Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке: Как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость

Допустим, вы собрались покупать квартиру. Подобрали несколько подходящих вариантов и договорились с продавцами о просмотре. На что обратить внимание? 

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. 

Кроме того, важно обратить внимание на эти пункты:

  • Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.
  • Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.
  • Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки — они много расскажут о социальном статусе жильцов.
  • Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

🏡 Радость от покупки пусть и идеальной квартиры быстро сойдет на нет, если район оставляет желать лучшего. Поэтому подойдите к выбору района со всей ответственностью. Читайте также: «

Как выбрать район для покупки квартиры и не прогадать».

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т. п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

  • Состояние подъезда и территории около дома
  • Наличие исправно работающего лифта
  • Внешний вид комнат, потолка, стен и пола
  • Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
  • Уровень шумоизоляции

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно.

🏡 Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости. Читайте также: «Как получить скидку от продавца квартиры».

Всё проверили. Что дальше? 

Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты. Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи.

Выбрать квартиру

Как проверить застройщика перед покупкой жилья — Российская газета

Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет «проблемной», помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.

В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию.

Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ.РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме — если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.

Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис «Проверка новостроек» выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям. На что обратить внимание?

1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома. Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.

2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это — указывает система), говорит о «благонадежности» застройщика.

3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке «Проверка новостройки» указывается, как обстоит дело с другими проектами компании — если ранее все дома сдавались в срок — это хороший знак.

4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана — минус застройщику.

5. Обратите внимание, каким образом застройщик «собирает» деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).

6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании — можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.

7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.

«Сервис «Проверка новостроек» мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы», — говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.

Проверка квартиры, приобретаемой в новостройке

Приобретение жилья в собственность – непростой, сопряженный с риском процесс. Ввиду высокой стоимости квартиры ошибки в этом деле лучше не совершать. Для этого нужно знать каким моментам стоит уделить особое внимание.

Как купить квартиру, чтобы вас не обманули

Тщательную проверку нужно проводить и при покупке вторичного жилья, и при покупке новостроя. В связи с тем, что в последнее время предпочтение часто отдается первичному рынку недвижимости, рассмотрим подробнее именно этот вариант.

Итак, если ваш выбор пал на квартиру в новостройке, вы должны действовать следующим образом:

  • выбрать район
  • выбрать ЖК и квартиру в нем с нужными параметрами
  • собрать информацию о застройщике
  • проверить все документы самостоятельно или с помощью юриста
  • учредительные документы
  • лицензию
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • разрешение на строительство
  • проектные декларации объектов
  • сдаем свои объекты в срок
  • соблюдаем закон № 214-ФЗ
  • предлагаем покупателям комфортабельное жилье в монолитно-кирпичных домах
  • обеспечиваем клиентам бесплатное юридическое сопровождение сделки

О добросовестности строительной компании говорят ее публичность, проведение разумной ценовой политики, не спадающие темпы строительства, аккредитация стройки хорошо зарекомендовавшими себя банками и правильно оформленные документы.

Какие документы должны быть у застройщика?

Как безопасно купить квартиру? Девелоперские компании, которым нечего скрывать, обычно имеют официальный сайт, на котором покупатель может изучить:

Покупатель также вправе затребовать для ознакомления бухгалтерские документы и аудиторское заключение за последний год. Не стоит заключать предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор и покупать пай в ЖСК. Оптимальным вариантом является приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Права дольщиков защищает в данном случае Федеральный закон № 214-ФЗ, который был принят с целью минимизации рисков при покупке квартир в новостройках.

Необходимо помнить и о том, что приобретение у застройщика практически готового жилья не идет ни в какое сравнение с покупкой «на стадии котлована». Начальный этап опасен тем, что строительство может затянуться на очень долгий срок или вообще будет «заморожено».

Выбор района, квартиры и компании-девелопера

Теперь, когда вы уже знаете, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой, можно приступить к поиску конкретного варианта. Мы, группа компаний «Сибирь» можем предложить вам всегда востребованные однокомнатные, а также двухкомнатные квартиры. Наши объекты находятся в г. Майкопе и в г. Краснодаре. ЖК «Кооперативный» в столице Адыгеи уже сдан, а ЖК «Восточный парк», расположенный в краснодарском микрорайоне ГМР, находится на завершающем этапе строительства.

ГМР встретит вас чистым воздухом, зеленой территорией и развитой инфраструктурой. Выбирайте и покупайте! Мы предлагаем квартиры в строящемся доме по реальной цене. Первая очередь «Восточного парка» уже возведена, а готовность второй очереди составляет 70%. Квартиры в нем большие, светлые, с панорамным остеклением, возможностью перепланировки и предчистовой отделкой. Собственный детский сад, обустроенная придомовая территория и большая парковка также обрадуют новоселов.

В надежности и профессионализме застройщика, с которым придется иметь дело, можете не сомневаться. Мы, ГК «Сибирь»:

  • сдаем свои объекты в срок
  • соблюдаем закон № 214-ФЗ
  • предлагаем покупателям комфортабельное жилье в монолитно-кирпичных домах
  • обеспечиваем клиентам бесплатное юридическое сопровождение сделки

Теперь вы точно знаете, где и как купить квартиру в Краснодаре по цене, соответствующей ее отличному качеству и почти 100% готовности.

Честная инструкция: как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры — момент очень волнительный и для многих — крайне нервный. Стоимость жилья довольно высока, а риск быть обманутым только подливает масла в огонь. Как подготовится к покупке недвижимости и какие документы проверить, чтобы бы всё прошло без проблем, а сделку в последствии не признали недействительной — в нашей сегодняшней статье.

Зачем вообще проверять документы

Несмотря на то, что это кажется вполне логичным, многие до сих пор считают, что делать этого не требуется, ведь «государство все проверит, когда будет регистрировать сделку». В этом есть небольшая логика, но полностью полагаться на профессионализм сотрудников Росреестра не стоит, чаще всего они могут лишь заметить фактические ошибки и нестыковки, запросить какие-то дополнительные документы, но более глубоко копать, конечно, не станут. Так что, если вы хотите быть на 100% уверены в совершаемой вами сделке — обязательно озаботьтесь проверкой юридической чистоты квартиры.

Проверяем документы собственника

Самое простое, с чего стоит начать — убедится, что человек, продающий вам квартиру имеет документы, подтверждающие его личность.

Помните, если собственников несколько — аналогичные проверки нужно сделать для каждого из них!

Каждый совершеннолетний гражданин России должен иметь паспорт, поэтому обязательно убедитесь, что данные его паспорта совпадают со всеми остальными документами на квартиру, а также проверьте, что сам паспорт является действительным. Это можно сделать онлайн на сайт МВД просто указав серию паспорта и его номер. Если документ значится в базе как не действующий, значит скорее всего был украден или потерян, а перед вами — мошенник.

Если собственник квартиры несовершеннолетний, то его личность должна быть подтверждена свидетельством о рождении, а если ему больше 14 лет, то ещё и общегражданским паспортом. Кроме того, в таком случае для продажи квартиры будет необходимо разрешение органов опеки.

В случае если владелец квартиры менял фамилию или имя и в документах на недвижимость значатся другие данные — обязательно запросите документы подтверждающие эти изменения, ими могут быть свидетельство о браке\разводе или свидетельство о перемени имени, выданные территориальным отделением ЗАГС. Здесь же обязательно стоит обратить внимание на то, в каком городе выдан этот документ. Если человек родился и всю жизнь проживает в Москве, но в документах на квартиру у него другая фамилия, а свидетельство о перемени имени почему-то выдано органом ЗАГС в Новосибирске — стоит задуматься о том, почему так произошло.

Правоустанавливающие документы на квартиру

В правоустанавливающих документах указано на основании чего собственник владеет недвижимостью или её частью. Если таких документов нет, совершить сделку не получится.

Вид таких документов может сильно отличаться, в зависимости от того, каким образом человек стал владельцем квартиры и в какие годы это произошло. В случае покупки это будет договор купли-продажи, в случае получения наследства — свидетельство о праве на наследование от нотариуса, при приватизации — договор передачи в собственность. Бывают так же договора дарения, мены, ренты, долевого участия (у квартир в новостройках) и т.д.

В некоторые годы обязательным дополнением к договору должно являться свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое с середины 2016 года больше не выдаётся. Если свидетельство имеется, в нем обязательно должны быть указаны данные собственника и договора, на основании которого было выдано свидетельство.

Помимо самого договора стоит обязательно проверить наличие акта приёма-передачи квартиры или расписки в получении денег бывшим владельцем недвижимости. Эти документы помогут вам проверить, что между нынешними и предыдущими собственниками не осталось разногласий.

Выписка из ЕГРН

На сегодняшний день выписка из Единого государственного реестра недвижимости является одним из самых важных документов, подтверждающих право собственности на объект, а также имеющая самые актуальные сведения о наличии или отсутствии каких-либо обременений. Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ, в зависимости от места подачи заявления она будет готова через 3 или 5 дней.

Однако несмотря на важность этого документа, следует помнить, что он отражает данные об объекте недвижимости именно на момент запроса, а т.к. выписка делается несколько дней, то вполне реальной может оказаться ситуация, когда при «чистой» выписке квартира на самом деле уже имеет какие-либо ограничения, сведения о которых поступили в ведомство уже после вашего запроса.

Согласие супругов на продажу, в том числе — бывших

Распоряжаться общим имуществом супруги могут исключительно при обоюдном согласии. Это означает, что находясь в браке человек может купить или продать квартиру только при наличии согласия второго супруга.

И даже если квартира была куплена в браке, но сейчас продавец в разводе — квартира может оказаться в совместной собственности, а значит по закону продавать её без согласия бывшего мужа или жены текущий собственник не имеет права и такая сделка без колебаний будет расторгнута в суде. Чтобы избежать это ситуации — обязательно потребуйте у продавца документы, подтверждающие согласие бывшего супруга на продажу. Это может быть непосредственно само согласие, заверенное нотариусом, судебные документы о разделе имущества, где указано что продавец признан единственным собственником квартиры, брачный договор, где так же продавец определен как единственный собственник или другие подобные документы.

Если же продавец утверждает, что на момент покупки этой квартиры не состоял в браке – обязательно взять от него заверенное нотариусом заявление об этом, в противном случае, если он солгал и позже объявятся бывшая «вторая половинка», вам будет сложно доказать суду, что вы являлись добросовестным приобретателем и ничего не знали о браке продавца.

Справки ПНД\НД

Люди впервые сталкивающиеся с куплей-продажей недвижимости чаще всего крайне негативно реагируют на просьбу предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, однако сделать это всё-таки необходимо — для общего спокойствия.

Такие справки, к сожалению, не позволяют на 100% утверждать, что на момент совершения сделки продавец был полностью вменяем, однако существенно увеличивают шанс на успех, если после он будет через суд пытаться признать сделку ничтожной ссылаясь на свою недееспособность.

Получить эти справки в диспансерах можно в день обращения, поэтому если есть возможность — лучше сходить туда вместе с продавцом и убедится, что он получил их официально, т.к. на практике их довольно часто и легко подделывают.

Случаются ситуации, когда собственник не скрывает, что имеет проблемы и состоит на учёте в одном из диспансеров. В этом случае важно понимать риски, но если вы влюблены в будущую квартиру и не готовы её упускать, всегда можно пригласить на сделку специализированного психолога, который проведет беседу с продавцом непосредственно перед подписанием договора и даст своё официальное заключение о способности продавца трезво мыслить и совершать сделку. При наличии такого документа оспорить продажу квартиры ссылаясь на недееспособность будет уже практически невозможно, однако не все люди согласны на проведение такого тестирования.

Чем больше документов – тем спокойнее

Представленный список документов на самом деле — лишь верхушка айсберга. Каждая квартира является уникальным случаем и требует специального подхода. Где-то будет достаточно краткой проверки перечисленными способами, а иногда необходимо будет добывать гораздо более специфические документы, позволяющие проверить, не является ли квартира предметом судебного спора, нет ли временно выписанных из неё жильцов или людей, отказавшихся от приватизации, но имеющих пожизненное права на пользование недвижимостью и т.д.

Чтобы быть точно уверенным в том, что купленная квартира не окажется проблемной, лучше всего обратиться в грамотным юристам или в агентство недвижимости и таким образом сберечь не только своё время и нервы, но и деньги.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Проверить застройщика перед покупкой квартиры можно самостоятельно онлайн/shutterstock

Вопрос о том, как безопасно купить квартиру в новостройке, задавал себе каждый, кто сталкивался с покупкой собственного жилья. Инструментов для того, чтобы проверить надежность застройщика, на самом деле немало, однако во многом это кропотливая работа с открытыми реестрами данных. подготовило подробную инструкцию о том, как самому проверить документы застройщика при покупке квартиры.

1

Как определить надежность застройщика

При покупке квартиры в новостройке большое значение имеет комплекс факторов, на которые следует обращать внимание. Прежде всего необходимо четко сформулировать перечень требований к жилью: район, инфраструктура, планировка, цена и прочее. Затем изучить предложение на рынке, обратить внимание на формат жилого комплекса, концепцию, локацию.

Вам обязательно нужно проверить всю разрешительную документацию, наличие градостроительных условий и ограничений, отсутствие судебных споров у заказчика строительства, застройщика и генподрядчика. Не лишним будет посмотреть на того, кто является проектировщиком. Если это сам застройщик, обратите внимание на комплексы в его портфеле.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Чтобы определить надежность застройщика, нужно также посмотреть на дома, сданные им в эксплуатацию, пообщаться с жителями, выяснить, нет ли проблем с подключением к коммуникациям, все ли обещанное на этапе строительства реализовано.

2

Какие документы должны быть у застройщика

При строительстве нового ЖК у застройщика на руках обязаны быть документы на землю: акт о праве собственности на участок, договор аренды (обязательно нужно проверить срок действия — он не должен заканчиваться аккурат под завершение строительства), договор о праве постоянного пользования участком или договор суперфиция.

Следующий этап — проверка целевого предназначения земельного участка. Оно должно быть под многоквартирную жилую застройку. Нередки случаи, когда уже в процессе строительства застройщик переводит нецелевое предназначение в целевое, однако здесь важно понимать, каким образом он это сделает и удастся ли ему.

Почему так происходит? У нас существуют проблемы с пространственным планированием, Генпланом Киева и градостроительными условиями и ограничениями. Если все это привести в божеский вид, создать в интересах развития города, а не под конкретную точечную застройку, застройщики вряд ли мучились бы с серыми схемами. Им же дешевле строить законно.

При проверке застройщика важно изучить разрешение на строительные работы, в котором должна быть прописана спецификация строительства жилого многоквартирного комплекса. Следует изучить и лицензию генподрядчика, согласно которой он имеет право выполнять строительные работы.

У застройщика должны быть технические условия на подключение домов к коммуникациям города, если мы говорим о Киеве.

3

Как проверить законность новостройки

Чтобы проверить ЖК, стоит начать с проектной документации, которая должна быть заверена разрешительными органами. Затем изучить разрешение на строительство, лицензию генподрядчика, технические условия на подключение инженерных сетей и документы на землю.

Все это вам обязаны показать в отделе продаж, разместить на сайте новостройки или же вы можете воспользоваться инструментами онлайн.

В Едином госреестре юридических и физических лиц-предпринимателей легко изучить информацию о компании или компаниях, связанных с застройщиком и строительством.

В реестре судебных решений стоит отследить бэкграунд застройщика: какие судебные споры были, с чем они связаны, удалось их решить или нет.

Публичная кадастровая карта позволяет по номеру участка или даже без него через населенный пункт узнать его площадь, целевое предназначение и тип собственности. Если участок не обнаружен, стоит поискать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Там вы можете узнать, кто владеет землей под застройку жилого комплекса, указав адрес, регистрационный номер объекта недвижимости или кадастровый номер земельного участка.

