Как правильно оформить перепланировку в квартире: Как узаконить перепланировку квартиры в 2021

Содержание

Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось — Дом и уют

Разбираемся, как правильно оформить перепланировку с учетом новых правил и ограничений.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Изменения в согласовании перепланировок в 2018 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2018 году в этот документ внесли ряд изменений.

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

акт сдачи-приемки
договор долевого участия или уступки прав
копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через

сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

Заказ проекта

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

заявление
проект перепланировки
правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Ремонтные работы

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Оформление перепланировки квартиры Нормы 2020 года

Понятно желание собственников поскорее приступить к ремонтным работам, который сложно назвать приятным мероприятием, но прежде чем что-то менять в своей квартире, нужно определиться какие работы относятся к косметическим, а какие считаются перепланировкой, то есть в дальнейшем для их проведения обязательно потребуется оформление перепланировки в Жилищной инспекции.

Работы, относящиеся к косметическим, например, замена напольных покрытий на аналогичные, оклейка стен обоями, не относятся к перепланировке, поскольку не затрагивают того, что обозначено в поэтажном плане БТИ на вашу квартиру. Для проведения косметических работ вам не потребуются ни разработка проекта, ни его дальнейшее согласование.

А вот вмешательство в первоначальную конфигурацию помещений, заложенную по проекту в вашей квартире, уже считается перепланировкой, и для того, чтобы такие работы считались законными, требуется обязательное получение всех необходимых документов. Сроки, стоимость и сложность порядка оформления перепланировки зависят в первую очередь от вида и сложности планируемых вами работ.

Приступать к оформлению перепланировки следует строго до того, как вы приступите к работам, ведь о самовольных работах в вашей квартире все равно станет рано или поздно известно. И в этом случае, вам не избежать административной ответственности, а затем вам все равно вам придется оформить перепланировку квартиры, но уже задним числом. К тому же, в спорных ситуациях нередко приходится доказывать в суде возможность согласования перепланировки, что увеличивает сроки и стоимость оформления перепланировки. В этом случае к тому, сколько стоит оформление перепланировки, прибавляется сумма штрафа, судебные издержки, а также, если перепланировка привела к возникновению аварии, то и устранять ее последствия вам придется полностью за свой счет.

Порядок оформления перепланировки

Стоимость оформления перепланировки в Москве зависит от сложности тех изменений, которые вы планируете выполнить в своей квартире. Например, большинство так называемых легких перепланировок возможно согласовать без разработки проектной документации. Если вы планируете всего лишь демонтировать часть ненесущей стены, чтобы перенести дверной проем на другое место или расширить уже имеющийся проем в перегородке, то такие работы согласовываются по эскизу. Если порядок оформления перепланировки предполагается по эскизу вам необходимо собрать и подготовить все необходимые документы. Перечень документов для оформления перепланировки отражен в действующем законодательстве. Согласно ему, перечень документов включает в себя: поэтажный план и экспликацию к нему из БТИ, заявление на перепланировку, копию правоустанавливающих документов на квартиру. Для согласования перепланировки по эскизу вам потребуется сам эскиз перепланировки — отмеченные на поэтажном плане будущие изменения планировки вашей квартиры.

Документы для оформления перепланировки, фото:

Стоимость согласования такой перепланировки по эскизу в случае, если вы самостоятельно планируете продумать весь будущий интерьер и подготовить все документы для оформления перепланировки квартиры, то в таком случае ваши затраты будут минимальными.

Порядок оформления перепланировки по проекту

Оформление перепланировки квартиры нередко требует разработки проекта перепланировки. Изменения, затрагивающие несущие стены, перекрытия, требуют проведения инженерных расчетов, а в отдельных случаях и инженерного обследования, по результатам которого решается вопрос проведения перепланировки. К перепланировке по проекту относятся, например, устройство или расширение проемов в несущей стене, фасадные работы, присоединение комнаты к балкону или лоджии.

Проект перепланировки должен разрабатываться только в лицензированной проектной организации, только это является гарантией того, что проект будет разработан с соблюдением строительных и санитарных норм. Также не стоит путать дизайн-проект и проект перепланировки. Дизайн-проект квартиры — скорее зрительное воплощение концепции интерьера вашей квартиры. Хотя дизайн-проект, составленный опытным дизайнером, скорее всего, будет учитывать конструктивные особенности вашей квартиры, но для оформления перепланировки квартиры вам потребуется именно проект перепланировки.

Перечень документов для оформления перепланировки по проекту увеличивается за счет проектной документации и технического заключения. Как правило, оформление перепланировки по проекту — довольно затяжной процесс и чаще всего все подготовительные работы доверяют профессионалам, что позволяет получить все нужные документы в более короткие сроки.

Техническое заключение, фото:

Полный пакет документов, включающий в себя либо эскиз, либо проект перепланировки должен пройти согласование в Роспотребнадзоре, дополнительно могут понадобиться получение согласований в АО Мосгаз, АПУ, в зависимости от типа ваших работ по перепланировке. Окончательное решение в судьбе вашей перепланировки принимает служба Единого окна Жилищной инспекции. Решение или отказ на оформление перепланировки поступает в письменном виде в течение 45 дней с момента предоставления документов.
Если собственник хочет оформить выполненную перепланировку, ему потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, в этом случае оформление проекта уже сделанной перепланировки отдельным документом не потребуется, так как ТЗ включает в себя разделы проекта.

Существуют некоторые виды перепланировок, оформить которые запрещено законодательством.

К таким перепланировкам, например, относятся:

работы, заведомо ухудшающие условия проживания остальных жильцов вашего дома,
работы, нарушающие устойчивость несущих конструкций,
перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к отключающим устройствам,
увеличение площади кухни, санузла, ванной за счет жилых помещений и наоборот.

Не удастся получить разрешение на перепланировку, в результате которой кухня переносится на место жилой комнаты, если под ней будет расположено жилое помещение соседей. Также не согласуют объединение кухни и жилой комнаты, если на кухне установлена газовая плита — эти работы противоречат нормам безопасности.

Выполнение работ, нарушающих строительные и санитарные нормы — наиболее частая причина аварий в доме. В дальнейшем устранять последствия такой перепланировки придется не только в своей квартире, но и в квартирах соседей.

Получение распоряжения жилищной инспекции на проведение работ по перепланировке или переустройству в своей квартире — дело достаточно хлопотное. Это знают и те, кто уже делал перепланировку и те, кто ещё только планирует изменения в своей квартире. Первое, и казалось бы самое простое решение, которое приходит на ум — реализовать перепланировку самостоятельно. Второй вариант: не оформлять перепланировку самому и отказаться от помощи в оформлении перепланировки. На сегодняшний день такая ситуация — не редкость, даже учитывая то, что согласно Жилищному кодексу, порядок оформления перепланировки максимально упрощен.

Большинство случаев незаконной перепланировки обнаруживается при сделках с недвижимостью, в которых требуется поэтажный план БТИ. При сделках продажи или покупки квартира с не оформленной перепланировкой оказывается дешевле аналогичной, но с сохраненным типовым проектом, а вот с помощью оформленной перепланировки ее стоимость возрастет на 10-20%.

Где заказать проект перепланировки

Процесс оформления перепланировки квартиры от момента создания дизайн — проекта до получения сдачи перепланировки жилищной инспекции. Главный этап — создание проекта перепланировки, его лучше доверить лицензированной проектной организации. Это позволит вам, во-первых, избежать лишних затрат, которые возникнут, если проект перепланировки будет разработан без учета принятых строительных норм и который вряд ли будет согласован в Жилищной инспекции, а во-вторых, вы получите квалифицированную помощь в оформлении перепланировки.

Есть ещё один путь: для оформления перепланировки квартиры — вы обращение в фирмы, которые уже зарекомендовали себя на проведении подобных работ по согласованию перепланировок. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сбором необходимых документов. Их помощь в оформлении перепланировки оказывается незаменимой, если планируемые вами работы по изменению планировки квартиры достаточны сложны и трудоемки, а их согласование займет продолжительное время.

Проект перепланировки квартиры, фото:

Порядок оформления перепланировки квартиры

Проект перепланировки, вместе с другими документами подается на рассмотрение в Мосжилинспекцию, но не напрямую, а через службу МФЦ.

В ходе самих работ потребуется заполнение таких документов как акты освидетельствования скрытых работ и журнал производства работ. Акты могут потребоваться при проведении работ, которые относятся к разряду скрытых: изменение конструкции полов, усиление проемов в несущих стенах и др.

Как работы окончены нужно уведомить об этом Мосжилинспекцию и пройти приемку квартиры. Результатом приемки станет получение акта о завершенной перепланировке, на основании которого получается новый технический паспорт квартиры.

Документы для оформления перепланировки, фото:

Когда нужна помощь в оформлении перепланировки

Сложные строительные мероприятия, например устройство проема в несущей стене или соединение квартир стоит поручить специалистам, которые помогут избежать лишней траты времени при оформлении перепланировки. Помощь при оформлении перепланировки квартиры не нужна, если ваши действия попадают в разряд согласуемых в уведомительном порядке. Как бы там ни было, большая часть перепланировок требует разработки проекта, который должна разрабатывать проектная организация с допуском СРО.

Если вам потребуются услуги при разработке проекта или оформлении перепланировки, мы будем рады вам помочь.

Допуск СРО, фото:

Помощь при оформлении перепланировки нежилого помещения

При оформлении перепланировки нежилого помещения лучше обращаться к посредникам, так как мероприятие потребует сбора уймы документов и при самостоятельном согласовании отнимет достаточно много времени. Отметим также, что стоимость оформления перепланировки нежилого помещения также отличается в большую сторону от перепланировки квартиры так как отличается порядок оформления перепланировки. Пускать дело на самотек не стоит, так как результатом незаконной перепланировки станет расторжение договора аренды помещения.

Наша компания предоставляет как комплексные услуги по разработке проектной документации и согласованию, так и готовы предоставить сопровождение по согласованию перепланировки в форме бесплатных консультаций, если вы планируете согласовывать самостоятельно.

Так или иначе, перепланировка квартиры требует тщательного оформления и для этого необходимо разбираться в некоторых вопросах.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ОФОРМЛЯТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Часто наши клиенты не могут понять, почему те или иные их действия необходимо согласовать и почему вдруг их работы приводят к походам по инстанциям, общению с большим количеством организаций. Необходимо понимать, в чем смысл перепланировки и в чем ее разница от косметики (в привычном нам значении этого слова).

Разница же между работами по внешнему облагораживанию помещения и работами с внутренним устройством очень велика. Окраска, устройство элементов декора и интерьера – целиком и полностью прерогатива собственника. Но если при работах вы каким-либо образом изменили устройство стен, полов, труб, сантехники, дверей, встроенных шкафов, балконов, это уже считается перепланировкой.

Почему? Потому что есть установленные нормативы проведения перепланировок, документы, в которых запечатлено состояние помещений. Делается это для контроля за изменениями, проводимыми собственниками в их квартирах. А контроль в свою очередь существует для предотвращения конфликтных и аварийных ситуаций.

Поэтажный план БТИ и экспликация

Важно понимать, что при изменении устройства конструкций, инженерных коммуникаций, вы подвергаете риску не только себя, но и весь дом.

Примечание: перепланировкой считаются любые изменения в плане БТИ.

КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Итак, для того, чтобы избежать незаконных действий с квартирой существует процедура оформления перепланировки, иначе говоря согласование. Существует ряд документов, необходимых при перепланировке, существует ряд организаций, занимающихся перепланировками. Если вы озаботились переустройством квартиры, вам не избежать оформления первых и общения со вторыми.

Для этого существуют организации, такие как наша, специализирующиеся на согласовании перепланировок. Мы давно занимаемся переустройствами, поэтому наши специалисты смогут ответить вам на самые сложные вопросы по общению с инстанциями и так далее.

ГДЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

Технический паспорт БТИ

Для начала необходимо собрать определенный пакет документов. Обратитесь в службу БТИ за получением технического паспорта БТИ на квартиру, он вам понадобится для разработки проектной документации.

Примечание: раньше перепланировка осуществлялась без составления проектной документации. Такой способ назывался перепланировкой по эскизу. Он применяется, если переустройство не затрагивало несущих перегородок, полов, не затрагивало общедомового имущества и не могло в теории нарушить комфортные условия проживания других собственников.

На данный момент способ не действителен, несмотря на то, что в интернете полно устаревших статей на эту тему. Теперь при любой перепланировке разрабатывается проектная документация.

Если в процессе перепланировки вы планируете работу по переустройству несущих перегородок, необходимо обследование конструкций вашей квартиры инженером от автора проекта дома. Он составит техническое заключение о состоянии конструкций здания.

Образец заявления в жилищную инспекцию

Если при проведении мероприятий по перепланировке вы каким-либо образом будете затрагивать общедомовую собственность, необходимо будет иметь протокол, полученный на собрании жильцов дома (нужно 73% подписей).

Надо иметь письмо-согласие банка, если ваша квартира в ипотеке, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

С данным набором документов, а также с разработанной проектной документацией вы обращаетесь в службу «одного окна» районного Многофункционального центра. Туда вы предоставляете весь названный пакет вместе с заявлением на перепланировку и ваш запрос рассматривается в течении 1,5 месяца.

Акт скрытых работ

Когда ваши работы получат одобрение жилищной инспекции вам выдадут журнал строительный работ, который должен будет заполняться в ходе продвижения переустройства.

Если проводилось устройство гидроизоляции, звукоизоляции или усиления проема в несущей стене, по завершении вам необходимо предоставить Мосжилинспекции акты скрытых работ.

КАК ОФОРМИТЬ ОКОНЧАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Как только работы в вашей квартире прекратятся, вы должны уведомить жилищную инспекцию о завершении переустройства. Далее на вашу квартиру выйдет с проверкой их инспектор. Если все мероприятия выполнены по проекту, он подпишет акт о завершенной перепланировке, который потом передадут в БТИ.

Теперь вашу площадь с проверкой посетит сотрудник Бюро технической инвентаризации. Если сверка квартиры с проектом пройдет удачно, все изменения внесут в технический паспорт БТИ.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте: [email protected]

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

С чего начать перепланировку квартиры? Инструкция 2021.

У многих собственников, которые хотят решить вопрос тесноты типового жилья и придать ему индивидуальность, возникает мысль: хочу сделать перепланировку в квартире, с чего начать? Само собой, с выбора подходящего планировочного решения и понравившегося дизайна интерьера. Однако это весьма условный этап, поскольку он отражает лишь ваши предпочтения и не учитывает требований законодательства и нормативных регламентов.

До того, как вы приступите к согласованию перепланировки, стоит убедиться, что в вашей квартире ранее не проводилось подобного рода работ.

Этот совет особенно актуален, если вы недавно приобрели квартиру. Предыдущий собственник вполне мог об этом умолчать. Но даже если вы получили квартиру по наследству, и на вашей памяти в ней не проводилось никаких ремонтов, это еще не гарантия, что перепланировок не было – изменение конфигурации помещений могло делаться десятилетия назад.

Чтобы избавить себя от сюрпризов, закажите для начала в БТИ техпаспорт квартиры (все равно он вам потом понадобится) и сверьте наличествующую планировку с указанной в поэтажном плане. Если все совпало, проблем нет, а если есть расхождения – то у вас уже имеется одна перепланировка, и перед началом той, что задумали вы, необходимо узаконить предыдущую. Красные линии в БТИ означают не просто проведенную самовольно перепланировку, а уже «засвеченную».

Техпаспорт квартиры, фото:

Если ваша квартира находится в новостройке и имеет «свободную планировку», вам следует свериться с поэтажным планом застройщика, поскольку термин «свободная планировка» – условный и имеет силу лишь в рекламных проспектах, а любые запланированные вами отклонения от плана БТИ требуют согласования.

Примеры документов и планов БТИ в «красных линиях»:

Далее необходимо удостовериться, что будущие изменения не противоречат жилищному законодательству и не нарушают строительных, санитарных и противопожарных нормативов. Как узнать, не нарушите ли вы требований многочисленных регламентов – СП, МГСН, ВСН, которых принято великое множество? Лучше всего обратиться к специалистам, например, в нашу компанию, или проконсультироваться в Мосжилинспекции.

Нелишним будет также свериться с положениями постановления Правительства Москвы №508 в обновленной редакции №840, которое регламентирует все вопросы проведения перепланировок и переустройств жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Советуем обратить внимание на п.10 Приложения 1, где указаны все виды запрещенных работ по перепланировке, которые невозможно согласовать.

Только убедившись в отсутствии любых препятствий к проведению перепланировки квартиры, можно начать процедуру ее согласования с надзорными органами. Но с чего начать согласование перепланировки в Москве?

С чего начать оформление перепланировки квартиры самостоятельно?

Для этого вам потребуется собрать и подготовить согласно действующему законодательству пакет документов, а затем подать его вместе с заявлением на рассмотрение жилищной инспекции, чтобы получить от нее разрешение на перепланировку. Сами документы необходимо сдавать онлайн с помощью портала госуслуг города Москвы.

План БТИ новостроек с выделенными помещениями:

План БТИ новостроек без выделенных зон коридоров:

Как уже отмечалось, начать узаконивать перепланировку квартиры нужно с формирования комплекта документов. Этап сбора документов начинается с посещения БТИ, где заказывается технический паспорт на вашу квартиру. Также вам потребуется копия правоустанавливающих документов, заверенная у нотариуса, или выписка из ЕГРН. В том случае, если ваше жилье приобретено по ипотеке, и кредит еще не выплачен, вам, скорее всего, придется предоставить письменное разрешение банка на проведение перепланировки в вашей квартире.

Согласие банка на перепланировку:

Если вы живете в обычной квартире, но перепланировка каким-то образом затрагивает общедомовую собственность, вам нужно будет получить подписи-согласие 73% жильцов.

Если у вас квартира в новостройке, а права собственности пока нет, согласование перепланировки начать следует со сбора документов, которые заменят правоустанавливающие (см. п. 2.5 Приложения 2 ППМ № 508 в редакции 840).

С чего начать перепланировку по эскизу и по проекту?

Но самым важным документом для согласования перепланировки является проектная документация, объем и формат которой зависит от сложности будущих изменений. Самый сложный вариант – проект перепланировки в комплекте с техническим заключением на перепланировку от автора дома.

Перечень документов для перепланировки квартиры в ипотеке:

Разрешение банка на перепланировку:

Примеры поэтажных планов БТИ и экспликаций «до перепланировки»:

«Хочу сделать перепланировку квартиры, с чего начать? Нужен ли мне проект перепланировки?» – наиболее распространенные вопросы собственников. И это правильные вопросы, для начала следует понять, нужен ли проект вообще. Для этого посмотрите п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. Если в подпунктах упомянуто что-либо из того, что вы хотите сделать, без проекта и ТЗ не обойтись. Техническое заключение, если не затрагиваются несущие конструкции, может выполнить та же организация, которая разработала проект перепланировки.

Если же несущие конструкции затрагиваются, то проект перепланировки все также может разработать любая проектная организация, а техническое заключение необходимо заказывать у автора проекта дома либо у организации, замещающей автора проекта при его отсутствии – в ГБУ «Экспертный центр». По технологии работ: вызывается инженер, он проверит общее состояние здания, степень износа его конструкций, инженерных систем, а также, в случае, если автор проекта дома АО МНИИТЭП, наличие проемов в несущих стенах у соседей сверху и снизу. Разработкой проектной документации могут заниматься только компании с допуском СРО.

А если у вас более простой вариант перепланировки, то вам можно представить в жилищную инспекцию эскиз. То есть отметить на копии поэтажного плана БТИ предстоящие изменения. Это актуально, когда вы планируете незначительные преобразования, без затрагивания несущих конструкций и проведения других работ, указанных в пп. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840.

Эскизы перепланировки квартир:

В некоторых случаях можно прибегнуть к типовому проектному решению от АО МНИИТЭП. Типовые проекты содержатся в соответствующем каталоге, который есть в открытом доступе. Если в него входит дом вашей серии и вас устраивают предлагаемые изменения, вы можете при обращении в Мосжилинспекцию сослаться на подходящий вам вариант.

Примеры типовых перепланировок из каталога АО МНИИТЭП:

Если у вас остались какие-то вопросы по тематике, с чего начать узаконивание перепланировки квартиры, мы с удовольствием ответим на них. Звоните нам по телефону, указанному на сайте – консультируем бесплатно.

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr.com

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Фото: ArtBaza

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr.com

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Собираетесь делать в квартире перепланировку и размышляете, с чего начать и какие нужны для этого разрешения? А может быть, у вас уже выполнена перепланировка, и вам надо ее узаконить?

Как оформить перепланировку квартиры и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге — обо всем этом вы узнаете, прочитав данную статью.

Как оформить перепланировку квартиры

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. С необходимостью оформить перепланировку сталкиваются многие жильцы. В идеале, все должно оформляться предварительно. Но что же делать, если жилплощадь с неоформленной перепланировкой досталась вам по наследству? А может, по незнанию, вы сами начали перепланировывать жилье в процессе ремонта, и лишь постфактум стали выяснять: как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Зачем согласовывать перепланировку

Во всех случаях, когда ремонтные работы могут повлиять на общую безопасность жильцов, требуется разрешение на перепланировку. Узаконивание перепланировки нужно также для подтверждения того, что в ходе строительных работ жилищные условия не ухудшились.

Важно помнить!
Незаконная перепланировка может привести к обрушениям и даже гибели людей. Особенно это касается самовольных перепланировок помещений на первом этаже здания.

Виды перепланировки

Перепланировки бывают простые и сложные.

Простая перепланировка.

Совершаются малозначительные изменения, вследствие которых нагрузка на перекрытия не изменяется.

Примеры: обустройство или заделка дверных проемов, возведение дополнительных перегородок и т. д.

Сложная.

Производится серьезная реконструкция квартиры.

Примеры: объединение нескольких квартир, установка дополнительной системы вентиляции и т. д.

Косметический ремонт, установка встроенных шкафов и мелкие ремонтные работы к перепланировкам не относятся, и согласовывать их не стоит.

Узаконить можно следующие виды перепланировки:

Снос или возведение новых стен и перегородок.
Расширение или перенос дверных и оконных проемов.
Увеличение жилой площади квартиры за счет кладовой.
Переделка кухни, кладовой и прочих вспомогательных помещений.
Перенос сантехнического оборудования и коммуникаций.
Установка кондиционеров на фасаде здания.
Остекление балконов и лоджий.
Замена газовой плиты на электрическую и т. д.

Чаще всего жильцы объединяют кухню и прилегающую к ней комнату в просторную столовую, а также расширяют санузлы.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

В том случае, если собственник совершил самовольную перепланировку, рано или поздно он задается вопросом: как узаконить перепланировку в квартире?

Тема эта становится особо актуальна, если квартиру нужно приватизировать, продавать, дарить или передавать банку под залог

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Если существует самовольная перепланировка квартиры, и вы не знаете, как узаконить ее, в 2017 году в СПб нужно собрать пакет документов и обратиться в архитектурный отдел районной администрации.

Документы для получения разрешения на перепланировку:

Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
Документ о праве собственности (с 2017 года — выписка из ЕГРН).
Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
Кадастровый паспорт
Заключения Санэпидемнадзора и Госпожарнадзора.
Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах)
Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (В том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью)

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд

Вы предоставляете в суд указанные выше документы, суд обязует вас пройти строительно-техническую экспертизу, в ходе которой проверяется соблюдение санитарных, пожарных и строительных норм. Если нарушения отсутствуют, инспектор подписывает акт о выполненной перепланировке. С этим документом вы отправляетесь в БТИ.

Если перепланировка нарушает строительные нормы, то суд ее не согласует и потребует привести квартиру в первоначальное состояние.

В любом случае, за несанкционированную перепланировку вам придется заплатить штраф.

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ

БТИ – расшифровывается, как Бюро Технической инвентаризации. Понятие «согласовать перепланировку в БТИ» не совсем верно, т. к. у этой организации нет соответствующих полномочий на какие-либо согласования. Задача БТИ состоит в том, чтобы выдать вам новый технический паспорт согласно акту о выполненной перепланировке.

Далее нужно обратиться в Кадастровую палату или МФЦ и предоставить туда следующие документы:

Заявление о внесении изменений в кадастровый учет.
Решение суда.
Новый технический паспорт.
Заключение СЭС.

После осмотра специалистом квартиры с перепланировкой, вносятся изменения в кадастровый учет, и вы получаете новый кадастровый паспорт.

Если размеры жилой площади были изменены, то нужно зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационной палате).

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Всем желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, необходимо помнить, что от будущего собственника могут потребовать вернуть квартиру в исходный вид, что стоит немалых денег. Поэтому при продаже такой квартиры должна предоставляться существенная скидка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно обдумать все плюсы и минусы подобной сделки, ведь неузаконенная перепланировка – это серьезная «головная боль» для собственника квартиры. Большинство покупателей все же предпочтут купить жилье, в котором все оформлено по закону.

Дабы избежать возможных проблем, продавцу лучше самому узаконить самовольную перепланировку.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Если собственник – человек законопослушный, то перед тем, как сделать перепланировку в квартире, он сначала выяснит, как получить разрешение на перепланировку квартиры.

Существенным плюсом является то, что в суд в данной ситуации обращаться не нужно.

Как согласовать перепланировку квартиры

Вы можете обратиться в специализированную фирму, специалисты которой вам подскажут, как правильно произвести оформление переустройства планировки квартиры. Если же вы – человек самостоятельный, то можете своими силами добиться узаконения будущей перепланировки.

Рассмотрим, что для этого нужно сделать:

Подготовить пакет соответствующих документов.
Обратиться в архитектурный отдел районной администрации.
В случае положительного вердикта, квартиру посетят сотрудники жилищной инспекции, чтобы утвердить перепланировку.
После того, как перепланировка сделана, и все работы завершены, нужно обратиться в БТИ, специалист сделает замеры, и вам выдадут новый технический паспорт.
Затем вносятся изменения в кадастровый учет в Кадастровой Палате.
При изменении жилой площади нужно зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

После этого вы получаете новый документ о праве собственности.

Как узаконить перепланировку в квартире?. Вечерний Челябинск.

У южноуральцев нередко возникают вопросы о возможности внесения изменений в имеющуюся планировку квартиры. Зачастую спрашивают об этом именно специалистов управления Росреестра по Челябинской области. Пояснения по этой интересующей многих челябинцев теме дает главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Челябинской области Ольга Викторовна Фадеева. Представляем читателям подборку вопросов — ответов.

— Южноуралец хочет произвести в своей квартире перепланировку. С чего ему начать?

— В первую очередь хотелось бы разграничить два понятия. Так что же такое перепланировка и что такое переустройство жилого помещения по действующему законодательству?

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В частности, это перенос и разборка межкомнатных перегородок (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилья представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Управление Росреестра по Челябинской области считает необходимым сразу пояснить, что правильно будет, если собственник сначала согласует перепланировку, а только потом ее произведет, а не наоборот.

— Что же не является перепланировкой, а что необходимо согласовывать?

— Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев. Можно заменить двери, окна, закрыть коммуникации гипсокартонными коробами, демонтировать встроенную мебель.

При этом монтаж/демонтаж перегородок, разделение санузла, объединение комнаты с коридором или его частью, объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни, монтаж/демонтаж дверного проема — все эти работы требуют согласования с органами местного самоуправления.

— Какие же действия собственнику квартиры необходимо предпринять для того, чтобы узаконить изменения в планировке квартиры?

— Для этого необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о проведении кадастрового учета изменений в отношении квартиры. Однако в управление Росреестра зачастую поступают неполные пакеты документов, поэтому рекомендуем заявителям придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры

Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО). В проекте указывается квартира в текущем состоянии и в планируемом виде.

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления. В Челябинске эту функцию выполняет управление градостроительных разрешений (ул. Воровского, 2), в соответствии с утвержденным администрацией города Челябинска Административным регламентом.

Для этого собственник должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить определенный комплект документов: заявление, проект, правоустанавливающие документы и т. д. в зависимости от ситуации.

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку

В течение 40 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании такой перепланировки либо об отказе. Если заявление подано через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Решение о согласовании перепланировки является основанием для начала проведения соответствующих работ.

Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о ее согласовании. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, выданным управлением градостроительных разрешений городской администрации.

Только после этого можно обратиться в управление Росреестра с заявлением о проведении кадастрового учета изменений в отношении переустроенной квартиры. К заявлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании уже имеющихся проекта перепланировки и акта приемочной комиссии.

Пошлина за данное учетно-регистрационное действие не взимается.
В случае если по каким-либо причинам орган местного самоуправления примет решение об отказе в согласовании выполненных работ по перепланировке помещения, такие работы могут быть узаконены только в судебном порядке. Для этого собственнику необходимо обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Техплан подготавливается на основании решения суда.

И еще одно важное замечание: если квартира находится в ипотеке, то для осуществления перепланировки обязательно необходимо согласие банка.

— Какую перепланировку нельзя узаконить? Есть ли случаи, когда перепланировка не допускается?

— Не допускается перепланировка квартир, которая приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, которая приводит к ухудшению условий эксплуатации всего многоквартирного дома и проживания граждан в нем.

Например, на практике нередки случаи присоединения балконов и лоджий к площади квартир, а также возведения новых балконов и лоджий, увеличения площади балконных плит, ликвидации, уменьшения сечения каналов естественной вентиляции, демонтажа вентиляционных коробов, переноса радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы, переноса сантехнического оборудования и расположения помещений кухонь и санузлов над жилыми помещениями.

Такие перепланировки нельзя узаконить, об этом свидетельствует и сложившаяся судебная практика. Более того, лицо, осуществившее самовольную перепланировку и переустройство, несет серьезную ответственность, от приведения квартиры в надлежащий вид (произвести работы по возврату к исходной планировке) вплоть до потери права собственности на свое жилое помещение.

— На что следует обращать внимание покупателям при покупке квартиры?

— При приобретении квартиры управление Росреестра всегда рекомендует заказывать актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В некоторых случаях (в зависимости от того, когда объект был поставлен на кадастровый учет) выписка может помочь заявителю установить факт произведенной перепланировки путем сопоставления графического изображения объекта с фактическим состоянием квартиры при ее личном осмотре. Также о произведенной перепланировке может свидетельствовать специальная графа «Примечание» в полученной выписке.

Обратите внимание, что в случае, если неузаконенная перепланировка будет выявлена при проведении правовой экспертизы документов, представленных сторонами сделки, то государственная регистрация права будет приостановлена на срок до трех месяцев, а по инициативе сторон — до шести месяцев. За это время у собственника квартиры есть возможность получить документы, подтверждающие правомерность перепланировки, в том числе и в судебном порядке, и представить их в управление Росреестра.

Фото пресс-службы управления Росреестра по Челябинской области

Как согласовать перепланировку в квартире

Сразу определим: дизайн-проект квартиры — это не проект перепланировки. Дизайн-проект юридически бесполезен, его не примут во внимание ни БТИ, ни архитектурное бюро, ни суд. Основание для перепланировки — только официальный проект. Его имеют право делать:

компании с соответствующим допуском СРО — если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции дома. Проверить, есть ли у компании допуск, можно в едином реестре членов СРО;
проектный институт — автор дома, если при перепланировке затрагивают несущие конструкции.

Правильное решение — сначала сделать проект, а потом ремонт. Но часто происходит наоборот: люди делают перепланировку, а потом пытаются её узаконить. И не всегда успешно, потому что не учли многих нюансов.

Что надо знать о перепланировке

Что это вообще такое. Перепланировка — это изменения внутри помещения. Например, перенос или удаление стен, новый проём или совмещение двух комнат в одну. При перепланировке не трогают инженерные системы и коммуникации, не изменяют площадь квартиры — канализация, отопление, газовые трубы должны оставаться на месте. Если же нужно, например, перенести кухню в нишу в коридоре и провести туда воду — это переустройство, а если надо соединить лоджию с залом — реконструкция. На разные преобразования — свои документы и требования. Все изменения должны быть зафиксированы в техпаспорте квартиры.

В каких домах можно делать перепланировку. Перепланировку можно делать почти везде, кроме домов, построенных до 70-х годов прошлого века, и памятников архитектуры. Если дом попадает под эти статусы, то любые изменения повлекут за собой большие неприятности, поэтому сначала надо получить разрешение, а потом уже вкладываться в ремонт. Узнать статус дома можно на сайте Госреестра или в онлайн-сервисе Дом.минжкх.

Если дом относится к памятнику архитектуры или объекту исторического наследия, то делают не Проект перепланировки, а Проект приспособления для современного использования. Сначала надо получить заключение о том, что в этом доме допускается делать перепланировку, а потом заниматься остальными документами. Заключение выдаёт отдел по охране памятников архитектуры, истории и культуры в администрации города. В Москве это Мосгорнаследие, в Санкт-Петербурге — КГИОП.

Какие есть требования к метражу помещений. Есть установленный метраж помещений в квартире, при перепланировке надо его учитывать. Если после ремонта получившиеся комнаты или кухня будут меньше хоть на 5 см², проект не согласуют.

Проектная организация знает все нормы, поэтому специалисты подготовят проект, который точно согласуют. А вот если вы делаете перепланировку сами, то лучше изучите закон. Если квартира в Москве, то можно руководствоваться этими правилами.

Можно ли сделать квартиру-студию. Можно, но есть нюансы. В панельном или блочном доме согласовать такую перепланировку сложно — внутренние стены чаще всего несущие. В этом случае проектная организация должна будет определить, возможно ли сделать проём, и рассчитать усиление. При этом после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната с окном, площадью не менее 14 м², санузел обязательно отделён от жилой зоны дверью или раздвижной перегородкой. Это касается и кухни, если дом газифицирован.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку. Если перепланировка затрагивает домовое имущество или изменения могут ухудшить условия жизни других людей, то да. Например, вы живёте на последнем этаже и хотите увеличить площадь за счёт мансарды, то есть вы забираете часть общего имущества себе. На такую переделку нужно согласие всех собственников вашего дома. При этом они должны присутствовать на общем собрании жильцов лично или дать нотариально заверенное согласие, если присутствовать не могут. Или вы хотите пристроить тамбур за счёт лестничной клетки, тогда надо получить согласие у ⅔ собственников, иначе проект не согласуют. Если вы планируете увеличить мокрые зоны, то нужно будет согласие только соседей снизу, так как такая перепланировка влияет непосредственно на них.

Что можно делать. Всё, что безопасно и не причинит неудобств соседям: новые перегородки, проёмы в стенах, замена пола, расширение санузла или кухни за счёт коридора, остекление балкона (кроме домов с индивидуальным дизайном), объединение комнат. Проще руководствоваться тем, что нельзя.

Что нельзя категорически. Закон в этом случае строг. Если вы сделали что-либо из списка ниже, то вам выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние. За свой счёт, разумеется.

Запрещено:

сносить несущие конструкции;
делать проёмы в несущих конструкциях без усиления. Какое должно быть усиление — рассчитывает специалист проектной организации;
демонтировать межэтажные перекрытия;
переносить или устанавливать новые батареи на балконе или лоджии;
увеличивать балкон за счёт комнаты;
делать тёплые полы, подключённые к общему отоплению или воде;
скрывать в стенах стояки газо-, водо-, теплоснабжения и канализации;
прятать электропроводку в панельных швах;
объединять санузел с жилой комнатой;
переносить санузел в помещения, которые находятся над/под кухней или комнатами соседей снизу или сверху;
увеличивать кухню за счёт жилых помещений;
объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной газифицированной квартире;
сносить вентиляционные короба или уменьшать их диаметр.

Все запреты основаны на правилах безопасности и санитарных нормах, игнорировать их не выйдет.

Краткая памятка о том, что можно, а что нельзя при перепланировке

Кто может получить разрешение на перепланировку. Только собственник квартиры или человек, который действует по доверенности от собственника.

Как показывает практика, оформление произведённой в квартире перепланировки люди откладывают, пока не придут сотрудники Жилищной инспекции, или до момента оформления сделки по её продаже. Покупатели всегда хотят быть уверены, что проблем с будущей покупкой не будет, и перед сделкой просят предоставить справку из БТИ или технический паспорт, чтобы убедиться, что незаконной перепланировки нет (красных линий на техпаспорте). Если сделку совершают за счёт кредитных средств (ипотека), документы БТИ запрашивает и банк.

Незаконная перепланировка может сорвать сделку по продаже квартиры, Жилищная инспекция наложит штраф и выставит предписание о приведении планировки в первоначальное состояние. Вернуть всё к исходному виду надо будет за свой счёт и в сроки, которые установит инспекция.

Чтобы согласовать будущую планировку, надо заказать проект перепланировки в соответствующей проектной организации. Затем с этим проектом и документами о собственности на квартиру необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или в отдел архитектуры при Администрации за получением «Решения о согласовании будущей перепланировки». После выполнения всех работ по перепланировке нужно повторно обратиться в соответствующий орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Если перепланировка произведена без согласования, необходимо заказать «Техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ по перепланировке» и обратиться с указанным заключением в уполномоченный орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Но не каждую перепланировку можно согласовать в том виде, в котором она произведена. И как выход из ситуации, придётся частично приводить планировку в соответствие с требованиями законодательства.

Как согласовать перепланировку в обычном доме

Согласование перепланировки — долгий этап, документы будут готовы в течение нескольких месяцев, когда точно — сказать сложно. Что надо сделать:

Разработать дизайн-проект. Или хотя бы придумать, как вы хотите перестроить своё жильё, и набросать эскиз.

Дизайн-проект нужен, если вы не знаете точно, что изменить в квартире, и вам сложно оценить, сколько будет стоить ремонт. Специалисты подготовят визуализированную модель перепланировки, подберут материалы и мебель, составят подробный план и техзадание для строителей. Плюс дизайн-проекта — вы видите, как будет выглядеть квартира после перепланировки, и можете точно рассчитать, сколько денег вам нужно для ремонта. Минус — это дорого. Цена может доходить до 5000 ₽ за кв. м. Если без документации, то дешевле.

Можно обойтись без дизайн-проекта и сэкономить деньги. Решите, что вы хотите изменить, и нарисуйте примерный план на бумаге. Специалисту проектного бюро этого будет достаточно.

Заплатить госпошлину. В пакет документов для перепланировки надо будет приложить квитанцию об оплате госпошлины. Фиксированной суммы госпошлины нет, её устанавливают местные власти. Узнать можно на сайте администрации города или в БТИ.

Заказать техдокументацию на квартиру. Техпаспорт и поэтажный план квартиры будут нужны для проекта перепланировки. Можно взять копию или получить план в электронном виде, разницы нет. Заявление пишут по утверждённому образцу, его выдадут в МФЦ или БТИ. Можно заполнить его онлайн, через Госуслуги, но в этом случае нужна электронная подпись. Если вы в Москве, то заказать техпаспорт можно на сайте Мэра Москвы.

Стоимость паспорта зависит от региона. Например, сейчас в Москве это 2400 ₽.

Документы, которые потребуются:

паспорт собственника или человека, который действует по доверенности;
право собственности на квартиру, договор социального найма или выписка из ЕГРН. Выписка платная, до 700 ₽, будет готова в течение суток;
нотариально заверенная доверенность, если техпаспорт заказывает не собственник;
квитанция на оплату госпошлины;
заявление. Его можно заполнить прямо в бюро.

Пример заявления на выдачу техдокументации для перепланировки квартиры

Паспорт будет готов в течение 10 дней.

Заказать проект и получить дополнительные разрешения. Если ваша перепланировка не будет затрагивать несущие стены, то часто проект не нужен — достаточно эскиза. Специалист БТИ или сотрудник организации с допуском СРО внесёт планируемые изменения в копию техпаспорта на квартиру. Если планируете затронуть несущие конструкции или перенести мокрые зоны, то проект обязателен — за ним надо идти в институт — автор дома. Проект обычно делают за 3–7 дней, стоимость — от 15 000 ₽ до 150 000 ₽, зависит от компании и сложности перепланировки.

Есть типовые утверждённые проекты. Если возьмёте какой-нибудь из них, то индивидуальный проект делать не нужно. В заявлении надо будет указать только номер типового проекта.

Проект действителен год. Если вы не сделаете ремонт за это время, придётся собирать документы на перепланировку заново.

С компанией, которая будет делать проект, надо сразу заключить договор об авторском надзоре. Он нужен, чтобы организация сама контролировала этапы перепланировки и отмечала их в журнале работ — его выдают вместе с разрешением на перепланировку. Заполнять журнал может только организация с допуском СРО, сами вы делать это не имеете права. Не вести журнал тоже не получится — без него комиссия не подпишет Акт о выполненной перепланировке. Кроме того, если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции или инженерные сети, то надо составлять Акт скрытых работ — его тоже имеет право делать только организация с допуском СРО. В общем, без договора об авторском надзоре не обойтись. Стоимость такого договора зависит от объёма и сложности работ, её рассчитывают исходя из общей стоимости сметы.

Иногда нужно получить дополнительные разрешения от пожарников, газовщиков, СЭС и водоканала. Обычно только в тех случаях, когда при перепланировке затрагивают инженерные системы и мокрые зоны. Если дом — историческая и архитектурная ценность, то потребуется согласие комитета по контролю памятников архитектуры в администрации города. Нужны ли дополнительные разрешения, скажут в БТИ или организации, которая делает проект.

Получить согласие совладельцев и соседей. Осталось взять согласие на перепланировку у соседей, если изменения их касаются (например, если будет перенос мокрых зон или если вы объединяете тамбур с квартирой), и у всех совершеннолетних членов семьи. Если хоть один не согласен — разрешение на работы не выдадут. Если ремонт уже сделали, а сгласие не получили — перепланировку признают незаконной и обяжут вернуть квартиру к исходному состоянию.

Подать заявление на согласование перепланировки. Заявление и документы надо отнести на рассмотрение. Лично — в администрацию города или МФЦ, онлайн — через Госуслуги, правда, так можно не во всех городах. Например, в Брянске это сделать не получится.

Образец заявления на согласование перепланировки

Инспекция, которая принимает заявление, должна выдать расписку о приёме документов, где будет указана дата, номер заявления и кто принял.

В Москве заявление можно заполнить онлайн, документы отсканировать и прикрепить к заявлению. В этом случае проект должен быть заверен электронной подписью компании, которая его разрабатывала. Если подписи нет, то после отправки документов в течение 5 рабочих дней после оформления заявления надо принести весь пакет документов в бумажном виде в центр госуслуг «Мои документы».

Документы, которые нужны для согласования перепланировки:

паспорт собственника, который подаёт заявление;
свидетельство о праве собственности на квартиру — его надо заверить нотариально;
техдокументация БТИ;
проект и все разрешения;
согласие на перепланировку всех совершеннолетних членов семьи.

Другие документы вы не обязаны предоставлять — в законе об этом написано. Решение будет принято в течение 45 дней, хотя часто его отправляют раньше, примерно через месяц. Вы получите разрешение или мотивированный отказ. В отказе будут указаны причины, по которым разрешение не выдано. Выполните требования и снова отправьте документы на согласование. Если не согласны с причинами отказа — подавайте в суд.

Если ваша квартира стоит на учёте в Росреестре, то можно не подавать техдокументацию и свидетельство на право собственности — жилинспекция сама запросит эти данные. Но в этом случае согласование будет дольше примерно на 1–1,5 месяца.

Если проект согласовали, то вы получите разрешение на перепланировку. В нём будет указан срок, до которого вы должны будете сделать ремонт — обычно до года. Когда вы выполните все работы, надо будет вызвать жилищную комиссию, она проверит, соответствует ли сделанное проекту. Если всё в порядке, представитель подпишет Акт о выполненной перепланировке и на основании его в администрации вам выдадут решение о том, что перепланировка законна. Решение отнесите в Технадзор и БТИ, там выдадут новый техпаспорт на квартиру.

Теперь надо ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого:

напишите заявление в администрацию города с просьбой ввести квартиру в эксплуатацию;
приложите копии паспорта, Акта о выполненной перепланировке, решения о том, что перепланировка законна, и нового техпаспорта.

Возьмите с собой оригиналы — их будут сверять с копиями. Через месяц вы получите разрешение на ввод в эксплуатацию.

Последний рубеж — обновление информации о квартире в Росреестре. За изменение данных нужно уплатить госпошлину, стоимость отличается в разных регионах, в среднем это 350 ₽. Запрос можно подать в МФЦ или в отделении Росреестра. Нужны:

документы, которые вы собирали для перепланировки;
техническая документация на квартиру;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
квитанция об оплате госпошлины;
заявление.

Информацию обновят в течение недели, вам выдадут выписку из ЕГРН и новый план квартиры. Всё, перепланировка узаконена.

Как согласовать перепланировку в новостройке

В новостройках узаконить перепланировку проще, чем в типовых домах, потому что внутри помещения мало или совсем нет несущих конструкций. Но это не означает, что можно делать всё, как захочется.

В техпаспорте квартиры стены, которые построены, очерчены сплошной линией, пунктиром — те, которые собственник должен возвести на этих местах. Возвёл не там — нарушил план, нужно согласование.

Пример «свободной» планировки — вы обязаны возвести стены там, где указано пунктиром. Если нет — оформляйте перепланировку по закону

Понятие «свободная планировка» в новостройках — маркетинговый ход застройщиков. Юридически эта формулировка не имеет никакого значения — у каждой квартиры в новом доме есть утверждённый план, и если вы хотите его изменить, придётся собирать документы и получать разрешение.

Квартиры в новостройках могут сдавать без отделки. Без отделки — это голые бетонные стены, потолки и полы без покрытия. Если вы будете делать ремонт строго по плану квартиры — проект перепланировки не нужен, хотя надо будет согласовать конфигурацию полов по эскизу в компании с допуском СРО. Если хотите сделать по-другому — готовьте пакет документов.

Техпаспорт на квартиру. План квартиры находится у застройщика, он обязан бесплатно его вам выдать. Но есть нюанс — чтобы сэкономить, застройщики заказывают обмеры не в Бюро технической инвентаризации, а в компаниях, где услуги дешевле. А для жилинспекции нужны бумаги именно оттуда — другие они могут не принять. В этом случае вам придется самостоятельно заказывать техпаспорт в БТИ.

Документы, которые нужны для получения техпаспорта:

паспорт собственника или человека, который действует по доверенности;
право собственности на квартиру, договор социального найма или выписка из ЕГРН;
нотариально заверенная доверенность, если техпаспорт заказывает не собственник;
квитанция на оплату госпошлины;
заявление.

Если в БТИ есть обмеры квартиры, то они подготовят документы и отправят их вам в течение 10 дней. Если обмеров нет, то назначат выезд специалиста, который должен будет провести замеры жилья. Обычно это занимает несколько дней.

Свидетельство о праве собственности. Перепланировку можно согласовать сразу, ещё до регистрации права собственности на квартиру. Для этого нужно собрать пакет документов и представить их в БТИ. Нужны:

договор участия в долевом строительстве или другой документ, который подтверждает переуступку прав на квартиру, — нотариально заверенная копия;
копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
акт приёма-передачи квартиры — нотариально заверенная копия;
письменное согласие застройщика на проведение перепланировки;
справка от застройщика о том, что к вам нет претензий, все договорные обязательства были исполнены;
справка, что дому присвоен официальный адрес;
свидетельство, что адрес стройки соответствует почтовому адресу;
паспорт.

Если свидетельство уже есть, сделайте нотариально заверенную копию.

Проект перепланировки. Его делает компания с допуском СРО. В проект перепланировки дополнительно вносят раздел о конфигурации полов — без этого проект не согласуют. Вместе с проектом компания сделает и техническое заключение о безопасности работ, оно тоже входит в пакет документов для согласования перестройки.

Согласие собственников квартиры. Если вы не единственный владелец квартиры, то нужно взять письменное согласие у других собственников и заверить его нотариально.

Когда соберёте все документы, несите их в отдел архитектуры. Там вы напишете заявление на перепланировку и сдадите вместе с ним собранный пакет документов. Сотрудник обязан выдать вам расписку, что принял документы, с датой, печатью и указанием должности.

Теперь ждите — в течение 45 дней вам выдадут разрешение на перепланировку. Или откажут с объяснением причин. Вы можете выполнить предписания, которые там будут указаны, и снова подать документы на согласование, или можете оспорить отказ в суде.

Когда получите разрешение — начинайте ремонт. Но следите, чтобы всё было выполнено строго по проекту, иначе комиссия не утвердит перепланировку и придётся всё переделывать. Как закончили ремонт — вызывайте инженера БТИ. Он должен сделать замеры квартиры и подготовить новый техпаспорт и техплан. Его выдадут в бумажном виде и на диске. Услуга платная, от 250 ₽. Вместе с техпланом в БТИ возьмите и справку о том, что перепланировка произведена.

Теперь надо вызвать жилкомиссию, чтобы она проверила, что перепланировка сделана по проекту. Принесите в администрацию новые документы из БТИ и дайте заявку на приезд проверочной комиссии. После проверки жилкомиссия выдаст Акт о перепланировке и решение администрации, что перепланировка выполнена законно и в полном соответствии с проектом.

Последние шаги — ввести квартиру в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. Процедура точно такая же, как и при согласовании перепланировки в обычном доме — надо написать заявление о вводе квартиры в эксплуатацию и приложить документы:

копию паспорта;
Акт о выполненной перепланировке;
решение о законности проведённой перепланировки;
новый техпаспорт.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вам выдадут в течение месяца.

Теперь надо внести данные о квартире в Росреестр. Это можно сделать в городском отделении Росреестра или в МФЦ. Принесите:

пакет документов, который вы подготавливали для перепланировки;
новый техпаспорт и техплан на диске;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
квитанцию об оплате госпошлины. Сколько платить, скажут в МФЦ, стоимость разная — от 350 ₽.

Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН и новый план квартиры. Информация на сайте Росреестра может обновляться дольше — до 2-х недель. Если новые данные не появились, надо будет снова сходить в отделение Росреестра, случается, что данные не вносят вовремя.

На этом эпопею с согласованием перепланировки в новостройке можно считать законченной.

Автор: Наталья Фейн, иллюстрация — Лами Аль Дари

как сделать? сколько стоит перепланировка квартиры

Как правило, с наступлением лета многие владельцы «Сталинок» и «Хрущевок», построенных в советское время, берутся за перепланировку жилья. И можно понять их благие намерения: кто не хочет увеличивать квадратные метры в собственных особняках.

Однако всегда следует помнить, что, несмотря на разнообразие способов модернизации квартир, нужно провести перепланировку правильно, не нарушая норм российского законодательства.Если вы их проигнорируете, последствия для вас могут быть крайне неприятными.

Чем грозит самовольная перепланировка

Если вы по собственной инициативе, без согласия соответствующих органов, проведете перепланировку квартиры, вы не только заплатите штраф, но и будете обязаны вернуть ее в первоначальное состояние.

Кроме того, возникнут трудности с приватизацией жилья, которое впоследствии нельзя будет продать или оставить в наследство, поскольку для заключения сделок и проведения юридических процедур с квартирой потребуется план этажа БТИ.В этом случае из-за перепланировки он будет полон красных линий.

Также нужно помнить, что скрыть факт модернизации своей квартиры от третьих лиц очень сложно. Любой электрик или сантехник, которого вы вызываете для устранения неполадок в квартире, может уведомить надзорный орган, в данном случае жилищную инспекцию, о том, что вы добровольно переоборудовали свою квартиру. Да, и ваши соседи могут инициировать проверку.

Что можно делать в квартире без специального разрешения

Конечно, у многих может возникнуть вопрос: «А можно ли самостоятельно провести перепланировку квартиры?» Да конечно.Некоторые изменения жилой площади не требуют выездов к властям для получения разрешительной документации. Например, можно сделать совмещенным отдельный санузел.

Также не запрещено менять оконные рамы, размеры дверных проемов, застеклить балкон, установить новую сантехнику.

Помимо вышеуказанного, домовладелец может по своему усмотрению произвести косметический ремонт, включая замену входных и межкомнатных дверей, обновление полов, демонтаж и установку антресолей и встроенных шкафов, снятие временных перегородок.

Что нужно сделать, чтобы перепланировка получила статус

Возникает вполне закономерный вопрос: «Как правильно оформить перепланировку квартиры?» Есть два варианта ее решения. Первый — обратиться в соответствующий государственный орган для получения разрешения на перепланировку. Второй — обратиться в суд после совершения несанкционированных действий для узаконивания изменений.

Судебное разбирательство

Итак, перепланировка квартиры. Как это исправить? Если вы провели соответствующие работы без разрешения, то сохранить квартиру в переделанном виде можно только через суд.Он назначит соответствующую экспертизу и на ее основании примет решение, что преобразования, которые вы внесли в свой дом, не нарушают интересы и права других граждан.

Однако на практике это довольно дорогое и трудоемкое дело, так как нужно получить заключения ряда специалистов, а даже опытный юрист в суде не может.

Получение разрешения в госоргане

К сожалению, непростая процедура — перепланировка квартиры.Как правильно обойтись без суда? Перед тем, как начать конвертацию, вам нужно получить разрешение. Вы можете обратиться в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости, а именно в межведомственную комиссию (ВПК), предъявив должностным лицам определенный пакет документов.

Теперь вы знаете, где оформить перепланировку квартиры. Но какие бумаги для этого нужны?

Список документов

Подготовьте документы заранее:

паспорт квартиры;
грамотно оформленный проект ремонта помещения;
заявка на перепланировку;
документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем помещения, в котором планируете проводить работы по его модернизации;
согласие ваших родственников, проживающих в вашей квартире;
разрешение Комитета по охране и использованию памятников.

На завершающем этапе, при наличии полного заказа с документами, МАК готовит документ, что перепланировка допустима с точки зрения закона.

Случаи отказа в перепланировке жилья

Необходимо еще раз подчеркнуть, что непростая и ответственная задача — перепланировка квартир. Как это оформить на уровне закона, знают немногие. При этом специалисты MVK часто отказывают собственникам квартир в перепланировке помещений.Бывает, что подготовленные проекты перепланировки жилья не соответствуют требованиям законодательства.

В любом случае должностные лица обязаны дать письменный ответ о причинах отказа, копия которого должна быть отправлена заявителю не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты его обращения.

Это такой непростой процесс — перепланировка квартиры. Как его обустроить безупречно и безупречно, должен знать каждый, ведь желание обновить собственное жилище рано или поздно возникает у многих.

В каких ситуациях без согласования не обойтись

Законодатель четко обозначил моменты, когда перепланировку нельзя проводить без разрешения соответствующих органов. В частности, речь идет о случаях, когда переоборудование помещений повлечет серьезные изменения в строительном проекте. В этом случае необходимо получить согласие жилищной инспекции.

Объясняется это тем, что каждый строительный объект предполагает индивидуальные нагрузки на элементы несущей конструкции.Также инженерные коммуникации рассчитаны на определенную нагрузку. Бывают даже случаи, когда дефекты конструкции первых этажей приводили к полному обрушению домов.

Иными словами, если вы сделаете проем в несущей стене своими руками, либо измените параметры систем инженерных коммуникаций, вы будете привлечены к административной ответственности. В качестве меры наказания к вам могут быть применены штрафные санкции.

Стоимость процедуры

Многих интересует вопрос, сколько стоит оформить перепланировку квартиры.Конкретную цифру, конечно, назвать невозможно, так как цена зависит от ряда факторов: уровня сложности модернизации помещения, его площади, этажности и даже расположения дома.

На стоимость процедуры также влияет способ, которым вы собираетесь узаконить перепланировку. Будьте готовы к тому, что судебные процедуры потребуют дополнительных затрат. Помните, что перепланировка в старом доме будет дешевле, чем в новостройке.Конечно, лучше обращаться за помощью к компаниям, которые занимаются этим на профессиональной основе. Они смогут правильно подготовить интересный дизайн-проект, разработать план перепланировки и согласовать его с госструктурами. Владельцам двухкомнатных квартир эта услуга будет стоить от 80 000 до 150 000 рублей.

Заключение

Еще раз повторюсь, если вы не представляете, как сделать перепланировку в квартире, то без помощи квалифицированных специалистов вам будет очень сложно обойтись.

Совет графства

рассмотрит планы перепланировки квартир на Columbia Pike

В эту субботу правление округа Арлингтон рассмотрит предложение о преобразовании квартир в стиле сада на Columbia Pike в жилой комплекс Pike West на 400 квартир.

Реконструкция того, что в настоящее время известно как Greenbrier Apartments, добавит доступное жилье в разнообразном районе Арлингтона, который стал свидетелем притока жителей, где округ стремится сохранить 6200 единиц доступного жилья.

Участок площадью пять акров по адресу 835 S. Greenbrier Street граничит с Columbia Pike на юге и S. Greenbrier Street на западе. В настоящее время в нем 117 жилых домов в 18 садовых домах, построенных в 1940-х годах.

На первом из двух этапов проекта местный девелопер Merion Group планирует снести 14 многоквартирных домов, или 90 единиц, и построить два 6-этажных многоквартирных дома и общий наземный гараж на 418 машиномест. с зеленым насаждением.Остальные 27 единиц и сопутствующие 20 парковочных мест останутся на этом этапе.

Застройщик попросил удалить две запланированные соседние улицы и вместо этого превратить их в переулки, перенеся их на территорию Гринбриера.

В новых многоквартирных домах будет отведено 93 или 124 единицы для людей, составляющих до 60% среднего среднего дохода.

«В любом случае у вас будет больше доступных устройств, чем есть на сайте сегодня», — сказала Кэтрин Пускар, поверенный разработчика.

По словам Пушкара, застройщик встретился с сообществом 22 сентября и с пострадавшими арендаторами 29 октября. Арендаторы получат необходимое 120-дневное уведомление о проекте в следующем году до начала строительства.

До тех пор, «мы приветствуем их, и мы бы хотели, чтобы они остались в своих подразделениях», — сказала она.

Колумбия-Пайк была местом недавней драки за доступное жилье между жителями Арлингтона и Советом графства. В прошлом месяце правление графства проголосовало за то, чтобы отложить предложение окружного персонала об изменении правил, регулирующих доступное жилье и другое выставленное на продажу жилье в районе Колумбия-Пайк, сообщает InsideNova.Критики выразили свое неодобрение плану, когда он впервые предстал перед советом директоров в июне и снова в октябре.

Но этот проект вызывает меньше споров, по мнению некоторых членов комиссии по планированию и транспортировке, которые в большинстве своем одобряли планы во время недавних встреч. Однако есть некоторая оппозиция сообщества со стороны группы, которая в целом скептически относится к новым разработкам.

Представляя арлингтонцев за наше устойчивое будущее, экономист Джонатан Хантли сообщил Комиссии по планированию, что, по оценкам группы, для удовлетворения потребностей новых жителей и студентов в ближайшие годы потребуется финансирование в размере до 23 миллионов долларов.

» Эти подразделения подаются в школы, которые уже переполнены, — сказал он.

«В конечном итоге это развитие потребует от Арлингтона финансовых обязательств для удовлетворения потребностей новых жителей», — сказал Хантли. «Мы прогнозируем, что Pike West привлечет больше студентов и принесет доход от недвижимости ниже среднего, что приведет к дефициту».

Фото (3) через Google Maps

Новый застройщик принял на себя остановившийся план реконструкции

церкви в Боллстоне

В третий раз может быть очарование жилого комплекса, который планируется построить в Боллстоне, где стоит освободившаяся церковь.

Jefferson Apartment Group из Маклина берет на себя планы по строительству квартир и таунхаусов на пересечении улиц Н. Вермонт и 11-й улице Н. На месте, где располагался портик церкви Арлингтон, который, согласно его веб-сайту, теперь находится по адресу: 800 Н. Иллинойс-стрит.

Проект по адресу 1031 N. Vermont Street переходил из рук в руки три раза с тех пор, как Совет графства впервые утвердил план реконструкции в 2018 году. Он также вызвал некоторую негативную реакцию со стороны соседей, которые заявили, что этот план добавил плотности в уже загруженный район Боллстона.

Первый застройщик, NVR, предложил заменить двухэтажную церковь и ее парковку на 72-квартирный кондоминиум и 12 таунхаусов. Компания BCN Homes из Арлингтона взяла на себя разработку в 2019 году, а в июне 2020 года ей было предоставлено еще 4300 квадратных футов для строительства.

С одобрения окружного совета BCN предложил новый план: 7-этажный жилой дом с 98 квартирами и 10 таунхаусов через дорогу. JAG указывает, что он не будет вносить серьезных изменений в эту конфигурацию.

«Мы планируем продвигаться в основном с теми же планами, которые Совет директоров одобрил в июне прошлого года», — сказал разработчик ARLnow. «Мы можем внести несколько незначительных изменений, связанных с программированием интерьера и сочетанием модулей, но проект будет выглядеть в основном таким же».

Жилой дом-бутик будет иметь террасу на крыше, 120 подземных парковочных мест и 40 парковочных мест для велосипедов, согласно JAG.

Между тем, 10 роскошных таунхаусов на 11-й улице N. будут иметь площадь около 2000 квадратных футов каждый с тремя спальнями, тремя с половиной ванными комнатами, частной террасой на крыше и частным гаражом на две машины.

«Боллстон — один из самых востребованных субрынков в Вашингтоне, округ Колумбия», — отметил Грег Ван Ви, старший вице-президент и партнер по развитию Jefferson Apartment Group, в пресс-релизе.

По его словам, этот проект «подчеркивает стремление [JAG] создать современный изысканный жилой дом с первоклассной отделкой и роскошными удобствами, а также подчеркивает силу рынка жилья здесь, в Северной Вирджинии».

Частная чилийская компания по недвижимости STARS REI инвестировала в недвижимость.

«Мы очень рады снова работать с Jefferson Apartment Group над этим проектом бутик-апартаментов в этом удивительном районе», — сказал Хоакин Канесса, вице-президент STARS REI в пресс-релизе.

Строительство планируется начать этой зимой и, как ожидается, закончить летом 2023 года.

Фото (1-2) любезно предоставлены Jefferson Apartment Group

Победа Квартиры Консервация Переселение

Детали

Апартаменты «Сохранение Победы»

(Para Español, haga click aquí)

Мы рады сообщить, что консервация Victory Apartments начнется в 2020 году, и хотим, чтобы вы были так же взволнованы, как и мы.Это будет вторая реконструкция этих построек. Первый был завершен в 1990 году после интенсивной организационной кампании, направленной на то, чтобы подтолкнуть штат Иллинойс к финансированию его первого строительства доступного жилья в нашем районе. Проект назван в честь Победы той кампании.

Victory Apartments состоит из 107 недорогих квартир в девяти старинных многоквартирных домах в районе Гумбольдт-Парк, Логан-сквер и Вест-Таун.

В мае 2019 года Victory Apartments получила финансирование от Управления жилищного строительства Иллинойса для проведения второго раунда ремонтных работ.После ремонта объект будет переименован в Victory Apartments Preservation.

В объем работ войдут:

Новые полы во всем здании (общие части и помещения)
Новые кухонные шкафы, раковины, столешницы и бытовая техника
Новые шкафы для ванных комнат, ванн и унитазов
Новая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, включая установку центрального кондиционирования воздуха
Новые двери и дверная фурнитура
Живопись
Строительный ремонт, кладка, подгибка
Благоустройство территории и ограждение
Ремонт и замена окон
Новое светодиодное освещение
Установка новых камер видеонаблюдения

Во всех квартирах будут проведены работы, жители будут временно переселены.Мы ожидаем завершения к концу 2021 года.

Вы можете быть в курсе, подписавшись на нашу рассылку для резидентов здесь. Мы будем отправлять обновления по электронной почте, когда они будут доступны.

Стремясь предоставить вам дополнительную информацию, мы собрали ответы на часто задаваемые вопросы, которые вы также можете скачать на английском или испанском языках. Если ниже нет ответа на ваш вопрос (ы), обратитесь в Службу городского переезда. Их сотрудники могут помочь вам с переездом.

Служба городского переезда
2556 W. North Avenue
Арета Браун, менеджер по переезду на месте
312.856.2457

Часто задаваемые вопросы

Когда и куда я перееду?
За 30 дней до даты переезда вы получите письмо от Службы городского переезда с адресом квартиры для временного переезда. Насколько это возможно, Служба городского переезда сообщит вам предполагаемую дату переезда задолго до получения вами официального уведомления.

Когда я получу коробки для переездов?
За 30 дней до даты вашего переезда вы получите письмо с адресом квартиры для временного переселения. В это время ваш агент по переезду выдаст вам коробки для перевозки и упаковочную ленту. Если вы хотите переместить коробки до получения уведомления за 30 дней, обратитесь к своему агенту по переезду.

Стоит ли мне собирать вещи сейчас?
Здания будут ремонтироваться в разное время, поэтому вы можете дождаться, пока агент по переезду проинформирует вас о запланированных датах переезда для вашего здания.Ваш агент по переезду сможет дать вам общее представление о том, когда ваше здание будет перестроено. Сейчас хорошее время, чтобы избавиться от лишних вещей и вещей, которые вам больше не нужны.

Что мне делать с вещами, которые я не хочу хранить или перемещать?
НЕ выбрасывайте крупные предметы и мебель в обычные мусорные контейнеры. Городские власти выдадут билеты, если увидят мебель или другой мусор за пределами мусорных контейнеров. Если вам необходимо утилизировать крупногабаритные предметы, сообщите об этом агенту по переезду, чтобы мы могли организовать надлежащую утилизацию этих предметов.

Должен ли я нанимать или оплачивать грузчиков?
Нет, Bickerdike наймет и оплатит услуги по переезду в вашу квартиру для временного переселения и обратно. Ваш агент по переезду будет информировать вас о дате и времени вашего переезда.

Если я перееду с семьей, будут ли мои вещи сданы на хранение?
Если вы решите переехать к семье или друзьям во время временного переезда, ваша мебель и личное имущество могут быть помещены на хранение без каких-либо затрат для вас.

Как долго меня будут выселять из квартиры?
Срок временного переселения составляет примерно 3 месяца.

Должен ли я платить арендную плату во время временного переезда?
Да. Вы будете продолжать платить свою обычную арендную плату в офис управления недвижимостью каждый месяц, как указано в вашем договоре аренды, даже в течение 3 месяцев, когда вы не будете проживать в Victory Apartments. Бикердайк оплатит аренду квартиры для переезда.

Нужно ли мне проходить повторную сертификацию?
Да, жильцы должны пройти переаттестацию, независимо от того, будут ли они переезжать из вашей квартиры или нет.Вы получите уведомление с датой повторной сертификации от менеджера по недвижимости.

Что будет с моей почтой?
Поскольку здания будут закрыты на период строительства, почта не может быть доставлена на ваш обычный адрес. Агент по переезду поможет с заполнением надлежащих форм в почтовой службе, чтобы ваша почта была передана в переездное подразделение во время периода строительства и возвращена в отремонтированное подразделение в конце периода строительства.

Придется ли мне переводить ребенка в другую школу?
Нет. Срок временного переселения составляет примерно 3 месяца. Вы не будете постоянно переезжать в новый школьный округ, и ваш ребенок может продолжать посещать текущую школу.

Будет ли предоставлен транспорт для моего ребенка школьного возраста (от Pre-K до 8-го класса), если я временно перееду из своего района?
Если вы переезжаете во временную квартиру для переселения, которая находится за пределами этого района, ваш агент по переезду поможет вам организовать транспорт для вашего ребенка младшего школьного возраста (от Pre-K до 8-го класса).Если вашему ребенку требуется специальный транспорт, сообщите об этом своему агенту по переезду.

Что произойдет с моим кабельным и интернет-обслуживанием во время переезда?
Bickerdike будет предоставлять подарочные карты на 100 долларов каждый месяц, когда вы переезжаете. При желании вы можете использовать эти подарочные карты, чтобы получить кабельное и интернет-обслуживание в пункте переселения. Если вы не решите получить кабель и / или Интернет в пункте переселения, подарочные карты на 100 долларов останутся у вас. Кабельное и интернет-обслуживание не будет автоматически обеспечиваться в месте переселения.Мы можем предоставить вам информацию о временных кабельных услугах и точках доступа, которые вы можете использовать для получения услуг в пункте переселения, если вы решите это сделать.

В настоящее время у меня есть стационарный телефон, и мне нужен доступ к стационарному телефону в пункте переселения. Как с этим справиться?
Сообщите своему агенту по переезду о вашем существующем стационарном телефоне и о том, что вам нужен стационарный телефон в пункте переезда. Агент по переезду организует перевод вашей услуги в подразделение переезда.

Что будет с моей кабельной, интернет- и телефонной связью после того, как я вернусь в отремонтированную квартиру?
Из-за повреждений, вызванных несанкционированной прокладкой кабеля в собственности, все существующие кабели и телефонные провода необходимо будет удалить, чтобы здания можно было сгибать. После демонтажа существующих проводов и ремонта зданий будет установлена новая кабельная коробка. Если вы хотите получить кабельное, интернет и / или телефонное обслуживание в вашем отремонтированном доме, это будет через этого конкретного поставщика кабельного телевидения.Спутниковые антенны и другие кабельные соединения не будут разрешены. Агент по переезду может помочь с повторным подключением кабеля и телефона в отремонтированном блоке, и вам будут возмещены расходы на повторное подключение.

Останется ли крепление для моего телевизора с плоским экраном на стене?
№ Кронштейны должны быть окончательно сняты со стен в процессе строительства и не разрешены правилами внутреннего распорядка. Кронштейны не могут быть установлены в вашей квартире для переезда или в вашей отремонтированной квартире после вашего возвращения.

Что делать, если у меня в квартире есть домашнее животное?
Согласно внутренним правилам Бикердайка, домашние животные не допускаются. Пожалуйста, ознакомьтесь с внутренними правилами для получения дополнительной информации.

Что делать, если мне нужно подать наряд на работу в квартире для временного переселения?
Следуйте инструкциям вашего агента по переезду.

Я слышал, что не смогу курить в своей отремонтированной квартире или в квартире, которую я переехал. Это правда?
Да. Наша новая политика бездымного табака вступила в силу 1 января 2020 года.С этой даты курение запрещено в любом жилом доме Бикердайка, в том числе в вашей квартире Victory.

Что происходит с моими коммунальными услугами (газовыми и электрическими) во время переезда?
Очень важно, чтобы в период строительства в квартире «Победа» вы подключили коммунальные услуги и продолжали оплачивать счета за коммунальные услуги, даже если вы там не проживаете. Bickerdike оплатит коммунальные услуги в вашей квартире для переезда, и в конце каждого месяца вы будете получать компенсацию за коммунальные услуги, использованные в вашей квартире Victory в период строительства.

Опять же, НЕ ОТКЛЮЧАЙТЕ КОММУНАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА НА ВАШЕЙ КВАРТИРЕ ПОБЕДЫ. Это очень важно. Если вы отключите коммунальные услуги: (1) вы не получите компенсацию за коммунальные услуги, (2) с вас будет взиматься плата за повторное подключение, и (3) вы будете подвергнуты расторжению аренды за нарушение договора аренды.

В моей квартире Victory установлены поручни (или другое приспособление), которые мне понадобятся после ремонта. Что мне делать?
Сообщите своему агенту по переезду обо всех таких специальных приспособлениях в вашей квартире, чтобы мы могли обеспечить, чтобы ваша отремонтированная квартира была должным образом оборудована для нужд вашей семьи.

Что будет, если в переездной квартире есть повреждения?
Проверки заселения / выселения будут проводиться для квартир для переезда, и с жителей будет взиматься плата за ущерб, превышающий нормальный износ.

У меня есть еще вопросы. Кого мне спросить?
Для начала свяжитесь со своим агентом по переезду. Они либо ответят на ваш вопрос, либо направят вас к нужному человеку в Bickerdike, чтобы тот ответил на ваш вопрос.

Реконструкция с новыми квартирами, бизнесом и ростом в Плейнфилд

ЗАКРЫТЬ

Мэр Плейнфилда Адриан О.Мапп рассказывает о многих городских преимуществах будущего комплекса Quinn at Sleepy Hollow и Muhlenberg Medical Arts Complex. Курьерские новости и домашние новости Tribune

Взяв страницу из возрождения Нью-Брансуика в округе Мидлсекс, Плейнфилд стремится стать лидером в области медицинского и исполнительского искусства в округе Юнион, пополняя и без того привлекательный жилищный фонд таким образом, чтобы привезти миллениалов и семьи в Куин-Сити.

В результате девелоперы и другие инвесторы заявляют, что вновь растущий город, его мэр Адриан О.Мапп и план реконструкции стоимостью полмиллиарда долларов имеют видение будущего.

«В Плейнфилде нас привлекает оживление, которое привлекло нас в этот город», — сказал Билл Колган, управляющий партнер компании Community Healthcare Associates, расположенной в Блумфилде, застройщика давно пустующей больницы Мюленберг.

«Плейнфилд может похвастаться настоящим пригородным коридором с красивым жилым фондом и разнообразием, а также центром города с одним из самых разнообразных развлекательных заведений», — добавил Патрик Терборг из TD Partners, со-разработчик будущей станции Station at Grant. Проект доступного жилья Avenue.

«Мы считаем, что Плейнфилд — отличный город для миллениалов, где они могут вести активный образ жизни, а затем переходить в новые и растущие семьи», — сказал Терборг. «Что еще более важно, наше решение было вызвано необходимостью предоставить в Плейнфилд доступным по цене высококачественным жильем, а также руководством мэра и его администрации. В Плейнфилд стоит инвестировать из-за лидерства города, возможности создавать ценность в центре города и его уникальности в обладании элементами, которые делают город великим.Инвестиции в Plainfield — это инвестиции, которые принесут как экономические, так и социальные выгоды или прибыль, потому что в нем есть существующая инфраструктура, которую большинство разработчиков стремятся создать на других рынках ».

ЧТЕНИЕ: Плейнфилд объявляет о плане реконструкции центра города стоимостью полмиллиарда долларов

ЧИТАЙТЕ: Семейный ресторан Плейнфилд — отличная история возвращения

Автоигра

Показать миниатюры

Показать подписи

Последний слайд

Вступив в должность в 2014 году, Мапп, житель города с 1979 года, ранее занимавший должность члена городского совета и землевладельца графства, стремился изменить негативное восприятие преступности и недружественной деловой политики.

Он обеспечивал ресурсами и продвигал общественную и высокотехнологичную полицию, что привело к снижению преступности на 53 процента, согласно городским отчетам; ребрендинг города с помощью рекламы кабельного телевидения, ориентированной на инвесторов и покровителей; и оптимизированные правила ведения бизнеса в Куин-Сити площадью шесть квадратных миль с населением 50 000 жителей.

Это население будет расти с комплексом медицинских искусств Мюленберг, реконструируемой больницей площадью 187 000 квадратных футов. Ожидается, что к концу года будут открыты медицинские офисы и 120 квартир по рыночной цене.

Еще раньше Quinn at Sleepy Hallow начнет сдавать в аренду роскошный жилой комплекс из 212 квартир с различными привлекательными удобствами в нескольких минутах ходьбы от городского железнодорожного вокзала Незервуд. Как сообщил застройщик Джо Форджоне из JMF Properties Group из Уиппани, сдача в аренду начнется в апреле и откроется в июне.

Эти два проекта стоимостью 50 миллионов долларов приносят городу более 20 миллионов долларов налоговых поступлений за 30-летний период, что на 17 миллионов долларов больше для тех свойств, стоимость которых будет расти вместе со стоимостью собственности и арендной платой.По словам мэра, они также создадут около 1000 рабочих мест в строительстве и на полную ставку, а также привлекут внимание других застройщиков.

Между тем реконструкция больницы Мюленберг служит точкой на восклицательном знаке, которая снова может превратить Парк-авеню в «Докторский ряд», — сказал Мапп, а The Quinn at Sleepy Hollow приносит 100 компьютеров в городские школы каждый год в течение 30 лет. предстоящие улучшения в парке Plainwood Square Park любезно предоставлены Forgione.

Соседские взносы заключаются в том, что застройщик должен заплатить еще 1 миллион долларов за собственность после того, как NJ Transit превратил обе остановки поезда Plainfield в One Seat Rides, что означает, что пассажиры больше не пересаживаются в Ньюарк.По словам Маппа, за каждую сэкономленную минуту поездки стоимость недвижимости возрастает на 3000 долларов.

«Quinn at Sleep Hollow — это современный проект со всеми современными удобствами», — сказал мэр. «У нас есть роскошные жилые дома, виртуальный тренажерный зал, все, что каждый может пожелать в одном блоке … Это тот вид инвестиций, который будет очень привлекательным для всех людей, но мы очень сосредоточены на привлечении миллениалов в наш город, чтобы они могут быть в пешей доступности до железнодорожного вокзала. Этот проект поднял планку того, что должно было произойти и что мы хотели бы привлечь.Это важно во многих отношениях. Мы смогли получить пользу от этого проекта для города. Разработчик получил то, что хотел, и это было взаимовыгодное партнерство.

«Мюленберг важен, потому что он был закрыт государством около 10 лет назад», — добавил Мапп. «Это оставалось пустым и зараженным участком в очень хорошем районе. Город не собирал ни копейки налога на недвижимость, потому что в то время, когда это была больница, он был освобожден от уплаты налогов … поэтому кампус Муленберга перейдет с нулевого налога на более 10 миллионов долларов в течение срока действия соглашения.И рабочие места! Мы считаем, что это чрезвычайно важно для города Плейнфилд. Это будет дополнительным преимуществом для коридора на Парк-авеню. Мы надеемся — это часть моего видения — увидеть, как Парк-авеню превратится в Докторский ряд, как когда-то ».

Карта зонирования Плейнфилда 2015 г. (Фото: ~ Предоставлено властями города Плейнфилд)

Еще впереди

Строительство The Quinn в Сонной Лощине и Медицинского комплекса Мюленберг совпадает с недавним восстановлением города в качестве государственного Зона городского предпринимательства, которая предоставляет налоговые льготы разработчикам в Плейнфилде и других городах.

В городе также есть три обозначенные государством зоны возможностей — программа Управления экономического развития штата, которая поощряет городские инвестиции.

В своем первом обращении к штату 15 января губернатор Фил Мерфи упомянул о прогрессе, достигнутом Plainfield в создании зон возможностей, ориентированных на транзит, и упомянул о видении Маппа, связанном с ними.

«Мэр Плейнфилда Адриан Мэпп уже продвигает свои планы по максимальному использованию трех зон возможностей своего города», — сказал Мерфи в своем обращении.«Мэр Мэпп с нами, и я разделяю его восхищение потенциалом Плейнфилда».

Мапп сказал, что он также рад тому, что Куинн является одним из трех ориентированных на транзитный сектор проектов, над которыми город работает в качестве государственной транзитной деревни. Другой нацелен на превращение двух кварталов Северной авеню на центральном вокзале в пешеходную площадь за 1,3 миллиона долларов, такую как Дивизион-стрит в Сомервилле. По словам Маппа, федеральный грант на транзит в размере 594 000 долларов США превратит Северную авеню в центральную часть города.По словам директора по экономическому развитию Валери Джексон, город запросил дополнительные 500 000 долларов. По ее словам, дефицит финансирования будет покрываться за счет капитальных средств, так что строительство проекта можно будет начать летом.

Другая транспортная застройка — 1000 North Ave., пятиэтажное здание смешанного типа рядом с железнодорожным вокзалом Незервуд, которое будет включать 120 жилых домов по рыночной цене, 4 890 квадратных футов магазинов и ресторан на 54 места с обедом на открытом воздухе.

Другие планы города включают преобразование бывшего участка Первого унитарного общества Плейнфилда по адресу 724 Park Ave.в центр искусств. Мапп сказал, что он надеется приурочить площадь и центр искусств к последней части празднования 150-летия города, которое проводится в течение года.

Вскоре откроется вышеупомянутая станция на Грант-авеню, пять этажей с 90 единицами доступного жилья, которые будут построены за счет налоговых льгот на жилищное строительство с низким доходом от Государственного агентства по финансированию ипотечного жилищного кредитования.

Многофункциональный проект будет по-прежнему реализован TD Partners и компанией J.G. Petrucci Co.на участке Браунфилд, который был исправлен за счет 1 миллиона долларов от Департамента охраны окружающей среды штата и является новым домом для ABC Supply Co., строительного поставщика с более чем 600 объектами по всей стране, включая Рэуэй, Ламбервиль и участок Авенель в Вудбридже. За 20 лет работы в Плейнфилде компания ABC недавно расширилась до площади 44 000 квадратных футов на участке South Second Street, что позволило им остаться в городе.

Строительство новых жилых домов

Другие предстоящие разработки включают:

347-435 East 3rd St., двухэтажное жилое здание по рыночной цене, на котором планируется построить 172 единицы
Elmwood Gardens, 512-518 W. 2nd St., совместное предприятие жилищного управления Плейнфилда и The Alpert Group, которое также получало налог кредиты от HMFA штата на строительство шести одноэтажных жилых домов с 58 единицами доступного жилья для семей
TODD West, , которые принесут почти 400 жилых единиц, 52 000 квадратных футов торговых площадей и банкетный зал на West Front Street по адресу: Центральный проспект и Вторая улица
829 Южный просп., — четырехэтажное многофункциональное здание с 70 роскошными жилыми домами и 4200 квадратных футов торговых площадей от давнего городского застройщика Paramount Assets, базирующегося в соседней Элизабет.

«У нас долгая история владения недвижимостью в Плейнфилде», — сказал старший вице-президент Paramount Ричард Данн. «Paramount Assets уже более 30 лет владеет недвижимостью в Плейнфилде, расположенной в центральном районе Ист-Фронт-стрит и по всему городу. Мы владеем примерно 30 объектами недвижимости в городе.Мы находим, что администрация города проявляет инициативу и поощряет перепланировку, что полезно для застройщика. Город предлагает оживленный торговый район в центре города вдоль Ист-Фронт-стрит и Наблюдательной авеню.

«Наш проект перепланировки смешанного использования на Южном проспекте… будет иметь открытую площадку для отдыха на втором этаже в центре здания с открытыми садами и местами для сидения», — добавил Данн. «Проект будет содержать жилые удобства, такие как холл и конференц-зал».

Два дополнительных проекта, находящихся на стадии планирования, также принесут жилую и торговую недвижимость на Южную авеню, как и еще один в Третьем и Ричмонде, недалеко от кампуса городского колледжа Юнион Каунти, сказал Джексон.

Все это улучшит жилой фонд города, в том числе Западную Восьмую улицу, когда-то известную как Millionaire’s Row из-за множества магнатов с Уолл-стрит, которые приезжали оттуда в викторианскую эпоху конца 19 века, сказал Мапп.

«Плейнфилд имеет один из лучших жилищных фондов в штате Нью-Джерси», — сказал Мапп. «Когда вы объединяете наш жилищный фонд — наши 10 (исторических) районов — с этими строящимися современными жилыми комплексами, люди приходят в наш город.Жилой фонд привлекает людей из Вестфилда, Крэнфорда, из окружающего нас округа Юнион, а также из Нью-Йорка … Этот фонд поддерживается очень активным комитетом по сохранению исторической ценности … который является частью начатого нами маркетинга на, часть притяжения и почему мы привлекаем людей, желающих приехать в наш город ».

Купить фото

Access Self Storage — одно из нескольких новых предприятий в Плейнфилде, которые указывают на рост числа миллениалов и семей, переезжающих в город.(Фото: Боб Макин / фото сотрудников)

Новый бизнес

Пять других новых предприятий в Плейнфилде также указывают на рост в городе:

Blink Fitness, 235 E. Front Street, последнее место расположения тренажерного зала. сеть в городах по всему столичному региону
PNC Bank, 211 W. Front Street, которую Мапп описал как обнаруживающую, что в город поступает больше денег
South Second Street Youth Center, 200 Plainfield Ave., раннее детство и общественное образовательное учреждение, также разработанное TD Partners
HOPES Childcare, , давнее городское учреждение, которое недавно расширилось до местоположения по адресу 1201-1233 E.7th St.
Access Self Storage, 639 South Ave., трехэтажное помещение, занятое на 50 процентов за шесть месяцев эксплуатации, в здании, построенном влиятельной семьей Плейнфилда Лэкленд.

По словам Маппа, большинство клиентов нового бизнеса — одинокие или семейные миллениалы.

Менеджер доступа Иван Константе согласился.

«Я постоянно вижу, как миллениалы и молодые семьи переезжают», — сказала Константе.

Среди множества предприятий Plainfield есть 125 ресторанов с преимущественно этнической кухней, которые охватывают весь земной шар.Мапп сказал, что он с гордостью включил эти рестораны в программу маркетинга и ребрендинга города, проводимую его администрацией.

Далее в Плейнфилде есть около 15 участков в обозначенной штатом Зоне развития Браунфилдс, на которых запланирована реконструкция бизнеса после завершения финансируемого государством плана реабилитационных работ стоимостью 750 000 долларов США, стоимость которого еще не определена. Но по мере того, как на этих сайтах появляются предприятия, Мэпп ожидает, что в Плейнфилд придет больше рабочих мест, жилья и жителей.

«Плейнфилд продвигается вперед», — сказал мэр.«Мы приглашаем людей присоединиться к нам».

Штатный писатель Боб Макин: 732-565-7319; [email protected]

Прочтите или поделитесь этой историей: https://www.mycentraljersey.com/story/news/local/development/2019/01/18/plainfield-apartment-buildings-grant- avenue-muhlenberg / 2585599002/

Зонирование группового жилищного строительства

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

Скачать исходный отчет (pdf)

Квартиры с садом, групповое жилье и жилые комплексы становятся все более распространенными по всей стране, как в больших, так и в малых городах. Этот новый подход к общественному строительству, который рассматривает как единое целое застройку, намного превышающую индивидуальную структуру на отдельном участке, требует нового и отличного подхода в постановлениях о зонировании, чтобы цели жилого благоустройства достижимы посредством зонирования — такие как дневной свет и солнечный свет, циркуляция воздуха, ощущение пространства и открытости, уединение и тишина для отдельной семьи, легкий доступ к общественным и торговым объектам, адекватное обеспечение автомобильной стоянки — все это может быть обеспечено без ущерба для творческого и творческого планирования.

Правила зонирования жилых зданий, которые развивались на протяжении многих лет, традиционно устанавливали пределы, в которых сооружение определенного типа для определенного использования могло быть построено и поддержано. Этот конверт определялся минимальным размером участка и фасадом, требованиями к отступу, спецификациями боковых и задних дворов, ограничением высоты и т. Д. Учитывая структуру улиц и разделение территории на площадки правильной формы, модель развития сообщества был определен.Здания были расположены с жесткой единообразием, поскольку строители пытались минимизировать расходы, соблюдая минимальные положения постановления, вместо того, чтобы добиваться индивидуальности и вариативности за счет предоставления более свободного пространства. Любое отклонение от жесткой схемы означало дополнительные деньги.

Концептуальная концепция зонирования, возможно, неизбежна там, где территория разрабатывается многими индивидуальными владельцами и строителями, и где нет общего плана, регулирующего развитие, в дополнение к постановлению о зонировании.Плотность можно косвенно контролировать посредством надлежащего применения постановления о зонировании.

Признание того, что желаемые цели благоустройства жилого фонда могут быть достигнуты крупным застройщиком посредством случайных отклонений от жесткой схемы, установленной постановлением о зонировании, привело к предоставлению дискреционных полномочий комиссии по планированию при принятии участков для разделения участков. Хотя постановление о зонировании является обязательным для разработчика, отклонение может быть разрешено, если он сможет доказать, что от такого отклонения не будет никаких потерь и, возможно, выгоды для сообщества.Это рассуждение теперь распространяется на многоквартирные дома во многих постановлениях о зонировании.

Постановление о зонировании не статично. Меняется город, меняются потребности и стандарты людей, меняются технологии, меняются методы и методы строительства. Изменения в постановлении о зонировании необходимы, чтобы воспользоваться желательными аспектами этих изменений и защититься от злоупотреблений. Проект общинного развития арендного жилья, запланированный в одно время одной фирмой и находящийся в единоличной собственности, отличается от старых моделей городского развития и требует соразмерного изменения в постановлении о зонировании.Разработчики предлагаемого Постановления о зонировании для города Нью-Йорка признали, что:

«Характер и основные ценности района с низкой плотностью населения зависят от контроля за размером здания и общей открытостью, а не от спецификации типов зданий; что становится все труднее, а то и невозможно, написать положения постановления о зонировании жилых помещений. с точки зрения типов зданий или для прогнозирования точных комбинаций типов зданий, наиболее подходящих для данных областей; что современные средства управления будут защищать жителей каждого типа жилища, в то же время будучи адаптируемыми к новым формам зданий по мере их развития.«

Основными проблемами, которые будут затронуты постановлением о зонировании, являются:

В какой зоне или зонах следует правильно разместить проект развития сообщества?

Какой стандарт плотности должен потребоваться и как можно записать этот стандарт плотности в постановление — по площади участка на семью; семей на акр; соотношения площадей; так далее.?

Как мы можем поощрять гибкость и воображение в планах развития сайта, при этом контролируя стандарты жизнеспособности?

Насколько дискреционные полномочия должны быть предоставлены комиссии по планированию или апелляционной комиссии при оценке планов разработчиков? Насколько подробно о дизайне следует прописать в самом постановлении?

Какие другие части развития сообщества следует контролировать с помощью положений о групповом жилье и какие стандарты следует использовать? Например, какие положения следует предусмотреть для вспомогательного использования, для парковки во дворе, для покупок в районе?

Типы многокомпонентных разработок

Основные характеристики многоквартирных домов, которые мы обсудим здесь, заключаются в том, что они предоставляют арендное жилье многим семьям, состоят из более чем одной структуры (что отличает их от многоквартирных домов) и что они занимают значительную площадь, которая находится в единоличной собственности.Они могут быть как высокой, так и низкой плотности. Это могут быть лифтовые квартиры или двухэтажные рядные дома и т. Д.

Больше всего нас будет интересовать садово-квартирная застройка, 200 000 единиц жилья из которых были построены за последние пятнадцать лет. Садовая квартира была определена Федеральным жилищным управлением в 1939 году как «двух- и трехэтажные квартиры с площадью не более 25% и плотностью семьи не более 20 на акр.«За двенадцать лет концепция в основном не изменилась. Квартиры с садом обычно не более двух этажей в высоту, имеют низкую площадь покрытия и небольшую плотность, тщательно сгруппированные объекты обслуживания, парковочные места во дворе и т. Д. В хорошо спланированном саду- В проекте квартиры планировка участка спроектирована так, чтобы использовать открытое пространство, сгруппировав его в непрерывные области и расположив квартиры и комнаты внутри квартир таким образом, чтобы обеспечить легкий доступ к этому открытому пространству.

Отклонения от концепции садовой квартиры или ее вариаций включают в себя застройки, состоящие из многоквартирных домов высотой более трех этажей, рядных домов, дуплексов и домов на одну семью, все вместе взятых для получения среднего покрытия земли и структуры плотности в соответствии с садовой квартирой.Там, где есть сочетание многих из этих типов зданий и где застройка достаточно велика, чтобы включать в себя торговые объекты по соседству, застройку часто называют «планом жилой единицы».

Квартира с садом может быть возведена в виде небольших автономных единиц площадью всего несколько акров или может быть характерным типом здания в крупномасштабных проектах, состоящих из сотен жилых единиц. Такие области и районы имеют ряд различных названий (см. Таблицу I). Не всегда в названии точно отражен характер развития.Минимальный размер территории, которую можно включить в одно из этих поселений, варьируется от трех до пятисот семей и от одного-двух акров до пятидесяти акров. Все они подразумевают единоличное право собственности или единоличное право подачи заявки на получение необходимого разрешения от органа по зонированию.

ТАБЛИЦА I — ОПРЕДЕЛЕНИЯ И МИНИМАЛЬНЫЕ ОБЛАСТИ, КОТОРЫЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ ПОЛОЖЕНИЯ

Город или округ	Имя, присвоенное области	Минимальная и другая квалификация
Натли, Н.J.	Апартаменты с садом	«Любой многоквартирный дом или многоквартирный дом для трех и более семей».
Рожь, Нью-Йорк	Групповая резиденция	Более 10 семей; или группа зданий.
Hartford, Conn.	Групповое жилье	«Группа или группы домов на одну, две или несколько семей, или любую их комбинацию на участке».
Округ Фэрфакс, Вирджиния,	Многоквартирный корпус	«Группа из двух или более многоквартирных домов вместе с их вспомогательными строениями и объектами использования, занимающих земельный участок в одной собственности, имеющих общий двор или двор.«
Цинциннати, Огайо		«Группа из 2 или более многоквартирных домов, каждое из которых предназначено для любого количества семей с частными гаражами и парковочными комплексами … на земельном участке площадью не менее 50 000 квадратных футов и в единоличной собственности и имеющим не менее 60 -фасад на улице общего пользования, вымощенный шириной не менее 16 футов и улучшенный канализацией и водопроводом … этот фасад должен служить основным средством доступа к собственности.«
Чикаго Хайтс, Иллинойс	Проекты жилых групп	Не менее 2 соток.
Денвер, Колорадо	План развития подразделения	2 сотки.
Флорида-Сити, Флорида	Группа жилищных проектов	«Группа из трех или более жилых домов, каждое из которых имеет площадь не менее 750 квадратных футов, которые будут построены на земельном участке площадью не менее трех акров… «
Сан-Франциско, Калифорния	Планируемая разработка установки	«3 акра или со всех сторон ограничен улицами, либо одной или несколькими улицами, водоемами, парками или другими общедоступными местами».
Мэдисон, Висконсин	Группа жилищных проектов	«… Жилая группа, состоящая из двух или более зданий, предполагаемое расположение которых делает невозможным применение требований настоящего Постановления к отдельным строительным единицам в группе… минимум 3 сотки. «
Боливар, Теннесси	Группа жилищных проектов	«Два или более здания, которые будут построены на участке земли площадью не менее четырех акров, не разделенных на обычные улицы и участки и не разделенных таким образом …»
Детройт, штат Мичиган,	Групповой корпус	«Два или более отдельных здания жилого назначения возводятся или размещаются на одном участке … не менее 5 соток или целого участка земли… «
Mattoon, Ill.	План развития объекта	10 соток.
Глендейл, Огайо	План жилого дома	10 соток.
Сент-Луис, Миссури	План жилого дома	«Любой участок или участки прилегающей земли площадью не менее 15 акров, включая улицы и переулки…»
Округ Гамильтон, Огайо	План жилого дома	50 соток.
Округ Принс-Джордж, Вирджиния.	Запланированное сообщество	«… В одной собственности или, если в нескольких, предложение о внесении поправки в карту зонирования должно быть подано совместно всеми владельцами собственности, включенной в план … для обеспечения жилой площади как минимум примерно на 50 человек. семьи с допустимой брутто-плотностью при полном развитии «.
Кливленд, Огайо	Крупномасштабная жилищная застройка	«В крупномасштабной жилищной застройке на отдельном участке земли, находящейся под одним контролем, которая должна состоять из жилых домов в районе» B «, или многоквартирных домов, или любой их комбинации в квартире. жилой район… «
Округ Фултон, Джорджия		«… Применимо к проектам государственного жилья …»
Эванстон, штат Иллинойс,	Дома группы	Группа или ряд, состоящий не более чем из восьми (8) двухквартирных одноквартирных домов с не более чем двумя комнатами, выходящими на улицу или место, как определено в настоящем документе.

В какой зоне или зонах принадлежат жилые дома группы?

Большинство постановлений о зонировании с положениями для группового жилья относят его к тому же классу, что и обычные многоквартирные дома.Таким образом, садовые квартиры и т.п. обычно исключаются из района «A» или «R-1» (район одноквартирных домов) и разрешаются только в зонах многоквартирных жилых домов. Во многих случаях их включение даже в эти зоны условно и требует специального разрешения комиссии по планированию или зонированию. Когда групповые жилища разрешены в нескольких классах жилых зон, иногда на практике устанавливают разные стандарты плотности для каждой зоны. Например, в постановлении Цинциннати, разрешающем групповое или множественное жилье в жилых кварталах B, C и D, разрешенная плотность для группового жилья соответствует плотности, разрешенной для других жилых помещений в каждой отдельной зоне.Предлагаемое постановление для Чикаго-Хайтс, штат Иллинойс, разрешит такие застройки в 1-R, 1-RA, 2-R (жилые районы), CR (преобразованный многоквартирный жилой район), L-1 (ограниченный промышленный район, в котором разрешены только мелкие и беспрепятственные производства) и районы MR (многоквартирные дома). Для каждой из этих зон установлена скользящая шкала разрешающих плотностей.

Исключение садовых квартир из одноквартирных домов не всегда оправдано. Хорошая застройка группового жилья в районе проживания одной семьи, безусловно, предпочтительнее, чем дома на одну семью на участках тридцати или тридцати пяти футов с трехфутовыми боковыми дворами.Огромное количество жилых домов на одну семью с так называемыми эконом-домами гораздо менее привлекательны, чем многоквартирные дома с садом точно такой же плотности. С точки зрения планирования, контроль плотности и открытого пространства, конечно же, имеет первостепенное значение. Но до тех пор, пока улицы, общественные объекты, коммуникации и службы не будут перегружены, нет никаких оснований с точки зрения планирования возражать против застройки садового типа. У такой разработки есть много преимуществ. Зачастую в таких застройках семьи могут быть размещены дешевле и более комфортно, чем на рынке аренды.Если плотность и покрытие земли надлежащим образом контролируются, нет причин, по которым садовые квартиры не могут быть разрешены во всех жилых зонах.

Некоторые преимущества садовых застроек по сравнению с обычным экономичным домом были описаны разработчиками проекта недалеко от Бостона:

«Такое расположение дает максимум уединения и тишины для отдельных семей, что возможно в многоквартирном доме. Фактически, оно обеспечивает больше этих качеств, чем это возможно во многих разработках односемейных домов.Глубокие входные дворы позволяют подавляющему большинству жилищ быть свободными от шума транспорта. Каждая квартира имеет свою главную дверь со стороны двора ».

Существует ряд примеров хорошо спланированных, хорошо продуманных проектов сдачи в аренду многоквартирных домов. Растущее количество квартир с садом отчасти отражает тенденцию к все большему признанию сдачи в аренду недвижимости с низкой плотностью застройки в качестве разумного вложения средств. Повышение удельной стоимости земли, связанной с уменьшенной плотностью от десяти до двадцати семей на акр, компенсируется «уменьшением затрат на строительство, техническое обслуживание и обслуживание в вертикальной единице с более низкой плотностью».«Снижение затрат на техническое обслуживание стало возможным благодаря устранению общих холлов и лестниц, а также вывозу мусора.

Часто предлагалось разместить многоквартирные жилые дома на плане города таким образом, чтобы образовать буфер между более ограниченным районом для одной семьи и «низкими» видами землепользования. Иногда его используют, чтобы отделить жилой квартал от оживленной улицы или торгового центра. Руководство строителя дома предлагает такую процедуру.Хотя это не должно быть основным принципом при размещении жилых комплексов, они действительно представляют собой переходную форму жилья между жилым помещением для одной семьи и использованием в многоквартирном жилом доме с точки зрения удобства.

Утверждение плана и местоположения участка местным органом планирования

Большинство постановлений о зонировании требует утверждения местным органом по планированию или зонированию местности и плана участка. Тем не менее, дискреционные полномочия, предоставленные органу планирования, варьируются в разных сообществах от полных полномочий принять или отклонить предложенное развитие до органа только для того, чтобы судить, действительно ли предложенный проект соответствует стандартам, уже указанным в постановлении.Особые характеристики сообщества могут привести к предпочтению конкретного решения проблемы свободы действий, но, как правило, мы бы сказали, что разработчик имеет право знать, какой тип плана будет принят органом планирования. и право знать, в каких районах города он может выбрать свое место. Предоставление полных полномочий совету по зонированию одобрять или не одобрять аспекты физического дизайна может быть опасно. Без правил, которыми руководствуются как разработчик, так и планирующий орган, свобода усмотрения в целях обеспечения гибкости может перерасти в каприз и прихоть.

Зонирование может указывать цели, для достижения которых предназначен тип застройки, а затем предоставлять застройщику свободу в определенных пределах для их достижения. Желательно, чтобы постановление о зонировании явно передавало идею о целях такого развития, чтобы эти цели могли быть достигнуты любым из нескольких доступных методов. Предлагаемое постановление для Чикаго-Хайтс, штат Иллинойс, гласит:

«Проект жилой группы должен планироваться и развиваться как единое целое, и планы проекта должны быть представлены на рассмотрение и утверждение комиссии по планированию до выдачи разрешения на строительство.«

«Цель этого раздела — разрешить строительство группового жилья садового типа, будь то односемейное, двухсемейное или многосемейное строительство во всех жилых районах при соблюдении вышеуказанных требований.

«Чтобы позволить более гибкое размещение зданий на земле и разрешить группировку открытого пространства и таких вспомогательных объектов, как гаражи или парковочные места».

Идея создания определенной области, в которой застройщику в рамках ограничений разрешено беспрепятственно продолжать строительство садового комплекса, кратко изложена в предложенном Сан-Франциско, Калифорния, Постановление о зонировании (1949):

«Предлагаемая застройка будет представлять собой жилую среду, обладающую устойчивой желательностью и стабильностью; что она будет гармонировать с характером окружающего квартала; что она не будет обеспечивать интенсивность движения, превышающую пропускную способность подъездных улиц. спроектированы, и что стандарты открытого пространства будут как минимум настолько высокими, насколько это разрешено…. «

Еще одним типичным постановлением о зонировании, которое с оговорками приостанавливает действие обычных ограничений, разрешающих строительство садового типа, является постановление Лос-Анджелеса, которое гласит:

«Если расположение зданий в крупномасштабном жилищном проекте не соответствует во всех отношениях нормам по высоте и площади зоны, в которой расположен объект, комиссия по заявлению имеет право утвердить такое расположение построек на участке, если он обнаружит, что план застройки в значительной степени соответствует требованиям зоны, в которой расположен проект.«

Кроме того, это постановление предусматривает необязательные общественные слушания комиссии в связи с запросом на утверждение плана участка для такого крупномасштабного жилищного проекта.

Одним из методов работы с групповыми домами и садовыми квартирами было наделение комиссии по планированию, апелляционной коллегии или муниципального законодательного органа полномочиями утверждать или отклонять планы такой застройки без специального объяснения в постановлении соответствующей концепции, или спецификации, которые должны применяться к проекту.Это имеет то преимущество, что дает большую гибкость, но в то же время члены утверждающего органа могут не понимать цели такого положения или спецификации, необходимые для его выполнения, а у разработчика мало указаний относительно типа развитие, которое будет «приемлемым». Таким положением является Постановление о зонировании города Рай, Нью-Йорк (июнь 1949 г.), которое предусматривает, что «ни одно здание, в котором проживает более 10 семей, и никакая группа зданий не могут возводиться на каком-либо участке, если только не разработан план развития для всего участка. Лот согласован плановой комиссией в порядке, установленном для согласования подразделений… «

После предоставления довольно обширных рамок спецификаций для квартир садового типа Постановление Хартфорда, Коннектикут, дает Апелляционному совету дополнительную свободу в разрешении различий в расположении зданий, «если оно обнаруживает, что разница будет давать равный или лучший свет, воздух и конфиденциальность в зданиях, используемых для проживания «.

В постановлениях, в которых органу планирования или законодательному органу предоставлены широкие дискреционные полномочия, нет ничего необычного в том, чтобы включить такие ограничения, как нижеследующие, в Закон Св.Луис, штат Миссури, Постановление (1948 г.):

«1. Это не повлияет отрицательно на стоимость зданий и характер собственности, прилегающей к территории, включенной в упомянутый план.

«2. Указанный план соответствует намерению и цели этого постановления по укреплению здоровья, безопасности, нравственности и общего благосостояния населения.

«3. Что средняя площадь земельного участка на семью, содержащаяся на участке, за исключением площади, занятой улицами, не должна быть меньше площади земельного участка на семью, требуемую для района, в котором находится застройка.«

В отличие от этих положений, которые предоставляют почти неограниченные дискреционные полномочия планирующему органу или апелляционному совету, существуют те, которые определяют стандарты развития более подробно. Здесь полномочия совета или комиссии ограничиваются определением того, соответствует ли предложенный план стандартам к удовлетворению утверждающего органа.

Среди наиболее полных спецификаций для проектов, включенных в постановление о зонировании, есть спецификации графства Принс-Джордж, штат Мэриленд (ноябрь 1949 г.) для запланированных жилых зон сообщества.Хотя он предназначен для крупномасштабных проектов, он воплощает в себе особенности, которые вполне могут быть включены в постановления, предусматривающие строительство небольших садовых квартир. Постановление округа Принс-Джордж устанавливает максимальную плотность, минимальный размер и включает следующие подробные спецификации:

«Территория должна быть достаточно большой, чтобы позволить развитие целого сообщества или района с различными типами жилья; необходимые местные торговые объекты и парковки во дворе; парки, детские площадки; и резервирование территории для них; и резервирование для образовательных целей. учреждения, где они будут сочтены необходимыми, а также для бизнеса и промышленности, чтобы обеспечить возможности трудоустройства на местном уровне, если они расположены надлежащим образом и в соответствии с генеральным планом.«

«Территория должна быть приспособлена к полному развитию сообщества, быть ограничена основными магистралями, улицами, железными дорогами или другими внешними преградами, и, насколько это возможно, не должна иметь внутри или через нее никаких крупных транспортных магистралей или других физических объектов, которые могут разрушить соседство или сплоченность сообщества …

«Территории, используемые или зарезервированные для крупных региональных парков или бульваров, земли, подверженные периодическим наводнениям, болота или болота, а также нежилое использование, должны быть исключены при вычислении общей площади.«

Инструкции для заявителя включают следующее:

«Вместе с заявкой на изменение классификации территории должен быть представлен предварительный общий план развития, в котором должны быть указаны:

Топография
Предлагаемая уличная система
Планировка лота
Предлагаемое резервирование парков, бульваров, детских площадок, школ и других открытых пространств
Предлагаемое расположение соседнего делового района и парковочного места во дворе
Типы жилых домов и предлагаемые под них участки
Предлагаемое расположение жилых домов, гаражей и / или парковочных мест
Таблица общего количества акров в предлагаемом проекте и их процентной доли, предназначенной для каждого из предлагаемых типов жилья, районной розничной торговли, других нежилых целей, парковок во дворе, улиц, парков, школ и других резерваций.
Таблица общей плотности на акр брутто
Предварительные планы и фасады нескольких типов жилых домов.»

Инструкции для комиссии включают следующее:

«После получения заявки на внесение изменений в карту зонирования и сопутствующего плана, отвечающего вышеуказанным требованиям, то же самое должно быть принято во внимание Комиссией. Комиссия должна рассмотреть общий план сообщества, расположение, расположение и размер участков. , парки, школьные территории и другие резервы открытого пространства; расположение, ширина и уровень улиц, расположение и расположение парковочных мест; расположение, расположение и высота здания; расположение, расположение и дизайн районного бизнеса площади и дополнительные парковочные места; предложенная общая плотность для всей территории; а также такие другие особенности, которые должны способствовать упорядоченному и гармоничному развитию района, с должным учетом характера района и его особой пригодности для любого одного или нескольких предлагаемых вариантов использования.«

Стандарты разработки — Плотность

Одним из основных стандартов, которые должны быть установлены в постановлении о зонировании, даже когда самые широкие дискреционные полномочия предоставлены совету по планированию, является плотность застройки. Когда к жилому району применяется традиционный или «конвертный» тип регулирования зонирования, плотность определяется и регулируется косвенно. Там, где строителю предоставляется свобода развития, существует гораздо большая потребность в прямом и конкретном контроле плотности.

Другие устройства для контроля плотности, помимо регулирования типа «конверт», были разработаны для определения стандартов в многоквартирных районах. Это также может быть применено к жилым комплексам. Самым простым из этих устройств является указание количества жилых единиц на акр, разрешенного в каждой зоне. Другой способ — требовать минимальную площадь участка для каждой семьи или каждой жилой единицы в застройке. Дальше. Уточнение этого метода состоит в том, чтобы требовать минимальную площадь участка для каждой жилой единицы, но изменять это требование в зависимости от размера жилой единицы.Это предполагает наличие прямой зависимости между размером семьи (т. Е. Количеством людей) и размером жилого помещения.

Примеры постановлений о зонировании, в которых используются эти различные устройства:

Цинциннати, Огайо (поправка к постановлению о зонировании, принятая в январе 1950 г.) использует прямую меру плотности — количество семей на акр. Групповые дома в жилом районе «B» могут быть застроены с плотностью 18 семей на акр, в жилом районе «C» — 28 семей на акр, тогда как в жилом районе «O» разрешенная плотность 50 семей на акр.

Округ Фултон, Джорджия, имеет максимум 16 жилых единиц на чистый акр. Брутто-плотность используется округом Принс-Джордж, штат Вирджиния, при условии, что общая плотность не должна превышать 8 жилых единиц на акр брутто. Натли, штат Нью-Джерси (предварительный проект поправки), ограничит плотность «не более 30 семейных единиц на каждый район».

Постановления о зонировании, которые определяют минимальную площадь участка на семью, являются наиболее распространенными. Типичное обеспечение для многосемейных районов составляет 2500 квадратных футов на семью, хотя этот стандарт варьируется для разных городов и для разных районов в городах.Постановление Хартфорда, штат Коннектикут (1945 г.), требует 4 000 квадратных футов на семью. В разделе о групповом жилье предлагаемого постановления о зонировании (1950 г.) для Гринсборо, Северная Каролина, минимальные площади земельных участков для двухквартирных домов должны рассчитываться из расчета 4 000 квадратных футов на семью. Для рядных домов из трех и более единиц требуется надбавка в размере 3 600 квадратных футов на жилую единицу. Для двух и более этажных многоквартирных квартир. Требуется 2500 квадратных футов на жилую единицу.

Некоторые постановления о зонировании, в которых различаются жилые единицы разного размера, относятся к Лос-Анджелесу, Калифорния; Округ Фэрфакс и Норфолк, Вирджиния.Постановление о зонировании Лос-Анджелеса (1945 г.) устанавливает три жилых района, в которых разрешено размещение более двух семей в квартирах. Требуемая площадь участка на жилую единицу рассчитывается по следующей формуле:

Зона	Площадь участка на жилую единицу из:
	Более трех комнат	Три комнаты	Менее трех комнат
R-3	1,200	1 000	800
R-4	800	600	400
Р-5	400	300	200

Округ Фэйрфакс, штат Вирджиния, который разрешает групповое жилье во всех округах в качестве условного использования, устанавливает следующие требования к минимальной площади земельного участка в своем постановлении о зонировании от марта 1949 г .:

Квартира Тип	Кол-во номеров	Площадь участка, необходимая на жилую единицу, кв. Футов
1	1	1,400
2	2	1,800
3	3	2,400
4	4	2,600

Постановление Норфолка, Вирджиния (январь 1950 г.) устанавливает несколько более высокую плотность для зоны R-4 с помощью того же устройства:

Квартира Тип	Кол-во номеров	Площадь участка, необходимая на жилую единицу, кв. Футов
1	1	800
2	2	1,200
3	3	1,600
4	4 или более	1,800

В постановлениях о зонировании, где положения о плотности предусмотрены в самом постановлении, наиболее распространенным методом определения плотности для группового жилья является требование, чтобы плотность проекта не превышала плотность района, в котором он расположен. , или, говоря наоборот, минимальная площадь участка на семью не должна быть меньше, чем обычно требуется в районе, в котором расположен проект.На эту тему есть вариации:

Детройт, Мичиган:

«Предоставленные дворовые пространства … подлежат утверждению комиссией, поскольку они обеспечивают количество открытого пространства, эквивалентное тому, которое требуется в районе, в котором расположен участок, и обеспечивающее надлежащее соотношение с территорией. вокруг такой застройки группового жилья «.

Маттун, Иллинойс:

«… Площадь участка, исключая улицу, но включая территорию, предназначенную для парков, бульваров и других городских пространств, будет обеспечивать минимальную площадь земельного участка на семью с учетом всех семей, которые будут размещены в рамках блока План развития, который требуется для района, в котором будет располагаться такая застройка.«

Сан-Франциско, Калифорния:

«… Общая земельная площадь, предусмотренная для всех жилых единиц, расположенных на участке, за исключением площади, занимаемой улицами, не должна быть менее 90 процентов от общей площади участка, необходимой для того же количества жилых единиц. эквивалентных размеров в районе, в котором будет расположена такая застройка … »

Подобные положения могут сделать неэкономичным строительство садовых квартир в определенных семейных районах, где, например, плотность садовых квартир должна быть всего лишь одна жилая единица на акр.Этим устройством даже не нужно запрещать возведение садовых квартир в усадьбах и односемейных районах с крайне низкой плотностью населения: застройщик арендной недвижимости просто не мог позволить себе размещать свои дома в таких районах.

Кливленд имеет положение, которое не является прямым измерением плотности, но пытается застраховать достаточное пространство:

«Прилегающие к индивидуальным строениям частные дворы для использования и ухода каждой семьи в жилом доме или рядной застройке должны быть не менее 1000 кв.футов, за исключением пространства, занимаемого самим домом … Никакой двор или другое открытое пространство, предусмотренное для любого здания с целью соблюдения положений настоящих правил, снова не должно рассматриваться как двор или другое открытое пространство любого другого здания . «

Таким образом, никакая территория не может быть разделена как двор двумя зданиями.

Положения о плотности группового жилья в разных городах сильно различаются. Некоторое представление о величине этих изменений можно получить из Таблицы II, в которой представлены сводные данные о плотности и других характеристиках выбранной группы жилых комплексов.В Таблице III представлены характеристики плотности садовых квартир в некоторых пригородных районах Нью-Йорка. Таблица IV демонстрирует диапазон плотностей, разрешенных в типичном постановлении о зонировании, в Хартфорде, штат Коннектикут. Цели плотности для Филадельфии на 1980 год представлены в таблице V.

ТАБЛИЦА II — ПЛОТНОСТЬ НЕТТО И ДРУГИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ — СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ

пр.	Кол-во семей / акр	Описание
Жилищное управление Чикаго Ида Б.Уэллс Роберт Х. Брукс Фрэнсис Кабрини Джейн Аддамс Суды Leclaire	36 45 36,5 42,5 9,3	Расчистка трущоб Расчистка трущоб Расчистка трущоб Частично пустующие трущобы Проект замены на открытом грунте
Провиденс, Р. I. Жилищное управление Дома с видом на долину	14.3
Нортгемптон, Управление жилищного строительства штата Массачусетс Хэмпшир-Хайтс	8,3	Покрытие 10,64%
Стэмфорд, Управление жилищного строительства штата Коннектикут Дубовый парк	13	Покрытие 10,9%
Жилищное управление г. Нью-Йорка Дом Якоба Рииса	94	13 этажей, покрытие 17,2%
Нью-Брансуик, Н.J. Жилищное управление Gun Hill Houses	93	14 этажей, покрытие 15,84%
Сан-Хуан, Пуэрто-Рико Муниципальное жилищное управление	30	Расчистка трущоб
Плимут, Управление жилищного строительства штата Массачусетс	5	2 этажа, покрытие 1,36%
Хартфорд, Управление жилищного строительства штата Коннектикут Честер Боулз Парк	7,8
Сан-Франциско, Калифорния.Жилищное управление Пинг Юэнь	89,4
Жилищное управление г. Нью-Йорка Куинсвью	70	14 этажей, покрытие 13%
Сент-Луис, Миссури Жилищное управление John J. Cochran Garden Apartments	40	Шести-, семи- и двенадцатиэтажные дома, покрытие 11,5%
Паркчестер, Нью-Йорк Столичная жизнь	95	Высота зданий от 7 до 13 этажей, 27.4% покрытие
Болдуин-Хиллз-Виллидж Лос-Анджелес, Калифорния	7 (Брутто)	2-х этажный, какой-то 1; 7,3% охват
Парк Форест, Иллинойс	10
Хэнкок Виллидж Бруклин, Массачусетс Джон Хэнкок Страхование жизни Ко.	10 (Брутто)	12% охват
Арлингтон-Виллидж. Va.	14 (Брутто)	15% покрытие

ТАБЛИЦА III — ПЛОТНОСТЬ В ПОРЯДКАХ ЗОНИРОВАНИЯ

Условия для садовых квартир	Семей на акр
Плейнфилд, Н.J.	20
Гринвич, Конн.	20
Энглвуд, Нью-Джерси	22
Фрипорт, Нью-Йорк	66
Роквилл Центр	45
Морристаун, Нью-Джерси	19

ТАБЛИЦА IV — ДИАПАЗОН ДОПУСТИМЫХ ПЛОТНОСТЕЙ В HARTFORD, CONN.

район	Семей на акр
A-1 Residence	3.6
A-2 Residence	5,8
A-3 Residence	11
Групповые жилища в зоне А-3	10,9
Групповое жилье в зоне B Residence	14,3
C-1 Residence	58
Групповое жилье в жилой зоне C-1	58
C-2 Residence	98
Групповое жилье в жилой зоне C-2	98
Рабочий №1	58
Бизнес № 2	98
Бизнес № 3	98
Промышленное	98

ТАБЛИЦА V — ЦЕЛИ ПО ПЛОТНОСТИ ДЛЯ ФИЛАДЕЛЬФИИ, 1980

Класс плотности	Преобладающий тип корпуса	Количество жилых единиц нетто на акр
A	Отдельная семья на одну семью	.5
B	Отдельная семья на одну семью	2,0
С	Отдельная семья на одну семью	7,0
D	Групповой корпус	17,5
E	Групповые жилые и многоквартирные дома	30,0
Ф.	Многоквартирные дома	60,0

Немногие проекты группового жилья достигают низкой плотности (5 жилищ на акр) и низкого земельного покрытия (1.36 процентов) проекта государственного жилья в Плимуте, Массачусетс. Другой проект государственного жилья с аналогичными характеристиками 0,195 семей на чистый акр и охватом 6,13% также встречается редко. На противоположной крайности находится скандальный проект Parkchester в Нью-Йорке. Этот проект, который является одним из крупнейших в Соединенных Штатах, имеет плотность около 90 семей на акр. Хорошо известный тип проекта «608» обычно имеет плотность от 20 до 25 жилых единиц на акр.Общая плотность от 10 до 15 семей на акр характерна для некоторых недавних крупных проектов аренды.

Стандарты развития — Покрытие земли

Положения о плотности в сочетании с земельным покрытием частично определяют физический план застройки. Для садовых квартир допустимая площадь земельного участка в постановлениях о зонировании колеблется от 25 до 35 процентов от общей площади застройки, иногда с дополнительным требованием, что только пригодная для использования земля (не на болотах, болотах или непригодных для использования по какой-либо другой причине) входит в расчет покрытия.В поселках группового жилья, где тип здания не ограничивается двухэтажным типом с низкой плотностью застройки, будет желательно требовать еще меньшего покрытия земли. Стандарты покрытия земли на основе количества этажей приведены в документе Планирование микрорайона . (См. Библиографию.)

Стандарты разработки — Дизайн проекта

Даже если застройщик выполняет требования постановления о зонировании в отношении плотности и покрытия земли, нет никакой гарантии, что его план участка достигнет целей, поставленных для застройки группового жилья.Ограничения показателей плотности и их роль в плане участка хорошо представлены в Planning the Neighborhood .

«Следует признать, что показатели плотности, независимо от того, насколько точно они рассчитаны, являются приблизительным показателем качества проектирования плана участка. Будучи жесткими математическими соотношениями для относительно больших площадей, они не могут должным образом отражать все факторы проектирования. Например, подходящая средняя плотность для больших участков земли не обязательно гарантирует, что здания не будут скучены вместе в некоторых частях зоны застройки.Количество открытого пространства, установленное стандартами плотности, имеет ограниченное значение, если это пространство не распределено должным образом и не предназначено для удобства использования.

«Хорошая практика проектирования может обеспечить достаточное открытое пространство для всех функций семейной жизни на открытом воздухе при относительно высокой плотности проживания. С другой стороны, плохая планировка участка может привести к скученности земли и нехватке пригодного для использования открытого пространства даже при низкой плотности. В дополнение к встречам стандарты плотности, следовательно, жилые районы также должны соответствовать всем стандартам по расположению строений, ориентации и другим особенностям планировки участка… «

Поскольку это правда, будет разумно включить в постановление более подробные спецификации, чем просто требования к плотности и охвату. Следует предусмотреть некоторые положения, регулирующие интервалы между зданиями, размеры кортов, группирование строений и открытое пространство и т. Д. Кроме того, постановление о зонировании может включать конкретные предложения относительно включения общественных мест отдыха и покупок, а также может даже попытка стимулировать «интересное», а не однообразное планирование сайта.Подобно тому, как тип ограждающего зонирования определенно влияет на физическую планировку сообщества, а также на отдельные здания, эти положения и физические стандарты также будут влиять на тип плана участка, который может быть разработан. Цель, которую следует иметь в виду при установлении этих стандартов и степень их детализации, будет состоять в том, чтобы объединить общественный контроль над аспектами здоровья, безопасности и благополучия сообщества с максимальной свободой для разработчика разрабатывать новые, разные и даже экспериментальные проекты.

Ярды и неудачи

Положения о дворе, определяющие размеры переднего, бокового и заднего дворов, довольно сложно применить к групповому содержанию без потери гибкости. Постановление Кинга, Калифорния (1947 г.) требует, чтобы жилые группы (строения на одном участке) соответствовали следующим требованиям дворов: в зданиях, расположенных спереди назад, расстояние между зданиями пятнадцать футов и боковой двор не менее восьми футов. ; в однорядных зданиях, расположенных бок о бок, расстояние между зданиями составляет не менее восьми футов, пять футов для бокового двора сзади и шестнадцать футов для бокового двора спереди; в многорядных зданиях, расположенных бок о бок, расстояние между зданиями составляет не менее восьми футов, пять футов для бокового двора сзади и 20 футов для корта между рядами.

В постановлении о зонировании Антиохии, Калифорния (1950) сделана попытка адаптировать требования к боковым, передним и задним дворам к потребностям группового жилья следующим образом:

«К жилым группам применяются следующие требования и исключения:

Лицевая сторона одного жилища не должна располагаться напротив тыльной стороны другого.
Требуемый боковой двор может служить задним двором для отдельных жилищ в группе при условии, что его ширина увеличивается на один фут для каждой жилой единицы, стоящей на нем.
Требуемый боковой двор может служить в качестве переднего двора для индивидуальных жилищ в группе, при условии, что его ширина как минимум в два раза превышает требуемую ширину бокового двора в задней части, с минимум 16 футов для такого переднего двора.
Жилища, составляющие группу, могут располагаться лицом друг к другу через площадку, при условии, что ширина такой площадки как минимум в 2 1/2 раза превышает среднюю требуемую ширину двух боковых дворов, при этом не менее 25 футов для такой площадки.
Одно жилище в группе может стоять сбоку от другого при условии, что расстояние между ними составляет не менее 25 футов.
Минимальное расстояние между сторонами жилых домов в группе должно быть 8 футов.
Все остальные требования к передней, боковой и задней сторонам двора, требования к строительной площадке и предписания по высоте для района, в котором расположена такая группа, должны применяться ко всему участку в целом ».

Нередко можно встретить положения о отступлении от линии улиц на расстояние до 60 футов в некоторых постановлениях. Кроме того, некоторые города сочли желательным указать максимальное расстояние от улицы, разрешенное для любой жилой единицы.В предложенном постановлении Гринсборо, например, содержится положение о том, что «Каждый вход в любое здание должен располагаться в пределах 250 футов от какой-либо улицы или подъезда». Положение, учитывающее необходимость противопожарной защиты, включено в постановление Цинциннати:

«Никакая часть любого такого здания, возведенного или конструктивно измененного, не должна находиться на расстоянии более 400 футов от пожарного крана, способного обеспечить достаточное водоснабжение для целей пожаротушения, как это определено Национальным советом страховщиков пожаров.Все такие пожарные гидранты должны располагаться на расстоянии не более 8 футов от проезжей части, способной поддерживать любое пожарное оборудование пожарной части города Цинциннати ».

Перегородка между зданиями — суды

Разделение между зданиями регулируется следующим положением Постановления Гринсборо: «Ни в коем случае какая-либо часть здания не может быть расположена ближе 20 футов от любой части другого здания». Обычно существует различие между расстоянием между соседними зданиями и расстоянием между зданиями напротив друг друга через двор.В Монтклере, штат Нью-Джерси, ширина корта должна быть в 2 1/2 раза больше средней высоты противоположных стен. Соответствующая цифра в постановлении Натли, штат Нью-Джерси, составляет 1 1/2 раза, или 150 процентов средней высоты зданий. Положение о групповых жилищах Постановления Хартфорда требует в жилом районе A-3, чтобы каждое здание «обращалось на всю длину своего переднего фасада либо на существующую улицу, либо на открытое пространство, которое в своем наименьшем измерении не должно быть меньше». чем 75 футов.«Руководство строителя жилья указывает на сравнение ширины двора и расстояния между помещениями, обращенными друг к другу на противоположных сторонах улицы». Ширина двора менее 80–100 футов редко бывает удовлетворительной, особенно там, где жилые помещения напротив. Глубина кортов обычно не должна существенно превышать их ширину более чем в 1,5 раза ».

Длина фасада

Однообразие длины стен и чрезмерно длинные фасады запрещены некоторыми постановлениями.Предлагаемое постановление о зонировании Нью-Йорка будет ограничивать здания в рядных домах или застройках с садовыми квартирами до 100 футов в длину, когда они находятся в пределах 70 футов от улицы. Максимальный фасад в Монклере, штат Нью-Джерси, составляет 160 футов, а если здание выходит на улицу, 100 футов. Evanston не разрешает строить рядные дома, содержащие более восьми жилых единиц в одной конструкции. Еще более строгие правила вводятся несколькими общинами, которые ограничивают количество жилых единиц в любой структуре рядного дома до не более трех.Иногда, когда предусмотрены такие положения, допускаются исключения, позволяющие иметь до шести жилых единиц на одно строение, когда строение является большим, при условии, что только одно строение из каждых четырех или пяти относится к этой разновидности.

Расположение открытого пространства и ориентация зданий

В то время как большинство постановлений о зонировании включают в себя требования к плотности и земельному покрытию, существует относительно немного, которые включают подробные спецификации относительно ориентации и размещения зданий.Двумя примерами таинств, содержащих такие подробные положения, являются постановления Цинциннати, штат Огайо; и Гринсборо, Северная Каролина. В каждом из них используется свой метод для обеспечения шаблона физического распределения, но оба имеют эффект предопределения крупных элементов физического дизайна.

В своей поправке к постановлению о зонировании от 22 января 1950 г. Цинциннати устанавливает руководство по ориентации и расстоянию на основе того, что называется «внешним углом». Этот угол определяется следующим образом:

«В любом внешнем углу здания нарисуйте линии в горизонтальной плоскости под прямым углом к каждой из стен здания, образующих угол.Тогда пространство, заключенное между этими двумя линиями напротив здания, представляет собой «внешний угол».

Постановление требует разделения зданий на следующие минимальные расстояния:

«b. За исключением разрешенного в подпункте (d) ниже, каждая точка на более длинных стенах любого рядного дома должна иметь минимальное расстояние не менее 50 футов от внешней стены любого другого основного здания в группе, и это минимум расстояние должно быть увеличено на четыре фута для каждой единицы более трех единиц подряд.«

«c. … За исключением разрешенного в пункте (d) ниже, каждое главное здание должно иметь в каждой точке минимальное расстояние не менее 30 футов от любого другого основного здания в группе, а выше четвертого этажа — это минимальное расстояние будет увеличиваться на 6 футов для каждого этажа «.

Исключение делается из этих требований в разделе (d), когда два здания расположены таким образом, что каждое здание полностью попадает под внешний угол другого здания. В таком случае

«каждое здание в каждой точке должно находиться на расстоянии не менее 9 футов от другого здания. Части одного здания могут выходить за пределы внешнего угла другого здания при условии, что такие части удовлетворяют всем требованиям пунктов (b) и (c) выше. .«

Влияние этого типа положения на план сайта застройщика должно быть очевидным. Он поощряет расположение зданий в шахматном порядке, расположение дворов и несколько нерегулярное размещение зданий, в то же время препятствуя выравниванию соседних зданий и параллельному расположению рядных домов, спина к спине или спереди назад. Это можно более четко увидеть на следующей диаграмме.

Предлагаемый пересмотр постановления о зонировании для Гринсборо, Северная Каролина (1950) наложит еще более сложные условия на застройщика с еще большим влиянием на потенциальный план участка застройки.Соответствующий раздел этого постановления гласит:

«Каждая стена каждого здания должна иметь ярд в форме равнобедренного треугольника, основание которого должно быть линией, соединяющей крайние концы стены, и высота которого должна быть длиной базовой линии, умноженной на коэффициент, связанный с высота здания, указанная в таблице ниже, при условии, что ни одно треугольное пространство двора не должно иметь высоту менее 15 футов. Пространство двора, установленное таким образом для одной стены, не может перекрывать пространство двора для любой другой стены того же или другого здания , не выходить за пределы какой-либо улицы, боковой или задней границы участка.Если параллельные стены на одной стороне здания соединены стенами длиной менее 20 футов, прямая линия, соединяющая крайние концы внешних параллельных стен, должна использоваться в качестве основы требуемого треугольного дворового пространства. Любая стена длиной более 20 футов считается отдельной стеной «.

Коэффициент

Кол-во рассказов	, применяемый к длине стены для высоты
1	0,4
2	0.5
3	0,6
4 и 5	0,7
6 и 7	0,8
8 и 9	0,9
10–15	1,0
16 лет и старше	1,2

При отслеживании влияния этого типа требований на итоговые планы участков, первое, что мы понимаем, это то, что это постановление исключит из разработки определенные типы строительных конструкций.Например, было бы невозможно построить U-образный многоквартирный дом высотой в несколько этажей, хотя в некоторых случаях такая форма здания может быть разрешена, если ограничится одним или двумя этажами. Y-образные здания могут быть спроектированы так, чтобы соответствовать этим спецификациям, опять же, если они будут строго ограничены по высоте, возможно, одним этажом, но эта форма здания была бы невозможна в многоэтажных зданиях. Т-образное здание, в котором шахта была чрезвычайно длинной, а поперечная перекладина была короткой, могло бы соответствовать требованиям треугольного двора, опять же, если оно было ограничено по высоте.Требования к двору рассчитываются таким образом, чтобы по мере увеличения высоты здания угол, образованный любыми двумя внешними стенами менее 180 градусов, был более тупым. Допускаются более острые углы там, где высота здания меньше.

Это не только влияет на тип форм зданий, которые могут быть включены в застройку в зависимости от их высоты, но эти положения также помогают поощрять определенные формы дизайна участков и ориентации зданий и препятствовать другим.Подобно постановлению Цинциннати, эти требования будут иметь тенденцию разрешать рядные дома ближе друг к другу, если они расположены в шахматном порядке, чем если они жестко выровнены.

Несколько других постановлений о зонировании пытаются указать особенности физического дизайна. Предварительный проект поправки к зонированию, касающейся регулирования квартир с садом для Оринджа, штат Нью-Джерси, будет иметь тенденцию поощрять застройку совершенно иного характера, чем те, которые стимулируются постановлениями Гринсборо или Цинциннати.В разделе по ориентированию говорится:

«Все здания или группы зданий должны быть ориентированы в упорядоченном порядке по отношению к боковым линиям, линиям улиц и общим характеристикам района. Произвольные диагональные узоры не допускаются».

Другой тип постановления, который, без указания требований к двору или расстояния между участками, тем не менее, может сильно повлиять на тип плана участка, который может представить застройщик, — это положение, содержащееся в предварительном проекте поправки к постановлению о зонировании Натли, штат Нью-Джерси.Обеспокоен широкой группировкой открытого пространства и общим распределением зданий. для этого требуется:

«Здания должны быть расположены или сгруппированы таким образом, чтобы их можно было распределить на достаточно большом расстоянии по всему участку. Это распределение должно быть таким, чтобы не более 50 процентов площади, покрытой зданиями, приходилось на любую площадь, равную одной трети. (1/3) площади участка ».

Постановление, специально разработанное для поощрения и даже обеспечения соблюдения определенного вида плана участка, было предложено для Огден-Сити, штат Юта, в 1950 году.Разрешая групповое жилье в районе R-5, они требуют, чтобы оно отвечало следующим требованиям:

«1. Во дворе не должны находиться какие-либо здания или другие сооружения, за исключением пожарных кранов, опор или других благоустройств улиц.

«2. Корт должен иметь свободный проем шириной не менее тридцати (30) футов, выходящий на передний двор участка, ширина которого не меньше, чем требуется для участка в Районе, в котором он расположен.

«3.Минимальный размер корта должен составлять тридцать (30) футов, а минимальная площадь — девятьсот (900) квадратных футов.

«4. Все жилые постройки жилой группы, кроме выходящих на улицу общего пользования, должны быть обращены в сторону корта.

«5. Минимальное расстояние между любыми двумя жилыми постройками на корте должно составлять десять (10) футов».

Постановление штата Су-Фолс, штат Южная Дакота (предложено в 1950 г.), будет осуществлять контроль над распределением зданий и открытых пространств посредством положения о том, что

«открытое пространство между зданиями, которые параллельны или находятся в пределах сорока пяти (45) градусов параллельности, должно иметь минимальный размер двадцать (20) футов для одно (1) этажных зданий, тридцать (30) футов для двух (2) этажные здания и сорок (40) футов для трех (3) этажных зданий.«

Дополнительные условия для группового проживания

Использование аксессуаров . Положения об использовании принадлежностей не выделяются в положениях о садовых квартирах или групповых домах. Однако время от времени встречается упоминание об этой проблеме. Округ Фэйрфакс, штат Вирджиния, например, требует, чтобы «никакие вспомогательные сооружения не располагались на расстоянии менее 25 футов от любого многоквартирного дома или менее 25 футов от любой боковой или задней границы собственности». В Цинциннати требуется расстояние 30 футов между любым дополнительным зданием и любым другим зданием, основным или вспомогательным, и, кроме того, оговаривается, что никакое здание, будь то вспомогательное или основное, не может быть расположено ближе, чем 15 футов от любой границы участка.

Парковка . Большинство постановлений, касающихся группового жилья, не устанавливают специальных стандартов парковки во дворе для этих районов. Требования к парковке в целом такие же, как и для других, более традиционных форм многоквартирного дома. Однако, особенно в жилых комплексах, существует острая необходимость в правильно спланированных и адекватных парковках во дворе. Если будет предоставлено недостаточно места, это может привести к тому, что участки, изначально предназначенные для других целей — например, для отдыха или движения автотранспорта, — могут быть использованы для парковки.

Возможно, наиболее общепринятым стандартом для парковки во дворе является одно парковочное место (как правило, 200 квадратных футов) на каждую жилую единицу. Иногда, когда требуется наличие гаражей, в правилах может быть указано, что на каждые две жилые единицы требуется один гараж и одно парковочное место во дворе. Однако, несмотря на широкое применение этого стандарта, существуют постановления о зонировании, которые определяют парковочные зоны из более чем одного парковочного места на семью (Рай, штат Нью-Йорк, требуется 1 1/4) или меньше; (Эванстон, штат Иллинойс, в многоквартирном жилом районе «D» и «E» требует 1/2).

Расположение стоянок и их благоустройство иногда регулируется постановлениями. Положения, такие как Флоссмур, Иллинойс; или Саут-Плейнфилд, штат Нью-Джерси, среди прочего, что «такая парковка должна быть расположена на участке так, чтобы не мешать требуемой зоне отдыха, и такая парковка не должна сдаваться в аренду, а должна использоваться исключительно жильцами. таких зданий и посетителей «ценны в применении к групповым жилым комплексам.Правила, регулирующие покрытие, заборы, водоотвод, освещение парковок, такие как те, которые содержатся в Постановлении о зонировании Лос-Анджелеса (1945 г.), также имеют свое место в стандартах группового жилья.

Доля места для парковки во дворе, которое должно быть в гаражах, и того, которое должно быть на открытых автостоянках, варьируется в зависимости от постановлений. Мэдисон, штат Нью-Джерси, требует места в гараже как минимум для одного автомобиля на каждые две семьи в дополнение к открытому пространству для одного автомобиля на каждую семью.Хартфорд, Коннектикут, требует:

«Гаражи должны быть предоставлены не менее чем для 50 процентов от количества жилых единиц, а для оставшейся части жилых единиц должно быть предусмотрено парковочное место, но не должно быть места для парковки в пределах 10 футов от основных зданий, а также гаражей или стоянок. пространство в пределах 50 футов от любой улицы «.

База отдыха . Невыполнение многих постановлений о выделении специально для отдыха мест не ограничивается секциями садовых квартир, но их заметно не хватает во многих из последних.Это может быть связано с предположением, что, если в застройке предусмотрено достаточное пространство, нет необходимости специально выделять его части для рекреационного использования. Другие постановления о зонировании отражают иную точку зрения.

Сан-Франциско, Калифорния, как правило, предусматривает наличие адекватных зон отдыха: «В рамках предлагаемой застройки должны быть предусмотрены зоны отдыха, соответствующие потребностям предполагаемого населения, которое будет размещено в такой застройке.«

Место для отдыха специально обозначено и связано с плотностью населения в постановлении Гринсборо:

«Должны быть предусмотрены соответствующие и подходящие зоны отдыха и сооружения для удовлетворения потребностей предполагаемого населения, которые должны состоять как минимум из следующего:

Для детей дошкольного возраста: одна игровая площадка площадью не менее 200 квадратных футов на каждые 100 семей или их часть, расположенная в пределах 400 футов от каждой жилой единицы, обслуживаемой такой зоной.
Для детей школьного возраста и взрослых площадь предоставляется из расчета один акр на 100 жилых единиц.

Мэдисон, Нью-Джерси, в своей многоквартирной жилой зоне устанавливает следующий стандарт:

«Для многоквартирных домов на участке должна быть предусмотрена закрытая игровая площадка для детей размером не менее 50 квадратных футов для каждой размещенной семьи».

Другие методы предоставления места для отдыха обсуждаются в статье Гарольда Баттенхейма в The American City (декабрь 1950 г.).

Архитектурный контроль. Архитектурный контроль затрагивает проблему регулирования группового жилья двояко. Его можно использовать, как в случае с Мейплвудом, штат Нью-Джерси, для контроля за появлением разрешенных проектов или, как в случае с Баррингтоном, штат Род-Айленд, для эффективного исключения жилых комплексов из сообщества.

Постановление Maplewood предусматривает, что

»все многоквартирные дома в данном (многоквартирном) районе должны быть садово-квартирного типа, высотой не более 2 1/2 этажа, с двускатной или шатровой крышей, наружная стена облицована кирпичом.«

Архитектура таких построек должна быть аутентичной, традиционной, колониальной, либо с георгианскими мотивами, либо с элементами Mt. Влияние Вернона и другие детали, такие как входы, колонны, окна, ставни, карнизы, дымоходы и подъезды, должны быть спроектированы и выполнены в строгом соответствии с общим типом. Кроме того, все гаражи и прилегающие постройки, заборы и ограждения любого типа должны соответствовать в общем виде архитектуре основного строения.

Постановление Баррингтона чрезвычайно затрудняет строительство группового жилья тем, что:

«Всякий раз, когда из одного или нескольких заявок на получение разрешений на строительство или из любых других достоверных доказательств Инспектору по зданиям должно казаться, что любой землевладелец, застройщик или подрядчик предпринимает или планирует или собирается предпринять или спланировать строительство двух или больше зданий для жилых или других целей путем массового строительства в одном месте примерно в одно и то же время с одинаковым или почти схожим или идентичным дизайном, внешним видом или типом, или планы по строительству нескольких зданий с одинаковым или почти схожим или идентичным дизайном, по внешнему виду или типу, или для строительства одного или нескольких зданий в непосредственной близости от другого или других зданий того же или почти аналогичного или идентичного дизайна, внешнего вида или типа, уже построенных в таком общем месте, он должен немедленно отклонить указанное заявление или заявления без ущерба и должен: в течение одной недели после этого подать такое заявление или заявления с письменным уведомлением об отказе без ущерба и причины этого, с комиссией по рассмотрению зонирования, которая должна в течение одной недели после получения такой рекомендации от строительного инспектора уведомить о времени и месте проведения публичных слушаний по этому вопросу, опубликовав такое уведомление как минимум дважды в какой-либо газете, широко распространяемой в городе Баррингтон, время такого слушания должно быть не более 30 дней после получения такой рекомендации от строительного инспектора, и такой совет должен в выбранную дату провести публичные слушания и в течение через неделю после завершения такого слушания подготовить и подать в городской совет свой отчет по этому поводу.Если вы считаете, что предоставление того же может вызвать неоправданные трудности или расходы для Города и его жителей на надлежащую полицию или противопожарную охрану, или на оснащение учебных заведений, санитарии или строительства шоссе, или может вызвать перенаселенность в каком-либо конкретном районе или может отрицательно повлиять на настоящее стоимость собственности или собственность использует или может нанести ущерб общему благосостоянию города или упорядоченному ведению дел и экономики города и его жителей, указанное Правление должно передать указанное заявление или заявления в городской совет с рекомендацией, чтобы то же самое было не утверждено, или, наоборот, если придерживается противоположного мнения, и после этого городской совет на своей следующей очередной сессии или по своему усмотрению на любой промежуточной специальной сессии должен рассмотреть все соответствующие факты, выявленные на указанных публичных слушаниях и отраженные в отчете о зонировании Наблюдательный совет, рекомендации указанного Совета и любые известные Совету свидетельские показания или обстоятельства, имеющие отношение к Необходимость ограничить или отклонить заявление или заявления в интересах общего благосостояния города и его жителей и должна либо отказывать в удовлетворении, либо удовлетворять такое заявление или заявления в Совет, должна казаться наилучшей и из таких действий апелляция Совета должна быть направлена любому лицу, пострадавшему от этого в порядке, предусмотренном законом, в случае апелляции на действия или решения городских советов.«

Правовая основа для группового жилья

Суды поддержали концепцию квартир садового типа в нескольких различных ситуациях. В Цинциннати была предложена застройка площадью 40 акров в районе, который был изменен с поправкой на зонирование с резиденции «B» на резиденцию «C» ( Clifton Hills Realty Co. против города Цинциннати, Суд по общим делам округа Гамильтон , Март 1939 г.). Решение суда основывалось на том факте, что разрешенный более интенсивный тип застройки соответствовал предыдущему постановлению о зонировании; что, хотя односемейные строители в соответствии с более ранним постановлением могли построить большую плотность, даже если они предпочли не делать этого, и что ограничения, установленные законом, не были так важны, как постановление о зонировании.

Двадцать один акр был затронут в поправке, внесенной в Блумфилд, штат Нью-Джерси, ( Пласс и др. Против города Блумфилд; Верховный суд Нью-Джерси, 12 ноября 1946 г., 49 Atlantic (2d) 476,) создание садово-квартирной зоны. Суд не поставил под сомнение ее обоснованность, разумность и необходимость, оставив поправку в силе.

Дело Gedney Estates, Inc., et al. против города Уайт-Плейнс и др., ., Верховный суд, особый срок, округ Вестчестер, (31 мая 1950 г.), 99 N.Ю. (2d), опубликованный в ZONlNG DIGEST, · ноябрь 1950 г., поддержал изменение зонирования города, которое включало предыдущую поправку для зоны садовых квартир.

В другом деле, аналогичном переносе жилого помещения в садовое, ( Ridgefield Terrace Realty Company et al., V. Borough of Ridgefield , Верховный суд Нью-Джерси (18 ноября 1947 г.) 55 Atlantic (2d) 812), Суд отклонил возражения соседей о завышении налога на муниципальные объекты и указал на повышение налогооблагаемой оценки.

ДАЙДЖЕСТ ЗОНИРОВАНИЯ, сентябрь 1950 г., сообщил о деле Балтимора ( Windsor Hills Improvement Association, Inc., против мэра и городского совета Балтимора и др., ., Апелляционный суд Мэриленда, 12 мая 1950 г., 73 Atlantic (2d ) 531), в котором садовая квартира признана не рядным домом.

Суд вынес решение против квартиры с садом в деле Norwood Heights Improvement Association против мэра и городского совета Балтимора , 60 Atlantic (2d) 192 Апелляционный суд Мэриленда, 17 июня 1948 года.После того, как первоначальный план был отклонен, застройщик разработал проект со 163 квартирами-садовыми домами на пятнадцати акрах. Дело зависело от того, можно ли разрешить проект без отдельных участков. Одним из возражений мнения большинства было опасение, что в такой проект могут быть включены болота или другие непригодные для использования или нежелательные нежилые районы, что позволит разрешить строительство рядных домов там, где они иначе не были бы разрешены. (Положение, подобное упомянутому ранее в этом бюллетене в постановлении округа Принс-Джордж, предотвратит такую трудность.Еще одно возражение касалось возможности продажи отдельных единиц, когда не было отдельных линий участков, и последующей схемы, которая могла создать проблемы с зонированием. (Такой случай был бы предотвращен постановлением Боливара, штат Теннесси, указанным ранее в Таблице I этого отчета о том, что территория проекта «не подразделяется на обычные улицы и участки, и … не будет таковой. разделены … «) Несогласие признало, что составители постановления, вероятно, не рассматривали садовые квартиры, но придерживались позиции, что» для того, чтобы считать, что развитие каждого участка должно соответствовать стереотипным представлениям эпохи фасада из коричневого камня, придает чрезмерное значение традиционному дизайну и чрезмерно ограничивает архитектурные концепции, которые пытаются удовлетворить современные требования к парковке во дворе, игровым площадкам и объектам обслуживания в целом.Дизайн квартиры «садового типа», такой как университетский городок, не должен быть объявлен вне закона, потому что он решает проблему нетрадиционным способом ».

Одним из наиболее интересных дел в области группового жилья было «Дело Тэрритауна» ( Rodgers v. Village of Tarrytown et al., Верховный суд, Апелляционное отделение, 13 марта 1950 г., 96 NYS (2d) 58 : решение, обжалованное в деле Rogers, Appellant v. Village of Tarrytown et al ., Апелляционный суд, Нью-Йорк, 18 января 1951 г., том 12 Law Report News No.14, 19 января 1951 г.). В постановлении о зонировании Тэрритауна предусмотрена зона проживания BB, в которой разрешается размещение групповых жилищ при соблюдении стандартов развития, таких как минимум десять акров для участка, максимум три этажа для высоты здания, 15 процентное покрытие, а также определенные отступы и расстояния между зданиями. Однако постановление не указывало местоположение этой зоны на карте зонирования, но требовало принятия специальной поправки для каждой индивидуальной групповой застройки, которая должна быть построена.Позднее была принята поправка, изменившая классификацию жилого района на одну семью на B-B. Это было опротестовано владельцем собственности в этом районе. Поправка была поддержана судом низшей инстанции, который придерживался мнения, что зона связана с комплексным планом и основана на соображениях здоровья, безопасности и общего благосостояния. Это решение подтвердил суд высшей инстанции. Однако в особом мнении Апелляционного суда утверждалось, что постановление о зонировании не создает округа, поскольку заранее не установлены физические границы.Более полное обсуждение фазы «точечного зонирования» данного случая можно найти в мартовском выпуске журнала ZONING DIGEST за 1951 год.

ИЗБРАННАЯ БИБЛИОГРАФИЯ ПО ГРУППОВЫМ ЖИЛЬЯМ

СООБЩЕСТВА ДЛЯ ЛУЧШЕЙ ЖИЗНИ. Джеймс Дахир. Нью-Йорк: Харпер и братья. 1950. 321 стр., 4 доллара США.

СПРАВОЧНИК ДЛЯ СООБЩЕСТВА. Urban Land Institute, 1737 K Street, N.W., Washington 6, D.C. 1947. 198 стр. 12,00 долларов США.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ СТРОИТЕЛЯ ДОМА ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ РАЗВИТИЮ. Национальная ассоциация домостроителей США, 1028 Connecticut Avenue, N.W., Washington 6, D. C. 2,50 доллара США. Глава 12.

ЖИЛИЩНЫЙ ЖУРНАЛ. Новые выпуски строительства, ноябрь 1949 г. и октябрь 1950 г. Целые выпуски. Национальная ассоциация жилищных служащих, 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.

СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В САДОВЫХ КВАРТИРАХ. Гюстав Кольцо. Urban Land , май 1948 года. Urban Land Institute, 1737 K Street, N.W., Washington 6, D.C.

МОДЕЛЬ ПОРЯДОК ЗОНИРОВАНИЯ. Building , сентябрь 1950 г. «Нью-Йорк решает, что большой город здесь надолго, и планирует соответствующим образом изменить свое зонирование.Сама система неудач терпит неудачу, которая обещает изменить дизайн новых зданий в каждом большом городе США «. Стр. 122, 127, 156.

ПЛАН ПЕРЕЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДА НЬЮ-ЙОРК. Отчет, представленный в Комиссию по городскому планированию Харрисоном, Баллардом и Алленом, октябрь 1950 г. 289 стр.

ПЛАНИРОВАНИЕ ОКРУЖЕНИЯ. Американская ассоциация общественного здравоохранения. Комитет по гигиене жилья. Чикаго: Служба государственного управления, 1948. 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.86 стр. 2,50 доллара США.

РАССМОТРЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПЕРЕЗОНИРОВАНИЮ НЬЮ-ЙОРКА. Нью-Йорк: Американский институт архитекторов. 1951. 57 стр.

СТАНДАРТЫ НА САДОВЫЕ КВАРТИРЫ. Гарольд С. Баттенхейм, Американский город , декабрь 1950 г. «Исследование показывает обнадеживающую тенденцию к более интеллектуальному контролю зонирования в пригородных районах».

УДИВИТЕЛЬНЫЕ ИННОВАЦИИ В ПРЕДЛАГАЕМОМ ЗОНЕ НЬЮ-ЙОРКА, Американский город , июнь 1951 г.

В НОВЫЕ ГОРОДА ДЛЯ АМЕРИКИ.Кларенс С. Штайн. Ливерпуль: Издательство Ливерпульского университета, 1951. (Агенты по Западному полушарию, Служба государственного управления, 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.) 235pp. 5 долларов США.

ЗОНИРОВАНИЕ ГРУППОВЫХ ПРОЕКТОВ. Пауль Опперманн. Американский город , август 1939 г.

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, июнь 1951.

Коалиция по улучшению жилищного строительства планирует жилой дом стоимостью 11 млн долларов в приходе Джексон

Неулучшенный городской квартал находится через Дюваль-стрит от Шестой баптистской церкви на горе Сион в приходе Джексон.Меньший блок рядом с ним не включен в проект. (, фото Майкла Шварца )

Местной некоммерческой организации, занимающейся жилищным строительством, не пришлось долго искать свой следующий доходный проект квартир в Ричмонде.

Better Housing Coalition заключает контракт на покупку всего городского квартала в районе Джексон, где планирует построить 67-квартирный жилой дом для арендаторов с низкими доходами.

Участок площадью 1,5 акра, граничащий с улицами Джексон, Прайс, Дюваль и Камео, находится напротив Дюваля от баптистской церкви Шестой горы Сион, вдоль южной стороны межштатной автомагистрали 64-95.Кроме того, всего в нескольких кварталах от штаб-квартиры BHC на Брод-стрит в районе искусств.

Земля принадлежит девелоперам Робину Миллеру и Рону Столлингсу, которые собрали 16 участков, составляющих квартал, в 2006 и 2007 годах через компанию под названием Jackson Commons Partnership LLC.

Генеральный директор

Better Housing Грета Харрис сказала, что этот объект привлек внимание BHC, поскольку искал новые возможности для развития города.

«Мы узнали об этой сборке сайта, которая была сделана много лет назад, и время решает все», — сказал Харрис во вторник.«Мы обратились к ним по поводу возможности продажи нам, и мы смогли заключить сделку».

Харрис сказал, что BHC закроет собственность к концу года. Неулучшенные участки совсем недавно были оценены городом в 865 000 долларов.

«Местоположение особенно выгодно, — сказал Харрис, — потому что оно в пределах одного квартала от нескольких автобусных маршрутов, в пределах нескольких кварталов Брод-стрит с большим количеством транспортных возможностей и, поскольку наш центр снова становится сильнее, больше рабочих мест и других удобств. на расстоянии пешей прогулки.”

Рендеринг многоквартирного дома, спроектированного Коалицией за улучшение жилищных условий. ( Предоставлено Baskervill )

Предварительно названный «Cameo House», он будет состоять из квартир с одной, двумя и тремя спальнями с ежемесячной арендной платой от 650 до 1150 долларов. Большая часть квартир будет ограничена домохозяйствами, зарабатывающими от 21 000 до 51 800 долларов в год, или от 40 до 60 процентов среднего дохода в районе. Двенадцать квартир будут зарезервированы в качестве субсидируемого жилья для арендаторов, которые будут платить не более 30 процентов своего дохода за аренду.

Здание общей площадью 76 500 квадратных футов будет трехэтажным, в соответствии с окружающими постройками. Удобства будут включать двухэтажное общественное пространство, балконы в некоторых единицах, детскую площадку, парковку во дворе и энергоэффективность.

Baskervill проектирует здание, а Timmons оказывает инженерные услуги. Харрис сказал, что подрядчик еще не выбран. Строительство начнется ранней весной следующего года и завершится к лету 2022 года.

Визуализация интерьера одной из предлагаемых квартир.( Предоставлено Baskervill )

Харрис оценил общую стоимость строительства в 11 миллионов долларов, которые должны быть оплачены за счет финансовых обязательств муниципальных властей штата Вирджиния, Департамента жилищного строительства и общественного развития штата Вирджиния и других источников. Richmond Redevelopment & Housing Authority окажет помощь в аренде.

Квартиры будут добавлены к другому жилью, которая заполняла части Джексон-Уорд в последние годы. Пара кварталов к востоку, RRHA и Community Preservation and Development Corp.недавно завершил разработку многофункционального комплекса Jackson Place.

CPDC, в настоящее время подразделение по развитию недвижимости в компании Enterprise Community Development из Мэриленда, также перестраивает бывшее здание школы Бейкер на межштатной автомагистрали в квартиры для пожилых людей. Близлежащее здание St. Luke также было преобразовано в квартиры в начале этого года местным застройщиком Чарли Эйерсом.

Проект Jackson Ward, созданный

BHC, начался в тот момент, когда некоммерческая организация недавно открыла двери своего последнего поселения в регионе, Market Woods, жилого комплекса от 55 лет и старше, недалеко от шоссе 1 в графстве Честерфилд.Харрис сказал, что 50 процентов жилого комплекса из 60 квартир сданы в аренду, а полная занятость ожидается к концу января. Компания UrbanCore Construction выступила подрядчиком в этом проекте, который расположен в кампусе Винчестер Гринс, занимающем 60 акров BHC.

Харрис сообщила, что BHC планирует еще один проект в Winchester Greens: застройку на 120 квартир под названием Winchester Forest, которая, по ее словам, находится на том же временном отрезке, что и апартаменты Jackson Ward. Она сказала, что эта некоммерческая организация также занимается перестройкой зон в Честере и Мидлотиане для двух проектов, для которых она подаст заявку на жилищный кредит весной следующего года.

BHC также был назначен главным застройщиком остальной части Хайленд-Гроув, реконструированной бывшей жилой застройки Dove Court в Ричмонде Нортсайд. RRHA и государственные школы Ричмонда представили планы на заключительный этап этого сообщества в прошлом году, а объявление о продвижении проекта запланировано на конец этой недели.

«Частью нашего стратегического плана было действительно активизировать нашу деятельность по развитию», — сказал Харрис о растущей рабочей нагрузке BHC.

Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось — Дом и уют

Что нужно согласовывать, а что нет

Что будет, если не согласовать перепланировку

Изменения в согласовании перепланировок в 2018 году

Перепланировка и самоизоляция

Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

Ремонтные работы

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Оформление перепланировки квартиры Нормы 2020 года

С чего начать перепланировку квартиры? Инструкция 2021.

С чего начать оформление перепланировки квартиры самостоятельно?

С чего начать перепланировку по эскизу и по проекту?

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Как оформить перепланировку квартиры

Зачем согласовывать перепланировку

Виды перепланировки

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Документы для получения разрешения на перепланировку:

Как узаконить перепланировку квартиры через суд

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Как согласовать перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире?. Вечерний Челябинск.

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку

Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Как согласовать перепланировку в квартире

Что надо знать о перепланировке

Как согласовать перепланировку в обычном доме

Как согласовать перепланировку в новостройке

как сделать? сколько стоит перепланировка квартиры

Чем грозит самовольная перепланировка

Что можно делать в квартире без специального разрешения

Что нужно сделать, чтобы перепланировка получила статус

Судебное разбирательство

Получение разрешения в госоргане

Список документов

Случаи отказа в перепланировке жилья

В каких ситуациях без согласования не обойтись

Стоимость процедуры

Заключение

рассмотрит планы перепланировки квартир на Columbia Pike

Новый застройщик принял на себя остановившийся план реконструкции

Победа Квартиры Консервация Переселение

Победа Квартиры Консервация Переселение

Апартаменты «Сохранение Победы»

Часто задаваемые вопросы

Реконструкция с новыми квартирами, бизнесом и ростом в Плейнфилд

Еще впереди

Строительство новых жилых домов

Новый бизнес

Зонирование группового жилищного строительства

Типы многокомпонентных разработок

В какой зоне или зонах принадлежат жилые дома группы?

Утверждение плана и местоположения участка местным органом планирования

Стандарты разработки — Плотность

Стандарты развития — Покрытие земли

Стандарты разработки — Дизайн проекта

Ярды и неудачи

Перегородка между зданиями — суды

Длина фасада

Расположение открытого пространства и ориентация зданий

Дополнительные условия для группового проживания

Правовая основа для группового жилья

ИЗБРАННАЯ БИБЛИОГРАФИЯ ПО ГРУППОВЫМ ЖИЛЬЯМ

Коалиция по улучшению жилищного строительства планирует жилой дом стоимостью 11 млн долларов в приходе Джексон

Добавить комментарий Отменить ответ