Покупка квартиры в залоге у банка – как купить, за и против приобретения недвижимости с долгами или находящейся в обременении, а также образец договора продажи

Покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка

В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.

Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

infonedvizhimost.com

Покупка квартиры под залогом | СуперРиэлт

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

superrielt.ru

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя

. Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

• Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
• Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
• В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

2. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

3. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

• Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
• Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
• Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

законы, сделка, риски, плюсы и минусы

Если ипотека за квартиру не выплачена, а должник утратил платёжеспособность, приемлемым вариантом станет выставление объекта на торги.

Не стоит опасаться сделок, проводимых с такой недвижимостью. Они отличаются заниженной стоимостью, что делает привлекательным приобретение при бюджетном уровне благосостояния покупателя.

Законы о покупке квартиры в залоге

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка – имущественная сделка с недвижимостью, юридические последствия которой носят трёхсторонний характер:

1. Для кредитора, который выручит вложенные в недвижимость инвестиции.
2. Для должника, который погасит долговые обязательства или их допустимую долю.
3. Для покупателя, допуская приобретение недвижимости из накопленных средств или при оформлении ипотеки.

Иногда сбыт квартиры в ипотеке не связан с неплатёжеспособностью владельца недвижимости. Вероятны изменения в его планах в виде переезда или приобретение жилья с целью расширения площади, связанные с увеличением семьи или иными причинами.

По преимуществу, в этих ситуациях граждане решают вопрос о досрочном погашении ипотеки непосредственно с банком, если остаток допускает произвести данный процесс.

Если остаток по кредиту велик, приходится пользоваться алгоритмом, рассчитанным на задолжников.

Передача прав на владение объектом происходит двусторонне, но со стороны отчуждающего субъекта выступают одновременно владелец и инвестор. Они взаимодействуют с покупателем, передавая тот объём права на квартиру, который в распоряжении каждой из сторон залоговых отношений.

Если просчитывать последствия заведомо и исполнять законодательные положения, правовая процедура пройдёт гладко, не оставив следа в виде последствий не погашенного долга со стороны предшествующего владельца.

Сделки проводятся на законодательных условиях:

• По решению суда, соответственно ст.40 Конституции РФ о защите имущественных жилищных прав граждан.
• На основании положений ст.334 ГК РФ и ст.37,50 «Закона об ипотеке», оглашающих сохранение интересов банка в инвестиционных процессах.
• По соглашению сторон, на основании пунктов договора, заключённого сторонами.

Сделка покупки квартиры в залоге

Покупателя требуется известить о наличии залога. После чего ему стоит узнать условия проведения торгов, выставленные ему владельцем и банком (см. Ипотека Сбербанка). Если предложение не удовлетворяет, целесообразно отказаться от такого приобретения.

Со стороны приобретателя недвижимости требуется соблюдать формальности таким образом, чтобы добросовестность позиции не вызывала сомнения.

Банк не отвечает за составление договора между сторонами, он координирует только исполнение залоговых обязательств. Поэтому полезно удостоверить договор нотариально, так как экспертное мнение нотариуса позволит выявить недочёты процедуры, а так же придать договору дополнительную юридическую силу.

Если дело дойдёт до суда, нотариус выступит на стороне истца, подтвердив правомерность и законность удостоверенной им сделки.

По той же причине стоит обратиться в риэлторскую или юридическую компанию, где компетентные работники просмотрят возможные риски и учтут их при составлении договора.

Преимущества обращения к риэлтору:

1. В его опыте, при условии разрешения подобных ситуаций. Для дополнительной проверки документации.
2. В умении предвидеть развитие событий в соответствии с теми или иными положениями, внесёнными в договор.
3. В дополнительной юридической силе процедуры приобретения, основанной на гарантии чистоты сделки, предоставляемой компаниями по работе с недвижимостью.
4. Контролировать и освидетельствовать процесс передачи денег покупателем.
5. При возникновении сложностей, требующих обращения в арбитраж, риэлтор также выступит на стороне истца.

Вначале составляется предварительный договор, в котором указывают параметры квартиры, условия оформления купчей и передачи имущественных прав приобретателю.

На основании предварительного договора купли-продажи вносится аванс.

