Покупка вторички что нужно знать – на что обратить внимание, спрашивать, в ипотеку, при осмотре квартиры, через риэлтора, когда выгоднее, когда продавать

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.

Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :: BusinessMan.ru

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой. Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры. На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, — это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

• владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
• если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
• не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
• подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
• если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
• не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире. Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке — алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели. Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы. Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
3. Биржевое соглашение.
4. Решение суда, вступившее в силу.
5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
5. Проверьте документы:

• инвестиционный контракт;
• проектную документацию;
• разрешение на строительство;
• свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
• договор со страховой компанией;
• выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
• регистрационные и учредительные документы застройщика;
• форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой. Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья. Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности. Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

• Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
• Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке. Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов. После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки. Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени. При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

businessman.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.

Порядок сделки

При оформлении купли-продажи можно пользоваться услугами посредников, таких как риэлторы, юристы, нотариусы. За свои услуги все они берут определенное денежное вознаграждение. Но в определенных случаях эти суммы могут защитить сделку от мошеннических схем и сэкономить всю сумму денег от передачи ее злоумышленникам.

Однако никогда нельзя полностью полагаться на других людей и важно самостоятельно контролировать все важные этапы сделки. Для этого нужно знать некоторые нюансы при сделках с недвижимостью на вторичном рынке.

Порядок действий, независимо от наличия посредников, будет следующий:

1. Выбор подходящей квартиры.
2. Проверка всех документов на квартиру, желательно вместе с юристом или нотариусом.
3. Подписание договора купли-продажи, желательно заверить его легитимность у нотариуса.
4. Проведение осмотра квартиры и подписание акта передачи.
5. Передача документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
6. Получение документов, подтверждающих приобретенное право.
7. Этап передачи денежных средств продавцу может быть любым в данном порядке. Оплата может быть предусмотрена после заключения договора или после получения документов о регистрации сделки. Все эти условия прописываются в договоре купли-продажи.

Нужно знать все эти этапы и соблюдать установленный порядок, а также не стоит экономить деньги на нотариусе, чтобы проверить сделку на законность и отсутствие подводных камней.

Выбор жилья

С этого этапа начинается покупка любого жилья. Это очень ответственный выбор, поэтому нужно знать, на что в первую очередь обратить свое внимание:

• район;
• состояние дома;
• состояние подъезда и месторасположение квартиры;
• внутреннее состояние жилья.

При выборе района нужно обращать внимание на следующие моменты:

1. Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
2. Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
3. Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Также могут учитываться иные важные предпочтения для каждого члена семьи. После того как выбраны желаемые районы, нужно оценить состояние дома и его месторасположение. Для этого нужно обойти дом пешком и внимательно его изучить. Нужно обращать внимание на следующее:

1. Осмотреть дом на наличие в стенах трещин и существенных разломов.
2. Оценить благоустроенность прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка, наличие пандусов и прочее).
3. Оценить близость шумных заведений, таких как предприятия или дискотеки, бары.

После внешней оценки дома нужно провести тщательный осмотр подъезда. Важны следующие моменты:

1. Наличие лифта, мусоропровода, ширина лестничного пролета.
2. Обратить внимание на чистоту в подъезде.
3. Этаж квартиры также может играть существенную роль, так как последний и первый этажи обычно ценятся меньше, и они должны стоить меньше стоимости остальных квартир.
4. Нужно обратить внимание на то, кто здесь проживает. Бывают дома, где проживают преимущественно пожилые люди, военнослужащие, сотрудники определенных учреждений или предприятий.

Также по состоянию подъезда можно определить в целом, какие люди могут стать вашими потенциальными соседями. В самой квартире нужно обратить внимание на:

1. Косметический ремонт.
2. Наличие и состояние коммуникаций.
3. Тепловой режим помещения.

Бывает сложно определиться между несколькими вариантами квартир, и подробный анализ по каждому пункту поможет сделать более выгодный выбор.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будет указано наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить, соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием и не нарушены ли законные нормы.
4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения, и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого, нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Для того чтобы проверить полную законность сделки, нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

1. Арендовать банковскую ячейку.
2. Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытом покупателем, и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например, по предъявлению необходимых бумаг.

grazhdaninu.com

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

• юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
• сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;
• вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
• сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

• неправомерности получения жилья;
• на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
• были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

• место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
• стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
• наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;
• возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

• первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;
• проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
• следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
• если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

• непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
• ежегодно придется страховать квартиру;
• перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
• запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

• сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;
• проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
• перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
• работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

• правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
• технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

• проверяется состояние инженерных коммуникаций;
• надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
• оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

• наличие или отсутствие обременения;
• количество бывших собственников;
• число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
• указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

• в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
• желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;
• если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.

fb.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры: документы, риски

на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.

Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.

Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.

Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.

Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!

Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!

Для вас, как покупателя есть скрытая опасность, особенно, если продавец (-ы) покупал (-и) квартиру после 2007 года.

Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.

И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.

Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.

Обратите внимание на супругов

Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.

Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.

Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.

Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.

Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!

Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!

Что делать продавцу, если покупатели квартиры просят документы?

Документы на вторичном рынке

В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:

1. документы на собственность — это документы-основания
2. свидетельство
3. справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)

В документах внимание надо обращать на всё:

• подлинность документа
• соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
• явное и неявное указание количества собственников
• правильной оформления предыдущей сделки
• и т.д.

После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.

Узнайте, как проверить юридическую чистоту самостоятельно

Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.

Бесплатный вопрос юристу по жилищным вопросам задавайте здесь

Если продают квартиру по доверенности

Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.

На что важно обратить внимание:

• на саму доверенность
• на человека, которому ее выдали и его документы.

Что я имею ввиду?

Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:

• собрать документы на продажу
• получить справки
• провести сделку
• получить деньги от покупателя

Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.

Узнайте о рисках доверенности от продавца

Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.

Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!

Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.

Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.

Квартиры после наследства: внимание!

Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.

Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.

Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.

Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?

Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.

Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.

Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Подробно, все нюансы покупки квартиры смотрите в 10-ти видео в Клубе самостоятельных в недвижимости

Успехов вам!

www.habrealty.ru

Что нужно знать при покупке вторичного жилья через риэлтора

Договора о задатке при покупке вторичных квартир лучше заключить с полным соблюдением всех требований гражданского кодекса, а именно предусмотреть:

• если продавец, после получения денег продолжает попытки продать жильё, то он обязуется вернуть задаток в двукратном размере;
• при отказе покупателя от сделки задаток не подлежит возврату.

Не будет лишним обращение к нотариусу, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон. В нотариальной конторе можно заверить предварительный договор или соглашение о задатке, а можно и то и другое. Подготовка к сделке Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Инфо Потенциальный покупатель, выбирающий жилье без агентства, должен:

• включить холодную и горячую воду во всех кранах;
• включить свет в каждой в комнате квартиры;
• проверить температуру батареи, если осмотр проходит зимой;
• посмотреть в окна и удостовериться, что другие строения не загораживают дневной свет;
• проверить наличие счетчиков.

Местоположение жилья также оказывает большое влияние. Помещение, продажа которого осуществляется, может полностью устроить человека, однако быть расположено далеко от магазина, детских образовательных учреждений или метро.

Для некоторых покупателей важен пейзаж за окном. Ряд лиц обращает внимание на присутствие парковки и детской площадки. Чтобы в последующем не испытать неприятных ощущений из-за покупки не той недвижимости, рекомендуется заранее прогуляться по району и еще раз обдумать приобретение вторички.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующим этапом является подбор подходящих вариантов. Начинать следует с выбора района, где покупатель желает жить.

Будущее место проживания должно отвечать всем требованиям покупателя, должна быть подходящая инфраструктура, транспортная развязка. Подобрав несколько вариантов, можно начинать обзвон.

Объявления, как в интернете, так и в газетах, будут от собственников и от риелторов. Просмотр Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной.

На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.

Внимание

Обязательно оценивайте не только квартиру внутри, но и подъезд. Сам дом не должен иметь трещин. При возможности пообщайтесь с соседями.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

В этом случае сделка признается недействительной с момента заключения. Нужно также тщательно обращать внимание на то, что некоторые граждане могут претендовать на долю в реализованной квартире.
Ознакомиться с перечнем таких лиц можно, изучив домовую книгу. При передаче денежных средств также стоит проявлять внимательность.
Для осуществления действий часто выполняется аренда банковской ячейки. Выполнение действия позволяет максимально обезопасить себя. Гражданин не может получить доступ к в банковской ячейке только после того, как государственная регистрация договора будет завершена. Мера не является чем-то из ряда вон выходящим. Если человек не уверен, что сможет избежать столкновения с мошенниками, эксперты не рекомендуют продолжать заключать сделку самостоятельно. Но в этой ситуации лучше обратиться как проверенному риэлтору.

Что должен знать покупатель квартиры?

Затем стоит поинтересоваться среди знакомых. Кто-то из них также может продавать квартиру. Однако не стоит рассчитывать, что этот способ даст стопроцентную гарантию обнаружения подходящей недвижимости.
Столкнувшись с необходимостью поиска жилья для приобретения, стоит принять во внимание следующие советы:

• Не стоит рассчитывать на предложение, позволяющее приобрести помещение на 10-20% дешевле рыночной цены. При помощи таких объявлений риэлторы нередко привлекают клиентов. На рынке действительно могут появиться подобные объявления. Однако на практике встретить их удается крайне редко.
• Если квартира продается срочно, необходимо обратить внимание на наличие всех документов. Это поможет избежать сложностей в дальнейшем.
• Если у человека имеется необходимая сумма средств на приобретение помещения, не стоит сообщать об этом окружающим.

