Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.
Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.
1. Переход на счета эскроу
Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.
Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.
«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».
С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.
2. Ограничение по опыту работы
В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.
В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.
Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».
3. Административные расходы – не более 10%
Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.
Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.
«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».
4. Авансовые платежи – не более 30%
Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.
Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.
Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».
vsenovostroyki.ru
Изменения 214 ФЗ в 2018 и 2019 году: состоится ли отмена ДДУ
В 2018 — 2019 годах Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве» претерпел значительные изменения. Наиболее существенные из них были внесены с 1 июля 2018 года, в декабре 2018 года и 27 июня 2019 года. Запланированный полный отказ от договоров долевого участия все еще не состоялся. Тем не менее, новая редакция 214 закона повлияла и на застройщиков, и на тех, кто собирается купить квартиру в новостройке. В этой статье вы найдете комментарии юристов о реформе долевого строительства в 2018 и 2019 году и возможной отмене ДДУ. Также мы расскажем, какие требования применяются к проектам строительства, начатым до 1 июля 2018 года и после этой даты в соответствии с 214 ФЗ, а также как повлиял на застройщиков Федеральный закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, разделивший проекты новостроек на несколько каст в зависимости от даты получения разрешения на строительство.
Зачем нужен 214 ФЗ
Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено. Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании 214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…». В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить. Поэтому цель закона 214 ФЗ – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.
Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные). Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.
Изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года
Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.
С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза. Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков. Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.
Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона. Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.
Внимание!
Применимая редакция 214-ФЗ зависит от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома — до или после 1 июля 2018 года.
Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам. В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке. Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями особый счет в уполномоченном банке.
Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков. С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.
Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).
Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке. Однако есть и ряд исключений:
- возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
- комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство. Однако такой проект КОТ может быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.
Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома. Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.
Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.
Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений. Однако и для них наступают нелегкие времена.
Ранее начатые проекты спят спокойно?
Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года. Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков). Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик в основном не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.
При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года
Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится. До 27 июня 2019 года существовала возможность использовать вместо взносов предоставленное по старым правилам обеспечение в виде страховки ответственности застройщика или поручительства. Но с введением в действие закона № 153-ФЗ все предыдущие виды обеспечения будут заменены на взносы в компенсационный фонд или счета эскроу. Для этого установлен переходный период — до 22 августа 2019 года (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ).
Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас». Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия. От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.
Нужно также учитывать, что последующие правки в закон, могут обновлять и уже принятые изменения, вводить особенности их применения или новые сроки вступления в силу. Поэтому установление того, какая же именно норма применяется к конкретному застройщику и конкретному проекту становится очень сложной задачей.
В этих условиях дольщику имеет смысл запомнить базовое правило: перед покупкой квартиры в стройке необходимо проверить данные о застройщике в открытом разделе сайта ЕИСЖС (единой системы жилищного строительства). Если стройка приостановлена, или к застройщику имеются претензии контролирующих органов, эта информация появится в ЕИСЖС. Не будет лишним также привлечь юриста для изучения всех документов застройщика, чтобы оценить риски нарушений закона.
Состоится ли отмена ДДУ в 2019 году?
C 1 июля 2019 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции законов от 25 декабря 2018 года и от 27 июня 2019 года — о них читайте ниже).
С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.
Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.
Что дальше?
До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году. 25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.
Согласно этим изменениям:
- с 1 июля 2019 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
- приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
- уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.
Последние изменения в 214-ФЗ после 27 июня 2019 года
Поскольку новая редакция закона не устроила ни застройщиков, ни органы государственной власти, в 2019 году продолжилась работа над очередной серией изменений. 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу два новых закона в этой сфере:
- Федеральный закон № 151-ФЗ, изменивший много аспектов деятельности застройщиков. Были ужесточены правила размещения информации в ЕИСЖС и требования к проектной декларации, и введены новые запреты для застройщиков.
- Федеральный закон № 153-ФЗ, изменивший виды обеспечения обязательств застройщика по ДДУ. Этот закон касается также и ранее начатых проектов — все ранее действовавшие договоры страхования ответственности застройщика или поручительства за них заменены на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства. По существу, у действующих на рынке строительных компаний есть три возможности завершить начатые стройки: не привлекать средства по ДДУ, перейти на счет эскроу или уплачивать взносы (при этом каждый из вариантов имеет ряд условий применения, плюсов и минусов).
Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214. Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью. Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья. Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры. В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.
В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.
fz214fz.ru
действующая редакция 2018-2019гг, с изменениями с 1 января, отмена ДДУ
В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.
Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.
Основные положения закона о «долевке»
Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.
Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.
Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:
- оформления разрешения на строительство,
- опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.
Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.
Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).
Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.
Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в 2018 году?
Зачем был нужен 214-ФЗ: его значение
Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:
- в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости;
- в 2008 — 64,06;
- в 2014 — 84,2;
- в 2015 — 85,55;
- в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.
Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.
Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.
Как изменился федеральный закон 214-ФЗ
Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.
При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.
№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.
Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:
- наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства;
- положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.
Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».
СРО на отделочные работы не требуется – так ли это?
Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия
За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.
Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.
Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.
С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.
Эксперты называют и отрицательные последствия:
- рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся;
- строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья;
- средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.
Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.
Скачать закон 214-ФЗ о долевом строительстве (с изменениями на 2018 год)
⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒
takovzakon.ru
Внезапные поправки в ФЗ-214 — в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства
В новый год – с чистой совестью! Теперь правительство сделало все, чтобы застройщики спокойно работали. Прямо перед началом нового, 2019 года, в закон №214-ФЗ были внесены очередные правки, которые, надо полагать, завершают цикл законотворчества в области долевого строительства в этом году, однако оставляют поле для маневра в году наступающем. Эксперты редакции портала Новостроев.ру решили разобраться в поправках, которые были приняты так спешно, да еще и под самый конец года.
Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце не стал неожиданностью для рынка. На протяжении года профильные эксперты не раз подчеркивали, что рынок строительства жилой недвижимости не готов к стремительным изменениям (соответствующие законы должны вступить в силу с начала года), как и банки не готовы к масштабному переходу застройщиков на проектное финансирование и контроль эскроу-счетов.
Основной момент: сокращение сроков перехода на проектное финансирование
Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.
Новый закон не определяет статус документов, заключенных до этой даты, но без внесения оплаты. Что это значит? Это значит, что застройщик может прямо сейчас заключить договоры с другими компаниями, принадлежащими учредителям. На все площади, которые будут впоследствии предложены к продаже – это сами квартиры, парковочные места, кладовки. Затем все эти площади будут предлагаться дольщикам в рамках уступки прав требования, разумеется – с переводом долга. В этом случае и закон соблюдается в полной мере, и застройщики имеют полугодовой период для корректировки своих дальнейших действий, связанных с переходом на новые правила.
Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.
Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.
Прочие поправки: дополнительные уступки девелоперам
-
Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
-
Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
-
Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение — необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.
Кое-что для дольщиков
Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.
Для завершения объектов строительства (если будет иметь место банкротство застройщика) предполагается создание специального фонда, который будет работать в формате унитарной некоммерческой организации. Мало того, этот фонд будет иметь право осуществлять проверку финансовой и хоз. деятельности застройщика (основной структурой, контролирующей деятельность застройщика, будет выступать Минстрой).
Условия входа в рынок и перевод договоров с новыми гарантийными обязательствами
Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.
Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. (https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html).
Уточнение процессуальных норм
Помимо некоторых изменений основных положений в новых поправках, предусмотренных №478-ФЗ, прописаны процессуальные нормы относительно:
-
Особенностей заключения договоров аренды земли при инвестиционной деятельности, которая осуществляется в формате капитальных вложений;
-
Проведения проверок лиц, которые непосредственно привлекают деньги дольщиков;
-
Порядка размещения и характера информации на едином портале жилищного строительства (в прежней версии речь шла лишь о создании такого портала);
-
Порядка перечисления денег из компенсационного фонда в пользу компаний, которые будут достраивать объекты при банкротстве застройщика;
-
Ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.
(http://government.ru/activities/selection/525/35242/)
Заключение
Сам факт спешного принятия новых правок может означать не только стремление правительства быстрее перевести застройщиков на проектное финансирование. Прежде всего, это сигнал о вероятности внесения в закон любых изменений, если что-то пойдет «не по сценарию». Что, собственно, не очень-то на руку застройщикам, которые желают работать по понятным и неизменным правилам.
Вероятно, уже к лету можно ожидать очередных нововведений, как позитивных для рынка долевого строительства, так и весьма неприятных.
Игорь Василенко
novostroev.ru
Последняя редакция 214-ФЗ 2019 — об участии в долевом строительстве, изменения, неустойка, новостройки, суть федерального закона
Содержание статьи
Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве
Последние правки в ФЗ РФ №214 (с комментариями) были внесены в середине 2016 года и получили полную юридическую силу в 2018 году.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
Изменились следующие позиции:
| Поправка | Краткое содержание |
| Включение статьи №3.1 о раскрытии информации со стороны застройщика | Компании должны формировать отчет о своей работе на собственных официальных порталах или на сайтах поручителей. |
| Договор участия в долевом строительстве | В рамках документа необходимо прописывать объект работ, который будет в дальнейшем передан в непосредственную эксплуатацию. |
| Раскрытие статьи №5 о стоимости соглашения | Прописывается, из каких параметров должна формироваться цена. Оплата проводится после государственной регистрации. |
| Изменения в статье №6 | С 2018 года при нарушении срока сдачи объекта не со стороны застройщика происходит освобождение от выплаты неустойки. |
| Включение статьи №23.1 о едином реестре строительных компаний | Статья №24 утратила силу с юридической точки зрения. |
| Изменение статьи №7 о гарантии качества | Застройщики берут на себя обязательства по передачи документа участнику. В нем фиксируется подробная инструкция эксплуатации объекта и срок службы. Если участнику удается выявить недостатки в строении, то он может на законных основаниях подать запрос на устранение дефектов. |
| Включение статьи №18.1 об условиях использования средств | Поправки коснулись проектных деклараций, за счет чего произошло расширение возможностей документа. Бланк начал включать в себя факты, влекущие правовые последствия для застройщика. |
Основной закон в долевом строительстве
Основные положения
Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.
Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.
В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.
Застройщики должны:
- заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
- публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.
Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).
Важно помнить!
На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.
Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.
Основные понятия в долевом строительстве
Суть новых договоров по страхованию
Банковское сопровождение
С 1 июля 2018 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.
На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:
- ввод дома в эксплуатацию;
- наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.
При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.
Эскроу
Федеральный Закон №175 от 1 июля 2018 года предусматривает использование эскроу с середины 2019 года.
Суть таких счетов в рамках долевого строительства:
- деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
- средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
- после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.
Калькулятор неустойки
Расчет ее можно с помощью специальной формулы или онлайн.
В калькуляторе должны отражаться следующие данные:
- количество дней просрочки;
- актуальная ставка рефинансирования ЦБ РФ;
- стоимость договора, прописанная в самом документе;
- цифра «2» – это двойная ставка, если соглашение было подписано физическим лицом.
Как правильно заключить ДДУ
Требования к застройщикам
Предъявляемые условия:
- уставной капитал организации отвечает всем законодательным нормам;
- компания не должна иметь долговые обязательства перед государством на момент начала работ;
- юридическое лицо не должно находиться в реестре неблагоприятных застройщиков и подрядчиков.
При несоблюдении требований получение средств по соглашению о долевом строительстве становится невозможным. Правило не касается тех ситуаций, когда подается проектная декларация по ФЗ №214.
Плюсы и минусы долевого строительства
Переход и обновление стоимости
Законодатели регулярно подталкивают строительные организации на переход к механизму эскроу счетов. Компании, осуществившие операцию, могут рассчитывать на смягчение ряда требований.
Доступны следующие преимущества:
| При условии роста продаж допускается снижение кредитной ставки на проведение работ (до 5%) | В момент поступления средств на счет накапливается определенная сумма, которая в дальнейшем будет перечислена в пользу банка. |
| Переход на эскроу позволяет вести строительство в зависимости от специфических условий | Учету подлежит финансирование со стороны банковских структур. Фактический объем и тип продаж не влияет на темпы выполнения заявленных мероприятий. |
| Работы, финансируемые банками, привлекательны для потенциальных покупателей | Выгода достигается за счет страхования и приемлемых условий хранения средств на счетах. |
Вопрос об изменении стоимости квартир после отмены долевого строительства считается наиболее неоднозначным. Профильные специалисты расходятся во мнениях.
Допускается несущественное повышение цен (не более 8%).
Подобное развитие ситуации зависит от следующих факторов:
- формирование банками ценовой политики, относительно жилых объектов;
- предоставление льготных ставок для финансирования уполномоченных девелоперов.
Перспективы развития
С 2019 года предполагаются следующие изменения:
| Перенос долговых обязательств перед дольщиками на новых застройщиков | Актуально, если граждане связали себя контрактом с недобросовестными организациями до начала 2017 года. Перспектива связана с невозможностью решения инвестиционных проблем кредиторов, столкнувшихся с мошенничеством. Правительство Российской Федерации приняло решение о расширении полномочий специального компенсационного фонда. Этот шаг позволит выплачивать деньги в пользу обманутых участников долевого строительства. |
| Изменение требований, предъявляемых к уставному капиталу | Мелкие компании для эффективного продолжения профессиональной деятельности могут выступать только в качестве подрядчиков у крупных организаций. Если тенденция сохранится, то часть застройщиков лишатся возможности ведения коммерческой деятельности в сфере строительства многоквартирных домов. |
| Законодательство обязывает всех застройщиков получать оплату за работу только после сдачи объекта | Дополнительно будут усилены условия формирования проектной документации. Во всех регионах РФ продолжается тенденция к повышению прозрачности отношений между покупателями, подрядчиками и непосредственными исполнителями. Изменения способны создать условия для усиления контроля над работой компаний со стороны дольщиков. |
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Поделиться в социальных сетях
rusfinancist.net
| Суть изменения | Норма Закона 214‑ФЗ |
|---|---|
| Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года | |
| Застройщик – только хозяйственное общество. | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика). | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов | п. 1 ст. 2 |
| Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик» | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве | п. 1 части 2 ст. 3 |
| Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство» | |
| Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. | Часть 1.1 ст. 3 |
| Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала | |
| Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. | п.п. 1.1. части 2 ст. 3 |
| Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. | п.п. 1.2. части 2 ст. 3 |
| Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ) | |
| Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. | п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может предоставлять займы и ссуды | п.п. 5 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги | п.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18 |
| Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган; | п.п. 1.5 части 2 ст. 3 |
| Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. | п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации | п.п. 7 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства. | п.п. 8 части 7 ст. 18 |
| Требования к органам управления застройщика и его участниками | |
| Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика. | часть 8 ст. 3, ст. 3.2 |
| Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018) | |
| Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ. | п. 3 ст. 2 |
| Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства; | часть 2.3. ст. 3 |
| Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. | часть 2.3. ст. 3 |
| По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган. | ст. 18.2 |
| Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» | |
| Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. | часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218‑ФЗ |
| Повышение информационной открытости застройщика | |
| На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218‑ФЗ. | часть 5 ст. 3 |
| Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года. | ст. 23.3 |
| В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией | ст. 19 |
| Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года | |
| Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства | часть 2 ст. 18 |
| Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства | часть 4 ст. 18 |
| В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214‑ФЗ) | |
eccon.ru
О правовом статусе застройщика по 214-фз с 01.07.2018 года
Коллеги, всем привет!
Федеральным законом № 218-фз от 29.07.2017 года внесены довольно радикальные изменения в федеральный закон 214-фз от 29.12.2004 года (привлечение денег от граждан в строительство новостроек).
Если разрешение на строительство будет получено после 01.07.2018 года, то на застройщиков, привлекающих деньги от граждан в строительство жилья, налагаются новые ограничения их предпринимательской деятельности, а именно:
1) застройщики не будут иметь право выпускать ценные бумаги (кроме акций)
2) не будут иметь право брать кредиты и займы кроме целевого кредита на строительство новостройки
3) могут привлекать деньги от граждан только в один строительный проект по одному РНС единовременно.
4) имущество застройщика не может быть использовано для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц
5) обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства
6) для застройщиков будет обязательным резервирование денежных средств на расчетном счете в размере 10% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в контролирующий орган
7) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства
8) застройщик не сможет брать на себя обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
9) застройщик может быть создан только в форме хозяйственного общества (ао, ооо)
10) застройщик будет вправе открыть свой единственный расчетный счет (другие расчетные счета открывать будет нельзя) в специальных уполномоченных банках и списание средств с этого счета осуществляется в особом порядке (см. ст. 18.2 214-фз)
11) вместо страховых взносов при страховании своей ответственности (прежний порядок) застройщик будет обязан вносить специальные отчисления в образуемый государством компенсационный фонд, за счет которых в случае его банкротства будет достроена незавершенка или выплачены компенсации долевым инвесторам.
12) при наличии налоговой недоимки в любом размере, подтвержденной решением суда, вступившим в силу, застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам по 214-фз.
Согласно ст. 1 ГК РФ: гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
Согласно ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК.
Согласно пункту 1 ст. 49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, указанным в учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Согласно пункту 2 ст. 49 ГК РФ права юридического лица могут быть ограничены в случае и в порядке предусмотренном законом.
Согласно пункту 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юрлиц и порядок их участия в обороте регулируются ГК РФ. Особенности гражданского-правового положения юрлица отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для деятельности в определенных сферах определяются ГК, другими законами и иными правовыми актами.
Согласно ст. 8 Конституции РФ: В РФ гарантируется свободное перемещение финансовых средств, а также свобода экономической деятельности, а также равным образом защищается государственная, муниципальная и частная собственность.
Согласно ст. 34 Конституции РФ: Каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Привлечение денег от граждан в строительство новостроек по закону не запрещено.
Соответственно, возникают следующие вопросы:
1) Cоответствуют ли Конституции РФ новые ограничения в предпринимательской деятельности застройщиков? Если нет, то в какой-именно части, на Ваш взгляд, они не соответствуют Конституции РФ и почему именно?
2) Носят ли такие ограничения предпринимательской деятельности застройщиков дискриминационный характер? Если да, то в какой своей части и почему именно?
3) Не являются ли новые ограничения в предпринимательской деятельности застройщиков избыточными с учетом того, что учреждается государственный компенсационный фонд, в который будут делаться отчисления из средств застройщиков для страхования их ответственности перед долевыми инвесторами?
zakon.ru