Договор мены при переселении из аварийного и ветхого жилья: Заключение договора мены на жилье

Содержание

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Порядок заключения договора мены регулируется статьей 32 ЖК РФ, статьей 567, статьей 570 ГК РФ.

Сделка является добровольной, то есть с собственником квартиры должно быть заключено соглашение обо всех аспектах передаваемой в собственность недвижимости.

Прежнее жилье не идет под снос. Его можно покупать, продавать или отдавать в пользование третьим лицам.

Реестр непригодных для проживания зданий

Непригодными для проживания считаются дома, которыми были признаны в определенном законом порядке аварийными или ветхими (статья 87 ЖК РФ). Их включают в реестр аварийного жилья.

Ветхость МКД определяется состоянием его несущих конструкцией и степенью изношенности инженерно-коммуникационных сетей.

Недвижимость в аварийном состоянии непригодна для постоянного проживания, подобное состояние утверждается заключением профильной комиссии по результатам обследования.

Признать дом аварийным можно по инициативе жильцов.

Для этого требуется подать в местную Жилищную инспекцию:

заявление с предоставлением пакета документов – технической документации;
заявлений о ненадлежащем состоянии жилья результаты специальных экспертиз и др.

Предоставление другой жилплощади

В 2020 году каждый регион располагает собственной программой расселения из ветхого и аварийного жилья, с указанием конкретных населенных пунктов, в которых будут проводиться мероприятия по предоставлению гражданам нового благоустроенного жилья.

Договор мены не является обязательным условием получения квартиры по программе переселения.

Если дом подлежит сносу, то другоую квартиру жильцы могут получить на безвозмездной основе, исходя из площади и степени благоустроенности прежней жилплощади в соответствии с Постановлением Правительства №47 от 28.01.2006.

Основания

Новая жилплощадь может быть предоставлена, если прежняя квартира находилась в аварийном доме, ее владелец не стоит в очереди на получение другого жилья или улучшение жилищных условий.

Договор мены по переселению из аварийного жилья применяется для регулирования жилищных отношений с собственниками, чьи квартиры приватизированы.

Подобный способ обычно предлагают органы местной власти – для того, чтобы использовать жилье в своих законных целях. Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок изъятия недвижимости путем выкупа или обмена – для государственных и муниципальных нужд.

Равноценный обмен

Договор мены предусматривает равноценный обмен:

Собственник приватизированной квартиры и администрация договариваются о площади и степени обустройства новой жилплощади.
Мена как гражданско-правовая сделка, носит коммерческий характер и не освобождает власти от обязанности предоставить гражданам при расселении аварийного дома квартиру в том же населенном пункте.
По соглашению с переселяемыми гражданами жилье может быть предоставлено в другом районе, но в пределах того же региона.

Предполагается, что предоставляемая взамен прежнего жилья квартира обладает аналогичной рыночной стоимостью.

Может быть предусмотрен пункт, предусматривающей доплату за разницу по цене недвижимости.

Например, гражданину предоставлена квартира меньшая по площади, чем прежнее приватизированное жилье. Ему полагается доплата, определенная соглашением сторон.

Рекомендуется тщательно анализировать каждое условие такой сделки: не спешить с проставлением подписи и заранее осмотреть будущую квартиру.

Компенсация

За недвижимость может быть уплачена выкупная цена, размер которой также определяется сторонами в зависимости от рыночной стоимости квартиры и расходов на переезд.

Размер компенсации может не устраивать переселяемого гражданина и его семью, так как на практике местные власти стараются снизить ее любыми формальными способами:

указывают на ложную «дешевизну» аварийного жилья;
занижают его реальную рыночную стоимость путем предоставления недостоверной информации и др.

Окончательный размер компенсации может быть определен в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 2 года со дня направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения.

Порядок действий

Инициаторами договора мены остаются органы государственной власти, которые желают сохранить жилое помещение в статусе ликвидного имущества.

Гражданину направляется предложение (оферта) заключить договор.

Согласие выражается в переговорах, с выяснением всех условий сделки – сроков передачи имущества, его реального состояния, информации о рыночной стоимости и государственной регистрации.

Необходимые документы

Для заключения договора мены необходимо предоставить:

Правоустанавливающую и техническую документацию: свидетельство о праве собственности, документ о приватизации, технический паспорт жилья.

Информацию об отсутствии обременений на квартиру – справку из Росреестра.
Данные обо всех проживающих в квартире лиц – справку о составе семьи.

Перечень документов зависит от обстоятельств конкретной сделки. Может потребовать акт технической экспертизы квартиры, сведения о ее подлинной рыночной цене и т.д.

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Договор является возмездным. Его стороны обладают статусом одновременно продавца и покупателя – обменивают жилплощадь на равных условиях.

К отношениям подобного рода могут применяться условия сделки купли-продажи, если это не противоречит существу мены.

Образец

Договор содержит обязательную информацию о сторонах, предусматривает их обязанности передать квартиры, свободные от прав третьих лиц.

В документе также подробно излагается сведения об объектах недвижимости (предмет), которые будут переданы каждой из сторон.

Отдельно обговариваются сроки передачи жилплощади в собственность каждой из сторон, порядок решения споров и ответственность по сделке.

Договор подписывается:

со стороны муниципалитета – уполномоченным лицом;
гражданином – получателем новой квартиры.

Образец договора мены при переселении из аварийного жилья может быть предоставлен для ознакомления в предварительном порядке – до совершения юридических действий.

Здесь можно скачать образец договора мены при переселении из аварийного жилья.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют существенные условия и законность сделки по обмену недвижимости. Большим спросом пользуется информация о порядке определения выкупной цены за аварийное жилье.

Рассматривается возможность оспаривания незаконных действий местной администрации в суде.

Документ уже подписан

Гражданка с тремя детьми вселилась в переданную ей по договору мены трехкомнатную квартиру, которую до оформления всей необходимой документации она раньше не видела.

Но:

одна комната находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодна для проживания;
договор мены и акт передачи уже подписаны, и право собственности на квартиру прошло государственную регистрацию;
переговоры с администрацией о желании вернуться в прежнее жилье ни к чему не привели.

Можно не освобождать старую квартиру до восстановления нарушенных прав на новое благоустроенное жилье?

Вероятно, последует выселение из старой квартиры в принудительном порядке, или гражданку не пустят на прежнюю жилплощадь. Следует досконально изучить все пункты договора мены.

Ситуацию может осложнить то, что в документе часто прописывают формулировку «что сторона ознакомлена с недостатками имущества». Это в разы усложнит возможность доказать правоту истца в суде.

Согласно п.2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются положения главы 30 (купля-продажа), если это не противоречит правилам и существу мены.

Можно попытаться обосновать требования истца положениями статьи 557 ГК РФ – последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, со ссылкой на нормы статьи 475 ГК РФ.

В частности, это позволит отказаться от исполнения договора мены или потребовать безвозмездно устранить недостатки в квартире в разумный срок.

Дарственная

Если при переселении из аварийного жилья администрация требует заключить договор дарения прежней квартиры, правомерно ли это?

Договор дарения является безвозмездной сделкой, то есть даритель по закону ничего не должен получить взамен.

К отношениям по переселению из ветхого и аварийного жилья это неприемлемо. Возможно, речь идет об обязательстве о сдаче жилья, после чего можно получить сертификат на новую квартиру.

Переселение из аварийного жилья насыщено юридическими формальностями. Необходимо внимательно изучать содержание каждой сделки, предполагать ее возможные риски и другие последствия.

На видео о предоставлении новых квартир

Что нужно знать о переселении при сносе пятиэтажек в Москве?

Северо-восточный административный округ (21 дом)

Район Марьина роща:

Анненская ул. , д. 6,

Шереметьевская ул., д.31, корп.1, 8.

Шереметьевская ул., д. 31, к. 2.

Район Останкинский:

Годовикова ул., д. 10, корп.1, корп.2.

Район Южное Медведково:

Дежнева пр-д, д.8, Дежнёва пр., д. 22, корп.1,

Милашенкова ул., д. 7, корп. 3,

Фонвизина ул., д. 11,

Молодцова ул., 17, корп.1,

Молодцова ул., 25, корп.1,

Молодцова ул., 33, корп. 1,

Полярная ул., д. 5, корп.2,

Ясный пр., д. 16, корп. 2.

Район Бутырский:

Яблочкова ул., д. 22, корп. 1, корп. 2, корп. 3,

Яблочкова ул., д. 18, корп. 3, корп. 4,

Яблочкова ул., д. 20, корп. 2,

Добролюбова ул., д. 17.

Восточный административный округ (2 дома)

Район Соколина гора:

Кирпичная ул., д. 49.

Район Перово:

Плющева ул. , 15, корп. 3.

Юго-Западный административный округ (5 домов)

Район Коньково:

Профсоюзная ул., д. 98, корп.3, корп. 4, корп.6 , корп. 7, корп. 8.

Западный административный округ (39 домов)

Район Кунцево:

Академика Павлова ул., дом 32,

Академика Павлова ул 34,

Академика Павлова ул 36,

Академика Павлова ул 38,

Академика Павлова ул 40,

Академика Павлова ул 54,

Академика Павлова ул 56 стр. 1,

Ярцевская ул., д.27, к.5,

Ярцевская ул., д.31, к.2.

Ярцевская ул., д.31, к.3,

Ярцевская ул., д.31, к.6.

Район Проспект Вернадского:

Ленинский пр-т, д.110, корп.4,

Коштоянца ул., д.19,

Коштоянца ул., д.27,

Коштоянца ул., д.37,

Коштоянца ул., д.9,

Лобачевского ул. , д.84.

Фили-Давыдково:

Кастанаевская ул., д. 61, корп. 1,

Кастанаевская ул., д. 61, корп. 2,

Кастанаевская ул., д. 63, корп. 1.

Малая Филёвская ул., д. 22,

Малая Филёвская ул., д. 24, корп. 1,

Малая Филёвская ул., д. 24, корп. 2,

Малая Филёвская ул., д. 24, корп. 3,

Давыдковская ул., д. 10, корп.1,

Давыдковская ул., д. 10, корп.2,

Давыдковская ул., д. 10, корп.3,

Давыдковская ул., д. 10, корп.4,

Давыдковская ул., д. 12, корп.1,

Давыдковская ул., д. 12, корп.2,

Давыдковская ул., д. 12, корп.4,

Давыдковская ул., д. 12, корп.5,

Давыдковская ул., д. 2, корп.7,

Давыдковская ул., д. 4, корп.1,

Давыдковская ул., д. 4, корп.2,

Давыдковская ул., д. 4, корп.3,

Кременчугская ул., д. 5, корп.1,

Славянский бульв., д. 9, корп.3,

Славянский бульв., д. 9, корп.4,

Северо-Западный административный округ (4 дома)

Район Хорошёво-Мнёвники:

Маршала Жукова проезд, д. 35, корп.2,

Маршала Жукова проезд, д.51, корп.4,

Народного ополчения улица, д.13, корп.3,

Народного ополчения улица д.13, корп.4.

Материал основан на личном опыте сотрудников редакции, а также на комментариях руководителя практики юридической группы «МИП» Светланы Модестовой-Хорст и ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина.

Данные по сносимым домам взяты с сайта департамента градостроительной политики города Москвы.

Расселение аварийного жилищного фонда — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

В целях ликвидации аварийного жилищного фонда в Санкт‑Петербурге и создания благоприятных условий проживания граждан Правительством Санкт‑Петербурга, начиная с 2005 года, ежегодно утверждается Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, подлежащих расселению (далее – Адресный перечень).

В Адресные перечни включаются многоквартирные дома, признанные аварийными в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Санкт‑Петербурга осуществляется администрациями районов Санкт‑Петербурга в другие жилые помещения в многоквартирных домах, построенных в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год
и на плановый период, или жилых помещений, приобретенных в государственную собственность Санкт‑Петербурга в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год и на плановый период.

В Санкт‑Петербурге принят ряд правовых актов, определяющих порядок расселения администрациями районов Санкт‑Петербурга аварийного жилищного фонда:

Закон Санкт‑Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт‑Петербурга»;

Закон Санкт‑Петербурга от 15.03.2006 № 100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт‑Петербурга»;

Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 20.06.2006 № 730
«О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Санкт‑Петербурга»;

Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 23.01.2007 № 43
«О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт‑Петербурга».

Если многоквартирный дом признан аварийным, и в нем проживают граждане на праве частной собственности, им могут быть предложены по договору мены другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга либо может быть выплачено возмещение за жилое помещения в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, расположенном
на таком земельном участке.

Нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, предоставляются по договору социального найма другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма при расселении аварийного жилищного фонда

Согласно положениям статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации переселение граждан из непригодных для проживания помещений является не улучшением жилищных условий, которое реализуется строго в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет (п.1), а является вынужденной мерой переселения граждан с целью обеспечения их безопасности в связи с аварийным состоянием жилищного фонда (п.2).

Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма в связи с расселением аварийного жилищного фонда определен статьей 89 Жилищного кодекса РФ, согласно которой предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (п.1).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п.2).

В случае необоснованных отказов от переселения из аварийного жилого дома, администрация района вправе решать вопрос о принудительном переселении граждан в судебном порядке (статья 89 часть 3 Жилищного кодекса РФ).

Порядок решения имущественно-правовых вопросов с собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в связи с изъятием для государственных нужд Санкт‑Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме

В соответствии с Положением об администрациях районов Санкт‑Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 26. 08.2008 № 1078, администраций районов:

осуществляют действия, связанные с изъятием земельных участков и жилых помещений для государственных нужд Санкт‑Петербурга, в том числе обеспечивать проведение оценки земельных участков и жилых помещений, подлежащих изъятию;
заключают соглашения о выкупе земельных участков и жилых помещений;
выплачивают выкупную цену земельных участков и жилых помещений;
предоставляют собственникам других жилых помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену;\
предъявляют в суд иск о выкупе земельных участков и жилых помещений.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ:

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда

Если Ваш дом не признан аварийным (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?), но находится в плохом состоянии, Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявлением о признании его аварийным (с приложением документов, подтверждающих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.
Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».
Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.

По возможности следует указывать числовые характеристики дефектов (сквозная трещина с раскрытием 5мм, прогиб балки на 10мм и т.п.) с приложением фотографий.
Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)
Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.
Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоятельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя.

Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.
Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.

У сахалинской думы возникли вопросы к новым механизмам переселения граждан из аварийного жилья

11:28 13 ноября 2019

В Государственной Думе состоялись парламентские слушания на тему «Новые механизмы переселения граждан из аварийного жилищного фонда».

На слушания, организованных комитетом Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, обсуждался проект федерального закона. Правительство РФ предлагает внести изменения в Жилищный кодекс и закон о фонде содействия реформированию ЖКХ в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Разработан новый порядок возмещения стоимости изымаемого жилья.

На парламентских слушаниях отмечалось, что представленный законопроект оставляет много вопросов, сообщает ИА Sakh.com со ссылкой на пресс-службы думы.

— Сахалинская областная дума поддерживает изменения, направленные на конкретизацию критериев признания многоквартирного дома аварийным, — сказал в своем выступлении на парламентских слушаниях заместитель председателя областной думы Александр Ивашов. — Отсутствие четких критериев — это почва для различного рода рисков. Есть случаи, когда действительно аварийный дом из-каких-то соображений не признают таковым. В тоже время считаем необходимым сохранить существующий ныне базовый подход к переселению граждан, предоставляя им жилье в новых квартирах по договору мены.

В настоящее время в Сахалинской области при переселении собственники получают взамен аварийного новое жилье, как правило большей площади, потому что сегодня другие нормативы площади квартир, нежели в советское время. За счет этого обновляются города и поселки, считает Александр Ивашов, и качественно меняется жилищный фонд Сахалинской области. Это действительно хорошая практика нашего государства, которая поддерживается населением, — бесплатное предоставления новых комфортных, большей площади квартир вместо аварийного жилья. И это вопрос социальной справедливости в государстве и реализации на практике положений Конституции.

По словам Александра Ивашова, законопроектом предлагается заменить договор мены выкупной стоимостью аварийного жилья. Но она, естественно, существенно ниже цены квартир в новостройках. Тем, кому будет недостаточно средств для приобретения новой квартиры, предоставят адресную субсидию. А также будет вводиться принцип нуждаемости, определяться размеры субсидии для разных категорий граждан, исходя из их доходов и имущественного положения.

— Считаю неправильным такой подход в решении жилищных проблем граждан, особенно если аварийное жилье у них единственное, — отметил Александр Ивашов. — Это нарушает одно из главных прав гражданина — право на жилье. Кроме того, в решении жилищной проблемы у регионов Дальнего Востока особая задача. В указах президента говорится об увеличении на нашей территории народонаселения и закреплении людей на территории, и комфортное жилье — один из весомых аргументов.

Депутат уверен, что замена жилья деньгами вызовет жалобы населения, снизит деловую активность в строительстве населенных пунктах и темпы строительства. Покупка жилья переселенцами не на первичном, а вторичном рынке не будет работать на развитие экономики региона, а лишь «разогреет» рынок вторичного жилья, не обновляя его качественных характеристик.

В своем выступлении Александр Ивашов рекомендовал разработчикам законопроекта все-таки оставить базисный подход и возможность предоставлять новые квартиры переселенцам по договорам мены, в тоже время предусмотрев возможность выкупной стоимости аварийного жилья, разработав порядок субсидии. У человека должен быть выбор.

Кроме того, депутат высказал на парламентских слушаниях несогласие с поправками в части территориального планирования. Разработчик законопроекта предлагает ввести норму, что земельный участок после снесенного аварийного жилья может использоваться только под жилищное строительство.

— Сегодня такие вопросы, как где и что строить, решаются архитекторами и специалистами по генеральному планированию на местом уровне, с учетом мнения населения. Эта система работает, — подчеркнул Александр Ивашов. — Специалисты разрабатывают будущее населенного пункта, руководствуясь особенностями территории и инженерной мыслью, и ограничивать целевое назначение земельного участка, на мой взгляд, излишне. Возможно, сейчас в данном поселке или городе целесообразнее построить дорогу или проложить газопровод, а для жилья имеются другие территории, и жители согласны с таким решением. Градостроительный кодекс сегодня — это основной закон, и ограничения по реализации его положений могут сдерживать эффективное развитие населенного пункта.

Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о новых механизмах расселения аварийных домов

27 декабря 2019 года Президентом России Владимиром Путиным подписан Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда».

Федеральный закон от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ принят Государственной Думой 18 декабря 2019 года, и одобрен Советом Федерации 23 декабря 2019 года. Документ опубликован на официальном портале правовой информации и уже вступил в силу.

Данным федеральным законом предусматривается внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации изменений, уточняющих полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в части, касающейся признания жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Поправки, внесенные в Жилищный Кодекс и 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в совокупности направлены на совершенствование правовых механизмов обеспечения жилищных прав собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными, и на достижение целей федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Закон сохраняет все существующие механизмы расселения аварийного жилищного фонда. Как и прежде, наниматели жилья при переселении из муниципального аварийного фонда будут получать новые квартиры по принципу «метр в метр».

Что касается собственников аварийного жилья, то закон теперь уточняет, что в размер возмещения за изымаемое у них жилое помещение должна включаться рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме того, принятые поправки в закон дают региональным органам власти право выбрать дополнительные меры поддержки, необходимые для расселения аварийного жилого фонда.

Так, средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ, теперь могут быть использованы для возмещения собственникам аварийного жилья части расходов на уплату процентов по ипотеке в размере не выше ключевой ставки за пользование займом или кредитом, использованными на приобретение (строительство) жилых помещений.

Кроме того, субъектом РФ может быть принято решение о предоставлении собственникам аварийного жилья субсидии на возмещение им части затрат на приобретение другого жилого помещения. При этом субсидии на их приобретение (строительство) могут предоставляться в размере, не превышающем разницу между стоимостью жилого помещения, равнозначного по площади изымаемому, рассчитанной исходя из нормативной стоимости квадратного метра, и полученным возмещением.

Еще одной мерой поддержки может быть предоставление жилья в наемных домах.

Однако воспользоваться такими мерами социальной поддержки смогут лишь граждане, у которых квартира в аварийном доме является единственным зарегистрированным жильем. Граждане, у которых в собственности есть иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, либо занимаемые ими на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в процессе расселения аварийных домов смогут получить лишь выкупную стоимость за помещение, находящееся в их собственности.

Кроме того, в целях исключения злоупотреблений и необоснованного получения государственной поддержки, закон предусматривает, что другое жилье, взамен непригодного для проживания, не предоставляется гражданам, приобретшим право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным (кроме граждан, приобретших такое право в результате наследования). Таким гражданам выплачивается лишь возмещение за аварийное жилье, причем в размере, не превышающем стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

Законом расширен перечень возможных направлений использования средств финансовой поддержки, предоставляемых государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства субъектам Российской Федерации на реализацию программ переселения.

Средства Фонда ЖКХ могут быть направлены субъектом РФ на создание маневренного жилого фонда. При этом жильцам аварийных домов, проживание в которых создает угрозу жизни людей, региональные или муниципальные власти, согласно поправкам, теперь обязаны предоставить временное жилье из маневренного фонда на срок до двух лет. До окончания этого срока власти должны обеспечить граждан новым жильем, выплатить им денежное возмещение за изымаемое жилое помещение в аварийном доме.

Средства Фонда могут расходоваться на приобретение для переселяемых граждан жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в тех, строительство которых не завершено, а также в домах блокированной застройки. Данная норма действовала и раньше, однако, законом уточнено, что данные помещения могут предоставляться гражданам в собственность (по договору мены), по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору найма жилого помещения маневренного фонда.

Таким образом, новые нормы расселения аварийного жилого фонда позволяют предложить людям максимально гибкий набор мер государственной поддержки.

Законом предусмотрен мотивационный механизм для привлечения инвесторов в проекты развития застроенных территорий. Речь идет о предоставлении субсидии для тех застройщиков, которые заключат с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий, или договоры о комплексном развитии территорий, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по приобретению для переселяемых граждан жилых помещений или выплату им возмещения. Эта субсидия будет предоставляться по мере исполнения застройщиками своих обязательств, и не может превышать 25% нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.

Закон теперь также защищает инвестиционно-привлекательные земельные участки от коммерческого использования. Поправками закрепляется принцип целевого использования территорий из-под расселяемых аварийных домов. На освободившихся земельных участках допускается размещение исключительно объектов коммунального обслуживания, социального обслуживания, здравоохранения, образования и просвещения, общественного управлении, обустройство мест для занятий спортом, физкультурой, пешими прогулками, парков, садов, скверов, размещение жилых помещений, строительство которых осуществляется за счет бюджетных средств. Данное условие не распространяется на те участки, на которых располагались указанные многоквартирные дома, если переселение граждан из таких домов осуществлялось в рамках реализации договора о развитии застроенной территории и (или) договора о комплексном развитии территории.

В случае нарушения этого условия, предоставленная финансовая поддержка Фонда ЖКХ подлежит возврату в размере средств, полученных субъектом Российской Федерации, и использованных на переселение граждан из многоквартирных домов, ранее располагавшихся на земельных участках, использованных в нарушение данного условия.

Помимо этого, уточняются порядок предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ на проведение капитального ремонта и на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, порядок возврата финансовой поддержки, предоставленной за счет средств госкорпорации, устанавливаются особенности предоставления Фондом ЖКХ финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 года.

Напомним, к разработке законопроекта Минстрой России и Фонд ЖКХ приступили летом 2018 года. За прошедшее время была проведена работа по анализу программ расселения аварийного жилья, осуществлявшихся в последние 10 лет. Он показал, что в этой области регионами и Фондом ЖКХ был накоплен большой практический опыт, который и был использован при разработке положений закона.

— За субъектами РФ остается право самостоятельно выбрать меры поддержки, необходимые для расселения аварийного жилого фонда. Средства федерального бюджета могут быть использованы для субсидирования льготной ипотеки, создания маневренного жилого фонда. Кроме того, поправки позволят нам активнее привлекать бизнес для решения задач по расселению аварийных домов, формируя в наших городах комфортные условия для жизни, — подчеркнул глава Минстроя России Владимир Якушев.

Департамент внешних коммуникаций и связей с общественностью ГК ФСР ЖКХ

Порядок переселения граждан из аварийных домов

Включению в региональные, муниципальные программы по переселению граждан подлежат дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, либо жилые помещения, признанные непригодными для проживания.

Порядок переселения граждан, занимающих по договору социального найма жилые помещения в домах, признанными аварийными, регулируется ст.ст. 86, 89 Жилищного кодекса РФ, решением Воронежской городской Думы от 27.11.2007 № 250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж», решением Воронежской городской Думы от 18.11.2008 № 381-II (с изм. внесенными решением Воронежской городской Думы от 24.12.2008 № 448-II) «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда».

Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать санитарным и техническим требованиям и находится в черте городского округа город Воронеж.

Порядок переселения собственников из аварийных (непригодных для проживания) домов регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ, решением Воронежской городской Думы от 27.11.2007 года № 250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж».

Переселение собственников жилых помещений может осуществляться двумя способами:

1) Выкуп жилых помещений путем заключения договоров купли-продажи.

В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

2) Предоставление других жилых помещений взамен изымаемых путем заключения договоров мены.

Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения, равнозначного освобождаемому жилому помещению, путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого и количество комнат в нем соответствует площади и количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.

Обзор

HOME — HUD Exchange

Обновление: 24 июля 2013 года HUD опубликовал окончательное правило в Федеральном реестре, чтобы внести поправки в правила программы HOME. Эти поправки к правилам HOME представляют собой самые значительные изменения в программе HOME за 17 лет. HUD находится в процессе обновления этой страницы, чтобы отразить изменения, внесенные в окончательное правило HOME. Пожалуйста, обратитесь к странице 2013 HOME Final Rule, чтобы получить самые свежие инструкции и ресурсы по новым требованиям.

Программа инвестиционного партнерства HOME (HOME) предоставляет штатам и местностям гранты по формуле, которые сообщества используют — часто в партнерстве с местными некоммерческими группами — для финансирования широкого спектра мероприятий, включая строительство, покупку и / или восстановление доступного жилья для аренды или домовладения. или оказание прямой помощи в аренде малоимущим.Это крупнейший федеральный блочный грант правительствам штатов и местным властям, предназначенный исключительно для создания доступного жилья для семей с низкими доходами.

Программа была разработана для закрепления нескольких важных ценностей и принципов развития сообщества:

Гибкость HOME позволяет людям и сообществам разрабатывать и реализовывать стратегии, адаптированные к их собственным потребностям и приоритетам.
HOME на консолидированном планировании расширяет и укрепляет партнерские отношения между всеми уровнями правительства и частным сектором в развитии доступного жилья.
HOME по технической помощи и помощь квалифицированным некоммерческим жилищным группам на базе местных сообществ укрепляет потенциал этих партнеров.
HOME о том, что участвующие юрисдикции (СП) выделяют 25 центов на каждый доллар программных средств, мобилизует ресурсы сообщества в поддержку доступного жилья.

Требования для участия в программе HOME

Правообладатели

штатов автоматически имеют право на получение средств HOME и получают либо их распределение по формуле, либо 3 миллиона долларов, в зависимости от того, что больше.Местные юрисдикции, имеющие право на получение не менее 500 000 долларов по формуле (335 000 долларов в годы, когда Конгресс выделяет менее 1,5 миллиарда долларов на HOME), также могут получить ассигнования. Распределение по формуле учитывает относительную неадекватность предложения жилья в каждой юрисдикции, уровень бедности, финансовые затруднения и другие факторы.

Сообщества, которые не соответствуют критериям индивидуального распределения по формуле, могут присоединиться к одному или нескольким соседним населенным пунктам в юридически обязывающий консорциум, объединенное распределение членов которого будет соответствовать пороговому значению для прямого финансирования.Другие населенные пункты могут участвовать в программе HOME, подав заявку на финансирование программы, предоставленной их штатом. Конгресс выделяет пул финансирования для распределения в островные районы в размере, превышающем 750 000 долларов, или 0,2 процента ассигнованных средств.

Вскоре после того, как HOME фонды становятся доступными каждый год, HUD информирует соответствующие юрисдикции о суммах, предназначенных для них. У участвующих юрисдикций должен быть действующий и утвержденный Консолидированный план, который будет включать план действий, описывающий, как юрисдикция будет использовать свои НАЧАЛЬНЫЕ средства.Новая подходящая юрисдикция также должна официально уведомить HUD о своем намерении участвовать в программе.

Допустимые виды деятельности

Участвующие юрисдикции могут выбирать среди широкого диапазона приемлемых видов деятельности, используя средства HOME для предоставления финансовой помощи на покупку или восстановление жилья правомочным домовладельцам и новым покупателям жилья; строить или восстанавливать жилье для сдачи в аренду или владения; или для «других разумных и необходимых расходов, связанных с развитием неэлитного жилья», включая приобретение или улучшение участка, снос ветхого жилья, чтобы освободить место для строительства с помощью ДОМА, и оплату расходов на переезд.PJ могут использовать HOME фонды для заключения договоров о помощи в аренде на основе арендаторов на срок до 2 лет, если такая деятельность соответствует их Консолидированному плану и оправдана в условиях местного рынка. Эта помощь может быть продлена. До 10 процентов годового ассигнования СП может использоваться для планирования и администрирования программы.

Арендуемое жилье с помощью HOME должно соответствовать определенным ограничениям по арендной плате. HUD ежегодно публикует лимиты аренды ДОМА. Программа также устанавливает максимальные пределы субсидии на единицу и пределы стоимости домовладения.

Некоторые особые условия распространяются на использование ДОМАШНИХ средств. PJ должны соотносить каждый доллар использованных средств HOME (за исключением административных расходов и ссуд CHDO на предварительную разработку для проектов, которые не продвигаются вперед) с 25 центами из нефедеральных источников, которые могут включать пожертвованные материалы или труд, стоимость подаренного имущества, выручку от облигаций. финансирование и другие ресурсы. Требования к матчу могут быть сокращены, если СП находится в бедственном положении или пострадал от катастрофы, объявленной Президентом. Кроме того, общественные организации должны зарезервировать не менее 15 процентов своих ассигнований для финансирования жилья, которое будет принадлежать, застраиваться или спонсироваться опытными общественными некоммерческими группами, обозначенными как общественные организации жилищного строительства (CHDO).Общественные организации должны гарантировать, что жилищные единицы, финансируемые из жилищного фонда, остаются доступными в долгосрочной перспективе (20 лет для нового строительства арендного жилья; 5-15 лет для строительства домовладения и восстановления жилья, в зависимости от размера субсидии на жилищное строительство). У PJ есть два года, чтобы выделить средства (включая резервирование средств для CHDO) и пять лет, чтобы потратить средства.

Правомочные бенефициары

Право домохозяйств на помощь НА ДОМУ зависит от характера финансируемой деятельности.При аренде жилья и помощи в аренде не менее 90 процентов получающих пособий семей должны иметь доход, не превышающий 60 процентов от скорректированного HUD медианного дохода семьи для данного района. В проектах аренды с пятью или более квартирами, получающими помощь, не менее 20% квартир должны быть заняты семьями с доходом, не превышающим 50% медианного значения, скорректированного HUD. Доходы домохозяйств, получающих помощь HUD, не должны превышать 80 процентов от среднего по площади. HUD ежегодно публикует лимиты дохода НА ДОМУ.

HUD не оказывает помощь НА ДОМУ напрямую отдельным лицам или организациям. Если вы заинтересованы в участии в этой программе, вам необходимо связаться с местным правительством или правительством штата, чтобы узнать, как программа работает в вашем районе. Требования к участию могут отличаться от одного получателя гранта к другому.

Узнайте, кто управляет программой HOME в вашем районе.

Если официальные лица местного самоуправления не могут ответить на ваши вопросы или если вы являетесь местным чиновником, обратитесь в местное отделение HUD, которое обслуживает ваш район.Обратите внимание, что местное правительство управляет программой и определяет, какие местные проекты получают финансирование.

Что происходит, когда инвестиционные фирмы приобретают трейлерные парки

Однажды в октябре 2016 года Кэрри Пресли навещала своего парня Кена Миллса, когда ей позвонил сосед и сообщил, что в кого-то только что застрелили возле ее дома. Пресли жила со своей семнадцатилетней дочерью Шайенн в двухэтажном обшитом вагонкой доме на Джексон-стрит в северной части Дубьюка, штат Айова.Район был печально известен своей уличной преступностью, и Пресли, которая, как она выразилась, была в «жилищном сообществе» — она получила жилищные ваучеры по 8-й статье — привыкла к перестрелкам и взломам, которые омрачили жизнь в этом районе. Поговорив с Шайенн, которая была в слезах, Пресли поехала с Миллс обратно в свой дом, где полиция обыскивала периметр собственности. Как вспоминал Пресли, Миллс посмотрел на нее и сказал: «Мы больше этим не занимаемся». Было решено, что Пресли и Шайенн переедут к Миллсу и его сыну Остину.

