Что такое рыночная стоимость земельного участка: ЗК РФ Статья 66. Оценка земли / КонсультантПлюс

Открыть полный текст документа

О кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. N136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с действующим земельным и налоговым законодательством для этих целей используется кадастровая стоимость земельных участков.

Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Решение о проведении государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законом, принято Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель» №945 от 25.

Государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Заказчиком государственной кадастровой оценки на территории Липецкой области является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется исходя из площади земельного участка, категории земель, а также цели использования, для которой земельный участок предоставлялся (вид разрешенного использования земельного участка). На стоимость объекта (земельного участка) существенно влияют различные характеристики (факторы стоимости). При проведении государственной кадастровой оценки оценщик учитывает рыночную стоимость объекта, наличие коммуникаций, расстояние до областного центра и населенных пунктов, объектов социального назначения, и т.д.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29. 07.1998г. результаты государственной кадастровой оценки должны быть утверждены заказчиком работ и официально опубликованы. На территории Липецкой области утверждены следующие нормативные акты, отображающие результаты государственной кадастровой оценки:

Категория земель земельных участков	Нормативно-правовой акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки	Результаты государственной кадастровой оценки
Земли населенных пунктов	Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28.12.2012г. №3930	Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
Земли сельскохозяйственного назначения	Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28. 11.2011г. №2797
	Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18.12.2014г. №5095	Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Добринского и Тербунского районов
	Постановление администрации Липецкой области от 26.08.2009г. №310	Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Постановление администрации Липецкой области от 29.10.2010г. №370	Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта и т. д.
Земли особо охраняемых территорий и объектов	Постановление администрации Липецкой области от 29.09.2011г. №347	Результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов
Земли водного фонда	Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80	Результаты государственной кадастровой оценки земель водного фонда
Земли лесного фонда	Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80	Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда

В нормативных актах об утверждении кадастровой стоимости содержатся сведения о кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, а также сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования и кадастровым кварталам, о средних уровнях кадастровой стоимости земель соответствующей категории земель по населенным пунктам, садоводческим и огородническим объединениям, муниципальным районам и городским округам, а также средние уровни кадастровой стоимости по Липецкой области.

Основываясь на статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г и Приказе Росрееста от 26.12.2011 NП/531 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном земельном участке, а также внесения в ГКН сведений при изменении качественных и количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости. То есть в случае, если после проведения государственной кадастровой оценки в ГКН внесены сведения или изменения, повлекшие определение кадастровой стоимости земельного участка, орган кадастрового учета на основании установленных в нормативно-правовых актах соответствующих удельных или средних показателях определяет кадастровую стоимость земельного участка.

Отметим, что российское законодательство дает возможность заинтересованным лицам при несогласии с кадастровой стоимостью предпринять шаги для ее пересмотра. Согласно статье 24.18 Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оспорить результаты определения кадастровой стоимости могут юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения оспариваются в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде юридическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления может проводиться только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в этом случае оспаривается решение комиссии) либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляются бесплатно по запросу любого лица в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости.

О рыночной цене на земельный участок

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Особенностью договора купли-продажи недвижимости (земельные участки согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относятся к недвижимости) является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре письменной форме условий о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается также, в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из вышеизложенного, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст. 8 Закона N135-ФЗ. Поэтому при совершении сделок купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического, а также физического лица цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Однако при определении цены по такой сделке следует учитывать право налоговых органов в определенных случаях контролировать цены по сделкам (п. 2 ст. 40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ))

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, участок, рыночная оценка, рыночная стоимость, земельная рента, оценка, оцениваемый участок, предполагаемое использование, Сравнение продаж, стоимость комплекса.

Оценка стоимости земельных участков | Серконс

Услуга оценки земли направлена на установление рыночной цены участка или аренды земли для населенных пунктов, сельскохозяйственных нужд и промышленности. Сюда же относятся земли, входящие в состав лесного, военного фондов, участков, находящихся на охраняемых территориях.

Кроме того, может проводиться оценка земли под частично выстроенными объектами либо инженерными коммуникациями.

Документы, необходимые при оценке земли

Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

• Документация, подтверждающая право на землепользование
• Информация о территориальной границе данной площади
• Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка

Перечень документов может дополняться или изменятся в зависимости от обстоятельств

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
2. Если площадь вносится на баланс компании
3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

• Правомочия арендаторов
• Сроки действия права на собственность
• Обременения, подписанные договором аренды
• Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
• Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади

С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

• Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
• Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
• Анализ этой информации
• Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
• Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
• Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

Отправьте заявку на оценку земельных участков

Среди наших клиентов

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет показателя капитализации земельной ренты.
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Методика исчисления остатка.
• Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

• Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
• Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
• Расчет показателя организационных расходов.
• Расчет показателя ставки дисконтирования.
• Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

• Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
• Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
• Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
• Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

• Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
• Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

• Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
• Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
• Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
• Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

• Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
• Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
• Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
• Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
• Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
• Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
• Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
• Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
• Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
• Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
• Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Как определить «рыночную стоимость» вакантной земли

Одно из самых больших препятствий, с которыми приходится сталкиваться каждому инвестору в землю, — это , как определить «рыночную стоимость» вакантной земли .

Это может показаться странной дилеммой для обычного инвестора в недвижимость, но поверьте мне — если вы когда-либо пытались найти сравнительные данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно это может быть конкретная стоимость этого типа недвижимости.

Особенно для тех, кто занимается переброской земли, это представляет собой ГЛАВНУЮ проблему, потому что выводы, которые мы сделаем относительно этого числа, повлияют на все остальное в процессе, и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Прежде чем мы перейдем к сложностям оценки земли, давайте разберемся, как работает оценка недвижимости. .

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда речь идет о финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости недвижимости, приобретаемой и / или финансируемой. Оценщик составляет исчерпывающий отчет, который рассматривает три основных подхода к оценке :

1. Доходный подход
2. Экономический подход
3. Подход сравнения продаж

Считается, что наиболее надежных методов определения рыночной стоимости .В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея, лежащая в основе этого подхода, состоит в том, чтобы определить сумму постоянного дохода (например, доход от аренды или аренды), который, как ожидается, будет приносить рассматриваемая недвижимость. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами, , для чего в настоящее время арендуются или сдаются в аренду аналогичные объекты на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов недвижимости (при этом учитывая их размер, расположение, состояние, удобства и т. Д.).), чтобы получить представление о размере дохода, который объект недвижимости может реально принести.

Затратный подход

При таком подходе оценщик попытается определить, сколько будет стоить перестройка точно такой же структуры с нуля до . Оценщик рассчитает ориентировочную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для определения стоимости недвижимости.

В этом подходе существует множество серьезных предположений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за собственность больше, чем стоимость улучшений).Затратный подход — важное соображение, но его почти никогда не бывает достаточно использовать сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние данные о продажах аналогичной собственности в этом районе (то есть — цены, по которым аналогичные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что нормальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем другие недавно заплатили за аналогичную недвижимость в том же районе .

Оценщики будут рассматривать только данные по объектам недвижимости, для которых фактически продано , потому что это конкретные числа и (теоретически) они представляют собой реальные покупные цены, которые были уплачены. Оценщики обычно находят эти данные в различных государственных архивах, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Эти подходы к оценке обычно достаточно хорошо работают для домов, квартир, коммерческих зданий и т.п., но пустая земля — ​​это совершенно другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для таких выводов по пустому участку, просто отсутствуют .

Доходный подход обычно не применяется к , потому что, если собственность не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно, для пустующего участка может генерировать какие-либо виды дохода. регулярный доход.

Затратный подход не применяет , потому что в силу того факта, что это пустая земля, никаких улучшений, которые следует учитывать, не требуется.

Подход сравнения продаж может применяться , но только при наличии достаточного количества проданных комплиментов, которые нужно учитывать (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев на землю доступно НАМНОГО меньше компенсаций за продажу, чем за дома и другую улучшенную собственность… и даже когда компенсация действительно существует, их гораздо труднее определить количественно, чем улучшенную собственность. Взгляд на разные пустыри — это не сравнение «яблоки с яблоками», и это в лучшем случае очень несовершенная наука.

Это неприятная дилемма для инвесторов в землю, потому что для нас чрезвычайно важно понимать рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налогов на недвижимость, затраты на удержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости недвижимости, нам придется жить с некоторой степенью двусмысленности, а двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость , вы не можете позволить себе ошибаться насчет .

СВЯЗАННЫЙ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке свободной земли

К сожалению, в нет «волшебной пули», когда дело касается оценки земли. Как вам скажет любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь отметки 100% уверенности относительно рыночной стоимости любой собственности, и это особенно верно для неулучшенных земель.

Хорошая новость заключается в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортных с «приблизительной стоимостью» для собственности, даже с необработанной землей.

Хотя это ни в коем случае не является черно-белым подходом к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в стоимости предполагаемой собственности, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Может ли кто-нибудь использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Подходит ли он для сельского хозяйства? Охота? Добыча?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях объект недвижимости может быть полезен более чем для одной цели, и об этом тоже стоит подумать.

СВЯЗАННЫЙ: Какое наиболее эффективное и наилучшее использование для вашей земли?

Сколько запасов доступно на рынке?

Это единственный в своем роде объект или есть сотни других , точно таких же, как , на рынке прямо сейчас?

Если у вас есть земля с невероятным расположением (или видом, или доступом, или ресурсами и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , вероятно, стоит что-то .

Однако, если ваша собственность входит в сотню подобных ей, и все они в настоящее время выставлены на продажу, это значительно затруднит продажу вашей собственности по более высокой цене.

Какие цены указаны на похожие объекты недвижимости в непосредственной близости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем оцениваемой вами собственности.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с какой «конкуренцией при продаже» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы можете приобрести объект недвижимости по желаемой цене, сможете ли вы повторно зарегистрировать его и выставить по цене, которая на значительно выше, чем , чем вы заплатили за нее, И значительно ниже , чем все остальные объекты в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь землевладением, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы должны быть готовы платить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЙ: Сколько вы должны предложить за эту недвижимость?

Насколько желательна недвижимость?

Считайте это подходом «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот земельный участок, каким было ваше первое впечатление? Было ли что-нибудь в нем интересным, желанным, привлекательным или привлекательным? Скажите себе честно — в было что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-нибудь еще? Вы смотрите на великолепный лесной участок на склоне горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите все усилия, чтобы создать отличное объявление о недвижимости, насколько красиво вы сможете придать этой собственности внешний вид? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Каковы затраты на владение недвижимостью?

Предположим, вы покупаете земельный участок и не можете его перепродать сразу .

Что делать, если вам придется продержаться на нем 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года?

Если вы вынуждены удерживать эту собственность дольше, чем вы хотите, сколько это будет вам стоить (например, налоги на недвижимость, сборы ассоциации, оценки и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, затраты на владение пустой землей обычно довольно низки … но если вы обнаружите, что недвижимость имеет необычно высокие налоги на недвижимость или сборы ТСЖ, вам нужно учесть эту небольшую долю риска в уравнении.

Есть ли подъездная дорога к объекту?

Когда вы имеете дело с пустой землей, это очень важно, и это имеет огромное значение для стоимости собственности.

Всегда важно удостовериться, что к свободному участку есть подъездная дорога (или какой-то юридический сервитут ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет никаких легальных точек доступа (и поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность может быть на Луне. Убедитесь, что у собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каковы размер, форма и размеры собственности?

Подумайте, для чего это свойство может когда-нибудь использоваться. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Расположен ли он рядом с чем-либо, что значительно снизит его привлекательность? Обратите внимание на любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые могут повлиять на стоимость собственности.

СВЯЗАННЫЙ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко этот отель находится к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой собственности. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы заявить о местоположении этого объекта как ?

Этот вариант тесно связан с желательностью собственности, а также с ее максимальным и наилучшим использованием.Если наиболее очевидное использование собственности — это строительство дома на одну семью, парковку передвижного дома или жилье любого типа, тогда этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят соседние объекты?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «продаваемости» земельного участка (например, подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с национальным парком Глейшер или лабораторией по методу?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты могут повлиять на привлекательность вашей собственности.Если в соседних свойствах есть какие-либо очевидные проблемы, не зависящие от вас, вам следует хорошо подумать, что это означает для стоимости свойства.

Находится ли объект в зоне затопления?

Когда недвижимость находится в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может составлять очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может иметь БОЛЬШИЕ отрицательные воздействия на осуществимость улучшений на участке.

Чтобы понять, находится ли собственность в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли ваша собственность в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЙ: Как определять (и избегать) водно-болотных угодий

СВЯЗАННЫЙ: Как работает «Perc Test» (и насколько он действительно важен)?

Несмотря на то, что данные по оценке незанятых земель в большинстве районов скудны, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемой собственности.Вот пара уловок, которые я использую регулярно…

Очистите MLS

Примечание: Еще в 2015 году Trulia была приобретена Zillow (и Zillow внесла несколько БОЛЬШИХ улучшений в свою базу данных о продажах земли). Если вы перейдете к Zillow , вы можете использовать тот же самый процесс, чтобы найти текущие списки земельных участков и недавние сделки по продаже земли в вашем районе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы имеете дело. (и что эти продавцы надеются получить от своих свойство). Другими словами — если бы вы выставили свою предметную собственность на продажу на этом рынке , сегодня , с какими еще списками вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть выставлена ​​на , чтобы она выглядела как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете самую выгодную сделку и хорошо ее рекламируете, она будет , теоретически будет первой продаваемой).

Калькулятор оценки прайс-босса

Если вы хотите сделать еще несколько шагов, другой умный способ выполнить это упражнение — использовать оценщик недвижимости под названием Price Boss (как я объясняю более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет копировать и вставлять необработанные данные на любой рынок с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, предложить гораздо более эффективное решение , основанное на данных.

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER в процессе оформления заказа.Наслаждаться!

Проверить цену Босс здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но это НАМНОГО лучше, чем просто , идущий с вашей кишкой после просмотра нескольких отдаленно похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss в значительной степени зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, это может быть полезно, чтобы дать вам гораздо больше уверенности. о том, какова стоимость земли в той или иной области.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» о том, за что, вероятно, будет продаваться ваш объект недвижимости.

Конечно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть совершенно другой уровень ценности, который возникает, когда вы поднимаете трубку и звоните нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который действительно имеет некоторый опыт продажи пустующих участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, у меня есть эта собственность , свободная и свободная , и я хотел бы выставить ее на продажу вместе с вами сегодня .По какой цене мне нужно будет его выставить, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление сообщает агенту следующее:

1. Вы ищете реалистичное представление о том, что нужно, чтобы продать эту недвижимость быстро . Вы серьезно настроены продать эту вещь и хотите получить честные ответы.
2. Если этот агент окажется действительно полезным, возможно, вы действительно захотите нанять его для работы! Это побудит их указать вам время дня и предложить несколько законных ответов.

СВЯЗАННЫЙ: Как земельные инвесторы могут использовать возможности агентов по недвижимости

Пока вы ведете эти разговоры, обращайте пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выдают какие-то числа, которые явно не сработают для вас, сейчас самое время вычислить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы действительно можете нанять одного из этих людей, чтобы разместить эту недвижимость в будущем .Не помешает начать таким образом обращаться к агентам и устанавливать контакты с ними. Их услуги могут действительно пригодиться .

Моё главное предупреждение было бы следующим: Не слишком доверяйте ни одному мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустующих землях. Если вы решите выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете ввод от , по крайней мере, от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

В некоторых случаях стоимость собственности распознать труднее.

На бумаге местоположение собственности или то, для чего ее можно использовать, может не иметь особой ценности, но все же есть большая ценность в том, что растет на ней .

Следите за любой ценой, которую может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость расположена в густой лесистой местности, возможно, стоит изучить этот вопрос. Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, в зависимости от ряда факторов, удаление деревьев может привести к улучшению. или снизят ценность и полезность собственности на . В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать собственность более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать участок более полезным для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЕ: ДЕРЕВО! Руководство по сбору деревьев

Еще одна потенциальная ценность — это права собственности на полезные ископаемые (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на землю).

Права на землю в точности такие, как они звучат — это ваши права владеть и использовать поверхность земли. В зависимости от того, какой тип собственности вы владеете, права на землю позволяют вам развивать землю в соответствии с местным постановлением о зонировании и планировании.

Права на полезные ископаемые распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергоресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете либо продать их, либо сдать в аренду заинтересованной стороне.У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая проценты от роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочтете.

СВЯЗАННЫЕ С: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на недропользование

Когда недвижимость имеет ценность, которую можно предложить в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается просто путем рассмотрения таких основ, как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в этом районе.На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, и это может предоставить отличные возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят.

Теперь, когда вы услышали мнение земельного инвестора по этому вопросу, я хотел копнуть немного глубже и узнать мнение оценщика о том, как они оценивают пустую землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слова этого парня имеют большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, устоявшиеся в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью, которое мы составили по этой теме…

На какие наиболее важные факторы вы обращаете внимание при определении стоимости незанятого земельного участка?

Честно говоря, непросто определить приблизительную стоимость участка земли, потому что необходимо учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — будь то устная оценка или полная письменная оценка. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а нужна только быстрая оценка. «Я понимаю то, о чем спрашивают люди, но поскольку я действительно должен поддерживать ценность, которую я отдаю, это более активно с моей стороны.

Давайте поговорим о местоположении