Покупка квартиры в бывшем общежитии риски – Покупка квартиры в бывшем общежитии риски. Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание.

Содержание

Как не «остаться с носом» покупая квартиру в общежитии

Стоимость комнаты в коммунальной квартире или общежитии намного меньше, по сравнению с полноценным обособленным жильем, и если грамотно оформить положенные в этом случае документы, можно обзавестись неплохой площадью. Но юридическая сторона дела будет буквально изматывающей: чтобы добиться разрешения на покупку и найти действительно законный объект, уйдет немало сил и времени.

Предварительные договоренности – создание благоприятной для покупки юридической обстановки

Главное условие – приобретаемая комната должна быть приватизирована, при этом совсем не обязательно, чтобы было приватизировано общежитие в целом или вся коммунальная квартира.

Если выбор пал на приватизированную коммуналку, комнату в ней можно купить только в том случае, если на нее не претендует кто-либо из соседей. Дело в том, что законодательными нормами предусмотрено так называемое правило первой очереди. Оно заключается в том, что когда владелец площади в коммунальной квартире хочет продать это недвижимое имущество, купить его, в первую очередь, могут соседи.

Посторонний человек может вступить в сделку лишь в том случае, если соседи написали нотариально заверенный отказ от приобретения. Если попытаться приобрести недвижимость в обход этого правила, соседи могут обратиться в суд и в принудительном порядке аннулировать сделку.

Что делать, если недвижимость не приватизирована?

Если потенциальный покупатель решил обратить внимание на приватизированную комнату, являющуюся частью неприватизированной коммуналки или общежития, юридическое оформление купли-продажи будет усложненным. В этом случае владельцами недвижимости будут городские власти, и с ними придется решать все вопросы по сделке, естественно, после получения соответствующего разрешения от соседей. Таким образом, общежитие Каширское или любое другое, теоретически, вполне может стать неплохим вариантом приобретения бюджетного жилья, но при этом придется запастись терпением – быстро эту сделку не оформить.

Есть еще один, совсем не распространенный, вариант, и его законность до сих пор является предметом споров – приобретение неприватизированной площади в неприватизированной коммуналке. В принципе, ее можно выкупить у местной городской администрации, но для того, чтобы в дальнейшем у новоиспеченного владельца появилось право на ее продажу или обмен, комнату нужно будет приватизировать, что также ведет к дополнительным временным и финансовым затратам.

Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты?

Здесь наблюдается минимальный ассортимент банковских ипотечных программ, покупателю практически не из чего выбирать. Финансовые учреждения и без того неохотно выдают подобные кредиты, а если в жилье некачественные коммуникации, деревянные полы и отсутствуют положенные удобства, в ипотеке, скорее всего, откажут.

Многие в этом случае берут нецелевые кредиты под залог имущества, и это метод приемлем, если есть другой движимый или недвижимый объект, интересующий банк, но нужно иметь в виду, что проценты по займу будут грабительскими. Если общежитие когда-то было служебным, нужно убедиться, что оно переведено в жилую категорию, и узнать, нет ли у недвижимости обременений, ограничений.

Юридическая сторона сделки по покупке комнаты в коммуналке или общежитии, к сожалению, еще не до конца продумана законодателем, процесс отличается сложностью и трудоемкостью. При условии, что, в принципе, решение формальностей по купле-продаже ложится на плечи продавца, покупателю все равно придется тщательно перепроверить все предоставленные документы – лучше поручить это опытному юристу.

www.stroyservice.ru

«Подводные камни» при покупке комнаты

Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день). Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права. Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее. На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант. Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи). Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую». Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь. Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям. Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней. То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

>

www.sovetrielt.ru

возможные проблемы и их решение.

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

 

 

○  Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процедура оформления.

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны.

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о:
    — составе семьи;
    — отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой.

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи.

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по

коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия.

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом.

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты.

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

  • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
  • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

Вернуться к содержанию ↑

 

 

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Подводные камни при покупке комнаты

Комнаты в коммуналках – довольно специфический товар на рынке недвижимости. С одной стороны, на них всегда есть спрос у арендаторов – в основном студентов, приезжих, молодых семей, разводящихся супругов. В то же время покупают комнаты не так часто, так что здесь, наоборот, предложение гораздо опережает спрос.

Поэтому, если у вас в планах – покупка комнаты, то вы в весьма выигрышной ситуации. Вам будет из чего выбирать, да и тратить много не придется – цены на комнаты в последние годы практически не растут. Однако в ходе поиска подходящих вариантов и во время оформления самой сделки вы можете столкнуться со многими нюансами, о которых желательно знать заранее.

Какие бывают комнаты?

Есть два варианта. Первый — комнаты в классических советских коммуналках или бывших общежитиях различных ведомств. То есть в квартирах, специально проектируемых в расчете на так называемое коммунальное заселение. Они располагаются в домах разного типа. Это могут быть старые здания дореволюционной постройки, богатые квартиры в которых с приходом советской власти «уплотнялись». Яркие примеры этого процесса можно найти в романах Булгакова – помните, как к профессору Преображенскому из «Собачьего сердца» приходила делегация с претензией о том, что тот «один в восьми комнатах проживает»? Много коммуналок строилось в брежневскую эпоху – с середины 1960-х годов. Можно найти коммунальные квартиры и в добротных кирпичных зданиях более поздней постройки.

Второй вариант – комнаты в обычных типовых квартирах, превратившихся в общежития. Довольно часто такое происходило в брежневскую эпоху. Тогда довольно часто семья, например, вместо двухкомнатной квартиры могла получить трехкомнатную, но с «подселением». Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.

В целом, покупка комнаты в «настоящей» коммуналке – более удачное решение по сравнению со вторым вариантом. Такие квартиры изначально приспособлены для проживания нескольких семей, так что в них будет более комфортно.

Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья. Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда собственники  остальных частей квартиры по факту там не проживают, или их местоположение вовсе неизвестно. В таких случаях используется уведомительный порядок запроса на согласие. То есть по адресам официальной прописки совладельцев высылаются письменные уведомления о намерении продать комнату (оформляются они заказным письмом с уведомлением о вручении). Ответа нужно ждать в течение месяца, а его отсутствие считается знаком согласия.

Комнаты с перепланировкой: плюсы и минусы

Покупая комнату в коммуналке, будьте готовы к тому, что практически во всех коммуналках имеют место незаконные перепланировки. Особенно часто они касаются переноса санузла или кухни. Обязательно проверьте техпаспорт квартиры и сравните его данные с реальным положением дел.

Некоторые виды перепланировок достаточно безобидны. Например, совмещение или, наоборот, разделение санузла. Или устройство спальных антресолей в комнатах с высокими потолками. Проблемы возникают при переносе «мокрых зон» — то есть установке душевых кабин, ванн, санузлов в неположенном месте. Если под ними располагаются жилые комнаты – это однозначно незаконная перепланировка, причем не имеющая никаких шансов на официальное оформление.

Само по себе наличие незаконной перепланировки в квартире не будет являться препятствием при покупке комнаты в ней (если только вы не пробуете взять ипотеку). Однако жить вы будете, как на пороховой бочке – если затопите соседей снизу, они имеют полное право обратиться в суд, причем выиграют его со 100% вероятностью.

Гораздо проще легализовать любые перепланировки, если квартира располагается на первом этаже, и соответственно, нет соседей снизу, которые могут предъявить претензии.

В целом, перепланировки делаются жильцами для создания более комфортных условий, и их можно рассматривать как модернизацию, улучшение квартиры. Но помните ,что перепланировка, особенно не оформленная официально, не может существенно влиять на стоимость квартиры. По крайне мере – не больше, чем просто качественный ремонт. Поэтому, если вам предлагают комнату по цене значительно выше, чем у аналогичных, объясняя это лишь наличием перепланировки – соглашаться на такую сделку не стоит.

Покупка комнаты в кредит

Получить ипотеку на покупку комнаты в коммуналке теоретически можно, но связано с множеством дополнительных сложностей. Помимо обычных требований к объекту залога и к самому заемщику, есть отдельные пункты, касающиеся только сделок с комнатами. В первую очередь это отказ от покупки комнаты другими жильцами квартиры.

Во-вторых, нужно убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок (а для коммуналок это очень частое явление). В ряде случаев такие перепланировки становятся поводов для однозначного отказа в ипотеке – например, это касается переноса санузла или обустройства ванной комнаты на месте кухни.

В-третьих – это проверка юридической чистоты квартиры. Процедура обязательная при покупке любого жилья, но в случае с комнатами она усложняется в разы. В типичной коммуналке жильцы меняются в несколько раз чаще ,чем в обычной квартире, при этом у каждого из них – своя история, касающаяся наследников, иждивенцев, несовершеннолетних, лиц, сохраняющих право на прописку и проживание, и так далее. В итоге история каждой комнаты может таить в себе множество сюрпризов.

Но самое главное – с точки зрения банка комната является довольно-таки неудобным предметом залога из-за своей невысокой ликвидности. Так что покупка комнаты в кредит возможна чаще всего с использованием обычных потребительских кредитов либо под залог другой недвижимости (так называемые нецелевые ипотечные кредиты).

Впрочем, есть исключение. Если вы выкупаете последнюю комнату и становитесь в результате хозяином всей квартиры  — проблем с выдачей ипотеки не будет. В качестве залога банк будет рассматривать всю квартиру целиком.

Покупка комнаты через договор дарения

Как уже говорилось выше, наиболее удобные комнаты с точки зрения покупателя – это так называемые «отказные» — то есть те, в отношении которых остальные жильцы квартиры подписали отказ от покупки комнаты. Такие комнаты, как правило, процентов на 10 дороже аналогов, а в объявлениях об их продаже сразу фигурирует формулировка про отказ.

Однако довольно часто возникают ситуации, когда, например, родственники или бывшие супруги не достигли соглашения по продаже всей квартиры, и один из них хочет продать свою долю отдельно. При этом в ход идут «серые» схемы, которые позволяют обойти обязательное условие об отказе от покупки комнаты другими жильцами.

Самый простая схема – через договор дарения. С помощью этого договора оформляется переход прав собственности к новому владельцу, расчет же производится «в конверте», то есть неофициально.

С одной стороны — всё достаточно просто и эффективно, и соседям, которых таким образом «обошли», будет сложно оспорить такую сделку. Однако есть у этого пути и однозначные минусы. Во-первых, если даритель не находится с вами в близких родственных связях, то подарок облагает подоходным налогом 13%, а получение комнаты в дар не является основанием для налогового вычета. Во-вторых, если будет доказано, что имела место не безвозмездная сделка (то есть вас уличат в передаче денег), то в суде такую сделку вполне могут признать недействительной. В итоге можно остаться и без денег, и без комнаты.

Чтобы снизить подобные риски, применяют более сложную, двухступенчатую схему. Сначала оформляется дарение доли объекта. Таким образом, вы становитесь собственником части комнаты и получаете приоритетное право выкупа на остальную её часть. Затем вы пользуетесь этим правом и приобретаете объект полностью через стандартный договор купли-продажи.

Правда, и эта схема сопряжена с определенными рисками. Главные из них – это сложности во взаиморасчетах, а также вероятность того, что участники сделки после первого этапа попытаются уйти от предыдущих договоренностей, касающихся цены. Поэтому, чтобы избежать подобных хлопот, лучше работать через посредников – профессиональных риэлторов.

Покупка комнаты

spb.fedned.ru

Могут ли выселить из общежития, если приобрел квартиру в ипотеку?

Добрый вечер Помогите разрешить ситуацию.
В 2001 году было предоставлено ведомственное общежитие (койко-место в комнате) от предприятия, куда устроилась работать. Имеется постоянная прописка, счета все оплачены своевременно. В 2006 году как молодой специалист этого же предприятия был взят ипотечный кредит на приобретение квартиры с погашением части процентов этим предприятием (квартира оформлена в собственность в 2010г., НО с обременением банка до выплаты всего кредита ). В июле 2011 г. администрация района города (к чему относится общежитие) присылает письмо о принудительном выселении с общежития до 1.08.11г, на основании имеющегося у меня жилья (т.е. ипотечной квартиры). Вопрос: имеет ли право администрация выселить меня из общежития на этом основании (если можно ссылку закона), ведь за квартиру мне еще расплачиваться 20 лет? каким образом может администрация выселить (суд или др. документ)? можно ли отстоять свое право проживать в общежитии? (какие документы или статьи)? Могу ли я воспользоваться правом приватизации своего койко-места (нигде в приватизации раньше не участвовала)? Буду очень благодарна за ответ. с уважением Юлия (г. Новосибирск)

Ответ:

Вы, к сожалению, не указываете в вопросе где в данный момент проживаете фактически. Между тем, это обстоятельство имеет существенное значение. Если вы выехали из спорной комнаты в общежитии на новое место жительства (т.е. в приобретенное вами в кредит жилое помещение), вывезли из комнаты принадлежащие вам вещи, то оснований для вывода о том, что вы не отказывались от прав на комнату не усматривается.

Согласно ч. 3, статьи 101 ЖК РФ, договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

«Иной» (ваш) случай предусмотрен частью 3 статьи 83 ЖК РФ, в соответствии с которым, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Признать вас утратившей право пользования спорной комнатой предприятие может лишь в судебном порядке. Истцу необходимо будет доказать, что вы, как уже указывалось выше добровольно выехали в принадлежащее вам жилое помещение, в спорной комнате не проживаете, вывезли свои вещи. и т.д. Учитывая, что предприятие оказало вам некоторую финансовую помощь в приобретении жилья, можно предположить, что вы подписали соглашение с предприятием, в котором указано, что обязуетесь освободить занимаемую комнату в общежитии с момента приобретения вами жилого помещения. Если это так, то шансы отстоять комнату и впоследствии ее приватизировать не высоки (О приватизацияя койко-места в общежитии можно посмотреть ЗДЕСЬ).

Что касается срока кредитного договора, согласен. Формально, право собственности на приобретенную в кредит квартиру у вас возникло с момента регистрации права в регистрирующем органе. За двадцать лет (срок выплаты кредита) может измениться платежеспособность заемщика в худшую сторону по причине, например, потери работы, получения травмы или иного ухудшения здоровья, в результате заемщик не сможет платить по кредиту и банк обратит взыскание на приобретенное жилое помещение как на имущество, находящееся в залоге. Таким образом, заемщик останется и без комнаты в общежитии и без приобретенного жилья.

Однако надо учитывать, что данные доводы носят вероятностный характер и не могут служить основанием для бронирования жилого помещения, занимаемого лицом по договору специализированного найма, на весь срок кредитного договора. Аналогичным образом рассуждают и суды, которые, установив, что лицо выехало на иное место жительства (в приобретенное в кредит жилье) выносят решения о признании гражданина утравшим право пользования жилым помещением в общежитии, не принимая во внимание срок погашения ипотечного кредита.

Вместе с тем следует учитывать следующее.

Если вы, несмотря на наличие в собственности жилого помещения продолжаете проживать в спорной комнате, то оснований для выселения вас по вышеуказанной ч. 3, статьи 83 ЖК РФ не имеется (иных оснований, по которым вас могут выселить вы не указываете).

Судебная практика

Так, например, Верховный Суд, в Определении от 23 ноября 2004г. по делу № 31-В04-1, указывал:

«.. Сам по себе факт приобретения гражданином в собственность квартиры не может расцениваться как отказ этого гражданина от прав на ранее занимаемую жилую площадь, в том числе и от жилой площади в общежитии.

Ссылка президиума на законодательство Чувашской Республики, в соответствии с которым граждане, проживающие в общежитии, в случае улучшения своих жилищных условий (в том числе и путем приобретения жилья в собственность) обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение в общежитии, сделана без учета того, что федеральным законодательством такого основания для выселения из общежития не предусмотрено.

Судом при рассмотрении дела установлено, что З. проживает в общежитии постоянно, от своих прав на данную жилую площадь не отказывался, своевременно вносил оплату за проживание и коммунальные платежи, в квартиру, которая З. принадлежит на праве собственности, последний не вселялся. Не нашел в суде своего подтверждения и довод о том, что З. не проживал в общежитии более года, и был признан несостоятельным как неподтвержденный доказательствами.

Вывод президиума о том, что проживание З. в общежитии носило временный характер, опровергается материалами дела, поскольку последний проживал в общежитии с 1995 года, то есть около 8-ми лет, и такое проживание не может расцениваться как временное».

В Определении от 18 октября 2002г. по делу № 5-В02-295, Верховный Суд РФ указывал:

«..нельзя признать правильным и вывод суда о выселении ответчиков в принадлежащую Е. квартиру в г. Домодедово Московской области, поскольку приобретение гражданином в собственность квартиры само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина от прав на ранее занимаемую жилую площадь.

В судебных заседаниях Е. утверждала, что проживает с мужем в общежитии постоянно, от этого жилья не отказывалась, а квартиру в г. Домодедово была вынуждена приобрести для возможности иметь регистрацию, т.к. по месту жительства в общежитии ОАО «Мосспецжелезобетон» их не прописывали.

Учитывая, что в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона Российской Федерации от 24.12.92 «Об основах федеральной жилищной политики» частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности, приобретение ответчицей в собственность квартиры не является основанием для выселения из спорного жилого помещения».

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 06.08.2011г. 

logos-pravo.ru

Выясняем, какую квартиру покупать не нужно, чтобы не нажить себе проблем

Для подавляющего большинства наших соотечественников покупка квартиры – это одна из наиболее важных сделок в жизни. Даже те, кто приобретает квартиру исключительно с целью выгодно вложить деньги и не планирует в ней жить, должны понимать: если суд признает сделку недействительной, это станет огромной проблемой для нового собственника такой жилой площади. Предусмотреть все и обезопасить себя от подобного рода рисков можно лишь одним способом – заблаговременно произвести доскональную юридическую проверку недвижимости, покупка которой рассматривается. 

Имущество с обременением

Говоря о том, какую квартиру покупать не стоит, чтобы не создавать себе проблемы, нужно в первую очередь упомянуть о жилой недвижимости, которая находится под обременением. Прежде всего это касается детей, которым еще не исполнилось 18 лет, прописанных в этой квартире. 

Небольшой экскурс в историю. В законе № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» в его первоначальной – от 1991 года – редакции не были прописаны права детей принимать участие в приватизации. Соответствующие изменения были внесены в текст этого закона лишь три года спустя. Так за эти годы появилось огромное количество квартир, в которых несовершеннолетние были прописаны, не являясь одним из их собственников. 

Так вот, принимая решение, какую квартиру покупать, и склоняясь к приобретению жилья с такой историей, будьте морально готовы к тому, что подросший ребенок может оспорить проведенную некоторое время назад сделку через суд и реализовать свое право на приватизацию жилья. Неважно, сколько раз за прошедшие двадцать с лишним лет квартира перепродавалась – если выросшее чадо, права которого были нарушены в те годы, обратится в суд, то это обернется проблемами для нынешних собственников квартиры. В соответствии с решением госорганов им придется восстановить попранную справедливость – например, выделив экс-несовершеннолетнему долю в этой квартире. 

«Мутные» схемы и их последствия

Продолжая тему прописанных в квартире несовершеннолетних, хочется напомнить всем потенциальным покупателям квартир на вторичном рынке жилья следующее. Даже в том случае, если все собственники квартиры, не достигшие совершеннолетия на момент проведения сделки, были заблаговременно выписаны, последняя все равно может быть признана недействительной. К примеру, ребенка выписывают из благоустроенной трехкомнатной квартиры рядом с метро «Академическая» и перевозят в комнату в общежитии в поселок городского типа в Вологодской области. В этом случае очевидно, что права несовершеннолетнего были ущемлены. Внимательней выбирайте, какую квартиру покупать – это позволит застраховаться от неприятностей и судебных тяжб в дальнейшем. 

Если вы покупаете жилую недвижимость и у вас закрались подозрения, что собственник принимает решение о ее продаже не самостоятельно, а подчиняясь воле третьих лиц, то не ввязывайтесь в это. Увидев, что на сделке его сопровождают какие-то посторонние люди, с которыми он постоянно совещается, откажитесь от нее ради своего же блага. Возможно, от отдал квартиру за долги, проиграл ее в азартные игры или вынужден подчиниться тому, что диктуют ему злоумышленники, по какой-либо другой причине. Даже если человек сто раз сам виноват, это не лишает его права впоследствии обратиться в суд для восстановления справедливости, и тогда сложно предугадать, как станут развиваться события.

Плохой район и дом

Едва ли кто-то изначально хотел бы жить в районе, который печально известен своей повышенной криминогенной обстановкой. Впрочем, это может не распространяться на тех, кто вырос в этом районе и чувствует себя в нем как рыба в воде. В противном случае, принимая решение, какую квартиру покупать – дешевую в неблагополучном районе или чуть более дорогую, но в районе, который не сравнивают с гетто, – десять раз подумайте.

Обратите внимание и на состояние дома, покупку квартиры в котором рассматриваете. Вообще, продажа жилой недвижимости в аварийных домах находится под запретом. Однако не всегда этот запрет бывает наложен официально, и кто-то в принципе может и воспользоваться возможностью купить жилье за бесценок. Определенный резон в этом есть – аварийные дома постепенно расселяют, и у собственника есть все возможности переехать в равноценное жилье в новостройке бесплатно или с минимальной доплатой. Однако, решая, какую квартиру покупать, и склоняясь в сторону выбора такого варианта, имейте в виду – у вас будут все шансы долгие годы прожить в аварийном жилье в ожидании начала программы по переселению. 

Квартира по наследству

Достаточно часто проблемными оказываются сделки по покупке квартир, полученных по наследству. Во-первых, одного или нескольких наследников могут не известить о смерти собственника жилья – например, установить их местонахождение не представляется возможным. Соответственно, кто-то из них не вступает в право наследования в течение полугода, а может объявиться уже потом – когда квартира продана – и через суд аннулировать сделку. Единственная «страховка» от попадания в такую ситуацию – это взять у продавца заверенную нотариально расписку о том, что тот обязуется самостоятельно урегулировать претензии остальных наследников – в том случае, если они все-таки существуют. 

Кроме того, бывший собственник квартиры может указать в завещании людей, которые вправе проживать в ней после его кончины. Этих лиц не могут выселить ни наследники, ни новые владельцы жилья. Однако если они выпишутся до момента подписания договора купли-продажи сторонами, то риска проживания постороннего человека на законных основаниях в принадлежащей вам квартире не будет. 

Доверенность и прочие «подводные камни»

Нередко квартира продается по доверенности по причине того, что ее собственник проживает в другом городе или стране. Выбирая, какую квартиру покупать, лучше откажитесь от проведения сделки, на которой по тем или иным причинам продавец не может присутствовать лично. Дело в том, что он в любой момент может отменить действие доверенности – для этого ему достаточно обратиться к нотариусу. Несложно догадаться, что оспорить заключенный по недействительному документу договор ему не составит никакого труда. 

Кроме того, собственник может вообще не знать о том, что принадлежащий ему объект недвижимости продается. Есть и еще более криминальный вариант развития событий – собственника может уже не быть в живых на протяжении некоторого времени. Новые владельцы квартиры узнают об этом только тогда, когда получат повестку в суд, который, несомненно, оспорит проведенную сделку. 

Еще один веский повод отказаться от покупки в целом неплохого жилья – это его неузаконенная перепланировка. Она может повлечь за собой ряд проблем бюрократического свойства, финансовые затраты или даже риск лишиться прав на эту квартиру для ее новых хозяев. Таким образом, принимая решение, какую квартиру покупать, откажитесь от намерения приобрести жилье, реальная планировка которого серьезно отличается от той, что отображена в документах БТИ на это жилое помещение.

www.bkn.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.