Фз 214 о долевом: Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. 1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства

В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые…».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, предлагается наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), включая проведение строительного контроля.

Дополнительно в отношении указанных объектов:

• Правительство РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля Минстроем России или подведомственным ему (бюджетным или автономным) учреждением;

• значительно расширяется перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов (ч.1.4. ст.23.1 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), к ним добавляются:

Фото:www.ktostroit.ru

— внесение изменений в разрешение на строительство (РС), путем его продления и заключения дополнительных соглашений со всеми участниками долевого строительства, предусматривающих перенос сроков исполнения обязательств застройщиком;

— погашение субъектом РФ требований всех участников строительства по передаче жилого помещения, передаче машино-места и нежилого помещения или денежных средств за счет средств и механизмов субъекта РФ;

— вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду земельного участка;

— получение РС застройщиком, когда права на земельный участок были переданы ему на основании определения арбитражного суда;

— отсутствие требований граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

— выплата всем гражданам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика;

Фото: www. i.mycdn.me

— реализация предмета залога — объекта строительства или земельного участка;

— ликвидация застройщика.

• создания в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИЖС.

Как отмечают разработчики законопроекта, данные изменения направлены на повышение эффективности взаимодействия субъектов информации за счет внедрения информационно-коммуникационных технологий и сокращения бумажного документооборота.

Фото: www.biz.liga.net

Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст.7 214-ФЗ.

Также предлагается предоставить застройщику право отозвать проектную декларацию размещенную в сети Интернет, если в ней допущены технические ошибки.

Предлагается внести изменения в федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:

• уточнения требований к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего или его несоответствия условиям аккредитации;

• уточнения порядка предоставления арбитражным управляющим в Фонд установленных законом сведений и документов, предусмотрев их предоставление в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;

• расширения перечня документов, предоставляемых арбитражным управляющим в целях принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий;

• уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.

Разработчики законопроекта отмечают, что внесение данных изменений направлено на повышение эффективности использования бюджетных средств, сокращения сроков рассмотрения дел в судах, установления порядка утверждения состава и предельного размера расходов арбитражного управляющего, подлежащих финансированию за счет имущества Фонда; предоставления Фонду права на ознакомление с реестром требований (РТ) участников строительства и основаниями для их включения в РТ, а также полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлением об исключении из РТ участников строительства необоснованных требований по результатам его рассмотрения.

Фото: www.mosopora.ru

Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.

В целях обеспечения возможности реализации возложенных на Фонд полномочий по строительству (завершению строительства) МКД и иных объектов недвижимости на земельных участках, полученных после выплаты возмещения гражданам — участникам строительства, гражданам — членам жилищно-строительного или иного специализированного кооператива, законопроектом предлагается предоставить Фонду право создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей создания Фонда, в том вносить в уставный капитал таких организаций земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданные Фонду.

Фото: www.i-diplomys.com

В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству МКД и (или) иных объектов недвижимости, Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных договором долевого участия в долевом строительстве.

Законопроект устанавливает, что выплата возмещения гражданину — члену кооператива осуществляется в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Как расширят полномочия Фонда защиты дольщиков

В России появится Фонд развития территорий

Недостроенные не будут считаться проблемными, если появится реальная возможность их достроить

Принят закон, расширяющий права Фонда защиты дольщиков

Перечень требований для госконтроля в области долевого строительства

Вячеслав Володин: Достройка проблемных домов решит жилищный вопрос обманутых дольщиков и других категорий нуждающихся граждан 

Фонд защиты дольщиков получит право завершать строительство без торгов

Определены условия финансирования Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов

Последствия несоответствия застройщика требованиям, установленным ч.

Начиная с 01.01.2017 в целях привлечения на основании договоров участия в долевом строительстве денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов застройщик должен соответствовать требованиям, установленным ч.ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), в том числе, с 01.07.2017, требованиям к его уставному капиталу, закрепленным в п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (полная оплата уставного капитала, соответствие размера уставного капитала минимальному размеру, установленному ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).

Застройщик, не отвечающий законодательно установленным требованиям, изначально не приобретает либо впоследствии утрачивает право на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома (далее – право на привлечение).

Первоначально вопрос о наличии у застройщика права на привлечение разрешается контролирующим органом – инспекцией на основании анализа соответствия застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям, в том числе требованиям к уставному капиталу застройщика, проводимого на основании поступления в инспекцию проектной декларации, направляемой застройщиком до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Результатом такого анализа является выдача инспекцией застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям (далее – заключение о соответствии) или отказ в выдаче такого заключения (ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение о соответствии является одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства (ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В случае, если после выдачи заключения о соответствии застройщик перестал отвечать законодательно установленным требованиям, в том числе требованиям к его уставному капиталу, он утрачивает право на привлечение только при наличии одного из следующих условий:

1) вступление в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации застройщика или о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

2) вступление в законную силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания, в том числе принятого по заявлению инспекции в соответствии с ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ;

3) принятие решения о ликвидации застройщика его учредителями (участниками) или его уполномоченным органом.

Соответствующие решения должны быть направлены в инспекцию в срок не более чем один рабочий день со дня их принятия (вступления в силу). На основании данных решений инспекцией в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не более чем один рабочий день со дня получения одного из указанных решений направляется уведомление об отсутствии у застройщика права на привлечение, которое является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (в ЕГРП в отношении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве вносятся сведения об отсутствии у застройщика указанного права, орган регистрации прав направляет участникам долевого строительства соответствующие уведомления, регистрация новых договоров участия в долевом строительстве не производится (ст. ст. 26, 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Само по себе наличие указанных решений свидетельствует о том, что застройщик уже не соответствует требованиям, установленным п.п. 2-4 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

В случае выявления инспекцией несоответствия застройщика, получившего заключение о соответствии, требованиям п.п. 1 (требования к уставному капиталу застройщика), 5-8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, но отсутствия обозначенных условий (ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ), инспекция направляет застройщику предписание об устранении нарушений данных требований с указанием срока его исполнения. Неисполнение в установленный срок законного предписания инспекции влечет административную ответственность, установленную ч. ст. 19.5 КоАП РФ. Неисполнение по истечении шести месяцев законного предписания инспекции об устранении нарушений требований п.п. 1 (требования к уставному капиталу застройщика), 7, 8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, предоставляет инспекции (наряду с иными случаями, установленными ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ) право на обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что также впоследствии может повлечь утрату застройщиком права на привлечение.

Дата публикации: 20 сентября 2018 г.

214-ФЗ — Статья 15.4 — Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15. 5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).

1.1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

1.1-1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) — участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).

1.2. При заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1. 1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения указанного в настоящей части договора кредита, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита.

1.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.

2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.

5. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, выдает застройщику в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6, 8 части 2 статьи 3 и статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.

6. Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 — 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.

7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:

1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.

7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.

8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9. С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

10. Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.

• Статья 2 Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

  4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части … Открыть статью

• Статья 3 Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

  2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. Открыть статью

• Статья 4 Договор участия в долевом строительстве

  б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; Открыть статью

• Статья 13 Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

  1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. Открыть статью

• Статья 15.5 Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

  4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Открыть статью

• Статья 18 Использование денежных средств застройщиком

  7.1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются. Открыть статью

• Статья 21 Информация о проекте строительства

  11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; Открыть статью

Росреестр

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон 214-ФЗ). 

В соответствии с новой редакцией закона, начиная с 13.07.2020, после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет, застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) (п. 6 ст. 16 Закона 214-ФЗ). 

В рассматриваемом случае застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон 218-ФЗ) в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из ЕГРН. 

При этом подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется. Участник долевого строительства после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в п. 2 ч. 11 ст. 48 Закона №218-ФЗ подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи. 

При приеме от участника долевого строительства такого заявления предлагается использовать форму заявления, приведенную в приложении №2 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920. В заявлении в реквизите 3.1.3 которого необходимо заполнять часть о внесении в ЕГРН иных предусмотренных законодательством Российской Федерации сведений, указывая ходатайство заявителя о совершении специальной регистрационной надписи на договоре участия в долевом строительстве. Следует обратить внимание, что в данном случае заявление о государственной регистрации прав не подается, регистрационное действие не осуществляется.

Применяется ли 214-ФЗ к отношениям между застройщиком и юридическими лицами?

Как указано в части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средствграждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 3 указанной статьи установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. 

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, законодатель допускает заключение договоров долевого участия между застройщиком и юридическим лицом. При этом заключение и исполнение такого договора будет осуществлять в рамках 214-ФЗ. В случае заключения между застройщиком и юридическим лицом инвестиционного договора, к таким правоотношениям нормы 214-ФЗ применяться не будут. 

Компания ООО «ЛГК» предлагает Вам комплекс услуг по сопровождению сделок по заключению договоров долевого участия в строительстве (анализ, комментарии, оспаривание, расторжение, взыскание неустойки и т.п.). С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» или в нашей группе ВК.

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье. Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%. Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости. Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект. Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме. Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику). А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3. В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора. В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере. Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами. В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

• не своевременная передача объекта долевого строительства;
• прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
• внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
• изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
• нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
• в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя. В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.
3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

список страховых компаний. Страхование гражданской ответственности застройщика по 214-ФЗ

Сегодня очень распространено страхование ответственности. Законодательно возложена на всех, кто имеет отношение к опасным объектам (транспорт, строительство и т. Д.), Ответственность за возможный вред другим лицам или организациям.

С 2014 года девелоперы мультикомплексов были обязаны страховать свою гражданско-правовую ответственность перед покупателями (то есть перед дольщиками). Правда, с некоторыми оговорками: объекты строительства должны соответствовать нормам закона ФЗ-214, а разрешение на ведение строительных работ было получено не ранее 2014 года.

Нормативная база

Все законодательные формальности по страхованию гражданской ответственности застройщика прописаны в 214-ФЗ:

• Статья 15.1 посвящена обеспечению обязательств строительной компании банковской гарантией;
• Статья 15.2 раскрывает условия страхования ответственности застройщика.

Что такое инновации?

Благодаря созданным условиям застройщики имеют право заключать договоры с долевым участием (ДДУ), а квартиры продаются только при оформлении страховки.

Обязательное страхование застройщика существует в двух формах:

1. Через гарантию банка (при определенных условиях).
2. Путем составления договора страхования гражданской ответственности.

И заключить свой застройщик имеет право как с Обществом Взаимного Страхования Строителей (ОВС), так и с любой страховой компанией. Данная процедура проводится только за свой счет и (обязательное условие!) До подписания первого договора долевого участия (ДДУ).Каждый акционер должен быть знаком с условиями страхования.

Росреестр назначен органом, контролирующим деятельность строительных компаний в правовом поле. Таким образом, DDU без страхования ответственности застройщика просто не зарегистрирован.

Основные понятия

Выгодоприобретателем по любому из вышеуказанных видов страхования являются дольщики. В случае наступления страхового случая они получают денежную компенсацию. Возможна замена выгодоприобретателя по условиям контракта.Страховщик должен быть уведомлен об этом письменно.

Страховым случаем является признание застройщика банкротом или нарушение любого из обязательств при передаче готового объекта собственнику. А неисполнение обязательств должно быть подтверждено в суде (по иску дольщика). Это может быть решение о взыскании залога или решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом, а также об открытии конкурса на внешнее управление, выписка из реестра о возврате денежных средств: состав, размер и порядок исполнения.

Минимальное страховое возмещение — это сумма, рассчитываемая из цены договора долевого участия. Но она не может быть меньше произведения площади квартиры на среднюю стоимость квадратного метра жилья в определенном регионе.

Срок действия договора страхования определяется исходя из расчета сроков возведения дома. Обычно это указывается в проектной документации и договоре долевого участия.

Договор страхования

Договор страхования застройщика начинает действовать с момента государственной регистрации договора долевого участия и действует до даты передачи жилого помещения, указанной в ДДУ.

В договоре страхования должно быть прописано право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по случаю, наступившему не позднее двух лет со дня передачи жилого помещения, указанного в договоре долевого участия.

Застройщик обязан нести гражданско-правовую ответственность за все помещения в возведенном здании, причем до заключения первого договора с дольщиком, а не до начала строительных работ.Юристы рекомендуют инвесторам сначала ознакомиться со списком страховых компаний для застройщиков, чтобы не попасть в ловушку.

Минимальная страховая сумма рассчитывается путем умножения квадратного метра средней рыночной стоимости жилья на площадь собственного объекта.

Защита усилена

Таким образом, страхование застройщика защищает интересы дольщиков наряду с другими положениями 214 Федерального закона. При этом делается упор на сохранность вложенных в строительство денег.То есть в случае неисполнения застройщиком своих обязательств денежная страховая выплата, а также залог земли являются мерой обеспечения компенсации возможного вреда.

Выплата компенсации возлагается на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или компания взаимного страхования, другими словами, выбранный поручителем застройщика. Банковская гарантия — удовольствие сегодня очень дорогое, и не каждая кредитная организация предоставляет такую ​​услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.

Страхование гражданской ответственности застройщика: страховые компании

Застройщик обязан до государственной регистрации первого договора долевого участия заключить договор страхования ответственности девелопера (214-ФЗ) с Великобританией. Помимо наличия лицензии на данный вид деятельности, она должна соответствовать следующим требованиям:

• Работать в сфере страховых услуг не менее пяти лет.
• Собственные средства более 400 млн руб., При уставном капитале не менее 120 млн руб.
• Нет оснований для проведения процедуры банкротства Великобритании.
• В течение шести месяцев соблюдать условия финансовой устойчивости, предусмотренные законодательством о страховании.
• Не давать ЦБ повод для назначения временной администрации.
• Нет поводов для принятия арбитражным судом решения о начале какой-либо процедуры банкротства.

Страхование ответственности застройщика (страховые компании, допущенные к этой деятельности, их список ЦБ ежегодно публикует на своем сайте), по мнению многих коммерческих страховщиков, связано с высокими рисками, так как у этого бизнеса нет прозрачных статей дохода и расходы.

Перечень страховых компаний, имеющих право на страхование гражданской ответственности застройщика

В ЦБ РФ за счет взносов девелоперов формируется компенсационный фонд, из которого будут выделены средства на достройку объектов или возмещение убытков дольщикам.

В этом году таких компаний всего 16:

• страховое акционерное общество ВСК;
• ООО «Региональная страховая компания»;
• Акционерное общество «Страховая группа« УралСиб »;
• Публичное страховое акционерное общество« Ингосстрах »и др.

Список страховых компаний для страховщиков непостоянен. Центральный банк обновляет его каждый год.

Требования к Обществу взаимного страхования

Страховой застройщик, предусмотренный статьей 15.2 214 ФЗ, разрешает строительной организации участвовать в Обществе взаимного страхования. О чем мы говорим?

Это некоммерческая организация, основным видом деятельности которой является страхование всех имущественных интересов каждого из участников на основе взаимного страхования.

Правовая основа для создания такой организации прописана в статье 968 Гражданского кодекса, а деятельность компании регулируется Законом № 286-ФЗ «О взаимном страховании», который вступил в силу 29 ноября 2007 года.

Страхование ответственности застройщика осуществляется на взаимной основе путем объединения взносов. Однако законом не предусмотрено распределение между членами сообщества возникших сумм чистого дохода. Целью OVS является создание страхового резерва путем накопления средств.Их можно использовать в случае банкротства или недобросовестного исполнения обязанностей одного из застройщиков (то есть для выплаты дольщикам вкладов).

Механизм не отработан

Последние два с половиной года с момента релиза Закон показал несостоятельность выбранных методов, их неспособность гарантировать выполнение девелопером обязательств перед дольщиками. Страховые выплаты не позволяют вернуть фактически вложенные средства. Таким образом, поправки к закону, вступившие в силу в январе этого года, обязывают застройщика до начала строительства уплатить в Государственный компенсационный фонд за долевое строительство вместо страхования ответственности застройщика (по старой редакции) специально рассчитанную сумму. 214-ФЗ).Вычеты производятся с каждого вновь заключенного договора долевого участия. На средства фонда можно завершить строительство проблемных объектов или выплатить компенсацию дольщикам в случае признания застройщика банкротом.

Еще одна поправка к закону стала альтернативой страхованию застройщика. Это так называемые счета условного депонирования. Через них банк производит расчеты с дольщиками в качестве посредника.

FZ 214 защищает. Не нужно бояться банкротства

Суть ФЗ №214 заключается в защите акционеров при входе в долевое строительство. Это так? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут в 2017 году? Есть ли уверенность в том, что на практике договор действительно дает гарантии, и в чем его преимущества? Как заключить договор участия?

Суть закона 214 ФЗ — гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало.В последнее время пайщики совсем не были защищены, и за получение жилья пришлось бороться. Это было связано с тем, что DDD не было зарегистрировано у россиян. Да и сам он был составлен работниками разработчика, которые отразили в нем интересы компании. Ситуация сложилась так, что гражданин мог потерять квартиру и вложенные деньги. Был только суд, который тоже затягивает ситуацию на неопределенный срок.

Чтобы остановить это, был принят новый Федеральный закон № 214 об акциях.Свою работу он начал в 2016 году на основе изменений в ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на дату его издания 30 декабря 2004 года. Эскизную разработку разработчик принял в штыки, поскольку в нем предусматривались жесткие условия для себя. Но здесь они нашли способы избежать этих условий, заключив предварительный договор купли-продажи или полезности. Это позволило им за счет финансирования акционеров достроить дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, девелоперы начали использовать договор долевого участия в строительстве.Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Итак, 214 F3 показывает наиболее безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же закон в основном направлен на обеспечение безопасности сделки для акционеров.

Основные положения контракта

Договор 214 ФЗ Что это? Единственный, законный вид договора софинансирования строительства жилья. В этом случае оплата правления не приносит акционеру процентов.В 214 ФЗ моменты должны быть в контракте.

Обязательное условие — ответственность застройщика. В договоре долевого участия в строительстве должна быть указана информация об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в действие, получить соответствующий акт и передать заложенное жилое помещение.

Обязанности самого дистрибьютора также должны быть отражены в контракте.Это касается оплаты договора в полном объеме. Акционер обязан принять сданное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье не соответствует всем требованиям и качеству.

Обязательные пункты договора

Составлено в соответствии с федеральным законом. В договоре должны быть определенные пункты. К ним относятся:

• Все данные о рынке недвижимости, которые будут переданы позже.
• Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
• Срок, в течение которого жилье должно быть передано покупателю.
• Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
• Гарантия на предоставленное имущество.
• Ответственность (СТ 10 214 ФЗ).

Все эти предметы подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантия

ФЗ 214 ФЗ содержит сноску о гарантийных обязательствах, а именно статью 7. Если имущество по каким-либо причинам было повреждено до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построившей объект недвижимости.

В случае смерти акционера текст Федерального закона предусматривает переход права к наследникам. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение ДД регулирует Закон о долевом строительстве 214 ФЗ, отношения между договором регулируются законодательством о защите прав потребителей, по вопросам, не нашедшим отражения в 214 ФЗ.

Противоречия договорному праву

Строительная организация, как правило, работает по уже не зарегистрированному договору.Если он уже был зарегистрирован, то это означает, что ему соответствует 214 ФЗ по долевому участию. Такое соглашение можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительная договоренность.

Однако в 214 федеральном законе все еще есть лазейки. То есть заключить договор, в котором будет больше интересов застройщика, чем покупателя. Если есть сомнения в ознакомлении, то есть два выхода: искать другую компанию или попытаться разрешить разногласия.Но вряд ли.

Другие способы продажи около DDU

Согласно 214, законодательством запрещена продажа иными способами в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о друге. В связи с привлечением денег на строительство создаются СУЗ и ЛНА. Их участники покупают не квадратные метры, а пары.

Однако, исходя из существующей практики судов, акционеры не могут использовать права, перечисленные в Законе о защите прав потребителей, который регулирует области, не указанные в 214 ФЗ.Другой вариант — продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти опционы являются рискованными, как и предварительные контракты. Они лишь подтверждают негативную информацию о разработчиках, которые хотят просто заработать. Как правило, застройщики не могут заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с отсутствием документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией.Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтобы этого не было, и был создан Федеральный закон «Об долевом участии».

Предварительный договор является законным, поскольку предусматривает только факт заключения основного договора. Однако за это платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Во избежание обмана деньги нужно перевести на депозит застройщика, получить который он может только заключив прямой договор. Но это случается редко и часто деньги попадают на счет разработчика.

Итак, можно сделать вывод, что новое законодательство РФ поддерживает защиту акционеров и имеет свои преимущества.

Положительные моменты

Защита продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор — это сертификат в России, и именно он дает гарантию, что жилье больше никому не продаст.

Схема продаж над диспортом стала доступнее. Банки начали одобрять сделки по покупке недвижимости в недостроенных домах.И это уже плюс для строителей, потому что чем проще приобретать жилье, тем быстрее продается жилье, а прибыль компании растет.

Да, и процесс регистрации собственности стал проще. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь он идет по первому договору DDU, перетренированному с момента регистрации. Наличие права регистранта от разработчика не требуется.

Суть закона также гласит, что строители обязаны подготовить всю проектную документацию до начала разработки, то есть, чтобы все они были согласованы.Это страховка риска невозможности сдачи дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются надолго, а это стоит денег. И строительная компания идет на обман, заключая предварительные договоры. А в процессе строительства вся необходимая бумага получается.

Закон также предусматривает возврат средств в случае расторжения договора по желанию Сторон. Это если деньги были переведены на депозит.

При строительстве в соответствии с законом больше учитываются интересы акционеров. Рассмотрим пример. Если покупатель не вносит вовремя ежемесячный платеж, то ему штраф на небольшую сумму, но если компания не сдаст дом вовремя, штраф будет воодушевляющим. Однако разработчик может подогнать этот предмет под бок. Выход один — более внимательно рассмотреть договор.

Ранее срок доставки интерпретировался как запланированный срок и поэтому расточался во время судебных разбирательств.Теперь законы не разрешены. Даты должны быть указаны четко, и за их нарушение не взимается небольшой штраф. Однако срок может быть перенесен и по закону, но необходимо уведомить акционеров за несколько месяцев вперед. Однако штраф все равно придется заплатить.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, м.кв., технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе изменить эти данные невозможно.Все эти данные помогут впоследствии потребовать жилье, отвечающее всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена квадратного метра после заключения ДТД не может измениться. В случае доплаты необходимо обращаться в суд, решение однозначно будет в пользу акционера. Но сначала нужно внимательно ознакомиться с текстом договора.

Арт. 9 214 ФЗ регулирует расторжение договора.

Значит, акционер имеет право в случаях:

• Недвижимость не передана вовремя.
• Приостановка строительства дома, в котором находится объект долевого участия, с реальными возможностями своевременного ввода в эксплуатацию.
• В проекте дома есть существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
• Изменено целевое назначение помещения, входящего в состав дома.
• Нарушены гарантийные обязательства.А именно: жилье некачественное или совсем не пригодное для проживания.
• Существенные нарушения согласованного качества недвижимости.

В случае расторжения договора акционер забирает все внесенные им деньги обратно. При этом за их использование застройщик выплачивает компенсацию. Он рассчитывается по ставке банка с момента получения денег от покупателя.

Изменение

Изменения в закон вносились за все время существования ФЗ 214.Последняя редакция Закона была направлена ​​на добавление уголовной ответственности за нарушения в сфере долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона к нему есть комментарий, в котором более четко прописаны нюансы строительства жилья по возможности.

8 ожидаемых точек изменения

В настоящее время существует 13 редакций этого закона, которые начнут свою работу в начале 2017 года. Его краткое содержание выглядит следующим образом:

1. Будет создан реестр разработчиков на государственной основе.Какие данные будут указаны о застройщике и о заказе этого действия, уточняйте в отдельном постановлении правительства. Все организации-разработчики будут оцениваться системой бального зала, и эта оценка говорит о ее надежности. Но в законе это не нашло отражения, и это останется, когда будет выпущено постановление правительства. Ведь только после этого можно будет увидеть эффективность этой меры.
2. Обязанность по размещению информации в Интернете возлагается на декларацию дизайна.Это было раньше. Однако правило ужесточилось, и список данных стал намного больше. Также предусмотрена ответственность, если данные не были отражены. В декларации проекта содержатся данные не только самому застройщику, но и строящейся недвижимости. В нем указываются: наименование, адрес, место работы, регистрационные данные, учредители организации. Кроме того, есть информация, какие объекты были построены этой фирмой, сроки сдачи их в эксплуатацию, были ли нарушения и жалобы.Информация размещена за последние 3 года. Все это дает понять о надежности разработчика.
3. Федеральный закон будет распространяться не только на многоквартирные дома, но и на жилые дома, состоящие из трех и более блоков (блокированные дома).
4. Застройщик может привлечь финансирование акционеров только при условии полной оплаты уставного капитала. Причем этот размер привязан к площади всех строящихся объектов долевого участия. Что это означает? На практике минимальная сумма Copper Capital будет зависеть от площади строящегося здания и будет равна 2.5 миллионов рублей, если площадь застройки составляет 1,5 тысячи квадратных метров, а если площадь застройки больше 500 тысяч квадратных метров, то уставный капитал будет равен 1 миллиарду 500 миллионам рублей. Ранее по общим правилам уставный капитал составлял 10 000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на искоренение бизнеса мелких предпринимателей, а не на защиту акционеров от рисков потери денег.
5. Изменяется и механизм привлечения средств.Теперь акционеры переводят деньги для покупки на эскроу-счета в банках. И воспользоваться этими деньгами застройщики смогут только после передачи жилья напрямую покупателю. И до этого момента придется использовать проектное финансирование.
6. Формирование компенсационного фонда. Он формируется за счет взносов строительных компаний. Это необходимо. В процентном отношении это всего лишь 1% от стоимости строительства. Но в итоге количество катится не маленькое, а огромное. Вся сумма лежит в банке.Но как акционер вы можете получать деньги до тех пор, пока это не будет абсолютно непонятно, а в законе нет упоминаний.
7. Реклама. Для акционера это, конечно, несущественное изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, направленная на привлечение финансов граждан.
8. Следующие изменения коснутся особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав.Процедура будет намного проще, с минимальным пакетом пакетов.

Произошли изменения в области перегрева денег от одного строящегося дома. Подобные действия на практике привели к нестабильному финансовому регулированию разработчика, что привело к банкротству предприятия. В настоящее время это недопустимо.

Также недопустимо нерациональное использование полученных средств. Средства следует использовать только на строительство конкретного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно.За незаконное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, а не на само предприятие.

Выход

Что такое долевое строительство? На практике это привлечение денег на строительство недвижимости с пайщиками. Понятно, что такое жилье дешевле в разы. Ведь достаточно всю жизнь расплачиваться ипотекой.

Однако стоит понимать, что для застройщика главное в строительстве — получение средств.Поэтому он идет на любые действия. В соответствии с Федеральным законом № 214 он обязан заключить DDA. Однако ему это невыгодно, потому что подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но для него акционеры должны платить деньги, а это уже нелегитимно.

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти инвестиционные риски в сфере строящегося жилья.Основные опасения акционеров — повторение ситуации 2008 года. То есть замораживание проектов и разорение девелоперов. Права акционеров сегодня призывают защищать ФЗ-214. Каковы сегодня гарантии защиты прав акционеров и какими конкретными правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок реализации определяется DDU (ок.Соглашение об участии), который состоит соответственно ФЗ-214. Настоящие условия договора, соответственно ст.450 ГК, изменение в одностороннем порядке не представляется возможным:

1. Характеристики объекта, а также сроки строительства строго соответствуют проектной декларации, которая опубликована / подтверждена на официальном сайте застройщика.
2. Стоимость объекта должна соответствовать той, которая зафиксирована в договоре.
3. DDD строго определен и гарантийный срок для каждого конкретного объекта строительства (доли).
4. Следствие нарушения условий прописанных в DDU для застройщика — очень серьезные санкции.
5. Привлечение средств акционеров, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика только после публикации проектной декларации, после получения разрешения на строительство этого объекта, после установленного законом Порядка выдачи прав на проектирование или сдачи в аренду / субаренду дизайна участка . Короче говоря, акционер, заключающий договор, может не волноваться по теме — согласован ли проект.
6. Стоит отметить, что в обязательствах перед акционерами застройщик также предусматривает залог, которым является земельный участок (или право аренды этого участка), страхование гражданской ответственности Либо гарантия банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня ДД, благодаря новому закону, подлежит обязательной государственной регистрации.Итак, этой проблемы больше нет.

Гарантии сроков и качества строительства на ФЗ-214 — Каковы права акционеров?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и существенным условием ДТУ является срок прямой передачи жилья акционеру. Этот срок прописан в договоре, и соблюдение этого условия застройщик должен. В случае невыполнения условий строительства конкретного объекта и его следующего ввода в эксплуатацию (вне зависимости от причин) застройщик обязан предупредить об этой ситуации акционера исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания установленного срока. в DDU, после чего предлагается предложить дополнительно / заключение договора Изменения данных дат.

Что означает Закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеуказанного закона, качество квартиры, передаваемой акционером застройщика, должно строго соответствовать всем установленным условиям DDU, проектной документации, а также общеизвестным требованиям технических / градостроительных норм и других обязательные требования. При обнаружении несоответствий (одно условие) акционер имеет право на это…

1. Обычно сниженная цена DDU.
2. О возмещении всех расходов, понесенных акционерами в связи с устранением недостатков / недостатков.
3. Или о безвозмездном устранении всех недостатков самим разработчиком.

При невыполнении разработчиками всех законных требований к акционеру, у последнего появляется право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также потребовать возврата всех вложенных денежных средств с последующей выплатой процентов.

Также важно помнить:

1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» — это не повод опускать руки. Согласно 7 статье закона, дистрибьютор имеет право оспорить эти условия в судебном порядке.
2. В отношении договоров, которые не затрагиваются юридическими / физическими лицами для предпринимательской деятельности и физических — от семейных нужд, действует Закон Российской Федерации о защите прав потребителей (со всеми вытекающими последствиями для застройщика).
3. Соответственно ФЗ-214 гарантийный срок на сам объект не может быть менее 5 лет. А для инженерного / технологического оборудования на возводимом объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3 лет. Началом указанного срока является момент подписания документа (Акта) о передаче жилья акционеру.

Претензии по качеству строительства Акционер вправе предъявить застройщика в течение всего заявленного гарантийного срока.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства — какие права имеют личные дольщики в ФЗ-214?

Современные технологии строительных материалов. Интервью с генеральным директором ООО «Полипласт Северо-Запад» Емельяновым Алексеем Валерьевичем

X.

Lyfhak от эксперта: как правильно выбрать бизнес-тренера?
В гостях у Алексея Гусева.

X.

В текущей экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, что их квартиры будут построены и переданы вовремя, и сможет ли ФЗ-214 защитить акционеров от нарушения сроков строительства и замораживания строительства? Какие законодательные акты защищают акционеры, рассказал генеральный директор «Партнер» УНТС Павел Куков.

Павел, напомните, какие законы сегодня защищают права акционеров.

В первую очередь, это ФЗ-214, подробно регулирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие правильный инструмент взыскания штрафа в случае нарушения застройщиком условий передачи квартиры, право отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на снижение цены договора и ряд другие правовые механизмы, позволяющие дистрибуции реагировать на текущую ситуацию во время кризиса и защищать ваши права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого царства, столкнувшегося с нарушениями, предусмотренные законодательством Российской Федерации правовые механизмы не могут работать и не будут работать. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны разработчика. В противном случае акционер может столкнуться с серьезными проблемами.

Смогут ли застройщики в сложившейся ситуации избежать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, замораживанием строительства и т. Д.?

Поскольку ответственность застройщика, включая штрафы, предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации, в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины акционер вправе получить соответствующую компенсацию.

Однако в сложившейся ситуации акционер, взыскавший, например, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения.У застройщика могут отсутствовать средства, необходимые для уплаты штрафа, и другое имущество, которое можно было бы взыскать.

Куда обращаться дольщикам, если строительство, в которое они вложили средства, заморожено?

Если конструкция замерзла, то чуда ждать не стоит. Прежде всего, вы должны защитить свои права в суде. Причем земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у акционера с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом, при наличии оснований для взыскания залога, застройщик обязан оформить право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановка строительства и есть основание.

Акционер вправе обратиться в суд о взыскании задатка по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства или с момента, когда его предполагалось передать в квартиру (по условиям договора).

В текущей экономической ситуации на что обращать особое внимание при заключении договоров? Могут ли новые предметы появляться в соглашениях об акциях?

Поскольку закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены контракта по соглашению сторон, если в контракте предусмотрена такая возможность, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия контракта, от которого зависит стоимость квартиры, а также условия оплаты.

Итак, если оплата по договору долевого участия производится не в одно и то же время, а по графику, крайне важно убедиться, что сумма платежа не привязана к курсу доллара или евро, а зафиксирована в руб.

По данным портала.

Федеральный закон РФ №214 регулирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (Прелольск).

Механизм реализации квадратных метров В новостройке — договор долевого участия (ДДУ).

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

Если вы хотите узнать , как именно решить вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

ФЗ №214 был принят в 2004 году. Перед принятием Закона застройщики сразу приступили к возведению объекта, получив доступ к участку. Документы были составлены в процессе работы, квартиры поступили в реализацию на ранней стадии строительства, так как нужно было профинансировать строительство дома.

Стоимость квадратного метра была ниже стоимости вторичного жилья. Все это сделало покупку помещения в новостройке благоприятным событием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, этим воспользовались недобросовестные фирмы, получая деньги от покупателей, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 на закупки можно вздохнуть свободно.Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при долевом строительстве зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона распространяются на акционеров, подписавших DD. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны разработчиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать договор DDA, если:

• Никакого разрешения на строительство объекта не получено;
• Не опубликована и не внесена проектная декларация;
• Отсутствует государственная регистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды / субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить акционеров с пустыми руками. Согласно статье 13 Федерального закона № 214 участников паевого договора с момента его регистрации в залоге находятся:

• Земельный участок в собственности компании;
• Многоквартирный объект на этом сайте.

Незавершенное недвижимое имущество выставлено на торги в счет погашения задолженности предприятия-банкрота.

Для обеспечения денежных средств покупателя условие аккредитива прописано в законе — счет в банке, деньги вносятся до регистрации жилья.Чтобы организация могла воспользоваться средствами, она размещает зарегистрированный документ двойной транзакции.

ДТД ФЗ №214 — на что обратить внимание?

Нет единого образца для соглашения DDA. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

1. Четкий срок сдачи возводимого объекта — день, месяц, год. Срок окончания строительства не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке;
2. Данные о сроках оплаты, цене квадратного метра жилой площади;
3. Наличие гарантийного срока на объект;
4. Расположение квартир в доме — этаж, комнатная, квадратура, кол-во комнат.

Если полученная жилая площадь характеризуется медом по большей части от запланированных ранее параметров по результатам замера, то покупателю придется доплатить за эти счетчики. Для предотвращения этого предписано изменить территорию и ответственность Компании за нарушение.
В случае суда в договоре прописан город, удобная раздача для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были внесены в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел ряд изменений, утвержденных в 2012 году. В законе появился один из основных пунктов: способы предоставления застройщиком обязательств.

Обязательства строительной компании обеспечиваются заказом банка. Финансовое учреждение должно соответствовать требованиям:

1. Банковское дело — от 5 лет;
2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
3. Авторизованные средства — от 200 млн руб .;
4. Собственный капитал — от 1 млрд руб.

Способом обеспечения ответственности является заключение договора страхования гражданской ответственности.Страхование должно работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн руб. И собственным капиталом от 400 млн руб.

При нарушении договора по Договору возмещаются убытки, выплачивается оплата, возвращаются наличные.

С какой стороны входит Федеральный закон № 214?

Благодаря закону покупатели имеют гарантию сохранности вложенных средств на начальном этапе строительства. Но ФЗ №214 защищает права застройщика. Если покупатель нарушает способ внесения средств, он уплачивает штраф из ставки рефинансирования 1/300 за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают средства акционеров на завершающей стадии строительства. Благодаря этому покупатель сводит к минимуму риск возникновения проблем при покупке жилья. Но в этом случае цена квартиры выше, чем в начале строительства, квадратные метры по цене приближаются к рыночной цене готового жилья.

При оформлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста.Застройщик может выставить акционеру невыгодные условия. Разобраться в тонкостях документа поможет специалист. И если после проверки покупатель не согласен с каким-либо пунктом, он вправе потребовать от компании заключение контракта.
Перед подписанием Договора необходимо:

• Ознакомьтесь с деятельностью и отзывы о строительной организации;
• Проверить дату регистрации компании, ее историю;
• Обратите внимание на отсутствие иска против компании-банкрота.

Какие положения Федерального закона № 214 являются наиболее важными?

Соглашение DTU — это гарантия, защищающая покупателей от недобросовестных действий застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при внесении в документ:

1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на земельный участок или его аренду, на котором будет возводиться новостройка.
2. Застройщик обязан в течение 14 дней опубликовать в СМИ, Интернете информацию о проекте будущих построек.
3. DTD требуется для регистрации. Это дает гарантию отсутствия двойных продаж жилья.
4. В случае опоздания или ужесточения сроков сдачи объекта организация уплачивает штрафы, взыскания, предусмотренные договором.
5. При обнаруженных в процессе строительных дефектах предприятие обязано самостоятельно устранить недостатки бесплатно. Или удешевить квартиру, сумма равна устранению недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает своих акционеров?

Федеральный закон от 29.07.2012 г.214 защищает права акционеров, и единственная проблема для них — банкротство компании. Но даже при действующем законодательстве недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные акции и скидки при покупке квартиры. Потенциальных покупателей не интересует, по какой схеме работает застройщик. Если компания не будет работать по закону, приобретение жилплощади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают наращивать до момента получения права собственности на площадь, публикуют проект и другие аспекты.Это оборачивается для покупателя в лучшем случае — ужесточением сроков строительства объекта, в худшем — судебными разбирательствами, связанными с незаконным строительством.

Риск при покупке квадратных метров связан с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые девелоперы затягивают процесс регистрации договора DDA, акционеры успевают оплатить большую часть стоимости жилья, и компания снова незаконно продает квартиру.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана предоставить акционеру документы.

Недостатки новостройки — риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы сознательно занижают стоимость материалов, приписывая себе финансовую разницу. По закону строительная организация обязана устранить все недостатки или заплатить штраф за их устранение. Но на практике цена на жилую площадь увеличивается к моменту ее приемки, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае возникновения дефектов, если компания не стремится их исправить или шантажировать с целью увеличения сроков строительства, акционер имеет право подать иск о прекращении действия документа и взыскать сумму, уплаченную им на момент ДД.

При любой схеме размещения есть риски, но договор ДТУ, основанный на Федеральном законе № 214, дает большую гарантию их отсутствия. Покупая квартиру в новостройке, лучше заранее узнать о разработках застройщика, изучить их документацию (строительная компания не препятствует этому), ознакомиться с предыдущими проектами этой организации.

Они обеспечивают безопасность потенциального покупателя.

Привлечение средств граждан и юридических лиц Долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом. № 214 . Он также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и собственности соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех акционеров, которые заключили договоры на участие в долевом строительстве (DDU).

• Исключение возможности мошенничества, при котором граждане собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщику запрещается заключать ДДУ на:
• получение разрешения на строительство
• публикация, размещение и / или презентация проектной декларации,
• государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды данного участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Изобразительное искусство. 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДД в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (умышленного банкротства) застройщик не сможет ни с чем оставить соинвесторов. Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ЗДД заложены:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или праве аренды, субаренды данного участка),
• и построенный на этом участке многоквартирный дом и / или другой объект недвижимости.

Деятельность застройщиков по привлечению средств граждан ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Решение о распределении квартир принимается на общем собрании Правления ХСК. При этом нередки случаи, когда квартира в строящемся доме имеет рейтинг в разы меньше, чем пайщики, профинансировавшие это строительство, и те пайщики, которые вошли в кооператив последнего, могут получить квартиру одними из первых.

Привлечение средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) и жилищно-накопительных кооперативов (СПГ) гарантированной защиты их членов, как участников долевого строительства, не обеспечивает. Деятельность ЖКХ и СПГ регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» соответственно.

Мария Николаева прокомментировала влияние эскроу-счетов на элитное жилье

Прошло почти пять месяцев с момента вступления в силу новых правил работы со средствами дольщиков.В наименьшей степени поправки оказались на рынке элитного жилья.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге, говорит, что переход на систему эскроу-счетов практически не повлиял на рынок элитной недвижимости, так как большинство объектов (почти 80%) либо находятся на высокой стадии завершения, либо сданы в эксплуатацию. .

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», также говорит, что не заметила существенных изменений за последние четыре месяца.«Отчасти это связано с тем, что« Еврострой »за последний год провел большую подготовку, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Кроме того, мы работаем в секторе элитной и премиальной недвижимости, который, в отличие от массового рынка, менее подвержен резким изменениям, связанным с нестабильной рыночной конъюнктурой », — поясняет она.

Она сообщила, что с 1 июля в завершенных объектах «Евростроя» и строительных объектах продано недвижимости на сумму более 600 млн рублей. «Наш единственный объект бизнес-класса — это жилой комплекс NEXT, продажи которого с июля по октябрь выросли на 58% по сравнению с тем же периодом 2018 года», — добавила она.

Роман Мирошников, исполнительный директор Oikumena Construction Company, также уверен, что изменения пока никак не повлияли на рынок. «Все объекты возводятся по старым правилам; Кроме того, крупные продажи элитного жилья проходят в высокой степени готовности. Поэтому рынок сможет увидеть изменения не раньше, чем через год-полтора », — считает он.

Эксперты говорят, что на данный момент на рынок повлияли не столько поправки к закону ФЗ-214, сколько их ожидания в месяцы, предшествующие их принятию.Это повлияло как на динамику потребительского спроса, так и на внедрение новых проектов. Например, в 2019 году на продажу выставлено всего 13 относительно небольших элитных объектов. 12 из них были внесены в список за первые 6 месяцев. Вера Сережина, директор по стратегическому маркетингу RBI Group, отмечает, что динамика продаж не была стабильной: более активный спрос в начале года и выжидательная позиция покупателей непосредственно перед введением эскроу-счетов.

Однако, юрист, партнер и руководитель практики недвижимости, строительства и инвестиций Pen & Paper Адвокат Мария Николаева считает, что основным заметным и ожидаемым эффектом поправок к ФЗ-214 станет рост цен на жилье.Можно даже сказать, что цены выросли не после, а накануне внесения поправок », — отмечает юрист. «Элитное жилье — не исключение, а своего рода флагман. В то же время, если весной этого года мы наблюдали всплеск покупательской активности, то сейчас рынок недвижимости немного «заморожен». Кажется, что все, у кого были свободные средства на покупку жилья, их уже вложили. Вполне возможно, что через некоторое время цены снова упадут, но вряд ли это коснется элитного жилья.

Другой юрист Елена Легашова, управляющий партнер Yusland Attorneys at Law, не согласна с г-жой Николаевой. Она считает, что на данном этапе преждевременно делать выводы о влиянии поправок в ФЗ-214 на рынок элитной недвижимости. «Ожидаемого резкого роста цен, о котором все заявляли в первые шесть месяцев в связи с новым порядком использования средств дольщиков, не произошло. Мы полагаем, что это связано с рядом факторов.Первый фактор — снижение платежеспособного спроса при относительно высоком предложении на рынке недвижимости, в том числе элитной. Второе связано с тем, что ряд разработчиков продолжает следовать старым правилам. Закон позволяет девелоперам продавать на ранее существовавших условиях, и количество таких проектов среди предложений достаточно велико », — заключает эксперт.

Привалов Олег

cosa cercare? Legge federale «Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini»

L’acquisto di un nuovo appartamento — un passo serio e responsabile.Prima di acquistare una casa in una casa di recnte costruzione, è обязательно un buon tutti pesare e prendere in considerazione. Vendita dei locali Implica laclusionione delle OP (214-FZ). Che cosa cercare quando firma di questo documento? Questo sarà Discusso nel nostro articolo.

Le prime righe del contratto

Prima di essere vincolato a una specific società di costruzioni, dovrebbe esaminare attentamente il PO (214-FZ). Che cosa cercare fin dall’inizio? Prima di tutto bisogna sapere Che si è registrato nel documento come lo sviluppatore.Il testo deve contnere il nome complete della società di costruzioni. Non interferire, e maggiori dettagli — данные и логический регистр свилуппатора, и данные сертификата испрашивания в EGRYU ecc…

Контратт развития, заключенный в названии свилуппатора делла дичиаразион ди прогетто, проникает в составление и Контратто ди локация или вендита террени для создания делль’оггетто. In questo caso, il volto del l’impresa può essere un amministratore delegato.E ‘stata la sua firma deve essere nel documento. Se il contratto è firmato da un altro gestore, Possono sorgere delle difficoltà impreviste nel corso del procedure. Un membersro del personale ha la возможность rappresentare gli interessi della società solo per procura, e dovrebbe essere collegato al PO.

Quale sarà la converazione?

L’oggetto del contratto deve essere indicato in modo chiaro, senza sizesà di dubbio. La partecipazione azionaria nella costruzione di un edificio residencenziale comporta l’ottenimento di proprietà specifica в предопределенном темпе.E ‘needario fissare nel documento. Tutte le altre domande — coinvolte in attività di investimento, di co-finanziare la costruzione, l’assegnazione dei Requisiti dei diritti spazi dopo l’oggetto verrà messo in funzione, — non hanno alcuna relazione al tema delle OP. legge 214-FZ indica espressamente. E non importa, è scritto nel titolo del documento, «Контратто ди una costruzione comune» или нет.

Descrizione dettagliata — chiave del successo

214-FZ della legge di partecipare alla costruzione congiunta impone che le OP deve include all the possible caratteristiche dell’oggetto.Deve essere prescritto indirizzo di casa edificio, numero catastale del terreno, il numero optimato di appartamenti, il pavimento su cui si trova. Inoltre, una voce obbligatoria sulle garanzie finanziarie ha offerto ai suoi clienti lo sviluppatore.

Il documento dovrebbe anche essere prescritto periodo di garanzia per la proprietà e dei suoi servizi di ingegneria. Come regola general, locali garanzia ha una durata di 5 anni, il suo equipaggiamento — 3 anni. Ridurre il periodo di responsabilità per l’oggetto passato in modo legale lo sviluppatore non può.

La questione del costo di un appartamento

Contratto di Equity deve Contenere Una Descrizione Precisa Tecnica di Abitazioni Futuro. Si Precisa zona è, la sizesione del balcone, terrazza o loggia con fattore di riduzione. imprese di costruzione hanno tradizionalmente cercano di include nella clausola DDU affermando che se i risultati delle misurazioni ITV zona dell’abitazione и ниже, чем определенное значение nel contratto, и portatori di interessi è tenuto parión, pagare per dei soldi per incpiuto metratura.A volte, il documento afferma che, indipendentemente dal risultato finalale che nessuno deve nulla a.

avvocati esperti si ricorda che la legge 214-FZ non vieta include nella voce del contratto sulla revisione dei prezzi. Туттавия, в соответствии с принципом работы сул дирита дель compratore consumatore ha diritto di esigere dai soldi di sviluppo per l’area mancante, mentre la società di costruzione per la metratura in più non può ottenere nulla. In pratica giudiziaria, questo проблема è stato risolto in modi diversi.

Детский сад «Ритратто»

La firma del contratto l’equità, l’acquirente meglio prestare moltatention ai dettagli. Ad esempio, lo sviluppatore deve include una descrizione tecnica dettagliata della proprietà DDU. Il documento enuncia in dettaglio tutti gli attributi — .. telai di finestre, ingresso e porte interne, il rivestimento di pavimentazioni, pareti e soffitto, ecc Se l’abitazione è trasferito con una finitura fine, il contratto dovrebche la indicare clare ди карта да парати суи мури.Il 214-FZ принимает участие в создании конгломерата, не являющегося директивным дичиаратом, и имеет вербальное исполнение в суде, не являющееся представителем. Quindi, essere vigili e chiedere, что в эпоху DDU una descrizione tecnica complete dell’appartamento.

A volte società di costruzioni si propone di indicare nel contratto il diritto di apportare cambiamenti nelle caratteristiche di dichiarazione di progetto, di pianificazione e di ingegneria dell’oggetto senza il consnso della quota partecipante.Tuttavia, dal punto di vista della legge, недействителен: l’acquirente deve risvere informazioni complete sui prodotti che acquistano.

Quando attesa per l’adempimento degli obblighi?

Dovrebbe essere chiaramente indicato termini di esecuzione di всех obblighi indicati PO (214-FZ). Che cosa cercare nello studio di questa sezione del contratto? Prima di tutto, deve essere specificato il periodo di validità del documento. Inoltre, эта формула доведена до того, что она действительна для того, чтобы быть партией, сделанной во всех случаях.

Inoltre, deve essere specificata la data del trasferimento dell ‘appartamento DDU cliente. Impresa di costruzione spesso non prevede un periodo specifico e il qutiere in cui prevede di consgnare le chiavi ai titolari di locali di interesse. E non è considerata una violazione della legge, ma dà al cliente qualche inconveniente. Il fatto Che la tutela dei suoi interessi in caso di violazione dei termini chiaramente indicato nel 214-FZ. Una sintesi della legalazione включает un punto molto importante — il cliente può redudere dal contratto solo dopo due mesi dopo la data del trasferimento dell’oggetto ivi indicata.Это означает, что я потребляю девоно, которое следует за прекрасным триместром, и другие два раза в день, чтобы представить себе богатое тело для свилуппатора.

E la società di costruzioni è attivamente alla ricerca di un’opportunità per ottenere intorno al 214-FZ. Penalità для того, чтобы mancato dei termini può стабильной un pesante fardello sulle spalle dello sviluppatore, quindi и все время и cercare di assicurare. Ad esempio, l’accordo включает в себя единственное, что нужно для того, чтобы сделать это в одиночку в автоматическом режиме или иррагионевулменте, исполнившись l’elenco delle circostanze di forza irresistibile.Quindi state, внимание! Tradizionalmente, La Forza Maggiore Implica Attacchi Terroristici, Atti di Guerra o di Disastri naturale. Законодательные положения, а также метеорологические условия и пропуски противозаконных действий.

Qualità — un altro trabocchetto DDU

214-FZ sulla partecipazione alla costruzione congiunta impone che se ci sono carenze nella società appartamento ha l’obbligo di excluarli in un tempo ragionevole o per pagare i clienti un risarcimento.

Все права защищены, если вы хотите, чтобы они были двусмысленными и содержали голос PO, который позволяет использовать сообщения в функциях, которые эквивалентны всем документам, созданным для этого проекта. Così, lo sviluppatore sta cercando di ridurre al minimo la sua responsabilità per la scarsa qualità degli alloggi. La possibleilità di rivendicazione da proprietario del bene ancora non esclude, ma può causare problemi durante il processo.

Come proteggere i vostri soldi?

lato soldi della transazione — самый важный пункт PO (214-FZ).Che cosa cercare in questo senso? In primo luogo, il contratto dovrebbe essere chiaramente indicato il prezzo. E ‘meglio se viene dato in rubli. Purtroppo, il prezzo per metro quadrato è spesso Definita in unit, senza fissare un corso specifico nel documento. Это влияние в значительном стиле и в конце концов.

In secondo luogo, DDU (il campione può essere trovato in qualsiasi ufficio di legge, uno, vi presentiamo qui di seguito) разрабатывают конкретные в quale momento e per quello che i fondi saranno pagamento.Può avere i propri risparmi o mutuo ipotecario, per esempio. E dovrebbe esaminare attentamente il tempo, in base al quale gli obblighi del cliente ai sensi del contratto saranno Thinkrate Come soddisfatte. Gli sviluppatori insistono sul fatto che questo accade dopo che i fondi sono accreditati sul conto della società di costruzioni. Di consguenza, я титолари ди interessi rischiando molto. Сделайте пересылку денаро через банк аввиен-нель-жиро-ди-почи-джорни, и для всего этого темпа усвоения находится в подвешенном состоянии.La soluzione a questo проблема è abbastanza semplice — nel contratto patrimonio di include la clausola che gli obblighi per gli sviluppatori considerano soddisfatte al momento di fare soldi in banca.

Chi sostiene i costi associati?

E ‘anche importante chiarire la questione di quale partito pagherà i costi di registrazione della proprietà presso l’Ufficio del Registro russa. Inoltre, si dovrebbe resolvere a che punto l’acquirente dovrà pagare bollette.

Spesso, gli sviluppatori stanno cercando di include nella clausola DDU, в основе всех клиентов paga le bollette для ознакомления с электричеством и частичными данными из согласия una casa residence in funzione. Tuttavia, il trasferimento dell ‘appartamento ai sensi della legge potrebbe avvenire nel giro di pochi mesi. Si scopre che non è ancora risolta nel nuovo appartamento, il proprietario dovrà pagare for il «comune». Non c’è nulla di giusto in questo, dunque, vi esorto a considerare contention questo oggetto del contratto.

Come terminare il PO?

La partecipazione azionaria coinvolge non solo la заключение del contratto, ma anche il possible rifiuto degli obblighi verso lo sviluppatore. Se accade su iniziativa del cliente, deve pagare una penale. Al momento della firma del contratto dovrebbe prestare attzione all sue sizes. Di solito varia tra 1-15 per cento del valore della proprietà. quadro rigoroso di punizione per i partecipanti di costruzione condivisa in questo caso non è elencato nel 214-FZ.Sintesi dello statuto предполагает, что проблема является полной дискретностью части. Essere a conoscenza di possible perdite finanziarie a risolvere il contratto e prestaretention alla Quantità di sanzioni — questo vi farà risparmiare.

Inclusionione vorrei sottolineare, che i portatori di interesse non devono insistere sul fatto, che every le clausole contrattuali sono stati classificati in dettaglio. Durante il processo sarà presa in considerazione dalla legge sulla protezione dei diritti dei consumatori, Che protegge completetamente gli interessi dei singoli.

Игорь Чумаченко для радио Business FM: суды должны соблюдать баланс интересов соинвесторов | Пресс-релиз

Партнер VEGAS LEX Игорь Чумаченко прокомментировал для Радио Бизнес FM вопрос о взыскании с застройщиков убытков за несоблюдение сроков строительства.

18 апреля 2017 года партнер, руководитель практики недвижимости, земли и строительства Игорь Чумаченко выступил с докладом «Индекс риска» с программой Нади Грошевой на радио Business FM; его попросили прокомментировать рассказ «Компенсация за нарушенные сроки.

Деловая газета «Коммерсантъ» сообщила о недавней тенденции: юристы подают иски к застройщикам за задержку сдачи жилья в эксплуатацию и выигрывают дела, взыскивая крупные суммы возмещения ущерба.

Федеральный закон 214-ФЗ * направлен на защиту соинвесторов в проектах жилищного строительства от рисков; это дает основание налагать штрафы на разработчиков, не завершивших проект в срок, помимо возмещения ущерба. Ущерб включает любые дополнительные расходы, понесенные потенциальными владельцами квартир из-за задержки, такие как дополнительные проценты по ипотеке или стоимость аренды временного жилья.Соинвестор также вправе ожидать штрафных санкций, которые предусмотрены в договорах кооперативного жилищного строительства — размер штрафа установлен законом. Обычно они составляют большую сумму, хотя суды часто пытаются ее уменьшить.

У девелоперов, безусловно, есть механизмы защиты своих интересов, о чем г-н Чумаченко сказал в своем комментарии: «До недавнего времени суды, я думаю, соблюдали баланс интересов, то есть наложили штраф, сделали его до минимума. возможно.В противном случае обанкротится еще больше девелоперов, что, вероятно, не является целью их соинвесторов. Поэтому, что касается правоприменительной практики, она должна быть нацелена на соблюдение баланса интересов сторон, не отдавая предпочтение застройщику или будущим владельцам квартир, которые софинансируют проект ».

Звук доступен по адресу

https://vse.fm/station_40/UTC+3/2017/04/18/12:21:00/play

***

* Федеральный закон «Об участии» в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества, а также о внесении изменений в некоторые законы Российской Федерации от 25 декабря 2010 г.214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

Для получения более подробной информации о деятельности VEGAS LEX в сфере собственности, строительства и земельных отношений нажмите здесь .

FAR.2922 — Инвестиции в долевые инструменты

С 1977 г. ДАЛЕКО ОКАМПО / ОКАМПО FAR.2922-Инвестиции в долевые инструменты — Финансовые активы по справедливой стоимости ОБСУЖДЕНИЕ

Просмотры 222 Загрузки 33 Размер файла 810KB

Отчет DMCA / Copyright

СКАЧАТЬ ФАЙЛ