Аванс при покупке квартиры образец: Образец Договора об авансе за квартиру

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут покупать дома с меньшими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.

Если вы выбираете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.

Подтвердите новую ставку (24 сентября 2021 г.)

15 умных способов внести первоначальный взнос за аренду недвижимости

11.Кредитные карты

Хорошо, получение наличных с кредитных карт — одна из наиболее рискованных тактик в этом списке. Но это все еще вариант.

Преимущества использования кредитных карт для внесения авансового платежа включают скорость (он происходит мгновенно) и гибкость (вы можете погашать его так быстро или медленно, как вам нравится). Огромный, неповоротливый недостаток «слон в комнате»? Это дорого.

Персональные кредитные карты обычно взимают три или четыре «балла» или процентов вперед в виде комиссии за выдачу наличных.Затем идет процентная ставка, которая обычно находится в диапазоне 16–24%.

Это много.

Но никто не говорит, что вам нужно использовать личные кредитные карты. Вместо этого используйте услугу бизнес-кредитования, такую ​​как Fund & Grow, чтобы открыть комбинированные бизнес-кредитные карты и линии на сумму от 100 000 до 250 000 долларов, на которые вы претендуете как инвестор в недвижимость. Они найдут вам карты с 0% начальной годовой процентной ставкой в ​​течение первых 12-18 месяцев, что сэкономит вам деньги на процентах. Затем они покажут вам, как расплачиваться с вашими корпоративными кредитными картами титульным компаниям, чтобы не платить аванс наличными.

Имейте в виду, что кредитные карты не подходят, если вы берете в долг обычную ипотеку, поскольку это предполагает заимствование денег для покрытия первоначального взноса.

Кредитные карты могут быть быстрым и гибким источником для внесения первоначального взноса на инвестиционную недвижимость. Предлагаем вашему вниманию дополнительную информацию о том, как использовать кредитные карты для покупки недвижимости. Я сделал это сам, и на самом деле это сработало очень хорошо.

12. Погасите задолженность по кредитной карте

Двигаясь в обратном направлении, вы можете погасить задолженность по кредитной карте, чтобы высвободить больше своего ежемесячного дохода для сбережений и инвестиций.

Как упоминалось выше, задолженность по кредитной карте обходится дорого. Слишком дорого — если у вас есть задолженность по кредитной карте, это должно быть вашим первым приоритетом, поскольку вы вряд ли получите более высокую прибыль от своих инвестиций, чем те, которые вы платите в качестве процентов компаниям, выпускающим кредитные карты.

Если у вас есть задолженность по кредитной карте, погасите ее, прежде чем инвестировать в недвижимость, акции или что-либо еще. Как только вы избавитесь от этой обезьяны, вы можете начать активно направлять деньги, чтобы сэкономить минимальный первоначальный взнос для инвестиционной собственности.

13. Продажа недвижимости другим инвесторам

Знакомы с бизнес-моделью оптовой продажи недвижимости?

Предпосылка проста: вы находите хорошие сделки, а затем передаете их другим инвесторам — за вознаграждение. Например, вы нашли недвижимость стоимостью 75 000 долларов как есть (и, скажем, 150 000 долларов после ремонта), которую владелец готов продать за 50 000 долларов. Вы заключаете контракт на 50 000 долларов и продаете контракт другому инвестору за 60 000 долларов.

Вы получаете маржу в размере 10 000 долларов без необходимости передачи права собственности на недвижимость, продавец получает желаемую быструю продажу за 50 000 долларов, а ваш покупатель получает собственность за 75 000 долларов за 60 000 долларов. Это победа для всех.

Но для оптовой торговли требуются два важнейших набора навыков: поиск отличных внебиржевых сделок и составление списка покупателей, инвесторов в недвижимость, которые смогут вмешаться и взять на себя контракты. Слишком многие начинающие инвесторы в недвижимость считают оптовую торговлю простым способом начать работу, поскольку она не требует большого капитала.

Однако оптовая торговля трудозатратна. Это лот и работ, чтобы найти эти сделки достаточно хорошими для оптовой продажи с приличной маржой и составить список надежных покупателей. Хорошие новости? Эти навыки хорошо подходят для реального инвестирования в недвижимость и пригодятся вам, когда вы начнете инвестировать для себя.

Ознакомьтесь с нашим обзором инструментов для инвестирования в недвижимость Propstream, которые значительно упрощают поиск внебиржевых сделок.

14.Починить и перевернуть дом

Еще один способ привлечь капитал для первоначального взноса, необходимого для сдачи в аренду собственности, — это перевернуть один или два дома перед покупкой в ​​долгосрочную аренду.

«Но подождите секундочку! Чтобы купить недвижимость, нужно внести первоначальный взнос! »

Есть. Но не обязательно столько одного; вы можете перевернуть более дешевую недвижимость, чтобы получить первоначальный взнос за аренду более дорогой недвижимости. А некоторые кредиторы (например, LendingOne) покрывают 90% покупной цены, если недвижимость оценивается хорошо, оставляя вам меньший первоначальный взнос за возврат.

Конечно, деньги понадобятся и на ремонт. Несмотря на то, что кредиторы, такие как LendingOne и Patch of Land, покрывают 100% ваших затрат на ремонт, вам все равно необходимо сначала вносить деньги для каждого розыгрыша, прежде чем кредитор возместит их (на основе графика розыгрыша).

Ссуды в твердой валюте также являются полезным инструментом для сальто. Прочтите здесь о плюсах и минусах и использовании кредитов в твердые деньги.

15. Рефинансирование после ремонта: BRRRR

Метод BRRRR — это аббревиатура от слов «купить, отремонтировать, арендовать, перефинансировать, промыть и повторить».(Хорошо, значит, там где-то есть пятая R. Неважно.)

При рефинансировании после ремонта недвижимости вы можете вернуть свои первоначальные деньги, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса для следующей сдачи в аренду. Таким образом, вам действительно нужно сэкономить только первый авансовый платеж, потому что вы можете продолжать использовать одни и те же деньги снова и снова для покупки новой недвижимости.

Кроме каждой недвижимости, которую вы добавляете в свое портфолио, вы также увеличиваете свой ежемесячный доход. Это поможет вам увеличить свой доход, чтобы вкладывать все больше и больше денег в каждую последующую сделку, помогая вам расширяться в более крупные и прибыльные инвестиционные объекты.

Вы можете использовать кредиторов, таких как LendingOne, Patch of Land или кредитора с твердыми деньгами, для первоначальной покупки и ремонта, а затем рефинансировать долгосрочную ипотеку с помощью LendingOne, Visio или другого кредитора, предоставляющего долгосрочную аренду.

Изначально так я построил свой арендный портфель. Это классическая стратегия не зря!

Последнее слово

У инвесторов в недвижимость есть множество вариантов повышения минимального первоначального взноса, необходимого для инвестиционной собственности.

И хотя я призываю вас проявлять творческий подход, я также предостерегаю вас не перенапрягаться. Кредитное плечо — невероятное преимущество для инвестирования в недвижимость, но оно сопряжено со своими рисками.

В начале своей карьеры я слишком быстро купил слишком много сдаваемой в аренду недвижимости. К тому времени, когда я понял, что сделал, я уже умножил свою ошибку, купив десять объектов недвижимости, все с максимальным использованием заемных средств и с отрицательным денежным потоком.

Вот почему мы тратим так много времени на то, как рассчитать денежный поток от сдачи в аренду, и визуализировать, как работает денежный поток от недвижимости.Именно поэтому мы изо всех сил старались создать бесплатный калькулятор денежного потока от сдачи в аренду, чтобы помочь вам спрогнозировать доходность, денежный поток и расходы.

Не стесняйтесь использовать и комбинировать описанные выше тактики по мере необходимости, чтобы получить следующий авансовый платеж за аренду недвижимости. Просто будьте осторожны, предварительно оценив свои денежные потоки, и убедитесь, что вы не откусываете больше, чем можете позволить себе прожевать.

Больше статей об инвестировании в недвижимость

Расторжение договора аренды | Библиотека народного права Мэриленда

Иногда арендаторы хотят или должны расторгнуть договор аренды.Прекращение аренды означает прекращение аренды до даты ее прекращения. Аренда — это обязательный договор между арендодателем и арендатором. Закон Мэриленда требует, чтобы арендная плата ограничивала штрафы за просрочку платежа до 5% от ежемесячной арендной платы, но в тех областях, где закон не налагает ограничений, арендодатель и арендатор могут заключить собственное соглашение. Это касается досрочного расторжения договора аренды.

В некоторых письменных договорах аренды есть раздел, позволяющий арендаторам отказаться от договора аренды.Например, некоторые договоры аренды содержат раздел, позволяющий арендатору, желающему досрочно прекратить договор аренды, уплатить сумму, эквивалентную арендной плате за два месяца до переезда, и направить письменное уведомление о дате переезда за шестьдесят дней. Тогда договор аренды будет расторгнут.

Если арендатор хочет расторгнуть договор аренды, в котором нет раздела об отмене, закон Мэриленда разрешает досрочное расторжение договора аренды только при определенных обстоятельствах. К ним относятся определенные ситуации, когда продолжение аренды становится серьезным испытанием для арендатора, и определенные ситуации, когда арендатор был призван на военную службу.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.1

Мэриленда также разрешает досрочное прекращение аренды жилья при определенных медицинских обстоятельствах с согласия врача.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.2

Если вы не соответствуете ни одному из этих условий, вы можете попытаться заключить соглашение о досрочном прекращении с вашим арендодателем.

Q — «Я подписал договор аренды утром. В тот же день я попросил расторгнуть договор аренды.Хозяин отказался. Разве закон не дает мне времени передумать? »

A — Нет. Закон не дает вам времени передумать. (Закон Мэриленда, разрешающий трехдневный период расторжения контракта, распространяется только на деятельность продавцов на дому, членство в клубах здоровья и определенные кредитные операции.)

Q — «Мы с арендодателем подписали договор аренды, но я еще не въехал. Арендодатель нашел человека, который готов платить больше за аренду, и сказал мне, что я могу вернуть свои деньги, но не могу въехать.Может ли домовладелец сделать это со мной? »

A — Нет. Арендодатель нарушит свое обещание, данное вам в договоре аренды. Если домовладелец откажется позволить вам переехать в собственность, вы можете подать в суд за нарушение соглашения о спокойном наслаждении и получить компенсацию, включая разницу между тем, что вам теперь нужно платить в качестве арендной платы в другом месте, и тем, что вы заплатили бы. Аренда по расторженному договору аренды.

Q — «Могу ли я расторгнуть договор аренды, если руководство не поддерживает надлежащий уход за недвижимостью?»

A — Ответ в том, что это зависит от обстоятельств.Если собственность находится в таком плохом состоянии, что жить в ней больше нельзя, арендатор может обратиться в Окружной суд в соответствии с Законом об условном депонировании аренды (и в городе Балтимор, в соответствии с Гарантией пригодности для проживания) и потребовать от судьи аннулирования права проживания. арендовать. Кроме того, если арендатор освобождает собственность из-за суровости условий, арендатор может подать в суд на арендодателя о конструктивном выселении и потребовать от суда аннулирования договора аренды и возмещения арендатору денежного ущерба. Средства правовой защиты, такие как условное депонирование аренды, гарантия пригодности для проживания и конструктивное выселение, несколько сложны, и рекомендуется обратиться за помощью, прежде чем пытаться использовать их в суде.Бюро юридической помощи (для клиентов, имеющих право на доход), Служба волонтеров штата Мэриленд (для клиентов, имеющих право на получение дохода) или частный поверенный могут предоставить вам более подробную информацию с учетом вашей конкретной ситуации.

Обычно, если домовладелец плохо обслуживает недвижимость, вы должны подать жалобу местному жилищному инспектору и направить домовладельцу письмо заказным письмом с указанием предметов, которые вы хотите отремонтировать. Если жилищный инспектор выдает уведомление о нарушении, а домовладелец не устраняет проблему в разумные сроки, вы можете обратиться в суд.Если требуемый ремонт значительный, вы можете подать иск об условном депонировании арендной платы, прося суд разрешить вам вносить арендную плату на счет условного депонирования в суде (а не напрямую арендодателю) до тех пор, пока ремонт не будет завершен. В городе Балтимор вы также можете подать заявление о гарантии пригодности для проживания. Суд может даже распорядиться о снижении арендной платы на тот период времени, когда домовладелец не произвел ремонт.

Q — «Меня постоянно беспокоят шумные арендаторы, а домовладелец отказывается исправить ситуацию.Это основание для расторжения договора аренды? »

A — Это может быть основанием для расторжения договора аренды, если вы уведомили арендодателя о проблеме, предоставили возможность решить проблему, но проблема все еще сохраняется. Во всех договорах аренды в Мэриленде домовладелец заключил соглашение, называемое соглашением о спокойном наслаждении, чтобы его / ее арендуемая собственность была безопасным и тихим местом для проживания. Если другие жильцы беспокоят вас своим шумом, вам следует письменно связаться с домовладельцем и сообщить о ситуации, указав, когда жильцы вас побеспокоили, и характер причиненных неудобств.Затем вы должны дать домовладельцу разумное время для исправления ситуации. Если арендодатель связывается с арендаторами по поводу шума, но арендодатели добровольно не прекращают беспокоить вас, арендодатель может быть обязан отправить арендаторам уведомление об освобождении из-за нарушения договора аренды. Если арендаторы не уедут и не перестанут беспокоить вас, домовладелец должен будет подать на арендаторов в суд за нарушение договора аренды. Этот процесс может занять несколько месяцев. Вы должны дать домовладельцу хотя бы столько времени, чтобы исправить ситуацию.Однако, если по прошествии разумного времени домовладелец не переехал, чтобы освободить жильцов, вы можете подать иск в районный суд в связи с тем, что арендодатель не обеспечил спокойное пользование помещением. Затем вы можете решить остаться в собственности и получить денежную компенсацию или попросить суд расторгнуть договор аренды и присудить компенсацию для покрытия расходов на переезд. Очевидно, что исход дела будет зависеть от вашей способности доказать ситуацию. Это, безусловно, менее рискованная процедура, чем переезд и последующее обоснование конструктивного выселения либо в иске, который вы подаете против арендодателя, либо в качестве защиты от иска арендодателя о потерянной арендной плате.Однако, если вы сочтете невозможным продолжить аренду из-за условий в собственности или из-за нарушения вашего спокойного отдыха, вы можете переехать и заявить, что вас выселили конструктивно.

Q — «Меня перевели на некоторое расстояние, и добираться на работу занимает слишком много времени. Разрешает ли закон расторгнуть договор аренды? »

A — Вы по-прежнему связаны договором аренды, если в договоре аренды не предусмотрено досрочное прекращение его действия в связи с перемещением по месту работы. В некоторых договорах аренды есть специальный раздел, посвященный этой проблеме, но во многих нет.Например, некоторые договоры аренды позволяют расторгнуть договор аренды, если вы смените место работы на место, находящееся более чем в пятидесяти милях от вас.

Q — «Я служу в армии и находился в другой части страны. Могу ли я расторгнуть договор аренды?

A — Закон Мэриленда разрешает человеку, находящемуся на действительной военной службе, получившему временный приказ на срок более трех месяцев или приказ о постоянной смене станции, прекращать аренду, предоставив письменное уведомление и подтверждение назначения.Арендатор, предоставивший надлежащее уведомление, будет нести ответственность за арендную плату не более чем за 30 дней и расходы на ремонт любого ущерба, нанесенного помещению по вине арендатора.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.1

Q — «Я покупаю дом. Могу я расторгнуть договор аренды? »

A — Вы все еще можете быть обязаны за упущенную арендную плату. Поскольку немногие арендаторы могут согласовать окончание аренды с покупкой дома, если вы не достигнете соглашения с арендодателем или в вашем договоре аренды не будет раздела об отмене, вы будете нести ответственность за арендную плату, которая причитается за остаток аренды.Однако арендодатель должен добросовестно попытаться сдать недвижимость в аренду кому-либо еще после вашего отъезда, чтобы уменьшить сумму арендной платы, которую арендодатель теряет. Если арендодатель арендует недвижимость после вашего отъезда и до истечения срока аренды, вы будете нести ответственность за арендную плату до момента новой аренды, а также за любые расходы, понесенные арендодателем в связи с необходимостью снова сдавать недвижимость в аренду. Эти расходы могут включать, например, стоимость рекламы. Кроме того, если новые арендаторы не платят арендную плату в течение времени, оставшегося в соответствии с вашим первоначальным договором аренды, вы также можете нести ответственность за потерю арендной платы.

Q — «Мне нужно разорвать договор аренды, чтобы найти более дешевую квартиру. Я потерял работу и просто не могу позволить себе оставаться в квартире. Что будет? »

A — У вас могут возникнуть проблемы с получением другой квартиры, если ваш новый арендодатель свяжется с текущим арендодателем. Поскольку арендодатель может возложить на вас ответственность за платежи по договору аренды до тех пор, пока он не найдет нового арендатора, потенциальный арендодатель может задаться вопросом, можете ли вы позволить себе платить как старую, так и новую арендную плату.Даже если вы найдете новую арендную плату, первоначальный арендодатель может подать на вас в суд за упущенную арендную плату, а также расходы на поиск нового арендатора. Кроме того, о судебном решении против вас может быть сообщено в кредитное агентство. Если вы работаете или когда вы устраиваетесь на работу, домовладелец, у которого есть судебное решение против вас, может поднять вашу заработную плату. Однако, если вы больше не можете позволить себе платить за аренду, вы можете попытаться договориться об отмене договора аренды со своим арендодателем.

Q — «Какова ответственность арендодателя, если арендатор расторгает договор аренды?»

A — Арендодатель должен приложить разумные усилия для уменьшения ущерба, пытаясь сдать квартиру как можно скорее.Он не может скрыть тот факт, что ваша квартира теперь свободна, но ему не нужно ставить вашу квартиру выше других вакансий. Арендодатель обязан уменьшить ущерб, если ущерб возник по вине арендодателя или арендатора:

1. Непоставка арендуемого помещения в собственность; или
2. Отказ или отказ вступить во владение в начале срока аренды; или
3. Прекращение проживания до окончания срока.

Арендодатель не обязан показывать или сдавать в аренду преждевременно освобожденную жилую единицу, а не другие квартиры, которые он предлагает.

Прочтите закон: Md. Code Real Property § 8–207

Q — «Может ли домовладелец отказать мне в сдаче в субаренду?»

A — Арендодатель не обязан разрешать субаренду кому-либо, кто не соответствует требованиям, но в целом арендодатель не может произвольно отказать в субаренде или аренде другому квалифицированному арендатору. Если бы он сделал это, он бы не уменьшил свой ущерб.

Q — «Что делать, если я заболею и мне придется переехать в дом престарелых или в дом родственника?»

A — Если вы предоставите арендодателю необходимую справку от врача и уведомление о расторжении договора до того, как покинуть собственность, арендодатель не сможет взимать с вас арендную плату более чем за два месяца после даты вашего отъезда.Это положение не применяется, если ваш контракт уже позволяет вам расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением за один месяц или меньше, и ограничивает вашу ответственность арендной платой за два месяца или меньше после даты вашего отъезда.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.2

Q — «Что, если арендодатель продаст недвижимость в течение срока моей аренды?»

A — Новый владелец принимает на себя все права и обязанности бывшего владельца по договору аренды.Ваш договор аренды еще действителен.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8–101

Q — «Что произойдет, если арендатор или домовладелец умрет?»

A — Если в договоре аренды не предусмотрено иное, смерть арендатора или арендодателя не прекращает договор аренды и не прекращает выполнение обязательств по договору аренды. Таким образом, правопреемник арендодателя продолжает выполнять функции арендодателя, а имущество арендатора становится ответственным за упущенную арендную плату, если наследники арендатора прекращают договор аренды.

Дополнительные ресурсы:

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с местным жилищным законодательством вашего округа или города Балтимор.

Что дает аренда собственного дома?

Обновлено 31 августа 2021 г.

Владеть домом — мечта многих арендаторов. Это цель, на которую могут потребоваться годы экономии и сбережений, чтобы избавиться от первоначального взноса, не говоря уже о осторожных расходах и кропотливой оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше ежемесячно, чем вы платили бы по ипотеке. Но что, если бы часть вашей арендной платы пошла на приобретение вашего дома для сдачи в аренду позже?

Это именно та мечта, которую продают сделки по аренде с выкупом, но в чем же загвоздка домов с выкупом?

Основы аренды с выкупом: зачисление арендной платы в счет будущей покупки

Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом — это соглашение между арендатором и домовладельцем, в котором оговаривается, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку недвижимости.

Затем, когда договор аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы копите кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

Звучит идеально, правда?

Сделка по аренде с правом владения означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если технически вы еще не имеете права на получение ипотеки.

«Большинство людей, рассматривающих возможность аренды с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода или достаточно хорошего кредита, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в Сиэтл области, чем средний агент.

Но сдача в аренду не так уж проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут учитываться ни в вашей арендной плате, ни в вашем первоначальном взносе, и вы также можете оказаться на крючке по техническому обслуживанию и ремонту со дня вашего въезда — но мы поговорим о большем. об этом в ближайшее время.

Действительно ли аренда с выкупом — хорошая идея?

Эти сделки несут в себе риск как для покупателя, так и для продавца, но аренда с выкупом может иметь смысл, если сделка структурирована должным образом.А поскольку соглашения об аренде с правом собственности обычно заключаются органически — они обычно не выставляются на продажу и не продаются так же, как обычные предложения продажи или аренды, — особые условия часто можно записать с самого начала.

«Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, главный агент в районе залива Сан-Франциско.

Фуллер объясняет, что на его рынке соглашения об аренде с выкупом обычно возникают, когда домовладелец заинтересован в продаже своего дома когда-нибудь в будущем, и он случайно встречает арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы накопите свой первоначальный взнос или повысите свой кредитный рейтинг.Вкратце: договор аренды с правом собственности имеет наибольший смысл, когда он будет беспроигрышным для обеих сторон.

Саммер Риландер, спонсор HomeLight, которая несколько лет назад продала свой собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

«Мой дом нуждался в значительном ремонте, на который у меня просто не было денег, и мой арендатор хотел купить в этом районе, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенной собственности», — объясняет Райландер. .

В этом случае договор аренды с выкупом имело смысл, потому что обе стороны явно выиграли от этого соглашения — и они были готовы быть терпеливыми друг с другом.

Однако эти типы сделок могут быть упакованы по-разному.

Вариант аренды по сравнению с договором аренды с выкупом

Лизинг-покупка и вариант аренды могут звучать одинаково, но есть одно очень большое различие: одно — это требование, а другое — выбор.

• договор аренды с выкупом или договор аренды с правом собственности, юридически обязывает вас купить дом после истечения срока аренды
• Вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры аренды с выкупом и опционы на аренду являются типами договоров аренды с правом собственности, и, хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, вариант аренды по крайней мере предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом не является домом. На самом деле не для вас.

Если вы не будете использовать свой опцион на покупку, это почти наверняка приведет к потере денег за ваш опцион — это плата, которую вы либо заплатили бы единовременно, либо выплачивали ежемесячно вместе с арендной платой — но вы выиграли » t быть на крючке, чтобы закрыть дом, который вам больше не нужен.

По договору аренды с выкупом или аренды с выкупом у вас есть обязательство купить дом.

Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

Договоры аренды с выкупом (разновидность аренды с выкупом) могут показаться хорошими на бумаге, но вам не следует подписывать их, не внимательно изучив и недостатки.

Давайте рассмотрим несколько возможных проблем, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

1. Вы, вероятно, будете ежемесячно платить за аренду больше, чем как арендатор

Давайте посмотрим правде в глаза — домовладельцы не будут отдавать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте сердца. Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше в месяц арендной платы, чем вы платили бы при простой договоренности об аренде.И не все из тех «дополнительных», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с правом владения за 2000 долларов в месяц. Не ждите, что вам будут начислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вы будете получать только 200 долларов из этих 300 каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите домовладельцу 100 долларов просто для того, чтобы «сэкономить» для вас деньги.

Но может быть полезно изменить точку зрения и подумать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы предпочтут отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они, вероятно, могли бы закрыть через 30 дней после того, как их дом находится под контрактом. особенно на рынке горячих продавцов, где вы вряд ли будете единственным заинтересованным покупателем.

2. Вы платите меньше в счет стоимости дома, чем вы думаете

Вкладывать несколько сотен долларов в месяц на покупку дома, прежде чем вы действительно сможете позволить себе ипотеку, на первый взгляд кажется разумным финансовым шагом.

Но когда вы просчитаете числа, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж и велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как аренда машины. Если вы действительно заплатите и купите арендованный автомобиль, вы заплатите намного больше, чем если бы вы просто купили его напрямую », — объясняет Данг.

Допустим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома за 400 000 долларов, а домовладелец соглашается внести 200 долларов в месяц (или 10% от вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Это всего 2400 долларов в год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) это всего лишь 12 000 долларов, которые будут зачислены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, во-первых, чтобы попасть в сделку, потому что…

3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозвращаемого авансового платежа

Конечно, арендаторы рассчитывают платить за аренду квартиры или дома такие вещи, как гарантийный залог и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выбираете сделку по аренде с выкупом, ожидайте небольшого шока.

Большинство договоров аренды с покупкой требуют предоплаты, невозмещаемой единовременной платы, которая рассчитывается на основе оценки жилья. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% согласованной покупной цены.

Посчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы заключить сделку по аренде с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в связи с заключительными расходами, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой на сумму 380 000 долларов (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов или 5% на этот дом на сумму 400 000 долларов), вы заплатите около 12 000 долларов на закрытие расходов в Фениксе, штат Аризона, согласно Калькулятор затрат на закрытие от Банка Америки.

В качестве альтернативы вы можете сэкономить на авансовых платежах, которые вы заплатите по сделке по аренде с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить дома раньше, чем вы могли бы в сделке по аренде с выкупом.

4. Вы можете заблокироваться из-за плохой оценки

Как и цена на газ, стоимость домов постоянно колеблется. Конечно, это правда, что исторически стоимость дома со временем растет, потому что это очень ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с правом владения, потому что в большинстве договоров аренды с выкупом указывается согласованная продажная цена дома в контракте.Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В договоре аренды с правом собственности можно просто установить диапазон покупной цены, но обычно вы договариваетесь и фиксируете цену дома задолго до того, как вы его действительно купите», — объясняет Данг.

«Если стоимость собственности снизилась, когда приходит время покупать дом, арендатор все равно вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома действительно упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять заработанные вами деньги в качестве кредита в счет покупной цены.Вы, вероятно, столкнетесь с проблемами оценки, и ни один банк не собирается подписывать ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда истечет срок действия вашего договора аренды с выкупом.

В качестве альтернативы стоимость дома может увеличиться в течение периода аренды — отличная новость для вас, но не совсем соблазнительная для продавца. По этой причине найти домовладельца, который согласится на выкуп с выкупом в условиях бешенства на рынке продавца, который был в 2020 и 2021 годах, может оказаться чрезвычайно сложной задачей.

5. Вы на крючке по ремонту дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат бесприбыльную сделку по аренде с выкупом, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды загвоздка большинства договоров аренды с правом собственности состоит в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и обслуживание собственности .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

«Я определенно оговорил, что моя арендатор несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въехала», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она с первого дня чувствовала себя так, как будто дом был ее».

(Хотя договоры аренды с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возлагать ответственность за ремонт на настоящего домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд это кажется разумным решением. В конце концов, вы планируете стать владельцем дома в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете счастливы заплатить за ремонт, который вам понравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет гарантии, что сделка состоится в соответствии с планом.

Что на самом деле происходит, когда бак с горячей водой лопается, оборудование или печь выходит из строя, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

«Это не идеальный сценарий», — признает Райландер. «Хотя мой арендатор и я с готовностью согласились с этими условиями, совет, который я дал бы сегодня покупателю, сдающему в аренду, заключается в том, чтобы быть осторожным, если вы ищете дом, который требует ремонта.Ремонт или улучшение собственности, которая технически не принадлежит вам, требует больших усилий, и вы не хотите чувствовать обиду, даже не дойдя до финального стола «.

Кроме того, если вы нарушите договор аренды, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете деньги по кредиту на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить договор аренды с выкупом.

6. Просрочка или невыплата по какой-либо причине может помешать сделке

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному договору аренды, худшее, на что вы смотрите, — это огромная плата за просрочку (если только вы не являетесь рецидивистом и вас ожидает выселение).

Ничего особенного, правда?

Если это единовременная ситуация из-за неизбежных обстоятельств, и в остальном вы являетесь отличным примером арендатора, оплачивающего вовремя, то одна просроченная оплата не принесет большого ущерба. Ваш арендодатель может даже проявить понимание и отказаться от пени за просрочку платежа.

Честно говоря, домовладелец, сдающий аренду в собственность, тоже может относиться к этому пониманию. Однако, даже если они понимают и отказываются от платы за просрочку платежа, очень внимательно прочтите мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что просрочка платежа может по-прежнему аннулировать договор аренды с выкупом.

И проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с вычетом владения, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор, который строго следил за условиями договора, все равно существует вероятность того, что договор аренды с выкупом может быть аннулирован.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотеку, когда срок аренды истек — не ждите возврата.Неспособность оплатить покупку аннулирует договор аренды, и полученный вами процентный кредит от арендной платы исчезает.

7. Система сдачи в аренду уязвима для мошенничества и теневых арендодателей

Как арендатор, вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с правом собственности.

Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит за аренду больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь вернет эту сумму в счет покупной цены. И вы уверены, что деньги, которые вы потратите на ремонт, пойдут на дом, которым вы когда-нибудь будете владеть.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, потому что он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. В случае невыполнения обязательств они сохранят за домом и все деньги, которые вы заплатили.

При этом продажа дома по схеме аренды с выкупом, скорее всего, , а не тайный пенсионный план вашего домовладельца.

«Честно говоря, я испытывал стресс каждый месяц, ожидая квитанции об аренде», — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести ипотечный платеж, вне зависимости от того, платил ли мой арендатор вовремя или нет.Людям нравится делать из домовладельцев злодеев, но иногда мы на самом деле всего лишь один человек с одной собственностью, который, как и вы, пытаемся свести концы с концами — не каждый сценарий аренды ориентирован на получение прибыли ».

Тем не менее, финансовая опасность, которой вы подвергаете себя, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть теневыми сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы, сдающие в аренду, слишком поздно узнали, что:

• Арендодатель не может законно продать дом, потому что он фактически не владеет им
• Продавец оставляет вам несколько лет неуплаты налога на недвижимость
• Дом в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
• Обещанные исправления не вносятся после подписания контракта
• Дом направляется к выкупу или выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет.В худшем случае вы потратите годы, думая, что расплачиваетесь за дом, который никогда не сможете купить.

В Мичигане главный агент из Батл-Крика Кэсси Скремлин предупреждает, что нет никакого реального способа узнать наверняка, что ваш домовладелец платит за дом. И даже если начнется процесс обращения взыскания, вы все равно будете на крючке из-за своих договорных арендных платежей.

«Важно понимать, что [в Мичигане] вы юридически связаны договором аренды с выкупом или арендой с выкупом, независимо от того, производит ли продавец свои платежи», — говорит Скремлин.

Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрэмлин призывает покупателей обратиться к продавцам с просьбой о поиске в политике правового титула, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, налоговые проблемы или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

8. И это еще не все…

В дополнение к значительным рискам и неудобствам договоров аренды с правом собственности, другие недостатки могут включать:

Проблемы с поиском дома

Как упоминалось ранее, бывает сложно найти продавца, готового заключить договор аренды с вычетом владения.Когда на рынке недвижимости преобладают продавцы, а количество доступных домов ограничено, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала сдать его в аренду.

Выбор может быть ограничен

Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть сданы в аренду. Например, если вы ищете элитную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое и с домами уникальной постройки: если вы настроены на то, чтобы во главу угла ставилась экологичность, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в лизинг.

Что делать, если вам это не нравится?

По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы переедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле вы не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены на ваш будущий авансовый платеж, если выйдете из сделки. И — опять же, именно здесь важно прочитать мелкий шрифт на любом договоре купли-продажи или аренды — продавец может подать в суд на ваше невыполнение вашей части соглашения.

Что делать, если вы не можете получить финансирование?

Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как приступить к поиску недвижимости, сдаваемой в аренду, нет никакой гарантии, что вы получите одобрение на ипотеку к тому моменту, когда срок аренды истечет и пора покупать. Вы можете помочь свести к минимуму сложности, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором на ранних этапах процесса и убедившись, что вы производите своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут произойти.

Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года, прежде чем вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости собственности и процентных ставок по ипотеке.Действовать с осторожностью.

Итог? Сделайте вашу должную осмотрительность

Соглашения о сдаче в аренду не являются плохой идеей автоматически — они могут быть полезны как для покупателя, так и для продавца — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Как упоминал Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, будет тем, как вы обнаружите возможность аренды с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы получить понимание.Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет договор аренды с выкупом в качестве идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, справедливо спросить его, почему.

Scramlin также призывает покупателей спросить, есть ли у домовладельца текущие платежи по ипотеке. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать « да », когда на самом деле они на три месяца позади, в большинстве штатов требуется опубликовать уведомление о невыполнении обязательств в общедоступном архиве через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, есть ли ваш интересующий дом стремится к потере права выкупа.

И не забудьте предложение Скрэмлина провести проверку права собственности на дом, которая выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, невыплаченных ремонтных компаний, семейных претензий, имущественных споров и так далее.

Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться «как есть» или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите взять этот дом на себя.

Не забывайте, что недостатки, которые мы обсудили, в основном относятся к договорам аренды и купли-продажи, но договор с опционом на аренду не отстает. Последнее может быть вам выгодно, если вы хорошо ведете переговоры и написаны с учетом ваших интересов, но не без подобных подводных камней.

Итак, когда действительно имеет смысл договор аренды с вычетом владения?

Сдавать в аренду с выкупом может иметь смысл, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится.Может быть, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме для переоценки ссуды через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете сэкономить оплата быстро.

Сдается в аренду может предложить передышку, когда вы нашли дом, который любите, но пока не можете получить ипотечный кредит, но вам не следует входить без плана. Согласие на аренду, скажем, на три года перед попыткой покупки оставляет немало неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш домовладелец предлагает вам договор аренды с правом владения, который на самом деле является соглашением об аренде, — не говорите автоматически «нет».

Помните, опцион на аренду предусматривает именно это: опцион на покупку . Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но она может стоить денег, если вы счастливы в своем доме и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

В любом случае попросите поверенного по недвижимости или главного местного агента с опытом аренды в собственность сначала просмотреть договор, чтобы определить, подходит ли вам вариант аренды с выкупом или аренды.Если это не так, другой вариант — просто арендовать меньшую и менее дорогую собственность и вложить деньги, которые вы сэкономите на аренде, в строительство первого взноса за дом своей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton / Unsplash)

Как они работают, сколько платить

Когда вы покупаете дорогие вещи в кредит, вам часто необходимо внести первоначальный взнос, чтобы покрыть часть покупной цены. Этот первоначальный платеж часто имеет решающее значение для получения одобрения и может повлиять на ваши расходы по займам на протяжении всего срока действия кредита.Поэтому разумно понимать, как работают авансовые платежи, чтобы вы могли выбрать правильную сумму авансового платежа.

Ключевые выводы

• Первоначальный взнос — это деньги, которые вы кладете на крупную покупку, такую ​​как автомобиль или дом, при финансировании остального.
• Внесение крупного первоначального взноса может снизить общие процентные расходы, снизить ежемесячный платеж и, возможно, даже повысить процентную ставку.
• С другой стороны, внесение небольшого первоначального взноса может высвободить больше денег для других приоритетов.
• У вашего кредитора могут быть особые требования к первоначальному взносу, поэтому обязательно уточняйте их заранее.

Что такое авансовый платеж?

Авансовый платеж — это авансовый платеж, который вы делаете для покупки дома, автомобиля или другого имущества. Эти деньги обычно поступают из ваших личных сбережений, а в большинстве случаев вы платите чеком, кредитной картой или электронным платежом.

Первоначальный взнос — это часть покупной цены, которую вы платите из своего кармана, а не заем.

Первоначальный взнос часто, но не всегда, является частью получения кредита. Например, когда вы видите предложения по автомобилям с нулевой скидкой, авансовый платеж не требуется. Некоторые жилищные ссуды также не требуют первоначального взноса. Однако иногда целесообразно внести первоначальный взнос, даже если в этом нет необходимости. Первоначальный взнос часто покрывает значительный процент от общей стоимости покупки (например, 20%). Вы выплачиваете остаток ссуды с течением времени регулярными платежами в рассрочку, если только вы не выплачиваете ссуду досрочно крупным платежом или путем рефинансирования.

Например, вы покупаете дом за 200 000 долларов. Вы сэкономили 40 000 долларов для этой цели, поэтому вы приносите кассовый чек на авансовый платеж в размере 40 000 долларов (что составляет 20% от покупной цены) при закрытии ипотечного кредита. В результате вы займете всего 160 000 долларов, которые можно погасить с помощью 30-летней ипотеки.

Сколько вы должны заплатить?

Часто вы можете выбрать размер первоначального взноса, и это не всегда легко. Некоторые люди считают, что чем больше, тем лучше, другие предпочитают, чтобы первоначальные взносы были как можно меньше.Вам нужно оценить плюсы и минусы и решить для себя.

Плюсы более крупного первоначального взноса

Более крупный первоначальный взнос помогает минимизировать заимствования. Чем больше вы платите авансом, тем меньше размер кредита. Это означает, что вы платите меньше общих процентных расходов в течение срока кредита, а также получаете более низкие ежемесячные платежи. Чтобы увидеть, как это работает, соберите цифры по любой ссуде, которую вы рассматриваете, и вставьте их в калькулятор ссуды. Поэкспериментируйте с корректировкой баланса ссуды и посмотрите, как отреагируют другие числа.

Большой первоначальный взнос может помочь вам несколькими способами:

• Более низкие ставки : Вы можете претендовать на более низкую процентную ставку, если поставите больше. Кредиторы любят видеть более крупные первоначальные платежи, потому что им легче вернуть свои деньги, если вы не выплатите ссуду. Уменьшая риск вашего кредитора, вы потенциально можете снизить процентные расходы.
• Ипотечное страхование : При покупке дома вы можете избежать частной ипотечной страховки (PMI) и других сборов с более крупным авансовым платежом в размере 20% или более.
• Меньшая ежемесячная нагрузка : Небольшие ежемесячные платежи могут облегчить вашу жизнь. Если ваш доход изменится (например, из-за потери работы), более низкие ежемесячные платежи предоставят вам больше возможностей для маневра.
• Возможность заимствования в будущем : большой первоначальный взнос также упрощает квалификацию для получения дополнительных займов в будущем. Кредиторам нравится видеть, что у вас более чем достаточно дохода для выполнения ваших ежемесячных обязательств, и они оценивают ваши финансы с помощью отношения долга к доходу.Отношение вашего долга к доходу сравнивает ваши общие ежемесячные выплаты по долгу с вашим ежемесячным доходом до налогообложения. Меньший ежемесячный платеж означает более низкое отношение долга к доходу, что заставляет вас выглядеть лучше для потенциальных кредиторов.
• Потенциальный капитал : Иногда вы можете брать взаймы под активы, такие как ваш дом, используя актив в качестве залога. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем скорее вы создадите значительный капитал в своем доме, который вы могли бы получить взаймы с помощью ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии.Ваш капитал — это сумма вашего дома, которой вы действительно владеете. Например, если у вас есть дом стоимостью 200 000 долларов и остаток по ипотеке в 100 000 долларов, у вас 50% собственного капитала в вашем доме, или 100 000 долларов. Кредитор может предложить вам ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию на часть этих 100 000 долларов.

Плюсы меньшего первоначального взноса

Меньший первоначальный взнос привлекателен по одной очевидной причине: вам не нужно платить столько денег. Вот несколько аргументов в пользу сохранения небольшого размера первоначального взноса:

• Купите раньше : Экономия 20% на покупке дома может занять годы.Для некоторых это может занять десятилетия, что может быть неприемлемо в вашей ситуации.
• Чрезвычайные резервы : Если у вас до случится сэкономить значительную сумму, страшно расстаться со всеми этими деньгами. Что, если что-то случится (у вас сломается машина, возникнут проблемы со здоровьем и т. Д.)? Вложение всех свободных денег в дом или машину означает, что ваши деньги связаны с чем-то, что может быть трудно продать. Некоторых людей такой сценарий не устраивает.
• Ресурсы для улучшений : Когда дело доходит до покупки дома, небольшие первоначальные взносы заманчивы.Вы всегда будете иметь в наличии наличные для неизбежных улучшений и ремонтов.
• Другие приоритеты : Вы можете предпочесть использовать средства для других целей, например, для пенсионных накоплений или развития своего бизнеса.

Конечно, решение личное, и правильный выбор зависит от множества факторов. В идеале у вас должен быть солидный фонд на случай непредвиденных ситуаций, и вы не будете грабить этот фонд, чтобы внести свой первоначальный взнос.

Требования к кредиторам

Кредиторы нередко устанавливают минимальный обязательный первоначальный взнос (но вы можете заплатить больше, если хотите).Опять же, более крупный первоначальный взнос снижает риск кредитора. Если они лишат вас права выкупа вашего дома или заберут ваше авто, им не нужно будет продавать его за большие деньги, чтобы вернуть свои вложения.

Авансовые платежи также могут иметь психологическое воздействие. Они показывают кредиторам, что у вас «шкура в игре», потому что на кону ваши собственные деньги.

Сделав значительный первоначальный взнос, вы с большей вероятностью продолжите платить, поскольку уходить от вас будет дорого.

Более того, авансовый платеж показывает кредиторам, что вы готовы и можете оплатить часть покупной цены, а сведения о сбережениях всегда полезны для получения одобрения.

Вот общие требования к первоначальному взносу:

• Для покупки жилья: Оплата не менее 20% позволяет избежать оплаты PMI, что защищает вашего кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту. Если вы не можете перечислить 20%, то заем FHA может быть жизнеспособным вариантом, требуя только 3,5% вниз. Тем не менее, вы по-прежнему платите за страховку с помощью ссуды FHA, и вам необходимо оценить, можете ли вы совершить покупку, если у вас мало средств.
• Для автокредитов : Обычные кредиторы могут потребовать минимум 10%.Однако некоторые кредиторы готовы предоставить кредит до 110% от стоимости (на основе значений синей книги Келли). Стоимость вашей ссуды — это сумма вашей ссуды по сравнению со стоимостью вашего актива.

Деньги и альтернативы

В большинстве случаев первоначальные платежи производятся «наличными» (или, что более вероятно, чеком, денежным переводом или электронным переводом), но наличные не всегда требуются. Например, земля может иногда использоваться в качестве первоначального взноса при подаче заявки на ссуду на строительство.

После внесения первоначального взноса вы обычно погашаете оставшуюся сумму кредита:

• Текущие периодические платежи (например, ежемесячные платежи)
• Дополнительные единовременные выплаты, если вы решите внести дополнительные платежи для уменьшения своей задолженности или досрочно погасить ссуду
• Воздушный платеж, в некоторых случаях

Как и во многих других ситуациях, первые шаги, которые вы делаете, иногда могут помочь вам или преследовать вас долгие годы, поэтому очень важно правильно выбрать первоначальный взнос.После того, как вы определились с числом, начните копить, чтобы ваш план увенчался успехом.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Включает ли ваш первоначальный взнос расходы на закрытие?

При покупке дома ваш первоначальный взнос полностью отделен от затрат на закрытие. Обычно стоимость закрытия составляет 2-7% от окончательной цены.

Что произойдет, если вы не сможете сбросить 20%?

Если вы не можете выложить хотя бы 20% стоимости дома своей мечты, есть кредиты.Часто эти ссуды FHA требуют только первоначального взноса в размере 3,5%, но будет требоваться PMI (частное ипотечное страхование).

Что такое хороший первоначальный взнос за машину?

Идеальный первоначальный взнос за новую машину — 20%, а за подержанный — 10%. Любая сумма первоначального взноса за автомобиль поможет защитить ваши вложения и снизить ежемесячные платежи и расходы по кредиту. Наличие крупного первоначального взноса также помогает гарантировать, что у вас есть собственный капитал в вашем автомобиле, поэтому он стоит больше, чем сумма, которую вы должны по нему.

Как работает аренда с выкупом? | Банковская ставка

По мере того, как цены на жилье продолжают расти, те, кто стремится к домовладению, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по лестнице недвижимости. Одним из таких вариантов является договор аренды с выкупом, метод покупки дома путем его первой сдачи в аренду. Вот что вам нужно знать.

Что такое дома с выкупом?

Дом с правом аренды с выкупом — это дом, который позволяет арендатору сдавать недвижимость в аренду, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды.Посредством аренды с правом владения арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем в течение определенного периода времени, прежде чем они решат его купить, в то время как владелец дома может использовать опцию покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, и также найти более качественного арендатора.

Типичная договоренность о сдаче в аренду состоит из двух частей: договор аренды и вариант покупки.

Часть договора аренды такая же, как и любой другой договор аренды: он предусматривает, что вы платите установленную сумму арендной платы на регулярной основе, пока вы живете и используете дом, и устанавливает условия вокруг этого, например, что вы можете и что не можете делать с собственностью.

Опция покупки дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды. Опция объясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить, и как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще будут). Как правило, вам необходимо внести предоплату, чтобы этот вариант был включен в общее соглашение.

Как работает аренда с выкупом?

Сдаваемая в аренду — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих случаях часть вашей ежемесячной арендной платы применяется к окончательной покупной цене.Фактически, вы вносите часть своего первоначального взноса посредством чеков аренды.

В конце периода аренды у вас будет возможность купить дом, обычно по заранее согласованной цене. В этот момент вам нужно будет получить ипотеку, как любому другому покупателю жилья.

«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефис, инвестор в недвижимость и владелец RenttoOwnLabs.com.

Законы штата различаются по договорам аренды с выкупом, но, как правило, сделки могут быть заключены любым способом, который предпочитают покупатель / арендатор и продавец / домовладелец.Обе стороны должны согласовать покупную цену, что может оказаться непростым делом, если продажа состоится через несколько лет в будущем. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость собственности. В некоторых договорах указано, что оценщик определяет цену дома на момент покупки.

Затем покупатель оплачивает опцион в качестве предоплаты при подписании договора аренды. Стоимость этого варианта может значительно варьироваться, от 3 до более чем 10 процентов от продажной цены, говорит Орефис.

Допустим, вы заключаете двухлетний договор аренды с выкупом. Опционная плата составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США. Вы заплатите эту сумму вперед, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор будет переводить 20 процентов арендной платы (300 долларов США) на счет условного депонирования в течение двух лет вашей аренды.

Затем вы вычтете комиссию за опцион в размере 7500 долларов и кредитную аренду на 7200 долларов (300 долларов на 24 месяца), что снизит покупную цену до 135 300 долларов.

Вариант аренды vs.аренда с выкупом

Двумя различными типами договоров аренды с правом владения являются договоры аренды и аренды с выкупом. Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.

Опцион на аренду

Когда вы подписываете соглашение об опционе на аренду, вы платите домовладельцу комиссию за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.

В договоре аренды будет указано, какая часть варианта аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет в счет покупной цены.Помните, что вы можете (и должны) согласовывать размер опциона и ежемесячные арендные платежи заранее. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены собственности.

Вы будете платить арендную плату в течение срока аренды, и любые сэкономленные вами за это время деньги идут на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы согласовать покупную цену после истечения срока аренды.

Это идеальный вариант, если вы вначале не совсем уверены, хотите ли вы покупать дом.Вы можете отказаться от этой опции, если решите не покупать недвижимость, но недостатком является то, что вы откажетесь от платы за опцион и своих арендных кредитов.

Аренда-покупка

Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опциона. Вы по-прежнему вносите определенный процент арендной платы в качестве первоначального взноса при покупке дома. Разница в том, что вы и продавец заранее согласовываете покупную цену в договоре аренды-купли-продажи. Вы можете либо согласовать цену до подписания договора аренды, либо указать дату оценки и принять решение о цене после ее завершения.

У вас есть обязательство купить дом в конце срока аренды, когда вы заключаете договор аренды-купли-продажи. Хорошая идея — убедиться, что вы имеете право на получение ссуды в течение периода аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и от всей накопленной арендной платы, если в конце вы не сможете претендовать на получение ипотечной ссуды. аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.

Плюсы и минусы сдачи в аренду с выкупом

Дома с выкупом имеют плюсы и минусы как для арендатора / покупателя, так и для арендодателя / продавца.

Покупатели-профи

• Договоры аренды с правом владения могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу получить право на ипотеку.
• Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
• С правом аренды может помочь вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
• Если цены на жилье растут, вы можете зафиксировать цену дома сейчас, а не платить больше в будущем.
• Аренда с выкупом может многократно сократить расходы и хлопоты по переезду.

Консультации покупателя

• Если вы в конечном итоге не соответствуете критериям получения ипотеки или пропустите арендную плату и аннулируете договор, вы потеряете деньги, потраченные на опцион и, возможно, на арендную плату выше рыночной.
• Дом может потерять стоимость в течение срока аренды.

Плюсы продавца

• Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в обслуживании собственности.
• Вы можете получать арендную плату выше рыночной каждый месяц и потенциально получать более высокую цену продажи, когда покупатель приобретает недвижимость.

Минусы продавца

• Арендатор может решить не покупать дом, оставив вас искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
• Сдача в аренду может занять время, потенциально несколько лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
• Арендатор может обнаружить дефекты в собственности (которые легче найти, проживая в ней), и в результате потребовать более низкую покупную цену.

Как найти дома для сдачи в аренду

Возможности сдачи в аренду не так уж распространены, но они есть. На сайте RenttoOwnLabs.com компании Orefice вы можете искать недвижимость с правом аренды в вашем районе.

Вы также можете пойти по более традиционному маршруту, хотя и с большим трудом. Во-первых, найдите аренду на любом веб-сайте с объявлениями и отметьте те, которые вам интересны, которые также были на рынке и вне его. Это может означать арендодателя, который хочет продать свою собственность, но ему не повезло, и он может быть более готов согласиться на договор аренды с выкупом.Опытный агент по недвижимости может помочь вам связаться с арендодателем и представить предложение, или вы можете напрямую связаться с арендодателем, чтобы оценить его интерес.

Советы по аренде с выкупом

• Выберите лучшие условия для вашей ситуации — Обязательно взвесьте все за и против как варианта аренды, так и договоренности о покупке с арендой. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.
• Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости — Когда вы будете готовы двигаться дальше, подумайте о найме юриста для изучения контракта.Среди положений следует четко указать, когда наступает срок выплаты арендной платы; какая часть арендной платы пойдет на покупку дома, если таковая имеется; действительно ли покупка является вариантом или жестким требованием; какая бытовая техника поступит в продажу, если вы ее купите; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.
• Не просто замалчивайте договор — внимательно прочтите все, включая сроки и обязательства. Узнайте о сборах за опцион и арендных платежах, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение о покупке, а также о политике в отношении домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и сборах ассоциации домовладельцев.
• Получите осмотр дома — попросите домашнего инспектора осмотреть дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой. Инспектор может выявить серьезные недостатки дома, ремонт которых впоследствии будет дорогостоящим, поэтому это важный шаг.

Альтернативы сдаче в аренду

Аренда с выкупом — хороший вариант для некоторых людей, которые хотят купить дом, но не совсем готовы финансово, но это не универсальный вариант. решение. Вот несколько альтернатив:

1.Посмотрите, имеете ли вы право на ипотеку с низким первоначальным взносом

Традиционный совет заключается в том, что покупатели жилья должны стремиться к 20-процентному первоначальному взносу. Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и сократить расходы на частное ипотечное страхование, но это по-прежнему значительная сумма, и есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Некоторые обычные ссуды допускают снижение на 3 или 5 процентов при хорошей кредитной истории, например, в то время как ссуды FHA позволяют тем, у кого менее благоприятные условия кредита, снижать ее всего на 3,5 процента.

В то время как меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотеке (и в целом больший заем), это может быть еще одним вариантом, чтобы вы быстрее попали в дом.

2. Рассмотрите возможность финансирования собственником

Финансирование собственника — это договоренность, при которой покупатель не должен обеспечивать ипотеку. Вместо этого покупатель вносит первоначальный взнос продавцу и подписывает вексель, в котором соглашается производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть стоимости дома плюс проценты.Фактически продавец предоставляет ссуду напрямую покупателю.

Минус, конечно, в том, что покупатель мог не произвести оплату. Если продавец по-прежнему имеет ипотеку на дом и из-за этого не может произвести платежи по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего как покупателю, так и продавцу не повезло.

3. Проявляйте терпение

Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — это терпение. Потратьте год или два на то, чтобы сэкономить как можно больше денег, и, возможно, вы сможете получить ипотеку и с легкостью позволить себе покупку дома.

Итог: аренда с выкупом — хорошая идея?

Договоры аренды с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что имеют право на получение ипотеки, и могут ограничить аренду более коротким периодом времени. Это может быть идеальный путь для тех, кто собирается выплатить другие долги и улучшить свои кредитные рейтинги, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более продолжительный стаж работы, чтобы претендовать на ипотеку.

Тем не менее, покупка дома по схеме аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых у вас, вероятно, не было бы при традиционной покупке дома.

«Часто сдача в аренду не приводит к покупке дома», — отмечает Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Это может привести к потере состояния, которое в противном случае вы могли бы вложить в покупку дома».

Подробнее:

авансовых платежей для продавцов | Административная политика кампуса

Эта политика охватывает случаи, когда уместно производить авансовые платежи поставщикам и надлежащую документацию, необходимую для защиты финансовых интересов UCSF.

A. Общий

Как правило, товары и услуги, предоставляемые Университету, оплачиваются после получения. Иногда может потребоваться внести предоплату (предоплату) известному продавцу с хорошей репутацией.

Однако при определенных обстоятельствах (перечисленных ниже в C.) и с предварительного одобрения (перечисленных ниже в B.) авансовые платежи допустимы.

B. Допуск

Перед внесением авансовых платежей они должны быть одобрены уполномоченным лицом.

1. Авансовые платежи по статьям, перечисленным в C. ниже:

• Требуется разрешение уполномоченного отдела для авансовых платежей <10 000 долларов США.
• Для авансовых платежей ≥ 10 тыс. Долларов требуется одобрение назначенного централизованного закупщика.

2. Исключения, не перечисленные ниже: Утверждение назначенного директора по закупкам требуется для всех авансовых платежей, которые выходят за рамки тех, которые перечислены в C. ниже.

C. Особые случаи, когда допустимы авансовые платежи (при наличии соответствующего разрешения):

• Дорогостоящее оборудование, изготовленное по функциональным требованиям
• Книги, периодические издания и газеты, в том числе специальные заказы для торговых и профессиональных изданий
• Товары / услуги по индивидуальному заказу, которые нельзя перепродать другим после начала работы
• Услуги / гостиничный депозит
• Поставщики еды и напитков для крупных официальных мероприятий, где поставщик требует залог
• Исследования за рубежом: включая депозиты или расходы, связанные с исследованиями
• Главные исследователи и другой исследовательский персонал, которые проводят исследования с участием людей и платят им небольшую сумму (чек на всю сумму выплачивается исследователю или контролеру эксперимента)
• Договоры на техническое обслуживание
• Гонорар
• Членские взносы
• Регистрационный взнос на семинары и коллоквиумы
• Артисты-исполнители, если по контракту требуется оплата до начала выступления

Д.Заказ на поставку

Включите предоплату в общую сумму заказа на покупку и предоставьте полное описание политики возврата вместе с заказом на покупку.

Примечание. Любой авансовый платеж, исходящий из заказа на покупку BearBuy, должен быть оплачен с использованием номера заказа BearBuy для освобождения от удержания.

E. Документация

1. Авансовый платеж на поставку: компании, которым выплачивается авансовый платеж, должны предоставить счет-фактуру на полную сумму авансового платежа и указать номер заказа до выдачи авансового платежа.
2. При использовании формы запроса чека или платежной формы авансовый платеж должен быть подтвержден документацией, указывающей бизнес-потребность в авансовом платеже (или письменным подтверждением общей стоимости, включая налоги, фрахт и погрузочно-разгрузочные работы).

Эта политика в отношении авансовых платежей для поставщиков применяется ко всем отделам UCSF.

А. Отделения

• Департаменты должны будут получить одобрение от назначенного Центрального закупочного закупщика любых авансовых платежей на сумму ≥ 10 тысяч долларов, а также тех, которые не указаны в Разделе III.B. Кроме того, отделы должны будут уведомить Отдел расчетов с поставщиками, когда пришло время перевести предоплату на соответствующий счет расходов.
• Департаменты несут ответственность за обеспечение удовлетворительного получения товаров / услуг, связанных с предоплатой.

B. Централизованные закупки
Управление цепочкой поставок (SCM) — это орган, занимающийся авансовыми платежами на покупку и продажу, и CPC будет проверять заказы на покупку, чтобы убедиться в идентификации авансовых платежей.

С.Офис Контроллера — Счета к оплате
Офис Счета к оплате Контроллер пересылает авансовые платежи по запросу на проверку, не связанные с заказами на закупку, в Отдел закупок для рассмотрения и утверждения.