Как правильно оформить покупку квартиры: документы, этапы и порядок оформления сделки

Порядок оформления покупки квартиры | Новостройки

Многие граждане только лишь раз в жизни сталкиваются с необходимостью купить квартиру, и понятия не имеют, из каких этапов состоит данный процесс и как правильно оформить сделку. Можно обратиться к специалистам в данной области, однако все же следует самостоятельно изучить общий порядок оформления квартиры в собственность, и данная статья в этом поможет.

Поиск подходящей квартиры

Обычно таким поиском занимается покупатель или лично, или через риэлтора. Риэлтор за определенное вознаграждение оказать следующие услуги: поиск подходящего жилья, проверка юридической чистоты сделки, подготовка документов к регистрации права собственности сделки, полное юридическое сопровождение. Если же покупатель решил действовать без посредника, ему необходимо самостоятельно осуществлять поиск подходящего объекта недвижимости. Тут может помочь интернет, газеты, и прочие источники информации. Самый большой выбор предложений квартир – в базе данных риэлтерских агентств, так что проще (и безопаснее) все же воспользоваться их услугами.

Однако при покупке квартиры в новостройке, наличие посредника совсем необязательно, данная компания сама предоставит всю необходимую информацию об объектах недвижимости, которые у них имеются.

Проверка документов и заключение предварительного договора купли-продажи

После того, как покупатель определился с объектом недвижимости, который он хочет приобрести, продавцу необходимо собрать и предоставить все необходимые документы для продажи. Покупателю (либо его риэлтору) следует обязательно очень тщательно проверить юридическую чистоту всех документов, а также в государственных органах самостоятельно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с целью проверки имеющихся обременений на объекте покупки. Если же все документы оказались в порядке, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи имущества – обязательство по совершению в будущем сделки купли-продажи указанного имущества по установленной цене и в определенные сроки.

Такой договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств.

Государственная регистрация сделки

После подготовки всех необходимых документов, они вместе с заявлением и квитанцией об уплате государственной пошлины подаются в регистрационные органы, которые должны проверить всю законность сделки, юридическую правильность оформления документов, и все представленные сторонами данные. После проверки происходит сама регистрация договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности. Выдача свидетельства о праве собственности новому владельцу жилой площади происходит в тех же государственных органах, где была зарегистрирована сделка.

Момент передачи денежных средств

Одним из важных моментов совершения сделки купли-продажи квартиры является передача денег. Стороны вправе сами определить порядок расчета и указать его в договоре. Кто-то предпочитает рассчитываться при сделках наличным образом, другие – безналичным. Иногда используются сберегательные сертификаты или банковские ячейки.

В любом случае, порядок расчет должен согласовываться между сторонами договора и удовлетворять интересам и продавца, и покупателя.

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т. д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики.

Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Доверенность на покупку квартиры: образец 2021, риски

Необходимость оформить доверенность на покупку квартиры возникает по разным причинам. Если у будущего собственника нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском и приобретением недвижимости, он может письменно оформить и передать свои полномочия доверенному лицу. Это право предусмотрено в действующем законодательстве, но прежде чем им воспользоваться, нужно разобраться в особенностях подобных сделок и исключить возможные риски.

Зачем нужна доверенность

---

Доверенность на покупку недвижимости – это официальный документ, наделяющий представителя правом действовать от имени будущего собственника. Обстоятельств обращения к поверенным и передачи полномочий может быть много:

• проживание в других регионах;
• вынужденное отсутствие на территории РФ;
• оформление недвижимости одним супругом;
• тяжелая болезнь и временная недееспособность;
• инвалидность;
• преклонный возраст и др.

На продавце наличие доверенности не сказывается. Сделка осуществляется представителем, но от имени доверителя (покупателя). Это обстоятельство не влияет на окончательную цену недвижимости, процесс и условия оформления сделки.

Доверенное лицо не имеет права продавать, дарить, переоформлять недвижимость на свое имя, действовать в своих интересах и нарушать условия заключенного соглашения. Полномочия распространяются только на те действия, которые обозначены доверителем.

От представителя будет зависеть успешность совершаемой сделки. После подписания соглашения доверенное лицо вправе осуществлять действия, которые связаны с документальным оформлением купли-продажи и регистрации прав собственности. Это большая ответственность, поэтому к выбору представителя нужно подходить серьезно. Лучше предоставлять полномочия и право подписи близким родственникам, а не малознакомым лицам. У поверенного должно быть желание и время заниматься сделкой. Хорошо, если он разбирается в юридических вопросах и знаком с нормативной базой. Но главное, это полная уверенность в надежности и порядочности человека.

Виды доверенности

---

Объем доверительных прав бывает разный. Чем больше передается полномочий, тем дороже стоит доверенность. Выделим основные виды:

1. Генеральная доверенность – самая распространенная форма письменного оформления полномочий на покупку. Документ дает представителю возможность совершать любые действия от имени доверителя: поиск жилья, сбор документации, регистрационные мероприятия и т. д. Такой объем доверительных прав чаще всего оформляется либо на риелтора, либо на близкого родственника.
2. Разовая доверенность предполагает официальное разрешение на единовременное применение обозначенных полномочий. В доверенности указывается конкретное действие, которое разрешается совершать поверенному. Например, право принять денежные средства за приобретаемое жилье, право получить справку, подписать документ без участия доверителя и т. д.
3. Специальная доверенность составляется для совершений сразу несколько схожих действий. Такой документ часто выдают риелтору для работы с необходимой документацией.

При покупке квартиры в другом городе оформить доверенность можно в любой организации, осуществляющей нотариальную деятельность. Действующие нормативно-правовые акты не предусматривают территориальных ограничений, поэтому гражданин вправе обращаться в любое учреждение независимо от места жительства и регистрации объекта недвижимости.

Стоимость оформления документа зависит от степени родства между представителем и доверителем, вида и срока действия доверенности, сложностей условий сделки, расценок нотариальной конторы и других факторов.

Требования к оформлению

---

Документ оформляется на физические и юридические лица. Главное условие – уполномоченное лицо должно быть дееспособным и совершеннолетним. Сам документ признается действительным только в письменном виде. Устные формы незаконны. (статья 185 ГК РФ).

Бланки отчетности законодательно не установлены. Доверенность на приобретение жилья оформляется на обычной бумаге. В нотариальных конторах используют специальные типографские образцы со средствами защиты. Такие бланки используют для генеральных доверенностей, предполагающих абсолютные полномочия доверенного лица.

Другие виды доверительных документов можно составить в свободной форме и любом виде. Для подобных сделок нотариальное заверение обязательно. Еще одно требование – подписать документ доверитель должен в присутствии нотариуса.

Заверить полномочия могут другие лица. Вместо сотрудников нотариальных контор подписывать документы имеют право командиры воинских частей, главы администраций, начальники исправительных учреждений, послы, консулы.

Независимо от вида применяемой доверенности, у доверителя есть право в любой момент и без объяснения причин отозвать доверенность. То же самое может сделать уполномоченное лицо. Чтобы отменить соглашение, стороны обращаются к нотариусу, который занимался заверением.

Что нужно указать

---

Конкретная форма для доверенности не предусмотрена, но к содержанию предъявляются определенные требования. В документе указывают следующие данные:

• дата составления;
• паспортные данные участников сделки;
• место оформления;
• срок действия доверенности;
• полный перечень поручаемых действий;
• право передоверия (при необходимости).

После того как сведения зафиксированы, нотариус обязан проинформировать доверителя о последствиях принятого решения. Личная подпись означает полное согласие на передачу полномочий. За действия доверенного лица нотариус ответственности не несет. Он отвечает только за заверение, а в конфликтных ситуациях освобождается от участия в судебных разбирательствах.

Во избежание проблем и последствий, связанных с потерей денег и имущества, рекомендуем максимально конкретизировать перечень полномочий. Это должен быть исчерпывающий список определенных действий. Подписанием договора купли-продажи и передачей денег лучше заняться самостоятельно. Перед подписанием доверенности, перечитайте содержание, проверьте точность и достоверность сведений. Если появятся сомнения по поводу формулировок условий соглашения, требований к представителю и других моментов, важных для безопасности сделки, откажитесь от заверения и проконсультируйтесь с юристом.

Прекращение действия доверенности

---

Обязательным пунктом оформления доверенности является срок действия документа. Если он не указан, по ст. 186 ГК РФ, документ сохраняет юридическую силу в течение одного года с момента заверения. Без указания даты подписания, доверенность на приобретение квартиры считается недействительной. Максимальный срок по законодательству отменен.

Утрата юридической значимости признается в следующих случаях:

• сделка считается завершенной;
• срок действия доверенности истек;
• документ отозван доверителем или представителем;
• смерть участников договора;
• участие доверителя либо поверенного в процедуре банкротства, исключающей выдачу доверенности.

Причиной прекращения действия документа может стать элементарная невнимательность. Неточности в буквах и цифрах становятся причиной отказа при регистрации. Ошибки придется устранять и оформлять новую доверенность.

Заключение

---

Сделки с применением нотариальных доверенностей проводятся на рынке недвижимости достаточно часто. Для тех, кто не способен самостоятельно участвовать в процессе покупки и дальнейшей регистрации недвижимости, это удобный, но рискованный вариант решения вопроса. Важно понимать, подписывая доверенность, вы официально соглашаетесь на передачу прав и распоряжение деньгами другим лицам. Будьте осторожны в выборе претендента. Доверяйте только проверенному надежному человеку, в котором полностью уверены.

Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, проконсультируйтесь со специалистами. Доверенность должна быть составлена грамотно и обеспечивать гарантии правомочности. Опыт юристов и профессиональных нотариусов позволит избежать ошибок при составлении доверенности и успешно завершить сделку купли-продажи.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как лучше оформлять недвижимость в браке, чтобы это было выгодно обоим

Нотариус не только разъяснит сторонам суть сделки, но и проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, соответствует ли закону. Проследит нотариус и за тем, чтобы условия соглашения не были кабальными для одной из сторон, ведь брачный не должен ставить одного из супругов в заведомо неблагоприятное положение.

Необходимо также отметить повышенную доказательственную силу нотариальных актов, так как факты, закрепленные нотариусом, не требуют доказывания в суде при возникающих спорах. То есть невозможно в одностороннем порядке заявить о том, что какой-либо договоренности не было, если она зафиксирована в договоре. То есть нельзя бездоказательно заявить «это подписывал не я», «я себя плохо чувствовал и ничего не понимал», «я не знал, что подписываю», «я не читал», «мне не разъяснили», потому что нотариус при удостоверении каждого договора обязан проверить личность и дееспособность сторон, выяснить волю и истинные намерения людей, разъяснить все правовые последствия того или иного действия, проверить соответствие закону всех условий, зачитать вслух текст документа, проконтролировать процесс подписания документа и совершить иные действия, с тем, чтобы участники сделки все поняли и их права были максимально защищены.

«Пять лет назад Наталья Стасова из Москвы едва не стала жертвой своей же доверчивости. Родственники ее супруга настаивали на заключении брачного договора. Несмотря на то, что бизнес Наталья и Вадим вели вместе, родители супруга были убеждены, что принадлежать он должен всецело Вадиму. И требовали документально это закрепить. Наталья, которая очень боялась показаться меркантильной охотницей за деньгами, а кроме того, была уверена, что мужу можно доверять, готова была подписать что угодно, только бы прессинг со стороны свекров прекратился. Нотариус, который занимался подготовкой документа, обратил внимание на то, что по сути, супруг настаивает на подписании документа, с кратким содержанием «мне все, тебе ничего», то есть права Натальи ущемлены. Наталья заявила родственникам мужа, что ее этот факт сильно смущает. Родственники, которые опасались, что подписание договора не произойдет, предложили другой вариант: Вадиму — бизнес, Наталье — квартиру. Этот вариант Наталью устроил. Брачный договор удостоверили. Сегодня Наталья говорит, что этот документ ее спас. Развод, к сожалению, произошел. Наталья осталась обладательницей квартиры, а Вадим — владельцем перспективного и успешного дела. Правда, через год после развода бизнес бывший супруг потерял, зато приобрел огромное количество долгов. И Наталья, которая понимает, что если бы не брачный договор, то она осталась бы и без жилья, даже благодарна бывшим свекрам за их настойчивость», — вспоминают в Федеральной нотариальной палате.

Таким образом, ущемление чьих-либо прав нотариальным актом невозможно в принципе.

Ипотека в деле

Часто брачные договоры заключают те, кто собирается обращаться в банк за получением ипотечного кредита. Это делается и в интересах кредитного учреждения, и в интересах супругов — документ четко определяет, как будет решена судьба долга в случае развода и другие нюансы, связанные с погашением ипотечного займа.

При покупке квартиры с использованием заемных средств (кредитов), для банков первостепенным является вопрос платежеспособности заемщика. Если заемщик состоит в браке, то все, что супруги приобретают, как квартиру, так и обязательства погашать долг и выплачивать деньги банку, является общим. И в этом случае банк рассматривает платежеспособность обоих супругов и суммирует их возможности.

«Если у супругов совокупный доход не позволяет погашать долг (например, один из супругов не работает, имеет нестабильный или неофициальный доход, или его доход незначителен) то банк исключает неплатежеспособного супруга из числа возможных заемщиков. Вместе с тем, второму супругу кредит может быть выдан, при условии, что этот супруг будет самостоятельно вносить первоначальный взнос, в дальнейшем погашать долг, осуществлять выплаты из собственных средств, а также, что приобретаемая квартира будет его индивидуальной собственностью, а не общей с неплатежеспособным супругом. И для урегулирования всех имущественных вопросов между супругами, банк рекомендует заключить брачный договор, в котором определить, что по соглашению супругов обязательства по выплате кредита возлагаются на одного из супругов, и приобретаемое имущество является его индивидуальной собственностью», — поясняют в Федеральной нотариальной палате.

В договоре ясно прописывается, кто будет вносить первоначальный взнос, кто будет заемщиком, как будет производиться раздел долга в случае развода и другие важные вопросы. В случае невыплаты кредита, банк при наличии брачного договора сможет обратить взыскание только на имущество супруга-заемщика, не привлекая к этому имущество второго супруга.

Этому способствует и то, что граждане, заключая брачный договор, не только понимают, что защитили себя от лишних проблем, но и знают, что защита эта максимально надежна: риск оспаривания нотариально удостоверенных договоров низкий. И даже если это произойдет по вине нотариуса — он возместит нанесенный ущерб, так как профессиональная ответственность нотариуса застрахована, и многоуровневая система страхования нотариусов способна покрыть любой ущерб, причиненный гражданам.

Оформление квартиры в собственность по ипотеке

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с… Финансы

Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

• Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
• Проведение правовой проверки сделки.
• Принятие решения об удовлетворении запроса.
• Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
• Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

• Заявка в Росреестр.
• Договор купли-продажи.
• Подписанный ипотечный договор.
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
• Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т. д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

• Отсутствие некоторых необходимых документов.
• Неправильное оформление документов.
• Запрет на проведение операций с недвижимостью.
• Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита

После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.

При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.

Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:

• Паспорт и заявление собственника.
• Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
• Оригинал ипотечного договора.
• Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
• Документы по собственности на квартиру.

Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».

Как оформить покупку квартиры — Агентство недвижимости Ria Light

Есть три условия удачной сделки по приобретению квартиры — честный продавец, опытный нотариус и подкованный, рассудительный покупатель.

И если первое условие вы себе гарантировать не сможете, то позаботиться о собственной грамотности у вас возможность есть.

Покупка квартиры — очень сложная процедура. Кроме накопления денег и поиска самого объекта недвижимости, в котором вам захочется жить, нужно ещё проверить квартиру и её хозяев и потом уже оформлять жильё в собственность, а это заберет у вас много времени и сил. Давайте рассмотрим, как оформляется покупка квартиры поэтапно — на каждом из шагов вы можете столкнуться с какими-то нюансами.

Этап 1. Проверка прав на недвижимость
Какие документы нужны при покупке квартиры? Некоторые из них вы можете проверить сами — это тот пакет, который вы спросите у самого продавца. Однако проверка подлинности, запрос справок с ЦОНа, из базы данных остается в полномочиях нотариуса.

Так, нужно сразу запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего собственник владеет квартирой):
— договор купли-продажи;
— договор о вступлении в наследство;
— договор дарения;
— договор о приватизации;
— свидетельство о регистрации права на имущество и др.

На всех документах должен стоять штамп органа регистрации. Оформление квартиры при покупке потребует и технический паспорт. Специалист Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE и член Ассоциации риелторов Казахстана советует не побояться потратить время и разобраться в техническом паспорте: «В первую очередь обратить внимание на соответствие перепланировки и технического паспорта — часто бывают совсем небольшие перепланировки. Нужно разобраться в планировке квартиры, правильно ли она нарисована».

В отношении правоустанавливающих документов могут быть свои нюансы. «Все зависит от правоустанавливающих документов — кто владельцы. Если это договор приватизации, то там будет несколько собственников жилья, в том числе могут быть несовершеннолетние, недееспособные граждане, кто-то из владельцев может находиться в отъезде, в армии. Если это несовершеннолетние, то берется разрешение-справка с опекунского совета. Опекунский совет находится при акиматах в каждом городе Казахстана».

При заключении сделки продавец должен предоставить следующий перечень документов (помимо правоустанавливающих):
— нотариальное оформление заверения, что на момент покупки жилья не состоял в браке;
— нотариальное согласие супруга на продажу (если состоит в браке) и свидетельство о браке;
— решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий (если в разводе).

Риелтор Марина Грушина: «Сейчас при покупке одной из сторон семьи недвижимости в сведениях о собственнике автоматически «выходит» вторая половина — сразу указываются сведения о муже и сразу указываются «владелец такой-то и совладелец такой-то».

Просто свидетельства о разводе и о браке недостаточно — даже разведенные граждане могут иметь имущественные претензии друг к другу. Все документы предоставляются нотариусу либо продавцом, либо риелторской конторой.

Этап 2. Проверка долгов и обременений
Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных. Все другие люди, кроме владельца квартиры и нотариуса, запросить эту справку не могут.

Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек — в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно затребовать все последние квитанции, посетить налоговые органы, службы ЖКХ, КСК.

Советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Все эти данные должен предоставлять продавец, но можно пойти в КСК или налоговую. В соглашении о задатке или предварительном договоре нужно прописать строку, условие, что продавец при заключении договора купли-продажи обязуется предоставить квитанцию об оплате налога на имущество, об оплате коммунальных платежей и т.д.».

Этап 3. Закрепить намерения: задаток или аванс
С чего начать сделку? Если квартира выбрана и вы проверили необходимые документы через нотариуса, то изначально можно заключить соглашение о задатке или предварительный договор в качестве подтверждения ваших намерений и намерений продавца. Соглашение о задатке — это условие, по которому вносится предоплата, и в случае не завершения сделки она остается у продавца безвозмездно. Сроки таких договоров фиксируются по согласованию между сторонами.

Предварительный договор предусматривает выдачу аванса, который продавец должен будет вернуть в случае расторжения предварительной договоренности. Например, если вы или продавец передумаете, изменятся семейные обстоятельства и т.д. Также в предварительном договоре нужно указать список документов, который обязуется предоставить продавец.

Если в предварительном договоре не закреплены обязательства, то он не дает никаких гарантий ни покупателю, ни продавцу. Чаще всего предварительные договоры используются, если недвижимость заложена в банке и для ее высвобождения нужно будет вносить какие-то суммы. Формы договоров на всех этапах сделки купли-продажи есть в нотариальных конторах согласно установленным законом образцам.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи
Как происходит непосредственно покупка? В процессе оформления задатка или предварительного договора нотариусу передают документы: он проверяет юридическую чистоту квартиры, отсутствие долгов, арестов, обременений. После чего оформляем покупку квартиры. Последовательность оформления документов следующая:

— заключается договор купли-продажи и оплачивается указанная сумма;
— нотариус забирает оригиналы документов и регистрирует договор купли-продажи и право собственности в органе юстиции в электронном виде;
— после регистрации покупателю выдается лист-распечатка с кодом, датой и другими данными о регистрации. Срок оформления — в течение суток.

Правильное оформление договора предусматривает такие пункты, как стоимость жилья, сроки, платежи в тенге, условия возврата денег в случае неисполнения обязательств одной из сторон сделки. Для продавца должно быть прописано обязательство дать все нужные документы для проверки. Также нужно указать строку о том, кто оплачивает оформление договора, все расходы по сделке — чаще всего они делятся пополам.

По поводу электронной регистрации эксперт Марина Грушина поясняет: «Сейчас производится только электронная регистрация договоров купли-продажи — заявление на регистрацию договора отправляет нотариус. Сейчас нет такого, что люди подписали договор и пошли в ЦОН и сдали документы на регистрацию. Заявители на регистрацию подают документы именно нотариусу».

Электронная регистрация не только сокращает время, но и делает саму процедуру юридически более безопасной.

Для чего вам понадобится нотариус
Помощь нотариуса потребуется в любом случае — для проверки юридической чистоты нужен доступ в базы данных, которого у граждан просто нет. Соответственно после проверки документов нотариус сразу проведет и электронную регистрацию. Такой метод юридического оформления сделки — проще и безопаснее для покупателя.

Роль нотариуса в сделке по купле-продаже разъясняет Марина Грушина: «Во-первых, нотариус удостоверяет дееспособность человека, что он выражает свою волю, не под принуждением. Во-вторых, нотариус составляет документ согласно статьям закона. В-третьих, у нотариуса есть возможность проверить юридическую чистоту квартиры, у него есть доступ в базы данных. Потому договоры, связанные с передачей денег людям без навыков оформления проще оформлять либо у нотариуса, либо в профессиональной юридической конторе».

Кроме того, специалист уверена — нужно внимательно относиться к выбору и риелторской компании: «Это должна быть профессиональная риелторская компания, желательно член Ассоциации риелторов, чтобы можно было призвать риелтора к ответственности. В члены АРК вступают только те компании, которые обучают риелторов. Если это просто маклер, то у него может не хватать опыта».

Помните, после того как сделка зарегистрирована и заверена нотариально, право собственности еще не наступает. Для этого вы должны зарегистрировать право собственности на квартиру. По закону с 2015 года в Казахстане введено правило обязательной электронной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае заключения нотариально удостоверенной сделки. Эту процедуру также делает нотариус — в результате вы получаете свидетельство о регистрации прав. Квартира переходит в собственность покупателя.

Форс-мажорные ситуации
Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки. Однако оно не определено законом и должно оговариваться сторонами сделки и указываться в договоре. Прописанное в договоре форс-мажорное обстоятельство освобождает стороны от обязательств.

Казалось бы, достаточно прописать нужные строки и можно спокойно заключать сделку. Однако есть форс-мажорные ситуации, которые сложно предусмотреть. Например, девальвация национальной валюты. Потому о том, что прописать в качестве форс-мажоров, нужно посоветоваться с нотариусом.

И после заключения сделки может всплыть информация, которую сложно было просчитать, отследить даже нотариусу. К примеру, продавец продает недвижимость, которую купил на незаконные средства, на взятки, к примеру. После на него завели уголовное дело, и он стал спешно распродавать жилье.

Потому, чтобы избежать форс-мажоров, проверьте, не находится ли владелец квартиры под следствием, не страдает ли различными зависимостями, чтобы не было риска признания его недееспособным. Ходите вместе с продавцом по инстанциям, не поленитесь проверить все факты с нотариусом. Живо интересуйтесь всеми процедурами, просите показать полученные справки. Верьте не слову (пусть даже и слову нотариуса), а конкретной записи.
Рассмотрим несколько проблемных ситуаций, которые могут непредвиденно возникнуть.

Проблемы из-за недееспособного собственника
Другая проблема — это приобретение жилья, собственником которого является недееспособный гражданин (например, психически больной человек или страдающий алкоголизмом). По закону, такие квартиры покупаются через опекуна, которому дают разрешение сами органы опеки. Однако чаще всего люди боятся «связываться» с такими квартирами — есть высокий риск, что такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как можно себя обезопасить в такой ситуации рассказывает Антон Самохин, управляющий партнер Казахстанской лиги юристов: «В случае если разрешение от уполномоченного органа получено, то препятствий для заключения сделки нет и каких-либо опасений не должно возникать. Между тем всегда присутствует риск того, что разрешение органа опеки и попечительства получено в обход законодательства Республики Казахстан. Покупателям советую при покупке квартиры у недееспособного лица, помимо ознакомления с самим разрешением органа опеки и попечительства, лично убедиться, не нарушаются ли права данного лица, посетив орган выдавший разрешение. Или в лучшем варианте самим участвовать в получении разрешения на сделку, дабы избежать мошеннических действий».
Т.е. фактически, покупатель может посещать все органы и организации, выдающие нужные для сделки документы вместе с продавцом — это исключит возможность коррупционных действий, договоренностей, максимально обезопасит покупателя.

Проблемы из-за налогов
Неприятные ситуации могут быть связаны и с налогами. Кто платит налог при продаже жилья? Так, по закону, если хозяин квартиры был собственником менее года и продает жилье по большей стоимости, то с суммовой разницы он должен оплатить налог (в зависимости от того, сколько стоит квартира). Например, цена покупки — 20 тыс долл, а продает за 30 тыс долл, налог платится с разницы между суммами, т. е. с прибыли в 10 тыс долл. Ставка налога — 10%. Оформление декларации совершается до 31 марта следующего года.

Вот здесь часто возникает ситуация, когда продавец просит покупателя заплатить одну цену, а в договоре проставить меньшую, чтобы избежать налогов. Что делать покупателю в такой ситуации советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Это личные риски. Интерес покупателя понятен — сэкономить на налогах. Покупателю — не рекомендую, так как могут быть проблемы. Лучше фиксировать всю фактическую информацию — в любой момент могут возникнуть разбирательства, всплывет дополнительная информация или вы сами откажетесь от квартиры, сделку отменят, признают недействительной.… И вот тогда вам вернут именно ту сумму, которая указана по договору».

Т.е. эта возвращенная сумма будет меньше той, по которой вы действительно купили жилье. И закон в таком случае не сможет вас защитить.

А если девальвация?
Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

Источник: www. kn.kz

5 шагов к собственному жилью

Покупка недвижимости обычно ассоциируется со сложным и запутанным процессом, требующим уйму времени и больших расходов.

Проанализировав вопросы потенциальных покупателей о получении финансирования и покупке недвижимости, можно сделать вывод, что причиной подобных заблуждений является элементарное незнание.

Пять шагов до недвижимости

На самом деле от выбора дома или участка земли до получения финансирования и покупки недвижимости нужно сделать всего пять шагов. Подробнее о них рассказывает руководитель Юридического отдела по финансированию Инга Зарецка.

• Во-первых, нужно получить от банка подтверждение о предоставлении займа на покупку недвижимости. Для этого, скорее всего, потребуется оценка покупаемого объекта, которую может подготовить сертифицированный оценщик недвижимости или внутренний оценщик банка.
• Во-вторых, покупатель и продавец недвижимости подписывают договор задатка, а затем – договор купли-продажи. Одновременно с договором купли-продажи банк заключает с покупателем недвижимости договор займа и договор ипотеки.
• В-третьих, для оформления покупки стороны чаще всего используют счет сделки, поэтому заключается договор об открытии счета сделки.
• В-четвертых, покупатель и продавец идут к нотариусу, где подписывают прошение о закреплении покупки в земельной книге.
• В-пятых, после того как судья земельной книги принял решение и зарегистрировал право собственности на недвижимость на имя покупателя, а также закрепил ипотеку в пользу банка, покупатель становится владельцем недвижимости. Продавец получает установленную в договоре сумму и сделку можно считать завершенной.

Договор задатка

Договор задатка не является обязательным требованием, это своего рода гарантия, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Сумма и срок договора законом не регламентированы, но обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки. Договор задатка предусматривает, что в случае, если одна из сторон отказывается от покупки, она теряет (или возвращает) внесенный задаток. Следует также помнить о том, что с 1 мая 2019 года расчеты в сделках по покупке недвижимости должны производиться только при помощи безналичного расчета – банковского перечисления.

Договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов и оформление договора купли-продажи. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным, покупатель рискует потерять внесенный задаток. Кроме того, в договоре задатка нужно максимально четко зафиксировать условия предстоящей сделки, по крайней мере те, которые относятся к сумме покупке. Чем меньше неясных вопросов, тем проще путь к заключению договора.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это весьма серьезный документ и для продавца, и для покупателя, поэтому мы всегда советуем сначала проконсультироваться у юристов. Договор купли-продажи не обязательно подписывать у нотариуса.

Перед заключением договора купли-продажи обязательно нужно проверить и уточнить информацию о выбранном объекте недвижимости. Например, выяснить, подлежит ли продаже земля под домом/квартирой? Бывали случаи, когда дом продавался по очень привлекательной цене, а покупатель не знал, что земля под ним принадлежит другому лицу. В таких ситуациях у покупателя, как правило, возникают дополнительные расходы – он должен либо платить ежемесячную аренду, либо выкупить землю у собственника.

В договоре купли-продажи продавец должен прописать, что недвижимость не имеет отягощений, а также что у продавца нет обязательств перед банком. Если такие обязательства есть, их следует указать в договоре, а также прописать, как они будут выполнены. Кроме того, продавец должен подтвердить, в квартире/доме никто не проживает и не задекларирован, собственность не имеет задолженностей по налогам или коммунальным платежам, она не сдана в аренду, в ней не зарегистрированы юридические лица и т. д.

Договор займа и договор ипотеки

Договоры займа и ипотеки покупатель недвижимости заключает с банком. В них оговаривается срок и процентная ставка займа, а также другие, связанные с погашением займа условия. Оформляется также график погашения займа, который является неотъемлемой частью договора. Договор ипотеки обычно заключается одновременно с договором займа, в некоторых случаях оба договора могут быть объединены в один документ.

Следует отметить, что покупатели недвижимости хорошо защищены, так как закон четко регламентирует все требования, которые должны быть отражены в договорах займа и ипотеки. Например, кредитор обязан предоставить клиенту так называемую преддоговорную информацию, в которой должны быть отражены все важнейшие условия договора.

Важным является также вопрос срока договора займа. Бывают случаи, когда покупатели хотят заключить договор на 20 или 30 лет, а банк предлагает оформить договор на срок от пяти или десяти лет, обещая потом его продлить. Для заемщика это риск, так как при подписании поправок к договору может измениться не только его срок, но и процентная ставка и другие, важные для заемщика условия. При подписании договора покупатель должен обратить внимание также на то, какие действия с недвижимостью он может производить и на что ему нужно письменное согласие банка, например, может ли он сдавать недвижимость в аренду, передавать в пользование и т.п.

В договоре займа нужно предусмотреть также случаи, при которых кредитор может отступить от договора досрочно. Эти случаи четко прописаны в законе, поэтому другие ситуации (если они есть в договоре банка) не имеют силы. Во-первых, если покупатель заведомо предоставил недостоверную информацию. Во-вторых, если покупатель использовал кредитные средства для других целей. В-третьих, если покупатель допустил просрочку по платежам больше трех раз в течение года, и каждая просрочка длилась не меньше 30 дней.

Не имеет значения, когда вы подпишете договоры займа и ипотеки – до, после или одновременно с договором купли-продажи. Главное, чтобы сроки обоих договоров были согласованы, в том числе даты выдачи займа и расчета за недвижимость.

Договор счета сделки

Еще один важный документ, который потребуется при покупке недвижимости, — это договор счета сделки. Счет сделки уменьшает риски при покупке и продаже недвижимости, автомобилей, долей капитала и другого имущества. Счет сделки открывается во всех случаях, когда сделку финансирует банк. Используя счет сделки, покупатель может быть уверен, что деньги продавцу будут выплачены только после того, как покупатель станет собственником недвижимости. Фактически счет сделки открывается для одного платежа, являясь своего рода «сейфом», в котором лежат деньги на покупку недвижимости, но доступа к нему нет ни у продавца, ни у покупателя.  Банк совершает платеж продавцу только после оформления покупателем прав собственности на недвижимость.

Визит к нотариусу

Задача нотариуса – проверить личности продавца и покупателя, т. е. убедиться, что договор заключается именно между лицом, которому принадлежит недвижимость, и лицом, которое станет его будущим владельцем. Обе стороны сделки в присутствии нотариуса подписывают прошение о закреплении прав собственности в земельной книге. Это единственный документ, который обязательно заверяют у нотариуса.

Затем эти документы вместе со вторым прошением о закреплении ипотеки (если оно есть) нужно отнести в земельную книгу. Не забудьте взять с собой договор купли-продажи, согласие супруга или супруги (если есть), а также документ об уплате госпошлины. Судья земельной книги проверяет их в течение 10 дней и, если все оформлено правильно, выносит решение о регистрации прав собственности. С этого момента покупатель становится фактическим владельцем недвижимости.

Расходы и сроки

Расходы на покупку недвижимости состоят из банковских платежей, оплаты услуг нотариуса и госпошлин. Банковские расходы отражены в преддоговорной информации, а услуги нотариуса за оформление прошений о закреплении прав собственности вам обойдутся примерно в 150 – 200 евро в зависимости от количества участников сделки. Третья позиция – это госпошлина за регистрацию права собственности в размере 2% от стоимости недвижимости. Госпошлина рассчитывается исходя из той суммы, которая больше – кадастровая стоимость или цена по договору. Еще один платеж – пошлина за регистрацию ипотеки в размере 0,1% от суммы займа. Чтобы уменьшить размер госпошлины, стороны иногда пытаются указать часть суммы покупки как плату за мебель, бытовую технику и т.д. В этом случае покупатель должен понимать, что банк будет финансировать только покупку недвижимости, т.е. сумма кредита будет значительно меньше.

Все вышеописанный процесс – от выбора недвижимости до получения статуса собственника – может занять всего несколько недель, если банк знает клиента и обе стороны заранее договорились об условиях сделки. Но оформление может и затянуться, если некоторые условия сделки требуют дополнительного согласования. Но тут следует помнить, что покупка (или продажа) недвижимости – это событие, которое происходит в жизни человека нечасто. Поэтому посвятить ему месяц или чуть больше – это вполне адекватная цена за то, чтобы все прошло гладко и без проблем.

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай

26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам нужно перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вы найдете список вещей, которые следует проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на домашний декор!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

• • Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на ваши деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

• Перемещение припасов

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензировано и застраховано

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующий вас объект находится рядом с необходимыми вам удобствами., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или смотрите не в сторону солнца?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Основы аренды и продажи с покупкой

Продажа по опционам аренды впервые стала популярным инструментом финансирования в конце 1970-х — начале 1980-х годов, и они в основном использовались как способ обойти положения об отчуждении в ипотеке.Однако у них есть и другие преимущества. Сторонники утверждали, что продажа не была продажей, потому что это была аренда, но суды утверждали иное.

Сегодня опционы на покупку, варианты аренды и договоры аренды на покупку представляют собой три отдельных финансовых документа. Несмотря на то, что они похожи, они отличаются более мелкими деталями, потому что различия зависят от штата, и не все штаты имеют одинаковые законы. Перед заключением одного из этих соглашений с продавцом проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете его последствия.

Ключевые выводы

• Варианты аренды и купли-продажи схожи, но отличаются друг от друга и могут быть рискованными для покупателей жилья.
• При аренде покупатель платит продавцу деньги за право выкупить недвижимость позже.
• Лизинговая покупка аналогична, но покупатель и продавец договариваются о покупной цене, часто равной или немного превышающей текущую рыночную стоимость.
• При оформлении аренды или покупки в лизинг наймите юриста по недвижимости, который подготовит документы и объяснит ваши права.

Возможность покупки

При выборе маршрута покупки покупатель платит продавцу деньги за исключительное право на покупку недвижимости в течение определенного срока (часто от шести месяцев до года). Покупатель и продавец могут договориться о покупной цене в это время или покупатель может согласиться уплатить рыночную стоимость в момент исполнения своего опциона. Это предмет переговоров, но многие покупатели хотят заранее зафиксировать будущую покупную цену.

Деньги за опционы редко возвращаются, и, хотя никто другой не может купить недвижимость в течение периода опциона, покупатель может продать опцион кому-то другому.Покупатель не обязан покупать недвижимость; если они не воспользуются опционом и не купят недвижимость в конце срока действия опциона, он просто истечет.

Вариант аренды

Вариант аренды работает примерно так же. В случае аренды покупатель (арендатор недвижимости) платит продавцу (владельцу недвижимости) опционные деньги за право выкупить недвижимость позже. Деньги по варианту аренды могут быть значительными. Покупатель также соглашается сдать недвижимость в аренду у продавца за заранее определенную сумму арендной платы в течение срока действия договора аренды.Сроки тоже договорные, но, как вариант, обычно от 1 до 3 лет.

Опционные деньги обычно не применяются к первоначальному взносу, но часть ежемесячной арендной платы может применяться к покупной цене. Никто другой не может купить недвижимость в течение периода аренды, и в этом случае покупатель, как правило, не может уступить право аренды без согласия продавца. Если покупатель не воспользуется правом аренды и приобретет недвижимость в конце срока срок действия опциона истекает.Покупатель не обязан покупать недвижимость.

Лизинговая покупка

Лизинговая покупка — это еще один вариант той же темы с небольшими отличиями. Покупатель (арендатор) платит продавцу (владельцу собственности) опционные деньги за право выкупить недвижимость позже, и они согласовывают покупную цену — часто равную или немного превышающую текущую рыночную стоимость. В течение срока действия опциона покупатель соглашается сдать недвижимость в аренду у продавца за заранее определенную сумму арендной платы.Взаимодействие с другими людьми

Условия договора аренды являются предметом переговоров, но, опять же, типичная продолжительность обычно составляет от 1 до 3 лет.

Покупатель обращается за банковским финансированием и полностью платит продавцу в конце срока. Хотя деньги за опцион, как правило, не применяются к первоначальному взносу, часть ежемесячного арендного платежа идет на закупочную цену. По этой причине ежемесячная арендная плата обычно выше, чем справедливая рыночная арендная стоимость.

Деньги по опциону возврату не подлежат.Никто другой не может купить недвижимость, если покупатель не выполняет свои обязательства, и покупатель обычно не может передать договор аренды без согласия продавца. Покупатели часто несут ответственность за содержание собственности и оплату всех расходов, связанных с ее содержанием в течение срока, включая налоги и страхование, и по контракту обязаны купить недвижимость.

Шагов, которые нужно предпринять

При выборе варианта аренды или покупки в лизинг наймите юриста по недвижимости, чтобы он составил документы и объяснил ваши права, включая права владения и последствия невыполнения обязательств.

Имущество может быть обременено соответствующими ссудами, которые содержат положения об отчуждении, что дает кредитору право ускорить получение ссуды, когда собственник заключает такое соглашение.

Иногда продавцы передают деньги за опцион своему агенту по недвижимости в качестве полной оплаты комиссии. Агенты не всегда участвуют в реализации вариантов аренды или выполнении договоров купли-продажи, и вам, вероятно, все равно понадобится юрист по недвижимости. даже если вы сохранили представительство агента по недвижимости.Агенты не юристы и не могут дать вам юридическую консультацию. Получите всю раскрываемую информацию и проявите должную осмотрительность, как и при обычной продаже, включая следующее:

• Осмотр дома
• Изучите политику заголовка
• Получить экспертизу
• Прочитать все сообщения продавца

Вы также можете пройти обследование на наличие вредителей, сертификат крыши, план гарантии на дом, а также рассмотреть возможность найма других квалифицированных инспекторов.

Преимущества для обеих сторон

Владельцы недвижимого имущества, которое трудно продать, обычно предлагают договоры аренды и купли-продажи. Они продают его обычному покупателю, который заплатил бы продавцу наличными, если бы эта собственность была чистой и продаваемой. Продавцы обычно получают рыночную стоимость по сегодняшним ценам и освобождение от необходимости выплачивать ипотечные платежи за незанятую недвижимость в течение срока.

Хотя арендные платежи могут превышать рыночную арендную плату, покупатель в некоторых случаях вносит первоначальный взнос и полагает, что недвижимость будет оценена сверх согласованной покупной цены.Покупатели, как правило, вносят небольшой первоначальный взнос с минимальной квалификацией или без нее, что делает покупку в лизинг привлекательным способом получения преимуществ от домовладения.

Покупатели заключают план принудительных сбережений, когда часть арендной платы зачисляется в счет покупной цены в конце срока действия договора об аренде. Если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец не возмещает какую-либо часть арендных платежей или денег за опцион, и он может сохранить за собой право предъявить иск о конкретном исполнении.

Налоговые последствия

IRS классифицирует эти операции как продажу в рассрочку, а не как аренду, и к ним могут применяться особые правила при уплате налогов.Часть арендных платежей покупателя иногда может быть отнесена к категории процентов и, следовательно, подлежит вычету из налогооблагаемой базы.

Что касается продавца, то оплата опциона может рассматриваться как авансовый платеж или первоначальный платеж по сделке. Общая сумма платежей может в конечном итоге способствовать приросту или убытку капитала, что влечет за собой налоговые последствия. Доход от аренды также способствует приросту капитала. Продавец больше не может требовать амортизации имущества, если он больше не считается его владельцем.

Переезжаете в свою первую квартиру? Советы о том, что вам понадобится

Нет ничего более увлекательного, чем переезд в свою первую квартиру! Независимо от того, подписываете ли вы договор аренды или закрываете покупку, переход на новую площадку дает вам свободу украсить и спроектировать дом, который полностью вас представляет. Однако, прежде чем собирать вещи, имейте в виду, что переезд в первую квартиру сопряжен с огромными обязанностями. Чтобы получить полезные советы по обустройству первой квартиры, а также список того, что вам нужно, чтобы ваше жилище было как дома, прочитайте наши советы ниже.Удачи и счастливого переезда!

15 советов по переезду в вашу первую квартиру

• Добавьте свежий слой краски — Сделайте вашу первую квартиру индивидуальной, добавив свежий слой краски на стены. При аренде обязательно сначала спросите разрешения у арендодателя. Еще один способ добавить индивидуальности и веселья в аренду — это наклеить отслаивающиеся и съемные обои. Поскольку эти обои можно легко удалить после переезда, обычно они одобряются арендодателями.
• Определите вашу почтовую ситуацию — Есть ли в вашем многоквартирном доме общественный почтовый ящик, где вы забираете почту? Или в вашей отдельной квартире есть свой почтовый ящик в двери? Хранит ли швейцар посылки, когда вас нет дома? Или вам нужно будет попросить соседа забрать их? Вы также захотите проверить, не остались ли письма и посылки за пределами вашего здания. Если это так, вы можете рассмотреть возможность создания почтового ящика. Эти типы почтовых ящиков находятся внутри почтового отделения и являются надежными и безопасными.Многие почтовые отделения также предлагают расширенные рабочие часы и круглосуточный доступ к вашей почте. Прочтите, как настроить почтовый ящик при переезде.
• Установка коммунальных услуг — Если вы покупаете свою первую квартиру, вам необходимо позвонить всем поставщикам коммунальных услуг за несколько недель до переезда, чтобы запланировать даты и время установки после вашего переезда. Коммунальные услуги включают кабель и Интернет, вода и канализация, газ, электричество, спутник, система безопасности, хлам, телефон. В то время как некоторые коммунальные службы могут подождать неделю или две после переезда (подумайте: кабель и Интернет), другие нужно будет настроить в день переезда или даже накануне (подумайте: вода, электричество и газ).
• Украсьте свой подъезд — Хотите произвести хорошее первое впечатление на друзей и гостей? Украсьте свой вход настенными крючками, корзинами, стеллажами, полками для обуви и / или подставками для зонтов. Все эти аксессуары для прихожей дают вам место для хранения вещей, а также делают вашу квартиру опрятной и опрятной.
• Приобретите чистящие средства — Приведите в порядок свою квартиру, прежде чем перемещать мебель внутрь. Не забудьте пропылесосить и вымыть все полы, пыльные поверхности и тщательно вымыть ванные комнаты.Не забудьте также взять дезинфицирующие салфетки и спрей, а также вакуумные пакеты и мыло при покупке расходных материалов.
• Получите дополнительный комплект ключей — Не забудьте приготовить дополнительный комплект ключей для вашей квартиры. Иначе в один прекрасный день вы можете оказаться взаперти. На случай чрезвычайной ситуации рекомендуется оставить комплект у надежного друга или члена семьи.
• Покупка мебели — Перед тем, как переехать в свою первую квартиру, обязательно сделайте замеры комнат.Таким образом, вы сможете определить, подходит ли ваша существующая мебель. Большинству людей, переезжающих в первую квартиру, потребуется приобрести хотя бы несколько элементарных предметов мебели. Если у вас ограниченный бюджет, попробуйте приобрести удобный диван и кровать. Остальные можно найти в консигнационных магазинах или местных магазинах для пожертвований.
• Имейте под рукой дополнительный набор простыней и полотенец — Чтобы не стирать одни и те же простыни и полотенца снова и снова, имейте под рукой один или два дополнительных набора. Это также пригодится, если и когда вы решите принимать гостей в своей квартире.
• Знакомьтесь с соседями — Жить в квартире — значит жить в тесном контакте с другими людьми. Чтобы сделать опыт более приятным, представьтесь новым соседям после того, как вы переедете. Это не только даст вам чувство общности (и новых друзей!), Но и ваши соседи также высоко оценят этот жест.
• Замените батареи детектора дыма — Как только вы переедете, замените все батареи детектора дыма на новые. Это не только безопасно и разумно, но и единственный способ предотвратить постоянное щебетание детекторов дыма (и сводить вас с ума!).
• Получите ящик для инструментов — Если вы еще этого не сделали, купите ящик для инструментов, чтобы взять с собой в новую квартиру. Даже маленький портативный лучше, чем ничего. В ящиках для инструментов должны быть все гаечные ключи, молотки и отвертки, необходимые для того, чтобы повесить настенный декор, собрать мебель и исправить неполадки в доме. Конечно, для более сложных исправлений мы рекомендуем обратиться к квалифицированному мастеру. Однако вы и ваш удобный набор инструментов должны уметь вносить базовые изменения.
• Купить поршень — Хорошая идея иметь поршень под рукой на тот случай, если унитаз начнет действовать или переполняться. К счастью, покупка поршня не будет стоить вам руки и ноги. Плунжеры обычно стоят от 5 до 20 долларов, и их можно найти в местном магазине товаров для дома.
• Измените свой адрес — При переезде в первую квартиру не забудьте как можно скорее сообщить об этом в банк. Обязательно обновите информацию о кредитной карте, указав свой новый платежный адрес.Кроме того, не забудьте сообщить друзьям и родственникам, что вы переехали. Чтобы убедиться, что вы получаете почту, перейдите в com и выберите дату, когда вы хотите начать пересылку почты.
• Определите дни вывоза мусора — Поскольку дни вывоза мусора и вторсырья различаются от города к городу, не забудьте узнать подробности у соседей. Вы также можете позвонить в отдел санитарии вашего города для получения дополнительной информации.
• Исследуй свой район — Выйди из дома и исследуй свой новый район! Прогуляйтесь, покатайтесь на автомобиле или велосипеде по окрестностям, чтобы понять, где вы находитесь и что вас окружает.Найдите поблизости продуктовые магазины, парки, школы, музеи, библиотеки, хозяйственные магазины, больницы и аптеки. Узнайте больше о своем районе с помощью путеводителя по районам Moving.com.

Вещи, которые понадобятся для первой квартиры

Если вы делили квартиру с соседями по комнате или грохотали с родителями, вероятно, у вас недостаточно мебели и предметов первой необходимости, чтобы заполнить новые раскопки. От подходящего матраса до подкладки для занавески для душа — есть ряд вещей, которые вам нужно добавить в свой первый контрольный список переезда в квартиру.К счастью, мы здесь, чтобы помочь. Даже если вы просто переходите улицу, мы знаем, насколько трудоемким и напряженным может быть первый переезд. Вот наш список предметов первой необходимости, которые вам понадобятся для вашего нового дома.

Подъезд

Ваш подъезд — это первое и последнее, что люди увидят в вашем новом доме. Так что будь то маленький коридор или большое фойе, держите его в чистоте и порядке, чтобы гарантировать хорошее первое впечатление. Вот несколько рекомендаций для вашего входа:

• Настенные крючки для подвешивания пальто, курток и поводков
• Подставка для зонта или держатель
• Корзина, стеллаж или другое специально отведенное место для хранения обуви
• Консоль и зеркало
• Лампа
• Стол круглый в фойе (для большой прихожей)

Жилая площадь и логово

Ваши основные жилые помещения — это самые важные (и часто наиболее используемые) места в вашем новом доме.Велика вероятность, что вы будете проводить здесь много времени, поэтому убедитесь, что это место удобно и практично для вашего образа жизни. Если вы планируете развлечься или пригласить гостей, убедитесь, что у вас достаточно места для сидения и хорошее освещение. Вот несколько рекомендаций для вашего жилого помещения:

• Кушетка или секционная
• Дополнительные места для отдыха (стулья, табуреты, футон и т. Д.)
• Журнальный столик или пуфик
• Освещение (лампы или торшер)
• Коврик
• Тумба под ТВ и ТВ
• Подушки
• Рамы для картин
• Драпировка или жалюзи
• Искусство, зеркала и декор
• Крюки и инструменты для подвешивания
• Свечи
• Книжная полка
• Одеяла
• Приставные столики

СМОТРИ ТАКЖЕ: 9 простых вещей, которые вам понадобятся в день переезда

Кухня

Как и ваши жилые помещения, кухня — одна из самых важных комнат в вашем доме.Если вы собираетесь готовить, вам понадобится много посуды и инструментов. Если вы также планируете развлечься или поужинать с семьей, вам понадобится набор стола и стульев. Обязательно оцените свои реальные потребности на кухне, прежде чем тратить деньги на лишнее количество тарелок, посуды и кухонного оборудования. Вот несколько рекомендаций для вашей кухни:

• Микроволновая печь
• Блюда и тарелки разного размера
• Противни и противни
• Кастрюли и сковороды (кастрюля и большая кастрюля)
• Tupperware или Pyrex
• Посуда и поддон для посуды
• Набор столовых приборов (нож мясника, нож для очистки овощей, универсальные ножи, ножи для стейков и нож для нарезки хлеба)
• Дуршлаг
• Прихватки для духовки
• Чашки и стеклянная посуда
• Соковыжималка для лимонов
• Терка
• Чаши для смешивания
• Мерные стаканы и мерные ложки
• Чаши для злаков и супов
• Кофеварка или машина Keurig
• Блендер и / или кухонный комбайн
• Смеситель
• Овощечистка для овощей и фруктов
• Полотенца для посуды
• Мыло для мытья посуды
• Тостер или тостер
• Чайник
• Шейкеры для соли и перца
• Вкладыши для полок
• Мыло
• Мусорное ведро и мешки для мусора
• Алюминиевая фольга
• Пластиковая пленка / пищевая пленка
• Кувшин
• Магниты
• Принадлежности для кладовой
• Канистры
• Подставка для специй
• Салфетки

Спальня

Главная спальня должна быть вашим собственным маленьким убежищем.Убедитесь, что вы измерили комнату, прежде чем вкладывать деньги в дорогой каркас кровати и аксессуары. Кроме того, не забывайте свой шкаф! В зависимости от размера вам может потребоваться приобрести определенные инструменты, чтобы максимально увеличить пространство в шкафу. Вот несколько рекомендаций для вашей спальни:

• Каркас кровати
• Матрас и наматрасник
• Утешитель
• Простыни
• Одеяла
• Подушки
• Пододеяльник / пуховое одеяло
• Коврик
• Прикроватные лампы
• Прикроватные тумбочки / прикроватные тумбочки
• Комод с ящиками для одежды
• Зеркало в полный рост
• Арт
• Стеллаж стеллаж
• Хранение обуви
• Ствол
• Корзина для белья
• Стул
• Драпировка или жалюзи
• Мусорная корзина
• телевизор
• Плечики для одежды
• Органайзеры

СМОТРИ ТАКЖЕ: Как начать распаковывать и приводить в порядок свой дом после переезда

Ванная

Не забудьте свою ванную комнату! Это может быть небольшая часть вашего дома, но она важная.Помимо наполнения шкафов туалетной бумагой и моющими средствами, вам также следует позаботиться о том, чтобы у вас было достаточно полотенец для себя и для компании. Вот еще несколько рекомендаций для вашей ванной комнаты:

• Занавеска для душа и лайнер
• Мусорная корзина
• Банные полотенца
• Мочалки
• Полотенца для рук
• Подставка для зубных щеток
• Коврик для ванной
• Мыло
• Корзина
• Губка
• Туалетные принадлежности
• Поднос для умывальника
• Корзинки для полотенец из водорослей
• Зеркало для душа
• Канистры для хранения разных вещей
• Сиденье для душа или табурет
• Плунжер
• Моющие средства
• Туалетная бумага
• Тележка для ванны
• Подносы и сумки для косметики
• Шкаф стеллаж

Офис

Повысьте продуктивность своей работы, поддерживая порядок в домашнем офисе.Даже если в остальной части вашего дома беспорядок, ваш офис должен быть профессиональным и приятным. Я также рекомендую сделать вашу рабочую зону максимально удобной и практичной, от принадлежностей для рабочего стола до уютных сидений.

• Рабочий стол и стул
• Принтер и сканер
• Пишущие инструменты
• Книги
• Ноутбук и аксессуары
• Лампа
• Коврик
• Мусорная корзина
• Арт

СМОТРИ ТАКЖЕ: Как подготовиться к первой ночи в вашем новом доме

Важные разные предметы

Когда вы переезжаете в первую квартиру, вам может понадобиться миллион вещей, многие из которых являются неожиданными.Чтобы помочь вам подготовиться к переезду, мы перечислили несколько вещей, которые вам, вероятно, могут понадобиться, о которых часто забывают. Многие из этих предметов первой необходимости можно найти в крупных сетевых магазинах, таких как Target и Home Depot.

• Детектор угарного газа
• Вакуум
• Крючки дополнительные
• Корзины и бункеры складские
• Табуреты для шкафов и кладовых
• Воздушные фильтры
• Утюг
• Сетевые фильтры
• Аптечка
• Фонари
• Набор инструментов
• Лампочки
• Часы
• Батарейки для дымовых извещателей
• Швейный набор
• Моющие средства
• Метла и совок
• Швабра
• Зарядные устройства для вашей электроники
• Удлинители
• Корзины для белья
• Ячейки складские
• Утюг и гладильная доска
• Папки для документов

Чтобы помочь вам в дальнейшем спланировать, что привезти и что купить для вашего нового дома, взгляните на Переезд.com также полезный инструмент Moving Planner. В комплекте с настраиваемым контрольным списком переезда, списком личных задач, напоминаниями по электронной почте и купонами на расходные материалы, этот планировщик переезда станет вашим окончательным руководством к успешному переезду.

Различия между владением кондоминиумом и квартирой

На первый взгляд, различия между владением квартирой или кондоминиумом — в отличие от дома — могут показаться незначительными, но они действительно существуют. Для одних они могут быть несущественными, а для других — препятствием.Квартиры также могут предлагать варианты аренды, которые могут быть привлекательными для определенных людей.

The Skinny on Apartments

В сознании большинства людей квартиры — это то, что вы арендуете, а не покупаете. Арендодатель фактически владеет им, и ваши арендные платежи не увеличивают ваш капитал и не дают вам права собственности. Это один из часто упоминаемых недостатков многоквартирного проживания: аренда в течение многих лет без каких-либо доказательств. У вас также есть очень ограниченные возможности относительно того, что вы можете сделать с устройством. Даже простой ремонт, такой как покраска, часто требует разрешения домовладельца.Однако на некоторых рынках можно приобрести квартиру в здании или многоквартирном комплексе. Хотя есть некоторые отличия, если вы покупаете квартиру, на практике вы покупаете кондоминиум.

Особенности кондоминиумов

Когда вы покупаете кондоминиум, вы обычно покупаете только внутреннее пространство, но это дает вам некоторую свободу настраивать его по своему вкусу и потребностям. То же самое часто бывает и с покупаемой вами квартирой. Внешний вид здания и прилегающая к нему территория принадлежит сообществу или домовладельцу, и, скорее всего, вам придется платить какой-либо форме периодических взносов в ассоциацию владельцев за их содержание.Вы также, как правило, не можете ничего сделать с экстерьером — например, покрасить входную дверь или посадить дерево — без предварительного разрешения ассоциации владельцев.

В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

Основное различие между владением кондоминиумом и квартирой связано с сообществом. Кондо обычно представляют собой общие сообщества, в которых жители имеют право голоса, когда дело доходит до правил, касающихся эстетики, безопасности и подобных вопросов. Если ваше сообщество в основном занято собственниками, вам придется иметь дело с некоторой степенью принудительного сотрудничества с вашими соседями.Некоторым людям нравится относительная упорядоченность, которую может предложить такое расположение, но другие могут счесть ее ограничивающей. Квартиры также часто имеют общественные правила, но они обычно устанавливаются и соблюдаются домовладельцем, поэтому вы почти ничего не можете сказать об их содержании или применении. Когда вы покупаете квартиру, также возможно, что многие из ваших соседей будут съемщиками, а это может означать частые въезда и выезда.

Аренда как вариант

Покупка квартиры или кондоминиума — серьезное обязательство.Однако, если вы не готовы сделать этот шаг, аренда может быть приемлемым вариантом. Это может быть особенно актуально для молодых семей, которые могут еще не иметь ресурсов для покрытия непредвиденных расходов на ремонт, например, если необходимо заменить печь или водонагреватель. При аренде эти расходы обычно несет домовладелец. Арендная плата также дает вам возможность съехать после истечения срока аренды, если вы решите, не беспокоясь о продаже своего дома. Вы можете даже поискать квартиру с сдачей в аренду, где ежемесячная арендная плата медленно выплачивается ссудой, финансируемой продавцом.

Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько вам нужно денег? | by Hauseit

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам необходимо сэкономить от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиума и от 21% до 22% от покупной цены для кооператива (при допущении 20% -ной скидки). Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев выплат за жилье. Сколько денег вам понадобится для покупки квартиры в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, от суммы вашего первоначального взноса и от того, финансируете ли вы покупку.

Самыми большими расходами при покупке квартиры в Нью-Йорке являются затраты покупателя на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на покрытие вашего собственного капитала, это на самом деле не расходы, а просто денежный поток.

Истинные «затраты» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска. Затраты покупателя на закрытие кооперативных квартир ниже, чем у квартир в кондоминиуме, особенно если вы берете ипотеку.

Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясняем, как работает структура собственности для кооперативных квартир.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие Hauseit .

Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке — это ваш первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при условии 20% -ной скидки.

Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора. Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы соискатели имели как минимум один-два года ежемесячных выплат по ипотеке и содержанию в ликвидных активах после закрытия. Это строже, чем у кредиторов, которые обычно ищут резервы на 6 месяцев после закрытия.

Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на покрытие вашего собственного капитала. Следовательно, более точный ответ на «стоимость» покупки квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши заключительные расходы и ценность вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.

Совет для профессионалов: Думаете о покупке недвижимости в аренду? Оцените доход от сдачи в аренду с помощью интерактивного калькулятора Hauseit для арендной недвижимости .

Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования различаются в зависимости от здания кооператива, однако редко можно найти здание кооператива в Нью-Йорке, которое допускает оплату ниже 20%.

Кредит на закрытие сделки для покупателя Hauseit NYC | Экономьте деньги при покупке квартиры, кооператива или дома в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и закрытие расходов, доступных в ликвидных активах.Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас были запасы ликвидных активов в размере как минимум одного-двух месяцев жилищных расходов после закрытия.

Вы можете подумать о подарке от члена семьи, чтобы укрепить свои финансы, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не во всех кооперативных зданиях разрешается дарить подарки, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, проконсультировавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и агентом по управлению зданием.

Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о совместной игре.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в кооперативном совете директоров, вы также должны приложить подарочное письмо как часть подтверждающей финансовой документации.

Можно заложить всего 10% на квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке, хотя в некоторых зданиях есть ограничения по минимальному первоначальному взносу. Конкретные правила первоначального взноса зависят от здания кондоминиума. Если в здании нет требований к минимальному первоначальному взносу, вы можете внести минимальную сумму, которую могут позволить банк и продавец.

Кондо покупатели обходятся дороже, чем кооперативы, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить с кондоминиумом, пойдет на дополнительные расходы на закрытие кондоминиума.С учетом сказанного, у кондоминиумов обычно более низкие затраты продавца на закрытие, чем у кондоминиумов. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную плату за закрытие, называемую налогом на перекуп.

Также важно понимать, что у кондоминиумов могут быть определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах. Существует огромное разнообразие стилей управления и общих подходов к эксплуатации многоквартирных домов и кооперативных домов в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «кондоминиум» или «кооператив» не рисует всей картины.

Чтобы определить, можете ли вы приобрести квартиру в Нью-Йорке, воспользуйтесь интерактивным калькулятором доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемая стоимость закрытия и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и / или здания кооператива.

Покупка и аренда в Нью-Йорке — плюсы и минусы (2019) | Что стоит арендовать или покупать в Нью-Йорке?

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и наращивать капитал за счет выплат по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать взамен никаких долгосрочных выгод или возможного дохода.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие для продавцов от Hauseit .

Как получить ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка небольшой инвестиционной собственности. Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода.Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной недвижимости.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и оценкам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

Зарегистрироваться

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей кредитной квалификации.

5 видов квартирной ссуды

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae Квартирные ссуды
На платформе Multifamily

Fannie Mae есть множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступной ссуды на квартиру.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с условным сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или больше. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

Freddie Mac Квартирные ссуды

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье.Независимо от того, хотите ли вы занять 1 или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Банковский баланс Квартирные ссуды

Банковский балансовый жилищный кредит — это еще один вид коммерческого финансирования, которое вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды государственным предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут предлагать их. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете быть привлечены к личной ответственности по долгам, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Хотите пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

FHA Квартирные ссуды — Существующая недвижимость

Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA Multifamily.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным ссудам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы должны взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Однако для этих ссуд обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Ссуды на строительство квартир

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

• Обычные ссуды на строительство, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
  Ставки, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
• Заем FHA 221 (d) (4), под гарантию HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальные суммы кредита обычно начинаются с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
• Баланс Ссуды также могут быть использованы для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать рекомендации Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и в целом сделать ваши инвестиции более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Альтернативные варианты финансирования квартир

Если ни один из вышеперечисленных традиционных займов на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло.Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой вами собственностью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, что означает, что вам может потребоваться внести 25% или более для обеспечения финансирования. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя этот вид финансирования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, представляют собой альтернативную форму финансирования, обычно используемую инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные решения для финансирования, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы за твердые деньги, как правило, являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по ссудам в твердой форме могут составлять от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за отправку, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам придется погасить остаток или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Бизнес-кредиты

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не подходят для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Также рекомендуется просмотреть отчеты о кредитных операциях и баллы как по своему бизнесу, так и по личным причинам, прежде чем подавать заявку на получение нового бизнес-кредита.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить многоквартирный дом без выкупа?

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам может потребоваться подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, в том числе от местоположения, размера и состояния жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

• Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный жилой дом) — 11,000,000 долларов (128-квартирный жилой дом)
• Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
• Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно относитесь к покупке жилого комплекса, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе.Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

После того, как вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 12 оценок со средней оценкой 5 звезд.

class = «blarg»>

Варианты сдачи в аренду и аренда домов с выкупом: ошибки, которых следует избегать

Альтернативы ипотеки для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что делать, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом с выкупом, также известный как «аренда вариант.’

• Варианты аренды позволяют установить цена покупки и въехать сейчас, завершив процесс покупки дома в будущем
• Сдаваемые в аренду дома включают в себя как аренда (договор аренды) и договор купли-продажи
• Аренда варианты требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не Завершите покупку

Есть некоторые уникальные преимущества, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды. Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вам следует знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте свое право на ипотеку (10 июня 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что такое вариант аренды?

Дом, сдаваемый в аренду или «Вариант аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.

Аренда в собственность означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени. По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть своего арендные платежи в качестве первоначального взноса.

Вы и арендодатель / продавец устанавливаете цену, которую вы заплатите за дом, а затем завершаете покупку в будущем — если все пойдет как планируется.

В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «платы за опцион», арендной ставки выше рыночной или и того, и другого.

Что входит в договор аренды?

Вариант аренды должен содержать несколько элементов:

• Цена покупки : сколько вы заплатите за дом, когда закроете его в какой-то момент в будущем
• Срок действия : количество месяцев, в течение которых договор будет в силе, другими словами, сколько времени у вас есть покупка (обычно от одного до трех лет)
• Опционная плата : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершите покупку (обычно 1% от покупной цены)
• Арендный кредит : дополнительно — рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы закрываете покупку (обычно на 10-15% выше рыночной арендной платы)

Ваш договор также содержит положения об аренде:

• Срок ежемесячной арендной платы и штрафы за просрочку платежа
• Одобрение домашних животных, соседей по комнате и внесение изменений в помещение
• Правила, касающиеся шума, парковки и прочего поведения
• Ваши обязанности по содержанию дома

Обратите внимание, что, как пока вы закрываете свой покупки, дополнительных денег, которые вы платите за аренду, и Опционная плата пойдет на ваш первоначальный взнос.Однако, если вы выберете , не , чтобы все-таки купить дом, или если вы по другим причинам не сможете его закрыть в соответствии с вашим по контракту, вы теряете все эти деньги продавцу.

Аренда в собственность может помочь вам быстрее, особенно если у вас есть проблемы с кредитом, которые мешают вам получить ипотеку прямо сейчас.

Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы сдачи в аренду домов и финансирования собственником, чтобы сделать вашу попытку домовладения выгодным. успех и избежать дорогостоящих ошибок.

Варианты аренды по сравнению с договорами аренды с покупкой

Договор аренды-купли-продажи это еще один вид договора аренды с выкупом. Лизинг-покупка отличается от вариант аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот договор требует вас купить дом по окончании срока аренды.

Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционную ипотечную ссуду в то время.

Если вы не уверены, требует ли ваш договор аренды с правом собственности выкупить дом в конце срока аренды, обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или юристу перед подписанием.

Плюсы варианта аренды и минусы

В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор аренды дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.

Другие преимущества договор аренды включает:

• Когда стоимость домов растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
• Аренда кредиты заставляют вас копить аванс на дом
• Вы Вы можете избежать переезда, арендовав, а затем уже владея тем же домом.
• Вы можете приобрести, даже если вы не имеют права на традиционную ипотеку

Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, которые связаны с домов, сдаваемых в аренду, включает:

• Стоимость дома может быть выше, чем ожидает продавец, и они могут отказаться продать
• Рыночная стоимость дома может упасть ниже продажной цены, и арендаторы решат не к покупке
• Арендаторы может нет имеете право на ипотеку для завершения покупки в конец договора аренды
• Арендаторы могли нарушать договор и продавцы отменить продажу, сохранив деньги опциона потенциального покупателя

Это большие риски.Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотеку в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменится.

Кроме того, убедитесь, что вы просмотрели контракт с профессиональным юристом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.

Что такое продавец финансирование?

Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.Благодаря финансированию продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционной ипотечной ссуды.

Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку. платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить ссуду или продать дом.

Ваше соглашение с продавцом может составлять от нескольких месяцев до лет до полной 30-летней ипотеки.

Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Например, ваша процентная ставка может быть значительно выше, чем могут предложить традиционные кредиторы.

С другой стороны, продавец может готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы пройдите по вашему заявлению.

В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку платежа, продолжительность кредита и др.).

Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.

Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о финансировании жилья, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом финансируется продавцом.

Риски финансирования продавца

Важно защитить себя при покупке дома на финансирование продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои вложения.

Потому что они так счастливы продавец будет их финансировать, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто она не стоит ничего, близкого к запрашиваемой цене, или может потребоваться серьезный ремонт, чтобы сделать его безопасным или пригодным для проживания.

• Оплата оценки от лицензированного оценщика, которого вы выбираете сами, или цена брокера заключение лицензированного маклера по недвижимости
• Заказать и оплатить дом осмотр
• Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула собственника.Это намного дешевле, чем политика кредитора. требуется традиционными ипотечными кредиторами, и он защищает вас, а не дом продавец
• Воспользуйтесь услугами эскроу-компании или поверенного держать все денежные средства на депозите до тех пор, пока имущество не перейдет из рук в руки
• Запись о продаже в офисе регистратора округа

Вам также следует ознакомиться с предостережения о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к собственность, финансируемая собственником.

В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся оплата доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.

Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать

Аренда с выкупом или сдачей внаем — это договор, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы соглашаетесь на сегодня.

Если вы не соблюдаете, или «Нарушить» условия договора, продавец может сорвать всю сделку и тоже часто храните свои деньги.

Чтобы предотвратить этот наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые следует обратить внимание.

Убедитесь, что договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора

Если вы не говорите об аренде с выкупом правильное соглашение, многие ипотечные кредиторы не признают платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно создать свою покупку и договор аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.

Предположим, вы заплатили авансом гонорар в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавлены еще 5000 долларов США в виде арендной платы. кредит. Если ваша цена покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают 5% -ную скидку. оплата.

Однако, если вы и продавец ошиблись при составлении варианта аренды, кредитор не засчитает ваши 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения ссуды 95% потребуются еще 9 500 долларов.

Не рискуй.И помните: пока продавец может составить договор, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.

Будьте уверены, что будете возможность приобрести недвижимость в течение срока аренды. Если ваш кредит недостаточно хорош, или вы потеряете работу, все, над чем вы работали, чтобы купить дом может быть потерян.

Как чертить вариант аренды

Правила

Fannie Mae позволяют банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов для внесения первоначального взноса на ваш новый жилищный заем.

Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на авансовый платеж, и вам понадобятся документы, подтверждающие накопленную арендную плату кредит.

Для определения размера арендной платы кредитор, одобренный Fannie Mae. сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью аренда в тот же период.

Оценщик определяет рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, и вы заплатили 25 000 долларов в виде арендной платы, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.

Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваше дело. К ним относятся:

• Ваш договор аренды с указанием срока не менее 12 месяцев, согласованной ежемесячной арендной платы и других соответствующих условий
• Аннулированные чеки или квитанции, показывающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев
• Оценка рынка аренда за тот же 12-месячный период

график оценки и аренды

Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее вниз оплата, попросите продавца установить вашу арендную плату выше справедливой рыночной арендной ставки.

Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рыночной. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, покрывающую арендную плату, и «дополнительную» сумму что представляет собой арендный кредит.

Лицензированный оценщик поможет вам определить, на сколько увеличить арендную плату составление графика аренды. Вы все равно должны заказывать оценку перед заключением настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит дорого.

В течение срока аренды, вести тщательный учет истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы он оставил такие записи для вас.

Соглашение должно также ясно указать, что комиссия за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение стоимости дома. Если вы используете шаблона из авторитетного источника, в контракте не будет «скрытых» положений.

Избегайте проблемный мелкий шрифт

Это не редкость для домовладельцы / продавцы должны включить пункт, позволяющий им удерживать вашу ежемесячную арендную плату кредит в случае просрочки арендной платы.

Если этот пункт включен, быть очень, очень внимательно относитесь к своевременной оплате и доказательству того, что вы это сделали. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — создайте запасной фонд или кредитную линию, которую вы можете нажать.

В одном из примеров соглашения об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор / покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «ненормативную лексику» в отношении ближайших жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что является «оскорбительным» выражением, если вас выгнали и ваша сделка по аренде с выкупом разваливается!

Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы у вас была возможность финансировать недвижимость у обычного кредитора и чтобы вы могли позволить себе будущие выплаты по ипотеке.

Хищник продавцы и мошенники с подержанной собственностью

Согласно исследованию, проведенному некоммерческой организацией National Consumer Law Center, некоторые недобросовестные продавцы не хотят, чтобы вы совершали покупку.

Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и кредит на аренду за опоздание с a единовременный платеж.

Вы можете быть обязаны в своем соглашение на покрытие технического обслуживания и ремонта, которые обычно были бы ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете поддерживать это обслуживание, вы может привести к потере ваших денег продавцу.

Одно исследование показало, что только около 20% Договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершению продажи. Иначе, потенциальные домовладельцы уехали, потеряли свои деньги или оказались в выкупа с ипотекой, которую они не могли себе позволить, или дома, которые стоили меньше чем они заплатили.

Потенциальным покупателям также следует опасаться мошенничества. Перед ведя переговоры о сдаче в аренду, узнайте, кто владеет домом, через титул поиск или через налоговую отчетность в местном суде.

Если человек, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете недвижимостью, вы можете иметь дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.

И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание — особенно если ваш вариант покупки зависит от поддержание дома.

Не забудьте нанять юриста

Поскольку варианты аренды или контракты, финансируемые собственником, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов, и поскольку они могут казаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.

Не надо. Процесс сдачи в аренду создает много больший риск для покупателя, чем при традиционных сделках. Вам понадобится адекватное представительство.

Нанять поверенного по недвижимости в работать от вашего имени. Продавец наверняка попросит кого-нибудь из умников сделать то же самое. вещь, и незнание может очень дорого обойтись вам — как заранее, так и позже, конец договора аренды.

Ваш адвокат может просмотреть ваш соглашение с продавцом и определение положений, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.

Адвокат может также посмотреть округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить не находится в обращении, обременен залогом и не принадлежит кому-либо, кроме продавец.

Вам также следует попросить вашего юриста записать ваш вариант аренды или покупки в регистратор округа.

Это предотвратит передачу продавцом собственности, пока она находится в соответствии с контрактом с вами. Это также предотвратит приобретение продавцом дополнительной ипотеки под недвижимость без вашего ведома.

Альтернативы варианты аренды

Со всеми подводными камнями аренды вариантов, а также высокий процент отказов домов, сдаваемых в аренду с выкупом, зачем кому-то это?

Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели могут подумать, что они не могут претендовать на получение ипотеки, и вместо этого вам нужно выбрать дом с выкупом:

• Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку, пока у них не будет хотя бы двух лет успешной собственность
• Самостоятельная занятость у соискателей могут быть обширные списания, которые убивают их соответствующий доход
• Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают о своей оценке недостаточно высок, чтобы получить ипотеку
• Претендентов с недавней потерей права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
• Многие арендаторы по-прежнему считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы профинансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование

Большинство этих препятствий можно преодолеть с помощью поддерживаемых государством или портфельных ипотечных продуктов.Часто это намного безопаснее и проще, чем недвижимость, сдаваемая в аренду.

Ипотека на соискателей-самозанятых

Если вы работаете не по найму в совершенно новая сфера деятельности, вам, вероятно, понадобится двухлетний опыт работы. Тем не мение, двухлетнего правила можно избежать при некоторых обстоятельствах, согласно к Fannie Mae.

Агентство рассмотрит вопрос об обеспечении ипотечной ссуды на самозанятый заявитель, имеющий только 12-месячный опыт работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.

Налоговый учет должен показывать, что доход от предыдущих занятость возникла в сфере, связанной с текущей самозанятостью заемщика.

А как насчет самозанятых покупателей? которые созданы, но списывают большую часть своей валовой прибыли (до налогообложения) доход?

Для них есть ссуды на выписку из банка. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковскую выписку за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.

Процентные ставки по этим программам немного выше. Но взамен вы рискуете, купив с возможностью аренды или контракта, финансируемого собственником, прекращается. Кредитор берет это вместо этого, а это дорогого стоит.

Ипотека на люди с низким кредитным рейтингом

Если у вас недостаточно средств на балансе для ипотеки сегодня будьте осторожны. Взяв рискованную или недоступную аренду, или выплата по ипотеке, тебе будет все хуже и хуже. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем прыгнуть в новые долги.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой, вы все равно можете получить одобрение ипотеки.

Попробуйте ипотеку с государственной поддержкой как FHA. У вас есть хорошие шансы получить одобрение, если вы выполнили свои обязательства по согласованию минимум за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего 500 со снижением на 10%. Или, что чаще, вы могли бы получить утвержден с кредитным рейтингом от 580 до всего 3,5%.

Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, неосновные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете получить столь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, объявили о банкротстве вчера.

Это может быть отличным выбором, если вы можете улучшить свою позицию и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.

Ипотека с низким и без первоначального взноса

Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразные кредитные программы и варианты могут помочь.

Обратите внимание, что у многих опционов есть доход ограничения, но эти ограничения, вероятно, выше, чем вы ожидаете.

Вот очень краткое изложение варианты:

• VA ипотечные кредиты — Разрешить первоначальный взнос 0% для правомочные ветераны и военнослужащие
• Ссуды USDA — Разрешить первоначальный взнос 0% для Покупатели с низким и средним доходом в квалифицированных сельских районах
• Ссуды FHA — Разрешить первоначальный взнос в размере 3,5% и кредитный рейтинг от 580
• Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допускайте снижение всего на 3%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 620
• Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа допускает 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь они имеют право на получение кредита
• Помощь при первоначальном взносе (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческим организациям, предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и затраты на закрытие.Изучите программы DPA в вашем районе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту
• Уступки продавца — Допускается продавец дома для покрытия части или всех ваших авансовых расходов по ипотеке, если они согласны с этим
• Содействующие лица — Если у вас есть друг или семья участник с отличным кредитом и / или доходом, готовый совместно подписать вашу ипотеку, вы может пройти квалификацию более легко. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять кредитный рейтинг и сбережения, если вы не сможете ваши выплаты по ипотеке

Благодаря большому разнообразию вариантов ссуды и помощи программы, авансовые фонды являются гораздо меньшим препятствием для домовладения, чем они раньше был.Часто вопрос лишь в том, чтобы изучить возможные варианты и найти правильная стратегия покупки нового дома.

Проверьте свое право на ипотеку (10 июня 2021 г.)

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут приобретать дома с меньшими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.

Если вы выберете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.

Подтвердите новую ставку (10 июня 2021 г.)

.