Покупка квартиры в москве пошаговая инструкция – Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция. Покупка квартиры в москве пошаговая инструкция

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция. Покупка квартиры в москве пошаговая инструкция

пошаговая инструкция для новостроек и вторичного жилья

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.
Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют э

spbnovo.ru

Пошаговая инструкция покупки квартиры без риэлтора в 2018 году

Приобрести жилье без риелтора достаточно проблематично, особенно если дело касается Москвы. Тем не менее существует несколько различных вариантов разрешения подобной проблемы.

Основные моменты

Квартира – недвижимость, подразумевающая собой жилую площадь. Может быть объектом личной собственности, при этом существует возможность осуществлять различные манипуляции с ним.

В соответствии с действующими законодательными нормами собственник имеет право:

Продавать недвижимость.
Обменять её.
Осуществлять дарение квартиры.
Иное.

При этом одним из самых важных документов, которые требуется формировать при продаже квартиры – договор купли-продажи. Существует множество различных форм такого договора.

Что это такое

Приобретение недвижимости сегодня – процесс достаточно сложный в определенным смысле. Особенно это касается таковой ходовой недвижимости, как квартиры различных типов. Основной и наиболее серьезной проблемой сегодня является как раз наличие большого количества риелторов. Они создают больше сложностей при приобретении жилья своим присутствие на рынке чем решают проблем.

Как правило, риелторы реализуют одновременно целый ряд функций:

Показатели	Описание
Осуществляют поиск продавцов	покупателей на конкретный объект недвижимости
Занимаются юридической составляющей сделки	—

В остальном же какой-либо помощи от них нет смысла ожидать. Причем, как правило, в данном сегменте услуг работает большое количество работников попросту неквалифицированных. Как следствие – попросту невозможно будет получить хорошую юридическую поддержку.

Наличие риелтора упрощает поиск подходящей недвижимости. Но одновременно увеличивает риск столкнуться с мошенниками. Так как в данной сфере их достаточно много. Причем многие риелторы, работающие в данной сфере, как раз специализируются на мошенничествах.

Процесс данный имеет свои особенности, тонкости, нюансы. Все их лучше всего заблаговременно разобрать. Кроме того, существует достаточно много сервисов для проверки недвижимости.

На кого распространяется

В качестве продавца недвижимости, квартиры в том числе, могут выступать:

непосредственно собственники недвижимости;
их законные представители.

В первом случае, особенно если собственник один, опасаться обычно нечего. Необходимо лишь осуществить процесс проверки квартиры на залог, обременение. Если в Росреестре каких-либо таковых не зарегистрировано, то можно будет смело приступать к оформлению сделки.

Несколько иначе дела будут обстоять в случае, когда в качестве продавца выступает не собственник, а его представитель. Лучшее решение в таком случае – попросту отказаться от приобретения таковой недвижимости.

Так как нередко манипуляциями с недвижимостью в таком случае занимаются обычные мошенники. Если же объект недвижимости максимально подходит для решения каких-либо задач – то необходимо внимательно проверить все важные документы. В таком случае можно избежать различных проблем.

Лучшее решение – обратиться не к риелтору, а хорошему юристу. Таким образом вероятность возникновения проблем будет сведена к самому минимуму.

Если имеется хотя бы малейшее подозрение на то, что с квартирой имеют место юридические проблемы, от приобретения лучше отказаться. Это позволит избежать многих сложностей, затруднительных моментов.

Куда предстоит обратиться

Обратиться для приобретения недвижимости без риелтора можно к следующим ресурсам:

Попытаться найти подходящий вариант через сайт объявлений.
Ознакомиться с печатными изданиями.

Причем как в первых, так и во вторых присутствует достаточно много объявлений от посредников. Именно поэтому поиск жилья без риелтора занимает много времени.

Алгоритм действий

Разобраться, как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция в ипотеку, труда не составит. Но при отсутствии должного опыта оформления все же стоит обратиться к квалифицированному юристу. Только так можно не допустить ошибок, свести к минимуму вероятность появления каких-либо сложностей. Важно заранее проработать все основные моменты.

Прежде, чем приступить к поиску и непосредственно приобретению, следует разобрать некоторые важные вопросы:

выбор объекта;
проверка состояния;
переговоры с продавцом;

оформление задатка;
заключение сделки;
проведение расчета;
переход права собственности;
важные нюансы;
законодательная база.

Выбор объекта

При выборе объекта необходимо учесть широкий перечень самых разных моментов. Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно, получив информацию о заказчика и иным образом.

На данный момент самым важным является следующее:

Расположение конкретного объекта недвижимости.
Его стоимость.
Наличие всех инженерных коммуникаций.

Проверка состояния

Очень важно ознакомиться с состоянием объекта. Причем не только в физическом плане (ремонт, техническое состояние здания). Но также в юридическом.

Так как существует множество различных нюансов, особенностей – непосредственно связанных с процессом оформления недвижимости. Нередко на квартиру попросту наложено обременение. Как следствие – воспользоваться правом на регистрацию будет невозможно.

Осуществить проверку можно различным образом – через интернет, используя портал Росреестр или же путем обращения в МФЦ. Сегодня существует специальная база данных по залогу.

С её помощью возможно будет избежать различных сложностей, проблемных моментов. В первую очередь это касается конечно аннулирования действия договора купли-продажи.

Переговоры с продавцом

При оформлении договора купли-продажи существует много разных тонкостей. Все их лучше всего проработать предварительно.

К основным таковым относится:

сам договор нет необходимости заверять в обязательном порядке;
составление может быть осуществлено в том числе квалифицированным юристом;
составление возможно как в рукописном виде, так и в машинном (распечатка на персональном компьютере).

Оформление задатка

Приобретение недвижимости зачастую требует некоторых дополнительных затрат. В первую очередь это касается задатка. Для подтверждения серьезности намерений в приобретении квартиры многие граждане требуют части выплаты вперед. Подобный задаток лучше всего оформить в документальном формате.

Важно заранее подготовить подтверждающий документ. Который устанавливает сам факт возможности оформления определенной предоплаты. Это позволит защитить от мошенников, избежать различных других проблем при приобретении недвижимости.

Заключение сделки

Сам процесс заключения сделки максимально прост и рассматривается в нормах законодательства. На данный момент алгоритм приобретения собственной квартиры включает в себя следующие базовые этапы:

осуществляется выбор объекта недвижимости который максимально подходит под решение конкретных задач;
далее важно проверить его на обременение, арест;
осуществляется проверка документальной составляющей;
если какие-либо сложности отсутствуют – можно приступить к составлению договора купли-продажи;

после передачи денег и подписания соглашения происходит процесс регистрации недвижимости.

Проведение расчета

Сегодня расчет по сделке может быть осуществлен следующим образом:

Показатели	Описание
Безналичным способом	на банковский счет
Наличными	путем составления расписки

Переход права собственности

Сам алгоритм продажи такой недвижимости, как жилая квартира, осуществляется стандартным образом. В законодательстве указан приблизительный алгоритм, в соответствии с которым необходимо осуществлять подобную сделку.

На данный момент лучше всего осуществлять все необходимые действия в следующем порядке:

Показатели	Описание
Подготавливаются необходимые в таком случае документы	—
Оформляется единый жилищный документ	а также специальная выписка из домовой книги
Оформляется справка в жилищной эксплуатационной организации	касательно отсутствия определенной величины задолженности по оплате за коммунальные услуги
В случае если продавец находится в браке и жилье приобретено после женитьбы	необходимо будет оформить согласие супруга, оно должно быть удостоверено нотариально
Требуется заказать и получить на руки специальную выписку из ЕГРП	—
Составляется договор купли-продажи	—
Готовятся документы	для подачи в территориальное отделение Росреестра
Оформляются все необходимые в таком случае документы	для подтверждения прав собственности

Видео: технология сделки

Важные нюансы

К важным нюансам, разобрать с которыми нужно заранее, относится в первую очередь:

Важно проверить наличие ограничений на регистрационные действия.
Перечень документов, обязательных для регистрации имущества, установлен законодательно.
Является ли продавец собственником или же только его законным представителем.

Законодательная база

Все моменты касательно оформления договора купли-продажи определяются Гражданским кодексом РФ. Ст.№454 ГК РФ определяет когда именно можно будет использовать договор купли-продажи. Отдельно нужно отметить вопрос условий договора о товаре. Он раскрывается в ст.№455 ГК РФ.

Разобраться с тем, как купить квартиру по ДДУ без риэлтора (пошаговая инструкция представлена в интернете) не составит большого труда. Нужно будет лишь заранее ознакомиться со всеми тонкостями, нюансами.

Это позволит в дальнейшем самостоятельно проконтролировать сам факт наличия нарушений, по необходимости осуществить защиту собственных прав через суд.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

realtyaudit.ru

С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция :: BusinessMan.ru

Приобретение жилья – это важная процедура для каждого человека, поэтому важно разобраться, с чего начать покупку квартиры, на что обратить внимание, а также с какими подводными камнями можно столкнуться при заключении данной сделки. Следует заранее решить, будет ли выбираться квартира, предлагающаяся на первичном или вторичном рынке, будет ли привлекаться риелтор, а также какая сумма будет потрачена на недвижимость.

На что обратить внимание?

Каждый человек, планирующий приобретение жилья, задумывается о том, с чего начать покупку квартиры. Первоначально рекомендуется определиться, какими основными характеристиками должна обладать недвижимость. Наиболее часто учитываются следующие параметры:

место расположения объекта, так как квартира должна находиться в таком районе, который является приемлемым и интересным для будущих жильцов;
наличие балкона или лоджии;
развитость инфраструктуры, так как рядом с домом должны находиться остановки, магазины, поликлиники, детские учреждения или другие важные объекты;
качество отделки;
размер и расположение парковки;
наличие детской площадки перед домом.

Каждый покупатель должен заранее определиться с данными характеристиками, что позволит предварительно решить, какие варианты квартиры не будут приемлемыми для него. Даже в самом маленьком городе имеется достаточно много предложений квартир, поэтому можно подобрать вариант, который будет соответствовать всем требованиям покупателя.

Процедура приобретения недвижимости

С чего начать покупку квартиры в Москве? Процедура является практически одинаковой для любого региона, так как в любом случае делится на определенные последовательные этапы. Поэтому для покупки жилья требуется реализовать действия:

Выявляются основные характеристики, которым должна соответствовать квартира. Для этого учитывается ее место расположения, площадь и другие параметры. Решается, будет ли недвижимость находиться на первичном или вторичном рынке. Определяется, необходим ли качественный ремонт или покупатель будет выполнять ремонтные работы самостоятельно.
Определяется максимальная сумма на покупку жилья. Учитывается наличие дополнительных расходов, связанных с оформлением бумаг, оплатой труда риелтора, покупкой мебели и других трат. Не рекомендуется ориентироваться на самые недорогие квартиры, так как они обычно обладают не слишком привлекательным расположением, а также находятся в старых домах.
Выбирается источник средств. Могут использоваться для приобретения исключительно собственные сбережения, но дополнительно можно воспользоваться продолжениями банков и оформить ипотеку. С чего начинать покупку квартиры в ипотеку? Для этого важно определиться, какая сумма будет заимствована у банка, а также с какой организацией будет сотрудничать покупатель.
Решается, как будет осуществляться поиск жилья. Для этого можно выполнять все действия самостоятельно, пользуясь разными газетами или порталами с бесплатными объявлениями, а также можно воспользоваться помощью опытных риелторов. Некоторые покупатели вовсе самостоятельно размещают объявления в разных СМИ, чтобы именно владельцы недвижимости предлагали им разные варианты для приобретения.
Осмотр жилья. После нахождения нескольких квартир, следует провести их тщательный осмотр, чтобы определиться, какой вариант будет идеальным для покупателя. Даже если самая первая квартира устраивает гражданина своими параметрами и ценой, не желательно сразу заключать контракт, так как целесообразно посмотреть несколько вариантов.
Непосредственное оформление сделки. Процедура может выполняться самостоятельно, но при этом важно грамотно подготовить всю документацию для этих целей. Следует убедиться, что у квартиры имеется один собственник, а также отсутствуют граждане, претендующие на это жилье. Все документы, имеющиеся у продавца, должны быть официальными и содержащими актуальную информацию. Процедура покупки жилья предполагает оформление договора купли-продажи и передаточного акта. Далее купленная квартира регистрируется на покупателя в Росреестра.

Таким образом, если разобраться, с чего начать покупку квартиры и какие действия для этого предпринимаются, то не потребуется пользоваться помощью посредников или юристов. Но при этом существует вероятность столкнуться с мошенниками.

Первичка или вторичка?

Наиболее часто люди, желающие приобрести квартиру, сталкиваются с вопросом о том, будет ли она выбираться на первичном или вторичном рынке. Каждый вариант обладает как плюсами, так и минусами, поэтому следует оценить параметры любого решения.

Если выбирается новостройка, то квартира находится в новом доме, поэтому составляется договор с застройщиком. Можно быть уверенным в юридической чистоте сделки. Но при этом придется тратить средства на ремонт жилья. Всегда существует вероятность, что строительство объекта будет заморожено.

С чего начать покупку квартиры? Для этого первоначально важно решить, будет ли квартира находиться на вторичном или первичном рынке. Новостройки продаются застройщиком, а на вторичном рынке продавцами выступают прошлые владельцы. Во втором случае можно столкнуться с отсутствием нужных документов, мошенниками или другими проблемами, поэтому часто требуется пользоваться помощью профессионалов.

Как оценить стоимость жилья?

Каждый человек желает приобрести объект по действительно выгодной стоимости. Поэтому заранее следует оценить стоимость жилья. Для этого можно воспользоваться помощью независимых оценщиков или самостоятельно определить цену квартиры. Учитываются разные факторы:

площадь объекта;
имеющийся ремонт;
наличие мебели, сантехники и бытовых приборов;
место расположения и иные параметры квартиры;
стоимость объектов, находящихся рядом с выбранной недвижимостью.

Оптимально вовсе воспользоваться помощью опытных риелторов, которые смогут подсказать, не является ли имеющаяся стоимость завышенной.

Нюансы покупки объекта у застройщика

Наиболее часто граждане предпочитают покупать новые квартиры. Это обусловлено тем, что жилье находится в новом доме, а также в нем никто не жил ранее. Можно сделать ремонт, идеально соответствующий желаниям и требованиям будущих жильцов. Но при этом важно разобраться, с чего начать покупку квартиры в новострое. К основным особенностям этого процесса относится:

для минимизации риска потерь и приостановки строительства следует тщательно изучить документы, принадлежащие застройщику, чтобы убедиться в его честности, ответственности и долгом сроке работы;
ранее компания должна уже сдать несколько домов;
у фирмы должно иметься разрешение на строительство и подключение строения к инженерным коммуникациям;
если дом еще не достроен, то непременно составляется ДДУ, так как только при наличии данного документа покупатели защищаются законодательством на основании ФЗ № 218;
если не будет сдан дом к установленному сроку, то все дольщики могут потребовать от застройщика выплату неустойки, размер которой зависит от длительности просрочки и стоимости квартир.

Обычно крупные застройщики самостоятельно помогают дольщикам в оформлении договора и регистрации сделки. Они сотрудничают с разными банками, позволяя для приобретения жилья пользоваться заемными средствами. С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку? Первоначально следует определиться с жильем, поэтому выбирается оптимальный объект, после чего решается, в каком именно банке будет оформляться ипотечный кредит.

Специфика покупки у собственника

Некоторые люди предпочитают выбирать квартиры на вторичном рынке. С чего начать покупку квартиры? Вторичное жилье представлено в каждом городе в многочисленных вариантах, поэтому выбор считается действительно большим, но при этом покупателями должны учитываться некоторые подводные камни, за счет которых такое приобретение может быть опасным. Поэтому следует помнить о следующих нюансах:

договор купли-продажи заключается с непосредственным владельцем, причем не требуется для этого пользоваться помощью третьих лиц или риелторов;
продавцом может выступать несколько собственников, которые должны быть согласны на осуществление данной сделки;
все документы на жилье должны предварительно тщательно проверяться, чтобы отсутствовала возможность в будущем оспорить сделку;
переход права регистрируется официально, для чего можно обращаться в Росреестр или МФЦ;
за счет общения непосредственно с собственником имеется возможность у покупателя поторговаться;
документация на недвижимость должна подготавливаться продавцом заранее;
если у покупателя отсутствуют знания о том, как правильно проверяются полученные бумаги, то целесообразно воспользоваться помощью опытных юристов.

Поэтому каждый покупатель должен знать, с чего начать покупку квартиры. Вторичное жилье отличается тем, что ранее в нем были зарегистрированы граждане, поэтому все они должны выписаться до заключения сделки. В ином случае придется столкнуться с необходимостью принудительно выписывать людей.

Когда целесообразно пользоваться помощью риелторов?

Если планируется покупка квартиры в новостройке, с чего начать процедуру? Для этого выбирается застройщик, являющийся ответственным и проверенным. Нередко найти информацию о строительной компании самостоятельно просто невозможно, поэтому целесообразно обращаться к риелторам.

Приобретение вторичного жилья нередко сопровождается необходимостью пользоваться помощью профессионалов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

Если обратиться к риелтору, то можно воспользоваться разными услугами и предложениями:

специалист самостоятельно выберет оптимальный вариант для покупки, ориентируясь на требования и желания клиента;
обеспечивается полное сопровождение сделки, поэтому риелтором подготавливаются и изучаются все документы, необходимые для покупки жилья;
за счет опыта риелтор точно знает, на что обращать внимание при покупке объекта;
в крупных компаниях уже имеется база недвижимости, в которой может быть выбрана подходящая квартира;

За услуги специалиста придется уплачивать определенное количество средств, причем обычно оплата зависит от стоимости объекта. Всегда существует вероятность того, что будут отданы средства мошеннику. Поэтому если самостоятельно разобраться в том, с чего начать оформление покупки квартиры, то не потребуется пользоваться услугами посредников.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любой недвижимости следует убедиться в юридической чистоте данной сделки. Для этого проверяются все полученные от продавца документы. С чего начать покупку квартиры? Для этого запрашиваются у продавца бумаги:

правоустанавливающие бумаги;
выписка из ЕГРН, в которой перечисляются все собственники объекта и имеющиеся обременения на недвижимости;
если продажей занимается доверенное лицо, то у него должна иметься заверенная нотариусом доверенность, причем даже в этом случае необходимо встретиться с собственником, чтобы убедиться, что он действительно желает продать квартиру;
запрашивается справка из домовой книги, содержащая сведения о том, сколько людей прописано в недвижимости, так как не следует заключать сделку при наличии зарегистрированных в объекте третьих лиц, поскольку в будущем могут возникнуть сложности с их выселением;
следует убедиться, что в завещаниях собственников не числится квартира;
изучается технический план и паспорт, так как важно проверить, не была ли проведена незаконная перепланировка бывшими собственниками;
запрашивается справка из УК, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам;
если покупалось жилье в кооперативе, то у владельцев должна иметься справка, подтверждающая полную выплату пая;
если владелец состоит в официальном браке, то у него должно иметься письменное согласие на продажу объекта от супруги;
если собственником является несовершеннолетний, то должно иметься разрешение на продажу от родителей и органов опеки.

Дополнительно могут запрашиваться другие документы. Поэтому каждый человек должен знать, с чего начать покупку квартиры. Вторичное жилье опасно тем, что существует высокая вероятность столкнуться с мошенниками. Поэтому важно тщательно проверять все документы, имеющиеся у продавца.

При покупке квартиры, когда начинают начислять квартплату? Если покупается вторичка, то следует убедиться, что прошлые жильцы оплатили услуги, а после заключения сделки обязанность по уплате средств переходит к новому владельцу. Если же приобретается жилье в новостройке, то начисляется квартплата с момент заключения договора с ресурсными компаниями, причем этот процесс выполняется самими застройщиками.

Как купить за свои средства?

Если у покупателя имеются нужные средства на покупку жилья, то это считается идеальным вариантом, так как не требуется пользоваться заемными деньгами. С чего начать покупку квартиры? Оформление документов на недвижимость и подготовка нужного количества денег – это первые этапы процесса.

Если планируется пользоваться имеющейся суммой средств, то передача денег может выполняться разными способами:

применение банковской ячейки;
передача денег в наличном виде под расписку;
перечисление средств с помощью безналичного перевода на счет продавца в банке, что позволяет получить банковскую выписку и подтвердить оплату квартиры;
использование помощи нотариуса, который передает деньги продавцу только после того, как будут готовы все документы.

Наиболее часто используются ячейки в банке или переводы денег на счет продавца.

Как купить жилье в ипотеку?

Нередко у граждан просто отсутствуют собственные средства для запланированного приобретения недвижимости, поэтому у них возникает вопрос, с чего начинать покупку квартиры в ипотеку. При использовании заемных средств банка учитываются следующие нюансы:

заемщиком может стать исключительно платежеспособный гражданин с хорошей кредитной историей и отсутствием других крупных кредитов;
необходимо наличие минимального первоначального капитала, равного от 10 % до 20 % от стоимости выбранной квартиры;
ставка по ипотеке может варьироваться от 8 до 17 процентов;
за счет использования такого займа можно купить недвижимость без наличия нужного количества денег для этих целей;
важно грамотно выбрать банковское учреждение, предлагающее самые лучшие условия для заемщиков, причем рационально обращаться в банк, где гражданин является зарплатным клиентом.

Можно подать сразу несколько заявок в разные банки, чтобы после получения одобрения выбрать самый оптимальный вариант кредитования. Если покупается новое жилье, то застройщик должен сотрудничать с выбранным банком. Если же выбирается квартира на вторичном рынке, то продавец должен быть согласен с ипотекой.

Заключение

Приобретение жилья – это сложная процедура, поэтому каждый покупатель должен знать, с чего начать. После покупки квартиры можно получить имущественный вычет. Если используется для приобретения ипотека, то придется своевременно вносить платежи в счет погашения кредита, так как при наличии просрочек гражданин может потерять жилье.

Перед покупкой объекта важно определиться с его основными параметрами, а также решить, будет ли он находиться на первичном или вторичном рынке. Пользоваться для этих целей можно исключительно собственными сбережениями или привлекать заемные средства банка. Вся процедура должна выполняться в правильной последовательности действий, для чего можно пользоваться помощью риелторов.

businessman.ru

Чек-лист при покупке квартиры в новостройке Москвы и Подмосковья

09.02.2017

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Оформление договора с фирмой застройщиком

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ. Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ. Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

Дата окончания строительства.
Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

Заявления от застройщика и дольщика.
Оригинал ДДУ.
Кадастровый план земельного участка.
План объекта строительства.
Документы на право владения объектом.
Проектную декларацию.
Разрешение на строительство.
Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Акт приема-передачи включает в себя:

Информацию об участвующих сторонах.
Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
Фактический адрес и номер квартиры.
Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

Подготовить пакет документов
- Удостоверения личности всех владельцев.
- Договор купли-продажи, ДДУ.
- Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
- Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
- Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
- Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
Обратиться в соответствующие инстанции
- Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
Заполнить заявление на регистрацию собственности
Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком
Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов
Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
Поверхностное изучение компании застройщика
Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
Проведение ремонта до получения документов на право собственности
Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

exporealty.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Покупка квартиры в Москве- что нужно знать покупателю.

Приняв решение купить новостройку в Москве или квартиру вторичного рынка, стоимостью в сотни тысяч долларов, многие не понимают, с каким сложностями им придется столкнутся. На этом рынке по статистике обманутым оказывается каждый двадцатый. Однако соблюдение простых правил позволит почти полностью исключить риск потерять деньги, время и квартиру.

Выбор квартиры- общие правила

Как бы ни было велико желание сэкономить деньги на риэлторе, без них обойтись крайне сложно. Выбирайте крупную кампанию с хорошим офисом, охраной на входе и вежливыми сотрудниками.
В переговорах с риэлтором сразу выкладывайте все свои желания: район, удаленность от метро, тип дома, этаж и так далее, вплоть до вида из окна. К дотошным и грамотным клиентам и риэлтор будет относиться дотошно и грамотно. При выборе квартры желательно выбрать экологически чистый район- подальше от ТЭЦ, радиоактивных зон, мусорсжигательных заводов, благополучный в плане криминала. Помните- до подписания договора с риэлторской кампанией можно высказать и выслушать все, что угодно. После подписания будет исполняться только то, что вписано в договор- все устные обещания отбрасываются.
Нужно сразу зафиксировать все сроки: действия договора с риэлторской кампанией, поиска квартиры, подписания документов- договоров, актов приемки, финансовых документов и т.п. Это будет стимулировать работу риэлтора и не даст затянуть сделку. В случае затягивания сроков должны быть финансовые санкции.
Риэлтер должен проверить историю квартиры- выписанные дети, отбывающие наказание за совершение преступления, проходящие службу в армии, пациенты психоневродиспансеров. На квартиру может быть наложен арест или иные обременения. Если вы хотите купить квартиру в новостройке, посмотрите- нет ли вашего застройщика в черном списке.
Крайне важно зафиксировать стоимость стоимость квартиры. Эта стоимость может подлежать пересмотру только в случаях, предусмотренных вашим договором. Конечно это было особенно актуально в период роста цен на квартиры в Москве, но и сейчас, в условиях полной неопределенности будет важно. Закрепляться это может договором задатка или внесением аванса. Поясним- аванс при срыве сделки возвращается, задаток- нет. Если же от продажи квартиры отказывается продавец, полученный задаток возвращается в двойном размере. Кроме возврата задатка в двойном размере, отказавшаяся сторона так же выплачивает убытки.

Соглашение о задатке- основные моменты

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
4. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

5. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Крайне важно зафиксировать комиссию.

Комиссия или агентское вознаграждение должны быть четко зафиксированы в договоре на оказание услуг с риэлторской кампанией и не подлежать изменения в зависимости от каких- то обстоятельств.

Услуги риэлтора- общие правила работы

Для дополнительной гарантии оформляйте страхование сделки. Титульное страхование обеспечит проверку юридической чистоты покупаемой квартиры. Никакие даже письменные гарантии риэлторов юридической силы не имеют.

Ни при каких условиях не соглашайтесь на предложения риэлторов купить именно предлагаемую ими квартиру- в большинстве своем это неликвид, который застрял в этой риэлторской кампании.
Для гарантии оплаты, производите расчет с риэлторской кампанией только через банк или в офисе кампании с выдачей документов об оплате- финансовых ордерах. Оплата услуг непосредственно риэлтору чревата еще одной оплатой в офисе.
Оплата риэлторских услуг должна производиться только по факту выполненной работы.
Перед оплатой риэлторских услуг подпишите акт приемки работы. Претензии можно будет выдвинуть только на основании подписанных с двух сторон документов.
Требуйте консультаций по всем неясным вопросам. Риэлторское агентство обязано квалифицировано ответить на все ваши вопросы с указание законодательных актов.
Если у вас запланировано получение ипотечного кредита, риэлтор обязан помочь вам выбрать и банк и ипотечную программу- серьезные ипотечные структуры имеют аффиллированные ипотечные банки. Узнайте о всех комиссиях и дополнительных расходах.
Если ваш договор с риэлторами срочный (со сроком действия окончания договора), и риэлторы начинают «нажимать», чувствуя, что покупатель уходит, не поддавайтесь ни на уговоры, не поддавайтесь панике- риэлторов много, вы одни. Заключайте договор с новой кампанией и забудьте про старую.
Если вы имеете право на налоговый вычет, получите подробную консультацию, как его получить.

Удачи!