Как при покупке квартиры скинуть цену: Как торговаться при покупке квартиры

Как сбить цену при покупке квартиры

Рынок недвижимости живет по своим правилам, одно из которых гласит: торг приветствуется. Естественное желание продавца при этом — получить максимально возможную сумму за свой товар, покупатель же хочет заплатить поменьше. Учимся правильно торговаться с продавцом, чтобы суметь заставить его снизить цену.

1. Поиск недостатков в разумных пределах

Идеального жилья не бывает. И даже если квартира вам явно подходит, для снижения цены можно указать на существующие недостатки. В предельно вежливых формулировках и по делу. Не стоит откровенно цепляться: это может обидеть продавца, и он откажется заключать с вами сделку.

2. Важность аргументов

Где пролегает тонкая грань между явными недостатками и придирками? В аргументации. Лучше заранее подготовиться к торгу и продумать, что именно можно критиковать. Например:

• уровень шума за окном;

• доступность транспорта;

• инфраструктуру;

Важно: не нужно доставать составленный список и следовать ему буквально.

Гораздо лучше вставлять замечания естественно, по ходу просмотра. Можно еще в подъезде огорчиться, что квартира на высоком этаже, а минут через 15 выглянуть в окно и сообщить о своей боязни высоты. Тогда и торговаться будет гораздо проще и логичнее.

3. Сила в скромности

Просмотр недвижимости — не самый удачный случай демонстрировать дорогие украшения, предметы гардероба и аксессуары. Продавец решит, что ваш уровень состоятельности достаточно высок и вы можете заплатить больше.

4. Любопытство не порок

Невезучими бывают не только люди. Опытные риелторы говорят, что несчастливыми бывают и квартиры. В этом случае хороший объект недвижимости может продаваться весьма продолжительное время. И логичным будет заранее поинтересоваться о времени продажи квартиры и при разговоре о снижении цены между делом указать на это. Возможно, это заставит продавца быть сговорчивее.

5. Жадность — это плохо

Перед началом просмотров посоветуйтесь с риелтором, разберитесь в рынке и поймите связь параметров квартир и их стоимости. Если за свою собственность продавец просит адекватную цену, попытка значительно сбить ее может привести к срыву сделки со стороны собственника.

6. О ремонте

Наличие свежего ремонта в квартире — аргумент как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вы можете указать на то, что новенький ремонт не соответствует вашим предпочтениям и придется проводить новый, что опять же потребует вложений.

7. Мебель и бытовая техника

В качестве скидки попробуйте выторговать встроенную мебель или бытовую технику. Обычно их делают под заказ для определенного жилья и при переезде старая мебель может не вписаться в интерьеры новой квартиры. Если предметы интерьера в хорошем состояния и эстетически привлекательны, это может быть приятным бонусом к покупке.

8. Личные накопления

Большая часть недвижимости продается с участием банка. В этом случае продавцу требуется собрать дополнительный пакет документов, и полный объем стоимости проданной недвижимости он получает позднее.

Поэтому покупатель, который приобретает жилье на личные сбережения, котируется выше и вполне может получить скидку от собственника.

9. Время — деньги

Не всегда после продажи жилья собственник может съехать в день подписания договора. Иногда ему требуется время для подбора другого варианта места жительства взамен продаваемой квартиры. В этом случае время, которое он потратит на переезд, включается в стоимость сделки в виде скидки.

10. Помощь специалиста

Риелтор может взять на себя и вопрос подбора максимально удачного варианта, и вопрос торга с владельцем. В этом случае вам нужно будет честно изложить свои пожелания и озвучить максимальную сумму, которую вы готовы заплатить за жилье.

По материалам j.etagi.com

Фото: pomogalkina.ru, house-help.info, sovas.ru

как снизить стоимость при покупке

Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.

Мария Яковлева

снижает цены квартир

Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.

В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику.

Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры. Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

1. Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
2. Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
3. Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
4. Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если

УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие. Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК.

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Закон о счетчиках на воду

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.

Состояние квартиры

На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

1. Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
2. Ванна в плохом состоянии.
3. Нет крана на кухне или в ванной.
4. Нет горячей воды.
5. Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
6. Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
7. Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту

Смежная планировка

От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.

Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.

Смежная. Встречается чаще всего в двухкомнатных квартирах. Комнаты следуют друг за другом. Сначала нужно зайти в первую, чтобы через нее пройти во вторую.

Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.

Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.

Перепланировка

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — сложно и рискованно. Но если вы твердо решили это сделать, просите большую скидку.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в дальнейшем будет непросто. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконной. Приведите эти аргументы собственнику.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Плохая инфраструктура

Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

1. Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
2. Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
3. Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.

Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утра А здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку

Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночью Пример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных

Объекты рядом с домом

То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:

1. Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
2. Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
3. Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.

Важно учесть, что некоторые собственники устанавливают окна со звукоизоляцией и тогда звуки не проникают в квартиру. Или, например, рядом с домом могут проходить трамвайные пути, но квартира располагается на высоком этаже или окна выходят во двор и шума не слышно. Тогда нет аргументов для скидки. Поэтому, если видите рядом с домом шумный транспорт, не торопитесь настаивать на снижении стоимости. Если транспорт не доставляет неудобств в квартире — значит, и скидку делать не за что. Цену снижают не из-за трамвая, а из-за неудобств, которые он создает.

Пример трамвайных путей. В некоторые часы трамваи здесь ездят с интервалом в 5 минут — может быть шумно

Юридические недостатки квартиры

Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.

Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.

Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.

Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.

На практике встречаются ситуации, когда покупателю делают скидку за неидеальные документы продавца. Например, документ должен быть нотариально заверен, а этого нет. Тогда покупателю делают скидку, чтобы он пошел на риск. Это распространено, но небезопасно.

Как получить скидку на квартиру

1. Смотрите на то, что не изменить. При покупке квартиры важны неизменяемые факторы: тип дома, этаж, инфраструктура, объекты поблизости, площадь квартиры.
2. При торге с собственником важно знать меру. Если покупатель просит скидку из-за старой проводки, а за дверью стоит очередь из других покупателей, которых все устраивает, продавец выберет другого.
3. Продавцам тяжело продавать квартиру по более низкой цене, чем на похожие квартиры рядом. Поэтому прежде чем торговаться, посмотрите, сколько они стоят. Чем дешевле аналогичные варианты, тем выше шанс получить скидку.
4. Изучите особенности дома перед торгом. Аргументы, которые я перечислила, иногда будут неуместны. Например, если вы покупаете пентхаус с террасой в новостройке бизнес-класса, говорить о протекающей крыше странно. Ну и неуместно будет сказать продавцу про шумную улицу, если окна его квартиры выходят на Эрмитаж или ЦУМ.

Как торговаться при покупке квартиры — Вторичное жильё

Узнайте на Яндекс.Недвижимости, за сколько продавали квартиры в этом доме раньше

Хозяева хотят продать недвижимость дороже, поэтому часто берут цену «с потолка». Другие, выставляя недвижимость на продажу, ориентируются на цену текущих предложений (которая может быть завышена). Получается замкнутый круг.

Зная цены уже проданных квартир в этом доме или в таком же соседнем, на торгах вы будете чувствовать себе увереннее. Посмотрите на Яндекс.Недвижимости архив объявлений — там есть данные, когда и за сколько продавались квартиры по выбранному адресу раньше. Также будет видно, сколько дней квартиру продавали и на сколько снижали цену. Это важно. Возможно, другие собственники тоже начинали с заоблачных ценников, но были вынуждены умерить свои аппетиты и адаптироваться к реалиям рынка.

Просто введите адрес дома и сравните цены. Если рядом стоят дома одного типа, посмотрите историю объявлений и в них — так картина будет более полной.

История продаж квартир (срок экспозиции, дисконт), а также цены на них — отличный аргумент в торге.

Оцените минусы квартиры

Продавцы охотнее снижают цену, если квартира не очень востребована на рынке и у неё есть какие-то минусы. Составьте список таких недостатков, тщательно всё проверьте.

За что можно попросить скидку

Документы. Есть ли риск оспаривания права собственности? Такое может произойти с квартирами, полученными по наследству, по договору дарения или ренты, намного реже — при приобретении квартиры по договору купли-продажи (ДКП). В последнем случае насторожиться стоит только если ДКП совсем свежий — квартиру купили несколько месяцев назад. Обычно такие квартиры продаются на 10–15% дешевле. Также обращайте внимание, есть ли у квартиры обременения — с некоторыми продать жильё нельзя, с другими можно, но это повод предложить снизить цену, так как это дополнительные сложности.

Состояние квартиры. Тщательно проверяйте всё. В объявлении квартиру обычно описывают чуть лучше, чем есть на самом деле. Ремонту, технике и мебели «скидывают» несколько лет. Внимательно осмотрите всё — не «ходит» и не скрипит ли пол, исправны ли розетки и выключатели, хорошо ли открываются и закрываются двери, нет ли трещин или перекосов у откосов и дверных коробок, нет ли протечек и не стоят ли самодельные хомуты, попросите документы на мебель и технику, если планируете покупать квартиру с ними, — в чеках и гарантиях будут реальные даты покупки.

Соседи. Постарайтесь лично познакомиться с соседями по лестничной клетке до покупки квартиры. Возможно, они окажутся разговорчивее собственника, и вы узнаете новые подробности о доме и подъезде. А, может, и они сами произведут на вас не самое лучшее впечатление. Стоит ли покупать ли квартиру с таким соседством, решать вам, но это уж точно повод просить существенную скидку.

Месторасположение. Рядом с домом широкополосное шоссе? До метро — пять остановок на маршрутке, а до школы — все семь? Даже если наличие магистрали под боком вас радует, в метро вы последний раз спускались лет пять назад, а детей у вас нет, не стоит акцентировать на этом внимание. Лучше попросите скидку! Не знаете, чем аргументировать? На Яндекс.Недвижимости есть тепловые карты, которые показывают уровень загрязнённости воздуха, транспортную доступность и качество инфраструктуры в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга. Это независимые данные — смело ссылайтесь на них.

Узнайте текущий средний дисконт на квартиры

Собственники часто выставляют квартиру чуть дороже, чтобы потом дать покупателю «скидку». В кризис, по оценкам аналитиков, средний дисконт составлял 8–10% от стоимости жилья. Но с небольшим оживлением рынка недвижимости скидки стали меньше. Почитайте деловую прессу и форумы, чтобы понять, что происходит на рынке сейчас. Вы поймёте, насколько уверенно чувствует себя продавец и можно ли с ним торговаться жёстче.

И, конечно, ориентируйтесь на текущие цены. Если в соседнем доме квартира продаётся дешевле или кто-то из хозяев отсмотренных квартир готов снизить цену, скажите об этом собственнику, квартиру которого вы хотите купить.

