Как правильно покупать квартиру: 8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как “сбить” цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье – ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь – покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке – растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем – стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках – недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в комнате;
• Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
• Свободная планировка;
• Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
• Широкий выбор квартир в одном корпусе;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на старте строительства;
• Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное ожидание сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Вторичные квартиры – недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличии от новостроек – предложения есть во всех районах.
• Косметический ремонт – не обязателен, переезд возможен сразу;
• Стоимость коммунальных услуг – зачастую ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновить электропроводку;
• Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке – необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно – покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке – переезжают сразу.

Категория жилья	Ипотека	Ипотечная страховка	Оценка кв. при ипотеке	Черновой ремонт	Чистовой ремонт	Траты на аренду кв.	Оформление
Первичный рынок	Да	Нет	Нет	Да	Да	Да	Да
Вторичный рынок	Да	Да	Да	Нет	Да	Нет	Да

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам – вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации – услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры – это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
4. Торг;
5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
9. Составление, подписания акта приема-передачи;
10. Оформление в органах государственной регистрации;
11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка за покупку жилья;
3. Сам процесс сделки;
4. Расчет;
5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Недееспособность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
• Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

критерии выбора квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг. Прежде чем его сделать, хочется быть уверенным в том, что никаких неприятных сюрпризов не последует. Обращаются за помощью к риэлтору, но это не гарантирует отсутствие неприятностей. По закону, он только посредник, оказывающий определенные услуги. Поэтому лучше самостоятельно разобраться, как правильно выбрать квартиру при покупке. 

Все о выборе новой квартиры

Покупка на первичном или вторичном рынке
Основные критерии выбора
— Район
— Тип дома
— Этаж
— Стадия отделки
Проверка перед покупкой

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна. 

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком. 

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика. Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.   

Перечислим основные критерии выбора квартиры в новостройке. Им уделяют особое внимание. 

На что обратить внимание при выборе

• Застройщик. От его добросовестности зависят сроки и качество строительства. Перед заключением договора обязателен сбор информации о компании. Хорошо, если есть возможность посетить уже построенные или сдающиеся дома, чтобы увидеть, насколько качественно ведутся работы. 
• Разрешительные документы. Застройщик предъявляет пакет документации. В него входят разрешение на проведение строительства, проектная декларация, другие договоры. Если он отказывается это делать, это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
• Стадия строительства. Если спешить некуда, можно выбирать начальные этапы. Это выгоднее. При этом надо просчитать все риски и максимально обезопасить для себя сделку. 

Вторичка

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики. В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа. 

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость. 

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже. Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения. Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать. 

Перечислим основные моменты, определяющие выбор жилья.

1. Район проживания

При выборе района надо учесть несколько факторов.

• Уровень развития инфраструктуры. Наличие в шаговой доступности магазинов, поликлиник, школ, детских площадок очень важно, особенно для семей с детьми. Новые районы часто застраиваются комплексно, в этом случае все необходимое строится одновременно с жилыми домами.  
• Транспортная доступность. Наличие транспортных развязок, качество дорог и их загруженность — еще один важный момент. Владельцам автотранспорта рекомендуется приехать на место предполагаемого проживания и доехать оттуда до работы или до центра города. Это поможет оценить реальное положение дел. Но и в таком случае важна доступность общественного транспорта. Хорошо, если он ходит регулярно и есть достаточное количество маршрутов. В центральных районах с этим не бывает проблем. В строящихся могут быть затруднения.  
• Экологическая ситуация. Вблизи от дома не должно быть промышленных объектов, крупных котельных, полигонов бытовых отходов. Это неприемлемое соседство. Лучше, чтобы поблизости была зеленая зона, а движение транспорта — не самое активное.

2. Тип здания

Комфорт проживания во многом зависит от типа конструкции: кирпичной, панельной, монолитной. Разберем плюсы и минусы каждой.

• Кирпичные. Такие дома хорошо сохраняют тепло, прочные и долговечные. В них хорошая звукоизоляция, но могут возникнуть сложности с перепланировкой, поскольку большое количество стен — несущие. Технология строительства из кирпича дорогая, запрещена для высотных проектов, поэтому применяется сейчас реже. 
• Монолитные. Современная технология бесшовного строительства. Встречаются монолитно-кирпичные строения. Их общие преимущества — быстрое возведение, высокая энергоэффективность, большой выбор планировок. В монолитах чаще встречаются высокие потолки, двухуровневые помещения, террасы. Звукоизоляция недостаточно хороша. 
• Панельные дома. Современные «панельки» отличаются от советских предшественников. Они намного теплее, поскольку возводятся из утепленных блочных конструкций. Старые постройки чаще холодные, поскольку их швы продуваются. Это зависит от состояния дома, наличия ремонта. Во всех панельных зданиях плохая звукоизоляция, практически отсутствуют возможности перепланировки. Зато цена низкая.   

3. Этаж

Комфортность жилья в многоэтажках зависит от выбора этажа. Условно выделяют три группы этажности.

• Нижняя, этажи до 3-4. Здесь жильцам докучают звуки с улицы, особенно тем, кто живет на первых этажах. Их окна легко просматриваются с улицы, что тоже неприятно. Поэтому стоимость «квадрата» здесь ниже на 5-10%. Единственное преимущество — независимость от работы лифта. 
• Средняя, этажи с 4 до 10. Характерно отсутствие уличного шума, больше света, хороший вид из окна, поскольку обзор ничего не загораживает. Цена «квадрата» — самая высокая. Недостатком считается зависимость от функциональности лифта.   
• Верхняя, этажи выше 10. Желающих жить на высоких этажах привлекают красивые виды из окон, отсутствие шума улицы, чистота воздуха, поскольку все токсичные вещества опускаются ближе к земле. Из минусов надо отметить высокие риски при возникновении пожара и полную зависимость от работы лифта. 

Ниже всего цена обычно на жилье на первом и последнем этажах. Основная проблема первого — сырость и холод из подвальных помещений, что требует дополнительных вложений в изоляцию и утепление. Проживание под крышей потенциально опасно протечками, летом может быть жарко от нагревшейся кровли. 

Вне зависимости от этажности, есть особенности расположения, влияющие на комфорт проживания. Перечислим, какие квартиры лучше не покупать. 

• Около лестниц и лифтов. Здесь гарантирован шум и вибрация от лифтовой шахты.
• Угловые варианты. В комнатах будет холоднее, чем в остальной многоэтажке.
• С окнами, которые выходят на стоящие очень близко здания. В помещениях будет темно.

4. Стадия отделки

В новостройках предлагаются разные виды отделки, как и во вторичке. Наличие или отсутствие ремонта влияет на стоимость жилья. При этом надо заранее посчитать сумму на последующие отделочные работы, если он нужны, и приплюсовать ее к цене. Разберемся с возможными вариантами.

• Без отделки. Это «коробка» с установленной входной дверью и оконными блоками. Жить в ней до ремонта невозможно, зато стоимость минимальна.
• Черновая отделка. Потолок, пол и стены выровнены, проведены инженерные коммуникации, оформлены посадочные места под сантехнику. Установлены водосчетчики.
• Предчистовая. В дополнение к предыдущему варианту проложена электрическая проводка, есть выключатели и розетки. Сантехника полностью установлена. Формат whitebox предполагает поклейку обоев под покраску и монтаж всех межкомнатных дверей. 
• Чистовая. Финишная отделка всех поверхностей. Застройщик предлагает варианты оформления. Чаще это самые недорогие решения, но может быть иначе.

Иногда предлагается недвижимость с дизайнерской отделкой. В этом случае покупатель выбирает понравившийся дизайн-проект, который воплощается в жизнь. Это самое дорогое из возможных решений. 

Всесторонняя проверка перед заключением сделки обязательна. Ее проводят поэтапно. Сначала изучают документацию, затем внимательно осматривают объект покупки. Лучше всего пригласить специалистов: юриста, строителя, риэлтора, которые помогут досконально проверить недвижимость. Разберем особенности проверки. 

Новостройка

Самым внимательным образом изучается необходимая документация. В электронной форме она размещена на сайте компании-застройщика. Должны быть документы об аренде или о праве собственности на земельный участок, разрешительная документация на строительство, строительная декларация.

Стоит ознакомиться с полным проектом застройки, где указаны объекты инфраструктуры, их характеристики, сроки ввода. Оригиналы документов должны предоставляться по запросу покупателя в офисе продаж. Визуальный осмотр квартиры на стадии покупки чаще всего невозможен. Поэтому следует тщательно выбирать добросовестную компанию. 

Вторичка

Самый важный момент — убедиться в добросовестности собственника. Сделать это не просто, поэтому желательно нанять опытного юриста, он проанализирует все предоставленные документы, грамотно оформит куплю-продажу. Обязательно ознакомление с оригиналами документации. Собственников может быть несколько, тогда с каждого требуется заверенное согласие. Уточняют отсутствие возможного возникновения прав на наследство, получают одобрение соцслужбы, если прописан ребенок.

Изучают домовую книгу или поквартирные карточки, чтобы никто не был прописан на момент покупки. Стоит убедиться в отсутствии долгов по коммуналке и любого обременения. Можно дополнительно застраховаться на случай потери прав собственности. Если возникнет страховой случай, компания будет самостоятельно решать все проблемы.  

Следующий этап — визуальный осмотр. Начинают его с фасада дома и прилегающей территории. Обращают внимание на чистоту и ухоженность подъезда и лифта. Последний должен быть в рабочем состоянии.  Внутри квартиры надо сверить реальную планировку и ту, что представлена в техпаспорте. Если они не совпадают, должно быть разрешение на перепланировку. Иначе не избежать проблем. 

Проверяется состояние всех поверхностей. Не должно быть плесени, трещин, водяных потеков. Изучается состояние инженерных коммуникаций, сантехники, вентиляционной системы. Желательно попросить выключить на время «звучащие» электроприборы, чтобы оценить звукопроницаемость перегородок и уровень уличного шума. Стоит проверить работу всех розеток и выключателей. 

В заключении желательно поговорить с соседями. Они не заинтересованы в продаже, поэтому помогут объективно оценить удобство проживания в этом районе и дворе. Много интересного можно узнать о доме и о намеченном к покупке жилье. Принимать окончательное решение надо только после анализа всей полученной информации.

Как правильно выбрать квартиру при покупке

Приобретение или смена жилья – это всегда серьезный шаг, который требует обдуманных, взвешенных решений. Такое событие случается не каждый день, поэтому логично, что к нему нужно добросовестно подготовиться заранее.

Покупатель должен внимательно относится к интуиции, но все же утихомирить свои эмоции, которые порой заглушают голос разума. К сожалению, как показывает практика не все люди опытны в вопросе приобретения недвижимости и могут совершить досадные ошибки, которые будут стоить им в лучшем случае части финансов. Это происходит из-за отсутствия досконального понимания и знания всех этапов при покупке квартиры. Особенно это касается граждан, которые решили приобрести жилье в ипотеку. Они не всегда могут сориентироваться к кому обращаться, из каких бумаг состоит пакет документов, на каком этапе вносить денежные суммы. Поэтому они ненароком могут оказаться в цепких лапах мошенников.

В этой статье мы расскажем,как правильно выбрать хорошую квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке.

Определяем ориентир: новострой или вторичка

Сложно составить универсальный рецепт по выбору квартиры мечты, так как предпочтения у людей абсолютно разные и критерии соответственно тоже. Но есть ряд общих правил, которые стоит принять во внимание. Для начало необходимо сузить поле своих поисков и определиться, готовы ли вы купить жилье не от застройщика или банка, а от предыдущих жильцов.
Для этого нужно оценить ситуацию с имеющимся капиталом и вашими личными вкусами, потому как плюсы и минусы есть у обоих вариантов жилья.

Чем хорош, а чем опасен новострой

На первый взгляд все очевидно и кажется, что квартиры в новостройках не могут иметь недостатков. Да, действительно, преимущества превалируют над ними.

• новое жилье, без следов проживания прежних владельцев;
• планировка помещений гораздо современнее, чем аналогичных квартир прежних лет, с каждым годом архитекторы совершенствуют оснащение подъездов, кубатуру квартир и расположение комнат;
• зачастую новые дома не возводятся по одному, а отстраивается целый жилой комплекс или микрорайон со своей внутренней инфраструктурой. В таком скоплении домов проектировщики стремятся построить детский сад, поликлинику, что является учреждениями первой необходимости. Но кроме того, заботливые застройщик продумывают расположение магазинов так, что за продуктами или бытовой химией нужно буквально спуститься на первый этаж своего дома. Существуют жилые комплексы с организованной охраной территории, что радует молодых мам с детьми.

• Но, к превеликому сожалению, без минусов не обходится ни одно явление, и недостатки у новостроек тоже присутствуют.

• в первую очередь, это конечно же цена, зачастую за современные и комфортабельные условия приходится кругленькую сумму. Можно успокоиться единственным фактом, что год от года стоимость вторичного жилья тоже неизменно растет.
• но существует минус посерьезнее вышеупомянутого – это некачественное новое жилье. Да такое тоже случается, недобросовестные застройщики предлагают покупателям жилье с трещинами, с бракованными стеклопакетами или продуваемыми лоджиями. Некоторые изъяны постройки видны не вооруженным взглядом, другие же ждут своего часа, чтобы стать неприятным сюрпризом для будущих жильцов уже в процессе ведения быта в такой квартире.
• несущественным, но все же минусом можно назвать то, что полностью новые микрорайоны не обжиты, иногда частично пустуют. А также могут быть значительно удалены от удобного транспортного сообщения, поблизости может не оказаться остановки или даже самой магистрали. Но об этом нюансе вы узнаете, когда будете добираться до места просмотра вашего потенциального гнездышка.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Если с новым жильем все более или менее понятно, то ситуация со вторичкой обратная: а какие же здесь могут быть плюсы?

Начнем с преимуществ:

• Цена у таких квартир, как говорится, красна. Среди большого количества предложений можно найти весьма комфортное жилье, в котором будут отлично сочетаться цена и качество.

• Районы, как правило, обжитые и облагорожены людьми. Там где-то что-то было неудобно люди давно адаптировали под себя.
• Еще одним плюсом является то, что раньше строили на века. Поэтому можно не опасаться недоброкачественного ремонта.
• Квартира после осуществления сделки купли-продажи практически сразу готова принять новых хозяев.
• Соседи всегда подскажут ближайшие и удобные маршруты до центра и прочих заведений, которые нужны для жизнедеятельности и досуга.

Минусы вторички:

• Жилье может остаться после владельцев в не лучшем состоянии, некоторые места не пригодны к последующему проживанию вовсе.
• Чтобы найти приемлемый вариант потребуется посетить немало квартир, так как объявления о продаже могут быть липовыми, а сами квартиры не соответствовать фото. Кроме того, некоторые существенные дефекты можно обнаружить только при просмотре.
• Сама квартира может выглядеть неплохо, а вот дом может уже стоять на учете у аварийной службы, будьте внимательны и щепетильны в этом вопросе! Лучше всего, если закрались сомнения, спросить у соседей.
• Район может находиться даже в центре города, но контингент далеко не обрадует новоселов, на это тоже стоит обратить внимание.

Как выбрать квартиру для покупки: анализ территории

Подбор квартиры можно доверить специалистам из агентства недвижимости. Риэлторы имеют наработанную базу и лучше ориентируется на рынке. Кроме того, они знают информацию, которая не лежит на поверхности. Но агенты берут за свою работу определенную сумму денег, что увеличивает стоимость жилья. Действовать самому хоть немного проблематично, но в финансовом отношение сподручнее.

Чтобы сузить поиск до масштабов квартиры, нужно сначала оценить преимущества и недостатки самого района, где находится жилой комплекс и конкретно дом.

Какие критерии являются определяющими при выборе района?

• Не секрет, что города и другие поселения имеют свойства расширяться. Увеличиваются они как раз за счет прироста все новых микрорайонов и жилых массивов. Эти земли по сути являются не освоенными, чтобы они по-настоящему вошли в черту города, потребуется время. Если вас не пугает этот период освоения, то можете рассмотреть и эти варианты. Но будьте готовы к тому, что социальные связи района с городом только устанавливаются. Это сказывается на том, что возникают некоторые трудности с регулярностью хождения маршруток и иного общественного транспорта, а также не всегда с первого раза получается узнать к какой поликлинике прикреплен ваш дом. Поэтому оптимальным решением будет выбор жилья в прежней черте и в отдалении от промышленных зон, которые часто располагаются именно за городом.

• На выбор района могут повлиять расположение вашей работы, учебы, мест, где вы часто любите гулять. Изучите транспортные развязки, посмотрите есть ли прямые маршруты общественного транспорта к вам.

• Оцените внутреннюю инфраструктуру района, наличие магазинов и их ассортимент, а также свежесть продуктов. Это важно, так вам в любом случае придется в них отовариваться хоть изредка и по мелочи.

• Уделите внимание и проверьте качество рекреационных зон. Если микрорайон стоит особняком, то будьте готовы к тому, что частым местом ваших прогулок и отдыха будет именно двор. Детские игровые площадки должны быть безопасны и исправны, а скамейки должны быть у каждого подъезда.

Кто построил этот дом: выбираем застройщика

Важно!

Вы обязаны узнать репутацию строительной компании, создавший дом, до покупки жилья. Эти сведения можно собрать на форумах, через консультации риэлторов, через общение с жильцами домов данного застройщика, посмотреть отзывы на сайтах объявлений.

Информация должна быть самой новой, потому что даже добросовестные компании могут изменить свою политику цен и качества.

Чудеса архитектуры: оцениваем планировку квартиры и дома

• Важно оценить удобство деления жилплощади на комнаты. Мы крайне не советуем квартиры имеющие проходные рекреации. Обратите внимание на ширину и длину коридоров, это пути коммуникации. Они не должны быть слишком тесными, чтобы домочадцы не сталкивались в проходе.

• Освещение тоже играет роль. Расположение квартиры с точки зрения сторон света: северной, южной, восточной и западной. Это принципиально для того, чтобы зимой вам хватало света, а летом вы не мучались от жары.

• Обратите внимание на планировку санузла. Многие считают комфортным раздельные комнаты. Это особенно удобно, когда в квартире несколько жильцов.

• Проверьте также различные системы: отопления, водоснабжения, трубы и проводку.

• Не лишним будет посетить первый этаж, подвал и чердачное помещение. Потому что там тоже могут быть небольшие неисправности. Например, подвал может быть загрязнен и не отвечать основным санитарно-эпидемиологическим нормам.

• Помещение под крышей тоже может таить массу сюрпризов. Проверьте это место на наличие живности и протечек в крыше.

• Большим плюсом будет наличие на ступеньках, ведущих в подъезд, и на лестнице первого этажа удобного пандуса для детских колясок.

Кто в теремочке живет или узнаем соседей

Почему это важно? Сомнительные, скандальные личности не лучшее соседство. Ведь вам придется оставлять свою квартиру пустой на время рабочего дня или в случае отъезда. Как снизить беспокойство по поводу сохранности своего жилья и имущества.

Важно!

Придите пару раз под вечер в этот район, чтобы оценить контингент и посмотреть, кто гуляет на улице, кто сидит на скамейке. Можно побеседовать с кем-то доброжелательным на улице, можно разок постучаться к кому-нибудь в квартиру и побеседовать. Но с жильцами снизу, сверху и по бокам от вас – беседа крайне желательна.

В качестве заключения

Выбор квартиры довольно кропотливое дело, но, если вы учтете большинство нюансов, ваше дальнейшее проживание в ней будет доставлять вам только радость. Не стесняйтесь спрашивать, узнавать и беседовать с людьми. Если в вашем окружении есть друзья или люди, сделавшее это важное приобретение, активно советуйтесь с ними. Помните, что правильно подобранная квартира хорошо, но еще более важно в каком она районе. Райские условия жилой среды будут радовать вас и в случае приобретения скромного гнездышка.

Не нашли ответ на свой вопрос? Поможем, бесплатная консультация по тел: 8 (918) 496-70-54  WhatsApp  Алевтина.

народные приметы и секреты предков

Больше 60% новоселов России верят в народные приметы при покупке жилья. Свои секреты были и у наших предков: с их помощью прогоняли духов и призывали благополучие.

Приобретение нового жилья — важное событие в жизни каждого человека, естественно, хочется, чтобы все прошло без сучка и задоринки. Помимо факторов объективных, многие новоселы при покупке недвижимости следуют и народным приметам. Наши предки в подобной ситуации подходили к переезду тщательно, соблюдая традиции для подготовки дома к жизни в достатке и благополучии.

Прощаемся с прошлым: съезжаем со старого жилья

Любой переезд начинается с прощания: старое жилье надо покинуть, но сделать это надо по всем правилам. Тогда и новым хозяевам жить будет комфортно, и старые будут избавлены от напастей.

Наши предки были уверены, что перед отъездом в старом жилье надо прибраться. И дело не только в вежливости: по оставшемуся в доме мусору могли навести порчу, поэтому его сжигали или закапывали.

Но кое-что оставить в доме считалось хорошим тоном. Чтобы новые хозяева пребывали в достатке, в жилище оставляли несколько монет. По той же причине деньги подбрасывали в свой новый дом перед заселением. 

Домового считали хранителем дома. Он имел связь с духами, защищал семью от действия злых сил и прочих напастей, помогал в быту и, вообще, следил за благополучием. Естественно, такого важного члена домохозяйства оставлять было нельзя: при переезде его всегда звали с собой. Ритуалов много, самый простой — при переезде открыть сумку и пригласить верного помощника последовать в новый дом.

Звать с собой домового было не принято, если в старом доме оставались другие члены семьи, или это жилье не принадлежало переезжающим. В этом случае в новом доме домового надо было к себе пригласить. Для этого на стол выставляли сладости и кувшин с молоком со словами «Батюшка приди!». 

Новый дом: готовим жилье к заезду

К переезду следовало подготовить и новый дом. Особые приметы существовали не только в отношении уборки физической, но и очищения духовного.

Первым впустить кота в новый дом — самая популярная примета, которую соблюдают при переезде и сегодня. На кота возлагали очень серьезную миссию: он должен был подружиться с духами и выявить все места с плохой энергетикой. Например, если кот не садился в один из углов кухни, туда не ставили стол. И наоборот — в какой части комнаты он ложился, там и размещали кровать. А вот собаку принято было запускать последней.

Также считалось, что кот приносит благополучие и достаток, а еще забирает на себя все проблемы из прошлого: считалось, что они переходят на первого переступившего порог. По этой же причине соблюдалась и еще одна спорная примета: если кота не было, в дом заходил самый пожилой член семьи. Согласно поверью, кто первым в дом войдет — тот его первым навсегда и покинет. Такая вот своеобразная жертва новой недвижимости.

Как только кот давал добро на заезд, приступали к уборке, для чего обязательно использовали веник. К этому предмету относились очень трепетно: им обметали новорожденных и лечили от болезней. Поэтому в новый дом покупали новый веник, причем это надо было делать на растущую луну и не в августе. После уборки веник ставили в углу ручкой вниз для защиты от сглаза.

Первые дни в новом доме: чтобы все было благополучно

Были ритуалы и для первых дней в новом доме. Важно было окончательно изгнать злых духов и задать благоприятный тон для проживания. 

Первая ночь в новом доме — настоящее событие, но проводили ее тут не новоселы, а петух. Птица символизировала счастье и плодородие, а еще изгоняла нечистую силу своим кукареканьем. Вернувшись на утро, хозяева следили за поведением петуха. Громко кукарекал — к свадьбе, тряс головой — к беде, хлопал крыльями — к смерти в доме. Впрочем, предсказателя ждала незавидная судьба: из него делали холодец — блюдо было главным на новоселье.

Примета о первой ночи на новом месте тоже известна многим. Незамужние девушки перед сном должны были произнести присказку: «На новом месте приснись жених невесте». Все остальные могли задать интересующий их вопрос. Считалось, что во сне придут все ответы.

Современные приметы

В современном мире тоже есть место приметам: согласно опросам, более 60% новоселов в России в них верят. Вот некоторые из них:

• В США многие застройщики пропускают в нумерации 13 этаж. Некоторые покупатели отказываются заключать сделки в пятницу 13 и соблюдают другие правила нумерологии.
• Следующая популярная методика — фен-шуй. Например, хорошим местом расположения дома считается локация у воды, плохим — на Т-образном перекрестке. Также согласно азиатской традиции, не рекомендуется переезд в високосный год.
• Во многих израильских домах лифты по субботам автоматически останавливаются на каждом этаже. Причина — шабат, когда нельзя работать и нажимать кнопки технических устройств. 
• Новоселье надо устроить еще до разбора вещей и расстановки мебели. На праздник лучше позвать побольше детей: они несут положительную энергетику.
   

Взгляд со стороны: забавные приметы риелторов

В процессе покупки жилья участвуют не только продавцы и покупатели, но и риелторы. У них за время практики тоже скопились свои приметы:

• В квартиру первыми должны зайти клиенты, если это пара — лучше, чтобы первой порог переступила женщина.
• В квартире риелтору обувь лучше не снимать, а надевать бахилы. Если ходить по дому босиком, можно энергетически сделать его «своим», значит он будет долго продаваться.
• Нельзя рассказывать о завершении сделки, даже если аванс уже внесен. Также нельзя планировать, на что заработанные деньги будут потрачены. Иначе сделка не состоится. 
• Если во время просмотра клиент спотыкается о порог или цепляется за косяк у входной двери — он сюда еще вернется, скорее всего в качестве покупателя.
• Если продавец отказывает первому покупателю с более-менее адекватной ценой, то квартира зависает надолго.
• Если просмотр квартиры срывается даже по уважительной причине, то при просмотре в другой день куплена она не будет.
• Если в день заключения одной сделки устроить показ по другой квартире — он будет удачным.
• Начинающему риелтору после первой сделки надо купить кожаный кошелек и положить в него неразменную купюру с прибыли. С каждой новой сделки — пополнять коллекцию таких купюр.
• Чтобы квартира быстрее продалась — посидеть пару минут на правоустанавливающих документах, затем вытащить их из под себя, крепко сжать и только потом вставать.
   

Покупка квартиры — процесс важный и сложный. Поэтому каждый новосел делает собственный выбор — усложнят его приметы или придадут особую изюминку.

Риэлторы назвали самые «опасные» квартиры на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Найдите правильное агентство

Да-да, именно агентство. Не стоит запускать бизнес, если у вас нет опыта, потому что можно по неосторожности нарушить закон или в погоне за большим доходом вообще остаться без денег.

Выбирать агентство надо внимательно, потому что не каждое может стать хорошей стартовой площадкой для новичка, где рассказали бы, как стать агентом по недвижимости.

Василий Олейников, гендиректор АН «Рио-Люкс»: – Найдите развивающуюся компанию. Узнайте о репутации агентства, насколько развита маркетинговая инфраструктура, есть ли у него учебный центр и система наставничества. Последнее особенно важно, так как наставники поддерживают и помогают советами тем, кто делает первые шаги в профессии.

Советы наставника будут очень кстати, когда вас, зеленого новичка, попытается обставить хитрый риэлтор другой стороны сделки.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью: – Если у риэлтора нет опыта, связей и понимания рынка недвижимости, то он рискует проиграть более матерому специалисту который сумеет обратить ситуацию в свою пользу в ущерб новичку: выторговать хорошую скидку или навязать невыгодные условия. Еще вариант: из-за отсутствия опыта можно не увидеть «подводных камней» в покупаемой недвижимости, из-за чего клиент потеряет деньги.

А когда вы наберетесь опыта и на практике узнаете, как стать риэлтором по недвижимости, — тогда можно будет открывать свою компанию или работать в одиночку.

Читать по теме Оказывается, комиссию берут не все агентства, а поиск клиентов — это целое искусство. Хотите подробностей? Переходите по ссылке.

Назад к содержанию

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Как осуществляется оформление покупки квартиры через риэлтора

Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь. Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность. Заключение договора Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге. Важные особенности подписания договора:

1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Как правильно сдать жилье через агентство – пошаговая инструкция

Для того, чтобы сэкономить время на поиск арендатора, владельцы недвижимого имущества пользуются услугами агентства и заключают договор с риэлтором. В этом случае сдача жилья происходит также официально, но основную часть работы возьмет на себя компания. На агенство могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для заключения договора найма документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение осмотра;
• оформление договора.

Также компания может предоставлять иные услуги, которые подробно фиксируются в договоре с агентством. Например, при желании можно застраховать недвижимость и все имущество, находящееся в ней, от возможного причинения вреда.

Документы от наймодателя

Аренда квартиры через агентство требует оформления определенного пакета документов. Этот перечень включает в себя:

• общегражданский паспорт владельца;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• справка из ЕГРН;
• дарственная, соглашение купли-продажи, документ о наследстве и т. д.

Если в жилой площади на постоянной основе проживают другие лица, то они должны дать свое согласие на сдачу квартиры в аренду. Без этого агентство может отказать в своих услугах.

Договор

Основным этапом при сдаче квартиры является подписание соглашения. Если договор составлен неправильно, то это может стать причиной возникновения трудностей, в том числе связанных с потерей крупной суммы денег. Также допущенные в соглашении ошибки станут основанием для признания его недействительным.

Договор с риэлтором на аренду квартиры составляется в письменной форме и включает следующую информацию:

• личная информация об обеих сторонах сделки;
• список агентских услуг;
• размер вознаграждения;
• стоимость объекта недвижимости;
• сроки действия соглашения;
• ответственность сторон сделки;
• права и обязанности сторон договора;
• порядок расторжения соглашения;
• реквизиты сторон;
• опись документов.

Соглашение подписывают обе стороны, иначе он считается недействительным. Особое внимание стоит уделить пунктам, где описан перечень услуг, стоимость вознаграждения агенства и права и обязанности сторон.

В первом могут не включить все требуемые услуги за полную плату, во втором – завысить стоимость, прописать залог, в третьем – прописать запрет на сотрудничество с другими агенствами или самостоятельные действия (что такое депозит, залог и задаток при съеме квартиры?).

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Узнать о том, как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно здесь.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Названы самые «опасные» квартиры на вторичном рынке

К ним относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и «опередить» других претендентов. Чаще всего такие «вновь прибывшие» наследники — это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры «неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником».

На втором месте — квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс — если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута. Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на «пороге» обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки — указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram
telegram.me/rgrunews

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

Методы работы в поисках собственников:

Как найти собственников риэлтору, несколько рекомендаций:

• Наружная реклама – доски возле подъездов, на остановках, в местах скопления людей. Текст от имени покупателя, где предлагается купить квартиру за наличные;
• Реклама в печатных изданиях местного региона;
• Интернет-реклама на всех возможных ресурсах.

Советы по размещению рекламы в интернете:

1. Создание профессионального профиля в социальных сетях (Facebook, ВКонтакте). Регулярные публикации тематических постов вызовет интерес у читателей и среди них будут потенциальные клиенты;
2. Интернет-доски. Большое количество объявлений, но много и от посредников;
3. Лучший способ по привлечению клиентов – это создание собственного сайта. Разместите информацию по теме недвижимости и добавьте в текст ключевые слова и фразы. Пользователь, которого интересует тема купли/продажи недвижимости, наберёт в поисковой системе определённые слова и окажется на вашем сайте. Чтобы увеличить количество посетителей нужной вам целевой аудитории, настройте таргетированную рекламу.
4. Создание мобильного приложения – привлекает самых активных пользователей соц.сетей, в основном, молодёжь.
5. Участие в тематических форумах, где можно познакомиться с большим количеством людей, объединённых одними интересами.

Читать по теме: Как риэлторы находят собственников квартир Особенности работы риэлтора в агентстве недвижимости Обзор и суть профессии риэлтор: специфика работы

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует большего участия, чем инвестирование в частную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают решение о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1.Решите, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ.К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода помимо арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на ваших собственных, а стоимость здания часто является функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход. Если сделка будет правильной и с хорошими финансами, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация доходов между многими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестор по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей. Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать арендную плату для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание многоквартирного дома

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами.Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную бытовую технику, а также улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается в основном на финансовых показателях здания, а не на вашей личной финансовой и кредитной ситуации.Таким образом, для утверждения кредита банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Таким образом, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки ЖК

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более обычным делом, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Когда размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять собственностью самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Как правило, управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке жилого комплекса преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Жилой комплекс без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и техническим обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к текучести и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В «Avail» генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они влияют на большее количество арендаторов и требуют более дорогостоящего устранения. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и ожидаемая рентабельность инвестиций.

Рассмотрим количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остаться со зданиями размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знайте типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные апартаменты с садом и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и многоквартирных домов, содержащих десятки единиц сдачи в аренду. единицы измерения.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

• Многоквартирный дом класса «А»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средне- или многоэтажные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
• Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
• Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
• Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживает в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта, обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте рентабельность инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциал зарабатывания денег, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, как и управление.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но они потребуют больших первоначальных вложений.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (так называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Самостоятельный поиск жилого комплекса

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, вы можете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Вы даже можете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знать кого-то, кто продает.

Привлечь агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут в этой базе данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет участвовать комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что это фактически немного повысит цену здания.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке жилого комплекса

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных агентств по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с креативными идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, также содержащие жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные дома.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае любой инвестиции в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир в каждой собственности.Но вы также захотите принять во внимание размер этих квартир с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности аренды могут быть трудными за пределами кампусов колледжей и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить эту вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на удобства ЖК

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

Обратите внимание на детали строительства при покупке жилого комплекса

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако избежать их довольно сложно, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто имейте в виду, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятков лет, а сантехника ни разу не заменялась, будьте готовы к постоянному ремонту сантехники. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, например, водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбестовая и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно внутренняя отделка может быть окрашена краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, и это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами для сравнения покупок многоквартирных домов, основанный на сумме арендной платы, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель заполняемости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут быть возможности — например, простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы планируете купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы сможете составить представление о финансовом положении объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для многоквартирного комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовой операционный доход — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В одни месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для шестиэтажного здания, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

Отчет о прибылях и убытках

Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов.Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам исследовать каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (cap rate) показывает норму доходности инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим.

Формула:
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов.
Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США
Cap Rate = 6,48 процента

6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей.

Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, здание наверху все равно меркнет по сравнению.

Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов.

Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента.

Пункты юридической экспертизы при покупке жилых комплексов

Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся.

Определите, почему владелец продает

При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают хозяева. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, является важной составляющей при заключении сделки. Например, если продавец хочет уйти на пенсию и перейти в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте.

Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами!

Получить копии договоров аренды жилого комплекса

Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только сумму арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлен, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные залоги и так далее.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться.

Запросить налоговую декларацию от предыдущего владельца жилого комплекса

Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено.

Осмотр жилого комплекса

Когда вы серьезно думаете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры являются сложными и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и о которых не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке.

5. Сделать предложение на жилой комплекс

Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды.

Экспертиза жилого комплекса

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход.

Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса:

Подход рыночной стоимости в оценке жилого комплекса

При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете возможность покупки шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.

Подход замещения затрат при оценке жилого комплекса

Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4 000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400 000 долларов.

Доходный подход в оценке жилого комплекса

Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на максимальную ставку.

Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Например, если чистая операционная прибыль здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда:

Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США

Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома

Поскольку доходный подход является распространенным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания.

Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим также, что вы владеете зданием в течение двух лет и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов.

Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит:

Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США.

За два года вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов, просто увеличив арендную плату!

6.Финансирование покупки жилого комплекса

При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно.

Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса:

Виды финансирования квартир

Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами.

Коммерческое в отличие от жилищного кредитования

Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами.

Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн.

Обычные ссуды

Если многоквартирный дом состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений.

Частные ссуды и финансирование продавцов

Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной собственности, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций.

Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги на покупку, а вы будете платить им.

Ссуды без права регресса против ссуд без права регресса

Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. В случае ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее.

Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой, не в последнюю очередь из-за риска для ваших личных финансов, вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица

Ваш бухгалтер и адвокат посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса

Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы для покрытия операционных расходов, страховки, налогов и ремонта.

В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома.

Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды

Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в многоквартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно смотреть на недвижимость с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость.

7. Завершение покупки ЖК

Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты.

Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами

Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность.

Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца

Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости.

Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса

Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует от домовладельцев хранить залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибитесь, думая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными.

Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно указаны, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности.

Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business.

Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс:

Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс?

Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса.

Как купить жилой комплекс без денег?

Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс, не потратив деньги. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды.

Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса?

Как правило, для многоквартирных домов предусмотрены льготы по налогу на арендную собственность. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, а также ремонт и амортизацию здания.

Итог

Как купить жилой комплекс в общем можно объяснить, разбив его на семь шагов. Обычно это лучше всего для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом.

Если вам интересно, где взять ссуду на многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас.

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом.Прежде чем приступить к поиску жилья, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что следует учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордных минимумов в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне.30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют. Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным агентства CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно, — говорит Доннелл Уильямс, владелец Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность неизбежно вызвала опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем повышается, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Флоридского Атлантического университета и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные «.

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может вызвать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы пойдете туда хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться на одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке.Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет — например, делать покупки в межсезонье — сейчас неприменим.

Однако важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть организованы, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

Помимо первоначального взноса, потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть затраты на закрытие сделки, которые могут составлять от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но также налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотечных кредитов, если ставка составляет менее 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать аванс», — говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Основные выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка своего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить стоимость вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и оценку от каждого из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства разрешают вам получать доступ к вашим кредитным отчетам бесплатно один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

• Подумайте, как разные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:

3. Создание жилищного бюджета

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

Как начать: Покупная цена — это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание.Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда «.

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

• Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
• Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть затраты на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Жорж.
• Посмотрите, может ли ваш ежемесячный бюджет покрыть ипотеку вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на авансовый платеж

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам нужно сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее переехать в новый дом, но более низкая стоимость снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи — сугубо личное».

С чего начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в качестве подарка, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть, — и получите от них подарочное письмо в кратчайшие сроки. вперед тоже.

Ключевые выносы:

• Если у вас не так много сбережений на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством.Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
• Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют только 3% -ную скидку.
• Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья впервые, чтобы они помогли покрыть расходы на закрытие или внести свой первоначальный взнос.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но требуются годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги «.

Ключевые выводы:

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для разговора о ваших потребностях, прежде чем выбирать одного из них. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на прилегающие районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

• Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
• Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, а также настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

• Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждой собственности, которую вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
• Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы сможете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделать предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может повысить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложений, включая цену предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или непредвиденные обстоятельства.Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

• Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
• Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
• Оговорки о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9. Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбрать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

• Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочитайте онлайн-обзоры, спросите прошлые рекомендации клиентов и посмотрите их учетные данные.
• Посмотрите на контрольный список для осмотра дома, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

В отчете об осмотре дома могут быть обнаружены серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента в переговорах с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

• Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заниматься таким ремонтом после покупки дома.
• Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы вы могли отказаться от покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что вам необходимо сохранить свои финансы и кредит в процессе андеррайтинга. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать работу: Оперативно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

• Банковские выписки
• Налоговые декларации
• Дополнительное подтверждение дохода
• Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

• Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом доступе до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности не меняйте работу, прежде чем закроете свой новый дом.
• Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Проведите заключительный обход

Последняя прогулка — это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите с контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, выполненную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

• Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он выступил в качестве свидетеля и помог ответить на любые ваши вопросы.
• Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Закройте свой дом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом и закрывающий агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительное раскрытие, в котором излагаются все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссии по кредиту и сколько денег вы должны принести до закрытия.При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы перечисляете свои затраты на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

• Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с раскрытием заключительной информации и сравните ее с оценкой кредита, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия кредита совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
• В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
• Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства для открывания гаражных ворот.
• Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство — наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора — может помочь вам плавно ориентироваться в процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом резюме

Подробнее:

Проверенная формула покупки недвижимости в аренду

Далее следует правдивая история , но имена были изменены на случай, если заинтересованные стороны прочитают это!

Сейчас десять часов утра, и Джону только что позвонил управляющий, который сейчас пытается заполнить вакансию в своем дуплексе.Ему сказали, что существующий арендатор разрывает договор аренды, потому что кто-то взломал и украл инструменты арендатора — второй раз за 12 месяцев.

С тех пор, как Джон купил ее год назад, у этой собственности были одни проблемы. Вот лишь некоторые из того, что произошло за последний год:

• Джон не мог найти арендатора более шести месяцев.
• Джону пришлось заменить два разбитых окна из-за вандализма, пока квартиры были пусты.
• Джон получил три полуночных телефонных звонка с сообщениями о выстрелах.
• Через улицу есть разрушенный дом.
• Соседка (пожилая женщина) была похищена со своего крыльца, и она до сих пор находится в МВД.

Можно подумать, что после того, как Джон справится с этой головной болью, он полностью откажется от инвестирования в недвижимость.

Но это не так.

На самом деле, он более чем когда-либо увлечен приобретением недвижимости в аренду.

Почему?

Ну, например, Джон извлек несколько очень болезненных и важных уроков из вышеупомянутого кошмара. Фактически, за последний год он разработал строгий набор критериев, которые позволят избежать повторения многих из этих проблем. Я взял формулу Джона, добавил несколько примечаний и даже добавил пару собственных критериев.

Результат? Практически идеальная формула для покупки арендуемой недвижимости, обеспечивающая денежный поток. И почти идеальная формула еще более упорядочена с такими компаниями, как Roofstock, которые помогают людям, подобным Джону, покупать недвижимость для сдачи в аренду (да, недвижимость, которая уже сдана в аренду, поэтому вам не нужно искать арендаторов) для инвестиционных целей.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, но на самом деле это не так. Поверьте мне.

Прежде чем я продолжу, я просто хочу подчеркнуть, что эта стратегия является результатом ЧАСОВ чтения, многочисленных бесед с другими инвесторами, управляющими недвижимостью и агентами по недвижимости, а также глубоким анализом наших собственных инвестиций — эта стратегия является является результатом нашего личного опыта и может варьироваться в зависимости от вашего.

Поехали…

Первый шаг к тому, чтобы избежать кошмара, связанного с недвижимостью, — это:

Образование

Прежде чем перейти к конкретным методам, я хотел бы еще раз подчеркнуть, что, как и в случае с любыми другими инвестициями, если вы не знаете, что делаете, вы обожжетесь и потеряете ОЧЕНЬ много денег.Я всегда рекомендую делать уроки и вкладывать В первую очередь в свое образование.

Поговорите с другими инвесторами — убедитесь, что вы получаете надежный совет от людей, которые достигли того, что вы пытаетесь сделать, а не от членов семьи, у которых нет денег! Вы будете удивлены, узнав, сколько людей из лучших побуждений готовы дать вам бесплатный совет по тому, о чем они НИЧЕГО не знают.

Чтение, чтение, чтение

Я ОГРОМНЫЙ фанат чтения.Желательно читать разных авторов, у которых разные подходы. Ваша работа будет заключаться в том, чтобы прочитать достаточно материала, чтобы увидеть закономерности и сформировать собственное мнение и стратегию.

Рассмотрите возможность покупки курсов

Существует ТОННА качественного контента; однако, как и в любой другой отрасли, существует множество продавцов змеиного масла, торгующих схемами быстрого обогащения, так что будьте осторожны. Обычно тщательный поиск в Google помогает отсортировать «плохие яблоки».

Я рекомендую покупать в районе, с которым вы знакомы, по крайней мере, для ваших первых нескольких свойств, когда вы намочите ноги.Если вы не знакомы с областью, попробуйте провести несколько выходных на вашем целевом рынке в течение нескольких месяцев. Укажите 2-3 почтовых индекса, которые вас интересуют, и поговорите с соседями, владельцами местных магазинов, управляющими недвижимостью и т. Д., Чтобы получить представление о районе и потенциальных клиентах, с которыми вы будете иметь дело.

В каком районе вам следует искать?

Что ж, у каждого человека индивидуальная стратегия, но вот как я анализирую недвижимость и исследую окрестности:

Я оцениваю их как одну из трех категорий…

Это районы «гордости владения», занятые преимущественно домовладельцами.Дома обычно в хорошем состоянии с зелеными лужайками, засаженными деревьями улицами и т. Д.

Как правило, из них получаются отличные дома, чтобы произвести впечатление на ваших друзей, но обычно не выделяются как большие вложения. Я держусь подальше от этих мест.

B Класс

Обычно это самый большой ассортимент товаров между тремя классами. Эти дома обычно обслуживают наибольшее количество людей в сообществе и имеют наибольшее количество инвентаря.

Обычно я стараюсь нацеливаться на район, где проживает большая часть рабочих и где соотношение арендатора к домовладельцу составляет 35/65 процентов.Обычно вы можете определить, находитесь ли вы в одном из этих районов, по количеству припаркованных на проезжей части грузовых автомобилей — фургонов для ремонта кабеля, строительных грузовиков и т. Д.

C класс

Они находятся в «заброшенных» районах, занятых преимущественно арендаторами.

У таких объектов недвижимости, как правило, высокая текучесть арендаторов. Люди обычно бегают по этим местам ночью, а НЕ бегают трусцой. Высокий уровень преступности, банд и наркобизнеса, значительное присутствие полицейских и т. Д.

Я не говорю, что это плохие вложения; как правило, денежный поток по этим сделкам может быть высоким.Но успешные инвесторы, берущие их на себя, вероятно, работают в жестком режиме и имеют специализированную команду по управлению недвижимостью. Для кого-то, кто хочет приобрести одну или две инвестиционных собственности в качестве дополнительного дохода, я бы не рекомендовал этого. Я не покупал ни одного, и не думаю, что Джон тоже хочет покупать еще один.

Надежная формула покупки ренты, приносящей доход

Думайте об этом не только как о способе увеличения собственного капитала, но и как о способе обеспечения вашей финансовой безопасности.Если вам когда-либо придется продавать из-за чрезвычайной ситуации, эти 10-20% позволят вам снизить цену предложения, чтобы продвинуть ее быстрее. Положительным моментом является то, что если вам не нужно продавать в экстренной ситуации, вы просто мгновенно окупили свои инвестиции.

г. Недвижимость должна приносить не менее 15% рентабельности инвестиций при наличных расчетах.

Это означает, что арендная плата за вычетом долга (в случае ипотеки) и расходов должна составлять 15% или более. Например, авансовый платеж в размере 20 тысяч долларов должен приносить, как минимум, 3000 долларов в год.На самом деле это довольно мало — большинство сделок между мной и Джоном были значительно выше 20% -го порога.

Например, дом за 100 тысяч долларов следует арендовать не менее чем за 1000 долларов в месяц.

Если ремонт плюс ваш первоначальный взнос превышает рентабельность инвестиций 15%, переходите к следующему объекту недвижимости.

Этого должно хватить на случай непредвиденных ремонтов или вакансий.

Принять меры

Эти следующие несколько лет, вероятно, станут лучшим временем для покупки приносящей доход аренды в нашей жизни. На многих рынках вы можете приобрести недвижимость по цене намного ниже стоимости строительства. Процентные ставки находятся на историческом минимуме. Поколение Y в три раза больше поколения X и, как ожидается, продолжит арендовать в обозримом будущем — в то время как стоимость собственности значительно упала, а расходы на аренду — нет.

Итак, чем сейчас занимается Джон?

С момента приобретения своего кошмарного дуплекса он приобрел еще три объекта недвижимости B-класса и в этом месяце покупает четвертый. Каждый дом приносит около 400 долларов в месяц денежного потока. И хотя ему все еще приходится иметь дело с периодической головной болью, возникающей из-за его дуплекса, он все еще находится на пути к получению второго дохода, чтобы его жена могла перестать работать в течение первых трех лет воспитания детей.

Как я упоминал ранее, такие компании, как Roofstock, помогают вам приобретать недвижимость для сдачи в аренду, предлагая широкий выбор домов для покупки, которые во многих случаях уже сдаются в аренду.Это значит, что они приезжают с арендаторами! Таким образом, вам не придется возиться с поиском арендаторов для сдачи в аренду жилья — это просто подключи и работай.

Если вы когда-нибудь задумывались об инвестициях в недвижимость, что вас сдерживает? Если вы уже инвестируете, можете ли вы что-нибудь добавить?

Подробнее:

Как отказаться от аренды ради блага

Покупка квартиры может иметь большой смысл, как в финансовом, так и в иных отношениях, если вы снимали квартиру. Тем не менее, основные принципы покупки квартиры на первый взгляд могут показаться сложными.Не бойтесь — просто выполните следующие действия, чтобы начать.

Проверьте свое положение в арендной плате и собственном уравнении

Перво-наперво: дешевле ли покупка или аренда зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы там останетесь. Один из способов получить все эти цифры сразу — это воспользоваться нашим калькулятором арендной платы или покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры обойдется в 200000 долларов.Предварительная покупка, конечно, будет казаться дороже, потому что вам придется выложить до 48000 долларов в качестве первоначального взноса и заключительных расходов. Но пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: по прошествии пяти лет вы создали собственный капитал в своем доме, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что вам подходит.

Выясните, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру.Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения при первоначальном взносе.

Допустим, у вас есть годовой доход в размере 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете сэкономленные 40 000 долларов в качестве первоначального взноса. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц. Эти цифры важны, потому что они помогут вам сузить поиск квартир до желаемого диапазона цен.

Изучите кооперативы и кондоминиумы

Если вы собираетесь купить квартиру, вы, вероятно, столкнетесь как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Квартира похожа на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должен пройти квалификацию через комиссию по кондоминиуму », — говорит агент по недвижимости Лила Неджад из Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете единицей, но существует больше требований для совершения покупки, и неамериканские граждане с гораздо меньшей вероятностью попадут в большинство этих зданий. Политика субаренды также, как правило, намного строже, часто с ограничениями только на два года или вообще без сторонней аренды ».

Определитесь с необходимыми вещами

Начиная поиски квартиры своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что всем нам нужны большие пространства, туалеты и первоклассное расположение, я всегда спрашиваю своих впервые покупающих, что им нравится в том месте, где они в настоящее время живут, и что их три главных обязательных элемента для новой квартиры», — говорит реальный агент по недвижимости Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, для некоторых покупателей могут быть необходимы двойные умывальники в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная / сушильная машина или утренний свет».

Это также время подумать о том, где вы в идеале хотели бы жить (т.д., какая часть города соответствует вашему образу жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем конкретнее вы можете быть заранее, тем легче будет выделить потенциальные объявления.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция велика в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно, чтобы на вашей стороне сражался агент надежного покупателя.

«Покупателю квартиры сегодня нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы отстаивать интересы покупателя и правильно позиционировать его или ее в тех сценариях множественных ставок, которые мы наблюдаем сегодня», — говорит Саркисян.

Опытный агент не только поможет вам найти подходящую квартиру, но и поможет вам заключить сделку и проведет вас через весь процесс. Хороший агент также знает, какие вопросы следует задавать, например, о правилах аренды домашних животных и субаренды в здании, чтобы вы не остались в стороне. Итак, не берите с собой только первого агента; свяжитесь с некоторыми из них и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах специализируются), чтобы узнать, подходят ли они для того, чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Как вы покупаете свою первую инвестиционную недвижимость?

Агентские ссуды, доступные вам, будут представлять собой ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой (ARM). Оба эти варианта предъявляют особые требования к первоначальному взносу и кредитному баллу.

Какой кредитный рейтинг и первоначальный взнос вам нужно, чтобы купить инвестиционную недвижимость?

Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой минимальный кредитный балл для индивидуальной инвестиционной собственности составляет 620 баллов, при этом потребуется 20% первоначальный взнос.Однако, если у вас есть кредитный рейтинг 720 или выше, вам необходимо внести только 15% на единичную инвестиционную недвижимость.

Для ипотеки с регулируемой процентной ставкой минимальный кредитный рейтинг составляет 620 баллов, и для индивидуальной инвестиционной собственности потребуется минимум 15%.

Если вы заинтересованы в покупке многоквартирного дома, обратитесь к эксперту по жилищному ссуде, чтобы обсудить требования и варианты.

Другие требования для соответствия требованиям

За исключением первоначального взноса, требования к арендуемой собственности в чем-то схожи с требованиями ипотеки для основного места жительства.Вам все равно нужно будет следовать правилу 2/2/2: предоставить налоговые декларации за два года, формы W-2 за два года и выписки с банковского счета за два месяца в вашу ипотечную компанию, а также подтвердить свои активы.

Ваша ипотечная компания также захочет, чтобы у вас был резерв на выплату ипотечного кредита на шесть месяцев, чтобы дать себе некоторый буфер на случай, если вы столкнетесь с неожиданной финансовой проблемой.

Почему я должен брать ипотеку на свою инвестиционную недвижимость?

Если у вас есть средства для оплаты инвестиционной собственности наличными, получение ипотеки может иметь смысл в вашей ситуации, особенно если вы планируете приобрести несколько инвестиционных объектов недвижимости.Например, предположим, что у вас есть 100 000 долларов в банке.

Ваш первый вариант — купить дом за наличные за 100 000 долларов. Хотя вы получите больший денежный поток от этих инвестиций, они свяжут все ваши деньги в одном месте.

Однако, если вы получите ссуду под 20%, вы потенциально можете купить еще один или два дома по той же цене на оставшиеся 80 000 долларов. В то время как ваш непосредственный денежный поток ниже, эта прибыль будет расти в долгосрочной перспективе, особенно по мере увеличения арендной платы и выплаты ипотечных кредитов.Вы наращиваете активы в более быстром темпе, если используете ипотечный кредит вместо наличных денег.

В случае, если вы приобретаете инвестиционную недвижимость за наличные, в вашей ситуации могут быть выгодные возможности получения кредита.

Джеймс Милн, менеджер по продукту Quicken Loans, объясняет, что «большой процент инвестиционной собственности в США принадлежит без ипотеки, поэтому есть много возможностей высвободить денежные средства или вывести капитал для улучшения собственности.Рефинансирование с выплатой наличных — отличный вариант для этих клиентов ».

Эта опция может помочь вашим инвестициям работать на вас.

8 советов по покупке первой квартиры »GeekedOutHome

Инвестирование деньги на покупку вашей самой первой квартиры — огромная веха, но они могут легко стать ошибкой. Чтобы этого не произошло, нужно делать уроки.

На что следует обратить внимание при покупке первой квартиры? Покупатели, впервые покупающие квартиру, должны учитывать множество факторов, таких как местоположение квартиры, способ ее финансирования, а также то, как выбрать подходящих соседей по комнате, с которыми они будут делить расходы.

Ли вы снимаете или покупаете свою первую квартиру, вам нужно имей в виду. Давайте рассмотрим восемь важных советов, как обезопасить свой первый квартира.

Понять, что вы на самом деле Покупка

Краткий курс по покупке квартиры: важно определить, что на самом деле означает «квартира». Как сообщает SF Gate, этот термин относится к зданию, которое принадлежит юридическому лицу и имеет много квартир, которые сдаются в аренду арендаторам.

А кондоминиум отличается от многоквартирного дома, потому что это может быть квартира здание или меньшее количество отдельно стоящих или пристроенных единиц, которые включены. Принцип работы кондоминиума заключается в том, что люди должны покупать одну из квартир и доля в расходах сообщества.

А как насчет кооператива?

Это инвестиция в квартиру, которая дает покупателям возможность владеть квартирами. Следует иметь в виду, что право собственности на самом деле состоит из акций корпорации, владеющей зданием, а не собственником квартиры.

Зная эти различия важны, когда вы заинтересованы в покупке квартира потому что у них разные права и сборы.

Рассмотрим расположение

Вам нужно проверить район, в котором вы заинтересованы в покупке квартиры, чтобы она окупилась.

Выбор района города, который требует ежедневных длительных поездок на работу, непрактичен. Точно так же выбор проживания в районе, где много шума, может вызвать стресс.

квартира должна находиться в непосредственной близости от важных для вас мест, будь то магазины, рестораны или школы. Это сильно сэкономит вам денег на ежедневные поездки.

Рассчитайте отношение долга к доходу Коэффициент

Пока вы работаете над тем, чтобы получить хорошую репутацию, что очень важно, если вы хотите получить дом займа, вам также следует определить, сколько вы действительно можете позволить себе заплатить за новая квартира.

Вы можете сделать это, сложив ежемесячные выплаты по долгам (например, студенческие ссуды) и оценку вашего платежа по ипотеке. Разделите эту сумму на свой ежемесячный доход , а затем превратите сумму в процент.

Итак, если ваши ежемесячные долги составляют 2000 долларов, а вы зарабатываете 5000 долларов в месяц, разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Это даст вам 0,4 или 40 процентов, как объясняет Smart Asset.

Это отношение долга к доходу используется кредиторами, чтобы помочь им понять, сколько вы можете позволить себе платить по кредиту. У вас должно быть соотношение долга к доходу не больше чем 43 процента.

Понять квартиру Удобства

Иногда вы могли подумать, что получили много от своей квартиры, только чтобы понять что вам нужно платить много денег за удобства каждый месяц.

Узнайте у арендодателя, за какие удобства вам придется платить при аренде квартиры, например, доступ в Интернет, отопление и электричество, особенно если они не включены в стоимость вашей арендной платы.

Это поможет вам сэкономить на квартире и получить необходимые удобства самое вам.

На что обращать внимание, когда квартира Охота

Ты нашел квартиру, которая выглядит фантастически, но не зависит от сердца. Фокус о следующих вещах, чтобы вы не ошиблись.

• Обратите внимание на пятна от воды и общие пятна вокруг квартиры, поскольку они могут указывать на неисправные конструкции, такие как водопровод. Даже если вы снимаете жилье, это может оказаться весьма стрессовым и проблематичным в вашем первом доме.
• Следите за звуками, исходящими от других устройств в здании или снаружи на дороге. Вы должны проверять квартиру в разное время дня, чтобы убедиться, что она не находится в шумном месте.
• Обратите внимание на безопасность в квартире и доме.Ищите такие вещи, как окна, которые легко открываются и закрываются, детекторы дыма и угарного газа, а также лестницы для пожарных выходов. Вы хотите быть уверены, что они хранятся и работают правильно.
• Подумайте, насколько легко или сложно будет переехать в квартиру. Например, есть ли лифт, который упростит перемещение всего вашего имущества в ваше подразделение?

Узнайте, можно ли Украсить

Когда арендуя свою первую квартиру, вы, несомненно, будете рады, если вы почувствуете, что дом.Один из наиболее важных способов сделать это — украшая его. Но это не всегда разрешено.

Всегда проверьте договор аренды, чтобы узнать, разрешено ли вам заниматься декорированием, например покраска стен вашей квартиры.

Помните что есть способы обойти правила, запрещающие декорирование, которые могут быть установлены. Для Например, использование съемных обоев вместо краски для стен может быть хорошим компромисс, и, поскольку он не постоянный, ваш домовладелец, скорее всего, одобрит его.

Спросите у арендодателя о квартире Техническое обслуживание

Кому вы должны позвонить, когда что-то в вашей квартире сломается?

Иногда обслуживающий персонал вашего многоквартирного дома будет жить на месте, но в других случаях внешняя сервисная компания решит проблемы. Прежде чем вам понадобится помощь в экстренной ситуации, важно узнать, как работает этот процесс.

Найдите подходящих соседей по комнате

Вы может захотеть разделить расходы на покупку квартиры, но выбирая правильных соседей по комнате требуется небольшая проверка — вы не хотите, чтобы в итоге были люди, которые не участвовать в аренде или оплате других расходов.

• Убедитесь, что у вас и ваших соседей по комнате совместимые привычки и образ жизни. Если вы любите проводить время в тишине, вам не понравится сосед по комнате, который все время приводит кучу друзей.
• Составьте график работы по дому. Будь то мытье посуды или уборка ванной комнаты, полезно знать, кто за что отвечает, чтобы предотвратить ссоры.
• Напишите договор о соседстве по комнате. Это не должно быть слишком подробным, но оно должно охватывать важные вещи, такие как то, как вы собираетесь разделить ежемесячные расходы, такие как аренда, и как вы собираетесь разделить домашние расходы, например, на коммунальные услуги и питание.

Чего следует избегать при покупке Первая квартира

Не проверять измерения

Возможно, вы уже заплатили залог своему домовладельцу, но только для того, чтобы обнаружить, что ваша мебель не подходит к вашей квартире.

Очень важно все измерить, чтобы, передавая залог, вы знали, что с этими проблемами не столкнетесь.

Не сосредотачиваясь на главном

Когда вы переезжаете в свою первую квартиру, вы можете подумать, что вам нужно покупать много вещей одновременно.Но это может сказаться на ваших финансах.

Скорее сосредоточьтесь на главном. Потратив немного времени перед покупкой, вы сможете подумать о том, что вам действительно нужно.

Не фотографируют квартиру при заселении

Важно делать фотографии, когда вы впервые въезжаете в квартиру, чтобы вы могли привлечь внимание арендодателя к любым проблемам, например, если вы обнаружили немного плесени в ванной комнате.

Это также означает, что у вас есть доказательства того, какой была квартира, когда вы впервые въехали.

Это может предотвратить споры с арендодателем, который может захотеть использовать ваш залог для ремонта чего-либо. Если вы заметили проблемы, сфотографируйте их, чтобы у вас было доказательство того, что вы их не создавали.

Отсутствие подтверждения соответствия

Когда вы заинтересованы в покупке квартиры, вам необходимо иметь под рукой информацию о заявке, такую ​​как базовая информация и письменные рекомендации, чтобы вы могли продемонстрировать свою квалификацию, чтобы получить квартиру, как сообщает The Simple Dollar .

Кроме того, наличие платежных квитанций и выписок из банковского счета будет считаться доказательством дохода. Взяв эти вещи с собой, когда вы отправитесь на поиски квартиры, вы сможете без промедления получить свой первый дом.

Заключение

Покупка первой квартиры — важная веха, , но не должно вызывать стрессов . Зная, на что обращать внимание, а чего следует избегать, вы значительно упростите процесс покупки квартиры.

Связанные Вопросы

Сколько денег должно быть у вас, чтобы купить первую квартиру?

Вот хорошее правило: ежемесячная арендная плата не должна превышать одной трети вашего ежемесячного дохода.Итак, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вы сможете получить квартиру, которая стоит 1000 долларов в месяц, как объясняет The Balance.

Следует ли оформлять страховку арендатора?

Да, просто потому, что у вашего арендодателя будет страховка, но она не покроет ущерб ваши личные вещи в случае наводнения, пожара или кражи. Ты можешь рассчитывайте платить несколько сотен долларов в год за страховку арендатора.

Советы инвесторам по покупке жилого комплекса

Вложение в недвижимость — одна из самых разумных вещей, которую вы можете сделать, потому что жилье — это стабильное вложение.

Однако, во что бы вы ни вкладывали деньги; вы должны знать, что всегда есть риск. Однако перед тем, как начать, вам нужно сделать уроки. Вот несколько советов по инвестированию в жилой комплекс.

При поиске жилого комплекса для покупки вам необходимо быть авансом и спросить текущего владельца о финансовых показателях, связанных с квартирой за последние предыдущие годы: арендная плата, отчеты о доходах и отчеты о расходах. Убедитесь, что предоставленная вам информация является фактической, и подвергайте сомнению все, что является неполным или не имеет смысла.Запросите список всех работ по техническому обслуживанию собственности в течение срока владения текущим владельцем и всего, что он узнал до вступления в собственность. Понять внесенные улучшения; существующих гарантий и проведите соответствующее исследование, чтобы ответить на любой из ваших вопросов.

Если вам непонятны отчеты о доходах и расходах, обратитесь за советом к своему агенту по недвижимости. Этот профессионал будет знать, на что обращать внимание и чего следует избегать при поиске инвестиционной собственности.

  Специальное предложение по нашей рекламной ссылке выше  

Обойдите жилой дом и обратите внимание на детали. Ищите проблемы. Такие как трубы, стены, трещины, утечки, плесень, трубы и проводка в целом. Вам нужно знать, во что вы ввязываетесь, чтобы точно планировать свои расходы.

Вы всегда можете очистить здание, вложив в него деньги. Выглядит ли передний или задний двор жилого комплекса ухоженным и аккуратным? Знайте, что менее привлекательная недвижимость может быть прекрасной возможностью для инвесторов.

С разрешения владельца вы можете спросить жильцов, нравится ли им жить в этом районе и жилом комплексе. Ладит ли арендатор со своими соседями? Есть ли у них проблемы с обслуживанием? Они счастливы в космосе? Узнайте, какие дополнительные удобства им бы хотелось. Вы могли бы предложить несколько недорогих вариантов, которые существенно повлияли бы на впечатления вашего арендатора и повысили бы стоимость недвижимости.Слушайте их ответы и изучайте язык их тела.

Помните: если вы в конечном итоге инвестируете в жилой комплекс, эти арендаторы станут вашими. Если они останутся счастливыми, у них больше шансов остаться в космосе.

Вам необходимо выяснить, насколько стабилен текущий рынок недвижимости в этом районе. Если посмотреть на прошлые и текущие тенденции, как вы думаете, будет ли рынок стабильным в следующие пять лет? Вы должны понимать ожидаемые темпы роста в этом районе, потому что это может означать возможности трудоустройства для арендаторов.Более того, вы должны понимать потенциальное и недавнее повышение / снижение стоимости района. Посетите сайт местного оценщика, чтобы увидеть историю оценки собственности и связанных с ней оценок. Ваш риэлтор также может дать дополнительные рекомендации по экономике района.

Вам также следует провести собственные тесты, чтобы выяснить, комфортно ли вам бегать или гулять в этом районе вечером. Как вы себя чувствуете в этом районе? Если вам комфортно днем ​​и ночью, то и вашим будущим жильцам будет комфортно.

Изучите район — вам следует взглянуть на карту, если вы хотите увидеть, насколько близко жилой комплекс к школам, остановкам общественного транспорта и торговым районам. Существуют ли велосипедные дорожки и гладкие тротуары, по которым людям легче ездить на велосипедах и ходить?

Подпишитесь на нашу рассылку новостей

Можете ли вы сделать что-нибудь, чтобы повысить стоимость собственности? Если вы можете перекрасить квартиры или добавить умные технологии, вы легко сможете увеличить стоимость недвижимости.Подумайте о своих будущих арендаторах и о том, какие изменения им понравятся.

Выполните жесткие числа. Используйте доходный подход, если вы хотите определить потенциальную годовую капитализацию и доходную ставку аренды ваших инвестиций. Чем ниже максимальная ставка, тем ниже уровень риска. Задача для вас, как инвестора, состоит в том, чтобы найти правильную прибыль на свои инвестиции с поправкой на риск. Собираясь инвестировать в квартиры, подобные тем, что представлены на этой странице, подготовьтесь. Однако вам не обязательно делать это в одиночку.Если это ваша первая покупка, наймите опытного риэлтора, который специализируется на инвестиционной недвижимости, чтобы помочь вам. Они могут помочь вам эффективно ориентироваться в воде, напомнят о необходимости сдерживать свои эмоции и помогут найти недвижимость, которая обеспечит вам денежный поток, который вы ищете.

Если вам понравился этот блог, поделитесь им с другом. Кроме того, если вы хотите получать регулярные статьи, которые помогут в управлении активами, подпишитесь здесь.

Эшли Липман, Специалист по контент-маркетингу

Эшли — отмеченный наградами писатель, открывшая для себя страсть к предоставлению творческих решений для создания брендов в Интернете.После получения первой школьной награды в области творческого письма, она продолжает предоставлять потрясающий контент в различных нишах.

Резюме

Название статьи

Советы по покупке многоквартирного комплекса, которые необходимо знать инвесторам

Описание

Покупка многоквартирного комплекса или любой недвижимости является разумным вложением, если все сделано правильно. Узнайте, на что обращать внимание, когда вы начинаете поиск недвижимости.

Автор

Эшли Липман

Имя издателя

STRATAFOLIO

Логотип издателя