К этому моменту гражданам требуется обсудить вопрос о наличии обременения и в предварительном контракте отметить положительное решение, принятое обеими сторонами, в отношении данного факта. Здесь же требуется выбрать условия перехода права на помещение.

Способы покупки зависят от остатка непогашенного долга, который допускает превышение стоимости квартиры, а может оставаться минимальным.

Если остаток превышает стоимость, покупателю потребуется внести обозначенную соглашением сумму в банк, а погашение остатка долга со стороны продавца стоит проконтролировать. Алгоритм погашения вписывается в условия купчей, кроме чего стоит сделать отметку об ответственности должника за условия расчёта с банком.

В положении о расторжении договора не лишним будет вписать те же условия или сослаться на пункт, где они сформулированы.

Покупателю допустимо предпринять меры предосторожности и обезопасить себя от неожиданных неприятностей.

Поэтому такое требование при составлении договора уместно (см. Проверка квартиры при покупке).

Если остаток невелик, передача денег осуществляется в сторону:

• продавца;
• банка.

Удобно воспользоваться банковской ячейкой, разложив деньги, предназначенные в оплату инвестиций и положенные продавцу, в два разных отдела.

После оформления документации, денежные средства поступят по назначению.

По усмотрению сторон, квартира в ипотеке переходит вместе с обременением. Инвестор переоформляет кредит на приобретателя, а предшествующий участник выходит из процесса.

В этом случае ипотечные обязательства и сумма, передаваемая продавцу, рассчитываются, исходя из остатка непогашенного вложения. Эти условия просчитываются заведомо, до составления предварительного договора и передачи аванса за жильё.

После составления, подписания договора сторонами и расчёта с инвестором, процедуру покупки квартиры в залоге требуется зарегистрировать. Это требование универсально для всех процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Регистрация прав происходит в Росреестре по месту расположения недвижимости.

Риски при покупке квартиры в залоге

При покупке обременённой квартиры, каждое недобросовестное действие со стороны приобретателя чревато юридическими сложностями.

Он рискует в первую очередь тем, что передавая сбережения, приобретает помещение с сомнительным юридическим статусом.

Иногда при сбыте таких объектов предлагаются не соответствующие реальности, низкие цены, с неразумными условиями, чреватыми крахом операции и утратой денег.

К примеру, должник попросит вывести квартиру из-под обременения до совершения сделки. Покупателю потребуется вложить свои деньги ещё на стадии заключения договора или прежде.

Даже расписка в получении денежных средств, данная взамен погашения кредита и реквизиты на банковской квитанции, не станут основанием для резолютивного завершения передачи объекта. Доверчивый гражданин сам нарушил правила взаимодействия и проведения взаиморасчётов.

Если деньги, предназначенные для погашения долга, передаются на руки продавцу – покупатель не получает гарантии их передачи инвестору. Этот риск чреват продолжительными тяжбами с непредсказуемыми перспективами развития.

Кроме перечисленных, в число рисков входят случаи, распространённые при совершении сделок как таковых. Допустимо, что жильё содержит такие недочёты, которые сделают его приобретение большой проблемой(см. Приём-передача квартиры).

Если останутся не выписанными жильцы, распоряжение объектом получит дополнительные ограничения. Эти сложности стоит предусмотреть, не делая акцент на обременении как единственной проблеме.

По преимуществу, степень риска в подобных случаях допускает контроль над ситуацией, позволяя свести их к минимуму или аннулировать. Они получат развитие только по халатности или корысти покупателя, нарушившего нормы и правила проведения процедуры.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в залоге

Несомненными преимуществами обозначенной сделки считаются:

• Снижение стоимости квартиры на 20% в сравнении с необременённым объектом.
• Право дополнительных торгов, с целью снижения цены.
• Данные объекты, преимущественно, расположены в новостройках, что говорит о качественном техническом состоянии, не требующем вложения средств на эксплуатацию (см. Покупка квартиры в новостройке).
• Допустимость льготного инвестирования при повторном оформлении ипотеки.

К числу недостатков относятся:

• Риски при оформлении сделки, составлении договора и передаче денег.
• Дополнительные усилия сторон при совершении сделки. Подготовка дополнительной документации.
• Дополнительные расходы при привлечении юристов, риэлторов или нотариуса.

