Договор долевого строительства: Образец Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Содержание

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о праве Участника долевого строительства оплатить квартиру досрочно и единовременно) — Нормативные акты о делопроизводстве и законы об архивном деле

Договор участия в долевом строительстве – это договор об инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства (Дольщики) – граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Особенности составления договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о праве Участника долевого строительства оплатить квартиру досрочно и единовременно)


Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи тем, что в договоре участия в долевом строительстве в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. В отличии от покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий по созданию вещи.

При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем, продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого объекта недвижимости.

Объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

К обязательным условиям договора долевого строительства относятся следующие:

  1. Определение (описание) подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства означает указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией.
  2. Срок передачи – существенное условие договора участия в долевом строительстве. В ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Нарушением будут те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.
  3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону об участии в долевом строительстве гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.

При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

При составлении договора участия в долевом строительстве допускается, при необходимости, добавлять дополнительные разделы.

Договор участия в долевом строительстве гарантирует дольщикам отсутствие двойных продаж при приобретении квартиры, т.к. указанные договоры подлежат обязательной государственной регистрации

, исключающей возможность повторной продажи одной квартиры.

Росреестр

В настоящее время всё большую популярность на рынке недвижимости приобретает долевое участие в строительстве. Участникам долевого строительства необходимо знать об особенностях заключения договоров данного вида для того, чтобы максимально обезопасить себя на всех стадиях строительства и приобретения подобного жилья.

Правовое регулирование заключения договоров долевого участия в строительстве (далее – договор долевого участия) осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).

Согласно статье 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона – застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно статье 4 Закона, договор долевого участия должен содержать существенные условия:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме, то есть в виде схемы, чертежа расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;

— местоположение объекта долевого строительства на этаже с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости,

— назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),

— об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном законом.

Строительство объекта социальной инфраструктуры за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в указанных в Законе случаях допускаются при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

В этом случае в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство которого возмещаются за счет средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, договор участия в долевом строительстве должен содержать назначение объекта социальной инфраструктуры, цели затрат застройщика и размеры таких затрат, сведения о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

Перечисленные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию.

Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При заключении договора сторонам необходимо убедиться в наличии в договоре долевого участия существенных условий, поскольку при отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше существенных условий такой договор считается незаключенным.

 

 

Договор долевого участия в строительстве

Определение

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ – это договор, в котором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 № 214-ФЗ)

Комментарии

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В законе содержится точный перечень пунктов, которые обязательно должен содержать такой договор. При отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным. В договоре должна быть зафиксирована цена договора, то есть размер денежных средств, которые должен внести участник долевого строительства, а также все условия внесения средств.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Если в договоре содержаться пункты, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, который он построил, то они по закону являются ничтожными. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

См. также: ДОЛЬЩИКИ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ, ЖИЛИЩНЫЕ НАКОПИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

English
Видео на IncomePoint.tv

!!!Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

  • Акт (решение, протокол) об избрании (назначении) руководителя

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    В случае обращения представителя юридического лица-участника долевого строительства, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

  • Договор поручительства по обязательствам застройщика

    Требуется, если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Договор страхования гражданской ответственности застройщика (либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств)

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
    В случае, если договор долевого участия с первым участником заключен до 20.10.2017 года (даты регистрации фонда защиты участников долевого строительства).

  • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    Если договор подписан со стороны застройщика представителем по доверенности.

  • Документ, подтверждающий полномочия на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов

    Документ выдается нотариусом, скрепленный его подписью и печатью. Может быть оформлен в виде приказа, распоряжения и т.д.
    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Документ, подтверждающий факт установления опеки или попечительства

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    Если заявление участника долевого строительства подается опекуном малолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица.

  • Закладная с приложениями, которая после регистрации выдается залогодержателю.

    Оригинал и копия, оригинал выдается залогодержателю после предоставления услуги.
    Предоставляется при наличии, если ипотека в связи с использованием кредитных средств подтверждается составлением закладной.

  • Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ

    Заключение ОГВ субъекта РФ, осуществляющего госконтроль в области долевого строительства на территории субъекта, выданное не ранее чем за 60 дней до дня представления заявления о государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства. Предоставляется по желанию.
    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона

    Оригинал. От каждого участника ДДУ.
    Представляется залогодателем (участником долевого строительства) или залогодержателем (лицом, выдавшим кредит) при оплате объекта долевого строительства с использованием кредитных средств или средств займа.

  • Заявление об уточнении вида назначения платежа

    Оригинал заявления + копия платежного документа.
    Заполняется в случае, если государственная пошлина была оплачена не по КБК МФЦ.

  • Кредитный договор

    Оригинал и копия, оригинал возвращается после сверки с копией.
    Предоставляется в случае возникновения ипотеки в силу закона в связи с использованием кредитных средств.

  • Лицензия на право нотариальной деятельности

    Если документы подаются нотариусом либо его работником.
    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Нотариальная доверенность на представителя

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    В случае обращения представителя участника долевого строительства, действующего по доверенности.

  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
    Если договор долевого участия заключен в период брака, но на имя одного супруга.

  • Отчет об оценке


    Если ипотека в силу закона возникает в связи с использованием кредитных средств и отчет об оценке составлялся. Если отчёт составлялся электроннно, представляется заверенная банком выдержка из отчета с ЭЦП оценщика.

  • Письменное согласие законного представителя

    Оригинал.
    Если заявление участника долевого строительства подается несовершеннолетним от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным лицом

  • План создаваемого объекта недвижимого имущества

    Содержит указание местоположения объекта, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест.
    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Приказ территориального органа Министерства юстиции РФ о назначении на должность нотариуса (помощника)

    Если документы подаются нотариусом либо его работником.
    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Проектная декларация


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Разрешение на строительство

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства. Представляется по желанию.

  • Свидетельство о рождении

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
    В случае обращения родителя ребенка до 14 лет.

  • Списки граждан, имеющих право на приобретение жилья стандартного класса

    Требуется в случае строительства жилья экономического класса, которое построено или строится на участках единого института развития в жилищной сфере или на участках, которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса. Предоставляется по желанию.
    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Договор долевого участия строительства жилья: что нужно знать о застройщике?

    О требованиях, предъявляемых к документам, которые должен иметь застройщик при заключении договоров участия в долевом строительстве, и об условиях таких договоров рассказал заместитель начальника отдела регистрации прав Управления Росреестра по Волгоградской области Дмитрий Бабайцев.

    Прежде чем подписать с участником долевого строительства договор долевого участия, застройщик должен зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договор аренды (субаренды) в отношении данного земельного участка, получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (или другого объекта недвижимого имущества), а также составить в соответствии с требованиями действующего законодательства проектную декларацию.

    При этом если проектная декларация публикуется в средствах массовой информации или размещается в Интернете, то дата договора долевого участия не может быть ранее, чем по истечении четырнадцати дней после ее опубликования.

    Перед подписанием договора участник долевого строительства (дольщик) вправе ознакомиться с документами застройщика. Проверить наличие прав у застройщика на земельный участок участник может самостоятельно, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка выдаётся по запросу всем гражданам РФ). В случае, если декларация публикуется, то отсчитать четырнадцать дней с даты опубликования каждый может самостоятельно, в результате чего можно избежать дальнейшего исправления ошибок.

    Федеральный закон четко определил существенные условия договора участия в долевом строительстве. Их всего пять, но отсутствие хотя бы одного из них влечет недействительность самого договора.

    1. Описание самого объекта долевого строительства, то есть квартиры или нежилого помещения, которое приобретает участник долевого строительства, а именно: номер квартиры (нежилого помещения), количество комнат, этаж, площадь, блок-секция, если она есть, при этом данное описание должно полностью соответствовать описанию объекта в проектной декларации, которая содержит в себе информацию как о застройщике, так и о проекте строительства, и должна быть предоставлена любому заинтересованному лицу.

    Подписывая договор, участник долевого строительства точно должен знать описание объекта долевого строительства, который приобретает, а не приблизительное, как, например, «двухкомнатная квартира на третьем этаже, отсчет слева направо от лифта».

    2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Данный срок может быть привязан к кварталу, месяцу года, также в качестве срока может быть определена конкретная дата, не позднее которой квартира или нежилое помещение должны быть переданы в собственность участникам долевого строительства, при этом данный срок должен быть единым для всех дольщиков строящегося дома.

    3. Цена договора, порядок и сроки уплаты должны быть конкретно определены в договоре, что позволяет защитить права как дольщиков, так и застройщика, который в случае нарушения сроков уплаты имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

    4. Гарантийный срок, установленный в отношении объекта долевого строительства, в течение которого можно предъявить претензии к застройщику по качеству построенного объекта.

    5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, а качестве которых могут выступать поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

    Что такое долевое строительство

    Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

    Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно.

    В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Заключаем договор долевого строительства Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства: В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Обратите внимание на название договора.

    Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

    Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

    Источник: www.novostroykin.ru

    Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

    https://realty.ria.ru/20161121/408134916.html

    Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

    Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

    Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

    2016-11-21T11:00

    2016-11-21T11:00

    2020-03-02T08:28

    россия

    долевое строительство

    законодательство

    жилье

    f.a.q. — полезное

    полезное

    /html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

    /html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

    https://cdn22.img.ria.ru/images/sharing/article/408134916.jpg?4081348061583126934

    россия

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    2016

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Новости

    ru-RU

    https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    россия, долевое строительство, законодательство, жилье, f.a.q. — полезное, полезное

    11:00, 21 ноября 2016

    967

    Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

    Исторический аспект и правовая природа

    Ключевые слова

    Собственник здания, Участник долевого строительства, Инвестиционный договор, Договор подряда.

    Классификация JEL: K11, K12, K34

    Введение

    В Казахстане институт долевого строительства был создан в связи с преобладающей экономической ситуацией. В период становления рыночной экономики (90-е годы прошлого века) владельцам зданий кредиты выдавались очень редко, поскольку брать деньги в долг в банке было невыгодно из-за огромных процентов по кредиту.Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять строительные кредиты. Те, кто решил выдать такую ​​ссуду, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, банки, предоставляющие строительные ссуды, стремились принять активное участие в качестве инвестора. Иными словами, получение площади в построенном доме было обязательным условием (Абильдинов, 2014; Мухамадиева и др., 2017).

    В этой ситуации собственники домов пытались найти альтернативные способы инвестирования в жилищное строительство.В начале 2000 года эта проблема была решена посредством Соглашения о долевом участии в строительстве. Такой способ привлечения средств имел ряд преимуществ по сравнению с покупкой жилья на первичном рынке:

    1. Прогресс платежа (в большинстве случаев).

    2. Стоимость приобретения жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% при долевом участии.

    3. Перспективы участников долевого строительства с точки зрения учета их заинтересованности при планировке жилого внутреннего пространства (Жумаш, 2017).

    При таком финансировании строительства заинтересованность Строительной компании заключалась в том, чтобы владелец здания брал сумму, необходимую для успешного строительства, путем накопления денежных взносов участников долевого строительства на счет будущей покупки жилья, тем самым избегая полного или частичного кредитования финансовых учреждений. В этом плане данное соглашение выгодно как строительной компании, так и участнику долевого строительства.

    Помимо положительных характеристик, долевое участие в жилищном строительстве как практика на протяжении многих лет имело множество проблем с реализацией, поскольку участники долевого строительства, обманутые недобросовестными владельцами домов, не могли получить свое жилье.Такая ситуация возникла, когда строительство велось на долевом участии в крупных городах Казахстана в 2003-2006 годах. Это привело к проблеме обманутых инвесторов. Например, по договорным вопросам эта квартира может либо принадлежать другому лицу на момент заключения договора, либо быть реализована позже. Теневые схемы, по которым Соглашение о долевом участии в строительстве было заменено Соглашением о купле-продаже (P&S), часто использовались для того, чтобы обязать владельца здания заключить основное соглашение P&S после строительства.При этом недобросовестный собственник здания оставался собственником объекта, который, в свою очередь, мог обязать участника долевого строительства внести определенную сумму денег в качестве резерва или депозита до подписания основного договора, в то время как он / она не имеет права требовать оплаты, определены в основном контракте, по договору предпродажной подготовки (Слесарев, 2016).

    Как правило, проблемы были связаны с невыполнением проекта в срок, остановкой строительства, несоответствием качества строительства требуемым стандартам и т. Д.Полностью отсутствует принцип добросовестности. На наш взгляд, учет законных интересов и разумных потребностей участников является одним из критериев добросовестного поведения (Abdullah et al., 2015).

    Поскольку недвижимость дорожает, срок строительства может быть в лучшем случае более года. В итоге участник долевого строительства получил недвижимость намного дороже, чем обещал хозяин дома, и не смог за нее заплатить.

    В то время проблема обманутых инвесторов возникла из-за полного отсутствия правового регулирования этих отношений.Многосемейное жилищное строительство стало долевым в 2003 году, а первый Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был принят 7 июля 2006 года и вступил в силу 1 января 2007 года (Закон Республики Казахстан, 2006 г. ).

    В настоящее время государство предъявляет претензии к недобросовестным владельцам зданий и их деятельности. Государственная программа «Доступное жилье — 2020» разработана с целью защиты прав участников долевого строительства. Правительством Республики Казахстан приняты меры по финансированию долевого строительства за счет бюджета в размере 263 тенге.4 миллиарда (1 января 2011 г.). В результате к началу мирового финансового кризиса в 2007 г. было построено 450 жилых комплексов (62 889 участников). По состоянию на 2017 г. проблемных жилых массивов было 12 (более тысячи участников) (The Last Problematic Housing, 2017).

    Следует отметить, что вливание бюджетных средств в долевое строительство — это разовая акция, вызванная необходимостью предотвращения социальной напряженности.

    Подводя итог, отношения долевого строительства не новы для гражданской торговли, и они существовали уже давно к моменту принятия Закона о долевом строительстве.

    Несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве по-прежнему создают проблемы при заключении договоров и приводят к экономическим спорам. Данная ситуация возникает из-за вопросов оценки правового характера долевого участия в жилищном строительстве.

    Покупка строящейся жилой недвижимости была оформлена несколькими договорами (Договор строительства, Договор P&S, Договор об урегулировании долга, Договор партнерства, Инвестиционный договор, Договор уступки прав требования и т. Д.) до принятия 7 июля 2006 г. первого Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

    В течение долгого времени существовали споры о правовой природе Соглашения о долевом участии в строительстве. Монографическое исследование по правовому регулированию отношений в строительстве написано гражданскими лицами России на основании ранее действовавшего законодательства. Следовательно, он потерял актуальность. В Казахстане в последнее время написано всего несколько статей по этой проблеме.Например, Ильясова К.М., Казиева Г. и Мороз С.П. изучали вопросы правового регулирования долевого участия в строительстве (Ильясова, Казиева, 2016; Мороз, 2011).

    Целью данной статьи является анализ правовой природы проблем, возникающих при строительстве за счет средств, взятых у граждан и юридических лиц.

    Методология

    Цель была достигнута путем анализа казахстанского законодательства, регулирующего участие физических лиц в долевом строительстве, с целью юридической оценки Соглашения о долевом строительстве и определения его места в правовой системе Казахстана.

    Анализируя различные точки зрения на правовую природу этих отношений, ведущие отечественные и зарубежные теоретики права сыграли особую роль в исследовании. Методологический потенциал включает в себя общие (диалектический, анализ, синтез, аналогия, индукция и дедукция) и специфические методы (систематические, лингвистические, технические и сравнительно-правовые), позволяющие сравнивать различные взгляды на правовую природу отношений, возникающих при строительстве с долевым участием физических лиц. и юридические лица.

    Результаты и обсуждение

    Мы должны обратить внимание на историю этого учреждения, чтобы понять суть долевого участия в строительстве как независимого института гражданского права.

    До сих пор остается спорным, как впервые появилось долевое участие в строительстве, существуют разные мнения о его происхождении. Согласно первому, Соглашение о долевом строительстве впервые было подписано в Бразилии в рамках Государственной программы доступного жилья.

    Есть предположение, что это учреждение возникло в Аргентине в 1985 году и называлось Equitable Construction. Основателем этой программы был президент Аргентины Рауль Альфонсин. В то время в Аргентине создавалась очень нестабильная экономическая ситуация, сопровождавшаяся гиперинфляцией и постоянными военными конфликтами. Финансовый кризис привел к тому, что банки не предоставляли кредиты из-за краха. Стране необходимы стабилизирующие меры и экономические реформы, поддерживающие граждан, живущих за чертой бедности.Тогда возникла идея, и тогда была разработана Программа справедливого жилищного строительства, суть которой заключалась в том, что граждане могли приобретать жилье в рассрочку до завершения строительства. Специальное акционерное общество создано для аккумулирования взносов населения и предоставления приравненных к жилью паев в квадратных метрах. Раулю Альфонсину удалось увеличить количество собственников жилья с 2% до 21% (Закон Республики Казахстан, 2006 г.).

    Опыт долевого строительства начал использоваться в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, России и Казахстане, а также в ряде других стран, которые использовали этот опыт по-своему.

    Equitable Construction также была заимствована Соединенным Королевством, которое распространило эту практику в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт и Катар. Британские компании не создавали специальных акционерных обществ; продавали не акции, а квадратные метры конкретного будущего жилья. Это была гарантия окупаемости. Данная схема оказалась эффективной, что подтверждено опытом существующих компаний (Исабекова, 2015).

    В настоящее время большинство европейских стран уже прошли сложный этап регулирования отношений, возникающих при строительстве, и разработали собственные концепции строительства недвижимости.В европейских странах долевое строительство не существует в том виде, который используется в Казахстане и России. В этих странах действует договорная система сбережений, позволяющая приобретать недвижимость во время строительства. Во Франции, например, существует система депозитных счетов (под ставку 4%), согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму денег и требует ссуды на покупку жилья. В Германии эту форму называют строительными сберегательными кассами.

    В Европе рынок новостроек предлагает квартиры в готовых новостройках, иногда даже частично меблированных.Европейский владелец здания не собирается продавать квадратные метры розничным покупателям во время строительства, поскольку для этого требуются маркетологи, продавцы и другие сотрудники, которым необходимо платить (International Construction, 2015). Однако крупные инвесторы могли их купить, поскольку они покупают не менее 1/3 квартир в многоэтажном доме. Ханс-Йоахим Шрамм, доцент Бременского университета, пишет, что план выплат может быть таким: 30% стоимости выплачивается до покупки земли и начала строительства; 40% оплачивается после завершения строительства здания без отделки; затем 10%, после того, как крыша и установка будут готовы, и здание будет готово для жильцов (согласно указу о третьих и подрядных компаниях) (Schramm, 2017).

    Покупатель также не имеет выгоды от покупки квартиры в новостройке, так как банки выдают ссуды под 4% годовых на готовые квартиры, но могут отказать в выдаче ипотеки в случае строительства дома.

    Следовательно, система предоставления кредитов без рисков для заемщика существует в условиях стабильной экономики.

    Существуют разные точки зрения на правовую природу договора долевого строительства. Основная причина этих споров заключается в том, что казахстанское законодательство не содержит специальных правил, регулирующих этот вид контрактов.В то время основными правовыми источниками, регулирующими эти отношения, были Гражданский кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», которые не регулировали полностью состав и правовой статус участников.

    В настоящее время Закон о долевом участии в жилищном строительстве (7 октября 2016 г.) содержит 7 статей, регулирующих форму, изменение и прекращение договора долевого участия в строительстве, а также права и обязанности, ответственность сторон и передачу долей (The Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», 2016 г.).К сожалению, они не раскрывают юридическую суть договора. Поэтому по этому поводу до сих пор существуют разногласия.

    Таким образом, Журавлева А.А. утверждает, что в рамках внутреннего правопорядка сделки по покупке недвижимости на стадии строительства опосредуются инвестиционными контрактами (Журавлева, 2016).

    Такого же мнения придерживается

    Ильясова К.М. По ее словам, наличие положений об оценке, применяемых для оценки оснований правоотношений, возникающих при инвестировании, является основным моментом для определения сферы действия Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ильясова, Казиева, 2016).

    Противоположной точки зрения придерживаются авторы, не согласные с подходом к определению инвестиционного характера договора долевого строительства. По словам Арапаевой С.С., долевое строительство нельзя рассматривать как инвестиционную деятельность. Во-первых, инвестиционное и долевое строительство регулируется разным законодательством. Во-вторых, цель инвестора, как и цель инвестиционного проекта, — получение максимальной прибыли (Арапаев, 2014).

    Инвестиционный договор направлен на эффективное вложение.Экономический характер инвестиций заключается в том, что определенные денежные взносы вносятся в прибыльные области, обеспечивая тем самым финансовое обогащение. Жилищное строительство можно рассматривать как инвестиционную деятельность, если эта деятельность является для инвестора предпринимательской. В настоящее время инвестиционная деятельность регулируется главой 25 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан, согласно которой любые объекты и виды предпринимательской деятельности являются объектами инвестиционной деятельности, за исключением случаев, предусмотренных законами Республики Казахстан ( Предпринимательский кодекс Республики Казахстан, 2017 г.).

    Как правило, участники долевого строительства заключают договор на удовлетворение потребности в собственном жилье, например, на улучшение жилищных условий. Таким образом, приобретенные участниками квартиры не являются объектами их инвестиционной деятельности.

    Кратенко М.В. Уверен, что договорные отношения долевого участия в строительстве регулируются Законом о защите прав потребителей, поскольку договор долевого участия в строительстве рассчитан на удовлетворение спроса на жилье.Это утверждение может быть подвергнуто сомнению с точки зрения сторон. Дело в том, что участниками могут быть как физические, так и юридические лица, согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», а потребителем может быть только физическое лицо (Кратенко, 2010).

    Шайдуллин Р.Р. утверждает, что данное соглашение больше соответствует договору о строительстве, в то время как гражданское регулирование подрядной организации наиболее подходит для регулирования отношений долевого участия в строительстве (Шайдуллин, 2016).

    Эта позиция является спорной, так как эти два договора различаются по предмету. Согласно Договору строительства подрядчик создает объект и полностью передает его собственнику проекта (п. 1 ст. 651 ГК РК). Согласно Соглашению о долевом участии в строительстве, готовая недвижимость не передается инвестору полностью, он / она получает только долю, которая была заказана и оплачена, и должна быть получена от подрядчика (Гражданский кодекс Республики Казахстан, 2017) .

    Как правило, участник не дает задание хозяину здания, а выбирает объект из тех, что предлагает хозяин здания. Очень часто недвижимость как объект долевого строительства строится вне зависимости от договора долевого участия. Таким образом, участник может войти, сделав денежный вклад на любом этапе строительства.

    Характерными для Договора строительства особенностями является то, что заказчик проекта обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок площадью и состоянием, указанным в договоре (п. 1 ст. 658 ГК РК).Как правило, такой земельный участок должен приобретать собственник проекта. Кроме того, владелец проекта обязан передать собственнику здания данные инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство. Согласно казахстанскому законодательству владение недвижимостью автоматически ведет к возникновению права собственности на землю. В России, например, земля может принадлежать одному гражданину или юридическому лицу, а построенный на ней объект — другому гражданину или юридическому лицу (Лариса и др., 2015).

    Что касается Соглашения о долевом участии в строительстве, собственник здания должен иметь земельный участок для строительства в качестве собственности или владеть им на любом другом праве землепользования; специализированная компания должна иметь разрешение на строительство, если и когда требуется, выданное Государственным органом архитектурно-строительного контроля.При этом между собственником здания и специализированной организацией возникают отношения в области технической документации, которая может быть оформлена в том или ином договоре с отчуждением исключительных прав на техническую документацию или без такового в пользу собственника здания. .

    Исходя из отношений долевого участия в строительстве, предполагается, что собственник здания должен иметь строительную документацию и положительный отчет о государственной оценке до подписания договора с первым участником.

    Участники долевого строительства не имеют прав и обязанностей собственника здания и собственника проекта, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан. В частности, участник: (1) не вносит изменений в техническую документацию; (2) не контролирует и не контролирует ход и качество строительства, а также качество материалов. Как правило, участники не регулируют строительство, и застройщик не обязан действовать по приказу участника.

    Договоры долевого участия в строительстве и Договоры строительства заключаются сторонами:

    1. Обязательство собственника здания начать строительство качественного жилья в установленный срок.

    2. Участник долевого строительства, заключающий договор банковского счета и обязательство внести деньги в залог и получить долю в жилом доме при наличии акта ввода в эксплуатацию.

    3. Специализированная компания, обязующаяся построить жилую недвижимость в оговоренные сроки, получить акт ввода в эксплуатацию и передать участнику его долю.

    4. Банк-агент, в обязанности которого входит прием депозита участника с начислением процентов.

    Субъектами договора строительства являются: собственник проекта и подрядчик. Это могут быть любые физические и юридические лица, обладающие специальными знаниями и навыками в области строительства. Генеральный подрядчик и субподрядчик — коммерческие строительные компании. Эти субъекты осуществляют строительные работы с лицензией на определенные виды строительной деятельности.

    Что касается Соглашения о долевом строительстве, владельцы зданий должны иметь лицензию на долевое строительство (может быть юридическим лицом).Участниками долевого строительства могут быть физические и юридические лица.

    Еще одно различие между этими соглашениями состоит в том, что если у владельца проекта есть интерес в недвижимости при расторжении контракта (Договор строительства), то участник должен иметь требование об обязательном погашении с процентами.

    Подводя итог, договор строительства и договор долевого участия в строительстве не являются идентичными договорами, поскольку их единственная общая черта состоит в том, что они оба регулируют жилищное строительство, но правоотношения различаются по своей правовой природе.

    Существует и другая точка зрения на правовую природу договора долевого строительства, согласно которому это договор о партнерстве. При отсутствии правового регулирования отношений, возникающих из долевого участия в жилищном строительстве, предложили применять правила партнерства. Это стало особенно актуальным, когда возникли проблемы, связанные с длительным строительством или подрывными работами.

    Данная правовая ситуация подверглась критике. Такие ученые, как Эм В.С. и Козлова Н.В. отметил, что отношения между участниками и собственником здания оформляются не только многосторонним соглашением, но и различными соглашениями. Юридический подход к регистрации обычно индивидуален для каждого участника. Таким образом, каждый договор долевого строительства заключается с учетом индивидуальных особенностей. Общая характеристика всех отношений, возникающих при строительстве, не может быть дана как один комплексный договор (Ем, Козлова, 2014).

    На наш взгляд, эта критика очень правильная.Кроме того, контракты Соглашения о долевом участии в строительстве не могут быть заменены соглашениями о партнерстве, так как собственнику здания нужны только инвестиции участника, а участник не участвует в управлении строительством или урегулировании контрактов с третьими сторонами. В-третьих, у участников и собственника здания разные цели: покупка недвижимости для личных нужд и получение прибыли соответственно.

    Исабекова Ж.И. определила типы договоров долевого участия в строительстве в зависимости от потребителя и коммерции стороны.Она отметила, что Соглашение о долевом участии в строительстве представляет собой гибридный контракт, который включает элементы Соглашения о строительстве; Договор купли-продажи недвижимости; Соглашение о комиссии; Договор инвестиционного пая. По ее словам, это характерно для сторон, предмета, существенного срока, конкретных организационно-правовых предпосылок (наличие лицензии на строительство и декларации по проекту) (Исабекова, 2015).

    Такого же мнения придерживается

    Мороз С.П. Он определил это соглашение как гибридный договор, который может иметь две основные формы: договор долевого участия в жилищном строительстве для потребителей (потребительский договор, регулируемый Законом Республики Казахстан о защите прав потребителей) и договор долевого участия в жилищном строительстве. рассчитаны для деловых целей (коммерческий договор; соответственно, риски по этому договору несет предприниматель) (Мороз, 2011).

    Существует мнение, что договор долевого участия в строительстве следует рассматривать как самостоятельный вид гражданско-правового договора при определении его правовой природы. Таким образом, пишет Жумагулов, мы должны признать независимый характер Соглашения о долевом участии в строительстве, хотя он, вероятно, аналогичен гражданско-правовым договорам. Юридическое сравнение с другими контрактами приводит к заблуждению и новым противоположным мнениям. Таким образом, в системе гражданско-правовых отношений нет единой теоретической позиции (Жумагулов, 2014).

    Теоретический и юридический анализ действующего казахстанского законодательства и научное толкование правовых категорий в сфере долевого строительства позволяет сделать следующие выводы.

    Во-первых, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» принят для решения задач по привлечению средств на долевое строительство и надлежащего правового регулирования отношений сторон по условиям соответствующего договора.

    Во-вторых, прослеживается принцип более слабой партийной защиты в отношениях с Законом о долевом участии в жилищном строительстве.В связи с этим основной целью договора долевого строительства является защита прав и интересов физических и юридических лиц, инвестирующих в жилищное строительство в порядке долевого участия.

    В-третьих, законодатель стремится обеспечить прозрачность строительного бизнеса, предусмотрев обязательный выпуск информации собственником здания (о себе и недвижимости).

    Несмотря на то, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве адекватно регулирует договор, заключаемый между собственником здания и участниками долевого строительства, и является правовой основой долевого строительства, этот Закон, принятый в 2016 году, не создавал проблемы оценки долевого строительства. Соглашение о долевом участии в строительстве менее актуально.

    Анализ договоров, предусмотренных Гражданским законодательством, позволяет сделать вывод, что договор долевого строительства ни с одним из них не связан.

    Более того, данный договор нельзя назвать гибридным, так как он не содержит элементов договоров, предусмотренных законодательством. В этом случае эти элементы следует понимать не как конкретные права и обязанности, а как определенный их набор, характерный для соответствующего договора.

    Например, договор долевого участия в строительстве не имеет оснований для включения элементов договора P&S, поскольку они имеют различный предмет.

    Правовая характеристика определяет, что договор долевого участия в строительстве является двусторонним, консенсуальным и платным. Этот договор нельзя отнести к категории публичных, но это договор присоединения. Главная особенность контракта — доступность формы, используемой для закрытия сделок, совершенных в массовом количестве. Это соответствует сути Соглашения о долевом участии в строительстве (Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан, 2016 г.).

    Раскрывается исторический аспект правового регулирования отношений в долевом строительстве, анализируются взгляды исследователей на инвестиционное и гражданское право, аргументы, опровергающие или подтверждающие их обоснованность.

    Заключение

    Договор долевого участия в строительстве имеет следующие характерные особенности, позволяющие рассматривать его как отдельный независимый гражданско-правовой договор: особенности предмета; конкретные партии; разные цели разных сторон; существенный срок, предусмотренный Законом о долевом участии в жилищном строительстве; большое количество обязательных правил, связанных с выполнением строительных обязательств; государственная регистрация договора и его дополнений и изменений, а также уступка права требования.

    Отношения долевого строительства должны регулироваться в первую очередь гражданским законодательством. В этом случае должен быть предусмотрен новый вид гражданско-правового договора, зафиксированный в Гражданском кодексе Республики Казахстан, соглашение о долевом участии в жилищном строительстве, что позволило бы снизить риски участников долевого строительства и повысить привлекательность такого жилищного решения. как участие граждан в строительстве многоквартирного дома.

    Список литературы

    Абдулла, Н., Кари, Ф., Наванг, И. (2015). Включение концепции добросовестности в австралийское договорное право: последствия или толкование (обзор). Журнал социальных и гуманитарных наук Pertanika, 23 (11), 119-128.

    Абильдинов В.О. (2014). Экономический кризис в Казахстане и его влияние на социально-экономическую ситуацию. Адилет, 3 (33), 93-99.

    Арапаев, С.С. (2014). Правовые вопросы договора долевого строительства. Наука и новые технологии 5 (1), 21-25.

    Эм, В.С., Козлова, Н.В. (2014). Партнерское соглашение. Законодательство, 5 (1), 8-11.

    Ильясова К.М., Казиева Г. (2016). Правовой характер и объем договора долевого строительства. Получено с http://www.zakon.kz

    International Construction. (2015). Международное право строительных договоров.

    Исабекова, З.И. (2015). Договор долевого участия в строительстве в системе гражданского права. Вестник Кыргызского национального университета, 5 (1), 168-172.

    Кратенко, М.В. (2010). Обзор законодательства о защите прав потребителей . Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

    Лариса В.К., Сергей П.С., Владимир В.О., Александр Н.К. (2015). Направления совершенствования гражданско-правовых отношений при землепользовании. Средиземноморский журнал социальных наук, 6 (S3), 115-122

    Мороз С.П. (2011). Договор долевого участия в строительстве в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Материалы совместных региональных семинаров Верховного Суда Республики Казахстан и Немецкого общества международного сотрудничества (GIZ) по гражданскому праву и гражданскому процессу, Верховный Суд Республики Казахстан.

    Мухамадиева Г.Н., Кусаинова А.К., Байсалова Г.Т., Апахаев Н., Хамзина З.А., Бурибаев Ю.А. (2017). Трудовое право современного Казахстана. Журнал юридических, этических и нормативных вопросов, 20 (1), 1-8.

    Шрамм, Х.J. (2017). Правовые отношения сторон в договоре долевого строительства в 2017 году. Получено с http://www.zakon.kz

    Шайдуллин Р.Р. (2016). Договор долевого участия в строительстве: понятие и особенности. Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

    Слесарев С. (2016). Совместное строительство как исторический актив. Получено с http: //sport-prava.rf

    Гражданский кодекс Республики Казахстан (2017).Получено с http://adilet.zan.kz/

    .

    Предпринимательский кодекс Республики Казахстан (2015). No. 375. Получено с http://adilet.zan.kz/

    Последнее проблемное жилье (2017). При долевом участии . Получено с http://www.zakon.kz

    Закон Республики Казахстан. (2006). О долевом участии в жилищном строительстве Газета КазПравда 172.

    Закон о долевом участии в жилищном строительстве (2016 г.). № 180 . Получено с http://online.zakon.kz/

    Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан (2016 г.). № 345. Об утверждении Типовой формы договора долевого строительства. Получено с http://adilet.zan.kz/

    Жумагулов, С.А. (2014). Юридическая сущность договора долевого строительства. Государство и право, 4 (1), 27-30.

    Жумаш З. (2017). Договор долевого участия в строительстве .Получено с http://www.zakon.kz

    Журавлева, А.А. (2016). Понятие и виды договоров инвестирования в жилищное строительство. Получено с http: // www. ??????? — ?????. ?? ./

    4 Общие виды строительных договоров

    Строительный контракт представляет собой юридически обязывающее соглашение как для владельца, так и для строителя, в котором говорится, что выполненная работа получит определенную сумму компенсации. Также может быть указано, как будет распределяться эта компенсация.В отрасли используется несколько типов строительных контрактов, но есть определенные типы строительных контрактов, которые предпочитают профессиональные строители.

    Типы строительных контрактов обычно определяются способом выплаты средств. В нем подробно описаны другие конкретные термины, такие как продолжительность, качество, характеристики и некоторые другие элементы. Эти основные типы контрактов могут иметь множество вариаций и могут быть настроены в соответствии с конкретными потребностями продукта или проекта.

    Тип контракта с единовременной выплатой или фиксированной ценой

    Этот тип контракта предусматривает общую фиксированную цену на все виды деятельности, связанные со строительством. Контракты с единовременной выплатой могут включать стимулы или льготы за досрочное расторжение или также могут предусматривать штрафы, называемые заранее оцененными убытками, за позднее расторжение.

    Контракты с единовременной выплатой предпочтительнее, если ясный объем и определенный график были рассмотрены и согласованы.

    Этот контракт должен использоваться, когда риск необходимо передать строителю, а собственник хочет избежать заказов на изменение для неуказанных работ.Тем не менее, подрядчик также должен включать некоторые процентные расходы, связанные с принятием на себя этого риска. Эти расходы будут скрыты в фиксированной цене. По контракту с единовременной выплатой труднее вернуть кредит за незавершенную работу, поэтому учитывайте это при анализе вариантов.

    Контракты Cost Plus

    Этот тип контракта предполагает оплату фактических затрат, покупок или других расходов, возникших непосредственно в результате строительной деятельности. Контракты «затраты плюс» должны содержать конкретную информацию об определенной заранее оговоренной сумме (некоторый процент от стоимости материалов и рабочей силы), покрывающей накладные расходы и прибыль подрядчика.Затраты должны быть детализированы и классифицированы как прямые или косвенные. Существует несколько вариантов контрактов «затраты плюс», наиболее распространенными из которых являются:

    • Стоимость плюс фиксированный процент
    • Стоимость плюс фиксированная комиссия
    • Cost Plus с контрактом с гарантированной максимальной ценой
    • Cost Plus с гарантированной максимальной ценой и бонусным контрактом

    Контракты «затраты плюс» используются, когда объем не был четко определен, и владелец несет ответственность за установление некоторых ограничений на сумму счета, выставляемую подрядчиком.Когда используются некоторые из вышеупомянутых опций, эти стимулы будут служить для защиты интересов владельца и избежания взимания платы за ненужные изменения.

    Имейте в виду, что контракты «затраты плюс» трудно или труднее отслеживать, и потребуется более тщательный контроль.

    Контракты на сроки и материалы, когда объем не ясен

    Временные и материальные контракты обычно предпочтительны, если объем проекта не ясен или не определен. Владелец и подрядчик должны установить согласованную почасовую или дневную ставку, включая дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе строительства.

    Затраты должны классифицироваться как прямые, косвенные, надбавки и накладные расходы и должны быть включены в контракт. Иногда владелец может захотеть установить лимит или конкретную продолжительность проекта для подрядчика, который должен быть соблюден, чтобы свести к минимуму риск владельца. Эти контракты полезны для небольших объемов работ или когда вы можете реалистично предположить, сколько времени потребуется для завершения объема работ.

    Договоры ценообразования на единицу продукции

    Контракты на единицу ценообразования — это еще один тип контрактов, обычно используемый строителями и федеральными агентствами.Цены на единицу продукции также могут быть установлены в процессе торгов, поскольку владелец запрашивает конкретные количества и цены на заранее определенное количество единиц продукции.

    Предоставляя цены за единицу продукции, владелец может легко убедиться, что с него взимаются не завышенные цены на приобретаемые товары или услуги. Цена за единицу может легко повышаться и / или понижаться во время изменения объема, что упрощает для владельца и строителя достижение договоренностей во время заказов на изменение.

    Бесплатный шаблон подряда на строительство

    — Образец — PDF

    Договор на строительство заключается между клиентом, который хочет построить или реконструировать новую структуру, и генеральным подрядчиком.В соглашении подробно описывается объем работ генерального подрядчика, включая оплату и права субподряда на выполнение любых задач, связанных с завершением строительства. Все детали работ должны быть включены в договор подрядчика. Если есть какие-либо рабочие задания или планы, они должны быть приложены в дополнение к любым разрешениям, полученным от местного правительства, чтобы начать работу.

    1. Фиксированная цена — Цена указана за предоставленные услуги. Это единовременная выплата, которая покрывает все материалы и труд.
    2. Cost Plus — Клиент соглашается оплатить материалы, рабочую силу и любые другие расходы подрядчика по себестоимости. Подрядчик будет получать прибыль, получая процент от общих затрат или фиксированную плату. Клиент также может добавить пункт о том, что общие затраты на строительство не могут превышать определенную сумму.
    3. Время и материалы — Клиент оплачивает подрядчику материалы и рабочую силу по согласованной ставке. Подрядчик получает прибыль, взимая с клиента больше, чем он платит своему персоналу.
    4. Unit Pricing — Если клиент хочет заключить договор в расчете на квадратный фут ($ / SF) или другую единицу измерения.

    Эта дорожная карта предназначена как для клиентов, так и для подрядчика, чтобы помочь определить, где находится проект в настоящее время и какие элементы еще не готовы к его завершению. Хотя каждый проект уникален, следующее руководство может помочь в планировании строительного проекта.

    Шаг 1 — Бюджет и планирование

    Определите бюджет проекта и решите, когда лучше всего начать строительство.Для тех, кто живет в северных районах Соединенных Штатов, возможно, лучше всего будет строить в летние месяцы из-за более доступных затрат. Установление бюджета — лучший способ встретиться с архитектором, дизайнером или руководителем проекта, чтобы определить, чего можно достичь и какие материалы могут быть доступны.

    Шаг 2 — Создание и уточнение концепций дизайна

    Создавайте концепции дизайна вместе с третьей (третьей) стороной, работающей над проектом.Рекомендуется запросить несколько макетов дизайна и уточнить потребности клиента в процессе. При работе с ограниченным бюджетом или ограниченным пространством всегда будут жертвы, чтобы удовлетворить весь проект.

    Шаг 3 — Получение местных разрешений

    Будь то дом, квартира или кондоминиум, скорее всего, проект должен быть одобрен местным правительством или, для кондоминиумов, ассоциацией кондоминиумов. Принесите окончательные планы и отправьте при запросе разрешения на строительство, которое позволяет строительство продолжаться в течение периода времени, обычно от 6 до 24 месяцев в зависимости от конструкции.

    Шаг 4 — Найдите подрядчика строительства

    В разрешительный период лучше всего начать поиск строительного подрядчика. В большинстве случаев молва или рекомендации местных жителей направляют кого-то к лучшему подрядчику в этом районе. В противном случае такие веб-сайты, как Yelp, хорошо справляются с ролью справочника, по которому кто-то может позвонить и запросить заявки на участие в опросе, чтобы увидеть, подходят ли они для этой роли.

    Проверить генерального подрядчика

    Генеральный подрядчик должен быть зарегистрирован в государстве, если он принимает работы по жилым и коммерческим проектам. Воспользуйтесь приведенными ниже ссылками, чтобы убедиться, что данное лицо имеет право заниматься практикой в ​​штате:

    Шаг 5 — Составьте договор подрядчика

    В настоящее время лучше всего, чтобы заказчик и подрядчик, которых они выбрали, рассмотрели предложение, окончательно согласовали объем работ и заключили контракт на строительство.Клиент должен нанять адвоката, чтобы гарантировать, что все аспекты работы защищены на случай, если она не будет завершена в соответствии с планами и бюджетом.

    Шаг 6 — Строительные платежи

    Если проект представляет собой новое строительство или если проект значительный (длится более 2-3 месяцев), подрядчик потребует, чтобы им выплачивались сверхурочные или на определенных «контрольно-пропускных пунктах». Клиент несет ответственность за то, чтобы проект продвигался соответствующим образом, и, при соблюдении определенных параметров, произвести оплату.

    Для небольших строительных работ оплата администрируется по завершении.

    Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

    Договор строительного субподрядчика — между подрядчиком и любой третьей (третьей) стороной, «субподрядчиком», для любых работ, которые не могут быть выполнены подрядчиком, таких как электрик, кровельщик, сантехник и т. Д.

    Счет-фактура на строительство — Подрядчик может запросить оплату от своего клиента за оказанные услуги.

    536.7105-5 Совместное поощрение сбережений. | Приобретение. GOV

    (а) Общие. Стимул — это разделенная часть разницы между окончательной GMP и окончательной стоимостью исполнения. Снижение затрат может быть реализовано строительным подрядчиком в результате нововведений и повышения эффективности на этапе строительства, таких как повышение производительности труда или серьезные переговоры о субподряде по материалам.

    (b) Соотношение акций.

    (1) За исключением случаев, предусмотренных в пункте (2) данного подраздела, доля строительного подрядчика должна составлять от 30 до 50 процентов.Доля строительного подрядчика не должна превышать 50 процентов. При определении соотношения следует учитывать сложность проекта и степень риска для строительного подрядчика. Проект с большим риском для строительного подрядчика должен отражать более высокую долю участия строительного подрядчика.

    (2) При условии утверждения HCA, соотношение долей может отличаться от требуемого в соответствии с параграфом (b) (1) данного подраздела.Любое такое письменное разрешение должно быть задокументировано в файле контракта.

    (c) Расчет стимулов. Размер поощрения рассчитывается в соответствии с пунктом 552.236-79 Строительный менеджер-Строитель.

    19 вещей, которые должны быть в каждом строительном контракте

    Узнайте, какие подрядчики, а также владельцы домов и предприятий должны включить в строительный договор.

    Независимо от того, являетесь ли вы подрядчиком, владельцем дома или бизнеса, вам нужен договор на строительство, в котором четко перечислены права и обязанности каждой стороны. Контракт на строительство должен включать такие условия, как обеспечение того, чтобы подрядчик имел надлежащие лицензии и страховку, а также чтобы владелец знал, что он может получить залоговое право механика на свою собственность, если он не заплатит.

    Наличие четко определенного строительного контракта помогает обеим сторонам знать, чего ожидать заранее, поэтому нет никаких сюрпризов.

    Виды строительных договоров

    Не все строительные контракты подходят для всех. Они бывают четырех разных форматов, в зависимости от личных предпочтений и характера работы. Эти типы включают:

    • Контракты с фиксированной ценой или единовременная выплата. Предоставляя фиксированную цену за выполненную работу, эти контракты могут включать пункты о заранее оцененных убытках или штрафах, если подрядчик завершит проект после запланированной даты завершения.
    • Контракты с оплатой труда. Сюда входят затраты на материалы плюс затраты на рабочую силу. «Плюс» может представлять фиксированную плату или процент и может включать гарантированную максимальную цену, так что плата за проект имеет верхний предел. Для проектов с некоторой неопределенностью, например, если домовладелец пропускает детали, которые появляются после завершения работ, добавляется договор может помочь защитить подрядчика.
    • Контракты на сроки и материалы. Как и контракт с оплатой затрат, этот тип документа полезен для проектов с некоторой степенью неопределенности.Однако владелец обычно платит почасово или ежедневно без фиксированной платы или процента «плюс». Подрядчик также может указать гарантированную максимальную цену, чтобы домовладелец был уверен в общей стоимости проекта.
    • Договоры ценообразования на единицу продукции. Подрядчики часто используют эти контракты при проведении торгов, особенно при выполнении работ по федеральным проектам. Ценообразование за единицу позволяет владельцу знать, что подрядчик взимает стандартную сумму без надбавки за конкретные единицы, необходимые для проекта.

    Элементы строительного подряда

    Договор на строительство с генеральным подрядчиком может содержать множество пунктов, но любое прочное соглашение должно содержать некоторые фундаментальные положения. Если вы не знаете, что включить, рассмотрите возможность использования контактной формы по строительству или попросите юриста подготовить для вас контракт.

    Стандартные договоры на строительство должны содержать следующую информацию и пункты:

    1. Название подрядчика и контактная информация. Включите номер лицензии подрядчика, а также номер телефона, адрес электронной почты и адрес компании.
    2. Имя домовладельца и контактная информация. В дополнение к номеру телефона и адресу электронной почты владельца укажите адрес собственности, где будут проводиться работы, и подтвердите, что домовладелец владеет недвижимостью. Проведите поиск недвижимости в округе владельца, чтобы подтвердить право собственности.
    3. Опишите имущество с юридической точки зрения. Используйте описание собственности, указанное в акте, зарегистрированном в канцелярии окружного клерка.
    4. Перечислить приложения к договору. Сюда входят чертежи и любые другие спецификации, необходимые для работы.
    5. Стоимость. Перечислите, сколько стоит завершенный проект, и решите, будет ли домовладелец платить несколькими частями, а не только первоначальный взнос в начале. Если владелец платит частями, укажите даты выплаты и требуемые суммы.
    6. Отказ домовладельца в получении финансирования. Если домовладелец не может претендовать на получение финансирования, опишите, как домовладелец может расторгнуть договор.
    7. Описание работы и срок окончания. Это позволяет домовладельцу узнать, что между вами существует совпадение мнений. Этот пункт полностью описывает, что строится, и точную или предполагаемую дату завершения. Упоминайте, что время имеет значение, только если домовладелец этого требует.
    8. Право на остановку проекта. Эта оговорка о прекращении работы необходима, если домовладелец не заплатил вам. Также включите положения, объясняющие, как любая из сторон может расторгнуть договор.
    9. Право на задержку платежа. Домовладелец может отказаться платить взнос, если качество изготовления некачественное или существуют определенные условия.
    10. Средства правовой защиты при нарушении контракта. Каждая сторона имеет право подать иск о нарушении договора. Перечислите штат, в котором любая из сторон должна подать иск. Подрядчики должны использовать штат, в котором находится компания.
    11. Требования к соответствующим лицензиям, разрешениям и страховке. Подрядчикам следует уточнить в своем штате, какие лицензии они должны получить, и убедиться, что они у них есть.Обеспечьте страховку ответственности и компенсацию работнику, но узнайте в известной страховой компании, следует ли вам иметь какие-либо другие виды страхования.
    12. Непредвиденные обстоятельства и стихийные бедствия. Предусмотрите, что произойдет в случае непредвиденных обстоятельств или стихийных бедствий, таких как ураганы, наводнения или недоступность материалов.
    13. Осмотр и доступ. Это позволяет владельцу осматривать собственность в разумные сроки, а подрядчику — неограниченный доступ к собственности.
    14. Заказы на внесение изменений. Если какая-либо из сторон решает, что они хотят отклониться от контракта, укажите, что это допустимо при представлении письменного документа, одобренного обеими сторонами и подписанного с соблюдением формальностей, требуемых для первоначального соглашения.
    15. Гарантии. Подрядчики гарантируют, что их работа не имеет дефектов, что они работают «качественно» и что они исправят любые дефекты в сроки, специально указанные в контракте.
    16. Отсутствие залогового права со стороны субподрядчиков. Этот пункт защищает домовладельца от получения залогового права механика от субподрядчика. Первичный подрядчик должен обеспечить, чтобы в их контрактах с субподрядчиками четко определялась их ответственность в случае невыполнения ими своих обязательств по вашему контракту с ними.
    17. Размер ущерба и ограничение ответственности. Обе стороны могут договориться о возмещении убытков из-за несвоевременного исполнения или других непредвиденных проблем.
    18. Утилизация всех материалов и состояния после завершения. Подрядчики соглашаются избавиться от лишних и опасных материалов и оставить имущество в «чистом» состоянии.
    19. Подпись и дата обеих сторон. Нотариальное заверение не требуется, если этого не требует государство, в котором выполняется работа.

    Контракт на прочное строительство должен содержать все вышеперечисленные пункты, а возможно, даже больше. Если вам нужна помощь в составлении договора, проконсультируйтесь с бизнес-юристом.

    Пунктирная линия: как контракты GMP предохраняют проекты от бесконечных «затрат, затрат и затрат»

    Эта функция является частью серии «Пунктирная линия», в которой подробно рассматривается сложный правовой ландшафт строительной отрасли.Чтобы просмотреть всю серию, нажмите здесь.

    В мире строительных подрядчиков договор между владельцем и генеральным подрядчиком или генеральным подрядчиком можно разбить всего на несколько основных типов. Единовременная выплата — или фиксированная цена — и контракты, основанные на затратах, являются двумя основными игроками на этой арене, последний из которых является основой для контракта «затраты плюс комиссия» с гарантированной максимальной ценой, или GMP.

    Иногда называемый договорными контрактами или контрактами с руководителем строительства, подвергающимися риску, часть контракта GMP, предусматривающая дополнительные затраты, требует, чтобы подрядчик представлял запросы на оплату счетов или счета-фактуры на фактические затраты, понесенные по проекту, плюс комиссию, которая составляет заранее определенная либо в виде фиксированной суммы, либо в виде процента от затрат.Существует предел того, сколько владелец будет платить подрядчику, и этот предел является гарантированной максимальной ценой.

    Эти типы контрактов также являются контрактами с «открытой книгой», что означает, что владелец имеет полное право проверять бухгалтерские книги в любое время и проводить аудит проекта. Эти аудиты могут проводиться периодически в течение всего срока действия контракта или, что более типично, как часть закрытия проекта и перед окончательной оплатой.

    Когда использовать контракт GMP

    Поверенный по строительству Мишель Шаап из Chiesa Shahinian & Giantomasi сообщила Construction Dive, что решение о том, когда использовать GMP, во многом зависит от статуса планов.

    «Если у вас нет полного набора планов, то вы, как правило, не будете платить единовременную выплату, поэтому вместо этого вы можете выбрать вариант« затраты плюс », желательно с гарантированной максимальной ценой по той очевидной причине, что если если вы делаете «затраты плюс» без гарантированной максимальной цены, тогда это просто затраты, затраты и затраты », — сказала она.

    Если вы сделаете «издержки плюс» без гарантированной максимальной цены, то это будут просто издержки, затраты и затраты

    .
    auto image + link

    Рэнди Шелли, вице-президент по гостеприимству в Shawmut Design & Construction, сказал Construction Dive: «Сейчас, вероятно, 60% наших контрактов — это (GMP).«

    Но, добавила Шелли, бывают случаи, когда компании следует использовать GMP, а бывают случаи, когда это не лучший выбор для проекта. Шелли сказала, что если строительная документация, включая планы, чертежи и спецификации, завершена на 100% и нет ничего неизвестного, как в случае с сетью ресторанов или розничным магазином, которые строят одну и ту же структуру снова и снова, тогда имеет смысл использовать единовременную выплату. договор.

    «Вы знаете, что делаете, вы делали это раньше, и, значит, вы уже знаете, сколько это будет стоить», — сказал он.

    По словам Шелли, время использовать GMP наступает тогда, когда владельцу требуется предварительная информация от подрядчика.

    «Мы участвуем с самого начала, поэтому мы знаем, каким должен быть бюджет, и мы смотрим на первый набор концептуальных чертежей, и мы можем определить, в правильном ли они направлении», — сказала Шелли. «Если это не так, мы можем внести предложения и помочь архитектору спроектировать его с учетом бюджета, а не просто спроектировать его в надежде, что он останется в рамках бюджета.«

    Шелли сказала, что реальная ценность использования этого типа контракта для владельцев заключается в том, что к тому времени, когда будут завершены строительные документы, гарантированная максимальная цена будет в пределах их бюджета, и не будет необходимости в трудоемком стратегическом сокращении затрат. , также известный как разработка стоимости.

    Учитывать непредвиденные обстоятельства

    Однако даже гарантированная максимальная цена не так окончательна, как кажется, потому что обычно в соглашении предусмотрены резервные фонды на непредвиденные расходы.

    Каждый раз, когда у вас есть GMP, у вас будет непредвиденный случай


    auto image + link

    «Это часть контрактного документа», — сказала Шелли.«Сумма этого непредвиденного обстоятельства может варьироваться, но в основном это непредвиденные обстоятельства подрядчика, которые можно использовать для всего, что считается допустимой стоимостью, например, наем субподрядчиков и аренду строительных лесов, а также всех материалов, рабочей силы и оборудования, необходимых для строительства проекта».

    Шаап сказал, что если у компании есть непредвиденные обстоятельства, то контракт GMP часто будет включать положение, которое требует от подрядчика сообщать владельцу о том, как применяется непредвиденное обстоятельство. Затем, в конце соглашения, если непредвиденные расходы не были исчерпаны, владелец и подрядчик обычно делят оставшиеся деньги, сказала она.

    Брэд Робинсон, национальный председатель Ассоциации финансового управления строительством, сказал Construction Dive: «Каждый раз, когда у вас есть GMP, у вас будет непредвиденное обстоятельство, и, как правило, непредвиденное обстоятельство имеет положение, в котором вы делите некоторый процент с владельцем . »

    Почему владельцам нужно разбираться в строительстве

    Совместная экономия на оставшихся непредвиденных расходах, а также разница между гарантированной максимальной ценой и фактическими затратами, как правило, считается стимулом для подрядчиков к снижению затрат, но и Шаап, и Робинсон предупреждают, что именно в этой области должен находиться собственник. разбирается в строительном бизнесе.

    Шаап сказал, что владельцам, не знакомым со строительством, сложно должным образом контролировать расходы на случай непредвиденных обстоятельств или в целях GMP. «Они ничего не знают о том, видят ли они соответствующие затраты и являются ли указанные затраты или перечень цен разумными цифрами», — сказала она.

    По этой причине, по ее словам, владелец, не имеющий опыта в этой области, должен нанять представителя владельца для надзора за вопросами, связанными с затратами по проекту.

    По словам Робинсона, еще одна причина, по которой цена контракта GMP может превысить гарантированную максимальную цену, — это изменение объема работ. Он привел пример проекта, в котором бригады обнаруживают свалку под землей, которую все считали пригодной для строительства. «Теперь есть сборы EPA и всевозможные другие расходы, и объем работ в размере 10 миллионов долларов превратился в объем работ в размере 12 миллионов долларов», — сказал он.

    Что касается фактической формы контракта, Шаап и Шелли сказали, что они обычно начинают со стандартного формата, такого как контракт Американского института архитекторов или консенсус, и переходят к нему.

    Шелли сказала, что Шавмут обычно может использовать формы AIA с очень небольшими изменениями, а Шаап сказал, что количество изменений, которые она вносит в базовый контракт, зависит от ее клиента. Она консультируется со своим клиентом, обычно владельцем, чтобы определить, насколько «ориентированным на собственника» они хотят видеть контракт.

    Пример в центре внимания — но не вина ли контракта?

    Возможно, самый печально известный контракт GMP в наши дни — это проект расширения легкорельсового транспорта Green Line в Бостоне.Перерасход средств в размере 1 миллиарда долларов, задержки и указание пальца на проект привели к тому, что Транспортное управление Массачусетского залива прекратило работу всех ведущих подрядчиков по проекту, включая консорциум White-Skanska-Kiewit.

    Это не тип контракта. Проблема в их закупочном процессе.


    auto image + link

    «Проблема не в типе контракта. Это был процесс», — сказала Шелли. Он добавил, что у него нет внутренней информации о проекте, но он почерпнул достаточно из отчетов, чтобы иметь возможность разумно собрать воедино то, что могло произойти.

    Шелли сказала, что MBTA нанял бы подрядчика на основе гонораров, общих условий и квалификации подрядчика, а затем подрядчик, скорее всего, обеспечил бы предварительное планирование бюджета, планирование и всю другую помощь, которая обычно предоставляется в соответствии с контрактом GMP. Обычно, по словам Шелли, проект GMP доходит до того момента, когда строительная документация завершается, и подрядчик оценивает весь проект, чтобы установить одну гарантированную максимальную цену.

    Но, сказала Шелли, это не то, что, по его мнению, произошло в случае с зеленой линией.«Они никогда не знали, какова общая стоимость, потому что у них не было рисунков, поэтому они просто распределяли ее по частям». По его словам, после завершения нескольких раундов торгов по различным сегментам проекта, MBTA осознало, что затраты были значительно выше, чем предполагалось.

    «Значит, дело не в типе контракта. Проблема возникла из-за их процесса закупок», — сказала Шелли. «Любой подрядчик оказался бы в таком же положении».


    Серия Dotted Line представлена ​​вам компанией AIA Contract Documents®, признанным лидером в области проектирования и строительства.Чтобы узнать больше об их более чем 200 контрактах и ​​получить доступ к бесплатным ресурсам, посетите их веб-сайт здесь. Документы контракта AIA не влияют на освещение статей Construction Dive, и их содержание не отражает взгляды или мнения Американского института архитекторов, контрактных документов AIA или его сотрудников.

    VEGAS LEX обсуждает договоры на строительство и соглашения о долевом участии в строительстве — Юридические события

    Партнер VEGAS LEX, руководитель практики недвижимости, земли и строительства Игорь Чумаченко выступил на семинарах Института развития современных
    образовательных технологий (METDI), посвященных
    договорным отношениям между девелопером и генподрядчиком и анализу
    точек зрения девелопера и участник долевого строительства в договорах долевого строительства
    .

    9-10 октября 2017 года Игорь Чумаченко, Партнер VEGAS LEX, руководитель практики недвижимости, земли и строительства
    , выступил на серии семинаров, организованных
    METDI.

    На семинаре «Долевое строительство по новым правилам
    (214-ФЗ): требования
    к застройщикам, защита прав участников долевого строительства,
    госконтроль»
    Игорь
    Чумаченко подробно обсудил с участниками семинара сильные стороны
    и слабость позиций девелопера и участника долевого строительства
    участников договоров долевого строительства (ДД).Особое внимание было уделено существенным условиям и цене
    договора, сроку обеспечения обязательств, гарантийному сроку и дате передачи проекта
    . Эксперт
    принял к сведению порядок заключения и изменения договора
    , обязательные условия, права и обязанности сторон; указали на существенные условия, которые не должны быть пропущены
    в основных статьях
    соглашения; объяснил риски, которые несет застройщик, когда PA объявляется незавершенным; рассказали
    о способах их минимизации, а также об ответственности девелопера
    за нецелевое использование средств участников долевого строительства и
    несоблюдение сроков строительства; привел список из
    оснований для прекращения действия ОО застройщиком и предоставил обзор судебной практики урегулирования споров по ОО
    и т. д.

    Темой выступления Игоря Чумаченко на семинаре Инвестиционная и строительная деятельность новое развитие в законодательстве, проблемные ситуации
    , судебная практика
    стало структурирование
    отношений между девелопером и генподрядчиком, в частности ответственности,
    распределения рисков , объем работ, особенности определения сроков
    лимитов, цена договора и порядок расчетов.Г-н Чумаченко также осветил практику урегулирования споров
    по поводу несоблюдения сроков
    по выполнению и качеству работ, рассмотрел обязательства сторон
    договора независимого подрядчика в случае его досрочного расторжения, подчеркнул детали, которые необходимы включить
    в договоры генерального подрядчика на основе анализа судебной практики

    ***

    Для получения дополнительной информации о деятельности VEGAS LEX в сфере недвижимости, земли и строительства щелкните здесь.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *