Как получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры для несовершеннолетнего ребенка
23 июля 2019, 10:42
Налоговым законодательством предусмотрено право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков или доли в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
А если квартира приобретена родителем в пользу своего несовершеннолетнего ребенка? Семейным кодексом Российской Федерации установлен принцип, согласно которому ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 01.03.2012 № 6-П, закрепляя право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилого помещения, законодатель имел в виду, что получают данное право только те налогоплательщики, которые вложили в сделку собственные денежные средства. Несовершеннолетний, не имеющий, как правило, собственных доходов, получая в собственность недвижимость действиями своих законных представителей, не имеет и возможности приобрести право на имущественный налоговый вычет (на возврат уплаченного налога), поскольку при отсутствии дохода он не платит и не может уплачивать налог на доходы физических лиц. Родители же, напротив, налогооблагаемый доход, по преимуществу, имеют, что и позволяет им как приобрести право на имущественный налоговый вычет при наступлении обстоятельств, образующих его основание, так и воспользоваться этим правом.
При решении вопроса о предоставлении имущественного налогового вычета факт несения родителем несовершеннолетнего указанных расходов необходимо подтверждать документами, в том числе расписками в получении наличных денежных средств, выписками об операциях на счете в банке и т.д.
Следует помнить, что реализуя право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения в собственность своего несовершеннолетнего ребенка, родитель лишается возможности воспользоваться им впоследствии, поскольку в этом случае имущественный налоговый вычет дает налоговую выгоду именно родителю как лицу, обязанному платить налог на свои доходы. Повторное получение имущественного налогового вычета исключается, если родитель, понесший расходы на приобретение жилого помещения в собственность своего ребенка, уже воспользовался правом на данный налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения как в свою собственность, так и в собственность другого своего ребенка.
Имущественный вычет при покупке квартиры для дочери
Работница организации, а также члены ее семьи (муж, несовершеннолетняя дочь), состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Работница (мать) понесла расходы, связанные с приобретением квартиры для несовершеннолетней дочери. Так, согласно договора купли – продажи, продавец получил от матери денежные средства до подписания договора купли — продажи квартиры.
Можно ли в такой ситуации к расходам, понесенным на приобретение квартиры для несовершеннолетней дочери применить имущественный вычет?
Плательщиками подоходного налога с физических лиц (далее — подоходный налог) в соответствии со ст. 195 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК) признаются физические лица.
Объектом налогообложения подоходным налогом для физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь, являются доходы, полученные от источников в Республике Беларусь и (или) от источников за пределами Республики Беларусь.
Порядок предоставления имущественного налогового вычета по подоходному налогу регулируется ст. 211 НК.
Согласно пп. 1.1 п. 1 ст. 211 НК при определении размера налоговой базы подоходного налога плательщик подоходного налога имеет право применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных плательщиком и членами его семьи, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на строительство, в том числе путем приобретения жилищных облигаций, либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов банков Республики Беларусь, займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей (включая проценты по ним, за исключением процентов, уплаченных за несвоевременный возврат (погашение) кредитов, займов и (или) за несвоевременную уплату процентов по кредитам, займам), фактически израсходованные ими на строительство, приобретение жилищных облигаций либо приобретение на территории Республики Беларусь одноквартирного жилого дома или квартиры.
Исходя из норм пп. 1.1 п. 1 ст. 211 НК следует, что плательщик (в рассматриваемой ситуации – мать), состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, фактически понесший расходы на приобретение квартиры, расположенной на территории Республики Беларусь, имеет право на применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, подлежащих налогообложению подоходным налогом.
Налоговый имущественный вычет при покупке квартиры в ЖСК
Каждый гражданин, который купил квартиру, вправе получить имущественный вычет по НДФЛ. Когда возникает право на вычет?
Все зависит от того, где вы купили квартиру. Мы расскажем вам о порядке получения вычета в случае приобретения жилья членом ЖСК.
Когда же возникает право на получение имущественного вычета для гражданина, который является членом жилищно-строительного кооператива? Ответ на этот вопрос дал Минфин России в своем письме от 15.06.2018 г. № 03-04-05/41112.
Как мы знаем, если покупается квартира на вторичном рынке, то право на вычет у нас возникает в том году, в котором мы зарегистрировали право собственности на жилье. Если же мы купим квартиру в новостройке, тогда право на вычет у нас появится в том году, когда мы получим на руки акт приема-передачи.
Как быть, если квартира приобретена членом ЖСК?
Минфин рассказал, что момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию, а не с датой государственной регистрации.
Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении квартиры предоставляется в размере, действовавшем в налоговом периоде, в котором были получены необходимые документы, подтверждающие право на получение данного налогового вычета.
Приведем простой пример – гражданин купил квартиру в мае 2016 года на вторичном рынке, в этом же году он зарегистрировал право собственности на нее. С какого года он сможет получать имущественный вычет?
Наш гражданин сможет вернуть НДФЛ (получить вычет) за 2016, 2017 и 2018 годы, потому что право на вычет у него возникло именно в 2016 году (в этом году он стал собственником квартиры).
Немного изменим условия нашего примера – пусть гражданин являлся членом ЖСК с 2011 года и в марте 2016 года он полностью выплатил пай. Право собственности на квартиру было зарегистрировано чуть позже – в мае 2017 года. За какие годы ему положен вычет по НДФЛ?
Ответ – право на вычет в данном случае возникло в 2016 году (когда был выплачен пай), потому что мы имеем дело с ЖСК. И наш гражданин получит вычет за 2016 и 2017 годы.
Срок владения квартирой и ЖСК
Вторая тема, о которой надо рассказать, это когда мы имеем дело с продажей жилья. Как мы все знаем, при продаже квартиры надо платить налог. Но если мы владели жильем на праве собственности три года (ранее было так, сейчас новые условия), то при продаже платить налог и показывать свой доход от продажи в декларации 3-НДФЛ не надо.
Новый порядок расчета НДФЛ при продаже квартиры
Приведем пример – граждан купил на вторичном рынке квартиру в 2011 году и в 2012 году зарегистрировал право собственности. В текущем 2019 году он продает жилье. Будет ли он платить НДФЛ? Нет, ему не надо платить налог, не надо декларировать свой доход, потому что срок владения жильем на момент продажи более трех лет («старый» срок, сейчас пять лет).
Изменим условия примера – допустим, гражданин является членом ЖСК с марта 2012 года, а в январе 2013 году он выплатил полностью пай, право собственности на квартиру было зарегистрировано в 2016 году. В августе 2018 года гражданин продал квартиру. Надо ли ему сейчас в 2019 году отчитываться по факту продажи или нет?
Ответ – нет, не надо. Дело в том, что срок владения жильем в этом случае отсчитывается не от даты регистрации права собственности, а от даты выплаты полностью пая.
Предприниматель на ЕНВД не сможет получить вычет на квартиру
Вычет на квартиру по ДДУ положен только после получения акта приема-передачи
Вычет на квартиру по наследству: возможно ли наследнику вернуть налог?
Как покупка дома влияет на налоги
Что вы узнаете
Как выбрать между стандартными и детализированными удержаниями
Подробные налоговые льготы и скидки, которые могут применяться к вам
Какие налоговые формы использовать при подаче
Как покупатель жилья или домовладелец, вы будете рады узнать, что существует ряд налоговых вычетов, которые вы можете использовать для снижения вашего налогового счета. Но решение о том, использовать ли их (с помощью стандартного вычета или разбивки по статьям), все зависит от того, сколько денег вы собираетесь сэкономить (и от совета вашего налогового специалиста).Если вы никогда не задумывались о включении налоговых вычетов в списки, значит, вы не одиноки — в последние годы только около 30% налогоплательщиков предпочитали перечислять налоговые вычеты по статьям. Это может быть связано с тем, что стандартные налоговые вычеты, предлагаемые в США, упрощают уплату налогов. Тем не менее, если вы не знаете о дополнительных налоговых льготах для домовладельцев, возможно, вы упускаете из виду.
Прежде чем мы углубимся в возможные налоговые льготы, важно понять, как работают стандартные вычеты. Как и следовало ожидать, стандартные суммы вычетов зависят от статуса регистрации (холост, женат или глава семьи), а сумма налоговых вычетов, которую вы можете потребовать, будет иметь большое влияние на то, какой маршрут лучше для вас.Например, если в 2020 году ваш налоговый статус был холостым и у вас было 10 000 долларов в виде налоговых вычетов, вам лучше воспользоваться стандартным вычетом в размере 12 400 долларов. Если у вас было налоговых вычетов на сумму более 12 400 долларов, вам нужно было составить список.
Несмотря на то, что налогоплательщики с высоким доходом гораздо чаще перечисляют свои вычеты, почти в каждой группе налогооблагаемого дохода есть люди, которые предпочитают перечислять свои вычеты. И как покупатель жилья или домовладелец, вы должны знать, что проценты по ипотеке — это один из наиболее распространенных налоговых вычетов по статьям.Если вы еще не знаете, как оформляются налоговые вычеты, поговорите со своим налоговым специалистом. Они поймут ваше уникальное финансовое положение и, будучи экспертами в области налогового кодекса, могут дать индивидуальный совет для вашей ситуации.
10 налоговых льгот, о которых должны знать покупатели и собственники жилья
Плюс один, о котором следует помнить, если вы когда-нибудь планируете продать
Как видите, есть много способов уменьшить размер налогового счета при покупке или владении недвижимостью. Первые 3 льготы предназначены специально для покупателей жилья, остальные — для домовладельцев.Прочтите их все или переходите к тем, которые вам интересны. По крайней мере, вы сможете претендовать на проценты по ипотеке в качестве налогового вычета, если внесете в список.
1. Ипотечные пункты
2. Расходы на переезд
3. Без штрафных санкций снятие средств с IRA для новых покупателей
4. Проценты по ипотеке
5. Налог на недвижимость
6. Долговая нагрузка на недвижимость
7. Страхование ипотеки (PMI)
8. Домашний офис
9. Налоговые льготы по возобновляемым источникам энергии
10. Ипотечное кредитное свидетельство
11. Ремонт дома
Налоги и покупка дома
1.Ипотечные пункты
Когда вы получаете ипотечный кредит, у вас есть возможность выплатить часть процентов заранее, чтобы уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке. Сумма процентов, которую вы выплачиваете авансом, называется «баллами» (также известными как ипотечные баллы или баллы дисконтирования), потому что эта цифра рассчитывается как процентная точка вашего кредита. (Вообще говоря, 1 ипотечный балл составляет 1% от суммы кредита. Оплата балла авансом снижает процентную ставку на 0,125% до 0,250%, в зависимости от кредитора.) Проценты по ипотеке не облагаются налогом, поэтому при условии, что вы ипотечные пункты соответствуют определенным критериям, этот предоплаченный процентный платеж также не облагается налогом.
Критерии включают:
- Ваша ипотека должна быть обеспечена вашим домом.
- Баллы не стоят дороже, чем обычно в вашем районе.
- Баллы были выплачены наличными при закрытии (через ваш авансовый платеж) и не были заменены другими затратами на закрытие, такими как плата за оценку или титульный взнос.
Интересные факты: если вы убедили продавца оплатить ваши ипотечные баллы при закрытии сделки, вы все равно можете потребовать этот вычет. Если вы выплачиваете баллы при рефинансировании ипотечной ссуды или открываете кредитную линию собственного капитала (HELOC), вы можете претендовать на налоговый вычет с этих баллов в течение срока действия ссуды.Это возможно, когда небольшой процент баллов заложен в ссуду и, следовательно, в ваши ежемесячные платежи по ипотеке.
Необходимая вам форма: Вы можете найти эту вычитаемую сумму в форме 1098, которую вы получаете от своего кредитора. Вы также найдете эту сумму в листе расчетов по покупке жилья, но в глазах IRS 1098 является официальной.
2. Транспортные расходы
Прежде чем вы надеетесь, эти налоговые вычеты ограничиваются расходами на переезд для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе.Если вы соответствуете этим критериям, переезд должен быть вызван военным приказом, приводящим к постоянной смене станции. Вы можете потребовать возмещения всех невозмещенных расходов за себя, своего супруга (а) и своих иждивенцев. И вы можете требовать не только расходы на хранение и проезд до вашего нового дома. Вы также можете потребовать предметы домашнего обихода, личные вещи и расходы на проживание, понесенные в результате вашего переезда.
Необходимая вам форма: Большинство военнослужащих должны использовать форму 3903 для отчета о расходах на переезд, но есть исключения, поэтому поговорите со своим налоговым специалистом, чтобы узнать, на что вы можете претендовать.
3. Снятие IRA без штрафных санкций для новых покупателей
Хотя выплата IRA без штрафных санкций не является фактическим налоговым вычетом, это привилегия, которую IRS предлагает новичкам. Если вы моложе 59,5 лет, обычно применяется штраф в размере 10% к снятию средств с традиционных IRA. Но если вы планируете использовать до 10 000 долларов из этой суммы, чтобы купить или построить первый дом для себя или своей семьи (включая супруга, детей, внуков или родителей), этот штраф в размере 10% не применяется.Определение IRS для впервые покупателя жилья шире, чем вы думаете: если вы не владели домом в течение 2 лет, вы можете иметь право на него. Вам не нужно показывать администратору IRA, на что вы планируете потратить деньги при выводе средств, но вам нужно будет отправить дополнительную форму в IRS при подаче налоговой декларации.
Лимит в 10 000 долларов — это пожизненный лимит, и вы и ваш супруг можете получить доступ к нему, если вы покупаете дом вместе. Итак, если у вас обоих есть счета IRA с лишними деньгами, вы двое можете взять в общей сложности 20 000 долларов, чтобы вложить их в свой новый дом — при условии, что вы используете деньги в течение 120 дней с даты их снятия.Однако имейте в виду, что деньги могут по-прежнему облагаться налогом в верхней налоговой категории, что означает, что у вас может остаться меньше денег, чем вы думаете. Так что поговорите со своим налоговым консультантом, чтобы узнать, является ли использование этого преимущества разумным шагом для вас.
Если у вас есть Roth IRA, вы можете снимать с него деньги в любое время без уплаты налогов (и, как правило, без штрафов) для любых целей в любое время. Если ваша учетная запись была открыта не менее 5 лет, вы можете вывести 10 000 долларов из своего инвестиционного дохода без каких-либо налогов или штрафов за соответствующую первую покупку дома.
Необходимая форма: Если вы снимаете деньги с традиционного счета IRA, вам необходимо заполнить форму 5329.
Если вы снимаете деньги после уплаты налогов с IRA Roth или традиционного IRA, вам необходимо заполнить форму 8606.
Налоговые льготы на домовладение
4. Проценты по ипотеке
Для большинства людей, перечисляющих свои налоговые вычеты, именно здесь вы найдете самые большие налоговые льготы для владения домом. В 2021 году, если вы являетесь индивидуальным налогоплательщиком или супружеской парой, подающей совместно налоговую декларацию, вы можете вычесть проценты, уплаченные по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов.Если вы являетесь супружеской парой, подающей отдельно, лимит составляет 350 000 долларов США. В первые несколько лет ипотечного кредита с вас будут платить больше за первые несколько лет, чем за последние. Это связано с амортизацией, которая используется кредиторами для обеспечения выплаты полного остатка по ссуде (и всех причитающихся процентов) к концу ссуды. Итак, если у вас есть 30-летняя ипотека, вы будете платить намного меньше процентов в 25-й год, чем в 5-й год. Это полезно знать, потому что, если вы собираетесь требовать налогового вычета с процентов по ипотеке, вы должны » Вы сэкономите больше, если начнете требовать его в начале ипотеки.
Необходимая форма: Чтобы подать заявку на вычет, вам понадобится форма 1098, которую вы получите от своего кредитора. Это та же форма, которую вы использовали бы для получения ипотечных баллов в качестве налогового вычета.
5. Налог на имущество
Из всех налоговых вычетов, связанных с недвижимостью, это самый простой способ. Вы платите налог на недвижимость каждый год либо через счет условного депонирования, либо напрямую в ваш город, муниципалитет или округ. Вы можете вычесть до 10 000 долларов США в качестве налога на недвижимость, уплаченного вами в течение налогового года.Если ваш кредитор собирает средства, предназначенные для уплаты налогов на имущество, на счете условного депонирования, вы не можете требовать эти средства в качестве налогового вычета до тех пор, пока счет по налогу на имущество не будет фактически оплачен.
Необходимая вам форма: Опять же, вам понадобится форма 1098 от вашего кредитора, чтобы подать заявку на вычет, поскольку в ней также будет подробно указана сумма вашего налога на недвижимость.
Если вы платите налог на недвижимость непосредственно своему городу, муниципалитету или округу, достаточно будет предоставить запись о совершенных вами платежах (они, вероятно, будут указаны в вашей банковской выписке).Некоторые местные органы власти включают налоги предыдущего года в счет налога на имущество, который они отправляют каждому домовладельцу. Если вам по-прежнему не удается найти отчет об уплаченных вами налогах на недвижимость, позвоните в офис окружного асессора или посетите его.
6. Заемный капитал за счет собственного капитала
Собственный капитал — это часть дома, которой вы полностью владеете, в отличие от той части дома, которую вы оплачиваете по ипотеке. Ваш собственный капитал имеет ценность, поэтому вы можете взять ссуду на этот капитал через ссуду собственного капитала (также известную как вторая ипотека) или кредитную линию собственного капитала (HELOC).Поскольку эти ссуды обеспечены вашим собственным капиталом, они обычно предлагают более низкие процентные ставки, чем необеспеченные ссуды, такие как кредитные карты. При условии, что вы потратите выручку от жилищного долга на свой дом — дом, обеспечивающий ссуду, — начисленные с вас проценты не подлежат налогообложению. Это означает, что если вы хотите отремонтировать или существенно улучшить свою собственность, оплата долга за счет собственного капитала даст вам доступ к налоговому вычету. С другой стороны, если вы потратите выручку от собственного капитала на что-либо еще, например, платежи по кредитным картам или плату за обучение в колледже, начисленные проценты не будут облагаться налогом.
Необходимая вам форма: Если вы надеетесь вычесть проценты из долга собственного капитала, вам понадобится форма 1098, выпущенная вашим кредитором.
7. Ипотечное страхование (PMI)
Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены дома, который вы покупаете, вам, вероятно, придется платить за частное ипотечное страхование (PMI) в дополнение к вашим регулярным ежемесячным платежам по ипотеке. Если вы платите за PMI, есть шанс, что вы сможете претендовать на это как на налоговый вычет, но это одна льгота, которая сильно изменилась в последние годы.Срок его действия истекал в 2020 году, но был продлен на налоговый период 2021 года. Квалификационные требования все еще меняются, и есть большая вероятность, что в будущем будут внесены дополнительные изменения в налоговые вычеты по ипотечному страхованию.
По крайней мере, на 2021 год, если вы являетесь домовладельцем, который получает скорректированный валовой доход (AGI) до 100 000 долларов США (или до 50 000 долларов США, если вы состоите в браке с раздельной регистрацией), вы можете потребовать все выплаты PMI в качестве налогового вычета. Если ваш AGI составляет от 100 000 до 109 000 долларов США (или до 54 500 долларов США, если вы состоите в браке с раздельной регистрацией), вы все равно можете потребовать вычет, но с уменьшенной суммой.Ваш AGI всегда меньше вашего фактического валового дохода, поэтому, если ваш валовой доход меньше 6 цифр, ваш налоговый консультант сообщит вам, имеете ли вы право требовать вычета.
Необходимая вам форма: Это еще один вычет, для получения которого вам понадобится форма 1098 от вашего кредитора.
8. Домашний офис
Вы — индивидуальный предприниматель, у которого есть комната в доме, которую вы используете исключительно для бизнеса? Если да, то вы только что нашли себе еще один налоговый вычет.Чтобы иметь право на этот вычет, вы должны показать, что ваш домашний офис является основным местом, используемым для ведения вашего бизнеса, и что это пространство используется исключительно и регулярно для деловых целей. Этот налоговый вычет основан на площади вашего домашнего офиса. Обычный метод расчета этого вычета включает определение процентной доли вашего дома, используемой для ведения бизнеса. Упрощенный метод позволяет вычесть 5 долларов за квадратный фут для офисных помещений площадью до 300 квадратных футов.Если вы работаете из дома, но ваш «офис» также служит вашей спальней, вы не имеете права на эту налоговую льготу.
Необходимая форма: Чтобы заявить о расходах на служебное использование дома, вам необходимо заполнить форму 8829.
9. Налоговые льготы по возобновляемым источникам энергии
В отличие от налоговых вычетов, налоговые льготы уменьшают ваш налоговый счет в соотношении доллар к доллару, что означает большую экономию на налогах для вас. Если вы недавно улучшили систему энергоснабжения своего дома — установили солнечные панели, ветряные турбины, даже системы изоляции или новую крышу, например, — вы можете претендовать на эту налоговую льготу.Некоторые энергосберегающие усовершенствования дома имеют право на фиксированную сумму кредита до 500 долларов США. Другие заработают вам кредит в размере от 10% до 30% от стоимости улучшения, в зависимости от улучшения. Некоторые из отвечающих требованиям энергоэффективных обновлений (например, водонагреватели, водогрейные котлы и наружные двери) являются относительно обычным явлением, поэтому поговорите со своим налоговым специалистом, чтобы узнать, соответствует ли какая-либо из недавних работ, которые вы проделали в своем доме.
Необходимая форма: Форма 5696 — это то, что вам нужно, чтобы подать заявку на получение этих кредитов.
10. Свидетельство об ипотеке
Многие, но не все, штаты и местные агентства жилищного финансирования предлагают программу ипотечных кредитных сертификатов (MCC), чтобы помочь семьям с низкими доходами приобрести домовладение. Те, кто впервые покупает жилье и получают сертификат ипотечного кредита, могут претендовать на налоговый кредит в соотношении доллар к доллару в отношении части процентов по ипотеке, которые они выплачивают каждый год, в размере до 2000 долларов. Вы также можете указать любые оставшиеся выплаченные вами проценты по ипотеке. Чтобы претендовать на статус MCC, вы должны соответствовать пределам доходов и покупок программы MCC, и в этом случае, чтобы считаться первым покупателем жилья, вы не должны владеть домом в течение последних 3 лет.Если вы покупаете дом в «целевой области», вы также можете иметь право на получение MCC, даже если вы зарабатываете выше порогового уровня дохода и не являетесь покупателем впервые.
Если вы имеете право на участие в программе и если ваш штат предлагает это, вы можете подать заявление на получение MCC, если вы получаете ипотеку через участвующего кредитора, одобренную Управлением жилищного финансирования штата (HFA). После того, как вы получите MCC, вам все равно нужно будет запросить кредит в своей налоговой декларации, чтобы получить какие-либо льготы или потенциальную экономию.
Необходимая форма: Для получения ипотечного кредита вам понадобится форма 8396.
11. Хозяйство
Эта налоговая льгота не сэкономит вам деньги сразу, но когда вы собираетесь продать, вы будете рады, что начали думать об этом рано. (Уже сейчас.) Видите ли, с 2014 по 2018 год средний домовладелец ежегодно тратил 7560 долларов на ремонт дома. Умножьте это на количество лет, в течение которых вы, скорее всего, будете владеть своим домом, и стоимость его ремонта может увеличиться. Стоимость домов также выросла в 2020 году, и многие согласны с тем, что мы, вероятно, увидим больший рост в большей части США.Продажа дома за большую сумму, чем вы заплатили за его покупку, — отличный способ получить прибыль, но когда вы продаете, от вас могут потребовать уплату налога на прибыль — так называемого налога на прирост капитала.
Когда вы продаете, налоговые правила позволяют добавлять стоимость ремонта дома к его покупной цене (IRS называет это «основой вашей собственности»). Это снижает вашу прибыль, что, в свою очередь, может снизить налог на прирост капитала. Вы можете быть освобождены от уплаты этого налога на прирост капитала, если продажа вашего дома приносит прибыль менее 250 000 долларов и вы подаете единый налог (или прибыль менее 500 000 долларов, если вы подаете совместно).С 2000 года стоимость среднего дома в США увеличилась более чем вдвое, поэтому, даже если такая прибыль кажется вам сейчас неправдоподобной, вы все равно должны отслеживать эти квитанции на улучшение дома, особенно если вы планируете остаться в своем доме на некоторое время. в то время как.
Как и все, что связано с налогами, ваше определение улучшения дома может отличаться от определения IRS. Примеры подходящих улучшений дома включают новую ванную комнату, новую пристройку, пристройку основного номера или готовый подвал. Другими словами, если улучшение увеличивает стоимость дома, продлевает его жизнь или адаптирует его для новых целей, вы можете добавить расходы к основанию своей собственности.Если вы сделали ремонт дома или думаете о том, чтобы сделать что-то в будущем, налоговый консультант может дать вам индивидуальный совет в вашей ситуации.
Необходимые бланки: Самое важное в этом случае — хранить чеки в надежном месте и записывать все сделанные вами улучшения дома. Налоговое законодательство со временем меняется, поэтому знание этой информации придаст вам душевное спокойствие.
Узнайте о возможном налоговом вычете на проценты по ипотеке
Вооружившись знаниями о видах налоговых льгот и кредитов, связанных с недвижимостью, которые могут быть вам доступны, ваш следующий шаг — проанализировать вашу полную финансовую картину и ряд других налоговых вычетов и льгот, на которые вы имеете право.Это поможет вам понять, сэкономят ли вам больше денег стандартные или детализированные вычеты.
Если вы подумываете о покупке, у покупки дома есть больше плюсов, чем просто налоговые льготы. Прежде чем сделать решительный шаг, получите точную оценку своего потенциала покупки жилья. Всего за 3 минуты вы можете получить предварительное одобрение с Better Mortgage и получить бесплатное письмо с предварительным одобрением без каких-либо обязательств. Мы предложим вам ряд процентных ставок на выбор, вы можете установить свой бюджет на поиск жилья и получить оценку кредита, чтобы вы знали, какие проценты по ипотеке вы, вероятно, заплатите, и какую ипотеку вычет процентов по налогам.
Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления налоговых, юридических или бухгалтерских советов и на них нельзя полагаться. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.
Налоговые льготы при покупке квартиры для проживания в колледже для вашего ребенка
При восстановлении цен на недвижимость на многих рынках на , возможно, имеет смысл купить квартиру, в которой ваш ребенок сможет жить во время учебы в колледже.Он или она может жить там во время учебы в школе, и вы можете избежать «выбрасывания» денег на общежитие или аренду квартиры. Если вы покупаете место, где есть дополнительное место, вы также можете сдать его в аренду другу (-ам) вашего ребенка, чтобы компенсировать некоторые расходы на владение.
Кроме того, вы можете продать квартиру с целью получения прибыли через четыре или пять (или, может быть, даже шесть) лет, которые понадобятся вашему сыну или дочери, чтобы получить высшее образование. Успех может быть еще более вероятным, если у вас более одного ребенка — и вы можете убедить младшего ребенка посещать тот же колледж, что и старший брат или сестра.Вот некоторые налоговые вопросы, которые следует учитывать, прежде чем покупать квартиру рядом с кампусом.
Правила вычета стоимости владения кондоминиумом в колледже
Правила федерального подоходного налога обычно не позволяют вычитать убытки от владения и сдачи в аренду дома члену семьи. Но применяется исключение, когда вы сдаете в аренду по рыночным ставкам члену семьи, который использует это имущество в качестве основного дома. Эта лазейка открыта для вас, если вы купите квартиру и сдадите ее в аренду своему ученику из колледжа (и любым соседям по комнате) по рыночным ценам.
Пока вы взимаете рыночную арендную плату, вы можете — в соответствии с правилами потери пассивной активности (PAL), описанными ниже — вычесть проценты по ипотеке и списать все другие операционные расходы, включая коммунальные услуги, страхование, сборы ассоциации, мониторинг безопасности, уборку , обслуживание и ремонт. В качестве бонуса вы можете снизить стоимость постройки (но не земли) в течение 27,5 лет, даже если ее рыночная стоимость растет.
Где ваш бедный студент колледжа получит деньги, чтобы платить вам рыночную арендную плату за квартиру? В том же месте, где он или она брали деньги на оплату аренды комнаты в общежитии или квартиры.Вы можете подарить своему ребенку до 14 000 долларов в год без каких-либо неблагоприятных последствий для федерального налога. Если вы женаты, вы и ваш супруг вместе можете пожертвовать до 28 000 долларов. Затем ваш ребенок может использовать эти деньги, чтобы выписывать вам ежемесячные квартплаты.
Для ведения учета ваш ребенок должен отправлять чеки с надписью «арендная плата» в строке для заметок. Вам также будет полезно открыть отдельный текущий счет для учета доходов и расходов от аренды. Выполнение этих шагов сведет к минимуму проблемы с IRS, если вы пройдете аудит.
Ключевой момент: Даже если вы не взимаете плату за аренду квартиры с детского рынка, вы все равно можете вычесть налог на недвижимость. Назначьте квартиру своим вторым домом, а затем вы также можете вычесть проценты по совокупной ипотечной задолженности на сумму до 1,1 миллиона долларов по вашему основному дому и кондоминиуму в виде детализированного вычета из вашей личной налоговой декларации (с учетом правила поэтапного отказа для высоких налогов). доход людей, который обычно применяется к этим вычетам).
Остерегайтесь правил PAL
Квартира, вероятно, будет иметь налоговые убытки после того, как вы рассмотрите возможность вычета амортизационных отчислений.Если да, то обычно применяются правила PAL. Фундаментальная концепция проста: вы можете вычесть PAL только в той степени, в которой у вас есть пассивный доход из других источников, например положительный налогооблагаемый доход от другой арендуемой собственности или прибыль от ее продажи.
Специальное исключение позволяет вам вычесть до 25000 долларов годовых PAL из предоставленной арендуемой недвижимости:
- Ваш скорректированный валовой доход до потери недвижимости составляет менее 100 000 долларов США, и
- Вы «активно участвуете» в аренде.
Активное участие означает, что вы принимаете управленческие решения, такие как утверждение арендаторов, подписание договоров аренды и разрешение на ремонт.
Если вы имеете право на это исключение, вам не потребуется пассивный доход, чтобы претендовать на вычитаемый убыток от аренды в размере до 25 000 долларов в год. Однако, если ваш скорректированный валовой доход (AGI) составляет от 100 000 до 150 000 долларов, специальное исключение будет постепенно отменено. Если ваш AGI превышает 150 000 долларов и у вас нет пассивного дохода, в настоящее время вы не можете вычесть убытки от пассивной аренды недвижимости.К счастью, любые неиспользованные убытки будут перенесены на будущие налоговые годы, и вы можете вычесть их при продаже квартиры.
Ожидайте больше налоговых льгот при продаже
Когда вы продаете арендуемую недвижимость, которой владеете более года, прибыль — разница между выручкой от продажи и налоговой базой собственности после вычета амортизации — представляет собой долгосрочный прирост капитала.
Для большинства людей максимальная ставка федерального налога на долгосрочную прибыль составляет 15%.Но если вы находитесь в верхней федеральной сетке, максимальная ставка составляет 20%. Налогоплательщики с более высоким доходом также могут иметь задолженность по налогу на чистый инвестиционный доход в размере 3,8% от прироста арендной собственности. Также имейте в виду, что если вы попадаете в категорию обычного подоходного налога 25% или выше, часть прибыли — сумма, равная сумме совокупного списания амортизации — облагается налогом по максимальной федеральной ставке в размере 25%.
Наконец, помните те переходящие пассивные потери, о которых мы говорили ранее? Вы можете использовать их, чтобы укрыть всю или часть прибыли от продажи места.
Изображение: Источник
Пять налоговых преимуществ покупки коммерческой недвижимости
Независимо от того, покупаете ли вы небольшую квартиру или большое коммерческое здание, инвестиции в коммерческую недвижимость обычно предоставляют небольшие налоговые льготы для небольшой компании. Ваш финансовый или налоговый консультант может точно определить, как инвестиции повлияют на ваш бизнес, но многие используют эти инвестиции как в качестве места для управления компанией, так и в качестве актива с богатыми налоговыми льготами.
Прочтите ниже, чтобы узнать о типичной экономии налогов.
1. Процентные расходы
Проценты, выплачиваемые по ипотеке при коммерческой покупке, подлежат вычету. Это означает, что процентные платежи, которые вы производите в течение года в рамках выплаты ипотеки, могут быть вычтены из налога, который должен ваш бизнес. Например, если примерно 3000 долларов из вашего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту в размере 8000 долларов составляют проценты, вы будете накапливать 36000 долларов не облагаемых налогом процентов в течение года — этого достаточно, чтобы примерно компенсировать налоги, которые вы должны были выплатить на 100000 долларов прибыли.
2. Расходы на амортизацию
Квартира, здание или другое строение начинает обесцениваться, когда вы его покупаете. Эта амортизация накапливается как погонный метр и обычно может компенсировать налоговые обязательства компании. Например, IRS допускает амортизацию арендуемого жилого дома в течение 27,5 лет и коммерческих зданий в течение 39 лет. Итак, если вы покупаете жилое здание за 2 миллиона долларов, ежегодная амортизация в 72 тысячи долларов примерно компенсирует ваш долг с 200 тысяч долларов прибыли.
3. Экономия на налогах после продажи
Если вы оставите собственность бенефициарам, и они решат продать, они будут платить налог только на увеличившуюся стоимость собственности с момента вашей смерти. Например, вы покупаете недвижимость за 2 миллиона долларов, и к моменту вашей смерти она вырастет до 5 миллионов долларов. Если ваши бенефициары продадут его на сумму 6 миллионов долларов, они должны будут заплатить налог только с 1 миллиона долларов.
4. Расходы, не связанные с ипотекой
Ремонт, техническое обслуживание, текущая модернизация и другие расходы, связанные с владением коммерческой недвижимостью, также являются потенциальными вычетами.Это расходы из собственного кармана, но многие из этих расходов повышают стоимость вашего здания, и вы в любом случае можете оплачивать часть этих расходов за арендованное имущество. Сборы за кондоминиум, связанные с покупкой квартиры, также могут быть вычтены, если вы используете недвижимость для работы. Если вы также живете там, часть этих сборов, пропорциональная вашему использованию, будет иметь право.
5. Прирост капитала
Некоторые владельцы бизнеса инвестируют в коммерческую недвижимость как способ создания актива для использования при выходе на пенсию.Более низкая ставка налога на прирост капитала — одно из потенциальных преимуществ коммерческой недвижимости по сравнению с другими пенсионными инвестициями, такими как IRA. Другими словами, когда вы получаете доступ к большинству средств IRA, вам будет выставлен счет по вашей ставке личного налога на эти средства. Продажа коммерческой недвижимости также имеет налоговые последствия, но ставка налога на прирост капитала, связанная с продажей коммерческого здания, обычно будет ниже, чем ставка личного налога, связанная с вашей IRA. IRA Roth, в которых вы платите налоги, когда инвестируете деньги, являются одним из исключений.
Помимо налогов, покупка недвижимости в коммерческом здании или квартире иногда служит фактическим планом наследования. Поскольку у многих предприятий нет надежных планов преемственности, инвестиции в коммерческую недвижимость могут означать, что у компании есть гарантированный актив в конце ее жизненного цикла, даже если нет никого, кто хотел бы продолжать вести бизнес.
Об авторе
Джон Манос был президентом отдела кредитования коммерческой недвижимости в BankFinancial, NA с апреля 2014 года, а с 2006 по 2014 год занимал должность президента Южного региона.Он работает в компании с 1999 года. До прихода в BankFinancial Манос был менеджером по коммерческому кредитованию в Preferred Mortgage Associates.
12 вещей, которые домовладельцы могут вычесть из своих налогов
Как арендодателю очень важно понимать, какие расходы вы можете вычесть из своих налогов. Эти меры помогут снизить ваш налогооблагаемый доход, что поможет снизить налоговое бремя. Воспользовавшись всеми доступными налоговыми вычетами, вы сможете максимизировать прибыль.Вот двенадцать наиболее распространенных выводов *.
Обычные и необходимые расходы
Вы можете вычесть только те расходы, которые считаются обычными и необходимыми в сфере деятельности:
- Обычные расходы — «Обычны и приняты» в вашей отрасли. Например, обычными расходами домовладельца могут быть оплата подрядчику за устранение протечки на крыше.
- Необходимые расходы — «Полезны и уместны» для вашего бизнеса.Например, необходимыми расходами для арендодателя может быть покупка Quicken Rental Property Manager для оптимизации управления недвижимостью.
Вести подробные записи
Если вы собираетесь требовать что-либо по своим налогам, вы должны иметь возможность предоставить доказательства на случай, если вы когда-либо будете проверены. Вы должны вести подробный и точный учет всех доходов и расходов, связанных с арендуемой недвижимостью.
Ваши вычеты могут отличаться
Ниже приведены общие налоговые вычеты.Они не распространяются на каждого арендодателя, владельца арендуемой недвижимости или инвестора в недвижимость.
Например, многие из этих вычетов не применяются к тем, кто сдает в аренду дома или кондоминиумы, которые также считаются их местом жительства. Имущество считается жилым, если вы использовали его в личных целях более «X» дней в этом году или «X»% дней, когда оно было сдано в аренду по справедливой рыночной стоимости. (Эти числа будут указаны в Приложении E текущего налогового года, или вы можете проконсультироваться со своим бухгалтером).
Вы должны проконсультироваться со своим бухгалтером или в IRS, чтобы определить правильный способ подачи налоговой декларации и соответствующие вычеты для вашей конкретной ситуации.
Вот 12 вещей, которые домовладельцы могут вычесть из своих налогов.
1. Амортизация
Чтобы что-то считалось амортизируемым, оно должно соответствовать трем правилам:
- Ожидается, что прослужит более года.
- В какой-то мере быть ценным для вашего бизнеса.
- Со временем теряет свою ценность или изнашивается.
Некоторые примеры амортизируемых активов:
- Цена покупки недвижимости (за вычетом стоимости земли).
- Улучшения собственности, такие как новые кухонные шкафы или новая крыша.
- Кустарник или заборы.
- Мебель или техника.
- Автомобиль для бизнеса.
Способ амортизации актива будет отличаться в зависимости от того, что это за актив. Разные активы, такие как холодильник или здание, будут иметь разные сроки полезного использования и должны будут использовать разные типы амортизации, такие как прямолинейная амортизация или ускоренная амортизация.Проконсультируйтесь с IRS или вашим бухгалтером, чтобы определить используемый тип амортизации и срок полезного использования каждого актива, который вы пытаетесь амортизировать.
2. Потери пассивной активности
Владение арендуемой недвижимостью считается пассивным занятием. Существуют сложные правила, которые применяются к пассивной деятельности, но вкратце они ограничивают вашу способность требовать убытки, понесенные в результате пассивной деятельности, в счет других видов дохода.
Есть определенные исключения:
- Специалисты по недвижимости — если вы считаете себя профессионалом в сфере недвижимости (применяются определенные правила, например, работа не менее 750 часов в год в сфере деятельности, связанной с недвижимостью), любая деятельность по аренде недвижимости, в которой вы участвуете, не считается пассивной деятельностью.
- Активно вовлечены — если вы считаете, что вы активно участвуете в аренде, вы можете:
- Вычтите до 25 000 долларов пассивной арендной платы, если вы зарабатываете менее 100 000 долларов.
- Активное участие означает, что вы должны участвовать в принятии управленческих решений, таких как:
- Ваш интерес к аренде никогда не был ниже 10% за год.
- Сумма, которую вы можете вычесть, будет уменьшаться на каждый доллар, который ваш доход превышает 100 000 долларов.
- Вы не сможете вычесть потерю пассивной активности, если ваш доход достигнет 150 000 долларов.
3. Ремонт
Вы можете вычесть расходы на ремонт, произведенный в данном налоговом году. Ремонт считается работой, необходимой для поддержания вашего имущества в «хорошем рабочем состоянии». Они не добавляют ценности собственности.
Ремонт включает такие вещи, как покраска. Важно понимать, что все операции по техническому обслуживанию вашей собственности не считаются ремонтом. IRS делает различие между улучшением и ремонтом.
Улучшения рассматриваются как добавление стоимости собственности. Улучшения не могут быть вычтены полностью в том году, в котором они были произведены. Скорее они должны капитализироваться и амортизироваться в течение срока их полезного использования.
4. Путевые расходы
Арендодателям разрешается вычесть определенные расходы на местные и дальние поездки, связанные с бизнесом. Сюда не входят расходы на дорогу, то есть поездку из дома в офис или на работу.
Если у вас есть собственный автомобиль для местных поездок, вы можете вычесть его, используя либо стандартную ставку пробега, либо фактические понесенные расходы, такие как стоимость бензина и технического обслуживания транспортного средства.Вы также можете вычесть:
- Плата за парковку и проезд
- проценты по автокредиту
- любые применимые регистрационные или лицензионные сборы и налоги.
Если у вас нет собственного автомобиля, вы можете вычесть расходы на общественный транспорт для деловых целей.
5. Проценты
Вы можете вычесть уплаченные вами проценты на такие связанные с бизнесом расходы, как:
- Выплаченные проценты по ипотечным платежам или другим бизнес-кредитам.
- Проценты по платежам по автокредиту (но только за ту часть, которая используется в коммерческих целях).
- Проценты по кредитным картам, используемым исключительно для деловых целей.
6. Домашний офис
Вы можете вычесть домашний офис, если вы используете часть дома исключительно в качестве офиса для своего бизнеса. Чтобы получить вычет, вы должны вести здесь большую часть своего бизнеса. Сумма, которую вы можете вычесть, зависит от процента площади вашего дома, которую занимает домашний офис.
7. Расходы на развлечения
К сожалению, расходы на развлечения не относятся к расходам на развлечения. Расходы на развлечения — это расходы, понесенные во время деловых отношений. Например, пригласить клиента в загородный клуб или подарить потенциальному инвестору два билета в театр — это расходы на развлечения.
8. Юридические и профессиональные сборы
Если вы нанимаете профессионала для работы за вас, гонорар, который вы ему платите, вычитается. Это включает:
- Гонорары адвокатов
- Гонорары бухгалтера
- Гонорары агента по недвижимости
- Гонорары другим профессиональным консультантам.
9. Вознаграждение работникам
Если вы нанимаете кого-то для работы, вы можете вычесть выплачиваемую им заработную плату как коммерческие расходы. Сюда входит заработная плата как штатных сотрудников, таких как управляющий недвижимостью или суперинтендант с проживанием, так и сотрудников, занятых неполный рабочий день, например подрядчика, которого вы нанимаете один раз для устранения протечки на крыше.
10. Налоги
Вы можете вычесть налоги на имущество, налоги на недвижимость и налог с продаж на предметы, связанные с бизнесом, которые не считаются амортизируемыми в течение года.Вы можете вычесть плату за налоговые консультации и подготовку налоговых форм, связанных с арендуемой недвижимостью. Однако вы не можете вычесть судебные издержки при защите права собственности на собственность, возвращении собственности или ее развитии или улучшении. Вы должны добавить эти виды сборов к своей собственности.
11. Страхование
Вы можете вычесть страховые взносы, которые вы заплатили по большинству видов страхования, включая страхование здоровья, несчастного случая, причинно-следственной связи, кражи, наводнения, пожара, гражданской ответственности, транспортного средства и медицинского страхования для ваших сотрудников.
1,2. Убытки
Если ваша собственность была повреждена в результате катастрофического события, такого как пожар, вы можете вычесть часть или весь ущерб. Сумма, которую вы можете удержать, будет зависеть от вашей страховки и размера ущерба имуществу.
Другие вычеты по общему налогу включают:
- Расходы на рекламу.
- Арендная плата, которую вы заплатили другим.
- Телефонные звонки по вопросам аренды недвижимости. Однако вы не можете вычесть первую строку за местное обслуживание, поступающее в ваш дом.Это считается личной линией.
- Вы можете кредитовать или вычитать расходы, уплаченные, чтобы сделать вашу собственность доступной для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.
- Если ваша недвижимость считается коммерческим зданием, вы можете вычесть затраты, чтобы сделать ее энергоэффективной.
* Вы всегда должны консультироваться с IRS или сертифицированным бухгалтером, чтобы решить, какие вычеты применяются в вашей конкретной ситуации.
Еще одна причина покупать арендуемую недвижимость: снижение налогов для арендодателей
В этой статье:
Недавние налоговые изменения могут быть выгодны арендодателям, но есть и некоторые ограничения:
- Закон о налогоплательщиках и рабочих местах дает некоторым арендодателям вычет на 20 процентов из дохода, полученного от сдачи их в аренду.
- Если вы покупаете недвижимость через транзитную организацию, ваша налоговая ставка будет ниже, чем была раньше, а также есть новые правила, позволяющие быстрее требовать амортизации.
- Однако новый налоговый закон ограничивает налоговые вычеты штата и местных налогов на уровне 10 000 долларов. Если вы собираетесь стать арендодателем, вам также понадобится много наличных для первоначального взноса, а также денежные резервы.
Новые налоговые законы, вступившие в силу в этом году, предлагают большую выгоду: снижение налогов для домовладельцев.Это потому, что те, кто владеет арендуемой недвижимостью как бизнес, теперь могут вычитать из своих налогов 20 процентов полученного дохода от аренды.
Это может добавить до тысяч налоговых сбережений. И это становится приятной сделкой, если вы планируете покупать недвижимость в аренду.
Вот еще более приятная сделка: купите многоквартирную недвижимость на две или четыре квартиры в аренду. Затем живите в одной из квартир в качестве арендодателя. Возможно, вы сможете собрать достаточно арендной платы с других квартир, чтобы покрыть большую часть вашего платежа по ипотеке.
Воспользоваться новым налоговым законодательством может быть непросто. Узнай факты. Сократите цифры. И прежде чем прыгать в эти воды, посоветуйтесь с налоговым планировщиком, бухгалтером и / или юристом.
Подтвердите новую ставку (31 августа 2021 г.) Каким образом арендодатели получают выгодуМарио Костанц, генеральный директор Happy Tax, говорит, что арендодатели добились большого успеха в недавнем законопроекте о федеральной налоговой реформе.
«Они потенциально могут сэкономить тысячи на налогах, которые они будут подавать в следующем году.Закон о сокращении налогов и рабочих местах дает некоторым домовладельцам вычет на 20 процентов из дохода, полученного от сдачи их в аренду », — говорит он.
Для участия в программе ваш общий налогооблагаемый доход из всех источников ограничен: не более 157 500 долларов США, если вы не замужем, или 315 000 долларов США, если вы состоите в браке. Вы также должны управлять своим арендным бизнесом через сквозную организацию. Это означает, что вы являетесь индивидуальным предпринимателем, компанией с ограниченной ответственностью (LLC), партнерством или S-корпорацией.
Показательный пример: допустим, у вас есть дуплекс через LLC.Чистый доход от аренды вашей собственности составляет 20 000 долларов в год. В 2017 налоговом году вы должны указать этот доход от аренды в Графике E IRS и уплатить с него налоги по вашей индивидуальной налоговой ставке. Если ваш доход из всех источников в 2017 году превышает 37 950 долларов (или 91 900 долларов, если вы состоите в браке), вы заплатите не менее 25 процентов налогов с этих 20 000 долларов. Тогда ваш налоговый счет за 2017 год будет составлять 5000 долларов. И вы останетесь с доходом после уплаты налогов в размере 15 000 долларов от вашей аренды.
«Но в 2018 налоговом году вы сможете сразу вычесть 20 процентов из своих 20 000 долларов дохода от аренды.Таким образом, вы будете платить налоги только с 16 000 долларов, а не с 20 000 долларов », — говорит Костанц.
Дополнительные льготы для арендодателейЭто не единственная новая налоговая льгота, которую могут претендовать домовладельцы.
«Если вы покупаете недвижимость через транзитную организацию, такую как ООО, S-корпорация, индивидуальное предпринимательство или партнерство, вы можете дополнительно минимизировать свои налоговые последствия. Новое налоговое законодательство фактически снизило налоговую ставку для транзитных организаций до 29.6 процентов », — говорит Аллен Шаянфекр, генеральный директор / соучредитель Sharestates.
«Существуют также новые правила амортизации бонусов», — говорит Сэмюэл Тэ, директор отдела международных налогов Ryan, LLC. «Это позволяет налогоплательщику немедленно вычесть из своего налогооблагаемого дохода 100 процентов определенных капитальных затрат и улучшений собственности».
Другими словами, вы можете быстрее потребовать амортизацию по статьям, которые вы тратите на свою арендуемую недвижимость. Это может включать в себя такие вещи, как новое ковровое покрытие, замененные окна и новые огни безопасности.
Есть еще одна особенность.
«Некоторые кредиторы позволяют управляющим недвижимостью использовать доход от аренды для получения ссуды. Но это варьируется от банка к банку », — говорит Костанц.
Готовьтесь к испытаниямЭксперты предупреждают, что пойти по маршруту домовладельца непросто. Во-первых, учтите, что новый налоговый закон ограничивает налоговые вычеты штата и местных налогов на уровне 10 000 долларов. Кроме того, вы сможете вычесть только проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов.
Покупка недвижимости в аренду тоже может быть очень дорогостоящей.
«Убедитесь, что у вас под рукой достаточно денег», — советует Костанц. «Ипотечное страхование не распространяется на инвестиционную недвижимость. Так что будьте готовы внести существенный первоначальный взнос. Это может быть на 25 процентов ниже для многоквартирного дома ».
Большинство кредиторов также потребуют от вас наличия дополнительных денежных резервов.
«Им может потребоваться до шести месяцев выплат по ипотеке за недвижимость, которую вы финансируете», — говорит Костанц.
Чтобы иметь право на новые налоговые льготы, есть еще одна загвоздка.
«Вы не можете покупать жилую недвижимость на свое имя. Теперь вам нужно создать сквозную организацию для каждой покупки, подать документы в штат и подготовить несколько налоговых деклараций. Вам следует сопоставить стоимость этих дополнительных мер с вашей потенциальной экономией », — говорит Шаянфекр.
Полезные советы: право на снижение налогов для домовладельцевПолучение пассивного дохода за счет сдачи в аренду собственности может быть отличным способом заработка.
«Всегда лучше инвестировать в активы, которые приносят доход, а не приносят расходы. Если вы покупаете многоквартирный дом, такой как дуплекс или небольшой многоквартирный дом, и живете в одном из них, ваш дом приносит вам деньги. Вы можете получать пассивный доход в тысячи долларов в месяц », — говорит Костанц.
Правильная подготовка может сделать вас более успешным домовладельцем.
«Работайте с сертифицированным бухгалтером или зарегистрированным агентом, чтобы убедиться, что ваше налоговое планирование и подготовка выполнены правильно», — добавляет Костанц.
Наконец, чтобы снизить риски и расходы, найдите партнера.
«Сила в цифрах», — говорит Шаянфекр. «Найдите кого-то, на кого вы можете положиться и с которым можно работать вместе. Лучше купить более крупную недвижимость вместе с партнером и передать управление на аутсорсинг, чем пытаться самостоятельно управлять собственностью меньшего размера. Чем больше количество единиц, тем более диверсифицирован ваш риск ».
Подтвердите новую ставку (31 августа 2021 г.)Как второй дом влияет на налоги
У вас есть второй дом или вы рассматриваете возможность покупки второго дома в качестве инвестиции? Если вы это сделаете, вы обнаружите, что то, как вы используете свою собственность, повлияет на информацию, которую вы включаете в свои налоги, и на то, какие типы налоговых вычетов для второго дома доступны.
Для дома, предназначенного исключительно для отдыха, потребуется другая налоговая декларация, чем для дома, который в основном используется для сдачи в аренду, например, арендаторам. Если ваш дом предназначен как для личного пользования, так и для сдачи в аренду, вы должны быть готовы учитывать, сколько времени отводится на каждый тип использования.
Вычеты процентов по ипотеке на вторичное жилье
Можно ли вычесть проценты по ипотеке на второй дом? Если ваш второй дом был приобретен до 15 декабря 2017 г., используется в основном для личного пользования и не является арендуемой или служебной недвижимостью, тогда ответ — да; вы можете вычесть проценты по ипотеке по второму дому так же, как по первому дому.До 100% процентов, выплачиваемых по долгу на сумму до 750 000 долларов, может быть списано с ваших налогов.
Когда ваш второй дом сдан в аренду
Местные и государственные налоги на недвижимость, уплачиваемые за второй дом или загородный дом, также обычно вычитаются для личного использования. Однако, если вы покупаете второй дом для сдачи в аренду, чтобы приносить больший доход, подача налоговой декларации может стать немного сложнее.
Если вы сдаете в аренду свой второй дом на 14 дней или меньше в течение всего года, Налоговая служба позволяет вам не облагать доход никакими налогами.Но если вы сдаете этот дом в аренду более чем на 14 дней по справедливой рыночной цене, то весь доход должен отражаться в ваших налогах. Расходы, связанные с арендой, такие как амортизация, техническое обслуживание и даже расходы на управление недвижимостью, могут быть детализированы и вычтены.
Когда ваш дом — аренда и резиденция
Если вы используете дом в качестве места жительства или сдачи внаем, вам придется разделить расходы на то, когда он используется в личных или коммерческих целях при подаче налоговой декларации. Например, если дом используется вашей семьей более 10% от количества дней, которые он арендует, он считается местом жительства, и расходы на аренду не могут быть вычтены из ваших налогов.
Например, если вы арендовали дом на 30 дней, а также использовали его лично в течение 10 дней, то дом использовался в течение 40 дней. Десять из 40 дней, или 25%, считаются личным использованием. Вы не обязаны сообщать о доходе от аренды, если дом не сдавался в аренду более 14 дней. Дом до сих пор считается личной резиденцией.
Вложения в содержание второй собственности окупаются. Если ваша семья использует дом менее 14 дней, или 10% от количества дней, которые он арендует, дом считается арендуемым.Однако время, потраченное на ремонт и обслуживание собственности, не считается личным использованием.
Когда вы будете готовы продать
Когда вы будете готовы продать свой загородный дом, будьте готовы заплатить налог на прирост капитала, если дом подорожал. IRS взимает налог на прирост капитала, когда вы продаете актив дороже, чем вы за него заплатили.
Несколько лет назад семьи, которые сделали свой второй дом своим основным местом жительства, имели право на освобождение от налога на продажу дома, если они жили во втором доме не менее двух лет до продажи.С тех пор Конгресс внес значительные изменения в федеральный налоговый кодекс. Если вы приобрели свой второй дом до 2008 года, когда правительство изменило требования к списанию, вы можете иметь право на освобождение от уплаты налогов на прибыль от продажи на сумму до 500 000 долларов.
Независимо от того, покупаете ли вы второй дом или первый, вам понадобится страховка для его защиты. Свяжитесь с Nationwide, чтобы узнать стоимость страховки, чтобы обезопасить свои инвестиции от покрываемых убытков.
Информация, представленная на этом веб-сайте, предназначена только для информационных целей.Это не юридический, налоговый, финансовый или какой-либо другой совет; и не может заменить такой совет. Информация на этом сайте может не относиться к вашей конкретной ситуации. Мы постарались убедиться, что информация верна, но она может быть устаревшей или даже неточной частично. Читатель несет ответственность за соблюдение всех применимых местных, государственных или федеральных нормативных актов, а также за принятие собственных решений о том, как вести свой бизнес. Компания Nationwide Mutual Insurance Company, ее аффилированные лица и их сотрудники не дают никаких гарантий относительно информации, никаких гарантий результатов и не несут ответственности в связи с предоставленной информацией.
14 крупнейших вычетов налога на арендную недвижимость, которые должны знать инвесторы
Как сказал Бенджамин Франклин еще в 1817 году: «В этом мире нет ничего определенного, кроме смерти и налогов».
Хотя часть о смерти может быть правдой, успешные инвесторы в недвижимость сегодня знают, что при таком большом количестве вычетов по налогу на арендную собственность уплата налогов далеко не гарантирована.
Доход от арендысогласно IRS
Прежде чем мы рассмотрим самые большие вычеты по налогу на арендную недвижимость, которые вы можете использовать, давайте кратко рассмотрим, как IRS определяет доход от аренды:
- Валовой доход, получаемый в виде арендной платы
- Полученная авансовая арендная плата, например, предоплата за будущие месяцы
- Сборы за подачу заявления арендатора и сборы за прекращение аренды (если это разрешено местным законодательством)
- Услуги, выполненные арендатором вместо арендной платы (например, покраска), должны быть включены в ваш доход от аренды, как если бы арендатор заплатил эквивалентную арендную плату
- Аренда с оплатой по опциону на покупку обычно полностью учитывается как доход от аренды
Гарантийный залог является краткосрочным обязательством, если он подлежит возмещению в зависимости от конкретных результатов работы арендатора, таких как выселение собственности в чистом и неповрежденном состоянии.
Однако гарантийный депозит может быть конвертирован в доход от аренды, если:
- Залог используется в качестве окончательного арендного платежа или авансового платежа
- Если возвращаемый залог удерживается частично или полностью и используется арендодателем для оплаты невыплаченной арендной платы или возмещения ущерба
Хороший бухгалтер посоветует вам как можно больше сообщать обо всех ваших доходах и расходах. Теперь, когда мы знаем о доходах, мы рассмотрим, как использовать налоговые вычеты по налогу на арендуемую недвижимость, чтобы юридически уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли.
14 лучших вычетов по налогу на арендную недвижимость
Вот список из 14 основных вычетов налога на арендную недвижимость, которые вы можете использовать, в том числе те, которые многие инвесторы упускают из виду:
1. Техническое обслуживание и ремонт
Затраты на материалы и расходные материалы, плату за услуги, такие как озеленение или аренда оборудования, а также текущий ремонт, например, разбитые окна или протекающие трубы, полностью не облагаются налогом в том году, в котором возникли расходы.
Однако IRS проводит красную линию между ремонтом и капитальным улучшением.Как правило, ремонт, который поддерживает недвижимость в пригодном для проживания и хорошем рабочем состоянии, полностью вычитается из налогооблагаемой базы в том же налоговом году.
С другой стороны, капитальное улучшение — это то, что увеличивает стоимость вашей собственности или продлевает срок ее полезного использования. Такие элементы, как новая система отопления, вентиляции и кондиционирования, замена крыши и капитальный ремонт, должны быть добавлены к вашей арендной основе, а затем амортизироваться в течение 27,5 лет.
2. Коммунальные услуги
В односемейных домах жильцы обычно оплачивают все коммунальные услуги.Но часто в небольших многоквартирных домах коммунальные услуги, такие как водоснабжение, канализация и мусор, «контролируются хозяином» и оплачиваются домовладельцем. Вы можете вычесть коммунальные платежи в качестве вычетов арендуемой собственности, даже если вы проводите эти сборы в качестве дополнительной арендной платы арендатору.
3. Профессиональные и юридические услуги
Вы можете вычесть комиссионные, уплаченные управляющим недвижимостью, брокерам по недвижимости, лизинговым агентам, адвокатам, бухгалтерам, финансовым и налоговым консультантам и другим специалистам, если расходы связаны с арендуемой вами недвижимостью.
4. Независимые подрядчики и сотрудники
Заработная плата, которую вы платите сотрудникам W-2 (людям, которые работают непосредственно на вас с окладом или почасовой оплатой), например, штатному администратору офиса, может вычитаться как коммерческие расходы, как и гонорары, которые вы платите независимому подрядчику. (1099 служащих), например, разнорабочий.
5. Расходы на рекламу
В зависимости от соглашения, которое у вас есть с вашим местным управляющим недвижимостью, вам может потребоваться дополнительная оплата рекламных расходов, таких как реклама на веб-сайте и знаки двора.В этом случае вы можете вычесть расходы на рекламу и маркетинг из дохода от сдачи в аренду недвижимости.
6. Комиссионные и реферальные сборы
Комиссионные, которые вы платите лицензированному агенту по недвижимости, чтобы найти нового арендатора или продлить существующий договор аренды, и «комиссионные сборы», которые вы платите существующим арендаторам в многоквартирном доме, чтобы направить нового арендатора к вам, также могут быть полностью списаны на расходы как налог на арендную недвижимость. отчисления.
7. Личное имущество
Личное имущество, такое как бытовая техника, ландшафтное оборудование или инструменты, используемые на объекте, обычно могут быть полностью вычтены в год их ввода в эксплуатацию или с помощью амортизации 100% бонусов, которая остается в силе до 2022 года.
8. Выплата процентов
Проценты по ипотеке, проценты по кредитной карте для предметов, приобретенных исключительно для вашей арендуемой собственности, и процентные платежи по HELOC (жилищная кредитная линия) полностью вычитаются.
Если вы — домовладелец, получающий от сдачи в аренду более 25 миллионов долларов, IRS ограничивает размер вычета процентов, который вы можете получить. Однако вы можете снять это ограничение, согласившись амортизировать арендуемую недвижимость в течение 30 лет вместо обычных 27.Срок амортизации арендуемой жилой недвижимости — 5 лет.
9. Налог на имущество
Налоги на недвижимость, взимаемые местным правительством (обычно округом), и любые налоги на использование или размещение, которые вы платите, также являются вычетом из арендной платы за недвижимость. Обычно домовладелец или управляющая компания оплачивают этот налог арендатору в виде «дополнительной арендной платы», а затем записывают уплату налога за размещение в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках (прибылях и убытках) собственности.
10.Страховые взносы
Ежегодные взносы, уплачиваемые по различным видам страхования, таким как ответственность арендодателя, страхование от кражи, пожара и наводнения, полностью вычитаются. Если у вас есть сотрудники W-2 (люди, которые фигурируют в вашей платежной ведомости и с которых вы удерживаете налог на заработную плату), вы также можете вычесть расходы на медицинское страхование и компенсационное страхование рабочих.
11. Амортизация
Расходы на амортизацию IRS позволяют ежегодно вычитать 3,636% от стоимости жилой недвижимости (без учета стоимости земли) до 27.5 лет. Это безналичный вычет, который позволяет вам уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли и, возможно, перейти в более низкую налоговую категорию, создав еще меньшую налогооблагаемую прибыль.
12. Путевые расходы
Дорожные расходы, такие как проезд к арендуемой собственности и обратно, включая расходы на транспорт, авиабилеты, гостиницу и питание, могут быть вычтены из вашего дохода от аренды. Однако не забудьте вести записи, подтверждающие расходы, и задокументировать цель каждой поездки.
13.Помещение домашнего офиса
Стоимость выделенного пространства, которое вы используете в своем доме для офиса или рабочего места, также может быть вычтена как расходы на аренду недвижимости. Вы можете сделать вычет, даже если снимаете квартиру по месту жительства. У IRS есть рекомендации по упрощенному варианту и обычному методу, которому следует следовать при вычете из домашнего офиса.
14. Транзитный налоговый вычет
Квалифицированный доход от бизнеса — также известный как QBI или сквозной налоговый вычет — был установлен TCJA (Закон о сокращении налогов и занятости) от 2008 года.QBI на самом деле является вычетом по подоходному налогу, а не по арендной собственности. Вам разрешается вычесть до 20% вашего чистого дохода от аренды или 2,5% от первоначальной стоимости вашей собственности плюс 25% от суммы, которую вы платите сотрудникам, в зависимости от вашего уровня личного дохода.
Как сообщить о потере дохода
Одним из самых больших преимуществ инвестирования в арендуемую недвижимость является то, что вы можете сообщить об убытках для налоговых целей — обычно путем вычета неденежных расходов на амортизацию, даже если ваша собственность имеет положительный денежный поток — пока у вас все еще есть денежная прибыль.
Когда это происходит, у вас «потеря пассивной активности». Как вы сообщаете о потере дохода, зависит от вашего общего личного дохода и от того, насколько активно вы участвуете в управлении недвижимостью:
- Пассивные инвесторы в недвижимость, такие как владельцы недвижимости на дальних расстояниях, которые не принимают активного участия в аренде или управлении арендуемой недвижимостью, могут вычитать пассивные убытки только в пределах суммы пассивного дохода или прибыли. Однако вы можете перенести неиспользованные убытки на будущие налоговые годы.
- Активные инвесторы в недвижимость могут ежегодно вычитать до 25 000 долларов убытков от аренды, хотя этот вычет начинает постепенно сокращаться, когда ваш модифицированный валовой доход (AGI) достигает и превышает 100 000 долларов в год.
- Если вы являетесь лицензированным профессионалом в сфере недвижимости, который тратит более 751 часа в год на работу в сфере недвижимости, вы можете вычесть все свои пассивные убытки из своего дохода. То же верно, если ваш супруг (а) активно работает в сфере недвижимости, даже если вы этого не делаете.
Ведите учет налоговых вычетов
IRS требует, чтобы вы вели учет налоговых вычетов по арендуемому имуществу, чтобы задокументировать или доказать, что расходы являются законными.Документальное подтверждение включает квитанции, аннулированные чеки или счета, помеченные как оплаченные. Если вы прошли аудит и у вас нет резервных копий для вычета расходов, IRS может начислить дополнительные налоги, штрафы и проценты по налогу, который должен был быть уплачен.
Кроме того, если вы сдаете в аренду друзьям или семье, обращайтесь с ними, как с любым другим арендатором, имея заполненное заявление, кредитный отчет и подписанный договор аренды с арендной платой по справедливой рыночной стоимости. В противном случае IRS может дисквалифицировать большинство заявленных вами налоговых вычетов по арендной собственности.
Хороший способ отслеживать финансовые показатели каждой арендуемой вами собственности — использовать такое программное обеспечение, как QuickBooks. Даже если ваш управляющий недвижимостью предоставляет вам ежемесячные и годовые отчеты о прибылях и убытках, вы можете включить дополнительные налоговые вычеты по налогу на аренду, прежде чем отправлять отчеты вашему бухгалтеру или CPA.
Последние мысли
Лучший способ начать отслеживать налоговые вычеты по арендуемой собственности — это еще до того, как вы купите свой первый односемейный дом или многоквартирную недвижимость.
Фактически, составив проформу финансового отчета, у вас уже будет базовая схема с общими статьями расходов, которые вы можете добавить, когда решите инвестировать.