Главный показатель того, что сделку стоит совершать – субъективный фактор, который позволит определить недвижимость как желаемое приобретение, не ориентируя покупателя на внешние признаки, в число которых входит, в том числе, невыплаченная ипотека.

myestate.club

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Залоговая квартира представляет собой недвижимость лица, которое не смогло выплатить проценты по оформленному кредиту. К сожалению, подобные ситуации встречаются все чаще и чаще.

В качестве продавца может выступать сам должник, которому не удается возместить средства по кредитному договору, либо банковская организация, получившая имущество в судебном порядке.

Какие бывают способы покупки недвижимости у банка? Какие необходимо учитывать особенности? Ответы на эти вопросы можно получить прямо сейчас.

Способы приобретения

Предусматривают несколько способов, на основании которых удастся приобрести залоговую квартиру.

Первый – покупка объекта недвижимости у лица, задолжавшего банку денежные средства. В таком случае потребуется получить разрешение от банковской организации на продажу жилой площади.

Узнать о том, что объект выступает залогом, можно с помощью справки из ЕГРП.

Обычно банк соглашается на эту сделку сразу, поскольку ему не выгодно самостоятельно заниматься её отчуждением – процедура проводится через суд, более того может затянуться на долгие месяцы.

При таком подходе право собственности будет оформлено с обременением, снятие которого – задача покупателя.

Чтобы предупредить притязания со стороны третьих лиц (имущество выступает залогом в банке), рекомендуется осуществлять сделку с использованием ячейки в банке.

В таком случае средства поступят на счет продавца только после того, как свидетельство собственности будет оформлено без обременения в форме ипотеки.

Основные схемы

Другая схема, которая часто используется, основывается на передаче самого кредита другому лицу.

В таком случае также требуется разрешение банковской организации, но принимается оно в индивидуальном порядке, например:

• новый заемщик материально обеспечен, следовательно, он лучше старого, поэтому разрешение удастся получить;
• средства, выплаченные первым заемщиком, будут компенсированы ему покупателем, а договор предоставления ипотеки переоформляется.

Важно учитывать, что подобные сделки связаны с экономической выгодой для покупателя, но для их осуществления потребуется приложить немало усилий.

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка осуществляются только после того, как банковские организации получат недвижимость в судебном порядке.

К моменту реализации объекта, банки уже являются собственниками квартир.

Важно, что это имущество является не профильным активом, поэтому оно обязательно должно быть реализовано.

Этим занимается значительной количество организаций, одна из специализаций которых является выдача ипотеки или жилищного кредита.

Конечно, факт передачи квартиры по залогу через суд не является достоинством для недвижимости. По этой причине их стоимость гораздо ниже рыночных, главное – она должна покрывать ипотеку. Размер скидки во многом зависит от продолжительности реализации объекта.

Особенности

Как купить квартиру в залоге у банка? Для начала рекомендуется принимать во внимание следующие особенности:

1. Обычно продажа недвижимости такого типа происходит через стандартные объявления или специальные разделы, расположенные на банковских сайтах. Можно воспользоваться системами открытых аукционов, которые проводятся судебными приставами. В таком случае все объекты недвижимости предварительно анонсируются в СМИ за месяц до проведения мероприятия.
2. Чтобы принять участие в торгах, потребуется не просто оформить заявку, но и внести авансовую сумму. Часто происходит, что торги по определенным причинам не проводятся (к примеру, в них принимает участие всего один человек или стартовая цена не предлагается никем из присутствующих), то стоимость недвижимости снижается, а повторные торги организуются через 30 суток.

Выгодно ли?

Рассматривая вопрос о выгоде приобретения квартиры у банка, получившего её в качестве залога, можно рассматриваться с двух сторон:

1. Во-первых, финансовая выгода очевидна – стоимость объекта снижается на 15%, в случае несостоявшегося аукциона – еще на 15% и т.д. Приобретение стандартной квартиры обойдется гораздо дороже.
2. Во-вторых, непростая процедура сделки является причиной, по которой такие объекты приобретаются редко. Они достаются тем гражданам, которые готовы рискнуть и потратить дополнительное личное время для оформления и сбора всех документов, чтобы сэкономить материальные ресурсы.

Ошибочно мнение, что банк занимается реализацией квартир с дефектами или изъянами.

Недвижимость так же, как и при совершении стандартной процедуры, можно осмотреть и побеседовать с банковским сотрудником, который занимается её реализацией.

После покупки можно будет получить свидетельство собственности.

Риски

Все сделки являются безопасными, если после их завершения вы получаете свидетельство собственности, а в договоре указывается реальная сумма объекта.

В спорных ситуациях, если они возникнут, гражданин с договором и свидетельством сможет доказать добросовестность и при необходимости вернуть свои средства обратно.

При покупке квартиры, находящейся в залоге у банковской организации, сделка происходит с юридическим лицом.

Его проверяет большое количество органов, следовательно, сделка оказывается защищенной от мошенничества.

Достаточно лишь принимать во внимание общие правила безопасной покупки:

• отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
• отсутствие граждан, которые имеют прописку в жилой площади;
• отсутствие в отношении объекта недвижимости споров, взысканий и обременений со стороны государственной власти.

Как оформить?

Оформление такой сделки, как покупка квартиры у банка, начинается с подачи заявки на участие в аукционе и оплаты авансового взноса.

Если вы предложите наиболее выгодную для банка сумму средств, то становитесь покупателем квартиры.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры у юридического лица.

В остальном порядок действий практически не отличается, единственное – продавцом выступает юридическое лицо.

Оно предъявляет другие документы для регистрации и составления документов (например, учредительную документацию и т.д.).

Возможные сложности

Специалисты убеждены, что самый сложный момент в сделке такого характера – убеждение покупателя.

Правосознание многих граждан недостаточно развито, поэтому, по их мнению, покупку таких объектов нельзя осуществлять.

Если квартира находится в залоге у банковской организации, то это негативно сказывается на её покупке, как минимум, в 70% случаев.

Сложности возникают также при осуществлении альтернативной сделки, поскольку заложенное жилье продается по особой схеме.

Покупатели зачастую не способны справиться с любыми отхождениями от норм покупки-продажи. Другая, не менее, сложная ситуация – банковская организация, в которой оформлялась ипотека, прекратила свое существование.

На видео о приобретении залоговой недвижимости

77metrov.ru

Покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, может стать полноправной собственностью только после того, как все обязательства по оформленному кредиту заемщиком были погашены. Нередко возникают ситуации, когда по тем или иным причинам гражданин отказывается от выполнения договорных обязательств и имущество реализуется с целью прервать отношения досрочно.

Реализация квартир, находящихся в ипотеке, производится по особым правилам.

Ипотечная недвижимость считается заманчивым предложением для тех, кто желает купить квартиру в кредит или за наличный расчет. Зачастую кредитные организации реализуют такие объекты дешевле рыночной стоимости, что, несомненно, привлекает многих. Но некоторые аспекты пугают гипотетических покупателей, например, не всем понятно как оформить такую сделку и есть ли в ней риски. Чтобы избавиться от лишних сомнений, рекомендуем заранее всесторонне изучить ситуацию, выявив в ней все плюсы и минусы.

Квартира в залоге

Банковские учреждения развиваются благодаря реализации двух направлений своей деятельности:

1. Привлечению заемных средств от вкладчиков.
2. Выдаче кредитов заемщикам.

Кредиты предоставляются гражданам на различных условиях и для разных нужд. Некоторые суммы можно получить просто по паспорту, но когда речь идет о крупном займе, не обойтись без обеспечения. Им может выступать имеющееся у получателя имущество, которое переходит в залог кредитору до полного погашения взятого займа. Банки предпочитают брать в залог исключительно ликвидную недвижимость, которую легко можно реализовать при необходимости. Сумма кредита определяется в соответствии со стоимостью залогового имущества.

Наиболее распространенным видом залога является недвижимость, покупаемая в ипотеку. Гражданин обращается в кредитную организацию, с просьбой профинансировать ему покупку квартиры. Банк рассматривает кандидата на благонадежность и платежеспособность. Дополнительной гарантией возврата взятых денежных средств выступает сама приобретаемая квартира. На нее накладывается обременение, которое не позволяет распоряжаться имуществом до того, как банк не получит полностью всю сумму денежных средств, оговоренную в кредитном договоре.

Причины продажи

Реализация ипотечной программы позволила миллионам граждан приобрести собственную недвижимость. С ее помощью на отдельные квартиры стали рассчитывать широкие слои населения, которые в силу ряда причин не имели возможности приобрести себе жилплощадь иным путем. При всех очевидных плюсах ипотека имеет и существенные минусы. В частности, выплачивать взятую сумму необходимо долгие годы. Ипотечный заём выдается на срок до 30 лет. Весь этот период заемщик должен ежемесячно оплачивать обязательные взносы.

Срок погашения ипотеки крайне велик, а между тем жизнь идет и вносит свои коррективы. Поэтому многие заемщики отказываются от дальнейшего сотрудничества с банком, тем самым теряя права на квартиру, а кредит остается непогашенным. Причины продажи ипотечной собственности могут иметь свои особенности, но чаще всего они входят в следующий перечень:

1. Заемщик не может более выполнять взятые на себя обязательства по выплате кредита. Экономический спад последних лет серьезно ударил по многим гражданам нашей страны. Кто-то потерял работу, другим понизили зарплату, следует учитывать и общее повышение стоимости жизни. Любой из этих факторов способен нарушить хрупкое финансовое равновесие человека и привести к невозможности дальнейших выплат.
2. Была приобретена жилплощадь другим путем. Некоторые граждане получают наследство или в дар, другие покупают помещения иными путями. Главным объединяющим фактором во всех ситуациях является то, что потребность в ипотечной квартире отпадает.

Не всегда плательщик способен правильно и своевременно оценить ситуацию самостоятельно. Если ежемесячные платежи не поступают в банк на протяжении нескольких месяцев, кредитор имеет право подать иск в суд. На основании судебного решения недвижимость продается в принудительном порядке.

Условия совершения сделки

Продажа и покупка ипотечной квартиры в залоге у банка требует соблюдения несколько важных условий. Первое и самое важное – кредитное учреждение должно возместить свои средства. Речь идет не только о деньгах, которые были потрачены на покупку квартиры, но и о процентах, набежавших за истекший период за пользование выданной суммой. Штрафы за преждевременную выплату взимать запрещено, а вот пени за просроченные взносы обязательно будут начислены и удержаны, в случае их наличия. Если процедура проводится через суд, то на заемщика могут быть возложены еще и издержки за рассмотрение иска.

Вторым пунктом идет возмещение понесенных плательщиком затрат на оплату ежемесячных платежей. Рассчитывать на сколько-нибудь значимые суммы можно только в том случае, если был внесен хороший первоначальный взнос, а сама ипотека регулярно погашалась в течение нескольких лет. Если реализацией недвижимости занимается кредитор, то он не слишком заботится о реализации второго условия, для него первостепенно вернуть свои вложения и как можно быстрее. Разность между полученной ценой и суммой выплат по займу, отдается клиенту.

Продать ипотечную недвижимость можно несколькими путями:

1. Внеся весь остаток кредита самостоятельно, а затем сняв обременение и реализовав квартиру иному лицу.
2. Продав помещение с долгом за наличный расчет через банк.
3. Передав ипотечный заём другому человеку, который будет выполнять взятые обязательства по погашению кредита.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, но ни один из них нельзя произвести без согласия кредитной организации.

Получение согласия банка

Выдавая ипотечный заём, банк берет приобретаемую недвижимость в залог.

Он становится третьей стороной сделки по купле-продаже, если речь идет о покупке вторичной недвижимости, либо получает право требования при участии в долевом строительстве. Как бы там ни было, кредитор является полноправным участником проведенной сделки.

При оформлении ипотеки право на недвижимость регистрируется на заемщика. Но оно имеет серьезные ограничения. В частности, без согласия кредитного учреждения, покупатель не может:

1. Продать помещение.
2. Подарить жилплощадь.
3. Прописать в нее посторонних лиц.
4. Сдавать квартиру в длительную аренду.

При возникновении необходимости по продаже залоговой недвижимости нужно обратиться в банк с указанием причин, побудивших к такому поступку. Банк вправе отказать в просьбе, но чаще всего вопросы удовлетворяются, так как в интересах кредитора не нести убытки, а получать рассчитанную прибыль в виде возврата основного долга и набежавших процентов.