Заключение

Торг при покупке квартиры уместен почти всегда. Главное — подготовить убедительные аргументы, почему вы просите скидку. На Яндекс.Недвижимости есть несколько инструментов, которые помогут вам в этом. После того как вы несколько раз осмотрите понравившуюся квартиру и несколько подобных, отрепетируйте дома, что и как вы скажете собственнику, какие доводы приведёте, чтобы купить квартиру дешевле. Удачи!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

правильно сбить цену, уговорить снизить, убедить

Coвeт 5. Нe пpocитe cлишкoм мнoгo

Paзyмeeтcя, пepeд нaчaлoм пpocмoтpoв нyжнo изyчить вce пoдxoдящиe вapиaнты, пocoвeтoвaтьcя c pиeлтopoм и нeмнoгo paзoбpaтьcя в pынкe — чтoбы пpeдcтaвлять xoтя бы пpимepнoe cooтнoшeниe цeн и пapaмeтpoв нeдвижимocти. 

Ecли пoймeтe, чтo зa пoнpaвившийcя вapиaнт пpocят aдeквaтнyю pынoчнyю цeнy, нe cтpeмитecь cбить eё eщe нижe: cкopee вceгo, пpoдaвeц тoжe нeмнoгo opиeнтиpyeтcя в pынкe. 

Кaкyю-тo нeбoльшyю cyммy oн впoлнe мoжeт ycтyпить, нo пpoдaвaть xopoший вapиaнт зa бecцeнoк, cкopee вceгo, нe бyдeт. Пoпыткa cильнo зaнизить cтoимocть мoжeт выйти бoкoм: ecли пpoдaвeц peшит, чтo вы cчитaeтe eгo глyпым, oн мoжeт и вoвce oткaзaтьcя имeть c вaми дeлo. Oбиднo yпycтить xopoшyю квapтиpy из-зa тaкoй дocaднoй oплoшнocти.

Coвeт 6. Кpитикyйтe peмoнт

Нepeдкo пpoдaвцы зaвышaют цeнy из-зa cвeжeгo peмoнтa, кoтopый дopoгo им oбoшeлcя — пoтpaчeнныe дeньги пpocтo включaют в cтoимocть квapтиpы, a caм peмoнт иcпoльзyют в кaчecтвe apгyмeнтa вo вpeмя тopгa. 

Ecть xopoшиe нoвocти: вы мoжeтe пpeвpaтить этoт дoвoд в кoнтpapгyмeнт. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя дaвaть cкидкy, ccылaяcь нe peмoнт — cкaжитe, чтo вaм нe нpaвитcя интepьep, и вы coбиpaeтecь пepeдeлaть eгo пoд ceбя. Oбъяcнитe, чтo этo дoпoлнитeльныe pacxoды, кoтopыe мoжнo пoкpыть нeбoльшим диcкoнтoм в вaшy cтopoнy.

Coвeт 7. Ocтaвьтe мeбeль и вcтpoeннyю тexникy

Ecли пpoдaвeц кaтeгopичecки нe нacтpoeн cнижaть цeнy, пoпpoбyйтe вытopгoвaть вcтpoeннyю тexникy, cплит-cиcтeмy или мeбeль. Чacтo шкaфы  в кyxню или пpиxoжyю дeлaют пoд зaкaз, a paзмepы тexники пoдбиpaют индивидyaльнo. Cтapyю мeбeль cлoжнo yдaчнo впиcaть в интepьep нoвoй квapтиpы — в итoгe oнa пылитcя в клaдoвкe или гapaжe. Ecли вac ycтpaивaeт внeшний вид и cocтoяниe cтoлeшницы и плиты, пpeдлoжитe ocтaвить иx вaм в кaчecтвe бoнyca к пoкyпкe. 

Coвeт 8. Пoкyпaйтe нa cвoи дeньги

Пoкyпaeтe квapтиpy зa cвoи, a нe в ипoтeкy? Этo нeплoxoй apгyмeнт в вaшy пoльзy. Пpoцecc oфopмлeния cдeлки пpoйдёт быcтpee, a пpoдaвцy нe пpидeтcя coбиpaть дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe нyжны бaнкy и нe нyжны вaм. B peзyльтaтe c вaми пpoдaвeц пoлyчит дeньги гopaздo быcтpee, чeм c пoкyпaтeлeм-ипoтeчникoм. Ecли yчитывaть, чтo 70% cдeлoк кyпли-пpoдaжи пpoxoдят c yчacтиeм бaнкa-кpeдитopa — cтaнoвитcя пoнятнo, чтo пoкyпaтeль co cвoими дeньгaми нa вec зoлoтa. Taк чтo ecли пoкyпaeтe квapтиpy бeз yчacтия бaнкa, cмeлo пpeдлaгaйтe пpoдaвцy нeмнoгo cбaвить цeнy. 

Coвeт 9. Cкaжитe, чтo гoтoвы пoдoждaть

Нepeдкo чeлoвeк пpoдaёт cвoё жильe и ищeт взaмeн дpyгoй вapиaнт. Cкaжитe, чтo гoтoвы пoдoждaть, пoкa нaйдeтcя пoдxoдящий вapиaнт. Boзмoжнo дaжe пoзвoлитe eщё кaкoe-тo вpeмя жить в тeпepь yжe вaшeй квapтиpe, чтoбы пepeeзд пpoшeл бeз cпeшки и cтpecca. Кoнeчнo, нe бeзвoзмeзднo: тaкиe ycтyпки пo cpoкaм дoлжны кoмпeнcиpoвaтьcя ycтyпкaми в цeнe.

Coвeт 10. Oбpaтитecь к pиэлтopy

Экoнoмия нa кoнcyльтaцияx co cпeциaлиcтaми нepeдкo oбopaчивaeтcя yбыткaми. Ecли oбpaтитecь зa пoмoщью к oпытнoмy pиэлтopy, oн нe тoлькo пoмoжeт пoдoбpaть и пpoвepить вapиaнт, нo и пoтopгyeтcя зa вac. Oт вac пoтpeбyeтcя тoлькo oбгoвopить мaкcимaльнyю cyммy, кoтopyю вы бyдeтe гoтoвы пoтpaтить нa пoкyпкy квapтиpы.

Как торговаться при покупке квартиры: 15 полезных лайфхаков

Квартира – очень дорогая покупка, поэтому даже небольшая скидка может стать для покупателя решающим фактором, влияющим на положительный исход сделки. Что нужно знать для успешного торга и как правильно вести себя с продавцом? Специалисты из компании «PRO ОБМЕН» знают это наверняка, и вот какие рекомендации они дают:

1. Не забывайте про пунктуальность и вежливость. Приезжайте на осмотр квартиры вовремя, ведь опоздание может негативно настроить продавца.

2. Подготовьтесь к переговорам. Внимательно изучите информацию о квартире и собственнике. Чем больше вы будете знать, тем проще аргументировать торг.

3. Часто продавцы изначально завышают цену, учитывая возможный размер скидки. Проанализируйте рынок и выясните среднюю цену похожих вариантов квартир. А лучше возьмите с собой список всех этих объектов: так продавец почувствует конкуренцию и, возможно, пойдет на уступки.

4. Внимательно осмотрите квартиру и укажите продавцу на недостатки, которые вас волнуют. Объясните продавцу почему для вас это важно. Для продавца недостатки могут быть неочевидными, но если они важны для клиентов — эта информация может положительно отразиться на торге.

5. Выясните, как долго продается квартира. Чем больше времени висит объявление, тем больше шансов на скидку. Если же срок небольшой – договориться будет сложнее.

6. Обратите внимание на недостатки самого дома, устранение которых потребует ваших ресурсов: денег, времени или даже здоровья. Например, удаленность остановки общественного транспорта или источники шума.

7. Узнайте в какие сроки запланировано осуществить продажу квартиры, и как быстро продавец хочет получить деньги. В зависимости от его ответа у вас может появиться еще один повод для торга на понижение.

8. Предложите продавцу привлекательные условия в обмен на скидку. Например, дайте больше времени, чтобы освободить квартиру или предложите оплатить расходы по сделке.

9. Сделайте паузу в разговоре, если продавец ни в какую не хочет скидывать цену. Возможно, продавец все обдумает и сам решится пойти на компромисс.

10. Внимательно изучите технический паспорт (экспликацию и поэтажный план) и выясните, есть ли в квартире перепланировка и законна ли она. Это весомый аргумент для торга и получения хорошей скидки.

11. Непогашенный ипотечный кредит также является поводом для торга.

12. Альтернативная сделка (одновременная продажа старой квартиры и покупка новой) может стать хорошей предпосылкой для скидки.

13. Если продавец выдвигает какие-либо дополнительные условия по сделке, смело просите скидку в ответ. Это отличная возможность пролоббировать свои интересы, сыграв на понижение стоимости.

14. Выясните какое у владельца основание на собственность. Если это дарение, наследство или рента – вполне можно рассчитывать на снижение цены.

15. Не показывайте эмоций, особенно если квартира вам понравилась. Продавец поймет, что вы заинтересованы в покупке и уже вряд ли уступит.

Уверены, что с большинством рекомендаций вы справитесь самостоятельно, но вот проверка документов – это не всегда очевидно и просто, поэтому грамотнее доверить это профессионалам, обратившись в агентство недвижимости. Даже несмотря на то, что услуга по совершению сделки подразумевает выплату комиссии агенту или риелтору.

Как ни крути, вы все равно остаетесь в плюсе, ведь вам не придется растрачиваете свое время и нервы (некоторым людям приходится брать отпуск на работе, чтобы разобраться со всеми вышеперечисленными делами). К тому же, в случае взаимодействия с агентом, который делает всю эту работу за вас, освободившееся время можно потратить на получение дохода, что будет гораздо эффективнее и рациональнее.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Искусство торговаться. Советы покупателю



Искусство торговаться. Советы покупателю

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

---

Проект 47

Искусство торговаться

 

Перечитано множество газет частных объявлений, пересмотрены десятки вариантов, потрачена масса времени и наконец подходящий Вам объект найден. Да, есть отдельные мелкие недостатки и у этого варианта, но плюсы со значительным преимуществом перевешивают. И Вы готовы были бы его купить, но запрос хозяев Вас останавливает: это не та сумма, которую Вы собирались потратить на приобретение своего нового дома (квартиры, участка). Кроме того, Вы как человек уже опытный, повидавший много вариантов и имеющий возможность сравнивать, оцениваете этот объект по-другому. В общем есть желание поторговаться. А как же это сделать?

 

Это мы не проходили.

Практика ведения торга у большинства граждан отсутствует полностью. Ей и неоткуда было взяться. В школе этому не учили. В недавнем прошлом цены почти на всё устанавливались государством. Какой тут торг? Сейчас, при свободном ценообразовании на большинство товаров, тоже опыта много не накопишь. Продавцы-то в обычных магазинах, в которые мы ходим каждый день, — не собственники товара и торговаться с нами не станут. Можно, конечно, заглянуть на рынок (в смысле на базар) и, вдоволь накричавшись, получить скидку у торговца фруктами. Но такие навыки при покупке недвижимости Вам совсем не пригодятся. Торговец на базаре обычно перекупщик, торговля — это его профессия, фрукты — это для него товар и только. Поэтому с ним можно торговаться в типичном для базара агрессивном стиле — делать круглые глаза при взгляде на ценник, указывать возмущённо на недостатки товара, крутить у виска пальцем и т.п.

А вот попытка применения такого стиля в разговоре с хозяевами дома (квартиры, участка) окончится для Вас в лучшем случае безрезультатно, а в худшем — хозяева откажутся иметь с Вами дело вовсе. И знаете почему? Продавцы в большинстве своём весьма длительное время жили в своих домах (квартирах), возможно даже сами их строили и поэтому испытывают к ним отцовско-материнские чувства. И чем хозяева старше по возрасту, тем этот фактор сильнее. Им очень даже немаловажно КОМУ они передадут в руки своё детище. И если Вы, торгуясь, акцентируете внимание продавцов лишь на недостатки, если Вы пафосно вопрошаете «Да за такой-сякой дом такую большую цену?!», то хозяевам станет неясно, а зачем Вам вообще их дом, раз он такой плохой. И они Вам откажут.
Как же торговаться правильно?

 

Тонкости психологии.

Совет 1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность Ваших и хозяев интересов. Например может оказаться, что Вы, как и продавец, бывший военный, или моряк, или Ваши дети, как и дети продавца, занимаются музыкой и учатся играть на фортепиано и т.п. Непременно подчеркните в разговоре это.

Упоминайте в контексте беседы и другие сведения о себе, своей семье, работе.

Если по возрасту хозяева годятся Вам в родители, то безусловно положительным фактором будет присутствие при осмотре и кого-либо из Ваших родителей (родителей Вашей супруги), независимо от того, планируется или нет проживание последних в приобретаемой Вами квартире (доме).

Попытайтесь также определить, что в обстановке квартиры (дома) представляет для хозяев особую гордость. Например: коллекция фарфора или ухоженные цветочные клумбы на участке перед домом. Проявите интерес к этим увлечениям продавца.

Все эти действия, направленные на установление открытых, доверительных отношений с хозяевами, в конечном итоге способствуют сближению позиций сторон не только по ценовому вопросу, но и по другим важным аспектам заключения сделки (оформление, расчёты, съезд-заезд).

 

Совет 2. Осмотрев объект, спросите у его хозяев, каков их запрос. При этом неважно, что Вы ранее видели цену предложения в газетном объявлении или слышали её по телефону. Вполне возможно, что к текущему моменту продавец уже принял решение о снижении цены. Кроме того, если Вы следовали Совету 1 и вызвали тем самым некоторые симпатии у хозяев, есть вероятность, что Вас ожидает персональная скидка.

 

Совет 3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросов типа: «А возможен ли торг?» или «А окончательная ли эта цена?». Такие вопросы контрпродуктивны по следующим причинам. Во-первых, получив на них ответ «Да, цена окончательна», Вы только удлините путь к достижению согласия. Ведь продавец этим заверил в твёрдости своих намерений по цене не только Вас, но и (что важнее) себя самого. Во-вторых, такими вопросами Вы по существу пытаетесь заставить хозяина признаться Вам, что его запрос завышен. Если продавец чувствует, что надо снижаться, то психологически легче ему это сделать отвечая на Ваши конкретные встречные предложения по цене.

Даже если продавец Вам с самого начала и по собственной инициативе сказал, что «его цена окончательная», то и это не должно Вас останавливать в намерении назвать свою встречную цену.

Почему так важны встречные предложения? Именно называя сумму, за которую Вы готовы приобрести квартиру (дом), Вы становитесь в глазах продавца не просто зрителем, а настоящим покупателем. Людей, посмотревших, сказавших «Это дорого!» и уехавших, продавцы не запоминают. И совсем другое дело — встречное предложение и покупатель, его сделавший. Даже не согласившись с Вами сразу, хозяева будут потом вновь и вновь мысленно возвращаться к Вашему предложению. И если поиск других покупателей окажется для них неудачным, то впоследствии, приняв решение о снижении цены, они позвонят с этим именно Вам, а не кому-либо из «просто зрителей». (Не забудьте оставить продавцу телефон для связи.) К тому же встречное предложение для некоторых (это зависит от жизненной ситуации) продавцов создаёт эффект «близких денег». То есть ощутив, что столь необходимые денежные средства могут быть скоро получены, продавец торгуется охотнее.

 

Совет 4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению?
Подытоживая свои впечатления от осмотра, перечислите сначала достоинства этого варианта. Это важно сделать, так как продавец должен отчётливо почувствовать в Ваших словах готовность принять столь дорогой ему дом (квартиру), увидеть в Вас своего преемника.
Далее, с сожалением, что есть некоторые недостатки, переходите к ним. Продавец ведь должен понять также и почему Вы сделаете ему предложение меньше его запроса. Например: недостаточно близко метро; слишком большой шум от трамваев; на участке отсутствует колодец;  не отделана мансарда; надо бы обновить покосившийся забор и т.п. А следовательно Вам предстоят дополнительные затраты на транспорт до метро; на установку стеклопакетов; на рытьё колодца; на отделку мансарды; на возведение забора и т.д. При необходимости можно упомянуть и неблагоприятно складывающуюся рыночную ситуацию. Затем, резюмируя, выражаете готовность приобрести этот дом (квартиру), но за … (указываете конкретную сумму).

На сколько же можно таким способом сбить цену? Некоторые покупатели полагают, что больше чем на 10-15% понизить запрос продавца невозможно. Здесь необходимо сделать небольшое отступление, чтобы пояснить одно существенное различие между городским (квартирным) и загородным рынками недвижимости.
Хозяин квартиры, решив её продавать, может взять любое местное специализированное издание по недвижимости и, сравнивая свой вариант с подобными выставленными на продажу, оценить квартиру самостоятельно. Поэтому отклонение запроса от среднерыночного в случаях с квартирами редко превышает 20%.
Принципиально другая ситуация с загородными домами. Здесь каждый объект — весьма и весьма индивидуален. Продавцу неоткуда взять информацию, сколько может стоить его дом. И он зачастую руководствуется слухами о том, кто за сколько когда-то якобы что-то поблизости продавал, не учитывая даже серьёзное изменение цен после кризиса 1998 года. Иногда хозяин пытается исходить из себестоимости своего объекта, что тоже никакого отношения к ценовой ситуации на рынке не имеет. Поэтому для загородных домов ошибочность запроса может достигать 100% к среднерыночной оценке! (Кстати, именно по этой причине покупателям загородных домов не следует отказываться от просмотра объектов, запрос по которым хотя и превышает возможности покупателя, но судя по описанию явно не соответствует среднерыночной величине.)

Естественно, что за одну беседу с продавцом значительного снижения (на треть, на половину) добиться вряд ли удастся. Однако, недвижимость и не допускает суеты. Будьте терпеливы. Важно, что Вы сделали встречное предложение (смотрите Совет 3). При этом Вы не должны опасаться, что предложение, которое значительно ниже запроса продавца, может его обидеть. Объект, выставленный на продажу, в равной степени вправе оценивать как хозяева, так и покупатели. И любой объект в конечном итоге будет стоить ровно столько, на сколько сторгуются стороны.

 

Совет 5. Не торгуйтесь по телефону (и по электронной почте)! Тем более, если Вы ещё не смотрели объект и не знакомились с его хозяевами. Торг по телефону совершенно неэффективен по причине отсутствия предпосылок для возникновения открытых, доверительных отношений между сторонами (смотрите Совет 1).

 

Когда советы не применимы.

Использовать вышеприведённые советы в полной мере Вы сможете, только если подыскиваете себе квартиру (дом, участок) самостоятельно или с помощью посредника, сводящего покупателя с продавцом напрямую (есть и такие).
Агентства же конечно не дадут Вам возможности непосредственного и близкого общения с продавцом и тем более прямого торга. Однако и в случае с агентством полезность встречных предложений по цене несомненна, пусть даже и сделаны они будут через агента. Ведь выигрывает всегда активный покупатель.
Некоторые из изложенных советов могут пригодиться в работе и самим агентам.

 

---

Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса «RE:view! — Недвижимость» 21 июня 2001 года.

---

---

---

Торг при покупке жилья – 5 правил, которые работают

При покупке квартиры каждый хочет сэкономить. Но не всегда вопрос о скидке напрямую даст желаемый результат. Торговаться нужно грамотно, обоснованно и в подходящий момент. Как можно снизить цену, покупая квартиру, и заключить сделку с максимальной для себя выгодой? Какие приемы помогут снизить цену и купить желаемую квартиру? Предлагаем воспользоваться советами специалистов рынка недвижимости и успешно решить вопрос покупки квартиры.

Торг возможен – оцениваем объект до осмотра

Подготовку к торгу необходимо начать еще до осмотра квартиры. На первом этапе нужно объективно оценить стоимость желаемой недвижимости, изучить все подходящие предложения, сравнить цены. Будет плюсом, если дом и район для покупки квартиры знаком не только по картинкам. Если район незнаком, лучше предварительно прогуляться по нему и заранее оценить его возможные недостатки, которые можно использовать при торге.

Можно с уверенностью сказать, что владелец пойдет на торг, если:

• Цена на квартиру явно завышена. Это сигнализирует о том, что сумма скидки уже заложена в цену, осталось только ее получить.
• Квартира уже давно находится в продаже. Это поможет выявить анализ газетных и интернет-объявлений, мониторинг рынка жилья на протяжении определенного времени. Собственник, наверняка, устал от бесконечных звонков и просмотров, не дающих результатов, и будет рад реальному покупателю с серьезными намерениями.
• В объявлении есть информация о торге или необходимости срочной продажи. Возможно, владелец ограничен во времени: ему нужно срочно уехать, или срывается альтернативная сделка, и он готов пойти на существенные уступки.
• Собственник не знает реальных цен, сомневается в выставленной стоимости, и его можно убедить, что цена высокая. Редко, но такие ситуации, действительно, случаются.

Правильный осмотр квартиры – психологические приемы

Торг – это всегда игра. И выигрывает тот, кто сможет показать большую выдержку и артистичность. Предлагаемые правила помогут успешно справиться с поставленной задачей.

• Не говорить о торге до осмотра. Всегда лучше вести предметный торг, а не абстрактный. Обсуждение скидки после установления контакта с продавцом даст больший результат. Торг по телефону может настроить владельца квартиры негативно и помешать в дальнейших переговорах.
• Даже если квартира понравилась, продавцу об этом знать не нужно. Не следует показывать свою радость, иначе скидку будет получить проблематично.
• Делайте комплименты. Не стоит указывать хозяину на одни недостатки. В каждой квартире можно найти повод для похвалы. Это поможет установлению контакта и проведению переговоров на позитивной ноте.
• Легкий юмор позволит настроить продавца на нужный лад. Между делом, можно завести разговор о скидке.
• Можно вступить в ролевую игру с супругом. Один из вас будет играть роль «хорошего» покупателя, другой – все время находить недостатки и не соглашаться на данный вариант. Большая вероятность того, что лояльному покупателю будет предложена скидка.
• Покажите свою информированность о районе и доме. Если продавец поймет, что вам известны слабые стороны объекта, скидку будет получить проще.

Грамотный торг по объективным критериям

Кроме чисто психологических моментов и умения договариваться, есть вполне объективные причины для торга при покупке квартиры без посредников.

• Озвучьте реальные недостатки квартиры. Значительная удаленность от метро, крайние этажи, неузаконенная перепланировка, близость трассы или железной дороги, сомнительные соседи, — все это может быть предметом торга. Обозначьте продавцу сумму, в которую может вылиться устранение отдельных недостатков, и настаивайте на ее компенсации.
• Юридические тонкости. Чем проблемнее квартира с юридической точки зрения, тем больший может быть торг. Если вы готовы принять на себя определенные риски, можно смело говорить о снижении цены. Обременения квартиры в виде ипотеки, наличие несовершеннолетних собственников, свежее наследство, сложная альтернатива, непрозрачная история квартиры – это реальные причины для хорошей скидки.
• Если найден еще один или несколько вариантов на более выгодных условиях, можно сообщить об этом продавцу. Если вариантов нет, всегда можно их придумать. Покажите, что вы реальный покупатель и при определенных преференциях выбор будет в пользу данного продавца.

Ваш выход – предлагаем выгодные условия для продавца

Обсудив недостатки квартиры и установив контакт с продавцом, нужно показать, что при получении скидки вы готовы предоставить продавцу определенные выгоды. Для продавца будет удобно, если:

• Оплата будет наличными. Это гарантирует быстрое прохождение сделки без дополнительных согласований с банком и предоставления дополнительных документов для ипотеки.
• Предоставите больше времени для освобождения квартиры. При альтернативных сделках этот критерий может стать вашим важнейшим преимуществом.
• Возьмете на себя часть расходов по оформлению документов или окажите помощь в этом вопросе.

Быстрое оформление – залог успешной сделки

Если вы смогли договориться о принципиальных моментах, не затягивайте оформление сделки. Покажите свою заинтересованность в быстрой покупке, внесите аванс, подтверждающий серьезность намерений, и приступайте к проведению сделки.

Согласование цен на недвижимость: 11 способов получить лучшую цену на недвижимость

Переговоры о ценах на жилье могут нервировать. Когда это уместно и что делать? Не позволяйте потенциальной неловкости отвлекать вас: торг за лучшую цену дома — это нормально. Повседневная реальность покупки и продажи дома такова, что необходимо много переговоров, и многие объекты недвижимости продаются по цене ниже запрашиваемой.

Это не означает, что нет никаких правил или что вы можете начать думать о покупке дома своей мечты по нереально низкой цене.Но, обладая небольшими знаниями и умением, вы вполне можете приобрести дом, который вы хотите, по более разумной цене, чем та, которая была указана изначально.

Прочтите, чтобы узнать, как договориться о лучшей цене, а затем узнайте больше о покупке дома в нашем экспертном руководстве.

1. Изучите местность.

Обращение к обобщениям о текущем состоянии рынка недвижимости не поможет вам продвинуться далеко в переговорах о продаже отдельного дома, поэтому всегда проводите комплексное исследование цен на жилье в этом районе. вы рассматриваете возможность обратить особое внимание на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи на ту, которую вы хотите.

2. Выясните, есть ли место для переговоров.

Неудивительно, что желаемые участки имеют большое значение, но если вы настроены на конкурентную среду, вы все равно сможете договориться о более выгодной цене. Как? Это особенно вероятно, если недвижимость находится на рынке какое-то время или продавец очень хочет переехать в ближайшее время. Узнайте, почему они продают: если они хотят продвинуться по служебной лестнице, у вас вряд ли будет много места для переговоров. С другой стороны, если они сокращают штат или переезжают из города, самое время применить свои навыки ведения переговоров.

3. Не показывайся слишком увлеченным

Итак, вы действительно любите свой дом. Не поддавайтесь искушению прыгнуть от радости, как только вы переступите порог. Играйте усердно, иначе продавец (и его агент по недвижимости) решат, что вы готовы заплатить больше. Хотя никогда не годится пренебрежительно или грубо относиться к собственности, постарайтесь удержать себя от чрезмерного энтузиазма. Если у объекта есть очевидный недостаток (который не является препятствием для вас), такой как небольшая кухня или очень устаревшая ванная комната, не бойтесь тактично указать на это и предположить, что ваше предложение будет должны это отразить.

4. Пригласите агента по недвижимости на свою сторону

Говоря об агентах по недвижимости, есть несколько важных моментов, о которых следует помнить на этапе переговоров. Во-первых, агент по недвижимости работает от имени продавца, а не покупателя, поэтому не доверяйте им о верхних пределах вашего бюджета и не позволяйте проявлять свое отчаянное желание купить дом.

Другой момент, однако, заключается в том, что в интересах агента по недвижимости заключить сделку достаточно быстро и двигаться дальше.Итак, если вы убедите агента по недвижимости, что вы готовы купить, с легкодоступным депозитом, ипотекой, гипотетически согласованной с банком, и вашим юристом, готовым к телефонному звонку, они с большей вероятностью предложат вам как хороший вариант. продавцу, даже если ваше предложение не так высоко, как они ожидали.

Однако избегайте делать нереально заниженные предложения — это не только разозлит продавца, но и отпугнет агента по недвижимости, который может начать сомневаться в вашей серьезности относительно совершения покупки.

5. Избегайте цепочек

Звучит рискованно — и это так. Если вы продаете свой дом перед покупкой, будьте настолько готовы к быстрой покупке, насколько это возможно, предварительно изучив все вопросы и получив предварительное одобрение ипотеки, по крайней мере, в принципе. Вы можете начать исследование ипотеки с помощью бесплатного онлайн-калькулятора. Вам понадобится запасной план (например, где-нибудь, чтобы остаться ненадолго), если что-то пойдет не так.

Несмотря на риск, продажа перед покупкой имеет большое преимущество — она ​​освобождает вас от цепочки, и продавцы всегда предпочитают ждать, пока вы продадите свой дом, и сделка будет завершена.

Если вы впервые покупаете, у вас есть преимущество в этом отношении. Отсутствие цепочки также делает вас менее уязвимыми для недоверия, когда кто-то приходит с более высоким предложением после того, как вы завершили переговоры. Хотя более высокое предложение заманчиво, большинство продавцов предпочли бы пойти с кем-то, у кого есть наличные в банке, и не входить в сеть.

6. Знайте, когда нужно вести жесткие переговоры

Если вы обсуждаете цену любимого семейного дома, действуйте очень осторожно.Как правило, рассчитывайте снизить цену на 10% от запрашиваемой цены, но будьте осторожны, чтобы не оскорбить продавца, указав на недостатки его собственности как на причину, по которой они должны снизить цену.

Если, с другой стороны, вы подумываете о покупке новой постройки, вы можете позволить себе быть более агрессивными в переговорах, поскольку вы не будете критиковать чей-то дом в течение многих лет. Внимательное отношение к элементам конструкции и материалам пригодится при покупке новой застройки.Если вы думаете, что замена дешево уложенного пола будет стоить вам, скажите об этом.

7. И знайте, когда не нужно слишком много давить

В последнее время часто сообщается о ситуации, когда покупатели пытаются снизить цены просто на основании того, что «не все ли снижают цены из-за Covid»? Это неправда, и некоторые продавцы могут найти эту линию переговоров отталкивающей, так что держитесь подальше. Вместо этого найдите веские и веские причины, по которым вы считаете разумным попросить скидку (например, вы можете оформить заказ раньше, чем другие покупатели).

8. Как сделать предложение на дом

Если вы никогда не делали этого раньше, вам может быть интересно, как правильно сделать предложение на дом. Ответ таков: письменно, с максимально подробным описанием и минимальной возможностью неправильного толкования. Так намного легче начать переговоры, поскольку не будет ситуации, — сказал он, — сказала она, — если у вас или продавца возникнут проблемы с достижением соглашения.

Продавцам нравятся письменные предложения, как и их агентам / поверенным, особенно если письмо сопровождается доказательством вашего ипотечного предложения, свидетельством того, что вы можете быть гибкими при обмене и завершении (в разумных пределах) в соответствии с их графиком и любыми условиями. другие подробности вы можете им сообщить.

9. Не позволяйте отказу от вашего предложения сбить вас с толку

Первый раз, когда вам отказывают, — это только начало разговора — более чем вероятно, что продавцы видят, могут ли они подтолкнуть вас к более высокой цене, поэтому не забудьте связаться с агентом по недвижимости, даже если просто чтобы подтвердить, что сделанное вами предложение является самым высоким, на которое вы можете пойти, и что вы делаете хорошую ставку в других аспектах. На спокойном рынке более чем вероятно, что агент по недвижимости вернется к вам. А если нет, следите за тем, что происходит с домом, и продолжайте сигнализировать о своем интересе, если он останется на рынке.

10. Ведете переговоры? Делайте это осторожно.

Бывают случаи, когда вам так хочется именно этот дом, что кажется целесообразным сделать предложение выше запрашиваемой цены. Великолепные старинные дома в хорошем состоянии не появляются так часто, и если ваше сердце действительно настроено на это, вам не следует упускать возможность на всю жизнь , если ваши финансы предлагают некоторую гибкость вверх.

Тем не менее, будьте осторожны: любые встречные предложения следует делать в порядке убывания, чтобы продавец знал, что существует предел того, сколько вы готовы потратить (и как долго вы готовы вести переговоры).

Если вы отправляете оферту через запечатанную заявку, снова сохраняйте хладнокровие. Избегайте паники по поводу того, что предложат другие, и вкладывайте только то, что вы можете себе позволить. Если вы предложите намного больше, чем предусмотрено в бюджете, ваше предложение по ипотеке может стать недействительным, что все задержит.

11. Сравнение ипотечных кредитов

Получение лучшей ипотечной ставки на ваш новый дом следует рассматривать как часть переговоров по лучшей цене. Как мы объясняли выше, получение ипотеки, согласованной с вашим кредитором, в принципе также даст вам больше свободы действий при торгах с продавцом: если вас считают более надежным и у вас меньше потенциальных проблем, чем у других покупателей, вы более ценны.

Мы сотрудничаем с онлайн-экспертом по ипотеке Habito, который не только поможет вам заключить лучшую сделку по ипотеке, но также поможет вам с подготовкой документов. Заполните форму ниже, чтобы узнать, что вы можете себе позволить, а затем поговорите с одним из их опытных консультантов для получения беспристрастной и бесплатной консультации по всему рынку.

5 вещей, которые нужно обсудить при покупке первого дома

Как первый покупатель дома, вы, вероятно, предполагаете, что ваш риэлтор или агент по недвижимости сделает за вас грязную работу по ведению переговоров.Хотя это может быть правдой, или вы можете использовать самодельный подход к продаже владельцем, убедитесь, что вы не упускаете никаких возможностей торговаться за то, что вы хотите — будь то покрытие закрытых расходов, перекраска всего дома или расширенный переезд. в день. В конце концов, худшее, что может сказать продавец, — нет, и вы не узнаете, пока не спросите.

«Самая большая ошибка, которую делают молодые покупатели жилья, — это предположение, что их агент по недвижимости будет активно и творчески вести переговоры от их имени», — добавляет Зои Чанс, профессор Йельской школы менеджмента, которая исследует влияние и навыки ведения переговоров.«Агент побуждает заключить сделку, а не заключить с клиентом самую выгодную сделку, но он попросит все, что вы попросите у него».

Вот пять вещей, о которых вы всегда должны договариваться при покупке дома, несмотря ни на что.

1. Оплата закрывающих расходов полностью или частично.

Одна из основных вещей, с которыми вы можете успешно договориться как покупатель впервые? Затраты на закрытие. «Затраты на завершение сделки часто застают новичков врасплох, потому что они не понимают, что им потребуются дополнительные деньги для завершения сделки», — говорит Элизабет Энн Стриблинг-Кивлан, брокер по недвижимости в Stribling & Associates из Нью-Йорка.«Общая сумма зависит от того, где продается недвижимость, и от ее стоимости, но покупатели дома обычно могут рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены. Однако затраты на закрытие могут быть оплачены продавцом или покупателем. Если вы находитесь на рынке покупателя, и продавец очень хочет уйти от собственности, вы можете попросить продавцов взять на себя часть или все затраты на закрытие сделки ».

Это кладет дополнительные деньги в ваш карман, которые вы можете перенаправить на ремонт, крупный ремонт или обновления, но вы также можете запросить заключительный кредит для определенных изменений, сделанных после покупки.«Например, необходимо замуровать подъездную дорогу, или новый владелец хотел бы, чтобы палуба была отремонтирована», — объясняет Терис Пантазес, которая владеет системой управления недвижимостью домовладельцев и покупателей домов в Мэриленде и часто сотрудничает с агентами по недвижимости. «Это предметы, которые продавец может« кредитовать »покупателя дома, что означает, что они забирают деньги и немедленно возвращают их обратно за столом расчетов. Это не снижает окончательную цену покупки, но снижает сумму, которую покупатель должен заплатить из своего кармана.Иногда можно немного увеличить цену предложения и одновременно попросить кредит, разделив разницу, но сохранив все финансирование ».

С другой стороны, если вы идете по завершающему пути кредита, подумайте о сроках использования кредита на ремонт, выделенный при осмотре дома. Вы также можете завершить работу до закрытия продажи, просто чтобы убедиться, что продавец остается ответственным за окончательную стоимость и качество конечного результата. «Скорее всего, ваш домашний инспектор найдет вещи, которые нужно починить», — говорит Сара Хопкинс, риэлтор из Де-Мойна, штат Айова.«Если есть вещи, о которых нужно позаботиться, ваш продавец должен за это платить. Даже если покупатель уйдет, очень вероятно, что следующий покупатель найдет то же самое. Так что в интересах продавца позаботиться об этом «.

2. Премия домашней гарантии, по крайней мере, на первый год, и ремонт, связанный с осмотрами.

«Всегда, всегда просите гарантию на дом», — советует Хопкинс, риэлтор в Де-Мойне, штат Айова. «Часто продавец оплачивает эти расходы авансом.Продавец выплачивает премию при закрытии сделки, обычно около 450-600 долларов, а затем новый домовладелец несет ответственность за франшизу по любому предъявленному иску ».

Хотя гарантия домовладельца распространяется на ремонт ключевых элементов, таких как системы отопления и вентиляции, водопровод или бытовая техника, осмотр дома может помочь вам сэкономить деньги и в будущем. Обычно существуют два типа: стандартные проверки, предназначенные для выявления как серьезных, так и несущественных проблем, которые необходимо исправить, и более конкретные проверки, ориентированные на домашние зоны, такие как ваша крыша или ванные комнаты.Продавец может отклонить последний тип проверки, если сочтет это ненужным, что может быть неудобно, но в то же время дает вам возможность и гибкость, чтобы либо уйти от потенциальной проблемы, либо исправить ее навсегда.

Инвестор в недвижимость Эрик Боулин убедился в этом на собственном горьком опыте, когда купил дом с медленным стоком. Хотя инспектор сказал, что это, вероятно, просто забито, Боулин нанял кого-то, чтобы проверить это — и обнаружил корни деревьев в канализации. Следовательно, он смог выторговать несколько тысяч долларов от цены дома, а затем выполнил работу по его ремонту за меньшую сумму.

«Как покупатели жилья, вы должны настаивать на переговорах по всем вопросам, связанным с безопасностью», — продолжает Боулин. «Это могут быть прерыватели цепи замыкания на землю (GFCI) в ванных комнатах, незаземленные газовые трубы, неплотно закрепленные перила и т.д. . Вы действительно не хотите, чтобы кто-то был серьезно ранен или убит, потому что никто не потратил 75 долларов на установку GFCI в ванной в старом доме.”

3. Гибкость по датам закрытия или владения.

Когда наступает срок закрытия, вы, вероятно, думаете: «Как скоро я смогу переехать?» Это, очевидно, зависит от вашей ситуации: вы можете ждать закрытия другого дома, пытаться нанять грузчиков или переезжать из квартиры или кондоминиума. Большинство покупателей считают, что это их проблема, но гибкость в переговорах относительно дат закрытия или владения на самом деле довольно стандартна.

«Я представляю многих впервые покупающих жилье, и многие из них думают, что им нужно подождать несколько месяцев, прежде чем они смогут написать предложение о доме, потому что их аренда будет завершена в квартире или доме, который они сейчас снимают. », — говорит риэлтор Эндрю Рид.«Я часто предлагаю, чтобы мы договорились с продавцом о том, чтобы заплатить моему клиенту, чтобы выкупить его текущую аренду. Часто мы обнаруживаем, что продавец мотивирован на продажу и не имеет проблем с корректировкой цены на пару тысяч долларов, необходимых для досрочного расторжения договора аренды ».

И это работает в обоих направлениях — если продавцу нужно дополнительное время для освобождения из-за другой покупки дома или строительства, говорит риэлтор Али Чапин, то покупатели, у которых нет непредвиденных обстоятельств, связанных с недвижимостью, могут предоставить им дополнительное время в обмен на более низкую цену. .

4. Косметические обновления, предметы интерьера и домашнего обихода.

Риэлторы не шутят, когда говорят, что в качестве покупателя вы можете договориться о чем угодно, например, о мебели, идеально вписывающейся в планировку комнаты, осветительных приборах, переклейке раковин и душевых, мелком озеленении, автомобилях, бытовой технике и даже средствах для ухода за газонами. Иногда продавцы соглашаются на такие запросы, потому что они хотят сделать дом более привлекательным для покупателя, они не хотят перевозить определенные предметы в новое место или редко пользуются им.

«Хотя мебель обычно приходит в качестве« подарка »от домовладельца, она может иметь большое значение для тех, кто покупает впервые, которым может потребоваться обставить весь дом сразу после того, как они потратили большую часть своих сбережений на покупку», — говорит Луис Домингес. агент по недвижимости в Южной Флориде. «Продавцы часто оставляют товары для патио, воздушные фильтры — все, что может сэкономить покупателю деньги, пока он восстанавливается после покупки».

5. Стоимость дома или пункты ипотечного кредита.

Понижение указанной цены на дом, конечно, довольно типично, но все же есть несколько скрытых советов и уловок, которые помогут заставить это работать в вашу пользу.По словам риелтора Чантай Бриджес, вы можете запросить более низкую цену, исходя из таких факторов, как сопоставимая недвижимость, результаты оценки, статус района, состояние дома и общий рынок — или вы можете попросить продавца выплатить баллы по ипотеке.

«Покупатель может попросить продавца рассмотреть возможность выплаты баллов по ипотеке в качестве расходов, не подлежащих налогообложению», — отмечает Бриджес. «Многие покупатели хотели бы уменьшить сумму, которую они будут платить в качестве процентов, и именно здесь используются баллы. Каждый приобретенный балл будет уменьшать процентную ставку, и, несмотря на то, какую сумму сообщает вам кредитор, это можно согласовать.”

Другой потенциальный вариант, связанный с ростом процентных ставок, предполагает использование текущей ипотечной ставки продавца. «Хотя некоторые ипотечные компании могут не допускать этого, это может помочь покупателю дома впервые сэкономить много денег», — говорит Дэн Риверс, риэлтор из Чарлстона, Южная Каролина. «Это означает, что если текущий владелец имеет ипотеку с низкой процентной ставкой, скажем, 3,5%, и ставки поднимутся примерно на 6-7%, покупатель сможет взять на себя ипотеку текущего владельца и получить более низкие процентные ставки.Этот процесс связан с множеством факторов, но это возможный предмет переговоров, который может означать для покупателей экономию в несколько сотен долларов каждый месяц ».

Как узнать, когда снизить запрашиваемую цену на ваш дом

Высокий спрос и низкое предложение сделали его рынком продавца практически по всей стране, особенно для домов с более низкой ценой.

Это не означает, что каждый дом будет продавать или продавать быстро. Цена по-прежнему важна, тем более, что некоторые рынки начинают перегреваться.

Малое количество листингов сделало рынок более конкурентоспособным, что привело к быстрому росту цен. На национальном уровне цены выросли примерно на 7 процентов по сравнению с прошлым годом, а на самых горячих рынках они выросли двузначными числами. Тем не менее, стоимость дома может быть завышена, и сегодняшние сообразительные охотники за домом могут почувствовать запах дома с завышенной ценой за милю.

Если листинг переоценен и находится на рынке слишком долго, он устареет. Потенциальные покупатели будут видеть время на рынке и проходить мимо вашего объявления, часто даже не глядя на него.Вот почему лучше всего снизить запрашиваемую цену до того, как листинг достигнет стадии устаревания.

Так когда же это?

«Я обычно снижаю цену после второй недели на рынке», — сказала Лаура Барнетт, агент по недвижимости RE / MAX DFW Associates из Далласа. «Но я могу быть более агрессивным, чем большинство других. Обычно, по большей части, от 5 000 до 10 000 долларов».

Барнетт сказала, что ей редко приходилось снижать цены в последние несколько лет, потому что рынок Далласа был настолько горячим.Вместо этого нормой было несколько предложений и цена продажи выше аска.

«Но есть странное изменение, которое витает в воздухе, и продавцы начинают немного смиряться. Я бы не сказал, что это рынок покупателя, но новый баланс между покупателями и продавцами поражает нас с августа , «Сказал Барнетт.

Продавцы начинают немного смиряться.

Лаура Барнетт

Агент по недвижимости в Далласе

Это может быть связано с тем, что цены на жилье достигли критической точки с точки зрения доступности.После многолетнего роста цен покупатели могут справиться только с этим. Конечно, каждый рынок индивидуален, и некоторые рынки могут быть перегреты, в то время как другие по-прежнему конкурентоспособны.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, среднее время продажи всех домов по стране в сентябре составило 34 дня. Это меньше, чем 39 дней в сентябре 2016 года. Но на таких рынках, как Сиэтл и Денвер, дома все еще продаются всего за несколько недель.

Было бы легко сказать, что все, что вам нужно сделать, это в первую очередь правильно и конкурентоспособно оценить свой дом, и тогда у вас не будет никаких проблем, но есть несколько школ мысли о том, когда быть конкурентоспособным, а когда протестировать рынок.

«Я не верю в« тестирование рынка », но… если мы выйдем на рынок, который может толкать верхнюю границу диапазона, мы можем легко оценить реакцию в течение семи-десяти дней», — сказала Дана Райс, настоящая агент по недвижимости с Компасом в Вашингтоне, округ Колумбия, области.

«Почти наверняка, если мы не получим предложение в течение первых 10 дней, значит, мы промахнулись», — добавила она.

Если дом не будет продан через две недели, сказала Райс, тогда она подумает о снижении цен.

«И мы добились большого успеха в быстрой корректировке цен и возвращении тех же самых покупателей — тех, кому в первую очередь понравилась недвижимость, которые будут рассматривать корректировку цены как« продавец меня слушает », и большинство покупателей хотят чувствовать, что продавец их слушает », — сказала она.

Также может быть полезно связаться с людьми, которые, возможно, сначала совершили поездку по дому, и сообщить им, что, возможно, скоро произойдет снижение цен. Покупатель может сделать предложение, которое немного превышает предполагаемую цену.

Что должны делать продавцы

Если вы и / или ваш агент рассматриваете возможность снижения цен, сначала исследуйте свой район, вплоть до почтового индекса, чтобы узнать, сколько времени уходит на продажу большинства домов. Затем посмотрите на дома, проданные после снижения цен.

«На основе своего исследования рассчитайте среднее снижение цен незавершенных продаж в вашем почтовом индексе за предыдущие три-шесть месяцев. Получите приблизительное представление о том, на сколько вам придется снизить цену», — советует Стив Кук, редактор журнала Real Наблюдение за экономикой недвижимости.

«Затем сравните свою приблизительную окончательную цену с текущими предложениями на вашем рынке. Найдите среднее значение для этих домов и уменьшите свою приблизительную цену на соотношение цены и стоимости, чтобы получить цену, которая превзойдет конкуренцию», — сказал он.

Как только цена будет снижена, все веб-сайты с листингами смогут это увидеть, а некоторые отправят уведомление покупателям. Агенты по недвижимости также предложат снижение цен как на вывеске перед входом, так и в онлайн-листинге.

Хотя снижение цен может привлечь больше покупателей, оно также может отпугнуть некоторых покупателей, которые, возможно, были в затруднительном положении, опасаясь, что дом не такой желанный, как они думали.

Кук рекомендует, чтобы, если вам не нужно быстро продавать, вы могли бы рассмотреть возможность снятия дома с продажи на несколько месяцев, а затем повторного размещения по более низкой цене.

«Ваш листинг будет выглядеть как новый листинг, и вы избежите клейма снижения цен», — сказал Кук.

СМОТРЕТЬ: Продажи новых домов в сентябре выросли на 18,9%

4 важных момента при согласовании цены на дом

Покупка дома — это все о мастерстве взаимных уступок. Многие покупатели думают, что цена покупки является основным предметом переговоров, но на самом деле это только одна часть головоломки.

Знание ваших основных пунктов переговоров (и способов их использования) даст вам возможность составить предложение, которое работает в вашу пользу и обращается к продавцу.

Мы собрали четыре убедительных аргумента, которые покупатели могут учесть при написании предложения.

1. Цена предложения

Давайте уберемся с самого очевидного фактора. Большинство покупателей знают, что листинговая цена дома — это предположение о том, что продавец надеется получить от продажи их дома, и часто это может быть предметом переговоров.К сожалению, из-за ценообразования многие сделки могут развалиться.

Почему? Что ж, для покупателей вполне естественно желание заключить сделку при покупке дома. Для продавца цель прямо противоположная. Многим продавцам необходимо получить определенную прибыль от продажи своего дома, если она была профинансирована и не оплачена полностью. Все, что меньше их баланса, означает, что им придется заплатить эту разницу из своего кармана при продаже дома.

Для покупателей увеличение продажной цены может быть распределено на весь срок их ипотеки, что значительно снижает финансовое бремя во время продажи.Учитывая это, покупатели могут иметь больше гибкости в отношении цены. однако, если вы решите попытаться договориться о цене, неплохо иметь для этого стратегию.

2. Условные обязательства

Принято считать, что чем меньше непредвиденных обстоятельств покупатель включает в свое предложение, тем более привлекательным будет это предложение для продавца. Почему? Меньшее количество непредвиденных обстоятельств означает меньше шансов на то, что сделка не состоится.

Для успешного закрытия сделки каждое непредвиденное обстоятельство, указанное в договоре купли-продажи, должно быть удовлетворено способом, согласованным как покупателем, так и продавцом.

Если соглашение не может быть достигнуто, обе стороны имеют право расторгнуть договор и уйти. Как упоминалось ранее, это беспокоит многих продавцов. По этой причине готовность покупателей проявлять гибкость в отношении непредвиденных обстоятельств дает им значительные возможности на переговорах.

Тем не менее, непредвиденные обстоятельства существуют по определенной причине, и одна из них — защитить покупателей. Например, отказ от непредвиденных обстоятельств оценки означает, что продавец не должен согласовывать цену продажи с покупателем, если дом оценивается ниже цены предложения.Учитывая, что кредиторы используют оценки для определения суммы ссуды покупателя, это может поставить покупателя на крючок для более крупного первоначального взноса, чтобы компенсировать разницу, или вынудить его расторгнуть договор и лишиться своего задатка.

Лучше проконсультироваться со своим агентом по закупкам относительно того, какие непредвиденные обстоятельства вы можете себе позволить, чтобы сделать свое предложение более привлекательным.

По возможности старайтесь найти золотую середину. Например, вместо того, чтобы полностью отказаться от непредвиденных обстоятельств инспекции, вы можете предложить сократить период непредвиденных обстоятельств.Да, это означает, что вам нужно будет выполнить эти проверки в меньшем окне, но вы все равно будете защищены, если что-то пойдет не так. Уменьшение периода непредвиденных расходов также означает более быстрое закрытие условного депонирования для продавцов. Это настоящий беспроигрышный вариант.

3. График закрытия

Как правило, дата закрытия сделки (или права собственности на недвижимость переходят из рук в руки) приходится на 30-90-дневные сроки подписания контракта и вступления сторон в условное депонирование. Такие факторы, как большое количество непредвиденных обстоятельств, которые необходимо выполнить, могут удлинить график закрытия, в то время как такие факторы, как покупатель, совершающий покупку полностью за наличные, могут его сократить.

График закрытия становится важным, если вы хотите двигаться в определенные сроки. Например, у вас может быть точная дата начала новой работы или вы одновременно пытаетесь продать свой старый дом.

Если у покупателя нет срочных ограничений по времени на переезд, рекомендуется сообщить об этом продавцу. Некоторые продавцы ищут более длительный период закрытия или «возврата арендной платы», если они покупают и продают дом одновременно.

Возможность гибкости в соответствии с графиком продавца может сделать продавца более открытым для удовлетворения ваших запросов в других областях транзакции.

4. Затраты на закрытие

Затраты на закрытие включают любые комиссии, понесенные во время транзакции. Эти сборы обычно составляют от 1% до 2% от общей цены продажи и распределяются между покупателем и продавцом. Однако способ, которым покупатель оплачивает половину этих затрат, может стать еще одним предметом переговоров.

В рамках соглашения покупатель может потребовать, чтобы продавец покрыл его половину затрат на завершение сделки или определенные налоги или сборы за передачу, вычитая эти затраты из продажной цены (иногда известные уступки продавца).

Это имеет двоякий эффект для покупателя: снижает непосредственные расходы покупателя из собственного кармана, а также снижает долгосрочное финансовое бремя, поскольку снижает сумму, которую покупатель должен финансировать, тем самым снижая его ежемесячные платежи.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Руководства по теме и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Навигация по рынку покупателя vs.рынок продавца
→ Больше руководств и сообщений в блогах о покупке дома

Насколько вы должны снизить листинговую цену вашего дома? | Домой Гиды

Автор: Jann Seal Обновлено 20 ноября 2018 г.

Вы выставили свой дом на продажу, и он находится на рынке более 30 дней без предложения. Пришло время проанализировать, почему, и определить, связана ли проблема с ценообразованием. Забудьте о том, что вам нужно получить от продажи, и вместо этого сконцентрируйтесь на том, что диктует рынок.Недавние продажи — ваш лучший индикатор того, за что следует продавать ваш дом, учитывая, что свойства похожи. Кроме того, осмотритесь вокруг дома и определите, оправдывает ли его физическое состояние вашу цену, и подумайте о поощрении в дополнение к снижению цены.

Подсказка

Если указанный дом не получил предложения в течение 30 дней, подумайте о постепенном снижении цены, чтобы отразить цены в районе.

Установите реалистичную цену

Была ли ваша первоначальная запрашиваемая цена слишком высокой или превышала разумные ожидания? Вы устанавливали цену в зависимости от ваших потребностей, а не рынка? Как давно ваш дом выставлен на продажу? Чем дольше он находится, тем более обесцененным он становится в глазах покупателей.На эти вопросы необходимо ответить, прежде чем рассматривать возможность снижения активности после месяца или менее бездействия. В зависимости от диапазона цен на вашем листинге, вероятно, будет целесообразным график снижения.

Изучите рынок

Измените свое мышление от продавца к мышлению покупателя. На рынке, где продается больше домов, чем покупателей, покупатели задают темп ценообразования. Если вы серьезно относитесь к продажам, а не просто тестируете воду, скорректируйте цену в соответствии со своим рынком.Попросите вашего агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, изучив недавно проданные дома в вашем районе, которые имеют схожие характеристики с вашим. Не устанавливайте цену на основе цен, указанных в списках соседей. Они тоже ловят рыбу. Только недвижимость, проданная за последние несколько месяцев, отражает рынок.

Понять покупателей

Покупатели сообразительны. Они используют Интернет, чтобы делать покупки и сравнивать цены на дома. Дом с завышенной ценой и не по средствам не привлечет их внимания.Дом, цена которого чуть выше круглой цифры, например 204 999 долларов, не попадет в результаты поиска, когда покупатели ищут дома стоимостью до 200 000 долларов. Это потому, что покупатели могут использовать параметр поиска, называемый ценовым диапазоном: от 150 000 до 200 000 долларов США — это пример диапазона цен. Если ваш дом находится чуть ниже диапазона цен, оцените его чуть ниже, чтобы взглянуть на ваш дом по-новому. Кроме того, дом, который не уменьшается после того, как выставлен на продажу по высокой цене, отпугивает покупателей.

Evaluate Your House

Площадь в футах является определяющим фактором цены, так же как и количество спален и ванных комнат.Проанализируйте, что вы не можете изменить, добавьте то, что вы положили в дом, чтобы улучшить его, и сравните с другими на рынке. Не стоит переоценивать стоимость вашего дорогого пруда с карпами кои или драпировок, сделанных на заказ. Они могут не представлять ценности для покупателя. При рассмотрении вопроса о снижении цены перейдите к основам и попросите своего агента по недвижимости получить отзывы от потенциальных покупателей о том, что им нравится и что не нравится в доме.

Не забывайте о пространстве для маневра

Цены на большинство домов предусматривают возможность переговоров, возможно, выше 15 процентов.Дом по рыночной цене привлекает больше внимания, чем тот, который находится в своей комнате для маневра. Уменьшите цену, чтобы отразить рыночную стоимость, но не постепенно, так как это указывает на то, что вы ловите рыбу. Сделайте изрядное снижение цены, и покупатели это заметят.

Привлекайте несколько предложений

Будьте смелыми на рынке покупателей и привлекайте покупателей ценой ниже рыночной, особенно если ваш дом нуждается в ремонте. Дом увидят, и может появиться несколько предложений, потому что он стоит так разумно.Вы даже можете получить свою первоначальную цену из-за войны торгов. Стратегия является ключом к ценообразованию на рынке покупателей, поэтому проконсультируйтесь со своим агентом за помощью.

Как разместить предложение о покупке квартиры в Нью-Йорке

Вы искали месяцы и месяцы и наконец нашли идеальное место.

Вы можете подумать, что самое сложное позади, но покупка квартиры может быть немного сложнее, чем вопрос «Где я могу поставить подпись?».

В простейшем случае вы решаете купить дом или квартиру по цене, которую просит продавец, что очень похоже на то, как зайти в магазин и что-то купить.

Однако покупка недвижимости — это один из тех редких случаев, когда у вас действительно больше возможностей для ведения переговоров.

Вот некоторые вещи, о которых следует подумать, прежде чем вы решите сделать какое-либо предложение.

Подготовка к подаче предложения

Теперь, когда вы нашли дом, который хотели бы купить, есть несколько вещей, которые вам следует разобраться, прежде чем начинать делать предложение.

Сколько стоит предлагать?

Определить, что вы хотите предложить за недвижимость и что вам следует сделать, чтобы заключить договор, может быть непросто.

Часто они не совпадают.

От того, какой будет конечная цена продажи, зависит:

• Ваш бюджет
• Рыночные условия
• Мотивация продавца
• Тактика переговоров
• Ваша мотивация

Рыночные условия могут многократно предсказать, какой будет согласованная цена продажи. Если рынок недвижимости в этом районе жаркий, это может принести пользу продавцу.

На практике это означает, что стоимость недвижимости растет из года в год, быстро осваивается и сокращается количество дней на рынке.

В этих обстоятельствах продавец может потребовать свою цену и выйти вперед (при условии, что она не намного выше рыночной стоимости).

Если рынок намного медленнее и листинги находятся на рынке более 100 дней, это может быть шансом для переговоров о лучших условиях.

Когда есть много запасов, которые не перемещаются, несмотря на падение цен, это может быть идеальной ситуацией для выигрыша на ваших условиях.

Лучший способ получить представление о разумном предложении — это посмотреть на другие сопоставимые объекты недвижимости.

Посмотрите, для чего они указаны, и действительно ли они продаются по этим ценам.

Некоторые объекты недвижимости даже на медленном рынке могут быть горячими, и наоборот.

Не забывайте работать в том, насколько сильно вы хотите недвижимость. Слишком много игры с покерным лицом может повлиять на ваши шансы попасть в место своей мечты.

Иногда просто прийти по полной просьбе или просто уклониться от этого может означать решительное «да».

Имейте в виду, что если в квартире или доме жарко, вам, возможно, придется внести дополнительные деньги, чтобы ваша ставка выиграла.

Решая, сколько вкладывать

Всем известно, что для покупки дома нужен первоначальный взнос.

Обычно это около 20% от общей согласованной цены.

На самом деле, это число значительно варьируется от процента, который потребует продавец, до того, насколько мало ваш ипотечный кредитор позволит вам заплатить.

В некоторых случаях это число может составлять всего 3% (или 0% для ссуды VA), а для некоторых свойств, таких как кооперативы, может потребоваться от 40% до 50%.

Решить, сколько отложить, может быть непросто.

Это также зависит от имеющихся у вас средств, что побудит продавца заключить вашу сделку.

Для продавца может иметь значение, сколько вы вкладываете

Как правило, предложение не менее 20% или более дает вашему продавцу ощущение вашей решимости и серьезности, включая вашу способность получить разрешение на получение ссуды.

Предложение квартиры за 1 миллион долларов с 10% скидкой — это не то же самое, что предложение квартиры за 1 миллион долларов с 20% скидкой.

Во-первых, авансовый платеж в размере 20% показывает, что у вас есть более ликвидные активы для совершения покупки.

Во-вторых, вам нужно только получить одобрение на получение ссуды в размере 800 000 долларов США, в то время как покупатель 10% должен получить ссуду на сумму 900 000 долларов США.

Еще одна причина, по которой вы могли бы подумать о том, чтобы откладывать больше, заключается в том, что обычно кредитор предлагает вам более выгодные процентные ставки, которые вы можете зафиксировать в течение всего срока действия ссуды.

Наличие быстрого доступа к авансовому платежу имеет решающее значение

Убедитесь, что независимо от того, какой процент вы решите внести, у вас есть быстрый доступ к снятию этих средств, будь то подарок от ваших родителей или вы выходите из IRA или аккаунт 401к.

Для того, чтобы обеспечить себе желаемый дом и официально заключить договор, вам необходимо будет внести задаток вместе с подписанным договором.

Контракт не действует до тех пор, пока поверенный продавца не получит средства на свой счет условного депонирования.

Для тех, кто не знает, что такое счет условного депонирования, это, по сути, холдинговый счет.

Задаток зачисляется на этот счет и хранится для сторон до закрытия сделки. Продавец не получит эти деньги до тех пор, пока все документы не будут подписаны и пока не будет завершена передача права собственности покупателю.

Этот авансовый платеж всегда должен быть гарантирован денежными средствами (без личных чеков).

Задаток может представлять собой процент от первоначального взноса или вноситься в полную сумму первоначального взноса в зависимости от транзакции и соглашения.

После того, как деньги поступают на условное депонирование, они включаются в стоимость закрытия стола закрытия.

Не беспокойтесь о продавце, затягивая с внесением авансового платежа, потому что у вас были задержки с выводом средств.

Следует помнить одну вещь: если вы выходите из IRA, у вас есть только 120 дней, чтобы потратить лимит в 10 000 долларов на первоначальный взнос или закрытие расходов. Итак, вовремя.

Чтобы получить дополнительную информацию о накоплении средств для авансового платежа и другие важные сведения о подготовке к покупке, обязательно прочтите нашу обширную статью о подготовке и понимании процесса покупки.

Получение письма о предварительном одобрении ипотеки

Если вы похожи на большинство американцев, вы получите ипотечный кредит на покупку дома.

Предварительное одобрение письма играет важную роль в процессе предложения.

Без этого письма ваше предложение вряд ли будет воспринято всерьез или вообще не будет рассматриваться.

Покупка ипотеки

Вам нужно будет провести собственное исследование различных ипотечных продуктов и заранее узнать о лучших ставках.

Совершение покупок после того, как вы нашли идеальный дом, может означать, что вы потеряете возможность его купить.

Для удобства вы можете пойти прямо в банк, где вы регулярно занимаетесь банковскими операциями.

Однако не думайте, что ваш банк предложит вам лучшие ставки только потому, что вы были постоянным клиентом.

Проведите свое исследование.

Ипотечные брокеры могут предложить вам выбор, помогая вам сравнить различные продукты от нескольких кредиторов. Они также обычно предлагают отличное обслуживание клиентов, проводя вас через весь процесс.

Крупные финансовые учреждения могут значительно различаться в обслуживании клиентов.

И хотя ставки могут не обязательно сильно различаться между крупными банками, сумма кредитов и грантов, которые они могут вам предложить, может сильно различаться.

Это может означать большую экономию при закрытии!

Это также верно для небольших банков и кредитных союзов, так что покупайте вокруг.

Письмо о предварительном одобрении

Получение письма о предварительном одобрении является важным шагом в процессе предложения, а также открывает путь к открытию двери для ипотеки.

Хотя письмо не то же самое, что кредитное обязательство, оно показывает продавцу, что у вас есть способ получить финансирование для вашей покупки и вы уже прошли предварительную проверку.

Ипотечный брокер или агент обычно запрашивает у вас удостоверение личности с фотографией, подтверждение дохода (квитанции о заработной плате), подтверждение трудоустройства, подтверждение средств (для первоначального взноса и закрытия) и ваш кредитный рейтинг (они получат ваш кредит) .

После того, как вы предоставите всю необходимую документацию, кредитор будет иметь более четкое представление о типах ипотечных продуктов, доступных вам, процентных ставках и сумме ссуды, которую вы можете себе позволить.

В вашем письме о предварительном одобрении будет указана сумма, на которую вы были одобрены вместе с авансовым платежом, который вы готовы внести.

Письмо должно быть отправлено вместе с вашим официальным предложением и может быть изменено на любую сумму в пределах утвержденного диапазона.

Например, если вы получили одобрение на получение ссуды на сумму 500 000 долларов США с 20% -ной скидкой, но нашли недвижимость, на которую вы хотели бы сделать предложение на сумму 425 000 долларов США, вы можете изменить письмо, чтобы отразить эту сумму.

Предварительная квалификация против Предварительное одобрение

Возможно, вы слышали о предварительной квалификации. Так в чем разница?

Предварительный квалификационный отбор на самом деле не требует получения кредита или представления документации, подтверждающей что-либо.

Это совершенно бесполезно в процессе предложения, так как это не то же самое, что предварительное одобрение.

Это полезно для определения бюджета на покупку дома и того, сколько вы должны откладывать.

Если вы серьезно относитесь к покупке дома и хотите быть готовыми сделать предложение, сделайте это заранее и получите предварительное одобрение. Письмо действительно 90 дней.

Как сделать предложение полностью наличными

Если у вас есть роскошь в виде дополнительных активов и вы хотели бы отказаться от потенциально долгого процесса проверки собственности, обязательств по кредиту и андеррайтинга, денежные средства — это способ идти.

При подаче предложения будет полезно предъявить доказательство наличия средств или подать финансовый отчет REBNY.

Многие кооперативы, кондоминиумы и брокеры в Нью-Йорке требуют, чтобы это заявление было подано во время предложения, будь то денежное финансирование или ипотечное финансирование.

В отчете четко указаны ваши активы и обязательства во всех формах — будь то ликвидные, инвестиционные или недвижимые.

Как сделать предложение

Если вы хотите, чтобы вас воспринимали всерьез в таком месте, как Нью-Йорк, где ни у кого нет времени развлечься, вам нужно будет сделать свое предложение в письменной форме вместе с письмом о предварительном одобрении (если финансирование).

Устные предложения, хотя и не прекратили свое существование, не несут никакой серьезности, и такое ощущение — можно отказаться в любой момент.

На самом деле письменное предложение также не является юридически обязывающим документом, и от него можно отказаться, но, поскольку оно составлено в письменной форме, предложение является более серьезным с указанием деталей.

В своем письменном предложении вы должны четко заявить о своей заинтересованности в покупке недвижимости и указать следующее:

• Дата подачи предложения
• Адрес рассматриваемой собственности (может включать или не включать запрашиваемую цену )
• Имя (имена) и контактные данные покупателя (ов)
• Предлагаемая цена
• Предлагаемый авансовый платеж
• Средства платежа (будь то сделка наличными или финансирование)
• Предлагаемая дата закрытия (при наличии временных ограничений)
• Любые запрошенные уступки или непредвиденные обстоятельства

Напоминаем, что при оформлении предложения вам может потребоваться приложить финансовый отчет REBNY для совместной покупки.

Это потому, что это даст листинговому агенту хорошее представление о том, кто сможет получить одобрение совета директоров заранее.

Чтобы узнать больше о покупке кооператива или кондоминиума, прочтите, в чем разница между ними.

Что произойдет после того, как я подам предложение?

Обычно вы отправляете свое предложение агенту по листингу или, если это продажа владельцем, напрямую владельцу.

Ваше предложение должно быть рассмотрено агентом по листингу. Они несут фидуциарную ответственность за представление каждого предложения своему клиенту.

Это не означает, что иногда они намеренно не подают предложения, но они обязаны это сделать, и хороший этический агент сделает это.

Важно сделать предложение, которое, по вашему мнению, разумно и привлечет внимание продавца.

Если ваше предложение звучит отлично, значит, вы получите принятое предложение.

В противном случае могут быть какие-то переговоры со встречными предложениями или ваше предложение может быть отклонено без каких-либо дальнейших переговоров.

Что еще вам понадобится, когда ваше предложение будет принято?

Вам обязательно понадобится поверенный по недвижимости для рассмотрения контракта.

Убедитесь, что у вас есть очередь. Если нет, вам нужно будет получить его быстро, чтобы не тормозить процесс.

Если вы не знаете ни одного, вы можете попросить своего агента назвать несколько имен.

Во-вторых, вам нужно осмотреть дом, желательно до подписания контракта.

Осмотр дома может дать вам хорошее представление о том, в каком состоянии находится дом, и о том, является ли покупка хорошей идеей.

Это может даже дать вам больше места для переговоров, если что-то не так.

Что произойдет после того, как ваше предложение будет принято?

После того, как ваше предложение принято, список сделок или транзакций обычно заполняется любыми вовлеченными агентами.

На этом листе указаны:

• Недвижимость, которая будет приобретена
• Продавец (и)
• Агент продавца (если есть)
• Поверенный продавца
• Управляющий недвижимостью (если есть)
• Покупатель (и) )
• Агент покупателя (при наличии
• Поверенный покупателя
• Согласованная цена
• Согласованный авансовый платеж
• Комиссия за собственность ТСЖ
• Любые согласованные непредвиденные обстоятельства
• Любые согласованные концессии
• Согласованное вознаграждение брокера и разделяет

Список сделок затем раздается юристам.Затем поверенный продавца использует сведения о транзакции для составления договора купли-продажи.

После составления договора купли-продажи он будет отправлен непосредственно юристу покупателя, который обсудит детали со своим клиентом.

Могут быть дополнительные переговоры по деталям договора купли-продажи.

Как только договор купли-продажи будет подписан обеими сторонами и внесен задаток, у вас будет официальный договор. Настал момент получить кредит.

Что такое непредвиденные обстоятельства?

Непредвиденные обстоятельства — это условия, которые вы устанавливаете для договора купли-продажи. Самым популярным условием является то, что продажа ожидает получения ипотеки для покупки.

Это позволяет покупателям отказаться от сделки, если они не могут получить кредитное обязательство и, следовательно, финансирование покупки без штрафных санкций.

Это имеет смысл, потому что зачем продавцу продавать свою собственность покупателям, у которых нет денег?

Вторым по частоте непредвиденным обстоятельством является прохождение домашнего осмотра.

Очевидно, мало кто захочет покупать недвижимость, которая, как им известно, имеет серьезные структурные проблемы, плесень или заражение термитами.

Осмотр дома, хотя и не дает 100% гарантии целостности имущества, поможет определить проблемные зоны, базу для пересмотра условий или уйти от денежной ямы.

В некоторых свойствах, таких как кооперативные здания или новостройки, проверки не так распространены, но не являются чем-то необычным.

Другие общие непредвиденные обстоятельства — это ремонт недвижимости (продавцом), собственная продажа недвижимости покупателем (с использованием выручки от продажи для покупки второй), соответствие цены продажи недвижимости оценочной стоимости и инвестиционной собственности снятие жильцов к определенному сроку.

Что такое концессии на продажу?

Концессии — это сделки, заключаемые между покупателем и продавцом, которые не имеют прямого отношения к цене продажи, но добавляют дополнительный стимул к сделке для любой из сторон.

Концессии — отличный способ заключить сделку без ущерба для продажной цены.

Обычными пунктами уступок являются налоги на передачу, выкуп в ипотеку, гонорары адвокатам и другие расходы на закрытие сделки.

Другими мелочами могут быть оплата новой бытовой техники, включая комплект мебели, оплата общих сборов / налогов до года или бесплатная парковка.

Когда рынок упал, одна крупная жилищная застройка в Нью-Йорке даже предлагала каждому покупателю новый Mini-Cooper при закрытии!

Точно так же покупатель может добавить стимула продавцу, предложив оплатить половину или все налоги на передачу, которые обычно уплачиваются продавцом при закрытии сделки.

10 вопросов, которые следует задать, прежде чем снижать объявленную цену дома

Итак, вы наняли риэлтора, назначили цену и разместили свой дом. Единственная проблема — никто не кусается. Причина? Либо вы слишком высоко оценили свой дом (читайте: он слишком дорогой и не приближается к рыночной стоимости), либо вы плохо проделали маркетинговую работу.В первом случае вам, возможно, придется подумать о снижении цены на жилье в списке.

К сожалению, неправильная оценка дома имеет долгосрочные последствия. Когда цена на дом изначально слишком высока, вероятность получения желаемого предложения или любого другого предложения в этом отношении снижается. По прошествии времени, а дом по-прежнему остается на рынке без предложений, покупатели, скорее всего, решат, что с домом что-то не так. В конце концов, если бы это было так здорово, то наверняка уже было бы продано. В целом, чем дольше дом находится на рынке, тем сложнее его продать по первоначальной цене.

Чтобы ваш дом не старел (читай: простоял на рынке несколько месяцев), может потребоваться снизить цену. Хотя снижение цены, безусловно, не идеально, продажа дома может оказаться абсолютно необходимой. Однако, прежде чем снижать цену дома, мы рекомендуем сначала задать себе эти 10 вопросов (ниже). Как только вы ответите на эти вопросы и рассмотрите альтернативы, у вас будет четкий ответ о том, стоит ли снижать цену на дом.

10 вопросов, которые следует задать себе, прежде чем снижать объявленную цену дома

1. Как долго ваш дом находится на рынке?
   

   Прежде всего, рассчитайте количество дней, в течение которых ваш дом был на рынке.Чем больше дней на рынке, тем больше может быть необходимости снизить цену. Если ваш дом находится на рынке целый месяц, и у вас почти не было выставок (а тем более предложений), вероятно, пришло время подумать о снижении цены. Если по прошествии трех месяцев вы все еще не получили предложения, близкого к цене листинга, вам следует серьезно подумать о снижении цены.

2. Насколько эффективно вы продаете свой дом?
   

   Сделали ли продавцы все, что в их силах, чтобы продать дом? Возможно, дом не продается, потому что фотографии в списке MLS низкого качества.Или, может быть, покупателям трудно увидеть потенциал, потому что дом перенасыщен декором и вещами. В этом случае продавцу необходимо убрать беспорядок в доме, чтобы сделать его более продаваемым. Чтобы продать дом успешно, ваш риэлтор должен также проводить выставки и дни открытых дверей. Они должны убедиться, что дом указан на различных сайтах недвижимости (не только MLS), чтобы рекламировать недвижимость потенциальным покупателям.

3. Были ли у вас многочисленные выставки и дни открытых дверей без предложений?

   После нескольких хорошо разрекламированных дней открытых дверей и многочисленных выставок ваш дом оказался пустым без каких-либо предложений.Если дом привлекает множество людей, но ноль предложений, близких к цене объявления, скорее всего, слишком высока. Хотя покупатели могут быть изначально заинтригованы вашим домом, они, скорее всего, будут искать более выгодную цену в другом месте, поэтому так важно устанавливать цену, близкую к его реальной рыночной стоимости.

4. Говорят ли вам другие, что дом указан слишком высоко?
   

   Получаете ли вы отзывы от друзей, соседей, риэлторов и покупателей о том, что дом стоит слишком дорого? Если дом был выставлен на продажу в течение многих дней без каких-либо предложений, то, возможно, пришло время прислушаться к болтовне.Кроме того, если ваш собственный риэлтор скажет вам, что дом стоит слишком высоко, прислушайтесь к его советам. В конце концов, они профессионалы, которые знают рынок лучше, чем кто-либо.

5. Вы заменили фотографии на более качественные?
   

   Итак, вы перечислили дом, и он много месяцев стоит на рынке. Если вы уверены, что проблема не в цене, взгляните на фотографии и описание вашего дома. Возможно, пришло время их поменять.Замена старых фотографий на новые и изменение описания может иметь большое значение для того, чтобы ваша собственность выглядела как совершенно новое объявление. Надеюсь, это заставит покупателей еще раз взглянуть на ваш дом.

6. Имеется ли в настоящее время избыток запасов?
   

   На вашей улице уже продается шесть домов? Район завален инвентарем? А как насчет местного рынка жилья в целом? Если домов на продажу (читай: предложения), больше, чем покупателей (читай: спроса), это считается рынком покупателя.На рынке покупателя цены на жилье обычно ниже, что отражает отсутствие спроса. Если вы хотите быстро продать свой дом на рынке покупателя, возможно, вам придется снизить цену до более реалистичного значения.

7. Была ли оценка дома близка к запрашиваемой цене?
   

   Разрывался ли договор с покупателем только из-за того, что дом не прошел оценку? Если оценочная стоимость была намного меньше, чем цена вашего листинга, вам следует подумать о снижении цены.Покупатели, которые покупают дом по ипотеке, могут быть не в состоянии компенсировать денежными средствами разницу между оценочной стоимостью (которая определяет, сколько банк готов ссудить покупателю) и согласованной ценой. В этом случае может оказаться невозможным продать дом по запрашиваемой цене.

8. Насколько медленным сейчас является местный рынок жилья?
   

   Риэлторы называют ваш местный рынок жилья «горячим»? Покупатели скупают недвижимость направо и налево? Дома продаются как горячие пирожки? Если ответ на эти вопросы утвердительный, то ваш местный рынок жилья не является медленно развивающимся рынком.В этом случае вы можете подумать о том, чтобы придерживаться своей цены на листинге. Однако, если рынок замедляется, подумайте о снижении цены.

9. Цены на билеты в вашем районе указаны ниже вашего объявления?
   

   Посмотрите вокруг. Находятся ли дома, выставленные на продажу в вашем районе, ниже вашего объявления? Сравнимы ли эти дома по площади, характеристикам и расположению? Если в вашем районе цены намного ниже стоимости вашего дома на квадратный метр, вам следует подумать о снижении цены на свой дом.В противном случае покупатели, скорее всего, купят более дешевый (но сопоставимый) дом в вашем районе, а не вашу собственность.

10. Вы уже снизили цену?
    

    Вы уже снижали цену один или два раза? Если да, у вас могут быть проблемы. Чем чаще снижается цена дома, тем больше вероятность, что покупатели будут считать, что с домом что-то не так. Многие эксперты рекомендуют снижать цену дома только один раз, что делает начальную цену на листинге чрезвычайно важной.