Как проходит сделка по ипотеке: Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке

Содержание

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка — Недвижимость

 

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы 

покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение 

продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Сейчас читают

Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Современные способы оформления ипотеки — Панина Елена Александровна

03.02.2021

События уходящего года внесли серьезные коррективы в жизнь и работу каждого из нас.

2020 год стал временем перемен для рынка недвижимости и ипотечного кредитования, и ВТБ стал одним из первых банков, кто не только не прекратил выдачу ипотечных кредитов, но и значительно увеличил объемы выдаваемых кредитов. По итогам 11 месяцев рост в продажах ипотеки составил уже 40%. Произошло это в том числе благодаря внедрению и оптимизации онлайн-сервисов.

Социальная коммуникация нового уровня, перевод всех сфер жизни в цифровой формат, создание онлайн-платформ, стали для банка основным направлением в развитии ипотечного бизнеса. Совместно с ключевыми партнерами, лидерами строительной отрасли мы смогли вывести доступность ипотеки на новый уровень.

Современные способы оформления ипотеки

Подать заявку на ипотечный кредит без посещения офиса было возможно и до пандемии. Наши потенциальные заемщики могли воспользоваться услугами партнеров: агентств недвижимости и строительных компаний и направить пакет документов через них.

Практически у каждого застройщика и агентства недвижимости имеется личный кабинет партнера банка, который позволяет использовать защищенный канал передачи документов между сторонами. Пользуясь дополнительными преференциями в виде дисконта к ставке кредитования, партнер ВТБ получает информацию о результатах рассмотрения ипотечной заявки в режиме онлайн, а клиент – пониженную ставку кредитования.

В этом году мы существенно оптимизировали и улучшили работу личного кабинета клиента. Теперь он может не только подать заявку на сайте банка, но и полностью управлять этапами подготовки к сделке. Получив положительное решение, заемщик самостоятельно добавляет продавца в чат с сотрудником банка, документы по приобретаемой недвижимости, а после получения одобрения в отношении объекта залога, клиент может выбрать удобный офис и время для проведения ипотечной сделки. В режиме онлайн клиенты получают консультацию сотрудников банка по всем интересующим их вопросам. Все циклы прохождения документов от подачи заявки до назначения сделки можно отслеживать в личном кабинете. Без посещения офиса клиенты могут оформить заявку и на сайте www.cian.ru, получив дополнительный дисконт к базовой процентной ставке.

Но настоящим прорывом и техническим достижением 2020 года стали онлайн-сделки. То, что ранее казалось невозможным, стало реальностью наших дней. Теперь для каждого клиента открыта возможность покупки квартиры с использованием ипотечного кредита без визита в офис продаж застройщика и отделение банка. В рамках ипотечной сделки с ВТБ клиенты смогут открыть текущий счет, эскроу счет, ознакомиться и подписать документы по кредиту, получить средства, открыть аккредитив, зарегистрировать сделку и произвести расчеты прямо из дома или в своем офисе. Весь цикл сделки проходит дистанционно.

Современные способы оформления ипотеки

Как проходит онлайн сделка в ВТБ?

Провести сделку дистанционно можно через различные онлайн-сервисы. В том числе, через экосистему недвижимости «Метр квадратный» (проект Группы ВТБ). Чтобы сделка прошла дистанционно, клиенту создается усиленная квалифицированная электронная подпись, которой он подписывает документы прямо в телефоне. Через сервисы экосистемы «Метр квадратный» подпись выпускается всего за 3 минуты, одновременно с созданием заявки на проведение сделки. Есть два способа выпуска электронной подписи: к клиенту выезжает курьер для идентификации и выпуска подписи, либо клиент может самостоятельно посетить ближайший удостоверяющий центр. География покрытия удостоверяющих центров — практически вся Россия, поэтому онлайн-сделка может быть проведена в любом уголке нашей страны. УКЭП дает возможность подписать не только договор долевого участия или договор купли-продажи между застройщиком и клиентом, но и кредитную документацию, документы на открытие счетов, и т.д., а на основании подписанных документов, ВТБ выдает клиенту ипотечный кредит.

Онлайн-сделки на данный момент доступны только при покупке квартиры у застройщика, в ближайшее время банк планирует тиражировать данную опцию и на сделки между физическими лицами.

Даже в непростой период пандемии команде банка удалось провести уже более 1,3 тысяч онлайн-сделок, помочь партнерам реализовать недвижимость, а клиентам удаленно решить свои жилищные вопросы. Онлайн-сделка дает возможность приобрести квартиру и оформить ипотеку из любой точки мира при наличии действующей цифровой электронной подписи. Теперь, где бы Вы ни находились, благодаря дистанционным сервисам, можно стать обладателем недвижимости, приобретенной с использованием ипотеки ВТБ.