Получать согласие от банка не потребуется только в том случае, если заемщик имеет возможность полностью погасить остаток задолженности. При таком раскладе гражданин сначала снимает обременение с квартиры, а уж затем распоряжается ею как хочет. Но выполнить это условие может далеко не каждый ввиду затратности его осуществления.

Кредитное учреждение соглашается на продажу имущества или передачу его иному заемщику после тщательного изучения всех обстоятельств и просчитывания собственных рисков.

Алгоритм сделки

Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:

• Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:

1. Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
2. Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
3. Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
4. Покупатель регистрирует свои права собственности.

• Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:

1. Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
2. Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
3. Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
4. Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
5. С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
6. Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.

Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.

Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.

Заключение договора

При продаже ипотечной жилплощади заключается договор. С одной стороны, в нем выступает продавец, который имеет сразу двух представителей – кредитное учреждение и нынешнего владельца. С другой стороны, выступает покупатель.

Договор может быть заключен в разных формах, в зависимости от выбранной схемы продажи. Это может быть документ о купле-продаже, подразумевающий выплату полной суммы средств. При переоформлении ипотеки с одного лица на другое оформляется новый кредитный договор.

Какими бы ни были исходные условия заключения сделки, соглашение должно содержать исчерпывающие сведения о проводимой операции. В документе прописывается:

1. Продавец. В этом случае и кредитор и заемщик. Информация указывается по всем правилам составления юридических бумаг.
2. Покупатель – ФИО и паспортные данные.
3. Сведения об объекте недвижимости. Прописывается адрес помещения, квадратура, этажность расположения, иные существенные моменты.
4. Условия передачи имущества, по полной предоплате или в кредит.
5. Общая сумма стоимости квартиры. Кроме этого, расписывается доля каждого продавца.
6. Способ передачи денег.
7. Срок совершения сделки.
8. Иные условия.

Соглашение считается заключенным только после того, как все три стороны подпишут его. Каждому участнику выдается свой экземпляр документа. После подписания договора можно приступать к проведению самой процедуры передачи жилплощади от одного владельца к другому собственнику.

Погашение кредита

Для кредитора не имеет значения, кто именно погасит ипотечные обязательства. Главное, чтобы заём был выплачен в оговоренном объеме. В случае с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, погашать остаток кредита может как продавец, так и покупатель.

Банковское учреждение после того, как будет поставлено в известность о необходимости проведения сделки, подсчитывает размер оставшейся суммы займа. Если заемщик готов погасить ее самостоятельно без проволочек, то она подсчитывается на данный момент с учетом остатка суммы долга по самому кредиту и размеру набежавших процентов за пользование им. Зачастую банки выдают ипотеку с условием погашения аннуитетом. При таком способе сначала в большем объеме погашаются проценты за пользование кредитом, а в меньшей степени основной долг. Недостаток такого расчета в том, что первые годы выплачиваются преимущественно процентные взносы. Если по истечении нескольких лет заемщик захочет продать жилье, он будет неприятно удивлен тем фактом, что основной долг практически не уменьшился.

При погашении долга покупателем его размер подсчитывается на момент фактического внесения средств.

После того как остаток ипотеки рассчитан его требуется внести в кассу банка.  Если нынешний владелец делает взнос самостоятельно, ему придется подождать несколько дней или даже месяц, до следующей даты платежа, чтобы по системе было видно отсутствие задолженности. Это даст повод банку подписать согласие на снятие обременения с квартиры. При продаже напрямую покупателю процедура сокращается и занимает всего несколько дней.

Регистрация права собственности

Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.

Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.

Основные риски покупателя

Приобретение квартиры или дома всегда связано с повышенными финансовыми рисками.

Следует отметить, что покупка ипотечной недвижимости в этом случае представляет дополнительные гарантии в виде кредитного учреждения, в интересах которого провести сделку чисто. При покупке обремененной квартиры следует обратить внимание на следующие факторы:

1. Наличие зарегистрированных жильцов в помещении. Этот пункт важен во всех случаях купли-продажи, но в данном случае нельзя допустить, чтобы на территории жилплощади был зарегистрирован хоть один человек, особенно дети или нетрудоспособные лица.
2. Отсутствие обналичивания материнского капитала для погашения части стоимости жилья. Если сертификат использовался продавцом, то продать такую квартиру нельзя, так как сделка будет признана незаконной, в силу ущемления прав несовершеннолетних.

При продаже ипотечных квартир банковские учреждения предъявляют повышенные требования к покупателям, что может существенно увеличить время оформления процедуры. Но это неудобство с лихвой компенсируется минимальными рисками, а также пониженной ценой. Зачастую стоимость обремененных помещений на 10-15% ниже рыночной.

Оформляя обремененное имущество в ипотеку, следует быть готовым к повышенным требованиям к новому заемщику. А это увеличивает риск отказа в кредитовании.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Сниженная стоимость на ипотечные квартиры привлекает многих покупателей, но далеко не все из них располагают достаточным количеством собственных средств для приобретения недвижимости за полную стоимость. Но не стоит отчаиваться, кредитные учреждения с удовольствием приобретают новых клиентов, которые принимают участие в ипотечных программах. Банки заинтересованы в заключении кредитных договоров, так как это влечет прибыль для организации.

Приобрести обремененную жилплощадь можно, если она:

1. Оформлена в ипотеку в другом банке.
2. Числится в залоге в данном кредитном учреждении.

Наиболее часто практикуемым вариантом является второй. При возникновении сложностей у заемщика кредитор крайне заинтересован в получении нового платежеспособного клиента, который будет своевременно и в полном объеме выполнять взятые обязательства.

Процедура оформления ипотечного займа для новоиспеченного заемщика упрощена ввиду того, что ему не требуется искать жилье, заказывать его оценку у специалиста, согласовывать объект с банком. Покупатель должен лишь представить документы, подтверждающие его благонадежность и платежеспособность. Претендент должен соответствовать выставленным требованиям.

Условия

Стать заемщиком при покупке жилья уже находящегося в ипотеке можно при соблюдении ряда условий. Прежде всего, гражданин должен соответствовать таким критериям:

1. Иметь гражданство РФ или вид на жительство.
2. Находится в допустимом возрастном диапазоне. Зачастую банки рассматривают клиентов от 21 года до 55-60 лет.
3. Наличие официального трудоустройства не менее полугода по последнему месту работы и двух лет в общей сложности.
4. Заработная плата позволяет гражданину содержать себя и своих несовершеннолетних детей, да к тому же еще погашать ежемесячные взносы по кредиту.

В некоторых случаях могут потребоваться поручители. Кроме этого, будущий владелец имущества должен иметь средства для внесения первоначального взноса за жилплощадь. А сама недвижимость обязательно передается в залог банку.

Покупатель обязан представить документы, которые подтвердят его соответствие требованиям банка. Немаловажным фактором является наличие пятен на кредитной истории. При обнаружении серьезных негативных моментов в прошлом плательщика ему могут отказать как неблагонадежному гражданину.

Процедура

Алгоритм процедуры продажи залоговой недвижимости в ипотеку состоит из следующих шагов:

1. Будущий заемщик собирает необходимый пакет документов. Надо отметить, что при такой передаче к претенденту предъявляются повышенные требования по всем пунктам. Ему придется иметь не только обязательные средства на первоначальный взнос, но и хороший доход, чтобы исключить риск повторной реализации ипотечного имущества.
2. После одобрения кандидата с ним заключается договор ипотечного кредитования.
3. Он вносит оговоренную сумму первоначальных средств, которая может быть распределена между бывшим заемщиком и банком.
4. С текущего владельца снимаются все обязательства перед кредитной организацией.
5. Новый владелец регистрирует права собственности на жилплощадь.

При содействии кредитного учреждения весь процесс производится слаженно и в сжатые сроки.

pravo.estate

Статья «Покупаем квартиру в залоге у банка»

Главная / Статья «Покупаем квартиру в залоге у банка»

Покупаем квартиру в залоге у банка

Котова Наталия Николаевна, руководитель Расчётных центров “Банковский-6”, “Невский-8”, даёт комментарий порталу bsn.ru.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.

Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении.

О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений.

Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что  ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.

Наиболее простой способ продажи — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.

Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита.

Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке. После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи.  Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.

Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

 

http://www.bsn.ru/opinions/live/435/ 

6090000.ru