Главные риски при покупке квартиры в новостройке
У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.
1. Незавершенное строительство
Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.
2. Спорный статус земли
Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.
5 методов глубокой проверки застройщика
4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек
3. Многократная продажа
Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.
4. Плохое качество жилья
Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.
Фото: sc0rpi0nce — Fotolia
Не пропустите:
5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса
Виртуальная реальность и покупка квартиры
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Покупка квартиры в новостройке: основные риски
В этой статье я опишу вам основные риски, которые несет в себе покупка квартиры в новостройке. С одной стороны, покупка жилья в новостройке – это возможность неплохо сэкономить, и стать собственником недвижимости за 40-70% (в среднем) ее стоимости. Но с другой стороны, такая покупка несет в себе и больше рисков в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке. Эти риски нужно осознавать, хорошо понимать, и на основе этого стараться минимизировать. Давайте рассмотрим подробнее, что же это за риски.
Риск 1. “Мыльные пузыри”. Самый опасный риск при покупке квартиры в новостройке – риск нарваться на фирму-однодневку, которая, по сути, даже не является застройщиком: просто собирает деньги пайщиков какое-то время, сколько продержится, а потом исчезает, лопается, как мыльный пузырь. Думаю, такие случаи всем известны: о них много пишут в СМИ.
Причем, часто продвинутые мошенники действуют достаточно профессионально, они могут даже создать видимость строительства: огородить какой-то участок, пригнать технику, раскидать стройматериалы, вести какие-то работы для отвода глаз.
Как распознать “мыльный пузырь” вместо реального застройщика?
- Сверхнизкая стоимость недвижимости. Мошенники выставляют такую низкую цену, чтобы покупатели теряли бдительность и на фоне ее не обращали внимание на другие важные моменты.
- Отсутствие разрешительной документации на строительство. Законодательством определен четкий перечень документов, который должен находиться на руках у застройщика, прежде чем он будет привлекать средства дольщиков. Если хотя бы чего-то из этого списка нет – это весомый повод усомниться.
- Недавнее появление на рынке, отсутствие уже сданных объектов. Если объект, в котором вы хотите купить квартиру, первый у застройщика – риск мошенничества очень велик. Безопаснее работать с компаниями, находящимися на рынке уже долгие годы.
- Отсутствие компании в реестре строительных организаций. Существует такой единый государственный реестр, который есть в свободном доступе в интернете. И если там нет вашего застройщика – перед вами мошенник.
Риск 2. Банкротство застройщика. Фирма-застройщик может не быть мошенником, но иметь шаткое финансовое состояние, которое приведет к банкротству, что не даст возможности завершить строительство, возникнет недострой. Причиной такой ситуации может стать неграмотное управление компанией, недостаток финансовых ресурсов для строительства, нецелевое расходование средств и т.д.
В определенных случаях законы государства в какой-то степени защищают дольщиков от подобного исхода событий, в других случаях – не защищают, но в целом 100%-й защиты все равно нет.
Чтобы минимизировать этот риск при покупке квартиры в новостройке необходимо:
- Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
- Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
- Застраховать свое вложение. Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.
Риск 3. Возникновение долгостроя. Существенное затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик не обанкротится и будет вести стройку объекта, но только очень медленно, бывают случаи, когда строительство затягивается на несколько лет.
Это может произойти по разным причинам. Например, существенный рост цен на стройматериалы, какие-то проблемы с властями, какие-то юридические споры и суды, и т.д.
На 100% защитить себя от подобного риска невозможно, т.к. сложно угадать, что может произойти. Единственное, что важно: лучше воздержаться от покупки квартир в новостройках, если, например, вокруг земельного участка, на котором будет идти строительство, ведутся какие-то споры.
Также надо отметить, что чем ближе процесс завершения строительства, тем меньше этот риск. Но, одновременно, и дороже квартира.
Обратите внимание, что договором долевого участия должно предусматриваться наличие пени за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта. Однако, на деле эту пеню зачастую получить не так просто – приходиться судиться с компанией, и судебные тяжбы могут затянуться не меньше, чем само строительство.
Риск 4. Многократная продажа. Бывают ситуации, когда мошеннические структуры (чаще всего – это не сами застройщики, а некие посредники) многократно продают одну и ту же квартиру в новостройке разным дольщикам. В результате, когда объект сдается в эксплуатацию, посредник исчезает, а дольщики начинают судиться между собой за право собственности на купленную недвижимость.
Чтобы защитить себя от этого риска, нужно не пользоваться услугами посредников, и не покупать недвижимость через всевозможные серые схемы, не защищающие дольщиков законодательно. Лучше всего заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком – такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и проверке перед этим, поэтому многократная продажа одной и той же квартиры в этом случае исключена.
Риск 5. Некачественная квартира. Бывает так, что при приеме купленного жилья владелец обнаруживает в нем некий брак. Это может быть что угодно: от кривых стен до плохого напора воды в трубах или некачественной электропроводки.
Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения. Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает. Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления – оно включится только в сезон) – обязательно укажите это в акте.
Риск 6. Форс-мажорные ситуации. Ну и, наконец, нельзя полностью пренебрегать и риском возникновения форс-мажорных ситуаций, поскольку за период строительства может произойти что угодно. Пожар, землетрясение, военные действия, революция, промышленная катастрофа и т.д. Все это, согласно договору, дает право застройщику не выполнять свои обязательства перед дольщиками до устранения форс-мажорных факторов. А когда они будут устранены, и будут ли – тоже вопрос.
Теперь вы знаете, каковы основные риски при покупке квартиры в новостройке, и как их минимизировать. Предупрежден – значит, вооружен. Будьте бдительны!
До новых встреч на Финансовом гении! Подписывайтесь на наши официальные сообщества в социальных сетях, чтобы первыми узнавать о выходе новых публикаций.
fingeniy.com
Покупка квартиры в строящемся дома: риски, особенности
Какие риски покупки квартиры в новостройке поджидают людей и как себя от них обезопасить? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в этой статье.
Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы подобрать безрисковые новостройки в Сочи и помочь приобрести жилье при оптимальных материальных затратах. Наш многолетний опыт и безупречная репутация должны стать лучшими рекомендациями для вас.
Содержание:
- Преимущества приобретения недвижимости в возводимом объекте
- Как не остаться без жилья и денег?
- Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?
- Многократная продажа
- Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?
- Низкое качество недвижимости
Желающие приобрести недвижимость на этапе её возведения должны в полной мере оценить главные риски при покупке квартиры в новостройке на период 2017 год и далее. Безусловно, такое решение предоставляет возможность максимально сэкономить и приобрести жилье с хорошей планировкой, новыми инженерными коммуникациями, эффективной теплоизоляцией. Однако, риски при покупке квартиры в новостройке существенны, поэтому их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры.
Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.
Назад к содержанию
Преимущества приобретения недвижимости в возводимом объекте
При покупке квартиры в новостройке следует понимать, что уровень цен в значительной степени определяется количеством рисков. Стадия возведения объекта является наиболее привлекательной с точки зрения оптимизации затрат. Такие приобретения дают возможность сэкономить на приобретении жилья 25-30% в сравнении с аналогичной недвижимостью, которая уже введена в эксплуатацию. Также неоспоримым преимуществом является тот факт, что большинство застройщиков разрешает вносить оплату частями.
Важным обстоятельством является рост стоимости недвижимости. Если за время возведения объекта это произойдёт, покупка квартиры в строящемся здании обеспечит дополнительную выгоду. Чем ближе завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта, тем меньше вероятность не получить жильё, но и ниже привлекательность предложений застройщиков. Конечно, можно приобретать и квартиры в полностью завершённой недвижимости. Однако, такие значительные траты могут позволить себе далеко не все. Следует понимать, что приобретение квартиры в большинстве случаев предполагает и последующий ремонт, на который также нужны немалые средства.
Назад к содержанию
Как не остаться без жилья и денег?
Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять. Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны. Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.
Мы рассмотрим все варианты, которые являются опасными для участников долевого строительства и могут стать причиной потери квартиры и денег.
Назад к содержанию
Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?
Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:
- противоправные действия со стороны третьих лиц,
- мошеннические действия застройщика,
- объявление банкротства.
Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно. Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить. Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.
Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:
- договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
- разрешение на возведение объекта определённого назначения,
- утверждённая проектная документация.
Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.
Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.
В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.
Существуют и многие другие риски при покупке новостройки, поэтому все перечисленное выше – это только первый этап проверки.
Назад к содержанию
Многократная продажа
Рассматривая для приобретения квартиры в новостройке на этапе их возведения, необходимо помнить о следующем. Истории известно множество случаев, когда у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. Это может происходить в связи с мошенническими действиями и не только. Бывает, что несогласованность действий агентства недвижимости и застройщика приводят к подобным ситуациям.
Такие риски при покупке новостройки можно исключить благодаря закону ФЗ-214, принятому сравнительно недавно. Покупатель при заключении такого договора обеспечивает стопроцентное право собственности и лишает мошенников возможностей для маневра. Это происходит потому, что такая покупка квартиры в строящемся доме обязательно регистрируется в госоргане, при этом происходит проверка на наличие других собственников.
Если же продавец квартиры настаивает на подписании договора предварительного приобретения, это должно насторожить. Такая сделка не гарантирует покупателю на все 100% право на квартиру в новостройке.
Назад к содержанию
Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?
Из рисков покупки квартиры в незаконченном объекте следует выделить и такую вероятность. Многие покупатели сталкивались с тем, что застройщик пытается предложить не ту квартиру, о которой изначально шла речь, либо несвоевременно сдать жилье. В сравнении с потерей квартиры и денег, это не такая трагедия, но все же достаточно серьёзная неприятность, также влекущая материальные потери.
Долгострой – одна из серьёзных проблем, которая сопровождает приобретение квартиры в строящемся доме. Затягивание сроков сдачи объектов свойственно многим застройщикам, но некоторые из них переходят все рамки, сдача квартиры в строящемся новом доме откладывается на три года и более. В данном случае работы не останавливаются, но и никак не подходят к завершению.
Такие особенности покупки квартиры в строящемся доме приводят к тому, что покупатель вынужден арендовать жилье намного дольше запланированного срока. Вместо того, чтобы уже давно жить в собственной квартире, он несёт дополнительные расходы, которые являются весьма существенными. Никто дольщикам потерянные средства не возвращает. Получается, что вся выгода от приобретения квартиры в строящемся доме полностью нивелируется.
Покупателю квартиры в строящемся доме в данной ситуации защитить собственные интересы довольно сложно. Только грамотно составленный договор позволит это сделать. Поэтому консультация опытного юриста – это оправданная статья расходов.
Назад к содержанию
Низкое качество недвижимости
Бывает, что покупатели квартиры в строящемся доме обнаруживают, что после завершения возведения объекта их долгожданное жильё очень сильно отличается по качеству в худшую сторону от обещанного. В большинстве случаев недобросовестные застройщики пытаются экономить на следующем:
- инженерные коммуникации в квартире,
- качество проводки,
- отопительное оборудование в квартире,
- насосное оборудование, вследствие чего напор воды на верхних этажах оставляет желать во множестве многоэтажек лучшего.
Зачастую, когда подписывается акт передачи, покупатели квартиры в строящемся доме не знают всех особенностей своего жилья. Далеко не все можно проверить сразу. Например, об уровне отопления квартиры до наступления холодов узнать невозможно. От рисков покупки поможет защитить предусмотрение в договоре гарантийного периода. При покупке новостройки важно получить определённое время, в течение которого можно будет обследовать квартиру и предъявить претензии по недоработкам.
Если же обнаружены такие существенные дефекты, как низкое качество остекления, кривизна стен, неработающие лифты и аналогичные, официально принимать квартиру следует и вовсе отказаться.
Покупка недостроенной квартиры, которая была осуществлена в 2017 году и ранее, начиная с 2004 года, защищена законом ФЗ-214. При покупке новых квартир дольщики получили надёжную защиту. При правильно заключённом договоре покупка квартиры в строящемся доме является безопасной сделкой. При грамотном подходе риски покупки исключены.
Назад к содержанию
Покупка квартиры в строящемся доме: какие риски?
5 3 чел.arch-sochi.ru
Риски при покупке квартир в новостройке
Квартирный вопрос уже почти 90 лет портит наших сограждан, но во времена наших родителей правила игры на рынке недвижимости были относительно прозрачны. В качестве незыблемого и нерушимого гаранта улучшения жилищных условий выступало государство.
Сегодня покупатели квартир вынуждены сами заботиться о себе. Трудность состоит в том, что юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего, а страсть к экономии, подогревая высокими ценами на квартиры, растет.
Мы решили рассказать об распространенных рисках при покупке квартир в новостройках и о том, как их можно избежать.
Сразу оговоримся, ситуацию с вторичным рынком недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь другие нюансы.
Также дадим определение рискам. Больше всего при покупке жилья люди боятся потерять деньги свои деньги. Но существуют и другие проблемы, лежащие в плоскости неисполнения своих обязанностей застройщиком. Мы затронем все из них.
При покупке квартиры в новостройке стоит учитывать, что выгодность той или иной сделки напрямую зависит от рисков. Сегодня большинство покупателей недвижимости покупают квартиры в новостройке на стадии строительства.
Квартиры в строящихся домах стоят на 25-30% меньше, чем в уже сданных объектах. Кроме того, в большинстве случаев застройщик разрешает вносить денежные средства частями. Немаловажный момент: за два года цены на рынке жилья могут ощутимо возрасти, а недвижимость – одно из самых выгодных вложений.
Впрочем, мы не будем затрагивать инвесторские риски. Последние относительно точно представляют себе, на что они идут. Большинство людей, покупающих первую и единственную квартиру, никак не рассчитывают на потерю средств.
При прочих равных можно сказать, что чем ближе завершение проекта, тем меньше рисков, но и выгодность такой покупки становится меньше.
В идеале имеет смысл покупать уже готовую квартиру, но далеко не все могут себе это позволить.
Как не остаться без купленной квартиры в новостройке?
Рассмотрим риски, которые грозят покупателям неполучением жилья. Здесь надо отметить, что благодатную почву для злоупотреблений застройщиков создает, как уже было сказано, юридическая безграмотность граждан. Отсутствие знаний о своих правах приводит к тому, что многие покупатели отдают застройщикам свои деньги без каких либо внятных гарантий. Между тем, объект продажи – квартира, все еще находится на ранней стадии строительства, то есть существует только на бумаге. С той же бумагой обманутым дольщикам приходится идти в суд и доказывать свои права.
Классический вариант – недобросовестный застройщик
Страшный сон каждого участника долевого строительства – прекращение работ. Это самый популярный сценарий может воплотиться в жизнь благодаря банкротству, противоправным действиям или мошенничеству застройщика.
Как защитить себя?
Первым делом, тщательно проверить всю информацию о фирме застройщике. На начальном этапе это можно сделать самостоятельно в Интернете. Интересный факт, но не все догадываются набрать в поиске фамилию генерального директора (а может оказаться, что он уже являлся владельцем нескольких разорившихся фирм с не самой лучшей репутацией). Правда, если за застройщиком не числится ничего криминального, расслабляться все равно рано.
Вы должны увидеть все документы, необходимые для начала строительства. Полный пакет включает в себя: договор долгосрочной аренды или покупки земли, разрешение на строительство определенного объекта.
Одна проблема – рядовой покупатель не знает, как должны выглядеть эти документы. Именно поэтому имеет смысл привлечь консультанта. Его услуги стоят денег, но траты полностью себя оправдают.
 |
 |
Существует и бесплатный способ добиться профессиональной оценки благонадежности того или иного застройщика. Ее свидетельством является участие банка в ипотечном кредитовании этого объекта, так называемая ипотечная аккредитации.
Даже если вы не собираетесь брать ипотеку, наличие таких программ весомый плюс в репутацию застройщика.
Дело в том, что банки дают ипотечные кредиты под залог покупаемого жилья. Соответственно, банку более всего невыгодно давать займы под необеспеченный залог.
Соответственно, если серьезный банк дает ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме, значит, у него есть основания доверять девелоперам. Кроме того, стоит помнить, что банки никогда не утверждают застрахованные кредиты. А страховые компании, в свою очередь, самые большие эксперты по оценки рисков. Они сделают эту работу на порядок лучше, чем обычные покупатели.
Еще одно аналогичное подтверждение – ведение продаж через крупные риэлторские агентства. Они тоже беспокоятся за свою репутацию и проводят проверку объекта. Посмотрите ТОП-10 крупнейших агентств недвижимости в своем городе, если одно из них участвует в продажах – вы можете быть относительно спокойны.
Но совсем расслабляться рано. Вспомните многочисленные печальные истории обманутых дольщиков. В некоторых ситуациях ничего не предвещало беды, но внезапное банкротство компании разрушило мечты о собственном жилье сотен людей.
Вас много, а квартира одна
Один из самых распространенных рисков, не связанный с прекращением строительства, это случаи продажи одной квартиры сразу нескольким дольщикам. Самое интересное, что иногда квартиру продают по два-три раза из-за банальной ошибки или несогласованности действий застройщика и агентств недвижимости.
В любом случае этих рисков можно избежать, заключая договор долевого участия. Благодаря недавно принятому закону ФЗ-214, такой договор гарантирует почти 100% право собственности на квартиру, лишая недобросовестных застройщиков возможности для манипуляций.
В данном случае дольщиков спасает обязательная регистрация договора в государственном органе. Там квартира будет проверена на наличие других собственников, и только после этого договор будет заключен.
Таким образом, продать квартиру второй раз будет затруднительно. А даже если и так, по суду вы будете являться единственным законным собственником.
В некоторых случаях, застройщики убеждают покупателей подписать другой документ. Самый распространенный – договор предварительной покупки. Поставив под ним подпись, вы лишаетесь твердых гарантий.
Как получить именно то, на что вы рассчитывали?
Помимо главного риска – остаться без купленной квартиры, существует еще и возможность получить не ту квартиру и не тогда, когда вы договаривались. Это пусть и не трагедия, но серьезное разочарование (и довольно дорогостоящее в денежном эквиваленте).
Среди таких второстепенных рисков правит бал Его Величество Долгострой. Большинство застройщиков в той или иной мере затягивает сроки. Но в некоторых ситуациях задержки выходят за рамки и длятся по 3-5 лет. При этом, строительство на объекте ведется, девелоперы упорно работают.
Но сумма, которую покупатели квартир фактически заплатили сверху, отдав ее за аренду жилья, уже сравнима с ценой готовой новостройки. Упущенную выгоду дольщикам не компенсируют. Наоборот, застройщик начинает собирать с них дополнительные деньги, о которых в договоре, разумеется, ни слово.
Защитить свои интересы в такой ситуации очень сложно. Спасает только правильно составленный договор. Но об этом речь пойдет ниже.
Некачественное жилье
Пришло время получить квартиру, которую вы так долго ждали, дольщики предвкушают новоселье. Но вот квартира оказалась совсем не той, на которую они рассчитывали.
Основная зона риска здесь – состояние инженерных коммуникаций. Нередки случаи, когда электропроводка не справляется с напряжением от нескольких приборов, а слабый напор воды стал настоящим бичом современных многоэтажек.
Самое неприятное, что на момент подписания акта передачи жильцы, как правило, не в курсе этих особенностей сданного жилья. Если электропроводку и трубы еще можно как-то проверить, то о качестве отопительной системы можно узнать только после начала отопительного сезона.
На этот случай в договоре должен быть предусмотрен гарантийный срок, в течение которого жильцы могут предъявить свои претензии.
Впрочем, есть и более явные дефекты. Например, кривизна стен, плохое качество стеклопакетов, нефункционирующие лифты и т.д.
Если вы обнаружили, что качество квартиры не соответствует вашим ожиданиям, вы можете не подписывать акт о передаче квартиры. Это самое логичное и понятное действие.
По закону навстречу должен идти застройщик, по договору на нем лежит обязанность идти на контакт и решать эту проблему. Он должен устранить все обнаруженные дефекты, оплатить работу посторонних специалистов или предложить адекватную компенсацию.
К сожалению, на практике все не так радужно. У дольщика мало рычагов давления, а застройщик никуда не спешит. Покупатели недовольны состоянием квартир и хотят решить вопрос как можно быстрее. Но у строителей в запасе почти неограниченные временные ресурсы.
В итоге, большинство дольщиков не выдерживают, и просят вернуть деньги обратно. Застройщик обычно соглашается. Но в этой ситуации он находится в выигрыше, потому что в большинстве случаев покупателю просто возвращаются отданные им деньги, без учета упущенных выгод.
 |
 |
Так дольщик вынужден снова думать о покупке квартиры, которая к тому моменту будет ему не по карману: цены поднялись, инфляция «съела» часть суммы.
Постфактум бороться с этой проблемой нельзя: можно либо терять деньги, либо терять комфорт, соглашаясь принимать квартиру несоответствующего качества.
И здесь опять встает вопрос тщательной проверки договора.
Семь раз проверь, один раз подпиши
Пару слов необходимо сказать о недавно принятом законе ФЗ-214. Он неплохо защищает права дольщиков, но при этом, по свидетельству экспертов рынка недвижимости, ставит застройщиков в крайне неудобное положение. Например, были существенно ужесточены требования к наличию разрешительной документации. Некоторые из документов, которые по новому закону должны быть на руках у застройщика для продажи квартир, в реальности можно получить только после государственной комиссии.
Как бы там ни было, ясно одно. В настоящий момент на рынке осталось довольно много объектов, разрешение на строительство которых было получено до вступления закона в силу. А значит, квартиры в них по-прежнему продаются по старым правилам.
Много раз твердили людям о том, что нужно внимательно читать документы перед тем как их подписывать. Увы, наши сограждане в массе относятся к договорам недостаточно серьезно, принимая все предложенные условия «оптом».
А ведь многие риски можно заранее увидеть в договоре даже не имея юридического образования и знаний о рынке недвижимости.
Договор долевого строительства обычно предусматривает три основных момента: объект строительства, сроки сдачи и ответственность за неисполнение обязательств.
Каждый договор содержит точный срок передачи квартиры в собственность дольщика. Если не хотите почувствовать все прелести долгостроя на себе, вы должны проконтролировать пункт, касающийся выплаты неустойки за просрочку.
Правда, некоторые девелоперы идут на хитрость. Они вписывают в договор пункт о неустойке, но при этом добавляют еще один пункт, который гласит о том, что неустойка взыскивается, только если задержка строительства произошла по вине компании.
В итоге затянутые сроки легко списываются со ссылкой на бюрократию, которая имеет место быть при государственном приеме дома. Правда, тем, кто заключал договор по ФЗ-214, такие отговорки не грозят.
А всем остальным покупателям стоит внимательно вчитаться в описание объекта договора, то есть вашей будущей квартиры. Она должна быть прописано максимально подробно, с указанием метража, подъезда, этажа и т.д. Такая мера предосторожности минимизирует почву для будущих конфликтов. Кроме того, при обращении в суд, покупатель может столкнуться с отказом в удовлетворении требований в связи с тем, что квартира не является «индивидуально определенной».
29 апреля 2014 | 00:55
novostroy.spb.ru
Риски при покупке квартиры в новостройке
Приобретение квартиры является одной из наиболее крупных финансовых сделок в жизни среднестатистического гражданина, у большинства из нас столь масштабные операции происходят крайне нечасто. Купля-продажа недвижимости связана с достаточно крупными суммами, которые во много раз превышают те суммы, которыми мы привыкли оперировать в своей повседневной жизни. При этом при покупке квартиры в новостройке нюансы могут иметь решающее значение.
Такие сделки представляют интерес для разного рода мошенников, желающих завладеть деньгами граждан при первом удобном случае, и если на рынке вторичного жилья многие риски отсеиваются путем привлечения грамотных риэлторов, то на рынке новостроек потенциальный покупатель более уязвим. Эксперты RealtyPress.ru проанализировали наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в новостройках и предложили ряд рекомендаций, которые позволят снизить риски и избежать некоторых сложностей.
Два вида рисков
Большинство рисков можно разделить на две категории,
- к первой из них относится возможность потерять денежные средства вследствие недостаточного внимания покупателя к изучению законодательных норм и договорных обязательств,
- вторая категория рисков заключается в получении за собственные деньги жилья, качество которого оставляет желать лучшего.
Приобретение квартиры в новостройке – жилом здании, находящемся в процессе строительства, является более выгодной сделкой, нежели покупка уже готовой новой квартиры, или же квартиры на вторичном рынке. Причин тому несколько – от низкой итоговой стоимости и небольшого объема денежных средств, который необходимо внести в качестве залога, до возможности вносить последующие части платежа вплоть до завершения строительства.
Однако о на одну лишь выгоду нельзя ориентироваться, когда дело касается уровня надежности сделки. Есть определенная закономерность – чем на более раннем этапе строительства проводится сделка – тем ниже стоимость квартиры, однако выше риски, а чем ближе проект к завершению, тем риски ниже, однако стоимость квартиры при этом резко возрастает.
Риск потери денег
Естественно, первая категория рисков, о которой было упомянуто ранее, является намного более значимой – то есть, не получить за свои деньги вообще никакого жилья намного хуже, чем получить жилье худшего качества. Поэтому риски потерять денежные средства вследствие мошеннических манипуляций будут рассмотрены в первую очередь.
Главный риск при покупке жилья в новостройке, находящейся на каком-либо этапе строительства (то есть, объект недвижимости еще фактически не сдан в эксплуатацию), является следствием незнания потенциальным покупателем правовой базы. Застройщик имеет возможность, приняв от клиента деньги, ничего не предоставить взамен, либо продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, предоставив последним в судебном порядке решать – кому достанется квартира.
Строительство объекта может быть прекращено насовсем на любом этапе строительства, в этом случае вкладчики рискуют никогда не получить от застройщика обещанную квартиру. Причиной может являться банкротство застройщика, его банальное исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным со всеми вытекающими последствиями.
Гарантии вложений
Чтобы обезопасить себя от одного из таких вариантов, дольщику необходимо изучить историю застройщика – какие объекты он возводил до этого, насколько дольщики, участвующие в строительстве, были удовлетворены сотрудничеством. Также полезно ознакомиться с перечнем документов, которыми застройщик должен располагать перед началом строительства – разрешением на строительство, подписанным по определенному объекту, договором покупки или долгосрочной аренды участка.
Перед тем, как требовать документы, дольщик должен знать, как выглядят эти документы, было бы нелишним привлечь к этому действию эксперта — суммы, потраченные на консультации и сопровождение сделки, намного меньше стоимости квартиры, которую реально можно потерять.
Далее, намного более действенной защитой, чем самостоятельный сбор сведений о застройщике, может стать информация о участии банка, предлагающего ипотечное кредитование по конкретному объекту (ипотечная аккредитация), или же участие крупной риэлтерской или уважаемой страховой компании (перед работой с объектом крупные компании проводят юридическую экспертизу объекта). Банк никогда не утвердит незастрахованный кредит, а страховая компания подойдет к изучению застройщика более профессионально, чем дольщик, редко сталкивающийся с приобретением недвижимости.
Чаще всего застройщик привлекает к продажам риэлтерские компании, которые являются посредниками и одновременно гарантируют выполнение сторонами обязательств. К наиболее известным московским риэлторам можно отнести компании НДВ, Миэль, Инком-Недвижимость, Домострой.
Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают. Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе. Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.
Многократная продажа
Следующий риск – продажи квартиры сразу нескольким дольщикам, этот риск можно избежать, заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Согласно закону ФЗ-214, этот договор является единственным документом, имеющим законную силу и дающий его обладателю право претендовать на квартиру. Договор обязательно регистрируется в государственном органе, где объект недвижимости проверяется на принадлежность третьим лицам, и если квартира прошла проверку, значит – она еще не находится в чьей-либо собственности. Впоследствии, даже если квартира будет продана нескольким покупателям, суд решит вопрос собственности в пользу обладателя договора.
Если же потенциальный дольщик даст себя убедить подписать иной документ, например, договор предварительной покупки, он лишит себя законного права требовать от застройщика чего-либо вообще, поскольку законную силу относительно строящегося объекта может иметь только ДДУ. Однако стоит уточнить, что договор, предложенный застройщиком, необходимо проработать, сделать это самому дольщику возможным не представляется, если только он, в силу профессиональной деятельности, не связан с рынком недвижимости.
Опять-таки, стоит привлечь специалиста и потратить некоторую сумму, обеспечив себе страховку от обмана.
Риск долгостроя
Не менее актуальным риском остается риск долгостроя – вроде бы, все в порядке, дом строится, застройщик на месте, договор в порядке и деньги исправно вносятся, но момент получения квартиры по разным причинам отодвигается. Под строительство понемногу начинают собирать дополнительные средства, о чем в договоре, естественно, ничего сказано не было. Защитой, как и в предыдущем случае, может служить правильно составленный договор и факт участия других дольщиков, поддерживаемых отношениями с банками, риэлторами и страховыми компаниями.
Качество жилья
Целый ряд рисков связан с ненадлежащим качеством жилья, передаваемого в эксплуатацию. В первую очередь, это риски, касающиеся работы инженерных коммуникаций – отопление может не работать, напор воды в трубах может оказаться слишком слабым, электропроводка может не выдерживать напряжения в результате одновременного подключения нескольких энергоемких электроприборов.
Все перечисленное не является очевидным при подписании акта передачи квартиры. Так, функционирование отопления проверить вообще невозможно, если приемка проводится в теплое время года. В договоре должны быть прописаны положения о гарантийном сроке, в течение которого возможные недочеты могут обнаружиться.
Есть также очевидные дефекты, которые можно установить, не прибегая к экспертизе – кривые стены, неровные полы, скрипящие и плохо открывающиеся стеклопакеты, а также неработающие лифты (особенно, проблема актуальна для новоселов, проживающих выше десятого этажа).
В момент передачи квартиры выбор решений, которые должен принять заказчик, невелик – можно подписать акт передачи квартиры и принять в распоряжение жилье «как есть», или отказаться ставить подпись. Во втором случае, согласно договору, застройщик обязан устранить недостатки самостоятельно либо каким-либо образом уладить этот вопрос с дольщиком – вычесть сумму, на которую обнаружены дефекты, из общей стоимости квартиры и вернуть ее, или компенсировать сумму, которая пойдет на устранение дефектов заказчиком.
На практике же, если квартира не принимается, застройщик предпочитает тянуть время до тех пор, пока заказчик не потребует деньги обратно. В этом случае застройщик может вернуть только сумму, уплаченную заказчиком, тогда как после окончания строительства реальная стоимость квартиры намного выше.
Чтобы избежать проблем во время попыток урегулировать с застройщиком спорные вопросы, рекомендуется с самого начала участия дольщика в проекте уделять должное внимание составлению договора, в котором должны быть прописаны все обязательства и гарантии застройщика.
Также рекомендуется проводить приемку в присутствии эксперта, который знает проблемные места и может не только определить дефекты, но и профессионально составить «дефектный акт». Именно этот документ будет фигурировать в суде как основание для иска.
Резюме
Итак, помимо уже приведенных рекомендаций, специалисты портала RealtyPress.ru приводят общие советы относительно проведения операций с квартирами в новостройках. Большинство проблем и рисков можно избежать, проводя сделку через риэлтерскую компанию, которая проводит профессиональную проверку застройщика, а также тщательно проверяет тексты договоров, предлагаемых на подпись.
Вся работа с документами должна выполняться специалистами, поскольку дольщик, не сталкивающийся в повседневной жизни с договорами, актами, юридическими вопросами, вряд ли сможет досконально изучить всю необходимую информацию настолько, чтобы учесть все нюансы.
Далее, проведение сделки и достижение каких-либо договоренностей должно происходить в присутствии профильного специалиста, которому до конца понятны все аспекты сделки и который знает, как и на что повлияют промежуточные решения клиента.
О перечне косвенных признаков, которые должны настораживать – от отказа страховой компании страховать сделку, отсутствии ипотечной аккредитации до предложения застройщика провести сделку через стороннюю компанию, заказчик должен быть осведомлен еще до начала выбора объекта для вложений.
И напоследок… Стоимость работы привлеченных экспертов – юристов, страховщиков и риэлторов является, фактически, страховкой от потери средств, собранных для приобретения квартиры. Излишняя самонадеянность при заключении договоров с застройщиком может, в худшем случае, стать причиной потери денег, а в лучшем случае – потерей времени и причиной переживаний.
Realtypress.ru
www.realtypress.ru
Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме
Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.
Что значит приобретение недвижимости у дольщика
Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:
- инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
- после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
- ждет, пока строительство дома завершится,
- принимает жилье у застройщика,
- оформляет на квартиру право собственности,
- после этого он становится владельцем недвижимости.
Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.
Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.
Особенности совершения сделки
Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.
Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь. Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ. Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.
Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.
В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.
В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.
Какие существуют риски
Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.
Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.
Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.
Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.
Заключение
Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.
В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.
help-ddu.ru
Покупка новостройки – как принять правильное решение
Покупка квартиры в новостройке – особое событие в жизни каждого. Преимущества квартир первичного рынка очевидны – современные планировки, большие подъезды, хорошие лифты, охраняемая территория, собственная парковка. Однако, очевидно, что покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается повышенными рисками. Чтобы предусмотреть возможные сложности и не стать жертвой недобросовестных компаний, попробуем разработать схему принятия решения.
Независимо от цены новостройки, необходимо ответственно подходить к выбору объекта недвижимости. Учитывая покупку на стадии строительства, будущий покупатель обладает достаточным количеством времени, чтобы оценить ситуацию на рынке, полностью проверить застройщика и объект строительства, и только потом сделать единственно правильный выбор и купить квартиру в новостройке, соответствующую всем необходимым критериям.
Сегодня распространенность обмана дольщиков достигла такого уровня, что постоянные митинги и перекрывания дорожного движения заставляют решать проблему на уровне первых лиц государства.
ФЗ-№214, принятый в 2004 году, значительно увеличил гарантии покупателей, но все равно недобросовестные строительные компании находят все новые способы обмана. Чтобы уберечься от возможных недобросовестных застройщиков и не пополнить ряды обманутых дольщиков, важно соблюдать все меры предосторожности и собрать максимум информации о застройщике и объекте.
Обзор основных участников
Разберемся в основных участниках рынка (они сортированы по порядку их возникновения в цикле подготовки и осуществления строительства):
Застройщик – компания, которая ведет строительство, она же может являться и Инвестором, и Заказчиком. Понятие «Застройщик» определяется положениями ФЗ-190 (п.16 статьи 1) и ФЗ-214 (п 1 ст 2), которые описывают в нашем случае застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения, а также обеспечивающее выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства. Таким образом застройщик — ключевая фигура в строительстве с точки зрения упомянутых законов и Градостроительного кодекса РФ.
Администрация – орган исполнительной власти или местного самоуправления, который за выделение земельного участка получает построенный дом (его часть или иной интерес согласно контракту) в собственность города или области. Администрация выступает в интересах граждан, осуществляя собственную программу градостроительства и развития инфраструктуры.
Инвестор – сторона, осуществляющая капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств (ч 2 ст 4 ФЗ-39).Инвесторами могут быть физические и юридические лица, их объединения, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты. Строго говоря, застройщик всегда несет в себе элементы инвестора. Но часто инвестор сосуществует помимо застройщика, но в одной с ним связке. Если застройщиком выступает администрация города, то с инвестором может заключаться инвестиционный контракт, в котором прописано, что инвестор обязуется построить дом за счет собственных или заемных средств, а город или область обязуются предоставить земельный участок. То есть инвестор, если он не застройщик, может не являться владельцем строительства, а действовать только с целью получения прибыли.
Заказчик – сторона, уполномоченная застройщиком или инвестором, которая или от имени которой передается заказ на строительство подрядчику. Заказчик может быть самостоятельной фигурой или может являться самим застройщиком или инвестором. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
Подрядчик – сторона, выполняющая работы по договору подряда, заключенному с заказчиком (ч 4 ст 4 ФЗ-39). Подрядчиков может быть любое число, кроме того они имеют, как правило, право привлекать третьих лиц по договорам субподряда — субподрядчиков. Подрядчики и субподрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Продавцы – либо специально созданный отдел продаж в компании застройщика, либо привлеченное агентство недвижимости. Агентство недвижимости работает за комиссию, которую оплачивает застройщик. При покупке в отделе продаж договор заключается с застройщиком. При покупке в агентстве недвижимости, договор заключается с агентством, что хуже для покупателя, так как агентство не несет ответственности за действия застройщика.
Дольщики – частные инвесторы, которые инвестируют свои денежные средства в строительство дома, за это они получают одну из квартир, которая в инвестиционном контракте не закреплена за Администрацией.
Кто продает?
Прежде чем купить квартиру в новостройке, узнайте, работает ли застройщик по ФЗ-№214. В данном случае договор долевого участия будет зарегистрирован в регистрационной службе, что исключает двойную продажу одной квартиры. Далее посмотрите, есть ли у компании завершенные проекты, почитайте форумы жильцов в построенных домах, так Вы узнаете, что Вас ожидает в будущем с данным застройщиком. Выясните, предоставляет ли ипотеку какой-либо крупный государственный банк, например Сбербанк. Ипотека Сбербанка отчасти является гарантией того, что у застройщика все в порядке с документами. Прежде чем согласовать объект новостройки, государственные банки досконально изучают документацию и возможные риски.
Если договор заключается не с застройщиком, а с третьим лицом, например с агентством недвижимости, то риски существенно возрастают. Необходимо прочитать полностью весь договор между застройщиком и продавцом, желательно с юристом. Копии таких документов обычно на руки не дают, но в офисе продавца в присутствии сотрудника Вам это позволят сделать. Сделать это необходимо. Важно обратить внимание на сроки договора и сроки доверенностей, а также на все приложения, где будет перечень всех квартир, которое продавец имеет право реализовывать. Важно, чтобы Ваша будущая квартира в новостройке была в этом перечне.
Схемы продажи квартиры
Единственная схема, защищающая интересы покупателя, — заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации. Выбирайте застройщика, который работает по ФЗ-№ 214. Именно данный закон предоставляет покупателю максимум гарантий, что на сегодняшний день у застройщика все в порядке с документами, хотя закон, конечно, не гарантирует получения покупателем свидетельства о собственности — ведь дом еще нужно достроить.
Заключение иных форм договоров, которые осуществляются в обход закона — предварительного договора купли-продажи, оплата векселями, вступление в жилищно-строительный кооператив, покупка заложенной квартиры – все эти схемы содержат огромный риск для покупателя. Не стоит соглашаться на такие схемы, даже если ее предлагает очень крупный застройщик с рекламой на каждом углу.
Оценка рисков
К возможным рискам относят задержку сроков, неплатежеспособность, административные преграды, судебные разбирательства и другие.
Всем известна прописная истина – чем ниже стадия строительства объекта, тем дешевле цены новостройки, чем выше готовность объекта, тем квартиры дороже. При этом с рисками ситуация обстоит ровно наоборот – чем ниже стадия готовности дома, тем выше риски, чем выше стадия готовности, тем ниже риски.
В Москве есть объекты, которые построены 3-5 лет назад, но до сих пор не введены в эксплуатацию и не заселены, и все мы знаем случаи покупки квартиры в новостройке на стадии котлована по очень привлекательной цене и дальнейшее успешное заселение в готовый дом. Как понять в какой объект можно входить, и на какой стадии строительства? Рискнуть? Если не уделить анализу застройщика должного внимания, можно остаться без денег и без квартиры. Чтобы полностью минимизировать все возможные риски, необходимо проверить продавца и/или застройщика, и после прохождения юридической экспертизы переходить к оценке самого объекта недвижимости.
Первое и самое главное при покупке квартиры в новостройке – надежность застройщика и продавца. Планировка, этаж, детский сад, школа во дворе, парковочное место, шикарный офис компании, лимузин в подарок – все второстепенно и не будет иметь никакого смысла, если Вы выберете ненадежного застройщика. Только так Вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке по окончанию строительства.
Стоит отметить, что в российских реалиях не бывает идеальных застройщиков, абсолютно все объекты строительства имеют задержки по срокам сдачи, это обусловлено спецификой рынка, его капитало- и материалоемкостью строительства. Будьте готовы к задержкам на 3-5 месяцев даже с самыми надежными застройщиками. Главное, чтобы эти месяцы не перешли в годы ожидания.
Проверка юридического лица
Перед принятием решения необходимо попросить копию правоустанавливающих документов продавца, хотя бы ИНН и ОГРН (свидетельство о государственной регистрации юридического лица) и запросить в налоговом органе информацию о компании, указав ее ИНН и ОГРН. В Москве данную информацию предоставляет 46 налоговая, регистрирующая юридические лица. В полученной выписке из ЕГРЮЛ (выписка из единого государственного реестра юридических лиц) будут отражаться основные данные о компании – дата основания, виды деятельности, размер уставного капитала, сведения о владельцах компании и другие. Если компания работает недавно, если уставный капитал незначительный, если разрешенные виды деятельности не соответствуют сделке – все эти факторы должны насторожить. От покупки квартиры у такого продавца лучше отказаться.
Проверка документации объекта
В офисе продавца или застройщика необходимо запросить следующие документы:
- Документы на земельный участок – или свидетельство о собственности, или договор аренды. В первом обратите внимание на назначение земельного участка. В последнем обратите внимание на назначение, сроки аренды и на условия расторжения договора. В назначении земельного участка должно быть четко прописано, что на нем можно строить. На землях под дачное строительство ни при каких обстоятельствах нельзя строить многоэтажный дом.
- Разрешение на строительство. В существующих реалиях разрешение на строительство часто получается, когда стройка идет полным ходом, а то и почти завершена. Это один из главных рисков при вхождении в проект на стадии котлована. Ни один застройщик не может на 100% гарантировать, что он получит разрешение на строительство. В противном случае, он бы его уже получил.
- Инвестиционный контракт. Важно обратить внимание на срок действия договора, распределение квартир между сторонами договора. В распределении квартир важно отметить, что Ваша квартира достается именно застройщику, а не администрации.
Если дом уже построен, то к этим документам еще добавляется акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации. Только после получения этих документов начинается процесс оформления квартир в собственность.
Осмотр объекта строительства
Осмотр — наиболее простой, понятый покупателю этап принятия решения. Именно этап, не более. Однако, как правило, именно осмотр новостройки и определяет конечный выбор. Если новостройка понравилась — возникло желание жить именно в ней — то все предыдущие и последующие этапы отбора психологически подминаются под эту идею. А между тем осмотр объекта надо делать на холодную голову, взвешивая все факты за и против.
Осмотр объекта строительства не дает полного понимания о качестве будущей квартиры, порождая лишь ожидания. На практике же получаемая в итоге квартира далека от идеала. К наиболее распространенным жалобам на качество относятся: оконные и балконные блоки, их примыкание к стенам, отделочные работы, состояние фасадов, сантехника, герметизация швов и другие. Часто не удовлетворяет качество материалов, например, заявляется немецкая сантехника, а ставится аналогичная китайская. Если квартира в новостройке приобретается с отделкой, необходимо быть готовым к тому, что качество отделки от застройщика будет значительно ниже, чем у независимого подрядчика. Застройщики все чаще предлагают купить новостройку с отделкой, что говорит о цивилизованном развитии рынка, но обеспечивать достойное качество пока не спешат. Более 90% всех квартир с отделкой в новостройках не соответствуют заявленному качеству. Важно помнить, что при приемке квартиры (подписании акта приемки) важно указать все обнаруженные дефекты. Покупатель имеет право требовать устранения обнаруженных дефектов за счет строительной компании с обязательным направлением претензии застройщику, но за устранение дефектов придется серьезно побороться. Пока что приобретать квартиру с отделкой выгодно только в том случае, если важно переехать в новую квартиру как можно скорее.
Основные проблемы при покупке новостройки
К наиболее распространенным рискам при покупке квартиры в новостройке относятся:
- Приостановление строительства – может быть вызвано обманом, банкротством, отсутствием финансирования (в том числе за счет продаж квартир), судебными разбирательствами, административными препятствиями, общей экономической обстановкой в стране.
- Двойные продажи одной и той же квартиры – помните, что только зарегистрированное право на ваше имя в качестве собственника является 100 % гарантией, что именно вы являетесь владельцем квартиры. Все иное – огромный риск. Единственная схема, защищающая интересы покупателя, — заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации.
- Задержка строительства – самая распространенная проблема в новостройках. Она не представляет существенной угрозы, так как все объекты строительства в Российской Федерации сдаются с нарушением сроков. Данный факт вызван тем, что стройка – огромный живой механизм, из-за работы одного ненадежного поставщика может остановиться вся стройка. Четкое соблюдение сроков и технологий возможно только у очень грамотного управляющего, коих в России пока не много. Застройщиков, выполняющих свои обязательства точно в срок, можно пересчитать по пальцам одной руки.
- Ненадлежащее качество – от более-менее приемлемых дефектов в отделке до огромных щелей в полу и стенах. Нередки случаи, что дом не соответствует заявленному классу и изначальному проекту.
Существуют и другие, менее распространенные проблемы, такие как доплата за лишние метры, отсутствие заявленной инфраструктуры, затягивание оформления квартиры в собственность, навязывание управляющей компании и другие. Во всех этих случаях лучше обращаться к квалифицированному юристу.
Перед принятием окончательного решения
Может показаться, что после такого анализа не останется никаких вариантов для покупки квартиры в новостройке. Отчасти это так. Придется выбирать новостройку из того немногого, что останется после рассмотрения всех вариантов. Вот такой выбор без выбора. Огромный спрос и малое количество качественных предложений позволяет продавать квартиры по цене дома на берегу Средиземного моря.
Однако если выбор сделан, необходимо привлечь юриста для прочтения договора. Если Вы не имеете юридического образования, лучше не заниматься изучением договора самостоятельно. Для прочтения договора обращайтесь к юристу, а не к знакомому риелтору, потому что чаще всего риелторы смотрят на общую схему сделки, а на некоторые важные пункты закрывают глаза, списывая их на российские реалии. Именно в этих реалиях и заключается Ваше будущее благополучие. Не обращайтесь к юристам в агентство недвижимости, по той же причине, что и к риелторам, плюс вам навяжут массу дополнительных ненужных услуг. Прочтение договора юристом не очень высокой квалификации будет стоить менее 0,001 % от стоимости квартиры, но даже это сохранит Ваши деньги и Ваше спокойствие. Помните, что любая компания готова вносить правки в договор, делая это крайне неохотно, но все-таки делая. В договоре важно отразить сроки завершения строительства, указать, что квартира не заложена банку по кредиту, прописать условия перевода застройщиком своих обязанностей третьему лицу.
Хорошая информированность о застройщике, объекте строительства и возможных рисках – залог удачного выбора квартиры в новостройке. Подходите к выбору квартиры расчетливо, с холодной головой, не совершайте импульсивных покупок, не гонитесь за выгодными акциями, которые вот-вот кончатся. Только в этом случае Вас ожидает благополучный переезд в новую квартиру.
Источник http://www.realto.ru/journal/likbez/show/?id=30307
vsenovostroyki.ru