Как приватизировать служебную квартиру: Как приватизировать жилье, полученное от Министерства обороны РФ?

Содержание

Как приватизировать служебную квартиру?

Острым социальным вопросом является приватизация служебного жилья. Все еще довольно много граждан проживает в общежитиях и ведомственных квартирах. Программа приватизации ведомственного жилого фонда работает в нашей стране чуть более 20 лет. Сроки приватизации продлеваются примерно каждые 3 года. На данный момент границу сдвинули на 01.03.2017 г. Сколько будет продолжаться перенесения сроков, не знает никто. Возможно это уже в последний раз. Когда программа перестанет действовать, оформление права собственности станет платным. Времени осталось немного, поэтому нужно все делать оперативно и грамотно. Далее рассмотрим, какие меры нужно предпринять.

Что такое служебное жилье?

Служебным жильем владеет какая-то организация либо государственное учреждение. Выделяется оно для временного проживания работников. Когда работник получает такую квартиру, с ним заключается договор найма служебного жилого помещения. Он действует только в период трудовых отношений. Пока человек работает, он может проживать в квартире. В документах на нее делается пометка об этом регистрирующим органом, чтобы строго разграничить между собой служебный и социальный найм.

Наниматель может расторгнуть договор найма ведомственного жилья по собственной инициативе в любое время. Также расторжение может произойти по соглашению сторон. Арендодатель жилого помещения (предприятие) может аннулировать соглашение только в суде в случаях, установленных законом, например, если наниматель не надлежащим образом исполняет обязанности по содержанию жилья и др.

Срок аренды служебной квартиры

Срок аренды должен соответствовать сроку, на который с работником заключен контракт или трудовой договор. После увольнения человек должен покинуть служебную недвижимость. Вместе с работой он теряет и жилплощадь. При этом альтернативное жилье ему никто не обязан предоставлять.

Категории граждан, которые являются исключением:
— сотрудники ФСБ и МВД;
— сотрудников таможни;
— инвалиды, лишившиеся здоровья по вине работодателя из-за или профессиональной деятельности;
— пенсионеры;
— военнослужащие;
— депутаты;
— члены семьи умершего арендатора;
— некоторые должностные лица.

Этих граждан нельзя выселить на улицу.

Актуальна ли сегодня приватизация служебного жилья?

Этот непростой вопрос и сегодня не потерял актуальности, хотя количество таких жилых помещений за последние 30 лет значительно сократилось. Ведомственные квартиры должны располагаться по месту трудовой деятельности или неподалеку от него, так как предполагают заселение граждан, которые имеют некоторые особенности своих трудовых отношений. Вот некоторые категории граждан, которым может быть выделено служебное жилье:

— работники ЖКХ,
— сотрудники пожарной и спасательной служб,
— должностные лица налоговых органов,
— работники рыболовецкого хозяйства,
— сотрудники таможенных органов.

Перечень конкретных должностей и порядок пользования ведомственной недвижимостью устанавливается статьями ЖК. Как правило, служебные квартиры являются отдельными и располагаются на первых этажах многоэтажных домов, но может быть и иначе.

Для перевода жилплощади в разряд служебной организация, чей сотрудник нуждается в таком жилье. Должна подать заявление в исполнительный комитет. Исполком примет решение о том, можно ли включить квартиру в число служебной недвижимости и предоставить ее для пользования.

По закону жилые помещения, которые приобрели статус служебных, нельзя приватизировать. Это позволяет пресечь злоупотребления граждан своим правом на приватизацию, так как выделение им ведомственной жилплощади не направлено на улучшение его жилищных условий.

В данном случае целью предоставления такого жилья является необходимость проживания возле места работы. Если будет разрешена приватизация служебной жилплощади, то со временем такого жилья не останется совсем.

Нередко бывают случаи, когда с помощью служебной недвижимости решается вопрос социального обеспечения граждан, не имеющих собственного жилья.

Что делать, если честный и добросовестный сотрудник с многолетним стажем не имеет никакой другой квартиры, кроме служебной?

Есть ли возможность приватизировать служебную квартиру?

Закон гласит, что государственное жилье получить в собственность практически нереально. Так в законе о приватизации написано, что служебная жилплощадь включена в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Кроме того даже в ЖК РФ нет описания какой-либо подобной процедуры. При желании все же можно отыскать лазейку в нашем законодательстве. Также законе говорится о том, что за собственниками жилья остается право передавать его гражданам по своему решению. Организации, учреждения или ведомства, у которых числится такой жилой фонд, могут самостоятельно принимать решения по приватизации. Конституция также дает возможность субъектам РФ устанавливать в каждом конкретном регионе условия для приватизации служебной недвижимости.
Как приватизировать служебную квартиру?

Механизмов, которые помогут осуществить оформление в собственность ведомственного жилья немного. Нельзя заставить организацию или ведомство принять положительное решение по приватизации. Это их право, но не обязанность. Задача работника – подать заявление. Далее остается только ждать и надеяться, что ответ будет положительным. Попробовать в любом случае нужно.

Несколько способов, как приватизировать служебную квартиру:

1. Заключение договора с собственником

Количество организаций, которые дают разрешение на приватизацию служебного жилья, ничтожно мало. Но есть предприятия, где действуют специальные программы по привлечению высококвалифицированных кадров или специалистов узкого профиля с дальнейшей возможностью приватизации выделенного жилья. Если предприятие все же допускает приватизацию служебной жилплощади, то чаще всего человек должен проработать на нем более 10 лет и соответственно пользоваться в течение всей трудовой деятельности жилым помещением, которое хочет получить в собственность. Рассмотрение заявления от такого работника не должно занимать более 2 месяцев. При положительном решении руководитель организации заключает с сотрудником договор о передаче жилой площади в собственность.

Комплект документов, которые нужно предоставить для приватизации:
— личные документы всех жильцов;
— технический и кадастровый паспорта на помещение;
— договор найма;
— справка на помещение из реестра.

В каждом случае могут потребоваться также дополнительные документы.

2. Снятие служебного статуса

Реальный способ, как расслужебить квартиру, — это перевести ее в муниципальную собственность. Потом нужно арендовать жилплощадь на условиях социального найма. Далее уже переходить к оформлению прав на нее. Самый простой путь согласовать эту процедуру с организацией, которой принадлежит жилье. Ее руководство должно обратиться с просьбой о взятии жилого помещения на баланс в администрацию города или района. Именно от решения работодателя будет зависеть общий исход дела.

Возможны и другие причины перехода жилищного фонда предприятия в муниципальную собственность. Нужно постоянно отслеживать статус своих квадратных метров и не затягивать с их приватизацией. Бывает так, что дом уже передан на баланс города, а квартира в нем все еще остается в статусе ведомственной.

Бесплатная приватизация служебного жилья вполне возможна. Гражданин, который желает получить государственную недвижимость в собственность, должен направить заявление на организацию, где он работает, с просьбой об исключении помещения из служебного жилищного фонда. Если работодатель не возражает, то он также подает в исполнительный комитет соответствующее заявление. Окончательное решение об исключении конкретной квартиры из служебного фонда принимается исполкомом. Только после этого можно проводить ее приватизацию.

Есть одно ограничение: право на приватизацию ведомственной жилой площади у гражданина не должно быть использовано. Вместо него приватизировать могут дети или другие родственники. Если право было израсходовано в несовершеннолетнем возрасте, то оно возвращается после наступления совершеннолетия. Так, если в приватизации квартиры участвовал ребенок, не достигший 18 лет, то по достижении этого возраста ему вернется право на приватизацию. Он снова сможет оформлять в собственность ведомственное жилье.

3. Приватизация через суд

Первые два способа приватизации служебной квартиры работают только, если работодатель добровольно согласится исключить квартиру из служебного жилищного фонда. Часто работодатели не разрешают приватизацию. Они могут вынести отрицательное решение без указания причин. Работник не вправе требовать объяснений. Если причиной отказа являются ошибки в представленных документах, заявление можно подать еще раз после устранения всех недочетов.

По закону гражданин, проживающий на служебных квадратах, не имеет права самостоятельно обратиться в соответствующие органы с просьбой изменить статус жилого помещения. Остается только одна возможность оформить служебную квартиру в собственность — обращение в суд.

В суд нужно подавать исковое требование на имя работодателя, чтобы он направил в местные органы управления прошение об исключении жилого помещения из общего числа служебных, а в исполнительный комитет обратился с требованием утвердить решение об исключении. На практике привести веские доводы в суде и добиться решения в свою пользу трудно. Чаще суд выносить не удовлетворяющее истца решение, указывая на отсутствие нормы, которая обязывала бы руководство предприятия или исполнительный комитет соглашаться на приватизацию ведомственной жилой площади. Отправляясь в суд, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами.

Как приватизировать служебную квартиру?

Многие граждане хотят приватизировать жилье, которое они получили на госслужбе, во время работы в государственных организациях и ведомствах, на предприятиях, в период военной службы. Этот вопрос стал особенно актуален, поскольку в следующем году, 1 марта, заканчивается срок бесплатной приватизации. Если до этой даты не приватизировать квартиру, в будущем это можно будет сделать только платно, иначе недвижимость останется муниципальной. Адвокат Олег Сухов рассказал порталу BPN.RU о том, как провести приватизацию служебной квартиры.

Служебные квартиры являются собственностью госучреждения или организации и предоставляются сотрудникам на время работы. Согласно закону о приватизации, решение о том, разрешать ли приватизацию служебного жилья, принимает собственник жилфонда или уполномоченные им органы. Аналогичные полномочия есть у предприятий и организаций, владеющих жилищным фондом. Эксперт отмечает, что владельцы ведомственного жилья обычно неохотно расстаются с недвижимостью.

Часто сотрудникам отказывают в приватизации на основании того, что на муниципальном и региональном уровне нет документов, которые регламентируют порядок приватизации служебных квартир.

По словам адвоката, согласно законодательству (ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), вопрос о приватизации жилья по заявлению граждан должен быть решен в течение двух месяцев с момента подачи заявления. Если вопрос оформление жилья затягивается, гражданин имеет право обратиться в суд.

Первое, что рекомендует сделать эксперт — проверить статус жилья. Если квартира по каким-то причинам не является служебной, у граждан есть правовые основания для оформления жилья в собственность.

Служебный статус можно оспорить, если при передаче жилья от госучреждений муниципалитетам, при реорганизации государственных предприятий в коммерческие были допущены нарушения.

Чтобы выяснить статус жилья, нужно направить запрос работодателю, в местную администрацию, а также внимательно изучить документы, на основании которых проводилось заселение.

Служебный статус жилью может присвоить уполномоченные органы, управляющие жилфондом муниципалитета или государственной организации. Также нужно помнить, что служебный статус квартире может быть присвоен только до заселения работника.

Если квартира не зарегистрирована как служебное жилье, ее можно приватизировать, несмотря на то, что она была предоставлена в связи с работой или службой.

Еще один способ приватизировать служебную квартиру — доказать, что жилец пользуется ей на условиях социального найма. Если раньше квартира принадлежала госпредприятию или муниципалитету, но затем была передана органам местного управления, проживающий в ней сотрудник может доказать, что пользуется жилплощадью по договору соцнайма, а значит, по закону имеет полное право приватизировать квартиру. Кроме того, бывают случаи, когда сотрудников заселяют в ведомственное жилье по договорам социального, а не служебного найма, или вообще не оформляют никаких документов. В этом случае шансы жильцов в судебном порядке получить разрешение на приватизацию высоки.

Как можно приватизировать служебную квартиру в Калининграде?

Главная → Новости → Копия Социальные вопросы -> Как можно приватизировать служебную квартиру в Калининграде?

Эксперты рассказали, какие ведомственные квартиры можно оформить в собственность. Принимать решения о приватизации служебного жилья в Калининграде в каждом конкретном случае будет специальная межведомственная комиссия.

1 марта 2015 года заканчивается бесплатная приватизация жилья. По словам юристов, многие их клиенты в связи с этим интересуются приватизацией квартир, предоставленных во время работы в государственных организациях, ведомствах, на предприятиях, а также во время службы в вооруженных силах. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал, можно ли приватизировать служебное жилье.

Что такое служебное жилье?

Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания на период выполнения трудовых или служебных обязанностей.

Оформить собственность на жилье, имеющее статус служебного, нельзя – в законе о приватизации прописано, что служебная недвижимость входит в перечень объектов, которые не подлежат приватизации.

Но можно приватизировать служебные квартиры, если они переведены в муниципальную собственность и перестали быть служебными.

Доказательство «социальности» найма

По закону приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, – это как раз и есть муниципальные квартиры.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предприятия или учреждения, было передано органам местного управления в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию.

«Известны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформления документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном порядке существенно возрастают», — пояснил Олег Сухов.

Хозяин — барин

Если квартира все-таки имеет статус служебной, ее может «отпустить на волю» сам собственник – учреждение или предприятие, за которым это жилье числится. По закону организации могут сами принимать решения о приватизации квартир. Решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственников, и чаще всего они расстаются с недвижимостью крайне неохотно.

Но попробовать можно. Сначала нужно написать руководству предприятия-владельца заявление, а затем ждать его решения. Если оно будет положительным, то квартиру нужно перевести в муниципальную собственность — руководство компании может обратиться в местную администрацию с просьбой взять квартиру на баланс. После этого жилье можно арендовать на условиях социального найма, а затем оформить право собственности.

Нередко формальным основанием для отказа является отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих порядок приватизации служебного жилья. Больше всего спорных вопросов возникает, когда военнослужащие хотят получить в собственность служебную квартиру. Дело в том, жилой фонд зачастую находится в ведении квартирно-эксплуатационных управлений и частей Минобороны, которые не уполномочены заключать договоры на передачу жилья в собственность граждан.

«Согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, — рассказал Олег Сухов. – Если права гражданина при решении вопросов оформления квартиры в собственность будут нарушены, он вправе обратиться в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основания для переоформления служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещения либо исключена из специализированного жилого фонда.

Как показывает практика, чаще всего основанием для оспаривания «служебного» статуса жилья могут быть нарушения, допущенные при передаче квартир от государственных предприятий или учреждений муниципалитетам, реорганизации ГУП в коммерческие предприятия и пр.

Прежде чем обращаться в суд с требованием о приватизации служебного жилья, заинтересованному в этом лицу нужно выяснить текущий статус жилого помещения (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. Для этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, поднять соответствующие документы в архиве.

Прежде всего, надо выяснить, кем принято решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение такого статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение может быть принято только до предоставления ее жильцу. Соответствующая запись о статусе должна иметься в Росреестре.

«Верховным Судом РФ было дано четкое разъяснение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений действителен только в том случае, если квартира зарегистрирована в органах государственной регистрации именно как служебное жилое помещение, — пояснил адвокат. – В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию жилья независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось ему в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении».

Как приватизировать служебную квартиру | Как выжить в городе на WEproject

Кто может приватизировать жилье

Приватизация — это выкуп государственных или служебных квартир в частную собственность.

Приватизировать жилье могут государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, космонавты или лица, занимающие государственные выборные должности.

Условия приватизации:

— стаж не менее 10 лет

— независимо от срока работы, если трудовые отношения прекращены по причине ликвидации организации, в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе, или в связи с выходом на пенсию

— космонавты со стажем работы более 15 лет приватизируют жилище безвозмездно

— в случае смерти работника право приватизации переходит к членам его семьи

— если вы состоите на воинской службе 10 лет и более на момент 1 января 2013 года, то можете приватизировать служебное жилище по остаточной стоимости. После 20 лет воинской службы вы можете приватизировать служебное жилье безвозмездно.

Кто может приватизировать жилье бесплатно:

— инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также члены их семьи

— инвалиды 1 и 2 группы

— участники ликвидации последствий Чернобыльской катастрофы и других радиационных катастроф и аварий, участники ядерных испытаний и учений

— пострадавшие вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском испытательном ядерном полигоне

— военнослужащие, получившие инвалидность из-за травм или заболеваний, полученных во время несения военной службы

— граждане, пострадавшие вследствие экологического бедствия в Приаралье

— военнослужащие и сотрудники специальных государственных органов, имеющие выслугу двадцать лет и более

— кандидаты в космонавты, космонавты, а также члены их семьи.

Какое жилье приватизировать нельзя:

— сдаваемое внаем нескольким нанимателям, в случае несогласия одного из них осуществить покупку

— находящееся во временных строениях

— не отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям

— непригодное для дальнейшего проживания

— находящееся на территории военных городков, пограничных застав и иных закрытых объектов

— находящееся на особо охраняемых природных территориях

— подлежащее сносу

— предоставленное из коммунального жилищного фонда в пользование гражданам, чье единственное жилище признано аварийным

— предоставленное с 1 января 2013 года из жилищного фонда специальных государственных органов сотрудникам

— общежития для сотрудников, студентов, курсантов и учащихся на период учебы.

Решение вопросов о приватизации жилья принимают жилищные комиссии местных исполнительных органов государственных предприятий и учреждений.

Жилищная комиссия состоит не менее чем из пяти человек. В ее состав входят руководитель предприятия, ответственный секретарь, руководители юридической, финансовой, кадровой служб и представители профсоюзных организаций.

Жилищная комиссия рассматривает заявления претендентов на жилье, проверяет предоставленные документы на полноту и достоверность, принимает решение об удовлетворении заявления или отказе, определяет размер арендной платы за жилье. Также жилищная комиссия рассматривает вопросы о заключении договора и предъявляет счет на оплату.

Какие документы нужны для приватизации жилья

Для приватизации на рассмотрение жилищной комиссии необходимо представить следующие документы:

— заявление

— копии удостоверений личности заявителя и членов его семьи

— копии свидетельства о заключении или расторжении брака, смерти членов семьи, рождении детей

— копии договора найма либо ордера на жилище

— справки территориального органа юстиции

— справка адресного бюро или акима сельского округа, подтверждающая проживание в соответствующем населенном пункте

— решение суда о признании других лиц членами семьи заявителя

— документ, подтверждающий принадлежность заявителя к социально уязвимым слоям населения

— справка с места работы

— документ, подтверждающий отсутствие задолженности по договору найма жилища

— документ, подтверждающий принадлежность к категории граждан, имеющих право на безвозмездное получение в собственность жилища из государственного жилищного фонда.

Как проходит процесс приватизации:

— подача заявления с необходимыми документами

— рассмотрение заявления жилищной комиссией, проверка документов и их подлинности и полноты, вынесение решения

— оплата остаточной стоимости или оформление необходимых документов.

Источник: egov.kz

Приватизация служебной квартиры

18.08.2003 | Рубрика: Полезные советы

— Живу в военном городке, где у меня хорошая служебная квартира. Хотелось бы ее приватизировать и, может быть, продать. Есть ли в данном случае какой-нибудь вариант? Александр Юркевич, г.Минск

— По закону о приватизации жилищного фонда служебные жилые помещения (кроме служебных жилых помещений в домах совхозов) не подлежат приватизации. Не могут быть оформлены в частную собственность также жилые помещения, занимаемые военнослужащими воинских частей, выведенных или подлежащих выводу за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих.

Вместе с тем, согласно ст. 96 Жилищного кодекса работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилья. Однако же граждане определенных категорий в этом случае могут быть выселены только с предоставлением другого жилого помещения, а уже его при желании можно и приватизировать в установленном порядке.

К таким категориям отнесены:

граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;

граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

инвалиды I и II групп;

граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы;

воины-интернационалисты, принимавшие участие в боевых действиях;

другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь.

Если предприятие, учреждение, организация не могут предоставить семье, выселяемой из служебного жилого помещения, другое благоустроенное жилье в данном населенном пункте, вопрос о приватизации его занимаемого помещения может рассматриваться только после того, как оно будет исключено из разряда служебных и только решением районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа.

Кстати, в проекте новой редакции Жилищного кодекса, которая внесена в июне 2001 года в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь, предусмотрено, что служебные жилые помещения могут быть переданы проживающим в них гражданам в пользование по обычному договору найма (а значит, и приватизированы в установленном порядке) в случаях, если эти граждан проработали в организациях, предоставивших им служебное жилье, не менее 10 лет, а также в других случаях, когда граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, не могут по закону быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

При рассмотрении данного вопроса следует также иметь в виду, что в соответствии с п.1.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 13 июня 2001 года № 17 «О порядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям» военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава (включая уволенных с военной службы, со службы в органах внутренних дел, финансовых расследований, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям, прослужившим 20 календарных лет и более), занимаемые ими жилые помещения в домах государственного жилищного фонда (за исключением служебных жилых помещений, жилых помещений в специальных домах, жилых помещений, расположенных в обособленных военных городках) передаются в их собственность бесплатно из расчета 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов.

Суд заставил чиновников помочь приватизировать жилье пожилой якутянке — EastRussia

Суд заставил администрацию поселка Усть-Нера восстановить жилищные права пожилой жительницы Якутии и устранить нарушения, которые мешали приватизировать ее квартиру. Добровольно делать это чиновники не хотели.

Женщина пожаловать в прокуратуру на то, что нарушаются ее права. Как сообщает пресс-служба ведомства, выяснилось, что между администрацией поселка и пенсионеркой заключен договор соцнайма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде. Однако из-за отсутствия регистрации права собственности муниципалитета на квартиру, женщина не могла приватизировать ее. Устранять нарушения чиновники не торопились, поэтому прокуратура обратилась в суд, который встал на сторону пожилой женщины.

Как объясняет эксперт информационного портала Жилфин.рф (в рамках проекта Минфина России по финансовой грамотности) Лолла Кириллова, законом предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов России, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

«Постановлением Верховного Совета РФ еще в далеком 1991 года N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», пунктом 2 было предусмотрено, что объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность. В приложении 3 конкретизировано, что в муниципальную собственность городов передается жилищный фонд», — объясняет эксперт.

По ее словам, даже бывшие ранее служебными помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивали статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

«Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов», — рассказала Лолла Кириллова.

Эксперт отметила, что прокуратура поступила верно, но и сам заинтересованный гражданин может обратиться в суд с иском о признании права на приватизацию жилья.

Как приватизировать служебную квартиру в Туле

Юридический центр «Компания Деловой Союз» осуществляет приватизацию служебного жилья в судебном порядке. Даже в самых сложных ситуациях включая:

Отказ предприятия передать служебную квартиру в муниципальный фонд.
Ликвидацию предприятия.
Отказ организации передать квартиру в собственность сотруднику.

Служебные помещения в России приватизировать запрещено, но бывают исключения.

В приватизации служебного жилья (которое предоставляется гражданам не по договору социального найма, а из-за того, что они работают на определенном предприятии, и до тех пор, пока они там работают) заинтересованы многие россияне, которые живут в ведомственных квартирах и малосемейках. Получить шанс приватизировать служебную квартиру можно, если на предприятии действует программа по привлечению высококвалифицированных специалистов с предоставлением им права приватизировать служебное жилье после того, как они проработают определенное количество лет, а также в других случаях (на усмотрение администрации предприятия).

Чтобы приватизировать служебное жилье, проживающий в нем человек должен подать заявление в адрес администрации предприятия, которому оно принадлежит, с просьбой предоставить ему возможность его приватизировать. На рассмотрение такого заявление может уйти 2 месяца, после чего администрация либо выдает согласие, либо отказ. В случае отказа никаких механизмов вынудить администрацию дать разрешение нет.

Если же согласие получено, то предприятие должно сделать так, чтобы жилье перестало быть служебным. Для этого оно передается предприятием на баланс местному муниципалитету. После того как передача будет завершена, и все соответствующие документы будут оформлены, гражданин, который хочет приватизировать это жилье, должен подать заявление в муниципальную службу. Заявление подается вместе с пакетом документов (выписка из техпаспорта на квартиру, копии паспортов проживающих в квартире людей и др.) на рассмотрение в порядке, который установлен федеральными законами и местными подзаконными правовыми актами. Если препятствий к приватизации нет, то муниципальная власть выдает соответствующее разрешение, после чего заключается соответствующее соглашение и производится регистрация в Росреестре. Если возникли какие-либо препятствия, то выдается отказ в приватизации жилья. В случае отказа гражданин должен устранить препятствия к приватизации и затем снова обратиться с заявлением.

Невозможно приватизировать служебное жилье в том случае, если человек уже истратил свое право на приватизацию. Например, если он ранее приватизировал муниципальное жилье, а затем устроился на работу и получил согласие от администрации на приватизацию служебного жилья, то довести приватизацию до конца у него не получится.

Адаптивное повторное использование: преобразование офисов в квартиры

Поскольку работа из дома становится обычным явлением для компаний, спрос на офисные помещения снижается. Эта тенденция была усилена вспышкой COVID-19, поскольку удаленное сотрудничество также является мерой социального дистанцирования. Однако это негативно отразилось на владельцах офисных зданий, поскольку их арендаторы теперь используют меньше площадей. По данным Bloomberg, к концу 2020 года на Манхэттене было 68,4 миллиона квадратных футов пустых офисов.

Компании осознали преимущества работы из дома.Их сотрудники экономят время, не добираясь до работы, что снижает стресс и повышает производительность. Компании также получают доступ к большему количеству талантов, поскольку они могут нанимать новых сотрудников, не находясь в одном городе. Жизнеспособная стратегия для владельцев офисных зданий — перепрофилировать свои помещения под квартиры, поскольку спрос на доступное жилье всегда присутствует.

Пройдите профессиональную инспекцию здания и найдите самый простой способ переоборудовать офисы в квартиры.

Небольшие частные офисы можно относительно легко преобразовать в квартиры, поскольку в них уже есть независимые установки MEP.Во многих случаях они уже включают кухню, а главное, что требуется, — это добавить спальни и душевые. Открытые офисы нуждаются в большем количестве изменений, чтобы стать квартирами, поскольку в них есть большие помещения с общим освещением, HVAC, туалетами и другими системами. Подобно тому, как в прошлом промышленные здания были преобразованы в мансардные квартиры, теперь есть возможность перепрофилировать офисы и другие пустующие коммерческие помещения.

Переоборудование частных офисов в квартиры

Частные офисы можно легко превратить в квартиры, так как они уже обладают многими необходимыми функциями:

Индивидуальный вход для каждого офиса и вестибюль на весь корпус
Стены, отделяющие их от соседних офисов
Автономные установки: освещение, розетки, HVAC, сантехника и т. Д.

Как правило, вам нужно добавить спальню, душ, кухню и прачечную. Однако существующую планировку можно использовать без серьезных изменений, а электрические установки, используемые для оргтехники, подходят для бытовой техники. Наиболее значительными изменениями станут расширение туалета за счет душа и преобразование подходящей зоны в спальню. Теперь есть компактные стиральные машины и сушилки, которым не нужно много места.

Проект еще проще, если в существующих офисах уже есть кухни, поскольку нет необходимости изменять электропроводку и газовые трубопроводы.При добавлении душа в ванную может потребоваться дополнительный объем горячей воды, но этого можно добиться с помощью компактного безбаквального обогревателя. Существуют электрические и газовые версии, и инженеры MEP могут помочь вам выбрать лучший вариант в зависимости от условий здания.

Переоборудование открытых офисов в квартиры

Открытые офисы также могут быть преобразованы в квартиры, и они могут иметь дизайн, аналогичный лофт-квартирам. В этих случаях необходимы следующие основные изменения:

Разделение офисных помещений открытой планировки на частные дома.
Обеспечение индивидуальных инсталляций МООС для каждой квартиры.

Модульные стены могут быть очень полезны при преобразовании открытого офиса в отдельные квартиры. Доступны звукоизолированные системы стен, которые обеспечивают конфиденциальность при разделении доступной площади пола. Кроме того, стеновые системы могут быть предварительно изготовлены со встроенными компонентами MEP для упрощения проекта. Черновые работы сводятся к минимуму, так как нет необходимости открывать стены и вставлять трубопроводы или электрические кабелепроводы. Конструкция антресоли также может пригодиться при переоборудовании больших офисных помещений в квартиры.Области с высокими потолками можно использовать более эффективно, добавив промежуточный этаж, и можно легко добавить установки MEP для антресольного уровня.

При перепрофилировании открытого офиса электрические установки можно относительно легко перепроектировать для использования в жилых помещениях. Основные электрические фидеры уже предназначены для оргтехники и могут поддерживать бытовую технику. Большая часть работ будет заключаться в разводке отдельных электрических панелей и цепей для каждого дома.

Сантехнические установки обычно требуют дополнительных изменений, поскольку открытые офисы, как правило, имеют большие площади, разделяющие туалеты, в то время как отдельные квартиры нуждаются в собственном трубопроводе. Однако это также дает прекрасную возможность для экономии воды за счет установки сантехники WaterSense.

Заключение

В прошлом, когда обрабатывающая промышленность переехала из крупных городов, таких как Нью-Йорк, фабрики и склады были перепрофилированы в квартиры-лофты.Теперь цифровизация бизнеса и удаленное сотрудничество сокращают спрос на офисные помещения. Хотя это отрицательно сказывается на секторе коммерческой недвижимости, можно повторить ту же стратегию, которая работала раньше. Преобразование офисных помещений в квартиры жизнеспособно, и проект становится еще проще при преобразовании небольших частных офисов.

Как выбрать офис для частной практики

Нас часто спрашивают, как профессионалы в области питания и оздоровления должны думать о выборе офиса для открытия магазина.Хотя физический офис не имеет смысла для всех практикующих, мы понимаем, что это может быть необходимо для проведения собраний, организации и управления документами и многого другого.

Однако, так же, как покупка дома или аренда квартиры, найти идеальное место может быть очень непросто. Повышение цен на аренду, долгосрочные условия аренды и отсутствие подходящих вариантов — все это причины, по которым аренда офиса становится сложной задачей.

Итак, мы здесь, чтобы предоставить основу, которая поможет вам при выборе офисного помещения для вашей практики (как только вы решите, что это правильный образ действий).Опять же, для многих из вас выбор офисного помещения может оказаться необязательным сразу. Телездравоохранение и удаленные консультации делают официальное офисное пространство менее востребованным. Если вы создаете домашний офис, ознакомьтесь с нашими советами.

Вот некоторые руководящие принципы, которые следует учитывать при выборе офисного помещения для вашей практики:

Местоположение, местоположение, местоположение

Где вы хотите разместить свой офис? Что будет наиболее удобно и вашим клиентам?

Если вы живете в городе, насколько важно находиться рядом с остановками общественного транспорта? Если вы хотите быть в пригороде, насколько ваши клиенты готовы поехать к вам в офис? Есть ли в районе вашего дома много парковочных мест? Вы ищете места с интенсивным движением?

Сколько места вам нужно на самом деле

Мы увидели, что размеры офисных помещений могут очень сильно зависеть от множества факторов.Выбирая офисное помещение, убедитесь, что вы думаете о следующем:

Сколько человек работает с вами в вашей практике?
Хотите отдельный зал ожидания?
Вы заинтересованы в том, чтобы иметь место для группового консультирования по питанию?
Сколько места будут занимать физические копии клиентских файлов (если они есть)?

Попробуйте рабочее пространство (по крайней мере, для начала)

Постоянное рабочее место может быть дорогостоящим! Особенно в начале работы может иметь смысл рассмотреть возможность совместного использования, совместной аренды или субаренды офиса.В качестве альтернативы может иметь смысл переезд в район с более низкой арендной платой, если он соответствует потребностям вашей идеальной клиентуры.

Если традиционное офисное пространство не для вас, вы всегда можете открыть домашний офис или перейти на полностью виртуальную практику.

Как найти кабинет психотерапии

Кабинет психотерапии

Не всегда легко найти помещение для психотерапевтического кабинета в аренду. Тем не менее, имея под рукой нужные инструменты и список того, что нужно искать, вы сможете арендовать терапевтический кабинет в кратчайшие сроки!

Если говорить об аренде терапевтических кабинетов, можно сказать, что я бывал в этом квартале несколько раз.За последние 6 лет частной практики я арендовал 5 разных терапевтических кабинетов. Хотя я не рекомендую так часто перемещаться, я кое-что узнал о поиске аренды кабинета психотерапии.

Первым делом. Прежде чем искать офис, убедитесь, что у вас есть готовый бизнес-план и ваш веб-сайт в рабочем состоянии (или, по крайней мере, в стадии разработки). Оказавшись там, вы готовы искать терапевтический кабинет, который можно арендовать для вашей частной практики! Перед следующими шагами важно обеспечить безопасность офисного помещения, потому что многое из того, что происходит после этого момента, требует наличия физического адреса.

Как найти кабинет психотерапии

Аренда терапевтического кабинета не менее стрессовая, чем поиск жилья. Список критериев, которые следует учитывать, немного отличается. Вот несколько шагов, которые помогут вам подготовиться к охоте!

1. Создайте контрольный список

Думайте о своем офисе как о доме вдали от дома для ваших клиентов. Важно иметь представление о том, кто ваш идеальный клиент, и ставить себя на его место, когда вы обдумываете, что вам нужно от этого места.

Составьте контрольный список потребностей на основе того, как вы планируете использовать пространство с вашими идеальными клиентами. Вот несколько подсказок, которые помогут вам составить контрольный список:

Вам нужно место, доступное для ADA?
Если вы работаете с детьми, подходит ли зал ожидания для детей? Должна ли быть свобода шуметь, не беспокоя окружающих?
Если вы работаете с более уязвимыми группами населения или в оживленной части города, нужна ли вам запертая дверь между залом ожидания и коридором офисов?
Где проживает ваша целевая аудитория и как они к вам попадут? Вам нужно быть рядом с остановками общественного транспорта или иметь поблизости парковку?
Учитывайте другие аспекты, такие как гендерно-нейтральные туалеты, безопасность в зоне ожидания, культурные особенности коллег по офису, способность сохранять конфиденциальность в пространстве и т. Д.

Обдумайте все эти элементы и создайте контрольный список из обязательных вещей и предметов из списка желаний.

Пример: Требования к моему терапевтическому кабинету

Чтобы дать вам представление о том, как все это сочетается, вот контрольный список требований к офису, которые я разработал на протяжении многих лет на основе потребностей и ожиданий моих собственных клиентов:

Доступ к общественному транспорту . Я продолжаю встречаться с клиентами из моего старого офиса в Сан-Франциско, который находится на расстоянии более 50 миль, большинство из которых прибывают на поезде.Мой офис находится в нескольких минутах ходьбы от железнодорожного вокзала в центре города.
Простая парковка . Остальные мои клиенты приезжают ко мне. Я раньше работал в местах, где парковка затруднена. Практически это означало, что клиенты обычно опаздывали на сеансы.
Служба общественной безопасности. Ни одно местоположение не защищено, но я работаю до поздней ночи, и мне важно, чтобы мои клиенты и я чувствовали себя в безопасности вместе в офисе. В предыдущих местах я сталкивался с множеством опасностей, включая людей, заходивших в офис с ножом, вандализм в ванной и взломы.Мой нынешний офис расположен в относительно тихом жилом районе.
Гендерно-нейтральные туалеты. Я рекламирую себя как открытого и утверждающего терапевта ЛГБТК +, но в моем последнем офисе не было уборных, нейтральных с гендерной точки зрения. Во время моего последнего переезда в 2017 году я обязательно нашла офис с гендерно-нейтральным туалетом.

Вы также можете использовать этот контрольный список, добавив свои собственные потребности и предпочтения. Например, я сделал приоритетом поиск терапевтического кабинета, в который я мог бы поехать, не выезжая на автостраду.Для меня также важно работать в общем пространстве с другими терапевтами. Это создает сообщество, бесплатную консультацию, доступную 24/7, и встроенные реферальные сети. Другие предпочтения включали работу в переоборудованном доме и наличие большого количества окон. Не стесняйтесь мечтать о том, чего вы хотите для себя от офиса. Вы можете не получить все из своего списка, но это поможет вам узнать, что искать.

2. Стоимость исследования

Имея под рукой контрольный список обязательных вещей, исследуйте Craigslist, чтобы узнать, сколько людей берут в вашем районе.Скорее всего, вы найдете разные цены в зависимости от того, хотите ли вы сдавать в субаренду на неполный рабочий день или арендовать на полный рабочий день, а также от других факторов, таких как район. Вот несколько полезных поисковых запросов, с которых можно начать:

терапевтический кабинет
терапевтический кабинет
психотерапевтический кабинет
консультационный кабинет

Обязательно используйте широкий спектр поисковых запросов, чтобы охватить все доступные офисные помещения в вашем районе.

Быстрая боковая панель: если в объявлении нет фотографии интерьера или вообще нет фотографии, пропустите ее.Вы ничего не добьетесь быстро, если будете следовать по всем этим кроличьим тропам.

Если вы знаете других терапевтов, занимающихся частной практикой, спросите их, знают ли они о доступных офисных помещениях. Мой домовладелец сначала просматривает наши сети, прежде чем размещать свободный офис на Craigslist.

3.

Создание бюджета

Исходя из текущей ставки офисов в вашем целевом районе, решите, сколько вы готовы тратить на ежемесячную аренду. Предположим, вы не будете получать прибыль в течение первых нескольких месяцев, а, возможно, и дольше.Прежде чем переходить к следующим шагам, придумайте число, которое кажется разумным в рамках вашего общего бюджета.

Не знаете, с чего начать устанавливать бюджет? Посмотрите мое видео о затратах на запуск частной практики с частичной занятостью

4. Арендовать полный рабочий день или субаренду?

Вот выборка из , из которых примерно офисов сдаются в аренду, в которых я работал. Первые два были субарендными (да, я сидел в пластиковом кресле в своем первом офисе более 5 лет!), А последние 2 — офисы. Я снимал на полную ставку с собственным офисным дизайном.

Возможно, вам придется скорректировать свои первоначальные ожидания после исследования стоимости аренды местного офиса. Может быть, вы планировали заниматься дайвингом на полную ставку, но после небольшого исследования и некоторых математических расчетов вы можете решить, что будет разумнее отдать часть времени в субаренду. Я знаю, что такие решения поначалу могут показаться обескураживающими, но лучше подготовить план сейчас, чем потом удивляться шоку от наклеек.

Я предлагаю начинать субаренду один день в неделю или почасово, если вы найдете такую возможность.

Приведу пример: субаренды в моем районе составляют от 130 до 200 долларов в месяц, а субаренда — один день в неделю. Нижний предел рыночной ставки для новых лицензированных людей в этом районе составляет около 140 долларов за сеанс, поэтому вам нужен только один еженедельный клиент, чтобы начать получать прибыль.

Если вы все же решите пойти ва-банк с постоянным пространством, обязательно подумайте о стоимости мебели и других элементов дизайна, прежде чем делать решительный шаг. Я сохраню эту тему для будущего поста, потому что я действительно рекомендую для начала заниматься частной практикой на полставки.Если ты быстро заправишься, ты всегда сможешь переехать!

5. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу

Это такой совет терапевта, но это правда. Просто представьте, что вы входите в потенциальный офис и замечаете, что это немного странно или домовладелец выводит вас из себя по какой-то причине. Скорее всего, ваши клиенты испытают то же странное чувство, когда придут к вам.

Когда я решил перейти от частной практики с частичной занятостью к полной, я обнаружил, что этот офис чудесным образом соответствует ВСЕМ пунктам моего контрольного списка.Однако когда я встретил домовладельца, мне показалось, что что-то не так. Я протолкнул его и все равно подписал договор об аренде.

Я продолжал практиковать, но всегда чувствовал, что меня здесь не ждут. Каждый месяц я раньше сдавал арендную плату и спрашивал арендодателя, есть ли у него какие-либо отзывы. Он всегда говорил, что я фантастический арендатор без проблем. Четыре месяца спустя он расторг договор аренды без объяснения причин. К сожалению, он сделал это по электронной почте, когда я был за пределами страны, поэтому я провел утро в отпуске, обыскивая Craigslist в поисках нового офиса.Не смешно.

Как только я нашел новое помещение и переехал, мой бизнес за месяц увеличился вдвое. Я действительно считаю, что рост бизнеса был полностью связан с тем, что было «не так» в том предыдущем офисе. Наши клиенты тоже понимают это!

Так что, если у вас возникло странное чувство, не делайте того, что я сделал! Следуй своей интуиции и говори «нет».

После всех этих советов, когда вы будете готовы подписать договор аренды, сделайте глубокий вдох и сделайте это!

До следующего раза, от одного терапевта к другому: желаю вам добра!

-Мари

Фото taylor hernandez на Unsplash

Мы опробовали частные коворкинги при аренде престижных квартир в Нью-Йорке.Вот как все прошло

Конкуренция за наличные деньги жителей Нью-Йорка, покупают они или арендуют, сейчас довольно жесткая, особенно если вы подумываете о том, чтобы жить в новом (или новом) здании. Чтобы подсластить горшок, многие здания предлагают различные удобства, предназначенные для обслуживания определенных демографических групп. (Вот почему некоторые разработки тратят большие средства на детские игровые комнаты и подростковые комнаты отдыха, в то время как другие больше концентрируются на пространствах для развлечений взрослых.)

Но почти всем нужно работать, поэтому совместные рабочие места только для жителей в зданиях являются в наши дни это очень желанное удовольствие.Легионы фрилансеров, сотрудников, работающих над проектами, предпринимателей и других людей, которые не ходят в офис или не работают с девяти до пяти, делают эти помещения обязательными для многих соискателей жилья. А поскольку новые квартиры становятся все меньше и теряют место, чтобы вырезать уголок для офиса, наличие места для работы в вашем здании, вероятно, полезно для общего психического здоровья — для вас и для вашей семьи.

Но коворкинг хорош настолько, насколько хорош человек в нем на самом деле. Итак, мы отправились в ряд коворкингов или общих помещений в арендуемых зданиях по всему городу с ноутбуком на буксире, надеясь подключиться, сесть и работать продуктивно.Вот где мы работали.

Занимая целый городской квартал в Бушвике (на месте бывшей пивоварни Rheingold), The Rheingold на 10 Montieth St. представляет собой массивный жилой комплекс с 500 квартирами. Со стильным вестибюлем, который больше похож на бутик-отель, чем на гигантский арендный комплекс, в The Rheingold есть большой тренажерный зал, комната для видеоигр, фотостудии, спа-салон, грумер для домашних животных и лаунджи на крыше. У Рейнгольда также есть открытая площадка площадью 70 000 квадратных футов. Вы могли бы уйти долгое время, даже не уезжая.(Доступ к удобствам является многоуровневым, с членством Basic, Gold и Platinum; стоимость начинается от 600 долларов в год или 75 долларов в месяц. Чтобы использовать пространство для совместной работы, вам понадобится членство Gold (90 долларов в месяц). Иногда The Rheingold проводит специальные акции, предлагающие услуги в первый год по сниженной цене.)

Аренда: Студии от 2442 долларов; также доступны одна и две спальни.

Коворкинг: Главный коворкинг отеля Rheingold — это большое, хорошо освещенное пространство на первом этаже со стеклянной стеной, выходящей на центральный двор.Доступно несколько длинных, изготовленных по индивидуальному заказу разделенных столов с рабочими станциями, где жители могут либо подключить свой собственный ноутбук, либо войти в систему на одном из уже установленных компьютеров Mac. Доступ к Wi-Fi был легким и быстрым. Рабочее пространство Rheingold было самым хорошо оборудованным из всех, что мы проверяли, с электрическими розетками на столах для зарядки, компьютерами, готовыми к использованию, и фирменными ковриками для мыши.

Небольшие звукоизолированные конференц-залы расположены в задней части, непринужденная зона отдыха в передней части, а также есть мини-кухня с раковиной и мини-холодильником.Ванные комнаты расположены рядом с главным коворкингом, поблизости также есть торговые автоматы, если вам нужны закуски. (На этаж выше, рядом с вестибюлем, есть кафе, если вам нужен кофеин.) В дополнение к этой основной зоне для совместной работы в The Rheingold на протяжении всей разработки есть укромные уголки и комнаты с досками, так что вы можете найти место для работы, независимо от вашего потребность или стиль.

Когда мы остановились к середине утра в будний день, в главном коворкинге было довольно тихо, и его использовал всего один человек, но трудно представить себе пространство в таком огромном комплексе, где когда-либо было бы неудобно переполнено (кроме, может быть, тренажерный зал или массивная ландшафтная крыша в прекрасный летний вечер).

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат

Представлено

Расположенный через дорогу от Рейнгольда, Stanwix на 115 Stanwix St. также является новым жилым комплексом, но намного меньше, в нем проживает 130 квартиры. Отель Stanwix с отчетливо оформленным дизайном и декором в стиле ар-деко предлагает такие удобства, как тренажерный зал, зал для занятий йогой, две кинозалы, террасу на крыше, гостиную и тренажерный зал. Квартиры оснащены Alexa, с возможностью управления освещением, жалюзи и т. Д.с голосовыми командами.

Аренда: студий от $ 2 700; трехкомнатные — 4750 долларов.

Коворкинг: Коворкинг на цокольном этаже здания Stanwix является частью гораздо большего общего пространства на этом уровне. (Несмотря на свое подземное расположение, оно не похоже на бункер, благодаря высоким потолкам, окнам и стеклянным дверям, пропускающим свет с уровня вестибюля.)

В то время как коворкинг-пространство является отдельным, со скульптурной перегородкой, В нескольких шагах есть больше лаунж-пространства с кожаными диванами, более непринужденной обстановкой, а также бильярдными столами, шаффлбордом и другими играми.(Кроме того, есть еще одно место для отдыха, где вы также можете выбрать работу.) Итак, очень социальное пространство рядом.

Коворкинг сам по себе довольно большой, с большими длинными столами, несколькими красивыми кабинками, зоной для столов для переговоров и большими экранами, установленными на стене. Wi-Fi был легким и быстрым. Возможно, взяв страницу из общественных коворкинг-пространств, в Stanwix есть «телефонная будка» для звонков, но «дверь» — это занавес, поэтому конфиденциальность и звукоизоляция не самые лучшие. Также не факт, что большое пространство с множеством таких гладких поверхностей создает изрядное количество эха.Мы не считали это вредным для нашей работоспособности, но мы это заметили. Еще один побочный эффект огромного пространства с большим количеством стекла? Было холодно. Но немного разливного кофе из местного обжарщика может помочь в этом. Наконец, для вдохновения, большим золотым шрифтом на задней стене написано: «Хастл бьет талант, когда талант не суетится».

Построенный в прошлом году между Бруклинским и Манхэттенским мостами на улице Нассау, 120, удобства отеля Amberly включают фитнес-центр, гостиную на девятом этаже с открытой террасой (открытие которой запланировано на июль) и гостиную на 33 этаже. Космос получил название «Оверлук».»(Жители платят единовременную плату в размере 500 долларов за удобства и 50 долларов за приложение для тренажерного зала — от обоих в настоящее время отказываются.)

Аренда: студий от 3400 долларов, с одной, двумя и тремя спальнями. также доступны.

Коворкинг: Коворкинг Амберли наименее традиционный из тех, что мы опробовали (как и все здания, которые мы тестировали, технически вы можете сотрудничать где угодно, например Круглосуточный вестибюль с непринужденной зоной отдыха или холл на девятом этаже.) Но зачем работать в другом месте, если вы можете подключиться к The Overlook и насладиться одними из самых потрясающих видов на Даунтаун и Мидтаун Манхэттена, Ист-Ривер и многое другое. Мы приехали около 10 часов утра в будний день и наблюдали за утренней оттоком людей в городе: автомобили, движущиеся по Бруклинскому и Манхэттенскому мостам, водные такси и лодки, курсирующие по ним, вертолеты, переправляющие своих предположительно VIP-пассажиров. Вот это да. Просто вау.

Помимо сногсшибательного вида, шикарно оформленное пространство предлагает множество вариантов сидения, от барных выступов с табуретами до больших столов и шезлонгов.Overlook был оборудован розетками для вилок и зарядных устройств для телефонов (приятное прикосновение), а Wi-Fi был сильным и надежным.

MiMA, Midtown

Расположенный в двух шагах от Таймс-сквер, MiMA на 450 W. 42nd St. предлагает роскошные апартаменты и 44 000 квадратных футов удобств. К ним относятся: Equinox только для резидентов, бассейн с подогревом, игровая комната, детская игровая комната, баскетбольная площадка, гостиная с частной террасой и, да, место для совместной работы с кафе-баром.

Аренда: Студии от 3 635 долларов, две спальни с притонами — 10 520 долларов

Коворкинг: Коворкинг MiMA находится на том же этаже, что и многие другие удобства здания, включая частный Equinox, что, надо сказать, выглядит довольно здорово.Когда мы были там (поздно утром в будний день), бизнес-центр среднего размера был очень загружен и был самым загруженным из всех мест, которые мы посетили. (Кроме того, он просуществовал дольше всех.) И хотя он был почти переполнен, мы смогли занять место и нашли привлекательную атмосферу трудолюбия — даже при звонках по FaceTime. Кафе-бар на самом деле представляет собой причудливую машину, которая поможет вам приготовить горячий напиток (он также шумит), но он бесплатный и делает хорошую чашку. Рядом с ним находится торговый автомат с большим количеством здоровых, энергетических закусок и напитков, которые помогут поддерживать вашу продуктивность.Жители могут распечатать на принтере на месте, а Wi-Fi хороший и быстрый.

Существует множество вариантов сидения, от табуретов вдоль выступа до больших столов и рабочих станций с компьютерами; Альтернативные пространства, расположенные рядом с рабочим центром, больше похожи на гостиную, но также могут быть хорошим местом, где можно отдохнуть. (Например, в тихой бильярдной была большая круглая будка.) Для тех, кто хочет работать на свежем воздухе, одна из террас также находится в нескольких шагах.

Бутик-отель, преобразованный в жилой дом со студиями и одной спальней, Murray Hill Marquis на 150 East 34th St.предлагает такие удобства, как фитнес-центр площадью 1100 квадратных футов, студию йоги, клуб жителей с игровой комнатой, прачечную со смарт-машинами и текстовыми оповещениями.

Аренда: студий от 2,575 долларов; Цена с одной спальней начинается от $ 3 425

Коворкинг: Коворкинг-пространство Murray Hill Marquis, расположенное на цокольном этаже здания (где также находится фитнес-центр), представляет собой одну большую комнату с большой центральный стол и более непринужденная обстановка для сидения и рабочие места по периметру.Также есть конференц-зал, хотя мы его не видели. Wi-Fi был отличным, и мы действительно нашли подземное место без окон, способствующее продуктивности и сосредоточенности. Пространство было красиво украшено предметами искусства Нью-Йорка и разнообразными безделушками, но мы нигде не видели источника для закусок.

Работодатели забирают наши жилые помещения и перекладывают расходы на

По мере того, как многие офисные работники адаптируются к удаленной работе, города могут претерпеть фундаментальные изменения, если офисы будут по-прежнему использоваться недостаточно.Кому будет выгодно, если работа на дому станет нормой после пандемии?

Работодатели утверждают, что они получают значительную экономию на недвижимости, когда рабочие переключаются с офиса на домашнюю работу. Однако эта экономия является результатом перекладывания затрат на рабочих.

Если сотрудники не получат полную компенсацию, это может стать вариантом того, что городской теоретик Энди Меррифилд называет паразитическим капитализмом, когда корпоративная прибыль все больше зависит от извлечения ценности из общественной, а теперь и личной сферы, а не от создания новой стоимости.

Привлекательность удаленной работы для работодателей

После трех месяцев удаленной работы некоторые компании переходят на постоянную работу на дому: например, Shopify объявила, что ее сотрудники будут продолжать работать из дома после пандемии.

Действительно, оценки до коронавируса предполагают экономию (для работодателя) в размере около 10 000 долларов США в год на каждого сотрудника, который работает из дома.

Хотя работодателей поддерживает хор сторонников удаленной работы, другие отмечают одиночество, снижение производительности и неэффективность длительной удаленной работы.

Подробнее: Как удаленная работа может усилить стресс и ухудшить самочувствие

Какими бы ни были последствия удаленной работы для персонала и производительности, экономия в размере 10 000 долларов США в год обеспечивается работодателем. По сути, это означает перенос затрат на сотрудников — новый тип ограждений.

В Британии 16 века могущественные землевладельцы экспроприировали общие земли у общин, часто с целью ведения прибыльных овцеводческих ферм.Сегодня такие компании, как Shopify, похоже, экспроприируют личное жилое пространство своих сотрудников.

Поскольку люди работают из дома, работодатели экономят деньги, переезжая в личное пространство своих работников. (Пиксель)

Взгляд сотрудника

Если работа на дому станет постоянной, сотрудникам придется посвятить работе часть своего личного пространства. Для этого необходимо приобрести столы, эргономичные стулья и оргтехнику.

Это также означает наличие личного пространства, предназначенного для работы: пространство необходимо отапливать, убирать, поддерживать в рабочем состоянии и оплачивать.Постоянная удаленная работа не может происходить из-за угла кухонного стола, глядя в ноутбук, сидя на стуле.

Сколько это будет стоить сотрудникам?

Это зависит от многих факторов, но в целях иллюстрации я сделал некоторые оценки для Монреаля. Это простое, но важное упражнение, поскольку оно выводит эти затраты из области спекуляций в область значимого обсуждения.

Стоимость аренды в Монреале и Вестмаунте

Взяв за отправную точку значения арендной платы за 2019 год, опубликованные Canada’s Mortgage and Housing Corp., Я прикинул, сколько будет стоить аренда квартиры с одной дополнительной комнатой в Монреале и его престижном пригороде Вестмаунт. Вот данные:

Значения арендной платы CMHC для трехкомнатных плюс квартир в 2019 году в Монреале и Вестмаунте. CMHC, предоставлено автором

CMHC не сообщает арендную плату за трехкомнатные квартиры; он сообщает только среднюю арендную стоимость квартир с тремя и более спальнями.

Очевидно, что средняя арендная плата за апартаменты с тремя спальнями меньше, чем средняя арендная плата за апартаменты с тремя и более спальнями.Я предполагаю, что если сотрудник переезжает из квартиры с двумя спальнями в квартиру с тремя спальнями, увеличение арендной платы составляет 66 процентов от увеличения арендной платы между квартирой с двумя спальнями и квартирой с тремя спальнями.

Дополнительные расходы (и экономия), которые может понести сотрудник, работая на дому и добавляя дополнительную комнату для работы, представлены ниже.

Экономия на транспорте скромная — половина стоимости месячного билета, поскольку предполагается, что сотрудникам все равно придется передвигаться по городу для некоторых рабочих целей, даже работая из дома.

Дополнительные расходы сотрудникам удаленной работы. CMHC, предоставлено автором

Я сделал некоторые предположения о ежемесячной уборке в размере 100 долларов в месяц, от 50 до 65 долларов в месяц на дополнительных коммунальных услугах, упомянутой выше экономии на общественном транспорте в размере 50 процентов месячного абонемента и 1000 долларов в год на офисное и другое оборудование.

Общие годовые расходы, указанные в приведенных выше цифрах, получены из дохода сотрудников после уплаты налогов. В Квебеке предельная ставка налога для доходов в размере 50 000 и 150 000 долларов в год составляет 40.5% и 54,8% соответственно.

С учетом затрат, представленных на приведенном выше графике, для того, чтобы полностью компенсировать работникам создание и содержание офисных помещений у себя дома, работодателю потребуется повысить заработную плату сотрудников на сумму от 5 871 до 16 285 долларов. Меньшее число соответствует переезду из квартиры с одной спальней в квартиру с двумя спальнями в Монреале для сотрудника, зарабатывающего 50 000 долларов — другими словами, нетто 3493 доллара с учетом более высокой арендной платы за квартиру.

Более высокое число соответствует тому же переезду в Westmount для сотрудника, зарабатывающего 150 000 долларов США, или 7 369 долларов США нетто.В качестве альтернативы работодатель мог бы покрыть общие затраты непосредственно в качестве расходов, а работник мог бы потребовать меньшего увеличения дохода, если бы он получил некоторые налоговые льготы на расходы, связанные с его работой.

Эти приблизительные расчеты показывают, что экономия, которую получают работодатели, когда их сотрудники работают из дома, аналогична той компенсации, которую рабочие должны получить за открытие офисов дома.

Что это значит для офисов в городах?

Может произойти одно из двух:

Работодатели перекладывают эти расходы на сотрудников.Это была бы форма экспроприации, при которой работники покрывали бы производственные затраты, которые традиционно оплачивались работодателем. Это представляет собой значительную передачу стоимости от работников работодателям.
Сотрудникам будет выплачена надлежащая компенсация. В этом случае экономия на недвижимости работодателя будет скромной.

Если экономия невелика, то многие преимущества работы в офисе, такие как веселое настроение, быстрота общения, сплочение коллектива и акклиматизация новых сотрудников, побудят работодателей отказаться от идеи удаленной работы и, как Yahoo в 2013 году, поощрять сотрудников работать (большую часть времени) из корпоративного офиса.

Офис и работа на дому

Установка	Тип	Размеры	Интерьер	Патио	Доступ в патио
127	Офис	20,5 х 59	1209 кв.футов	400 квадратных футов	Частный
143	Работа / Работа	20,5 x 71,5	1465 кв.футов	205 квадратных футов	Частный
145	Работа / Работа	16.5 х 71,5	1179 кв.футов	160 кв.футов	Частный
155 Бостон-Роу	маг — студия	25 х 80	1500 квадратных футов		Deck Private
222 Дуб Королевский	Офис — Квартира	30 х 20 — 10 х 23	800 квадратных футов

Апартаменты

Установка	Размеры	Ванны	Интерьер	Балкон	Выход на балкон	Посмотреть
А	38 х 38 +/-	1	706 кв.футов	700 кв. Футов	общий	Вт / кв.
В	45 x 19,5	2	877 квадратных футов	700 кв. Футов	общий	Вт / кв.
С	19 x 32+	1	662 кв.футов	240 кв.футов	Частный	N + E
D	19 х 32	1	589 кв.футов	220 кв.футов	Частный	N + E
E	48 х 17	1	816 кв.футов	200 квадратных футов	Частный	E + S
Ф	21.5 х 43,5	1	935 кв.футов	220 кв.футов	Частный	N + E
G	17 х 22	1	374 кв.футов	700 кв. Футов	общий	Вт + С

Приватизация публичного города

Вид с воздуха на Окленд и залив Сан-Франциско с видом на запад над озером Мерритт, гр.1934. Муниципальный концертный зал виден на южной оконечности озера; прямо через канал озера Мерритт находится штаб-квартира Объединенного школьного округа Окленда. [Wikimedia Commons]

В недавней статье в журнале Harper’s Magazine Кевин Бейкер рассматривает знакомую историю — обескураживающее превращение прибрежного американского города в анклав, построенный богатыми и для богатых. Речь идет не просто о «поразительном росте цен на жилье, каким бы разрушительным он ни был. Это также полное разрушение общественного города.¹ Общественный город, как он его описывает, должен состоять не только из жилых мегапроектов и офисных башен. Он должен включать в себя инвестиции в парки и библиотеки, линии метро и центры отдыха, в удобства для всех социально-экономических слоев населения. Бейкер пишет о Нью-Йорке. Но с таким же успехом он мог бы обсуждать район залива Сан-Франциско — конечно, Сан-Франциско и, в последнее время, Окленд, город, в котором я живу и чье городское планирование и развитие я изучал в течение многих лет.

Окленд снова переживает бум. Но государственные образования, похоже, утратили способность формировать город как гражданскую среду.

Не только мой собственный опыт делает Окленд подходящим примером публичного города, находящегося под угрозой. В эту эпоху, которую Бейкер называет «городским кризисом изобилия», мы должны признать особую важность средних городов в орбите более крупных, отказавшись от упорного внимания глобальным мегаполисам и уделив внимание муниципалитетам второго уровня. где живет большинство работающих людей.Окленд долгое время был бедным родственником через залив от Сан-Франциско, что делало его особенно уязвимым для перелива из-за джентрификации Сан-Франциско, во многом так же, как ранее им пренебрегали в послевоенной миграции пригородов. Более того, это само по себе захватывающее место, где жили Джек Лондон, Джулия Морган, Гертруда Стайн и Эрл Уоррен, Черные Пантеры и Измаил Рид; в число недавних мэров вошли Джерри Браун (1997-2007) — четырехкратный губернатор Калифорнии. Избавившись от разрушительного землетрясения 1906 года, Окленд может похвастаться самым большим разнообразием типов зданий в районе Залива — от складов до офисных высотных зданий, кинотеатров и домов на одну семью — и старинных коллекций, включая образцы викторианской эпохи, изящных искусств, ар-деко и модернистов.Через несколько лет его плотно застроенный многофункциональный центр города может стать одним из самых активных и приятных на западе Соединенных Штатов.

Фотолитография озера Мерритт, ок. 1890–1905. [Wikimedia Commons]

Разработка Atlas, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

В более ранние периоды бума здесь рыночные разработки сопровождались государственными инвестициями. В Окленде в 1910-х годах были возведены такие общественные здания, как мэрия (1914 г.) и муниципальная аудитория (1915 г.), возглавленные мэром Фрэнком Моттом.В годы Великой депрессии выпуск местных облигаций, подкрепленный поддержкой со стороны Федерального управления общественных работ, профинансировал восстановление здания Верховного суда округа Аламеда (1936 г.) с фресками и скульптурами художников Управления прогресса работ. В 1950-х и 60-х годах Район быстрого транзита в районе залива объединил округа по обе стороны залива, чтобы спланировать и построить систему быстрого транзита в районе залива, или BART. ²

Последние пять или более лет региональная экономика была одной из самых сильных в стране, и Окленд снова переживает бум, как и раньше.Однако в настоящее время государственные учреждения, похоже, утратили способность формировать город как гражданскую среду. Спекуляции с недвижимостью меняют облик центра города, и это и хорошо, и плохо. Повышенная плотность и активность, которую будут генерировать новые офисные и жилые башни, прекрасны. Пренебрежение другими гражданскими функциями, такими как транспорт, общественные школы и парки, вызывает беспокойство.

Глубокие изменения в Окленде иллюстрируют национальную тенденцию развития городов, ориентированную на богатых.

Я хотел разобраться в этом глубоком изменении и его историческом резонансе, по одному зданию за раз. Итак, я отправился на прогулку, которая началась на 14-й улице и в центре Бродвея, и двинулась на восток в сторону пролива Лейк-Мерритт. Эта зона — с ее высококлассными новыми резиденциями, заброшенными общественными зданиями и палатками для бездомных у озера — занимает узкую продолговатую часть, простирающуюся менее чем в миле от центра города до его восточной окраины. Он иллюстрирует национальную тенденцию к городскому развитию, ориентированному на богатых, при игнорировании других экономических классов и гражданской среды.³

Свидетельства дисбаланса быстро накапливаются, когда я иду на восток от Бродвея к озеру и проезжаю одну строительную площадку за другой. Сразу за моей отправной точкой, на Франклин-стрит, 1314, сетчатый забор окружает весь квартал — когда-то двухэтажный гараж Торговца, теперь сеть бетонных плит перекрытия с кранами, направленными в небо. К концу этого года башенная часть жилого комплекса Atlas, состоящего из 633 квартир, достигнет 40 этажей и станет самым высоким зданием Окленда.Пройдя несколько кварталов, я наткнулся на еще один комплексный комплекс на 13-й улице, 226, где на вывесках рекламируется еще 261 единица жилья. Как и в «Атласе», жилье в шестиэтажном здании на 13-й улице будет соответствовать рыночной цене — еще предстоит выяснить, будет ли это аренда или продажа, поскольку застройщики часто не раскрывают до самого конца процесса, будут ли в здании находиться кондоминиумы или нет. Это конкретное партнерство по развитию также согласилось профинансировать 60 доступных квартир в другом районе, что является своего рода важной вехой.Плата за воздействие, субсидирующая такие единицы, была одобрена городом в 2016 году и почти удвоилась в 2018 году; многие предыдущие проекты вообще не имели компонента доступного жилья. ⁴ Некоторые недавние сделки, связанные с государственной землей — например, жилые башни рядом со станциями BART — приблизились к коэффициенту доступного жилья в 20%. Но в целом только 7% единиц жилья, строящихся в настоящее время в Окленде, считаются доступными. ⁵ Таким образом получается 638 из 9 304 единиц. ⁶

Свидетельства дисбаланса быстро накапливаются при прогулке от центра города к озеру Мерритт.

Такие тенденции на развивающемся рынке жилья достаточно настораживают. Но неопределенному будущему также придется столкнуться с все еще преследуемым прошлым, и к тому времени, когда я доберусь до самого озера, современная драма разработчиков снова погрузится в давнее запустение. Рядом с парком Перальта на берегу озера Мерритт до сих пор стоит Муниципальная аудитория, которая помогла Окленду войти в 20-й век, зал изящных искусств, украшенный барельефами, посвященными сельскому хозяйству, искусству и промышленности. Когда он открылся в 1915 году, он служил спортивной ареной Окленда, бальным залом, театром и картинной галереей.В 1984 году была проведена капитальная реконструкция, после которой Аудитория была переименована в Конференц-центр Генри Дж. Кайзера. Но с 2006 года он пустовал, став жертвой многолетних бюджетных кризисов. На какое-то время блочное здание превратилось в пустой центр лагеря для бездомных, с палатками, ютившимися в каждой арочной нише его скульптурного фасада. Затем скваттеров выселили и поставили забор; Недавно городские власти установили на стоянке двадцать туфовых навесов. Сборные конструкции площадью 120 квадратных футов каждая размером с небольшой садовый сарай, в каждом из которых проживают по два бездомных.⁷ Но каждый раз, когда я прохожу мимо, импровизированные стоянки все еще стоят, за забором.

Конференц-центр Генри Дж. Кайзера с навесами из туфа, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Палатки вдоль канала озера Мерритт под мостом на 12-й улице, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Штаб-квартира объединенного школьного округа Окленда

, ноябрь 2018 г. [Митчелл Schwarzer]

Я пересекаю мост через канал, соединяющий озеро Мерритт с заливом, и достигаю 1025 Второй авеню.Еще больше палаток выстроено вдоль пролива, и еще больше цепей оплетает другой блок. Однако вместо того, чтобы возвещать еще одну блестящую башню, этот забор также охраняет заброшенное городское учреждение: заброшенную штаб-квартиру Объединенного школьного округа Окленда. Вместо кранов и свежего бетона под покрытой коркой белой краской видны слои потрескавшегося и выветрившегося заполнителя. Через флегматичный трехчастный квартал окна заколочены или закрашены. Построенный в 1929 году и сильно пострадавший от наводнения в 2013 году (вызванного поломкой крана в уборной), кампус должен был быть отремонтирован за 49 миллионов долларов.Объявленный в 2016 году план еще не реализован. У OUSD есть более серьезные проблемы, включая упорный дефицит бюджета, увольнения, закрытие школ и семидневную забастовку учителей в феврале прошлого года. ⁸

В работе находятся тысячи новых квартир, кондоминиумов, отелей и офисов. Я их приветствую. Но очень важно сравнивать такое расширение с тем, чего не происходит

С тех пор, как Bay Area начал выходить из Великой рецессии, центр Окленда и его окрестности стали свидетелями наибольшей интенсификации развития с 1960-х годов — значительно больше, чем бумлет при мэре Джерри Брауне в начале 2000-х годов.Проекты, которые я передаю по дороге к озеру, — это лишь некоторые из более чем трех десятков действующих в настоящее время строительных площадок в центре города, которые обещают тысячи новых квартир, кондоминиумов, отелей и офисов. Многие из них являются высотными, а некоторые из них можно сравнить с 40-этажным Атласом как одними из самых высоких в городе. Я их приветствую. Сочетание жилой и коммерческой плотности означает активную среду, работающую круглосуточно и без выходных. После десятилетий сокращения инвестиций и вялого строительства жилья в сочетании с экспоненциальным ростом числа рабочих мест в регионе настало время, чтобы центр Окленда заработал на прекрасном транспортном сообщении.Тем не менее, очень важно сравнивать такое расширение с тем, чего не происходит. В отличие от резкого скачка роста в 1960-х годах или более продолжительной эры процветания, продолжавшейся с 1906 по 1929 год, сегодняшний однобокий бум включает в себя несколько по-настоящему амбициозных планов. Расширенные железнодорожные и автобусные сети, системы образования, парки и общественные здания — активные составляющие в более ранние времена градостроительства — в основном отсутствуют. Множество взаимосвязанных функций, поддерживающих общественный город, игнорируются.

За последнее столетие Окленд несколько раз процветал, хотя в результате модели развития могли быть весьма неравномерными — особенно в отношении класса и расы.Когда Муниципальная аудитория открылась в разгар Первой мировой войны, она воплотила видение мэра Мотта, который стремился наделить свой округ памятниками, достойными общенационального движения «Город за красоту». Другой из любимых проектов Мотта, мэрия, какое-то время была самой высокой ратушей в Соединенных Штатах, эффективным 320-футовым офисным высотным зданием, обрамленным входом с колоннадой и увенчанным куполом. Мотт, которого провозгласили «Строителем современного Окленда», также приобрел 45 акров для парка, окружающего озеро Мерритт, вскоре украшенного фонтанами, беседками и оркестром.В течение долгого, невмешательства Джона Дэви, который следовал за Моттом на посту мэра, такие доброжелательные жесты стали менее частыми. И все же Окленд был на подъеме. Население до землетрясения 1906 года составляло около 75 000 человек; к 1929 году, накануне Великой депрессии, только школьный набор составлял 55 000 человек, и началось строительство штаб-квартиры OUSD. ⁹

Муниципальный зал, гр. 1930-1945 гг. [Wikimedia Commons]

Муниципальная аудитория, использовавшаяся в качестве отделения неотложной помощи во время эпидемии гриппа, 1918 год.[Wikimedia Commons]

Землетрясение и пожар привели к расширению. Беженцы бежали через залив, в результате чего население Окленда увеличилось вдвое за год и заложило основу для впечатляющего роста в ближайшие десятилетия. Трамваи на электрической тяге и междугородние автобусы доставляли жителей Окленда в неосвоенные далекие уголки бывших ферм или дикой местности и переправляли их по воде через железнодорожные паромы к отстраивающемуся Сан-Франциско. Восточная промышленность нашла перспективное место для размещения дочерних предприятий: General Electric, General Motors, Carnation, Shredded Wheat.Федеральные контракты на военно-морские корабли во время Первой мировой войны превратили устье реки в цепь гудящих верфей. Центр города, офисные здания, кинотеатры, универмаги, отели и танцевальные залы электрифицировали улицу и подняли линию горизонта. Жилищный фонд увеличивался в геометрической прогрессии; в течение 1920-х годов город добавил квартиры, жилые отели и бунгало, а также более причудливые дома на нижних холмах. Производство было адресовано широкому кругу слоев населения высшего, среднего и рабочего класса и усилено взаимосвязанным ростом других городских функций: порождающих подразделений транспортной инфраструктуры; производственные предприятия и офисы, обеспечивающие занятость; гражданские украшения, такие как Мотт, добавляющие элементы более полной городской жизни.

Землетрясение послужило толчком к расширению, подготовив почву для впечатляющего роста в ближайшие десятилетия.

Бум 1960-х был подобным образом подпитан связанными расширениями, которые способствовали увеличению плотности городов и поддерживали общественные пространства. Действительно, государственный сектор теперь гораздо больше вовлечен в градостроительство. Федеральное финансирование и финансирование штата помогли построить четыре автострады, связывающие Окленд с регионом и межгосударственной системой. Новое агентство между округами, AC Transit, начало управлять общественными автобусами East Bay.BART, завершенный в 1974 г., включал восемь станций Окленда. Под эгидой порта Окленд, морской порт и аэропорт были модернизированы, с новым джетпортом и новаторским контейнерным портом, построенным на заливе. Район региональных парков Ист-Бэй, основанный в 1930-х годах, продолжал приобретать обширные участки для парковых зон на верхних холмах и начал расширять свои владения вдоль береговой линии по мере деиндустриализации. Частные брокеры власти — особенно Knowlands Oakland Tribune ; Bechtels с их глобальным инженерным подразделением; и семья Кайзер, чьи интересы Kaiser Industries включают в себя сталь, бетон, алюминий, здравоохранение и многое другое, — действовали от имени гражданских проектов, и именно с их помощью три небольших и неадекватных музея объединились в Калифорнийский музей Окленда. который вскоре построил современное здание как ландшафт между Муниципальным аудиторием и мэрией на берегу озера.Окленд внезапно появился на страницах национальных спортивных состязаний, выставляя профессиональные команды по бейсболу, футболу, баскетболу и, на более короткий период, хоккею; В 1966 году город построил Колизей на 53 000 мест и Арену на 15 000 мест. ¹⁰ Квартиры среднего и высшего среднего класса возникли вокруг озера и на нижних холмах. В верхних холмах росло число домов на одну семью и спланированных жилых домов, в то время как на равнинах строительство государственного жилья ускорялось. Государственно-частные программы обновления городов привели к появлению тысяч новых квартир в Клинтон-парке к востоку от озера и в районах Желудь и Оук-Центр в Западном Окленде.

Всплеск 1960-х годов произошел на фоне поразительных демографических изменений, и последствия были неоднозначными, особенно в отношении расовых отношений и экономического равенства.

Последствия этого роста в середине века были двойственными, особенно в отношении расовых отношений и экономического равенства. По сравнению с подъемом на рубеже веков в эпоху, когда население Окленда составляло более 90% белого населения, всплеск 1960-х годов произошел на фоне поразительных демографических изменений. Чернокожие начали массово мигрировать, чтобы работать на военных предприятиях; менее 3% населения в 1940 году, их численность выросла до более 47% к 1980 году.Тем временем бегство белых в пригороды и верхние холмы открыло доступ к существующим жилищам через равнины к черным поселениям — процесс, известный как «фильтрация». (В приватизированном жилищном секторе Америки такая фильтрация старого жилья из-за ценовых преимуществ по сравнению со свежепостроенным и, следовательно, более дорогим жильем, была преобладающим механизмом для предоставления более низкой арендной платы и закупочных цен по всей стране). В то же время обновление городов в бедных чернокожих кварталах привело к гораздо большему количеству перемещений жилья, чем к замене.Планы обновления центра города были нацелены на строительство фаланги офисных высоток рядом с торговым центром в загородном стиле. По большей части план так и не был реализован, но давнишний, хотя и больной торговый коридор на Вашингтон-стрит, тем не менее, был разрушен. Торговый район на 7-й улице Западного Окленда, десятилетиями служивший чернокожему населению в Западном Окленде, постигла та же участь. Строительство автострад и BART привело к большему количеству сносов и переселений, поскольку тысячи квартир с низкой арендной платой и одноместных гостиниц были снесены с лица земли.

Предлагаемая поправка к Гражданскому центру и Секции благоустройства озера Меррит Генерального плана Окленда, октябрь 1956 г. [через Эрика Фишера]

Эта послевоенная эпоха санкционированного расизма в сочетании с крупными, но непопулярными общественными проектами в конечном итоге вызвала политические потрясения. Планирующая олигархия белых владельцев бизнеса подходила к концу. На смену этому пришла пропаганда общинного планирования, поскольку протесты Black Power трансформировались в избирательную политику. Объясняя, что «нельзя выпасть из системы», бывший «Черная пантера» Бобби Сил баллотировался на пост мэра в 1973 году и почти победил.¹¹ Четыре года спустя Лайонел Уилсон — первый афроамериканский судья, назначенный в суд в Калифорнии, — стал первым чернокожим мэром города.

Сопутствующие реакции против планирования крупного бизнеса происходили по всей стране, в том числе в Сан-Франциско, где в 1960-х и 1970-х годах граждане спровоцировали восстание на автостраде, а затем восстание против обновления городов и строительства офисных небоскребов — или, как это было популярно в последнее время. известно, манхеттанизация. Эта склонность к протестам усилилась в последующие десятилетия в Сан-Франциско, Беркли и других благополучных частях района Залива, поскольку группы соседей, как правило, микроуправляли любым новым проектом, который, по их мнению, мог изменить характер города. , ухудшить движение, заблокировать обзор или уменьшить количество парковочных мест на улице.Настала эра NIMBY, и она станет одной из основных причин сегодняшнего жилищного кризиса.

Сан-Пабло-авеню, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Такая реакция на образ жизни со стороны преимущественно белых и состоятельных слоев населения сильно отличалась от тех, что были в Окленде превыше всего. В то время как центр Сан-Франциско процветал с появлением множества новых офисных зданий, Окленд рос гораздо медленнее. В то время как Беркли праздновал подъем района, известного как Gourmet Ghetto (дом для новой культуры питания, прославившейся такими предприятиями, как Peets Coffee и Chez Panisse Элис Уотерс), Окленд испытал почти полный крах розничной торговли, став одним из крупнейших предприятий розничной торговли с недостаточным уровнем обслуживания. торговые площади в стране.¹² Сан-Франциско превратился из многоклассового и многопрофильного города в экономику, в которой преобладают туризм и профессиональная занятость. Беркли потерял большую часть своей промышленности, но при этом процветал как студенческий городок. Все это время Окленд продолжал страдать от городских бедствий, проистекающих из расистских практик, как если бы он был частью другого региона: сокращение финансовых вложений; изношенность и заброшенность зданий; несуществующие (если недавно построенные) торговые центры; неуспевающие школы; высокий уровень безработицы и преступности.Конечно, Окленд стал главным морским портом в районе залива. Но этот экономический успех был значительно перевешен закрытием или бегством большей части производственного сектора города; к 1980-м годам General Motors, General Electric, Carnation и Shredded Wheat закрыли свои местные производства. То же самое было с тремя городскими военными базами, которые с военных лет были источником рабочих мест для афроамериканцев.

С 1960-х по 1990-е годы Окленд лишился промышленности, рабочих мест и налогоплательщиков.

Частные инвестиции в 1960-х годах улучшили только часть Окленда. Более того, это усугубило разрыв между богатыми белыми холмами и более бедными равнинами: первые получили значительные инвестиции, в то время как вторые сокращение и отказ от инвестиций были нормой. При этом общественные мероприятия, такие как обновление городов, не улучшили квартиры или центр города, поскольку эти программы также были сосредоточены в первую очередь на превращении Окленда в такой город для белых воротничков, как Сан-Франциско. Эта цель с треском провалилась. С 1960-х по 1990-е годы Окленд истощил промышленность, рабочие места и налогоплательщиков.

На протяжении десятилетий один мэр Окленда за другим, один застройщик за другим, одна газетная заметка за другой, объявляли, что в городе, который называет себя Городом, крутятся судьбы. Однако то, что было дальше, всегда было таким же мрачным, как и то, что было раньше. В 1995 году Ишмаэль Рид представил антологию эссе, ориентированную на Окленд, сказав читателям, что «Окленд находится на перепутье», а спустя несколько страниц пришел к выводу, что, учитывая отсутствие положительных признаков, «широко разрекламированный ренессанс в центре города еще не прошел. материализовался.¹³ К 1998 году член городского совета Джон Руссо осторожно советовал: «Я думаю, что лучше всего идти в малом», — добавляя, — «в прошлом Окленд всегда говорил, что придет проект, который все исправит. Но я думаю, что мы созрели до такой степени, что понимаем, что нет ни одного проекта, который мог бы это сделать ». ¹⁴

Писатель Измаил Рид писал в 1995 году: «Окленд находится на перепутье», а затем пришел к выводу, что «столь разрекламированный ренессанс в центре города не материализовался».

Джерри Браун был избран мэром в том же году, когда Руссо сделал это заявление, и он действительно продвигал скромные жилые проекты, чтобы оживить страдающий центр города.Браун признал жестокую реальность городского развития в эпоху, когда государственные деньги иссякли, а частный сектор уделял приоритетное внимание узким фискальным целям. По иронии судьбы, будучи губернатором Калифорнии, Браун внес свой вклад в эту тенденцию в 2011 году, убив программу реконструкции городов. Достижения программы были неоднозначными. Но вместе с ним умер последний остаток существенного участия правительства в поддержке и расширении общественного города.

В каждом последующем бума в Окленде — в 1920-х, 1960-х и 2010-х — рынок новых квартир сужался по классам до такой степени, что современные застройщики жилой недвижимости нацелены только на 10–20% самых богатых.Причины этого нынешнего кризиса восходят к принятию Калифорнийского предложения 13 в 1978 году, которое сочеталось с избранием Рональда Рейгана президентом, что ознаменовало десятилетия снижения налогов. Нехватка ровных, пригодных для строительства участков во внутренней части Залива привела к увеличению стоимости земли, которая пересекается с растущими расходами на рабочую силу и материалы; нормативные акты, призванные ограничить излишки более раннего крупномасштабного планирования, привели к обременительным разрешениям и согласованиям, которые еще больше усложняются длительными юридическими проблемами и постоянным сопротивлением NIMBY к плотности и многоквартирным зданиям.Бешеный рост технологического сектора усугубил давнюю нехватку жилья.

Мэрия Окленда, 1917 [Wikimedia Commons]; Fox Theater, 2018. [Wikimedia Commons]

Будучи мэром, Браун адаптировался к этой приватизированной культуре, объявив о плане помощи застройщикам в строительстве небольших и средних жилых домов вокруг ядра Окленда. Его инициатива стремилась разместить 10 000 новых жителей — план 10K. (Известно, что Браун сказал, что хочет, чтобы люди переехали в центр города, и он был человеком слова: за несколько лет до избрания мэром он продал свой дом в эксклюзивном районе Сан-Франциско Пасифик-Хайтс и переехал в перестроенный склад в районе Джека Лондона. Квадрат.) План 10К в основном сработал. К концу второго президентского срока Брауна в 2006 году жилые дома росли на берегу озера Мерритт, в Аптауне, Старом Окленде, Чайнатауне и в новом районе мэра вдоль набережной. Новые жители принесли энергию и капитал в сеть утомленных, часто пустых витрин. Богато украшенный Театр Фокса был отреставрирован как концертная площадка и начал привлекать национальные исполнители. Открылись рестораны, бары и магазины. Опираясь на частные деньги, районы делового центра Окленда, наконец, снова переживали подъем.

Именно в разгар этого небольшого возрождения Конференц-центр был закрыт, а Великая рецессия закрыла инвестиционный кран. Но к середине 2010-х годов денежный поток снова начал поступать. Силиконовая долина окутывала Сан-Франциско, и множество предприятий, у которых были низкие цены, перебрались в Окленд. Пришли также некоммерческие организации и творческие профессионалы, занявшие старые офисные здания с меньшей площадью пола и более низкой арендной платой. Sierra Club появился в 2016 году, избежав повышения арендной платы на 1,5 миллиона долларов в год по своему адресу в Сан-Франциско.¹⁵ Sunset Magazine , штаб-квартира которого давно находится в Менло-Парке, переехала на площадь Джека Лондона. За ним последовали архитекторы, инженеры и юристы. Хорошие сделки не могли длиться долго; К весне 2018 года в Окленде был самый напряженный рынок офисной недвижимости в стране, где уровень вакантных площадей был даже ниже, чем в Сан-Франциско. Средняя арендная плата класса А составляла 54 доллара за квадратный фут. ¹⁶

Опираемый частными деньгами, центр города, наконец, переживает подъем. К весне 2018 года в Окленде был самый напряженный офисный рынок в стране.

Ограниченное предложение и высокий спрос, по крайней мере, сделали жизнеспособным высотное офисное строительство. В 2017 году Shorenstein Properties приступила к строительству 24-этажного небоскреба в 601 City Center, которое, наконец, завершит план обновления городского центра, разработанный в 1960-х годах. Год спустя Ellis Partners заложили основу для The Key at 12th, 18-этажного здания на Бродвее. Эти частные предприятия были первыми новыми офисными зданиями, построенными в центре города более чем за десять лет. В конце этого года, когда будут завершены ремонтные работы на старом здании H.C. Capwell, его будет занимать компания Square, занимающаяся цифровыми платежами — крупнейшая технологическая компания, открывшая магазин в Окленде.

Бывший дом H.C. Универмаг Capwell, позже Sears, теперь превращается в офисы технологической компании, ноябрь 2018 года. [Митчелл Шварцер]

Сан-францисканцы в поисках жилья также переезжали. В 2002 году, тщетно пытаясь купить одно- семейный дом, который не находился по соседству с пожарной частью или был поражен спальнями, в которых не помещалась кровать размера «queen-size», но все же позволяла дверь открываться, мы с женой начали поиски в Окленде.Вскоре мы поняли, что можем купить такую же недвижимость за чуть больше половины той суммы, которую мы заплатили бы через залив в месте, которое теперь называлось Городом. Встретив новых соседей в районе Гранд-Лейк, мы обнаружили, что они тоже недавно переехали из той же части Сан-Франциско — Долины Ноэ.

1640 Бродвей, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

1700 Вебстер и 601 Центр города, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Итак, струйка превратилась в поток, а затем в поток.В 2010 году доля вакантных площадей в Окленде составляла 6,6%, а средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляла 1050 долларов. К лету 2018 года уровень вакантных площадей упал ниже 2,5% при арендной плате на уровне 2125 долларов в месяц, в то время как средняя цена продажи дома взлетела с примерно 250 000 долларов в 2012 году до более 700 000 долларов в 2018 году. Производство жилья просто отставало от рабочих мест. рост. За последнее десятилетие в регионе было создано 190 000 рабочих мест в сфере высоких технологий; Только в 2018 году было введено в эксплуатацию 18,2 миллиона квадратных футов офисных площадей — максимум по стране.Тем не менее, за этот период на каждые шесть новых рабочих мест создавалась только одна жилищная единица. ¹⁷ Частные деньги создают рабочие места, но не строят достаточно жилья, особенно для тех, кто не получает зарплату в техническом секторе.

За последнее десятилетие на каждые шесть новых рабочих мест создавалась только одна жилищная единица. Неудивительно, что город с каждым годом все больше напоминает город.

Неудивительно, что Город с каждым годом все больше напоминает Город — и своим гламуром, и своим гранджем.До 2015 года бездомное население Окленда было очевидным, но не бросающимся в глаза. С тех пор его рост стал насущной проблемой. Несколько тысяч человек сейчас живут на тротуарах и в других общественных местах. Палаточные лагеря и брезентовые лагеря, подобные тем, что на берегу озера Мерритт-Канал, возникли под эстакадами автомагистралей, вдоль железнодорожных полос и через парковые зоны. Попрошайки пытаются найти себе места на транспортных развязках и на тротуарах. Общественное пространство пропитано бедностью и ее недугами.

Лагерь у озера Мерритт-Канал, ноябрь 2018 года. [Митчелл Шварцер]

Нынешний мэр Окленда Либби Шааф пытается разрешить кризис, следуя прецеденту плана Брауна «10К». Шааф продвигает план 17K / 17K: 17 000 новых жилых единиц и 17 000 существующих единиц, защищенных от чрезмерного повышения арендной платы и выселений. По состоянию на конец 2018 года более 9000 единиц находились в стадии строительства, еще 7900 единиц находятся в стадии разработки. ¹⁸ Катализируемый Специальным планом района Бродвей Валдез, к северу от центра города возвышается совершенно новый жилой район, насчитывающий около 3 000 квартир в 20 зданиях, заменяя бывшие автосалоны и гаражи.В самом центре города недавно было завершено строительство нескольких высотных жилых домов, а еще многие скоро будут построены. Четыре новых отеля скоро предоставят бизнесменам и туристам более широкий выбор мест для проживания.

Такие жилые проекты имеют смысл, особенно в главном коридоре города. Близко к станциям BART на 12-й и 19-й улице, богатый жилой центр с высокой плотностью населения оживит центр города и тем самым принесет пользу всему муниципалитету; Как показывает план Брауна «10К», дневных офисных работников недостаточно для стимулирования бизнеса и культурного творчества.Жители тоже нужны, чтобы создавать на улицах атмосферу безопасности и азарта. Перспективным является также появляющееся сочетание начальных проектов и отремонтированных старых зданий. На сегодняшний день волна развития распространилась по Бродвею и Телеграф-авеню в сторону дорогих кварталов Рокриджа и Темескала. На стоянке MacArthur BART в Темескале возвышается густонаселенная транзитная деревня, насчитывающая почти 1000 единиц; 26-этажная башня станет самым высоким зданием в городе за пределами центра.

Однако развитие других крупных артерий было заметно медленнее. Описывая современную поездку на BART в Восточный Окленд на равнинах, писатель Томми Орандж сетует:

Поезд выходит из подземной трубы в районе Фрутвейл, над этим Бургер Кингом и ужасным местом Фо, где почти сливаются Восточная Двенадцатая и Интернэшнл, где стены квартир с граффитами и заброшенные дома, склады и кузова автомобилей. магазины появляются, вырисовываются в окне поезда, упорно сопротивляются, как мертвец, всем новым разработкам Окленда.¹⁹

Капитал течет в те области, которые частная недвижимость считает хорошими вложениями. Тем не менее, за некоторыми исключениями, рыночные силы продолжают обходить бедные и рабочие районы Окленда, которые долгое время страдали от потери инвестиций, а государственные инвестиции практически прекратились.

В целом парки Окленда в плачевном состоянии. Отложенное техническое обслуживание поражает большинство из них.

Один из редких контрпримеров — это Measure DD — городской залог в размере 198 миллионов долларов в поддержку чистой воды и безопасных парков, принятый в 2002 году.Основная часть денег была потрачена на улучшение парков, окружающих озеро Мерритт, и связи озера с устьем и заливом. Шестиполосная дорога и четыре акра парков заменили 12-полосный лабиринт на автостраде; новые мосты заменили водопропускные трубы, улучшив поток воды. Но даже у этого успеха есть и обратные стороны, в том числе скопление бездомных жителей Оукленда, живущих вдоль канала и под новыми мостами. Участок в несколько акров, созданный после сужения проезжей части, мог быть включен в более крупный парк на берегу озера.Но в 2005 году город выставил участок на продажу. Появились планы построить башню с 298 арендными квартирами по рыночной ставке, начиная примерно с 3000 долларов в месяц. Массовая оппозиция остановила сделку, и в 2016 году город одобрил строительство башни из 361 квартир со 108 квартирами, которые были классифицированы как доступные. Это все еще не началось. Сорняки и разбросанные палатки занимают поле. При таком небольшом количестве парков на густонаселенных равнинах не было бы смысла использовать эту землю для футбольного поля или баскетбольных площадок?

Лиманский парк, 2014 г.[Wikimedia Commons]

В целом парки Окленда находятся в плачевном состоянии. Отложенное техническое обслуживание поражает большинство из них. В устье канала рушащиеся решетки и скамейки Estuary Park, построенного в 1970-х годах, ждут долгожданной реставрации. Вдоль канала у Лэйни-колледжа, скульптурная тропа, заказанная в конце 1970-х годов Оклендским музеем, включая работы Марка ди Суверо и Майкла Хейзера, превратилась в руины. Дальше вверх по устью, напротив острова береговой охраны, мексиканский ландшафтный архитектор Марио Шетнан в 2006 году в сотрудничестве с художником Недом Каном спроектировал парк Юнион-Пойнт площадью девять акров на восстановленной свалке.²⁰ Из-за нехватки средств даже эта новая услуга уже пришла в упадок.

Проекты общественного транспорта находятся в тревожном состоянии ожидания. Внутренний Восточный залив не добавил ни одной мили железнодорожного транзита, и никаких планов в разработке нет.

Новые проекты общественного транспорта находятся в столь же тревожном состоянии ожидания. За последнюю четверть века один за другим калифорнийские города запускали линии легкорельсового транспорта: Лонг-Бич; Лос-Анджелес; Сакраменто; Сан Диего; Сан-Франциско; Сан — Хосе.Тем не менее, внутренний Восточный залив не добавил ни одной мили железнодорожного транзита, и никаких планов не разрабатывается. Линия скоростного автобусного сообщения в настоящее время строится на Международном бульваре в Восточном Окленде. Но местные жители и предприятия, опасаясь потери парковочных мест и сокращения вместимости автомобилей, остановили его продолжение по Телеграф-авеню в Северный Окленд. В 2017 году Столичная транспортная комиссия опубликовала Исследование основных возможностей транзита в районе залива, в котором признается, что рост населения региона примерно на два миллиона человек к 2040 году никак не может быть удовлетворен современной транспортной инфраструктурой, особенно в том, что касается автострад, мостов и других транспортных средств. трубка transbay BART уже перегружена.В отчете предполагается строительство второй трубы Transbay, а также пара новых остановок в Сан-Франциско и Окленде. Но даже у этих скромных планов нет сроков и финансирования. Мы все еще можем дождаться новой трубы Transbay в 2040 году.

Художественная концепция станции Rapid Transit District в районе залива, 1963 год [через Эрика Фишера]

Зона исследования для второй BART Transbay Tube. [Транспортное управление округа Сан-Франциско]

По мере того, как парки и транспортные проекты останавливаются, частные силы продвигаются даже в те места, которые ранее были общедоступными.Другое голосование, Мера N, провалилось в 2006 году — залог в размере 143 миллионов долларов переместил бы главный филиал Оклендской публичной библиотеки в освободившийся конференц-центр. Вместо этого здание пустовало еще почти десять лет. Наконец, в 2015 году город выбрал Ортон Девелопмент для его ремонта с планами восстановить театр Кальвина Симмонса как немного меньшее место и реконструировать бывшую арену на 5492 места в частные офисы. Некоторые из этих рабочих мест должны быть предоставлены художественным и культурным организациям.Тем не менее, когда в этом году, наконец, начнется строительство, бывшее общественное место для собраний будет приватизировано — печальная потеря для гражданской среды Окленда в том самом здании, где более века назад было объявлено о гражданском обогащении.

Окленд несет дальнейшие значительные институциональные убытки. Успешно прибывшие из Сан-Франциско не компенсируют упадок старой филантропической элиты или некогда активных правительственных сил. Несколько давних организаций скоро покинут город: футбольная франшиза Raiders переезжает в Лас-Вегас после сезона 2019 года; в октябре этого года чемпион НБА Golden State Warriors переедет в новый Chase Center в Сан-Франциско; планы по строительству нового стадиона в Окленде, где будет размещаться оставшийся в городе национальный клуб «Окленд А», столкнутся с препятствиями.Калифорнийский колледж искусств, расположенный в районе Рокридж с 1920-х годов, вскоре закроет свой кампус в Окленде и объединится на расширенном участке в Сан-Франциско.

Эти исчезновения не только лишают людей возможности развлечься или получить образование; они олицетворяют упадок гражданского дискурса. Журналисты не пишут об Окленде так, как когда-то. Многие строительные проекты просто не покрываются. Не обсуждаются и насущные городские проблемы. В 2016 году Bay Area News Group, владельцы Oakland Tribune , объединила газету с Contra Costa Times , чтобы создать East Bay Times, с операциями, базирующимися в богатом пригороде Уолнат-Крик.Освещение Окленда, которое уже ухудшилось из-за сокращений редакций, затронувших всю отрасль, резко сократилось. В январе этого года еженедельник East Bay Express уволил большую часть своего редакционного персонала, опустошив еще один важный форум для новостей Окленда. Также в Окленде нет такого динамичного сайта новостей и культуры, как Berkeleyside . В отсутствие прочного гражданского дискурса — в печати или в Интернете — трудно вызвать осведомленность, энтузиазм и давление, необходимые для возобновления государственных инвестиций.

Самое печальное, что из-за серьезности жилищного кризиса сами изменения — нормативное условие в городах — стали казаться предвестниками плохих новостей.

И вот я снова стою на том же месте, на котором остановился в поездке по центру города, у заколоченной штаб-квартиры OUSD. Это зрелище красноречиво свидетельствует об упадке числа государственных школ в этом районе. Студенчество Окленда в течение многих лет составляло около 50 000 человек. Однако к 2017 году он упал ниже 35000. Каждый четвертый учащийся покидает систему после окончания начальной школы, а семьи вместо этого выбирают чартерные и частные школы или государственные школы в другом городе.²¹ Спад, начавшийся на фоне бегства белых в 1960-е годы, превратился в хроническую проблему, усугубляющуюся плохим обслуживанием помещений, сокращением программ, закрытием школ и недовольством учителей. По крайней мере, несколько лет назад педагоги могли найти дом в общинах, которым они служат. «Никто не разбогател, будучи учителем, но вы могли позволить себе жить в Окленде», — отмечает Кармелита Рейес, директор Международной средней школы. Возможно, служащий государственной школы не мог купить дом, но теперь «учителя не могут позволить себе квартиру.²² В 2018 году работникам округа Аламеда необходимо было зарабатывать примерно 50 долларов в час, чтобы покрыть среднюю арендную плату в размере 2500 долларов в месяц. ²³

Самое печальное, что из-за серьезности жилищного кризиса сами изменения — нормативное условие в городах — стали казаться предвестниками плохих новостей. Многие жители Окленда научились рассматривать строительные заборы или ручей, освещенный днем и очищенный от мусора, или новые велосипедные дорожки, или скоростную автобусную линию, как нежелательные признаки джентрификации и перемещения.Объявления о недвижимости повышают стоимость недвижимости, рекламируя низкий уровень преступности, доступ к хорошим школам и высокие баллы при ходьбе по окрестностям (например, короткую прогулку до ресторанов, продуктовых магазинов и общественного транспорта). Но в последнее время улучшения в таких показателях качества жизни сигнализируют о том, что район станет желанным и эксклюзивным — и, следовательно, для некоторых, находящихся на грани жилищной неплатежеспособности, улучшенный общественный город вовсе не улучшение. Действительно, такие недовольные люди пошли на поджоги на строительных площадках.С 2016 года в результате пожаров, связанных с поджогами, было уничтожено как минимум шесть жилых строительных площадок в Окленде и близлежащем Эмеривилле. Строительство более 500 единиц пришлось начать заново, что, вероятно, повысило страховые ставки и, в конечном итоге, цены.

Рекламный щит для строительства Ice House Residence II, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Строительная площадка Ice House Residence II после пожара, ноябрь 2018 г. [Митчелл Шварцер]

Одно из этих разрушенных участков, Ice House Residence II, состоящее из 124 квартир в Западном Окленде был отмечен рекламным щитом, на котором объявлялись единицы с закупочными ценами «от середины 600 000 долларов».«В других зданиях, недавно построенных поблизости, ежемесячная арендная плата составляет до 5 200 долларов США. Верно, что такие проекты снижают нагрузку на старые единицы и способствуют процессу фильтрации, который долгое время, к лучшему или худшему, был поставщиком жилья для рабочего и среднего класса американцев. Но все чаще можно услышать, как давние жители выражают ностальгию по тем дням, когда Окленд обходили потоки мирового капитала, когда центр города был мертвой зоной в темное время суток, а краны можно было увидеть только в порту — когда все слишком сурово. Реальность Города отпугивала инвесторов.

Что, наконец, делать? Прежде всего, грандиозная программа развития доступного жилья должна занять первое место в повестке дня. В противном случае то, что должно быть историей экономического успеха, город и регион, привлекающие орды образованных рабочих и высокооплачиваемых предприятий, продолжат вызывать жилищный кризис, стоимость которого — стремительный рост бездомного населения; утечка талантов в другие регионы из-за вытеснения художников, пожарных, медсестер и учителей; и постоянно увеличивающееся число рабочих с низкой и средней заработной платой, которым приходится работать в изнурительные часы на забитых автострадах и переполненных поездах BART, когда они едут в более дешевое жилье далеко в глубь страны.Во-вторых, приоритетными должны быть общественные улучшения, такие как транспортная инфраструктура. Район Залива необходимо консолидировать свой фрагментированный государственный сектор: ни в одном другом регионе страны жилищные агентства, транспортные агентства и правительственные органы не разделены и сосредоточены на своих индивидуальных, а не на региональных потребностях. В-третьих, в значительной степени образованное и политически прогрессивное население района Залива должно узнать о реалиях жизни в публичном городе мирового класса в 21 веке.Большинство людей выступает против разрастания пригородов на дикие земли и фермы. Большинству из них нравятся жизненно важные городские центры, и они понимают необходимость доступного жилья. Большинство приветствуют классовое и этническое разнообразие. Тем не менее, отношение NIMBY, зародившееся в эпоху чрезмерных общественных проектов, остается сильным. Просто невозможно иметь оба варианта, достигая космополитической сложности, одновременно наслаждаясь тем, что составляет жизнь в загородном стиле.

Воссоединение партии Черных пантер, здание суда округа Аламеда, 2006 г. [Wikimedia Commons]

Таким образом, решение жилищного кризиса — это вопрос Realpolitik ; столкнуться с ухудшающейся ситуацией с помощью анализа на основе данных, который детализирует прогнозируемый рост населения и рабочих мест и позволит всем нам увидеть необходимость более высокой плотности населения в городах по сравнению с неустойчивым разрастанием пригородов и растущими расходами.Нам нужна новая приверженность общей городской среде, а не апатичное или эгоистичное принятие корпоративного и приватизированного существования. Мы можем жить в более тесных условиях. Мы можем действовать более сообща. Мы можем позволить себе крупные государственные вложения в жилье и транспорт. Мы можем более справедливо распределить огромное богатство региона. В конце концов, экономика Залива росла вдвое быстрее, чем по стране. В настоящее время регион привлекает 45% всего венчурного капитала США.Количество местных миллиардеров сейчас является третьим по величине в мире, сразу после Нью-Йорка и Гонконга.

Как приватизировать служебную квартиру?

Что такое служебное жилье?

Срок аренды служебной квартиры

Актуальна ли сегодня приватизация служебного жилья?

Есть ли возможность приватизировать служебную квартиру?

Несколько способов, как приватизировать служебную квартиру:

Как приватизировать служебную квартиру?

Как можно приватизировать служебную квартиру в Калининграде?

Как приватизировать служебную квартиру | Как выжить в городе на WEproject

Приватизация служебной квартиры

Суд заставил чиновников помочь приватизировать жилье пожилой якутянке — EastRussia

Как приватизировать служебную квартиру в Туле

Адаптивное повторное использование: преобразование офисов в квартиры

Пройдите профессиональную инспекцию здания и найдите самый простой способ переоборудовать офисы в квартиры.

Как выбрать офис для частной практики

Местоположение, местоположение, местоположение

Сколько места вам нужно на самом деле

Попробуйте рабочее пространство (по крайней мере, для начала)

Как найти кабинет психотерапии

Кабинет психотерапии

Пример: Требования к моему терапевтическому кабинету

2. Стоимость исследования

3.

4. Арендовать полный рабочий день или субаренду?

5. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу

Мы опробовали частные коворкинги при аренде престижных квартир в Нью-Йорке.Вот как все прошло

MiMA, Midtown

Работодатели забирают наши жилые помещения и перекладывают расходы на

Привлекательность удаленной работы для работодателей

Взгляд сотрудника

Стоимость аренды в Монреале и Вестмаунте

Что это значит для офисов в городах?

Офис и работа на дому

Апартаменты

Приватизация публичного города

Добавить комментарий Отменить ответ