В сданном доме покупка квартиры – — — BN.ru

bukva-zakona.com

Покупка квартиры от застройщика в сданном доме

Каждый, кто хоть раз искал квартиру, знает, насколько это хлопотное и долгое дело. Особенно в Краснодаре, где рынок развивается семимильными шагами. Поиск квартиры от застройщика в сданном доме — лакомый кусочек для любой семью, решившей сменить крышу над головой. И здесь нет ничего удивительного, ведь в данном варианте объединены все преимущества первичного и вторичного рынков.

Как и в «первичке», вы имеете дело с новым домом и, как правило, с новой инфраструктурой района. Но, как и во «вторичке», дом уже находится в эксплуатации, все документальные вопросы улажены и не нужно ждать — бери, да въезжай.

Только в этом случае вы покупаете квартиру «из первых рук» — непосредственно у застройщика. Покупка квартиры в сданном доме избавляет от множества забот, которые присущи приобретению жилья, например, при договоре долевого строительства.

Застройщики бывают разными

Конечно, если вы покупаете квартиру в Краснодаре в доме, который уже сдан, вы оберегаете себя от множества рисков. Но это не повод легкомысленно относиться к выбору, соглашаясь на любое предложение. Застройщики без положительной репутации могут преподносить сюрпризы на любой стадии готовности дома.

И тут покупатели, заключавшие договор по 214 ФЗ, имеют даже больше преимуществ. Ведь когда заключается такой договор, обговариваются все детали, любое, даже незначительное изменение в ходе строительства, может служить поводом для аннулирования такого договора. А вот если вы покупаете квартиру в доме, который уже сдан, приходится иметь дело с тем, что есть.

Из этого можно сделать однозначный вывод, что необходимо тщательно проверять застройщика, наводить справки, читать отзывы в интернете. Только в этом случае покупка квартиры в новостройке в сданном доме не принесет неприятных сюрпризов. В Краснодаре уже сформировался круг компаний, которым можно доверять.

У них высокие темпы строительства. Так почему бы не присмотреться к их предложениям? Тем более, что практически все из них предлагают квартиры от застройщика в сданном доме.

Какие еще есть преимущества?

Во-первых, все более-менее понятно со стоимостью такой квартиры. Если на вторичном рынке цена на недвижимость часто является предметом жарких споров, то здесь она довольно стабильна.

Покупая «старую» квартиру, можно скинуть часть стоимости, найдя недостатки, которых может быть достаточное количество. А вот с застройщиком вам вряд л удастся поторговаться. Не нужно прибегать и к услугам независимых оценщиков — все новое, в идеальном состоянии. Поэтому цены на такие квартиры в одном районе практически одинаковые.

Новое жилье от застройщика — это комфорт много лет вперед. Современные стандарты строительства порадуют любого новосела. В только что сданном доме использованы самые лучшие материалы, вне зависимости от технологии строительства.

В этом нет ничего удивительного: сегодня в Краснодаре среди застройщиков сложилась конкурентная борьба за покупателя, поэтому каждый из них старается сделать наилучшее предложение. А у вас, как у потенциального покупателя, есть преимущество в выборе.

Если обратиться к цифрам, отражающим экономию, то можно заметить интересную закономерность: цена квартир в доме, который находится на завершающей стадии строительства, и в сданном доме практически не отличается.

Выгода налицо. Но здесь нужно обращать внимание на еще один немаловажный момент — оформлено ли уже право собственности на дом.

ks-invest93.ru

Покупка квартиры от застройщика в сданном доме пошаговая инструкция

• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений в благонадежности застройщика.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Просмотрите все формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию — включая долги застройщика и судебные процессы. Шаг 4. Проверка новостройки при посещении Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

• скорость проведения строительных работ;
• количество работающих;
• работают ли в выходные дни;
• стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
• насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
• охрана на объекте.

Шаг 5.

Изучить темпы продаж квартир застройщика На финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок.

Жилищный консультант

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда. Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Подводные камни Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры в новостройке: мнения экспертов

Индивидуализирующие признаки квартиры – существенное условия договора купли-продажи недвижимости. Покупка квартиры в новостройке Сделка оформляется путем заключения договора купли-продажи недвижимости или долевого участия в строительстве. Одновременно новый собственник получает право общей собственности на общее домовое имущество и земельный участок под домом, что также можно оформить отдельной выпиской из ЕГРН. Договор долевого участия подлежит обязательному страхованию.

Решаться на покупку недвижимости следует только при небольшой длительности стройки и прочной репутации строительной организации. От застройщика Приобретать квартиры от застройщика выгодно потому, что он не будет делать наценки, в отличие от посредников.

Можно обратиться в отдел продаж строительной компании. Для этого нужно непосредственно обратиться в офис компании.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Далее, после регистрации сделки купли-продажи или долевого участия, покупателю следует обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала. Сумма поступит на счет продавца в течение 30 дней после проверки объекта недвижимости и одобрения сделки.

Квартира должна быть переведена в общую долевую собственность всех членов семьи. В ипотеку Банки соглашаются выдавать жилищные займы под залог квартиры в новостройке.

Многие кредитные организации напрямую сотрудничают с застройщиками и готовы предоставить ипотечный кредит на относительно выгодных для заемщика условиях. Для оформления ипотеки потребуется, чтобы покупатель, а в некоторых случаях и члены его семьи, подтвердили свою платежеспособность.

Для этого они представляют справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

Покупка квартиры в новостройке 2017: пошаговая инструкция

Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем. Общие советы:

• Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры.

  Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен.

  Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.

• Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие.

  Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций. Подводные камни при покупке первичного жилья Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции.

Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом. Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры.

Покупка квартиры от застройщика в сданном доме пошаговая инструкция

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли? К сожалению, мы часто видим в массовых изданиях или слышим в новостях о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика. Почему дёшево? Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья, из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы.

Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься.

lcbg.ru

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом  такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

• Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
• Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
• Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
• Акт по передаче пакета документов.

Наименьшим рискам подвержены сделки, проведенные по договору долевого участия. В этом случае интересы сторон защищаются ФЗ 214. Однако для покупателя существует риск потерять внушительную сумму денег, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

• Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
• Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Все договоры по переуступке имущества подлежат обязательной регистрации. Если процедура уступки проводится только на основании предварительного договора, то существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, который одну и ту же недвижимость продает нескольким покупателям.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, хоть и находится во владении заемщика, остается в залоге у банка до того момента, как будет выплачен последний взнос по кредиту. Для проведения любых операций с собственностью необходимо получить разрешение кредитора.

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

• Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
• Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
• Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

И главное – удостовериться, что строительство не растянется на неопределенный срок. Однако, если приобретать право собственности в начале строительства, стоимость жилья окажется гораздо ниже. Но в этом случае нет гарантии, что объект будет сдан вовремя, и новый владелец поселится в доме в ближайшее время.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Бесплатная консультация