Сайт градостроительного кадастра Киева позволяет посмотреть градостроительные условия и ограничения, статус стройки и прочие ведомости об объекте и локации в целом.

Сайт Ассоциации пострадавших инвесторов приводит данные о выявленных проблемных объектах.

4

Как проверить разрешение на строительство и лицензию генподрядчика

Декларацию о начале строительных работ выдают для объектов категории последствий СС1. К ним относим жилые дома до 4 этажей включительно. А разрешение на строительство выдается для объектов категорий последствий СС2 и СС3, к которым относят жилые дома от 5 этажей, в которых постоянно проживают от 50 до 400 человек, и жилые комплексы многоэтажных домов, комплексы с торговыми и общественными центрами.

99% строек в Киеве — это объекты категорий последствий СС2 и СС3, которые требуют получения лицензии генподрядчика. Проверить ее можно на сайте ГАСИ в онлайн-реестре по ЕГРПОУ участников строительства. У застройщика также должны быть градостроительные условия и ограничения, проектная документация на строительство.

5

Как проверить ввод дома в эксплуатацию

Важно обращать внимание не только на динамику и качество строительства, но и на своевременный ввод в эксплуатацию предыдущих домов и комплексов. Когда дом в ЖК введен в эксплуатацию, застройщик получает соответствующий сертификат (для категорий последствий СС2 и СС3) или декларацию о готовности объекта (для категории СС1).

Их выдает бывшая Государственная архитектурно-строительная инспекция, а теперь один из трех новых органов — Государственная инспекция градостроительства, которая будет выполнять функции надзора и контроля в отрасли.

Проверить сертификат можно на сайте ГАСИ. При этом нужно знать код ЕГРПОУ заказчика или генподрядчика.

6

Как проверить договор купли-продажи

При покупке квартиры в новостройке вам предлагают подписать договор купли-продажи имущественных прав. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи, который свидетельствует о том, что вы принимаете работу застройщика, регистрируется право собственности.

В договоре купли-продажи квартиры в новостройке нужно проверить все данные о застройщике, проекте, характеристики квартиры (площадь, этаж, номер), сроки строительства, порядок и условия оплаты.

Изучите также пункт об ответственности застройщика за задержку с вводом объекта в эксплуатацию.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Проверка юристом недвижимости перед покупкой

Для чего нужно проверить недвижимость перед покупкой? Чем нам поможет юрист при покупке квартиры?

Проверка недвижимости перед покупкой нужна только для того, чтобы выявить потенциально проблемный объект недвижимости. Это позволит предотвратить трату денег на помещение или землю, которые в будущем потребуется защищать от претензий и дополнительно тратить на эту защиту деньги. Также проверка поможет предотвратить опасность замораживания внесенных на строительство объекта средств. 

Среди причин, по которым у покупателя может возникнуть проблема с использованием приобретенным имуществом можно выделить претензии третьих лиц на недвижимость (со стороны родственников продавца, предыдущих владельцев и их родственников) и откровенно мошеннические действия продавцов. 

Компетентный специалист после изучения всех документов и данных, сможет спрогнозировать появление проблемных ситуаций и предупредить покупателя о возможных рисках. Иногда не заключить сделку может быть лучшим решением, избавляющее потенциального собственника от головной боли в решении спорных моментов. Незаинтересованный специалист сможет здраво оценить все риски и заблаговременно, до внесения вами аванса и приобретения недвижимости, дать вам объективную информацию для принятия решения тратить деньги или нет.

ВАЖНО

Потратив небольшую сумму на привлечение компетентного специалиста для проверки приобретаемой недвижимости и продавца, вы сможете вовремя отказаться от покупки проблемной недвижимости. Это позволит сэкономить ваши деньги и нервы в будущем.

 

Проверить квартиру перед покупкой требуется для таких целей: 

  • Защита от потери денег при внесении аванса 
  • Проверить на наличие судебных тяжб в отношении недвижимости 
  • Выявить неуплаченные налоги на недвижимость 
  • Проверить наличие/отсутствие ареста на имущество 
  • Проверка на наличие ограничений распоряжения имущества или прав третьих лиц на имущество 

Сколько времени занимает проверка недвижимости и продавца? Как быстро вы сможете проверить квартиру перед покупкой? 

Анализ документов продавца и недвижимости занимает 3 рабочих дня. 

При необходимости мы можем провести проверку объекта недвижимости и продавца за 1 рабочий день.

Для чего нужна проверка квартиры в новостройке перед покупкой? 

Юрист по новостройкам проверяет и изучает следующую информацию:

  • Историю застройщика и вовлеченных в строительство компаний; 
  • Регистрационные документы застройщика и вовлеченных компаний; 
  • Законность использования земельного участка;
  • Наличие всех необходимых разрешительных документов на строительство;
  • Наличие долгов по налогам у застройщика и вовлеченных в строительство компаний;
  • Застройщика и вовлеченных в строительство компаний на предмет банкротств;
  • Анализ схемы продажи, предложенной застройщиком на предмет законности и защиты интересов инвестора;
  • Анализ условий договора приобретения квартиры.  

Что именно проверяет юрист при покупке квартиры на вторичном рынке? 

Юрист проверяет и анализирует следующую информацию:

  • Подлинность и законность правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • Историю недвижимости на предмет имеющихся и возможных судебных споров;
  • Наличие возможных обременений, арестов, залогов;
  • Права собственности продавца;
  • Реестр должников;
  • Наличие действующих исполнительных производств;
  • Наличие судебных споров по приобретаемой недвижимости и продавцу.

Что нужно для проверки застройщика и новостройки юристом? 

Для начала нам нужно указать у какого застройщика вы планируете приобрести квартиру. Если вы уже общались с застройщиком и вам описали схему и условия продажи, возможно дали какие-либо документы на ознакомление – эти документы и информацию вы можете переслать нам по электронной почте или на мессенджеры. 

Как правило в процессе изучения застройщика и его предложения возникают дополнительные вопросы по документам, и застройщик может дать к ним доступ только у себя в офисе – мы также можем приехать и изучить эти документы у застройщика.

Что нужно для проверки юристом продавца и квартиры на вторичном рынке? 

Для проведения проверки нам понадобятся копии правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость которые имеются у продавца (договор на приобретение, техпаспорт, свидетельство оправе собственности, справки о зарегистрированных и т.п.) и другие имеющиеся данные об объекте недвижимости. 

Также потребуются данные и документы продавца и его семьи для анализа возможных рисков. 

Кроме того, нужно описание всех условий сделки, о которых договорились с продавцом для оценки схемы и условий продажи. 

 

Все документы и данные можете передать нам в электронном виде.

Если вам нужно удостовериться что с документами на приобретаемую недвижимость все нормально и можно покупать объект – обращайтесь к нам и мы поможем!

10 предупреждающих знаков перед покупкой дома: будьте внимательным инспектором

Перед покупкой дома следует обратить внимание на различные предупреждающие знаки. Как человек, купивший несколько домов с 2003 года, позвольте мне рассказать о 10 основных предупреждающих знаках, на которые следует обратить внимание.

При таком высоком спросе на недвижимость после пандемии каждый покупатель должен быть внимательным домашним инспектором. Последнее, что вы хотите сделать, — это предложить огромную сумму денег за дом, а затем придется столкнуться с большими неожиданными расходами.

После осмотра сотен домов и покупки и продажи множества объектов недвижимости на протяжении многих лет, позвольте мне поделиться с вами некоторыми хитрыми вещами, которые продавцы используют, чтобы дом выглядел лучше, чем он есть на самом деле.

Предупреждающие знаки перед покупкой дома

Продажа недвижимости — это стресс. В процессе ратификации может произойти что угодно, особенно если вы примете предложение о непредвиденных обстоятельствах без финансирования и без инспекций.

Ваша цель как продавца — сделать так, чтобы ваша недвижимость выглядела как можно лучше и с минимальными затратами. Поэтому самые дешевые и простые вещи — это красить, менять светильники, чистить и переделывать полы. Как покупатель, вам нужно не ограничиваться косметикой, чтобы увидеть, что происходит на самом деле.

