288 гк рф содержание права собственности: Ст. 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

Содержание

Ст. 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

См. все связанные документы >>>

О назначении жилого помещения и пределах его использования см. Жилищный кодекс РФ.

В п. 1 комментируемой статьи говорится об определенных ограничениях при осуществлении собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению в отношении жилого помещения. Указанные правомочия собственника в данном случае могут осуществляться только в соответствии с назначением жилого помещения, то есть для постоянного проживания в нем.

В п. 2 статьи 15 ЖК РФ говорится о признаках, которым должно соответствовать жилое помещение: оно должно быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов его семьи.

В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.

) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 15 ЖК РФ, однако в последней говорится о жилых помещениях. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Вместе с тем допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (не связанных с промышленным производством, например магазинов, кафе и др.), учреждений, организаций. Но это возможно только после перевода такого помещения в нежилое, который осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ.

Статья 209 ГК РФ: Содержание права собственности

Норма 209 ГК РФ раскрывает суть права собственности. В частности, она устанавливает, что законный хозяин имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Норма 209 ГК РФ указывает, что хозяин имущества может по собственному усмотрению осуществлять в отношении материальных ценностей, принадлежащих ему, любые действия, которые не противоречат установленным законным и иным правовым актам. При этом они также не должны нарушать права и интересы других лиц. По ст. 209 ГК РФ собственник может, в числе прочего, отчуждать имущество другим субъектам, предоставлять им возможность распоряжаться и пользоваться материальными ценностями, отдавать их в залог, обременять иными способами.

Пункты 3 и 4

Распоряжение, пользование и владение земельными и прочими природными ресурсами в той степени, в какой их оборот допустим по закону, производятся собственником свободно. При этом действия субъекта не должны причинять вред окружающей среде и нарушать интересы иных лиц. Хозяин материальных ценностей вправе передавать их в доверительное управление. При этом право собственности остается за ним. Доверительный управляющий, в свою очередь, обязан осуществлять надлежащие действия в интересах законного хозяина либо третьего лица, указанного им.

Статья 209 ГК РФ: комментарий

Право собственности играет ключевую роль среди всех юридических возможностей имущественного характера. К ним, в частности, относят сервитуты, хозяйственное ведение, оперативное управление и проч. Вещное право отличается рядом признаков. С одной стороны, они позволяют рассматривать их в качестве единой системы, а с другой – отличать от иных категорий. В первую очередь в качестве объекта выступает вещь. Она является предметом материального мира, который может находиться в обладании человека и служить удовлетворению его нужд.

Существование имущественных прав означает формирование отношения субъекта к вещи, которой он владеет. Когда говорят о собственности, указывают принадлежность объекта: «моё» или «чужое». Интерес обладателя права удовлетворяется через совершение собственных действий. В частности, собственник использует предмет по своему усмотрению. При этом у других лиц возникает обязанность не препятствовать субъекту в реализации его права. Этот признак позволяет четко отделить имущественные отношения от обязательственных. В последнем случае интерес удовлетворяется через действия обязанного. Вещное право считается абсолютным.

Особенности собственности

Категория, которую разъясняет статья 209 ГК РФ, в экономическом смысле представляет собой исторически сложившийся институт. В рамках развивающихся общественных отношений происходит присвоение материальных благ. В объективном смысле право собственности выступает в качестве системы норм. Ими регламентируются указанные выше общественные отношения. В субъективном смысле собственностью является мера допустимого поведения, обеспеченная законом, по распоряжению, пользованию и владению материальными ценностями. На это и указывает статья 209 ГК РФ.

Владение

Приводя к норме 209 ГК РФ комментарий, нельзя не разъяснить структурные элементы права собственности. В качестве первого выступает владение. Оно, как и остальные компоненты, упоминается в части первой. Ст. 209 ГК РФ рассматривает обладателя имущества в широком смысле. Право владения выступает в качестве обеспеченной законом возможности иметь вещь у себя в физическом смысле. Владеет предметом тот, кто его держит в руках, а также тот, в чьем хозяйстве он находится. При этом вещь должна быть доступна для технического, физического и иного воздействия. По норме 209 ГК РФ объектом владения могут выступать и земельные участки, недра, строения и прочие объекты, которые держать в руках в прямом смысле нельзя.

Особенности принадлежности права

По норме 209 ГК РФ владеть объектом может не только непосредственный собственник. Законный хозяин материальных ценностей может передать их на хранение, в аренду, в залог и так далее. Соответственно, у принимающего субъекта возникает право владения. Между тем право собственности при передаче вещи в таких случаях не утрачивается у законного хозяина. Он продолжает им оставаться. Право владения несобственника имеет производный характер. При этом субъект, принявший вещь, может не иметь возможности пользоваться ею (например, при залоге или хранении), либо ее условия определяются законным хозяином. Как правило, отсутствует и право распоряжения.

Пользование

Оно представляет собой возможность извлекать из объекта полезные свойства. Формы пользования будут зависеть от естественных характеристик вещи. В данном случае целесообразно в комментарии ст. 209 ГК РФ включить ссылки на другие нормы законодательства. Пользование вещью может осуществляться по назначению либо другим способом. Первое, в частности, закрепляют ст. 209, 288 ГК РФ. Рассматриваемые нормы разъясняют общий порядок реализации права собственности. Ст. 288 ГК содержит описание распоряжения, пользования и владения жилым помещением. В части первой этой нормы указано, в частности, что данные действия совершаются собственником в соответствии с назначением объекта. Вместе с этим у законного хозяина есть определенные обязанности. По нормам 209, 210 ГК РФ собственник, осуществляя владение, пользование и распоряжение жилым объектом, несет бремя по его содержанию, если другое не вытекает из закона либо договора.

Распоряжение

Оно предполагает возможность определять правовую судьбу вещи. Право распоряжения реализуется посредством совершения актов, направленных на достижение конкретных юридических последствий. Собственник, в частности, может продать, подарить, передать в аренду принадлежащее ему имущество. В некоторых случаях субъект, принимающий вещь, получает также и право распоряжаться ею. К примеру, наниматель при определенных обстоятельствах может сдать объект, полученный по арендному соглашению, в субаренду. Право распоряжения, однако, ограничено.

Особенности нормативных предписаний

В основном законе установлено, что никого нельзя лишить его имущества, кроме как по судебному решению. Нормами, между тем, допускается принудительное отчуждение объектов для госнужд. При этом законному хозяину должно быть предоставлено предварительно равноценное возмещение. Гражданское законодательство базируется на признании неприкосновенности частной собственности. При установлении основания возникновения имущественного права положения дают характеристику его содержанию (норма 209 ГК РФ), определяют категории субъектов и проч. Гражданским законодательством не допускается произвольное вмешательство в частные дела. Это, в числе прочего, означает невозможность затрагивать право собственности при отсутствии соответствующих оснований.

Защита субъекта

Законодательство предусматривает способы восстановления нарушенных прав. В частности, речь о судебной защите. Любой субъект, чье право собственника было нарушено, может обратиться в уполномоченную инстанцию с иском. Ущемление интересов может быть прямым либо косвенным. При нарушении непосредственно права собственности в суд направляется вещно-правовой иск. В других случаях подается обязательственно-правовое требование.

Специфика действий собственника

Пунктом вторым нормы 209 ГК РФ установлена возможность законного хозяина совершать любые сделки. При этом во избежание всевластия субъектов установлено ограничение. Действие собственника должно соответствовать законодательным предписаниям и не нарушать интересов иных лиц. Для предотвращения конфликтных ситуаций законодатель гарантирует реальность правомочий субъекта и неприкосновенность его имущества. При этом он устанавливает пределы и ограничения прав собственности. Эти границы имеют различную природу.

Пределы права

Они установлены в законодательстве. В частности, нормами запрещены действия, которые осуществляются для нанесения ущерба другим лицам, а также любые формы злоупотребления правом. Собственник может осуществлять действия, соответствующие закону и не ущемляющие интересов иных субъектов. Например, по ст. 260 хозяин участка может подарить, продать, сдать его в аренду/залог постольку, поскольку земли, в состав которых включен надел, не изъяты из оборота или не ограничены в нем.

Ограничения

Эти рамки права собственности носят субъективный характер. Они устанавливаются в зависимости от воли лиц либо судебных органов, основанной на законодательных положениях. Границы права допустимы, если стороны отношений устанавливают соответствующие ограничения по соглашению. К примеру, при подписании ипотечного договора участники сделки предусматривают, что залогодатель не может распоряжаться имуществом.

Право собственности на природные ресурсы

Ему уделяется внимание в пункте 3. В целом в отношении природных ресурсов действуют общие правила распоряжения, владения и пользования. Вместе с воспроизведением уже установленного порядка норма указывает на возможность реализации правомочий в той степени, в которой она допускается законодательством. Кроме этого, запрещается причинение ущерба природе при владении, распоряжении или пользовании.

Доверительное управление

Оно регулируется гл. 53 ГК. Доверительное управление является способом реализации права распоряжения собственником. Положения рассматриваемой нормы конкретизированы в ст. 1012 ГК (пункт первый). В соответствии с ней один участник отношений передает другому объект на конкретный срок в доверительное управление. При этом принимающая сторона берет на себя обязанности совершать надлежащие действия в интересах и в пользу собственника либо лица, указанного им.

ГК РФ — Глава 18

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 288. Собственность на жилое помещение

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

СОДЕРЖАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

УДК 347.234

Содержание ограничений и обременений права собственности

В.А. Микрюков

Кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина.

123995, г. Москва, ул. Садовая — Кудринская, 9

Е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Анализируются проявления различных ущемлений наиболее полного имущественного права – права собственности.

Отказываясь от неконструктивного отождествления обременений и ограничений, автор проводит разграничение этих понятий по содержанию воздействия на право собственности.

Ключевые слова: право собственности; граница права; ограничение; обременение

Право собственности – наиболее полное субъективное имущественное право, определяемое гражданским законодательством как возможность собственника осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Между тем свобода усмотрения собственника не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права. Для достижения баланса интересов собственников и интересов третьих лиц, государства и общества в целом необходимо закрепление границ права собственности, условий его реализации, а также определение допустимой степени его ограничения. Так, по мысли В.И. Синайского, саму суть права собственности следует постигать через устанавливаемые законом границы, т. е. через ограничение этого права [7, с. 206]. К.П. Победоносцев считал, что ограничения имманентны праву собственности и предполагаются в его определении [6, с. 504].

Поскольку позитивное определение права собственности не сводится к зафиксированным в законе правомочиям владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и, как верно отметил В.П. Мозолин, «исчерпывающий перечень правомочий собственника в принципе недостижим» [5, с. 35,36], общее ограничение (общую границу) содержания права собственности составляет требование при осуществлении права собственности соблюдать предписания законодательства и иных правовых актов, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В известной мере общим ограничением права собственности является запрет на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В случае реализации предложенной в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [2] идеи закрепления добросовестности в качестве самостоятельного гражданско-правового принципа (а не презумпции) общее требование действовать добросовестно при осуществлении права безусловно ограничит содержание правовых возможностей собственника.

Поскольку в соответствии в п. 3 ст. 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, не подлежащих ограничению, не указано право собственности, могут вводиться специальные (адресные) ограничения этого права.

По смыслу п. 2 ст. 1 ГК РФ право собственности может быть ограничено на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как видно, специальное ограничение права собственности представляет собой сужение его общих границ, усечение круга допустимых действий собственника по осуществлению или защите его права.

Ограничение права собственности возможно как в интересах всех и каждого (общие ограничения), так и в интересах определенных лиц (частные ограничения).

Ограничения права собственности могут быть выражены в запретах собственнику совершать определенные активные действия. Например, собственнику запрещается размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). При осуществлении права собственности на животное не допускается жестокое обращение с ним (ст. 137 ГК РФ).

Уменьшение объема возможностей собственника может быть достигнуто также посредством сужения имеющихся дозволений. В частности, при изменении категории земельного участка правомочия собственника земельного участка будут ограничены пределами нового целевого назначения (п. 3 ст. 209, ст. 260 ГК РФ).

Ограничение правомочий собственника проявляется и в закреплении строго определенных условий его поведения при осуществлении права. Так, право собственности на земельный участок может быть ограничено вследствие установления особых условий охраны окружающей среды, сохранения плодородного слоя почвы, начала и завершения застройки или освоения земельного участка (ст. 56 ЗК РФ).

Помимо осуществления принадлежащих ему правомочий, собственник несет определенные обязанности, именуемые в ст. 210 ГК РФ бременем содержания имущества. Собственник, в частности, обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, совершать в отношении имущества действия, предписываемые санитарными, ветеринарными, эпидемиологическими, противопожарными и прочими правилами, платить законные налоги, сборы, пошлины и выполнять другие требования, исходящие от уполномоченных государственных и муниципальных органов.

Существует точка зрения, согласно которой разные обязательства, накладываемые законом на собственника, должны рассматриваться независимо от права собственности как законные обязательства, лежащие на лице собственника, но не как ограничения права собственности [3, с. 147]. С этим утверждением трудно согласиться. Правовое сдерживание поведения собственника может выражаться и в позитивном обязывании. С одной стороны, обязанности позволяют собственнику действовать только строго указанным в законе способом и в определенной им мере и тем самым ограничивают его действия. С другой стороны, если по содержанию права собственности собственник может не осуществлять вообще никаких действий по отношению к его имуществу, то наложение законом обязанности по совершению таких действий необходимо рассматривать именно как ограничение права собственности. К примеру, собственник земельного участка обязан проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий загрязнения и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п. (ст. 13 ЗК РФ). На собственника земельного участка, входящего в состав земель природоохранного назначения, налагается обязанность обозначить границы этих участка специальными информационными знаками (ст. 97 ЗК РФ). В качестве ограничений права собственности подобные обязанности отличает отсутствие корреспондирующих им субъективных гражданских прав. Требовать исполнения таких обязанностей вправе уполномоченные законом органы государства и местного самоуправления.

Таким образом, указанные активные обязанности также входят в содержание ограничений права собственности. Их закрепление в законе наряду с иными юридическими средствами ограничения – проявление осознания законодателем важной социальной роли права собственности, признания необходимости обеспечить при его осуществлении защиту не только прав и охраняемых законом интересов частных лиц, но и общественных интересов. Обладание имуществом на праве собственности должно обязывать собственника учитывать интересы общества в целом. В некоторых развитых демократических государствах прямые нормы об охране интересов общества устанавливаются на конституционном уровне. Так, в п. 2 ст. 14 Конституции ФРГ указано: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу» [4, с. 174]; в ст. 29 Конституции Японии: «Право собственности определяется законом, с тем чтобы оно не противоречило общественному благосостоянию» [4, с. 278]; в ст. 42 Конституции Италии: «Частная собственность признается и гарантируется законом, который определяет способы ее приобретения и пользования, а также ее пределы с целью обеспечения ее социальной функции и доступности для всех» [4, с. 389]. Целесообразным и необходимым видится включение аналогичного положения в Конституцию РФ.

Вместе с тем нельзя определять в качестве ограничений права собственности случаи ограничения круга субъектов права собственности требованиями особой квалификации физических лиц, специализации организаций или изъятия, обусловленные особым правовым режимом отдельных видов имущества, поскольку это означало бы смешение ограничений конкретного субъективного права собственности с ограничением абстрактной возможности обладать правом собственности на определенный объект, т.е. с ограничением правоспособности.

Следует также различать ограничения права собственности и случаи его прекращения в принудительном порядке. Если при ограничении права собственности утрачивается лишь определенная конкретным правовым актом часть правомочий без прекращения связи собственника с имуществом, то в случае прекращения права собственности имущество становится объектом права другого лица.

Ограничения необходимо отличать от обременений права собственности.

Анализ правовых явлений, на которые действующее законодательство непосредственно указывает как на обременения (ст. 209, 274, 342,460, 586, 700, 704, 1138 ГК РФ), позволяет сделать вывод о том, что в отличие от ограничений, лишь сужающих границы прав собственника и не предоставляющих третьим лицам субъективного права требования к собственнику, обременения носят активный, положительный характер.

Поскольку составляющие ограничение права различные позитивные обязанности собственников называются «бременем содержания имущества», что созвучно термину «обременения имущества», необходимо четко представлять, что коренным отличием обязанностей, входящих в содержание ограничений, от обязанностей собственников, составляющих обременение его права, является наличие или отсутствие корреспондирующих этим обязанностям гражданских прав третьих лиц. По замечанию В.И. Синайского, «ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество» [7, с. 208]. Так, обязанности собственника по уплате налогов (так называемые налоговые обременения), обязанности по осуществлению обязательного аудита, по ведению бухгалтерского учета, по сохранению естественной среды обитания диких животных и прочие «обременения публичного характера» являются ничем иным как ограничением права собственности, поскольку таким обязанностям корреспондируют лишь «полицейские» права административных органов и должностных лиц.

Вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком, проживания в жилом доме на основании завещательного отказа) или прав требования от него совершения в их пользу каких-либо действий в связи с обладанием обремененным правом (прав получателя ренты требовать от собственника выплаты определенного денежного содержания).

Со стороны активного участника отношений, связанных с обременением права собственности, обременение – это своего рода право участия. В русском дореволюционном законодательстве правами участия именовались ограничения права собственности [13, с. 175]. Между тем само выражение «право участия» указывает на наличие у посторонних лиц права на чужую вещь и, как видно, более подходит для определения обременений права собственности.

С позиции субъекта обремененного права собственности обременение представляет собой перераспределение части правомочий в пользу третьих лиц. Так, собственник по своему усмотрению вправе, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Если смысл ограничения права собственности обобщенно состоит в том, чтобы в целях, указанных в ст. 1 ГК РФ, частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление права собственности вообще, а не только самим собственником, то при обременении те виды форм и способов осуществления права собственности, которые временно не доступны собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам прав-обременений. Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив, правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и при отпадении ограничения возникают вновь. Различия в ограничении и обременении права собственности характеризуются и тем, что в случае уничтожения собственником имущества без негативных последствий для собственника отпадают лишь ограничения его права, тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут потребовать возмещения убытков со стороны собственника или иным образом защитить свое право.

Некоторые сомнения в принципиальном отличии содержания ограничений и обременений права собственности может вызвать определение используемых как синонимы терминов «ограничения» и «обременения», содержащееся в ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9]. Однако это определение является лишь своего рода допущением, техническим приемом, используемым законодателем для обозначения группы разнородных ущемлений права собственности, подлежащих государственной регистрации. Явно не следует также брать в расчет положения ст. 19 ФЗ от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [10], и ст. 31 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [11], в которых в одном ряду располагаются ограничения, обременения и сервитуты. Эти нормы вовсе не представляют собой попытку определить понятия и точные юридические свойства упомянутых явлений либо классифицировать их. Смысл указанных предписаний – сообщить собственникам о небеспредельности их возможностей, акцентировать внимание собственников на необходимость при осуществлении своего права соблюдать всевозможные ограничения и не нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Само по себе наличие прав третьих лиц, которым корреспондируют стеснения прав собственника, еще не означает, что имущество собственника обременено. Права-обременения устойчивы, сохраняются в случае смены собственника и сопровождают вещь, тем самым обременяя право собственности на нее. Для квалификации конкретных прав как обременений следует установить наличие у них закрепленного законом (но не сделкой) свойства следования.

Высказанное в литературе мнение о существовании неких «невещных», не следующих за вещью, обременений представляется неубедительным, поскольку неясно, чем вызванные такими обременениями усечения юридических возможностей собственника будут отличаться от обязанностей [1, с. 342]. Видимо, следствием именно такого неправильного понимания содержания обременений права собственности явилось включение в ст. 17 ФЗ 11 ноября 2003 г. №138-ФЗ «О лотереях» [12] и в ст. 7, 8 ФЗ от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [8] весьма некорректных формулировок, отождествляющих любые гражданско-правовые обязанности собственника с обременениями.

Нетрудно заметить, что все возникающие на основе права собственности иные (ограниченные) вещные права согласно п. 3 ст. 216 ГК обладают таким свойством и должны признаваться обременениями права собственности. Более того, определение конкретного субъективного гражданского права в качестве обременения права собственности в связи с установлением у него свойства следования за вещью является весьма серьезным основанием для того, чтобы считать соответствующее право вещным.

Библиографический список

Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Т. I: Введение в гражданское право: учебник. М.: Юрайт, 2011. 521 с.
Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 303 c.
Конституции зарубежных государств: учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2010. 656 с.
Мозолин В.П. Право собственности в Российской федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1992. 176 с.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. Ч.1.
Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 638 с.
Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №17, ст. 1918.
Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30, ст. 3594.
Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №16, ст. 1801.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. №4, ст. 251.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. №46, ст. 4434.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. 556 с.

Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений»

На правах рукописи

ПОНОМАРЕВ ВАДИМ СЕРГЕЕВИЧ

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ВОПРОСЫ ОГРАНИЧЕНИЙ

Специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель-доктор юридических наук профессор В.А. Рыбаков

Москва 2004

Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Рыбаков Вячеслав Александрович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Молчанов Александр Александрович

кандидат юридических наук, Хорев Андрей Александрович

Ведущая организация: Белгородский государственный университет

Защита состоится «26» мая 2004 г. в часов на заседании диссертационного совета К 521.023.01 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного Совета кандидат юридических наук

Ю.С. Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Социально-экономические преобразования, имеющие место в России в конце XX начале XXI веков, привели к необходимости переосмысления большинства институтов гражданского и жилищного права.

Основными факторами, вызвавшими необходимость нового научного осмысления правовых положений в жилищной сфере, следует признать появление различных форм собственности, и, как следствие, изменение структуры жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, формирование слоя собственников, внедрение в жилищную сферу рыночных отношений.

Возникновение интереса в исследовании ограничений права

собственности на жилое помещение обусловил и произошедший в последнее десятилетие сдвиг в менталитете общества, повлекший необходимость формирования новых подходов к регулированию отношений собственности в жилищной сфере.

Актуальность темы исследования подтверждает изменение направления жилищной политики в Российской Федерации.

В соответствии с пЛ ст.40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Таким образом, право на жилое помещение государство возводит в ранг конституционных прав.

Основным направлением федеральной жилищной политики является развитие частной собственности, обеспечение защиты прав собственника.1 Право собственности граждан на жилое помещение- один из показателей

качества жизни населения, его благосостояния, гораутпа чкпцрулической

, гос. Национальная]

стабильности. ————Л1

См.: Преамбула ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992г., в ред. от 08.07.1999г. № 152-ФЗ.

Между тем, до сих пор не существует адекватного правового регулирования жилищных отношений. Наряду с новыми нормативными актами, закрепляющими необходимость скорейшего создания рынка жилья, продолжают действовать многие нормы Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года, характерные для административно-командной системы и ограничивающие права лиц на жилое помещение.

В этой связи необходимо подчеркнуть, что одним из принципов государственной политики, обозначенным в качестве основополагающего положения концепции устойчивого развития Российской Федерации является сбалансированное регулирование экономических отношений.1

Реализация данного принципа невозможна без глубокого анализа проблем права собственности на жилое помещение, вопросов сущности, содержания, критериев и соразмерности ограничений права собственности на жилое помещение.

Определенные трудности возникают и в правоприменительной практике в связи с разрешением споров, связанных с ограничениями права собственности на жилое помещение.

Проведенные ранее исследования вопросов ограничений права собственности говорят о том, что данная правовая категория представляет собой, безусловно, явление многоаспектное и многие важнейшие стороны данного института требуют дальнейшего осмысления. Сказанное в первую очередь касается вопросов содержания и объема ограничений права собственности на жилое помещение.

Чрезвычайная важность жилищных проблем, противоречивость жилищного законодательства, неоднозначность практики рассмотрения споров в судах, влекут необходимость проведения как прикладных, так и фундаментальных исследований ограничений права собственности на жилое помещение. В связи с изложенным, настоящее исследование, сопряженное с

‘ См.:Кокцепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию.Утверждена Указом Президента РФ от 1 апреля 1996rJ644.C3.1996Jfel5.Cr.lJ72.

развитием и совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, представляется актуальным и своевременным.

Именно острота проблематики ограничений права собственности на жилое помещение предопределила, в конечном счёте, основную направленность работы.

Степень разработанности темы.

Вопросы ограничений права собственности неоднократно привлекали внимание ученых, но так и не получили должной теоретической разработки.

Глубокими исследованиями в области ограничений права собственности в дореволюционный период занимался лишь В.И.Курдиновский.

Среди цивилистов рассматриваемого периода так или иначе затрагивающих вопросы ограничений права собственности, можно назвать Д.И.Мейера, Е.В.Васьковского, Г.Ф.Шершеневича, К.П.Победоносцева, В.И.Сергиевича и др.

В советское время вопросы ограничений права собственности фактически не рассматривались. Хотя проблемы правового регулирования отношений собственности нашли отражение в трудах О.СИоффе, В.П.Грибанова, И.С.Перетерского, А.В.Венедиктова, М.М.Агаркова, И.Б.Новицкого и др. Однако советские ученые в своих трудах не выходили за границы социалистических представлений о праве собственности.

Вопросы правового регулирования жилищных отношений являлись предметом рассмотрения в работах П.И.Седугина, Г.Н.Амфитеатрова,

B.И.Литовкина, М.Ф.Медведева, Ю.К.Толстого и др., но анализу подвергались в основном правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

В период формирования многоукладной экономики отдельные вопросы права собственности на жилое помещение затрагивались в работах

C.П.Гришаева, П.В.Крашенинникова.

Определенное место вопросам, правовых ограничений уделялось в работах С.САлексеева, Д.В.Дождева, А.В.Малько, Н.М.Коршунова,

Е.А.Суханова, А.Г.Братко, К.И.Скловского, Ю.К.Толстого, Е.А.Черноморца, Л.В.Щенниковой, Т.А.Мечетиной и др. В работах названных авторов основное внимание уделялось общетеоретическим проблемам правовых ограничений, проблемам защиты прав собственника, расширению пределов прав собственника, ограничениям права собственности в аспекте соотношения публичных и частных интересов.

В настоящее время специальными исследованиями в области ограничений права собственности занимается В.П.Камышанский. Сферой его научных интересов в области ограничений права собственности являются такие вопросы как понятие, виды ограничений права собственности, а также ограничения субъективного права собственности на объекты недвижимости.

Теоретические проблемы правовой регламентации ограничений отношений собственности по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями нашли отражение в работе Е.Н.Кудрявцевой.

Учитывая степень социальной значимости вопросов, регламентирующих отношения по поводу жилья, можно с уверенностью говорить о явном недостатке исследований проблем ограничений права собственности на жилые помещения и необходимости их всестороннего изучения.

Объект исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с правом собственности граждан на жилое помещение.

Предмет исследования.

Предметом исследования являются вопросы ограничений права собственности граждан на жилое помещение.

Цели и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является анализ вопросов ограничений права собственности граждан на жилые помещения, а также теоретических проблем их правовой регламентации.

В рамках диссертации сложно рассмотреть все существующие проблемы ограничений права собственности граждан на жилое помещение. Диссертационное исследование сосредоточилось лишь на некоторых проблемах, наиболее важных с точки зрения автора.

Критерием отбора проблем была степень их научной, практической значимости и теоретической разработанности.

Таким образом, в диссертации ставились следующие задачи:

1. Углубить научное исследование проблем ограничений права собственности граждан на жилое помещение.

2. Раскрыть содержание и выявить особенности права собственности граждан на жилое помещение.

3. Определить природу ограничений права собственности граждан.

4. Проанализировать отдельные виды ограничений права собственности граждан на жилые помещения.

5. Рассмотреть особенности правового режима недвижимости в жилищной сфере.

6. Разработать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Методологическая и теоретическая база исследования.

В диссертации использовались различные общенаучные методы: диалектико-материалисгический, историко-лингвистический, сравнительно-правовой, логического и функционального анализа. При анализе видов ограничений права собственности граждан использовался так же системный метод.

В работе использованы труды российских и зарубежных ученых по общей теории права, римскому частному праву, гражданскому, жилищному праву, а также труды историков, философов и экономистов.

В частности, теоретической основой исследования послужили работы Д.И.Мейера, Г.Ф.Шершеневича, В.И.Синайского, О.С.Иоффе, С.С.Алексеева, А.В.Малько, Е.А.Суханова, В.П.Камышанского и др.

Большое внимание в работе уделено анализу теоретических аспектов рассматриваемой темы.

Диссертация написана на основе анализа современного и ранее действующего законодательства России, а также отдельных положений зарубежного законодательства; руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, с использованием материалов судебной практики.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна исследования состоит в комплексном анализе вопросов ограничений права собственности на жилое помещение, их соразмерности, видов и особенностей, в разработке предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование гражданского законодательства и судебной практики по вопросам права собственности на жилое помещение граждан и его ограничений.

На защиту выносятся следующие положения :

1. Одним из ограничений права собственности на жилое помещение является возможность собственника лишь целевого использования жилья. В соответствии со ст.293 ПС РФ при использовании жилого помещения не по назначению, суд может приять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Между тем, возможна ситуация, при которой граждане могут не только проживать, но и работать в жилом помещении.

Установленные в п.2 ст.293 ГК РФ последствия использования жилого помещения не для проживания в форме продажи жилого помещения с публичных торгов следует распространить только на случаи размещения в жилом помещении промышленных производств.

2. В статье 53 Жилищного кодекса РСФСР закреплено понятие «члены семьи нанимателя». Данная норма не только сужает круг лиц, имеющих право

на приватизацию жилых помещений, но и необоснованно ограничивает права собственника в пользовании жилым помещением.

Следует закрепить в жилищном кодексе общее для отношений найма и собственности понятие «члены семьи». Членами семьи собственника (нанимателя) предлагается считать супруга собственника (нанимателя), их детей, родителей, а также с согласия собственника (нанимателя) и совершеннолетних членов его семьи, иных лиц, если они проживают совместно с собственником (нанимателем) и ведут с ним общее хозяйство.

3. Предоставление членам семьи собственника права проживания в жилом помещении на основании норм жилищного законодательства приводит к существенным ограничениям права пользования собственника жилым помещением. В основе отношений собственника и членов его семьи по вопросам пользования жилым помещением должен лежать безвозмездный договор о праве пользования жилым помещением. Право пользования жилым помещением недееспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника должно осуществляться на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Предлагается перечислить и четко определить в главе 18 Гражданского кодекса Российской Федерации все объекты права собственности на жилое помещение, а не только квартиры, как это сделано в ныне действующем Гражданском кодексе.

5. В силу п.2 ст.292 ПС РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Данная норма не только ограничивает права прежнего собственника, который, безусловно, будет испытывать трудности, отчуждая жилье с обременением, но и унизительна для нового собственника, вынужденного порой проживать с посторонними ему людьми.

Предлагается обязать нового собственника жилого помещения к заключению договора о праве пользования жилым помещением с членами семьи прежнего собственника.

6. Предлагается устранить требуемое законом согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, а также недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника, как необоснованно ограничивающие права собственников в распоряжении жилым помещением.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица, необходимо обязать собственника жилого помещения предоставить указанпым лицам в ином жилом помещении, ту же долю в праве собственности на жилое помещение, какая принадлежала им и в ранее занимаемом ими жилом помещении, либо, если указанные лица не являются собственниками жилого помещения, предоставить в пользование другое жилое помещение, по размеру соответствующее жилой площади, приходящейся на долю каждого из них в ранее занимаемом ими жилом помещении.

Во всех случаях не должны ухудшаться условия проживания несовершеннолетнего, недееспособного под угрозой недействительности сделки.

Законом должна быть установлена обязательность участия суда в определении размера компенсации собственнику в случае изъятия жилого помещения, когда такая компенсация предусмотрена законом.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использования содержащихся в диссертации выводов и предложений для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Жилищное право», при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при 10

чтении соответствующих курсов и проведении практических занятий в учебных заведениях.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского и жилищного права, направлениями для которых могут являться проблемы ограничений права собственности на жилое помещение.

Апробация и внедрениерезультатов исследования.

Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практических конференциях.

Основные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и использовались при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Рязанского государственного педагогического университета.

Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного педагогического университета им. С.А.Есенина Министерства образования Российской Федерации.

Структура работы определена крутом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы диссертации, ее актуальность, определяются предмет, цель и задачи исследования, его методологическая и теоретическая основы, характеризуется новизна и практическая значимость полученных результатов, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава диссертации «Право собственности граждан на жилые помещения» содержит два параграфа: «Понятие и содержание права

собственности граждан на жилые помещепия», «Жилые помещения как особый объект права собственности граждан».

В первом параграфе прослеживаются этапы развития отношений собственности в жилищной сфере, анализируются понятие и содержание права собственности граждан на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение представляет собой наиболее полное вещное право, в котором усмотрение собственника определяется его волей, пределами и ограничениями, установленными законодательством в интересах третьих лиц и общества в целом.

В работе указывается, что содержание права собственности граждан на объекты недвижимости в жилищной сфере носит разрешительный характер.

В соответствии сп.1 ст.288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Содержание права собственности на жилое помещение раскрывается и в п.2 ст.6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно данной статье, собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наём, аренду, отдавать в залог, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.

Статьей 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений. Из содержания данной статьи следует, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются, распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе совершать с ними любые сделки, не противоречащие законодательству.

Таким образом, содержание права собственности на жилое помещение по-разному раскрывается в нормативных актах, регулирующих жилищные 12

отношения. И если, Гражданский кодекс и закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» учитывают усмотрение собственника в праве на жилое помещение, то норма, содержащаяся в п.2 ст.6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ограничивает усмотрение собственника жилого помещения при осуществлении любого из принадлежащих ему правомочий. Такое ограничение прав собственника не только не обосновано, но и имеет весьма неблагоприятные последствия. Права собственников жилого помещения до сих пор остаются практически равнозначными правам нанимателей жилого помещения, что привело к заметному снижению темпов приватизации жилья в последите годы. Данное обстоятельство было отмечено в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы.

Далее в работе проводится анализ правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.

Правомочие владения жилым помещением представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника хозяйственного господства над жилищем. Владение жилым помещением не подразумевает физического обладания вещью. Право владения жилым помещением означает наличие основания владения, реального обладания жильем, правовой охраны владения, возможности его защиты.

Пользование жилым помещением предполагает возможность собственника извлечения из обладания жильем выгоды, доходов.

В соответствии с п.1 ст.288 ПС РФ, собственник использует жилое помещение только для проживания.

Правомочие распоряжения означает возможность собственника определять юридическую судьбу жилого помещения. Распоряжение жилым помещением предполагает совершение с ним различного рода не запрещенных законом сделок, в том числе, направленных на отчуждение жилья.

Распоряжение жилым помещением не должно приводить к его порче или гибели, что подчеркивает социальную и экономическую ценность жилья.

Специфика содержания права собственности на недвижимое имущество зависит, в конечном счете, от особенностей объекта права собственности-жилого помещения.

Основанием возникновения права собственности на жилое помещение чаще всего является совокупность юридических фактов: во-первых, договор, во-вторых, акт регистрации права собственности.

Наряду с собственниками жилья, в отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением, могут выступать лица, имеющие самостоятельное право на принадлежащее собственнику жилое помещение.

Речь идет о членах семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении.

В соответствии с частью 2 ст. 127 ЖК РСФСР, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Жилищное законодательство к членам семьи собственника относит супруга собственника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство (п.2 ст.53 ЖК РСФСР, п.1 ст.292 ПС РФ). Таким образом, закон, сужая круг лиц, имеющих право на заключение договора социального найма, ограничивает права многих граждан на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации.

1 См.: Кудрявцева ЕН.Огратпетш права собственности на жилые помещения.Автореф. дисс.канд.юркд. ваук.-Волгоград2001.-СЛ.

В целях устранения названного недостатка, было бы желательно статью 53 Жилищного кодекса РСФСР, содержащую понятие «члены семьи нанимателя», изложить в следующей редакции: «К членам семьи собственника (нанимателя) относятся супруг собственника (нанимателя), их дети, родители, а также с согласия собственника (нанимателя) и совершеннолетних членов семьи, иные лица, если они проживают совместно с собственником (нанимателем) и ведут с ним общее хозяйство».

В настоящее время заметна тенденция к изменению традиционного состава семьи. Семья, применительно к жилищной сфере, представляет собой форму организации частной жизни людей, совместно проживающих в жилом помещении и ведущих общее хозяйство. Соответственно, иным содержанием должно быть наполнено понятие «члены семьи» при его законодательном закреплении. Представляется, что понятие «члены семьи» должно быть общим для отношений найма и собственности.

Далее в работе проводится анализ юридической природы права, пользования жилым помещением членов семьи собственника. Автор приходит к выводу о вещном характере данного права.

Наибольшее распространение в сфере жилья получили отношения, складывающиеся на основе общей собственности граждан. В силу чего, в данной главе поводится анализ указанных отношений.

Во втором параграфе исследуются особенности жилых помещений как объектов права собственности граждан.

Выявляется сущность понятия «объект права», в связи с чем, анализируются различные точки зрения ученых, исследовавших данную правовую категорию.

Жилые помещения представляют собой недвижимое имущество, выступающее в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В соответствии со ст. 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», жилые помещения, находящиеся в собственности граждан входят в состав частного жилищного фонда.

К видам жилых помещений как объектам права собственности граждан, относятся: индивидуальные жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

Ст. 7 ЖК РСФСР, индивидуализируя жилые помещения как объекты жилищных прав граждан, устанавливает их целевое назначение — жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан.

Проект ЖК РФ приводит понятие «жилое помещение» в соответствии с действующим законодательством, указывая на возможность не только постоянного, но и преимущественного проживания граждан в жилом помещении.

Необходимо различать такие виды жилых помещений, как индивидуальный жилой дом и квартира.

Жилой дом представляет собой капитальное строение с примыкающими к нему подсобными, хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в едином государственном реестре учреждениями юстиции.1

Квартирой представляет собой предназначенную и используемую для проживания отдельную жилую площадь. Квартира должна иметь отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Все виды жилых помещений могут быть отнесены к самостоятельным видам объектов жилищных гражданских прав граждан только в случае возможности их индивидуализации. Способом такой индивидуализации является правовой режим жилых помещений как объектов права собственности граждан.

1 См.:Журавлев С.Е.Жилой дом-объект права частной собстве нносги/УЖилищное право,2001,№ 4. 16

Правовой режим жилых помещений как объектов права собственности автор рассматривает на примере квартиры в многоквартирном доме.

Объектами права в многоквартирных домах выступают как жилые помещения, так и другие объекты, в том числе и недвижимые.

На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, электрическое, санитарно-техническое, механическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» к общей собственности лиц, проживающих в многоквартирном доме, относит так же лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Право общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме возникает у гражданина в силу закона и не зависит от того, знал ли он о возникновении отношений общей собственности.1

Далее в работе указывается, что возможной формой достижения соглашения между собственниками многоквартирного дома является организация товарищества собственников жилья и анализируются особенности правового режима жилых помещений, находящихся в составе единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума).

В настоящее время необходимо определить правовой режим каждого отдельного объекта права собственности граждан в жилищной сфере, а так же выделить и общие черты правового режима жилых помещений.

В работе проводится разграничение понятий « здание» и «жилой дом», «строение» и «здание». Понятие «жилой дом» и «здание» соотносятся между собой как видовое и родовое понятие.

‘ Крашенинников П.В.Жшгащное право.Изд. 2-е,перераб и доп.М.: «Статут»,2001 -С 181.

Анализируя понятия «строение» и «здание» можно придти к выводу о том, что здание является разновидностью строения.

Проведя анализ жилых помещений как объектов права собственности граждан, автор делает ряд выводов.

Жилое помещение как самостоятельный объект гражданских прав, представляет собой недвижимое имущество, имеющие такие индивидуализирующие его признаки как целевое назначение, изолированность, пригодность по санитарным и техническим характеристикам постоянному проживанию, соответствие установленным нормативными актами градостроительным требованиям.

Правовой режим жилых помещений определяется следующими особенностями:

— высокой социальной и экономической значимостью жилых помещений, что находит выражение в установлении значительного количества ограничений прав на жилое помещение;

— отнесением жилых помещений к объектам недвижимости, что влечет за собой целый ряд правовых последствий: необходимость соблюдения письменной формы сделок с жилыми помещениями, а в некоторых случаях, например, при заключении договоров ренты, установлении ипотеки, и их нотариального удостоверения, установление требований государственной регистрации сделок с жилыми помещениями, влекущих за собой переход права собственности к другим лицам;

Отдельные виды жилых помещений выступают в качестве самостоятельных объектов права собственности граждан, так как обладают целым рядом особенностей, обусловленных спецификой их правого режима.

Особенности жилого помещения как объекта гражданских прав обусловливают объем и содержание установленных гражданским законодательством ограничений права собственности граждан на жилое помещение. 18

Отсутствие в гражданском кодексе полного перечня объектов права собственности граждан, а также признаков их индивидуализации, существенно снижает эффективность правового регулирования отношении собственности в жилищной сфере. Необходимо перечислить и четко определить в главе 18 ГК РФ все объекты права собственности на жилое помещение, а не только квартиры, как это сделано в ныне действующем гражданском кодексе.

Вторая глава диссертации «Ограничения права собственности граждан на жилые помещения» состоит из трех параграфов : «Понятие правовых ограничений», «Понятие и содержание ограничений права собственности граждан», «Виды ограничений права собственности граждан на жилое помещение».

В первом параграфе проанализированы понятие и сущность правовых ограничений. Понятие ограничения права имеет как научное, так и практическое значение и является основой для исследования ограничений права собственности граждан. Анализ сущности правовых ограничений позволяет более глубоко и обоснованно рассмотреть проблемы ограничений права собственности на жилое помещение.

В настоящее время юриспруденция не выработала критериев оценки степени эффективности воздействия правовых ограничений, на общественные отношения. Применение ограничений права должно быть направлено на содействие развитию отношений, соответствующих всеобщим- правам человека и сдерживание таких действий управомоченных лиц, которые противоречат целям, закрепленным в Конституции РФ (ст. 55 ) и ГК РФ (п. 2 ст.1).

Основная функция правовых ограничений вытекает из положений ст.55 Конституции РФ и ст.1 ПС РФ и заключается в создании условий для, удовлетворения интересов контрсубъектов и общественных интересов в охране и защите (охрана и защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства).

Цели возможных правовых ограничений должны обладать свойствами необходимости и достаточности, и не при каких обстоятельствах не подвергаться расширительному толкованию.

В настоящее время не существует единых подходов к вопросу об объемах допустимых ограничений права. Отсутствие определенности в этих вопросов приведет либо к правонарушениям со стороны обязанного субъекта, либо к невозможности полного использования предоставленных правомочий. Пределы и порядок применения правовых ограничений должны быть четко

определены законом.

В работе проводится разграничение таких понятий как «пределы» и «ограничения», «правовые ограничения» и «ограничения права», кроме того, правовые ограничения рассматриваются с точки зрения структуры норм права.

Далее в параграфе проводится классификация ограничений прав.

Анализ сущности и видов ограничений права позволяет не только понять особенности этого правового феномена, но и более гибко использовать его в жилищном законодательстве.

Во втором параграфе исследуется сущность ограничений права собственности, раскрываются понятие и содержание ограничений права собственности граждан на жилые помещения, прослеживается история существования ограничений права собственности на жилые помещепия.

Ограничиваться может любое из правомочий собственника жилого помещения — владение, пользование или распоряжение. Ограничению может подлежать как каждое правомочие в отдельности, так и несколько правомочий одновременно.

Основным критерием ограничений права собственности на жилое помещение является общественное благо. Но, применяя данный критерий в случаях установления правовых ограничений, необходимо помнить и о законных интересах самого собственника.

1 См.:Мечетиыа ТА. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных иитересовЛвтореф. дшх.кандяд.юрид.науг.-Р)С1анц2001.-С.15.

При исследовании вопросов ограничений права собственности на жилое помещение необходимо учитывать опыт регулирования отношений собственности в жилищной сфере экономически развитых зарубежных стран, где учитывается такой критерий ограничения права собственности как рыночная эффективность.

В третьем параграфе работы проводится классификация ограничений права собственности на жилые помещения, и анализируются отдельные виды таких ограничений.

Проводя классификацию ограничений права собственности на жилое помещение, в качестве основного классификационного основания автор выделяет цели проводимых ограничений.

Гражданский кодекс в п.1 ст.288, устанавливает необходимость целевого использования жилья. Собственник жилого помещения вправе использовать жилье только для проживания (п.2 ст.288 ГК РФ). Причем, в соответствии со статьей 293 ГК РФ, при использовании жилого помещения не по назначению, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Между тем, довольно часто возникает ситуация, при которой граждане не только проживают, но и работают в жилом помещении. Это могут быть различные виды надомного труда, осуществление профессиональной деятельности через компьютерную сеть и другие. В подобных случаях установленные законом последствия использования жилого помещения не для проживания представляются излишне суровыми.

В пЗ ст.288 ГК РФ устанавливается запрет на размещение в жилом помещении промышленных производств. Данное ограничение представляется вполне обоснованным. Конечно, осуществление работ, не причиняющих вреда жилому помещению, не нарушающих права и законные интересы граждан, теоретически представляется возможным. Но, тем не менее, лишение императивности запрета на размещение в жилом помещении промышленных производств, приведет к возникновению целого ряда спорных ситуаций.

Огромный ущерб жилищным фондам причиняется в результате возгорания взрывчатых веществ, хранящихся в жилых помещениях. Представляется необходимым установить в п.З ст. 28 8 ПС РФ прямой запрет на использование жилого помещения в целях складирования имущества, необходимого для осуществления профессиональной и иной деятельности, не связанной с проживанием в жилом помещении.

В настоящее время отсутствуют количественные ограничения права собственности на жилое помещение. В собственности граждан может находиться любое количество жилых помещений. Более того, граждане могут занимать жилое помещение по договору социального найма и одновременно иметь жилое помещение на праве собственности.

Наибольшее количество ограничений права собственности в жилищном законодательстве установлено в отношении строительных изменений недвижимости.

Анализ положений, содержащихся в п. 1 ст.292 ГК РФ, а также в ст.53 ЖК РСФСР, позволяет сделать вывод о равных правах собственника и членов его семьи на пользование жилым помещением. Однако, нормы права, закрепленные в п.2 и п.З ст.292 ГК РФ, этот вывод опровергают. Так, в силу п.2 ст.292 ПС РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Данная норма не только ограничивает права прежнего собственника, который, безусловно, будет испытывать трудности, отчуждая жилье с обременением, но и унизительна для нового собственника, вынужденного порой проживать с посторонними ему людьми.

В целях установления разумного соотношения прав и законных интересов собственника с правами и законными интересами третьих лиц. представляется необходимым внести изменения в статью 292 ПС РФ.

Предлагается п.1 ст.292 ПС РФ изложить в следующей редакции: «Члены

семьи собственника, проживающие в принадлежащим ему жилом помещении, 22

имеют право пользования этим помещением на основании и условиях заключенного с собственником договора о предоставлении права пользования жилым помещением.

Договор собственника жилого помещения с членами его семьи о предоставлении права пользования жилым помещением должен носить безвозмездный характер.

Несовершеннолетние лица вправе проживать в жилом помещении до достижения ими восемнадцатилетнего возраста. Впоследствии с ними может быть заключен договор на условиях, предусмотренных частью первой пункта первого настоящей статьи.

Право пользования жилым помещением недееспособных лиц и нетрудоспособных иждивенцев осуществляется на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».

Предлагается пункт 2 ст.292 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Основанием права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника должен быть договор о праве пользования жилым помещением, заключаемый с новым собственником жилого помещения.

Договор о праве пользования жилым помещением является обязательным для нового собственника жилого помещения и заключается на срок не менее пяти лет. Пользование жилым помещением после истечения срока договора допускается лишь с согласия собственника.

Право пользования жилым помещением несовершеннолетних лиц и нетрудоспособных иждивенцев осуществляется на условиях и в порядке предусмотренных в п. 1 ст.292 ГК РФ».

Как видно из предлагаемой редакции ст. 292 ГК РФ, собственник жилого помещения принуждается к заключению договора, что противоречит принципу свободы договора, установленному в ст.421 ГК РФ. Но, в п2 ст.421 ГК РФ

устанавливается возможность отступления от данного принципа, для случаев, когда обязанность заключить договор предусматривается Гражданским кодексом. Предлагаемое автором ограничение свободы усмотрения собственника представляет собой «точку равновесия» в понятии пределов прав и свобод всех участников рассматриваемого правоотношения.1

В заключении работы кратко изложены основные выводы, к которым пришел автор в процессе исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1.Пономарев B.C. К вопросу об ограничении права собственности граждан на жилое помещение// Вопросы экономики, права и образование. Сборник научных статей. Под ред. А.И. Давыдочева. Рязанский филиал Московского института экономики, менеджмента и права, 2004. (0,2 п.л.)

2.Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений.- Москва.: Московский институт экономики, менеджмента и права. Рязанский филиал, 2004.(1 ил.)

3. Мечетина Т.А., Пономарев B.C. Ограничение права собственности на жилое помещение: отдельные аспекты проблематики//Юрист .-2004.- № 5. (0,3 п.л.)

1 Дедов ДИ. Соразмерность ограничения свободы прелпрннкмательства.-М. Юристь,2002.-1 S7c.-CJ.

Отпечатано в ООП Ряэоблкомстата

_тир !С0_

39001], Г.Рюанъ. ул.Ткпанова. д.4

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Пономарев, Вадим Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Понятие и содержание права собственности граждан на жилые помещения.

1.2. Жилые помещения как особый объект права собственности граждан.:.

ГЛАВА 2. ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Понятие правовых ограничении.

2.2.Понятие и содержание ограничений права собственности граждан.

2.3. Виды ограничений права собственности на жилые помещения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений»

Актуальность темы исследования.

Возникновение интереса к исследованию ограничений права собственности на жилое помещение обусловил и произошедший в последнее десятилетие сдвиг в менталитете общества, повлекший необходимость формирования новых подходов к регулированию отношений собственности в жилищной сфере.

В соответствии с п.1 ст.40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Таким образом, право на жилое помещение государство возводит в ранг конституционных прав.

1 См.: Преамбула ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992г., в ред. от 08.07.1999г. № 152-ФЗ.

Осуществление права собственности на жилое помещение стимулирует граждан к поддержанию чистоты и надлежащего состояния не только жилого помещения, но и мест общего пользования, заботливому отношению к окружающей среде.

В этой связи необходимо подчеркнуть, что одним из принципов государственной политики, обозначенным в качестве основополагающего положения концепции устойчивого развития Российской Федерации, является сбалансированное регулирование экономических отношений.1

1 См.гКонцепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию.Утверждена указом Президента РФ от 1 апреля 19%г№>44.СЗ. 1996№> 15.Ст. 1572.

2 См.:Мечетина Т.А. К вопросу об основных критериях и ограничениях прав собственника//Сбор ник: Актуальные проблемы современного права (тезизы докладов научной теоретической конференции преподавателей, аспирантов и студентов факультета юриспруденции и политологии) 17 марта 2001 г.,Рязань,200.С.25. очередь, касается вопросов содержания и объема ограничений права собственности на жилое помещение.1

Степень разработанности темы.

Среди цивилистов дореволюционного периода так или иначе затрагивающих вопросы ограничений права собственности, можно назвать Д.И.Мейера, Е.В.Васьковского, Г.Ф.Шершеневича, К.П.Победоносцева, В.ИСергиевича и др.

Серьезными исследованиями в области ограничений права собственности в рассматриваемый период занимался лишь В.И.Курдиновский. Необходимо отметить такие труды ученого как «К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России», [Одесса.-1899], «Об ограничениях права собственности на недвижимое имущество по закону. (По русскому праву)» [Одесса.-1904].

В советское время вопросы ограничений права собственности фактически не рассматривались. Хотя проблемы правового регулирования отношений

1 См.:Мечетина Т.А. Указ.соч.С.25. собственности нашли отражение в трудах О.С.Иоффе, В.П.Грибанова, И.С.Перетерского, А.В.Венедиктова, М.М.Агаркова, И.Б.Новицкого и др.

Следует отметить, однако, что господствующая в рассматриваемый период марксистско-ленинская идеология, полное отрицание частной собственности (достаточно вспомнить известное высказывание В.И.Ленина о том, что «мы ничего «частного» не признаем, для нас всё в области хозяйства есть публично-правовое, а не частное».)1 не позволили ученым советского периода выйти за границы социалистических представлений о собственности.

B.Н.Литовкина, МФ.Медведева, Ю.К.Толстого и др., но анализу подвергались в основном правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

C.П.Гришаева, П.В.Крашенинникова.

Определенное место вопросам правовых ограничений уделялось в работах С.С.Алексеева, Д.В.Дождева, А.В.Малько, Н.М.Коршунова, Е.А.Суханова, А.Г.Братко, К.И-Скловского, Ю.К.Толстого, Е.АЛерноморца, Л.В.Щенниковой, Т.А.Мечетиной и др. В работах названных авторов основное внимание уделялось общетеоретическим проблемам правовых ограничений, проблемам защиты прав собственника, расширению пределов прав собственника, ограничениям права собственности в аспекте соотношения публичных и частных интересов.

1 См.: Ленин В.И.Полн.собр.соч.т.44, С.398. вопросы как понятие, виды ограничений права собственности, а также ограничения субъективного права собственности на объекты недвижимости.

Исследованием теоретических проблем правовой регламентации ограничений отношений собственности по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, занимается Е.Н.Кудрявцева.

Объект исследования.

Предмет исследования.

Предметом исследования являются вопросы ограничений права собственности граждан на жилое помещение.

Цели и задачи исследования.

Критерием отбора проблем была степень их научной, практической значимости и теоретической разработанности.

Таким образом, в диссертации ставились следующие задачи:

1. Углубить научное исследование проблем ограничений права собственности граждан на жилое помещение.

2. Раскрыть содержание и выявить особенности права собственности граждан на жилое помещение.

3. Определить юридическую природу ограничений права собственности граждан.

4. Проанализировать отдельные виды ограничений права собственности граждан на жилые помещения.

5. Рассмотреть особенности правового режима недвижимости в жилищной сфере.

6. Разработать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Методологическая и теоретическая база исследования.

В диссертации использовались различные общенаучные методы: диалектико-материалистический, историко-лингвистический, сравнительно-правовой, логического и функционального анализа. При анализе видов ограничений права собственности граждан использовался также системный метод.

В частности, теоретической основой исследования послужили работы Д.И.Мейера, Г.Ф.Шершеневича, В.И.Синайского, О.С.Иоффе, С.С.Апексеева, А.В.Малько, Е.А.Суханова, В.П.Камышанского и др.

Большое внимание в работе уделено анализу теоретических аспектов рассматриваемой темы.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

На защиту выносятся следующие положения :

1. Одним из ограничений права собственности на жилое помещение является возможность собственника лишь целевого использования жилья. В соответствии со ст.293 ГК РФ, при использовании жилого помещения не по назначению, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Между тем, возможна ситуация, при которой граждане могут не только проживать, но и работать в жилом помещении.

Установленные в п.2 ст.293 ГК РФ последствия использования жилого помещения не для проживания, в форме продажи жилого помещения с публичных торгов, следует распространить только на случаи размещения в жилом помещении промышленных производств.

2. В статье 53 Жилищного кодекса РСФСР закреплено понятие «члены семьи нанимателя». Данная норма не только сужает круг лиц, имеющих право на приватизацию жилых помещений, но и необоснованно ограничивает права собственника в пользовании жилым помещением.

Следует закрепить в Жилищном кодексе общее для отношений найма и собственности понятие «члены семьи». Членами семьи собственника (нанимателя) предлагается считать супруга собственника (нанимателя), их детей, родителей, а также, с согласия собственника (нанимателя), и совершеннолетних членов его семьи, иных лиц, если они проживают совместно с собственником (нанимателем) и ведут с ним общее хозяйство.

3. Предоставление членам семьи собственника права проживания в жилом помещении на основании норм жилищного законодательства, приводит к существенным ограничениям права пользования собственника жилым помещением. В основе отношений собственника и членов его семьи по вопросам пользования жилым помещением, должен лежать безвозмездный договор о праве пользования жилым помещением. Право пользования жилым помещением недееспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника, должно осуществляться на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Предлагается перечислить и четко определить в главе 18 Гражданского кодекса Российской Федерации все объекты права собственности на жилое помещение, а не только квартиры как это сделано в ныне действующем Гражданском кодексе.

5. В силу п.2 ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Данная норма не только ограничивает права прежнего собственника, который, безусловно, будет испытывать трудности, отчуждая жилье с обременением, но и унизительна для нового собственника, вынужденного порой проживать с посторонними ему людьми.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица, необходимо обязать собственника жилого помещения предоставить указанным лицам в ином жилом помещении, ту же долю в праве собственности на жилое помещение, какая принадлежала им и в ранее занимаемом ими жилом помещении, либо, если указанные лица не являются собственниками жилого помещения, предоставить в пользование другое жилое помещение, по размеру соответствующее жилой площади, приходящейся на долю каждого из них в ранее занимаемом ими жилом помещении.

Во всех случаях не должны ухудшаться условия проживания несовершеннолетнего, недееспособного, под угрозой недействительности сделки.

7. Законом должна быть установлена обязательность участия суда в определении размера компенсации собственнику в случае изъятия жилого помещения, когда такая компенсация предусмотрена законом.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского и жилищного права, направлениями для которых могут являться: проблемы ограничений права собственности на жилое помещение.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Пономарев, Вадим Сергеевич, Москва

В связи с тем, что основные положения, выносимые на защиту, выводы, сделанные автором в результате проведенного исследования изложены во введении к работе, в заключение целесообразно отметить следующее:

1.С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности в жилищной сфере избавилось от огромного количества существующих ранее необоснованных ограничений прав собственников на жилое помещение.

Но до сих пор количество существующих в жилищном законодательстве ограничений права собственности весьма значительно. Существование большого количества ограничений представляется вполне оправданным ввиду особой социальной и экономической значимости жилых помещений как объектов права собственности граждан.

2. По мере реформирования жилищных отношений увеличивается частный жилищный фонд страны, в результате чего жилые помещения все чаще становятся объектами хозяйственного оборота.

3.Ограничения права собственности на недвижимость, существующие в жилищной сфере, в основном направлены либо на обеспечение прав граждан, либо на обеспечение законных интересов государства, либо на обеспечение сохранности жилых помещений.1

4. Далеко не полное исследование отдельных вопросов ограничений права собственности граждан на жилое помещение позволило выявить довольно значительные проблемы в регулировании отношений собственности в жилищной сфере. Ситуация, при которой наряду с новыми нормативными актами, закрепляющими необходимость скорейшего создания рынка жилья, продолжают действовать правовые нормы, характерные для административно-командной системы и ограничивающие права лиц на жилое помещение, приводит к злоупотреблениям в вопросах ограничений права собственности на

1 См.: Мечетина Т.А.Ограниченне права собственности: проблемы публичных и частных интересов. Автореф.днсс.канд.юрид.наук.-Рязань,2001 .-С .17. жилое помещение. Очевидные последствия такой ситуации — дисбаланс отношений собственности, подрыв экономической и правовой самостоятельности собственника.

5.Ограничения права собственности граждан на жилые помещения так многочисленны и разнообразны, что в рамках одного диссертационного исследования не представляется возможным рассмотреть все виды таких ограничений и всесторонне проанализировать их особенности. Очевидна, необходимость дальнейшей систематизации ограничений права собственности на жилое помещение, анализа их правовой природы, поэтому данное научное направление может быть продолжено.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений»

1. Нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. -М., 1993.-63с.

3. Всеобщая декларация прав человека (официальный текст). -М.: «Права человека», 1966.-16с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Российская газета. 1994. 8 декабря.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

6. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

7. Гражданский кодекс РСФСР от И июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

8. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. // Собрание узаконений и р8. аспоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР 1922 г. № 71. Ст.904.

9. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 1 октября 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

10. Российской Федерации» от 11 августа 1994. № 26-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864.20.3акон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 N4218-1.

11. Закон РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ //СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302. Российская газета. 1994. 8 декабря.

12. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. в ред.от с 09.06.2003 №69-ФЗ

13. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. № 29. Ст. 3400.

14. Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 222.

15. ФЗ «О товариществах собственников жилья» ФЗ от 26 июня 1996г./СЗ РФ.1996.№ 25.Ст.2963.

16. Лесной кодекс Российской Федерации от 22 января 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.

17. Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. № 983 «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности» // СП РСФСР. 1963. № 15. Ст. 102.

18. Постановление Совета Министров РСФСР «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 17 сентября 1991 г. № 493.

19. Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище» на 2002-2010гг. от 17 сентября 2001г. №675/ СЗ РФ.2001 .№39.Ст.3770

20. Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий-должников» от 2 июня 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 6. Ст. 592.

21. Указ Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996г.№4Э1//СЗ РФ. 1996.№ 14.Ст. 1431.

22. Постановления Верховного Совета Российской Федерации «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.// ВВС РФ. 1993. №3.

23. Постановление Правительства РФ «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» от 14 февраля 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 8. Ст. 593.

24. Постановление Правительства РФ «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья» от 3 августа 1996 Г.//СЗ РФ.1996.№ЗЗ.Ст.4006.

25. Сборник документов по земельному законодательству СССР и РСФСР 1917-1954 гг., М., 1954. С. 569.

26. Сводный закон СССР О реквизициях и конфискациях от 28 марта 1927 г.

27. Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию.Утверждена Указом Президента РФ от 1 апреля 1996г.№44.СЗ.1996.№ 15 .Ст. 1572

11. Право собственности на жилое помещение. Содержание и пределы осуществления

Статья 288. Собственность на жилое помещение

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Содержание права собственности на жилое помещение в части 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст. 288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования. Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория «пределы использования» жилого помещения не получила специальной характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 Гражданского кодекса РФ «Пределы осуществления гражданских прав «, из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Категория «пределы» осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав — это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав . Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав . Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения — это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением . Кроме того, по всей видимости, категория «пределы использования» должна пониматься в широком смысле, т.е. как пределы осуществления права собственности , а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения , порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

ЕЩЕ ПРО ПРЕДЕЛЫ

Общие пределы осуществления права собственности , относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав , касающихся пользователей недвижимым имуществом, следует отнести ограничения, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают ограничения, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилыми помещениями . Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «Можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения . Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обусловливаются закрепленными в законодательстве правами и интересами субъектов гражданского права . К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья.

Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Из установленного законом целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение .

К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением , т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения , так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением , согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).

§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения. Жилищное право

§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации прав и Жилищным кодексом. В соответствии с частью 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость является основным юридическим следствием акта государственной регистрации. В соответствии с частью 1 статьи 131 и статьи 216 ГК РФ, с Законом о государственной регистрации прав государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитут.

Государственная и муниципальная собственность — не особые виды вещных прав, а формы собственности, указывающие на принадлежность имущества публичному собственнику — государственному и муниципальному образованию. В этих случаях субъектами права собственности выступают Российская Федерация и ее субъекты или муниципальные образования.

Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной регистрации, поскольку не могут передаваться правообладателями другим лицам, их возникновение не связано с актом государственной регистрации. Однако в некоторых субъектах Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют права пользования (проживания) жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Возможность и необходимость такой регистрации обосновывается и в публикациях.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ и статьи 1 Закона о государственной регистрации прав, обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является их обременительный характер для права собственности на жилое помещение. Возможность государственной регистрации таких прав обоснована также наличием подходящих органов (учреждений юстиции) и полезностью сведений о данных лицах для приобретателей жилого помещения.

При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных статьей 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос об обязательном отражении в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничений (обременении) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности. Например, П.В. Крашенинников отмечает различие правовой природы этих двух категорий (Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: «Статут», 2000. С. 17). Пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными ограничениями права. По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации. Но право членов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственника в силу закона. В этом смысле можно сказать, что главой 18 ГК РФ не только определено содержание права собственности на жилье, но и установлены пределы осуществления прав, к которым могут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняющиеся при переходе права на жилье.

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если выделяется доля одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект — жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии статьи 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» и статьи 8 «Права собственности на общее имущество в кондоминиуме», статьи 9 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме» Закона «О товариществах собственников жилья». Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:

1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;

2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Имеется в виду не государственная регистрация сделки, установленная Гражданским кодексом 1 января 1995 г. и осуществляемая с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав*(92).

Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

Глава 28 («Заключение договора») и статья 433 («Момент заключения договора») ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Из требований части 1 статьи 164 ГК РФ, содержащей отсылки к статье 131 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав, следует, что регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора — с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной Гражданским кодексом. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от определенного в Гражданском кодексе, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ)*(93).

Момент возникновения права на недвижимость имеет большое значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражданина не может быть проведена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они служат основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников проводится на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.

Права собственности

В стандартной экономике права собственности относятся к набору прав, определяющих права, привилегии и ограничения владельца на использование ресурса. Утверждается, что эффективная структура прав собственности имеет три характеристики: исключительность (все затраты и выгоды от владения ресурсом должны достаться владельцу), возможность передачи (все права собственности должны передаваться от одного владельца к другому в рамках добровольного обмена) и возможность принудительного исполнения (права собственности должны быть защищены от ареста или посягательства со стороны других лиц).

Традиционная экономическая теория предполагает, что владелец ресурса с этими тремя характеристиками имеет значительный стимул для эффективного использования этого ресурса, потому что потеря ценности этого ресурса представляет собой личную потерю. Кроме того, четкое определение и передача прав собственности должно решить экологические проблемы за счет интернализации внешних эффектов и использования стимулов для частных владельцев сберегать ресурсы на будущее. Тем не менее, это предполагает, что можно усвоить все нынешние и будущие экологические издержки, что владельцы будут иметь точную информацию, что экономия на масштабе управляема, транзакционных издержек терпимы и что правовая база действует эффективно и без коррупции.Укрепление рынков, а также создание и укрепление прав собственности должны уменьшить такие проблемы. Так гласит наивная история стандартной экономики.

Тем не менее, мы знаем, например, что частные владельцы не учитывают будущее; они ценят настоящие доходы выше будущих частных и социальных выгод, когда они действуют в рыночной системе.

Права собственности (Ostrom, 1990; Bromley, 1991) включают несколько основных категорий:

• Права частной собственности принадлежат частным лицам и фирмам и могут передаваться между ними, в большинстве случаев путем обмена денег.Права частной собственности являются основой капитализма до такой степени, что без них он не может существовать.

• При режимах государственной собственности правительства владеют собственностью и контролируют ее. Такой режим в разной степени существует во всех странах мира. Например, парки и леса часто принадлежат правительствам и охраняются ими. В коммунистических странах правительства могут владеть всеми ресурсами. Проблемы могут возникнуть с правами государственной собственности, когда стимулы законодателей к использованию ресурсов расходятся с коллективными интересами.Например, токсичные и радиоактивные отходы накопились в бывшем СССР, потому что центральные планы, устанавливающие национальные приоритеты, отдавали предпочтение росту, а не защите окружающей среды.

• Режимы общей собственности относятся к собственности, находящейся в совместной собственности и используемой определенной группой совладельцев посредством формальных (особые правовые нормы) или неформальных (защищенных традициями или обычаями) прав. Хотя существует множество успешных примеров режимов общей собственности, существуют также и неудачные примеры. Население и растущий спрос со стороны посторонних подрывают коллективную сплоченность, иногда приводя к чрезмерной эксплуатации и снижению доходов для всех.

Режимы открытого доступа могут использоваться по принципу «первым пришел — первым обслужен», поскольку ни одно лицо или группа не имеет юридических полномочий ограничивать доступ. Последствия открытого доступа стали широко известны как то, что Хардин (1968) ошибочно назвал «трагедией Общинного собрания ».

Список литературы

Бромли, Д. (ред.) (1992) Заставить население работать. Сан-Франциско, ICS Press.

Остром, Э. (1990) Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий.Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Для дальнейшего чтения:

Беркес, Ф. (1999) Сакральная экология: традиционные экологические знания и управление ресурсами. Филадельфия, Тейлор и Фрэнсис.

Хардин Г. (1968) Трагедия общества. Наука 162 1243–1248.

Хейнзон, Г. и Стейгер, О. (2003) Теория собственности процента и денег. В: Ходжсон, Г. М. (ред.) Последние изменения в институциональной экономике 484–517. Челтенхэм: Эдвард Элгар.

Поланьи, К. (1944) Великая трансформация. Бостон; Beacon Press.

Полезные сайты:

Энциклопедия Земли [http://www.eoearth.org/]

Эта запись в глоссарии основана на вкладе Тома Баулера

Редакторы глоссария EJOLT: Хали Хили, Сильвия Лорек и Беатрис Родригес-Лабахос

Почему права собственности имеют значение

Права собственности имеют прямое влияние на сельское хозяйство и продовольственную безопасность .Когда фермеры, ведущие натуральное хозяйство, имеют формальные претензии на свою землю, они с большей вероятностью будут инвестировать в нее с трудом, устанавливая ирригационные системы и используя семена более высокого качества. Появляется все больше свидетельств прямого положительного воздействия прав на землю на продовольственную безопасность, включая такие важные выводы, как то, как «в Эфиопии сертификация земли привела к повышению производительности на 40-45 процентов в регионе Тыграй». Когда местные фермеры демонстрируют, что они видят ценность, вкладывая ограниченные ресурсы в формализацию земли, становится яснее, что мы на правильном пути.Это именно то, что наблюдалось в Гане, где за небольшую плату предоставляются услуги по формализации, а фермеры, выращивающие какао, платят за оформление своих участков. Однако когда возникает вопрос о праве собственности на землю, фермеры часто прибегают к методу «руби и сжигай», который способствовал повсеместному обезлесению и загрязнению.

Оформление прав собственности связано также с другими экологическими выгодами . Когда отдельные лица и сообщества имеют формальные права собственности, они с большей вероятностью будут заботиться о своей земле.Это иллюстрирует один пример из Индонезии. Когда правительство предоставило права собственности сельским жителям в индонезийском регионе Сембунган. В глубине тропического леса жители деревни немедленно начали защищать свою собственность, недавно получившую право собственности. Как и многие другие районы Индонезии, регион Сембунган стал жертвой вырубки лесов. В 2008 году жители деревни Сембунган начали программу лесовосстановления, чтобы сохранить и восстановить лес. По состоянию на 2011 год они управляли своими участками экотуризма, многие сельские жители работали гидами.Экотуризм в регионе зарегистрирован Министерством законодательства и прав человека Индонезии и привел к увеличению доходов в регионе.

Акты по формализации прав собственности для повышения устойчивости сообществ. Формальные права собственности — это одновременно предотвращение кризисов и лекарство от них. Если права формализованы, общинам будет легче восстанавливаться, если что-то пойдет не так. Будь то принудительное перемещение, стихийное бедствие или война, формальные права собственности являются неотъемлемой частью восстановления сообщества.Возьмем, к примеру, Гаити после землетрясения 2010 года, разрушившего страну. Здесь бедствия и слабая система землевладения усиливали друг друга в ущерб народу Гаити. Тысячи людей были вынуждены покинуть свои дома, поскольку в результате стихийного бедствия были разрушены их дома. Многие из перемещенных лиц не имели формальных прав на свою собственность, что позволило застройщикам конфисковать собственность, в результате чего по состоянию на 2015 год 85 000 человек остались перемещенными. Для сравнения, через пять лет после Катрины в Новом Орлеане, кадастровые карты оставались наиболее востребованными. документы по мере продолжения восстановительных работ.

Отсутствие формальных прав собственности может привести к насилию . По данным НПО Global Witness, каждую неделю убивают более трех человек, защищая собственность от вторгшихся предприятий. Часто это происходит потому, что 93 процента недвижимости, предоставленной коммерческим инвесторам, уже занято или используется. Яркий пример этого был недавно замечен в Индии, где крупные проекты общественной инфраструктуры приводят к перемещению миллионов людей. Переселено менее одной пятой перемещенных лиц.Официальные права собственности увеличили бы шансы тысяч перемещенных лиц и людей, которым угрожали, либо вернуть свою собственность, либо получить соответствующую компенсацию. Перемещение в результате инфраструктуры непропорционально затрагивает маргинализированные общины. Частично эта маргинализация — слабые права собственности, еще один пример из Северной Америки — трубопровод Дакота.

Права собственности — важнейший инструмент расширения прав и возможностей женщин. Существует ряд исследований, показывающих, как земельные права положительно влияют на женщин.В одной недавней публикации, основанной на опыте USAID, говорится, что в Танзании «женщины с сильными земельными правами в 3 раза чаще работают вне фермы, зарабатывают в 3,8 раза больше доходов и в 1,35 раза чаще имеют личные сбережения». Поскольку гендерным вопросам уделяется все большее внимание в сообществе разработчиков, можно ожидать, что права на землю станут мощным инструментом расширения прав и возможностей женщин.

Международное сообщество все больше признает важность оформления прав собственности .Цели устойчивого развития Организации Объединенных Наций, объявленные в 2015 году, прямо касаются земли в семи из 17 перечисленных целей. Земельные вопросы все чаще упоминаются в литературе и новостях по вопросам развития.

Хотя формализация прав собственности имеет множество преимуществ, она не является панацеей для общества . Хотя все вышеупомянутые преимущества могут быть достигнуты за счет формализации прав собственности, реформы должны быть продуманными. Имеют ли реформы смысл в контексте культурных норм и обычаев рассматриваемого региона? С учетом сказанного, желательны ли все существующие таможенные правила? Например, есть ли гендерное неравенство, с которым можно бороться путем выборочного установления новых норм? Может ли то, что формализуется, укрепить общество или посеять конфликт? Принимая во внимание эти проблемы, формализация прав собственности остается важной целью, которая приведет к более процветающему обществу.

Чтобы узнать больше о важности прав на землю, см. Эти статьи / инфографику из Oxfam, Cadasta, Land Coalition, WRI, USAID, Landesa, devex «Land Matters» & Place.

Сборы за Пятую поправку

Решение Tee-Hit-Ton

До 1955 г. возникла некоторая путаница в отношении того, подлежит ли принятие правительством исконного титула (который никогда не признавался Конгрессом и, следовательно, никогда не преобразовывался в признанный титул) компенсировался Пятой поправкой.Решение Верховного суда Tee-Hit-Ton окончательно разрешило этот вопрос, постановив, что исконный титул не является имущественным правом по смыслу пятой поправки.

Tee-Hit-Ton Indians v. United States , 348 US 272 (1955) касались Пятой поправки, в которой иск против Tee-Hit-Tons, идентифицируемой группы американских индейцев, проживающих на Аляске, был подан в суд Соединенных Штатов. претензий в соответствии с Законом Индийского Такера (28 USC 1505).Истцы утверждали, что Соединенные Штаты вывозили древесину с определенных земель Аляски, на которые истцы заявили исконный (также известный как «индейский») титул. Суд подчеркнул, что «первоначальный индийский титул» равносилен «простому владению, не признанному Конгрессом в качестве собственности». 348 US at 279. Суд объявил, что титул аборигенов не является «правом собственности», а скорее «правом владения, [которое] может быть прекращено, и такие земли отчуждаются самим сувереном без какого-либо юридически закрепленного обязательства по выплате компенсации индейцам. .Там же. Суд постановил, что «занятие индейцами, не признанное конкретно правом собственности решением Конгресса, может быть аннулировано правительством без компенсации». Там же, 288-89

Решение форта Бертольда

В 1968 году Апелляционный суд издал знаменательное решение ICCA, устанавливающее проверку того, произошло ли изъятие земель племенного подопечного в соответствии с Пятой поправкой. Три аффилированных племени резервации Форт-Бертольд против США , 182 Ct Cl. 543, 553, 390 F.2д 686, 691 (1968). Суд отметил, что по отношению к индейцам Конгресс «носит две шляпы»:

он либо действует в качестве доверительного управляющего и осуществляет свои полномочия в их интересах, либо
действует как суверен, осуществляющий свою власть в выдающемся владении, но он не может носить обе шляпы одновременно. 390 F. 2d, 691.

Суд постановил следующее:

* * * * Там, где Конгресс прилагает добросовестные усилия, чтобы дать индейцам полную стоимость земли и, таким образом, просто преобразовывает собственность из земли в деньги, нет никакого изъятия.Это простая замена активов или изменение формы и традиционная функция доверительного управляющего . * * * * ид.

В деле United States v. Sioux Nation of Indians , 448 US 371 (1980) Суд постановил, что статут 1877 года (одобрение соглашения 1876 года с племенем о передаче территории Блэк-Хиллз в резервации Великих сиу Соединенным Штатам) который прямо нарушал условия договора 1868 года об учреждении резервации) осуществил Пятую поправку к Черным холмам.Суд принял тест Fort Berthold 1968 года, чтобы определить, имело ли место принятие Пятой поправки, и присудил Племени 17 миллионов долларов по справедливой рыночной стоимости Блэк-Хиллз 1877 года вместе с 5% простой процентной ставкой на сумму 88 миллионов долларов в качестве общей суммы компенсации. 105 миллионов долларов — самое крупное судебное решение, когда-либо вынесенное против Соединенных Штатов в соответствии с ICCA .

Решение по иску инупиатов о нарушении права владения

В 1982 году Претензионный суд вынес решение по существу иска признанного племени эскимосов о взыскании справедливой компенсации за принятие Пятой поправкой определенных требований посредством принятия Закона об урегулировании претензий коренных жителей Аляски 1971 года (Pub.L. No. 92-203, Закон от 18 декабря 1971 г., 85 Stat. 688, кодифицированный в 43 U.S.C. ‘1601, et seq.), Одним из которых является иск о нарушении права владения. Сообщество инупиатов Арктического склона против США , 230 Ct. Cl. 647, 680 F.2d 122 (1982). Вынося иск против Племени, Суд постановил, в частности, что Закон о поселении погасил все иски о посягательстве на земли, принадлежащие аборигенам, но что погашение таких исков о посягательстве не подлежало компенсации в соответствии с Пятой поправкой, поскольку иски основывались на исконный титул, не являющийся имущественным правом.230 Ct. Cl. в 654-58, 680 F, 2 дня в 128-30.

Решение Чероки Макклеллана-Керра

В 1987 году было принято еще одно знаменательное решение о выкупе Пятой поправки. США против Cherokee Nation of Oklahoma , 480 U.S. 700 (1987). Нация чероки утверждала, что в рамках проекта Макклеллан-Керр (строительство судоходного канала в русле реки Арканзас) была принята Пятая поправка, касающаяся интересов племени в отношении полезных ископаемых в русле реки Арканзас. Соединенные Штаты утверждали, что их навигационное состояние исключает ответственность за принятие пятой поправки, и Верховный суд согласился.Суд также отклонил аргумент народа чероки о том, что «фидуциарные обязательства Соединенных Штатов превращают действия правительства в принятие». Суд ответил, что «рассматриваемые здесь интересы племени просто не включают право быть свободным от навигационного сервитута», поскольку исполнение сервитута не было посягательством на имущественные права Племени в русле реки Арканзас. 480 США по адресу 708.

Объединенное ядерное решение

В 1990 году Федеральный округ вынес решение по довольно уникальной Пятой поправке, касающейся претензий, касающихся двух договоров аренды на добычу урана между народом навахо и горнодобывающей компанией, разрешающей добычу в резервации навахо. United Nuclear Corp. против Соединенных Штатов, 912 F.2d 1432 (Федеральный суд 1990 г.). По условиям обоих договоров аренды отказ United Nuclear начать добычу полезных ископаемых в течение определенного периода времени будет приводить к прекращению договоров аренды.

Согласно правилам внутренних дел, United Nuclear была обязана представить предложенный план горных работ на утверждение Секретарю, прежде чем она могла начать фактические операции по добыче полезных ископаемых. Хотя предложенный план отвечал всем применимым нормативным требованиям, секретарь отказался утвердить план до тех пор, пока Племя не одобрит его.По истечении четырехлетнего периода, в течение которого Племя отказалось утвердить план, срок, установленный для начала горнодобывающей деятельности, истек, и аренда автоматически прекратилась. Подчеркнув, что внутренние правила не требуют одобрения плана племенами, Апелляционный суд Федерального округа постановил, что правительство взяло на себя права аренды United Nuclear по смыслу Пятой поправки.

% PDF-1.4 % 1309 0 объект > эндобдж xref 1309 111 0000000017 00000 н. 0000002696 00000 н. 0000004921 00000 н. 0000005116 00000 п. 0000005312 00000 н. 0000307539 00000 н. 0000307722 00000 н. 0000308512 00000 н. 0000308724 00000 н. 0000308832 00000 н. 0000308914 00000 н. 0000309359 00000 н. 0000309600 00000 н. 0000309634 00000 н. 0000310481 00000 н. 0000310894 00000 н. 0000312113 00000 н. 0000312395 00000 н. 0000765492 00000 н. 0000765528 00000 н. 0000765617 00000 н. 0000765711 00000 н. 0000765774 00000 н. 0000765884 00000 н. 0000765948 00000 н. 0000766065 00000 н. 0000766129 00000 н. 0000766238 00000 п. 0000766302 00000 н. 0000766485 00000 н. 0000766607 00000 н. 0000766671 00000 н. 0000766812 00000 н. 0000766876 00000 н. 0000767023 00000 п. 0000767087 00000 п. 0000767204 00000 н. 0000767268 00000 н. 0000767332 00000 н. 0000767542 00000 н. 0000767671 00000 н. 0000767735 00000 н. 0000767874 00000 н. 0000767938 00000 н. 0000768054 00000 н. 0000768118 00000 н. 0000768267 00000 н. 0000768331 00000 н. 0000768395 00000 н. 0000768577 00000 н. 0000768684 00000 н. 0000768748 00000 н. 0000768881 00000 н. 0000768945 00000 н. 0000769055 00000 н. 0000769119 00000 п. 0000769246 00000 н. 0000769310 00000 н. 0000769374 00000 п. 0000769542 00000 н. 0000769661 00000 п. 0000769725 00000 н. 0000769860 00000 н. 0000769924 00000 н. 0000770048 00000 н. 0000770112 00000 н. 0000770176 00000 н. 0000770382 00000 п. 0000770497 00000 н. 0000770561 00000 п. 0000770715 00000 н. 0000770779 00000 н. 0000770901 00000 н. 0000770965 00000 н. 0000771029 00000 н. 0000771221 00000 н. 0000771361 00000 н. 0000771425 00000 н. 0000771578 00000 н. 0000771642 00000 н. 0000771801 00000 н. 0000771865 00000 н. 0000772002 00000 н. 0000772066 00000 н. 0000772130 00000 н. 0000772360 00000 н. 0000772474 00000 н. 0000772538 00000 н. 0000772688 00000 н. 0000772752 00000 н. 0000772880 00000 н. 0000772944 00000 н. 0000773008 00000 п. 0000773219 00000 н. 0000773335 00000 н. 0000773400 00000 н. 0000773535 00000 н. 0000773600 00000 н. 0000773737 00000 н. 0000773802 00000 н. 0000773912 00000 н. 0000773977 00000 н. Wȇ.i0 ~ 1 мкВ5ɤ63м | ZyX,%] nMNJK! Wģu ڕ p5 {r [4% ns1j + 3 \ nr ْ enϓҎ

Права собственности — Econlib

Одно из самых фундаментальных требований капиталистической экономической системы — и одна из наиболее неправильно понимаемых концепций — это сильная система прав собственности. На протяжении десятилетий социальные критики в Соединенных Штатах и во всем западном мире жаловались на то, что права «собственности» слишком часто имеют приоритет над правами «человека», в результате чего с людьми обращаются по-разному и имеют неравные возможности.Неравенство существует в любом обществе. Но предполагаемый конфликт между правами собственности и правами человека — это мираж. Права собственности — это права человека.

Определение, распределение и защита прав собственности составляют один из самых сложных и трудных наборов вопросов, которые должно решать любое общество, но который должен быть решен каким-либо образом. По большей части социальные критики прав «собственности» не хотят отменять эти права. Скорее они хотят передать их из частной собственности в государственную.Некоторые передачи в государственную собственность (или аналогичный контроль) делают экономику более эффективной. Другие делают его менее эффективным. Наихудший исход, безусловно, наступает, когда права собственности действительно отменяются (см. Трагедию общин).

Право собственности — это исключительное право определять, как используется ресурс, независимо от того, принадлежит ли этот ресурс правительству или отдельным лицам. Общество одобряет использование, выбранное держателем права собственности, с применением государственной власти и социального остракизма.Если ресурс принадлежит правительству, агент, определяющий его использование, должен действовать в соответствии с набором правил, определенных в Соединенных Штатах Конгрессом или исполнительными агентствами, которым он поручил эту роль.

Частные права собственности имеют два других атрибута в дополнение к определению использования ресурса. Одно из них — исключительное право на услуги ресурса. Так, например, владелец квартиры с полными имущественными правами на квартиру имеет право определять, сдавать ли ее в аренду и, если да, то какому арендатору сдавать ее в аренду; жить в нем сам; или использовать его любым другим мирным способом.Это право определять использование. Если собственник сдает квартиру в аренду, он также имеет право на весь доход от аренды имущества. Это право на услуги ресурсов (аренда).

Наконец, право частной собственности включает право делегировать, сдавать в аренду или продавать любую часть прав путем обмена или дарения по любой цене, которую устанавливает владелец (при условии, что кто-то готов заплатить эту цену). Если мне не разрешено покупать у вас некоторые права и, следовательно, вам не разрешено продавать мне права, права частной собственности уменьшаются.Таким образом, тремя основными элементами частной собственности являются (1) исключительность прав на выбор способа использования ресурса, (2) исключительность прав на услуги ресурса и (3) право обменивать ресурс на взаимоприемлемых условиях. .

Верховный суд США колебался по поводу этого третьего аспекта прав собственности. Но независимо от того, какие слова используют судьи для обоснования таких решений, факт остается фактом: такие ограничения, как контроль над ценами и ограничения права продажи на взаимоприемлемых условиях, являются сокращением прав частной собственности.Многие экономисты (в том числе и я) считают, что большинство таких ограничений прав собственности наносят ущерб обществу. Вот несколько причин, почему.

При системе частной собственности рыночная стоимость собственности отражает предпочтения и потребности остального общества. Независимо от того, кто является владельцем, на использование ресурса влияет то, что остальная часть населения считает наиболее ценным использованием. Причина в том, что владелец, который выбирает другое использование, должен отказаться от этого наиболее ценного использования — и той цены, которую другие заплатили бы ему за ресурс или за его использование.Это создает интересный парадокс: хотя собственность называется «частной», частные решения основываются на общественной или социальной оценке.

Основная цель прав собственности и их фундаментальное достижение состоит в том, что они устраняют деструктивную конкуренцию за контроль над экономическими ресурсами. Четко определенные и хорошо защищенные права собственности заменяют конкуренцию насилием на мирную конкуренцию.

Степень и степень прав частной собственности фундаментально влияют на способы, которыми люди соревнуются за контроль над ресурсами.С более полными правами частной собственности рыночные обменные стоимости становятся более влиятельными. Личный статус и личные качества людей, соревнующихся за ресурсы, имеют меньшее значение, поскольку их влияние можно компенсировать путем корректировки цены. Другими словами, более полные права собственности делают дискриминацию более дорогостоящей. Рассмотрим случай с чернокожей женщиной, которая хочет снять квартиру у белого домовладельца. Она может сделать это лучше, когда домовладелец имеет право устанавливать арендную плату на любом уровне, который он хочет.Даже если домовладелец предпочтет белого арендатора, темнокожая женщина может компенсировать свой недостаток, предложив более высокую арендную плату. Арендодатель, который берет белого арендатора по более низкой цене, в любом случае платит за дискриминацию.

Но если правительство вводит контроль за арендной платой, который удерживает арендную плату ниже уровня свободного рынка, цена, которую арендодатель платит за дискриминацию, падает, возможно, до нуля. Контроль арендной платы не снижает спрос на квартиры волшебным образом. Вместо этого он снижает конкурентоспособность каждого потенциального арендатора, предлагая больше денег.Арендодатель, который теперь не может получить полную денежную цену, будет отдавать предпочтение арендаторам, чьи личные характеристики — такие как возраст, пол, этническая принадлежность и религия — он предпочитает. Теперь чернокожая женщина, ищущая квартиру, не может компенсировать недостаток своего цвета кожи, предлагая более высокую арендную плату.

Конкуренция за квартиры не устраняется контролем за арендной платой. Что меняется, так это «чеканка» конкурса. Ограничение прав частной собственности снижает конкуренцию, основанную на денежном обмене товаров и услуг, и усиливает конкуренцию на основе личных характеристик.В более общем плане ослабление прав частной собственности увеличивает роль личных характеристик в побуждении продавцов проводить различие между конкурирующими покупателями, а покупателей — проводить различие между продавцами.

Две крайности ослабления прав частной собственности — это социализм и «общественные» ресурсы. При социализме правительственные агенты — те, кого назначает правительство — осуществляют контроль над ресурсами. Права этих агентов принимать решения относительно собственности, которую они контролируют, сильно ограничены.Люди, которые думают, что могут использовать ресурсы более эффективно, не могут сделать это, купив права, потому что права не продаются ни за какую цену. Поскольку социалистические менеджеры не выигрывают, когда ценность ресурсов, которыми они управляют, увеличиваются, и не теряют, когда ценности падают, у них мало стимулов обращать внимание на изменения в рыночных ценностях. Таким образом, на использование ресурсов больше влияют личные характеристики и особенности должностных лиц, которые их контролируют. Рассмотрим социалистического менеджера колхоза при старой советской коммунистической системе.Работая каждую ночь в течение одной недели, он мог бы получить, скажем, один миллион рублей дополнительной прибыли для фермы, организовав транспортировку пшеницы с фермы в Москву до того, как она сгниет. Но поскольку ни управляющий, ни те, кто работал на ферме, не имели права удерживать даже часть этой дополнительной прибыли, управляющий с большей вероятностью, чем управляющий капиталистической фермой, пошел домой пораньше и позволил урожаю сгнить.

Аналогичным образом, общая собственность на ресурсы — будь то в бывшем Советском Союзе или в Соединенных Штатах — никому не дает сильного стимула для сохранения ресурса.Например, промысел, которым никто не владеет, будет истощен. Причина в том, что рыбак, который бросает рыбку, чтобы дождаться, пока она вырастет, вряд ли получит пользу от своего ожидания. Вместо этого какой-нибудь другой рыбак поймает рыбу. То же самое и с другими общими ресурсами, будь то стада буйволов, масло в земле или чистый воздух. Все будут злоупотреблять.

Действительно, основная причина впечатляющего провала экономических реформ 1980-х и начала 1990-х годов в бывшем Советском Союзе заключается в том, что ресурсы были переведены из государственной собственности в де-факто общую собственность.Как? Фактически превратив доходы советского правительства в общий ресурс. Гарвардский экономист Джеффри Сакс, который консультировал советское правительство, однажды указал, что, когда советским менеджерам социалистических предприятий было разрешено открывать собственное дело, но они все еще оставались руководителями государственных предприятий, они перекачивали прибыль от государственного бизнеса в свои частные корпорации. Тысячи менеджеров сделали это, что привело к большому дефициту бюджета Советского правительства.В данном случае ресурсом, который ни у одного менеджера не было стимула сберегать, были доходы советского правительства. Точно так же неправильно установленные премии по страхованию вкладов в США дали банкам и ссудо-сберегательным компаниям (см. Кризис сбережений и кредитов) стимул предоставлять чрезмерно рискованные ссуды и рассматривать фонд страхования вкладов как «общий» ресурс.

Права частной собственности на ресурс не обязательно должны принадлежать одному человеку. Они могут быть разделены, при этом каждый человек разделяет определенную долю рыночной стоимости, в то время как решения об использовании принимаются в любом процессе, который группа совместного использования сочтет желательным.Основным примером таких общих прав собственности является корпорация. В корпорации с ограниченной ответственностью указаны акции, а право решать, как использовать ресурсы корпорации, делегировано ее руководству. Каждый акционер имеет неограниченное право продать свою долю. Ограниченная ответственность защищает состояние каждого акционера от обязательств других акционеров и тем самым способствует анонимной продаже и покупке акций.

В других типах предприятий, особенно там, где богатство каждого участника станет однозначно зависимым от поведения другого участника, права собственности в рамках группы обычно реализуются только в том случае, если существующие участники одобряют покупателя.Это типично для того, что часто называют совместными предприятиями, взаимными предприятиями и партнерствами.

Хотя более полные права собственности предпочтительнее менее полных прав, любая система прав собственности влечет за собой значительную сложность и множество проблем, которые трудно решить. Если я управляю фабрикой, которая испускает дым, неприятный запах или переносимые по воздуху кислоты над вашей землей, использую ли я вашу землю без вашего разрешения? На это сложно ответить.

Стоимость установления прав частной собственности — чтобы я мог заплатить вам взаимоприемлемую цену за загрязнение вашего воздуха — может быть слишком высока.Например, воздух, подземные воды и электромагнитное излучение дорого обходятся в мониторинге и контроле. Следовательно, человек не имеет фактически закрепленных за исполнением прав частной собственности на качество и состояние некоторого участка воздуха. Неспособность рентабельно контролировать и контролировать использование ваших ресурсов означает, что «ваши» права собственности на «вашу» землю не так обширны и сильны, как на некоторые другие ресурсы, такие как мебель, обувь или автомобили. Когда права частной собственности недоступны или слишком дороги для установления и обеспечения соблюдения, ищутся альтернативные средства контроля.Государственная власть, выражаемая правительственными агентами, является одним из самых распространенных таких средств. Отсюда и создание экологических законов.

В зависимости от обстоятельств определенные действия могут считаться посягательством на частную жизнь, нарушением права владения или правонарушением. Если я ищу убежище и безопасность для своей лодки в вашем доке во время внезапного сильного шторма на озере, нарушил ли я «ваши» права собственности или ваши права не включают право предотвращать такое использование? Сложности и разнообразие обстоятельств делают невозможным четкое определение совокупности прав собственности человека в отношении ресурсов.

Аналогичным образом, набор ресурсов, на которые могут распространяться права собственности, не определен и не разграничен четко. Идеи, мелодии и процедуры, например, почти не требуют затрат для явного воспроизведения (почти нулевая стоимость производства) и неявного (без отказа в других способах использования исходных данных). В результате они, как правило, не охраняются как частная собственность, за исключением фиксированного срока действия патента или авторского права.

Права частной собственности не абсолютны. Правило против «мертвой руки» или вечности является примером.Я не могу указать, как ресурсы, которыми я владею, будут использоваться в бесконечно отдаленном будущем. Согласно нашей правовой системе, я могу указать использование только в течение ограниченного количества лет после моей смерти или смерти ныне живущих людей. Я не могу изолировать использование ресурса от влияния рыночных ценностей всех будущих поколений. Общество признает рыночные цены как меру относительной желательности использования ресурсов. Только в той мере, в какой права продаются, эти ценности раскрываются наиболее полно.

Желанию обеспечить себе права частной собственности сопутствует и противоречит желание получить больше богатства, «забирая» у других.Это делается путем военного завоевания и насильственного перераспределения прав на ресурсы (также известного как воровство). Но такое принуждение скорее противоположно, чем характерно, системе прав частной собственности. Принудительное перераспределение означает, что существующие права не были должным образом защищены.

Права частной собственности не противоречат правам человека. Это права человека. Права частной собственности — это право людей использовать определенные товары и обменивать их. Любое ограничение прав частной собственности сдвигает баланс сил от безличных атрибутов к личным атрибутам и к поведению, одобренному политическими властями.Это основная причина предпочтения системы сильных прав частной собственности: права частной собственности защищают свободу личности.

Права собственности на «Улицу Сезам»

Джанет Билс Кайданцис

Вы когда-нибудь видели, чтобы двое детей ссорились из-за игрушки? Такие ссоры были обычным делом в доме Кэтрин Хусман Клемп. Но в справочнике для родителей «Улица Сезам» она рассказывает, как она создала мир в своей семье из восьми детей, передав права собственности на игрушки.

В молодости Клемп часто приносила домой игры и игрушки с гаражных распродаж. «Я редко сравнивала конкретный предмет с конкретным ребенком», — говорит она. «Поразмыслив, я увидел, как расплывчатость собственности легко приводила к спорам. Если все принадлежало всем, тогда каждый ребенок чувствовал, что имеет право пользоваться чем угодно ».

Чтобы решить эту проблему, Клемп ввел два простых правила: во-первых, никогда ничего не приносите в дом, не передавая права собственности одному ребенку.Владелец имеет высшие полномочия в отношении использования собственности. Во-вторых, владелец не обязан делиться. Клемп вспоминает, что до того, как правила были введены в действие, «я подозревал, что большая часть драмы зачастую не столько сосредоточивалась на том, кто вызывает споры, сколько на том, на чьей стороне мама». Теперь аргументы улаживают права собственности, а не родители.

Вместо того, чтобы учить эгоизму, введение прав собственности фактически способствовало разделению. Дети были в безопасности и знали, что всегда могут вернуть свои игрушки.Клемп добавляет: «Обмен опытом повысил их самооценку, и они стали считать себя щедрыми людьми».

Ее дети не только ценят свои права собственности, но и распространяют это уважение на собственность других. «Наши дети редко пользуются вещами друг друга, не спросив предварительно, и они уважают отказ, когда они его получают. Лучше всего, когда тот, кто имеет полное право сказать «нет» на запрос, говорит «да», заемщик видит подарок таким, какой он есть, и чаще говорит «спасибо», — говорит Клемп.

Об авторе

Армен А. Алчиан — заслуженный профессор экономики Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе. Большинство его основных научных работ относится к экономике прав собственности.

Дополнительная литература

Алчян, Армен. «Некоторая экономика прав собственности». Il Politico 30 (1965): 816–829.

Алчиан, Армен и Гарольд Демсец. «Парадигма прав собственности». Журнал экономической истории 33, вып.1 (1973): 16–27.

Demsetz, Гарольд. «Когда имеет значение правило ответственности?» Journal of Legal Studies 1 (январь 1972 г.): 13–28.

Sachs, Джеффри. Интервью. Omni (июнь 1991 г.): 98.

Зиган, Бернар. Экономические свободы и Конституция. Чикаго: University of Chicago Press, 1980.

Определение прав собственности

Что такое права собственности?

Права собственности определяют теоретическое и юридическое право собственности на ресурсы и способы их использования.Эти ресурсы могут быть как материальными, так и нематериальными, и могут принадлежать отдельным лицам, компаниям и правительствам.

Во многих странах, включая Соединенные Штаты, физические лица обычно пользуются правами частной собственности или правами частных лиц накапливать, владеть, делегировать, сдавать в аренду или продавать свою собственность.

В экономике права собственности составляют основу любого рыночного обмена, а распределение прав собственности в обществе влияет на эффективность использования ресурсов.

Понимание прав собственности

Собственность охраняется законами, которые четко определены и соблюдаются государством. Эти законы определяют право собственности и любые связанные с этим преимущества, связанные с владением имуществом. Термин собственности очень обширен, хотя правовая защита для определенных видов собственности варьируется в зависимости от юрисдикции.

Собственность обычно принадлежит отдельным лицам или небольшой группе людей. Права собственности могут быть расширены за счет использования патентов и авторских прав для защиты:

Недостаток физических ресурсов, таких как дома, машины, книги и мобильные телефоны
Нечеловеческие существа, такие как собаки, кошки, лошади или птицы
Интеллектуальная собственность, например изобретения, идеи или слова

Другие виды собственности, такие как коммунальная или государственная собственность, по закону принадлежат четко определенным группам.Обычно они считаются государственной собственностью. Право собственности обеспечивается отдельными лицами, обладающими политической или культурной властью.

Права собственности дают владельцу или правообладателю возможность делать с собственностью то, что они выбирают. Это включает в себя удержание, продажу или сдачу в аренду с целью получения прибыли или передачу другому лицу.

Приобретение прав на имущество

Лица, находящиеся в режиме прав частной собственности, приобретают и передают собственность путем взаимосогласованной передачи или же посредством усадьбы.Взаимные переводы включают ренту, продажу, добровольное разделение, наследство, азартные игры и благотворительность.

Усадьба — случай уникальный; человек может получить ресурс, которым ранее не владел, смешивая свой труд с ресурсом в течение определенного периода времени. Примеры приусадебных действий включают вспашку поля, резьбу по камню и приручение дикого животного.

В областях, где права собственности не существуют, право собственности и использование ресурсов распределяются силой, как правило, правительством.Это означает, что эти ресурсы используются не для экономических, а для политических целей. Такие правительства определяют, кто может взаимодействовать, может быть исключен или может получать выгоду от использования собственности.

В случае собственности с открытым доступом, никто не владеет и не управляет ею, например, водными путями.

Права частной собственности

Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий. В рамках режима прав частной собственности люди нуждаются в способности исключать других из использования и получения выгод от своей собственности.

Все ресурсы, находящиеся в частной собственности, соперничают друг с другом, то есть только один пользователь может обладать титулом и юридическими претензиями на собственность. Владельцы частной собственности также имеют исключительное право пользоваться услугами или продуктами и получать от них выгоду. Владельцы частной собственности могут обменивать ресурс на добровольной основе.

Особые соображения

Права частной собственности и рыночные цены

Каждая рыночная цена в добровольном капиталистическом обществе возникает в результате передачи частной собственности.Каждая сделка происходит между одним владельцем собственности и кем-то, кто заинтересован в ее приобретении. Стоимость, по которой обменивается собственность, зависит от ее ценности для каждой стороны.

Ключевые выводы

Права собственности определяют теоретическое и юридическое право собственности на ресурсы и способы их использования.
Собственность может принадлежать частным лицам, компаниям и правительствам.
Эти права определяют выгоды, связанные с владением собственностью.

Предположим, инвестор покупает акции Apple на 1000 долларов. В этом случае Apple ценит владение на 1000 долларов больше, чем акции. Инвестор имеет противоположное предпочтение и оценивает владение акциями Apple более чем на 1000 долларов.