Фз 214 изменения: Изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Содержание

Изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Дата публикации

17.01.2019

Президентом Российской Федерации 25 декабря 2018 года подписан 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон опубликован на официальном портале правовой информации и с 25 декабря 2018 года вступил в законную силу.

Самой главной принятой нормой Закона стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Однако, из этого правила планируется допустить исключения для проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям. К числу таких критериев отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. Показатели этих критериев должны быть определены Минстроем РФ.

Законом предусматривается, что все новые договоры участия в долевом строительстве после 25 декабря 2018 года должны заключаться только при условии уплаты застройщиком взноса в компенсационный фонд. Кроме того, Фонд будет наделен правом осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства.

С целью достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика предусмотрена возможность создания на базе Фонда дочерней организации.

Смягчаются некоторые требования для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в сфере строительства жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками. В свою очередь, ужесточается контроль в области долевого строительства: исключается механизм проведения контролирующим органом плановых проверок застройщиков и расширяются основания для проведения внеплановых проверок.

Законом установлено право застройщика заключать договоры долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оплату расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).

В свою очередь временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению только на расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.

Введен запрет на привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, кроме того, жилищно-строительные кооперативы наравне с застройщиками теперь будут обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства данные о своей деятельности, которые предусмотрены ст. 123.1 ЖК РФ. Обязанность жилищно-строительных кооперативов по размещению информации возникает с 25 сентября 2019 года.

Закон также содержит и иные поправки в 214-ФЗ и другие нормативно-правовые акты, затрагивающие сферу привлечения средств участников долевого строительства в жилищное строительство.

Очередные изменения в 214-ФЗ вступили в силу

Президент России Владимир Путин подписал закон, направленный на профилактику и более эффективное решение проблем долгостроя, чем это было до сих пор.

   

Фото: www.protarif.info

    

Документ под названием «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части решения приоритетных задач в сфере долевого строительства)» опубликован в четверг на официальном интернет-портале правовой информации.

Таким образом законодательный акт вступил в силу. 

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, одним из главных положений очередной редакции правил ведения жилищного строительства стало положение о создании региональных фондов защиты дольщиков, которые будут всеобъемлюще заниматься решением и предотвращением проблем долгостроев и обманутых дольщиков на местах.  

    

Фото: www.asninfo.ru

   

Обновленный  214-ФЗ ставит в равное положение застройщиков многоквартирных домов (МКД) и апартаментов, а также признает привлечение средств граждан только через договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с расчетом через счета эскроу.

Он также предписывает компенсировать потерю квартиры для пострадавших дольщиков — в случае невозможности завершения долгостроя — с учетом ее текущей рыночной цены.

Подробнее с характером поправок можно ознакомиться здесь.

   

Фото: www.muzkult.ru

    

    

   

   

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации одобрил изменения в 214-ФЗ

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Госдума в третьем чтении приняла значимые поправки в 214-ФЗ

Госдума приняла во втором чтении значимые поправки в 214-ФЗ

Николай Николаев: Для проектов, возводимых по новой схеме финансирования, ЗОС будут не нужны

Николай Николаев: Барьеры по переходу застройщиков на проектное финансирование будут сняты до конца июня

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Федеральным законом от 13. 07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления защиты прав участников долевого строительства. В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие. Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.2020, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. «Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту», – рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или Фонд субъекта Арбитражный суд сразу вместе удовлетворением заявления о намерении Фонда приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика. Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации ДДУ. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте Комитета https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/241390220/.

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Какие юридические задачи решает этот закон?

Основная функция этого нормативного документа – ужесточить требования к застройщику и четко сформулировать имущественные права покупателей-дольщиков. Этот документ определяет права только для тех лиц, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером или договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Предварительные договоры этот документ не регламентирует.

Краткое содержание закона ФЗ-214

Этот закон – основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья. Его суть – максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных ситуаций, которые навсегда смогут остановить строительство. Это:

  • Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
  • Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
  • Банкротство девелопера.

Большинство неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ соблюдать требования, изложенные в ФЗ-214.

На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:

  • Предмет договора с его максимально подробным описанием – размер, этаж, количество комнат.
  • Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
  • Стоимость и периодичность внесения средств.

Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения. Основаниями для расторжения ДДУ могут быть: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков прекращения ведения строительных работ. Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сроки сокращаются до 10 суток.

Передача жилья осуществляется в назначенный день. Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия проекту и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:

  • снижение цены ДДУ;
  • возмещение средств, которые потребуются на ликвидацию дефекта;
  • устранения недочетов самим застройщиком.

Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году

Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:

  • Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование – передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этими финансами.
  • Вести долевое строительство многоэтажных зданий смогут только застройщики, имеющие определенный опыт работы, – не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов. Общая площадь построенного жилья должна превышать 10 тыс. м2.
  • Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строящегося объекта.
  • Размер авансовых взносов для проведения работ подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
  • При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше никогда не получит заключение о соответствии, а значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

  • Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
  • Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
  • Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
  • Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
  • Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
  • Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
  • Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
  • Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
  • Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.

В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

  • Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
  • Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
  • Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года | ЖК Новая Заря Сочи — официальный сайт

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.

И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них.

В этом году (с 1 июля 2018 года) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, и принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны. Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства.

Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.


Новые требования к застройщику, согласно изменений Федерального закона № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2018 года.

 Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

  В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

 Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

 Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».

 Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

 Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

 Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

 Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

 Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

 Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.

 Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

 Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.


С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

 Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

 Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

 Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

 Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.


Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

 Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.


Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.

 На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

 В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

 Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

 Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.

 Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

 В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.


Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ

Участники Круглого стола «Взаимодействие банков с застройщиками в рамках 218‑ФЗ» на международной выставке BATIMAT RUSSIA обсудили Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ, где спикерами выступили представители этой рабочей группы – Бритов О.А. и Горбунов В.Е. Данный Законопроект вынесен членом Совета Федерации Матвиенко В.И. на рассмотрение в Госдуму.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» получила приглашение войти в рабочую группу «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» возглавляемую губернатором Санкт-Петербурга Полтавченко Г. С. Основной фокус аудиторов будет направлен на вопросы налогообложения в рамках действия 214‑ФЗ и 218‑ФЗ после 1 июля 2018 года.

В частности, в последней редакции 214-ФЗ исчезло понятие «Услуги застройщика», в то время как в НК РФ оно имеется и не облагается НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это обстоятельство порождает неясность в вопросах формирования финансового результата (дохода) у застройщиков и его освобождения от НДС.

Вторая острая тема в налогообложении застройщиков – это целевое/нецелевое использование средств дольщиков и последствия в этой части при исчислении налога на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Это только часть вопросов, которые требуют правового осознания и разъяснений фискальных органов, которые будут запрашивать аудиторы «Эксклюзив Консалтинг». И, не исключено, что потребуется дополнительная проработка законодательства о долевом строительстве для восстановления баланса интересов застройщиков и Государства в налоговом аспекте.

Федеральный закон о внесении изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ

Пояснительная записка

к проекту федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о долевом строительстве») направлен на обеспечение стабильности деятельности по созданию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Предлагаемые законопроектом в интересах участников долевого строительства методы регулирования операционной деятельности по застройке позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков положений Закона о долевом строительстве, обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдающих требования закона и добросовестных участников рынка. Таким образом, будет упрочена основа для успешной реализации строительных проектов с привлечением средств участников долевого строительства, с учетом вступающих в силу с 01.07.2018 изменений в Закон о долевом строительстве (внесены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – «Закон 218-ФЗ»), которые предусматривают повышенные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства.

Права участников долевого строительства будут защищены должным образом, только если в обмен на вносимые ими денежные средства им будут своевременно предоставляться объекты долевого строительства надлежащего качества, и при этом ожидания участников долевого строительства относительно параметров среды расположения объекта долевого участия будут оправданы. Таким образом, регуляторные ограничения в отношении застройщиков не должны приводить к фактической невозможности реализации строительных проектов и ухудшению работы строительной отрасли в целом, поскольку это отрицательно скажется в первую очередь на положении участников долевого строительства без возможности для них получить адекватную компенсацию. Кроме этого необходимо учитывать, что дополнительные затраты застройщика приведут к увеличению стоимости жилья и иных объектов долевого строительства для их приобретателей, и поэтому в интересах этих приобретателей — в пределах разумного избегать регуляторных требований, необоснованно повышающих издержки застройщиков.

Положения Закона о долевом строительстве в редакции Закона 218-ФЗ создают риски:

  • невозможности надлежащего и своевременного обеспечения объектов долевого строительства необходимой инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, а также элементами благоустройства;
  • неисполнения застройщиками своих обязательств по договорам, заключенным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по договорам с участниками долевого строительства;
  • невозможности обеспечить сбалансированное и непрерывное финансирование проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, соответственно, риски задержек в осуществлении этих проектов;
  • существенного увеличения стоимости строительства и, соответственно, цен на рынке жилья;
  • необоснованной приостановки деятельности застройщика, соответствующим образом отражающиеся на участниках долевого строительства последствия которой для проекта будет невозможно устранить.

Для обеспечения устойчивого функционирования строительной отрасли в интересах участников долевого строительства законопроектом предусматривается:

  1. Возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, на определенном земельном участке, но и объектов (в т. ч. линейных) инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания функциональной и комфортной среды проживания для будущих собственников таких объектов долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства и договоров, заключенных застройщиком с публично-правовым образованием. Текущая редакция Закона о долевом строительстве, требующая от застройщика осуществления проекта в рамках только одного разрешения на строительство в единицу времени, допускает риск невозможности создания такой инфраструктуры и неисполнения застройщиком своих соответствующих обязательств в ущерб интересам участников долевого строительства;
  2. Возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций. Таким образом, застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства;
  3. Включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких обычных для его деятельности обязательств, как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства. Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства;
  4. Право застройщика при наличии налоговых претензий или мнения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве защитить свою позицию в установленном законом порядке, прежде чем его деятельность по привлечению средств участников долевого строительства, а фактически — деятельность в рамках проекта будет приостановлена. Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика;
  5. Возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках (то есть банках, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, и включенных в список Центрального банка России), с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке. При этом застройщик должен быть вправе сменить обслуживающий его банк в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту, без возможности сменить банк. В частности, текущая редакция Закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг (в том числе, завышенный размер комиссии), что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства.
  6. Право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности, в том числе для финансирования новых проектов уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта. Поскольку наличие разрешения на ввод в эксплуатацию означает фактическую готовность объектов долевого строительства к передаче, и при этом права участников долевого строительства на своевременное получение этих объектов по-прежнему защищены положениями Закона о долевом строительстве, а также законодательством о защите прав потребителей, данное изменение не ухудшит их положения. Одновременно, средства застройщика не будут заморожены на неопределенный период до завершения передачи всех объектов участникам долевого строительства, которая может затянуться по не зависящим от застройщика причинам.

Законопроект также развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ с тем, чтобы новые, существенно изменившиеся правила организации всей деятельности застройщика не затронули ранее начатые масштабные проекты, в том числе по договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договорам о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей или договорам о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Застройщики, ранее заключившие такие договоры, исходили из совершенно иного регулирования при осуществлении ими таких проектов и распланировали свою деятельность определенным образом (определили количество земельных участков в проекте, порядок разработки проектной документации и получения разрешений на строительства, очередность строительства, порядок обеспечения проекта элементами благоустройства и необходимой инфраструктурой и тому подобное). При вступающем в силу с 01.07.2018 изменении регулирования завершение таких проектов по разработанному плану (как и изменение этого плана, уже реализованного в определенной части) окажется невозможным, что резко негативно повлияет на участников долевого строительства, уже предоставивших средства для финансирования соответствующих объектов. Кроме этого, такое существенное изменение регулирования в отношении начатых инвестиционных проектов означало бы отсутствие каких-либо гарантий стабильности инвестиций, что в целом крайне негативно сказалось бы не только на всей строительной отрасли, но и в целом на инвестиционном климате Российской Федерации.

Таким образом, предлагаемые законопроектом изменения позволят сохранить установленный Законом о долевом участии эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства и при этом повысят гарантии такой защиты путем обеспечения работоспособности строительных проектов, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и соответственно к улучшению жилищных условий граждан.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.

Апрель, 2018

 

Второе чтение прошли масштабные поправки законов в сфере долевого участия

Долевое участие сойдёт на нет через пару лет, когда завершатся последние проекты, квартиры в которых реализуют без использования эскроу-счетов. Дольщики, конечно, останутся, но их деньги застройщики до ввода дома не получат, что снимет массу проблем, хотя и создаст новые.

В общем, бесконечные корректировки 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которые превратили его в невероятно сложный набор местами противоречивых требований, уже особой роли не играют. Хотя в очередных поправках много внимания уделено решению именно старых проблем.

Например, Фонд защиты прав дольщиков наконец-то сможет выплачивать пострадавшим гражданам компенсации, даже если застройщик не перечислял взносы.  Об этом чиновники и депутаты говорили давно. На  выплаты смогут рассчитывать и пайщики жилищно-строительных кооперативов. К ЖСК при их банкротстве применяются те же требования, что и к другим застройщикам. Их члены могут получить компенсации, как и дольщики, если их средства привлекали по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений. Но деятельность ЖСК регулирует Жилищный кодекс, в котором такие договоры необязательны, и у многих пайщиков их не было, что теперь мешает оформить компенсацию из Фонда. Эту проблему уже пытались решить…

Кроме того, сам Фонд (а не его некоммерческую организацию) наделяют функциями застройщика и технического заказчика для завершения «недостроев». Уточняются также требования к аккредитации арбитражных управляющих и другие нюансы, касающиеся их деятельности. Законопроект предлагает распространить нынешнюю редакцию закона о банкротстве на дела, возбуждённые до 1 января 2018 года, когда официально появился Фонд защиты прав дольщиков.

А поправки в Градостроительный кодекс разрешают не оформлять новый градплан на надел, получившийся после раздела участка, на который уже получен градостроительный план и разрешение на строительство.

Законопроект внесли в Госдуму в ноябре 2019 года председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям ГД Николай Николаев и член комитета Александр Якубовский. Но затем за пару дней список «инициаторов» стремительно вырос до полусотни депутатов. Увеличился и объём документа – к первому чтению он занимал 42 страницы, а после второго перевалил за сотню.

Среди новшеств, появившихся во втором чтении, Николай Николаев отмечал уточнённый порядок определения рыночной стоимости квартир при выплате компенсаций (по данным не старше трёх месяцев к моменту выплаты). Появляется механизм возврата средств материнского капитала со счёта эскроу при расторжении договора.

Устанавливается максимальная разница между проектной и реальной площадью объекта. Если дом получился просторнее не более чем на 5%, препятствием для ввода в эксплуатацию это не будет. Кроме того, застройщики смогут получить деньги дольщиков с эскроу-счетов не после оформления квартир в собственность, а уже после ввода дома в эксплуатацию.  В некоторых случаях это будет происходить на несколько месяцев быстрее.

Изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Дата публикации

17.01.2019

Президентом Российской Федерации 25 декабря 2018 года, подписан 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный» Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации »и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон опубликован на официальном портале правовой информации и с 25 декабря 2018 года вступил в законную силу.

Самой главной принятой нормой Закона стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование проектов многоквартирных домов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Однако из этого правила предполагается допустить исключение для проектов, установленным Правительством РФ критерием.К числу таких критериев отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении долевого участия. Показатели этих критериев должны быть оценены Минстроем РФ.

Законом предусмотрено, что все новые договоры участия в долевом строительстве после 25 декабря 2018 года заключены только при условии уплаты застройщиком взноса в компенсационный фонд. Кроме того, Фонд будет наделен выполнять проверку финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях исполнения застройщиком выполнения на себя обязательств перед долевого строительства. С помощью цели достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика возможностей создания на базе фонда дочерней организации.

Смягчаются некоторые требования для застройщиков в виде снижения порога в сфере строительства жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками. В свою очередь, ужесточается контроль в области долевого строительства: отключается механизм проведения контролируемым органом плановых проверок застройщиков и расширяются основания для проведения внеплановых проверок.

Установлено право застройщика заключить договоры долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в осуществление кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика по оплате расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на другие платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).

В свою очередь временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению только на расчетный счет застройщика, открытым в уполномоченном банке.

. деятельности, которые оснащены ст.123.1 ЖК РФ. Обязанность жилищно-строительных кооперативов по размещению информации с возникают 25 сентября 2019 года.

Закон также содержит другие поправки в 214-ФЗ и другие нормативно-правовые акты, исследование сферу привлечения средств участников долевого строительства в жилищное строительство.

Очередные изменения в 214-ФЗ вступили в

Президент России Владимир Путин подписал, направленный на профилактику и более эффективное решение проблем долгостроя, чем это было до сих пор.

Фото: www.protarif.info

Документ под названием «О внесении изменений в Федеральный закон» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации »и отдельные законодательные акты Российской Федерации. ) »Опубликован в четверг на официальном интернет-портале правовой информации.

Таким образом законодательный акт вступил в силу.

Фото: www.gisfactory.com

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, одним из главных положений очередной редакции правил ведения жилищного строительства стало решение проблемы долгостроев и обманутых дольщиков на местах.

Фото: www.asninfo.ru

Обновленный 214-ФЗ ставит в равное положение застройщиков многоквартирных домов (МКД) и апартаментов, а также признает привлечение граждан только через договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с расчетом через эскроу.

Он также предписывает компенсировать потерю квартиры для дольщиков — в случае невозможности завершения долгостроя — с учетом ее текущей рыночной цены.

Подробнее с характером поправок можно ознакомиться здесь.

Фото: www.muzkult.ru

Другие публикации по теме:

Совет Федерации одобрил изменения в 214-ФЗ

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволили компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Госдума в третьем чтении принятых значимых поправки в 214-ФЗ

Госдума принял во втором чтении значимые поправки в 214-ФЗ

Николай Николаев: Для проектов, возводимых по новой схеме финансирования, ЗОС будут не нужны

Николай Николаев: Барьеры по переходу застройщиков на проектное финансирование сняты до конца июня

В России появятся два дополнительных завершения завершения долгостроев

Вступили в силу закона в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Федеральным законом от 13. 07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления прав участников долевого строительства. В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие.Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников нового строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.2020, вносит изменения в проектную декларацию необходимо с использованием следующего 10-го числа месяца, следующего за отчетным. «Таким образом, установлен любой единый срок для внесения изменений в проектную декларацию», — пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с действующими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящий в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов из реестра проблемных.Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту », — рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведения о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает информацию о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или фонд Арбитражный суд сразу вместе с заявлением о намерении приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика. Также установлено, что заявитель не будет разрешением на строительство для государственной регистрации ДДУ.Орган регистрации прав получает разрешение на строительство информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/2413/.

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года | ЖК Новая Заря Сочи — официальный сайт

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день.Представители власти предоставляют услуги по привлечению средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора полного участия.

И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков соответствует критериям надлежащего далеко не все из них.

В этом году (с 1 июля 2018 года) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии) в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федерации ».

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, принятые законодательным механизмом меры на совершенствование действующего регулирования, обеспечение защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере долевого строительства жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщика объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны. Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания цели деятельности, функции и порядок управления публично-правовой защиты компании по защите прав граждан — участников долевого строительства.

Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для данного рынка.


Новые требования к застройщику, согласно изменений Федерального закона № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2018 года.

Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертизы проектной документации.

Добавляется ограничительное условие: «один застройщик — одно разрешение на строительство».

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средства застройщика, должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта.

Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счет уполномоченного банка на направлении направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не осуществляет иную деятельность, не связанный с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также может использовать займы и ссуды, выпускать облигации и другие ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не включены 1% от проектной стоимости строительства на направлении направления проектной декларации в уполномоченный орган.

Застройщик не может обеспечивать выполнение обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обязательств перед третьими лицами, не связанными со строителем, осуществляемым застройщиком.

Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.


С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и другие физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судьбы или не истекшего срока дисквалификации, ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.


Изменился способ обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или гражданской ответственности застройщик обязан выполнять компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости долевого участия до государственной регистрации участия в строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства уже с осени 2017 года.


Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.

На своем официальном сайте застройщик обязан разместить в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года .Эта же информация застройщик обязан размещать в единой системе жилищного строительства, такая возникает с 1 января 2018 года.

В проектной декларации застройщик обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01. 07. 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

В части организации учета застройщик должен обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участников долевого строительства, отдельно в каждом многокрном доме.


полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Федеральный закон по защите прав дольщиков — ФЗ-214 — документ, регламентирующий порядок привлечения физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения.Он был принят в 2004 году. Его главная цель — защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Какие юридические задачи решает этот закон?

Основная функция нормативного документа — ужесточить требования к застройщику и четко сформулировать имущественные права покупателей-дольщиков. Этот документ определяет права только для тех лиц, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером или договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Предварительные договоры этот документ не регламентирует.

Краткое содержание закона ФЗ-214

Этот закон — основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья. Его суть — максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных средств, которые могут помочь в восстановлении строительства.Это:

  • Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
  • Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
  • Банкротство девелопера.

самых неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ требования, изложенные в ФЗ-214.

На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:

  • Предмет договора с его максимально подробным описанием — размер, этаж, количество комнат.
  • Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
  • Стоимость и периодичность внесения средств.

Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения.Основания для расторжения ДДУ: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков ведения строительных работ. Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сокращаются до 10 суток.

Передача жилья осуществляется в назначенный день.Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:

  • снижение цены ДДУ;
  • возмещение средств, которые потребуются на устранение дефекта;
  • устранения недочетов самим застройщиком.

Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году

Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:

  • Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование — передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этим финансами.
  • Вести долевое строительство многоэтажных домов только застройщики, у которых есть опыт работы, — не менее трех лет в строительстве многокрных домов. Общая площадь построенного дополненного 10 тыс. м 2 .
  • Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строительного объекта.
  • Размер авансовых взносов за подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
  • При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше не получит заключение о соответствии, значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

  • Иметь на разрешении на строительство и документацию, специально для его ведения.
  • Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
  • Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
  • Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
  • Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
  • Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
  • Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
  • Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
  • Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной работа через эскроу-счета.

В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

  • Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
  • Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
  • Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально права дольщиков и позволяет давление на девелоперации в срок сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.

Законопроект изменений в 214 ‑ ФЗ и 218 ‑ ФЗ

9000 участников Круглого стола «Взаимодействие банковской системы с застройщиками в рамках 218 ‑ ФЗ» на международной выставке BATIMAT RUSSIA обсудили Законопроект изменений в 214 ‑ ФЗ и 218 ‑ ФЗ , где спикерами выступили представители рабочей группы — Бритов О. В.А. и Горбунов В.Е. Данный Законопроект вынесен членом Совета Федерации Матвиенко В.И. на рассмотрение в Госдуму.

Корпоративная компания «Эксклюзив Консалтинг» получила приглашение войти в рабочую группу «Улучшение предпринимательского губернатора Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С. Основной фокус аудиторов будет направлен на вопросы налогообложения в рамках деятельности 214 ‑ ФЗ и 218 ‑ ФЗ после 1 июля 2018 года.

В частности, в последней редакции 214-ФЗ исчезло понятие «Услуги застройщика», в то время как в НК РФ оно имеется и не облагается НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это порождает неясность в формировании финансового результата (дохода) у застройщиков и его освобождения от НДС.

Вторая острая тема в налогообложении застройщиков — это целевое / нецелевое использование средств дольщиков и последствия в части при исчислении налога на прибыль (пп.14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Это только часть вопросов, которые требуют правового осознания и разъяснения фискальных органов, которые будут запрашивать аудиторы «Эксклюзив Консалтинг». Не исключено, что требуется дополнительная проработка законодательства о долевом строительстве баланса интересов застройщиков и Государства в налоговом аспекте.

Федеральный закон о внесении изменений в 214 ‑ ФЗ и 218 ‑ ФЗ

Пояснительная записка

к проекту федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон» «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и существующих объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — «Закон о долевом строительстве») направлен на обеспечение обеспечения деятельности по созданию общественных зданий долевого строительства, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого.

Предлагаемые законопроектом в интересах участников долевого строительства методы регулирования деятельности по застройке позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков закона о долевом строительстве, обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдаемые требования закона и добросовестных участников рынка. Таким образом, будет упрочена основа для успешной реализации строительных проектов с привлечением средств участников долевого строительства, с учетом вступающих в силу с 01.07.2018 изменений в Закон о строительстве путем внесения Федеральным законом долга от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» , далее — «Закон 218-ФЗ»), которые предусматривают повышенные требования к застройщикам, привлекающие денежные средства участников долевого строительства.

Права участников строительства должны быть обеспечены надлежащим образом, если в обмен на внесенные ими денежные средства будут своевременно предоставлены объекты долевого строительства надлежащего качества, и при этом ожидании участников обеспечения надежного строительства объекта долевого участия будут оправданы.Таким образом, регуляторные ограничения в отношении застройщиков не могут приводить к фактической невозможности реализации строительных проектов и реализации работы строительной отрасли в целом, поскольку это отрицательно скажется в первую очередь на положение участников долевого строительства без возможности для них получить адекватную компенсацию. Кроме того, необходимы дополнительные затраты на увеличение стоимости и дополнительных объектов строительства.

Положения Закона о долевом строительстве в редакции Закона 218-ФЗ составляют риски:

  • невозможности надлежащего и своевременного обеспечения объектов долевого строительства необходимой инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, а также элементами благоустройства;
  • неисполнения застройщика своих обязательств по договорам, заключенным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по договорам с участниками долевого строительства;
  • невозможности обеспечить сбалансированное и непрерывное финансирование проектов по созданию объектов недвижимости и связанных с ними объектов недвижимости и, соответственно, риски задержек в реализации этих проектов;
  • существенного увеличения стоимости строительства и соответственно, цен на рынке жилья;
  • необоснованной приостановки деятельности застройщика, соответствующим образом отражающегося на участнике долевого строительства этого проекта будет невозможно устранить.

Для обеспечения устойчивого функционирования строительной отрасли участников долевого строительства законопроектом обеспечивается:

  1. Возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, на определенном земельном участке, но и объекты (в т. Ч. Линейных) инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания. функциональной и комфортной среды проживания для будущих собственников таких объектов долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства и договоров, заключенных застройщик с публично-правовым образованием.Текущая редакция Закона о долевом строительстве, требуемая от застройщика проекта в рамках только одного разрешения на строительство в единицу времени допускает невозможность создания такой инфраструктуры и неисполнения застройщик своих соответствующих обязательств в ущерб интересам участников долевого строительства;
  2. Возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций. Таким образом, застройщик сможет контролировать обеспеченность финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвратить приостановки процесса строительства;
  3. Включение в перечень допустимых обязательств застройщика обычных для его деятельности обязательства, как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании инфраструктуры и благоустройства.Обеспечение соблюдения требований участников долевого строительства;
  4. Право застройщика при наличии налоговых претензий или уполномоченного органа исполнительной власти РФ о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом защите свою позицию в установленном порядке, прежде чем его деятельность по привлечению средств участников долевого строительства, фактически — деятельность в рамках проекта будет приостановлена. Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика предотвращать такие последствия обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика;
  5. Возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках (то есть банках, установленных Правительством Российской Федерации, включенных в список Центрального банка) .При этом застройщик должен быть вправе сменить обслуживающий его банк в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, застройщик позволяет избежать использования злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирует все расчеты по проекту, без возможности сменить банк. В частности, текущая редакция Закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать вредные условия оказания банковских услуг (в том числе, завышенный размер комиссии), что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства.
  6. Право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности, в том числе для финансирования новых проектов уже после получения разрешения на ввод в текущий объект. Такое изменение не плохит, как наличие разрешения на использование в системе предоставления услуг, предоставляющих фактическую готовность объектов долевого строительства в передаче, и при этом праве участников долевого строительства для своевременного получения этих объектов по-защищенному закону о долевом строительстве, а также законодательство о защите прав потребителей, данное изменение не плохит их положения.Одновременно, средства застройщика не будут заморожены на неопределенный период до завершения передачи всех участников долевого строительства, которая может затянуться по не зависящим от застройщика причин.

Законопроект развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ с тем, чтобы новые, изменившиеся правила организации всей деятельности застройщика не стимуули ранее начатые масштабные проекты, в том числе по договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в том числе В том числе в целях строительства стандартного жилья или договоров аренды земельных участков для строительства жилищного строительства, договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей или договоров о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Застройщики, ранее заключившие такие договоры, исходили из совершенно иного регулирования при реализации ими таких проектов и распланировали свою деятельность определенным образом необходимой инфраструктурой и тому подобное). При вступающем в действие с 01.07.2018 изменение регулирования завершено таких проектов по разработанному плану (как и изменение этого плана, уже реализованного в определенной части) невозможным, что негативно повлияет на участников долевого строительства, уже предоставленных средств для соответствующих объектов.Кроме того, это существенное изменение регулирования в отношении начальных инвестиционных проектов означало отсутствие каких-либо гарантийных инвестиций, что в целом негативно негативно сказалось бы не только на всей строительной отрасли, но и в целом на инвестиционном климате Российской Федерации.

Таким образом, предлагаемые законопроектом изменения позволяют сохранить установленный Законом о долевом участии эффективный механизм защиты участников долевого строительства и обеспечения такой защиты путем обеспечения работоспособности проектов строительства. условий граждан.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям международных договоров Российской Федерации.

Апрель, 2018

Изменения в 214-фз

08 июля 2019

Предварительно сформированная запись граждан на прием документов для включения реестр пострадавших граждан, ведение которого было предусмотрено частью 7 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» аннулирована

На основании подпункта «в» пункте 15 статьи 1 Федерального закона от 27. 06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в закон» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. и отдельные законодательные акты Российской Федерации с 27.06.2019 часть 7 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» признана утратившей силу.

Таким образом, с 27.06.2019 у комитета нет полномочий по признанию в соответствии с установленными полномочными органами граждан, чьи денежные средства привлечения для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведением регистра таких граждан, соответственно с Комитетом правительства не выполняет запись граждан на прием документов для включения в указанный реестр.

Предварительно сформированная запись граждан на прием документов для внесенного в указанный реестр аннулирована.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *