Договор аренды квартиры юридическим лицом у физического лица образец: Договор аренды квартиры между физическими и юридическими лицами образец

Один — старый арендатор должен передать свой депозит новому арендатору и тем временем получить от него эту сумму денег.Риск этого варианта состоит в том, что новому арендатору может не понравиться возвращаемая им сумма — и он сможет подать в суд на домовладельца или , старого арендатора, за все, что, по их мнению, было несправедливо вычтено. ATCP 134.02 (5) и (12).

Другой — съезжающий арендатор, чтобы просто дождаться окончания срока аренды, чтобы арендодатель вернул свой залог. Риск здесь состоит в том, что старый арендатор может получить плату за вещи, поврежденные новым арендатором.

В любом случае, для всех будет очень важно соблюдать все законы о залоге и передовые методы регистрации! Для получения дополнительной информации см. Нашу страницу «Залоговые депозиты в городе Мэдисон».

Субаренда может выглядеть так:

Субаренда имеет 2 формы:

1. Первоначальный арендатор становится (юридически) соарендатором субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем . Они становятся законными соарендаторами, потому что арендодатель предложил арендодателю .
2. Первоначальный арендатор становится арендодателем субарендатору. В этой ситуации первоначальный арендатор по-прежнему является арендатором арендодателя квартиры и должен соблюдать условия своего первоначального договора аренды .Но этот первоначальный арендатор также является арендодателем субарендатора , потому что первоначальный арендатор был тем, кто предложил аренду этому субаренденту . Первоначальный арендатор должен соблюдать все законы как арендодатель (например, уведомление о въезде арендодателя в места, где субарендатор имеет исключительное владение), но также должен соблюдать свой собственный договор аренды в качестве арендатора. Первоначальный арендатор несет ответственность за все действия своих «гостей или приглашенных», и поэтому он будет на крючке за любую неоплаченную арендную плату или нанесенный ущерб.К вашему сведению: если при таком сценарии первоначальный арендатор теряет свое право на съемное жилье (например, из-за непродления или выселения), то субарендатор также теряет свои права на жилье.

Когда домовладелец должен дать согласие на субаренду:

В законе штата Висконсин мало говорится о субаренде. Единственное место, где есть конкретная ссылка на «субаренду», — это штат Висконсин. 704.09 (1), но только для того, чтобы указать, что первоначальный арендатор (-ы) должен запросить согласие арендодателя, чтобы предложить субаренду, когда:

Многие люди в аренде:

В ситуации, когда в аренде много людей, и все они несут солидарную ответственность как соарендаторы и соседи по комнате, может возникнуть беспорядок, когда один человек захочет выселиться до того, как договор аренды будет заключен.Чаще всего мы видим этот сценарий у студентов, живущих в больших домах вокруг Мэдисона, и это один из немногих сценариев, когда субаренда может быть единственным выходом.

Вот почему: Прерывание аренды или иным образом аннулирование аренды (подробнее здесь, если вы не знаете об этих вариантах) будет работать только в том случае, если ВСЕ арендаторы решат предпринять этот курс действий. Итак, в ситуации, когда какой-либо из арендаторов остается в квартире по договору аренды, который все еще действует, необходимо какое-то другое решение для работы с человеком, который уезжает.Вот варианты:

Вариант 1: Взаимное соглашение о расторжении

Люди всегда имеют право изменить условия контракта, если каждый, кто указан в контракте, согласен с этими изменениями. У нас есть образец формы для ситуации, когда все стороны в аренде (ВСЕ арендаторы, а не только те, кто остается; арендодатель, все соруководители) могут прекратить или изменить договор аренды, если все они согласны с этим. — это здесь. Прийти к соглашению, даже если это не совсем удобно, может немного снизить давление, поскольку есть четкий план, которому каждый должен следовать.Мы настоятельно рекомендуем идти по этому маршруту, если это вообще возможно. Если вы все же придете к какому-то соглашению, обязательно запишите его.

Пример: в договоре аренды 5 первоначальных арендаторов, и 1 из них хочет уйти. Четверо оставшихся арендаторов не в восторге от этого, но соглашаются освободить пятого арендатора от аренды, если этот арендатор будет платить дополнительный месяц арендной платы за то время, пока их комната будет оставаться свободной. Остальные 4 арендатора будут искать нового 5-го арендатора в течение этого месяца, и арендодатель соглашается передать этого нового человека в аренду при условии, что новый потенциальный арендатор соответствует критериям заявки арендодателя.

