Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток? — блоги риэлторов
Аванс – фундамент сделки
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартирыМне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?
27.04.2021
Если продавец и покупатель согласовали условия покупки квартиры и готовятся к сделке, Продавец снимает объявление о продаже, готовит документы, а Покупатель подготавливает сумму для оплаты недвижимости, и для того, чтобы закрепить серьезность своих намерений друг другу стороны заключают соглашение об авансе или о задатке.
Понятия аванса как такового нет в Гражданском кодексе. Ст. 487 ГК РФ регулирует предварительную оплату товара: в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?
При передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить соглашение об авансе или о задатке.
Можно дополнить или заменить соглашения предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.
При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру, не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Соглашение об авансе, о задатке, так же, как и предварительный договор, можно заключить у нотариуса.
Если вы покупаете недвижимость по интересной для вас цене, и как вариант, нужно дождаться оформления наследственных прав, лучше заключить предварительный договор, в котором предусмотреть, в каком порядке, на какой счет и в какие сроки производится оплата. Зачастую по такого рода договорам, когда продавцу быстро нужны деньги, а покупатель готов заплатить сразу и приобрести выгодно, обращение к нотариусу – наилучший способ закрепления договоренности.
Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?
Согласно закону, если покупатель выполнил все условия по предварительному договору, произвел оплату, а продавец уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Вопросы оплаты фиксируются в предварительном договоре, нотариус вправе произвести видеофиксацию удостоверения предварительного договора, расчеты стороны могут провести через публичный депозитный счет нотариуса, нотариус проверит действительность паспортов, установит личность сторон, запросит сведения о дееспособности, проверит стороны на банкротство и исключит участие в сделке лица, в отношении которого имеются сведения о причастности его к террористической деятельности или экстремизму, и прогарантирует личной полной имущественной ответственностью, что все эти обстоятельства были изучены и сторонам последствия заключения сделки были разъяснены.
В случае нотариального удостоверения предварительного договора шансы на своевременное заключение основного договора купли-продажи при выполнении покупателем всех условий по оплате значительно выше, так как очевидна перспектива получения покупателем положительного судебного решения.
Если речь идет о покупке квартиры в обычном порядке, по рыночной стоимости, порядок действий подскажет брокер/агент недвижимости. По многим сделкам продавцы не берут аванс, так как возможно в зависимости от изменения курса валюты внезапное удорожание квартиры, и аванс никого не удержит от отказа покупать/продавать. Задаток также по отношению к стоимости всей квартиры не является тем инструментом, который заставит пойти сторону на невыгодную для себя сделку, практика внесения аванса или задатка в значительной сумме отсутствует, случаи внесения задатка крайне редки – правовая модель есть, продажу регулирует рынок. Фактически небольшая предварительная оплата включается в стоимость квартиры и подтверждает намерения сторон заключить сделку.
Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?
Соглашение об авансе/задатке также можно заключить у нотариуса, нотариус произведет все необходимые проверочные действия, в соглашении можно зафиксировать факт передачи денежных средств в присутствии нотариуса.
Если для вас цена привлекательна и аванс/задаток считаете значительным для контрагента, дополнительно стоит подстраховать договоренность и обратиться к нотариусу.
Если цена квартиры в рынке, и стороны допускают, что продавец может отказаться от сделки и вернуть аванс, либо покупатель может найти что-то поинтереснее, потерять аванс и приобрести другую недвижимость – оформляйте соглашения распиской и договорами в простой письменной форме.
Нотариус с его комплексом действий — проверкой правоустанавливающих документов, полномочий представителя, видеофиксацией, протоколами фиксирования информации со слов заявителя, расчетами через депозит, электронной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество однозначно незаменим при заключении основного договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров на крупные суммы – в этом случае потраченное на оформление время и уплаченный тариф сберегут нервы, силы, еще большее время и деньги и избавят от недобросовестных претензий и судебных передряг.
Лексакова Екатерина Олеговна
Нотариус г.Москвы
Лексакова Екатерина Олеговна
Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью
Обычно задаток, как и аванс, зачитывается в счет оплаты по договору, если обязательства сторон будут исполнены, но на это следует прямо указать в договоре купли-продажи, иначе возможны разночтения, указывает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева. В случае сомнения в том, является ли сумма задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, добавляет она.Зачем нужен задаток
Задаток нужен продавцу тогда, когда условия, предложенные покупателем, нестандартны, рассуждает Вишняков. «Так весной мы вносили с клиентом именно задаток, причем немаленькую сумму. Причина проста — на сделку мой покупатель готов был выйти через два с половиной месяца. В случае задатка и продавец и покупатель защищали свои интересы. Отказались бы мы — потерянное продавцом время, когда он не показывал квартиру никому, компенсировалось бы потерянным покупателем задатком», — вспоминает он.
Таким образом, задаток подтверждает серьезность намерений покупателя по заключению договора купли-продажи, и служит компенсацией, если покупатель не заключит договор купли-продажи квартиры, поскольку, как правило, после предоставления задатка продавец снимает квартиру с продажи на различных интернет-площадках, рассуждает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.
При этом покупатель не обязан исполнять все требования продавца, добавляет Смолокуров. «Доказательством намерения и платежеспособности покупателя могут служить, например, выписка из банка о наличии на счете покупателя необходимой суммы, или наоборот, справка о том, что покупатель снял со счета необходимую для расчетов сторон сумму денежных средств. В этом случае, как показывает практика, будет сложно рассчитывать на то, что продавец снимет объект с продажи до заключения договора купли-продажи», — поясняет он.
При этом, отмечает Вишняков, продавцы на московском рынке недвижимости вообще крайне неохотно идут на задаток, поскольку хотят иметь больше вариантов для маневра в сделке.
Как оформляется задаток
Задаток может быть оформлен в виде отдельного соглашения, либо может быть указан в предварительном договоре купли-продажи, объясняет Мстоян.
Задаток может быть передан наличными деньгами с оформлением расписки к договору (соглашению о задатке) или переведен безналом, продолжает он.
Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается
Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.
Как оплачивается покупка?
Как правило, при заключении документов по сделкам между физическими лицами на вторичном рынке наличные средства могут передаваться из рук в руки. А при приобретении нового строения от застройщика деньги передаются в кассу учреждения либо могут быть отправлены в безналичном виде на ее счет. Делается это в качестве так называемого обеспечительного платежа. Задаток или аванс? Разберемся в данных понятиях подробнее.
Практические приемы по внесению денежных средств при покупке квартиры
На первичном рынке такие вопросы, как внесение предоплаты во время приобретения квартиры, например, срок, сумма, условия передачи денег, целиком решаются девелопером – то есть компанией, занимающейся строительством. В такой ситуации от покупателя ничего не зависит. Чуть ниже будет приведен пример случая, при котором покупатель самостоятельно повлияет на процесс, связанный с внесением предварительной платы, а также сам будет определять условия для совершения сделки.
Срок предоплаты
Любую предоплату за квартиру по совершению сделок купли-продажи вносят на конкретный срок в рамках договора или соглашения, а также засчитывают в сумму предстоящих платежей по осуществляемой сделке. Предварительные денежные средства имеет право получить как собственник квартиры, то есть продавец, так и названное им доверенное лицо, в том числе агентство недвижимости, занимающееся продажей квартиры своего клиента. Это будет задаток или аванс?
Предоплата, осуществляемая во время покупки квартиры, вносится в качестве аванса либо задатка. Итак, каковы основные различия между авансом и задатком при совершении сделок по купле-продаже? А также что наиболее часто используют в практике рынка недвижимости и в каких целях? Речь об этом пойдет ниже.
Передача задатка при покупке недвижимости
Задаток несет в себе форму предоплаты при покупке квартиры, когда в случаях, если по каким-либо причинам и вине со стороны покупателя сделка не была проведена, денежные средства по задатку остаются у продавца недвижимости.
В ситуациях, когда намеченная сделка не была проведена в условленный срок по вине продавца, он должен возвратить сумму внесенного задатка покупателю в двойном размере. Что же применять — задаток или аванс?
Благодаря этим условиям, задаток обладает функцией надежного обеспечения обязательств между обеими сторонами. Таким образом, лицо, которое виновно в срыве сделки, должно понести финансовую ответственность.
Некоторые нюансы
На первый взгляд вышеприведенные условия кажутся вполне логичными, но здесь есть одно «но», которое заключается в том, что именно из-за существующей финансовой ответственности подобные соглашения о задатке используются при покупке квартиры крайне редко. Зачастую агентства, занимающиеся недвижимостью, принимают предоплату за квартиру, но при этом стараются не брать ее в виде задатка, а значит, они не несут никакой финансовой ответственности, когда сделка срывается по вине их клиента, то есть продавца жилого помещения.
Задаток или аванс — в чем разница? Этот вопрос интересует многих.
Понятие задатка и аванса
Задаток как понятие регламентирован законом, суть которого четко прописана в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отличие от задатка, в законодательстве не существует четкого определения для аванса, хотя сам термин там все же упоминается. Принято считать, что если при перечислении предоплаты действующие стороны не прописали в своем договоре задатка при покупке квартиры либо в соглашении, что речь идет именно о задатке, то закон будет трактовать эту сумму как аванс.
Значение аванса при приобретении квартиры
Авансом называют денежные средства, внесенные как предоплата, которые передаются покупателем продавцу в рамках будущих платежей по предстоящей сделке, но при этом отсутствует обеспечительная функция. То есть в ситуации, когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю. Ответственности при этом никто абсолютно не несет. Договор задатка при покупке квартиры предполагает финансовую ответственность.
По своей сути аванс представляет собой то же самое, что и задаток, отличие же заключается в том, что никаких последствий, связанных с ответственностью, для участников сделки быть не может. Как таковой он особого значения не имеет, так как не обеспечивает каких-либо обязательств.
Продавцам нравится аванс
Практически же продавцы недвижимости стараются избегать получения предоплаты по условиям задатка, им больше нравится брать аванс. Но в договорах об авансе предусмотрены штрафные санкции для покупателей. То есть в случае, когда они отказываются от покупки недвижимости без всяких оснований. В подобной ситуации аванс возвращен не будет, потому что будет удержан в качестве штрафа. А если же продавец решил не продавать квартиру, он может просто вернуть всю сумму аванса покупателю без предъявления каких-либо штрафов. Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка.
Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно. Вот почему при выстраивании стратегии сделок предпочитают применять аванс.
Договор об авансе и задатке при приобретении квартиры
На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.
Возможны варианты, когда аванс вносится, либо принимается доверенным лицом от имени продавца или покупателя, либо агентства недвижимости.
Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.
Наиболее важными условиями соглашения об авансе выступают сумма задатка и сроки по внесению, а также стоимость квартиры, паспортные данные, адрес и Ф.И.О. как продавца, так и покупателя.
Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться — наличные либо безналичные. Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.
Многим непонятно, что возвращается — аванс или задаток.
В соглашении по авансу требуется предусматривать условия возвращения либо невозврата внесенных предварительно средств, а в том случае, если обе стороны сочтут это необходимым, нужно обозначить штрафные санкции с неустойкой и определить уровень ответственности при отказе любой из сторон от совершения сделки купли-продажи квартиры на определенных ранее условиях.
Наглядный пример договора аванса при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке представлен ниже.
Договор задатка выполняется аналогично, но в нем четко прописывается, что речь идет именно о задатке. Только после этого по отношению к документу будут применены положения, прописанные в законодательстве, а именно указанные в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса страны.
Что лучше — аванс или задаток? Об этом — ниже.
Другие виды соглашений
В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное — не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком. В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс. Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.
Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет. Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует. Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.
Что же в итоге: аванс или задаток?
Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.
В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.
Что выгоднее при покупке квартиры: аванс или задаток, и в чем разница
Приобретая жилплощадь, покупатели часто встречают предложение оставить в качестве гарантии заключения сделки аванс или задаток. Перед тем, как соглашаться на это, рекомендуется детально изучить некоторые тонкости, о которых мы и расскажем в статье.
Задаток: что это такое
В законодательстве есть четкое определение данного термина — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен (статья 380 ГК РФ).
Задаток является инструментом для решения сразу двух задач. Первое — осуществление предоплаты, потому что в дальнейшем из цены квартиры будет вычтен размер задатка. Второе — гарантийная функция.
При этом статья 416 ГК РФ гласит, что «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен».
Если передавшая задаток сторона (покупатель) от заключения сделки отказывается, то продавец удерживает сумму задатка. Если от сделки отказывается получившая задаток сторона (продавец), то задаток возвращается покупателю в двукратном размере.
Иногда на момент продажи квартиры продавец не располагает финансами для того, чтобы погасить долги по ЖКХ и оформить в БТИ документы. В этом случае он просит небольшую сумму вперед от покупателя, чтобы решить эти вопросы. Данную сумму можно оформить в виде задатка, что и будет служить гарантией покупки в будущем.
Также могут наступить и форс-мажорные обстоятельства, которые не позволяют исполнить обязанности, то есть вины ни одной из сторон тут не будет (пожар, стихийной бедствие и пр.). В этом случае задаток возвращается покупателю в том объеме, в котором он был внесен.
Статья 380 ГК РФ предписывает вне зависимости от суммы задатка оформлять в письменном виде соответствующее соглашение. Конкретную сумму стороны сделки согласовывают самостоятельно, в законе на этот счет нет никаких требований. Но при этом сумма задатка не должна быть больше, чем указано в соглашении (или в договоре купли-продажи).
Для составления соглашения о задатке можно использовать и «фирменный» бланк, и расписку в произвольной форме. Несерьезность, на первый взгляд, варианта с распиской не должна вас смущать. В российском праве она будет иметь вес не меньший, чем договоры в любых иных формах. Ее даже можно не заверять у нотариуса, здесь ключевое то, чтобы правильно ее составить.
В законе нет каких-либо специальных бланков для расписок. Главное, чтобы в ней присутствовала следующая информация: ФИО сторон, место их проживания, данные их паспортов, размер задатка и сроки, в которые должны быть исполнены обязательства.
Аванс: что это такое
При проведении сделок с недвижимостью аванс является более популярным обеспечительным инструментом для заключения договора. Несмотря на то, что ГК РФ не предусматривает понятия аванса ни в одной статье, приобретая квартиру, покупатели встретятся прежде всего именно с ним. Для фиксации планов покупателей заключить сделку продавцы принимают от него сумму в размере нескольких процентов от цены объекта — это и будет аванс, передача которого должна быть отражена в соответствующем соглашении.
Аванс представляет собой предварительный способ расчетов, сумма которого, согласно актуальному законодательству, уплачивается физлицу или юрлицу заранее. Она предназначена для покрытия связанных с оплатой оказанных услуг (выполненных работ) будущих трат.
По статистике, почти что 60% от всех сделок с недвижимостью проходят с использованием аванса. Отличие от задатка в том, что он имеет только одну функцию — платежную. Несмотря на его минимальный размер относительно всей цены объекта, на первом этапе будущей сделки он играет важную роль. Если сделка срывается, то аванс возвращается за минусом тех расходов, которые уже были понесены (рекламная активность, сбор/проверка документов и пр.).
Если передавшая аванс сторона (покупатель) от заключения сделки отказался, то продавец оставляет средства у себя. Если принявшая аванс сторона (продавец) отказался от сделки, то аванс он возвращает в первоначальном объеме за минусом расходов.
Иногда соглашение в письменном виде о задатке может быть не составлено. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ гласит, что при наличии сомнений в части того, считать ли переданную сумму задатком, она является внесенной в качестве аванса.
Составлять соглашение об авансе нужно также в письменной форме, и подойти к этому вопросу нужно не менее тщательно, чем в случае с задатком. Дело в том, что с законодательной точки зрения аванс почти никак не защищается. Поэтому чем большее количество отраженных в соглашении вопросов будет оговорено сторонами, тем ниже риски возникновения в дальнейшем проблемных ситуаций.
Какой вариант выгоднее
Эксперты сходятся во мнении, что задаток будет более выгодным решением для покупателя — он гарантирует спокойное ожидание завершения сделки. С точки зрения продавца задаток будет более выгодным в случаях, когда разговор идет о «чистой продаже» и у него есть серьезное намерение обратить объект недвижимости в деньги. В других ситуациях подписывается договор аванса, одним из условий которого будет то, что внесенная сумма получает статус задатка по истечении установленного покупателем и продавцом срока. При несоблюдении сроков либо пролонгируется авансовое соглашение, либо средства просто возвращаются.
Немного про залог
В контексте обсуждаемой темы также часто используется термин «залог», однако с юридической точки зрения это является абсолютно некорректным. Ничего общего с предварительным платежом залог не имеет, это отдельный, другой гарантийный инструмент. Он представляет собой заложенное имущество — то есть то, что идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные кредитные деньги.
Залог и предоплата при покупке квартиры — в чем разница?
С предварительным договором купли-продажи квартиры связаны два условия: задаток и предоплата. Поскольку они похожи друг на друга, будьте осторожны, чтобы не перепутать их. Что их объединяет, а что отличает? Когда платить продавцу аванс, а когда залог? На эти и другие вопросы мы ответим в следующей статье.
Обе формы оплаты имеют одну и ту же цель — они гарантируют, что застройщик или владелец квартиры будет соблюдать договор купли-продажи.На первый взгляд может показаться, что каждый из них одинаково защищает нас. Однако это ошибочное мнение — форма, которую мы выбираем, зависит от последствий, наложенных на нас или на продавца в случае невыполнения условий контракта.
Что такое предоплата?
Авансовый платеж — это определенная сумма денег, уплачиваемая покупателем при заключении контракта (обычно предварительного контракта). При правильном оформлении договора сумма предоплаты входит в стоимость квартиры.В случае невыполнения договора аванс возвращается тому, кто его оплатил.
Следует знать, что понятие предоплаты не работает в положениях Гражданского кодекса. Это означает, что вопросы, связанные с возможным возвратом аванса, не были четко сформулированы и не подпадают под действие общих правил выполнения взаимных соглашений.
Что такое залог?
В отличие от авансового платежа, понятие авансового платежа четко сформулировано в законе (статья 394 Гражданского кодекса).Из действующих правил следует, что если одна из сторон не выполняет договор, другая сторона может удержать уплаченный депозит. Сторона, внесшая залог (в данном случае покупатель), имеет право получить двойную сумму залога.
Предоплата и залог — что выбрать?
Как видно из приведенной выше информации, основное различие между авансовым платежом и депозитом заключается в том, что другая форма более эффективно защищает интересы обеих сторон договора.В большинстве случаев предпочтительным вариантом будет залог — он гарантирует нам, то есть покупателям, более высокую компенсацию в случае невыполнения контракта продавцом. Однако следует помнить, что когда мы откажемся от покупки квартиры, мы потеряем всю сумму залога лицу, продающему квартиру. С предоплатой все будет иначе. Если мы выберем эту форму обеспечения, мы сможем потребовать возмещение даже в случае нашей отставки.
Чтобы выбрать форму, наиболее соответствующую нашим интересам, мы можем воспользоваться профессиональной консультацией.
Залог и авансовый платеж — сумма
Ни один из них не регулируется законом. При продаже недвижимости принято считать, что и авансовый платеж, и депозит составляют 10% от стоимости квартиры или дома, являющихся предметом договора. Однако стороны могут договориться о любой другой сумме аванса или первоначального взноса.
Помните, что при подписании предварительного договора необходимо указать, какое финансовое обеспечение оплачено покупателем в счет имущества.Таким образом мы защищаем наши интересы в случае невыполнения продавцом условий контракта.
Разница между вашим депозитом и первоначальным взносом
Легко спутать ваш депозит с вашим первоначальным взносом, особенно если вы впервые покупаете дом. Но хотя обе эти суммы являются значительными и должны быть включены в ваш бюджет вместе со стоимостью страхования жилья, они различны и отличаются друг от друга.
ДепозитАрендаторам не чужды депозиты.Когда вы подписываете договор аренды новой квартиры, ваш новый домовладелец попросит у вас залог. Часто этот залог представляет собой оплату вашей квартплаты за последний месяц, даже если вы не знаете, когда это произойдет. Это показывает, что вы серьезно относитесь к аренде квартиры, и вы получите деньги обратно, если будете хорошо обращаться с квартирой и выполнять все условия аренды.
Для покупки дома также требуется залог, но он немного отличается от того, который вы платите домовладельцу. Когда вы найдете дом и сделаете предложение, вы внесете за него залог.Как и домовладелец, вы хотите, чтобы продавец знал, что вы серьезно настроены. Но в отличие от депозита, который вы вносите за квартиру, вы не получите ее обратно. Вместо этого он идет на ваш первоначальный взнос. Этот залог требуется, когда вы пишете предложение о покупке недвижимости вашему агенту по недвижимости.
Однако этот залог не поступает сразу к продавцу. Как победитель торгов на недвижимость, ваш депозит должен находиться в доверительном управлении брокерской компании по недвижимости агента продавца. В том редком и крайнем случае, когда у вас возникнет спор с продавцом, они могут удержать ваш депозит или оставить его в качестве возмещения убытков, но они не могут просто взять деньги и бежать.Эти депозиты обычно принимают форму заверенных чеков, банковских тратт и денежных переводов, хотя вскоре вы сможете оплатить их электронным переводом — не меньше, на своем мобильном устройстве.
Как и в случае с арендной платой за последний месяц, на ваш депозит в качестве успешного покупателя дома будут накапливаться проценты при условии, что это записано в договоре купли-продажи. Но в отличие от залога за квартиру, размер намного больше. Большинство покупателей захотят внести залог в размере не менее 5% от покупной цены, поскольку это говорит продавцу, что ваши финансы в порядке.Как правило, размер депозита зависит от цены покупки, а также от того, насколько быстро вы будете закрывать сделку.
Когда сделка будет закрыта, этот депозит будет использован против общей цены покупки и станет частью первоначального взноса. В большинстве случаев ваш депозит теряется, если продажа не закрывается, хотя предложения с условиями, такими как необходимость прохождения проверки дома, могут быть исключениями, когда вам вернут залог. Но если вы сделаете предложение и передумаете о покупке дома, вы не только потеряете свой депозит, но и столкнетесь с потенциальным иском о возмещении любого ущерба, понесенного продавцом.
Первоначальный взносЕсли вы думали, что залог был большой единовременной суммой, подождите, пока вы внесете первоначальный взнос — это будет как минимум такая же сумма, но в идеале вы захотите заплатить более 5 %.
Первоначальный взнос выплачивается в день закрытия продажи дома, и для большинства впервые покупающих жилье он представляет собой годы ограниченного бюджета и экономии. Как и залог, он должен составлять не менее 5% от стоимости покупки, но чем больше вы внесете, тем лучше.
Редко когда покупатели впервые могут сразу купить новый дом, и ваш первоначальный взнос компенсирует размер вашей ипотеки. Ипотечные кредиторы также захотят узнать источник вашего первоначального взноса. Но хотя 5% — это минимальный первоначальный взнос для финансирования дома с помощью ипотеки, чем больше вы можете заплатить, тем лучше — 20% идеально подходят для обычной ипотеки. В противном случае ваша ипотека может быть привязана к высокой ставке, и вам, возможно, придется платить взносы по ипотечному страхованию.
Ипотечное страхованиеЕсли вы не можете внести первоначальный взнос в размере не менее 20%, страхование ипотеки является обязательным.В Канаде есть два поставщика из частного сектора, но большинство покупателей нового жилья, скорее всего, подумают о страховке, предлагаемой Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC).
Эта страховка защищает кредиторов — обычно банк, который предоставляет вам ипотечный кредит, — в случае, если вы прекратите производить платежи и не выполните свои обязательства по этой ипотеке. Как покупателю жилья эта страховка будет стоить от 2,8% до 4% от общей суммы ипотеки. Хотя это увеличивает общую сумму, которую вы платите за свой дом, это позволяет людям, которые не могут сэкономить 20% первоначального взноса, получить доступ к рынку недвижимости и поддерживает низкие ставки по ипотеке за счет снижения общих ставок по умолчанию.
Независимо от того, сможете ли вы внести 20% первоначальный взнос и избежать необходимости в страховании ипотечного кредита, эта транзакция и ваш депозит, вероятно, являются самыми крупными денежными суммами, которые вы дадите кому-либо в своей жизни. Очень важно понимать разницу и свои обязательства перед всеми, кто участвует в покупке вашего первого дома.
Залог при покупке дома и первоначальный взнос в Массачусетсе объяснили?
Несмотря на то, что это часто путают впервые покупатели жилья, залог и первоначальный взнос — это не одно и то же.
Часто при сделке с недвижимостью в Массачусетсе покупатель, впервые покупающий жилье, и покупатели, не знакомые с процессом покупки жилья в Массачусетсе, часто задают вопрос: «В чем разница между залогом и первоначальным взносом?» Часто покупатели жилья думают, что эти два термина означают одно и то же.Залог и первоначальный взнос , а не .
Залог в договоре недвижимости
Ниже приводится простой обзор процесса покупки жилья в Массачусетсе:
Покупатель жилья представляет письменный договор на покупку недвижимости, обычно называемый офертой, и согласовывает (обычно через своего агента-покупателя) цену, сроки и условия покупки недвижимости.
После принятия оферты или встречного предложения каждая из сторон подписывает согласованное письменное предложение.
Покупатель жилья нанимает домашнего инспектора для осмотра дома и других проверок.
Покупатель жилья и продавец подписывают договор купли-продажи в Массачусетсе («P&S»), который заменяет первоначальный договор купли-продажи.
Покупатель жилья получает от кредитора обязательство по предоставлению ссуды не позднее крайнего срока финансирования на случай непредвиденных обстоятельств, указанного в P&S.
Homebuyer выполняет заключительное пошаговое руководство и подписывает юридические документы при закрытии сделки.
Когда покупатель жилья и продавец ведут переговоры о сделке с недвижимостью, сумма залога, как и все основные положения и условия, является предметом переговоров. Депозит иногда называют «задатком». Хотя это может быть предметом переговоров, обычно существует первоначальный депозит в размере 1000 долларов США, когда стороны подписывают предложение. Более существенный залог — часто 5 процентов от покупной цены, но иногда меньше или больше в зависимости от различных факторов — вносится, когда стороны подписывают P&S.Например, при покупной цене 400 000 долларов покупатель жилья внесет депозит в размере 1 000 долларов США во время подписания предложения и дополнительный депозит в размере 19 000 долларов США во время подписания P&S, что составляет общую сумму залога в размере 5 процентов. Если покупатель жилья пользуется программой для нового покупателя, которая не требует столько наличных денег, общий залог может быть менее 5 процентов.
Депозиты хранятся на условном депонировании, обычно в офисе листингового агента или у поверенного продавца. Тот, кто держит депозит, действует как агент условного депонирования и несет обязательства перед обеими сторонами по учету удерживаемых денег.Если между сторонами возникает спор, агент условного депонирования должен держать деньги в условном депонировании в ожидании либо взаимного согласия на освобождение денег, либо постановления суда.
Назначение депозита
Цель депозита (-ов) в договоре купли-продажи — привязать покупателя к сделке путем наложения штрафа за нарушение договора. Чтобы быть ясным, почти любой стандартный договор предложения и P&S будут содержать положения, которые защищают покупателя жилья, обеспечивая непредвиденные обстоятельства, связанные с осмотром дома, непредвиденные обстоятельства ипотечного финансирования, непредвиденные обстоятельства, которые собственность имеет чистую и пригодную для продажи и будет по существу в том же состоянии на заключительном этапе обхода, что и во время домашнего осмотра.
Если покупатель жилья своевременно отменяет предложение или P&S в соответствии с любым действительным непредвиденным обстоятельством, покупатель имеет право на полный возврат депозита (ов) без риска штрафа. С учетом вышесказанного, депозит предусматривает положение о конфискации, если покупатель отказывается от сделки по любой другой причине — холодность, изменение мнения, потеря работы и т. Д. В этих обстоятельствах продавец имеет право удержать депозит (ы). как «заранее оцененные убытки», что означает, что продавец не может предъявить иск покупателю жилья за дополнительные убытки, такие как упущенная выгода или другие расходы.
Первоначальный взнос против депозита
Первоначальный взнос — это сумма основного долга / капитала, которую покупатель жилья «кладет» при закрытии, чтобы купить недвижимость. Если это транзакция наличными, то первоначального взноса на самом деле нет, покупатель «выставляет» полную покупную цену. В финансируемой транзакции (покупка с ипотечной ссудой) простое уравнение денег, которое покупатель должен внести для закрытия, выглядит следующим образом: Авансовый платеж + Ипотечный ссуда + Затраты на закрытие = $$$, необходимые при закрытии. «Затраты на закрытие» — это все затраты, связанные с покупкой, такие как гонорары кредитора, судебные издержки, предоплата и другие расходы.
А где тут залог? Покупатель жилья уже представил продавцу некоторую сумму денег, и эти деньги хранятся на условном депонировании до закрытия сделки.
Рассмотрим следующий пример: вы покупаете дом за 200 000 долларов; общая сумма вкладов составляет 5 процентов (10 000 долларов США), а ваши вклады составляют 20 процентов (первоначальный взнос в размере 40 000 долларов США).
Залог привязывает вас к собственности. Если вы откажетесь от контракта , а не , вы вернете свой депозит в размере 10 000 долларов при закрытии; следовательно, вы приходите с 40 000 долларов (депозит 10 000 долларов + 30 000 долларов с вашего приза) в качестве первоначального взноса + 160 000 долларов от вашего кредитора (ипотечная ссуда) + заключительные расходы.
В случае 5-процентного авансового платежа вам нужно будет только довести сумму ваших затрат на закрытие до закрытия, потому что депозит покроет первоначальный платеж.
Другой пример: вы также получаете кредит покупателя от продавца (также называемый концессией продавца) при закрытии на санкционированные затраты на закрытие. Допустим, ваши затраты на закрытие составляют 6300 долларов, и вы получаете кредит покупателя на 5000 долларов при закрытии сделки от продавца. В приведенном выше примере 5-процентного авансового платежа ваш депозит будет покрывать авансовый платеж, и вам нужно будет принести только 1300 долларов на покрытие затрат на закрытие вместо 6300 долларов.
Самая важная вещь для покупателя жилья — это то, что депозит (-ы) подвержены риску, если вы нарушите договор оферты или договор купли-продажи, поэтому покупатели жилья должны тщательно учитывать риски и работать с компетентными профессионалами.
Что такое задаток и сколько мне следует вкладывать?
Люди, работающие в сфере недвижимости, очень любят свой жаргон. В процессе покупки дома вы, скорее всего, услышите кучу сложных фраз, которые бросаются, как конфеты на параде.Но если вы новичок во всем этом, это может показаться скорее пугающим, чем забавным.
Но не волнуйтесь. Многие из этих нишевых терминов вам не нужно запоминать, что позволяет вам сосредоточиться на понимании самых важных, таких как задаток , которые действительно могут повлиять на ваше путешествие по покупке дома, если у вас его нет, когда пора делать предложение. Итак, давайте разберемся, что такое задаток и что он означает для покупки дома.
Что такое задаток?
Задаток похож на старое повествовательное клише: Лучше показать, чем рассказать .Вы показываете продавцу, что ваше предложение об их доме искреннее (или задатков ), вкладывая деньги в качестве добросовестного жеста для обеспечения вашего предложения. Обычно задаток составляет 1–5% от покупной цены. В свою очередь, продавец соглашается убрать свой дом с рынка, предоставить его для осмотра и завершить любой согласованный ремонт или предоставить информацию, чтобы помочь завершить продажу.
Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.
Пока вы ждете закрытия дома, деньги переводятся на счет условного депонирования у брокера продавца, титульной компании или компании условного депонирования.На этом счете хранятся ваши наличные до дня закрытия. Затем задаток вычитается из суммы вашей задолженности и часто направляется на покрытие расходов на закрытие сделки. А в случае, если сделка сорвется, вы, как правило, можете вернуть свои задатки в зависимости от непредвиденных обстоятельств, указанных в вашем соглашении о продаже. (Мы поговорим об этом позже.)
Так вот, задаток технически не требуется, но в наши дни это довольно стандартно. Если на вашем рынке вообще существует какая-либо конкуренция, вы захотите вложить задаток, чтобы продавец серьезно отнесся к вашему предложению, что в значительной степени отражает цель получения задатка.
Сколько задатка мне следует положить?
Короткий ответ: вам нужно 1–5% от цены, о которой вы договорились с продавцом. Более длинный ответ начинается со слов: «Это зависит от обстоятельств».
Потому что это действительно зависит от ряда факторов, в основном связанных с тем, где вы находитесь. На некоторых рынках вам понадобится фиксированная сумма, например 1000 или 5000 долларов. В других сообществах упор делается на процент. На действительно горячих рынках недвижимости, таких как Кремниевая долина, нередко можно увидеть шестизначные суммы задатков.
Поскольку это не мелочь, поговорите со своим агентом по недвижимости о том, сколько задатка они предлагают, чтобы помочь вам играть по правилам в вашем регионе.
Задаток — это то же самое, что и первоначальный взнос?
А теперь, прежде чем мы продолжим, давайте убедимся, что ваш задаток составляет , а не авансовый платеж. Ваш первоначальный взнос полностью отдельный. Это то, что вы платите авансом, чтобы обеспечить финансирование своего дома, и он должен составлять 10–20% от покупной цены дома с ипотечным кредитом с фиксированной ставкой на 15 лет.Подумайте об этом так: задаток защищает ваше предложение, а первоначальный взнос обеспечивает ваше финансирование.
Это означает, что когда вы подсчитываете, сколько вам будет стоить покупка дома, вложите свой задаток в то, что вы планируете откладывать на закрытие расходов. Задаток просто уплачивается авансом, когда вы делаете предложение, в отличие от первоначального взноса и затрат на закрытие, которые технически подлежат оплате позже, когда вы закрываете дом.
Получу ли я обратно свои заданные деньги после закрытия сделки?
Вы можете спросить себя: «Вернут ли мои задатки?»
Если все пойдет так, как должно, задаток будет включен в ваши заключительные расходы, как кусочки бекона в тесто для блинов (поверьте нам, это вкусно).Но вам нужно быть осторожным и прочитать свой контракт, потому что есть несколько способов потерять задаток.
Убедитесь, что ваш агент учитывает эти непредвиденные обстоятельства в вашем контракте, чтобы вы могли вернуть свои заработанные деньги, если:
- Дом не оценивается на сумму предложения . Может быть, вы делаете предложение на 200 000 долларов за дом, который, как выясняется, стоит всего 150 000 долларов.
- Дом не прошел проверку дома .В доме могут быть значительные структурные повреждения или потребуется новая крыша, и вы не сможете договориться с продавцом о ремонте.
- Вы не можете получить финансирование . Всякое случается. Ваш кредитор может сменить владельца, или вы можете столкнуться с очередной ошибкой в финансовом процессе.
Также обратите внимание на сроки, указанные в контракте. Обычно у нас будет трудная дата для закрытия, и ваш агент по недвижимости действительно может вам здесь помочь.Если кажется, что организация вашего финансирования может занять больше времени, чем вы первоначально думали, вы можете изменить дату, чтобы все шло гладко, и сэкономить задаток.
Если вам нужна помощь в получении предварительного одобрения на ипотеку, чтобы вы могли сделать предложение на дом своей мечты, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage. Они являются экспертами в управлении процессом ипотечного кредитования, независимо от кредитного рейтинга, и действительно поставят вас на первое место.
Может ли продавец сохранить мои задатки?
Хотя вы часто можете вернуть свои задатки в случаях, когда никакие правила контракта не были нарушены, имейте в виду, что может наступить время, когда вам просто нужно вообще отказаться от сделки.Может случиться что-то неожиданное — например, несчастный случай, развод или сон, который заставит вас переосмыслить всю свою жизнь. В таких случаях будьте готовы уйти без задатка.
На горячих рынках некоторые покупатели используют рискованную стратегию, чтобы опередить конкурентов и предложить невозвратный задаток. Это означает, что продавец сохраняет наличные, если продажа не состоится по любой причине. Вот так. Даже если НЛО прилетит прямо из Нептуна в ваш предполагаемый дом и направит все это в туманное неизвестное, вам не повезло.Прежде чем использовать эту тактику, поговорите со своим агентом по недвижимости о возможных вариантах и убедитесь, что вы не предлагаете денег, которые вы не можете позволить себе потерять.
Работа с агентом по недвижимости
Хотя понять, что задаток не так уж сложно, многое нужно для покупки дома, который, вероятно (мягко говоря) выше вашей головы. Вот почему лучший способ ориентироваться в процессе покупки дома — это под руководством надежного профессионала. Наши сертифицированные местные поставщики недвижимости (ELP) являются экспертами на вашем местном рынке и доказали свою безупречную репутацию.Они шаг за шагом проведут вас через процесс и убедятся, что все идет правильно.
Найдите агента в вашем районе уже сегодня!
Залог покупки | Legalbono
Если вы приняли решение купить дом, прошли проверки и все в порядке, следующим шагом будет резервирование дома. Бронирование может быть произведено путем внесения залога за покупку . Продолжайте читать это руководство и узнайте больше о том, как сделать заказ.
Покупка недвижимости и внесение залогаРезервирование собственности путем внесения залога за покупку осуществляется путем подписания предварительного договора между продавцом и покупателем. В этом предварительном контракте они согласовывают сумму залога за покупку платежа. Он также будет содержать информацию о том, как продолжить заключительный договор купли-продажи. Этот договор является обязательным к исполнению, поэтому важно его подробно прописать. Поэтому мы объясняем, какие пункты он должен содержать, и какие типы бронирования вы можете использовать.
Типы резервирования объектов недвижимости
Для того, чтобы забронировать недвижимость, у нас есть следующие возможности:
- Аванс: Это предварительный договор, по которому стороны соглашаются резервировать недвижимость для продажи. В качестве доказательства потенциальный покупатель вносит определенную сумму в виде аванса.
- Залог покупки: Это обязательство продажи в течение определенного периода путем уплаты определенной суммы, которая будет дисконтирована при совершении покупки.Если продавец решает не продолжать продажу собственности, он должен вернуть покупателю двойную сумму аванса в качестве залога за покупку. Если покупатель решает не продолжать, он теряет ожидаемую сумму денег.
- Вариант покупки: это дополнительный договор, который позволяет покупателю иметь запас времени, чтобы решить, покупать ли недвижимость или искать другую. Но если по истечении согласованного срока покупатель не воспользуется правом покупки, продавец может удержать залог, если об этом договорились.
Основное содержание залога на покупку
Этот предварительный договор должен содержать следующее:
- Описание обеих сторон (покупателя и продавца): оно будет содержать имя, семейное положение, адрес и национальный документ, удостоверяющий личность (DNI в Испании) обоих.
- Описание собственности: Это должно включать адрес, населенный пункт, если в нем есть место для парковки или складское помещение…
- Цена: необходимо указать сумму и дату доставки денег.
- Залог за покупку: Сумма будет указана, так как она должна быть согласована в контракте.
- Жилищный реестр: позволяет проверить право собственности на дом, его финансовое бремя и его описание.
- Финансовое бремя собственности: они должны быть собраны в соглашении, если они существуют, поэтому очень важно проверить этот пункт
- Расходы: необходимо определить, сколько должен заплатить покупатель.
Теперь вы знаете основное содержание залога покупки .Однако для большей безопасности желательно проконсультироваться со специалистом. Особенно в случае покупки нового дома, так как этот предварительный договор может иметь другие характеристики.
Свяжитесь с нашими специалистами Если у вас все еще есть сомнения по поводу залога покупки.
Что такое задаток и как он работает?
Если вы изучали покупку недвижимости или разговаривали с риелтором о поездке по дому, вы, вероятно, слышали всплывающую фразу «задаток».
Задаток — один из тех терминов, который звучит довольно архаично и может оттолкнуть людей, плохо знакомых с миром недвижимости.
Покупка дома всегда требует задатка, но поначалу может быть трудно понять, что это значит.
Если вы не понимаете, как этот термин влияет на процесс покупки жилья и почему он все еще актуален, продолжайте читать, у нас есть ответы для вас.
Что такое задаток?
- Задаток — это залог, который покупатель жилья вносит во время заключения договора, чтобы продемонстрировать добросовестность и свое намерение купить недвижимость.
- Задаток вносится на счет условного депонирования до дня закрытия и засчитывается в счет покупной цены дома.
- Задаток может представлять собой полную сумму первоначального взноса или только процент от него.
- Если вы опасаетесь, что ваш задаток не будет возвращен, если с вашей сделкой что-то случится, вам следует поговорить со своим юристом по недвижимости.
- Задаток также может быть запрошен при подаче заявления на аренду квартиры. Всегда проверяйте, какова политика возврата средств, прежде чем передавать какие-либо средства.
Что такое задаток и зачем он используется?
Большинство людей знают, что покупка дома — долгий процесс, который может провалиться почти на каждом повороте.
Чтобы понять причину получения задатка, вы должны понять, что когда-то происходило.
Раньше люди притворялись, будто желают купить несколько домов, прежде чем решат купить один.
Чтобы дать себе время принять решение, они «задерживали» несколько домов, но покупали только один, позволяя другим продажам провалиться.
Чтобы предотвратить это, домовладельцы и риэлторы решили попросить потенциальных покупателей поместить часть стоимости дома на счет условного депонирования до закрытия.
Эти деньги являются физическим доказательством того, что у вас есть реальное намерение купить дом и вы честно заявляете о своем намерении.
Earnest — это старый школьный способ сказать «честный», отсюда и произошел термин «задаток».
Серьезность намерений заключается в том, что это не позволяет продавцам упустить человека, который искренне полюбит дом, если вы к нему не готовы.
Читайте дальше: Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Нью-Йорке
Когда требуется задаток?
Беспокоитесь о том, что вам придется потратить деньги еще до того, как вы начнете осматривать здание?
Не надо. Задаток вступает в игру, когда вы делаете предложение на дом, и это предложение принимается продавцом.
Задаток — это то же самое, что и первоначальный взнос?
Уже очевидно, что большинству покупателей жилья придется внести первоначальный взнос. Итак, чем он отличается от задатка?
Задаток на самом деле имеет прямое отношение к первоначальному взносу, так как деньги списываются с первоначального взноса.
В некоторых случаях задаток представляет собой просто процент от первоначального взноса в зависимости от условий, с которыми согласны обе стороны. В других случаях это будет весь первоначальный взнос.
Как правило, внесение всей суммы первого взноса в качестве залога повысит доверие ваших продавцов.
Это не только показывает вашу готовность вкладывать деньги в то, что вам нужно, но также показывает вашу ликвидность и способность позволить себе дом или ипотеку.
Как дать задаток?
Задаток выплачивается в виде сертифицированного чека, банковского перевода или личного чека, который зачисляется на счет условного депонирования, доступ к которому будет открыт при закрытии.
Если задаток является лишь частью вашего первоначального взноса, оставшаяся сумма первого взноса будет выплачена полностью за заключительным столом.
Ваш адвокат по недвижимости проведет вас через процесс, если вы чувствуете себя немного растерянным.
Сколько у вас задатка, чтобы зарезервировать дом?
Все зависит от ряда факторов, в том числе от сообщества, в которое вы переезжаете, местных законов, а также от соглашения, которое вы заключили с продавцом.
Вообще говоря, вам нужно будет отложить от 1 до 2 процентов. В некоторых сообществах может потребоваться просто фиксированная плата.
Не знаете, сколько денег вам следует вложить? Вот несколько рекомендаций и советов, которым следует следовать:
- Проверьте договор и соглашение с риэлтором. Сумма задатка, которую вы должны внести, будет указана в контракте.
- Если вы еще не сделали предложение, спросите продавца, что, по его мнению, было бы хорошо. Продавец сможет дать свои собственные инструкции, а если они не смогут, их риэлтор будет рад сделать это за них.
- Ознакомьтесь с политикой вашего кооператива или кондоминиума. Если вы покупаете кооператив или кондоминиум за счет финансирования, у ответственной компании будет действовать политика в отношении требований к задатку.
- Хотя стандартный задаток составляет от 1 до 2 процентов, на рынках горячего жилья, таких как Нью-Йорк, комиссия может достигать 5-10 процентов. Задаток обычно отражает спрос людей на этот дом.
Должен ли я заполнять налоговые формы задатком?
Если сумма задатка, которую вы должны внести, превышает 9000 долларов, федеральный закон потребует от вас заполнить форму W-9.
Это делается только потому, что деньги, которые вы помещаете на условное депонирование, могут получать проценты, и вы можете получить их, пока они там ждут.
Однако это может не окупиться, если задаток меньше 9000 долларов, хотя продавец может попросить вас сделать это.
Некоторые брокерские компании потребуют от вас заполнить форму W-9 независимо от того, чтобы обезопасить себя в случае аудита.
Вам будет предложено указать ваш номер социального страхования при заполнении формы W-9.Если вам неудобно делиться своей информацией о социальном обеспечении, поговорите со своим адвокатом.
Возвращается ли задаток?
Получите вы деньги обратно или нет, зависит от того, что происходит с продажей и транзакцией.
Если продажа проходит, задаток используется для покрытия расходов на закрытие сделки.
Однако, если вы решите не покупать дом по причинам, не имеющим ничего общего с проверкой, продавец удерживает комиссию.
Если продажа не состоится из-за плохой проверки или оценки, деньги будут возвращены вам.
Более того, если продавец решит отказаться от продажи, вы также должны рассчитывать на возврат денег, так как это не ваша вина, что продажа сорвалась.
Условия не всегда являются черно-белыми, поэтому вам необходимо обсудить «что, если» со своим адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо действия.
Покупатель по-прежнему может уйти с вашим задатком даже в случае выхода из сделки по более легкомысленной причине, так что это не торт открытого типа.
Как сохранить свои задатки в безопасности
Проблема, с которой сталкиваются многие люди при покупке недвижимости, — это бумажная работа и бюрократия.
Из-за того, что все становится настолько запутанным, были случаи, когда люди теряли свои задатки.
Следующие ниже советы помогут избежать этого:
- Убедитесь, что задаток и условное депонирование обрабатываются группой с хорошей репутацией. Не стоит доверять свой заработок никому. Вы всегда должны позволять обрабатывать счет условного депонирования и его депозиты надежному банку, эскроу-фирме, юристу, брокеру по недвижимости или титульной компании. Никогда не вручайте чек напрямую продавцу!
- Внимательно следите за своим контрактом. Ваш договор купли-продажи призван защитить и вас, и продавца. Прочтите его и следуйте до буквы. В противном случае сделка может сорваться до , а при этом потеряет ваш депозит.
- Всегда следите за тем, чтобы все непредвиденные обстоятельства и примечания, которые вы сделали в отношении дома, были указаны в контракте. Не обращая внимания на все, вы не сможете отказаться от сделки, если решите, что это не лучший вариант.
- Если ваш продавец отказывается от части соглашения, сообщите об этом и получите возмещение. Давайте посмотрим, как это работает. Джаред покупает дом у Джули, и они оба соглашаются, что Джули починит протекающий потолок на кухне к тому времени, когда наступит срок заселения. Наступает свидание, а Джули все еще не ремонтировала потолок. Джаред отменяет транзакцию и получает возмещение. Если бы он не следил за непредвиденными обстоятельствами, ему пришлось бы заплатить деньги за ремонт из своего кармана, иначе он потерял бы свои задатки.
Как следует относиться к задатку?
Многие покупатели жилья считают, что вкладывать задаток невыносимо, но вы не должны так относиться к этому.
Задаток — важный шаг, который показывает, насколько вы близки к закрытию дома, а также способ защитить себя от недобросовестных действий продавца.
Сложив свой задаток, вы запускаете таймер обратного отсчета до даты вашего заселения.
Это огромный толчок в правильном направлении, и он заслуживает празднования с любой точки зрения.
Другие виды использования задатка в сфере недвижимости
Другие операции, в которых можно использовать задаток, связаны с арендой.
Часто, но не всегда, в Нью-Йорке многие брокерские конторы и компании по управлению недвижимостью могут потребовать от заявителя внести задаток.
Залог может составлять всего пару сотен долларов от полной суммы гарантийного депозита.
Как и в случае первоначального взноса, чем больше вы вносите, тем больше это свидетельствует о вашем намерении подписать договор аренды.
Также, как и на распродажах, он может быть своего рода заместителем, но не совсем гарантией того, что вы получите квартиру.
Задаток обычно запрашивается во время подачи заявления и проверки кредитоспособности.
В некоторых ситуациях вы можете использовать кредитную карту для внесения задатка, в то время как в других могут потребоваться возвращаемые гарантированные средства, в зависимости от брокерской компании или компании.
В любом случае обязательно ознакомьтесь с их политикой возврата средств на случай, если приложение не сработает.
Когда необходимо внести полный первоначальный взнос за дом?
Справедливо будет сказать, что покупатели больше всего озабочены внесением первоначального взноса за дом. Им часто не ясно, что — это , когда покупатель обязан произвести платеж. На каком этапе процесса покупки дома вы должны выкладывать эти деньги?
Хорошая новость заключается в том, что вам не нужно вносить весь первоначальный взнос, когда вы делаете предложение и отправляете договор купли-продажи, но вам может потребоваться включить задаток в свое предложение.И вам нужно будет предоставить оставшуюся часть первоначального взноса при закрытии.
Задаток по сравнению с первоначальным платежом
Существует большая разница между задатком — наличными, которые вы предоставляете вместе со своим предложением, — и вашим первоначальным взносом, то есть суммой, которую требует ваш кредитор для покупки свойство. Залог сообщает продавцу, что вы являетесь твердым покупателем, и помогает внести первоначальный взнос. Самая большая разница между этими двумя типами платежей заключается в том, что задаток относится к продавцу жилья, а первоначальный взнос — к вашему кредитору.
Задаток
Ожидаемая сумма задатка варьируется, говорит Мишель Лернер , автор книги «Покупка жилья: трудные времена, в первый раз, в любое время». В среднем вы можете рассчитывать на передачу от 1% до 2% от общей стоимости покупки.
«Сумма вашего залога сильно различается в зависимости от местных обычаев и цены дома, который вы покупаете», — говорит она. «В некоторых случаях достаточно депозита в 500 долларов; но если вы находитесь на конкурентном рынке жилья, вам следует увеличить свой залог.Ваш [агент по недвижимости] может посоветовать вам этот вопрос с учетом вашего рынка и бюджета », — говорит она.
«Чем больше вы можете указать, тем более убедительным будет ваше предложение для продавца», — говорит Шон Кин , риэлтор® из Keene Group в Орегоне. «Предоставление продавцу задатка на раннем этапе [помогло] моим покупателям заключить сделки на конкурентных рынках».
Лернер предостерегает от того, чтобы вкладывать слишком много задатка в договор купли-продажи. Причина: «Покупатели [могут] потерять свой депозит, если возникнут проблемы с контрактом», — говорит она.
Минимальная сумма первоначального взноса за дом
Сумма денег, необходимая для вашего первоначального взноса, будет варьироваться в зависимости от вашей ссуды, но обычно она находится в диапазоне от 10% до 20%. . Большинству людей необходимо сначала продать свой нынешний дом, чтобы иметь наличные для внесения первоначального взноса.