Деление долей в квартире – Как разделить квартиру на доли в 2019 году

provashiprava.ru

при разводе, в приватизированной, неприватизированной

Перед тем, как разделить квартиру на доли необходимо узнать все аспекты такого процесса. Раздел долей – это последний вариант решение взаимоотношений собственников. Если уже принято решение о деление, необходимо все сделать правильно.

Прежде чем начать деление квартиры

Перед тем как поделить квартиру на долевые части следует узнать, что по закону это осуществить можно, а если недвижимость не однокомнатная, то это теоретически можно сделать и в натуре. Порядок действий зависит от того кому принадлежат доли и в каком статусе жилье (приватизированное, не приватизированное).

Для того, чтобы продать свою часть необходимо выделить ее и получить право собственности на нее. Если объект признан неделимым следует получить согласие от других совладельцев на такие действия.

Если в натуре разделить квартиру на доли невозможно (без имущественного ущерба), может быть принято решение об уплате одному собственнику денежной компенсации за долю второго.

Важно! В большинстве случаев выделение доли – это чисто юридическая манипуляция, о реальном разделения недвижимости речь не идет. То есть каждый владелец, если их 2, например, будет иметь в собственности ½ или 50% от квартиры. Но при этом не будет разделения, что эта комната мужа, а эта комната жены или туалет одного дольщика, а кухня другого. Делиться будут имущественные права, то есть налог каждый будет платить за себя, коммунальные платежи и т.д.

Приватизированная квартира

На юридическом языке приватизированная квартира делиться вместе с разделением лицевого счета. Провести такую дележку можно несколькими способами. Выбор того или иного зависит от статуса владельца и взаимоотношений с другими собственниками.

При самых хороших раскладах удастся разделить недвижимость мирно. Результатом такого деления является соглашение. Его стоит оформить у юриста и заверить. Стать участникам соглашения могут только дееспособные, совершеннолетние граждане. В таком документе необходимо указать:

• Реквизиты всех сторон соглашения.
• Предмет.
• Права, обязанности сторон сделки.
• Ответственность за невыполнение.
• Порядок разрешения споров.
• Порядок расторжения соглашения.

Если мирное соглашение не достигнуто или кто-то из совладельцев несовершеннолетний придется обращаться в суд. Для этого составляется иск, в котором необходимо указать такие ключевые моменты:

1. Круг собственников.
2. Правовой статус каждого совладельца.
3. Причины, по которым необходимо осуществить раздел.
4. При разделе недвижимости, у которой есть несовершеннолетний совладелец обязательно нужно разрешение органов опеки.

Вместе с прошением о разделе следует сразу запросить определение прав пользования жильем.

Неприватизированная недвижимость

Ранее была практика разделения лицевых счетов неприватизированных квартир. Но это создавало подобие коммуналки и от этого шага в новой редакции жилищного кодекса отошли.  Вариант решения – это размен одной квартиры на несколько. Причем этот процесс может быть проведен, только с согласия наймодателя. Так, если квартира находится в собственности муниципалитета, то нужно разрешение от этого госоргана.

Размен может быть проведен только в том случае, если оба участника долевой собственности на него согласны, если нет, то следует обращаться в суд. Это судовое разбирательство достаточно длительное и затратное.

Другие варианте раздела

Есть другие варианты выделения доли или получения денежно компенсации  за нее.

Продажа

Это самое простое решение. Причем продавать можно всю квартиру, а не ее части.  В результате денежные средства, полученные от продажи, будут разделены пропорционально частям владения, то есть долям.

В таком случае все владельцы выступают в качестве продавцов, независимо от их количества. Сложности в этом случае могут возникать, если нет добровольного согласия, хотя бы одного из дольщиков. Суд в этом случае заставить его продать не сможет.

Денежная компенсация

Если квартиру нужно делить пополам, что часто происходит при разводе, один из супругов может выплатить компенсацию за свою часть. Но на это также нужно добровольное согласие обоих владельцев.

Продажа третьему лицу

Если первые варианты не сработали, а жить в одной квартире не представляется возможным можно попробовать продать свою долю. При этом стоит участь такие аспекты:

1. Приоритетное право на покупку имеют совладельцы. Причем их о факте продаже и сумме нужно предупредить за 1 месяц.
2. Продать по рыночной цене свою часть не удастся, так как нет возможности выделения ее в натуре. Для определения цены придется заказывать независимую экспертизу.
3. Покупают долевую собственность неохотно, так как в полном объеме ею пользоваться невозможно.

Как делить на доли

Перед тем, как разделить доли в общей квартире, стоит узнать на какие части вообще можно делить. Закон в этом плане лоялен. То есть, нет ограничения на количество дольщиков у квартиры. Их может быть хоть 1000 человек.

В тех случаях, когда квартира, не приватизированная, долю определяет муниципалитет. Такое распределение происходит на основе заявлений нанимателей. При этом необходимо подать заявление в управляющую компанию на разделение лицевого счета.

Раздел при разводе

Если квартира была куплена в браке, то есть является общей собственностью супругов, раздел ее при разводе может производиться в таких вариантах:

1. Мирное соглашение. Оно состоит в размене двух и более комнатной квартиры на 2 меньшие, отдельные.
2. Раздел полам денег от продажи общей квартиры.
3. Раздел в натуре, с переоборудованием, подведением коммуникаций и т.д.

Первые 2 варианта возможно только при добровольном согласии обеих сторон. Третий вариант, если есть техническая возможность делиться. То есть можно переоборудовать коммуникации, сделать отдельный вход и т.д. Если такой возможности нет, в судовом порядке возможно разделение комнат для проживания и регламентация использования мест общественного пользования. К ним относятся ванна, туалет, кухня, коридор.

Если квартира однокомнатная

При разводе раздел однокомнатной квартиры в натуре невозможен. Но так как она является собственностью обоих супругов, каждому из них будет принадлежать 50% от нее. При этом нужно или мирное соглашение или судовое решение. Физически выделить долю или разменять невозможно, зато можно продать и разделить средства.

Вывод

Разделение доли в квартире задача в юридическом аспекте не сложная, особенно если можно достичь консенсуса между владельцами. Сложнее дело обстоит если выделить долю нужно в натуре, то есть физически отделить часть ее, особенно если владельцев больше двух. Не всегда это возможно сделать.

prosobstvennost.ru

Как выделить «идеальную» и реальную долю в квартире

Раздел квартиры, относящейся к долевой собственности, регламентируется статьей 251 ГК РФ. Любой совладелец вправе выделить свою долю в натуре — по соглашению сторон либо в судебном порядке. Если часть имущества незначительна либо не может быть обособлена без ущерба для жилья, процедура заменяется материальной или иной компенсацией от остальных собственников.

Порядок выделения доли из совместной собственности описан в статье 254 ГК РФ. Согласно закону, разделу предшествует определение доли каждого участника в общем имуществе. Собственники получают равные части квартиры, если законом либо добровольным соглашением сторон не была предусмотрена другая схема. Увеличение доли возможно в том случае, если один из владельцев произвел неотделимые улучшения недвижимости (ремонт, перепланировка).

Зачем нужно выделять долю

Определение долей чаще всего требуется при получении квартиры в наследство двумя и более людьми, расторжении брака либо совместной приватизации. В таких ситуациях в Росреестр заносится информация о количестве собственников и размере их «идеальных» долей, а каждый владелец получает отдельное свидетельство. После этого часто возникают проблемы с оплатой коммунальных услуг, ремонтом жилья или пропиской других лиц. Обособление же дает право на продажу выделенной части объекта или сдачу ее в аренду. Квартиру сложно разделить на равные части в натуре, поэтому владельцы недвижимости совместно определяют размеры каждой доли и заключают мировое соглашение. Если компромисс невозможен, вопрос решается в суде.

Важные нюансы

Выделение доли в натуре разрешено только при наличии технической возможности: собственнику изолированной части переходит одна или несколько комнат и некоторые подсобные помещения, а он должен оборудовать отдельный вход. Реализовать такую схему в многоэтажном доме невозможно, поэтому чаще всего выделяется жилая комната, а на санузел, кухню и прихожую сохраняется долевая собственность. Еще один вариант — выплата денежной компенсации. К нему прибегают в случае незначительного размера доли, не позволяющего определить ее в натуре. Решение принимается по соглашению владельцев либо в судебном порядке. Однокомнатные квартиры относятся к неделимому имуществу — доли в них могут быть только идеальными.

Детский вопрос

Выделение доли детям — обязательная процедура при покупке жилья с привлечением материнского капитала. Передачу собственности оформляют через договор дарения либо через соглашение о выделении доли. Оба варианта равноценны с юридической точки зрения, но первый более понятен.

Особенности процедуры:

• Если квартира принадлежит одному человеку, выделение оформляется в простой письменной форме.
• В случае с долевой собственностью необходимо нотариально заверить сделку.
• Если недвижимость оформлена как совместная собственность, сначала выделяют доли супругов, затем — детей. Обе сделки заверяют у нотариуса.
• Дети старше 14 лет участвуют в процедуре лично, представителем ребенка младше этого возраста выступает один из родителей.

В законе не обозначен рекомендованный размер доли ребенка, которая должна быть выделена при покупке жилья за материнский капитал. Можно отталкиваться от нормы жилой площади, указанной в ЖК РФ, — 12 квадратных метров.

Определяя размер доли ребенка, учтите, что для последующей продажи недвижимости понадобится разрешение органов опеки. Согласно законодательству, несовершеннолетних запрещено переселять в квартиру с худшими условиями проживания и меньшей площадью.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

mirndv.ru

Как разделить долевую собственность в квартире

Иные размеры сами участники долевой собственности могут предусмотреть посредством заключения специального соглашения. Если какой-либо участник осуществил неотделимое значительное улучшение квартиры с соблюдением установленного гражданским законодательством порядка, то размер его доли должен возрасти на стоимость указанных улучшений.

Право потребовать выделения своей доли квартиры, находящейся в общей собственности, имеет любой участник общей собственности. Если с другими собственниками достигнута соответствующая договоренность, то такое выделение реализуется на основании заключенного соглашения. Если договориться с другими участниками долевой собственности на квартиру не удалось, то заинтересованный собственник может обратиться в суд.

В этом случае выделение осуществляется на основании судебного решения, принятого по результатам рассмотрения дела. Иногда выделение доли невозможно по объективным причинам (например, наличие нескольких собственников однокомнатной квартиры), поэтому суд может обязать других собственников выплатить компенсацию тому участнику, который пожелал выделить свою долю.

После принятия судебного решения о выделении доли следует дождаться его вступления в законную силу. Затем заинтересованный участник может обращаться в регистрирующие органы, которые внесут необходимые изменения в реестр и выдадут новое свидетельство о праве собственности на основании указанного судебного акта. Если решением суда установлена обязанность для других участников долевой собственности на квартиру по выплате компенсации, то следует получить определенные суммы с каждого собственника, после чего право собственности данного лица считается прекращенным.

По общему правилу для получения компенсации вместо фактического выделения доли в недвижимости необходимо согласие собственника, который претендует на такое выделение. Однако в некоторых случаях суд может принять решение о выплате компенсации даже при отсутствии указанного согласия (например, при невозможности выделения доли и отсутствии интереса в использовании имущества со стороны заявителя).

www.kakprosto.ru

Как разделить недвижимость по долям —

В настоящей статье хочется рассказать о том, как законно можно выделить долю в «недвижке» в натуральном виде (в натуре), для той возможности, чтобы можно было распоряжаться своей долей и в дальнейшем, чтобы можно было ее реализовать третьему лицу или другим собственникам. Правом собственности общим долевым обычно считают такое, при котором доли определяются каждого из владельцев в «недвижке». Выдел доли необходим, как уже говорилось, для различных целей, ведь потом можно долю продать и получить денежные средства за нее от третьих лиц или от других собственников этой недвижимости.

Несколько вариантов выделения доли жилья

Существует два пути выделения как таковой доли в жилье:

1) Собственники могут заняться разделом имущества по согласованию.

В данном случае составляется соглашение письменное между всеми в данной недвижимости собственниками, где указываются доли, точнее их размер в процентном или дробном соотношении у каждого.

Очень важно помнить, что само соглашение в обязательном порядке подлежит удостоверению у нотариуса в связи с изменениями.
После заключения соглашения и удостоверения его нотариально, необходимо подать эти документы в Росреестр для последующей регистрации, после прохождения важной процедуры регистрации, сторона соглашения и одновременно владелец доли получает выписку из единого гос. реестра прав («розовое» в бытовом понимании).

Определить долевую часть в натуре при разделе квартиры можно, выяснив и узнав соотношение площади самой квартиры или дома и количество собственников в имуществе. При том, что следует руководствоваться таким принципом, согласно которому доли этих собственников признаются равными, если иное не определено сторонами в договоре или непосредственно законом.

Например, чтобы рассчитать долевое соотношение между всеми собственниками ( а их двое) в «недвижке, где площадь самой недвижимости 62 квадратных метров, необходимо следующее: 62 кв.м./2=31 квадратный метр — это доля на каждого из двух собственников.

Если собственниками не получается достичь соглашения о условиях и порядке разделения их имущества общего или выделить саму долю из него, то в таком случае можно это сделать, подав документы в суд.

2) Судебный способ.

Необходимо с заявлением обратиться в суд об определении размера в долевом соотношении и его выдела в «натуральной форме». Если выдел совершить нельзя в натуре, так как имуществу будет нанесен ущерб, причем несоразмерный, то остальные собственники выплачивают стоимость доли другого собственника. После того, как гражданин получает деньги, он утрачивает на долю свое право. Если в «натуральной форме» выдел может быть неравным, то производится выдел как это возможно максимально приближенный к равномерному делению, а остальное подлежит компенсации той стороне, у которой меньшая доля по факту досталось.
Таким образом, долю выделить можно, подписав соглашение или путем подачи заявления в суд.

Далее хотелось бы пояснить, как можно реализовать имущество уже находящееся в долевой общей собственности. Здесь есть свои нюансы.
Поскольку собственники остальных долей имеют право покупки преимущественной самой доли, которую гражданин хочет продать, то необходимо заранее письменно сообщить, т.е. уведомить о предстоящей сделке остальных собственников жилья. Причем, должно быть письменное подтверждение о том, что были все собственники уведомлены. Если в течение тридцати дней никто не отреагировал или направил отказ письменный, собственник имеет право по российскому законодательству реализовать свою долю третьему человеку. Преимущественное право не всегда применяется.

Приведем конкретные примеры:

– когда квартира выставляется на торги. Например, необходимо произвести на долю должника взыскание.
-когда производится в квартире выкуп доли владельцем такой «недвижки», который является тем, кто вносит оплату за ренту по соглашению у о содержании пожизненном.

garant-tavrida.ru

Как правильно выделить долю в квартире или частном доме: 4 способа

Каждый тип недвижимости, будь это частный коттедж или квартира, разделяется на жилую территорию и общую площадь. Они могут принадлежать нескольким владельцам, как результат раздела имущества, произошедшего по конкретным причинам. Из практики – это деление территории жилья при разводе или между родственниками в ходе распределения наследства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Общее представление о выделении доли в квартире и частном доме

По закону существует два способа определения части собственности на жилой территории. Ими являются:

• Предоставление денежных средств за квадратные метры другому владельцу жилья. То есть, производится компенсация собственником за владение не принадлежащим ему имуществом.
• Выделение доли в натуральном виде, или, как говорят собственность в натуре.

Как и где можно получить справку о кадастровой стоимости земли? Инструкция в этом материале.

Как показывает практика, при разделе недвижимости наиболее часто пользуются первым способом. Он намного проще второго варианта деления имущества.

В домовладение входит земельный участок и все строения, расположенные на нем. Для справедливого проведения раздела нужно обязательно учесть интересы каждого владельца.

Здесь надо понимать, что каждый собственник не должен нарушать жизненное пространство соседей и создавать им неудобные ситуации.

Важно знать, что выделение части дома должно выполняться с обязательным предоставлением части земельного участка. Это необходимо для избегания конфликтных ситуаций, когда соседи, например, не могут определиться с общим входом в дом.

Бывает так, что при отделении в натуре части дома нет возможности сделать каждому жильцу отдельный подход к своей части имущества. Поэтому, устанавливают границы общей территории, где жильцы имеют одинаковые права в пользовании.

О правилах снятия земли с кадастрового учёта читайте по ссылке. 

Определить долю собственности можно двумя способами.

Цели деления недвижимости

Как уже отмечалось, раздел недвижимости производят для достижения разных целей. К ним относятся:

• Приобретение собственных квадратных метров для жилья. Собственную часть дома в случае надобности можно продать. Хотя, как подсказывает действительность, покупателей на такой товар будет не много. Каждый хочет купить отдельную недвижимость, с независимой территорией.
• Оформление кредитного договора. Банки в залог всегда берут личную собственность и не хотят связываться с частями в общих владениях.
• Повышения уровня жилищных условий и проведения капитального ремонта. Многие придерживаются правила, что работать надо только на себя, а вложение денежных средств в общую недвижимость является неблагодарным делом.
• Оформление дарственного документа. Подарить часть в общей собственности по закону невозможно. Необходимо иметь свое отдельное владение.
• Ограничение влияния иных сторон общей недвижимости.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка читайте в этой статье. 

Для достижения перечисленных целей существует два пути. Первый – это выделение части недвижимости без привлечения судебных инстанций. Второй – получение в собственность доли дома через судебное разбирательство.

Для оформления доли жилья в собственность может потребоваться план дома.

Отчуждение доли без судебного разбирательства на практике

Договориться с другими владельцами о решении вопроса отделения доли дома — сложная задача. Обычно препятствием является количество квадратных метров жилья.

Но с оформлением документов здесь намного проще, чем когда вопрос решается через суд.

Выделение доли дома должно происходить поэтапно.

1-й этап. Определиться с другими владельцами с размером отчуждаемого имущества. Отделенное жилое помещение должно оборудоваться отдельным входом, и не пересекать другие территории.

2-й этап. Оформление технической документации в виде паспорта. Где будут указаны границы собственности и прилегающие территории. Это нужно делать через территориальный орган БТИ.

3-й этап. Заключение договора с другими владельцами. В нем должно быть указано о размерах доли владения, и что другие собственники не против этих границ. Заверять такой документ в нотариальной конторе не требуется, но подписи должны присутствовать всех участников соглашения.

4-й этап. Прохождение регистрации отчужденной доли в государственном органе.

При покупке квартиры необходимо тщательно её осмотреть. На что ещё обратить внимание — читайте здесь. 

Регистрировать выделенную часть жилья в отдельную собственность необходимо в Росреестре. Для этого нужно предъявить такие документы:

• Письменные обращения от всех владельцев. Собственник в заявлении указывает свое право на отделимые квадратные метра дома, а остальные владельцы отображают изменения в размерах общей части собственности.
• Документальное подтверждение на право владения недвижимостью от каждого владельца. Сюда может входить дарственный документ, договор покупки жилья и другие бумаги.
• Договор, заключенный между владельцами на предмет отчуждения доли жилья в натуре.
• Технический паспорт на новую часть владения в доме.
• Документ, подтверждающий об уплате государственного сбора.
• Гражданские паспорта других собственников. Если вместо них присутствуют доверенные особы, то должны быть предъявлены доверенности, оформленные у нотариуса.

После прохождения такой процедуры выделенная доля частного дома в натуре становится полноправной собственностью.

Технический паспорт квартиры необходим для регистрации доли жилья.

Получение доли дома в натуре через судебный орган

Важно знать, что отделение части дома в натуре регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Данный процесс является правом каждого гражданина нашего государства на изменение статуса собственности недвижимости.

Когда с другими владельцами нельзя достичь согласия об отделении площади жилья в отдельную собственность, то необходимо идти в суд.

Но перед этим потребуется:

• Изготовить технический паспорт на отделяемую долю дома и установления возможности проведения такого действия.
• Составить исковое обращение, где указываются характеристики отделяемого помещения, характеристики других комнат. Также необходимо описать размер компенсации, и путь ее получения, если такой вариант приемлемый для разрешения спора.

Кадастровую стоимость земли можно оспорить в суде. Информация о ведении такого процесса есть по ссылке. 

Кроме этого в суд потребуется предъявить такой пакет документов:

• Технический паспорт. К нему прилагается заключение о возможности совершения такого действия.
• Бумаги, указывающие на право собственности в доме.
• Паспорт, подтверждающий гражданскую личность.
• Квитанцию на уплату пошлины государству.
• Копии исковых обращений по числу остальных владельцев.

После положительного разрешения вопроса в суде, новую собственность следует зарегистрировать в Росреестре.

Данная процедура практически ничем не отличается от той, что описана выше. Только нужно предоставить решение суда в двух экземплярах.

Важно помнить! Что в момент получения вердикта на право собственности отделенной доли дома, собственник получает право распоряжаться ею на свое усмотрение, без привлечения третьих лиц.

Что такое кадастровый паспорт? Зачем он нужен и как его оформлять? Статья на эту тему по ссылке.

Здесь стоит понимать, что доли в частном доме, распределенные между собственниками, могут продаваться, дариться и передаваться в аренду другим субъектам.

Статья 224 Гражданского кодекса нашего государства четко определяет основание проведения отделения части жилья в натуре, и кто может быть владельцем.

Чтобы понять как именно поступить при разделении квартиры посмотрите это видео:

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация