Покупка квартиры у подрядчика в сданном доме – все нюансы, возможна ли переуступка прав, а также особенности приобретения жилья в сданном доме и перечень нужных документов

Содержание

Варианты покупки квартиры от подрядчика

Содержание

  • 1 Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать
  • 2 Нормативная база
  • 3 Какие документы должны быть у застройщика
  • 4 Какие документы должны быть у покупателя
  • 5 Процедура сделки
  • 6 Виды договоров при покупке квартиры в новостройке
  • 7 Порядок заключения договора
    • 7.1 В ипотеку
    • 7.2 У застройщика
    • 7.3 В рассрочку
  • 8 Регистрация прав собственности
  • 9 Снижение рисков

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца.

Покупка квартиры у подрядчика

В данной статье подробно рассказывается как проходит покупка квартиры у застройщика в сданном доме, и все что об этом надо знать. Обычно считается, что купить жилье в сданном доме — это один из вернейших методов застраховаться от возможных рисков от возможного деления на долевые части.

Инфо

Но порой покупать уже готовое жилье в одном из больших городов считается рисковым и даже опасным делом, по сравнению с покупкой квартиры в новостройках. Таким образом покупка квартиры у застройщика в сданном доме, может наделать много разных делов.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме И только на сайте у застройщиков, учреждений, которые непосредственно занимаются предоставлением недвижимости, можно будет найти множество подобных объявлений о реализации жилья в недавно сданных жилых зданиях.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Таким образом, застройщики, а также дольщики могут согласовать свое действие и конечно подписать договор в момент по получению разрешения на последующее строительство до регистрации разрешительного документа на введение сооружения в дальнейшую эксплуатацию. Согласно с юридической практикой, то порой в департаменте было отмечено несколько моментов, которые после сдачи здания в использование, он уже считался полностью завершенным, хотя в это самое время жильцам приходилось самим делать ремонт, и подключать коммуникационные системы, а это дополнительная трата времени и денег.

Соответственно с этим, а именно согласно со стат. 214 федерального законодательства будут привлекаться новые средства на оформление кадастровых документаций и много чего другого.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Внимание

Первая — это когда подрядчик не оформляет квартиру в свою собственность, а выступает посредником между покупателем и застройщиком, которые и заключают между собой соглашение о продаже и покупке объекта недвижимости. Сделка осуществляется по зачетной схеме, то есть денежные средства не участвуют.

Важно

Это приводит к тому, что возврат НДФЛ покупатель получить не сможет, так как застройщик не в состоянии дать покупателю документ для предоставления в налоговые органы о том, сколько денежных средств он потратил. Ведь оформление всех документов проходит только между подрядной организацией и строительной компанией без участия покупателя.

Застройщик может выдать покупателю документ о том, что за недвижимость оплачено полностью, но этого мало для ФНС. Подобная схема подойдет только тому человеку, который не претендует на возврат НДФЛ.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Для подрядчиков цены могут быть ниже.Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка. Но бывают и другие ситуации.
Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.
Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу.
В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома.

Как купить квартиру от подрядчика

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме, как ввести его в эксплуатацию Все же любое жилье продолжает реализовываться на рынке недвижимости, и в момент введения объекта в использование не может обладать имущественным правом на жилье, а также не будет оформляться в соответствующих органах. К тому же при таком раскладе единственно важным, а также легитимным элементом при реализации на данный момент обычно может быть основное заключение по осуществлению предварительного соглашения между сторонами по купли-продажи. Таким образом, в формальном варианте жилья можно будет реализовать его по самой опаснейшей и рисковой для всех покупателей схематике.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

В соответствии с мнением руководства по управлению контроля, а также надзора в сфере долевого построения Комитета, то все договоры, которые составляются между двумя сторонами, а именно между застройщиком и покупателем, сразу же после предоставления возможности использовать квартиры в собственных целях, то все подобные действия будут урегулированы согласно с гражданским кодексом. Основное заключение на этом самом этапе по предварительно заполненным соглашениям в соответствии с договором по купли-продажи жилья практически не противоречит по указанному федеральному законодательству.

Но только после оформления застройщиком имущественного право на жилье, он в дальнейшем обязан будет оформлять с покупателем соответствующее соглашение о купли-продажи.
В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади. Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается. Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить. После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства. По договору переуступки прав Второй способ приобретения недвижимости отличается. Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно. Оформляем договор Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор.

Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста. Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права.

    Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

Варианты покупки квартиры от подрядчика

Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).

Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года Список реализованных проектов. Разрешение на строительство. Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

vrkadoverie.ru

как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Содержание статьи



Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом,  вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

  1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
  2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

  1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
  2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
  3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
  4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

  1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
  3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

  1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
  2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
  3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
  4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
  5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.



Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 113-18-96
Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

Покупка квартиры у подрядчика: риски, документы, нюансы

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-350-97-04

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91

  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

  • надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
  • характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
  • потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
  • проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

law03.ru

Покупка квартиры от подрядчика в чем опасность

Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Важно

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат. ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор. Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

Как купить квартиру от подрядчика

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра. Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Инфо
Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Покупка квартиры у подрядчика

Внимание

Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы). Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Покупаем квартиру от подрядчика. дешевизна и риск – две стороны одной медали

Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.

  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Пример Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором — т.е.
подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате. И в результате покупатель «вешает» на себя двойной риск — риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком. И если — пусть в теории — но с застройщиком можно будет как-то уладить свои разногласия, надеясь в крайнем случае на помощь государства, то с подрядчика, получившего деньги, взять будет просто нечего.

Топ-4 самых опасных схем покупки квартир в новостройках

Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.
В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.

Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.

11-2.ru

Квартиры по переуступке и в ипотеку от подрядчиков



На сегодняшний день все чаще и чаще на рынке недвижимости встречаешь предложения от подрядчика. Потому что все больше застройщиков выбирают подрядные компании, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

В процессе переговоров застройщик и подрядчик определяют сумму заказанных работ и порядок оплаты квадратными метрами. В зависимости от того, как оформлена или передана квартира подрядной компании, будет зависеть процесс перехода собственности конечному покупателю, а так же форма расчета.
Как осуществить покупку квартиры у подрядчика по договору уступки?

Один из способов оформить отношения строительной компании и подрядчика — это инвестиционный договор, который гласит, что подрядчику на сегодняшний день переходят некие квартиры за будущее оказание услуг. Т.е. подрядчик уже сейчас может реализовать квартиру, за которую еще не выполнены работы либо оказаны услуги. Приобретение такой квартиры возможно для покупателя только за наличные средства, так как строительная компания не выдаст вам акт выполненных работ, который требуется, в первую очередь, по ипотеке для банка. Естественно, риск потери такой квартиры очень высок, потому что застройщик имеет полное право вернуть себе квартиру, в случае не выполненных подрядчиком работ или выполненных не качественно.

Вторым способом расчетов застройщика с подрядными компаниями является отписание конкретных квартир по договору долевого участия (далее ДДУ) за выполненные работы. В данном случае переход права собственности к покупателю такой квартиры будет осуществляться по договору переуступки. В этом случаи расчет между покупателем и подрядчиком возможен наличными и ипотечными средствами. Естественно наличный расчет более предпочтительней для подрядчика, поскольку ему нужны живые деньги для дальнейшего выполнения работ. А так же при оформлении переуступки, оплата осуществляется до регистрации договора в ФРС, что не приемлемо для ипотеки. В случае, если подрядчик согласен на условия банка (в части расчета после регистрации договора в ФРС) и сделка по покупке квартиры от подрядчика в ипотеку оформляется, то следует учесть, что процентная ставка для покупателя будет такой же как и на вторичном рынке.

Ну и наиболее приемлемый, а так же менее рискованный метод приобретение подрядной квартиры путем прямого ДДУ с застройщиком. Такая сделка возможна, в случае договоренности подрядчика со строительной компанией, что по мере выполнения работ/услуг подрядная компания продает свободные квартиры застройщика. Квартира до последнего момента числится на строительной компании, что дает возможность оформить ее как за наличные средства, так и по ипотеке. В данном случае передача денег покупателем будет производится после регистрации договора долевого участия в ФРС, и у заемщика будет льготная процентная ставка для первичного жилья.

xn—-7sbifgqbz6bxad.xn--p1ai

Покупка квартиры у подрядчика — советы 28 587 адвокатов и юристов

Купил квартиру в новостройке по ДДУ, причем по интересной схеме, путем покупки векселя у подрядчика за собственно стоимость квартиры, а затем погашением этим векселем полной стоимости ДДУ. Сейчас дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, но при этом в доме отсутствует отопление, горячая вода и подъездная дорога, да и стены в подъезды уже текут. Собственно на лицо ненадлежащее исполнение Застройщиком условий договора.

Дом должен был быть сдан до 15 октября и по документам он сдан, акт приема-передачи я не подписывал. Могу ли я на осваивании всего вышеизложенного потребовать расторжение ДДУ в одностороннем порядке и возврат своих денег и какие могут ожидать меня риски? Спасибо за ответы!

Добрый день.
В Вашем вопросе недостаточно данных для корректного ответа.
Просим сообщить дополнительные данные с целью дачи объективного и обоснованного ответа.
Необходимо читать сам ДДУ.

Вы должны были акт либо подписать, либо составить акт о недоделках вместе с представителем застройщика. Если Вы его не подписали в течение 7 дней, то по закону Вы уклонились от данного действия и застройщик мог составить односторонний акт о передаче объекта.
Расторгнуть договор Вы можете при следующих обстоятельствах, в соответствии со ст.9 Закона 214-фз:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Обратитесь к застройщику с письменной претензией.

При покупке квартиры у подрядчика, у которого еще нет права собственности (есть договор ДДУ, покупка по переуступке) можно будет получить налоговый вычет, когда оформим квартиру в свою собственность?

Да, когда оформите в собственность, то сможете получить вычет. Оформить в собственность сможете после сдачи дома. Всего доброго!

Можно — после оформления права собственности. Однако до покупки проконсультируйтесь с юристом, при такой сделке есть риск не получить квартиру вообще.

Обманули с покупкой жилья в новостройке, брала квартиру якобы у подрядчика, внесла первоначальный взнос и они от себя оформили рассрочку, выплаты вносила почти год, дом достроили, квартиры как понимаете нет, какие мои действия? Говорят, что вернут деньги, го только обещания, и нас таких у этого псевдо подрядчика много.

Здравствуйте, пишите жалобу в прокуратуру, разибрайтесь с этой проблемой, безусловно крайне тяжелая у вас ситуация. Удачи в вашем деле.

Здавствуйте! Скажите пожалуйста, как проходит сделка покупки квартиры у подрядчика по договору уступки права в строящемся доме за наличные и какие при этом нужны документы.

Заключается договор долевого участия в строительстве дома, который подлежит государственной регистрации и с
того времени вступает в силу. Если строительство дома завершено, за Подрядчиком должно быть зарегистрировано право на конкретную квартиру, продаваемую Вам. Такие сделки нужно прорабатывать с юристом, поскольку есть риск, что одна и та же квартира может быть продана одновременно раным лицам. Поэтому лучше пригласить очного юриста для ознакомления с документами.

Планируется покупка квартиры в новостройке у подрядчика. Дом ещё не сдан в эксплуатацию, получен ЗОС, ждут разрешения на ввод в экспл. Якобы подрядчик выполнил все работы перед застройщиком. Оформление покупки с подрядчиком по ПДКП (до одобрения или оформления ипотеки), после оформление договора с застройщиком купли-продажи напрямую. Банк одобряет ипотеку на данную сделку.

1.Гарантирует ли факт одобрения банком защиту от двойных продаж при такой схеме?

2.И ещё, существует ли договор долевого участия, когда стройка не по 214 ФЗ?

Договор похож на инвестиционный (из договора:

«1.1. Предметом настоящего договора является участие Субдольщика в инвестировании строительства жилого дома (далее по тексту – Объект) по адресу:…»1.2. Настоящий договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации имущества, выполнения работы или оказания услуг.

1.3. По окончании строительства Объекта и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию Субдольщику передается для оформления права собственности находящееся в Объекте вновь созданное недвижимое имущество – жилая квартира (далее по тексту – «Квартира»), имеющая следующие характеристики:)

3. Регистрируется ли он в Росреестре?

Оформлять обязаны по договору долевого участия и регистрировать в росреестре

здравствуйте. договор долевого участия должен соответствовать фз 214.
договор купли продажи будет заключаться с вами, это приемлемо., договор должен пройти регистриацию в регцентре обязательно.

Законна ли такая сделка: Покупка квартиры в новостройке в сданном доме у подрядчика по предварительному договору и договору беспроцентного займа с полной оплатой и ожиданием документов 2-4 недели.

Здравствуйте!
Вопрос в чем?

Консультация юриста по телефону:
8800 505 9111.
Звонок бесплатный.

Я хочу купить квартиру, есть вариант покупки у подрядчика. Подрядчик получил квартиру от застроищика на основании договора участия в долевом строительстве, подрядчик выполнял сантехнические работы и в качестве оплаты получил квартиру. Как мне правильно составить договор купли продажи, чтобы избежать риска и не остаться без денег и квартиры? Дом построен, документы на регистрацию прав собственности уже начинают принимать.. Я предложил подрядчику составить договор купли продажи и прописать в нем оплату за квартиру после перехода права собственности на меня, но он хочет деньги до перехода. Подрядчик будет переуступать мне право требования на квартиру.

Пусть предложит свой договор уступки права требования, его можно просмотреть и отредактировать.

Я хочу купить квартиру, есть вариант покупки у подрядчика. Подрядчик получил квартиру от застроищика на основании договора участия в долевом строительстве, подрядчик выполнял сантехнические работы и в качестве оплаты получил квартиру. Как мне правильно составить договор купли продажи, чтобы избежать риска и не остаться без денег и квартиры? Дом строящиися, права собственности на квартиры еще не выдавались. Я предложил подрядчику составить договор купли продажи и прописать в нем оплату за квартиру после перехода права собственности на меня, но он хочет деньги до перехода.

Это не договор купли-продажи, а уступка права требования. Составление договора это платная услуга. Как можно продать если нет права собственности ?

Я хочу купить квартиру, есть вариант покупки у подрядчика. Подрядчик получил квартиру от застроищика на основании договора участия в долевом строительстве, подрядчик выполнял сантехнические работы и в качестве оплаты получил квартиру. Как мне правильно составить договор купли продажи, чтобы избежать риска и не остаться без денег и квартиры?

Покупайте квартиру тогда, когда у продавца будет свидетельство на собственность, тогда риска не будет

При покупки квартиры у подрядчика (квартира оформлена на подрядчика) в долевое можно ли вернуть налоговый вычет?

налоговый вычет дается один раз в жизни на жилье и только тому кто приобрел жилье
основание — оплата и свидетельство о собственности!!! (на вас)

Чем грозит 2 недельная просрочка платежа в 300 000 р. при покупке квартиры за 2400 000 у подрядчика застройщика. При том что договор регистрировался в юстиции и сумма в размере 2100 000 была выплачена при регистрации договора а остаток 300 000 р. должен был быть выплачен через 3 месяца.

395 ГК РФ по ставки рефинансирования 8,25 годовых = 949 р.
Конечно если в договоре у Вас не оговорен иной штраф за задержку оплаты.
А так все в судебном порядке, т.е. вы не обязаны ее оплачивать (неустойку, штраф) пока судом не будет установлено обратного.

Планируем покупку квартиры в новостройке у подрядчика по соглашению переуступки прав требования дду. Подрядчик оплатил квартиру в полном обьеме, что отражено в дду и прилагается платежное поручение. Первый взнос отдаем после регистрации соглашения, а потом равными платежами ежемесячно на счет подрядчика (зафиксировано в соглашении) . Какие действия подрядчика могут привести нас к риску остаться и без денег и без квартиры при добросовестном выполнении наших обязательств в течении этих лет?

риски есть всегда. в любом случае сможете вернуть деньги с процентами по суду

Вопрос о покупке квартиры в новостройке у подрядчика. Подрядчик предлагает на 250 тыс дешевле чем застройщик. Со слов подрядчика квартиру мы купим у застройщика и подрядчик при нас внесет наличными разницу в 250 тыс и будет оформлен дду. В чем выгода подрядчика?

Здравствуйте,
подрядчик поставлял строит.материалы на бартерной основе.
застройщик отдает кв.метрами.

Скажите какие документы требовать при покупке квартиры в новостройке в строящемся доме у подрядчика, через агенство недвижимости, когда происходит оплата наличными.

Здравствуйте.
Для начала договор

Будьте осторожнее,все проверьте, ведь не спички покупаете.Нужна помощь-звоните 8 952 103 4541 помогу.

Скажите какие документы требовать при покупке квартиры в новостройке в сданном доме у подрядчика, когда происходит оплата наличными.

Здравствуйте! «Документы для продажи недвижимости (ст. ст. 16 — 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):
1. договор купли-продажи на основании которого было приобретено имущество;
2. свидетельство о праве собственности;
3. выписка из домовой книги
4. нотариальное согласие супруга сособственника на продажу, если имущество было приобретено в браке!
»

1. договор купли-продажи на основании которого было приобретено имущество;
2. свидетельство о праве собственности;
3. выписка из домовой книги
4. нотариальное согласие супруга собственника на продажу, если имущество было приобретено в браке!
5.акт ввода в эксплуатацию дома и (или) разрешение на строительство .В Краснодаре сносят дома без этих документов.Удачи!

Хотим приобрести квартиру у подрядчика, он оборудует дома батареями, (по переуступке) при покупке заключаем договор втроем, покупатель, подрядчик и Застройщик. Просят внести сразу оплату. Можно ли им сразу перевести деньги, а договор в юстицию они только отправят на регистрацию.

да можно. если будут проблемы — легко оспорите в суде

Какая последовательность в оформлении покупки квартиры у подрядчика через договор уступки в строящемся доме за наличный расчет? На каком этапе происходит передача денег, до похода в регпалату? Или после подписания в регпалате договора?

Передача денег может происходить на любом этапе.

Ситуация: Покупается квартира (долевое) у подрядчика. Схема покупки: ЗастройщикГенподрядчик (договор долевого участия) подрядчик (договор уступки прав требования) Я (договор уступки прав требования)

Вопрос такой: Передается ли преобретателю прав, т.е. мне (при договоре переуступки прав требования) оригинал договора на долевое строительство и оригинал уступки между подрядчиками, или только заверенные копии этих документов? Заранее спасибо.

Уступка права требования и цессия (лат. cessio — уступка, передача) — это одно и то же. Человек, который уже является участником долевого строительства и полностью выплатил стоимость квартиры, передает (уступает) свои права по договору долевого участия другому лицу. Новое лицо (он же теперь новый кредитор) вправе требовать от застройщика (должника) передачи ему квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Данный вид сделки удобен тем, что для ее заключения не требуется согласие должника (или застройщика), если, конечно, иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Новый кредитор будет обладать теми же правами и в том же объеме, что и прежний дольщик.
Еще раз обращаем ваше внимание на то обстоятельство, что вы получаете не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, в том числе право на получение жилища в собственность по завершении его строительства.Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость. Может показаться, что заключить договор цессии — всё равно, что купить обещание. На самом деле это не совсем так. Первый дольщик уже вложил собственные средства, на которые застройщик и возводит объект. Поэтому при уступке права требования к новому кредитору переходят все возможности, установленные договором долевого участия в жилищном строительстве. Следовательно, вам обязаны выдать соответвующие документы.

При покупке квартиры у подрядчика в качестве платежного документа была расписка. Можно ли ее использовать для получения налогового вычета?

Есть еще и договор с обозначением цены + расписка, можете использовать

Какая последовательность в оформлении покупки квартиры у подрядчика в строящемся доме в ипотеку и как можно обидится что квартира не была продана дважды, какие могут быть подводные камни с подрядчиком?

Ольга, вам нужно обязательно воспользоваться помощью местных адвокатов, не риэлторов.

Добрый день, Ольга. Что значит приобрести квартиру у подрядчика? Если Вам предлангают приобрести квартиру по предварительному договору или любому другому, который не является договором об участиии в долевом строительстве, то нужно очень подробно изучать все документы. (разрешения на строительство и документов на землю, иные)

Рассматриваю возможность покупки квартиры у подрядчика. Довольно много негативной информации о таких сделках, есть конечно и обратная информация. Для меня 200 тыс — немаленькая сумма, НО не хочется сейчас сэкономить 200, чтобы потерять всё.

Уважаемая Елена! Из Вашего вопроса не совсем понятно, что конкретно Вы собрались покупать у подрядчика. Если квартиру, то Вы должны знать, что подрядчик не имеет права собственности на созданные объекты недвижимости и, следовательно, продавать их не может. Он лишь строит, затрачивая на это дело свои усилия и строительные материалы (продать он может разве что стройматериалы))). Право же собственности на построенный объект приобретает застройщик (разумеется, если речь не идёт о долевом строительстве) – организация в интересах которой и по заказу которой подрядчик действует.

www.9111.ru

Покупка квартиры у подрядчика застройщика

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени. Преимущества: низкая цена на квартиры. Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье. Какие есть риски? Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры. Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.

Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.

Внимание

Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики.

В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.

Как купить квартиру от подрядчика

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи. Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Инфо

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

Покупка квартиры у подрядчика

При такой схеме взаимодействия возможно использовать льготную от 11.5% ипотеку, материнский капитал и другие субсидии, покупка осуществляется путём заключения прямого ДДУ(договора долевого участия) непосредственно с застройщиком и в соответствии с 214 ФЗ оплата происходит после регистрации квартиры на счёт застройщика, который в последствии сам переводит деньги подрядчику по внутреннему соглашению. Получается, что клиент покупает квартиру напрямую у застройщика, но со скидкой от подрядчика.
В случаях когда дом сдан и получена собственность на квартиру, вы так же покупаете ее у застройщика, но оплачиваете сразу, после оплаты подаете документы на регистрацию собственности уже на вас.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.
Покупка готовой квартиры Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Важно
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами.

Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком. В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.
Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось. Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Новостройки от подрядчиков в москве и подмосковье

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург Оглавление:

  • В чем суть?
  • Преимущества и недостатки
  • Какие есть риски?
  • Правила безопасной сделки
  • Как купить — все нюансы
  • Видео
  • Заключение

В чем суть? Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.


Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру.

Преимущества покупки квартир у подрядчиков

Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем. Правила безопасной сделки Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка.

Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.

В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора). Особенности покупки жилья у подрядной компании:

  1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
  2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
  3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком.

Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

Покупка квартиры у подрядчика застройщика

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства. Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками.

Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

1privilege.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о