Если вы заключаете соглашение, вы можете ответить на следующие вопросы:

• Сколько времени единица будет пустой, пока ее не заполнит кто-то другой?
• Что будет с гарантийным депозитом после его полного или частичного возврата?
• Будет ли заполнена свободная квартира? Если да, то кто будет жить в отряде? Если объект необходимо заполнить, но никто еще не идентифицирован, кто будет искать субаренду (подробнее об этом ниже)?
• Есть ли у вас соглашение с соседом по комнате, в котором указано, какие действия необходимо предпринять в этой ситуации?

Вариант 2: Субаренда

Итак, предположим, что есть несколько человек в аренде, и один (или несколько) из них уходит, в то время как один (или несколько) из них остается.Допустим, это спорно (может быть, разрыв, когда один человек остается, а один уходит; или ситуация со студентом, когда кто-то делает плохой выбор). Затем, если кто-то, кто указан в договоре аренды, уйдет, что произойдет с его ответственностью? И как их ответственность переходит в субаренду? Это не совсем понятно.

Прежде чем мы начнем, любой, кто рассматривает эти варианты, должен четко прояснить вопрос о солидарной ответственности. Идите вперед и щелкните; мы подождем. ( В основном: если арендная плата составляет 1000 долларов, и в договоре аренды указано 5 арендаторов как солидарно несущих ответственность, то арендодатель имеет право на полную сумму 1000 долларов, и не имеет значения, равномерно ли она разделена между арендаторы.Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может выселить кого угодно (скорее всего, человека / людей, оставшихся в квартире). )

Таким образом, если кто-то уезжает, не совсем ясно, на кого возложена ответственность за уплату арендной платы и других не связанных с арендой расходов. Если есть соглашение о соседстве по комнате, ОТЛИЧНО, это, безусловно, помогает и позволяет соседям по комнате считать друг друга ответственными за то, что им причитается, хотя домовладелец не должен следовать этому соглашению при принятии решения, кого выселить.

Из-за всего этого, если один человек уезжает, а в квартире остаются арендаторы в рамках действующего договора аренды, то единственным вариантом может быть субаренда. Вот как может выглядеть субаренда в этом сценарии:

• Арендатор (-ы), остающийся в квартире, ищут субаренду . Плюсы: жильцам, проживающим в квартире, придется жить вместе с арендодателем, поэтому они должны выбрать человека, с которым они хотят жить. Минусы: не их вина, что понадобилась субаренда.
• Уходящий арендатор ищет арендодателя . Плюсы: уходящий арендатор знает, что у него больше шансов не платить за аренду, если он найдет себе замену. Минусы: для оставшихся арендаторов могут выбрать того, с кем будет сложно жить.
• Арендодатель не разрешает субаренду : При срочной аренде домовладельцы должны дать согласие, чтобы арендаторы могли иметь субаренду. Если домовладелец не даст согласия, вы не сможете (по закону) получить субаренду.
• Субарендатор не найден : возможно, в силу различных обстоятельств субарендатор не найден. Арендатор (-ы), который остается в квартире, может быть вынужден заплатить всю арендную плату (возможно, с возможностью подать в суд на человека / людей, которые ушли, если было какое-то соглашение о распределении финансовых обязанностей) или выселен за неспособность заплатить. Лицо, которое уходит, по закону не снято с крючка с точки зрения своей юридической и финансовой ответственности, но часто имеет меньше причин продолжать платить, если это лицо физически не проживает в помещении.

Итак, какие шаги можно предпринять?

• Попытайтесь договориться о том, как это будет решаться. Действительно. Это лучший вариант. Если вам нужна помощь в том, чтобы что-то придумать, попробуйте найти посредника в вашем районе, который может помочь (для жителей округа Дейн у нас есть программа посредничества, которая может помочь).
• Если вы уходите, вы можете :
  — попытаться заменить себя (и, вероятно, снизить ваши финансовые обязательства по арендной плате, но также возможно их увеличение, если замена нанесет ущерб или не внесет арендную плату),
  — выберите ничего не делать (что может решить проблемы — любые выселения или иски произойдут позже, и ваше имя по закону может быть на всех из них)
• Если вы остаетесь, вы можете :
  — выбрать оплату всей арендной платы и подать в суд на бывшего первоначального арендатора за его долю (обычно это лучше всего работает, когда есть какое-то соглашение, показывающее, как была разделена арендная плата)
  — решите попробовать заменить арендатора (покидающий арендатор по-прежнему будет в арендном договоре и по-прежнему будет нести ответственность по этому договору аренды, но вы сможете выбрать, с кем вы живете)
  — оплатите часть арендной платы и надейтесь домовладелец не выселяет вас (это вряд ли сработает)

Когда субаренда — единственный вариант, который дает арендодатель:

Так что субаренда — не единственный вариант (за исключением ситуации выше, когда в аренде много людей).Есть несколько способов расторгнуть договор аренды, и расторжение договора аренды — это всегда вариант. Закон гласит, что разрыв договора аренды всегда возможен, потому что штат Висконсин. 704.29 (1) говорит, что домовладельцы должны найти нового арендатора, если арендатор разрывает договор аренды, а штат Висконсин. 704.44 (3 м) очень ясно, что если арендодатель говорит в договоре аренды, что у него нет этого обязательства, то договор аренды считается недействительным.

Обычно арендаторы считают, что субаренда является единственным вариантом (что неверно), потому что они пытаются разорвать договор аренды, и им сообщают, что арендодатель не допустит нарушения договора аренды.Есть 3 возможных способа, которыми арендодатель может сообщить арендатору, что субаренда является единственным вариантом (что неверно):

1. В договоре аренды говорится, что субаренда является единственным вариантом. : Аренда, которая не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, а позволяет арендатору только сдавать в субаренду, является вероятным нарушением штата Висконсин. 704,44 (3 м). Договор аренды, который разрешает только субаренду и не допускает расторжения договора аренды, означает, что арендодатель отказывается от своей обязанности по уменьшению ущерба, и означает, что арендатор (-ы) может аннулировать свой договор аренды.Чтобы поступить таким образом, все арендаторы должны написать письмо домовладельцу, ссылаясь на договор аренды, закон и требуя аннулировать договор аренды. Вот образец письма для этой ситуации.
2. Арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. : Если арендодатель говорит, что арендатору не разрешается разрывать договор аренды, а вместо этого он должен сдавать в субаренду, то это запрещено законом, но арендатору трудно доказать, поскольку это был словесный разговор. Поэтому арендатор напишет письмо, подтверждающее, что арендодатель запрещает арендатору расторгнуть договор аренды (это поможет позже доказать отсутствие у арендодателя смягчения последствий — образец письма здесь для записи разговоров в письменной форме), а затем приступит к нарушению аренда (шаги в этом сообщении в блоге, а также образец письма о прекращении аренды).
3. Арендодатель просто не упоминает, что расторжение договора аренды является одной из возможностей. : Ложь по бездействию — это то, что не регулируется законодательством арендодателя-арендодателя. Итак, то, что арендодатель не предлагает расторгнуть договор аренды, не означает, что арендатор не может этого сделать. В этой ситуации выполните следующие действия, чтобы расторгнуть договор аренды, и если в какой-то момент домовладелец устно скажет, что субаренда — это * единственный * выбор, следуйте варианту № 2, описанному выше.

Пожалуйста, помните: когда мы говорим здесь «арендодатель», мы имеем в виду любого, кто выступает в качестве арендодателя.Таким образом, это относится к агентам по аренде, а также к лицу, владеющему недвижимостью.

Прерывание договоров аренды и субаренда

Когда у людей возникает желание сдать в субаренду, во многих случаях лучшим выбором будет расторжение договора аренды. Расторжение договора аренды, как правило, является лучшим выбором, когда:

• Все люди, указанные в списке арендаторов, желают расторгнуть договор аренды. (расторжение договора аренды не сработает, если некоторые из арендаторов останутся в доме).
• Первоначальные арендаторы не знают / не доверяют субарендатору, , так как в случае субаренды вы остаетесь финансово зависимыми от всей арендной платы, которая может быть неоплаченной, и всего ущерба, который может нанести субарендатор.
• У вас договор аренды на срок. Арендаторам, которые арендуют помесячную или другую периодическую аренду, вероятно, будет лучше просто отправить уведомление о невозобновлении. (Вас сбивают с толку эти термины? Посетите нашу страницу об аренде)

В прошлом мы неоднократно сталкивались с этапами разрыва аренды, поэтому дополнительную информацию о разрыве аренды можно найти на этих страницах:

Субаренда

Иногда, когда домовладелец узнает, что арендатор желает сдать квартиру в субаренду, он сообщает арендатору, что ему необходимо внести плату, чтобы иметь возможность сдать квартиру в субаренду. Эта плата часто не полностью легальна. .

Для ясности, иногда арендодатель несет расходы, связанные с проверкой нового арендатора (проверка биографических данных, проверка судимости), и арендодатель может переложить эти расходы на арендатора. Однако арендодатель не может:

• Взимать плату сверх фактического ущерба (это связано с заранее оцененными убытками — щелкните здесь, чтобы просмотреть предыдущий пост об этой правовой концепции, где также есть образец письма для оспаривания этих обвинений).
• Заряд своего времени . Существуют определенные обстоятельства, при которых арендодатель может взимать плату за свое время, но это не один из них. Поскольку проверка новых арендаторов или иное предоставление квартиры арендаторам частично совпадает со смягчением последствий и нарушением договора аренды, мы видим, что к этой ситуации применяются законы о времени, затрачиваемом арендодателем на смягчение последствий. См. Вторую заметку внизу Wis. Stat. 704,29.

Лучшие практики субаренды

Итак, допустим, после всего этого вы хотите сдать в субаренду.Вот несколько передовых методов, которые мы рекомендуем для наилучшего решения этой задачи:

A. Арендные платежи должны поступать к арендодателю : Субарендаторы почти всегда должны платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если они платят первоначальному арендатору, это лицо не может передать платеж арендодателю, и это может привести к выселению, в результате которого арендатор, а не первоначальный арендатор, потеряет свое жилье.

B. Залог : Самый безопасный способ внесения залога — это встреча первоначального арендатора (-ов), нового (-ых) арендатора (-ей) и домовладельца в квартире для «заселения / заселения». вне »и возместить первоначальный депозит, причитающийся субаренденту, одновременно с получением нового гарантийного депозита, причитающегося с субарендатора.
PRO: первоначальный арендатор не может нести ответственности, если субарендатор не получит обратно весь свой депозит.
ПРОТИВ: Иногда бывает сложно найти время, когда все будут готовы встретиться в квартире. Если они пропустят или забудут зафиксировать какой-либо ущерб, субарендатор будет нести ответственность за эти предметы. Многие домовладельцы не хотят участвовать в процессе субаренды. Первоначальные арендаторы, которые принимают залоговый депозит, должны соблюдать законы и постановления о залоге, применимые к арендодателям (щелкните здесь, чтобы получить информацию об этих законах).

C. Процедуры регистрации и выселения : Первоначальные арендаторы должны заполнить форму выезда, а лица, снимающие субаренду, должны заполнить форму регистрации. Арендаторам следует сделать копии заполненных форм и отправить оригиналы арендодателю. Это предотвратит в будущем споры о повреждениях квартиры. Если какая-либо мебель, бытовая техника или электронное оборудование остается в помещении для использования арендатором, как первоначальный арендатор, так и арендатор должны тщательно задокументировать состояние этих предметов.

D. Договор субаренды: Все субаренды должны иметь письменное соглашение. Вот образец соглашения. Не стесняйтесь добавлять — это всего лишь предложение к началу более продолжительного разговора.

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин, 2011 г.) Сводка

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям от 31.03.12 (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям с 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин 2017 г. 317) Сводка

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите об аренде, позвонив в Ресурсный центр для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против арендодателя.

Город Санта-Фе, Нью-Мексико

ЗАКОНЫ, ИНФОРМАЦИЯ И РЕСУРСЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ / АРЕНДАТОРА

Несколько советов для арендаторов (от отдела защиты потребителей Генеральной прокуратуры штата Нью-Мексико (http://www.nmag.gov/consumer/for-students/renter-s-guide):

Права Арендодателя. Ваш потенциальный арендодатель имеет право проверить ваши данные, в том числе ваш кредитный отчет и проверку на наличие судимости. Арендодатель может отказать вам в связи с плохой кредитной историей или криминальным прошлым.

Права потенциального арендатора. Арендодатель не может отказать кому-либо в аренде из-за инвалидности, этнической принадлежности, сексуальной ориентации или по другим причинам, защищенным Законом о справедливых жилищных условиях или Законом о правах человека Нью-Мексико. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, национального происхождения или происхождения, пола, семейного положения (с детьми) или из-за инвалидности, вам следует обратиться за консультацией к юристу. Хотя дискриминация по возрасту является незаконной, закон требует, чтобы договоры об аренде собственности любого типа подписывались лицом не моложе 18 лет.

Аренда и договоры аренды. Договор аренды или аренды устанавливает условия соглашения между арендодателем и арендатором. По закону арендодатель обязан предоставить вам письменный договор аренды. В договоре аренды или договоре должны быть указаны:

• Срок аренды. Соглашение может быть помесячным или на определенный период времени, например один год. Если вы снимаете квартиру помесячно, вы должны уведомить арендодателя за 30 дней, когда планируете переехать.Аналогичным образом арендодатель должен уведомить вас об изменении арендной платы или условий за 30 дней. Важно понимать любые условия, которые вы принимаете.
• Правила и положения. Это важно знать, потому что нарушения могут привести к прекращению аренды и выселению.
• Арендная плата и просроченные платежи. Важно, чтобы эти условия были четко указаны. Вам необходимо убедиться, что вы знаете, когда должна быть выплачена арендная плата, а также где, как и кому она должна быть выплачена.Если будут добавлены сборы за просрочку арендной платы, вам необходимо знать, когда начнутся отсрочки платежа. По закону размер пени не может превышать 10% от арендной платы. За возвращенные чеки может взиматься дополнительная плата.
• Коммунальные услуги и техника. В вашем соглашении должно быть указано, несете ли вы или арендодатель ответственность за оплату коммунальных услуг.
• Гостевая политика. У арендодателя может быть пункт, касающийся гостей и использования ими помещений.
• Политика в отношении домашних животных. Арендодатель может запретить размещение домашних животных. Если допускается размещение с домашними животными, домовладелец может взимать плату за домашних животных или залог.

Прочие пункты соглашения. Есть ряд других важных пунктов, которые могут содержаться в договоре аренды или аренды. Дополнительные сведения см. В Руководстве для арендаторов Legal Aid.

Страховой залог. Залог покрывает ущерб, причиненный арендатору домовладельцу.Эти убытки могут быть связаны с физическим ущербом или расходами, связанными с бизнесом, связанными с нарушением договора аренды. Нормальный износ не подлежит оплате в счет страхового депозита. За нормальный износ несет ответственность арендодатель.

По закону домовладелец не может требовать залог, превышающий арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда аренда составляет более года. Перед въездом убедитесь, что вы составили подробный список всех существующих повреждений и подписали его арендодателем. Попросите у арендодателя подписанную квитанцию ​​при внесении залога и при каждой оплате арендной платы.Фотографирование во время въезда — лучший способ гарантировать точность любого иска о возмещении ущерба.

Вы должны рассчитывать на получение возврата депозита в течение тридцати дней после переезда. Если арендодатель заявляет, что вы несете ответственность за ущерб, вам должен быть предоставлен подробный список всех удержаний арендодателя из залога за ущерб. Если между арендодателем и арендатором возникает спор по поводу ущерба, этот вопрос может быть передан в суд мелких тяжб (магистрат или столичный).

Ремонт и содержание. Как правило, домовладелец несет ответственность за то, чтобы ваше жилище было безопасным и пригодным для проживания. Это включает, помимо прочего, обеспечение водопроводом и поддержание коммунальных услуг (электрических устройств, водопровода, отопления, вентиляции и т. Д.) В хорошем рабочем состоянии. Вы должны уведомить арендодателя в письменной форме, если требуется ремонт, и вы можете использовать отказ арендодателя устранить проблему в качестве основания для расторжения договора аренды.

Обязанности арендатора. Вы должны содержать свое место в чистоте, а также правильно пользоваться сантехникой и сантехникой.Перед косметическим ремонтом, например покраской или заменой светильников, получите письменное разрешение от домовладельца. Будь хорошим арендатором и соседом.

Вы также должны знать, что:

• Как правило, арендодатели не могут повышать арендную плату в течение срока аренды, если вы не заключили договор «помесячно».
• Арендодатель имеет право «мирно» проникнуть в вашу квартиру; однако они должны направить вам письменное уведомление за 24 часа и войти в разумное время с разумной целью, если только арендатор не попросил арендодателя выполнить конкретную задачу.
• Если вы хотите уехать до истечения срока аренды, вы должны уведомить арендодателя заранее заказным письмом. Обсудите возможные варианты с домовладельцем.
• Арендодатель должен попытаться сдать квартиру другому лицу, но вам, возможно, придется платить арендную плату за оставшийся срок аренды, если арендодатель не сможет сдать квартиру в аренду после вашего отъезда.
• Если вы считаете, что условия вашего договора аренды не соблюдаются, вы можете написать домовладельцу письмо с указанием вашей жалобы (-ов).
• Ваш домовладелец не может выселить вас из-за поданных вами жалоб. Это называется «ответным выселением» и является незаконным.

Соседи по комнате. Имя вашего соседа по комнате должно быть указано в договоре аренды, чтобы он мог там жить. Подписание договора с соседом по комнате поможет вам избежать проблем с тем, что ваш сосед по комнате будет платить свою часть арендной платы. Если ваш сосед по комнате переезжает, вы по-прежнему несете ответственность за арендную плату и счета, но если вы подписали договор со своим соседом по комнате, в котором указывалось, какую часть арендной платы будет платить каждый человек, вы можете подать иск в суд мелких тяжб.

Страхование арендатора. Страхование Арендатора — это полис, покрывающий ваши личные вещи. Это относительно недорого и предназначено в основном для людей, которые снимают квартиру, потому что страховка домовладельца уже покрывает здание. (Убедитесь, что у арендодателя есть страховка):

• Полис покрывает вас в случае убытков (например, в результате пожара) или ответственности по претензиям или судебным искам, предъявленным вам;
• Он распространяется на вашу личную собственность, но не распространяется на автомобили или животных;
• Некоторые опасности, такие как наводнения, не покрываются.Обязательно настройте свою политику в соответствии со своими потребностями.

Ресурсы для арендодателей и арендаторов

Закон доступа Нью-Мексико. Бесплатная телефонная линия юридической помощи, а также онлайн-источник информации для малообеспеченных жителей Новой Мексики, у которых есть гражданско-правовые проблемы, включая вопросы арендодателя / арендатора, такие как выселение, ремонт и залог.

1-800-340-9771. Se habla espanol.

Помощь закона Нью-Мексико

7200 Montgomery Blvd., NE, # 196

Альбукерке, NM 87109

Часы работы: с 9:00 до 15:00.

Справочник арендодателя / арендатора на английском и испанском языках

Права арендатора передвижного дома «Парк»

Горячая линия для арендодателей и арендаторов. Горячая линия для арендодателей и арендаторов предоставляет информацию для арендаторов, арендодателей, управляющих недвижимостью, адвокатов, судей и различных поставщиков жилья в районе Санта-Фе. Горячая линия отвечает потребителям и информирует их об их правах и обязанностях в соответствии с Единым Законом о взаимоотношениях с владельцами и резидентами (UORRA).

Часы работы: пн — чт: с 9:30 до 15:30; Пятница — с 9:30 до 12:30.

(505) 930-5666

Электронная почта: [адрес электронной почты, защищенный ботами] Горячая линия для арендодателей и арендаторов

Сьюзан Турецки, исполнительный директор

664 Альта Виста, Люкс B

Центр престарелых Pasatiempo

Санта-Фе, Нью-Мексико, 87505

Горячая линия оплачивает все консультации по следующим тарифам:

35 $ — арендаторы

55 долларов США.00 — домовладельцы

60 $ — управляющие недвижимостью

65 $ — поверенные

Информационный бюллетень Tenant Talk

Образец договора аренды

Когда договор аренды может быть аннулирован законом? | Домой Руководства

Тео Шпенглер Обновлено 14 декабря 2018 г.

Аренда — это договор. Это письменное соглашение, которое, если оно правильно подготовлено и подписано, является юридическим документом, который может быть применен ко всем сторонам, которые его подписывают. Но, как и другие юридические документы, договор аренды должен быть оформлен в соответствии с законом.Несоблюдение закона может сделать договор аренды полностью недействительным. При других обстоятельствах, например при мошенничестве, договор аренды может быть аннулирован по требованию обманутой стороны.

Совет

Аренда автоматически аннулируется, если она противоречит закону, например, в незаконных целях. В других обстоятельствах, таких как мошенничество или принуждение, договор аренды может быть объявлен недействительным по запросу одной стороны, но не другой.

Понимание законов об аренде

Аренда — это договоры в соответствии с законом, соглашения между двумя или более сторонами, которые связывают каждую из них.В общем, это соглашение, в котором один человек позволяет другому использовать здание, землю или другое имущество в течение определенного периода времени, например, когда семья сдает квартиру в аренду на год.

Но для того, чтобы договоры об аренде имели исковую силу, они должны соответствовать закону. Существуют законы о том, как следует заключать аренду, какую информацию следует раскрывать и кто может заключать их. Требования каждого штата разные, и иногда города также накладывают условия на аренду. Постановление о контроле за арендной платой в Сан-Франциско является одним из примеров муниципальных правил, регулирующих договоры аренды.

Признать недействительными договоры аренды

Некоторые договоры аренды являются недействительными. Аннулированный контракт называется недействительным «на первый взгляд», что означает, что он не может быть принудительно исполнен никем. Суд рассматривает аннулированный договор аренды как несуществующий. Даже если одна сторона делает все, что ей необходимо по договору аренды, она не может заставить другую сторону выполнять свои обязательства. Вам не нужно ничего делать, чтобы аннулировать договор аренды. Закон автоматически делает его недействительным.

Почему договор аренды может быть недействительным? Если договор аренды требует или предполагает незаконную деятельность, он недействителен.Например, если человек арендует помещение для заявленной цели использования здания в качестве места для производства запрещенных наркотиков, договор недействителен и не подлежит исполнению. Кроме того, если закон не считает лицо правомочным заключать договор, договор аренды считается недействительным. Если вы сдаете свою квартиру, например, человеку с психическими расстройствами, договор аренды считается недействительным.

Аренда также недействительна, если она противоречит государственной политике. Например, аренда коммерческого помещения кому-либо при условии, что они отказываются обслуживать людей определенной религии или этнического меньшинства, недействительна.

Предотвращение аннулирования договоров аренды

Прочие договоры аренды могут быть аннулированы. Обычно это означает, что одна сторона может аннулировать их по своему усмотрению. Сторона может сделать договор недействительным, если она пожелает сделать это, но если она решит продолжить аренду, это подлежит исполнению. Однако оспариваемый контракт подлежит исполнению в отношении другой стороны.

Договор аренды считается недействительным, если одна из сторон до подписания не знала истинного характера всех элементов. Достаточно любого вида мошенничества, чтобы позволить обманутой стороне выйти из контракта, если она того пожелает.Эта сторона может отказаться от контракта, когда узнает факты. Например, если одна из сторон сдает в аренду квартиру, которая в ближайшем будущем будет подвергнута серьезным строительным работам, и владелец не сообщает об этом, договор аренды может быть аннулирован. Точно так же договор аренды, подписанный под угрозой или принуждением, является недействительным. Крайний пример: если вы подписываете контракт, потому что у них есть оружие, и угрожаете причинить вам вред, если вы этого не сделаете, контракт будет аннулирован.

Аренда также может быть оспорена, если одна из сторон, заключающих ее, является несовершеннолетней.Например, если 16-летняя девушка снимает дом, она (и ее родители) могут подтвердить договор аренды и занять дом или отказаться от него и уйти. Точно так же, если кто-то подписывает договор аренды в явном состоянии алкогольного опьянения или под воздействием наркотиков, он, вероятно, является недействительным.

Словарь арендодателя-арендатора — FindLaw

Ниже вы найдете определения для ряда общих слов и фраз, которые могут возникнуть в контексте отношений арендодатель-арендатор. Термины, содержащиеся в кавычках, т.е.е. «дата прекращения аренды» определяется в том виде, в каком они могут быть найдены в пункте или положении типичного договора аренды жилого помещения или договора аренды.

Abandonment: Поведение арендатора, демонстрирующее его или ее намерение отказаться от права проживания в арендуемой собственности без разрешения или согласия арендодателя. Например, если арендатор нанимает транспортную компанию, убирает все свое личное имущество из арендуемой единицы и в течение двух недель его не видели в помещении, можно сказать, что арендатор отказался от арендуемой собственности.

Конструктивное выселение: Процесс, посредством которого действия (или бездействие) арендодателя препятствуют владению арендуемым имуществом до такой степени, что это имущество становится непригодным для разумного проживания арендатором.

Выселение: Судебный процесс, посредством которого домовладелец может выселить арендатора из арендуемой собственности при наличии уважительной причины и после выполнения ряда процедурных требований. В некоторых штатах процесс выселения также называется «незаконным задержанием».

Крепление: В контексте аренды жилого помещения приспособление — это личная собственность, принадлежащая арендатору, но сделанная постоянной частью арендуемой собственности, так что удаление было бы невозможным или непрактичным. Например, установка арендатором нестандартных окон с двойным остеклением будет представлять собой приспособление. Обычно оборудование остается в арендуемой собственности после расторжения договора аренды или аренды, хотя арендодатель и арендатор могут договориться о некоторой форме компенсации.

Арендодатель: Владелец недвижимости, который по договору аренды или аренды обещает сдать всю или часть собственности другому лицу («арендатору») для его или ее исключительного использования — обычно для установленный срок и в обмен на оговоренную сумму денег.

Аренда: Письменное соглашение, заключенное между арендодателем и арендатором, по которому арендатору предоставляется право исключительного использования и занятия жилой собственностью арендодателя на определенный период времени и в обмен на согласованное сумма денег. Также называется «договор аренды».

«Имущество»: В договоре аренды или аренды должно содержаться полное описание сдаваемого в аренду имущества. Это описание должно включать почтовый адрес, город, штат и почтовый индекс.Он также должен включать количество квадратных футов в помещении и способы измерения площади в квадратных футах.

Удовольствие от покоя: Подразумеваемое право арендатора на пользование арендуемой собственностью без препятствий или вторжений со стороны других жителей здания, арендодателя или других лиц.

Продление: Возможность для арендатора при расторжении договора аренды или аренды, дающая ему или ей возможность продлить договор в течение определенного периода времени.

Арендная плата: Выплата определенной суммы денег за право исключительного пользования жилой собственностью, обычно посредством периодических (то есть ежемесячных) платежей. В договоре аренды жилого помещения или договора аренды должна быть указана сумма арендной платы, а также когда и как она должна быть выплачена.

Контроль арендной платы: Законы о контроле арендной платы, действующие в основном в городских районах, ограничивают размер арендной платы, которую арендодатель может взимать с арендаторов с учетом определенных ограничений.Большинство законов о контроле за арендной платой допускают ежегодное повышение арендной платы на определенную сумму, то есть на 2,5%.

Право входа: Право арендодателя (очень ограниченное) входить в помещения, которые были сданы в аренду арендатору, обычно только в экстренных ситуациях, чтобы показать квартиру потенциальному арендатору или произвести ремонт (в двух последних случаях необходимо надлежащее уведомление арендатора).

Гарантийный депозит: Возмещаемые деньги, выплачиваемые новым арендатором арендодателю в дату заселения или до нее, чтобы гарантировать выполнение арендатором своих обязательств по аренде, i.е. отсутствие повреждений имущества помимо износа и выплаты арендной платы. В большинстве штатов установлены ограничения на сумму денег, которую домовладелец может потребовать в качестве залога. В договоре об аренде или аренде должна быть указана сумма гарантийного депозита, а также должно быть указано, на что будет использоваться гарантийный депозит, где он будет храниться и будут ли по нему начисляться проценты.

«Субаренда или переуступка»: Предоставляет арендатору право сдавать в субаренду или уступать имущество, если арендатор не может заполнить условия аренды или хочет сдать часть своей площади кому-то другому.В этом пункте будет указано, при каких условиях арендатор может воспользоваться этим правом. В рамках субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за соблюдение положений договора аренды. При переуступке первоначальный арендатор отсутствует и не несет дополнительных обязательств по договору аренды.

Арендатор: Лицо, которому было предоставлено право использовать и занимать арендуемую собственность, принадлежащую другому лицу, обычно по договору аренды или аренды. Право арендатора на исключительное пользование имуществом обычно предоставляется в обмен на согласованную сумму денег и ограничено фиксированным периодом времени (обычно установленным в договоре аренды).

«Улучшения арендатора»: Указывает, имеет ли арендатор право на улучшение собственности и степень, в которой арендодатель разрешает такие улучшения.

«Прекращение действия»: Налагает на арендатора обязанность вернуть собственность в определенном состоянии по окончании срока аренды.

«Дата прекращения аренды»: Указывает дату окончания аренды.

«Срок аренды»: Обозначает продолжительность аренды в месяцах или годах.В нем также должно быть указано, когда арендатор имеет право владения.

«Использование помещения»: Указывает любые ограничения на использование помещения.

Гарантия пригодности для проживания: Обязанность арендодателя предоставить арендатору жилье, которое в разумных пределах подходит для проживания человека, включая основные жилищные условия и выполнение своевременных ремонтов. Однако то, что «разумно» в одной области, может быть не так в другой. Например, неспособность арендодателя в Калифорнии должным образом изолировать трубы может не нарушать гарантию пригодности для жилья, но неспособность арендодателя из Миннесоты сделать это может повлечь за собой ответственность, если трубы постоянно замерзают в течение ночи.

Общая аренда — определение TIC

Что такое общая аренда — TIC?

Совместная аренда — это договор, при котором два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, имущество переходит в собственность этого арендатора. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности. Кроме того, общий партнер по аренде имеет право передать свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества.Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это договор, при котором два или более человека имеют доли владения недвижимостью.
• Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
• Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после своей смерти.
• Общая аренда значительно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

Как работает TIC

Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе. Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%. Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо определенной частью собственности.

Аренда по общим договорам может быть создана в любое время.Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности через годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.

Кроме того, участники соглашения могут независимо продавать или брать взаймы под свою долю собственности.

Утилизация ТИЦ

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды.Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.

В процессе юридического раздела, суд разделит имущество между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов.Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.

Налог на недвижимость с TIC Properties

Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость.В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.

Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или собственности, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности счет пропорционального налога на имущество на основе их доли владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов.Это положение означает, что каждый из независимых собственников может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.

Как только налог на имущество будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую они внесли, из деклараций по подоходному налогу с физических лиц. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.Взаимодействие с другими людьми

Совместная аренда по сравнению с совместной арендой

Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды. При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.

Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.Взаимодействие с другими людьми

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну. Участники совместной аренды могут также использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы разместить это разделение.

Смерть совместного арендатора

Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца.Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что их доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит к их собственности. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам.Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную треть собственности.

Брак и владение собственностью

Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности. Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и ​​округе Колумбия, — это аренда всего имущества (TbyE), при которой каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности.Взаимодействие с другими людьми

Плюсы и минусы общей аренды

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть менее дорогостоящими, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.