Как оформить залог при покупке квартиры: Как оформить задаток при покупке квартиры

Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее :: Жилье :: РБК Недвижимость

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Выясняем, в чем разница между этими терминами

Фото: Unsplash

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:

📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.

Задаток, залог или аванс — как правильно оформить предоплату при покупке квартиры

Зачем вносить предоплату

Когда покупатель и продавец в конце концов договариваются о приобретении имущества, условия, сроки и цена, как правило, устраивают обе стороны.

Чтобы подтвердить серьезность намерений, продавец и покупатель могут договориться, что часть суммы за квартиру вносится продавцом заранее, до сделки.

Кроме того, иногда оперативному завершению сделки мешают различные проблемы, решением которых может стать внесенная предоплата, например:

• У покупателя нет необходимой суммы. Передача покупателем части денег заранее позволит стимулировать его на успешное завершение сделки и передачу оставшейся суммы в установленный договором купли-продажи срок.
• У продавца не хватает денег на погашение задолженности по коммуналке, ипотечному кредиту. Из полученной от покупателя предоплаты можно взять недостающую часть и рассчитаться с долгами.

Предоплата может стать одной из гарантий исполнения обязательств в будущем. В случае если одна из сторон виновна в неисполнении условий договора, для нее могут наступить неблагоприятные последствия. Например, в случае срыва сделки по вине покупателя предоплата, полученная в виде задатка, обратно от продавца не вернется.

Что такое аванс

Это определенная сумма денег, которую покупатель отдает или перечисляет на счет продавца в качестве предоплаты, то есть это предварительный платеж согласно договору купли-продажи. Аванс можно расценивать как серьезность намерений приобретателя. Сведения о платеже прописывают в договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов». Также рекомендуем отдельно составить соглашение об авансе, в котором прописаны условия передачи денег, а в договоре купли-продажи при этом указать, что соглашение является приложением к договору. Если договор заверен нотариально, то соглашение также нужно заверить нотариально.

Размер денежной суммы законодательством не регламентируется. На практике это 5-10% от общей стоимости объекта.

Не забудьте составить расписку о том, что сумма аванса передана в счет оплаты по договору. Без расписки доказать факт передачи денег, если продавец будет его отрицать, сложно.

Ознакомьтесь со статьей о возврате аванса после расторжения договора.

Соглашение об авансе при покупке квартиры

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как составить соглашение об уплате аванса по договору. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием:

• даты и места подписания документа;
• Ф.И.О. обоих фигурантов сделки и их адресов регистрации и проживания;
• паспортных данных сторон;
• сведений о договоре купли-продажи квартиры, его дате и номере;
• размера аванса, способа оплаты;
• на то, что платеж входит в общую стоимость квартиры;
• того, является ли аванс коммерческим кредитом (ст. 823 ГК РФ), и начисляются ли на него проценты;
• сроков и порядка возврата средств в случае срыва сделки;
• подписей сторон соглашения.

Возвращается ли аванс

Аванс и предоплата — это одно и то же. Поэтому в случае срыва сделки денежные средства должны быть возвращены владельцу в полном объеме. Платить аванс, не оформив его документально, не стоит. Нотариальная регистрация — надежное доказательство уплаты аванса.

Если продавец не вернул аванс из-за срыва сделки, он получил неосновательное обогащение, которое можно взыскать через суд.

Что такое задаток

Понятие «задаток» регламентируется и определяется ст. 380 ГК РФ. Под задатком следует понимать выплату определенной денежной суммы в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры. Внесение задатка расценивается как подтверждение серьезности намерений приобретателя, как и аванс. Однако имейте в виду, что задаток, в отличие от аванса, это способ обеспечения исполнения обязательства.

Иными словами, продавца, не вернувшего задаток, ждет наказание рублем. Если он виновен в разрыве соглашения, то должен вернуть задаток в двойном размере. Если договор купли-продажи не состоялся по соглашению сторон, задаток возвращается. Если же срыв сделки произошел по вине покупателя, то задаток не возвращается.

Договор о задатке при покупке квартиры (соглашение о задатке)

Чем больше пунктов и условий их выполнения в соглашении будет прописано, тем лучше для обеих сторон. Нужно максимально конкретизировать все нюансы. В соглашении указывают:

• данные приобретателя, продавца и всех собственников квартиры;
• данные о договоре купли-продажи, дате заключения и номере;
• подробную информацию о характеристиках объекта недвижимости;
• сроки и размер платежа;
• обязанности сторон;
• данные о том, как стороны сделки общаются: при помощи почты, электронной почты, иными способами;
• в какие сроки должны возвращаться средства в случае возникновения непредвиденной ситуации, отмены сделки;
• место совершения сделки и дата подписания документа.

Обратите внимание! Если есть сомнения в том, что сумма, уплаченная в счет оплаты квартиры, является задатком, она может быть признана авансом. Указывайте, что уплачивается именно задаток.

Подпишитесь на рассылку

Расписка о получении задатка

С целью подтверждения факта перечисления или передачи денег обязательно нужно позаботиться о расписке. Продавец пишет ее собственноручно, в присутствии приобретателя. Следует не просто подписать подготовленный документ, а составить его своей рукой.

Что должно быть указано в расписке:

• сумма платежа;
• факт того, что средства были переданы согласно условиям договора, входят в его стоимость;
• дата составления расписки;
• личная подпись продавца — она должна быть такой же, как в паспорте.

Возвращается ли задаток

Задаток возвращается в случае, если сделка купли-продажи не состоялась. Порядок возврата зависит от этой причины:

1. Сделка аннулирована по соглашению сторон либо по причинам, не зависящим от обстоятельств — задаток возвращается.
2. Сделка отменена, и виной тому стал покупатель — задаток не возвращается покупателю.
3. Сделка отменилась по вине продавца — задаток возвращается в двойном размере.

Напомним, что задаток в отличие от аванса — обеспечительная мера. Если первый должен возмещаться во всех случаях, когда сделка сорвана, второй — только с учетом перечисленных выше особенностей.

Что такое залог

Залог — это определенные материальные ценности, передаваемые покупателем продавцу и гарантирующие обеспечение сделки. Это может быть: автомобиль, золото, драгоценные камни, бытовая техника. В залоге может быть и имущество, которое покупается. Такая сделка называется ипотечной.

Договор всегда составляется в письменном виде и может быть удостоверен нотариусом. В нем четко прописываются действия, которые должны быть совершены в случаях срыва сделки. В ипотечном договоре недвижимость будет выставляться на торги, а после продажи из вырученной суммы будет вычтен залог, остальные деньги вернутся покупателю.

Стоимость залогового имущества определяется на основе соглашения либо посредством независимой оценки.

Договор залога при покупке квартиры

Первое что оговаривается обеими сторонами — объект залога. После того как консенсус достигнут, составляется залоговый договор. Процедура обязательна, поскольку на основании этого документа стороны должны выполнять оговоренные ранее обязательства друг перед другом. В соглашении указываются вид и размер штрафных санкций в случае несоблюдения обещаний. Договор составляется в двух экземплярах.

Обязательно в договоре пропишите:

1. Данные о передаваемом в залог имуществе.
2. Сведения об обязательстве, которое обеспечено залогом (данные о договоре купли-продажи квартиры, сроках, которые в нем указаны).
3. Данные о должнике залогодателя.
4. Указание на сторону договора, у которой хранятся документы, обеспечивающие права залога.

