Изменение в недвижимости – 6 важных нововведений в сфере недвижимости в 2019 году

Содержание

Изменения законодательства в сфере недвижимости

опубликовано:

Значительные изменения в законодательстве в области оборота недвижимого имущества произошли в 2015–2016 годах. Изменения коснулись не только налогового законодательства, необходимости нотариального удостоверения, но и некоторых других моментов.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации, начало действия редакции – с 01.01.2016).

Действующая редакция ст. 24 Закона о государственной регистрации предусматривает обязанность по нотариальному удостоверению сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в пользу постороннего лица. Под посторонним лицом понимается лицо, не являющееся участником общей долевой собственности.

Вышеуказанные изменения касаются любой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, в том числе земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых объектов недвижимости. Таким образом, процедура по совершаемым в пользу третьих лиц сделкам, требующим соблюдения порядка преимущественного права покупки, усложнится: потребуется нотариальное удостоверение самой сделки помимо государственной регистрации перехода права собственности.

Вас может заинтересовать: Регистрация недвижимости в Москве.

Новая редакция Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность нотариально удостоверять следующие сделки:

  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Вместе с тем Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в СК РФ. Статьей 39 СК РФ устанавливается обязанность по удостоверению соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Ранее нотариальное удостоверение такого соглашения являлось правом супругов, а не обязанностью.

Возможно, что мотивы внесения таких изменений в законодательство носили далеко не бескорыстный характер. Многие специалисты полагают, что такие нормы пролоббированы некоторыми заинтересованными лицами. Вызывает сомнения целесообразность таких нововведений, поскольку в последнее время законодатель стремился к упрощению процесса осуществления сделок с недвижимым имуществом, упразднению роли государственной и нотариальной регистрации при совершении таких сделок.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

При этом серьезных сложностей, связанных с отсутствием нотариального удостоверения по таким сделкам, в последнее время не возникало. Скорее всего, такие изменения значительно усложнят процедуру совершения таких сделок. На данный момент затруднительно объективно оценивать те правовые последствия, которые могут повлечь изменения в СК РФ и в Законе о государственной регистрации. Однако можно смело утверждать, что в любом случае такие изменения положительно отразятся на деятельности нотариусов.

Налоговое законодательство при совершении сделок с недвижимостью

Изменения коснулись и налогового законодательства. В частности, с 1 января 2016 года НК РФ дополнен статьей 217.1. В силу положений указанной статьи по общему правилу НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности пять и более лет.

Кроме того, ст. 217.1 НК РФ предусматривает частные случаи, когда в целях освобождения от уплаты налога минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года. Например, такие исключения применяются при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству, в порядке приватизации или по договору ренты.

В ст. 217.1 НК РФ установлена минимальная сумма налога в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости

Иными словами, если сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, то доход определяется исходя из 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором совершалась сделка.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка

При этом НК РФ предоставляет субъектам РФ право на уменьшение установленного НК РФ пятилетнего срока владения недвижимостью. Кроме того субъекты РФ вправе в целях обложения НДФЛ снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход.

Положения ст. 217.1 НК РФподлежат применению в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. Данные правила не распространяются на недвижимое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Приватизация и долевое строительство

Изменения, как обычно, коснулись и приватизации. Федеральным законом от 29.02.2016 № 3-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок бесплатной приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2017 года.

Также ожидается ряд изменений в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В частности, на рассмотрение внесен проект федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В законопроекте предлагается установить дополнительные требования к застройщикам в рамках No 214-ФЗ, в частности:

  • установить дополнительные требования к размеру уставного капитала;
  • вменить застройщикам обязанность по заключению договоров поручительства;
  • внедрить механизмы, спо- собствующие информационной открытости застройщика и прозрачности его работы;
  • разработать типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
  • сформировать и осуществлять ведение единого реестра застройщиков.

Вас может заинтересовать: Юридическое обслуживание строительных компаний.

Безусловно, это далеко не полный перечень внесенных изменений, однако эти изменения являются основными. Кроме того, требуют законодательного урегулирования многие спорные вопросы, имеющиеся на сегодняшний день. Например, разногласия вызывает п. 3 ст. 158 ЖК РФ, в силу которого при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, возникает ситуация, при которой на нового собственника возлагается обязанность по исполнению обязательств предыдущего недобросовестного собственника. Вместе с тем новый собственник, исполнивший обязательство, вправе предъявить соответствующие требования к старому собственнику, который должен был вносить плату на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонту многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. С учетом низкой юридической грамотности населения целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника.

Открыть статью в формате PDF

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также

primelegal.ru

Законодательство в сфере недвижимости: что изменилось в 2019 году

Главным изменением, которое ждет рынок недвижимости в России в 2019 году, станут новые правила игры в долевом строительстве. Эксперты рассказали, что еще изменится в законодательстве.

С 1 июля 2019 года все без исключения застройщики перейдут на работу с эксроу-счетами. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты и собственные средства. По новой схеме можно работать и сейчас, однако, пока массового распространения эта схема не получила.

Проектное финансирование

Основные законодательные инициативы в сфере недвижимости в прошлом году коснулись долевого строительства, а точнее постепенного отказа от него. В 2019 году эти изменения будут знаковыми, говорит старший партнер коллегии адвокатов г. Москвы «Курганов и партнеры» Виктор Пробичев.

Речь идет о нескольких федеральных законах: 218-ФЗ, 175-ФЗ, 214-ФЗ. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным, когда можно работать и через эскроу, и без них. После этого останутся только эскроу-счетов, а в отношении застройщиков будут действовать жесткие правила, предусматривающие полный банковский контроль, отмечает юрист.

Например, тратить деньги дольщиков можно будет только на строительство, а для того, чтобы провести операцию по счету, застройщику необходимо представить в уполномоченный банк целый пакет документов (договоры, счета-фактуры, накладные и т.д. и т.п). Если платеж не подтвержден такими документами, банк отказывает в проведении операции по счету. Деньги можно будет обналичить в исключительном случае — для выдачи зарплаты строителям. При этом, счета для расчетов по строительству у застройщика, техзаказчика и генподрядчика должны быть в одном банке.

Если застройщик работает через эскроу, то он освобождается от взносов в Фонд защиты дольщиков. В случае банкротства застройщика дольщик может расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги или включиться в реестр требований кредиторов застройщика, чтобы дождаться достройки дома.

Вероятнее всего, что уже в 2019 году застройщикам придется столкнуться с единой системой госнадзора за долевым строительством, которую разработает Минстрой. Этот контроль уже действует в регионах, но он будет формализован и на федеральном уровне окончательно урегулирован.

Важным возможным нововведением может стать замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные дольщикам, на субсидиарную. В пояснительной записке к документу указано, это что позволит создать привлекательные для застройщиков условия. Однако, по мнению юриста, ответственность застройщиков может снизиться — так как солидарная ответственность является более жестким стимулом выполнения взятых на себя обязательств.

Безусловно, не все застройщики захотят остаться на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования, и приведет к сужению рынка.

Дачная реформа

С первого января в России вступил закон о садоводстве и огородничестве, который уточняет правила строительства на таких участках, касается управления товариществами и регистрации на дачах, говорит член Ассоциации юристов России, адвокат Кристина Флеер.

Согласно закону, собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости (ТСН). Дачные товарищества, кооперативы и партнерства уйдут в прошлое. Количество учредителей товарищества будет не менее семи человек.

Кроме этого, вводится правило территориальной подчиненности и запрещается функционирование на одной площади нескольких СНТ и ОНТ с общим имуществом и инфраструктурой.

На огородных участках теперь можно строить только хозяйственные постройки без фундамента. Например, летние домики, кухни, сараи. На садовых участках разрешается строить капитальные дома для постоянного проживания, хозпостройки, гаражи.

Важным изменением является возможность прописаться в дачном доме, отмечает юрист. «Для этого земля СНТ должна входить в зону, в отношении которой утвержден градостроительный регламент, разрешающий капитальное строительство и дом, соответственно, должен быть пригоден для проживания круглый год, быть капитальным строением. Так что данной нормой воспользуются далеко не все садоводы», — поясняет Кристина Флеер. Кстати, если СНТ располагается на земле населенных пунктов, а на каждом участке уже построены жилые дома, то оно может вообще стать товариществом собственников жилья, или ТСЖ.

Все расчеты СНТ теперь будут проходить только через банк. Для чего каждое товарищество должно открыть расчетный счет. На этот счет дачники будут перечислять взносы — членские и целевые. При этом закон ограничивает перечень задач, на которые дачники могут потратить членские взносы. Например, на содержание имущества общего пользования товарищества, в том числе уплатой арендных платежей за данное имущество, охрану, оплату коммунальных услуг, проведение аудиторских проверок товарищества, уплату налогов и

По мнению юриста, данное нововведение может вызвать недовольство членов товарищества, поскольку повлечет увеличение членских взносов, ведь теперь невозможно провести какую-либо выплату, не оплачивая налогов. При этом, возможность прописаться в домах на дачных участков обрадует большинство садоводов.

Налоги

Законодательные новшества касаются и налогов, продолжает Кристина Флеер. Так, с первого января перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, а именно транспортного, земельного, налога на имущество физических лиц будет проводиться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году.

Перерасчет не будет вестись, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов. ТК примеру, если человек полностью оплатил налог на имущество за 2018 год, то в 2019 году налог нельзя будет пересчитать при обнаружении ошибки в значении кадастровой стоимости ошибки, если такой пересчет ухудшит положение налогоплательщика. То есть приведет к доплате налога.

Данная мера направлена на стимулирование добросовестных налогоплательщиков и стимулирование физлиц своевременно уплачивать имущественные налоги, считает юрист. Она обращает внимание, что изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

То есть, если налог оплачен, а позже за прошедший период кадастровая стоимость была изменена (не более, чем за 3 предшествующих года), то можно подать заявление на перерасчет уплаченного налога также за 3 предыдущих года.

Безопасность

В этом году Госпожарнадзору хотят вернуть полномочия по проведению проверок при строительстве объектов. Например, готовятся поправки в Градостроительный кодекс, ФЗ «О пожарной безопасности», Кодекс об административных правонарушениях. Большая их часть вступит в силу уже в 2019 году.

«Необходимо, чтобы инспектор могу осуществить профилактический рейдовый осмотр мест с массовым пребыванием людей. То есть зайти в торговый центр, школу, заглянуть в детский садик без взаимодействия с руководством этих объектов, не спрашивая документов, и не задавая наводящих вопросов», — рассказал главный государственный инспектор РФ по пожарному надзору, Директор Департамента надзорной деятельности и профилактической работы МЧС России Ринат Еникеев.

Часть изменений должна коснуться и законодательства в сфере строительства. Планируется, что представители Госпожарнадзора совместно с органами строительного надзора могли зайти на стройку и оценить объект с точки зрения риск-ориентированного подхода.

«Мы намерены проводить проверку в начале строительства, во время процесса и при приемке в эксплуатацию объекта недвижимости. Мы хотим видеть, над чем нам придется работать уже во время эксплуатации здания, видеть проектную документации», — добавил представитель ведомства.

Что нового в ЖКХ

С января 2019 года в России заработала новая система обращения с твердыми коммунальными отходами. В каждом регионе создан единый региональный оператор, он будет нести ответственность за вывоз мусора с момента погрузки и до размещения на полигоне. Сам мусор перед тем, как попасть на специализированный полигон (их тоже планируют построить) должен пройти предварительную сортировку.

Помимо новой системы обращения с отходами, в этом году должна быть разработана Единая государственная система учета и контроля. Это интернет-карта перемещения и захоронения опасных отходов.

Для самих россиян изменится порядок начисления оплаты и ее стоимость. Большинство регионов не готово к переходу на новую систему. Поэтому Госдума ввела переходный период на четыре года, в течение которых регионы смогут использовать нелегальные полигоны для захоронения отходов.

Также, в этом году вводится двухэтапное повышение коммунальных тарифов. Закон уже вступил в силу 1 января. Первое повышение произошло первого января – на 1,7%. Второе – первого июля, увеличение тарифа должно составить 2,4%. Необходимость двухэтапной индексации тарифов ЖКХ связана с повышением НДС со следующего года (с 18% до 20%).

realty.vesti.ru

Недвижимость недвижимая вещь поправки в Гражданский кодекс РФ что такое

 

 

 

 

 

  1. Что такое недвижимая вещь

  2. Изменения в часть 1 ГК РФ

  3. Изменения в часть 2 ГК РФ

  4. Переходные положения

  5. Полезные ссылки по теме

 

Что такое недвижимая вещь

29.10.2018 Минэкономразвития России внесло в Правительство РФ проект поправок в Гражданский кодекс РФ о признаках объектов недвижимости. Этот закон планируется ввести в действие уже с 1 января 2019 года.

Проектом закона предложено не считать легкие строения, временные и вспомогательные сооружения, капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки объектами недвижимости. Законопроектом предлагается считать, что любое сооружение или постройка, которая не обладает свойством капитальности (а это определяется через градостроительное законодательство), не является недвижимой вещью, а представляет собой часть земельного участка.

Законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в ЕГРН с назначением «жилое», «жилое строение».

Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (т.е. если такие объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из ЕГРН по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.

 

Изменения в Гражданский кодекс РФ о недвижимости

Проектом закона предлагается внести следующие изменения в Гражданский кодекс РФ о недвижимости:

Изменения в части первой Гражданского кодекса РФ

  1. В пункте 1 статьи 130:

    а) абзац первый изложить в следующей редакции:

    «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, здания.»;

    б) дополнить новыми абзацами вторым, третьим и четвертым следующего содержания:

    «Сооружения являются недвижимостью, если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей.

    Правительством Российской Федерации определяется перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости.

    Объекты незавершенного строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации.»;

    в) абзац второй считать абзацем пятым;

    г) абзац третий считать абзацем  шестым и в нем слова «или сооружений» исключить;

  2. Статью 132 изложить в следующей редакции:

    Статья 132. Предприятие

    Предприятие является совокупностью вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которой входят движимое и недвижимое имущество, а также прав требования, долгов, прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительных прав.

  3. Статью 1331 изложить в следующей редакции:

    Статья 1331. Единый недвижимый комплекс

    1. Единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, представляющей собой совокупность земельного участка и всех зданий, а также обладающих признаками объектов недвижимости объектов незавершенного строительства и сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица.

      Правило, предусмотренное настоящим пунктом, применяется, если иное не установлено настоящим Кодексом.

    2. Не является препятствием для создания единого недвижимого  комплекса нахождение на земельном участке линейных объектов, принадлежащих иному лицу, для размещения и обслуживания которых может быть установлен сервитут.

      Собственник линейных объектов вправе создавать по правилам настоящей статьи единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему  линейных объектов без  включения в состав единого недвижимого комплекса земельных участков,  используемых для эксплуатации этих линейных объектов, но не принадлежащих ему на праве собственности.

  4. Дополнить статьей 1341 следующего содержания:

    Статья 1341. Улучшения недвижимого имущества

    1. Улучшения недвижимости являются составными частями недвижимой вещи, которые обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с ее назначением.

    2. Вещь, прочно прикрепленная к недвижимости, выдел которой невозможен без разрушения, повреждения данной вещи и (или) недвижимости, является неотделимым улучшением недвижимости.

      Иные улучшения являются отделимыми.

    3. Неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое.

      Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.

    4. Особенности улучшений земельного участка определяются земельным законодательством.

  5. Статью 219 признать утратившей силу;

  6. Статью 2392 дополнить пунктом 4 следующего содержания:

    «4. Суд может принять решение об образовании объектов недвижимости, если это необходимо в связи с обращением взыскания на долю в праве на недвижимое имущество, в связи с выделом доли в праве на здание или помещение, а также в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка, при наличии возможности размещения линейного объекта на земельном участке, смежном с изымаемом земельном участком».

  7. Пункт 2 статьи 263 признать утратившей силу;

  8. Второе предложение пункта 2 статьи 269 исключить;

  9. Статью 275 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

    «3.Право на осуществление сервитута переходит к новому собственнику сооружения одновременно с правом собственности на сооружение.»

  10. Статью 277 признать утратившей силу;

  11. Дополнить Главой 171 следующего содержания:

    Глава 171 Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения и помещения

    Статья 2871. Права на здания или сооружения

    1. Для целей настоящей главы используются следующие понятия:

      здание — строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест;

      сооружение — строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места;

      помещение – обособленная часть здания, границами которой являются перегородки или перекрытия, имеющая самостоятельное хозяйственное назначение.

    2. Собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности принадлежит имущество общего пользования, а именно: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, машино-места в здании, а также  лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, машино-места в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, машино-места, если иное не предусмотрено законом.

    3. Помещение должно использоваться в соответствии с его назначением, которое следует из назначения здания, если иное не установлено законом.

    4. Здание, отвечающие признакам недвижимой вещи сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считается неотделимым улучшением земельного участка.

    5. Право собственности на созданное здание, либо право на помещение или машино-место в нем, сооружение возникает у собственника земельного участка или пользователя водного объекта, предоставленного для создания объекта недвижимости, если законом или договором не установлено иное.

    6. Право собственности на здание, сооружение, созданные на земельном участке, принадлежащем лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникают у данного лица.

      Если обладателем права постоянного (бессрочного) пользования является государственное или муниципальное предприятие или учреждение, то право собственности на здание, сооружение возникает у публично-правового образования, учредившего указанные предприятие или учреждение.

    7. Право на образование помещения или машино-места, право на реконструкцию здания или сооружения осуществляет их собственник, если законом или договором не установлено иное.

    8. Многоквартирный дом и дом блокированной застройки не участвуют в гражданском обороте как вещь.

    Статья 2872. Образование объектов недвижимости, не являющихся земельными участками 

    1. Образование объекта недвижимости осуществляется по решению собственника объекта недвижимости, из которого образуется новый объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Кодексом, законом или договором.

      Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него.

    2. Здание и сооружение как недвижимые вещи образуются вследствие завершения их строительством.

      Без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения путем раздела или объединения иных сооружений.

      Блокированные жилые дома образуются путем завершения строительства дома блокированной застройки. 

    3. Здание или сооружение как объект недвижимости могут быть также образованы из объекта незавершенного строительства после завершения его строительством. При этом объект незавершенного строительства прекращает свое существование с момента государственной регистрации прав на здание, сооружение.

    4. Здание или сооружение как объект недвижимости могут быть образованы в результате их реконструкции. Реконструкция здания или сооружения не влияет на содержание прав на здание или сооружение, если иное не предусмотрено законом или договором.

    5. Помещения и (или) машино-места могут быть образованы посредством перепланировки смежных помещений, а также вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение, либо объединения смежных помещений и (или) машино-мест в здании.

      Помещения и (или) машино-места могут быть образованы в здании по имеющимся в нем перегородкам или перекрытиям без реконструкции такого здания или перепланировки расположенных в нем помещений, либо  посредством реконструкции здания,  перепланировки помещений, либо вследствие выдела доли  в праве собственности на здание или иное помещение, объединения смежных помещений и (или) машино-мест в здании.

      Помещения могут быть также образованы в силу завершения строительства здания, в котором они расположены.

    6. Образование объектов недвижимости из объекта недвижимости, обремененного правами третьих лиц, допускается при наличии соглашения с указанными лицами о порядке осуществления прав данных лиц в отношении образованных объектов недвижимости, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 2873 настоящего Кодекса.

    7. Законом могут быть установлены запрет или ограничение на образование некоторых видов объектов недвижимости либо условия, при соблюдении которых допускается раздел определенных объектов недвижимости.

    Статья 2873. Условия образования объектов недвижимости объектов недвижимости, не являющихся земельными участками 

    1. Образование помещений, машино-мест, а также реконструкция зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам, осуществляется на основании соглашения между ними (далее – соглашение об образовании недвижимости), а в случаях, когда предполагается образование объектов недвижимости из общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    2. Согласие залогодержателя на образование объекта недвижимости не требуется в случае объединения объекта недвижимого имущества, обремененного залогом, с иным объектом недвижимости, не обремененным залогом.

    3. В случае, указанном в пункте 4 статьи 239.2 настоящего Кодекса, требования пунктов 1 – 2 настоящей статьи не применяются.

    4. К образуемому объекту недвижимости должен быть обеспечен доступ через имущество общего пользования или непосредственно с земельного участка, на котором расположено здание, а также возможность использования имущества общего пользования здания в необходимом для использования объекта недвижимого имущества по его назначению объеме.

      В указанных целях с собственником образованного объекта недвижимости может быть учреждена общая собственность на земельный участок и (или) имущество общего пользования либо установлен бессрочный сервитут, обеспечивающие их использование.

    5. В здании может быть образовано не менее двух помещений, машино-мест.

      При государственной регистрации прав на помещения, машино-места в здании одновременно осуществляется государственная регистрация прекращения права на здание.

    6. В случае образования объекта недвижимости из объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц, посредством строительных работ, для осуществления которых требуется получение разрешения на строительство либо решения о согласовании органом государственной власти или органом местного самоуправления проведения таких работ, собственники объектов недвижимости заключают соглашение об образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи указанного разрешения (согласования).

    7. Раздел отвечающего признакам недвижимой вещи сооружения допускается в случае, если все образуемые из него сооружения отвечают признакам объекта недвижимости.

    8. Государственная регистрация прав на блокированный жилой дом осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок под ним.

    Статья 2874. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях

    1. При разделе объекта недвижимости у его собственника возникает право собственности на все образуемые объекты недвижимости в результате раздела исходного объекта недвижимости.

      При разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела объекты недвижимости, если иное не установлено соглашением об образовании недвижимости.

    2. При прекращении существования единого недвижимого комплекса, а также при выделе из него здания или сооружения, объекта незавершенного строительства, земельного участка, как незастроенного, так и с находящимися на нем строениями, на данные недвижимые вещи возникает право собственности лица, в собственности которого находится единый недвижимый комплекс.

    3. Права на помещения, машино-места в здании, построенном с привлечением средств физических или юридических лиц возникают у этих лиц. Залог, обеспечивающий исполнение обязательства застройщика по строительству помещений и (или) машино-мест по данному договору, прекращается со дня регистрации права собственности на помещение и (или) машино-место.

    4. При выделе доли в праве общей собственности на здание может образовываться два и более помещений и (или) машино-мест, соразмерно выделяемой доле.

    5. При выделе доли в праве из делимого помещения образуются новые помещения. При выделе доли в праве из делимого машино-места образуются новые машино-места.

    6. В случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи у лица, осуществившего выдел доли в праве на объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности, возникает право собственности на образуемое помещение и (или) машино-место и прекращается право долевой собственности на исходный объект недвижимости.

      Другие участники долевой собственности после выдела в соответствии с настоящим пунктом доли в праве на объект недвижимости приобретают право долевой собственности на иные помещения, машино-места с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

    7. При объединении смежных помещений, машино-мест образуется одно помещение, машино-место, а существование таких смежных помещений, машино-мест прекращается.

      При объединении смежных помещений, машино-мест у собственника возникает право собственности на образуемое помещение, машино-место.

      При объединении помещений, машино-мест, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемое помещение, машино-место.

    8. Изменение границ смежных друг с другом помещений или машино-мест осуществляется на основании соглашения, заключаемого между собственниками помещений или машино-мест.

      В случае изменения границ смежных друг с другом помещений или машино-мест, вследствие перепланировки помещений или машино-мест,  реконструкции здания, такие помещения или машино-места, продолжают свое существование в измененных границах, если соглашением их собственников не установлено иное.

    9. Обременения, установленные в отношении исходного объекта недвижимости, сохраняются в отношении всех образованных объектов недвижимости, если настоящей Главой и соглашением с лицами, в пользу которых установлены обременения, не определено иное.

    10. В случае образования объекта недвижимости из объекта недвижимости, используемого на основании договора, в том числе заключенного по результатам торгов, лицо, использующее исходный объект недвижимости, в отношении образованного объекта недвижимости имеет право
      на заключение с ним нового договора (новых договоров) на прежних условиях, если иное не предусмотрено законом или договором.

    11. В случае образования объекта недвижимости из объекта недвижимости, используемого на праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения, у юридического лица, использующего исходный объект недвижимости, на образованный объект недвижимости возникает соответственно право оперативного управления или право хозяйственного ведения. В данном случае, площадь образуемых объектов недвижимости (протяженность для образуемых линейных объектов, обладающих признаками объектов недвижимости) не должна быть менее площади исходных объектов недвижимости, за исключением случая уменьшения площади исходных объектов недвижимости, связанного со строительством стен и перегородок.

    Статья 2875. Соглашение об образовании объектов недвижимости

    1. В соглашении об образовании объектов недвижимости заинтересованные лица в соответствии с положениями настоящей Главы определяют:

      1) права на образуемые объекты недвижимости, в том числе размер долей в праве общей собственности на них;

      2) размер возмещения убытков лицам – правообладателям помещений или машино-мест, существование которых прекращается или площадь которых уменьшается;

      3) бремя несения расходов на строительные и иные работы, необходимые для образования объекта недвижимости, распределяемое между лицами, заключающими соглашение об образовании объектов недвижимости;

      4) расходы на содержание общего имущества или условия осуществления сервитута, необходимого для использования образуемого объекта недвижимости;

      5) уполномоченное лицо, обращающееся за строительными разрешениями или согласованиями.

    2. При наличии прав третьих лиц на исходный объект недвижимости в соглашении об образовании недвижимости должны быть предусмотрены условия сохранения указанных прав в отношении вновь образованных объектов недвижимости.

    3. К соглашению об образовании объектов недвижимости должен быть приложен  документ, содержащий графическое и текстовое описание границ образуемых объектов недвижимости, подготовленный в том числе с учетом содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о существующих границах исходных объектов недвижимости.

    4. Границы образуемых объектов недвижимости должны совпадать с существующими или строящимися в соответствии с проектной документацией, проектом перепланировки перегородками или перекрытиями.

      Раздел линейных объектов должен осуществляется с учетом возможности обособленного обслуживания каждого из образуемых сооружений по прежнему назначению.

      Границы машино-мест не должны пересекать существующие или строящиеся перегородки.

    Статья 2876. Образование, изменение и прекращение существования  единого недвижимого комплекса

    1. Единый недвижимый комплекс образуется в силу государственной регистрации права на совокупность недвижимых вещей, указанных в статье 133.1 настоящего Кодекса, на основании заявления их собственника.

    2. Образование единого недвижимого комплекса при наличии на земельном участке нескольких зданий, отвечающих признакам недвижимости сооружений и объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности разных лиц, не допускается, за исключением линейных объектов, расположенных на чужом земельном участке, а также случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи.

    3. Единый недвижимый комплекс может быть образован из земельных участков и расположенных на них зданий, отвечающих признакам недвижимости сооружений и объектов незавершенного строительства,  принадлежащих нескольким лицам, при условии учреждения ими общей долевой собственности на единый недвижимый комплекс.

    4. Собственник единого недвижимого комплекса вправе выделять из его состава объекты недвижимого имущества, а также включать в его состав объекты недвижимого имущества, в том числе вновь возводимые, при условии соблюдения требований статьи 1331 настоящего Кодекса.

      Выдел зданий, сооружений из состава единого недвижимого комплекса осуществляется без осуществления реконструкции единого недвижимого комплекса. Реконструкция здания, сооружения в составе Единого недвижимого комплекса не влечет возникновения новой недвижимой вещи.

    5. Единый недвижимый комплекс может быть разделен полностью или частично на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства  и на земельные участки, необходимые для их обслуживания и на иные незастроенные земельные участки. Раздел единого недвижимого комплекса на помещения или машино-места не допускается.

    6. Прекращение существования единого недвижимого комплекса осуществляется в силу государственной регистрации прекращения права на него на основании заявлении его собственника (участников общей долевой собственности, если единый недвижимый комплекс находится в общей долевой собственности).

    Статья 2877. Обременение сервитутом зданий, сооружений и помещений

    1. Здание, сооружение или помещение может быть обременено сервитутом в целях использования имущества общего пользования либо в целях обеспечения доступа к помещению, машино-месту.

    2. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащей недвижимости. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

    3. Сервитут, установленный в соответствии с настоящей статьей, не может быть отменен за исключением случаев, когда надобность в нем отпала вследствие реконструкции здания, сооружения, либо их изъятия, перепланировки помещений.

    4. Плата за сервитут, установленный в соответствии с настоящей статьей, не должна превышать расходов лица, с которым заключено соглашение об установлении сервитута, на содержание соответствующей части имущества общего пользования.

    5. К сервитутам, установленным в отношении зданий, сооружений или помещений, применяются правила, предусмотренные статьей 275 настоящего Кодекса.

  12. Дополнить статью 299 пунктом 2.1 следующего содержания:

    «2.1. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления возникает на здание или сооружение, возведенное в установленном порядке на земельном участке, используемом данным предприятием или учреждением, без принятия решения о закреплении за унитарным предприятием или учреждением данного объекта.»

  13. Дополнить пункт 3 статьи 336 абзацем вторым следующего содержания:

    «Объект недвижимого имущества образованный в результате объединения объекта недвижимого имущества, обремененного залогом, с иным объектом недвижимого имущества, не обремененным залогом, становится новым предметом залога.»

  14. Дополнить статью 424 пунктом 4 следующего содержания:

    «4. При образовании нескольких объектов недвижимости из одного объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор, цена договоров в отношении каждого образованного объекта недвижимости, определяется пропорционально площади образуемого объекта, если иное не предусмотрено соглашением сторон».

Изменения в части второй Гражданского кодекса РФ

  1. Пункт 2 статьи 549 изложить в следующей редакции:

    «2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже единого недвижимого комплекса».

  2. В пунктах 1 и 2 статьи 558 слова «жилого дома или» исключить;

  3. Исключить из пункта 1 статьи 559 слова «как имущественный комплекс (статья 132)»;

  4. Пункт 3 статьи 560 признать утратившим силу;

  5. В статье 564:

    а) пункт 1 признать утратившим силу;

    б) пункт 2 изложить в следующей редакции:

    «2. Право собственности  на недвижимое имущество, находящееся в составе предприятия, переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода этого права.

    Права на иное имущество, входящее в состав предприятие, переходят в день перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия, если настоящим Кодексом не установлено иное».

  6. В статье 586 слово «предприятия» заменить словами «единый недвижимый  комплекс»;

  7. В статье 607 слова «предприятия и другие имущественные комплексы» заменить словами «единые недвижимые комплексы»;

  8. Пункт 2 статьи 650 изложить в следующей редакции:
    «2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к аренде единого недвижимого комплекса.»

  9. Исключить в пункте 1 статьи 656 слова «как имущественного комплекса»;

  10. Пункт 2 статьи 658 признать утратившим силу;

  11. Исключить из абзаца второго статьи 660 слова «вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса,»;

  12. В статье 664 слова «арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен» заменить словами «арендованное имущество должно быть возвращено»;

  13. В пункте 2 статьи 740 слово «предприятие» исключить;

  14. В пункте 1 статьи 754 слова «в том числе таких, как производственная мощность предприятия» исключить;

  15. В пункте 1 статьи 1013 слова «и другие имущественные комплексы» заменить словами «, единые недвижимые комплексы»;

  16. В пункте 2 статьи 1065 слово «предприятия» заменить словом «здания».

Переходные положения

  1. Предприятие как имущественный комплекс, иной имущественный комплекс, производственно-технологический комплекс, и права на которые были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается единым недвижимым комплексом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости, указанных в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на указанные в настоящей части объекты недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

  2. Правообладатели объектов недвижимости, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение Единого государственного реестра недвижимости, заявление об изменении в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями настоящего Федерального закона, форма которого утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и в порядке, определенным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»:

    1) в отношении сооружения с наименованием «производственно-технологический комплекс», «имущественный комплекс», и иным наименованием, подразумевающим совокупность земельного участка и всех зданий, объектов незавершенного строительства и обладающих признаками объекта недвижимости сооружений, расположенных на нем, на наименование вида объекта недвижимости на «единый недвижимый комплекс»;

    2) в отношении предприятия как имущественного комплекса, в состав которого были включены объекты недвижимости на «единый недвижимый комплекс».

  3. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственной регистрации прав, без заявлений от заинтересованных лиц вправе вносить изменения в записи, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости до вступления в силу настоящего закона, в отношении объектов, указанных в части 2 настоящей статьи в порядке, установленном для исправления технических ошибок в записях Единого государственного реестра недвижимости.

  4. В случае если в соответствии с настоящим Федеральным законом объекты, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, перестали считаться объектами недвижимого имущества, записи о таких объектах и правах на них исключаются из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника, его законного представителя, или юридического лица, использующего данное имущество на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

  5. Здания, отвечающие признакам дома блокированной застройки,  сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилой дом», «многоквартирный дом», признаются домами блокированной застройки.

  6. Раздел дома блокированной застройки, указанного в части 4 настоящей статьи, на блокированные жилые дома осуществляется по смежным стенам блокированных жилых домов.

    Раздел дома блокированной застройки, допускается при одновременном образовании всех блокированных жилых домов.

    Выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности на дом блокированной застройки, путем его раздела на блокированные жилые дома, и регистрация права собственности на такие блокированные жилые дома допускаются по соглашению с  иными участниками долевой собственности, а в случае отсутствия такого соглашения – на основании решения суда.

    До прекращения права общей долевой собственности на дом блокированной застройки собственник блокированного жилого дома, образованного в соответствии с настоящей статьей, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела блокированного жилого дома и необходимым для прохода или проезда к блокированному жилому дому, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела блокированного жилого дома, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

    Общая долевая собственность на дом блокированной застройки, из которого образованы в соответствии с настоящей статьей блокированные жилые дома, прекращается со дня регистрации права собственности на блокированный жилой дом последнего участника долевой собственности.

  7. В случае продажи помещения, право собственности на которое возникло до вступления в силу настоящего Федерального закона, новый собственник помещения вправе заключить с собственниками помещений в здании соглашение об учреждении общей собственности на имущество общего пользования.

 

Статья написана и размещена 29 октября 2018 года. Дополнена —

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2019

 

Полезные ссылки по теме «Поправки в Гражданский кодекс РФ: что такое недвижимая вещь»

  1. Изменения в статьи 1 — 10 ГК РФ

  2. Возмещение убытыков (статья 15 ГК)

  3. Изменения в статьи 48 — 12328 ГК РФ — положения о юридических лицах

  4. Изменения в Гражданский кодекс РФ:

  • Изменения в ГК РФ, внесенные Законом № 367-ФЗ от 21.12.2013 (статьи 334 — 3922 ГК)

  • Изменения в статьи 307 — 395 ГК РФ в части обязательственного права

  • Изменения в общие положения о договоре (статьи 4291 — 4491)

  • Изменение и расторжение договора (статьи 450 — 453)

  • Ключевые слова: поправки, в Гражданский кодекс РФ, изменение, ГК, недвижимая вещь, недвижость

    yuridicheskaya-konsultaciya.ru

    Недвижимость предлагают определять по новым правилам // Минэкономразвития переписывает Гражданский кодекс

    Минэкономразвития подготовило масштабные изменения в Гражданский кодекс (ГК) в сфере недвижимости. Они меняют правила, по которым различные объекты можно считать недвижимостью: критерий тесной связи с землей для зданий учитываться не будет. Он сохранится только для сооружений. В ГК предлагают вставить новую главу о праве собственности на здания и сооружения. Позволят создавать единые недвижимые комплексы из объектов на участке, а также регистрировать линейные объекты как единые недвижимые вещи. Текст доступен на едином портале раскрытия информации. Также его можно скачать в приложении к заметке.

    Главное новшество, которое предлагает Минэкономразвития, — изменение принципа отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке. Сейчас в ГК используется общий оценочный критерий тесной связи с землей. Ведомство же предлагает считать здания недвижимостью в любом случае. Впрочем, возникает вопрос, что считать зданием. В проекте зданием предлагается считать строение с не менее двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино-местами. Однако что такое строение, ГК не говорит.

    Критерий тесной связи с землей сохранен для другого объекта — сооружения (строение без помещений или машино-мест). Без тесной связи с землей сооружение считаться недвижимостью не может. При этом перечень видов сооружений, которые нельзя считать недвижимостью, согласно законопроекту определит Правительство. Наконец, изменяются правила и для объектов незавершенного строительства. Чтобы считаться недвижимостью, они должны отвечать установленным Правительством критериям.

    Из карточки законопроекта следует, что Минэкономразвития хочет считать незначительные постройки и улучшения частью участка. В карточке ведомство ссылается на исследования законодательства зарубежных стран, опыт которых лег в концепцию законопроекта. Однако в тексте об этом напрямую не сказано. Вместо этого есть положение о том, что здания и сооружения — это неотделимые улучшения участка, пока не зарегистрированы права на них. При этом неотделимые улучшения будут включаться в оборот вместе с участком.

    Для регулирования вопросов права собственности на здания и сооружения Минэкономразвития добавляет в ГК новую главу 17.1. В ней определен момент возникновения здания и сооружения. Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента госрегистрации прав на него (п. 1 ст. 287.2). Вместе с тем здание и сооружение как недвижимость образуются вследствие завершения их строительством (п. 2 ст. 287.2). Как будут сочетаться эти нормы, пока не ясно.

    Универсальным станет правило о том, что собственники помещений становятся сособственниками общего имущества (п. 2 ст. 287.1). Сейчас такое правило напрямую касается только жилых помещений. А в отношении нежилых помещений разъяснения давал Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 23 июля 2009 года № 64 о спорах о правах собственников помещений на общее имущество здания.

    Наконец, меняет Минэкономразвития и подход к определению предприятия. Согласно законопроекту это не недвижимое имущество, а комплекс, объединяющий движимые и недвижимые объекты. Составные недвижимые объекты будут называться единым недвижимым комплексом (ст. 133.1). Но сложной вещью их считать не будут. Ведомство выделяет два вида единых комплексов. Во-первых, это несколько построек, объединенных участком, на котором они расположены. Во-вторых, это линейные объекты, которые можно сделать единым комплексом без включения участков под ними.

    Значительный объем законопроекта занимают правила о создании новых объектов недвижимости.

    Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 года. Впрочем, до принятия их содержание может значительно измениться. Сейчас началась только стадия обсуждения текста, подготовленного ведомством. Затем его еще должно одобрить правительство и только после этого он может быть внесен в Госдуму. Между тем в Госдуме с 2012 года находятся на рассмотрении поправки в ГК, касающиеся вещных прав. Они пересекаются по теме с законопроектом Минэкономразвития.

    zakon.ru

    Сделки с недвижимостью в России 2019 ⋆ Разъяснения сложных вопросов

     

    Рада приветствовать вас на моем  авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

    На этом сайте размещено  335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Все мои рекомендации по оформлению  выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2019 года.

    Сайт работает с 2015 года.
    Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы.
    Спасибо.

    Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на  сайте.

    Так же я являюсь автором проектов:
    Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
    Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
    Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Электронная почта: [email protected]

    exspertrieltor.ru

    Изменения в законе о регистрации права на недвижимое имущество

    Содержание статьи подробное:

    Изменения в законе о регистрации права

    Изменения в законе о регистрации права. Статья обновлена 29.05.2019 года

    В конце 2015 года , в 2016 году  и с наступлением 2017 года произошли серьезные  изменения в законе о регистрации права.


    • Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 29.12.2015 г
    • Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 02.06.2016 г
    • Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 г
    • Новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 от 13.07.2015 года , вступил в силу с 02.01.2017 г. Что нового?> > >
    • В ФЗ -218 постоянно происходят дополнения и изменения. Последние произошли 01.05.2019 в ст 42.

    Оформление купли-продажи квартиры  в 2019 году


    Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 г

    В статью 14 фз-122  «Удостоверение государственной регистрации прав»

    внесены изменения, касающиеся документа подтверждающего регистрацию права собственности на недвижимое имущество за физическим или юридическим лицом.

    Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
    1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

    15.07.2016 г поправки вступили в законную силу и отныне Свидетельство о государственной регистрации права отменяется.

    Право подтверждающим документом становится Выписка из Единого государственного реестра прав ( с 01.01.2017 г — ЕГРН).

    На документе-основании возникновения права  -договоре, соглашении или ином правоустанавливающем документе,  ставится специальная регистрационная надпись.

    Если документ-основание подается в электронном виде — такая надпись удостоверяется усиленной квалифицированной подписью государственного регистратора.

    Подробнее > > >

    Повторные Свидетельства и дубликаты так же выдаваться не будут.


    Дополнение статьи 19 пунктом 6.

    В случае устранения причин, повлекших за собой приостановление государственной регистрации прав, течение срока, предоставленного на совершение регистрационных действий, возобновляется с учетом срока, прошедшего до приостановления государственной регистрации прав.

    Практические последствия дополнения к статьи 19:

    Теперь регистратор обязан взять в работу отложенное , по причине недостающих документов, дело в работу с учетом  срока, прошедшего до приостановления регистрации.

    Поскольку к регистратору в работу дело поступает от эксперта за 2-3 дня до истечения срока регистрации, смею предположить, что регистратор продолжит работу с документами в день их поступления, ну или на следующий день.


    Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 02.06.2016 г

    Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

     

    1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

    (п. 1 в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

    С 01.08.2019 г вступают в силу изменения, которые отменяют нотариальные сделки, при одновременном отчуждении долей всеми участниками долевой собственности. Подробнее:  Отмена нотариальных сделок
    https://exspertrieltor.ru/2019/05/04/otmena-notarialnyh-sdelok/

     


    Изменения в фз-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 29.12.2015 г

    Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

     

    2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

    (п. 2 введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

    • Новый закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г, вступает в силу с 02.01.2017 г

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Изменения в законе о регистрации права

    exspertrieltor.ru

    Налог на недвижимость в 2019 году: изменения, условия повышения

    Налог на недвижимость 2019 года претерпел серьезные изменения. Причиной стал факт того, что принятая за основу, оценочная величина не отражает настоящей стоимость объекта. Ранее размер налога определяла цена, указанная БТИ.

    Но проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, законодатель пришел к выводу, что в бюджет не поступает внушительная сумма. Именно увеличение бюджетных средств стало причиной для внесения кардинальных изменений в формирование налога на недвижимость граждан.

    Пилотный вариант уже прошел свои стадии. На основании выводов, сделанных по результатам проведения, гражданам предлагается вариант безболезненного перехода на новый формат налогообложения.

    Новая оценочная база для налога

    До этого года налог на недвижимость формировался исходя из стоимости, заявленной по БТИ. Инвентаризационная оценка принимала в расчет определенные факторы, из которых формировалась ставка:

    • год строительства;
    • тип перекрытий и вид конструкций;
    • затраты на строительные материалы и работы.

    Однако в результате стоимость получалась критично далекой от реальной рыночной. Получалось так, что в казну бюджета поступали отчисления только от части стоимости. При этом расчеты производились именно по рыночной цене. На выходе создавались условия для того, чтобы успешно проводить различные манипуляции с недвижимостью.

    По этой причине были внесены изменения, и теперь за исходную, определяющую величину принимается только кадастровая оценка. Кадастровая стоимость включает в себя все факторы, которые влияют на рыночную цену. Поэтому именно эта величина считается максимально отражающей действительную. В оценку входят много показателей, помимо тех, что учитывались по БТИ:

    • местоположение;
    • развитость самого района и места, где расположен дом;
    • наличие местных достопримечательностей, ценностей культуры;
    • присутствие паркинга, охраны, наблюдения.

    То есть в расчет стоимости принимается каждый показатель. Кадастровая оценка обновляется раз в пятилетку. Это оговорено законодательством.

    Основы новой реформы

    Внедренная в полную силу реформа в налоговой ставке коснется любой недвижимости, распространяется и на вторую квартиру в собственности. Суть изменений в том, чтобы сделать сделки и операции с недвижимостью предельно прозрачными. Слишком много уходит материальных средств в карман мошенников, тогда как должны работать на блага граждан своей страны.

    Поскольку разница между оценкой БТИ и кадастровой значительна, новый закон предусматривает щадящий режим для повышения. Нововведения разбиваются на 5 этапов с постепенным повышением налога на имущество.

    Чтобы не обрушить ситуацию и не привести к материальному кризису граждан, налог будет расти раз в год на 20%. Через пять лет повышение должно быть прекращено как достигшее конечной отметки.

    Такая осторожность необходима уже потому, что если внедрить налог на приватизированную квартиру в полном объеме, сумма окажется неподъемной. Даже для людей с достатком выше среднего такой размер нанесет серьезный урон материальному и экономическому положению. Поэтапное же увеличение не вызовет резонанса.

    За что нужно платить

    Нужно отметить, что налог в каждом регионе будет отличаться. Так, в обеих столицах он будет самым высоким уже потому, что в этих городах другой уровень жизни.

    Однако закон установил рамки, выше которых исчисления не могут производиться: 0,1 % от конечной кадастровой стоимости недвижимости. Опять же в зону исключения за «коридор» попали Москва и Санкт-Петербург. Города особой насыщенности и повышенного комфорта, для них ставка может быть по значению выше.

    По новому закону налогообложению подлежат не только жилые квартиры и домовладения. Теперь платить придется за те объекты, которые находятся в стадии строительства. Налог предусмотрен и для тех комплексов, где есть площади жилого назначения. Обращается внимание на хозяйственные постройки метражом до 50 м на участках, которые предназначены для строительства, ведения своего хозяйства.

    Садовые постройки, включая жилые дома, также относятся к категории облагаемой недвижимости. Однако по закону не все садовые дома окажутся под действием налога, поскольку есть ограничения по площади.

    Если во владении несколько жилых объектов, налог может взиматься суммарно. Однако здесь уже может действовать налоговый вычет, налог на роскошь. То есть при владении множественной недвижимостью, необходимо отдельно проводить уточнения перед тем, как производить оплату.

    Регионам дано право самостоятельно устанавливать налоговую ставку для каждого региона. Также самостоятельно власти управления устанавливают категории для льготных начислений.

    Детальная лекция по налогам на имущество:

    Льготные категории

    Однако законодатель понимает, что даже щадящий подъем размера налога ударит по самым слабым и незащищенным категориям лиц. Поэтому предусмотрены послабления вплоть до полного освобождения от налога для:

    • инвалидов 1-2 групп;
    • малоимущих семей;
    • ветеранов ВОВ;
    • пенсионеров.

    Для льготных групп введен норматив в виде обязательного метража для вычета из основной площади:

    • комнаты — 10 м;
    • квартиры — 20 м;
    • частные дома — 50 м.

    Расчет проводится предельно просто: из общей площади вычитается норматив. И только после этого на остаток метража начисляется ставка. Так, если в собственности ветерана квартира 30 м, то он проводит расчет так: 30 м — 20 м = 10 м. Именно за эти 10 м собственник будет обязан оплатить налог. Если же после вычитания остается полный ноль, налог не уплачивается.

    Новый закон внес много изменений, повлияв и на минимальный срок владения. Однако каждое изменение сопровождается поправками и оговорками с целью сохранения прав каждого собственника.

    grazhdaninu.com

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о