Покупка квартиры у юр лица – Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя

Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

Покупка недвижимости

Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

Как минимизировать риски?

Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:

1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
2. Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
3. Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.

Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.

Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.

Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.

Нюансы сделки

Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

Продажа по доверенности

В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:

• Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
• Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
• Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.

При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.

К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.

Правила оформления договора

При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:

• Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
• Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
• В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
• В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.

Нарушение любого пункта из этого перечня сделает договор недействительным.

Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи

Юрист

 

 

zakonguru.com

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Поэтому процедура отличается сложностью проведения и сбором большего количества документации, вследствие чего затрачивается больше времени. Законодательство предусматривает особый порядок продажи имущества акционерных обществ.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица

При приобретение квартиры на ООО с последующей продажей не возникает налогообложение, если ООО будет отчуждать квартиру по цене не превышающей первоначальную стоимость (цена приобретения), так как расходы на приобретение квартиры покроют в будущем доход от продажи квартиры. Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности.

Покупка квартиры у Юр

VIP realty
Прежде всего убедитесь, что вы приобретаете — жилое помещение или апартаменты?
Риски покупки у юрлица всегда выше, чем у физ лица.
В кризис может быть всё что угодно — об этом и скажите своему покупателю. Залезть людям в голову — будут ли они банкротиться и с какими последствиями для вас предугадать сложно.

Вариативность — от самого наихудшего сценария до «пронесёт».
Если покупатель не имеет никакого своего жилья, то я бы не порекомендовала в это влезать.
Но я перестраховщик.

На мой взгляд разница с цифрой независимых оценщиков в 10% не значима для признания объекта проданным по нерыночной цене и включения объекта конкурсным управляющим в конкурсную массу, при банкротстве юридического лица Пределы погрешности 10-15%.

При продаже по рыночной цене объект не может быть включен в конкурсную массу.

VIP realty писал(а): -Действительно ли при банкротстве юр лица можно аннулировать сделку сделку? Учитывая что квартира продана по рыночной стоимости.
-Какие риски у меня и моего клиента?
-На что обратить внимание?

Риски покупки квартиры у юридического лица

денег в качестве оплаты;

регистрация собственности.

1. удостоверьтесь, что застройщик уже имеет за плечами удачно завершенные и сданные в эксплуатацию проекты, прочитайте отзывы от реальных покупателей жилья;
2. оплачивайте
3. при покупке жилья на этапе строительства тщательно проверяйте все необходимые документы и разрешения организации, выступающей в качестве продавца;

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании.

Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу.

Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы!

Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

1. Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного ограна

1. Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ.

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев.

Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Причиной такой ситуации является оценка действий в связи с риском банкротства: Акционеры должны оценить законность продажи, риски для компании и сумму сделки. Это своеобразная страховка. Если провести процедуру без согласия, через суд можно аннулировать договор, что, согласитесь, может иметь серьезные последствия.

Особенно это касается покупателя, который лишится и крупной суммы денег, и квартиры.

u-bags.ru

Покупка квартиры у юридического лица

Покупатель, являясь физическим лицом, имеет право купить недвижимость у любого продавца, вне зависимости от его формы собственности. Заключая договор купли-продажи следует владеть дополнительными нюансами таких сделок и остерегаться неоправданных рисков. Фактически договоренность с юридическими представителями мало чем отличается от равноценной сделки между гражданами, но все же имеет ряд важных отличий.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости это всегда сложный процесс. Купля-продажа требует не только финансовых возможностей для оплаты жилья, но и определенной подкованности в вопросах оформления и регистрации покупки. Главными отличиями при совершении сделки между неравнозначными представителями собственности имеет следующие отличия:

• Усложненная процедура подготовки купли-продажи и ее оформления;
• Наличие дополнительных пунктов, без которых пакет документов будет неполный.

Риски покупки квартиры у юридического лица также возрастают. Наступают риски по той причине, что распоряжаться имуществом юридического лица, можно только коллегиально, при согласии всех учредителей. Малейшие нарушения данного правила могут привести к отмене совершенной сделки в судебном порядке.

Как правильно купить квартиру у юридического лица?

Заключить договор купли-продажи жилья, принадлежащего организации, можно по общей установленной схеме:

• Выбирается подходящий объект;
• Достигается первичная договоренность о приобретении;
• Обеими сторонами подготавливаются документы для сделки;
• Заключается договор;
• Происходит передача денег;
• Производится государственная регистрация нового владельца.

Важным аспектом является факт передачи денег. Денежные суммы можно отдать только по безналичному расчету, либо методом аккредитива.

Список документов для покупки квартиры у юридического лица:

• Удостоверение личности;
• Приобретение в кредит потребует от него бумаг, которые подтвердят его доход и платежеспособность;
• При наличии оформленных брачных отношений, потребуется согласие на покупку второго супруга.

Фактически одинокому покупателю, у которого в наличии есть достаточная сумма средств, не нужно иметь ничего кроме паспорта.

В ипотеку

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку включает в оформлении сделки и третью сторону – банк.

Особенности такого оформления имеют также свои нюансы:

• Покупатель должен иметь стабильную работу. Его доходы должны позволять такое приобретение;
• Банк предварительно изучает документацию обеих сторон и выносит решение о предоставлении ипотеки или отказа в ней;
• Перед оформлением проводится экспертиза, которая дает оценку стоимости жилья.

Договор купли — продажи будет составляться между юридическим и гражданином представителями. С банком у покупателя будет составлен дополнительный документ о залоге приобретенной в кредит квартиры.

По переуступке

Покупка квартиры у юридического лица по переуступке чаще всего требует участия в сделке третьих лиц. Покупка квартиры на правах переуступки это такой вид сделки, который проводится до момента фактического владения недвижимостью. В этом случае продавец не может продать помещение, так как документы на него еще не могут быть оформлены. Такие жилые помещения находятся еще на стадии строительства. Чем ближе сдача объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость жилья по переуступке.

Застройщики зачастую документально имеют право на одобрение сделок по переуступке. Этот вопрос важно уточнить до момента оформления купли-продажи. Застройщик имеет полное право запретить заключение договора и фактическую смену собственника, либо потребовать свои комиссионные за его оформление. При покупке квартиры в ипотеку участие в заключении договора примет еще и банк — заемщик.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

При любой продаже с участием юридического лица необходимо заключать договор.

В тексте договора необходимо указать:

• Полные данные организации, с указанием платежных реквизитов;
• ФИО покупателя;
• Описать технические характеристики продаваемого объекта;
• Указать условия передачи денег. По согласию сторон оплата может производиться единожды или частями, либо покупка производится в кредит;
• Приложить согласия от всех учредителей на продажу квартиры.

Договор заверяется нотариально после проверки предоставленных документов и данных.

Скачать образец договора 

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ahrfn.com

Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности

Если сравнивать процедуру покупки квартиры у физического лица и у юридического лица, с полной уверенностью можно заявить, что сделка с юридическим лицом более сложная. Данный факт можно объяснить тем, что подобная процедура, в которой продавцом выступает юридическое лицо, наполнена обширным перечнем документов и некоторых особенностей, т.е. нюансов. Физическое лицо, которое не имеет специальных знаний, может попасть в очень неприятную ситуацию.

Ведь иногда крайне сложно понять все тонкости, и самое главное – не пропустить любые намеренные или ненамеренные деяния со стороны юридического лица, на основании которых впоследствии сделка может быть признана ничтожной.

Содержание статьи:

Покупка недвижимости физлицом у юридического лица

На основании законов предусматривается отдельный порядок реализации имущества акционерными обществами.

Разработаны особые требования при продаже имущества юридическим лицом в том случае, когда сделка считается крупной (цена продаваемого объекта составляет больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества организации).

Помимо всего прочего, на основании устава акционерного общества крупными сделками могут признаваться любые операции, которые связаны с покупкой или продажей имущества.

Если совершается подобная сделка, генеральный директор обязательно должен получить согласие на её осуществление от остальных участников общества.Такой вопрос решается на заседании  совета директоров либо на собрании акционеров.

При этом покупателю обязательно предъявляется соответствующий документ. Таким документом выступает протокол заседания совета либо собрания акционеров.

В том случае, когда реализуемый объект не входит в категорию крупных, данный факт также подтверждается  документально.

Какие требуются документы юридического лица, чтобы провести сделку?

Самое важное и судьбоносное действие покупателя при заключении с юридическим лицом, которое оградит его  от мошеннических схем, – это скурпулезное изучение предоставленных документов, которые требуются для совершения сделки.

А для этого необходимо, чтобы юридическое лицо предоставило следующий пакет документов:

• Выписка из ЕГРП на продаваемый объект. Данный документ расскажет о том, кто является владельцем данной собственности, имеются ли по данному объекту обременения либо судебные разбирательства, сведения о регистрации прав, кадастровый номер, адрес объекта  и его площадь.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Уставные документы юридического лица, действующие на момент сделки. Из них необходимо почерпнуть информацию о том, у каких лиц имеются полномочия на подписание документов и совершение сделок.
• Документ, подтверждающий права доверенного лица  – это может быть  приказ о назначении директора, протокол либо доверенность.
• Документы, подтверждающие согласование сделки со стороны органов владельца (протокол совета директоров, собрания участников и т.п.).
• Документы, подтверждающие право собственности ( судебное решение, купля-продажа и т.д.).
• Кадастровый паспорт.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего владельца.
• Документы, подтверждающие полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего владельца.
• Согласование сделки на реализацию объекта предыдущим собственником.

Данный список является базовым. В каждой конкретной ситуации могут быть необходимы и дополнительные документы.

Если в документах замечено хоть малейшее несоответствие – это веский аргумент отказаться от совершения сделки. Но разобраться самостоятельно физическому лицу, не имеющему должной подготовки, невероятно сложно.

По этой причине, самое верное решение в такой ситуации, будет обращение к профессионалу, который работает с подобными сделками (нотариус, юрист, профессиональный риелтор).

Правильным будет после проверки одного специалиста обратиться ещё к одному, подобные действия помогут исключить недосмотр по невнимательности и мошенничество, в которое может быть включён и первый специалист.

Естественно, что эти услуги стоят не дёшево, но подобные затраты не идут ни в какое сравнение с теми затратами, которые можно понести в случае признания сделки ничтожной.

Распространенные варианты мошенничества

Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.

Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.

Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.

По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.

Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.

Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?

 

Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.

В том случае, когда юридическое лицо отказывается предоставить выписку из ЕГРП до совершения сделки, такой документ физическое лицо имеет право получить, направив запрос в Россреестр.

Если в выписке присутствует информация о частой смене собственников интересуемого объекта недвижимости – такой факт должен вызвать настороженность.

Стоит также учесть тот факт, что если компания стала собственником недвижимости недавно, т.е. меньше трёх лет тому назад, такая сделка может быть оспорена  в суде.

Если разговор ведётся о вторичном рынке, не позднее 2-3 дней до наступления даты подписания договора необходимо заказать выписку из домовой книги.

Насторожить должен факт регистрации какого-либо лица на данной жилой площади после того как была достигнута договорённость о покупке-продаже.

Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома

Самое важное отличие подобной сделки – это приобретение не самой квартиры, а права собственности на эту недвижимость.

Подобные  сделки, как правило, оформляются договором долевого участия. Рисками при этом выступают не только риск с подделкой документов, но и риск с не завершением строительства, а соответственно не сдачей в  эксплуатацию.

В такой ситуации от застройщика необходимо потребовать следующие документы: лицензию, разрешение на проведение строительства, это должно быть разрешение именно на этот объект, а не на иной.

Проектная документация, которая включает в себя информацию о целях проекта, поэтапных сроках реализации, список подрядчиков, которые занимаются  строительно-монтажными работами, а также информацию об источниках субсидирования; документы,  свидетельствующие о правах владельца на земельный участок, а также заключение Государственной строительной экспертизы.

Самый распространённый риск – это проблемы с правом на земельный участок. При осуществлении строительства застройщик должен владеть землёй  на правах собственности либо долгосрочный аренды.

Пристальное внимание необходимо уделить пунктам, в которых указывается:

• право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
• а также применение больших штрафов при  расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.

После того, как договор подписан, организация-застройщик может выставить требования о внесении различных доплат за оснащение стоянки, облагораживание территории, прилегающей к жилому дому и т.п. мы привели не все риски, которые могут возникнуть при приобретении  квартиры в строящемся доме.

А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной  проверки всех документов  совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки

Пожалуй, самый простой и самый надёжный способ приобрести квартиру в ипотеку у юридического лица  – это приобретение жилых метров у организации-застройщика, имеющей партнерские отношения с банком.

Преимущество такой сделки – это сведение практически к нулю риска  мошенничества, ведь банк перед выдачей кредита осуществляет тщательную проверку компании. Приобрести недвижимость у организации, которая не является партнёром банка, практически нереально.

Проведение сделки на вторичном рынке реально, но пакет документов, вероятнее всего, будут проверяться намного дольше, чем при приобретении таких жилых метров у физического лица.

Подводя итог, хочется отметить,  что процесс покупки квартиры у юридического лица потребует от покупателя должной подготовки и осторожности гораздо большей, нежели покупка квартиры у физического лица.

Подобный факт можно объяснить наличием гораздо более широкого спектра  тонкостей и нюансов, связанных с документами. Именно поэтому, крайне важно, подыскать себе в помощники хорошего специалиста.

iuristonline.ru

Покупка квартиры у юридического лица

11 рисков при покупке квартиры

Рассмотрим сегодня самые распространенные риски при покупке квартиры. Для любого покупателя важно купить и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках при покупке квартиры больше всех рискует покупатель. Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Городская квартира

В предыдущей статье были рассмотрены общие принципы и ограничения при заключении договора уступки прав требования (договора цессии) на квартиру в новостройке. Там же упоминалось, что не рекомендуется заключать договор цессии с юридическим лицом, по крайней мере, без тщательного изучения документов юристом. А между тем наши граждане так устроены, что больше доверяют юридическим лицам, чем физическим, чем иногда и пользуются недобросовестные предприниматели.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?

Все агентства недвижимости предлагают такую услугу, как проверка юридической чистоты или истории квартиры. Если говорят, что квартира чистая, то подразумевают, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтер проверяет юридическую чистоту? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация.

Недвижимость и строительство

Покупка недвижимости всегда сопровождается юридическими рисками, будь то покупка так называемой первичной недвижимости от застройщика или покупка вторичной недвижимости «с рук». Ведь стоимость недвижимости в России, а особенно в Москве, очень высокая поэтому многие, пользуясь несовершенством Российского законодательства в области защиты частной собственности, пытаются обогатиться за счет рядовых граждан покупателей.

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.

Первым делом необходимо уяснить, что подразумевается под понятием «коммерческая недвижимость «. Это не квартиры либо жилые дома.

Подводные камни покупки элитной квартиры

Когда человек выкладывает за квартиру несколько миллионов долларов, ему хочется верить, что все будет сделано по высшему разряду. Однако от некоторых рисков покупатель жилья по цене $20 000 за квадратный метр застрахован даже меньше, чем тот, кто покупает метры по $4000. Есть и некоторые специфические для этого сектора риски.

Каковы могут быть потери? Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский приводит такой пример.

Покупка квартиры у юр лица (инвест. фонда)

От данных компаний запросила такие документы потому как факт возникновения и приобретения в собственность данного имущества мне ещё неизвестный. А также не известно на основании каких правоустанавливающих документов и нормативно-правовых актов у компании -продавца возникло право собственности на данное имущество. Возможно как имущество внесенное в Уставной капитал.

Устав ПАТ «КВІФ «ТЕМП» НВЗТ» редакция текущая Учредительный договор Правоустанавливающие документы по компании ПАТ «КВІФ «ТЕМП» НВЗТ» (свидетельство о регистрации или выписку или выдержку с единого государственного реестра юр.лиц и физ.

Покупка квартиры у юридического лица

В чем заключаются нюансы приобретения квартиры у юридических лиц? В первую очередь, особенность – в длительной и сложной процедуре оформления всей необходимой документации. Ведь нужно будет получить согласие от каждого учредителя юридического лица на проведение данной сделки.

Закон предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц, которые зарегистрированы в форме ЗАО или ОАО.

Риски при покупке квартиры.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это проверка на юридическую чистоту. Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе.

Форум портала БН. ру — Бюллетень Недвижимости

jursait.ru

Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица

Документы для продажи квартиры от юр лица

Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) +7 (499) 703-44-28 — Москва +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург Особенностью сделок с недвижимостью, где продавцом выступает юрлицо, является порядок оформления документов и подтверждения законности продажи, отличный от привычного. Для акционерных обществ открытого типа и обществ с ограниченной ответственностью (ОАО и ООО) законодательством Российской Федерацией предусмотрен определенный порядок сделок с ценным имуществом.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Основной тонкостью такой операции является статус продавца.

При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица

Если Ваш отец захочет в будущем переоформить квартиру на себя, то необходимо будет заключить договор купли-продажи между Вашим отцом и ООО, также зарегистрировать его, а также право собственности уже Вашего отца на картиру в Росреестре.

ООО сможет совершить отчуждение квартиры сразу же после государственной регистрации своего права собственности на квартиру в Росреестре (можно даже в день регистрации права собственности).

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ. При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Может ли юридическое лицо купить квартиру

Оформление квартиры на юридическое лицо практически ничем не отличается от оформления на физическое лицо. Судя по Вашему вопросу Ваш отец собирается купить квартиру от имени ООО где он является одним из учредителей. Для этого необходимо заключить между продавцом и ООО (покупатель) договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его, а также право собственности ООО на картиру в Росреестре.

Если Ваш отец захочет в будущем переоформить квартиру на себя, то необходимо будет заключить договор купли-продажи между Вашим отцом и ООО, также зарегистрировать его, а также право собственности уже Вашего отца на картиру в Росреестре.

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки.

Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица.

Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца. Главная особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор общества должен «согласовать» ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров. Зачем необходимо такое согласие?

Все очень просто: генеральный директор является единоличным «исполнителем» всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины всех активов общества.

juridicheskii.ru

Покупка квартиры в ипотеку у юр.лица

Здравствуйте. Я вам советую в данной ситуации нанять юриста чтоб он вам все нюансы посмотрел и сделал как нужно при покупке квартиры.

Вот вам основные нюансы.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

«1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.

3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

Оформление сделки будет более трудоемким.

Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.

Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.

Оформление и подписание соглашения.

Передачу финансовых средств.

Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.

Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.

Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.

Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.

Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.

Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

Личный паспорт.

Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).

Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

Учредительные документы.

Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.

Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.

Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.

Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).

Доверенность, подписанная руководителем организации.

Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.

Безналичным переводом на расчетный счет организации.

При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.

Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.

Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

Признание юрлица банкротом на момент сделки.

Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.

Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.

Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.

Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

Открытие аккредитива (заключение договора платное).

Комиссию за банковский перевод.

Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.

Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.

Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.

Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

www.9111.ru