Желаем Вам уюта и тепла в новом году, и, прощаясь с 2020 годом, хлопните дверью новой квартиры!


Об авторе

Панина Елена Александровна
Директор отдела по работе с ключевыми партнерами МиМо Управления партнерских ипотечных программ Департамента розничного бизнеса Банк ВТБ (ПАО)

Панина Елена Александровна

можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка R-Media

Что значит квартира в ипотеке

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения. Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы Минусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

Прерванная ипотека. Может ли банк отказать в кредите после сделки?

Сделка состоялась, первоначальный взнос уплачен, и право собственности перешло к покупателю. И вдруг банк передумал и отказал заемщику в ипотечном кредите. Почему так происходит?

Может ли банк расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Исходя из положений частей 2 и 3 статьи 10 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Если кредит был одобрен в результате технической ошибки, банку надлежало обратиться с соответствующим заявлением в управление Росреестра с целью предотвращения государственной регистрации кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости. Если банк этого не сделал, заемщик вправе требовать исполнения кредитного договора в судебном порядке.

Хотя односторонний отказ банка от исполнения своих обязательств по заключенному кредитному договору без объяснения причин незаконен, судебная практика исходит из того, что заемщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка предусмотренной кредитным договором суммы. В данном случае гражданин вправе лишь потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств по договору.

Тем не менее статья 821 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Закон не устанавливает конкретных случаев, когда банк при подписанном договоре, но до выдачи денег может, по сути, отказаться от его исполнения. Однако и запретов на установление подобных случаев закон тоже не содержит.

Клиент не так прост

Таким образом, у банка должны быть существенные основания для расторжения кредитного договора в одностороннем порядке. Например, банк может отказаться от выдачи ипотеки, если заподозрит мошенничество. 

Управляющий партнер юридической группы «NOVATOR», адвокат Вячеслав Косаков отмечает, что в таком случае можно будет говорить о том, что сделка была недействительной, так как клиент ввел банк в заблуждение.

Также адвокат Вячеслав Косаков добавляет:

«Наиболее распространенный способ мошенничества при получении кредитов — искажение сведений о платежеспособности заемщика и «бумажное» завышение или, наоборот, занижение стоимости приобретаемого объекта. Бывают случаи, когда продавец и покупатель вступают в сговор и недоговаривают о существенных моментах в отношении объекта. Например, скрывают договоры залога, которые не зарегистрированы в Росреестре, не сообщают о перепланировках или ветхом состоянии недвижимости».

Автор: Евгения Огурцова

Источник: Banki.ru

7 ошибок при покупке жилья

Для большинства людей покупка квартиры — это самое большое вложение средств, которое они когда-либо делали. Однако не многие из них достаточно серьезно и профессионально подходят к исследованию рынка недвижимости и ипотечных кредитов. И совершают ошибки:

Ошибка № 1.

Поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита.

Не путайте подтверждение с предварительной консультацией, в процессе которой кредитный инспектор задаст вам несколько вопросов и выдаст анкету. До официального одобрения на выдачу ипотечного кредита банк-кредитор полностью оценивает Вашу платежеспособность, доходы, активы, обязательства и Вашу кредитную историю. Вас попросят документально подтвердить Ваши активы, которые будут состоять из уже принадлежащего Вам имущества и Ваших ежемесячных доходов.

Если же вы уже получили «подтверждение» от Банка-кредитора на получение Вами кредита, у Вас появляется больше возможностей в выборе жилья.

Ошибка № 2.

Принятие на себя финансовых обязательств перед Продавцом жилья без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве заемщика ипотечного кредита.

В процессе подбора жилья у Вас может возникнуть необходимость подтвердить задатком (передачей денежной суммы продавцу квартиры) свои намерения по приобретению конкретного жилья за определенную цену. При условии, что приобретать квартиру Вы собираетесь только с использованием ипотечного кредита, в случае неодобрения банком вашей кандидатуры как заемщика, вам придется не только отказаться от сделки, но и потерять сумму, переданную в качестве задатка

Ошибка № 3.

Неправильный выбор риэлтора

Не все риэлторы одинаково полезны. С иными вообще не стоит сотрудничать, не говоря уже об оплате их услуг в полном объеме.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, риэлтор должен устраивать не только вас, но и банк-кредитор. Это значит, что в риэлторской компании должны быть специально обученные ипотечные агенты, знающие все особенности покупки жилья с использованием ипотечного кредита.

Риэлторская компания должна обеспечивать юридическую чистоту, надежность и безопасность сделки и должна брать на себя полную материальную ответственность в размере рыночной стоимости квартиры за результаты сделки, оформленной при его посредничестве.

В-третьих, профессиональная ответственность риэлтора должна быть обязательна застрахована на крупную сумму (например, профессиональная ответственность компании «Титул» застрахована на 1 000 000 долларов США). Если ваш риэлтор стоит недорого, но недостаточно компетентен, вы рискуете совершить ошибку №4:

Ошибка № 4.

Покупка квартиры без профессиональной технической экспертизы и проверки юридической чистоты.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем Банк-кредитор не найти, так как Ваш банк-кредитор в такой же степени, как и Вы заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечной ссуде.

Любое утверждение продавца о том, что не производилось самовольной перепланировки должно быть подтверждено данными технического паспорта — помните, что банк не выдаст ипотечный кредит на приобретение квартиры, техпаспорт которой не соответствует ее реальному состоянию

Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула» или «правовая экспертиза». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права или потенциально могут их иметь на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Ну а выполнять правовую экспертизу и принимать на себя полную материальную ответственность за результаты сделки должен риэлтор.

Ошибка № 5

Отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах) предстоящей кредитной сделки.

После получения сообщения о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, и можете рассчитывать на ипотечный кредит, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения.

Ошибка № 6.

Подписание документов без предварительного ознакомления с ними.

Это касается не только покупки жилья в ипотеку, а всех сделок, но в данном случае вы рискуете больше. Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Ошибка № 7

Неправильная оценка стоимости своего жилья и его ликвидности.

Достаточно часто ипотечными кредитами пользуются для улучшения своих жилищных условий — то есть продают свою старую квартиру и с помощью ипотеки покупают новую. Как правило, доплата формируется за счет ипотечного кредита, а первоначальный взнос — за счет средств, которые будут выручены от продажи имеющегося жилья. Естественно, что неправильная оценка своей квартиры, может привести к тому, что рухнет вся схема — квартиры по завышенным ценам не продаются, все равно придется снижать цену, а время будет потеряно. Прежде, чем начать заниматься продажей своей квартиры, обратитесь к профессионалам, которые помогут вам правильно оценить вашу квартиру, ее ликвидность, объяснит, по какой цене и за какой срок она вероятней всего может быть продана.

Покупка квартиры в ипотеку: особенности и нюансы сделки

Платить из месяца в месяц арендную плату, каждый раз ожидая возможного повышения, довольно тяжело. А покупка собственной квартиры — удовольствие, доступное не каждому. Поэтому сегодня все больше и больше людей обращаются за ипотекой — действительно, реальной альтернативой арендному жилью.

Ипотека – реальная альтернатива арендному жилью

Сегодняшние цены на жилую недвижимость таковы, что собственное жилье для многих семей является несбыточной мечтой. Однако аренда квартиры тоже предприятие весьма затратное, создающее массу проблем в виде постоянных переездов, что особенно неудобно для семей с детьми. Наиболее рациональным выходом в данной ситуации становится приобретение квартиры в ипотеку. И хотя ежемесячный взнос по ипотеке обычно несколько выше арендной платы, вы все же оплачиваете уже собственное жилье. При этом можете спокойно жить, забыв про арендодателей и постоянные переезды, и обустраивать квартиру по своему вкусу.

Какое жилье можно купить в ипотеку?

Банковское ипотечное кредитование характеризуется тем, что к приобретаемой квартире предъявляются определенные требования. Причина в том, что при покупке квартиры в ипотеку данный объект недвижимости будет находится в залоге у кредитной организации до полной оплаты кредита. Поэтому банку необходимо, чтобы ипотечный покупатель выбирал жилье, способное сохранить достаточную ликвидность в течение всего срока кредитования.

Чтобы банк дал согласие на приобретение квартиры в ипотеку, недвижимость должна удовлетворять следующим условиям:

  • степень износа дома, где расположена квартира, не должна превышать 60%;
  • здание не может относиться к категории ветхих или подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или сносу;
  • фундамент здания должен быть капитальным (камень, железобетон, кирпич), не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • в квартире должна быть холодная и горячая вода, отдельный санузел;
  • жилье должно всецело удовлетворять техническим и санитарным нормам;
  • вы не можете купить квартиру в ипотеку, если она уже находится в обременении, либо имеет иски от третьих лиц.

Также при покупке жилой недвижимости в ипотеку кредитные организации могут иметь и другие дополнительные требования к предмету залога. Например, банки крайне неохотно кредитуют первичное жилье на ранних этапах строительства. В Москве и области банк может не дать согласие на покупку квартиры в ипотеку, если объект недвижимости расположен в старых блочных или панельных 5-этажках. Далеко не каждая кредитная организация выделяет деньги на приобретение комнаты – некоторые банки кредитуют только квартиры.

Квартира в ипотеку: этапы сделки

Если вы решили купить жилье в ипотеку, то первым шагом станет оценка кредитных программ от разных банков. Можно самостоятельно изучить предложения ипотечного рынка, но проще всего обратиться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам или риелторам, которые проконсультируют вас и помогут определиться с выбором оптимальной программы. Этот вариант удобен также тем, что с помощью специалистов вы быстрее найдете подходящий вариант жилья, потратите меньше времени и нервов на оформление документов.

Подготовка документов для получения кредита – следующий этап приобретения квартиры в ипотеку. Здесь важно правильно заполнить анкету заемщика, чтобы получить кредит, что иногда довольно непросто. Существуют определенные тонкости в том, как нужно ответить на те или иные вопросы, какие именно цифры стоит вписать, и здесь помощь специалистов тоже будет весьма кстати.

Процесс банковской проверки клиента на платежеспособность занимает несколько дней, иногда – недель. Если банк принял положительное решение, то далее начинается поиск подходящего жилья и подготовка документации. Разумеется, найденный вариант квартиры в ипотеку должен удовлетворять всем требованиям конкретного банка, выдающего кредит. Затем проводится независимая оценка, для которой приглашается специалист оценочной фирмы, аккредитованной банком. Если между банком и компанией-продавцом недвижимости установлены партнерские взаимоотношения, как, например, между Сбербанком и Руполисом, то этап оценки квартиры может отсутствовать.

Проведение ипотечной купли-продажи, как правило, осуществляется согласно отлаженной схеме. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, покупателем вносится задаток. Банк подготавливает кредитный договор и закладную, заключается договор страхования, составляется основной договор купли-продажи.

Передача денег может осуществляться как из рук в руки (в банке, в регистрационном центре), так и посредством банковской ячейки. Свидетельством состоявшейся покупки квартиры в ипотеку служит зарегистрированный договор купли-продажи. Также покупатель получает регистрационное свидетельство на квартиру, на котором ставится штамп («ипотека в силу закона» или «ипотека в силу договора»), говорящий о наличии обременения на квартиру. Остается только подписать акт приема-передачи квартиры, и можно праздновать новоселье.

Подведем итоги

Слово «ипотека» сегодня многих пугает, однако, довольно сложно найти другую альтернативу арендному жилью, чем приобретение квартиры в ипотеку. В настоящее время законодатели работают над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным для потребителя, что наверняка будет способствовать развитию рынка ипотечных услуг. И это означает, что еще больше семей смогут воспользоваться услугами банков и решить жилищный вопрос с помощью ипотеки.

Схема покупки квартиры по ипотеке в новостройке от застройщика или на вторичном рынке с материнским капиталом.

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

  • Договор долевого участия (ДДУ).
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).
На сегодняшний день договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ является самым надежным и распространенным способом покупки квартиры в строящемся доме.
По такому договору совершается более 90% сделок в новостройках.Кроме того, тип договора может являться одним из показателей надежности застройщика и будущей сделки.

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

Стадия готовности дома На стадии строительства Дом готов, введен в эксплуата-
цию до оформления права собствен-
ности		 Дом готов, оформлено право собствен-
ности
Тип договора ДДУ Уступка
прав ДДУ		 ЖСК ПДКП ДКП
Законо-
дательная база		 ФЗ-214 ФЗ-214 ФЗ-215 ГК РФ ГК РФ
Риск потери вложений при банкротстве застройщика Риск мини-
мальный		 Риск мини-
мальный*		 Риск высокий Риск высокий Риск отсутствует, объект готов
Защищен-
ность прав покупателя		 Высокая Высокая* Низкая Средняя Высокая
Двойные продажи Не
возможны		 Не
возможны		 Возможны Возможны Не
возможны
Гарантийный период от
застройщика		 Не менее 5 лет Не менее 5 лет Отсутствует Не регла-
ментирован, зависит от договора		 Не регла-
ментирован, зависит от договора

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Тест: Готовы ли вы к покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор

Как распределяются мои деньги при сделке с недвижимостью?

Покупка дома, скорее всего, будет одной из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершили. Вот почему так важно точно знать, куда уходят ваши деньги и как будут выглядеть ваши домашние финансы в будущем.

Первым шагом в процессе покупки жилья является встреча с кредитором . Как только вы получите разрешение на получение жилищного кредита, вы будете точно знать, сколько дома вы можете себе позволить. После того, как вы нашли дом, сделали предложение и начали процесс закрытия, вы увидите, как движутся ваши деньги.

Что я принесу к столу?

Прежде чем какие-либо средства могут быть переведены нужным сторонам, покупатель должен принести требуемую сумму денег в официальной форме , такой как банковский перевод или кассовый чек.Это обеспечит хорошее распределение средств и их правильное распределение.

Как правило, покупатель приносит средства для покрытия:

  • Первоначальный взнос
  • Затраты на закрытие
  • Открытие эскроу-счета (для налогов и страхования)
Выплата в «Банке»

Независимо от того, получаете ли вы жилищный кредит через традиционный банк или через ипотечного кредитора, в большинстве случаев лицо, владеющее вашей ипотекой, получит первый платеж. После того, как банк получит свои средства, заключительный агент может передать оставшиеся средства продавцу, агенту по недвижимости (или риэлтору) и любым дополнительным третьим сторонам, участвующим в процессе вашего закрытия.

Важное примечание: Для того, чтобы покупатель получил право собственности без каких-либо залогов, за исключением собственной ипотеки, в первую очередь необходимо погасить банк (-ы) продавца.

Платежи агенту по недвижимости

После того, как банк получит необходимые средства, залог может быть снят с собственности, и продавец затем «заплатит» агенту по недвижимости. (Эти средства обычно поступают непосредственно из выручки от продажи.) В среднем комиссия за недвижимость составляет 5-6% от продажной цены дома.

Дополнительные платежи третьим сторонам

Помимо вашего агента по недвижимости, обычно существуют другие третьи стороны и услуги, требующие оплаты, например:

  • Комиссия за условное депонирование
  • Домашняя гарантия (если применимо)
  • Страхование титула
  • Налог на перевод
Платежи продавцу

И последнее, но не менее важное, это продавец. Как только все остальные стороны получат свои необходимые средства, продавец получит свою часть.Закон требует, чтобы и покупатель, и продавец получили отчет о закрытии сделки перед тем, как присутствовать на закрытии. Это позволяет продавцу просмотреть заявление и подтвердить, что все задокументированное было согласовано заранее.

Время платить за дом

После завершения процесса закрытия вы официально становитесь домовладельцем! Теперь, когда дом принадлежит вам, вы будете регулярно вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотечного кредита, пока не погасите его. Как правило, ваш первый платеж должен быть произведен в начале первого полного месяца после закрытия , а проценты по ссуде будут начислены на ваш основной баланс.

Поскольку проценты по ипотеке выплачиваются после их накопления, вы будете платить проценты за прошлый месяц, а не за текущий месяц. Например, платеж st за декабрь 1 будет включать проценты за весь ноябрь.

Основная сумма выплачивается авансом

Как мы упоминали выше, есть много затрат, которые обычно включаются в ваш платеж по ипотеке, но основными двумя являются процентов и основной суммы долга.

Основной остаток — это часть остатка ссуды, все еще причитающаяся кредитору , или сумма ссуды, полученная от кредитора, без процентов .Эта часть ипотеки выплачивается в будущем, а не за предыдущий месяц, как проценты. Выплата в счет основного долга уменьшает вашу задолженность на дату, когда она должна быть выплачена.

СОВЕТ: Выплата небольшой части основного баланса каждый месяц может сократить на лет срока вашей ссуды.

Как работает процесс

В большинстве случаев ваш заключительный агент будет взимать с вас проценты за 30 дней до первого полного месяца, когда вы покупаете дом и получаете ипотечный кредит.(Эти проценты будут указаны в вашем заключительном отчете, и они будут начислены как расходы на закрытие.)

Итак, давайте посмотрим на пример. Если вы закроете свой дом 15 марта, с вас будут списаны пропорционально дневных процентов с 15 по 31 марта. Теперь помните проценты, полученные при закрытии? Это покроет проценты, причитающиеся по ипотеке за последние 16 дней марта. Тогда ваш первый платеж по ипотеке будет 1 мая и будет включать проценты с апреля.

Присмотритесь

Путь к домовладению у каждого покупателя отличается.Хотя это стандартный процесс, ваша ситуация уникальна, поэтому у вас, вероятно, возникнут дополнительные вопросы. Вот где мы вступаем!

Давайте сделаем домовладение реальностью для вас в 2020 году.