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

Они связаны со сложностью сделки, её многоаспектностью, необходимостью проверки «чистоты» объекта и т.д. К этим вопросам рекомендуется привлекать юриста или риэлтора, поскольку граждане зачастую не имеют никакого понятия об этой сфере правоотношений.

• Технические проблемы.

  Другая категория связана с характеристиками жилой площади, технической и кадастровой документацией. Они не оказывают никакого влияния на право собственности, но могут стать причиной некомфортного жительства. Сами по себе эти проблемы не являются страшными, но влекут материальные затраты. Одной из них может стать перепланировка, которая не была узаконена в государственном порядке.

• Проблемы безопасности.
  Производимая сделка должна быть безопасной для обеих сторон. В этих целях заключаются всевозможные предварительные и авансовые договоры.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Важно

Каждая сделка, при осуществлении которой необходимы крупные финансовые суммы, требует особого подхода. Глубоко ошибаются граждане, считающие, что с ними не может случиться неприятностей.

Как часто встречаются случаи мошенничества при покупке квартиры в таких ситуациях. Как не допустить и избежать этого? Поднятый вопрос станет темой статьи. Проверка недвижимости Проверка недвижимости – процедура, включающая в себя:

• осмотр всех необходимых документов;
• изучение истории квартиры;
• беседу с продавцом и остальными собственниками.

Все это позволит предупредить вероятность мошенничества, кроме того предоставит возможность решить – нужна ли вам эта квартира? Факторы риска Условно все проблемы, возникающие при приобретении жилья на вторичном рынке, можно разделить на несколько групп:

1. Юридические проблемы.

Как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:

• Чтобы не допустить потери задатка, заключайте с продавцом предварительный договор, не позволяющий ему искать новых покупателей после получения предварительной оплаты.
• Откажитесь от сделки, если вместо собственника выступает уполномоченное лицо, даже если доверенность составлена по всем правилам. Может оказаться, что лицо, выдавшее доверенность, уже «покинуло этот свет», тогда сделку легко признать недействительной.
• Помните, что лицо, пребывающее в местах лишения свободы, имеет право на долю в квартире, поэтому домовую книгу необходимо тщательно изучить, опросить соседей, чтобы через несколько лет не встретить на пороге своей квартиры рецидивиста, который вышел из тюрьмы и ему негде жить.

В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать.

Что надо знатьпри приобретении жилья.

Бытует мнение, что без риелтора невозможно приобрести жилье. На самом деле это не такая сложная задача, с которой под силу справиться каждому. Да, агент по недвижимости экономит время клиента, но он совершенно не является гарантией того, что в будущем у покупателя не возникнет проблем с приобретенным объектом. К тому же услуги посредника платные и могут достигать 10% от стоимости сделки, что при нынешних ценах на недвижимость выльется в кругленькую сумму. Зная несколько правил и придерживаясь пошаговой инструкции «Как купить квартиру без риелтора», можно за относительно короткий срок приобрести жилье. Подготовительный этап Прежде всего необходимо правильно оценить свои финансовые возможности. Это вопрос очень важен, даже если человек, подыскивающий жилье, достаточно обеспечен.

Защитить покупателя от недобросовестного продавца, который ищет лиц, способных предложить ему за недвижимость как можно больше денежных средств, способен предварительный договор купли-продажи. Составляю его, стороны смогут обозначить цену квартиры, размер задатка и крайний срок составления документации.

Дата выселения бывшего владельца также должна быть указана. Перед тем, как заключить сделку, рекомендуется проверить документацию на юридическую чистоту. Покупатель должен выяснить законность основания продажи недвижимости. Если она отсутствует, сделка будет являться мошенничеством.

Особое значение имеет факт присутствия ущемления прав несовершеннолетних. В этом случае соглашение может быть в судебном порядке признано недействительным.

Видео Достаточно часто имеет место махинация с реализацией жилья после того, как его владелец скончался.

Что нужно знать при покупке вторичного жилья через риэлтора

Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.

• Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
• Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
• На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.
• Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.

11-2.ru

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

1. Приобретение квартиры на вторичном рынке
2. Правовые нюансы
3. Покупка квартиры в новостройке
4. Приобретение квартиры через агентство

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

• сведения из БТИ;
• перечень лиц, прописанных в квартире;
• выписку из домовой книги;
• отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
• список всех бывших собственников жилья;
• правильность составления договора купли-продажи квартиры;
• список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
• отсутствие ареста или запрета на квартиру;
• финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
6. Изучите проектную документацию.
7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

• долевого участия;
• купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
• участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

• Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
• Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
• Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
• Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
• Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
• Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

domananeve.ru