Вот 10 предупреждающих знаков перед покупкой дома. Они еще не все. Если вам нравится дом, просто знайте и договаривайтесь о цене соответственно.

1) Наружные трещины и перекосы.

Внутри пахнет свежестью этого чудесного лака и краски для пола, но внешний вид может стоить вам целого состояния, если вы не будете обращать на него внимания.

Вот пример викторианского дома в Сан-Франциско, который был куплен за 1,45 миллиона долларов.Выглядит нормально, правда? Но когда владелец пошел за разрешением на удаление обветшавшего сайдинга и прогнившей двери, он обнаружил более серьезные проблемы с фундаментом.

Вот как выглядит дом год спустя. То, что произошло после ремонта сайдинга, закончилось полным сносом всей конструкции! Почему? Потому что очень часто, когда вы начинаете восстанавливать собственность, чем глубже вы копаете, тем больше возникает проблем. Оказавшись там, вы думаете, что можете заменять все больше и больше вещей, пока не решите снести всю конструкцию.

Если вы изначально не планировали потратить шестизначные суммы на уничтожение дома в качестве покупателя, ваше финансовое положение будет серьезно скомпрометировано. С другой стороны, если у вас действительно были планы провести снос, чтобы сэкономить на разрешительных сборах и построить массивную конструкцию для перестройки, то, возможно, у вас все будет хорошо. Просто убедитесь, что у вас есть пачка денег, чтобы заплатить сотруднику строительного отдела, который должен утвердить вашу новую структуру!

Возьмите с собой нивелир, желательно с лазерной указкой.Убедитесь, что ширина трещин не превышает 1/4 дюйма. Если это так, вам следует обратиться к инженеру-строителю для проверки. Многие продавцы будут пытаться замазывать грязью и закрашивать трещины, поэтому также обратите внимание на несоответствие краски или поверхности.

2) История владения.

Точно так же, как когда вы видите резюме, в котором каждый год указывается новая работа, дом с высокой текучестью кадров также является серьезным предупреждающим знаком. Я считаю, что оборачиваемость высока, как у любого дома со средней продолжительностью владения три года или меньше на одного владельца.Для сравнения, средняя продолжительность владения домом в Америке сегодня составляет около девяти лет. Вы можете легко проверить оборот домовладений онлайн.

Трудно понять, каково это жить в доме до тех пор, пока вы не овладеете им. Мой самый большой страх перед покупкой моей старой сдаваемой в аренду собственности в Сан-Франциско был из-за того, что это было на оживленной улице рядом с самой оживленной улицей во всем Сан-Франциско. Мы с моей тогдашней девушкой часами отдыхали в лагере днем ​​и вечером, прежде чем совершить покупку.

Но даже тогда, когда мы вступили во владение, мы обнаружили, что недооценили постоянные гудки, дребезжание крышки люка и толчки от движения. В итоге я потратил 10 000 долларов на звукопоглощающие окна, которые были установлены за исходными окнами, которые я также заменил двойными стеклами еще за 10 000 долларов.

Наличие нескольких владельцев за короткий промежуток времени — один из главных предупреждающих знаков перед покупкой дома. Это действительно должно заставить вас задуматься, почему предыдущие владельцы не удерживали собственность дольше.

3) Ищите повреждения от воды, скрытые краской.

Если вы закроете краской участки, поврежденные водой, вы задержите влагу в стенах, что может привести к появлению плесени. Черная плесень вредна для здоровья. Внимательно посмотрите на нижнюю часть ящиков и раковин на кухне. Посмотрите на основание ванн и туалетов. Одна из главных причин — гипсокартон под подоконниками. Если вы видите мягкий или деформированный гипсокартон, значит, есть протечки.

За 10 лет владения дважды я нанимал мастера, который вырезал гипсокартон, заменил его новым, грязью, песком и затем покрасил. Готовясь к продаже, я также выполнил некоторые из моих собственных ямочных и шлифовальных работ. Тем не менее, мне все же пришлось раскрыть утечки в моем пакете раскрытия информации, чтобы они не могли воспользоваться отсутствием информации для отказа.

4) Неровные или упругие полы.

Всегда приносите мрамор в открытый дом и размещайте мрамор вокруг различных участков пола в каждой комнате. Чем старше дом, тем важнее пройти тест на мрамор, чтобы увидеть, насколько неровны полы.Иногда дом агрессивно оседает, создавая горб посередине.

Устранение прогибов

может оказаться дорогостоящим, потому что вам нужно вырвать существующий пол, исправить опорные колонны, найти подходящий пол и закончить его, чтобы он соответствовал исходному полу. А если полы очень неровные, могут потребоваться фундаментные работы.

Неровные полы в старых домах, которые со временем осели, — это естественно. Фактически, более старый дом, где обосновался фундамент, может быть безопаснее, чем новый дом, в котором земля еще не сместилась. Если предыдущий домовладелец, очевидно, выполнил фундаментные работы, например, установил бетонную двутавровую балку и стальную балку для поддержки, вы, вероятно, в порядке.

В любом случае, вам нужно убедиться в истории владения, что владелец сделал что-то, чтобы укрепить фундамент. Бетонные двутавры и стальные балки всегда хороши. Так же защищен дом от землетрясения.

5) Остерегайтесь освежителей воздуха.

Некоторые вонючие люди носят дезодорант или духи.Поэтому некоторые вонючие дома часто опрыскивают или украшают ароматическими свечами или попурри. Ваша миссия — выяснить, не исходит ли где-нибудь в доме коварный запах. Это может быть негерметичная труба, плесень, сточные воды, кошачья и собачья моча и т. Д.

6) Будьте осторожны, когда в каждой комнате играет музыка.

Агент / продавец пытается скрыть шум снаружи. Я знаю, потому что это именно то, что я делал, когда ко мне приходили потенциальные покупатели. Я включил центральный вентилятор, чтобы создать белый шум, и включил музыку в главной спальне.Настаивайте, чтобы вся музыка и кондиционер были выключены, чтобы вы могли определить уровень шума самостоятельно.

7) Участки, которые продавец вам не покажет.

Если продавец не разрешает доступ в пространство для сканирования или комнату в собственности, пока вы не заключите договор, ему, вероятно, есть что скрыть. Агент по листингу должен позволить вам все увидеть и проверить. В противном случае это серьезный предупреждающий знак, о котором следует знать.

8) Продавцы поощряют отказ от проверки.

Нет причин отказываться от проверки, если нет чего-то важного, что нужно спрятать. Всегда имейте в виду непредвиденный случай проверки, потому что это ваш рычаг, чтобы выйти из сделки или договориться о более низкой цене.

Гидроизоляция протекающего света до того, как я продал его с герметиком Flexall

9) Нет разрешительной документации на выполнение работ.

Вы всегда должны запрашивать отчет о регистрации жилищного строительства или 3R Report. Отчет 3R подобен табелю успеваемости для вашей собственности.Если продавец говорит, что добавил новую колоду, новая колода должна быть в отчете 3R. Если это не так, то есть вероятность, что колода не была создана для кода и, следовательно, может быть небезопасной.

Ваш инспектор должен тщательно проверять все, что было сделано без разрешения.

Есть некоторые вещи, на которые действительно не нужно разрешение, например, ремонт ванной комнаты или замена окон. Вы легко можете определить, правильно ли была сделана работа или нет. Но для крупных структурных и электромонтажных работ очень предпочтительно разрешение.

Основные причины, по которым домовладельцы не получают разрешения, связаны с затратами, временем и постоянным повышением налогов на недвижимость.

10) Окрашенные распылением живые изгороди.

Кто, черт возьми, будет красить их живые изгороди распылением? Это выглядит так фальшиво. И все же я был здесь, занимаясь своими делами на послеобеденной прогулке, когда увидел, что риэлтор делает именно это. Они также купили новую траву для своего некогда мертвого газона перед домом. Умный на натуральной траве, но не такой умный на брызгах. Обуздать привлекательность очень важно.Но это нужно делать правильно. Если они выберут этот ярлык, какие еще ярлыки они могут предпринять?

Окрашенные распылением изгороди — это красный флаг!

Будьте предельно бдительны при проверке

Теперь, когда вы знаете предупреждающие знаки перед покупкой дома, вы можете покупать с большей уверенностью. Каждый раз, когда вы посещаете недвижимость, которую хотите купить, надевайте шляпу инспектора. Проверить электричество и воду. Осмотрите фундамент. Посмотрите на электрическую коробку и убедитесь, что она правильно маркирована.Принесите мрамор и иглу, чтобы осмотреть пол и гипсокартон. Посмотрите на потолок, чтобы увидеть, нет ли новых пятен краски. Не забудьте взять с собой блокнот.

Хороший пакет раскрытия информации подчеркнет все проблемы собственности. Но вы должны убедиться, что проблемы именно такие, как они говорят, а не что-то еще хуже. Вы должны сделать своей миссией найти еще больше проблем и использовать их в качестве рычага при переговорах.

После того, как вы составили подробный список, который нужно исправить, вы также должны составить подробный бюджет на реконструкцию, если вы планируете переделывать ванные комнаты, кухню и т. Д.Это когда вы можете договориться о цене до ратификации или после ратификации.

Мой предыдущий дом

Отчасти я продал свой старый арендованный дом потому, что не хотел тратить больше денег на его ремонт. Дом находился на оживленной улице, поэтому, как бы хорошо я ни выглядел, я знал, что многие потенциальные покупатели откажутся от этого места.

Моя кухня и пара ванных комнат не ремонтировались 25 лет. Моему блоку HVAC было 20 лет. Кроме того, у моей крыши было несколько слабых мест, которые через 12 лет потребовали некоторого профессионального ухода, помимо того, что я забрался туда и повсюду обрызгал крышу. Я не хотел тратить 200–300 тысяч долларов на ремонт дома, особенно потому, что это была аренда.

Хотя цены на жилье должны продолжать расти в долгосрочной перспективе, я рад, что продал, чтобы уменьшить головную боль, связанную с домовладением. Вся выручка от продажи была повторно инвестирована в полностью пассивные инвестиции.

Тщательно осмотреть дом

Всегда не торопитесь, чтобы хорошенько осмотреть дом перед покупкой. Найдите профессионального инспектора или кого-то, кто хоть немного разбирается в строительстве и ремонте домов.У вас должна быть возможность возвращаться несколько раз, чтобы осмотреть дом, сфотографировать и снять видео.

Наконец, внимательно прочтите все раскрывающие документы. По закону продавец и агент по продаже обязаны раскрыть как можно больше информации об истории собственности и проделанной работе. Если вы хотите лучше понять конкретное заявление о раскрытии информации, просто спросите.

Не торопитесь и внимательно оцените недвижимость. Покупка недвижимости будет одной из самых крупных покупок, которые вы сделаете в своей жизни.Если есть другие предупреждающие знаки перед покупкой дома, о которых нам следует знать, я бы хотел их услышать.

Рекомендации по недвижимости

Присмотритесь к ипотеке . Чтобы воспользоваться рекордно низкими процентными ставками, посетите Credible, одну из ведущих площадок ипотечного кредитования, где квалифицированные кредиторы конкурируют за ваш бизнес. Это бесплатно и займет не более трех минут, чтобы получить реальные расценки.

Я смог рефинансировать свою ипотеку до 7/1 ARM по цене 2.625% без комиссии. Ставки по ипотечным кредитам близки к историческим минимумам, но выросли. Воспользуйтесь преимуществом, прежде чем ставки станут выше!

Диверсифицируйте свои вложения в недвижимость. Если вы хотите инвестировать в недвижимость, обратите внимание на Fundrise, одну из ведущих на сегодняшний день краудфандинговых платформ в сфере недвижимости. Они управляют несколькими частными EREIT, что позволяет вам диверсифицировать различные типы коммерческой и жилой недвижимости по всей стране. Зарегистрироваться и исследовать можно бесплатно.

Для индивидуальных возможностей коммерческой недвижимости загляните на CrowdStreet. CrowdStreet в первую очередь фокусируется на возможностях инвестирования в недвижимость в 18-часовых городах, городах с более низкой оценкой и более быстрым ростом из-за демографических сдвигов. Я

Поскольку работа на дому стала обычным явлением, вероятно, что больше людей будут убегать из дорогих и густонаселенных районов, таких как Нью-Йорк, в более дешевые районы страны. CrowdStreet также бесплатен для регистрации и изучения.

Я лично инвестировал 810 000 долларов в краудфандинг в сфере недвижимости, чтобы диверсифицировать свои владения недвижимостью и получить 100% пассивный доход.На недвижимость приходится около 150 000 долларов из моего предполагаемого пассивного дохода в 300 000 долларов.

Обновлено для 2021 года и позже. Спрос на недвижимость высок благодаря рекордно низким ставкам по ипотечным кредитам и постоянной работе на дому. Как инвестор, вы хотите купить недвижимость для увеличения стоимости аренды и увеличения стоимости аренды.

Четыре вещи, которые следует учитывать при покупке многоквартирного дома

Как карьерный брокер по многоквартирным домам, я заметил, что новые инвесторы часто зацикливаются на неправильных или менее критичных элементах инвестиционной собственности — в основном потому, что у них еще нет опыта работы с квартирами.Четыре основных фактора, которые следует учитывать при анализе недвижимости для инвестиций, — это анализ NOI, налогов, физического состояния и местоположения. Эти четыре критерия должны определить, подходит ли вам вложение в квартиру.

Анализ чистой операционной прибыли (NOI)

Многоквартирный дом — хорошее или плохое вложение, в зависимости от того, сколько денег он приносит по сравнению с тем, сколько вы заплатили, включая использованные деньги. Для продаваемой собственности большинство брокеров составят мнение о доходах и расходах и предложат NOI.Причина, по которой я говорю «мнение», заключается в том, что оно редко совпадает с фактическими заявлениями владельца. Это не проблема брокеров — оценщики используют ту же методологию, чтобы предвидеть, как «средний» владелец будет управлять зданием. В конце концов, никакие NOI двух владельцев никогда не будут полностью совпадать. Вы должны посмотреть на все доходы и расходы, связанные с тем, как вы планируете управлять зданием.

Например, где вы установите арендную плату, чтобы поддерживать свой порог занятости? Некоторым инвесторам нравится, чтобы их здания были всегда заняты на 100%, и при этом они теряют некоторую арендную плату, в то время как другие инвесторы используют свои здания при 90% занятости, чтобы максимизировать арендную плату.Планируете ли вы улучшить здание, и если да, то куда это приведет к изменению арендной платы? Каковы другие источники дохода (от аренды домашнего животного до платы за въезд и парковки)? Будете ли вы управлять зданием самостоятельно или нанять стороннего менеджера? Будете ли вы делать мелкий ремонт или вам нужен подрядчик для ремонта? Кто будет красить квартиру, когда арендатор съезжает?

Все эти статьи влияют либо на доход, либо на расходы, то есть на NOI. Только после определения NOI на основе того, как вы будете управлять зданием, вы можете оценить это число как доход от ваших инвестиций (также известное как ставка капитализации), чтобы определить, сколько вы должны заплатить за здание.

Налог на недвижимость

Налоги обычно являются самой крупной статьей расходов и заслуживают отдельного разговора. В каждом городе, округе и штате существует своя методология расчета налогов на недвижимость, многие из которых основаны на покупной цене. Другие основаны на оценочных оценках, которые рассчитываются периодически. Тем не менее, другие совершенно случайны, как бы нелепо это ни звучало (да, я говорю о моем топчом месте, округ Кук, штат Иллинойс). Независимо от того, являетесь ли вы новым или опытным инвестором, всегда консультируйтесь со специалистом по налогам на недвижимость, обычно с юристом, который знает местный рынок о том, как рассчитываются налоги и как на них влияет продажа.Значительное изменение налогов на недвижимость может быстро свести на нет все запланированные вами инвестиции.

Физическое состояние

Вы не должны так беспокоиться о незначительных вещах, которые может определить домашний инспектор, например о полярности электрических розеток или о том, есть ли небольшая утечка из крана. Все эти типы предметов подлежат регулярному техническому обслуживанию и ремонту. Вместо этого вам следует взглянуть на основные системы здания, такие как крыша, системы отопления и охлаждения, электрические и сантехнические системы, окна, экстерьер и т. Д.Вы можете найти местных подрядчиков, которые специализируются в каждой категории, чтобы изучить каждую систему и высказать свое мнение в течение периода комплексной проверки. Эта обратная связь поможет вам определить, является ли система достаточной или требует краткосрочного или долгосрочного внимания.

Если идентифицированные элементы относятся к обычному или долгосрочному ремонту, убедитесь, что у вас есть адекватные расходы в категории обслуживания и ремонта для удовлетворения потребностей. Для краткосрочных потребностей (то есть чего-либо в течение пяти лет) вам нужно будет запланировать их как единовременные расходы, а также другие важные статьи, которых вы не можете предвидеть.Это капитальные затраты, а не эксплуатационные расходы, поэтому полную сумму не следует включать в качестве ежегодных расходов в NOI. Вместо этого в составе операционных расходов должны быть резервы, которые представляют собой оценку всех основных краткосрочных потребностей здания, распределенных во времени и предусмотренных в бюджете на годовой основе. Легко прогнозируемые затраты включают замену системы — котла, крыши, окон, электричества, водопровода и т. Д. Вам следует оценить, когда, по вашему мнению, потребуется замена систем, и их стоимость, а также проанализировать их срок службы после установки.Затем вы можете оценить, сколько денег вам нужно отложить на эти предметы. Сложнее предвидеть проблемы, когда арендатор разрушает квартиру и уезжает посреди ночи со всей бытовой техникой, и вам нужно все отремонтировать и заменить.

Расположение

Это кажется очевидным, правда? В конце концов, основной движущей силой стоимости любой недвижимости является местоположение. Но помните, что для квартир то, что делает хорошее местоположение, может сильно отличаться от других типов инвестиций в недвижимость, особенно если ваша точка зрения основана на вашем личном месте жительства.Всегда помните, что живете здесь не вы.

Хорошее расположение квартир определяется доступностью транспорта, близостью к основным местам работы и удобством для повседневных покупок. Иногда местоположение более ценно, если в этом районе не так много другой квартирной собственности или муниципалитет принял меры, которые сокращают или исключают строительство новых многоквартирных домов, и вы случайно найдете существующий, доступный для покупки.

Подумайте, сколько стоит арендная плата и почему кому-то, кто готов платить такую ​​сумму, нужно это место.Если вы не можете назвать три веские причины, вам, вероятно, следует передать местоположение.

Позвольте этим факторам помочь вам, когда вы подумаете о начале инвестирования в квартиру. Из всех типов коммерческих активов квартиры обычно имеют стабильную и предсказуемую доходность как класс активов. Это также проще всего понять начинающему инвестору в коммерческую недвижимость, потому что каждому нужно место для жизни, и у всех нас есть некоторый опыт в этом вопросе. Удачи!

Советы по покупке жилья: 10 факторов, которые помогут вам решить, на каком этаже покупать квартиру на

Высотки становятся обычным явлением во многих индийских городах.Это касается не только метро, ​​но и небольших городов. Есть много причин, по которым люди выбирают недвижимость в многоэтажках.

Итак, если вы планируете покупать квартиру в многоэтажном доме, вот 10 важных факторов, которые вы должны учитывать.

1. Вопросы безопасности и конфиденциальности

Нижние этажи традиционно считаются небезопасными по сравнению с квартирами на более высоких уровнях. Вероятно, это потому, что к ним легко получить доступ. Если вы предпочитаете оставаться на нижнем этаже, изучите меры безопасности в общественном / жилом комплексе.

Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants, говорит: «Нижние этажи не обеспечивают особой конфиденциальности, особенно если ваше здание расположено недалеко от главной дороги или в оживленном районе. Если жилой комплекс находится в густонаселенном районе, верхний этаж, вероятно, будет тише и спокойнее ».

2. Пожарная безопасность
Когда вы покупаете квартиру на верхнем этаже, пожарная безопасность может стать проблемой. Здесь вы должны знать, что пригодность любой квартиры к заселению можно определить по тому, выдано ли ей свидетельство о заселении (OC) местными властями.

С помощью OC вы узнаете, что здание было построено в соответствии с допустимыми планами и местными законами, согласно которым муниципальная корпорация области выдает этот документ застройщику после проверки соблюдения всех местных законов. сделано. Покупатели жилья должны попросить копию OC при покупке квартиры.

Адхил Шетти, генеральный директор Bankbazaar.in сказал: «Строитель может получить сертификат занятости, когда он получит разрешение от пожарной службы.Таким образом, если в квартире, которую вы покупаете, есть ОК, вы знаете, что она соответствует критериям пожарной безопасности ».

Также проверьте наличие / наличие средств пожарной безопасности в виде пожарных выходов, особенно огнетушителей на верхних этажах.

3. Количество лифтов и лестничных клеток
Пури говорит: «В идеале, в каждой башне должно быть не менее двух лифтов, чтобы хотя бы один лифт работал на случай выхода другого из строя. Этот фактор имеет значение, если в вашей семье есть старшие и дети.”

В случае возникновения чрезвычайной ситуации лифты не работают, поэтому для вас также становится важным проверить лестницы, которые должны обеспечивать удобство для ходьбы и беспрепятственного доступа к этажам.

4. Отклонения от пола
Шетти говорит: «Часто незаконные отклонения от строительных планов происходят на верхнем этаже здания. Если вы покупаете квартиру на верхнем этаже, убедитесь, что нет отклонений сверх допустимых пределов. Рекомендуется проверить пол и приобрести квартиру. недвижимость, имеющая все необходимые зазоры.”

5. Обзорная площадка
Если вид из вашей квартиры является важным фактором, подумайте о более высоком этаже, так как они часто дают наилучшие возможные точки обзора. Для квартир, расположенных рядом с морем или в живописной местности, вид имеет большое значение, и верхние этажи — ваш лучший выбор.

Однако есть один момент, о котором вы должны помнить. Шетти говорит: «Чем выше вы подниметесь в многоэтажной квартире, тем выше будет ваша стоимость покупки. В квартире, находящейся в стадии строительства, будет взиматься плата за повышение уровня пола, что делает проживание на верхних этажах незначительно дороже.”

Вы также должны знать, что строители могут взимать с вас больше за плоский пол, выходящий на север и восток, что считается лучше по сравнению с полом, выходящим на запад или юг.

6. Мобильная сеть
Строительство многоэтажных квартир до 40 этажей стало обычной практикой в ​​нескольких метрополитенах. В Мумбаи высотные здания превышают 40 этажей, а в Дели, NCR, здания имеют в среднем 25 этажей.

Итак, если вы выбираете этаж выше, убедитесь, что в квартире есть достаточное покрытие сети.

7. Потребляемая мощность
Нижние этажи, как правило, холоднее верхних и потребляют меньше энергии. Это важный фактор, который следует учитывать в городах с длинным и суровым летом.

8. Свет и вентиляция
У жизни на верхнем этаже есть свои преимущества. Вы получаете лучший вид на окрестности, лучшее освещение и вентиляцию, а также меньшее влияние уличных беспорядков по сравнению с теми, которые находятся на первом и нижних этажах.Верхние этажи также обычно свободны от комаров и грызунов (в основном крыс).

9. Возврат арендной платы
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиций, подумайте о нижних этажах, так как они приносят более высокую рентабельность. Пури говорит: «Однако климат также играет роль в этом вопросе. В таких городах, как Мумбаи и Бангалор, предпочтение отдается верхним этажам, а в Дели-NCR и Ченнаи нижние этажи — лучший выбор для сдачи в аренду ».

10.Факторы, связанные с подключением, обслуживанием
Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что пол оборудован камерами видеонаблюдения в целях безопасности. Кроме того, проверьте пространство в коридоре, которое является единственным доступным пространством за пределами своей квартиры, когда вы покупаете ее на любом этаже. Поэтому вы должны убедиться, что у вас достаточно места за пределами квартиры, поскольку размер коридора в жилых комплексах различается.

Кроме того, имейте в виду, что многие поставщики услуг не предоставляют услуги широкополосного доступа на верхних этажах.

ПЕРЕД ВЫБОРОМ ПОЛА ТАКЖЕ СОХРАНИТЕ ЭТИ ЧЕТЫРЕ ЧЕТЫРЕ.

1. Выберите подходящего строителя
Прежде чем сосредоточиться на правильном проекте и этаже для покупки квартиры, убедитесь, что вы выбрали известного / известного застройщика с хорошей репутацией и послужным списком. Как покупатель дома, вы имеете право и обязаны проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в Управлении по регулированию недвижимости (RERA).

2. Связь
Убедитесь, что к проекту легко добраться из основных частей города и налажено хорошее сообщение общественного и частного транспорта.Измерьте расстояния от основных частей города. Вы можете исследовать местность и проверить наличие текущих вариантов общественного транспорта, таких как метро, ​​автобус, наличие такси и т. Д. Кроме того, обратите внимание на будущие планы подключения, такие как предлагаемая линия метро или скоростная автомагистраль вокруг местности.

3. Близость к офисам и социальной инфраструктуре
Ищите варианты поблизости от коммерческих центров, IT-парков и корпоративных офисов при поиске новой недвижимости. Кроме того, внимательно следите за наличием поблизости продуктовых магазинов, больниц, школ, колледжей, торговых центров, парков, театров и развлекательных заведений.

4. Местная инфраструктура вокруг общества
Инфраструктура внутри и вокруг жилого объекта играет жизненно важную роль в определении его текущей и будущей стоимости. Например, дороги, ведущие к обществу, и внутренние дороги внутри общества должны быть хорошо построены и содержаться в хорошем состоянии.

Десять вещей, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры

Исследования, проведенные WA Apartment Advocacy, показывают, что до 60% людей имеют некоторые сомнения по поводу покупки квартиры, и, безусловно, фраза «покупатель, остерегайтесь» преобладает в этом секторе, как и в любом другом. Другой.

Вот 10 основных пунктов, которые покупатели должны учитывать перед покупкой квартиры, чтобы вы могли быть более информированными и принять правильное решение.

1. Ознакомьтесь с подзаконными актами о краткосрочной аренде

Некоторые застройщики предпочитают не отслеживать подзаконные акты в отношении краткосрочной аренды. Это означает, что вы можете переехать в квартиру и осознать, что вас окружает недвижимость для краткосрочного проживания, которая может повлиять не только на ваш мир и покой, но и на ответственность компании Strata.Важно, чтобы вы внимательно прочитали подзаконные акты, и, если они не очевидны, спросите разработчика или торгового агента для дальнейших разъяснений.

2. Запросить прогноз бюджета управления стратами

Большинство застройщиков предоставят бюджет управления слоями на один год после завершения строительства. Однако, поскольку затраты большинства строителей покрываются гарантией на дефекты в первый год, бюджет часто может быть минимальным, а затем возрастает (иногда значительно) на второй и последующие годы.Запрос на трехлетний прогноз бюджета (как минимум) даст вам знать, как ваши сборы за страту могут вырасти за этот период времени, а затем вы сможете соответствующим образом рассмотреть свой бюджет.

3. Проверить, есть ли прогнозируемые капитальные работы

В старых зданиях может быть проведен капитальный ремонт, например, замена лифтов и т.п. Если у руководства страты не хватает резервного фонда, то разница в стоимости может быть взыскана с собственников.Был недавний случай, когда каждый владелец квартиры был вынужден заплатить 12 000 долларов за модернизацию лифта из-за недостатка средств на погашение, чтобы покрыть расходы. Это неожиданная цена, которой вы бы предпочли избежать!

4. Проверьте количество переходов для посетителей и способы их управления

Исследование

WAAA показало, что, хотя 70% владельцев квартир довольны своими парковочными местами, 50% готовы платить больше за дополнительное место. Основная проблема заключается в том, что в большинстве квартир с одной спальней есть один отсек, но в квартире может проживать пара с двумя автомобилями.Следовательно, они, как правило, используют площадки для посетителей — а это значит, что парковки для посетителей не хватает! Рекомендуется, чтобы пропуски в отсек для посетителей использовались менеджером участка и чтобы парковка находилась за закрытой зоной, чтобы не злоупотреблять парковкой для посетителей.

5. Проверьте, нет ли в вашем районе запланированного развития

Вид на реку или воду может стоить дороже, но если кто-то строит перед вами — и вы теряете вид, — вы теряете атмосферу и возможную стоимость недвижимости.Стоит поговорить с местным советом о том, что планируется в ближайшем будущем, но в конечном итоге единственный способ гарантировать вид — это если перед вами нет другой земли, то есть у кромки воды, или есть определенность планирования для области вокруг ты.

6. Убедитесь, что ваша квартира соответствует принципам хорошего качества.

Стоит проверить разработчика и строителя в Интернете и посмотреть, выиграли ли они какие-либо награды или, что еще лучше, есть отзывы от людей, которые проживают в их зданиях и / или других застройках.В противном случае спросите, какие аспекты разработки соответствуют руководящим принципам проектирования, или еще лучше спросите разработчика, где они превысили австралийские строительные стандарты.

7. Убедитесь, что разработчик, строитель и менеджер страты не являются одним и тем же.

В некоторых разработках разработчик, строитель и руководитель группы — одно и то же. Это не допускает какой-либо беспристрастности, особенно если застройщик имеет право голоса по вопросам слоев населения, поскольку им принадлежит большая часть квартир.Определенно необходима определенная степень разделения, когда речь идет о профессиональном решении финансов и поддержании вашего развития.

8. Сколько вы хотите платить за страт-сборы?

Переезд в квартиру освобождает ваше время и финансы, но вы должны учитывать один фактор, это постоянные сборы страты. Было установлено, что сокращение владения автомобилем, например, часто может компенсировать расходы на оплату страхового взноса (экономия на техническом обслуживании, топливе и т. Д.), И это даже более целесообразно, если вы живете в большом городе или поселке.Подумайте, что для вас важно, когда дело доходит до удобств — если вы не против, чтобы у вас не было бассейна, тренажерного зала или даже подъемника — тогда это все расходы, которые могут сэкономить ваши страховые взносы.

9. Звукоизоляция

Конфиденциальность и звукоизоляция — две самые большие проблемы для покупателей, поэтому важно, чтобы вы спросили о строительном стандарте для стен, особенно для общих стен. Все строительные работы должны соответствовать или превосходить требования Строительного кодекса Австралии (BCA).Таким образом, вам необходимо проверить, соблюдаются ли эти стандарты или они превышаются. Также стоит посмотреть, сможете ли вы остаться в застройке на какое-то время, чтобы понять, что такое звукоизоляция здания, и соответствует ли она вашим ожиданиям.

10. Перспективы

Есть прогноз, что через десять лет 50% транспортных средств на дорогах будут работать от электричества, и все же в скольких разработках есть точки зарядки для экологически чистых автомобилей? Проверьте, зависит ли ваше здание от медной проводки или оптоволокна, поскольку это повлияет на модернизацию в течение следующего десятилетия и связанные с этим расходы.В целом, благодаря новейшим доступным технологиям вы определенно захотите найти здание, рассчитанное на будущее, которое также обеспечит среднесрочную экономию затрат.

Похоже на это:

Подводные камни договора о гарантии аренды

Влияет ли зонирование школ на цены на недвижимость?

Исследование показывает предпочтения квартир в Вашингтоне

8 важных вещей, которые необходимо проверить перед покупкой дома

Не пренебрегайте этими важными, но часто забытыми областями при покупке дома.

Поздравляем! Вам , это близко к , чтобы стать новым домовладельцем. Однако, прежде чем подписывать документы, необходимо проверить несколько моментов: независимо от того, является ли ваш будущий дом новой постройкой или исторической собственностью, на удивление много мест, где что-то может пойти не так, от неработающих розеток до окон, которые не открывайте. Здесь мы проходим через некоторые важные и второстепенные вещи, чтобы подтвердить, прежде чем сделать большой шаг и купить дом, даже после того, как инспектор пришел.

1.Убедитесь, что вся бытовая техника работает

Тот факт, что на кухне есть новый холодильник или духовка, не обязательно означает, что они исправны, особенно если они были приобретены специально для привлечения покупателей. Если домашний инспектор уже пришел, и вы обходите дом до закрытия, убедитесь, что все приборы, от микроволновой печи до стиральной и сушильной машин, работают должным образом.

2. Принесите зарядное устройство для телефона для проверки розеток

Точно так же вы захотите убедиться, что все розетки работают, прежде чем подписываться на пунктирной линии.Самый простой способ сделать это — обойти каждую комнату, подключая свое устройство к каждой розетке.

3. Взгляните на электрическую панель

Ваш домашний инспектор проведет электрическую проверку, но она не охватит абсолютно все. Вообще говоря, аккуратная и организованная электрическая панель с четкой маркировкой каждого провода и соединения является признаком хорошего качества изготовления, в то время как беспорядочное скопление отсоединенных проводов не является хорошим признаком и может представлять потенциальную угрозу безопасности.

4. Открывайте и закрывайте все окна и двери

К тому времени, когда наступит зима, будет слишком поздно что-либо делать с сквозняками, окна и двери, которые не закрываются должным образом, так что это хорошая идея, пока вы делаете ваши обходы в доме, чтобы открывать и закрывать любые окна, двери и ставни.

5. Проверка туалетов, раковин, душевых и ванн

Хотя замена неисправного смесителя после покупки дома — еще не конец света, все же желательно, чтобы все было в рабочем состоянии, когда вы переезжаете, особенно когда дело доходит до более серьезных проблем, таких как туалеты, которые не смываются должным образом, или душ, из которых капает вода.Тщательно осмотрите все в вашей ванной комнате.

6. Проведите разведку мест потенциальной утечки

Есть определенные области дома, в которых вероятность проникновения и утечек воды выше, чем в других, поэтому вам следует уделять этим областям особое внимание. В доме на одну семью, если есть открытые патио со стоками в земле, убедитесь, что эти водостоки очищены и находятся в хорошем состоянии, а водостоки на карнизе крыши находятся в хорошем состоянии с надлежащим отводом в землю и прочь. от фундамента дома.

7. Обращайте особое внимание на стены подвала

Одна из наиболее распространенных проблемных областей в доме, особенно в частных домах, — это подвал, где влага может легко привести к появлению плесени, грибка и тому подобное. Если вы не приехали сюда сразу после или во время сильного ливня, может быть сложно понять, проблема в этом или нет. Но одним из характерных признаков проблем с влажностью является запах в подвале: если он пахнет плесенью и сыростью, вероятно, есть проблемы с влажностью, и если вы видите осушитель воздуха, можете быть уверены, что вам нужно его купить. слишком.Домашний инспектор проведет первоначальную оценку этого, но внимательно следите за ржавым металлом, влагой на стенах фундамента, крошащимся раствором и другими признаками проблемы с влажностью.

8. Проверка под раковинами

Последнее место, где нужно дважды проверить, — это под раковинами на кухне и в ванных комнатах. Быстро заглянув под раковину, вы сможете увидеть, нет ли там повреждений, вызванных водой, плесени, пятен от воды или затхлого запаха, которые, вероятно, указывают на утечку в водопроводе. Сделайте это после того, как оставите воду в раковине на несколько минут, чтобы действительно убедиться, что она стекает правильно!

Ключ к покупке квартиры — составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры.Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило — помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе. То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем. Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями. Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту. Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания.Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет. Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. Некоторые из более новых и дорогих квартир имеют на фасаде экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу. Примером этого является застройка замка Корр в Хоут, Дублин 13, на внешней стороне которого есть материал под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания.Еще одно соображение — окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом — дерево внутри и алюминий снаружи — теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша. Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность.В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация. Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание. Также следует отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда — это план, в котором излагаются правила застройки. Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки.В некоторых небольших, как правило, более старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно. Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом.Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей — встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть хранилища в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую вы собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры на цокольном этаже находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу строительства, уходите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Осторожно! Сделайте свое исследование перед покупкой многоквартирного дома

Последнее изменение: 25 сентября 2017 г.
Эйми Миллер

Покупка многоквартирного дома может быть одним из лучших вложений, которые вы делаете.Это также может быть одним из самых сложных. Убедитесь, что вы тщательно подготовились, прежде чем идти по этому пути. Вот план игры, который поможет вам сориентироваться в процессе.

Собери свою команду

Покупка многоквартирного дома — сложное мероприятие, требующее серьезной профессиональной консультации. Ключевые люди, которых следует заинтересовать при рассмотрении инвестирования в арендную недвижимость, включают:

  • Поверенный по недвижимости — Помощь с закупочными документами, управление условным депонированием, поиск титула.
  • Инспектор по коммерческой недвижимости — Проверка общего состояния, электрических и сантехнических систем.
  • Бухгалтер — Консультации по расчету вложений и налоговым последствиям.
  • Агент по недвижимости — Помогите найти большой пул зданий, ознакомьтесь с окрестностями и представляйте вас при внесении предложения.

Самообразование

Поиск наставника, имеющего опыт работы в сфере коммерческой недвижимости, — ваш лучший источник знаний. Они «были там и сделали это», поэтому использование этого опыта может быть бесценным. Вы также можете читать книги, посещать семинары и вступать в инвестиционные клубы.

Найдите подходящее здание

Начните с тщательного онлайн-поиска, используя такие фразы, как «многоквартирный дом на продажу в районе x». Расширьте область поиска, просмотрев списки газет и местных веб-сайтов, а также посоветовавшись с агентами по недвижимости, другими инвесторами и юристами по недвижимости.

Вашим соображением номер один должно быть местоположение. Ищите близость к школам, статистику преступности, будущие события и страхование рисков от наводнений, землетрясений или других стихийных бедствий.Узнайте о налогах на недвижимость в здании, об удобствах в здании и о свободных квартирах в этом районе.

Изучите числа

После того, как вы определите местонахождение целевого здания, вам нужно будет ввести числа, которые потребуются банку в рамках процесса одобрения ипотеки. Они захотят увидеть следующие основные формулы:

  • Чистая операционная прибыль (NOI): годовая арендная плата — годовые расходы
  • Скорость движения денежных средств = Годовая арендная плата — Годовые расходы — Годовое обслуживание долга
  • Наличность при возврате наличности = Денежный поток / Авансовый платеж
  • Общая финансовая выгода / первоначальный взнос = рентабельность инвестиций (ROI)

Обеспечение финансирования

Существует два основных типа коммерческой ипотеки, и оба, вероятно, потребуют 20% первоначального взноса.

Для объектов недвижимости стоимостью более 2,5 миллионов долларов вы можете подать заявление на получение займа без права регресса. По этой ссуде с ограниченной ответственностью имущество само становится залогом банка. Если вы не сможете произвести платеж, вы потеряете здание, но это не повлияет на ваши личные активы.

Для недвижимости стоимостью менее 2,5 миллионов долларов вы можете получить только регрессную ссуду. С этим инструментом вы несете личную ответственность. Если вы не сможете произвести платеж, банк может заняться вашим личным богатством.

Вы или ваш бизнес можете значительно увеличить стоимость своего портфеля активов, купив многоквартирный дом. Если вы будете следовать правильному плану игры и предпринять соответствующие шаги, владение многоквартирным домом может быть успешным и прибыльным.

Возможно, вам также понравится:

Аренда недвижимости Инвестиции 101

Какой у вас стиль инвестирования в несколько семей: пассивный или проактивный?

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *