Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое
Все чаще во время сделок с недвижимостью стали использовать аккредитив. Многие интересуются, что это такое? Какие плюсы и минусы несет в себе аккредитив по отношению к привычным способам взаиморасчетов. Вот что рассказывают об этом специалисты компании «PRO Обмен»:
Что такое аккредитив?
Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя денежных средств при условии предъявления последним документов, отвечающих условиям аккредитива.
Аккредитив на примере обычной сделки по продаже квартиры
Покупатель квартиры обращается в банк, заключает договор аккредитива и вносит согласованную сумму на счет. В договоре прописан перечень документов для открытия аккредитива. Как правило, это зарегистрированный договор купли-продажи на имя покупателя. Продавец, после получения документов с регистрации, отправляется в банк, и банк предоставляет доступ продавцу к деньгам.
Отличие аккредитива от банковской ячейки
Основное отличие Аккредитива от банковской ячейки состоит в том, что в аккредитиве участвуют только безналичные средства, а в банковской ячейку закладываются наличные.
Виды банковских аккредитивов
● Безотзывной аккредитив — данный аккредитив может быть изменен или отменен только при условии согласия получателя средств (Продавца).
● Отзывной аккредитив — данный аккредитив может быть изменен или отменен без участия получателя средств (Продавца) – (В сделках с недвижимостью неприемлемый вариант).
● Покрытый аккредитив (депонированный)
● Непокрытый аккредитив (гарантированный) – при открытии аккредитива банк не перечисляет деньги, а дает возможность банку продавца списывать средства с ведущегося у него аккредитивного счета в пределах суммы.
Порядок списания определяется по соглашению между банками.
● Аккредитив с красной оговоркой — покупатель просит банк передать продавцу аванс до получения документов.
Преимущества аккредитива
● Гарантированное получение всей суммы от покупателя
● Контроль со стороны банка соблюдения условий договора
● Полный и гарантированный возврат денег покупателю в случае отмены сделки
● Быстрый процесс совершения первого этапа сделки (в некоторых случаях даже не требуется присутствия продавца)
Недостатки аккредитива
● Аккредитив подразумевает сложный документооборот, тщательную проверку и строгий контроль за ходом операции
● Раскрытие аккредитива может занимать более длительное время, чем открытие банковской ячейки
● Еще одним минусом подобных сделок можно назвать обязательное уведомление налоговых органов об их совершении, а это условие устраивает не всех
● Предоставление аккредитива — платная услуга, и банк взимает за неё комиссию
ФОТО: pixabay.
com/evgeny
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Аккредитив. Разбираемся, что это такое и зачем оно нужно. — Парк-Недвижимость
Аккредитив это финансовый инструмент, который предлагает банк для контроля расчета между покупателем и продавцом. Иными словами, это ячейка — счет в банке, деньги на которой замораживается, и могут быть выданы только после регистрации объекта недвижимости на покупателя. Главным плюсом этой формы расчетов служит гарантия получения полной оплаты по договору, при условии выполнения его условий, при невысокой цене услуги.Что такое банковский аккредитив
При приобретении недвижимости, почти каждый покупатель или продавец стремятся максимально обезопасить себя от недобросовестных участников сделки. Аккредитив в банке при покупке квартиры призван максимально обезопасить взаиморасчеты. В таком случае банк становится гарантом, и следит за исполнением договора между сторонами.В банке будет открыт безналичный аккредитивный счет, на который от покупателя поступают денежные средства для приобретения недвижимости.
Следующим шагом эти деньги будут перечислены на корреспондентский счет банка-исполнителя, в котором, как правило, открыт счет продавца объекта недвижимого имущества). В тот момент, когда квартира (или иной объект) будет оформлена в собственность новым владельцем, а продавец предоставит документальные доказательства, ему на банковский счет будет перечислены денежные средства.
Следует заранее договориться об использовании банковского аккредитива в процессе купли-продажи. Его использование указывается в содержании договора, а так же, как правило, и в его названии. Наименование может быть такого вида: «Договор купли-продажи квартиры №___(аккредитив)».
Плюсы и минусы аккредитива
Перед использованием этого финансового инструмента следует ознакомиться с его минусами и плюсами.Преимущества банковского аккредитива:
Основным плюсом стоит особенно выделить это надежность расчета между сторонами. К тому же, нет необходимости проверять подлинность купюр и оплачивать данную услугу банка.
И еще одним плюсом будет не высокая цена за данную услугу, как правило, она не дороже аренды депозитарного сейфа, без учета услуг по проверку и расчету купюр.
И недостатки:
Усложненный документооборот всвязи с тщательными проверками. Так же сделка может проходить медленнее, чем при других способах взаиморасчета. В некоторых банках чрезмерно завышена цена услуги.Виды аккредитивов
отзывной аккредитив — редкий вид финансового обязательства, при котором покупатель имеет право отозвать внесенную сумму и закрыть счет в любое время.
безотзывный аккредитив — покупатель не имеет возможности отозвать средства без согласия продавца.
безакцептный аккредитив — по завершению регистрации квартиры на нового покупателя, продавец имеет право обратиться за получением денег без присутствия плательщика.
Особенности при совершении сделки
Сделка с использованием аккрдитива требует открытия счета в банке, на который покупатель внесет денежные средства на приобретение квартиры. Перед этим должно быть сделано:
Договор купли-продажи с указанным порядком расчетов через аккредитивный счет составлен и подписан.
Покупателем подано в банк заявление об открытии ему аккредитивного счета.
В договоре в таком случае указывается:
-
банк-эмитент. Это банк, который открывает аккредитивный счет покупателю недвижимости.
-
банк-исполнитель. Банк выдающий средства продавцу.
-
получатель «замороженной» суммы.
-
перечень документов, необходимых к предъявлению продавцом, а так же срок.
-
определение, кто из сторон несет расходы по открытию счета.
(как договоритесь)
-
срок открытия счета, и внесения на него денег.
-
Ответственность сторон за нарушения сроков.
(как договоритесь)
В тот момент, когда счет открыт, а необходимая сумма внесена, обязательства покупателя считаются исполненными, а банк-эмитент информирует продавца. Для получения денег продавцу требуется исполнить свою часть договора, т.е передать квартиру в собственность покупателя. Срок, в который он должен это сделать, ограничен и прописан в договоре.
Передав квартиру, продавец должен предоставить банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. В случае, если в договоре указаны еще дополнительные документы, нужно предоставить и их. Банк проверяет их в течении нескольких дней, и, когда убедится, что все в порядке, деньги отправляются на счет продавца.
Покупка квартиры через аккредитив \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры через аккредитив (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 по делу N 88-27068/2020, 2-6617/2019
Категория спора: Кредит.
Обстоятельства: Денежные средства, перечисленные по аккредитиву, были возвращены на счет в банке, открытый на имя истца, что подтверждается мемориальным ордером и выпиской по лицевому счету.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 154, 160, 432, 819, 820, 867, 873 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания кредитного договора прекращенным 30 марта 2019 года, так как кредитные денежные средства находились под аккредитивом по поручению истца и не находились в обладании банка, вины ответчика в том, что квартира, приобретаемая истцом, оказалась под арестом, не имеется, обязанность по проверке данной квартиры ответчик не принимал, а само по себе окончание срока действия аккредитива и его закрытие не свидетельствуют о немедленном прекращении действия кредитного договора и всех обязательств заемщика по нему.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры через аккредитив Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Юридический справочник: долевая собственность»
(выпуск 20)
(«Редакция «Российской газеты», 2020)Однако, если в вопросе речь идет о подтверждении платежа в пользу застройщика по договору купли-продажи квартиры, осуществленного посредством аккредитивной формы расчетов, то данный платеж не имеет отношения к погашению кредита, т.е. к обязательству должника перед банком. Аккредитив, являясь формой расчетов между продавцом и покупателем, не имеет прямого отношения к ипотечной сделке между тем же покупателем (должником) и банком. Это разные договорные отношения. Аккредитив относится к банковской операции по счету клиента. В связи с этим в выдаче таких документов поручителю может быть правомерно отказано, поскольку сведения о банковских операциях, а также расчетные документы по счету клиента банка могут быть предоставлены только самому клиенту или уполномоченному им лицу (представителю), а также ограниченному законом кругу лиц (например, судам, судебным приставам, налоговым и другим уполномоченным органам, п.
2 ст. 857 ГК РФ, ч. 4 ст. 26 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности»).Нормативные акты: Покупка квартиры через аккредитивБанковский аккредитив при покупке недвижимости
Аккредитивы или кредитные письма – услуга, еще недостаточно прижившаяся на российском рынке. Такой способ оплаты используется при переводе крупных сумм за автомобиль, квартиру, медицинские и косметологические услуги и т.д. Рассмотрим далее, как использовать аккредитив при покупке недвижимости.
Что такое аккредитив
Аккредитация – форма расчетов, где посредником выступает банк. При этом в кредитном учреждении открывается аккредитивный счет, на который покупатель переводит средства. Вторая сторона может их использовать только при предъявлении особых документов.
Среди таких документов главным является договор о покупке.
При этом если срок последнего истек, а деньги не были востребованы, то они возвращаются обратно покупателю. Если по договору приобретается недвижимость, то оплата безвозвратна. При получении договор должен иметь штамп регистрирующего органа.
Рассчитывать на аккредитив в банке могут только клиенты, являющиеся единоличными собственниками, поскольку и деньги получает один человек. При этом клиент должен быть гражданином России и иметь на территории страны постоянную регистрацию.
Банковский аккредитив может являться полной или частичной стоимостью имущества. Такие варианты возможны, например, при рассрочке оплаты или при ипотеке. Договор в обязательном порядке должен содержать указание о расчете. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Счет продавца и кредитного письма могут различаться.
Так, аккредитив открывается в одном учреждении, а деньги востребуются в другом. При передаче средств через прочую организацию взимается комиссия в размере 1%.
Виды банковских аккредитивов
Банки предлагают клиентам множество видов аккредитива. Так, наиболее востребованными являются:
- Отзывной и неотзывной. Первый вид может быть отозван банком или плательщиком, а второй аннулировать невозможно.
- Покрытый. Подразумевает, что с помощью него оплачивается вся сумма сделки полностью. При этом аккредитив может состоять не только из собственных средств заемщика, но и кредитных денег.
- Гарантированный тип. Позволяет легко списать средства, оговоренные сделкой. Даже в случае непоступления средств, они будут списаны банком-исполнителем. Иногда такой вид аккредитива именуют подтвержденным.
- Резервный вид применяется в основном в транснациональной торговле и предполагает получение денег бенефициарами.
Существуют и некоторые другие виды, но используются они реже.
Максимальный сервис по услуге предлагает Сбербанк.
Алгоритм расчетом аккредитивом
Лица, работающие друг с другом впервые, не могут полноценно доверять второй стороне, поскольку никаких договоров не было заключено. В этом случае:
- Покупатель должен обратиться в банк с просьбой открыть кредитное письмо на конкретную сумму.
- На втором этапе, после открытия, продавец должен предоставить соответствующе документы, оговоренные с покупателем заранее, для подтверждения намерения изъять средства с банковского счета. Документы, являющиеся гарантией сделки, должны быть отправлены продавцом в банк-эмитент.
- Последним этапом является закрытие счета по причине изъятия средств.
Изъятие денег в кассе предполагает комиссию в размере 2-3% от суммы снятия.
Плюсы и минусы аккредитива
Способ расчета аккредитивами недостаточно распространен, хотя и имеет ряд преимуществ:
- гарантия покупателя получить качественный товар у благонадежного продавца;
- возможность возврата средств;
- нет необходимости возить с собой крупную сумму денег.
В целом, основным преимуществом является гарантированная безопасность покупателя и продавца. Покупатель может контролировать доступ продавца к средствам, а продавец может рассчитывать на точное получение нужной суммы.
Среди минусов:
- необходимо создание дополнительных документов;
- дополнительные комиссии за открытие аккредитива, за снятие наличных в кассе;
- ограниченный срок действия, после которого средства отправляют обратно покупателю;
- при некоторых операциях с суммы перевода уплачивается НДФЛ.
Открывая счет, стоит помнить о необходимости оплаты дополнительной комиссии.
Сегодня аккредитив наиболее популярен при покупке квартиры. Это прерогатива российских банков и действует только при оплате российских счетов. Конечно, услуга недостаточно распространена, но она минимизирует риск потери средств.
Полезно знать:
[block]Комментарии (0)
Аккредитив при покупке недвижимости: минусы и плюсы, особенности
Последние изменения:
Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны.
Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.
Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью
С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.
Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.
В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка.
По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.
Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).
В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.
Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:
- неполного перечня бумаг;
- их ненадлежащего оформления;
- установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).
Как работает
Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:
- Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
- Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
- Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
- Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
- Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
- Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
- Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.
Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.
При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены. Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива. Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.
Особенности применения в России
Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.
Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.
Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.
В чем плюсы аккредитива
Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:
- Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
- Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
- Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
- Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
- Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.
Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.
Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.
В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.
Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.
© 2021 zakon-dostupno.ru
Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами
Аккредитив в банке позволяет гражданам не переживать из-за предстоящей крупной сделки. Открытие аккредитива – распространённая банковская услуга. Срок действия аккредитива также можно выбрать на своё усмотрение. Однако, чтобы понимать, что вам предлагают, какой срок действия аккредитива и как воспользоваться всеми преимуществами подобного явления, проведём раскрытие аккредитива как понятия, рассмотрим срок действия аккредитива, его виды и некоторые другие моменты, касающиеся подобной услуги.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив – это простыми словами метод безналичного расчёта между сторонами при использовании услуг банка в качестве посредника. Особенно актуален он при манипуляциях с недвижимостью. Аккредитив в банке при покупке квартиры и процесс его получения будет выглядеть так:
- составление соглашения купли-продажи;
- открытие специального счёта;
- регистрация материалов в реестре;
- предоставление в банк зарегистрированного договора;
- проверка банком предоставленной документации;
- перевод средств на счёт реализатора.
Итак, аккредитив, что это простым языком? Промежуточное звено между реализатором и клиентом квадратных метров. Расчёты по аккредитиву предусматривают, что так проще защитить контрагентов в экономичном плане и обеспечить их некими гарантиями. Банк контролирует все действия сторон, а потому мошенничество одной из них невозможно.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)Разновидности
Определяя, как работает аккредитив, отмечают, что существует несколько его разновидностей. Так, выделяют следующие виды аккредитива при покупке недвижимости:
- Отзывной. Рассматриваемый вид выгоден для покупателя, поскольку он вправе его отозвать в удобное для себя время. Аннулирование сделки приведёт к потере времени продавцом, потому лица редко идут на подобные условия.
- Безотзывной. При продаже квартиры в рассматриваемых обстоятельствах клиент не вправе отменить сделку до указанного момента без письменного согласия контрагента.
- Безакцептный. Здесь не требуется присутствие покупателя. Реализатор просто предъявляет банку материалы, удостоверяющие передачу прав.
- Покрытый. Такого рода аккредитивный счёт предполагает, что банк одной стороны перенаправляет средства банку другой стороны, которые хранятся в нём до завершения сделки. Чаще оформляется между юрлицами.
- Непокрытый аккредитив. В случае непокрытого аккредитива деньги никуда не переводятся, а просто сохраняются в банке. После проведения сделки продавец может снять наличные. Распространён также среди юрлиц.
Существует также менее распространённые в юридической практике разновидности аккредитивов. К примеру, с красной оговоркой. Подразумевает возможность продавца получить часть средств ещё до подписания бумаг. Условия предоставления такого аванса прописываются в соглашении. Ещё один вид – кумулятивный. Предполагает, что если вследствие проведения сделки у покупателя останутся какие-то средства, их можно перевести на иной подобный счёт.
Оформление аккредитива в банке
Для продажи квартиры через аккредитив требуется определиться с финучреждением, где наиболее подходящие условия его получения. Оформление будет удобнее, если обе стороны выберут одно и то же финансовое учреждение. Но это необязательно. Оплата договора купли-продажи может производиться и между разными банками.
В банке необходимо написать заявление, а также представить паспорт и подписанное соглашение купли-продажи. Сам процесс оформления всех материалов займёт не больше 10-15 минут. После того как переданные права будут зарегистрированы, продавец со всей документацией обращается в банк за получением положенных ему средств.
Банки между собой могут сотрудничать самостоятельно без участия сторон.
На какой срок оформляется аккредитив
Открыть аккредитив стороны могут на любой период. Срок действия аккредитива определяется сторонами в индивидуальном порядке по договорённости между ними. Некоторые банки самостоятельно могут установить определённые ограничения на срок действия аккредитива. К примеру, финучреждения могут предоставлять аккредитив на срок до 2-х кварталов.
Стоит отметить, что какой срок действия аккредитива не будет, на размер проплаты это никак не повлияет. Деньги взымаются за сумму хранения, а не за временные рамки. Правда, тарифы обычно рассчитываются за квартал сбережения средств.
Стоимость аккредитива
Сколько стоит банковский аккредитив при покупке квартиры финучреждения определяют самостоятельно. Обычно подобного рода стоимость при сделках с недвижимостью составляет 0,2% от суммы, что хранится в банке Москвы либо иного города.
Договор аккредитива
Сделку через аккредитив оформляют документально. В бумаге прописываются следующие пункты:
- стороны операции, банк-эмитент и банк-исполнитель;
- методика и процедура расчётов;
- сумма;
- вид счёта;
- условия оплаты денег;
- характеристики объекта;
- лицо, которое финансирует расходы, понесённые в связи с аккредитивом;
- число, когда производится открытие аккредитива.
Схема осуществления покупки имущества через аккредитив
Так, чтобы получить аккредитив при покупке того или иного объекта, реализуется следующая схема:
- контрагенты заключают ДКП;
- материал отдаётся банку, где составляется соответствующее соглашение;
- покупатель кладёт оговорённую сумму на банковский счёт;
- права регистрируются в Росреестре;
- реализатор предоставляет в банк полный пакет документации и забирает положенные ему деньги.
Отдельные аспекты соглашения по открытию аккредитивного счёта
Проводя расчёты через аккредитив, рекомендуем проследить за такими моментами:
- правильность реквизитов сторон;
- чтобы был чётко прописан порядок проведения расчётов между сторонами, без двусмысленных фраз;
- на чьи плечи ляжет выплата денег за открытие и использование аккредитива;
- какая ответственность устанавливается, если открывший аккредитив гражданин нарушит условия соглашения.
Плюсы расчётов с аккредитивом
Везде реально найти свои плюсы и минусы. Если рассматривать положительные стороны воплощения в жизнь такой методики расчётов как денежный аккредитив при покупке имущества, следует отметить следующие:
- стороны защищены от мошеннических либо других недобросовестных действий со стороны контрагента;
- вспомогательная правовая поддержка от финансового учреждения;
- такая форма обеспечивает равность всех сторон, принимающих участие в операции.
Возможные риски такой схемы расчётов
Несмотря на явные преимущества покупки квартиры через аккредитив, подобная схема содержит и определённые риски:
- расчёт через аккредитив занимает довольно-таки много времени;
- не слишком гибкая система условий, за смену которых повышается цена обслуживания;
- открывать аккредитив достаточно затратно;
- банк информирует налоговые органы о купле-продаже объекта, его стоимости и участниках.
Что лучше: аккредитив или банковская ячейка
Что посоветовать клиенту – аккредитив при покупке жилья либо банковскую ячейку, зависит от индивидуальных условий соглашения. Если во время операции гражданин хочет сберечь деньги – лучший вариант будет банковская ячейка. А вот если для сторон более важна безопасность – стоит применить аккредитив при покупке квартиры.
Важно также не забывать, что за ячейку платят за время её использования, а аккредитив при покупке недвижимости зависит от её стоимости.
Кто оплачивает открытие аккредитива
Многих интересует, если открыть аккредитив для физических лиц, кто оплачивает данную услугу. Так, всё зависит от договорённости сторон. Можно определить, что продавец платит за аккредитив. Хотя, именно он считается конечным бенефициарием. Поэтому априори считается, что за открываемый аккредитив должен заплатить покупатель.
В каких банках предоставляют аккредитив
Аккредитив при реализации или приобретении жилья, не боясь опасности быть обманутым, разрешено открыть в следующих финучреждениях:
- счёт в Сбербанке;
- ВТБ;
- Россельхозбанке;
- Альфа-Банке;
- ЮниКредитБанке.
Аккредитив Сбербанка считается одним из наиболее распространённых, так как в Сбербанке при покупке квадратных метров предоставляются выгодные условия его получения.
Как прописать аккредитив в соглашении купли-продажи
Если вы покупаете имущество и прописываете аккредитив в соглашении купли-продажи, в нём следует указать все ранее перечисленные сведения, а именно:
- форму и процедуру, как будут производиться платежи;
- стороны договора и посредников;
- условия использования аккредитива, его вид и ответственность за несоблюдение предписаний договора.
Лица могут использовать шаблоны соглашений из интернета. Главное, проконтролировать, чтобы вам подходили все прописанные в нём условия. Предлагаем образец одного из таких договоров.
Скачать договор купли-продажи с аккредитивом (.doc)
Полезное видео
Для многих актуально, какой срок действия аккредитива при приобретении имущества. Какой оптимальный срок действия аккредитива стороны решают самостоятельно. Ответить на все интересующие вопросы, в том числе, как воспользоваться, и какой выгоднее выбрать срок действия аккредитива, поможет размещённое ниже видео.
Заключение
Аккредитив при покупке жилья – эффективный способ обезопасить себя от возможного недобросовестного поведения контрагента. Подобные сделки предполагают перевод больших сумм, потому при возможности нужно иметь гарантии, для чего и существует аккредитив при покупке квадратных метров. Срок действия аккредитива может варьироваться, на оплату он не влияет. Аккредитив при покупке недвижимости можно оформит только в некоторых банках. Важно отметить, что некоторые финучреждения устанавливают ограничения на срок действия аккредитива. Как правило, подобный срок действия аккредитива исчисляется кварталами.
| Райффайзенбанк | ≥ 1 млн. ₽ — 0 ₽ | 1 000 ₽ |
| Промсвязьбанк | 0 ₽ | 2 000 ₽ |
| АО «АЛЬФА-БАНК» | 0 ₽ | 2 500 ₽ |
| Банк УРАЛСИБ | 0 ₽ | 990 ₽ |
| Банк ДОМ.РФ | 0 ₽ | 0 ₽ |
| Сбербанк | 2 000 ₽ | 3 400 ₽ |
| ВТБ | 600 ₽ | 600 ₽ |
| Банк Санкт-Петербург | 600 ₽ | 600 ₽ |
| Газпромбанк | 5 500 ₽ | 2 000 ₽ |
| Абсолют Банк | 3 500 ₽ | 0 ₽ |
| Ак Барс Банк | 0,15% от суммы аккредитива (мин.1 000 ₽) | 900 ₽ |
| РоссельхозБанк | 0,3% от суммы аккредитива (мин. 3 000 ₽) | 3 000 ₽ |
| РОСБАНК Дом | 6500 ₽ | 2 000 ₽ |
| Открытие Банк | 1 000 ₽ | 1 000 ₽ |
| Банк Россия | — | 30 дней – 1 900 ₽ 60 дней – 2 400 ₽ 90 дней — 3 600 ₽ |
| ТрансКапитал Банк | 0,2% от суммы аккредитива (мин. 3 000 ₽, макс. 50 000 ₽) | 0,25% от суммы аккредитива (макс. 5000 ₽) |
| СМП Банк | — | 2500 ₽ |
| Сургутнефтегазбанк | — | 1 100 ₽ |
Что такое аккредитив при аренде коммерческой недвижимости?
Аккредитив (LOC) — это документ, который гарантирует арендодателю арендную плату в пределах оговоренной суммы в случае, если вы (арендатор) не платите свои платежи по коммерческой аренде. Обычно он используется вместо наличных для внесения залога при аренде коммерческой недвижимости. Вместо того, чтобы выписывать чек на гарантийный депозит, банк выдает домовладельцу письмо, гарантирующее им арендную плату в случае невыплаты арендной платы.Здесь вы также можете называть их резервным аккредитивом или безотзывным аккредитивом. Они довольно часто встречаются при переговорах по аренде коммерческого помещения в Austin Tx, и я полагаю, что они присутствуют и на других рынках.Почему следует использовать аккредитив вместо залогового депозита?
Некоторые предприятия предпочли бы использовать свои наличные деньги для развития своего бизнеса, а не оставлять их на банковском счете арендодателя. Например, возможно, вам нужно купить оборудование, которое поможет вам заработать дополнительные деньги, которые оправдывают стоимость аккредитива.
Кроме того, если вы — стартап без репутации или арендодатель считает, что у вас нет сильных финансовых показателей и существует риск, он может попросить вас внести залог в размере более одного месяца брутто арендной платы. В некоторых случаях они могут попросить 2-6 месяцев брутто арендной платы в качестве залога. В зависимости от размера вашего помещения и арендной ставки это может составлять значительную сумму авансовых платежей.
Как работает аккредитив?
Чтобы получить право на получение одного, вам необходимо иметь отношения с банком.Они могут попросить вас иметь определенную сумму наличных в банке или внести залог (например, ипотеку), чтобы банк квалифицировал вас. Они попросят вас заполнить некоторые документы, которые включают информацию о банках домовладельцев и т. Д. Затем, после получения квалификации, они отправят домовладельцу письмо, дающее им возможность снимать платежи в случае, если вы не платите арендную плату.
Теперь домовладелец должен будет выполнить определенные условия. Банки не позволят им просто забрать деньги, когда они захотят.Арендодатель может запросить деньги только в том случае, если вы не платите арендную плату. Если вы никогда не нарушите договор аренды, ничего не произойдет. При обсуждении аккредитива вы хотите убедиться, что арендодатель должен будет предъявить банку доказательство того, что вы не платили арендную плату.
Сколько стоит аккредитив?
Аккредитив платный. Банки будут взимать некоторую комиссию, которая привязана к сумме кредита. Думайте об этом как о банковской ссуде, которая никогда не будет использована, если только вы не просрочите выплату арендной платы.Узнайте подробности в своем банке, однако в большинстве случаев управление аккредитивом может стоить несколько сотен долларов в год. Затем, если вы не уплатите арендную плату и арендодатель снимет деньги, с этой суммы будут взиматься проценты. Проценты НЕ начисляются ни на какие деньги, если они не сняты домовладельцем.
Недостатки использования аккредитива
- Снижает ваши потенциальные возможности заимствования. Обеспечение, которое вы закладываете для LOC, не будет доступно для другого бизнес-кредита.
- Они не бесплатны. Уточните в своем банке расходы, однако ежегодное управление будет составлять не менее нескольких сотен долларов в год ПЛЮС проценты, если домовладелец снимает деньги, потому что вы не выполнили свои обязательства по арендной плате.
- Если вы стартап и у вас мало денег, возможно, вам придется внести залог, например, ипотеку на дом
Виды аккредитивов
Существует много типов аккредитивов, и использование каждого из них зависит от банка, кредитоспособности лица, арендующего или покупающего, а также от арендодателя или продавца.Самые обычные будут безвозвратными. Аккредитивы можно использовать при покупке коммерческой недвижимости или сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Безотзывный аккредитив — Не может быть изменен или отменен без согласия всех сторон
Отзывный аккредитив — Банк может изменить или аннулировать его в любое время и по любой причине.
Резервный аккредитив — Банковское подтверждение того, что лицо, арендующее коммерческое помещение, способно произвести оплату арендодателю.Арендодатель не ожидает, что ему придется снимать средства.
Образец аккредитива
Ниже приведен пример аккредитива, который был использован при аренде офиса SF в Остине, Техас
.Аккредитив — отличный инструмент для использования, если вы можете, поскольку он помогает освободить ваши наличные для коммерческих расходов. Обязательно тщательно обсудите условия, которым должен соответствовать арендодатель, прежде чем он сможет сделать ничью. Вам нужны доказательства того, что деньги причитаются, а также предварительное письменное уведомление о намерении арендодателя получить деньги.
Получите предварительную квалификацию или письмо о предварительном одобрении
Что делать сейчас
Решите, когда получить письмо с предварительным одобрением.
Кредиторы обычно проверяют ваш кредит до выдачи письма с предварительным одобрением, и на письме может быть указан срок действия (обычно от 30 до 60 дней). По этим причинам многие люди ждут письма с предварительным одобрением, пока они не будут готовы серьезно заняться покупкой дома. Однако предварительное одобрение на раннем этапе процесса может быть хорошим способом вовремя выявить потенциальные проблемы и исправить их.
Узнайте, как проходит процесс предварительного одобрения кредитора.
Каждый кредитор индивидуален. Узнайте, что вам нужно сделать и какая документация требуется.
Запросить предварительное разрешение
Обратитесь к кредитору и предоставьте необходимую информацию.
Задавайте вопросы
Спросите кредитора, какие допущения они сделали при выдаче предварительного одобрения. Есть ли что-нибудь в вашей ситуации, что могло бы привести к тому, что вам позже будет отказано в ссуде, или что может увеличить вашу процентную ставку или расходы по кредиту?
Что нужно знать
Различные кредиторы по-разному используют термины «предварительный квалификационный отбор» и «предварительное одобрение»
Некоторые кредиторы могут предлагать только «предварительный квалификационный отбор».Другие кредиторы могут предлагать только «предварительное одобрение». Для простоты мы используем слово «предварительное утверждение». Выучить больше.
Разные кредиторы могут запрашивать информацию и документацию разного уровня.
Некоторые кредиторы основывают письма с предварительным одобрением исключительно на основе предоставленной вами информации. Другие кредиторы углубляются в детали вместе с вами сейчас, чтобы убедиться, что у вас есть вся необходимая документация, и предотвратить задержки и неожиданности в будущем. Задавать вопросы. Всем кредиторам в какой-то момент потребуется документация, если вы решите подать заявку на получение ссуды.Лучше знать сейчас, что вам нужен дополнительный документ (который может занять некоторое время), чем когда вы собираетесь закрыть.
Получение письма с предварительным одобрением — это не то же самое, что подача заявки на ссуду.
В письме о предварительном одобрении просто говорится, что кредитор готов предоставить вам ссуду — в ожидании дальнейшего подтверждения деталей. Предварительное одобрение помогает вам делать покупки для дома, поскольку дает продавцу понять, что вы серьезный покупатель.
Пока нет необходимости выбирать кредитора
Предварительное одобрение важно, потому что оно помогает вам делать покупки для дома.Но на данном этапе кредиторы не в состоянии предоставить вам достаточно информации, чтобы вы могли принять решение о том, какой кредитор предлагает лучшую сделку. Предварительное одобрение не обязывает вас использовать этого кредитора для получения ссуды. Подождите, чтобы выбрать кредитора, пока вы не сделаете предложение на дом и не получите официальную ссуду от каждого из ваших потенциальных кредиторов.
Как избежать ловушек
Вы единственный, кто может решить, сколько вы можете позволить себе потратить на дом
Кредиторы предварительно одобрят вас, изучив ваш доход, активы, долги и кредитную историю.Но ваша финансовая жизнь намного сложнее. Только вы можете решить, сколько вам удобно платить авансом и ежемесячно, а это означает, что только вы можете решить, сколько потратить на дом.
- Если вы были предварительно одобрены на сумму, превышающую установленную вами для себя бюджетную цену на жилье, вы можете использовать письмо с предварительным одобрением для совершения покупок для дома без изменения целевой цены на жилье. Если вас устраивает сумма, которую вы запланировали потратить, придерживайтесь исходного бюджета.
- Если вы получили предварительное разрешение на меньшую сумму, чем вы планировали потратить на дом, поговорите с кредитором.Спросите, был ли какой-то конкретный фактор (например, ваш доход), который ограничивал сумму предварительного утверждения. Возможно, вам придется скорректировать ожидаемые цены на жилье.
- Будьте честны со своим агентом по недвижимости. Если вы не хотите, чтобы цена на дома была выше определенной, скажите об этом. Ограничение поиска — хороший способ не влюбиться в дом, который стоит больше, чем вы хотите потратить.
Если вам отказали в предварительном одобрении, не отчаивайтесь.
- Узнайте, почему вам отказали, чтобы понять, что делать, чтобы повысить свои шансы на получение ссуды в будущем.
- Попросите кредитора объяснить, почему вам отказали. Ваш кредитный рейтинг был слишком низким? Была ли в вашем кредитном отчете конкретная отрицательная информация?
- Попросите показать копию кредитной истории, которую использовал кредитор. Если кредитор использовал ваш кредитный рейтинг, чтобы отклонить ваш запрос на предварительное одобрение, он должен отправить вам уведомление с кредитным рейтингом, который он использовал для принятия решения, и инструкциями о том, как получить бесплатную копию вашего кредитного отчета.
- Если в вашем кредитном отчете есть ошибки, исправьте их.
- Если вам нужна помощь в повышении кредита, обратитесь к консультанту по жилищным вопросам, утвержденному HUD. Вы можете найти консультанта в Интернете или по телефону 1-800-569-4287.
3 распространенных ошибки при утверждении ссуды, совершаемые покупателями жилья
Многие агенты по недвижимости настаивают на том, чтобы каждое предложение о покупке сопровождалось письмом о предварительном одобрении ссуды или предквалификационном письме. К сожалению, эти буквы практически бесполезны, потому что несут очень небольшой вес. Как правило, в этих письмах об одобрении ссуды кредитор говорит, что предложение жилищного ссуды выглядит многообещающим, пока не будут подтверждены финансовые данные заемщика.
Итак, что в них хорошего? Проще говоря, письмо о предварительном одобрении кредита доказывает, что заемщик серьезно относится к покупке дома и имеет достаточно хороший кредитный рейтинг, чтобы претендовать на получение жилищного кредита, и это все.
Однако вы можете сделать так, чтобы ваше письмо о предварительном одобрении ссуды значило больше, и оно может дать продавцу веские причины принять ваше предложение. Или в письме о предварительном одобрении кредита продавцу могут быть указаны причины отклонить ваше предложение. Какое впечатление вы хотите произвести?
Ключевые выводы
- Письмо о предварительном одобрении ссуды предназначено для демонстрации того, что вы серьезно относитесь к покупке дома и имеете для этого средства.
- Письма с предварительным одобрением могут повлиять на принятие вашего предложения о покупке дома, но вы должны избегать основных ошибок.
- Убедитесь, что вы отправили письмо о предварительном утверждении точной суммы вашего предложения от известного кредитора, которое четко демонстрирует вашу квалификацию.
Ошибки предварительного одобрения обыкновенной ссуды
Последнее, что вы хотите сделать, — это передать продавцу боеприпасы, чтобы он отклонил ваше предложение или поощрил встречное предложение по более высокой цене.Вот распространенные ошибки предварительного одобрения кредита, которые могут отпугнуть вашего продавца.
Подача письма об одобрении ссуды от неизвестного кредитора
Листинговые агенты чувствуют себя более комфортно, если они знают кредитора, подготовившего письмо об одобрении кредита. Они могут нервничать, если количество кредитора неизвестно, потому что они не знают, будет ли кредитор действовать. В бизнесе есть ипотечные кредиторы-однодневки, а некоторые выдают ссуды заемщикам, которые не в их интересах.Они полагают, что к тому времени, когда заемщик будет готов к закрытию, у заемщика не будет другого выбора, кроме как выполнить новые условия, но многие заемщики вместо этого отказываются от закрытия.
Рассмотрите возможность предварительного утверждения квалифицированной ипотеки, которая представляет собой ипотеку со стабильными характеристиками, которые минимизируют риск.
Найдите кредитора, у которого есть опыт предоставления ссуд в вашем регионе. Ваш агент по недвижимости может порекомендовать кредиторов, с которыми он работал, а семья и друзья также могут быть хорошим подспорьем.Многие национальные кредиторы предлагают онлайн-ипотеку, но подумайте, комфортно ли вам это или вы бы предпочли кредитора с местными личными представителями.
Одной из основных проблем при работе с онлайн-услугами национальных кредиторов является выбор знающего оценщика. Национальные кредиторы могут не иметь личного опыта работы с выбранным ими оценщиком и могут нанять некомпетентного оценщика, который может испортить оценку и сорвать сделку. Однако, если они получили жилищные ссуды в вашем районе, у них могут быть надежные оценщики, к которым можно обратиться.
Отправка слабого письма о предварительной квалификации или предварительном одобрении
Предквалификационные письма различаются по формулировке, но в некоторых из них говорится, что ипотечный брокер или кредитный специалист получил от заемщика заявку на получение кредита. Период. Они могли или не могли просматривать кредитный отчет. В письмах также может быть указано, что нет гарантии, что кредитор предоставит ссуду.
С другой стороны, письмо о предварительном одобрении может указывать на то, что файл заемщика был передан на андеррайтинг и одобрен.Это означает, что кредит заемщика был рассмотрен и признан приемлемым, занятость заемщика подтверждена, а активы заемщика подтверждены.
Кредиторы используют эти два термина как взаимозаменяемые, поэтому самое главное, что в письме содержится достаточно информации, чтобы продавцы знали, что жилищный заем, скорее всего, будет получен. Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует поговорить с вашим агентом по недвижимости, чтобы определить, достаточно ли убедительно ваше предварительное квалификационное письмо или предварительное одобрение.
Подача письма о предварительном одобрении ссуды на сумму, превышающую цену вашего предложения
Работайте со своим кредитором, чтобы убедиться, что ваше письмо о предварительном одобрении отражает сумму, которую вы готовы предложить. Хороший кредитор будет работать с вами, чтобы адаптировать ваше письмо к вашему предложению. Если в письме о предварительном одобрении продавец узнает, что вы можете заплатить больше, чем цена предложения, продавец поймет, что вы можете заплатить больше, и может попытаться договориться о более высокой цене. Продавцу необходимо знать, что покупатель дома может позволить себе ипотеку, которую покупатель предлагает в предложении о покупке, и ни копейки больше.
План покупки вашей следующей квартиры [Decoded]
Когда я перешел к инвестированию в несколько семей, я не был уверен, что мне нужно сделать, чтобы заключить свою первую сделку. Я был хорошо знаком с покупкой домов на одну семью, но страх и сомнение зарождались во мне при одной мысли о покупке многоквартирного дома. Цель этой статьи — создать дорожную карту, которой вы будете следовать при заключении вашей первой многосемейной сделки. Я хочу, чтобы вы прочитали «7 шагов к успеху в сфере недвижимости».В этой статье рассматриваются действия, которые необходимо предпринять всем инвесторам в недвижимость, чтобы добиться успеха. В этой статье подробно рассказывается об инвестировании в несколько семей и представлена схема, которой вы должны следовать.
Позвольте мне обрисовать шаги, а затем опишу каждый шаг более подробно:
- Выбрать рынок / начать исследование
- Связаться с брокером
- Начать создание команды
- Начать анализ сделок
- 100-10-1. Проанализируйте 100 объектов недвижимости — сделайте ставку на 10 — приобретите 1.
- Написать письмо о намерениях
- Провести переговоры и начать получение финансирования
- Создать договор купли-продажи (Контракт)
- Провести комплексную проверку
- Повторное согласование — устранение любых необходимых ремонтов / проблем
- Закрыть
: Дорожная карта для покупки следующей квартиры
Выберите рынок
Большинство инвесторов, которые плохо знакомы с многоквартирным инвестированием, сосредотачиваются на сделке и уделяют очень мало внимания рынку.Мое внимание уделяется прежде всего рынкам, на которых наблюдается рост рабочих мест, рост домохозяйств и населения, а также благоприятная демография. Прочтите нашу статью об анализе рынков, чтобы узнать, как инвестировать в развивающийся рынок. Я бы предпочел инвестировать свое время и деньги в рынок, который демонстрирует признаки положительного роста. Вы можете получить прибыль от признательности, а также денежный поток, если вы инвестируете в рынок, который только начинает формироваться.
Связаться с брокерами
После того, как вы решили выйти на рынок, следующим шагом будет обращение к брокерам по недвижимости.Вы должны иметь базовые представления о демографии рынка. Брокер — это ключевой ресурс, чтобы узнать больше о рынке. Прочтите нашу статью о больших карманах, в которой описаны вопросы, которые вы должны задать брокеру, а также сценарий, который вы можете использовать при привлечении брокера. Брокер по операциям с недвижимостью — ключевой член команды, и большинство наших сделок заключается в сотрудничестве с ними.
Где вы найдете брокеров, специализирующихся на многоквартирных домах? Мы заскочим на Loopnet и узнаем, кто брокеры на конкретном рынке.Мы ищем брокеров, которые публикуют несколько сделок, связываемся с ними и начинаем устанавливать отношения. Не ждите, что брокер предложит вам потрясающую сделку в самом начале отношений. Постарайтесь установить взаимопонимание, сообщите брокеру, каков ваш бизнес-план, и постарайтесь лучше узнать рынок. Как только брокер освоится с вами и вашим бизнес-планом, он начнет отправлять вам сделки.
Создайте команду
Если вы собираетесь продолжить работу на этом рынке, следующим шагом будет создание команды.Ваш брокер по недвижимости должен помочь вам на этом этапе. Спросите брокера, есть ли у него какие-либо рекомендации для юриста, бухгалтера, компании по управлению недвижимостью, банкира и титульной компании для начинающих. Всегда идеально иметь команду, прежде чем вы начнете делать предложения. По нашей первой сделке в нашей команде был только поверенный. Мы были плохо подготовлены для продолжения этапа комплексной проверки и почти допустили несколько дорогостоящих ошибок. Отсутствие команды определенно тормозило нас и могло стоить нам больших денег.Мы изо всех сил пытались найти инспектора многоквартирного дома для проведения проверки и подрядчика, который дал бы нам смету на ремонт, который был необходим на участке.
В нашей следующей сделке мы были уверены, потому что в письме о намерениях мы смогли сообщить продавцу, какой банк мы использовали для финансирования, и у нас был член команды для проведения проверки собственности. Уровень стресса резко упал, как и время, необходимое для закрытия сделки. Наличие команды значительно упростило закрытие второй сделки и придало нам доверие со стороны брокера и продавца, что мы могли заключить сделку.
Начните анализировать сделки
Теперь самое интересное. Вам необходимо установить определенные параметры для ваших критериев покупки. При анализе сделки мы смотрим на три критерия: наличные деньги, максимальная ставка и коэффициент покрытия долга. Мы называем это частью нашей концепции «Право покупки». Мы создали калькулятор андеррайтинга сделок для анализа многоквартирных домов. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о программном обеспечении и о том, как быстро и точно проанализировать вашу следующую сделку. Как я упоминал ранее, не ожидайте, что первые несколько сделок принесут прибыль.Брокер проверяет ваши знания об андеррайтинге сделки и хочет знать, являетесь ли вы серьезным покупателем. Если сделка, которую он отправляет, не соответствует вашим параметрам, поблагодарите его и сообщите, почему сделка не работает для вас. Не заставляйте его ждать ответа. Получите это как можно скорее.
100-10-1
Мы верим в принцип 100-10-1, особенно для начинающих. 100 — это количество объектов, которые вам нужно будет проанализировать, чтобы найти 10, которые могут оказаться полезными, и вы закроете только одну из этих сделок.Теперь вы можете спросить себя: «Как я буду анализировать 100 сделок?» Сначала вам нужно будет проанализировать цифры, и, если сделка имеет смысл, вы углубитесь в свой анализ. Вам не нужно прыгать в машину и смотреть на сотню сделок. Что вам нужно, так это опыт анализа цифр, поиска стоимости и заключения сделки.
Это требует времени, когда вы только начинаете. К сожалению, большинство новичков уходят на этой ранней стадии, потому что не могут «найти» никаких сделок.Они там. Просто нужно знать, что и как их искать. Единственный способ — это практика и постоянное повторение.
Это число резко снизится по мере того, как вы приобретете опыт работы на рынке. По мере того, как вы набираетесь опыта, вы сможете сосредоточиться на определенных районах города, определенном размере собственности, определенных дополнительных характеристиках и т. Д. Вы сможете отказаться от многих сделок еще до того, как потратите время на их анализ. И у вас будут брокеры, которые будут предлагать вам сделки, потому что они будут знать, на какие сделки вы смотрите.Когда на рынке появляется «мама и папа», с нами связываются брокеры, потому что они знают, что мы мама и поп-короли.
Инвесторам становится все труднее находить сделки. Ставки капитализации сокращались последние пару лет, и деньги продолжают поступать в многоквартирный сектор. Жизненно важно создавать и поддерживать отношения с брокерами на вашем рынке.
Письмо о намерениях (LOI):
Как только вы обнаружите эту неуловимую сделку, пора написать письмо брокеру, в котором сообщается о своем намерении приобрести недвижимость.Вот образец письма о намерениях, которое мы используем:
Брокер
Адрес
RE: Письмо о намерении приобрести квартиру
Я хочу сделать предложение о покупке жилого комплекса «Квартиры», расположенного в __________. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями ниже относительно покупки недвижимости:
1. Имущество: Квартиры, расположенные по адресу ______________________
Покупатель: ABC LLC
Цена: $ 6 400 000
Задаток: 100 000 долларов США при заключении договора купли-продажи.
Комплексная проверка: 30 дней
Финансирование: 30 дней; Процентная ставка 4,25%, амортизация 25 лет, первоначальный взнос 20%; Финансирование через банк
Закрытие: 30 дней после истечения периода должной осмотрительности
Другие условия: Продавец и Покупатель оплачивают половину стоимости полиса страхования титула и налогов на передачу права собственности. Договор купли-продажи должен быть согласован и заключен после подписания настоящего Письма о намерениях. Имущество должно быть передано бесплатно и без каких-либо залогов от предыдущего владения.
С уважением,
Джейк и Джино
В письме о намерениях излагаются основные условия сделки между двумя сторонами. Задача письма — изложить основные условия до начала переговоров и предложить дорожную карту. Письмо может быть как обязательным, так и необязательным. Наше письмо о намерениях не имеет обязательной силы (не имеет юридической или обязательной силы), и мы стараемся включить все важные положения, которые будут обсуждаться в сделке.
Провести переговоры и начать получение финансирования
После того, как продавец получит LOI, у него есть два варианта.Он может либо принять условия, либо возражать своими собственными условиями. Обычно между двумя сторонами происходит обмен мнениями, прежде чем покупатель принимает условия. Когда я отправляю покупателю LOI, я обычно устанавливаю крайний срок для ответа. Я не хочу, чтобы покупатель ходил по магазинам вокруг моего предложения. Я ищу быстрый ответ, чтобы я мог противостоять и как можно быстрее прийти к соглашению.
Если у вас есть возможность иметь в своей команде банкира, сейчас самое время показать ему сделку и спросить, сможет ли он профинансировать сделку.Я рекомендую искать как минимум три источника финансирования сделки. В их число входят местные банки, кредитные союзы, региональные банки и ипотечные брокеры. Я предпочитаю использовать местные банки, потому что они лучше понимают местный рынок и с ними намного проще работать, особенно при вашей первой сделке.
Заключить договор купли-продажи
Этот день наконец настал. Продавец согласен с условиями, пора составлять договор. Отправьте LOI своему адвокату и попросите его составить договор.Я предпочитаю составлять договор, потому что хочу контролировать формулировку договора. Контракт должен отражать все моменты, обсуждаемые в ходе переговоров, и включать все условия в LOI.
Выполнение комплексной проверки
После подписания контракта начинается отсчет времени для проведения комплексной проверки. У покупателя есть определенные сроки для проведения комплексной проверки. Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с нашей трехэтапной концепцией комплексной проверки. Мы стараемся выделить тридцать дней на комплексную проверку и еще тридцать дней на обеспечение финансирования.На этом важном этапе жизненно важно доверять, но проверять все, что вам сказал продавец. Пришло время выявить любые проблемы и обсудить их с продавцом.
Повторные переговоры
Если комплексная проверка не выявила никаких проблем, пора закрыть сделку. С другой стороны, если финансовые показатели неверны или если проверка выявила проблемы с имуществом, сейчас самое время заняться ими. Специалисты по недвижимости используют термин «повторная сделка», когда покупатель возвращается к продавцу и просит уступку.Например, если покупатель обнаружил крышу, которую необходимо заменить, сейчас самое время попросить продавца либо заменить ее сам, либо предоставить кредит при закрытии для ремонта.
Просите только разумных и справедливых уступок. Вы не хотите, чтобы вас на своем рынке называли ретрейдером. Брокеры не воспримут вас всерьез и не захотят иметь с вами дело.
Закрыть
День наконец настал. Чувство страха переполняет вас, и чувство сомнения начинает закрадываться.Вот что я чувствовал во время нашего первого закрытия. Джейк признался мне, что не спал в ночь перед нашими первыми четырьмя сделками. Осталось только подписать договор и забрать собственность. СЕЙЧАС тяжелая работа только начинается.
Удачи!
Задача
Прочтите всю структуру и статьи, которые упоминались повсюду. Как только вы освоитесь с дорожной картой, это станет рутиной. Как и во всем остальном в жизни, практика ведет к совершенству. Отправляйтесь туда, выберите рынок, пообщайтесь с брокерами и начните свое путешествие в многосемейное инвестирование!
Вот образцы писем с предложениями для победы в торгах
Примечание редактора. Правила в отношении сопроводительных писем могут различаться в зависимости от штата.Обязательно ознакомьтесь с местным законодательством, чтобы узнать, можно ли использовать сопроводительное письмо.
Когда на один дом поступает несколько предложений, письма с предложениями могут быть определяющим фактором, при выборе которого продавец выбирает покупателя. И учитывая сегодняшнюю нехватку жилья, не стоит пренебрегать важностью написания искреннего и искреннего письма о том, почему владение этим домом важно для вашего будущего. В конце этой статьи у нас есть три образца писем с предложениями.
Будь то будущий дом, в котором вырастет первенец, в или в нескольких милях от ваших родителей, сообщите покупателю, почему именно этот дом идеально подходит для вас.
Анджела Бао, риэлтор в ERA iRealty в Плано, штат Техас, недавно изложила в блоге HousingWire советы о том, как покупатели могут выиграть войну торгов против предложений, полностью оплаченных наличными, указав на важность сопроводительного письма.
«Когда у вас есть продавец, который привязан к своей собственности и заинтересован в том, чтобы она перешла к нужному покупателю, персонализированное письмо может стать стратегическим преимуществом, которое принесет вам выигрышную ставку», — сказал Бао.
Больше для энтузиастов недвижимости
«Во многих случаях предложения за наличные делают инвесторы, которые хотят либо перевернуть дом, либо превратить его в арендуемую собственность.Если вы пара, которая хочет создать семью в этом доме, заявление об этом намерении в письме может вызвать эмоциональную реакцию продавца и закрыть сделку в вашу пользу », — сказал Бао.
Несколько лет назад HousingWire опубликовал статью под названием «Вот образец сопроводительного письма, которое поможет обезопасить дом мечты вашего клиента».
Несмотря на то, что образец письма с предложением для дома в статье все еще актуален, HousingWire попросил Бао, вместе с парой других риэлторов, прислать больше примеров сопроводительных писем.
Поскольку войны заявок все еще очень распространены на рынке, мы надеемся, что эти примеры могут послужить ориентиром для написания своих собственных.
Три примера приведены ниже. Щелкните, чтобы увеличить письмо.
Пример 1:
Нажмите здесь
Пример 2:
Нажмите здесь
Пример 3:
Нажмите здесь
Сколько времени нужно, чтобы купить дом?
В эпоху доставки на следующий час мы все привыкли к транзакциям, которые выполняются в несколько кликов.Однако покупка дома требует гораздо больше времени, больше подписей и больше ожидания. Понимание процесса покупки жилья может помочь вам составить реалистичное представление о том, сколько времени нужно, чтобы купить дом и получить ключи от вашего нового дома.
Сколько времени нужно, чтобы купить дом? Пошаговое руководство
По данным компании Ellie Mae, занимающейся данными ипотечного кредитования, среднее время закрытия кредита на покупку дома составляло 56 дней по состоянию на декабрь 2020 года. Рынок недвижимости был очень загружен, процентные ставки колебались около 3 процентов, и многие рассматривали новые варианты после пандемии.
Пока вы ищете новое место, чтобы позвонить домой, вот краткое изложение того, что вам нужно сделать:
1. Получите предварительное разрешение
Если вы спрашиваете себя: «Сколько времени нужно, чтобы купить дом? ? », Один из способов сократить сроки — получить предварительное одобрение на ипотеку. Предварительное одобрение показывает, что вы серьезно относитесь к покупке дома, и подтверждает, сколько вы можете взять взаймы. Ипотечный кредитор обычно запрашивает информацию о ваших активах, доходах и кредитной истории, чтобы оценить, что они готовы предоставить вам в ссуду на покупку дома.
При предварительном одобрении вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, в которой будет указана сумма кредита, процентная ставка и другие детали кредита. Также важно сравнивать варианты. Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует получать оценки ссуд как минимум от трех разных кредиторов.
Перед тем, как начать процесс предварительного утверждения, вам необходимо подумать о том, как вы будете выглядеть в глазах кредитора. Есть ли у вас какие-либо ошибки в вашем кредитном отчете? У вас большой остаток на кредитной карте? Думайте о процессе предварительного утверждения как о возможности показать себя с лучшей стороны.Кредиторы должны быть уверены в том, что вы будете ответственным заемщиком.
Вот общий график того, что вам нужно подготовить перед подачей документов для предварительного утверждения ипотеки:
- По крайней мере за 6 месяцев до — Вы захотите начать копить на авансовый платеж (если у вас нет t уже), чтобы вы могли показать кредитору, что у вас есть средства для покупки дома. Кроме того, постарайтесь получить полную картину своего финансового положения, проверив свой кредитный отчет и рейтинг.Кредиторы изучат вашу кредитную историю (и, соответственно, ваш кредитный рейтинг), чтобы узнать, насколько вы кредитоспособны. Понимание того, что сейчас содержится в вашем отчете, даст вам возможность повысить свой кредитный рейтинг, если это необходимо. Затем, когда придет время получить предварительное одобрение, у вас будет больше шансов получить более высокую ставку.
- За 3-5 месяцев до — В течение этого времени избегайте брать каких-либо новых ссуд или вносить другие серьезные изменения, такие как смена места работы. Это может повлиять на ваше право на получение ссуды.Кредиторы смотрят на ваше отношение долга к доходу, или DTI, например, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе управлять своими ежемесячными платежами. Вам нужно сохранить статус-кво в отношении ваших финансов, доходов и работы, чтобы избежать задержек с одобрением кредита.
- За 1-2 месяца до — это хорошее время, чтобы выяснить, какие документы вам нужно будет отправить для предварительного утверждения. Документы обычно включают недавние квитанции о выплате заработной платы, налоговые декларации за два года и банковские выписки за два месяца.
2. Найдите дом
Получив предварительное одобрение, можно приступить к фактическому процессу покупки или, по крайней мере, к процессу просмотра. После того, как вы предварительно одобрили ипотеку, вы можете начать поиск дома, поскольку знаете, сколько дома вы можете себе позволить. На этом этапе вы можете работать с агентом по недвижимости и посещать дни открытых дверей.
3. Сделайте предложение
Как только вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент по недвижимости поможет вам разместить предложение.Ваш агент поможет вам сделать конкурентоспособное предложение, соответствующее ценам на жилье в вашем районе и отражающее ваши интересы. Предложение также будет включать в себя непредвиденные обстоятельства, которые помогут защитить вас, если вам в конечном итоге придется отказаться от предложения.
В зависимости от вашего рынка, ваш агент может также порекомендовать вам написать продавцу личное письмо, в котором заявите о вашем интересе к дому. Это письмо будет отправлено вместе с вашим предложением.
Обратите внимание: если вам посчастливилось сделать предложение, полностью состоящее из наличных денег, вы можете сократить время на закрытие сделки.Без необходимости обеспечения финансирования вам не придется иметь дело с финансовым учреждением и обратно. Однако даже операции с наличными деньгами требуют некоторого ожидания, так как продавец прорабатывает все детали и документы, так что имейте это в виду.
4. Перейдите к заключению контракта и внесите задаток
Если ваше предложение будет принято, вы перейдете к заключению контракта, и вам потребуется внести задаток, который представляет собой сумму денег, которую вы вкладываете «в добросовестность », чтобы убедить продавца в том, что вы серьезно относитесь к покупке.Думайте об этом как о еще одном сигнале о том, что вы готовы сделать всю работу, чтобы фактически закрыть дом.
5. Запланировать домашний осмотр
Если ваше предложение принято, следующим шагом для вас будет запланировать домашний осмотр. В зависимости от законов вашего штата осмотр дома обычно необходимо завершить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи.
Однако, если после осмотра дома возникнут какие-либо серьезные проблемы, может потребоваться больше времени, чтобы договориться о ремонте или кредитах продавца.
«Там, где я живу, во многих домах все еще есть септики, которые необходимо проверить перед продажей дома», — говорит Дженнифер Мэттсон, агент по недвижимости из группы продаж дома Майка Куэла из eXp Realty в Массачусетсе. «У меня был один дом, где нужно было установить новый резервуар, и это отложило закрытие еще на три недели».
6. Переждать процесс закрытия
На этом этапе процесса вы можете ожидать, что вам придется немного подождать, пока ваш кредитор переводит ссуду на андеррайтинг.В это время вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию для вашего кредитора, чтобы погасить ваш кредит, чтобы закрыть, и кредитор закажет оценку для оценки стоимости дома.
В зависимости от типа ссуды, которую вы берете, это может занять немного больше времени из-за типов оценок и необходимых документов.
«Несмотря на то, что покупатель уже может быть предварительно одобрен для финансирования, после того, как предложение на недвижимость принято, дом оценивается, чтобы увидеть, можно ли его профинансировать», — объясняет Мэттсон.«Кредитор должен выполнить ряд шагов, чтобы убедиться, что это хороший риск для него».
Например, ссуда на покупку FHA (61 день до закрытия, согласно последним данным Элли Мэй) или ссуда на покупку VA (60 дней до закрытия) может занять несколько дополнительных дней, чтобы получить окончательное одобрение из-за необходимой дополнительной документации .
Если после получения предварительного одобрения в вашем финансовом положении произошли серьезные изменения, ваш кредит также может быть задержан.
Как только ваша ипотека будет одобрена, ваш кредитор предоставит вам копию вашего заключительного раскрытия информации по крайней мере за три рабочих дня до даты закрытия.В заключительном раскрытии перечисляются все детали кредита, комиссии и условия, а также то, что вам нужно будет оплатить в связи с заключительными расходами для завершения покупки.
7. Подпишите закрывающие документы и получите ключи
Наконец, после всей этой работы наступит день закрытия, и вам нужно будет подписать небольшую гору документов. Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, если вы не включили эти расходы в ссуду. Скорее всего, вам придется расплачиваться кассовым чеком, поскольку личные чеки обычно не допускаются.
Сколько времени занимает этот последний шаг? Это варьируется, но вы должны запланировать потратить не менее двух часов на обработку всех документов.
Как избежать задержек при покупке дома
Значительная часть продаж, идущих по контракту, сталкивается с задержками. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), существует широкий спектр потенциальных проблем, которые могут стать камнем преткновения, в том числе:
- Покупатель испытывает проблемы с получением финансирования.
- Отчет об оценке возвращается со значением, не соответствующим условиям кредита.
- Отчет об осмотре дома указывает на необходимость серьезного ремонта.
- Есть проблемы с титулом / документом.
- Есть проблемы со страхованием от опасностей и наводнений.
- Покупатель теряет работу.
Причина задержек №1 связана с проблемами финансирования со стороны покупателя. Фактически, как сообщает НАР, 26 процентов задержек были вызваны проблемами с финансированием.
Чтобы процесс продолжался, считайте сообщения от вашего кредитора своим главным приоритетом.Если ваш кредитор запрашивает дополнительную документацию о вашем доходе или занятости, ответьте как можно быстрее.
Последнее простое правило, которое поможет сделать процесс максимально безболезненным: чем раньше вы начнете улаживать свои финансы и получить предварительное одобрение, тем больше вероятность, что у вас будет относительно гладкая и быстрая транзакция.
Подробнее:
Как купить дом | Шаги к покупке дома
Покупка дома может быть увлекательной.Вы мечтаете о кухне, достойной высокой кухни, или о мужской пещере в подвале, но прежде, чем вы даже задумаетесь, какие именно особенности вам нужны, вам предстоит провести много исследований.
Сначала зайдите в Интернет и посмотрите дома, выставленные на продажу в вашем районе. Вы можете использовать наш DaymarkRealty.com или любой веб-сайт, предоставляющий услугу множественного листинга. Если вы видите домики, которые вам нравятся — отлично! Если нет, подождите несколько дней и посмотрите, появятся ли новые объявления. Теперь проверьте цены. Если они в значительной степени соответствуют вашим ожиданиям, отлично! Если они заставляют ваше сердце биться чаще, а живот болит, мы рекомендуем сэкономить немного денег и попробовать еще раз позже, пересмотрев свой список обязательных вещей или поискав идеальный дом в другом месте.В сфере недвижимости вы платите больше за отапливаемую жилую площадь, поэтому попробуйте изменить минимальную площадь в квадратных футах, если вы не можете найти что-либо в своем ценовом диапазоне.
Следующий шаг: попотеть в деталях. Выясните, каким может быть ваш общий ежемесячный жилищный бюджет. Оцените стоимость страховки домовладельцев по вашей цене и ваш вероятный налог на недвижимость. Вставьте эти оценки в один из многих калькуляторов домовладельцев в Интернете. Позволит ли ваш доход заплатить такую цену? Вы не должны тратить более 30% своего ежемесячного бюджета на жилье.
Теперь проверьте свой кредитный рейтинг. Если вы вовремя оплачиваете счета, ссуды и кредитные карты, все будет в порядке. Если нет, и ваша оценка упала ниже 650 или около того, у вас могут возникнуть проблемы с получением ипотеки. Это подходящее время, чтобы связаться с кредитным специалистом о возможностях, выходящих за рамки обычной ипотеки, или поговорить с одним из представителей нашего филиала о нашей бесплатной кредитной консультации.
Еще игра? Будьте готовы и осведомлены о том, что выделяется кредиторами, например о ваших активах, валовом доходе и текущих счетах.Вы готовы сделать покупку для получения ипотеки. Да это правильно. Лучше всего подать заявку на предварительное одобрение ипотечной ссуды до того, как вы остановитесь на конкретном доме. Точное знание того, что вы можете себе позволить, поможет сфокусировать ваш поиск; и имея в руках это предварительное одобрение, вы сможете быстро двигаться, как только появится нужный дом. Источников ипотеки предостаточно — кредитные союзы, банки, национальные кредитные компании. Coastal прилагает все усилия, чтобы предложить вам самые конкурентоспособные ставки с минимально возможными затратами на закрытие сделки, поэтому обязательно поговорите с одним из наших кредитных специалистов, прежде чем принять решение.
Хорошо, теперь вы можете серьезно относиться к туристическим домам. Выберите агента по недвижимости, который имеет опыт работы в интересующих вас городах или районах. Также помните, что листинговые агенты представляют финансовые интересы продавца, а не покупателя. Вы можете найти агента опытного покупателя в Daymark Realty, которая полностью принадлежит Coastal и предлагает участникам 500 долларов на покрытие их расходов.