Миллс, водитель дальнобойщика и отец четверых взрослых детей, жил в одноместном доме с тремя спальнями в парке передвижных домов Table Mound, тихом поселке из более чем четырехсот передвижных домов, расположенных в аккуратной сетке. . Дома в парке не такие портативные, как следует из названия; они были поставлены на фундамент, и их заминки были сняты. Издалека они немного напоминают морские контейнеры, стоящие рядом с небольшими прямоугольными лужайками. В Айове владельцы парков могут выбрать, принимать ли ваучеры Раздела 8, которые распределяются между 5.2 миллиона американцев — и многие, включая владельца Table Mound, этого не делают, ссылаясь на административное бремя. Переехав, Пресли лишится государственной субсидии, и у них с Шайенн будет меньше места, но, как сказал мне Пресли, «я жертвовал материальными благами ради чувства безопасности». Они с Шайенном устроили распродажу в гараже и наблюдали, как их соседи уходят с кухонным столом, комодом, шкафами и большей частью своей одежды.

В США около двадцати миллионов человек — многие из них пожилые люди, ветераны и люди с ограниченными возможностями — живут в передвижных домах, которые также известны как промышленные дома.Эстер Салливан, социолог из Университета Колорадо в Денвере и автор книги «Искусственная небезопасность: парки передвижных домов и ограниченное право американцев на размещение», сказала мне, что парки передвижных домов теперь составляют один из крупнейших источников несубсидируемых малообеспеченное жилье за городом. «Насколько они важны для нашего национального жилищного фонда? Невероятно важно, — сказал Салливан. «В то время, когда мы урезали федеральную поддержку доступного жилья, промышленное жилье выросло, чтобы восполнить этот пробел.Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом, нет ни одного американского штата, в котором человек, работающий полный рабочий день за минимальную заработную плату, может позволить себе квартиру с одной спальней по справедливой рыночной цене. Спрос на субсидированное жилье намного превышает предложение, и во многих частях страны парки мобильных домов предлагают наиболее доступные варианты для частного рынка.

В последнее десятилетие, по мере роста неравенства доходов, искушенные инвесторы обратились к паркам на колесах как к растущему рынку.Они рассматривают парки как надежный источник пассивного дохода — активы, которые приносят стабильную прибыль и требуют минимальных усилий для поддержания. Некоторые из крупнейших в мире фирм по оказанию инвестиционных услуг, такие как Blackstone Group, Apollo Global Management и Stockbridge Capital Group, или фонды, которыми они управляют, потратили миллиарды долларов на покупку сообществ мобильных домов у независимых владельцев. (Представитель Blackstone сказал: «Мы очень гордимся тем, что работаем с нашими общинами на самом высоком уровне», добавив, что Blackstone предлагает «ведущие программы помощи жителям в трудные времена».») Некоторые из этих фирм имеют право на получение субсидируемых кредитов через государственные учреждения Fannie Mae и Freddie Mac. В 2013 году Carlyle Group, частная инвестиционная компания, стоимость которой сейчас оценивается в двести сорок шесть миллиардов долларов, начала покупать парки мобильных домов сначала во Флориде, а затем в Калифорнии, уделяя особое внимание областям, в которых технологические компании увеличили стоимость жизни. В 2016 году Brookfield Asset Management, инвестиционный конгломерат в сфере недвижимости из Торонто, приобрел сто тридцать пять сообществ в тринадцати штатах.

Жители таких парков могут покупать свои передвижные дома, но часто они должны арендовать землю, на которой расположены их дома, и во многих штатах они исключены из основных правовых средств защиты, которые распространяются на арендаторов в арендованных домах или квартирах, таких как обязательное уведомление периоды повышения арендной платы и выселения. Одним из признаков того, что крупная инвестиционная компания захватила район, является резкий скачок арендной платы за участок. Если дом стоит на участке, его не всегда можно переместить; если это возможно, это может стоить до десяти тысяч долларов.Большинство покупателей не имеют права на ипотеку с фиксированной процентной ставкой на пятнадцать или тридцать лет, поэтому многие из них финансируют свои дома с помощью «ссуд на движимое имущество» под высокие проценты, выдаваемых под личную собственность. «Уязвимость этих жителей является частью бизнес-модели», — сказал Салливан. «Это плененный класс арендаторов». Лидер ассоциации владельцев мобильных домов в штате Вашингтон сравнил жизнь в парке мобильных домов с «феодальной системой».

Когда я посетил Столовый холм в феврале 2020 года, Пресли пригласила меня на загроможденную кухню своего дома — ее третьего места в парке.В доме, где она жила с сентября 2019 года, две скромные спальни, бежевое ковровое покрытие от стены до стены и табличка «Боже, благослови Америку» на стене кухни. Пресли сорок девять, у него крепкое телосложение, вьющиеся каштановые волосы и очки в черной оправе. Она и Миллс учились в одной средней школе в Дабьюке, но Пресли, который сказал, что она «проблемный» подросток, не окончила ее; Когда ей было двадцать, она провела время в женском приюте, затем переехала в временный приют, где у нее родился первый ребенок, Кинан.В 1994 году она вышла замуж, а через несколько лет на свет появилась Шайенн. Вскоре после этого Пресли и ее муж попытались создать транспортную компанию, но брак распался. «Я потеряла и все вернула», — сказала она. Она сразу же почувствовала облегчение при переезде в парк. В будние дни Миллс обычно отсутствовала, но она больше не боялась идти к своей двери, когда возвращалась рано утром со смены в баре, где работала. По выходным они с Миллсом играли в видеоигры, готовили и ходили на рыбалку.Летом жители жарили барбекю, пока дети катались на велосипедах. «Можно было сидеть на улице и смотреть на звезды», — сказала она мне. «Вы знали, кем были ваши соседи».

В то время как традиционное домовладение может составлять основу благосостояния между поколениями, мобильные дома обесцениваются, как автомобили или моторные лодки. Тем не менее многие соседи Пресли годами копили или использовали наследство для покупки домов. Карла Крапфл, троюродная сестра Пресли, три десятилетия жила в Столовой насыпи со своим мужем Деннисом, ветераном армии.В 1993 году они купили свой нынешний дом новым и снабдили его большими окнами, чтобы Крапфл мог наблюдать из кухни, как их трое мальчиков играют на улице. Их сыновья теперь выросли; двое служили в вооруженных силах, а третий — контролер местной роты. Когда я зашел, Крапфл показал мне дом, украшенный лоскутными одеялами, фарфоровыми животными и шелковыми цветами. Тарелки принцессы Дианы из Монетного двора Франклина висели треугольником в главной спальне. Крапфлу нравилось растить семью в Столовой насыпи, и он сравнивал жизнь в парке в те годы с пребыванием на военной базе.«Все знали всех детей», — сказала она. «Все было очень дружелюбно».

Владелец Столовой курганы Майкл Фридерик был из Дюбука и вложил средства в парк, вспахивая зимой дороги и ремонтируя бордюры. Он повышал арендную плату не более чем на два процента в год. Летом 2017 года, менее чем через год после того, как Пресли переехала в Столовый курган, она и другие жители узнали, что Фридрих продал парк. Он ушел за более чем шесть миллионов долларов, и теперь им управляет RV Horizons.Как позже выяснилось, согласно судебным документам, RV Horizons — одна из нескольких иностранных компаний с ограниченной ответственностью, контролируемых другим L.L.C., Impact MHC Management. RV Horizons объявил, что будет взимать с жителей плату за воду и вывоз мусора, которые ранее были включены в арендную плату. Он установил новые цифровые счетчики воды на каждом участке, выставив жителям пять долларов в месяц за счетчики. Это также повысило арендную плату за участки: арендная плата за участок Миллса выросла с двухсот семидесяти долларов в месяц до трехсот десяти.По словам Джима Бейкера, исполнительного директора проекта Private Equity Stakeholder Project, аналитического центра, который отслеживает эффективность инвестиций частных инвестиционных компаний, обычным явлением является извлечение прибыли за счет увеличения арендной платы за участки и сокращения расходов на содержание. «Во многих случаях жители вложили в дома сорок, пятьдесят, шестьдесят тысяч долларов», — сказал он. «Существует такой сильный стимул платить, потому что собираетесь ли вы уйти из этого дома, в котором вы вышли на пенсию?»

Год спустя RV Horizons снова повысил арендную плату за участок.К тому времени Пресли переехала из жилого дома Миллса и жила с Шайенн в собственном доме, полуразрушенном трейлере 1974 года постройки, который она приобрела за тысячу двести долларов. Ее брат Бадди работал в компании, которая продавала и устанавливала строительные материалы, поставляла полы, гипсокартон и изоляцию. Пресли страдает стенозом позвоночника, из-за которого она иногда прихрамывает от боли. Это условие дает ей право на получение федерального пособия по инвалидности при условии, что она работает только неполный рабочий день — ситуация, требующая тонкого финансового баланса.В то время она работала заместителем работника кафетерия в школьном округе Дубьюк, а также работала барменом. Она сразу же забеспокоилась о том, как будет вносить арендную плату за новый участок.

RV Horizons разослал всем жильцам новый договор аренды, объемом 47 страниц и полным дополнений, в которых содержались некоторые положения, которые показались Пресли несправедливыми и потенциально незаконными, в том числе восьмичасовое ограничение на парковку на улице для гостей, требование на страховой полис на сумму не менее ста тысяч долларов для покрытия несчастных случаев, связанных с домашними животными, и установление режима «тихих часов».Несмотря на то, что земля принадлежала парку, жители теперь отвечали за ремонт водопровода, подключенного к их домам. Бельевые веревки больше не разрешались. Также будет взиматься плата за просрочку платежа в размере пятидесяти долларов за любую арендную плату, полученную после установленного месячного срока. RV Horizons заявила, что деньги от повышения арендной платы будут потрачены на ремонт дорог и установку спутникового телевидения.

«Необязательно, чтобы мы договаривались о радиостанции». Карикатура Фрэнка Котэма

Пока Пресли обсуждала сложности аренды с Миллсом и их соседями, она ощутила прилив ярости.«Я была в бешенстве», — сказала она. «Я думал, что с людьми играли». На следующий день она и Миллс распечатали листовки с приглашением жителей на встречу в следующее воскресенье днем во дворе возле укрытия от урагана. Пришло сто пятьдесят человек. Пресли и Миллс раздали желтые наклейки с надписью «Нет НЕЗАКОННОЙ АРЕНДЕ ». Пресли использовал кузов белого пикапа Миллса как сцену, объявив, что они двое собирают имена для петиции, и произнес импровизированную речь.Когда я спросил Пресли, участвовала ли она когда-нибудь в активизме раньше, она ответила отрицательно. «Я была хулиганским подростком», — сказала она мне. «Мои друзья и семья очень удивлены, что я взялся за это».

Прицеп-парки впервые появились в двадцатых годах прошлого века как кемпинги, предназначенные для привлечения богатых туристов. Когда страна вступила в Великую депрессию, некоторые безработные американцы, известные как «бродяги-туристы», сели в компактные туристические трейлеры, мигрируя в поисках работы. Вскоре местные органы власти начали вводить ограничения на зонирование, которые диктовали размер участков, на которых можно было разместить мобильные дома, вынуждая их перемещаться в менее плотные районы города, и ограничивали продолжительность размещения трейлеров.В пятидесятых годах производители начали выпускать трейлеры, которые больше походили на небольшие бунгало. Парки трейлеров стали в основном служить жилищными сообществами для семей с низкими доходами и рабочего класса; у многих были такие удобства, как клубы и бассейны, и были причудливые названия, такие как Шангри-Ла. К тому времени, когда в 1963 году был основан Столовый холм, по крайней мере три миллиона американцев жили в передвижных домах; в течение следующих двух десятилетий конструкции стали более сложными, и их труднее было передвигать.

Фрэнк Рольф, соучредитель нескольких корпораций, которые инвестируют, управляют или связаны с парками передвижных домов, вырос в Далласе и окончил Стэнфорд со степенью экономиста.В 1983 году он основал компанию, которая арендовала рекламные щиты; Вскоре ей принадлежало более трехсот рекламных щитов, в основном в районе Даллас-Форт-Уэрт и в Лос-Анджелесе. Он также провел курс под названием Billboard Boot Camp для начинающих инвесторов. Рольф продал компанию по производству рекламных щитов в 1996 году за 5,8 миллиона долларов и на вырученные деньги купил свой первый парк мобильных домов, Гленхейвен, в Далласе, за четыреста тысяч долларов. В интервью 2016 года он напомнил, что предполагал, что почти каждый, кто живет в передвижном доме, был «наркоманом, проституткой и просто мерзавцем на земле», и утверждал, что гулял по Гленхейвену так небезопасно, что он обратился за разрешением на скрытое оружие.Но, продолжал он, он пришел к выводу, что то, что арендаторы были бедными, не означало, что они были «опасными» или «глупыми». Можно было предоставить чистое и безопасное жилье для работающих людей, «таких же, как мы с тобой», но у которых было очень мало денег.

Рольф встретил Дэйва Рейнольдса, бухгалтера, родители которого владели парком мобильных домов в Колорадо, на конференции по инвестициям в мобильные дома в 2006 году, где они оба выступали. Вскоре после этого они создали Mobile Home University — программу для потенциальных владельцев парков, предлагавшую, среди прочего, трехдневные семинары в Южной Калифорнии и Денвере почти за две тысячи долларов за билет.(В настоящее время программа предлагается виртуально.) Позже они создали партнерство, которое инвестирует в парки мобильных домов. Сообщается, что в 2017 году Рольф сравнил типичный парк мобильных домов с «Вафельным домиком, где клиенты прикованы цепями к своим киоскам». (Он сказал, что цитата была вырвана из контекста и предназначена только для «невероятно стабильной выручки» парков передвижных домов.) Эстер Салливан, посетившая один из семинаров Университета передвижных домов Рольфе и Рейнольдса в Калифорнии, в то время как изучая ее книгу, резюмировал совет, который они предложили участникам: «Ищите парк с высокой заполняемостью и не требующий больших вложений.Уберите все возможные удобства, в которые вам когда-либо понадобится инвестировать, например игровую площадку или бассейн, которые потребуют страховки. Убедитесь, что на нем есть хорошая вывеска, и возложите все расходы на обслуживание на своих арендаторов.

Свободных Зданий — SDCI | seattle.gov

См. Также: Нормы для вакантных зданий, Кодекс по сорнякам и растительности

Что это?

Свободные здания в Сиэтле необходимо охранять и содержать в хорошем состоянии, чтобы предотвратить несанкционированный доступ и ухудшение погодных условий.Наш Кодекс жилищного строительства и эксплуатации зданий содержит городские стандарты эксплуатации вакантных зданий.

Мы можем добавить свободные здания в нашу Программу мониторинга вакантных зданий, если:

Владелец не приводит их в соответствие после рекламации
На пустующее здание подано несколько жалоб
Свободное здание в стадии строительства
Мы получаем жалобу от СПД или СФД

Мы проверяем эти здания ежемесячно и взимаем плату с владельцев в размере от 271 доллара США.От 85 до 542,60 долларов в месяц в зависимости от состояния здания. Для исключения из программы трех последовательных ежемесячных проверок объекты недвижимости не должны иметь нарушений. Мы призываем владельцев изучать способы держать здания занятыми в ожидании выдачи разрешений.

Если пустующее здание ухудшается настолько, что представляет опасность для населения, мы можем запросить постановление о сокращении выбросов — постановление суда, дающее нам разрешение войти на территорию и снести здание.Прежде чем запросить постановление суда, мы отправляем уведомление владельцу собственности и даем возможность провести слушание.

Чем не является

Это постановление не распространяется на:

Правила, которым необходимо следовать

Наше постановление требует, чтобы вы:

Содержите пустующее здание в хорошем состоянии, защищенном от несанкционированного доступа и от непогоды
Следите за тем, чтобы на территории не было мусора, припаркованных автомобилей и заросшей растительности
Удалите изношенные или небезопасные части здания, такие как лестницы, которые могут представлять опасность для пожарных или другого городского персонала

Прочитать код

Прочтите разделы муниципального кодекса Сиэтла (SMC) о стандартах незанятости зданий SMC 22.206.200 и непригодные строительные стандарты SMC 22.208.

Штрафы

Нарушение кодекса может повлечь за собой штраф от 150 долларов в день. Наши сборы за мониторинг незанятого здания варьируются от 271,85 до 542,60 долларов в месяц. Если нам придется облагородить или снести пустующее здание за счет городских властей, мы будем требовать возмещения, и на вашу собственность может быть наложен налоговый залог для возмещения этих затрат.

Свободных домов в Филадельфии: чтобы выжить на корточках в заброшенных владениях

💌 Любите Филадельфию? Подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Билли Пенна, чтобы получать все, что вам нужно знать о Филадельфии, каждый день.

Дом Иветт в Западной Филадельфии казался божественным подарком после целой жизни в борьбе.

Теплым апрельским вечером аромат ванильных свечей разносился по ее гостиной, смешиваясь с пряным запахом горячих арроз конгандул на кухне. Иветт подала тарелку своей 13-летней дочери, пока семейный кот мурлыкал, призывая к себе внимание на диване.

«Я так давно не чувствовала покоя в своей жизни, — сказала Иветт, — и я спокоена. Моя дочь спокоена.”

46-летняя мать живет на пособие по социальному обеспечению из-за травмы спины. Она переезжала из квартиры в квартиру не реже одного раза в год за свою короткую жизнь дочери. Отключение коммунальных служб, взломы, выселения — они пережили ад и вернулись с жильем.

Здесь жизнь спокойна. «Мне не нужно беспокоиться о людях, которые входят и выходят, или находятся в подвалах».

В нескольких милях от Северной Филадельфии Джеки и ее 11-летний сын почувствовали такое же облегчение, когда шесть месяцев назад переехали в свой дом.Их последнее место: подвальное помещение церковного прихода.

Джеки теперь имеет постоянную работу и экономит деньги. «Это ступенька», — сказала она. «Теперь у меня душевное спокойствие».

У Иветт и Джеки много общего. Они матери-одиночки. Они пытаются дать своим детям лучшее детство, чем было у них. А в последние месяцы их экономически хрупкая жизнь стабилизировалась за счет вновь обретенного жилья.

Но эта стабильность мала, потому что технически ни одна из женщин не имеет законного права на жилище.

Они селятся на пустующих землях, выкупленных много лет назад.

В различных культурных традициях сквоттинг существовал как тактика выживания в Филадельфии и других крупных городах США на протяжении десятилетий — часто тихий инструмент, используемый многими людьми в условиях общенационального жилищного кризиса. Еще в 1980-х годах даже городские законодатели выступали за незаконное поселение в качестве способа борьбы с взаимосвязанными социальными недугами, такими как бездомность, вакантность и отсутствие доступного жилья.

Данных о том, сколько людей приседают на корточки и как часто, мало. Но интервью с более чем дюжиной активистов жилищного строительства, ученых, социальных работников, городских властей и людей, занимающихся этим самостоятельно, показывают, что в последние годы эта практика стала более распространенной, особенно во время пандемии.

По оценкам некоторых защитников, сотни людей незаконно занимают собственность в Филадельфии, чтобы выжить. Несмотря на риски, ученые говорят, что это обычная альтернатива для бедных людей, которые сталкиваются с выселением и долгими листами ожидания в поисках доступного или субсидируемого государством жилья, точно так же, как совместное проживание с родственниками или пребывание в приюте для бездомных.

Это вариант, доступный только в таких местах, как Филадельфия, Детройт и Балтимор, где больше всего свободных объектов среди крупных городов США. По оценкам, в Филадельфии незанятыми остаются 12 000 объектов недвижимости — около 42 000, если включать пустыри, — в то время как менее 6000 человек страдают от бездомности, согласно последним данным городского подсчета.

Помимо своей функции выживания, сквоттинг долгое время использовался как средство политического протеста в США и Европе, от Западного Берлина и Лондона до Нью-Йорка и Филадельфии.За последние четыре десятилетия местные поглощения жилья вынудили правительство передать свободную государственную собственность в общественные фонды. Активисты в Филадельфии сегодня помогают облегчить то, что некоторые называют «захватом домов». Некоторые из них привлекли внимание общественности прошлым летом вместе с лагерем протеста на бульваре Бен Франклина, в результате чего было построено еще одно поселение для обеспечения жильем.

Александр Васудеван, адъюнкт-профессор географии Оксфордского университета, изучающий движения на корточках, говорит, что поселения, основанные на сквоттинге, часто бывают незначительными.По его словам, несмотря на свою долгую историю, сквоттинг остается криминализированным и неправильно понимаемым ответом на глобальный жилищный кризис.

«Мы не должны упускать из виду тот факт, что многие люди обращаются к сквоттингу как к необходимости в мире, где жилье все чаще рассматривается как товар», — сказал Васудеван.

Некоторые в правительстве утверждают, что незаконное строительство коммунальных предприятий и потенциально небезопасные сооружения представляют угрозу для жителей и соседей. Другие официальные лица считают, что сквоттинг стал в основном хищнической практикой, которая меняет жизнь домовладельцев из-за длительных судебных тяжб.

Но для таких людей, как Джеки и Иветт, которые просили, чтобы их фамилии не назывались, чтобы избежать судебных последствий, их ухоженные дома кажутся неотличимыми от других жилищ в городе.

Сквоттинг дает им время, чтобы сэкономить деньги, говорят они, и восстановить кредитный рейтинг, чтобы они могли арендовать или покупать в другом месте. Они говорят, что это достойно по сравнению с жизнью в приютах и безопаснее, чем жить на улице или даже в арендуемой собственности.

«Если бы я не думала, что я в безопасности, я бы не привела сюда свою дочь», — сказала Иветт.

В большинстве случаев самый большой страх, с которым они сталкиваются, заключается в том, что владелец или полиция постучат в дверь. В последние месяцы Иветт и Джеки услышали этот звук — глухой стук благословения, которое вот-вот начнется.

«Я думаю, у бога были другие планы», — сказала Иветт.

Иллюстрация Макса Марина / Билли Пенна

Как и другие города, истощенные бегством белых и деиндустриализацией, в 1960-х годах свободный жилищный фонд Филадельфии рос в ногу с бездомностью.

Активисты начали изображать ситуацию как жестокий парадокс, что остается распространенным рефреном: в городе есть проблема бездомности и перенасыщение разрушенной недвижимостью. Почему бы не попробовать решить оба сразу, переместив семьи на пустое место?

Эту идею поддержал один бывший мэр Филадельфии. Джон Стрит вместе со своим идиосинкразическим братом Милтоном стали одними из первых поборников сквоттинга. Избранный в городской совет в 1980 году, Стрит аргументировал это с точки зрения моральной и финансовой необходимости: пустая, неуплачиваемая по налогам недвижимость привела к вандализму, употреблению наркотиков и порче в окрестностях.Даже сегодня очистка и герметизация обходятся городу в миллионы, не считая платы за снос ветхих домов, которые представляют неминуемую угрозу безопасности.

Street выступала за то, чтобы официально оформить сквоттинг и побудить отчаявшиеся в экономическом отношении семьи занять городские городские пустующие дома и отремонтировать их.

«На мой взгляд, у нас есть полное право буквально посягать на права собственности этих владельцев, которые оставили эту собственность и пренебрегали ею», — сказал Стрит, согласно документальному фильму 1984 года.

Своим критикам, которые утверждали, что это было нарушением прав, Стрит возразил: «Меня обижает тот, кто владеет недвижимостью в Северной Филадельфии, не платит налоги, не поддерживает их, и говорит мне, что Я ничего не могу с этим поделать ».

-стрит продолжит возглавить обвинение в городском совете. Между тем бездомные активисты, такие как Генри ДеБернардо, Леона Смит и Крис Спроуэл, стали народными героями в прессе. Они ломали ворота власти от мэрии до Белого дома, устраивали лагеря протеста для бездомных и захватывали жилье с помощью скваттеров — с частым успехом, как сообщил Билли Пенн в феврале.

По сообщениям новостей, в 1970-1980-х годах скваттеры захватили более 1000 свободных участков. Движения поднялись в городах по всей стране в качестве тактики протеста, особенно в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка.

В некотором смысле приседать на корточках в знак протеста легче, чем приседать для выживания. Проживание в несанкционированной собственности может быть трудным для семей. Сторонники и эксперты говорят, что потенциально незаконный акт, полный неопределенности, никто не выбирает.

Тем не менее, даже когда движение за сквоттинг перестало быть публичным, эта практика продолжалась годами, в основном под землей, и ее редко можно было увидеть воочию даже среди защитников жилищного строительства и государственных служащих.

Майкл Фройлих, управляющий поверенный Community Legal Services, отметил, что «сквоттинг» не является применимым юридическим термином. И внешний вид может быть обманчивым, когда дело доходит до настоящего юридического вопроса — у кого есть законные права на владение недвижимостью, а у кого нет?

«Часто даже люди, которые имеют законное право занимать собственность, вы посмотрите на этих людей и скажете:« О, это скваттеры », — сказал Фройлих.«Но на самом деле они не скваттеры. У них есть право там находиться ».

Иллюстрация Макса Марина / Билли Пенна

Иветт, мать, живущая в Западной Филадельфии, нашла Чери Хонкалу в Интернете несколько месяцев назад.

Хонкала, 58-летняя активистка и ранее сама бездомная мать, организовывала лагеря и захватывала собственность уже более трех десятилетий. Осенью прошлого года ее группа попыталась занять пустующую церковь в Северной Филадельфии — месте, где в 1990-х годах длились месяцы протеста против сквоттинга, — но власти прекратили возобновленную операцию в течение 24 часов.

Эти преднамеренно публичные акции контрастируют с повседневной работой Хонкалы по незаметному переселению семей в пустующие дома по всему городу, привлекая как можно меньше внимания, чтобы не предупредить власти.

Она не одна. Другие активисты в последние годы публично призывают людей переехать в пустующие дома. В прошлом году 34-летняя активистка Occupy PHA Дженнифер Беннетч начала размещать людей на пустующих землях, принадлежащих Управлению жилищного строительства Филадельфии.

Это по-прежнему маргинальная практика, к которой некоторые защитники жилищного строительства относятся скептически.

Хонкала долгое время была иконоборцем в этих кругах, критически относящимся к экосистеме доступного жилья и правительственным жилищным программам. Она утверждает, что существующий путь слишком медленный и непосильный для многих людей, а сквоттинг — это быстрый способ укрыться в городе с ограниченным количеством доступного жилья для малоимущих. Лист ожидания на получение домов, субсидируемых государством, в жилищном управлении Филадельфии был закрыт с 2013 года, и в настоящее время в очереди находятся 47 000 семей.

«Люди просто собираются укрыться», — сказал Хонкала. «Они не собираются больше ждать. Они знают, что он полностью сломан.

Хонкала предпочитает термин «усадьба», чем «сквоттинг», и называет использованные места «домами для захвата». Ее группа утверждает, что в настоящее время в таких заброшенных домах проживает около 30 семей или отдельных лиц. По словам Хонкала, большинство жильцов — матери-одиночки с детьми.

Быть выгнанным на улицу — серьезный страх для многих матерей, испытывающих проблемы с доходом.В Филадельфии самый высокий уровень разлучения семей по сравнению с любым большим городом, и официальные лица Пенсильвании называют бездомность второй по частоте причиной включения детей в систему социальной защиты детей после злоупотребления психоактивными веществами.

Найти людей, готовых пойти на риск, не проблема, говорит Хонкала. Другой вопрос — найти подходящие конструкции.

Шаг первый: определите жилую недвижимость.

Клэр Герберт — доцент социологии Орегонского университета.При написании своей книги о сквоттинге в Детройте, где самый высокий уровень вакантных площадей в стране, она обнаружила, что матери-одиночки часто используют списки отчужденных домов в качестве ресурса.

«Они ходили за покупками в поисках пустующего дома и следили за тем, чтобы они были в достаточно хорошей форме для своих детей», — сказал Герберт.

Давние жители знают, какие районы будут более приемлемыми, а какие с большей вероятностью обратятся в полицию. Однако в пораженных эпидемией районах, по словам Герберта, многие давние жители были счастливы, когда дома были заняты и ремонтировались.

В Филадельфии, Honkala полагается на картотеку добровольцев, чтобы помочь определить предполагаемые «дома для поглощения». Это что-то вроде шепота. Добровольцы-подрядчики помогают чинить раковины, полы и ремонтировать крыши. По словам Хонкалы и различных добровольцев, попросивших не называть их имени, несколько сотен долларов материальных затрат часто приводят к тому, что недвижимость становится пригодной для жизни. Другие сторонники предлагают бытовую технику и мебель — даже смарт-телевизоры.

«Я просто получаю вещи от богатых людей, которых я знаю… и это будет иметь огромную ценность для этих людей, когда они попытаются встать на ноги», — сказал Джонни Ноттингем, он же Джонни Гудтаймс, местный житель. предприниматель и ведущий Quizzo, который раздает бытовую технику семьям.«Я думаю, что за последний год нам всем пришлось пересмотреть свое мировоззрение, и один из моих выводов — то, что жилье — это право человека».

Коммунальные предприятия — еще большее препятствие.

Городские власти уже давно обвиняют скваттеров в незаконных подключениях к газу или электричеству, а также в сжигании ночью свечей, что может привести к разрушительным пожарам. Семьи и защитники сквоттинга говорят, что зачастую это не так уж сложно, если еще не отключили коммунальные услуги. Крупные поставщики коммунальных услуг в Филадельфии не требуют юридического подтверждения проживания, чтобы поменять название на счет, что Хонкала рекомендует поселенцам делать на время их пребывания.

Это могут быть месяцы или годы.

Иллюстрация Макса Марина / Билли Пенна

Через несколько дней после переезда туда в апреле Иветт начала мечтать о том, что нужно для того, чтобы стать владельцем ее новоприобретенного дома, о чем свидетельствуют записи банка, лишенного права выкупа в 2018 году.

Мать-одиночка все еще жила 20000 долларов долга на выплату по технической программе, которую она так и не завершила, но даже с этим, она рассудила, что могла бы сэкономить несколько тысяч долларов в качестве первоначального взноса.

В начале мая мужчина постучал в ее дверь. Он сказал, что только что купил дом.

Иветт была опустошена и полна раскаяния. Хозяин понял. Он дал ей и ее дочери пончики и предложил им остаться, пока они не найдут новое место. «Он сочувствовал моей ситуации», — сказала Иветт. «Я извинился, я сказал:« Мне очень жаль, я не знал ». Он сказал:« Извини, я знаю, что это стрессовая ситуация »».

Другим скваттерам не так повезло. Отключение коммунальных служб и посещения полиции являются обычным явлением, не говоря уже о конфликте с самоидентифицированными владельцами давно пустующей собственности.В феврале, например, адвокаты подали в федеральный суд судебный запрет, пытаясь удержать семью от выселения из собственности, в которой они остановились во время пандемии.

В редких случаях некоторые люди в конечном итоге могут купить свою собственность на публичных аукционах или получить ее на законных основаниях через суд. Так называемые «права скваттера» различаются в зависимости от штата, но согласно неблагоприятным законам о владении в Пенсильвании вам придется занимать пустующую собственность в течение 21 года, прежде чем претендовать на юридический титул.

Для большинства это недолговечное устройство, даже если оно кажется стабильным.

Джеки и ее сын уже шесть месяцев живут в своем доме в Северной Филадельфии, а Иветт и ее дочь теперь живут в собственном арендуемом имуществе благодаря финансовой помощи группы Хонкалы.

В марте мужчина, утверждающий, что он владелец дома Джеки, появлялся неоднократно, однажды предлагая ей 1000 долларов за выселение. Записи о собственности указывают на то, что пустующее, отчужденное имущество, в котором она жила с прошлого года, было перепродано частной группе приобретения ранее в этом году.

Но Джеки сказал, что у этого человека не было документов, подтверждающих это. Однажды он привел полицию, и она показала полицейским счет за коммунальные услуги на имя своей подруги — и это ее спасло.

После просмотра счета полиция сказала предполагаемому владельцу, что он должен будет рассмотреть этот вопрос в суде.

«Я не могу оставаться здесь вечно, — сказал Джеки, — потому что рано или поздно это поразит фанатов».

Скорее всего, она была не тем человеком, который имел в виду городской совет, когда в 2018 году начал репрессии против скваттеров.Законодательные усилия, которые сильно отличались от того, что Джон Стрит пел 40 лет назад, были вызваны сообщениями о том, что домовладельцы в Филадельфии стали жертвами мошенников, которые перебирались в пустующие дома, пока семьи были в отпуске или где-то еще в течение нескольких недель.

Законы Филадельфии по этой теме довольно свободны. После нескольких недель заселения скваттер, требующий законного проживания против владельца собственности, может обратиться в суд вместо того, чтобы столкнуться с выселением полицией за незаконное проникновение.Представитель суда не смог предоставить данные по этому количеству дел о высылке, которые слушались в Филадельфии.

Владельцы недвижимости часто берут ситуацию в свои руки, чтобы устранить нарушителей. Но даже с помощью полиции они иногда мало что могут сделать. Чтобы установить законное место жительства, может потребоваться многомесячная судебная тяжба.

Три года назад член Совета Дэвид О принял закон, который гарантировал домовладельцам более быстрый судебный процесс по изгнанию кого-либо, незаконно занимавшего их дом, но Совет позже серьезно изменил закон до такой степени, что даже О говорит, что теперь он бесполезен.На вопрос, что он делает с сообщениями о хищных скваттерах сегодня, депутат ответил: «Я просто говорю людям звонить по номеру 311».

Иллюстрация Макса Марина / Билли Пенна

Парадокс пустоты и бездомности вновь привлек внимание общественности прошлым летом, когда защитники жилья и люди, страдающие от бездомности, захватили бульвар Бена Франклина в Филадельфии. В течение того же периода более десятка семей, столкнувшихся с проблемой бездомности, поселились на пустующих землях в Северной Филадельфии, принадлежащих Управлению жилищного строительства Филадельфии.

Компонент сквоттинга протеста против жилья 2020 года был нацелен на АГЖС. Сквоттеры заявили, что пустующие дома вполне пригодны для проживания после небольшого ремонта — и раскритиковали жилищное управление за то, что они разрешили им сидеть пустыми, пока матери и дети искали убежище.

«Они платят грызунам, чтобы те жили в этих домах», — сказала WHYY News мать, сидящая там на корточках. «Они платят животным, чтобы они жили в этих домах, мышам и крысам… Не обычным людям».

В сочетании с расположением лагеря на бульваре Паркуэй давление в конечном итоге загнало судей в угол.

В первом поселении такого рода за многие годы город и АГС договорились помочь восстановить по крайней мере девять пустующих домов и передать их в фонд общинного земельного фонда в обмен на выход из затянувшегося на несколько месяцев тупика. В рамках соглашения официальные лица также обязались создать две так называемые «крошечные деревеньки», одну для людей с переходной экономикой, а другую в качестве постоянных домов, всего с максимум 48 новыми квартирами. Сообщается также, что в эту сделку входили 15 сквотированных домов.

За последний год PHA решила избавиться от части своего портфеля незанятого жилья, который насчитывает 1025 единиц.Пресс-секретарь Николь Тиллман сообщила, что в стадии разработки находятся планы по передаче 625 из них девелоперам доступного жилья или городскому земельному банку, учрежденному в 2013 году с целью упростить продажу вакантной городской собственности. Остальные запланированы на ремонт или снос.

Тиллман сказал, что сквоттинг в собственности остается неприемлемым.

«Хотя мы больше, чем другие, понимаем отчаяние, с которым сталкиваются некоторые семьи без домов в нашем городе, мы по-прежнему обеспокоены и обеспокоены отдельными людьми и семьями, которые селятся на корточки в пустующих домах», — сказал Тиллман.«Это действие не только незаконно, но и опасно».

Администрация мэра Джима Кенни признала, что сквоттинг остается распространенной проблемой, и повторила обещание «сделать бездомность в Филадельфии редкой, кратковременной и не повторяющейся», по словам представителя.

Васудеван, ученый из Оксфорда, сказал, что для изменения представлений о сквоттинге требуется дополнительная работа, в том числе сбор данных о практике, как это делали исследователи для отслеживания выселений в США в последние годы.

Сквоттинг, утверждает он, подчеркивает структурные проблемы, вызвавшие жилищный кризис — товарный рынок, движимый прибылью, а не социальными потребностями. Пока правительства не переориентируют систему, сквоттинг остается жизнеспособной альтернативой.

«Нельзя не признать, что скваттеры часто задают важные вопросы о выживании, нуждах и социальной справедливости, — сказал Васудеван, — к которым мы все равно должны отнестись серьезно».

Как COVID-19 привел к новому жилищному кризису

В конце ноября Риан де Лаат достигла конца своей веревки.За последний год ее маме поставили диагноз рака, ее отец перенес серьезную операцию, а 44-летняя де Лаат была уволена с работы в биотехнологическом стартапе. Но ее больше всего беспокоил тот факт, что теперь она отвечала за ипотеку не только своего собственного дома — причудливого одноэтажного бунгало к югу от района Баллард в Сиэтле — но и инвестиционной собственности, скромной квартиры с двумя спальнями в восьми милях. на север в Береговой линии. Ее арендатор Олли Алдама потерял работу в начале пандемии коронавируса в середине марта, начал изо всех сил платить за коммунальные услуги и в конечном итоге перестал платить свою ежемесячную арендную плату в размере 1800 долларов.К Дню Благодарения он был должен де Лаату более 20 000 долларов.

Государственный и национальный мораторий на выселение не позволили де Лаату выгнать Алдаму из-за пандемии COVID-19. И все же ее собственное финансовое положение не было достаточно стабильным, чтобы удерживать его на плаву на неопределенный срок. После нескольких месяцев беспокойства она решила использовать лазейку в законе: она могла заставить его уйти, переехав в свою квартиру, снимаемую в аренду.

Но когда пришло время доставить окончательное уведомление о выселении ноября.30, де Лаат, который ранее сталкивался с жилищной небезопасностью, сломался. Де Лаат подружилась с Алдамой, которая была менеджером бара в местном гот-клубе, где она была завсегдатаем. Она знала, что, если она его выселит, ему и его партнеру, у которого больные бедра, некуда будет идти. «Он прослезился, а я прослезился», — вспоминает де Лаат. «Я не мог этого сделать. Я просто не мог изгнать их в разгар пандемии ».

Арендодатели и арендаторы по всей стране сталкиваются с похожими ситуациями.Когда COVID-19 закрыл бары и рестораны и опустошил рынок труда для синих воротничков, миллионы американцев наблюдали, как исчезает их финансовая безопасность. В то время как уровень безработицы стабилизировался в последние месяцы, более трети взрослого населения США все еще изо всех сил пытаются оплачивать основные домашние расходы, согласно январскому опросу Бюро переписи населения, а 11% сообщили, что их домохозяйства не получали достаточно, чтобы есть предыдущая неделя. Согласно декабрьскому анализу, проведенному экономической исследовательской фирмой Moody’s Analytics, к январю около 12 миллионов арендаторов в США должны были выплатить в среднем почти 6000 долларов за аренду и коммунальные услуги на одно домохозяйство.

На данный момент многие из этих арендаторов получили отсрочку. В нескольких городах, таких как Сиэтл, и штатах, включая Вашингтон, домовладельцам временно запрещено выселять большинство арендаторов за невыплату во время пандемии. В сентябре 2020 года Центры по контролю и профилактике заболеваний усилили эту защиту, выпустив федеральный запрет на большинство выселений до января, который президент Джо Байден продлил до 31 марта. Но эти краткосрочные исправления оставляют открытым вопрос о том, что произойдет, когда выселение моратории истекают в ближайшие месяцы.Защитники жилищного строительства прогнозируют как цунами выселений, так и значительный рост числа бездомных. «Если мы не найдем способ удерживать людей в их домах, это будет перегружено», — говорит Дженис Харди, региональный директор по семейным и сопутствующим службам YWCA, обслуживающей Сиэтл и округа Кинг и Снохомиш. «Здесь не хватает убежищ».

В социальных сетях надвигающийся кризис выселения часто изображается в карикатуре Диккенса: жадные жирные домовладельцы выталкивают уязвимых квартиросъемщиков на улицу во время самого серьезного кризиса в области здравоохранения за столетие, в то время как активисты требуют от правительства полностью «отменить квартплату».На самом деле, как показывает случай Алдамы и де Лаата, все сложнее. По данным Национальной ассоциации риэлторов, более 70% объектов недвижимости с четырьмя или менее арендуемыми квартирами вообще принадлежат не толстым кошкам, а людям вроде де Лаата: семейным домовладельцам, которые часто живут поблизости; сами управлять недвижимостью; и полагаться на доход от аренды для оплаты собственных ипотечных кредитов, счетов за медицинское обслуживание и ежемесячных расходов. Почти половина из почти 49 миллионов сдаваемых в аренду квартир в США принадлежит частным лицам, которые, как правило, предлагают более доступное жилье в своих общинах, чем конгломераты стоимостью в миллиарды долларов, которые строят многоэтажки с мраморными стойками и бассейнами на крышах.

Эти мелкие арендодатели несут огромное бремя во время пандемии. Для многих это становится все более несостоятельным. Де Лаат, который с тех пор нашел новую хорошую работу в области генной терапии в фармацевтической компании, сейчас находится в лучшем финансовом положении. По ее словам, она по-прежнему «морально выступает против того, чтобы выгнать людей, если они не могут заплатить, особенно в этих обстоятельствах», но отмечает, что «каждый бит» дополнительного дохода, который она получает, идет на оплату жилья Алдамы. «Это неустойчиво», — говорит она.«Но я также не вижу возможности для них когда-либо работать, чтобы вернуть деньги».

Стивен Муса, безработный отец из Сиэтла, задолжал по квартплате более чем на 4000 долларов.

Jovelle Tamayo для TIME

История Олли Алдамы может показаться до боли знакомой миллионам американцев из рабочего класса.После тяжелого приступа некротического панкреатита в 2014 году, оставившего его в трехмесячной коме, он изо всех сил пытался встать на ноги, страдая от редкого заболевания, из-за которого его кости росли там, где они не должны были расти. Его колени, в основном окаменелые, не позволяют ему устроиться на работу в торговле, а его ослабленная иммунная система делает личные роли особенно опасными в условиях пандемии. Когда-то он был флеботомистом, но его медицинские сертификаты давно истекли.

До COVID-19 Алдама зарабатывал в среднем около 35000 долларов в год.Теперь он приносит примерно треть из них, доставляя еду на вынос через DoorDash и Postmates. «На самом деле я никогда не покупаю новые вещи», — говорит 40-летний Алдама, отмечая, что все, что на нем надето, кроме носков и нижнего белья, было использовано. Но никакой бережливости сейчас недостаточно, чтобы вывести его из равновесия, — добавляет он, затягивая полдюжины сигарет в течение часового интервью. «В моей взрослой жизни никогда не было такого момента, — говорит он, — когда я когда-либо думал, что буду на волосок от жизни на улице.

Хотя COVID-19 так или иначе затронул почти всех американцев, больше всего пострадали люди с самыми низкими доходами — как от вируса, так и от финансового кризиса, который он спровоцировал. Согласно анализу, проведенному Федеральным резервным банком Нью-Йорка, в финансово уязвимых округах — если судить по моделям просрочек по долгам, таким как счета по кредитным картам и автокредитам — было более высокое соотношение инфекций и смертей от COVID-19, чем в округах с более низким уровнем просрочек.Согласно отчету, по состоянию на середину июля в округах с высоким уровнем преступности было зарегистрировано в среднем 4,3 случая на 1000, а в других округах — 2,8 случая из 1000. Аналогичным образом, в то время как 14% лиц с высокими доходами сообщили в августе, что они или кто-то из членов их семьи потеряли работу или заработную плату в результате пандемии, доля людей с низким доходом в этой должности составила 33%, согласно данным Pew Research Center. Цветным людям было еще хуже. Чернокожие люди в целом почти в два раза чаще, чем белые неиспаноязычные люди, умирают от инфекции COVID-19, а чернокожие и испаноязычные люди чаще, чем белые люди — на 5 и 9 процентных пунктов соответственно — имеют потеряли работу в начале пандемии, согласно опросу Washington Post – Ipsos.

Стивен Муса, 29 лет, олицетворяет эти расовые различия. После того, как ему в октябре пообещали работу сварщика в Сиэтле, он потерял более 4000 долларов по аренде и с тех пор изо всех сил пытается обеспечить себя и своего пятимесячного сына. Работа его мечты — открыть и управлять фургоном с едой, который подает западноафриканскую еду для души, но прямо сейчас просто выжить. «Все, что вы слышите, — это то, что весь остальной мир пытается уехать в США, чтобы получить лучшее будущее», — говорит Муса, иммигрировавший в подростковом возрасте из Либерии.«[Но] вы приходите сюда и видите, что это не так просто».

Муса благодарен YWCA, некоммерческой организации, которая работает над искоренением расизма, расширением прав и возможностей женщин и продвижением справедливости, за сотрудничество с его компанией по аренде недвижимости, чтобы простить ему задолженность по арендной плате. Но погашение этого долга — это только начало, — говорит он. Несмотря на то, что он подал заявление как минимум на дюжину рабочих мест, он еще не обеспечил стабильный источник дохода и беспокоится о том, чтобы сохранить крышу над головой своей семьи, когда этой весной закончится мораторий на выселение.По его словам, до сих пор руководство жилого комплекса относилось к нему с симпатией, но вряд ли такое гостеприимство продлится вечно. «Люди, владеющие этими зданиями, должны платить по ипотеке», — говорит он. «Они должны зарабатывать деньги».

Расовое неравенство в жилищном отношении — отчасти наследие десятилетий расистских законов об ипотеке и зонировании — просматривается в угрозе выселения. Чернокожие составляют 13% населения США.По данным Лаборатории выселения Принстона, на долю чернокожих арендаторов, таких как Муса, приходится 35% выселений, проведенных с марта, несмотря на моратории. Риск особенно высок для чернокожих женщин, которые в совокупности столкнулись с на 25% больше случаев выселения, чем чернокожие мужчины с тех пор, как прошлой весной и летом вступили в силу большинство государственных и местных мораториев.

Между тем, согласно опросу Foremost Insurance Group, примерно 75% арендодателей в США — белые. По данным городского аудитора, доля белых землевладельцев в Сиэтле еще выше.Это создает неудобную динамику, говорит Эдмунд Виттер, управляющий поверенный Проекта жилищного правосудия Коллегии адвокатов округа Кинг, который предоставляет бесплатную юридическую помощь арендаторам, которым грозит выселение. Когда одна расовая группа «зависит от другой из-за основных потребностей», — говорит он, — «в этом есть что-то, что изначально кажется неправильным». Арендный комплекс Musa принадлежит трасту, на веб-сайте которого указаны все белые руководители высшего звена.

Гринбридж, поселок со смешанным доходом недалеко от Сиэтла, предлагает модель переосмысления государственного жилья.

Jovelle Tamayo для TIME

Федеральному правительству еще предстоит решить надвигающийся кризис выселения с помощью жизнеспособного долгосрочного плана. В декабре Конгресс выделил 25 миллиардов долларов на экстренную помощь в аренде жилья, которую правительства штата и местные власти могут использовать для возмещения арендодателям, арендаторы которых не заплатили арендную плату.Это произошло после того, как некоторые местные органы власти получили субсидии от закона CARES для предотвращения выселений. Но ни того, ни другого вряд ли будет достаточно, — говорит Марк Эллербрук, директор отдела жилищного строительства и общественного развития округа Кинг, где находится Сиэтл.

Стремясь обеспечить справедливое распределение федеральных денег, местные органы власти наложили лоскутное одеяло из условий. Например, 78% программ экстренной помощи в аренде требуют, чтобы домовладельцы не выселяли своих арендаторов, не платящих арендную плату, а 10% этих программ требуют согласия не выселять в течение семи месяцев или дольше, согласно Национальному закону. Доходная жилищная коалиция (NLIHC).Другие районы требуют, чтобы арендодатели заморозили арендную плату. В округе Кинг арендаторы должны зарабатывать не более 50% от среднего дохода в районе, а арендодатели должны согласиться принимать 80% арендной платы, которую они должны иметь для получения права. Де Лаат, которая рассматривает возможность подачи заявки на получение средств, отмечает, что даже если бы она получила помощь, она не была бы целой, поскольку теперь Альдама должна больше, чем предельный размер возмещения, установленный округом, который составляет около 20 000 долларов.

Другая проблема заключается в том, что большинство местных органов власти, сталкиваясь с собственными бюджетными кризисами, испытывают нехватку персонала для своевременного распределения денежных средств.Вместо этого некоторые округа полагаются на некоммерческие организации, многие из которых также недоукомплектованы кадрами и недофинансированы, чтобы управлять новой программой. Между тем, в дорогих районах, таких как Сиэтл, многие арендаторы зарабатывают больше, чем средний местный доход, но по-прежнему не могут позволить себе арендную плату, отмечает Эллербрук. А некоторых домовладельцев могут отпугнуть бюрократические препоны при обращении за помощью — реальность, которая может вытеснить семейных домовладельцев с рынка аренды, что приведет к долгосрочному сокращению доступного арендного жилья в тех сообществах, где оно уже было дефицитный.

Алекс Брендон, владеющий инвестиционной недвижимостью в районе Сиэтла, входит в растущую группу мелких арендодателей, решивших полностью отказаться от аренды. Потеряв собственную работу в июле и изо всех сил пытаясь прокормить двух малышей, Брендон не смог выселить своего арендатора, хотя этот арендатор перестал платить за аренду за три месяца до того, как COVID-19 начал быстро распространяться в США. Спустя 10 месяцев — и более 18 000 долларов. в неоплаченной арендной плате — Брендон вернул себе право собственности на свою квартиру, переехав в нее сам.

По ходу президентской кампании Байден предложил амбициозные решения, которые облегчили бы условия как для американцев, изо всех сил пытающихся позволить себе арендную плату, так и для своих домовладельцев. Среди этих предложений было сделать ваучеры на выбор жилья в качестве пособия, аналогичного Medicaid и Social Security. В просторечии известная как ваучеры по разделу 8, нынешняя программа не гарантирует, что люди с низким доходом, которые имеют право на получение помощи, ее получат. В среднем подходящие семьи ждут 1,5 года, прежде чем получить ваучер.Для некоторых задержка намного больше: по данным NLIHC, у четверти крупнейших органов государственного жилищного строительства в стране есть списки ожидания на срок не менее семи лет. Чтобы не заставлять семьи ждать так долго, жилищное управление округа Кинг предпочитает использовать компьютерную рандомизированную систему лотереи. Но в 2020 году это означало, что только около 2500 из 20 000 семей, имеющих право на получение жилищных ваучеров, попали в список ожидания, который пытается разместить семьи примерно через пять лет.Расширение программы обеспечило бы размещение жильцов с низкими доходами, таких как Алдама и Муса, независимо от их ситуации с занятостью, а также чтобы арендодателям, таким как Де Лаат и Брендон, выплачивали хотя бы часть причитающейся им арендной платы, даже если арендаторы отставали.

Байден также предложил построить новые жилые кварталы, не похожие на ветхие проекты прошлых лет. Защитники жилья с низким доходом представляют себе районы площадью 100 акров со смешанным доходом, где есть кофейни, кабинеты врачей, государственные школы, общественные центры и филиалы библиотек — все в пределах пешей досягаемости.

Гринбридж, жилой комплекс в некорпоративном округе Кинг к югу от городской черты Сиэтла, является своего рода образцом. В стране 325 единиц субсидируемого жилья, разбросанных среди сотен других доступных домов. Семьи из разных социально-экономических групп делят парки и более пяти десятков общественных арт-инсталляций. Жильцы, получающие субсидии, защищены в периоды экономического принуждения: они платят до 30% своего дохода в счет квартплаты, в то время как органы государственного жилищного строительства забирают оставшуюся часть.Если доход резидента снижается из-за увольнения или сокращения рабочего времени, его ежемесячная арендная плата следует тому же примеру. Система предназначена для того, чтобы помочь жителям выбраться из бедности и не дать их детям попасть в ту же ловушку. «Нам нравится говорить, что если мы вырастим следующее поколение заявителей на государственное жилье, мы потерпим неудачу», — говорит Стивен Норман, исполнительный директор жилищного управления округа Кинг, разработавшего проект.

Сторонники доступного жилья с энтузиазмом относятся к предложениям Байдена, но предупреждают, что они будут дорогими и сложными для реализации.В национальном масштабе менее четверти американских семей, отвечающих требованиям для получения государственной жилищной помощи, являются ее бенефициарами, согласно отчету Института урбанистики за 2014 год, исследовательского центра левых взглядов, и в среднем те, кто действительно получают пользу от государственной помощи. — Жилищные проекты ожидают размещения в течение девяти месяцев, согласно NLIHC. В идеалистическом районе Гринбридж размещение занимает гораздо больше времени: если бы Алдама соответствовал требованиям для получения субсидируемой квартиры с одной спальней, он бы встал в очередь, которая в настоящее время насчитывает более 10 лет.

Как и у более чем 10 миллионов американцев, оказавшихся в подобной ситуации, у Алдамы нет такого времени. Федеральный мораторий на выселение истечет в конце марта, и неясно, продлят ли запреты на выселение штатов, местные власти или федеральное правительство и на какой срок. «Я знаю, насколько мы близки к тому, чтобы не иметь крыши над головой», — говорит Алдама, добавляя, что он знает, что он и его партнер остаются в своем доме во многом из-за терпения де Лаата. «Нет ни дня, чтобы я не думал о том, насколько я благодарен», — говорит он.

Но, как и де Лаат, Алдама знает, что нынешнее положение неустойчиво в долгосрочной перспективе. И ни один из них не видит легкого выхода. Алдама будет продолжать доставлять еду, пока заводится его драндулет в машине, и он планирует подавать заявки на дополнительные рабочие места после вакцинации. Но на данный момент возможность заработать достаточно, чтобы заплатить за квартиру в следующем месяце — а тем более за его задолженность — была бы смехотворной, если бы не было так страшно.Когда я собирался покинуть его квартиру, он предлагает мне остановиться у лагеря для бездомных по дороге. «Там живет около 150 человек», — говорит Алдама о перекрестке Лейк-Сити-Уэй и 125-й северо-восточной улицы.

Посмотрите внимательно, добавляет он. Он может скоро к ним присоединиться.

–С сообщением Мэрайи Эспада / Вашингтон

Это опубликовано в выпуске TIME от 1 марта 2021 года.

Краткое изложение коронавируса.Все, что вам нужно знать о глобальном распространении COVID-19

Спасибо!

В целях вашей безопасности мы отправили письмо с подтверждением на указанный вами адрес. Щелкните ссылку, чтобы подтвердить подписку и начать получать наши информационные бюллетени.Если вы не получите подтверждение в течение 10 минут, проверьте папку со спамом.

Напишите Abby Vesoulis по адресу [email protected].

Gentrification and Neighborhood Revitalization: В чем ОТЛИЧИЕ?

Отремонтированные бывшие табачные склады недалеко от центра Дарема, Северная Каролина

Есть много определений джентрификации, которые могут запутать дискуссии о развитии и перемещении.

Многие активисты, выступающие против перемещения, определяют джентрификацию как стремление к прибыли, расе и классовой смене исторически лишенного инвестиций района. «Обезинвестированные» в этом контексте означают области, от которых отказались предприятия и правительства — где было мало новых разработок или технического обслуживания существующих зданий или учреждений. Джентрификация происходит там, где земля дешевая, а шанс получить прибыль высок из-за притока более обеспеченных наемных работников, готовых платить более высокую ренту.

Одним из примеров экстремальной джентрификации является район залива в Калифорнии, который претерпевает радикальные преобразования из-за роста технологических компаний, заменяющих старые отрасли и рабочие места.Новые люди переехали работать в эти компании и заменили ранее существовавших жителей. Стоимость земли и цены на жилье резко выросли, как и давление на владельцев недвижимости, чтобы получить максимальную отдачу от арендной платы за городские площади. Район Залива стал вторым по плотности урбанизированным районом в стране после Лос-Анджелеса.

Район Залива стал значительно богаче, но вновь обретенное богатство, поступающее от технологических, медицинских и финансовых предприятий, достается небольшому проценту людей. (В этом районе больше миллионеров и миллиардеров, чем в Нью-Йорке.) Верхние слои рабочей силы получают очень хорошую зарплату, что позволяет им перебивать обычных рабочих, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями в отношении жилья. Усиление конкуренции за жилье сделало такие районы, как Окленд и Миссия Сан-Франциско, менее доступными для долгосрочных жителей.

Гонка связана с классом и властью в джентрификации. Большинство богатых и хорошо оплачиваемых жителей Залива — белые, в то время как перемещенные лица — цветные, у которых, как правило, меньше доходов, чтобы претендовать на жилье, и которые чаще являются арендаторами, подвергающимися большему риску выселения.Элита может удерживать свои претензии на город, потому что она также обладает политической властью.

Однако есть способы оживить районы, не облагораживая их. Один из них — использовать модель позитивного развития, которая строит новое видение здоровья и устойчивости сообщества, которое приносит пользу всем жителям. Организация сообщества, при которой разные группы собираются за один стол для выявления общих интересов и общей борьбы, является ключом к обеспечению развития, которое расширяет возможности целых сообществ.

Процесс развития должен позволить членам сообщества определить типы жилья, услуг и инфраструктуры, которые должны существовать в их районе. Этот процесс должен учитывать взгляды давних жителей на изменение района и дать жителям сообщества возможность принимать решения. Здоровое сообщество признает и поддерживает важность расового равенства, общности и культуры.

Государственные агентства могут способствовать положительному развитию, поддерживая общее видение соседства и работая с общественными учреждениями для обеспечения успешного возрождения, которое ценит культуру, здоровье и позитивное человеческое развитие, а не только рост экономической активности.Агентства должны способствовать устойчивым изменениям через развитие без вытеснения.

Адвокаты из United for a New Economy — Денвер, Коларадо Предоставлено: Джон Голдштейн

Перемещение — настоящий враг

Самая распространенная проблема, которую люди связывают с джентрификацией, — это перемещение жителей из района, в котором проводится реконструкция. Смещение происходит по-разному. «Прямое перемещение» — это когда жители вынуждены переехать из-за повышения арендной платы и / или ремонта здания.«Исключительное перемещение» — это когда выбор жилья для жителей с низкими доходами ограничен. «Давление перемещения» возникает, когда поддержка и услуги, на которые полагаются семьи с низким доходом, исчезают из района.

Хотя перемещение считается наиболее частой проблемой джентрификации, исследования по джентрификации и перемещению остаются неясными. Ингрид Гулд Эллен и Джерард Торратс-Эспиноза изучали долгосрочные эффекты джентрификации и отслеживали расовые изменения с течением времени. Они определили джентрификацию в узком смысле как увеличение доходов в районе по сравнению с более крупными районами метро с течением времени.

Исследователи обнаружили, что в последние десятилетия все большее количество кварталов с низким доходом, населенных преимущественно цветными людьми, было облагорожено, хотя большинство из них остались с низкими доходами. Джентрификация в краткосрочной перспективе принесла расовую интеграцию для многих из этих районов, и районы, которые стали расово разнообразными в результате джентрификации, оставались расово разнообразными после начального периода джентрификации. Однако в некоторых районах, которые пережили джентрификацию в 2000-х годах, действительно произошел более значительный рост белого населения в краткосрочной перспективе и, возможно, не будет такой же расовой стабильности в долгосрочной перспективе.

Джентрификация также может принести пользу жителям районов, снижая уровень бедности и открывая для жителей больше возможностей. Недавние исследования показали, что жители государственного жилья в облагораживающихся кварталах менее подвержены жестоким преступлениям, чаще работают и имеют более высокие доходы и более высокий уровень образования, чем их сверстники в районах с низким доходом. Городское оживление также приносит больше услуг в область. Отсутствие выбора и конкуренции в районах, лишенных инвестиций, могут заставить семьи платить больше за товары и услуги. Джентрификация может быть выгодна, но только для постоянных жителей, которых не вытесняют. Ключ к успеху — развитие без вытеснения. В центре внимания должна быть борьба с перемещением, а не борьба с развитием.

Исключающим эффектом джентрификации является высокая стоимость аренды, которая вынуждает домохозяйства с низкими доходами переезжать в более дешевые районы с меньшими ресурсами. Перемещенные домохозяйства с низкими доходами, скорее всего, окажутся в новых кварталах с низкими доходами.Многие уязвимые домохозяйства, которые действительно переезжают, являются съемщиками и подвергаются большему риску переезда в районы с более низкой стоимостью жилья, высоким уровнем безработицы, более низкими средними доходами и плохой успеваемостью в государственных школах.

Культурное перемещение также является обычным явлением. Закрытие давних достопримечательностей района, таких как исторически черные церкви или местные рестораны, может стереть историю района, а вместе с ней и чувство принадлежности. Приток нового населения из числа жителей с доходами выше и среднего уровня доходов также может изменить политический ландшафт, поскольку новые лидеры игнорируют потребности давних жителей.Утрата давней политической власти жителей ведет к дальнейшему отказу от участия общественности и потере контроля.

Хотя джентрификация может привести к расовому разнообразию, интеграции, улучшению микрорайона и большему доступу к услугам, защитникам необходимо активно продвигать политику, защищающую арендаторов от перемещения. Сохранение субсидируемого жилья в облагораживающихся кварталах может гарантировать, что доход и расовое разнообразие сохранятся в районе с течением времени. Правительствам также следует создавать более доступные дома для малоимущих в облагораживаемых районах за счет нового строительства и приобретения.Жилищные субсидии должны требовать долгосрочной или постоянной, а не временной доступности. В следующем разделе Tenant Talk эти решения будут рассмотрены более подробно.

Местные политические решения для предотвращения перемещения

Таунхаусы Грейс, образованные Земельным фондом общественного правосудия. Фото: Domus, Inc

Данных о перемещении из-за джентрификации недостаточно. Многие исследователи измерили проблему на уровне города или метро, но мало исследований, посвященных районам или районам «субрынка».Также нет серебряной пули или списка надежных политик для предотвращения перемещения, но ниже приведены некоторые из многих инструментов, которые могут помочь в борьбе с джентрификацией. Они включают базовые меры защиты для наиболее уязвимых жителей, создание и сохранение доступных домов, нерыночные подходы к жилищному строительству и развитию сообществ, а также подходы к участию сообщества.

Общинные земельные фонды

Одна из самых больших проблем джентрификации — это земля. Застройщики и инвесторы покупают землю, когда она доступна в неблагополучных районах, а затем ждут подходящего момента, чтобы приступить к прибыльному развитию.Общинные земельные трасты (CLT) — это один из способов сохранить землю в собственности общины и бороться с быстрым ростом стоимости собственности.

CLT — это некоммерческие организации, которые владеют землей, полученной в дар или купленной на государственные субсидии, чтобы гарантировать ее доступность в течение длительного времени. Земля используется под жилье или другие общественные цели. Если это жилье, то дома продаются малообеспеченным семьям, но земля по-прежнему принадлежит CLT. Когда домовладелец CLT переезжает, он продает дом обратно CLT или другой семье с низким доходом.Домовладелец CLT получает более скромную прибыль на свои инвестиции, чем обычный домовладелец, когда они продают, потому что они «делят капитал» (земельную часть) с CLT.

Некоторые проблемы с CLT заключаются в том, что они дороги в реализации (требуют значительного финансирования), особенно в облагораживаемых районах, и они редко предоставляют жилье семьям с чрезвычайно низким доходом. CLT также обычно работают в небольших масштабах, чему можно было бы помочь, если бы города предоставили общественные земли CLT и создали вспомогательные организации для их строительства.

Земельный фонд общественного правосудия (CJLT) в Филадельфии, штат Пенсильвания, был создан в 2010 году общественной коалицией, в которую входили Проект возрождения женских сообществ (WCRP) и Филадельфийская ассоциация корпораций общественного развития. Philadelphia CJLT занимается недавним резким повышением цен на жилье в сообществе, ростом строительства новых зданий, не учитывающих существующие потребности, а также проблемой пустующих земель и заброшенных зданий. Земельный фонд имеет 36 таунхаусов, сдаваемых в аренду, и планирует построить еще 75.Он управляется консультативным комитетом, состоящим из жителей и других заинтересованных сторон, а также членов правления ВПИК.

Исследование одного из крупнейших CLT в США — Champlain Housing Trust в Вермонте — показывает, что доступность для людей с низким доходом продолжалась и улучшалась от поколения к поколению покупателей жилья, домовладение расширилось для людей, оставшихся вне рынка, большинство домовладельцев приобрели богатство и большинство домовладельцев купили дома по рыночной цене после того, как покинули CLT. Хотя CLT предоставляют домовладельцам ограниченные возможности для увеличения благосостояния, они помогают поддерживать относительную доступность для домохозяйств с низкими доходами с течением времени.

Контроль арендной платы

Политики контроля арендной платы обеспечивают защиту от внезапного повышения арендной платы, устанавливают стандарты обслуживания, предоставляют право на продление договора аренды, обеспечивают основу для организации и судебного разбирательства, а также устанавливают лимиты на гарантийные депозиты. Эта политика напрямую влияет на доступность соседей, предотвращая резкий рост арендной платы, позволяя жителям оставаться в своих квартирах на длительный срок. По сути, контроль за арендной платой устанавливает предел того, сколько арендодатель может взимать за арендную плату.

New York Housing Март, январь 2018 г. Фото: Итан Фокс

В Нью-Йорке действуют самые строгие правила контроля арендной платы в США. В Законе о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 г. установлены подробности контроля арендной платы и разрешены восемь округов. добровольно участвовать. В настоящее время 966 000 квартир (45% рынка аренды) в Нью-Йорке стабилизированы. С 1990-х годов, когда закон был ослаблен, государство потеряло 300 000 единиц жилья со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут снять квартиру с контроля над арендной платой, когда арендатор освободит квартиру, а затем произвести существенные улучшения.Эта лазейка привела к тому, что домовладельцы беспокоили, пугали или побуждали арендаторов покидать свои дома с регулируемой арендной платой.

Срок действия ETPA истекает в 2019 году. Жилищный альянс северных районов и нижних штатов рассматривает это как возможность укрепить и расширить права арендаторов и призывает штат отменить положения, которые стимулируют потерю квартир с регулируемой арендной платой, и продлить срок их действия. рамки стабилизации арендной платы на весь штат.

Политика контроля арендной платы должна осуществляться с осторожностью, чтобы избежать негативных последствий.Во-первых, контроль за арендной платой не привязан к конкретным жителям, поэтому невозможно гарантировать, что они приносят пользу наиболее нуждающимся людям; Есть много примеров, когда люди с более высокими доходами, даже богатые, получают выгоду от контроля за арендной платой, в то время как люди с крайне низким доходом остаются бездомными или находятся в списках ожидания жилищной помощи. Во-вторых, арендодатели и застройщики регулярно атакуют законы о контроле за арендной платой, поэтому необходима сильная коалиция правозащитников, чтобы обеспечить надлежащее исполнение и посоветовать арендаторам обращаться за правовой помощью.В-третьих, арендодатели часто утверждают, что установленный законом предел арендной платы оставляет им слишком низкий доход для ремонта и технического обслуживания, поэтому политика контроля арендной платы должна сочетаться с обязательными строительными стандартами.

Постановления о выселении по справедливой причине

У каждого договора аренды есть дата окончания, даже если договор аренды был заключен в устной форме. Обычно по истечении срока аренды она автоматически продлевается ежемесячно на тех же условиях, что и предыдущая аренда. Многие арендаторы перемещаются, потому что в конце любого срока аренды домовладелец может просто «не продлевать» договор.В некоторых юрисдикциях такое перемещение предотвращается путем принятия постановлений о выселении «Just-Cause», в которых говорится, что домовладелец не может выселить арендатора, если не было конкретного нарушения договора аренды. Невозможно продлить подписку.

В Сиэтле, штат Вашингтон, с 1980 года действует постановление о выселении по уважительной причине, которое применяется к устной и помесячной аренде. В этих случаях домовладелец может попросить арендатора уехать по 18 конкретным причинам, например, неуплата арендной платы или повреждение арендатором имущества.

Защита от выселения по уважительной причине наиболее эффективна в сочетании с контролем за арендной платой. Если нет ограничения на сумму, которую арендодатель может увеличить арендную плату, арендодатель часто может просто удвоить арендную плату и эффективно подтолкнуть арендатора к переезду без уважительной причины для выселения.

Соглашения о льготах для сообщества

Соглашения о льготах для сообщества (CBAs) — это юридические контракты, подписанные разработчиком и группами сообщества. В них подробно описаны преимущества, которые разработчик обещает предоставить сообществу в рамках разработки.CBA дает общественным группам право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков.

Для того, чтобы CBA были эффективными, они должны создаваться активными коалициями на основе сообществ, желающими оставаться вовлеченными в процесс разработки, чтобы обеспечить подотчетность разработчиков. Коалиции должны гарантировать, что любые CBA включают справедливые выгоды, которые отражают пожелания сообщества. Если CBA слабые, их нельзя изменить, и разработчики могут использовать их, чтобы хорошо выглядеть в глазах общественности, не принося существенных выгод.

«CBA дает группам сообщества право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков».

Cherokee Denver приобрела резиновый завод Gates в Денвере, штат Колорадо, в 2001 году для реконструкции участка. Они работали с сообществом, чтобы создать CBA, который включал доступные дома и гарантии занятости, но проект провалился из-за рецессии. Компания Broadway Station Partners (BSP) наконец-то выкупила землю в 2018 году для создания многофункционального комплекса.Сообщество, окружающее территорию завода, сформировало CBA с BSP, аналогичное ныне отмененному Плану городской перестройки Чероки Гейтс. BSP согласилась построить 338 доступных домов (доступных на 40 лет) и нанять местных строителей. Этот сильный CBA требовал, чтобы группы сообщества оставались связанными с разработчиками в течение почти 20 лет, чтобы гарантировать, что перепланировка будет учитывать интересы сообщества.

Гейтс резиновый завод. Фото: Джон Голдштейн

Опцион арендатора на покупку

«Опцион арендатора на покупку» (TOP) — это инструмент для жителей, которым грозит выселение, потому что владелец собственности намеревается продать собственность, снести ее или переоборудовать в другое использование.Города могут принять политику TOP, требующую, чтобы любая единица жилья, претерпевающая такие изменения, сначала предлагалась жителям, прежде чем будет продана, снесена или повторно сдана в аренду на частном рынке. Преимущества политик TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением, они могут обеспечить стабильность жилья для существующих арендаторов, давая им возможность вернуться в свои прежние дома после переселения, и они могут повысить уровень жизни, что от этого выиграет. существующие арендаторы.

В округе Колумбия действует Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Этот закон требует, чтобы владельцы недвижимости с двумя или более арендуемыми квартирами предоставляли арендаторам и / или ассоциациям арендаторов возможность покупать квартиры до того, как произойдет преобразование собственности. Если владелец не предоставляет арендаторам возможность покупки, арендаторы могут подать иск против владельца. По словам Скотта Брутона из Коалиции за некоммерческое жилищное строительство и экономическое развитие, TOPA — самый ценный инструмент округа для сохранения доступного арендного жилья.Без TOPA девелоперы доступного жилья проиграют коммерческим застройщикам при покупке многоквартирных домов для сдачи в аренду.

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Исследования показывают, что краткосрочная аренда коррелирует с меньшим количеством обычных арендных единиц (каждая квартира, которая превращается в краткосрочную аренду, забирает одну у арендаторов), повышением арендной платы и более высокой стоимостью недвижимости значения, которые все приводят к смещению. Юрисдикции могут регулировать и облагать налогом операторов краткосрочной аренды, многие из которых работают через AirBnB.Юрисдикции могут ограничивать количество дней в году, в течение которых комната или квартира могут быть сданы в краткосрочную аренду, требовать, чтобы местное контактное лицо было лицензировано для краткосрочной аренды и штрафных санкций, а также требовать, чтобы только квартиры, занимаемые постоянным жителем, который временно уезжает Возможна краткосрочная аренда.

Еще один вариант — обложить налогом краткосрочную аренду. Защитникам Гражданской ассоциации жилищного строительства и планирования (CHAPA) удалось добиться принятия закона штата, который применяет 5,7% налог на отели и номера в мотелях для краткосрочной аренды (с 1 июля 2019 г.), за исключением домовладельцев, которые сдают свои квартиры на две недели или меньше в течение года.По крайней мере, 35% полученного дохода должно финансировать доступное жилье — первый штат, который это сделает. Закон также позволяет юрисдикциям устанавливать дополнительные местные налоги, заставляет краткосрочных арендаторов получать 1 миллион долларов в качестве страхования ответственности и создает публичный реестр краткосрочной аренды. Еще неизвестно, предотвратит ли этот закон, первый в своем роде, потерю доступного жилья в будущем.

«Преимущества политики TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением… »

Налоги на вакансию

Арендная плата повышается, когда жилья не хватает для всех, кто в нем нуждается. Свободная недвижимость, конечно же, не обеспечивает жилья. Некоторые инвесторы в недвижимость покупают здания и оставляют их пустыми — явление, называемое« спекуляцией ». — часто в районах, подверженных риску джентрификации, где земля может быть относительно дешевой. Инвесторы в недвижимость покупают недвижимость и оставляют ее пустовать, потому что это стоит меньше, чем управление зданием и обеспечение его соответствия местным нормам.Когда появляется подходящая возможность для развития, они продают собственность или сносят ее, чтобы освободить место для чего-то нового.

В некоторых общинах спекуляции привели к быстрому росту количества свободных квартир, и в некоторых юрисдикциях начали взимать налоги с владельцев недвижимости, которые отказываются сдавать дома в аренду. Избиратели в Окленде, Калифорния, приняли такой налоговый закон 68% -31% голосов. Новый налог будет приносить около 10 миллионов долларов в год, которые затем город будет инвестировать в доступное жилье.

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий может помочь минимизировать вред из-за джентрификации

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий (SAFMR) — это потенциальный инструмент для минимизации перемещения жителей и обеспечения сбалансированности доходов в облагораживающихся районах.

Что такое FMR для малых территорий?

SAFMR основывает стоимость ваучера на выбор жилья для арендодателя на основе арендной платы в почтовом индексе. Без SAFMR стоимость ваучера основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR), которая основана на арендной плате за весь район метро. В районах метро есть много районов с очень разной рыночной арендной платой. Ваучер оплачивает разницу между 30% дохода семьи и ваучерами «стандарт оплаты». Государственные жилищные агентства (PHA) устанавливают стандарт оплаты (сумма, которую арендодатель получает по ваучеру) в размере от 90% до 110% от FMR.В результате стоимости ваучера FMR часто недостаточно для аренды в джентрифицированных районах.

Использование SAFMR гарантирует, что стандарты оплаты (стоимость ваучеров) больше соответствуют районным рынкам аренды, что делает ваучеры более ценными в районах с более высокой арендной платой, например в тех, которые подвергаются джентрификации. Ваучеры, которые платят меньше рыночной ставки, затрудняют аренду в джентрифицированных районах. Семья часто в конечном итоге платит за аренду более 30% своего дохода (выплачивая разницу между ваучерной оплатой и рыночной арендной платой арендодателя).

Сведение к минимуму перемещения и / или содействие районам со смешанным доходом

Там, где доступны SAFMR, давние жители с ваучерами (или претендентами на ваучеры), живущие в джентрифицированных районах, могут оставаться в своих домах, избегая переселения, поскольку домовладельцы пытаются заработать на растущем спросе на арендное жилье. Использование SAFMR до того, как район будет полностью облагорожен, может помочь новым семьям, имеющим право на получение дохода, переехать в район, чтобы воспользоваться преимуществами улучшающихся характеристик сообщества и обеспечить здоровый район для людей с разным доходом.

Обязательные и добровольные SAFMR

Новые правила HUD требовали, чтобы PHA в 24 городских районах начали использовать SAFMR 1 апреля 2018 г. SAFMR должны использоваться всеми PHA в этих городских районах, а не только PHA в крупном городе. например, 19 PHA в районе метро Филадельфии должны использовать SAFMR, а не только PHA Филадельфии. Для использования SAFMR в будущем может потребоваться больше районов метро. PHA в любом месте могут добровольно использовать SAFMR, и жители должны выступать за то, чтобы их PHA использовали их. Список из 24 районов метро можно найти по адресу: https: // bit.ly / 2Vt3KLq

Однако одна проблема заключается в том, что домовладельцы не обязаны сдавать аренду домохозяйствам по ваучерам. Есть две категории исключений:

Арендодатели должны принимать ваучеры, если их строительство финансируется программами налогового кредита на жилье для малоимущих, HOME или национальными программами целевого жилищного фонда.
В некоторых городах и штатах действуют законы, запрещающие дискриминацию по «источнику дохода» (SOI), запрещающие домовладельцам отказываться от оплаты аренды с помощью ваучера, дополнительного дохода или социального обеспечения.Совет по исследованиям бедности и расы ежегодно обновляет список законов SOI по адресу: https://bit.ly/2DKnFQ0

Расширенные требования доступности — инструмент для сохранения доступного жилья

Арендаторы с самым низким доходом сталкиваются с национальной нехваткой более семи миллионов доступных, доступных и доступных арендных единиц, и только каждый четвертый арендатор с низким доходом получает необходимую помощь. Кризис доступного жилья может обостриться, когда в течение следующих пяти лет срок доступности для 279 207 субсидируемых государством домов для сдачи в аренду истечет; эти дома можно было бы преобразовать в арендную плату по рыночной ставке без дополнительных субсидий.Один из способов предотвратить потерю доступного жилья в будущем — повысить требования к доступности.

Законодательные собрания многих штатов решили продлить действие федеральных налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) за пределы 30-летнего лимита. LIHTC — крупнейшее федеральное производство доступного жилья в США, и многие дома LIHTC рискуют быть преобразованы в жилье по рыночной цене после истечения срока ограничений доступности. К штатам с расширенными обязательными требованиями доступности относятся Пенсильвания, Флорида, Вермонт, Мэн, Нью-Гэмпшир, Орегон, Юта, Гавайи, Колорадо, Мэриленд и Коннектикут *.В большинстве этих штатов требования доступности от 35 до 50 лет; им 60 лет в Орегоне, 99 лет в Нью-Гэмпшире и постоянно в Вермонте.

Постоянное требование доступности для штата Вермонт было создано в 1980-х годах, потому что для многих доступных домов, построенных на финансирование HUD и USDA, к тому времени истекали требования к доступности. Многие владельцы недвижимости решили преобразовать доступные квартиры в жилье по рыночной цене, что привело к массовому перемещению арендаторов с самым низким доходом.В то же время HUD сокращал субсидии на доступное жилье, предоставляемые властям штата и местным властям.

«Закон о Фонде жилищного строительства и охраны природы штата Вермонт 1987 года» требует, чтобы любое жилье, субсидируемое государством, было постоянно доступным для жителей Вермонта с низкими доходами. Соблюдение требований контролируется общественной некоммерческой организацией или государственным агентством, например Советом по жилищному хозяйству и охране окружающей среды штата Вермонт (VHCB). За последние тридцать лет VHCB помог некоммерческим организациям и муниципалитетам построить 8 300 постоянно доступных домов.В дополнение к домам, сделанным на постоянной основе, VHCB предотвратил превращение практически всех доступных домов, построенных на субсидии HUD и USDA, в жилье по рыночной цене.

Решения, такие как постоянные или расширенные требования доступности, защищают ограниченное предложение доступного жилья, что, в свою очередь, может эффективно гарантировать, что жители с низкими доходами останутся в своих районах. NLIHC выступает за максимально длительные периоды доступности во всех федеральных программах, и, хотя прогресс идет медленно, сторонники могут выиграть расширенные или постоянные требования доступности для использования федеральных долларов штатами или городами!

Зоны возможностей — потенциальный новый вызов в борьбе с джентрификацией

«Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года» — закон президента Трампа о массовом снижении налогов, который в основном приносит пользу богатым американцам и корпорациям, — создал «зоны возможностей». 8 700 почтовых индексов, где губернаторы определили потребность в дополнительных инвестициях, а те, кто инвестирует, теперь получат значительные налоговые льготы.

Концепция Opportunity Zones (OZ) — больше инвестиций в неблагополучные районы — может быть хорошей вещью. Сенаторы Тим Скотт (R-SC) и Кори Букер (D-NJ), составившие план, надеются решить проблему упадка и разрушения инфраструктуры. Однако принятый закон не стимулирует, а тем более требует, чтобы инвестиции использовались в интересах долгосрочных жителей путем строительства доступного жилья, поддержки местного бизнеса, создания достойно оплачиваемых рабочих мест или предоставления других видов общественных благ.Инвесторы-девелоперы теперь могут получать большие федеральные налоговые льготы на строительство чего угодно, от отелей до роскошных кондоминиумов и корпоративных офисных зданий, если они строят это в ОЗ.

Жилищный фонд округа Ратленд ремонтирует суды по наследству в Полтни, VT

Чтобы претендовать на звание губернатора в ОЗ, почтовый индекс должен иметь уровень бедности не менее 20% или средний доход не более 80 % от среднего дохода по местности. Почтовые индексы могут быть довольно большими, включать в себя различные группы доходов и включать в себя богатые карманы, крупный университет или район искусств в бедном районе.Кроме того, не все почтовые индексы OZ должны соответствовать определению «низкий доход»; до 5% ОЗ могут включать почтовые индексы рядом с почтовым индексом «с низким доходом», при условии, что соседний почтовый индекс имеет средний доход не более 125% от почтового индекса с низким доходом. Вся инвестиционная деятельность Оз может происходить в более богатом почтовом индексе, с небольшой выгодой или вообще без выгоды для нуждающихся районов.

Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.Защитники должны утверждать, что предлагаемые проекты в ОЗ должны включать постоянно доступное арендное жилье. Защитники должны также призвать своих членов Конгресса в Вашингтоне, округ Колумбия, призвать Министерство финансов издать строгие и четкие правила для инвестиций в ОЗ, которые требуют сосредоточения внимания на крайне малообеспеченных людях, увеличения доступного арендного жилья и поддержки развития микрорайона. видение долгосрочных жителей.

«Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.»

Некоторые просто попросили» прозрачности «, потребовав от администраторов ОЗ сообщать о результатах — постфактум. Без строгих правил, по крайней мере, обеспечивающих стимулы, если не требования, которые защищают постоянных жителей от перемещения и гарантируют

Закон о арендодателе и арендодателе промышленных домов / мобильных домов

Следующая информация освещает договоры аренды и их роль в отношениях между арендодателем и арендодателем промышленных домов / мобильных домов, а также права и обязанности как арендодателя, так и арендатора.В нем также кратко излагается, как любая из сторон может расторгнуть договор аренды в соответствии с Законом об арендодателе промышленных домов / домов на колесах.

[Вернуться к началу]

В соответствии с Законом об арендодателях промышленных / передвижных домов, RCW 59.20, аренда участка передвижного дома должна производиться на основании письменного договора аренды, подписанного обеими сторонами до въезда арендатора. Письменные договоры аренды, включая исходные правила парка, возобновляются автоматически в течение того же периода времени, что и исходное соглашение.Годовые соглашения автоматически продлеваются еще на один год в годовщину начала проживания арендатора. Ежемесячные соглашения автоматически продлеваются каждый месяц. Если арендатор направит арендодателю письменное уведомление за месяц до даты окончания договора аренды о том, что он не планирует его продлевать, то договор не будет продлен.

Арендатору должен быть предложен годовой договор аренды. Условия годового арендного договора не могут быть менее привлекательными, чем помесячный договор аренды.Однако, если арендатор не хочет договор аренды на год, а вместо этого предпочитает договор на месяц, арендатор должен подписать отдельное заявление о том, что ему предложили договор аренды на один год, но он не хочет Это. В годовщину заключения договора арендатор может потребовать от арендодателя предоставить письменный договор аренды сроком на один год.

Такое заявление называется «отказом от права на заключение соглашения сроком на один год». Однако домовладелец не может убедить арендатора подписать такой отказ, предлагая помесячный договор с лучшими условиями, чем аренда на один год.Например, домовладелец не может предлагать арендатору помесячный договор с более низкой арендной платой, чем предлагается при годичной аренде.

Закон об арендодателе промышленных домов / мобильных домов требует, чтобы действующий договор аренды содержал следующие элементы:

Условия оплаты : в нем должна быть указана сумма арендной платы и дата ее уплаты. В нем также должны быть указаны любые другие платежи или сборы, причитающиеся с арендатора.
Информация о арендодателе : в нем должны быть указаны имя и адрес арендодателя, агента арендодателя или назначенного лица, проживающего в этом районе.
Услуги и сборы : он должен включать в себя перечень коммунальных услуг, услуг и удобств, предоставляемых вам. Если домовладелец намеревается передать вам повышение тарифов на коммунальные услуги или налогов, это также должно быть указано в вашем договоре аренды или аренды. Закон гласит, что домовладелец должен снизить вашу арендную плату, если эти расходы снизятся. Это позволит арендодателю корректировать арендную плату в течение срока действия договора аренды.
Правила парка : ваш договор аренды должен включать правила парковки передвижных домов, в том числе правила гостевой парковки.
Залог : Если залог уплачен, должен быть письменный договор аренды, и он должен содержать условия, согласно которым арендодатель может оставить залог полностью или частично. Арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию об уплате любого возвращаемого депозита, а арендодатель должен поместить депозит на трастовый счет и сообщить арендатору местонахождение этого счета. В течение 14 дней после выезда арендатора арендодатель должен либо вернуть залог, либо предоставить арендатору письменное заявление с указанием причины невозврата денег.Уведомление должно быть доставлено лично или отправлено по последнему известному адресу. Если арендодатель этого не сделает, арендатору причитается полная сумма депозита. Никакая часть не может быть удержана в связи с естественным износом, возникшим в результате обычного использования помещения. Арендодатель может требовать взыскания денежных средств сверх суммы залога за ущерб, причиненный арендатором, который превышает сумму залога.
Границы собственности : он должен описывать границы вашего участка.
Зонирование : соглашение должно включать заявление о текущем зонировании земли, на которой расположен парк.
Future of the Park : ваш договор аренды должен включать заявление о том, что парк передвижных домов будет оставаться парком передвижных домов в течение трех лет, ИЛИ в нем должно быть указано, что парк может быть закрыт в любое время после уведомления арендаторов. Какой бы вариант ни был включен в ваш договор аренды, трехлетний договор или заявление о возможном закрытии, он должен быть напечатан более крупным шрифтом, чем другой текст, и быть легко видимым.
Сумма аренды за последние пять лет (вступает в силу 28.07.19): Соглашение должно включать письменное заявление, в котором точно указывается сумма арендной платы за последние пять лет, взимаемая за этот участок.

Для вашей дополнительной защиты в Законе о арендодателях промышленных домов / мобильных домов перечислены предметы или положения, которые не могут быть включены в договор аренды.

Плата за гостевую парковку : с вас нельзя взимать плату за гостевую парковку, за исключением случаев, когда она рассчитана на длительный период времени, который должен быть определен в вашем договоре аренды.Транспортное средство арендатора или гостя не может буксироваться без предупреждения. Арендатор может быть уведомлен в любом случае, и в случае, если автомобиль, находящийся под угрозой, является транспортным средством гостя, гость может быть уведомлен.
Гостевые сборы : с вас не могут взиматься сборы с гостей, за исключением случаев, когда гость проживает более 15 дней в течение любого 60-дневного периода. С вас также не может взиматься так называемый «входной» или «выездной» сбор.
Изменение срока оплаты аренды : в вашем договоре аренды не допускается изменение арендодателем срока оплаты вашей арендной платы или повышение арендной платы, за исключением определенных обстоятельств.Если срок действия договора составляет менее года, арендная плата не может быть увеличена на срок действия договора. Обстоятельством, при котором закон допускает повышение арендной платы, является срок действия договора аренды более чем на один год; однако повышение может происходить не чаще, чем раз в год, и увеличение должно быть на определенную сумму или основываться на формуле, изложенной в соглашении. Еще одно обстоятельство, позволяющее увеличить арендную плату, — это увеличение налогов на собственность, коммунальных платежей или взносов парка мобильных домов; однако также должно быть снижение арендной платы, если уменьшаются налоги на недвижимость или коммунальные платежи.
Отказ от прав: От вас не могут потребовать отказаться или отказаться от любых прав, предоставленных вам в соответствии с Законом о арендодателе промышленных домов / мобильных домов в договоре аренды.

Договор аренды передвижного дома — важный документ, определяющий ваши отношения с администрацией парка. Перед подписанием внимательно прочтите соглашение и убедитесь, что все поля заполнены.

Одним из наиболее важных аспектов закона является то, что арендатор должен иметь текущую арендную плату, чтобы осуществлять любые права в соответствии с Законом об арендодателе промышленных домов / домов на колесах.

[Вернуться к началу]

Арендодатель обязан:

Поддерживайте общие зоны в чистоте и безопасности. Это включает уничтожение насекомых или вредителей;
Поддерживать все коммуникации в хорошем рабочем состоянии и содержать дороги в хорошем состоянии;
Соблюдать все правила, постановления, статуи и правила, применимые к парку;
Обеспечьте обслуживание всех инженерных сетей до момента подключения.Это ответственность домовладельца;
Уважайте конфиденциальность арендатора. Арендодатель не имеет права входить в передвижной дом без письменного разрешения, за исключением экстренных случаев или в случае отказа. Письменное разрешение может быть отозвано арендатором в любое время. Однако домовладелец может войти на арендованный участок, предварительно уведомив об этом;
Постарайтесь связаться с арендатором, прежде чем приходить на участок для осмотра или с другой законной целью;
Уведомить арендаторов в течение пяти дней после подачи петиции об изменении зонирования парка передвижных домов.Описание предлагаемых изменений должно быть доступно арендаторам парка.
И, наконец, домовладелец должен опубликовать уведомление, предоставленное Генеральным прокурором, в котором кратко излагаются права и обязанности арендаторов и содержится информация о том, как подавать жалобы на хорошо видном месте во всех общих зонах промышленных / мобильных домов, включая каждое здание клуба.

Арендодатель не может:

Ограничение собраний арендаторов обсуждением передвижного дома или дел передвижного дома — при условии, что собрания организованы и проводятся в разумное время;
Ответить арендатору.Возмездие может включать выселение арендатора, повышение арендной платы, отказ продлевать договор аренды, изменение правил парка или снижение услуг за любое из следующих действий арендатора:

Если арендодатель повышает арендную плату, отказывается продлевать договор аренды, изменяет правила парка или уменьшает количество предоставляемых услуг в течение 120 дней после любого из вышеуказанных действий арендатора, такое действие будет считаться спорным актом возмездия. Если действие арендодателя произошло более чем через 120 дней после того, как арендатор совершил одно из вышеупомянутых действий, презумпция возмездия отсутствует.

Помешать продаже передвижного дома арендатора;
необоснованно ограничивать или мешать арендатору выбор товаров и услуг;
Взимать с арендатора плату за коммунальные услуги, превышающую ее стоимость;
Умышленное отключение коммунальных услуг арендатора без причины;
Удалить или запретить въезд передвижного дома из парка по той единственной причине, что дом достиг определенного возраста;
Взимайте дополнительные сборы или собирайте дополнительную арендную плату за физическое лицо, проживающее с арендатором и действующее в качестве опекуна на дому.Однако арендатор должен иметь возможность доказать, что лицо, осуществляющее уход, входит в план лечения, назначенный врачом.

[Вернуться к началу]

Арендатор должен:

Оплачивать арендную плату согласно договору аренды или по закону;
Соблюдать договор аренды и все применимые местные, государственные и федеральные законы;
Содержать участок в чистоте и санитарном состоянии;
Утилизируйте мусор и мусор чистыми и гигиеничными способами и через регулярные промежутки времени;
Взять на себя расходы по фумигации и / или уничтожению инвазий, вызванных арендатором в помещениях арендатора.

Арендатору запрещены:

Умышленное повреждение, разрушение или порча собственности парка или разрешение сделать это члену семьи или гостю;
Использование собственности способом, который раздражает, мешает или ставит под угрозу здоровье других пользователей собственности;
Занимается деятельностью, связанной с наркотиками.

[Вернуться к началу]

Аренда автоматически продлевается на срок первоначального соглашения, если не будет предпринято никаких действий для его прекращения.Другими словами, если срок аренды на один год истекает и ни вы, ни домовладелец не уведомили должным образом о прекращении аренды, договор аренды автоматически продлевается еще на один год.

Если арендатор желает съехать в конце срока аренды, он или она должны письменно уведомить арендодателя как минимум за месяц до истечения срока аренды. То же самое относится и к помесячной аренде. Если арендатор хочет выехать, письменное уведомление должно быть отправлено за 30 дней до того, как арендатор намеревается выехать.

В большинстве случаев вы не можете досрочно расторгнуть договор аренды.По закону есть два исключения:

Если вы должны переехать из-за смены места работы, вы можете уведомить вас за 30 дней и выехать. Однако вы все равно будете нести ответственность за уплату арендной платы за оставшуюся часть срока аренды, если арендодатель не сможет арендовать ваше помещение после того, как приложил все усилия;
Если вы являетесь военнослужащим и получили новое назначение, вы можете прекратить аренду, уведомив об этом менее чем за 30 дней, если после переназначения вы не можете подать дополнительное уведомление.Арендатор должен предоставить уведомление о передаче не позднее, чем через 7 дней после получения.

[Вернуться к началу]

Если у арендодателя есть основания требовать от арендатора переезда, в большинстве случаев арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление, и есть очень конкретные причины, по которым арендодатель может выселить арендатора. Ниже перечислены эти причины и объем необходимого уведомления:

Если арендатор не платит арендную плату , домовладелец может направить уведомление, требующее от арендатора произвести оплату в течение пяти дней ( 14 дней с 28.07.19 ) или уйти;
Существенное, повторяющееся или периодическое нарушение правил парка .Арендодатель должен уведомить за 15 дней ( 20 дней после 28.07.19 ), чтобы выполнить требование или выехать. В уведомлении также должно быть указано нарушение. Если арендодатель пытается выселить арендатора за нарушение правил парка или договора аренды, арендодатель должен передать спор на посредничество в течение 5 дней после вручения уведомления;
Если арендатор нарушает «существенное изменение» в правилах парка (изменение правил, касающихся домашних животных, арендаторов с детьми или рекреационных объектов), арендодатель должен уведомить за шесть месяцев о том, что они соблюдают правила или выезжают;
Если арендатор совершает преступление или осужден за преступление, которое угрожает здоровью, безопасности или благополучию других арендаторов парка передвижных домов, арендодатель может выселить арендатора, уведомив об этом за 15 дней;
Если арендатор занимается преступной деятельностью, арендодатель может выселить без предварительного уведомления. Уведомление правоохранительных органов об изъятии наркотиков правоохранительными органами или регистрации в качестве сексуального преступника может служить достаточным основанием для выселения в соответствии с данным разделом;
Если арендатор не соблюдает местные постановления и законы штата о парках передвижных домов , арендодатель может попытаться выселить дом через 15 дней после того, как уведомление будет вручено и поведение продолжится. Уведомление может поступить не только от арендодателя, но и от государственного органа;
Изменение землепользования парка мобильных домов .Если арендодатель намеревается изменить использование парка, арендаторам необходимо уведомить об этом за 12 месяцев. См. Исключения (, действующий 28.07.19, ), см. RCW 59.20.080 (1) (e).
Если арендатор сделал ложное заявление по какой-либо части заявки на аренду, и это обнаруживается арендодателем в течение года;
Если арендатор совершает хулиганство или поведение, которое существенно раздражает и нарушает покой, здоровье, безопасность или благополучие других арендаторов.Арендатор может быть выселен в течение 15 дней с момента уведомления, если он или она не выполнят этого требования;
Вручение трех пятидневных (14 дней с 28.07.19) уведомлений о выплате или освобождении или трех 15-дневных (20 дней с 28.07.19) уведомлений о соблюдении или освобождении в течение 12-месячного периода. Арендодатель может иметь возможность выселить арендатора, если ему или ей были вручены 3 действительных пятидневных ( 14 дней с 28.07.19 ) уведомления о выплате или освобождении или три 15-дневных ( 20 дней с 7/7). 28/19 ) уведомления о выполнении или освобождении в течение 12 месяцев.Сроки начинают отсчитываться с момента подачи первого уведомления;
Полную информацию о причинах, по которым арендодатель может выселить арендатора передвижного дома в парке, см. В RCW 59.20.080.

[Вернуться к началу]

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Реестр непригодных для проживания зданий

Предоставление другой жилплощади

Основания

Равноценный обмен

Компенсация

Порядок действий

Необходимые документы

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Образец

Часто задаваемые вопросы

Документ уже подписан

Дарственная

На видео о предоставлении новых квартир

Что нужно знать о переселении при сносе пятиэтажек в Москве?

Расселение аварийного жилищного фонда — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда

У сахалинской думы возникли вопросы к новым механизмам переселения граждан из аварийного жилья

Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о новых механизмах расселения аварийных домов

Порядок переселения граждан из аварийных домов

HOME — HUD Exchange

Требования для участия в программе HOME

Правообладатели

Допустимые виды деятельности

Правомочные бенефициары

Что происходит, когда инвестиционные фирмы приобретают трейлерные парки

Свободных Зданий — SDCI | seattle.gov

Что это?

Чем не является

Правила, которым необходимо следовать

Прочитать код

Штрафы

Свободных домов в Филадельфии: чтобы выжить на корточках в заброшенных владениях

Как COVID-19 привел к новому жилищному кризису

Краткое изложение коронавируса.Все, что вам нужно знать о глобальном распространении COVID-19

Спасибо!

Gentrification and Neighborhood Revitalization: В чем ОТЛИЧИЕ?

Общинные земельные фонды

Контроль арендной платы

Постановления о выселении по справедливой причине

Соглашения о льготах для сообщества

Опцион арендатора на покупку

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Налоги на вакансию

Что такое FMR для малых территорий?

Сведение к минимуму перемещения и / или содействие районам со смешанным доходом

Обязательные и добровольные SAFMR

Закон о арендодателе и арендодателе промышленных домов / мобильных домов

Добавить комментарий Отменить ответ