Как прекращается залог

Залог прекращается по различным причинам:

1. Прекращение обеспеченного залогом обязательства — деньги за квартиру уплачены в полном объеме. В этом случае залог прекращается, как и основное обязательство — сделка завершена.
2. Продажа предмета залога. Продавец не смог выкупить квартиру, и она была продана, а деньги с продажи перешли к продавцу.
3. Гибель заложенного имущества. Например, дом, в котором находится квартира, сгорел, разрушился и т. д. По общему правилу залог в этом случае прекращается. Однако если гибель квартиры произошла по причинам, за которые не отвечает продавец, покупатель может заменить предмет залога с согласия продавца.

В чем разница между залогом, авансом и задатком

Что лучше для покупателя

Исходя из описания в таблице, для покупателя выгоден аванс, если он не уверен, что сделка может сорваться по его вине, или задаток, если он уверен, что выполнит условия сделки, но сомневается в продавце. Залог покупателю выгоден, если он не может выплатить стоимость квартиры сразу, но у него есть имущество, которое может стать предметом залога.

Что лучше для продавца

Для продавца также выгоден аванс, так как в любом случае стороны вернутся в первоначальное положение, если сделка сорвется.

Когда продавец не уверен в платежеспособности покупателя, нужно выбирать задаток. Он останется у продавца, если сделка сорвется по вине покупателя.

Залог выгоден отчасти, так как в случае неплатежеспособности покупателя заложенное имущество или цена его продажи останутся у продавца. Однако всегда выгоднее получить деньги сразу.

***

Таким образом, вы можете оформить сделку купли-продажи квартиры, используя залог, задаток либо имущество в качестве залога. Аванс выгоден, если вы знаете, что сделка состоится. Тогда аванс пойдет в счет оплаты по договору. Задаток выгоден, когда есть сомнения, что ваш партнер исполнит обязательства, поскольку если они не будут исполнены, то на него будут возложены штрафные санкции. Залог необходим, чтобы в случае неуплаты денег продавцом покупатель получил свои деньги за счет заложенного имущества.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как правильно оформить и передать задаток при покупке квартиры

При покупке квартиры задаток выполняет сразу несколько функций. Он служит стимулом к соблюдению договорных обязательств, доказывает серьезность намерений участников сделки и считается частью оплаты. Если покупатель откажется от соглашения, он потеряет внесенную сумму. Если же владелец квартиры передумает продавать свое имущество, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Механизм выглядит понятным, но с юридической точки зрения не все так просто.

Согласно статье 380 ГК РФ, задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой в счет исполнения денежных обязательств по условиям заключенного соглашения. Но сам договор купли-продажи вступает в силу после государственной регистрации (статья 558 ГК РФ). Получается, что права и обязанности у сторон появляются только после того, как сделка будет отмечена в Росреестре. Так есть ли смысл во внесении и документальном оформлении задатка?

Аванс, да не тот

В судебной практике задаток часто трактуется как внесенный несостоявшимся покупателем аванс. Ключевым моментом являются документы, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре есть пункт о задатке, а в расписке упоминание о нем отсутствует, суд чаще всего признает эту сумму авансом. На практике это означает, что свои деньги вы вернете, но на компенсацию рассчитывать не стоит. Исключение составляют ситуации, когда сделка квалифицируется как безосновательное обогащение. В этом случае с продавца взыскиваются проценты за пользование чужими финансовыми средствами. Компенсацию рассчитывают по актуальной ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Предварительный договор

Правовой документ определяет срок заключения сделки купли-продажи, фиксирует условия основного договора и является весомым доказательством для суда. На его основании можно требовать принудительного совершения сделки (статьи 429 и 445 ГК РФ). Многие риелторы используют юридическую лазейку и заключают предварительный договор между покупателем и агентством недвижимости. В итоге вы приобретаете обязательства перед посредником, но не получаете никаких гарантий от продавца. Если хозяин жилья передумает, неустойки вы не дождетесь. Чтобы избежать таких ситуаций, основательно изучайте содержание договора и акцентируйте внимание на пункте об участниках сделки.

Договор о задатке

Согласно статьям 380-381 ГК РФ, в договоре задатка указываются следующие данные:

• все продавцы и покупатели;
• полные паспортные данные;
• стоимость недвижимости;
• размер задатка;
• ответственность сторон сделки;
• особые договоренности (оплата задолженности, перенос телефона и тому подобное).

Документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые остаются у обеих сторон. Нотариального заверения не требуется, но лучше доверить оформление договора грамотному юристу.

Передача задатка продавцу

Перед получением денег продавец должен от руки заполнить расписку в присутствии покупателя. Документ пишется только шариковой ручкой.

Обязательные пункты:

• название — расписка о передаче задатка по договору от такого-то числа;
• дата составления;
• полные паспортные данные получателя;
• указание на то, что передается именно задаток;
• размер задатка со ссылкой на соответствующий пункт договора;
• описание квартиры;
• подпись продавца (должна соответствовать подписи в паспорте).

После получения расписки покупатель может передать задаток продавцу. Процедуру лучше провести в присутствии двух свидетелей.

Внесение задатка должно подкрепляться документально. Если вы передаете деньги на доверительной основе, они теряют свою обеспечительную функцию. Совершайте финансовые операции в рамках договора и обязательно берите расписку. Безопаснее всего оформлять все бумаги при помощи юриста и заверять их у нотариуса.

сколько, когда и как в 2021 году

Покупка недвижимости часто сопровождается выплатой задатка. Он несет в себе важные функции, а еще его не так просто вернуть, если вы передумаете заключать сделку. Хотите узнать все необходимое об этом, чтобы избежать проблем? Тогда сразу начнем говорить о задатке при покупке квартиры!

Для чего нужен задаток?

Под ним понимаются деньги, которые желающий купить жилплощадь отдает ее продавцу. У задатка 3 функции:

1. Доказывает, что покупатель купит эту жилплощадь (передаст основную сумму), а собственник продаст ее. То есть это гарант сделки.

2. Стимулирует обе стороны исполнить свои обязательства.

3. Платежная функция указывает, что при выполнении условий договора деньги включаются в счет полной оплаты квартиры.

Можно ли отказаться?

Можно, но есть 3 момента:

1. Если продавец передумал расставаться со своей жилплощадью, должен будет вернуть задаток, но его сумма удвоится.

2. Если покупатель больше не желает покупать квартиру, ему задаток никто возвращать не обязан.

3. Если договор прекращается до начала исполнения, но по соглашению сторон, или по причине невозможности исполнения, собственник квартиры просто возвращает деньги уже бывшему покупателю.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Сумма

Размер законодательно никак не закреплен, а потому стороны сделки решают сами. Это может быть 150 000, 20 000 и даже миллион.

Исходя из важности задатка и ответственности за него, ни продавец, ни покупатель не заинтересованы в крупной сумме. Чаще всего она составляет 5-10% от цены недвижимости.

Если человек не уверен, что хочет купить именно эту жилплощадь, он может настаивать на минимальной сумме. Для продавца маленький задаток важен, если цена на квартиру занижена и есть другой покупатель, который предлагает более высокую сумму.

Этапы и особенности оформления задатка

Источник: livla.ru

Переговоры

В обсуждениях должны принимать участие все стороны сделки, в том числе риэлтор и юрист (если вы обратились к их услугам).

Важно обсудить такие моменты:

1. Сумма.

2. Вид передачи — нал или безнал.

3. Ответственность участников сделки после внесения денег.

4. Другие моменты. Например, должен ли продавец сняться с регистрационного учета из квартиры до совершения сделки.

Обсуждайте все моменты подробно и заранее, так как они должны быть описаны в документах.

Оформление

Вам нужно оформить и подписать два документа:

1. Соглашение о задатке.

2. Предварительный договор купли-продажи (ДКП).

Не будет хотя бы одного из них — суд (если дело дойдет до него) может признать деньги авансом, а это уже совсем другая история. Аванс отличается тем, что не налагает ответственности. Значит, при желании прервать сделку его вернут назад в прежнем размере (не в два раза больше).

Составить документы можно в простой форме. Если хотите сделать это точнее, обратитесь к юристу или риэлтору.

Предварительный ДКП

На основании предварительного ДКП стороны берут на себя обязательство заключить основной ДКП. В предварительном должны содержаться такие сведения:

1. ФИО обеих сторон. Если в сделке участвует несовершеннолетний гражданин, которому еще не выдали паспорт, нужны сведения из свидетельства о рождении и данные паспорта его папы или мамы (или опекуна). Если подросток несовершеннолетний, но с паспортом, нужны данные и его, и родителя.

2. Срок заключения основной сделки. К примеру, не позднее 30 июня 2019 года. Если требуется, срок можно продлить. Для этого подписывается соглашение к предварительному ДКП.

3. Цена жилплощади.

4. Ее характеристики — метраж и т. п.

5. Информация о документе, который доказывает право продавца на собственность. К примеру, если имеется прошлый ДКП (то есть продавец стал владельцем квартиры тоже в результате покупки), нужно указать дату его заключения и № государственной регистрации.

6. Указание о том, что вносится задаток (должно быть именно это слово), его сумма словами и цифрами.

7. Ответственность всех участников сделки по деньгам.

8. Желательно описать причины, по которым покупатель может вернуть деньги. К примеру, если не ободрят ипотечный кредит.

9. Порядок полного расчета.

10. Другие моменты. Например, кто оплачивает расходы при оформлении документов.

11. Подписи сторон.

Источник: нотариус-дрожжина.рф

Соглашение о задатке

Прилагается к предварительному ДКП. Какие моменты нужно прописать:

1. Должна быть фраза о том, что соглашение составляется для правильного выполнения предварительного ДКП (вместе с датой, когда он был подписан).

2. ФИО и данные из паспортов обеих сторон. В случае участия в сделке несовершеннолетних лиц оформляете также, как при оформлении ДКП.

3. Сумма. Укажите, что она входит в цену покупаемой недвижимости.

4. Ответственность участников сделки.

5. Подписи сторон.

Передача денег и получение расписки

Передачу задатка лучше осуществлять только после расписки, которую предоставляет продавец.

Передавать деньги можно налом и безналом. В первом случае продавец все пересчитывает и подтверждает. Во втором советуется указать назначение платежа (лучше со словом “задаток”). В обоих случаях юристы рекомендуют брать расписку.

Если у квартиры, которая продается, несколько собственников, расписку важно получить от каждого, чтобы потом не были никаких претензий. Расписки одинаковые, меняется только сумма (она делится на каждого в соответствии с долями в квартире).

Дело сделано? Начинаем ремонт!

После сделки-купли продажи и регистрации права собственности можно предпринимать в уже своей квартире любые законные изменения. Поможет в этом компания, которая занимается комплексным ремонтом квартир. Она работает “под ключ”, избавляя вас от всех хлопот.

Вам только нужно сделать проект, но и в этом вам может помочь онлайн-конструктор на сайте компании или ее архитектор. После вы передаете ключи и возвращаетесь, когда все работы закончены, квартира будет ждать вас чистая и идеальная. Впрочем, вам никто не мешает наблюдать за ходом работы.

Опубликовано: 18.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости : RUcountry

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог. Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет. Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога — покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение. Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д. Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца. И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы. В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки. Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям. И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена. В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца). Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной. Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма. Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры. Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток. В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке). Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца. Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток. Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Как правильно внести аванс за квартиру

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.

---

 

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме. 

---

 

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.  

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон. 

 

Срок аванса за квартиру

Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).

На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.

Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.

Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.

При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.

В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.

Сумма аванса за квартиру

Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная  сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.

Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.

Кому вносить предоплату при покупке квартиры

Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.

Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.

Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.

Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.

Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.

Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.

Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств. 

Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.

Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:

1. Проверить паспортные данные агента.
2. Прописать их в тексте договора задатка.
3. Оставить себе копию агентского договора с собственником (этот документ будет являться доказательством передачи денег постороннему лицу).

Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.

Договор аванса за квартиру

Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:

• ФИО, паспортные и контактные данные сторон сделки;
• адрес квартиры;
• полная стоимость квартиры;
• срок аванса;
• сумма предоплаты;
• назначение платежа;
• условия возврата;
• штрафные санкции на случай отмены сделки.

Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.

Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.

Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций. 

В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.

Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.

По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.

Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.

Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.

Когда стоит задаток при покупке дома

Вслед за нашим первым в истории месяцем признательности агентов, Инман переходит в февраль с нашим тематическим месяцем «Финансы жилищного строительства». Присоединяйтесь к нам, поскольку мы исследуем, как меняется покупка и продажа дома, от компаний, поддерживающих потребителей новыми способами, до интегрированных услуг, которые обрабатывают всю транзакцию.

Вы знаете, когда следует внести залог при покупке дома? Многие покупатели жилья впервые задают своему агенту по недвижимости этот и многие другие вопросы, поэтому вы должны быть готовы дать им точный ответ.

Когда покупатели покупают дом, есть о чем подумать и вспомнить. Им необходимо получить одобрение финансирования со стороны кредитора, и им нужны сэкономленные деньги для оплаты расходов, связанных с покупкой их нового дома.

Есть много этапов, на которых агенты должны оставаться на вершине процесса. Ниже мы рассмотрим, что нужно покупателям при покупке дома и как их уговорить.

Зачем нам нужно предварительное одобрение?

Когда у покупателей нет денег, чтобы купить дом сразу, как у большинства покупателей жилья, им потребуется помощь кредитора.Кредиторам или ипотечным компаниям необходимо будет предоставить подробную информацию о доходах покупателя и проверить их кредитную историю.

Кредитор будет следить за тем, чтобы у покупателя было достаточно денег для депозита и что они поступили из приемлемого источника. Когда они завершат свои проверки, они смогут сообщить покупателю, сколько они готовы предоставить в долг.

Агенты должны иметь эту информацию в своем распоряжении, что позволит вам сузить поиск домов.Однако покупателям по-прежнему необходимо иметь в наличии другие деньги для внесения задатка и первоначального взноса, которые не будут покрываться ипотекой.

Продавец потребует подтверждение наличия денежных средств, подтверждение того, что покупатели имеют одобрение ипотеки и наличие средств для оплаты других связанных расходов.

Что такое задаток?

Вот лучший способ объяснить это покупателям:

Чтобы продавец дома, который хотят купить покупатели, мог быть уверен в вашем намерении купить, необходим залог дома.Те, кто работает в сфере недвижимости, называют депозит своим задатком.

Этот задаток обязывает покупателей выполнить свое предложение и дает продавцам некоторую защиту, если покупатель не завершит покупку недвижимости.

Этот залог необходимо внести во время подписания договора купли-продажи недвижимости. В контракте будет указано, когда депозитный чек условного депонирования или электронный перевод должен быть оплачен на счет третьей стороны. Обычно это происходит, когда продавец принимает контракт или вскоре после этого.Денежные средства хранятся на счете условного депонирования, обычно принадлежащем либо брокерской компании продавца по недвижимости, либо титульной компании.

Можно договориться, когда покупатель должен внести залог на условное депонирование, но если вы не сможете уложиться в этот срок, контракт может быть расторгнут. В зависимости от деталей в договоре купли-продажи, вместо этого могут быть предусмотрены штрафы за несоблюдение даты платежа.

При некоторых обстоятельствах покупатель все же может отказаться от сделки.Договор купли-продажи, как правило, будет содержать непредвиденные обстоятельства, позволяющие покупателю получить обратно свой задаток.

Например, если во время осмотра дома обнаружена серьезная проблема и не удается достичь соглашения о ремонте или согласовании покупной цены, непредвиденные обстоятельства могут позволить покупателю вернуть задаток.

Беспристрастная сторона будет удерживать депозит условного депонирования до закрытия или в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, чтобы вернуть средства обратно покупателю.Чаще всего, если между сторонами возникает спор относительно депозита, брокер продавца удерживает такой депозит до тех пор, пока не будет принято решение о том, кто должен его хранить. Обычно, когда спор о депозите не может быть разрешен, последнее слово остается за судом соответствующей юрисдикции.

Брокеры по недвижимости часто оказываются в разногласиях по поводу депозита. Даже если у брокера есть твердое мнение о том, что одна из сторон имеет право на депозит, он не может освободить его без надлежащего разрешения.Одно из различий между брокером по недвижимости и агентом заключается в огромной ответственности за удержание средств покупателя до закрытия сделки.

Возможна, но не всегда, выплата невозвращаемого задатка. Это означает, что покупатель не получит обратно залог, если ему по какой-либо причине потребуется расторгнуть договор.

Аналогичная ситуация может произойти, если договор купли-продажи недвижимости не предусматривает каких-либо непредвиденных обстоятельств, позволяющих покупателю отказаться от сделки. Такие ситуации могут иметь место только в том случае, если рынок, на котором покупатели хотят совершать покупки, очень горячий.

Сколько денег нужно для внесения залога?

Продавец захочет получить более высокие суммы, чтобы покупатели не отступили, и, по сути, это может помочь сделать более выгодное предложение. Однако более низкие суммы денег представляют меньший риск для покупателя и могут облегчить покупку.

Размер задатка часто будет зависеть от местных норм и от того, насколько востребовано жилье в этом районе.

При большом количестве покупателей часто требуется более значительный залог, который может вырасти до 10 процентов от покупной цены, если недвижимость является новой постройкой.Однако обычно задаток составляет от 1 до 5 процентов от цены.

Когда вы доберетесь до закрытия дома, задаток будет использован для оплаты затрат покупателя на закрытие дома или внесения вклада в покупную цену дома. Агенту крайне важно знать, какие деньги должны быть у покупателя и когда их нужно заплатить, чтобы сделка продолжалась.

Это даст вам и покупателю больше шансов на беспроблемный и беспроблемный процесс покупки.

Чем задаток отличается от первоначального взноса?

Одна из самых запутанных вещей для покупателей жилья — это понимание того, что задаток и первоначальный взнос — это , а не , одно и то же.

Самый простой способ объяснить разницу состоит в том, что задаток — это средства, используемые для блокировки дома, а первоначальный взнос, с другой стороны, представляет собой разницу между покупной ценой дома и суммой, которую покупатели закладывают.

Итак, если покупатель покупает дом за 300 000 долларов, а задаток согласован в размере 5 процентов, на счете условного депонирования брокера будет 15 000 долларов. Если покупатель откладывает 10 процентов на покупку дома и финансирует 90 процентов, сумма его первоначального взноса составит 30 000 долларов.

Надеюсь, как их доверенный агент, вы сможете четко объяснить своим клиентам, что их задаток не совпадает с их фондами первоначального взноса.

Вы должны понимать, что залог — это неотъемлемая часть сделки с недвижимостью. В большинстве случаев продажи недвижимости без «рассмотрения» продажи не проводятся. И покупатели, и продавцы должны быть проинформированы о правилах, касающихся внесения депозита, включая типичные суммы и сроки платежа. Отсутствие надежных советов относительно домашних вкладов может привести к ошибкам и финансовым страданиям.

Как их агент, вы несете значительную ответственность за обучение своих клиентов принципам работы депозитов.

Билл Гассетт — признанный на национальном уровне лидер в сфере недвижимости, который помогает людям покупать и продавать дома на протяжении последних 33 с лишним лет. Он был главным агентом RE / MAX Executive Realty, которая обслуживает многие города штата Массачусетс. Загляните в его блог.

Как перевести залоговый залог при продаже или покупке сданного в аренду имущества

Приобретали ли вы недвижимость, у которой уже есть арендаторы? Вы просматривали их существующие договоры аренды и замечали, удерживается ли залог? Когда готовилось заключительное соглашение, вы спрашивали, как перевести гарантийный депозит? Или залоговые депозиты игнорировались, думая, что арендаторы вернутся к прежнему владельцу за их возвращением?

К сожалению, если вы проигнорируете, как переводить залог, вы совершите потенциально дорогостоящую ошибку.

Что происходит с залоговыми вкладами при продаже недвижимости?

Гарантийный депозит должен быть переведен в кредит или наличными при закрытии. В противном случае вы можете оказаться в затруднительном положении. У ваших новых арендаторов есть юридические основания обращаться к вам с просьбой урегулировать и вернуть остаток их гарантийного депозита. Отправка арендатора обратно старому владельцу просто потому, что вы не перечислили гарантийный залог при закрытии, скорее всего, не принесет решения.

Залог в большинстве случаев закрытия арендуемой недвижимости будет администрироваться расчетным агентом одним из двух способов:

1. Кредит для залога покупателю, если залог удерживается владельцем.
2. Переведите гарантийные депозиты, напрямую предоставив средства от продавца или его агента расчетному агенту. Этот метод предпочтительнее, когда залог находится в управляющей компании, а новый владелец не удерживает его.

Как проблема не становится проблемой

В идеале, в договорах купли-продажи должна быть конкретно указана передача гарантийных депозитов. Продавец должен указать сумму удерживаемого залогового депозита. Затем в соглашении должно быть указано, как эти средства будут переведены.

За более чем 25 лет рассмотрения этих сделок (постфактум) об этих деталях часто забывают. Не только в частных продажах, но и в продажах с участием профессиональных агентов по недвижимости.

Юридически гарантийные депозиты не являются средствами продавца или покупателя. Это средства арендаторов. Стороны сделки несут фидуциарную ответственность перед арендатором за обеспечение их надлежащей передачи.

По этой причине я не считаю, что правильным способом передачи этих средств является предоставление покупателю кредита в заявлении о расчетах.Средства гарантийного депозита не должны быть частью сделки купли-продажи. Залоговые депозиты не принадлежат ни покупателю, ни продавцу.

При понимании данного вопроса эти средства могут передаваться между сторонами отдельно. Я рекомендую расчетному агенту выдать покупателю отдельный заверенный чек после закрытия сделки. Таким образом, эти средства не являются частью транзакции. К сожалению, поскольку в договорах купли-продажи этот вопрос часто не учитывается, расчетному агенту остается решать, как обрабатывать залог.Кредит покупателю — это самый простой способ их использования.

Не думайте, что вы не получили залог

Вытащите и просмотрите отчет о расчетах по вашей покупке. Кредит для гарантийного депозита мог быть погребен во всех расходах по урегулированию. Вы можете быть удивлены, узнав, что вы несете ответственность за внесение залога для урегулирования ваших новых арендаторов. Как правило, если покупатель не уверен, как был оплачен гарантийный залог при покупке, именно так и произошло. К сожалению, есть также много случаев, когда гарантийный залог забывают.В таких случаях все, что вы можете надеяться, — это найти продавца и убедить его, что у него есть эти средства. Затем попросите бывшего владельца передать их вам, напомнив, что средства залогового депозита принадлежат арендаторам.

https://wilmothgroup.com/right-security-deposit/

Еще один пример того, почему профессиональный менеджмент может окупить себя

При профессиональном менеджменте первое, что нужно сделать, это проверить договоры аренды, унаследованные покупателем. Помимо соблюдения всех условий, профессиональное руководство управляет гарантийными депозитами.Привлечение вашего управляющего недвижимостью до закрытия может позволить вам узнать о других вопросах, которые могут быть важны для вашего приобретения.

Управляющие недвижимостью должны всегда хранить гарантийный депозит отдельно от арендных фондов. Это отражение фидуциарной ответственности перед арендатором. Если бывший владелец использовал управление, и покупатель также делает это, средства залогового депозита могут быть переданы между обоими управляющими недвижимостью. Менеджеры часто информируют арендаторов о переводе денежных средств.Наша компания попросит арендатора подписать уведомление о том, что он знает, что мы больше не храним его средства.

Последний совет

Приобретая новую недвижимость, нужно не просто решить, как перевести залог. Покупатель также должен настаивать на следующих пунктах, чтобы помочь в конечном итоге выплаты денежных средств.

• Книга арендной платы, показывающая все причитающиеся средства
• Отчет об инспекции при транспортировке
• Фотографии при заселении

Эти три элемента позволят новому владельцу регистрировать расходы из средств гарантийного депозита.Без них вычеты за невыплаченную арендную плату будут ограничены, а любой ущерб будет практически невозможно задокументировать. Без этих предметов это ограничивает полезность залога для нового владельца.

Защитите свой депозит

Последнее, что хочет сделать любой покупатель жилья, — это вкладывать деньги в покупку дома, а затем терять их, но это случается. Ваш задаток — это первоначальный взнос, который вы вносите при подписании договора купли-продажи. В некоторых случаях вы можете внести задаток, когда делаете предложение.К сожалению, есть много способов потерять задаток.

Если вы не уверены, как будет обрабатываться ваш депозит, задавайте вопросы во время предложения. Попросите показать в договоре формулировку, которая гарантирует возврат вашего депозита, и указывает, сколько времени потребуется, чтобы вернуть ваш депозит. Не каждый договор купли-продажи предоставляет такой вид защиты.

Ключевые выводы

• Задаток — это начальный добросовестный депозит, который вы вносите при подписании договора купли-продажи, и обычно он составляет от 1% до 5% от продажной цены.
• При отправке задатка важно защитить себя, сотрудничая с уважаемой третьей стороной и получив квитанцию.
• Помимо мошенничества, вы также можете потерять задаток, если не будете соблюдать условия договора купли-продажи.

Что такое задаток?

Задаток — это добросовестный депозит, который является частью первоначального взноса, но его не следует путать с первоначальным взносом. Когда покупатели заключают договор купли-продажи, в нем указывается, сколько денег покупатель изначально вкладывает в обеспечение контракта и сколько денег в конечном итоге будет внесено в качестве первоначального взноса.Остаток обычно финансируется в виде ипотеки. Задаток говорит продавцу: «Да, я достаточно серьезно отношусь к покупке вашего дома, и готов вложить свои деньги туда, где мне хочется».

Сколько требуется задатка?

Как правило, требования о внесении залога не устанавливаются. Как правило, потенциальные покупатели жилья вносят от 1% до 5% от покупной цены в качестве задатка. Имейте в виду, что сумма вашего задатка зависит в первую очередь от вашего рынка и местных обычаев.

Задаток должен отражать ваше намерение реализовать свое предложение и купить дом.

Поскольку нет установленной суммы, суммы задатка варьируются от рынка к рынку и по стране. В Калифорнии, например, депозиты обычно составляют от 1% до 3% от продажной цены. Покупатели из Калифорнии не часто закладывают более 3%, поскольку большинство из них подписывают оговорку о заранее оцененных убытках, которая ограничивает продавца 3% от покупной цены в качестве возмещения убытков в случае невыполнения обязательств.Опытный агент по недвижимости может посоветовать вам типичный процент задатка в вашем районе.

Для покупателя, покупающего дом за 300 000 долларов США, необычно вложить всего 1 000 долларов, даже если покупатель получает 100% финансирование. Даже если вы получаете 100% финансирование, вам все равно следует внести достаточно большой задаток, чтобы продемонстрировать, что вы серьезно относитесь к покупке. В случае 100% финансирования залог обычно возвращается покупателю и используется в качестве кредита для покрытия расходов на закрытие сделки, поскольку финансирование составляет всю покупную цену.

Если это рынок продавца, на котором многие покупатели борются за ограниченные запасы, для покупателя имеет логический смысл внести более крупный задаток, чтобы побудить продавца принять предложение. На рынках покупателя более крупный задаток может побудить продавца согласиться на более низкую закупочную цену. Часто рынок и местные условия определяют, сколько вы должны предложить в качестве задатка.

Будьте осторожны с депозитом

Делая предложение и отправляя свой задаток, стоит быть проинформированным.Хотя проблемы возникают редко, убедитесь, что вы знаете, кому вы отдаете депозит, и помните следующие советы:

• Никогда не давайте задаток напрямую продавцу.
• Сделайте депозит на имя уважаемой третьей стороны, такой как хорошо известная и устоявшаяся брокерская компания по недвижимости, юридическая фирма, эскроу-компания или титульная компания.
• Убедитесь, что третья сторона внесет средства на отдельно обслуживаемый счет условного депонирования.
• Получить квитанцию.
• В общем, не разрешайте выдачу задатка до закрытия транзакции.

Если что-то покажется подозрительным, поговорите с доверенным консультантом. Важно защитить себя и свои деньги от возможного мошенничества.

Как можно потерять депозит?

Сначала прочтите свой контракт. Законы варьируются от штата к штату. В Калифорнии, например, стандартные контракты на покупку Калифорнийской ассоциации риэлторов (CAR) позволяют возвращать задаток покупателю в течение определенного периода времени, если покупатель решит отменить сделку.Если в этот момент продавец отказался вернуть залог без причины, продавец мог в конечном итоге выплатить покупателю гражданский штраф в размере 1000 долларов США.

Однако не каждый агент является членом CAR в Калифорнии. А строители обычно не используют договор CAR, так как у них есть собственные договоры купли-продажи. В других штатах могут быть формы, утвержденные государством.

Как правило, покупатели могут потерять свой задаток, если не будут соблюдать условия договора купли-продажи. Например, в контракте может быть указано, когда необходимо завершить проверки и когда покупатель может отказаться от контракта.Если покупатель ждет проверки, а затем откажется от контракта после истечения крайнего срока, покупатель может потерять задаток.

В большинстве случаев, когда одна из сторон расторгает договор, продавцов и покупателей просят подписать инструкции о взаимном освобождении. Если соглашение не может быть достигнуто, сторона, имеющая задаток, будет продолжать удерживать его до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение. Если через несколько лет соглашение не будет достигнуто, эскроу-компании отправляют сторонам заказное письмо с просьбой предоставить взаимные инструкции.В письме говорится, что если никто не ответит в течение определенного периода времени, то условное депонирование вернет деньги покупателю.

Как купить дом и когда следует внести первоначальный депозит? | Руководства по дому

При покупке дома у вас есть две важные задачи, которые нужно решить, прежде чем ваше предложение будет принято и завершение покупки: вы должны проконсультироваться с ипотечным кредитором, чтобы уточнить детали финансирования, и вы должны отправить задаток на покажите продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома.В вашем контракте указан крайний срок для этих действий.

Основы покупки

Покупка дома предполагает приведение в порядок своих финансов еще до того, как вы разместите предложение на недвижимость. Обычно это влечет за собой встречу с ипотечным кредитором, предоставление документации о доходах, трудоустройстве, кредитной истории и активах, а также принятие решения по вашей кредитной программе до фактического заключения контракта на покупку. Продавец обычно требует письмо от вашего кредитора с указанием условий вашего финансирования, а также подтверждение вашего задатка или средств первоначального взноса.

Залог

Продавец может оценить вашу готовность и способность купить дом по величине вашего залога. Контракты на недвижимость включают пункт о залоге. В контрактах указывается сумма, которую вы должны внести, и дата, к которой вы должны доставить деньги держателю условного депонирования. Они также могут указать способ, которым вы планируете внести средства — в электронном виде или чеком. Конкретные особенности определяются переговорами между покупателем и продавцом, однако типичный депозит составляет от 1 до 2 процентов от покупной цены.

Источники финансирования

При финансировании покупки дома ваш кредитор гарантирует, что у вас есть средства для первоначального депозита и что деньги поступают из приемлемого источника. Вы не можете взять депозит с кредитной карты, личной ссуды или у члена семьи, потому что это увеличивает вашу финансовую ответственность. Вместо этого вы должны скопить деньги или попросить родственника пожертвовать деньги в виде подарка. Кредиторам требуется выписка из банка за два месяца, подтверждающая, что у вас достаточно средств для покрытия депозита, или сертифицированное подарочное письмо от донора и выписка из банка, подтверждающая, что у них есть деньги, которые они могут вам передать.

Условия контракта

Ваш договор недвижимости может требовать внесения депозита в течение нескольких дней после принятия продавцом вашего предложения. Например, в Калифорнии у вас есть три дня для внесения задатка и четыре дня в Юте. Вы и продавец можете договориться о доставке депозита раньше или позже, но вы должны указать конкретный срок в контракте, обычно в разделе «Другие условия». Соблюдение срока оплаты депозита — ключевая контрактная обязанность покупателя. Несвоевременное внесение денег может привести к штрафам или расторжению контракта.

Ссылки

Ресурсы

Writer Bio

K.C. Эрнандес занимается вопросами недвижимости с 2009 года. Она является лицензированным продавцом недвижимости в Сан-Диего с 2004 года. Ее статьи появляются в местных газетах, но ее работа в основном находится в Интернете. Эрнандес имеет степень бакалавра искусств английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и работает экспертом по недвижимости в Demand Media Studios.

Как это помогает при покупке дома

Что такое задаток? Внесение задатка — важная часть процесса покупки дома.Он сообщает продавцу недвижимости, что вы действительно являетесь покупателем, и помогает внести первоначальный взнос. Чек задатка обычно обналичивается и хранится на доверительном счете титульной компании или на счете условного депонирования брокера. Вы получаете квитанцию ​​от своего брокера, когда вносите задаток.

Без требования задатка покупатель недвижимости мог делать предложения по многим домам, по сути снимая их с рынка, пока они не решили, какой из них им больше всего нравится. Продавцы редко принимают предложения, если покупатели не вносят задаток, чтобы показать, что они серьезны и делают предложение добросовестно.

При условии, что все идет хорошо и добросовестное предложение покупателя принято продавцом, задаток идет на первоначальный взнос и закрытие расходов. По сути, задаток — это просто авансовая оплата большей части первоначального взноса и закрытия. Во многих случаях покупатели могут получить назад большую часть задатка, если обнаружат в доме что-то, что им не нравится.

Какую сумму вы должны положить в задаток?

Сумма, которую вы внесете в качестве задатка, будет зависеть от таких факторов, как политика и ограничения в вашем штате, текущий рынок, рекомендации вашего агента по недвижимости и требования продавца.Однако в среднем вы можете рассчитывать на выплату от 1% до 2% от общей стоимости покупки дома.

На некоторых рынках недвижимости вы можете положить больше или меньше средней суммы. На рынке, где дома не продаются быстро, агент по листингу может заметить, что продавец требует только 1% или меньше для внесения задатка. На рынках с высоким спросом продавец может попросить более высокий залог, возможно, от 2% до 3%. Ваш агент по недвижимости может порекомендовать, что у вас больше шансов выиграть торги, если вы дадите продавцу крупный залог.Фактически, продавец может захотеть немного договориться о покупной цене, если вы внесете более крупный залог.

С другой стороны, вы, возможно, не захотите вкладывать слишком много задатка. Придумать столько денег и потерять их в течение недель или месяцев до закрытия договора купли-продажи, возможно, не лучший вариант использования ваших денег.

Однако вам может потребоваться оформить некоторые документы для своего ипотечного кредитора, и банк может захотеть проверить источник средств для более крупных вкладов задатка.Не будет проблемой, если вы докажете, что у вас есть деньги как минимум на 60 дней.

Когда вы вносите задаток и кто его держит?

В большинстве случаев после того, как ваше предложение принято и вы подписываете договор купли-продажи недвижимости, в контракте оговаривается, что вы передаете свой залог титульной компании. В некоторых штатах депозит хранится у брокера по операциям с недвижимостью.

Всегда проверяйте учетные данные титульной компании или брокера по операциям с недвижимостью, принимающего депозит, и убедитесь, что средства будут храниться на условном депонировании.Никогда не давайте продавцу задаток; может быть трудно или невозможно вернуть его, если что-то пойдет не так.

После передачи депозита средства покупателя хранятся на счете условного депонирования до тех пор, пока продажа дома не будет завершена. Как только все будет готово, средства снимаются с условного депонирования и применяются к вашему первоначальному взносу.

Можете ли вы получить обратно свой задаток?

Если сделка сорвется, небольшая комиссия за отмену обычно снимается с вашего задатка, а остаток остается на условном депонировании.Тот, кто держит депозит, определяет, должны ли вы получить обратно задаток в соответствии с условиями договора купли-продажи. Убедитесь, что в соглашении о покупке указано, как осуществляется возврат задатка.

На всякий случай убедитесь, что договор купли-продажи содержит дополнения на случай непредвиденных обстоятельств, в которых оговаривается, как обрабатывается возмещение (например, непредвиденный случай проверки защищает покупателя, если недвижимость не проходит проверку дома). Покупатели также обычно могут вернуть свои задатки, если они обнаружат проблемы с недвижимостью или если они не могут получить страхование титула.

Условное финансирование гарантирует, что задаток будет возвращен, и покупатель может выйти из сделки, если он не может получить финансирование. Имейте в виду, что предварительное одобрение кредитора не гарантирует, что заемщик сможет получить ссуду по ипотечной ставке, которую он может себе позволить. Даже если покупатель имеет хороший кредитный рейтинг и предварительно одобрен для получения ипотечной ссуды, кредитор все равно может отказать ему на основании непредвиденных факторов, таких как слишком низкая сумма оценки. В таких случаях стандартное непредвиденное обстоятельство позволяет покупателям пересмотреть договор купли-продажи или вернуть свои деньги.

Обновлено из более ранней версии Лаурой Шерман.

Чтобы узнать больше, зайдите на сайт realtor.com/mortgage.

Все, что вам нужно знать о задатках

Что такое задаток? Чем EMD отличается от первоначального взноса? Куда идет задаток и почему это важно?

Как задаток, так и авансовые платежи являются важными частями процесса покупки дома, но это определенно не одно и то же.Однако в обоих случаях чем больше денег вы можете предложить, тем выше ваши шансы получить желаемый дом. Итак, в чем разница? Давайте обсудим.

Прежде чем продолжить, давайте углубимся в терминологию!

Чтобы узнать больше об этой теме, посетите эти блоги:

Что такое EMD?

Чтобы показать продавцу, что предложение серьезное и сделано добросовестно, потенциальный покупатель жилья должен приложить чек к своему предложению, как правило, на 1-2% от покупной цены.Это называется «задатком» и является неотъемлемой частью предложения покупателя. Продавец может получить эти деньги, если покупатель откажется от сделки по причине, не разрешенной договором купли-продажи, например, когда покупатель просто передумал после ратификации договора. Сильный задаток по существу действует как гарантия и побуждает продавца принять предложение и увести дом с рынка, а не ждать предложений от дополнительных потенциальных покупателей.

Если у продавца есть несколько предложений, более крупный задаток может выделить вас среди конкурентов.Для более дорогой недвижимости ваш агент по недвижимости может договориться о более низком залоге. Как правило, задаток стоит ровно настолько, насколько продавец готов принять и столько же, сколько покупатель готов предложить.

Всегда проверяйте, есть ли у вас деньги в банке, прежде чем отправлять чек со своим предложением. Задаток обычно передается титульной компании после ратификации контракта, и вскоре после этого они переводят его наличными. Деньги помещаются на счет условного депонирования до закрытия.Если сделка проходит по плану, задаток обычно применяется к вашему первоначальному взносу. Если вы отказываетесь от контракта из-за одного из непредвиденных обстоятельств в вашем предложении, например, по результатам осмотра дома, ваш задаток обычно будет возвращен. Убедитесь, что вы внимательно прочитали соглашения о возмещении.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую кредитор требует от вас внести на покупку недвижимости. Обычно основанная на процентном соотношении от общей продажной цены, сумма обычно устанавливается на раннем этапе процесса подачи заявки на ссуду с вашим кредитором.Хотя суммы первоначального взноса могут варьироваться от 3,5% для ссуды FHA до более 20% для некоторых обычных ссуд, обычно источник денег должен быть проверен и одобрен кредитором. (Для получения дополнительной информации по этому поводу мы рекомендуем обратиться по адресу [email protected], и мы свяжем вас с нашими предпочтительными ипотечными компаниями)

Чем выше первоначальный взнос, тем выше ваши шансы получить одобрение на получение ипотеки. Кроме того, у вас будет меньший ежемесячный платеж по ипотеке и больше капитала в вашем новом доме.

Какие три сценария могут привести к потере депозита продавцу?

1. Вы отказались от своих обязательств

На высококонкурентных рынках покупатели все чаще отказываются от условных обязательств по контракту, касающихся финансирования или проверки. У вас может возникнуть соблазн сделать то же самое, если вы действительно ищете определенную собственность. Это сделает вас более привлекательным покупателем, но при этом сопряжено с серьезными рисками. Вы уже догадались, что можете потерять задаток.

Условное финансирование гарантирует, что вы получите свои деньги обратно, если финансирование не будет одобрено. В случае непредвиденных обстоятельств осмотра вы можете объявить договор недействительным (и получить обратно свой депозит), если при осмотре дома обнаружены проблемы, которые заставят вас передумать о покупке дома.

Если вы откажетесь от всех непредвиденных обстоятельств и возникнут проблемы с финансированием или домашним дефектом, вы не сможете вернуть свой депозит, если откажетесь от сделки.Следовательно, вы можете не отказываться от непредвиденных обстоятельств проверки, если только вы не планируете сносить собственность. Или, если вы думаете, что попадете в ситуацию конкурентного предложения, вы можете провести осмотр перед тем, как подать предложение. Таким образом, вы заранее знаете, есть ли какие-либо серьезные проблемы с домом, которые могут помешать вам его купить, и можете подать предложение с отказом от проверки дома. Что касается непредвиденных обстоятельств финансирования, отказ от него может быть единственным способом конкурировать с покупателями, полностью торгующими наличными.Однако вы должны быть абсолютно уверены, что сможете получить одобрение банка.

2. Вы проигнорировали сроки, указанные в контракте

В вашем контракте обычно устанавливаются конкретные временные рамки, в которые вам необходимо обеспечить финансирование и провести любые проверки. Если вы попытаетесь аннулировать контракт по истечении любого из этих сроков, вы можете потерять свой депозит. В целом, если вы приложили добросовестные усилия по соблюдению сроков, продавцы предоставят разумное продление, если кредитору потребуется больше времени или есть другие смягчающие обстоятельства, которые задерживают процесс.Любое продление должно быть оформлено в письменной форме и подписано как продавцом, так и покупателем.

3. У тебя холодные ноги

Если вы изменили свое мнение о доме, который вы покупаете, но у вас нет проблем с недвижимостью или финансированием, вы, скорее всего, не получите свой депозит обратно. Задаток служит защитой для продавцов, когда они уезжают с рынка. Если в конце игры вы решите, что больше не хотите совершать покупку, они оставляют ее себе в качестве компенсации за время и деньги, которые они должны потратить на повторное размещение своего дома и поиск другого покупателя.

Однако, если вы все же передумаете, вы не ограничитесь только потерей депозита. Продавцы могут подать на вас в суд за конкретную производительность и все связанные с этим третичные расходы, включая их судебные издержки. Например, предположим, что продавцы выехали из дома и устроили дом, привезя дополнительную мебель. Когда дом переходит в контракт, они перемещают мебель, чтобы не нести дополнительных затрат на оформление. Если покупатель отступает из-за холодности, подумайте о дополнительных расходах, которые теперь несет продавец, которые могут быть больше, чем стоимость залога.Вы также можете нести ответственность за эти расходы, так что будьте осторожны.

Словами Эрика Стюарта:

« Из личного опыта у меня есть четвертый сценарий, при котором покупатели могут потерять свой депозит. Это если они не представляют свое финансовое положение правдиво. В прошлом году покупатели, которые ратифицировали договор о листинге, совершили мошенничество Они продемонстрировали свою способность купить дом на основании дохода и активов, которые не были реальными. Они внесли депозит в размере 25 000 долларов при покупке в McLean на сумму 690 000 долларов.Мы потратили 25000 долларов и получили 100% из них для продавца. В конце концов, продавец выставил недвижимость на продажу и фактически вышел немного вперед из-за залога, но никто не хочет терпеть боль и обострение всего этого, верно? Конечно нет. Когда вы являетесь покупателем и делаете предложение, убедитесь, что вы честно представляете себя. «

* ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Каждая юрисдикция использует различную терминологию в своих контрактах относительно того, как EMD должен распределяться в случае конфискации одной из сторон контракта.Всегда важно проконсультироваться с вашим РИЭЛТОРОМ или получить юридическую консультацию у квалифицированного юриста. *

Послушайте Pointing You Home and Real Estate СЕЙЧАС на WMAL, чтобы получить дополнительную информацию об этом и многом, многом другом. Найдите недвижимость СЕЙЧАС на Spotify, iHeartRadio и других ваших любимых платформах для подкастов.

Вклад задатка при подаче предложения

Брэндон Корнетт | © 2021, все права защищены | Политика авторских прав

Примечание редактора: Мы получаем много вопросов от покупателей жилья о задатке при покупке дома.Сколько денег мне нужно положить? Что произойдет с деньгами, когда предложение будет принято? Получу ли я его обратно, если откажусь от сделки? При каких обстоятельствах продавец может оставить его себе? Ниже вы найдете ответы на эти и другие вопросы о задатках.

Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов, которые мы получаем за эти годы:

Что такое задаток?

Когда вы делаете предложение о покупке дома, вы хотите, чтобы продавец серьезно отнесся к вашему предложению. Таким образом, вы предлагаете «добросовестный» залог в счет покупной цены.Это также называется задатком. Вы используете эти деньги, чтобы показать продавцу, что вы серьезно (старомодное слово, означающее серьезность) в отношении покупки его дома.

Не путайте это с первоначальным взносом за дом. Это две разные вещи, хотя обе могут применяться к покупной цене.

Если продавец примет ваше предложение и сделка состоится, задаток пойдет на покупку дома. Таким образом, это становится частью ваших инвестиций в недвижимость.Однако, если вы откажетесь от сделки, вы можете лишиться задатка продавцу. Подробнее об этих сценариях мы поговорим ниже.

Это больше традиция в сфере недвижимости, чем что-либо другое. Но это сигнал о вас как о покупателе. В нем говорится, что вы не пытаетесь зря тратить время и серьезно интересуетесь имуществом. Вы можете слышать, что это называется задатком, добросовестными деньгами или задатком. Эти термины взаимозаменяемы, но все они означают одно и то же.

Когда мне платить?

В большинстве случаев вы заплатите задаток, делая предложение о покупке дома. Фактически, точная сумма должна быть прописана в контракте. Когда я говорю «контракт» в этом контексте, я имею в виду договор купли-продажи, который вы составляете. Ваш агент по недвижимости должен помочь вам подготовить этот документ.

В договоре купли-продажи будет указана сумма, которую вы предлагаете заплатить за дом, а также сумму задатка, который вы платите.В договор купли-продажи также должны быть включены определенные непредвиденные обстоятельства, которые позволят вам отказаться от сделки. Подробнее о непредвиденных обстоятельствах мы поговорим ниже.

Сколько я должен заплатить?

Сумма задатка обычно составляет от 1% до 3% от покупной цены. Здесь, в Калифорнии, где я нахожусь, большинство покупателей жилья вкладывают 3% в качестве задатка. Это варьируется от одного рынка недвижимости к другому.

На некоторых рынках стандартная сумма может составлять от 500 до 1000 долларов — независимо от предлагаемой покупной цены .

Между прочим, нет никаких законов, регулирующих это. Это больше вопрос местных обычаев и традиций. Ваш агент по недвижимости — ваш лучший ресурс в этой области. Он или она может сказать вам, сколько задатка вы должны заплатить, делая свое предложение.

Когда мы с женой продавали наш дом в Техасе, у нас был покупатель, который вложил 500 долларов задатка. Также мы были в ситуации, когда у нас было несколько предложений от покупателей. Мы продавали дом примерно за 275 000 долларов, так что залог в 500 долларов не равнялся даже 1% от покупной цены.Это говорит нам о том, что эти покупатели не очень серьезно относились к покупке нашего дома.

Другие предложения включали задаток в диапазоне 1% — 2%. Нам казалось, что покупатели с меньшей суммой депозита пытались застраховать свою ставку, потому что чувствовали, что могут отказаться от сделки. Это нас обеспокоило и сделало менее склонными принимать их предложение. Так и произошло. Мы приняли более сильное предложение, и это было последнее, что мы слышали о тех, кто не любит задаток.

См. Также: Сколько я должен предложить за дом?

Я советую соблюдать местные обычаи при внесении задатка. Предлагайте среднюю сумму — не больше и не меньше. Так вы не рискуете оскорбить продавцов. Если вы откажетесь от сделки, у вас не будет на кону необычно большой суммы денег.

Когда покупатель получит назад задаток?

Есть два сценария, по которым вы можете вернуть свои заданные деньги.Первый сценарий — если продавец отклонит ваше предложение. Если вы делаете предложение о покупке дома, а продавец отклоняет его, он должен вернуть вам задаток. Это должно быть четко указано в договоре купли-продажи.

Это имеет смысл, только если задуматься. Вы предлагаете эти деньги в качестве залога на покупку дома. Но если продавец категорически отвергает ваше предложение, им нечего хранить у вас задаток.

Второй сценарий, при котором покупатель может получить назад задаток, связан с непредвиденными обстоятельствами.Я говорил об непредвиденных обстоятельствах ранее, когда описывал компоненты стандартного договора купли-продажи. Когда вы делаете предложение о покупке дома, оно должно зависеть от определенных вещей (например, ипотечного финансирования).

Домашний осмотр — хороший тому пример. В вашем соглашении о покупке должно быть что-то, что гласит, что если домашний инспектор обнаружит серьезный недостаток, который вы не желаете принять, вы можете отказаться от сделки и сохранить свои задатки. Точно так же, если продавец отказывается ремонтировать что-то из списка домашнего инспектора, вы должны иметь возможность отступить.

Когда продавец может оставить залог?

Если вы откажетесь от контракта без уважительной причины, вы можете лишиться задатка. Вот почему непредвиденные обстоятельства так важны в договоре купли-продажи недвижимости. Если вы передумаете после того, как предложение было принято, дело будет сводиться к непредвиденным обстоятельствам, которые вы включили в контракт.

Если вы просто передумали, продавец, вероятно, сможет удержать задаток. Опять же, все это должно быть четко указано в договоре купли-продажи.Просмотрите этот документ со своим агентом по недвижимости и убедитесь, что вы понимаете, как работают непредвиденные обстоятельства, прежде чем отправлять предложение.

Кто держит деньги, когда делается предложение?

Обычно покупатель передает задаток эскроу или титульной компании. Агент условного депонирования будет действовать как посредник между покупателем и продавцом. Эта нейтральная третья сторона несет ответственность за закрытие сделки и обеспечение правильного распределения всех средств. В редких случаях задаток выплачивается напрямую продавцу (не рекомендуется).

В заключение я хотел бы подчеркнуть, что часть задатка в этом процессе в основном стандартизирована. Не стоит тратить много времени на анализ этого. Просто спросите своего агента, какова стандартная сумма депозита для вашего региона, и заплатите эту сумму, когда делаете свое предложение.

Если вы заплатите намного меньше, чем средний добросовестный платеж, вы рискуете получить отклонение вашего предложения. Если вы заплатите намного больше стандартной суммы, вы рискуете потерять больше денег, если откажетесь от контракта.Это просто галочка в поле, которая должна показать продавцу, что вы серьезно настроены. Так что просто заплатите стандартную сумму, включите соответствующие непредвиденные обстоятельства в свое предложение и продолжайте процесс.

Если вы хотите узнать больше о процессе покупки дома, воспользуйтесь окном поиска в верхней части этого веб-сайта. Это даст вам доступ к более чем 1000 статей о покупке дома.