Аванс за квартиру при ее приобретении является специальным видом платежа
В документах купли-продажи иногда указывается необходимость авансирования части стоимости недвижимости. Данного вида спецплатеж может сопровождать заключение арендных договоров. Размер суммы авансирования определяется в результате взаимного соглашения оговаривающих контрактные условия сторон.
Насколько целесообразно передавать аванс за квартиру
По мнению профессионалов, которые имеют значительный опыт в деле реализации квартир многоэтажных домов и иной недвижимости, передавать аванс за жилой объект нежелательно. Данного вида рекомендация базируется на существующей практике сделок с недвижимостью. Дело в том, что аванс за квартиру не обладает свойством обеспечительной силы. Если сделка по тем или иным причинам не состоится, авансовая сумма возвращается покупателю. Специалисты дают совет не ориентироваться на передачу аванса, лучшим вариантом будет передача задатка.
Юридическая справка о различиях между задатком и авансом
В ст. 380 ГК РФ лишь косвенно упоминается понятие аванса, как частично уплаченной в размере до 10 процентов от стоимости жилого недвижимого объекта суммы предварительной оплаты, не являющейся задатком. Несмотря на близость понятий (то и другое является предоплатой и применяется в схожих ситуациях), функциональные различия между авансом и задатком довольно значительны. Основные отличия заключены в последствиях при отказе от сделки. В случае внесения задатка отказавшийся от выполнения договорных обязательств несостоявшийся покупатель не только возвращает полученные деньги, но и возмещает ущерб, уплачивая дополнительную сумму денежных средств. Срыв сделки может привести к убыткам, пострадавшая сторона может потребовать их нивелирования.
Если же покупатель уплачивает продавцу аванс и в срыве сделки есть его вина, он потеряет сумму аванса. Со стороны продавца могут быть предъявлены требования возмещения убытков.
Основанием являются положения 2-х статей ГК (487-й и 328-й).
При аналогичной виновности продавца он в соответствии с 395-й и 487-й статьями ГК РФ возвращает выданную ему ранее сумму авансового платежа.
Нюансы ситуации с авансом продавцу недвижимого жилого объекта
Во всем сказанном просматривается выгода процедуры авансирования для продавца. Ему не придется при проблемах со сделкой возвращать сумму, которая при задатке в сравнении с авансом возрастает в несколько раз.
10-процентное авансирование продавцу осуществляется в зависящих от многих сторонних факторов сделках.
- покупатель наметил задействовать кредитные средства, но кредитование по ипотеке пока еще не одобрено;
- покупателю предварительно кредитование по ипотеке одобрили, но существует риск того, что банк может пойти «на попятную» по причине высокой стоимости кредитуемого объекта;
- покупатель решил задействовать Материнский капитал, но есть риск того, что Пенсионный фонд может отказать ему в предоставлении средств по причине того или иного несоответствия требованиям регламента;
- покупатель сомневается в выдаче органом опеки и попечительства разрешения на продажу недвижимого объекта, владельцем которого является несовершеннолетний подросток или недееспособный по причине болезни человек.
Нюансы авансирования и возврата аванса при срыве покупки квартиры
Аванс при покупке недвижимого имущества оформляется договором, образцы оформления можно посмотреть, пройдя по соответствующей ссылке. Иногда задействуется документ предварительного формата, действующий небольшой срок от 1 месяца. Он действует в период подготовки документации для государственного реестра.
В договоре аванса указывается сроки, порядок авансирования, особенности полноформатного расчета, в приложении перечисляется все то, что остается в интерьере продаваемой квартиры. Правильным решением будет регистрация обременения недвижимого имущества в Росреестре за продающей стороной до момента выполнения полной оплаты. Обязательно указывается реквизит срока подписания основного контракта.
Продавец после получения суммы аванса должен подтвердить данный факт распиской. Не следует передавать денежные средства без получения на руки в полной мере соответствующего требованиям ГК документа.
Желательно соответствие его содержания шаблону расписки. Если продавцом является ЮЛ, аванс вносится в кассу или перечисляется на р/счет. Руководящим лицам любого уровня на руки деньги выдавать не следует.
Возврат аванса
О сроках и подробно о порядке возвращения аванса, а также о штрафных санкциях за задержку, не лишне будет указать в предварительном договоре. Это гарантия получения денег. Расторгается договор аванса после возвращения денежных средств и подписания соответствующего Соглашения. При отсутствии претензий стороны могут осуществить уничтожение всей касающейся авансирования сделки документации.
Самостоятельная покупка квартиры онлайн. Выгодные и безопасные способы. Опыт «удаленки»
18.11.2020
В риэлторскую практику последних лет прочно вошли онлайн-методы проведения сделок с недвижимостью. Объем электронных сделок растет из месяца в месяц с геометрической прогрессией. Этому способствует и настойчивая работа крупных ипотечных банков, продающих свои ипотечные продукты по привлекательным для потребителя ценам (например, снижая на 0,5% ипотечную ставку) тем «ипотечникам», которые соглашаются на проведение электронной регистрации сделок, а также события, связанные с самоизоляцией в начале 2020 года по причине распространения короновируса.
Карантинные короновирусные мероприятия в мире, ускорили перевод в онлайн поле всех этапов проведения сделок с недвижимостью, начиная от электронных «досок объявлений» и онлайн-просмотров вариантов, онлайн-авансов (бронирования) выбранного объекта, и заканчивая электронной регистрацией (в том числе проведением сделки через личный кабинет застройщика) с онлайн удаленным осмотром объекта и подписанием передаточного акта.
Перевод в удаленный формат сервисов для покупателя
Сейчас можно удаленно провести как отдельный этап сделки с недвижимостью (например, авансировать объект), так и всю сделку целиком. Важно при этом, не увлекаясь простотой и легкостью удаленной сделки, не перейти грань, отделяющую безопасную сделку от оспоримой.
Как безопасно внести аванс за понравившийся объект?
Хочется подробно остановится именно на этапе удаленного внесения аванса за объект недвижимость. Если еще задолго до периода самоизоляции крупные застройщики на первичном рынке новостроек перевели работу с потенциальными клиентами по бронированию объектов в удаленный режим, без посещения офиса застройщика, то вторичный рынок и агентства недвижимости, реализующие квартиры и загородные объекты на вторичном рынке, перестраивались прямо на ходу, в разгар карантинных мер по короновирусу, обучаясь с ходу принимать авансы, используя схему «оферта-акцепт», в том числе с использованием электронной почты (по e-mail).
Вносим онлайн аванс
Важность соблюдения формы заключения договора связана с тем, что действующее законодательство в определенных случаях устанавливает требования к форме сделки, несоблюдение которых может повлечь отрицательные последствия для сторон сделки. Например, статья 162 ГК РФ предусматривает при несоблюдении простой письменной формы сделки лишение сторон права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Пункт 2 статьи 434 ГК РФ предусматривает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ).
Вносим онлайн аванс продавцу
ФЗ от 27 июля 2006 г № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» четко говорит, что «Документированная информация (документ) – зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими её идентифицировать».
Письмо, отправленное по электронной почте, полностью соответствует данной формулировке, поскольку фиксируется, как у отправителя, так и у получателя.
Что такое ЭЦП?
На первой место при онлайн сделке выходит другое — важно персонально идентифицировать получателя. Во все времена использовалась для этих целей подпись лица под документом, подтверждающая его согласие с тем, что изложено в документе. При обмене документами в электронном виде данный способ, позволяющий идентифицировать лицо-контрагента, не работает. Требуется аналог собственноручной подписи. Именно этот аналог в виде ЭЦП (электронная цифровая подпись) допускается законодательством РФ. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 статьи 160 ГК РФ)
Что такое ЭЦП?
Что такое ЭЦП?
Но на практике мы столкнулись с тем, что даже обыватель-покупатель, который самостоятельно вышел на рынок недвижимости с целью подобрать и авансировать себе квартиру и имеющий представление, как выглядит ЭЦП и подписанный ей документ, оказался не готов к такому виду мошенничества, как сбор авансов за объекты в удаленном виде или недобросовестному понуждению к сделке, «продавливанию» контрагентом своих условий, изначально не выгодных покупателю.
Осторожно: конклюдентные действия!
Заключение договора (соглашения об авансе) в электронном виде может происходить не только путем подписания единого документа (Договора или соглашения), но и путем электронной переписки с представителем продавца (или тем же менеджером от застройщика). Тогда согласование условий сделки происходит путем электронной переписки несколькими письмами, в течение несколько дней. В таких случаях на покупателя психологически начинают давить, вынуждая перечислить (авансировать, забронировать) понравившийся объект, параллельно по телефону убеждая, что только после перечисления суммы брони более подробно будут обговорены условия и сроки проведения сделки. Неудивительно, когда покупатель перевел сумму аванса по указанным реквизитам, а потом сталкивается с несговорчивостью или отказом контрагента продолжить вести переговоры по объекту, согласовывать условия сделки, предлагаемые покупателем. Аргументация другой стороны выглядит железной и «непробиваемой» законодательно, поскольку, перечислив сумму аванса (брони) покупатель, как сторона сделки, совершает конклюдентные действия и фактически подтверждает свою готовность к сделке на условиях, согласованных (или «недосогласованных») до момента перечисления суммы аванса.
Конклюдентные действия
Конклюдентные действия (п. 3 ст. 438 ГК РФ) (от лат. concludo — заключаю, делаю вывод) — действия лица, выражающие его волю совершить сделку, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.
Поэтому, так важно покупателю еще до перечисления каких-либо сумм аванса (брони) за объект согласовать основные моменты сделки и только после их письменного фиксирования в переписке перечислять контрагенту согласованные суммы
Памятка покупателю по онлайн бронированию:
Что важно согласовать и зафиксировать в переписке при внесении аванса (брони):
1. Основные условия покупки объекта:
- точный адрес выбранного объекта
- сроки аванса (брони)
- сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
- условия возврата внесенной суммы (в случае отказа от сделки)
- основные условия сделки (способ расчетов, место проведения, кто и какие документы готовит к сделке)
2.
Выяснить сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
3. Выяснить кому перечисляются денежные средства (реквизиты получателя).
Часто покупатели страдают от своих необдуманных и неподготовленных действий и повышают риск потери своих же денежных средств. Сразу с несколькими похожими случаями нам пришлось столкнуться на практике, когда к нам в компанию обращались покупатели с просьбами помочь вернуть деньги. Так, самостоятельно, без сопровождения риэлтора или юриста по недвижимости, договариваются с представителем продавца (тем же агентом) об авансировании (бронировании) квартиры, перечисляя сумму аванса (брони) безналичным способом по личным банковским реквизитам на карточку агента (представителя продавца), не задумываясь о том, что квартира реализуется не агентом (или менеджером застройщика), физическим лицом, а агентством (застройщиком), то есть юридическим лицом. Юридические отношения покупателем оформляются с компанией, а денежные средства перечисляются агенту, физическому лицу, что в дальнейшем не дает возможности требовать возврата перечисленных сумм с компании в случае отказа или невозможности проведения сделки по инициативе одной из сторон.
Одним из основных моментов, требующих согласования сторон на этапе авансирования квартиры является согласование способа и порядка расчетов по сделке. Поскольку мы ведем речь об онлайн способах расчета по сделке, то остановимся именно на особенностях основных безналичных способах, которые активно используются на рынке недвижимости (
Способы безналичных расчетов
Особенности аккредитива, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке
Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.
Кратко изложу суть: банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и банк-эмитент).
Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.
Способ исполнения аккредитива — это предоставление Продавцом в банк- исполнителя документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности. Аккредитив может быть покрытым(депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива. В практике расчетов с недвижимостью через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой вид аккредитива позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка. В принципе, суть та же, что и расчет через ячейку, но там – наличным способом, а здесь — безналичным.
Самостоятельная покупка квартиры онлайн
При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю.
Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Один из существенных минусов применения способа расчетов через аккредитив: исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых продавцом документов при исполнении аккредитива. Читаем пункт 3 статьи 871 ГК РФ: «Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства».
В связи с этим, так важен контроль за всеми этапами сделки (а особенно контроль этапа регистрации перехода права) профессионального представителя, каким может быть риэлторская или юридическая компания, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.
Также надо помнить, что аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств. Если в квартире несколько продавцов-собственников — надо открывать аккредитивы по количеству продавцов на имя каждого из них, перечисляя денежные суммы соразмерно их долям в праве собственности на квартиру на каждый из аккредитивов (конечно, если у вас поставлена задача юридически правильно провести сделку и избавить в дальнейшем покупателя от рисков и финансовых претензий к покупателю со стороны продавцов, связанных с исполнением Договора купли-продажи в частичной оплате квартиры). Как вариант, чтобы избежать подобных финансовых претензий со стороны продавцов, мы рекомендуем включать в текст Договора определенные юридические фразы, защищающие покупателя, подтверждающие его добросовестность приобретения.
И есть еще один юридически тонкий момент безопасного использования в сделке такого способа расчетов, как аккредитив — это проведение альтернативных сделок. Альтернативная сделка проводится одновременно: продажа недвижимости продавцом и приобретение на вырученные от продажи денежные средства этим продавцом другого объекта недвижимости в один день).
Большая часть сделок, проводимых на рынке, именно носят альтернативный характер. Настаивать на использовании аккредитива в расчетах по ипотечным сделкам и проводить альтернативные сделки с привлечением аккредитива сравнительно недавно первым начал один из крупнейших банков РФ.
Работа на «удаленке» в условиях самоизоляции в 2020 году, а также увеличение в последние месяцы количества ипотечных сделок по альтернативным схемам с использованием аккредитивов выявило одну неприятную пагубную практику, а именно: стороны сделки, а часто и их представители — риэлторы, не придают значение такому существенному моменту в процессе подготовки к сделке, как подтверждение расчетов между сторонами по каждому Договору купли-продажи (ДКП) объекта в альтернативной цепочке.
Даже профессиональные участники рынка недвижимости, ошибочно проводя аналогию с порядком расчетов по альтернативным сделкам с привлечением банковских ячеек и закладкой наличных денежных сумм в них, не обращают внимания, что порядок расчетов, прописанный в конкретном ДКП, резко отличается от условий исполнения конкретного аккредитива, которые указывает покупатель, выдавая поручение банку-эмитенту и фиксируя его в заявлении на открытие аккредитива.
При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца конечной («хвостовой») квартиры в цепочке после предоставления им документов о переходе права собственности на все объекты недвижимости к покупателям по всей альтернативной цепочке (по аналогии с условиями доступа к банковским ячейкам).
Транзит средств (при аккредитивных расчетах) и факт их получения продавцами объектов, находящихся в середине альтернативной цепочки ничем документально не фиксируется. Сила расписки (которая обычно предлагается в подобных случаях) сильно преувеличена, тем более, что расходится с безналичным способом проведения сделки, указанным в конкретном Договоре. Данная пагубная практика существенно стала увеличивать риски покупателя в оспоримости проведенной конкретной сделки.
Аргументация менеджеров ипотечных банков, которую приходится выслушивать нам на сделках, что «всегда все деньги получают и пишут расписки, проблем нет» вообще несостоятельна с юридической стороны. Андеррайтинг любого ипотечного банка не анализирует схему проведения сделки с позиций безопасности для всех ее участников — цель сотрудника банка рассматривать документы по конкретному приобретаемому с ипотекой объекту с позиций уберечь банк (и только банк) от возможных рисков, ведь объект станет предметом залога, а в случае чего реализованные от его продажи средства должны покрыть предоставленный заем «ипотечнику».
При данной схеме проведения сделки расписка не может защитить, как покупателя-ипотечника, так и продавца-менщика, и подтвердить его добросовестность в исполнении конкретной сделке по покупке конкретного объекта. Аргумент на альтернативность сделок для суда слаб и сомнителен. Суд в обязательном порядке разбирается с ситуацией в каждой оспоримой сделке. Прогнозировать решение суда без подтверждающих расчеты документов по сделке — сомнительное удовольствие. Судом будет учитываться не только факт состоявшейся конкретной сделки, но и условия, при которых она совершалась. Главное, при этом потребуется подтверждение факта подтверждения расчета получения денежных средств продавцом-менщиком, которое будет отсутствовать при проведении альтернативной сделки через аккредитив.
Поэтому важно документально фиксировать в соглашении между всеми участниками альтернативной сделки «проводку» денежных средств по всей цепочке, согласовывая и связывая его с условиями, указанными в Договорах купли-продажи, «привязывать» факт зачисления денежных средств на счет продавца «хвостового» объекта к исполнению обязательств сторон-альтернативщиков.
Наша компания активно использует в сделках своих клиентов такое соглашение («дорожную карту» безопасной сделки), которое «устоит в суде» в случае предъявления претензий со стороны 3-х, при данном альтернативном способе расчетов в сделках. Поможет это соглашение и случае предъявления в будущем возможных претензий кредиторов к бывшему собственнику в случае его банкротства и попыток признать сделку по продаже квартиры, ка ущемляющей интересы кредиторов. Поскольку соглашение будет подтверждением добросовестности покупателя.
Особенности депозита нотариуса, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке
Депозит нотариуса — принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Принятие депозита нотариусом производится в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ. С 01 января 2015 года стало возможно использовать депозит нотариуса не только, как способ расчета между кредитором и должником, но и при сделках купли-продажи недвижимости.
Использование депозита нотариуса, как средства взаиморасчета по сделкам, позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски. При этом надо учесть некоторые особенности в применении данного способа расчетов в сделках с недвижимостью.
В соответствии со статьей 87 ГК РФ, нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег. Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом покупателю для представления покупателем в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса. Дальнейшая выдача либо перечисление продавцу денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, производится банком по распоряжению нотариуса.
Самостоятельная покупка квартиры онлайн
Хранить в нотариальной конторе денежные суммы и ценные бумаги, принятые в депозит, нотариус не имеет права. Для хранения денежных средств используется специальный депозитный счет нотариуса в банке. Не все нотариусы предоставляют данную услугу, а также для того, чтобы ей воспользоваться, необходимо нотариально заверить сам договор купли-продажи квартиры.
Подписать договор купли-продажи в простой письменной форме, указав способ расчетов в нем через депозит нотариуса, у вас не получится. Воспользоваться депозитом нотариуса возможно будет только в том случае, если Вы будете у этого же нотариуса проводить сделку в нотариальной форме, удостоверяя у него же договор купли-продажи.
Кроме этого, важно предварительно выяснить в каком банке у конкретного нотариуса открыт депозитный счет, придется предварительно просчитать, насколько высоки риски сотрудничества с конкретным банком, и определить признаки, предшествующие ухудшению ситуации в банке и ведущие к его банкротству. А покупателю надо будет дополнительно подумать об оплате процентов за перевод суммы, подготовленной для расчетов по сделке, со счета Покупателя из своего «родного» банка в банк, где открыт депозитный счет у нотариуса.
Также нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за «обналичивание» денег со своего счета Продавцом уже после проведенной сделки или перевод их на счет Продавца в другой банк.
Еще одна важная особенность депозита: денежное обязательство считается исполненным покупателем сразу после внесения денежных средств в депозит нотариуса (п.2 ст 327 ГК РФ). Правда, пункт 3 все той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло, своим клиентам мы рекомендуем на этапе согласования проекта Договора купли-продажи (с помощью нотариуса) четко фиксировать в Договоре условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.
Покупателям нужна стабильность, безопасность, ясность в действиях и профессионализм. При этом, покупателю важно проявить разумную осмотрительность и снизить риски по признанию в дальнейшем сделки недействительной.
Как онлайн проверить выбранный объект недвижимости?
Самостоятельность при покупке недвижимости — трудоемкий и затратный по времени процесс. Для первичного самостоятельного знакомства с выбранным объектом, несомненно, потенциальному покупателю подойдет онлайн проверка продавца и самого объекта по основным официальным ресурсам, размещенным на порталах в интернете.
Ссылки на сайты проверок при покупке недвижимости
Ссылки на сайты проверок при покупке недвижимости
При этом, важно не забыть, что нужен обобщающий правовой анализ всей совокупности документов по понравившейся квартире, а не их наличие и количество. Кто из покупателей сделает доскональный, грамотный и профессиональный анализ собранных юридических фактов? У частного лица, желающего купить недвижимость, нет опыта провести анализ полученной информации. Только специалист в своей области может сравнить полученный материал с информацией из других источников и сделать соответствующие правовые выводы, а также осуществить юридическую доработку и исправление ошибок в пакете документов, предоставленных продавцом. В специализации юриста заключена сегодня на рынке недвижимости безопасность покупателя.
Кто и как может подать документы на электронную регистрацию?
Каким способом из нижеперечисленных воспользоваться — выбирать сторонам сделки. Следует быть готовым к тому, что некоторые виды сделки требуют обязательного нотариального удостоверения (Договор купли-продажи составляет нотариус, он же удостоверяет подписи сторон в нем). При нотариальной форме сделки удобно воспользоваться и возможностями нотариуса, подав пакет документов в электронном виде через нотариуса.
- Стороны сделки самостоятельно подают пакет через портал Росреестра с использованием ЭЦП (https://rosreestr.gov.ru/ ). Росреестр принимает документы на регистрацию в электронном виде при наличии ЭЦП сторон, а также при грамотно сформированном пакете документов
- Сделку проводит нотариус, он же направляет заявление в Росреестр и подает пакет документов на электронную регистрацию (без получения личных ЭЦП сторонами сделки)
- Подача документов через МФЦ (Мои документы), портал Госуслуг
- Через сервис Сбер «ДомКлик» или других крупных банков (например, ВТБ, банк ДОМ.РФ).
Памятка по самостоятельной подготовке документов к электронной регистрации
Личного взаимодействия и присутствия сторон на удаленном раскрытии аккредитивов или сервисов специальных счетов (ЦНС) не требуется. Полностью заменяет взаимодействие с наличными денежными средствами и органами Росреестра. Сторонам сделки выдаются усиленные ЭЦП, получение через смартфон. Идентификация клиента происходит удаленно.
Стороны подписывают Договор по сделке ЭЦП, который вместе с необходимым пакетом документов уходит на регистрацию в Росреестр. При покупке жилья в новостройке (без ипотеки) идентификацию покупателя для открытия счета в системе безопасных расчетов может производить представитель застройщика.
Соглашаясь на электронные способы подачи пакета документов через третьи лица, следует знать, что контроль и ответственность за ход и результаты электронной регистрации никакой ипотечный банк, застройщик или нотариус на себя не берет.
Сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах случившейся приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект, а также к тому, что придется самостоятельно осуществлять мероприятия по поиску «своего» пакета, сданного на регистрацию. В чем это заключается и как идут поиски «зависших» или «потерявшихся» пакетов в Росреестре не надо объяснять только трудолюбивым риэлторам, работающим с этим постоянно, а также юристам. К сожалению, к решению подобных вопросов юристов зачастую не привлекают заранее, уповая на видимую простоту регистрации сделки, но на деле столкнувшись с проблемами, понимают, что самостоятельно решить эти вопросы они не могут. При этом очень часто стороны сделки уже несут финансовые расходы, например, в виде процентов по взятому кредиту, оплаты услуг нотариуса, суммы перечисленного аванса, а также в виде денежных средств, замороженных на определенное время на аккредитиве.
Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения профессионалов может обернуться потерями денег, временем и потраченными нервами. В данном случае оплата труда привлеченного специалиста (юриста, риэлтора) является приобретением своей безопасности за очень небольшие деньги по сравнению с планируемой суммой покупки любого объекта недвижимости.
Напоследок, хочу отметить, что, если в сделке соблюдены ВСЕ ниже перечисленные условия, а именно:
- содержание сделки и её правовой результат не противоречит закону,
- стороны обладают право- и дееспособностью,
- а их волеизъявление свободно и совершается в условиях, исключающих вредное воздействие на него (сделка, совершена не под влиянием заблуждения).
Ваша сделка просто обречена быть действительной)!
Об авторе
Булахова Наталия ВладиславовнаЮрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» www.uno-law.ru
Член Ассоциации юристов России,
Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области
Булахова Наталия Владиславовна
Спик Как правильно торговаться и сбивать цену при покупке квартиры?
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Каждый из нас хотя бы раз вел переговоры о цене.
И неважно, была ли это корзина грибов на фермерском рынке или дорогой автомобиль, который приглянулся Вам в престижном автосалоне. С тех пор как возникли взаимодействия спроса и предложения, стороны стремятся найти точки равновесия, но у каждой из сторон эта точка равновесия своя. Возникают ситуации, когда начинается торг и обе стороны приводят свои аргументы.
Что же в сфере недвижимости? Какой торг уместен при покупке квартиры?
Возможен ли торг при сделках на вторичном рынке?
Современные реалии рынка недвижимости таковы, что торг уместен действительно всегда. Но размер скидки и сам формат торгов может различаться.
И если размер торга зависит от ликвидности объекта, инфраструктурных факторов и технического состояния помещения, то его формат зачастую зависит от жизненных условий.
Например, человек переезжает в другой город или страну, уже нашел покупателя, но вместо скидки предлагает снимать свою же квартиру еще два месяца, пока он окончательно определится с жилым вопросом в другом месте. Если покупатель приобретает квартиру для сдачи или не торопится перевозить свои вещи, то вопрос может быть решен положительно и для продавца, и для покупателя.
Другой случай: продавец предлагает квартиру без мебели, хотя она в квартире есть, а покупатель желает приобрести квартиру для сдачи в аренду и не хочет заниматься вопросом докупки необходимой техники и мебели.
Это тоже торг, просто формат переключается с денежного на товарный. В дополнение покупатель еще экономит время, которое затратил бы на поиск необходимой мебели и техники.
Долгое авансирование тоже торг
Также торгом можно считать и долгое авансирование. Покупатель очень хочет приобрести квартиру, готов согласиться с ценой покупателя, но работает по контракту в международной компании и получит основную сумму контракта через полгода.
С одной стороны, для продавца не очень интересно держать квартиру еще полгода, с другой стороны, фиксируя хорошую для себя цену в сезон скидок, продавец через полгода получает отличную возможность купить встречный вариант.
Такой случай особенно актуален, когда цены на вторичном рынке не просто стоят на месте, а еще и падают в некоторых сегментах (например, в элитной недвижимости в 2017-м году).
Интересен фактор родственников, когда люди покупают квартиру в том же подъезде, доме, улице или квартале для своих родителей, детей, братьев и других многочисленных родных. Зачастую такие покупатели не готовы сильно торговаться вниз, чтобы не упустить удобный вариант на одной площадке со своей основной квартирой.
Поэтому если Вы продавец и знаете эту информацию, держите цену на максимально допустимом уровне. Покупатель придет, возможно, чуть позже, но при должном уровне вежливости вы договоритесь о приятной для продажи цене.
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственностиа>
Обмен вторичного жилья на новостройку в г. Воронеж
В Воронеже строится большое количество новых многоэтажных домов с прекрасной планировкой, в которых многим хотелось бы иметь жилье. Если у Вас есть старая квартира, мы можем помочь поменять (обменять) на квартиру в новостройке.
Квартира в новостройке — это современные планировки и новые коммуникации, наличие парковки для автомобилей, замечательные входные группы, красиво оформленная придомовая территория.
Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита.
В нашем агентстве «РЕСнедвижимость» с самого первого шага покупки жилья в доме новостройке активно подключаются сотрудники юридического отдела. Они не только сделают экспертизу всех правоустанавливающих документов, но и будут сопровождать Вас до этапа оформления квартиры в собственность.
Если Вы обратились к нам за обменом квартиры старой на новую
Для всех, кто принял решение обменять старую квартиру на жилье в новостройке и обратился за помощью в наше агентство, предлагается схема работы, которую можно разделить на несколько этапов.
1. Обращение в агентство по телефону (473) 200-02-39 Вы оставляете заявку на услугу по обмену и знакомитесь с условиями работы нашего агентства получаете возможность узнать об условиях работы. Сотрудник компании ответит на все Ваши вопросы.
2. Перед началом работы, наш специалист осмотрит жилье и бесплатно его оценит. Также он узнает у Вас, какую новостройку Вы хотели бы жить.
3. Мы подпишем с Вами договор, в котором будут определены все условия работы и оговорена стоимость наших услуг.
4. Мы начнем предлагать Вашу квартиру потенциальным покупателям и устраивать ее просмотры. Мы познакомим Вас со всеми имеющимися вариантами новостроек, которые соответствуют Вашим требованиям.
5. После внесения аванса покупателем за Вашу квартиру, производим авансирование квартиры-новостройки, с ее последующей проверкой сотрудниками юридического отдела компании.
6. Переходим к подготовке сделки: составляем договоры по продаже и приобретению обеих квартир.
7. Проводится сделка, подписываются договоры, происходит расчет между участниками сделки.
8. После регистрации договоров осталось подписать акты приема передачи. Обмен вторичного жилья произведен. Все довольны!
ВАЖНО! Мы работаем с застройщиками г. Воронежа по программам обмена: старую квартиру на новую!
Информация по тел.: (473) 200-02-39
Частный риэлтор в Москве
Сопровождение сделки — максимально сокращенная риэлторская услуга для заказчиков, которым не требуется поиск и подбор объекта. Заказчики привлекают профессионального участника для конкретной сделки, получая понятную и надежную сделку.
Сопровождение сделки при покупке квартиры
Сопровождение сделки ПОКУПКИ квартиры — минимальная риэлторская услуга, оказываемая частным заказчикам, которые УЖЕ ПОДОБРАЛИ интересный объект, И ГОТОВЫ перейти к юридически значимым действиям: внесение аванса и подготовка к сделке.
Услуга «сопровождение сделки» является частью комплексной услуги по купле-продаже «под ключ». Полная услуга покупки подробно описана в соответствующих статьях, и здесь я рассмотрю только отличия сопровождения.
| Наименование задачи | ПОКУПКА КВАРТИРЫ комплексная услуга | СОПРОВОЖДЕНИЕ ПОКУПКИ сокращенная услуга |
|---|---|---|
Консультации по ситуации заказчика Условия сделки, уровни цен по районам и качеству жилья, гарантиям и т.д. | Включает | Включает |
Поиск и подбор объекта недвижимости Риэлтор выбирает из базы предложений объекты, удовлетворяющие требованиям заказчика. Далее обзванивает отобранные объекты на актуальность, соответствие описанию и другим важным условиям. | Включает | Отсутствует |
Рыночная оценка объекта недвижимости и переговоры по цене Риэлтор использует накопленные экспертные знания и интернет-источники по оценке ликвидности, качеству строительства, транспортной доступности, соответствию рыночной цене. И проводит переговоры с продавцом по цене и условиям в интересах заказчика. | Включает | Отсутствует |
Согласования условий проведения сделки. Авансирование объекта Важная встреча всех участников сделки с подписанием соглашения. | Включает Риэлтор по доверенности может внести аванс | Включает Заказчик вносит аванс лично |
| Финансовые гарантии по внесенному авансу (подробнее) Риэлтор берет на себя риск возврата аванса при неправомерном удержании аванса продавцом. | Включает | Отсутствует |
Сохранение размера комиссии при срыве сделки и последующем авансировании другого объекта. | Включает Размер комиссии не увеличивается при изменении объекта | Отсутствует Расходы и трудозатраты компенсируются риэлтору частично |
| Проверка документов объекта и участников (подробнее) Проверка документов объекта недвижимости и продавца на предмет рисков последующего владения. | Полная проверка | В объеме, необходимом для успешной регистрации. Рекомендуется услуга «Проверка объекта». |
Проведение сделки | Включает | Включает |
Регистрация в Росреестре | Сторонняя услуга | Сторонняя услуга |
Расчеты после регистрации | Включает | Включает |
Передача квартиры по акту | Включает | По договоренности |
Сопровождение сделки при ПРОДАЖЕ квартиры
Сопровождение сделки продажи квартиры — минимальная риэлторская услуга, оказываемая частным заказчикам, которые нашли покупателя на свою квартиру, и столкнулись с высокой неопределенностью в вопросах надежного проведения сделки.
Услуга «сопровождение продажи сделки» является частью комплексной услуги. Подробное описание услуги ПРОДАЖИ приведено в соответствующем разделе, и здесь приведу только отличия.
| Наименование задачи | ПРОДАЖА КВАРТИРЫ комплексная услуга | СОПРОВОЖДЕНИЕ ПРОДАЖИ сокращенная услуга |
|---|---|---|
Экспертная оценка квартиры Риэлтор осматривает квартиру и дом и делает оценку объекта по базе предложения, сравнивая с аналогичными предложениями. Также в оценке цены и сроков продажи риэлтор использует опыт и знания колебаний спроса и предпочтений покупателя. | Включает | Отсутствует |
Выставление квартиры и показы Риэлтор выставляет объявление в базы предложений, принимает звонки и организовывает показы. | Включает | Отсутствует |
Выбор покупателя Риэлтор ведет переговоры по цене и условиям сделки. В переговорах риэлтор оценивает намерения покупателя и прогнозирует успех сделки. | Включает | Отсутствует |
Принятие аванса по объекту Важная встреча всех участников сделки с подписанием соглашения, в котором прописываются все существенные условия сделки. | Включает Риэлтор по доверенности может принять аванс | Включает Заказчик принимает аванс лично |
Сохранение размера комиссии при срыве или отказе от сделки и последующем приемом аванса от другого покупателя. | Включает Комиссии не увеличивается при перезапуске | Отсутствует Работа и расходы компенсируются |
| Сбор и подготовка документов для сделки (подробнее) Проверка документов объекта недвижимости и продавца на предмет рисков последующего владения. | Риэлтор собирает документы По доверенности | Документы собирает собственник Риэлтор координирует |
Проведение сделки | Включает | Включает |
Регистрация в Росреестре | Сторонняя услуга | Сторонняя услуга |
Расчеты после регистрации | Включает | Включает |
Передача квартиры по акту | Включает | По договоренности (+10%) |
Пояснения к таблицам
Финансовые гарантии на внесенный аванс
В различных случаях при срыве условий покупки и невозможности выхода на сделку, продавец может недобросовестно удерживать аванс. И хотя будут иметься документальные свидетельства в пользу покупателя, для возврата аванса необходимо будет обращаться в суд. Это занимает достаточное количество времени и усилий, и дополнительные денежные расходы.
Для заказчиков полной услуги при такой ситуации услуга продолжится с новым объектом, а аванс войдет в сумму комиссии риэлтора. Условие: заказчик дает полномочия и документы для риэлтора, чтобы риэлтор мог получить аванс через суд.
Сохранение размера комиссии при изменении объекта
Услуга «Сопровождение купли-продажи» привязана к конкретному объекту (при покупке) или покупателю (при продаже). В случае любого изменения сделки, где появляется новый объект или покупатель, сопровождение сделки начинается с нуля. Поэтому понесенные трудозатраты по сорванной сделке компенсируются заказчиком независимо от новой услуги.
При этом понесенные трудозатраты оценивает риэлтор, так как обладает соответвующим опытом. При этом не учитывается по чьей вине (продавца или покупателя) разорвана сделка.
При полной услуге привязка осуществляется к исполненной задаче, а не к конкретному объекту. Поэтому предварительно оговоренная сумма комиссии не изменяется. И может измениться только при резком изменении стоимости объекта (в большую или меньшую сторону).
Проверка объекта при сопровождении
Часть сделок происходит без денежных расчетов. Например, дарение или купля-продажа хорошо известного объекта недвижимости. Для таких сделок подробная проверка не востребована. И поэтому выделена в отдельную услугу.
При сопровождении риэлтор проверяет минимальный набор документов: паспорта участников на действительность, право собственности и обременения объекта недвижимости, зарегистрированные лица по выписке из домовой книги, права супругов и запрашивает справки дееспособности продавцов.
В полноценную проверку объекта недвижимости (см. Проверка объекта) входит исследование истории объекта и анализ рисков последующего владения. При этом могут риэлтор заказывает дополнительные документы — выписка переходов прав собственности, расширенная архивная выписка из домовой книги, бюро кредитных историй. Риэлтор проверяет продавцов по базам судов и судебных приставов и при необходимости требует дополнительные заявления (наследство или нарушение прав детей).
Сбор и подготовка документов для сделки
Собственник самостоятельно собирает необходимый пакет документов. Риэлтор подробно консультирует по местам получения, стоимости и срокам. При получении собственник передает сканы документов риэлтору, для дальнешей передачи покупателю.
Сейчас сбор документов достаточно простой, большая часть документов получается в МФЦ, а количество важных документов минимизировано. Но могут быть случаи, когда нужно восстановить утраченные документы. И потребуется поездки в ценное рабочее или личное время.
Важно! Некоторые важные документы делаются только при личном присутствии заявителя (справки ПНД и НД и нотариальные заявления).
Важно! Проверка объекта недоступна как самостоятельная услуга. Проверка объекта недвижимости возможна только с услугой сопровождения или в составе комплексной услуги. Если вам требуется только проверка, то нужно обращаться к юристам, предоставляющим такую услугу.
Виды мошенничества при покупке квартиры
Советы Покупателю квартиры или других видов недвижимости. Очень часто я слышу от Покупателя: «Зачем мне риэлтор?» И правда ЗАЧЕМ! Ведь все объявления о, продаваемых квартирах находятся в интернете на рекламных площадках типа Авито, ЦИАН, ДОМКЛИК и другие. И Покупатель, точно также, как и риэлтор будет искать подходящий ему вариант на этих сайтах, ну или более изощренным способом в социальных сетях. Смысл не меняется.
Предположим вы нашли квартиру своей мечты! И что дальше? Какие риски вас ждут?
Ни для кого не секрет, чтобы убедиться, что Иванов Иван Иванович является собственником квартиры, нужно посмотреть выписку из Единого Государственного реестра недвижимости, сокращенно ЕГРН. Данная выписка по действующему законодательству является общедоступной информацией. Ее может получить любой гражданин! Как получить такую выписку? Варианта два! Первый обратиться за бумажным вариантом в Многофункциональный центр «Мои документы» (сокращенно МФЦ). Второй вариант – это заказать ее в электронном варианте через сайты (которых сейчас много). Только опытный риэлтор понимает, что 100% гарантии электронные сервисы не дают! Информация может оказаться не актуальной. Электронные базы могут обновляться до 14 дней, а на бумажном носителе информация обычно по состоянию на трехдневную дату. В современных агентствах недвижимости есть возможность проверять статус объекта в режиме он-лайн, что исключает риски участников сделки.
Итак с ЕГРН все ОК, что дальше? Долги по коммунальным платежам! Конечно по закону долги по коммунальным платежам не переходят на Покупателя, и тут опять подводный камень! Взносы по капитальному ремонту многие не признают, так как на тему много противоречий в законодательстве, и тогда эти долги переходят на Покупателя.
Прописанные лица! Есть категории граждан, которые могут сохранять право проживания в проданной квартире, и их нельзя выписать даже через суд. Перед сделкой юристы агентств недвижимости проверяют нет ли таких рисков.
Но это все элементарные вещи, о которых много всего написано….
Самый распространённый риск для Покупателя – это купить квартиру, в которой незаконно был использован материнский капитал. Ушлых родителей очень много, которые получили средства материнского капитала и не исполнили свои обязательства, доли детям не выделили. Далее по советам «черных риэлторов» замели следы, и подсовывают Покупателю как бы чистые документы на квартиру. Самостоятельно Покупатель выявить такой вид мошенничества не может, признаки таких схем знают только опытные риэлторы.
Риск при авансировании квартиры. Просто приведем два примера, из которых будет все понятно. Первый: агент-мошенник либо собственник набирает одновременно несколько авансов от разных Покупателей. Далее он просто исчезает либо проводит сделку с кем-то одним, а другие начинают ее оспаривать через суд. Для Покупателя жизнь после покупки превращается в ад. Второй пример похож! Покупатель передал задаток. По техническим причинам не успел выйти на сделку и задаток потерял. Нормальный Продавец вернет сумму задаток, мошенник оставит его себе, и Покупатель будет вынужден судиться с таким Продавцом. Риэлторская компания снижает такие риски, так как в основном авансы не передаются Покупателю, а находятся по соглашениям между юридическими лицами в агентстве. Так же компания несет полную материальную ответственность за оказываемые услуги, что является гарантией безопасности для Покупателя.
Риски по банкротству. Это новый вид законного мошенничества. Сегодня законодательство в этой сфере позволяет Продавцам обанкротить себя после того, как была продана квартира и признать сделку недействительной. Такие риски юристы в агентствах недвижимости выявляют, прогнозируют. Если они есть, то доводят информацию до Покупателя, выдают гарантии.
Недостоверная информация о перепланировке в квартире. Впаривая ремонт Покупателю, «Черный риэлтор» не объясняет, что все риски и ответственность ложится на Покупателя, как буду-то это он все сделал, и случись что — отвечать ему.
Список не полный: мошеннические действия с доверенностью, особенно, когда доверенность выдана посольством из-за границы; мошеннические действия, связанные с наследством, с бракоразводным процессом и т. д. Обратившись за юридическим сопровождением в агентство недвижимости, Покупатель снижает риск быть обманутым до нуля.
Новостройка обмен. Обмен квартиры в Новосибирске на новостройку
Обмен квартир в Новосибирске на новостройку
Обменять квартиру на новостройку в Новосибирске можно уже сегодня, причем обмен вашего вторичного жилья будет на прямую с застройщиком (часто эту услугу называют трейд-ин квартир ). Вы можете получить квартиру в новостройке без денежных средств, в обмен на вашу старую квартиру.
Ваши преимущества при обмене с застройщиком:
- Застройщик выкупает вашу квартиру по текущей рыночной стоимости и можно не беспокоится о падении цен на вторичном рынке
- Вы экономите время и деньги. ДДУ (договор долевого участия) вы получите сразу. Не надо ждать пока старая квартира найдет своего покупателя
- При обмене квартиры вы получите юридическую поддержку со стороны застройщика, вам не нужно беспокоится о безопасности сделки
Процесс обмена квартиры на новостройку с застройщиком выглядит следующим образом:
- Оставляете заявку на консультацию по обмену на нашем сайте или звоните по телефону +7 (383) 209-90-15.
- Предоставляете копии документов на квартиру: кадастровый и технический паспорта, свидетельство о праве собственности. За 2-3 дня мы оцениваем рыночную стоимость вашей квартиры.
- Далее вы получаете результаты оценки и принимаете решение.
- Если цена вас устраивает, вы и застройщик оформляете договоры купли-продажи «старой» и «новой» квартир. Подписание производится одновременно.
Важно помнить, что услуги по обмену вторичного жилья на новостройку бесплатны. Застройщик выкупает квартиру по рыночной стоимости за вычетом части расходов, связанных с переоформлением, налогообложением и другими постоянными расходами (5-6%). Возможно согласовать срок проживания в старой квартире до трех месяцев с момента заключения сделки.
Для обмена квартирами должны соблюдаться следующие требования:
- квартира в вашей собственности
- находится в пределах Новосибирска
- перепланировка (если проводилась) должна быть узаконена
Задайте вопрос специалисту по обмену квартир
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Новостройки в которых можно обменять вторичное жилье на новую квартиру
от 60 000 /М2
от 50 000 /М2
от 66 000 /М2
от 75 000 /М2
рядом с метро
от 60 000 /М2
от 61 000 /М2
рядом с метро
от 60 000 /М2
от 59 000 /М2
от 55 000 /М2
от 49 000 /М2
от 50 000 /М2
от 81 000 /М2
рядом с метро
novosibirsk.33varianta.ru
Обмен вторичного жилья на новостройку в г. Воронеж
В Воронеже строится большое количество новых многоэтажных домов с прекрасной планировкой, в которых многим хотелось бы иметь жилье. Если у Вас есть старая квартира, мы можем помочь поменять (обменять) на квартиру в новостройке.
Квартира в новостройке — это современные планировки и новые коммуникации, наличие парковки для автомобилей, замечательные входные группы, красиво оформленная придомовая территория.
Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита.
В нашем агентстве «РЕСнедвижимость» с самого первого шага покупки жилья в доме новостройке активно подключаются сотрудники юридического отдела. Они не только сделают экспертизу всех правоустанавливающих документов, но и будут сопровождать Вас до этапа оформления квартиры в собственность.
Если Вы обратились к нам за обменом квартиры старой на новую
Для всех, кто принял решение обменять старую квартиру на жилье в новостройке и обратился за помощью в наше агентство, предлагается схема работы, которую можно разделить на несколько этапов.
1. Обращение в агентство по телефону (473) 200-02-39 Вы оставляете заявку на услугу по обмену и знакомитесь с условиями работы нашего агентства получаете возможность узнать об условиях работы. Сотрудник компании ответит на все Ваши вопросы.
2. Перед началом работы, наш специалист осмотрит жилье и бесплатно его оценит. Также он узнает у Вас, какую новостройку Вы хотели бы жить.
3. Мы подпишем с Вами договор, в котором будут определены все условия работы и оговорена стоимость наших услуг.
4. Мы начнем предлагать Вашу квартиру потенциальным покупателям и устраивать ее просмотры. Мы познакомим Вас со всеми имеющимися вариантами новостроек, которые соответствуют Вашим требованиям.
5. После внесения аванса покупателем за Вашу квартиру, производим авансирование квартиры-новостройки, с ее последующей проверкой сотрудниками юридического отдела компании.
6. Переходим к подготовке сделки: составляем договоры по продаже и приобретению обеих квартир.
7. Проводится сделка, подписываются договоры, происходит расчет между участниками сделки.
8. После регистрации договоров осталось подписать акты приема передачи. Обмен вторичного жилья произведен. Все довольны!
ВАЖНО! Мы работаем с застройщиками г. Воронежа по программам обмена: старую квартиру на новую!
Информация по тел.: (473) 200-02-39
www.potapov-vrn.ru
Обмен старой квартиры на новостройку в СПб
Практически каждый человека задумывается об улучшении своих жилищных условий. Люди хотят стать владельцами нового, комфортабельного и просторного жилья. При этом, классическая схема, которая предполагает продажу старого жилья и покупку нового достаточно хлопотная и чревата для человека потерей времени, нервов и сил.
Сегодня, стала пользоваться спросом новая тенденция в данной сфере – выполнение обмена вторичного жилья на квартиру в новостройке.
В чем заключается суть данной процедуры?
Как мы уже отметили, старый вариант проведения подобного обмена очень утомительный и хлопотный. Кроме того, данный вариант скорей всего займет много времени и потребует подготовки бесчисленного количества справок, выписок и других документов.
Кроме того, очень сложно найти подходящего покупателя. Некоторые люди обращаются к риелторам, а некоторые предпочитают приобрести квартиру в строящемся здании. Чаще всего люди покупают квартиры следующим образом:
- старое жилье реализуется и с собственной доплатой приобретается новая квартира;
- оформляется ипотечный займ под залог строящегося жилья;
- гражданин получает государственную субсидию на покупку квартиры.
В последнее время для отдельных помещений стали использоваться такой формат покупки жилья в новостройках, как «Квартира в зачет» или trade-in.
На практике данный вариант пришел в жилищную сферу с автомобильного рынка. Термин с английского языка переводится как «сделка по обмену». Суть такой операции заключается в том, что застройщик принимает на себя роль агента по продаже старого объекта недвижимости по согласованной стоимости и в установленные сроки. В этот период владелец жилья выбирает понравившуюся квартиру в новостройке, и жилье закрепляется за ним по принципу брони. Это позволяет клиенту приобрести квартиру с желаемой планировкой и площадью.
После реализации вторичного жилья, клиент обязан передать полученную сумму в счет покупки нового жилья.
Используемые схемы обмена
Застройщики предлагают своим клиентам сразу несколько схем обмена. В каждом варианте есть свои преимущества, и каждый покупатель выбирает себе подходящий:
- Сначала продажа, потом покупка.Данная схема самая понятная и заключается в первоначальной продаже жилья, имеющегося у клиента, а затем оформления покупки квартиры в новостройке. Срок брони в данном случае составляет один месяц.
- Необходимость первоначального взноса.При использовании данной схемы, застройщик вносит первоначальный взнос в размере 10% от стоимости новой квартиры и только после этого застройщик начинает заниматься реализацией вторичного жилья.
- За продажу «вторички» придется платить комиссию.Некоторые строительные компании берут вознаграждение за то, что занимаются проведением подобных сделок. Размер комиссии чаще всего составляет 3-4% от общей стоимости жилья. Новая квартира также будет забронирована за покупателем.
- Появление третьей стороны. Данная схема предполагает участие третьего лица или агента по недвижимости, который выполняет все необходимые действия.
Существующие риски
К сожалению, данный тип сделки не относится к безопасным и здесь также возможно попасть в руки к мошенникам, если не действовать максимально осторожно. Особенно часто встречаются финансовые риски. Практически все собственники стараются завысить стоимость, однако, при проведении обследования, эксперты ее занижают на 10-15%. Кроме того, может быть выполнена сама оценка жилья, а также может оказаться недобросовестным застройщик.
Чтобы избежать таких проблем, необходимо тщательно изучить все предоставленные документы и проконсультироваться со специалистами.
cityestate-spb.ru
Можете ли вы заплатить аванс за аренду квартиры?
Если вы решите полностью оплатить аренду авансом, специального закона, запрещающего такую практику, нет. Возможно, вам придется вести переговоры напрямую и продать своему домовладельцу выгоду от уплаты аренды вперед. Если у вас есть проблемы с кредитом, внесение предоплаты также может облегчить вашему арендодателю решение сдавать вам аренду.
Скрытые расходы по аренде
Даже если вы вносите арендную плату заранее, вам, возможно, придется оплачивать дополнительные расходы в течение всего срока аренды.Это может включать в себя счета за коммунальные услуги, которые ваш домовладелец оплачивает от вашего имени, или сборы, начисленные против вас за нарушение политики в отношении квартир или использование квартирных услуг. Если вы повредите свою квартиру, домовладелец может взять дополнительные средства из вашего депозита в конце срока аренды.
Получение льгот
Ваш арендодатель может быть обеспокоен отсутствием стабильного потока доходов, но укажите, что предоплата гарантирует, что ему не придется тратить время и деньги, пытаясь получить ваш платеж.Эта тактика может быть особенно полезной для решения проблем с кредитной историей. Если арендодатель колеблется, вы можете предложить внести дополнительную плату, но если арендодатель требует от вас внести предоплату, попробуйте вместо этого попросить скидку.
Составление контракта
В вашем контракте должно быть конкретно указано, что вы заплатили арендную плату заранее, а также должны быть указаны любые другие финансовые обязательства, которые у вас есть. Убедитесь, что в договоре аренды залог рассматривается отдельно от арендной платы. В противном случае домовладелец может называть вашу предоплату залогом.Если квартира будет повреждена во время вашей аренды, ваш домовладелец может вычесть из этой суммы и взимать с вас больше денег при выезде.
Альтернативы предоплате
Если вы хотите внести предоплату, а арендодатель не позволяет этого, подумайте о том, чтобы вместо этого положить деньги на сберегательный счет. Таким образом, он может приносить проценты и уже предназначен для арендных платежей, что позволяет вам вносить любые дополнительные заработанные деньги на другие расходы. Если вы хотите внести предоплату из-за плохой кредитной истории, попробуйте вместо этого предложить более крупный депозит — например, арендную плату за два или три месяца.
Что нужно знать об авансовых платежах при покупке дома?
Авансовый платеж — одна из важнейших вещей, с которыми сталкивается покупатель жилья при заключении сделки по приобретению недвижимости. Предоплата при покупке квартиры защищает интересы покупателей.
Собственность сопряжена со многими другими дополнительными расходами, такими как затраты, понесенные в связи с юридической передачей актива на имя. Застройщик может запросить у покупателя предоплату в различных формах.
Итак, что делать, если застройщик просит у покупателя предоплату и что покупатель должен знать о таких ситуациях?
Мы обсуждаем эти вещи в этой статье.
Kasturi Housing всегда защищает интересы покупателя и обеспечивает полную видимость сделок с недвижимостью.
Сумма бронирования или токены
Многие застройщики иногда избегают обсуждения условий сделки с недвижимостью, если не осознают подлинный интерес покупателя.Чтобы убедиться, что покупатель имеет серьезные намерения в отношении покупки недвижимости, продавцы часто могут запрашивать:
- Залог гудвилла
- Сумма бронирования
- Жетон денег
- Баяна
- Задаток.
Этот вопрос задается до обсуждения фактической сделки.
Все вышеперечисленные термины означают одно и то же; предоплата. Покупатель должен заплатить определенную сумму, чтобы подтвердить намерение совершить покупку. Как правило, продавец может запросить сумму от рупий.50000 рупий 1 лакх как символическая сумма.
Гербовый сбор
Согласно закону, покупатель должен оплатить гербовый сбор при покупке недвижимости. Но при этом не стоит торопиться. Может возникнуть ситуация, когда вас не интересует определенная недвижимость, или даже продавец отказывается от нее. В таких случаях все ваши вложения в гербовые бумаги могут оказаться напрасными. Эти юридические документы не подлежат передаче или возврату. Итак, принимайте решение внимательно.
Авансовый платеж TDS
С июня 2013 года закон гласит, что продажа недвижимости на сумму более рупий.50 лакхов в Индии, налог в размере 1% должен быть вычтен из общей суммы продажи, прежде чем покупатель заплатит продавцу.
Покупатель должен внести этот 1% TDS в правительство вместе с PAN как покупателя, так и продавца при отправке формы 26QB. Это гарантирует, что продавец не уклоняется от уплаты налогов на прирост капитала. Эта TDS при предоплате — обычное дело в наши дни, но вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом, прежде чем совершать какие-либо платежи.
Авансовый платеж по жилищному кредиту
Вниманию покупателей б / у недвижимости! Авансовый платеж по жилищному кредиту может быть рискованным.
Может произойти событие, когда у продавца жилой недвижимости есть постоянный жилищный заем на недвижимость, он попросит нового покупателя внести авансовые платежи, что позволит завершить продажу с необходимыми документами.
Здесь кредитор должен предоставить Свидетельство об отсутствии возражений, то есть NOC, в котором говорится, что ссуда была выплачена, и никаких отложенных платежей по собственности не взимается. Звучит так просто, но покупателям стоит воздержаться от таких платежей.
Некоторые часто задаваемые вопросы
- Что такое токен-деньги?
При покупке недвижимости символическая сумма выплачивается, когда покупатель и продавец устно договариваются и хотят продолжить сделку.
- Сколько денег нужно заплатить в виде токена?
Нет никаких жестких правил о том, сколько денег должно быть выплачено в виде символической суммы.
- Могу ли я купить недвижимость в долг?
Недвижимость может быть продана только после того, как существующий собственник полностью погасит сумму кредита.
Хотите узнать больше о сделках с недвижимостью и о том, как защитить свои намерения купить недвижимость?
Посетите информационный пул Kasturi Housing здесь.Мы подготовили для вас несколько интересных статей о недвижимости.
Могу ли я просто заплатить годовой аванс за аренду в Нью-Йорке? (Совет № 37)
Могу ли я просто заплатить аванс за весь год?Подача заявки на квартиру в Нью-Йорке может быть настоящей проблемой. Вам необходимо предоставить домовладельцу множество документов. Однако это не гарантирует, что ваша заявка будет одобрена. Вы по-прежнему можете столкнуться с проблемами, которые помешают вам получить квалификацию, например, с недостаточным доходом или плохой кредитной историей.По этой причине многие арендаторы (которые могут себе это позволить) задаются вопросом, смогут ли они избежать хлопот, просто заплатив аванс за весь год.
ПРИМЕЧАНИЕ: Для поиска квартир в Нью-Йорке перейдите по ссылке frele.com (бесплатная услуга). Или Нажмите, чтобы увидеть больше советов по аренде
Эти арендаторы думают, что, выплачивая аванс за весь год, любые «проблемы с квалификацией» станут спорным вопросом.
К сожалению, обычно это не работает.
Почему вам не разрешают выплачивать годовой авансКонечно, могут быть случайные арендодатели (обычно более мелкие арендодатели) или отдельные владельцы кооперативов или кондоминиумов, которые с радостью поддержат ваше предложение о выплате аванса за весь год. Но более опытные арендодатели такой договоренности не примут.
Многие арендодатели хотят поддерживать постоянные ежемесячные отношения со своими арендаторами. Это дает им возможность чаще проверять и оценивать их на постоянной основе.Они платят за аренду? Платят ли они вовремя?
Это также может помочь арендодателям решить, предлагать ли своим арендаторам продление аренды в конце договора аренды.
Меньше всего арендодатель хочет проблемного арендатора. Вот почему большинство арендодателей предпочли бы потратить время на то, чтобы должным образом проверить вас и принять ежемесячные арендные платежи, вместо того, чтобы принимать вперед целый год с меньшим количеством проверок.
Наличие ежемесячных отношений с арендатором может помочь арендодателю быстрее обнаруживать подозрительную активность, например:
- Ведение нелегального или несанкционированного бизнеса в квартире
- Иметь другое лицо, кроме указанного арендатора, проживающее в квартире
- Сдам квартиру на сверхкоротком сроке (до 30 дней) на сайтах вроде Airbnb.
Другая основная причина, по которой арендодатели часто НЕ предоставляют вам возможность вносить аванс за весь год, связана с окончанием срока аренды. Если у вас плохая кредитная история, у вас может не быть хорошей истории оплаты счетов. Таким образом, даже если вы заплатите год вперед, домовладельцы будут обеспокоены тем, что произойдет к концу срока аренды.
Например, в 11-м или 12-м месяце арендодатель не получит от вас никаких гарантий. Что делать, если вы просто оставались в квартире в течение следующих 4 месяцев и не платили арендную плату? Вот что беспокоит домовладельцев.
Не думайте, что вам удастся избежать строгой проверки в Нью-Йорке, потому что у вас есть средства для выплаты аванса в течение всего года. Большинство домовладельцев предпочли бы высококвалифицированного арендатора тому, кто может заплатить за весь год вперед.
Для получения дополнительных советов по аренде в Нью-Йорке посетите сайт frele.com/learn.
Эту статью написал:
Фил Хориган, ветеран недвижимости Нью-Йорка
Основатель Frēlē, бесплатной и честной торговой площадки Нью-Йорка
Продюсер, Phil’s NYC Советы по аренде [канал YouTube]
Блогер: беспрепятственно.com
Instagram: @philiphorigan
Фил был лицензированным агентом по недвижимости Нью-Йорка с 2004 года, работая в некоторых из ведущих брокерских фирм в отрасли. Он основал Leasebreak.com в 2013 году, а Frēlē — в 2017. Frēlē и Leasebreak — это бесплатные и прозрачные торговые площадки для поиска или размещения квартир в аренду в Нью-Йорке
Перейдите на сайт frele.com для поиска квартир в Нью-Йорке (бесплатная услуга).
— Хорошая идея — платить за аренду заранее?
В зависимости от того, где вы живете, арендная плата может составлять большой процент вашего дохода.Ежемесячная оплата аренды быстро становится тяжелым бременем для вашего бюджета, если вы к этому не готовы. Из-за этого многие люди предпочитают вносить арендную плату заранее.
Однако, прежде чем отдавать арендную плату заранее, убедитесь, что вы точно знаете, во что ввязываетесь. Иногда предоплата аренды имеет много преимуществ, но это может быть не лучшим вариантом в зависимости от вашей ситуации.
По данным Smart Asset, средняя арендная плата в США.С. За трехкомнатную квартиру составляет 1 207 долларов. Для большинства людей это большие деньги, и их предоплата может оказаться непосильной для вашего бюджета. Вот инструкция, следует ли платить за аренду заранее.
Когда платить арендную плату заранее
Когда именно стоит подумать об оплате аренды заранее? В общем, есть только два обстоятельства, когда имеет смысл платить заранее. Во-первых, если вы живете в конкурентной среде и вам нужно обезопасить отряд, оплата вперед — хороший способ убедиться, что вы получите желаемый отряд.Предложение аренды на месяц или два вперед может помочь вашему потенциальному арендодателю серьезно отнестись к вам как к кандидату.
Однако это также может быть мошенничество с арендой. Вы должны проявлять бдительность, чтобы избежать мошенничества. Например, многие «домовладельцы» претендуют на владение недвижимостью и берут залог или авансовую арендную плату, чтобы «обезопасить» квартиру. Между тем, они действительно просто убегают с вашими деньгами.
Всегда исследуйте недвижимость и арендодателя, чтобы точно знать, с кем имеете дело.В случае сомнений агент по недвижимости поможет вам профессионально и безопасно сориентироваться в этом процессе. Наконец, убедитесь, что ваш домовладелец не лишает права выкупа собственности, когда запрашивает арендную плату авансом. Если вы проявляете должную осмотрительность, предоплата — это разумный способ получить преимущество в конкурентной борьбе на местном уровне.
Наконец, вторая причина, по которой было бы разумно платить за аренду заранее, — это получение скидки. Часто домовладельцы предлагают стимулы для досрочной выплаты арендной платы. Это беспроигрышный вариант, поскольку им гарантирован доход от аренды, а вы получаете скидку.Иногда вы получаете процент от арендной платы или скидку, и, возможно, это того стоит.
Когда не платить аванс
В конечном счете, предоплата сопряжена с риском. Может произойти несчастный случай или чрезвычайная ситуация, в результате чего вы незамедлительно переедете. Арендодатель может решить продать недвижимость, если вы арендуете недвижимость помесячно. Многое может произойти вне вашего контроля. Если вы платите заранее, вы рискуете не получить эти деньги обратно от проблемного арендодателя.
Оплата аренды заранее может также поставить вас в тяжелое финансовое положение. Всегда разумно иметь достаточно денег, сэкономленных на непредвиденные обстоятельства, и если вам придется вложить средства в этот фонд только для того, чтобы получить арендную плату за несколько месяцев, это может не стоить такого риска.
Некоторые арендодатели просто не принимают предоплаченную арендную плату, поскольку это ограничивает их собственную ситуацию. Во-первых, в некоторых штатах им нужно будет платить проценты с этой арендной платы, и это налоговое обязательство. Кроме того, они в меньшей степени могут контролировать свою собственность, повышая арендную плату или продавая квартиру в ближайшем будущем.По этим причинам маловероятно, что многие арендодатели будут принимать предоплату за долгосрочную аренду.
Оплачивайте арендную плату безопасно и уверенно
В конечном счете, вам решать, стоит ли вносить арендную плату заранее. Если вы пытаетесь получить объект в конкурентной зоне или имеете право на скидку, это может быть хорошей идеей. Однако остерегайтесь распространенных мошенников при аренде, чтобы быть уверенным, что вы в безопасности со своими деньгами.
Предоплата аренды ставит вас в ситуацию, когда вы можете больше не увидеть эти деньги.Вы хотите провести исследование, чтобы убедиться, что ваш арендодатель заслуживает доверия и имеет хорошую репутацию. Если вы будете осторожны, предоплата аренды может быть хорошим способом обрести стабильность при аренде.
Долгая и короткая предоплата
В разделе «Жилье в квартире 2 июня» был указан неверный веб-адрес «Белка альманах». Сайт находится по адресу: spot.colorado.edu/~halloran/sqrl.html. (Опубликовано 05.06.01)
«Но законно ли это?» Это вопрос, который задавали мне некоторые читатели.
В предыдущей колонке читатель из Вашингтона поделился своим решением сдать в аренду свою квартиру в кондоминиуме на год, не беспокоясь о сборе арендной платы. Перед отъездом в Европу он получил оплату за весь год за вычетом скидки — один месяц бесплатно.
Я попросил ответа у адвоката округа Колумбия Морриса Р. Баттино, который специализируется на делах о арендодателях и квартиросъемщиках. Это законно?
Он предложил следующее: «Это сложный вопрос со многими соображениями. Я не знаю ни одного закона в округе Колумбия, который конкретно запрещает домовладельцу запрашивать арендную плату за 12 месяцев вперед.Однако в каждой юрисдикции действуют свои законы. Если вы живете в другом месте, это необходимо проверить.
«Если домовладелец принимает личный чек или кредитную карту на 12 месяцев аренды вперед — или 11 месяцев со скидкой — и средства не погашаются, то более чем вероятно, что суд не будет применять предоплата арендной платы. Почему? Просто потому, что арендная плата еще не подлежит оплате «, — сказал Баттино.
«Кроме того, согласно закону округа Колумбия, домовладелец может запросить залог только за один месяц. Арендная плата за одиннадцать месяцев вперед может считаться замаскированным залогом в нарушение закона.Проверьте уставы в каждой юрисдикции. Если арендатор возражает, он может подать на арендодателя в суд после того, как владелец окажется в Европе », — сказал Баттино.
« И, наконец, следует помнить о законах о борьбе с дискриминацией. Если арендодатель собирается просить арендную плату за 12 месяцев вперед, он должен спросить всех заявителей », — сказал он.
« Такая ситуация — просить арендную плату заранее — очень часто возникает возле университетов. Это происходит не из-за того, что на год больше людей уезжает за границу, а из-за того, что родителей студентов просят платить арендную плату за арендаторов, которые хотят квартиру, но не имеют работы.
«Это очень важный вопрос, который необходимо решить, чтобы избежать возможного отказа в жилье квалифицированным арендаторам», — сказал Баттино. << Есть разница между совершением чего-либо незаконного преступного и гражданского характера. Требование арендной платы за год вперед подпадало бы под вторую категорию. Если кто-то совершил незаконное действие, он может попасть в тюрьму. вероятно, не было бы времени, проведенного в тюрьме, но можно было бы возместить денежный ущерб ".
Белка под перьями?
QВ прошлой субботней колонке читательница попросила помощи в том, чтобы заставить белок освободить ее балкон.Они ели цветы и копали ямы в горшках. Кто-то предложил обрезать близлежащие ветки деревьев. Кто-то еще говорил об использовании кровяной муки, намазанной в небольших количествах на каждую сеялку.
Есть еще одно дешевое и простое решение, чтобы белки не копались в сеялках. Это решение, которое моя бабушка довольно успешно использовала в своем саду.
Возьмите пару больших банок обычного черного перца и смешайте с верхними дюймами почвы.Перец недорогой, биоразлагаемый и не повредит растениям. Помимо небольшого чихания, это не повредит и белкам. Вы даже можете посыпать им сами растения.
Возможно, вам придется добавить немного перца еще некоторое время, пока «терапия отвращения» не заставит белок избавиться от привычки приходить к вашим плантаторам.
Между прочим, даже срезание каждого дерева в поле зрения не помешает белкам подняться на балкон квартиры, особенно если это красивый грубый кирпич снаружи.Они буквально перелезли бы на стену! — P.A.F., Virginia
AD Дорогой P.A.F .: Вы не единственный, кто упомянул перец. Так же поступила и Пег Халлоран, которая приехала из Колорадо-Спрингс, штат Колорадо. Она доцент биологии Академии ВВС США. Хэллоран защитила докторскую диссертацию по социальному поведению и экологии белка с длинными пушистыми ушами, довольно распространенного в этой части страны: белка Аберта или Sciurus aberti. Она редактирует веб-сайт Squirrel Almanac (пятно.colorado.edu/~halloran/sqrl.html).
Хэллоран сказала, что одно предложение, доведенное до ее сведения, касалось перца халапеньо, нарезанного кубиками или измельченного, а не сушеного. Положите несколько перцев в пульверизатор, залейте водой, оставьте на ночь, опрыскайте почву и растения на балконе. Это не постоянное решение; снова опрыскивать каждые пару дней.
Другое решение: поместите шарики от моли вокруг основания растений. Когда запах исчезнет, замените их.
«Станьте супер-сыщиком», — сказала она.Выясните, не оставляет ли кто-нибудь из соседей еду для белок или кормит их с рук. Когда это происходит, белки начинают думать о балконах как о хорошем месте, где можно перекусить.
Осторожно, сказала она. Некоторые белки могут даже показаться агрессивными, если не найдут пищи.
Его первый дом Мой сын недавно окончил Университет Джона Хопкинса в Балтиморе. Он переедет в район Арлингтона на работу. Он никого не знает в Арлингтоне или округе. Вы бы порекомендовали ему снять квартиру самостоятельно или ответить на объявление, размещенное теми, кто живет в групповом доме? — Мама Джошуа
Кажется, вы задаете два отдельных вопроса:
* Каковы преимущества жизни в групповом доме по сравнению сжить самостоятельно?
Звучит как еще один хороший вопрос, который стоит задать читателям. Итак, дорогие читатели: если вы только что закончили школу в последние пару лет и у вас есть совет относительно того, какой дом лучше подходит для первого дома вдали от дома, — групповой дом или квартира с одной спальней, пожалуйста, напишите и скажи нам почему. Конечно, у Джошуа есть третий выбор. Он мог ответить на объявление, размещенное теми, кто уже живет в квартире и ищет дополнительного соседа по комнате.
* Как вы заводите друзей, когда впервые приехали в город?
Самостоятельная жизнь не обязательно должна быть изолированной.Есть так много мест, где можно подружиться.
Всего несколько: в жилом комплексе у бассейна или в фитнес-центре, на новой работе, в молитвенном доме, во время участия в политической деятельности или музейных программах.
Менеджмент не выдерживает Самая большая проблема в моем многоквартирном доме — это собаки. У нас есть пункт о запрете домашних животных, но он игнорируется. На самом деле у некоторых их двое!
Рядом есть кооператив, куда допускаются собаки. Кто-то в этом здании предложил запретить собак, и его так беспокоили, что человеку пришлось уехать.- E.S., New York
Я не думаю, что у вас проблемы с собаками в вашем здании, а скорее проблемы с управлением. Если арендаторы выбрали ваше здание из-за политики «без домашних животных» и она не соблюдается, в этом нельзя винить Ровера и Фифи.
Лучшее лекарство для человека? В здании, в котором я живу, запрещено проживание с домашними животными. Однако многие исследования показали, что для одиноких людей, особенно пожилых людей, домашнее животное явно полезно для их благополучия и психического здоровья. Я также слышал, что если у кого-то есть письмо от врача о том, что домашнее животное необходимо по причинам психического здоровья, даже в здании, где домашние животные не допускаются, должно быть разрешено домашнее животное для этого человека.
Я знаю две из наиболее часто упоминаемых причин политики «запрета на домашних животных»: шум от лая и грязь в коридорах и других общественных местах здания.
Собачий лай при необходимости легко сдерживается намордником.
Что касается загрязнения, если каждый человек, который приводит собаку в здание, должен использовать задний лифт, и каждый должен внести залог в размере 100 долларов США или более, который будет использоваться в качестве общего фонда, когда никто не владеет, это может помочь эта цель.
Чтобы избежать отказов в оплате со стороны любого владельца собаки, деньги за чистку могут быть автоматически сняты из фонда без каких-либо отговорок. — Dog Lover, Вашингтон
Прошлым летом я получил известие от любителей кошек. Этим летом я вполне готов уделить любителям собак равное время.
Барбара Буртофф приветствует комментарии и вопросы, но не может отвечать на каждое письмо. Напишите ей в Apartment Adviser, через редактора по недвижимости, The Washington Post, 1150 15th St. NW, Вашингтон Д.C. 20071, или отправьте электронное письмо по адресу [email protected]
Аннуитет в предварительном определении
Что такое аннуитет вперед?
Авансовый аннуитет — это серия платежей, которые подлежат оплате в начале каждого последующего периода времени. Арендная плата является классическим примером аннуитета авансом для домовладельца, поскольку это сумма денег, выплачиваемая в начале каждого месяца, чтобы покрыть последующий период. Аннуитет вперед, юридический и бухгалтерский термин, также называется «аннуитетом, подлежащим уплате».»
Общие сведения об аннуитете заранее
Аннуитет вперед не имеет ничего общего с «аннуитетом» финансового или страхового продукта, несмотря на использование этого слова. Другой способ заранее описать аннуитет — это серия равных платежей, которые поступают в начале каждого равномерно распределенного периода. Оплата производится до оказания услуги или до перехода товара к другому владельцу, поэтому проценты не взимаются. Это также означает, что приведенная стоимость авансового платежа выше, чем платежи, произведенные позже, например, после оказания услуги или перехода товаров из рук в руки.
Ключевые выводы
- Аннуитет вперед не имеет ничего общего со страховым продуктом, который называется аннуитетом.
- Авансовый платеж — это платеж, подлежащий уплате в начале каждого последующего периода.
- Аренда квартиры является примером, поскольку арендодатель обычно ожидает выплаты в начале каждого месяца.
- У авансового аннуитета есть три определяющие характеристики: сумма каждого платежа одинакова, график платежей — регулярные интервалы (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально), и платеж подлежит оплате в начале каждого периода.
Существует три элемента аннуитета заранее или подлежащего выплате аннуитета:
- Все платежи равны одной и той же сумме (например, серия платежей по 100 долларов)
- Каждый платеж производится в один и тот же интервал времени (например, ежемесячно, ежеквартально или ежегодно)
- Каждый платеж производится в начале указанного периода времени (например, платеж производится в первый день каждого месяца)
Аннуитет вперед vs.Просроченная рента
Противоположностью аннуитета заранее является аннуитет за просрочку (также называемый «обычным аннуитетом»). Выплаты по ипотеке являются примером просроченной ренты, поскольку это регулярные идентичные денежные выплаты, производимые в конце равных интервалов времени. Как и арендные платежи, выплаты по ипотеке производятся первого числа месяца. Однако ипотечный платеж покрывает проценты и основную сумму по ипотечной ссуде за предыдущий месяц.
Один из примеров, когда разница между аннуитетом вперед и аннуитетом в просрочку имеет значение, — это оценка доходной собственности.Если платежи поступают в начале периода аренды, а не в конце периода аренды, приведенная стоимость этих платежей увеличивается. Также можно использовать математические формулы для расчета текущей и будущей стоимости аннуитета заранее или обычного аннуитета.
Поскольку большинство платежей производятся в начале периода, а не в конце, концепция авансового аннуитета (аннуитета к оплате) используется чаще, чем концепция аннуитета просроченной задолженности (обычная аннуитетная форма).
Аннуитет вперед Пример
Помимо арендной платы, как наиболее распространенного примера аннуитета заранее, существуют договоры аренды. Например, предположим, что компания заключила договор на использование оборудования по договору аренды, который требовал регулярной выплаты 1000 долларов в начале каждого месяца в течение пяти лет. Такое соглашение будет составлять аннуитет заранее, поскольку все платежи равны и производятся в начале каждого равномерного интервала.
Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.
Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свою собственность на аренду.
Когда сообщать о доходах
Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили, если вы платите кассовый налог.Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.
Подробнее о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.
Предварительная аренда
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до истечения периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
Пример:
Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.
Залог
Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. Для получения дополнительной информации см. Расходы на аренду в Публикации 527.
Пример 1:
Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы.По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.
Пример второй:
Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.
Имущество или услуги вместо аренды
Если вы получаете недвижимость или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.
Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.
Пример:
Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо того, чтобы платить за аренду за 2 месяца.Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.
Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях
Если вы используете в личных целях дом для отпуска или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием.