Как проверить квартиру при покупке: 9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке — блоги риэлторов

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Как же риэлтор проверяет юридическую чистоту?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

 

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
• дата подписания выписки, а также исходящий номер;
• кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
• назначение объекта недвижимости;
• площадь;
• адрес нахождения недвижимости;
• данные о правообладателе;
• вид зарегистрированного права;
• зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
• ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался).

А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. 

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

• возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
• признании недееспособным продавца квартиры; 
• появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
• наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. 

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Как проверить квартиру перед покупкой

Узнать, как проверить квартиру перед покупкой, – первоочередное задание, если предстоит приобретение жилплощади в Украине в 2021 году.

Есть два варианта: приобрести квадратные метры у застройщика или же выбрать жилье на вторичном рынке. Первый способ предусматривает предварительные вложения и подписания договора, второй – выбор жилой площади среди представленных вариантов от владельцев. Проверить квартиру перед покупкой в любом случае – необходимость, ведь сделка предусматривает значительное вложение средств, а значит и возможные риски для покупателя.

Что нужно проверить при покупке квартиры?

В основе того, как проверить квартиру перед покупкой, – получение информации об объекте. Сведения должны быть официальные, и это позволит сравнить их с информацией, предоставленной прежним владельцем, или же заранее выявить проблемы жилья, что позволит не обжечься на сделке.

Среди основных аспектов, что проверить при покупке квартиры в Украине, наиболее важно:

• правоустанавливающие бумаги. Среди того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, они являются основными. Для начала можно ознакомиться с бумагами на право владения – это может быть предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, решение суда, свидетельство о праве наследования и проч. Их демонстрация не должна стать проблемой для предыдущего собственника;
• отсутствие имущественного конфликта. Данный аспект того, как проверить квартиру перед покупкой в Украине, более сложный, ведь здесь нужно учитывать возможные претензии на жилплощадь. Если продавец имеет семью, каждый из близких родственников должен дать письменное согласие на продажу. При этом должны быть обязательно соблюдены права несовершеннолетних, иначе конфликт может проявиться спустя долгие годы после заключения сделки. В данном случае крайне сложно обойтись без помощи опытного юриста, ведь именно он сможет увидеть возможные «подводные камни». Еще один нюанс, что нужно проверить при покупке квартиры – отсутствие договора пожизненного содержания, заключенного с владельцем;
• судебные аресты на недвижимость. Если нужно проверить квартиру перед покупкой, эта информация необходима, и для ее получения стоит воспользоваться информацией из Единого государственного реестра судебных решений;
• техническая документация. В рейтинге того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, бумаги с техническими характеристиками часто находятся в конце списка или не рассматриваются вообще. И зря: в Украине распространен вариант, когда планировку проводят без наличия разрешительной документации. Это может стать проблемой впоследствии, когда с момента продажи пройдут годы. Стоит быть готовым к тому, что если предыдущий владелец затронул несущие конструкции, их могут обязать восстановить, но уже средствами и силами нового собственника. Поэтому, определяя, что проверить при покупке квартиры в Украине, не стоит игнорировать техническую документацию.

Необходимо обратить внимание, если жилплощадь за небольшой срок поменяла владельца несколько раз, это может свидетельствовать или о проблемах с данной недвижимостью, или же с необходимостью скрыть сложную ситуацию.

Дополнительно, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине, это наличие коммунальных долгов, которые не исчезнут при смене владельца.

Покупка квартиры: что проверить в пошаговой инструкции

Существует два варианта того, как проверить квартиру перед покупкой, – воспользоваться услугами юридической компании или заняться сбором и анализом информации самостоятельно. Второй вариант более сложный, ведь отсутствие опыта может стать причиной того, что будут опущены важные детали. Потенциальному покупателю предстоит значительный объем того, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине.

Чтобы проверить квартиру самостоятельно, стоит пройти следующие этапы:

1. Ознакомиться с документами на недвижимость, которые предоставляет продавец. Они должны быть предоставленными в оригинале. Если информация, как проверить квартиру перед покупкой, нужна заранее, и покупатель не хочет информировать продавца о своих намерениях, есть дополнительные варианты – проверка в госреестрах.
2. Запрос на получение данных в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Он актуален лишь в том случае, если владелец жилья изменился после 2013 года. Среди того, что нужно проверить при покупке квартиры, данный реестр укажет все запреты на отчуждение имущества: есть ли договоры пожизненного содержания, аресты, залоги и т.д. Если передача прав актуальному владельцу состоялась ранее 2013 года, можно обратиться в отделение БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Проверить квартиру перед покупкой в Едином государственном реестре судебных решений. Это позволит быть уверенным, что жилплощадь не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест.
4. Среди того, какие документы проверить при покупке квартиры, – присутствующая в каждом жилом объекте домовая книга. Но даже эту информацию стоит перепроверить, используя центр предоставления административных услуг. Чтобы проверить квартиру перед покупкой, не стоит не допускать такой возможности, что один из членов семьи отбывал наказание в местах лишения свободы, и, вернувшись, планирует восстановить приписку.
5. Предусмотреть возможность наличия долга по коммунальным услугам. Это входит в перечень того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, если задолженность значительная, ее можно перепроверить в Едином реестре должников.

Но перечень того, какие документы надо проверить при покупке квартиры, не исключает возможных неприятностей. Внимания требуют детали, в том числе – родственные связи владельца, защита имущественных прав несовершеннолетних и недееспособных в Украине.

Чтобы не допустить ситуации, когда право владения будет оспариваться в суде, стоит знать как обо всех прописанных, так и о тех, кто находится на содержании владельца, имеет право на имущество или должен получить его по закону в дальнейшем.

В списке, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине, обязательно должен быть и собственно договор купли-продажи. Его анализируют уже после изучения предварительной информации о квартире и ее владельце.

Как проверить квартиру перед покупкой с помощью юристов?

Чтобы не появлялось вопросов, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине в 2021 году, отсутствовала необходимость изучать законодательство Украины в сфере жилищных и имущественных прав, решением ситуации является квалифицированная помощь юриста. Она избавит от необходимости узнавать, что нужно проверить при покупке квартиры, а также затрачивать личное время и прикладывать немало усилий для сбора нужной информации.

Услуги юристов ЮК «Интаер» – это безусловное качество выполненной работы, уверенность в том, что впоследствии не сформируются проблемы, а вложение средств будет безопасным. Специалисты имеют опыт того, как проверить квартиру перед покупкой, поэтому любой нюанс или предумышленный обман не останутся незамеченными.

Если появились любые вопросы, или есть необходимость узнать особенности сотрудничества, можно обратиться за бесплатными консультациями к нашим специалистам. На сайте есть удобный формат «Вопрос-Ответ», где просто получить совет в сложившейся ситуации, ознакомиться с краткими, но содержательными объяснениями.

Воспользуйтесь возможностью, чтобы знать, как проверить квартиру перед покупкой с помощью специалистов, а также получить важные сведения быстро и по доступной стоимости.

Как проверить квартиру при покупке

28 / 10

Как проверить квартиру при покупке

Любая сделка с недвижимостью в нашей стране связана с определенными рисками. Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги.

Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Кроме того, рекомендуется нотариально фиксировать сам факт передачи денег. Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д. В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги.

АЛГОРИТМ ПРОВЕРКИ

Шаг 1. Проверяем продавца
Для того чтобы убедиться в том, что перед нами владелец, смотрим паспорт. Впрочем, в Киеве паспорт с нужными данными, который на глаз не отличишь от подлинного, по словам знающих людей, можно заказать за 2 тыс.долларов… К слову, продавец, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней (к примеру, если он владеет несколькими квартирами). Если же прописан, тогда смотрим соответствующую страницу в паспорте.

Также обязательно обращайте внимание на состояние человека. Если продавец демонстрирует признаки неадекватности или злоупотребления алкоголем и т. п., нужно выяснить, не находится ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, поскольку это значительно увеличивает риск того, что эта сделка впоследствии может быть оспорена (на основании того, что он был недееспособен). Вы можете потребовать у продавца соответствующие справки, или лучше самому сопроводить его во время визита в эти учреждения, дабы убедиться в том, что справки не куплены.
Не лишним будет пообщаться с соседями. Вы должны быть уверены в том, что продавец — именно тот человек, которым представляется.

Шаг 2. Проверяем документы на право собственности
Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках.
Если:

• продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех её совладельцев;
  
• продавец женат или замужем (имеет гражданского мужа или жену), а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки;
  
• одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на её продажу;
  
• квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок;
  
• квартира продается по доверенности, однозначная рекомендация всех опрошенных специалистов — требовать личной встречи с хозяином квартиры. Без знакомства с хозяином и проверки его, как это было описано выше, сделка категорически противопоказана. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.
  

Шаг 3. Идем в ЖЭК
Идеальная ситуация, когда на момент продажи квартиры в ней, кроме продавца, никто больше не зарегистрирован (потом человека придется выписывать через суд). Именно это и ставьте условием заключения сделки. Сходите вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире (форма №3). Заодно получите выписку с полной историей регистраций в этой квартире, изучите, кто там был зарегистрирован, выясните, почему выписался, при каких обстоятельствах, что с ним сейчас. Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за отправления в места лишения свободы. Пока он отсутствовал, квартира была приватизирована без его участия. Вы покупаете эту квартиру, а он вскоре возвращается из мест не столь отдаленных и подает иск по поводу нарушения своих прав при приватизации квартиры.

Шаг 4. Делаем запрос в Единый реестр судебных решений
Нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Шаг 5. Проверяем предыдущие сделки с этой квартирой
Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности её оспорить.
Это не совсем так. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить её в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув её прошлого хозяина. При некоторых условиях (такие примеры есть) суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Он уже в бегах. Или даже не в бегах, но денег с него все равно не получите.
Поэтому потребуйте у продавца свести вас с предыдущим владельцем квартиры. Кроме того, посетите нотариуса, у которого заключалась та сделка. Объясните ему ситуацию, попросите возможности просмотреть документы по той сделке, изучите их на предмет наличия факторов риска, о которых мы писали в этой статье. Если квартира продавалась перед этим, попросите нотариуса помочь вам восстановить всю цепочку этих продаж, или сами пройдите по ней — от нотариуса к нотариусу. Но если квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, проще с ней не связываться.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

В этой статье я расскажу на что необходимо обращать внимание покупателю при покупке квартиры. Как обеспечивается юридическая чистота сделки в нашем агентстве. Учитывайте, что каждая сделка индивидуальна, везде возникают свои вопросы, требующие наиболее пристального внимания.

Как происходит проверка документов для обеспечения юридической безопасности сделки для покупателя в нашем агентстве

 Проверка правоустанавливающих документов, на основании которых продавец владеет квартирой.

Соответствие технического паспорта квартиры фактическому состоянию – наличие перепланировок, ниши под холодильник, присоединение мест общего пользования, изменение жилой площади квартиры, объединение кухни с залом.

Сверяем свидетельство о государственной регистрации с личным паспортом владельца.  Если есть несовпадения, скажем собственник изменил фамилию или прописку — в регистр вносятся изменения.

Проверяем документ на основании которого продавец владеет квартирой – Свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор приватизации, договор купли-продажи, решение суда, брачный договор, договор ренты. Этот документ в агентстве сверяется с выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Подробнее — Выписка из ЕГРНИ. Эта выписка в агентствах недвижимости берется онлайн. Если покупатель приобретает вторичную недвижимость без агентства, выписку ему необходимо заказать заранее в Агентстве по государственной регистрации. Выписка необходимо для того что бы убедиться, кто является фактическим собственником квартиры, так же сверить правоустанавливающие документы с выпиской на предмет технических ошибок – паспортные данные продавца, метраж квартиры, даты удостоверения договоров и прочее.

 Проверка всех зарегистрированных, а так же снятых с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры.

Эти данные берутся из Развернутой копии лицевого счета. Данный документ агентство недвижимости получает на основании заключенного договора с КУП «Центр информационных технологий Мингорисполкома». Развернутый лицевой счет не может получить собственник квартиры, адвокат, нотариус или регистратор. Не путать – собственник квартиры может получить только обычную копию лицевого счета, в которой указаны лица, в данный момент зарегистрированные в квартире. В развернутом лицевом счете особое внимание обращается на несовершеннолетних, недавно выписанных из квартиры, осужденных, военнослужащих снятых с учета на период несения службы, лиц находящихся на лечении. В случае нарушения прав этих категорий граждан, сделка может быть признана недействительной.

 Проверка паспорта собственника

Наличие страниц в паспорте, соответствие фотографии, правильность вклейки, не просрочен ли паспорт. Были прецеденты в Минске, когда мошенники продавали съемные квартиры по поддельным паспортам.

Проверка всех предыдущих сделок по данной квартире.

Как пример – вы приобретаете квартиру, которая была подарена, а потом два раза продана. Если в силу каких-то обстоятельств договор дарения признается недействительным. Все последующие сделки с квартирой аннулируются.

Проверка круга наследников.

Если приобретаемая вами квартира на каком-то этапе переходила по наследству – по завещанию или по закону. Необходимо отправить соответствующие запросы в нотариальные конторы о круге наследников. Проверить граждан проживающих на момент смерти с наследодателем. Учитывайте, что не каждый собственник будет готов делиться с вами достоверной информацией, как по незнанию, так и по злому умыслу. Подробнее о сделках с наследственными квартирами в статье — Как продать квартиру полученную по наследству.

Проверка обременений и запретов на продаваемую квартиру.

Это может быть невыплаченная приватизация, кредит на квартиру. Судебный спор по данной квартире. Отдельно уточните не зарегистрировано ли по адресу продаваемой квартиры юридическое лицо или ИП. В этом случае за коммунальные придется платить в несколько раз больше. Убедитесь что нет действующих договоров найма данной квартиры. Как продать квартиру с долгом за приватизацию 

Проверка дееспособности продавца и членов его семьи.

Перед сделкой необходимо проверить не состоят ли на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах продавцы и совершеннолетние члены их семьи, зарегистрированные в квартире. Так же крайне желательно проверить по учетам предыдущих собственников этой квартиры.  По ссылке более подробно Продажа недвижимости недееспособными.

Продажа по доверенности.

В случае если от имени продавца выступает доверенное лицо. Необходимо убедиться в подлинности доверенности. Убедитесь, что собственник выдавший доверенность жив. Учтите, доверенность может быть отменена. 

Доверенность на продажу квартиры в РБ — что нужно знать?

Долги по коммунальным платежам.

Перед сделкой необходимо проверить оплату коммунальных по жировке, газ, электроэнергия, интернет, телефон. Сверьте фактические показания по счетчикам воды, с показаниями в жировке. Зачастую эти данные не совпадают. Продажа квартиры с долгами по ЖКХ.

Продажа квартир с несовершеннолетними.

Если в приобретаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние или дети были выписаны перед самой сделкой, пред продажей необходимо получить справку в администрации района, о том что семья не находится в социально-опасном положении. Уже много лет для продажи квартиры с несовершеннолетними не требуется разрешение администрации района, но данная справка поможет избежать многих неприятностей. 

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку.

Согласие совладельцев квартиры.

Титульным собственником квартиры может быть один человек, но фактических совладельцев может быть больше. Это супруги, если квартира приобретена в браке, участники приватизации. В старых договорах приватизации не указывали участников приватизации. Как продать долю в квартире.

К слову ни нотариусу, ни регистратору большинство из этих документов не нужно. Наше агентство проводит сделку только после полной проверки. К слову только покупатель заказав услугу на оформление сделки и заключивший договор с агентством недвижимости может рассчитывать на страхование сделки от «Белгосстрах». Не менее важно грамотно рассчитаться при покупке квартиры.

    Риэлтер Минска Сурма Виталий

Как проверить квартиру при покупке в Оренбурге. Грамотная юридическая помощь

Перед приобретением квартиры необходимо произвести доскональную проверку ее юридической чистоты, чтобы убедиться в том, что продавец представил подлинные документы, и сделка не нарушает права третьих лиц.

Итак, как проверить квартиру при покупке и что должен знать покупатель, чтобы в будущем избежать неприятностей?

Документы при покупке квартиры, которые нужно проверить в первую очередь

Если Вы планируете приобрести недвижимость, то первым делом нужно изучить документы при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности продавца. К таким документам относятся:

Чистота квартиры при покупке: проверка истории жилья

Чтобы проверить чистоту сделки при покупке квартиры запросите у собственника выписку из ЕГРП. В выписке содержится история квартиры начиная с момента основания ведомства в 1998 году. Если в выписке указано, что квартира часто перепродавалась и, по факту, в ней никто не жил длительный период времени, есть все основания заподозрить, что сделки с этой недвижимостью не были «чистыми». В таком случае лучше заняться поисками более надежного варианта.

Из выписки ЕГРП станет ясно, была ли квартира причиной споров. Если споры действительно были, в этом случае важно учитывать, сколько времени прошло с момента их возникновения. Согласно российскому законодательству, срок давности по признанию сделки с недвижимостью незаконной, равен трем годам. То есть, если в течение последних трех лет претензий на квартиру не было, значит, квартира чиста и Вы можете не переживать, что предыдущие владельцы заявят свои права.

Проверка качества квартиры

Как проверить чистоту квартиры при покупке на незаконное переустройство? Лучше не заниматься этим вопросом самостоятельно, а воспользоваться услугами грамотного юриста. Он изучит документы БТИ на квартиру, проверит, соответствует ли планировка той, которая заявлена в документе. Ведь, согласно статье 26 ЖК РФ, неузаконенное изменение планировки жилья в многоэтажном доме является правонарушением, за которое предусмотрена ответственность — с профессиональной помощью Вы избежите подобных проблем. 

Проверка продавца и прав третьих лиц

При покупке не менее важно проверить и самого собственника квартиры, в первую очередь, установив подлинность его паспорта. Как это сделать? Обратитесь в юридический центр, его специалистам не составит труда провести проверку в самые короткие сроки.

Чтобы после покупки жилья не столкнуться с претензиями на квартиру третьих лиц, нужно обязательно проверить документы при покупке квартиры и сверить данные о людях, прописанных в ней, узнать, сохранено ли за ними право проживания в квартире после ее продажи. Естественно, этим должен заниматься профессиональный юрист, только он  сможет со всей ответственностью проверить чистоту сделки при покупке квартиры и поможет избежать возможных рисков.

Когда возникает необходимость проверки чистоты сделки при продаже квартиры, многие люди встают перед выбором: воспользоваться услугами риэлтора или юриста? Решать Вам, но важно знать одно из главных различий:в отличии от риэлтора, юрист не получает деньги за продажу квартиры, он защищает интересы и деньги своего клиента. 

Если Вы хотите быть уверенными в том, что приобретаете беспроблемное жилье, поручите проверить чистоту сделки при покупке квартиры грамотному юристу нашего юридического центра «Вест». У нас большой опыт работы,в доказательство тому приведем пример из личной практики: к нам обратились два заказчика, которые хотели приобрести один и тот же объект недвижимости. Мы проверили квартиру, и пришли к выводу, что покупать ее не стоит, так как нашли некоторые скрытые нюансы. Один клиент прислушался к нам и отказался от сделки, второй пренебрег нашим мнением и приобрел эту недвижимость. В итоге он потерял огромную сумму, потому как дом так и не был сдан в эксплуатацию.

Юридический центр «Вест» — мы окажем компетентную помощь при покупке жилья.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка квартиры может обернуться неприятностями, если перед сделкой заветные квадратные метры не подверглись внимательной проверке. Долги прежних хозяев, наличие ареста, наложенного на жилплощадь, несогласованные перепланировки – это лишь малая часть проблем, с которыми можно столкнуться после совершения купли-продажи. Как избежать неприятных сюрпризов?

Основные моменты: без чего нельзя покупать квартиру

В обязательном порядке перед покупкой жилья проверяются следующие моменты:

1. Наличие всех необходимых документов. В первую очередь, у владельца на руках должны быть свидетельства о праве собственности на каждого собственника, а также договор основания (тоже на всех владельцев). Не обойтись при покупке без технического и кадастрового паспортов – если они отсутствуют, владелец обязан оформить их за свой счет до момента продажи жилья.
2. Отсутствие временно выписанных лиц. К моменту совершения сделки в квартире должны отсутствовать лица, сохраняющие право проживания даже после смены собственника. Это могут быть:
   • заключенные, отбывающие срок в различных учреждениях;
   • военнослужащие, призванные на срочную службу;
   • дети, воспитывающиеся в интернатах и иных воспитательных заведениях;
   • пожилые люди, находящиеся в домах престарелых;
   • лица, помещенные на лечение в психоневрологический диспансер.
3. Наличие перепланировок. Если бывшие владельцы не узаконили перемены, то в дальнейшем это обязательство ляжет на плечи нового собственника.
4. Законность доверенности. Если квартиру продают по доверенности, необходимо убедиться, что документ не был отозван ранее и является действующим.

Немало проблем может доставить обременение правами третьих лиц. Речь идёт о квартирах, сданных в аренду, находящихся в залоге или под арестом. Так, в случае с арендаторами, новому собственнику придётся ждать окончания срока аренды, чтобы переехать в приобретённое жилье – до этого момента каким-либо образом выселить чужих людей нельзя по закону.

Некоторые квартиры находятся в ренте, а значит, после смерти бывшего владельца жилье переёдет в собственность рентаплательщика. Об этом также стоит узнать заранее, чтобы избежать нежелательной сделки.

Семейные споры

Зачастую покупатели квартиры становятся невольными участниками семейных споров бывших владельцев. Так, если жилплощадь приобреталась в браке, но была оформлена только на одного супруга, то перед продажей необходимо заручиться нотариально заверенным согласием от второго супруга. В противном случае, обделённый супруг сможет истребовать квартиру обратно через суд.

Это касается и наследников – обязательно следует удостовериться в отсутствии претендентов на квадратные метры, способных отсудить купленную квартиру.

Отдельная проблема – наличие несовершеннолетних собственников. Для того, чтобы приобрести у них квартиру, потребуется получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае, купля-продажа не будет зарегистрирована официально.

Юридическая чистота квартиры: как проверить

Честный продавец по первому требованию должен предоставить весь пакет документов на квартиру. Если по каким-то причинам он затягивает этот процесс, прикрываясь отговорками, стоит задуматься и еще раз всё проверить.

1. Проверяем обременения: на сайте Росреестра наличие обременений проверяется в режиме онлайн. При необходимости можно заказать электронную выписку из ЕГРП с аналогичными сведениями.
2. Проверяем историю сделок: продавец должен предоставить выписку из ЕГРП, где отражен переход прав на квартиру. Такой документ может получить собственник или доверенное лицо через МФУ или УФРС. Обратите внимание, если квартира часто переходила из рук в руки – возможно, таким образом, проводились нечестные сделки, не сулящие ничего хорошего новым хозяевам.
3. Проверяем законность перепланировок: сверьте текущее состояние квартиры с техническим паспортом. Если есть различия, значит, собственник не удосужился узаконить преобразования.
4. Проверяем законность доверенности: обратитесь к нотариусу, заверившему документ – он должен подтвердить, что доверенность в силе и не была аннулирована.
5. Проверяем владельца квартиры: вы вправе попросить о предоставлении справок из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие дееспособность и адекватность собственника (собственников) квартиры. Если хотя бы один из собственников находится на учете в данных учреждениях, сделку в любой момент можно признать недействительной.
6. Проверяем список жильцов: перед продажей в квартире не должно быть прописанных лиц, а также тех, кто имеет право проживать в квартире после смены собственника. Обязательно затребуйте архивную выписку (её может взять собственник в паспортном столе), чтобы убедиться в отсутствии временно выписанных лиц. Информацию могут дать и квитанции, в которых обычно указывается количество людей, прописанных на данной жилплощади.
7. Проверяем возможных наследников: если владелец квартиры получил её в качестве наследства, обязательно стоит обратиться к нотариусу, оформлявшего эти документы. Он обязан предоставить выписку из нотариальной книги с подтверждением факта отказа остальных наследников от данной квартиры.
8. Проверяем отсутствие долгов: потребуйте не только полного погашения долгов по всем коммунальным квитанциям, но и закрытие всех счетов на имя прежнего хозяина. Конечно, новый собственник не обязан оплачивать задолженность предыдущего владельца, однако процесс отстаивания своих прав и судебные тяжбы могут значительно испортить радость от приобретения жилья.

Если вы сомневаетесь в том, что сможете своими силами проверить юридическую чистоту квартиры, не спешите с покупкой. Лучше обратиться к профессионалам, чем впоследствии оказаться и без денег, и без жилья.

5 шагов, которые необходимо сделать перед покупкой квартиры

Новый горизонт Готовы закрыть? Не так быстро. (15 Central Park West, # 37A)

Покупка квартиры может быть долгим и тяжелым испытанием, особенно для начинающих покупателей. По этой причине к моменту принятия предложения большинство покупателей уже вздыхают с огромным облегчением.К сожалению, принятие предложения — это еще не конец пути к покупке квартиры. Между принятием предложения и закрытием сделки должно произойти много вещей, и многое может пойти не так. Неудивительно, что чем активнее рынок, тем больше вероятность того, что даже небольшая ошибка в течение этого короткого промежутка времени приведет к тому, что продавец выйдет из своего списка и перейдет к следующему потенциальному покупателю. Чтобы дом вашей мечты не ускользнул из виду после того, как ваше предложение было принято, будьте готовы быстро выполнить следующие пять обязательных шагов.

Обычно рекомендуется получить предварительное одобрение на ипотеку, потому что, как только ваше предложение будет принято, вам нужно будет немедленно получить ипотеку. Учитывая, что время здесь имеет существенное значение, вы можете пойти напрямую к ипотечному брокеру, а не искать себе лучшую сделку. Брокеры работают с несколькими кредиторами и будут лучше расположены, чтобы найти вам самое выгодное предложение в условиях нехватки времени. Хотя брокеру нужно будет кого-то заплатить, комиссионные брокера во многих случаях оплачивает кредитор, а не клиент, поэтому использование брокера не обязательно увеличит ваши затраты на закрытие сделки.Если можете, также зафиксируйте свою процентную ставку, чтобы гарантировать, что в конечном итоге вы не получите гораздо более высокую ставку, чем та, на которую вы изначально согласились.

Хотя в некоторых частях страны часто можно заключать сделки с недвижимостью без адвоката, в Нью-Йорке это не так. Там, где происходит закрытие сделки, есть как минимум два адвоката. Однако в большинстве случаев адвокаты появляются задолго до того, как какие-либо деньги переходят из рук в руки при закрытии сделки. Чтобы не пропустить ни одного важного шага, рекомендуется заранее договориться с юристом по недвижимости.Они знакомы со всеми шагами, которые необходимо пройти, чтобы своевременно закрыть сделку, включая следующие три важных шага.

Проведение проверки и оценки

При покупке подержанного автомобиля обычно ищут сертифицированный автомобиль. При покупке квартиры или дома аналогов нет. Это означает, что единственный способ узнать, в хорошем ли состоянии квартира или дом, — это нанять инспектора. Инспекторы обучены проверять вещи, которые большинство покупателей вряд ли заметят во время открытых дверей или даже при ближайшем втором взгляде.Обычно это те проблемы, которые скрываются за свежей краской и необычной постановкой, например, неисправная проводка, повреждение водой и плесень. Инспекторы также могут сообщить вам, есть ли какие-либо другие, менее серьезные проблемы с домом (например, потребуется ли замена кондиционера в ближайшем будущем). Большинство домашних осмотров занимают от двух до трех часов и стоят в среднем от 300 до 400 долларов (на HomeAdvisor). Если инспектор обнаружит серьезные проблемы с устройством, у вас будет возможность отказаться от сделки или сделать более низкую ставку.Помимо проведения осмотра дома вам потребуется нанять сертифицированного эксперта, чтобы завершить оценку дома. Фактически, большинство кредиторов требуют проведения оценки перед заключением финансовых сделок. Оценщики, которые обычно взимают от 300 до 400 долларов (за HomeAdvisor), принимают во внимание ряд факторов — от возраста и местоположения дома до его площади в квадратных футах и ​​его текущего состояния, чтобы оценить фактическую стоимость дома.

Проведите поиск титула и приобретите страховку титула

Поиск по названию — это, по сути, поиск, чтобы подтвердить, что недвижимость, которую вы покупаете, принадлежит продавцу и что никакая другая организация не имеет интересов или прав на эту собственность.В большинстве случаев поиск по названию не преподносит сюрпризов в Нью-Йорке. Это не всегда так в более сельских районах, где поиск по названию может выявить, что у приобретаемой вами собственности есть установленное соглашение о правах доступа, которое дает кому-то другому (например, местному фермеру) право перевозить оборудование по вашей собственности или даже использовать его для каких-то целей. Тем не менее, живете ли вы в северной части штата или на Манхэттене, вам нужно будет выполнить поиск по названию перед закрытием и приобрести страховку титула.Страхование титула — это, по сути, страхование, которое защищает вас от прошлых претензий на имущество. Это означает, что если родственник унаследовал недвижимость в прошлом, но не претендовал на нее до того, как она поступила на рынок, они не смогут спустя годы заявить права на ваш новый дом.

Вы не стали бы выезжать на стоянку без страховки, и, конечно же, не стоит приобретать новый дом без страховки. Прежде чем заключать какие-либо сделки, убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка на дом. В зависимости от того, где находится ваш дом, вы также можете рассмотреть возможность приобретения сопутствующих видов страхования, включая страхование от наводнения.Фактически, если вы живете в одном из районов Нью-Йорка, определенных FEMA от наводнений, страхование от наводнения требуется.

Нет никаких сомнений в том, что сложно найти кредитора, поверенного, инспектора, оценщика и страховщика за короткий период времени, который обычно имеется между принятием предложения и закрытием сделки. Тем не менее, обычным жителям Нью-Йорка, включая тех, кто покупает впервые, удается найти всех людей, которые им нужны, чтобы выполнить обязательные шаги, связанные с заключением сделок по новым домам. Если вы думаете о выходе на рынок для нового дома или находитесь в процессе, лучший способ убедиться, что у вас не возникнет никаких задержек после того, как предложение будет принято, — это предоставить финансирование и иметь список рекомендаций. задолго до того, как ваше предложение будет принято.

Все изображения Резерфорд Плейс через Коркоран Из листинга: ЧРЕЗВЫЧАЙНО БОЛЬШАЯ 1 СПАЛЬНЯ СО СПАЛЬНЫМ ЛОФТОМ / ДОМАШНИЙ ОФИС. Красивая двухуровневая квартира в историческом здании Rutherford Place предлагает открытую планировку, большие окна с северной, южной и западной экспозицией, высокие потолки и дополнительный спальный лофт (или превращенный в домашний офис). Когда вы входите в этот гостеприимный дом, вас встречает большое фойе и просторный туалет. Основная жилая площадь включает просторную гостиную площадью 14 футов.потолки и отдельная столовая. Большая кухня полностью оборудована и имеет большое панорамное окно, выходящее на север, а также мебель Poggenpohl, гранитные столешницы, холодильник Subzero, плиту Viking и посудомоечную машину Bosch. Есть ли в спальне высокие потолки, встроенные шкафы и встроенные ящики, а также много света, выходящего на север и запад? окна. Дополнительные удобства включают блестящие паркетные полы, новые системы отопления и охлаждения в каждой комнате и совершенно новые окна во всех комнатах.Поистине уникальная квартира! См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 145 Central Park North через Nest Seekers Из листинга: К особенностям этой квартиры площадью 1509 кв. Футов относятся красивые полы из белого дуба, окна от пола до потолка с белыми дубовыми рамами и моторизованными шторами, система HVAC VRF, термостат с поддержкой Wi-Fi, вентилируемый Стиральная / сушильная машина Electrolux, терраса с видом на парк и собственный балкон. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 738 Broadway через Serhant Из листинга: Дизайнерский сквозной камин-лофт. Prime NoHo. Этот кондоминиум с 2 спальнями и 3 ванными комнатами, спроектированный Lemay + Escobar и расположенный в эксклюзивном жилом районе Нохо, является образцом современной городской роскоши.

К особенностям этого дома площадью 2400 кв. Футов относятся: доступ к лифту с замком, красивые дубовые полы, большие створчатые окна с восточной и западной экспозицией, высокие потолки высотой 12 футов с подсветкой в ​​виде бухты, домашняя прачечная со встроенными приборами. в хранилище, а также ультрасовременную систему домашней автоматизации Crestron, которая управляет интегрированным аудио / видео оборудованием, моторизованными шторами, многозонным HVAC и газовым камином шириной 18 футов с мраморной окантовкой Calacatta от пола до потолка. . См. План этажа и подробную информацию здесь.

Все изображения 1261 Madison Avenue через The Modlin Group Из листинга: Это редкая возможность приобрести единственную в своем роде квартиру в одном из старейших, самых привлекательных и самобытных зданий Карнеги-Хилл — 1261 Мэдисон-авеню. Изящные и светлые апартаменты 5S были полностью отремонтированы в соответствии с высочайшими стандартами нынешними владельцами в сотрудничестве со знаменитым дизайнером Гарри Шнапером.Площадь около 2150 квадратных футов, вход в эту впечатляющую квартиру с тремя спальнями через изящный вестибюль с окнами, который ведет к великолепным жилым помещениям, простирающимся вдоль Мэдисон-авеню и углу 90-й улицы, с большими арочными окнами, пропускающими свет и воздух. См. План этажа и подробную информацию здесь. Список Sotheby’s International Realty — Все изображения через Питера Аарона Из листинга: Капитально отремонтированная двухэтажная двухуровневая квартира в Ателье, здании художественной мастерской примерно 1903 года.Сохранились оригинальные элементы здания: уютный вестибюль, большой чугунный лифт с привратником, электрифицированная газовая арматура на лестничных площадках. В квартире к ним относятся окно двойной высоты, выходящее на север на Верхний Вест-Сайд, широкий балкон в мезонине с видом на большую 17-дюймовую гостиную двойной высоты, действующий камин и окна, выходящие на запад. Эти апартаменты, 5FW, находятся на 9 и 10 этажах. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения The Lofts of Greene Street II через Brown Harris Stevens Из листинга: Расположенный в самом сердце Сохо, в одном из самых престижных кварталов города, улица 109 Грин-стрит предлагает взыскательному покупателю живописный лофт, проживающий в здании с полным спектром услуг.Войдя из лифта с закрытым ключом, вы сразу же попадаете в яркий свет, проникающий из четырех 10-дюймовых окон, выходящих на великолепные чугунные чердаки на мощеной мостовой улице. Рядом с фойе находится дамская, грязевая и прачечная. Вход плавно переходит в просторную гостиную с открытой кухней от шеф-повара с набором приборов из нержавеющей стали, включая варочную панель Miele, холодильник с минусовой температурой, двойные посудомоечные машины, винный холодильник и льдогенератор. Это грандиозное пространство идеально подходит для больших встреч или тихого вечера перед камином.Этот просторный, тихий кондоминиум умело сочетает классическую архитектуру с современным интерьером в интимной обстановке. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 167 Sixth Avenue via Corcoran Из листинга: В одном из самых красивых кварталов северного Парк-Слоуп находится этот изысканно отреставрированный двухсемейный четырехэтажный дом из коричневого камня шириной 20 футов. Залитый светом, с живописным видом на холмистые сады из коричневого камня, дом с пятью спальнями и тремя ванными комнатами поставляется с квартирой на уровне сада, идеально подходящей для гостей или дополнительных жилых помещений. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 22 Wooster Street через Corcoran Из листинга: Автоматический лифт с замком на ключ доставит вас прямо в этот полностью отремонтированный лофт с 3 спальнями и 2,5 ванными комнатами с новыми полами, в хорошем состоянии.

Просторный 45-дюймовый номер с пятью западными окнами, выходящими на Вустер-стрит, и двумя окнами, выходящими на север, обеспечивающими потрясающий дневной свет. Открытая кухня от NYLoft оснащена плитой Gaggenau, двойными духовками Wolf, посудомоечной машиной Bosch, винным холодильником U-line и холодильником Subzero, а также мрамором Bleu de Savoie.В этом открытом пространстве также есть домашний офис, оборудованный множеством вещей для хранения вещей, раздвижными дверями и кроватью Мерфи. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Все изображения Филиппа Хауса с компаса Из листинга: Кондоминиум с 4 спальнями после довоенного ремонта. Residence 3F at Philip House — это изящный и красиво отремонтированный довоенный кондоминиум с 4 спальнями и 4 ванными комнатами 2650 SF с четырьмя выходами и видами на вершины деревьев в самом сердце Карнеги-Хилл.Квартира идеально подходит для развлечений с гостиной 24×19 дюймов и прилегающей библиотекой. Первоначально она была спроектирована дизайнером Виктории Хаган в 100 году нашей эры. К услугам гостей широкие доски из белого дуба, окна с двойным остеклением, зональное отопление и кондиционирование, карнизы и высокие потолки. В библиотеке есть дровяной камин и изготовленный на заказ каменный камин. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения Central Park Plaza Condominiums через Дуглас Эллиман Из листинга: Единственный в своем роде, поистине трехэтажный пентхаус заслуживает любой превосходной степени, о которой вы только можете подумать, и даже немного! Этот исключительный настоящий дом позволяет наслаждаться пространством таунхауса, но с большим количеством света, видами и удобствами! Этот обширный, роскошный, но комфортабельный, сделанный на заказ дворец с шестью спальнями и шестью с половиной ванными комнатами занимает внутри 5810 SF и имеет гибкую планировку, предназначенную для проживания и развлечений, от уютных семейных встреч до больших вечеров.A См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 56 Леонард-стрит через Дуглас Эллиман Из объявления: 6W отличается от других восходящими, небесными 24-футовыми стеклянными стенами двойной высоты от пола до потолка, возвышающими уникальное открытое жилое пространство этой великолепной комнаты. Освещенный естественным светом, наполненный энергией Нью-Йорка, с пространством на стенах для значительных произведений искусства, внимательный, урбанистический, просвещенный дизайн сочетается с уединением, которое можно ожидать от резиденции такого качества.Два частных эксклюзивных лифта открываются в ваше просторное фойе, создавая тихий переход от кинетического ритма города, приветствуя вас в вашем спокойном жилом пространстве. Чуть меньше 3000 квадратных метров с 3 спальнями, каждая из которых имеет доступ к вашим частным террасам, 3 полностью оборудованными ванными комнатами и туалетной комнатой. Дом расположен на большой возвышенности и дополнен 2 красивыми частными террасами, одна для обедов, а другая для отдыха, в общей сложности 726 квадратных футов. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 15 Central Park West с компаса Из листинга: Эта резиденция площадью 3105 квадратных футов, красиво оформленная дизайнером интерьеров Расселом Пиччионе, расположена на 37-м этаже башни по адресу: 15 Central Park West.Этот дом обеспечивает тройную экспозицию, великолепный свет от восхода до заката и востребованные обширные виды на Центральный парк, Columbus Circle, реку Гудзон и другие места.

Резиденция 37А, на которой всего одна квартира на этаже, является удивительно частной. Когда вы входите в красивое фойе, слева находится обширная угловая гостиная шириной 24 фута с эркером шириной 16 футов на восток, освещающий вид на Центральный парк и солнечные лучи, падающие из двух дополнительных огромных окон, выходящих на юг, с панорамным видом на город. центра Time Warner и Columbus Circle. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты на Манхэттене: Tribeca побеждает в самых высоких продажах; Пентхаус Dreamy 56 Leonard получает лучший контракт Понедельник, 16 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Крупнейшие продажи и контракты: 926 миллионов долларов в продажах на Манхэттене; Пентхаус за 50 миллионов долларов по адресу Леонард, 56 находит покупателя Понедельник, 9 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Новые разработки на горизонте в Гарлеме Понедельник, 9 августа 2021 г.
• Из отличных объявлений Невероятные новые объекты аренды включают особняк в Бруклин-Хайтс, который когда-то рассматривал Мэтт Дэймон. Четверг, 29 июля 2021 г.
• Из отличных объявлений Снижение цен: пентхаус на Трамп-Парк-авеню — 6 долларов.25М выкл; 3-х местный Ritz-Carlton снижен на 25% Среда, 28 июля 2021 г.
• Из отличных объявлений Лучшие продажи и контракты: пентхаус Стива Коэна продается за 30,5 миллиона долларов, 130 Уильям устанавливает новый рекорд FiDi, продав 20 миллионов долларов. Понедельник, 28 июня 2021 г.
• Из отличных объявлений СНИЖЕНИЕ ЦЕН: Высокий этаж на 15 Central Park West снижен на 6 миллионов долларов Среда, 23 июня 2021 г.
• Из отличных объявлений Снижение цен: дома со скидкой: таунхаус на Риверсайд-драйв, стоимость которого снизилась на 10 миллионов долларов. Среда, 16 июня 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Покупка с арендатором в квартире? 5 вещей, на которые стоит обратить внимание

Задумывались ли вы когда-нибудь о покупке квартиры, занимаемой арендатором? Это довольно распространенное явление, и есть несколько причин, по которым квартира может быть занята арендатором в момент покупки, в том числе:

• Квартира является инвестиционной недвижимостью с долгосрочным арендатором.
• Квартира является инвестиционной недвижимостью с арендатором, срок аренды которого истекает.
• Владелец продает квартиру, но должен прожить в ней еще месяц или два, чтобы согласовать закрытие следующего объекта недвижимости.
• Арендная плата за квартиру регулируется или стабилизируется, при этом долгосрочный арендатор платит арендную плату ниже рыночной.

Нью-Йорк известен своими законами, благоприятствующими арендаторам. Таким образом, прежде чем заключать договор на квартиру с арендатором, вы должны рассмотреть многочисленные положения, касающиеся арендатора, которые будут иметь место с недвижимостью, которую вы покупаете.Независимо от того, хотите ли вы приобрести квартиру в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, рассмотрение этих пяти приведенных ниже соображений имеет важное значение для финансовой защиты в такой сделке.

1. Арендатор и текущий владелец заключили договор, подлежащий исполнению.

Первое, что должны сделать вы и ваш поверенный по недвижимости, — это убедиться в наличии юридически обязывающего договора между арендатором и текущим владельцем. В контракте должны быть указаны важные детали, такие как имя арендатора, срок действия контракта, ежемесячная арендная плата и гарантийный депозит на условном депонировании.

Если договор отсутствует, это плохой знак, поскольку у вас может не быть документов, позволяющих эффективно удалить арендатора. Кроме того, если арендатор просрочил свой прием в соответствии с датами, согласованными в контракте, это также является серьезным тревожным сигналом. Вы же не хотите оказаться в ситуации, когда вам уже нужно подать иск о снятии арендатора сразу после покупки недвижимости.

Если кто-то скажет вам что-то вроде: «Он действительно хороший парень. Мы сделали это рукопожатием.Он всегда платит за квартиру. Но у меня нет никаких документов », — это означает, что вам следует бежать от сделки.

2. Арендная плата оплачена и актуальна.

Убедитесь, что текущий арендатор оплатил всю арендную плату и не удержал никаких платежей. Если арендатор должен деньги или ему начислены крупные штрафы за просрочку платежа, это признак того, что у нынешнего владельца, возможно, были многочисленные проблемы со сбором арендной платы. Чтобы убедиться, что арендная плата была уплачена, текущий владелец должен подписать документ, подтверждающий этот факт, в дополнение к предъявлению копий внесенных на хранение чеков арендной платы.

3. Арендатор должен предъявить доход и подтверждение наличия денежных средств

Не верьте нынешнему владельцу на слово, что его арендатор отлично платит арендную плату. Запросите копии выписок и квитанций о заработной плате. Это уловка-22 для новых собственников, которые покупают квартиры вместе с арендаторами, потому что по закону они тоже должны брать арендатора. Перед подписанием договора купли-продажи вам нужно проверить арендатора так же, как это сделал бы домовладелец. Если вы обнаружите некоторые тревожные сигналы, вы не можете требовать, чтобы арендатора выгнали, но вы можете отказаться от покупки недвижимости.

4. Собранная арендная плата должна соответствовать вашим ожиданиям в отношении ежемесячных затрат

В Нью-Йорке сложно найти инвестиционную недвижимость, которая приносит положительный денежный поток. Это потому, что каждый вкладывает средства в повышение стоимости собственности и часто готов нести часть ежемесячных убытков в обмен на более высокую стоимость при перепродаже в будущем. Когда вы покупаете квартиру с арендатором, вы должны быть уверены, что арендная плата, которую вы собираете, соответствует вашим ожиданиям относительно того, какую часть ваших ежемесячных расходов она покроет.Помните, что помимо налогов и общих сборов у вас может быть ипотека. Особенно, если вы покупаете квартиру с арендатором, у которого есть долгосрочный контракт, вы хотите быть уверенными, что не собираетесь каждый месяц массово останавливаться на достигнутом, когда ваши расходы намного выше, чем ваш доход от аренды. .

5. Убедитесь, что вы не покупаете недвижимость с фиксированной или контролируемой арендной платой (если вы не являетесь опытным инвестором в недвижимость).

Вы можете увидеть на рынке дешевые квартиры, которые привлекают ваше внимание.Они заявляют, что приезжают с арендатором, что не обязательно плохо. Если вы углубитесь в описание, вы увидите мелкий шрифт, который гласит, что арендная плата стабилизирована. Если вы не ищете инвестиций в недвижимость, которыми вы умеете управлять, избегайте этой собственности.

Арендаторы со стабильной и контролируемой арендной платой, как правило, остаются в квартирах навсегда, после чего они с большой вероятностью передадут их члену семьи. Эти типы недвижимости были созданы несколько десятилетий назад, чтобы гарантировать, что стоимость жилья не заставит людей уехать из города.Эту недвижимость нелегко превратить в квартиры с рыночной арендой, и арендаторы обычно имеют правовую защиту, которая позволяет им оставаться в собственности на неопределенный срок, пока они продолжают вносить арендную плату. Арендная плата будет значительно ниже, чем окружающая рыночная арендная плата, и если вы не являетесь искушенным инвестором, который знает, как повысить ценность такого актива, я бы посоветовал держаться подальше.

Всего

Покупка квартиры с арендатором может быть прекрасной возможностью.Однако каждая возможность сопряжена с риском. Помните об этих соображениях, когда будете сталкиваться с этими типами списков, чтобы гарантировать полную защиту ваших интересов.

Связанный:

Как стать арендодателем в 2021 году

Научитесь покупать, поддерживать и управлять арендуемой недвижимостью

Будь то выбор карьеры или дополнительный источник дохода, стать арендодателем требует упорного труда, знаний и времени.

Идея сбора ренты как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы работаете, чтобы поддерживать недвижимость, находить подходящих арендаторов и отслеживать все детали, тем более успешным вы можете стать. Вот как начать.

Проверьте свое право на покупку дома в аренду (19 августа 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что нужно знать перед тем, как стать арендодателем

Стать домовладельцем — отличный выбор, если вы хотите разбогатеть.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендной платы. Вы даже можете использовать эти деньги для выплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендный дом может окупить себя.

И поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем идти ва-банк на покупку дома в аренду, важно понять, что влечет за собой положение арендодателя. Для начала:

• Убедитесь, что вы готовы к работе.От рекламы для новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и обслуживания коммунальных услуг — важно знать, на что вы подписываетесь.
• Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдавать в аренду, но не хотите сдавать в аренду. Для решения повседневных задач вы можете подумать о найме компании по управлению недвижимостью
• Как арендодатель, вам следует найти поверенного по недвижимости, который поможет вам разобраться в потенциальных юридических проблемах, с которыми вы можете столкнуться. Существует множество федеральных законов и законов штата, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный залог, просроченная аренда, договоры аренды и ремонт
• Вам придется потрудиться, чтобы найти хороших арендаторов — а если ваши арендаторы не так Отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно собирать арендную плату.Управление арендуемой недвижимостью требует серьезной работы и внимания.

Если вы думаете, что годитесь для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем можно по-разному.

Как владелец недвижимости вы можете быть почти полностью независимыми, позволяя другим делать почти всю работу за вас. Или вы могли бы стать самим себе боссом и существенно увеличить свой собственный капитал. В самом деле, со временем вы даже можете разбогатеть.

Для успеха вам потребуется:

1. Финансирование вашей новой арендуемой собственности
2. Работайте усердно (или платите кому-то другому)
3. Планируйте заранее, даже если вы не собирались становиться арендодателем
4. Обращайтесь за помощью, когда она вам нужна
5. Изучите и соблюдайте законы по договорам аренды
6. Продайте свою недвижимость арендаторам
7. Выселите плохих арендаторов, когда это необходимо

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую аренду недвижимости

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка арендуемой собственности.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас полно наличных, вы можете сразу купить дом. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов ссуд на инвестиционную недвижимость:

• Обычные ссуды — Обычные ссуды хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду.Вам следует ожидать более высоких требований к первоначальному взносу и кредитному баллу — и более высоких ставок по ипотеке — по сравнению с ссудами, которые вы могли бы получить на свое основное место жительства
• Вторая ипотека на существующие дома — Если вы выплатили (или почти выплатили) существующий ипотечный кредит, вы можете взять взаймы под собственный капитал этого дома и использовать полученные средства для покупки новой арендуемой собственности. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Так что поищите лучшую процентную ставку и условия
• Ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете весь жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор.Вам нужно будет поделиться подробностями о своем бизнес-плане с кредитором

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтируя его и продав. это быстро.

Покупка арендуемой недвижимости с помощью ссуды FHA или VA

Программы ссуд, застрахованных государством, такие как ссуды FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям приобрести первичное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Однако — это возможность купить многоквартирный дом с помощью государственного займа, если вы живете в одной из единиц, которую вы финансируете.Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из квартир, а другую сдавать в аренду.

С помощью ссуды FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одной из квартир.

Ссуды

FHA могут сделать заимствования более доступными за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Воспользоваться программой ссуды VA могут только военнослужащие, ветераны и оставшиеся в живых супруги. Но для тех, кто соответствует требованиям, можно купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какой вид кредита вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими разными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше вы платите процентов, тем больше чистой прибыли вы получите от сдачи в аренду. Так что стоит потратить время на поиски лучшей ипотечной ссуды.

Найдите ипотеку для сдачи в аренду. Начни здесь (19 августа 2021 г.)

2. Тяжелая работа: что делает арендодатель

Очень немногим новичкам легко быть арендодателем.Это тяжелая работа.

Некоторые домовладельцы-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынки и экономика плохи. Вот когда арендаторы, как правило, отстают по арендной плате — и когда периоды между арендными платами могут стать пугающе длинными.

Если вы снимали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречали своего арендодателя. Вероятно, это связано с тем, что ваш домовладелец решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, арендодатель мог проживать в одной из квартир в вашем доме.Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами станете арендодателем, вам придется решить, какой вариант управления имуществом наиболее подходит для вас.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решают ли арендодатели выполнять работу сами или нанимают для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор загруженности арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов

• Реклама для потенциальных арендаторов — Есть много способов рекламировать и находить новых арендаторов.Но современные онлайн-платформы, предлагающие местную тематическую рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются рентабельными
• Показ дома потенциальным арендаторам — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить мертвое время между арендой. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
• Завершение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный водонепроницаемый договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды.У вас может быть проект адвоката или вы можете основывать свой на шаблоне от авторитетного издателя или веб-сайта
• Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые в Интернете, предлагают проверки кредитоспособности и анкетные данные арендодателям

Управление вашим зданием и бизнес

• Сбор залога и арендная плата — Вы несете ответственность за своевременную и полную уплату арендной платы арендаторами. Помните, что это источник вашего денежного потока.
• Установление и обеспечение соблюдения правил. — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго применять правила.А арендаторам нравится уверенность, которая приходит со знанием того, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила
• Как избежать равных жилищных проблем — Они могут возникать при рекламе и выборе потенциальных арендаторов, а также при соблюдении правил проживания. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к домовладельцу
• Решение вопросов страхования и ответственности — Например, бассейны, ледяные дорожки и содержание дома в соответствии с кодом
• Ведение бухгалтерских книг и отслеживание списаний налогов — Убедитесь, что вы можете и требуете все вычеты, доступные вам
• Ремонтные работы — Всегда есть что-то.Ну, почти всегда, так как вы хотите поддерживать свою собственность в хорошем состоянии
• Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях — Единственное, что хуже, чем быть в суде, — это проиграть в суде
• Ведение надлежащего налогового и юридического учета цели — Да, есть налоги на недвижимость, выплаты по ипотеке и страховые взносы, но ваши подоходные налоги также будут сложными. Вы либо станете по-настоящему хорошим бухгалтером, либо наймете бухгалтера

Конечно, разумно брать на себя только те задачи, для которых у вас есть необходимые навыки и время.Но каждая задача, которую вы передадите на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит прибыльность вашего предприятия.

3. Перспективное планирование

Есть много разных способов приобрести недвижимость в аренду. Некоторые помещики наследуют свою собственность, некоторые выходят и покупают ее, а другие становятся помещиками почти случайно.

Те, кто случайно стал домовладельцем, часто оказываются домовладельцами, которым пришлось переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но которые не могли продать свои дома.

Может быть, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Итак, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду первоначальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь арендодателя, вам нужно заранее спланировать, чтобы добиться успеха.

Защита от арендаторов

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от арендодателя. Это может означать покрытие легко повреждаемого деревянного пола линолеумом и недорогими коврами.И это может включать удаление некоторых уязвимых элементов, которыми можно злоупотреблять, например дровяной печи.

Но защита арендатора должна рассматриваться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлечь высококлассных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать прикосновения к роскоши. И они побегут за милю от лино.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обратитесь за профессиональной помощью, когда она вам понадобится

Многие новые арендодатели думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка.Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточно часов в день, особенно если у них все еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают профессионалов для помощи в управлении недвижимостью, а не в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые со всем справятся. Объем затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, а также от того, сдаете ли вы в аренду на короткий или долгий срок.

В U.С., долгосрочная аренда управления колеблется примерно от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) место придется убирать, менять постельное белье, бронировать места и собирать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, которые требуются при долгосрочной аренде.

Выберите из меню

Управляющие недвижимостью с полным комплексом услуг просто слишком дороги для многих домовладельцев. Таким образом, они видят список задач как меню.И они выбирают то, что лично умеют делать хорошо, и передают на аутсорсинг остальные.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя помощники по дому. А те, у кого есть реальный опыт строительства, могут предоставить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится дому.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки работы с людьми или разбираться в маркетинге арендуемой недвижимости. При выборе задач, которые вы собираетесь выполнять, важно использовать свои сильные стороны.

Не рискуй

Золотое правило — не притворяться, что у вас хорошо получается, когда это не так. Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежны при выполнении работ по техническому обслуживанию; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются естественными бухгалтерами, а другие — нет. Некоторые могут очаровать кого угодно, в то время как у других нет шансов столкнуться с неприятным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что вспомните старую поговорку: «Не спотыкайся о долларах, чтобы забрать гроши». Другими словами, не разрушайте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов. В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по поводу юридических вопросов, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте или удаленно

Если вы занимаетесь одним из юнитов в здании, которым владеете, вы можете получить реальные преимущества. Никто не может следить за их самым большим активом так, как вы. Ваша поездка будет непревзойденно короткой.А проживание на территории также может предложить вам больше возможностей для финансирования.

Но нахождение в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно сохранять некоторую эмоциональную дистанцию ​​от ваших арендаторов. Подружитесь с ними, и может быть трудно сопротивляться их просьбам оплачивать аренду с опозданием или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут оказать давление на вас, чтобы вы позволили другим правилам отступить.

Между тем ваша близость может быть палкой о двух концах. Вы действительно хотите, чтобы к вам в дверь все время стучались и жаловались на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто не говорить никому о том, что здание принадлежит вам.Используйте менеджер по недвижимости, чтобы запустить это место. И превратите свой бизнес в компанию с ограниченной ответственностью (или аналогичное транспортное средство), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы для арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических проблем и рисков. Поэтому так важно иметь хорошего юриста по недвижимости

.

Со временем вы, вероятно, станете все более знакомы с законами, которых вы должны придерживаться. И ваше беспокойство утихнет, как и необходимость проконсультироваться с юристом.

Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов. Если ваша арендуемая недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно изучить юридические вопросы в Интернете.

Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:

Дискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Закон 1988 года о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении являются двумя ключевыми федеральными законами, которые применяются к арендодателям.

Эти лица запрещают домовладельцам проводить дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми младше 18 лет»). возраст 18 лет) и инвалидность (инвалидность).”

Вы не можете дискриминировать любую из этих защищенных групп, если вы:

• Реклама для арендаторов — Позаботьтесь о формулировках. Юридический веб-сайт Nolo утверждает, что даже описание дома как «безопасного христианского сообщества» может быть истолковано как отговорка соискателей, исповедующих другие религиозные убеждения
• Выбор арендаторов — Сюда входит ложное утверждение, что пустой дом был арендован
• Установление арендной платы или депозиты — Конечно, они могут меняться со временем.Но вы не должны создавать схему использования арендных цен для предпочтения одних арендаторов перед другими
• Установление и применение правил — Все арендаторы должны действовать одинаково и применяться с одинаковой строгостью
• Прекращение аренды — Опять же, вы должно быть беспристрастным. И вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно.

Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах есть другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям.Например, по крайней мере 22 государства запрещают дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Залоговые депозиты

Ограничения по залоговым депозитам в основном вытекают из закона штата. Но в вашем городе, округе или поселке могут быть введены дополнительные правила.

Поскольку законы этих штатов сильно различаются, невозможно дать здесь полезное руководство. Например, в Алабаме размер гарантийного залога ограничен арендной платой за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные.Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.

Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.

Просроченная аренда

Вам повезет, если вы как арендодатель не будете время от времени сталкиваться с проблемами просрочки аренды. Если вы работаете в сегменте рынка, где ваши арендаторы живут в неустойчивом финансовом положении, такое опоздание может стать для вас постоянной головной болью.

Многие арендодатели рекомендуют строго соблюдать своевременность платежей. Это не значит, что вы не можете помочь людям, у которых время от времени возникают серьезные и серьезные проблемы.Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.

Договоров аренды

Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда наступает срок выплаты арендной платы. Скорее всего, когда срок оплаты выпадает на выходные или официальный праздничный день, он будет выплачен на следующий рабочий день. Кроме того, вам необходимо четко указать допустимые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой метод.

Рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежей в ваши договоры аренды; Платы за просрочку платежа могут дать вам преимущество, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.

Применение правил

Взыскание просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство домовладельцев начинают с телефонных звонков с напоминаниями и переходят к электронным письмам и письмам.

Возможно, вам потребуется доказать, что вы предприняли разумные шаги для погони за деньгами. Так что ведите журнал звонков (даже оставшихся без ответа) и оставленных сообщений голосовой почты, заметок разговоров, а также копий электронных писем и писем.

Если ничего из этого не сработает, вы подадите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированную дату, в которую должна быть внесена арендная плата или помещение должно быть освобождено.Дайте понять, что вы подадите в суд заявление о выселении, если это требование не будет выполнено.

Выселение и взыскание долгов могут быть законными минными полями. Так что вы можете захотеть, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. Кроме того, вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или поселка), которые применяются в том месте, где находится ваша арендуемая недвижимость.

Ремонт

Как правило, домовладельцы обязаны сохранять жилище пригодным для проживания. В том числе:

• Сохранение конструкции прочной, водонепроницаемой и безопасной
• Обеспечение работоспособности и безопасности водопроводных и электрических систем
• Обеспечение разумного количества горячей воды в соответствии с вашим договором аренды
• Уничтожение паразитов — если арендатор не создавал неудобств, возможно, из-за плохого ведения домашнего хозяйства

Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.

Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьера или замена окрашенных ковров. И вы можете уточнить, что является вашей обязанностью, а что нет.

Тем не менее, вы все равно можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное строительное или жилищное агентство, если вы не соблюдаете правила в доме.

Что не менее важно, если у вас хорошие арендаторы, вы захотите, чтобы они были довольны.Меньше всего вам хочется, чтобы они двигались ради одной-двух баллончиков с краской. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.

Конфиденциальность арендатора

Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местного законодательства. В большинстве штатов домовладельцу не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.

Так что не ждите, что позволите себе войти без предварительного разрешения. Сделайте это там, где это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в государственное агентство, обеспечивающее соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.

Это проигрыш для вас: вам может потребоваться адвокат для защиты, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет работу по обеспечению соблюдения.

Страхование

Став арендодателем, вы приобретаете всевозможные новые юридические обязательства. И вам понадобится страховка, чтобы защитить себя от них.

Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Так что будьте осторожны, не платите слишком много за ненужные вещи.

Получите несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие хотите, чтобы ваша страховая компания.

Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, покрывающую их имущество.

6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов

Лучшие арендодатели обычно либо обученные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют рентабельность своей продукции (инвестиционной собственности), анализируя свои возможности.

Итак, вот несколько выдержек из Marketing 101:

Маркетинговый комплекс

Когда профессиональные маркетологи хотят составить планы, они часто начинают с «комплекса маркетинга», также известного как «Четыре Ps»:

1. Продукт — Есть ли у меня товар, пользующийся спросом? А если нет, могу ли я сделать его товарным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить его прибыльность?
2. Цена — Какую максимальную выгоду я могу извлечь из своего продукта, не снижая слишком большого спроса?
3. Место — для большинства маркетологов это означает, где будет продаваться продукт.Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе и о влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он будет привлекать, и арендную плату, которой он может управлять
4. Продвижение — Сколько мне придется потратить авансом на маркетинг оптимальный спрос? И где (на каких носителях) мне их потратить?

Арендодатели могут извлечь выгоду, если подумать о своей арендуемой собственности с учетом этих понятий. И, в отличие от большинства профессиональных менеджеров по продуктам, они могут выбирать продукты, которые они хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.

Целевые рынки

Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «купят» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.

По сути, это означает признание того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.

Чем больше вы исследуете местную демографию (с разбивкой по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру семьи и т. Д.), Тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки.И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.

Продвижение (реклама)

Большинство арендодателей будут использовать четыре типа средств массовой информации для продвижения своей собственности:

1. Digital — Интернет-сайты, которые предоставляют местную тематическую рекламу, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist)
2. Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации арендодателя вы можете иногда получать запросы, когда у вас есть нет доступных домов. Создайте список рассылки, чтобы вы могли связаться с потенциальными арендаторами позже.И помните, вы никогда не знаете, когда может появиться единица.
3. Реклама — В некоторых регионах местные газеты могут оставаться лучшим способом привлечь арендаторов или листовок в местных продуктовых магазинах, спортзалах и других досках объявлений. И не забудьте повесить вывеску
4. Персональная продажа — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы поднять бизнес. Но если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам

С опытом вам будет удобнее выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.

Выбор арендатора

Для некоторых маркетологов каждый покупатель — хороший покупатель. Но это не относится к арендодателям.

Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно вандализировать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще).

Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характера, вам не следует полностью полагаться на собеседование.Вам нужно гораздо больше информации.

Но как это получить? Что ж, хотя это не гарантия, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что проверяйте биографические данные.

Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет их работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.

Проверка биографических данных

Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.

Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте сервис с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.

Хороший должен раскрыть заявителя:

• Предыдущие судимости
• Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
• Прошлые выселения, на основе публичных записей
• Предыдущие адреса

Для проведения проверки биографических данных вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя.

Если у вас много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на единственную помарку в любой из этих записей. Но, особенно если у вас мало альтернатив, вы можете копнуть глубже.

Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, случившееся много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникал из-за короткого периода безработицы или болезни, который теперь уже позади заявителя. Собираетесь ли вы исключить их из-за чего-то, в чем они не виноваты?

Конечно, вы не даете второй шанс.Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Так что вы можете поговорить с кандидатом обо всем, что вас беспокоит.

Связь с предыдущими арендодателями

Предыдущее поведение кандидата в качестве арендатора может сказать вам больше, чем большинство других проверок биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев и позвоните им для неофициальной беседы.

Время, потраченное на выбор хороших арендаторов, может стать разницей между успешным арендодателем и постоянным стрессом.

7. Как выселить плохих арендаторов

Штат, в котором находится ваша арендуемая недвижимость, будет иметь свои законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.

Даже незначительные споры по поводу формулировки или способа подачи уведомления могут позволить арендатору затянуть процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.

Выселение без причины

Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете обслуживать арендатора, который находится на помесячной аренде, с уведомлением об освобождении дома.Обычно вы должны уведомить вас за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.

Это называется прекращением без причины. Так что вам не нужна причина. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.

Если вы соблюдаете закон, у вас есть право потребовать, чтобы арендатор помесячно съехал.

Выселение по причине

Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять.И большинство арендодателей пытаются решать проблемы лицом к лицу с проблемными квартиросъемщиками.

Но, если это не удастся, вы можете выселить долгосрочного арендатора на следующих основаниях:

• Невыплата арендной платы
• Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и требования к здоровью
• Нарушение договора аренды — возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет слишком большому количеству людей жить в нем. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы они могли служить основанием для выселения
• Создание угроз безопасности или здоровью
• Причинение значительного ущерба дому помимо разумного износа

Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на надежность вашего слова.Вам потребуются исчерпывающие документы, фотографии или свидетельские показания, чтобы подтвердить свои обвинения.

Исполнение постановления суда

Когда вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти исчезнут. Но не совсем так.

Самый безопасный путь вперед — поручить нейтральному сотруднику правоохранительных органов выполнить приказ. Простое присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежное свидетельство того, что арендатор и его имущество были выселены на законных основаниях.

Записка на бланках для арендодателей

Многие арендодатели нанимают юриста для составления любых необходимых им форм (например, договоров аренды или приказов о выселении). Но мало кто из юристов обходится дешево. Так что вы можете решить стать арендодателем и стать юристом-любителем.

Это сработает только в том случае, если вы готовы потратить часы на домашнее задание. Вам нужно будет стать экспертом в области законодательства о арендодателях и арендаторах в вашем штате, включая применимое федеральное или местное законодательство.А это значит, что вам нужен такой ум, который будет комфортно приобретать и использовать такие знания.

Если вы выполните поиск в Интернете по запросу «лучшие юридические книги для домовладельцев», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выберете, от авторитетных издателей и опытных юристов. И это они прикрывают ваше состояние.

Стандартные формы

Хорошие из них включают шаблоны, которые можно настроить для всех видов юридических форм, которые могут вам понадобиться. В их число могут входить:

• Соглашение о получении и хранении депозита
• Контрольный список арендодателя и арендатора
• Письмо о заселении
• Ежемесячный договор аренды жилого помещения
• Помесячный договор аренды жилого помещения (испанская версия)
• Срочная аренда жилого помещения
• Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
• Соглашение Cosigner
• Раскрытие информации об опасностях, связанных с красками на основе свинца и / или красками на основе свинца

Этот список взят из описания «Юридического руководства для каждого арендодателя» от NOLO.«Но вы, вероятно, найдете похожие стандартные формы в других книгах.

Загрузки

Конечно, вы также можете загрузить такие формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести полный комплект, который можно использовать неоднократно.

Итак, стоит ли платить за то, что вы можете найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут быть более надежными. А деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель должен вам проявлять осторожность, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов.Тебе решать.

Последние мысли о том, как стать арендодателем

Многие считают, что стать арендодателем — лучший шаг, который они когда-либо сделали.

В зависимости от того, насколько практичными вы решите заниматься, владение арендуемой недвижимостью также может включать в себя много работы. Однако финансовое и эмоциональное вознаграждение может сделать все это стоящим — и даже немного.

Ваш заем на каждый дом уменьшается каждый месяц, в то время как арендная плата, которую вы можете получить, может увеличиваться в течение многих лет. Правда, владение арендуемой недвижимостью редко делает людей быстро богатыми.Но медленное обогащение — очень привлекательная альтернатива.

Каков первый шаг к тому, чтобы стать арендодателем? Покупка недвижимости в аренду. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо следующие шаги, вам следует проверить свое право на получение кредита у кредитора. Если вы готовы начать, вы можете сделать это прямо здесь.

Подтвердите ваш новый тариф (19 августа 2021 г.)

Восемь способов определить, является ли недвижимость хорошей сделкой с недвижимостью

Каждый покупатель жилья хочет получить выгодную сделку при покупке недвижимости.Согласно отчету Fortune Builders, местоположение и состояние являются двумя ключевыми определяющими факторами при принятии решения о том, является ли дом хорошей покупкой.

Хотя цена также имеет значение, найти недвижимость, которую можно отремонтировать с минимальными усилиями и временем, может быть не так просто. Любой, кто купил дом с намерением отремонтировать, знает, что могут быть скрытые проблемы и проблемы, которые возникают без предупреждения и которые нелегко выявить даже при тщательном осмотре дома.

Чтобы с первого взгляда определить, стоит ли дом вложенных в него денег, требуется зоркий глаз.Восемь членов Совета по недвижимости Forbes дают краткие советы по определению того, стоит ли покупать недвижимость. Вот что они сказали:

Члены Совета по недвижимости Forbes обсуждают, на что обращать внимание.

1. Проверка на предмет проблем с зонированием и залогового права

Вообще говоря, один из способов узнать, имеет ли собственность особенность или сложность, которая автоматически приводит к отказу большинства инвесторов.Вопросы зонирования и залогового права на меньшую собственность неинституционального уровня — это приятное место. Эти объекты слишком дороги для розничной торговли, но недостаточно мяса для учреждений. — Колин Богар, Паспортная книжка

2. Следуйте правилу 1%

Есть много способов оценить доходность инвестиций при покупке доходной собственности. Как правило, я всегда советую своим клиентам использовать правило 1% в качестве инвестиционной стратегии. Правило 1% гласит, что доходная недвижимость должна сдаваться в аренду как минимум за 1% от покупной цены, чтобы приносить положительный денежный поток.В рамках комплексной проверки будут проанализированы справедливые рыночные арендные ставки в этом районе. — Алекс Чиенг, A&L Real Estate Team

3. Отпустите шумиху о HGTV

Чтобы получить хорошую скидку на недвижимость, покупатели должны забыть о рекламе HGTV и отказаться от высоких ожиданий. Купите «худшее» место в квартале и медленно ремонтируйте, насколько позволяет ваш бюджет. Formica и старая бытовая техника не убьют вас, и можно многое сказать о ценности местоположения над воспринимаемой ценностью чего-то столь же легко заменяемого, как столешницы.- Элизабет Энн Стриблинг-Кивлан, Stribling.com

.

4. Проверьте ставку капитализации

Cap rate (то есть соотношение цена / прибыль) по сравнению с соседством является одним из таких сигналов, хотя иногда есть законные причины для некоторых продавцов быть более мотивированными, чем для других. Мы также обнаружили, что цена за квадратный фут или цена за дверь по сравнению с ценами в районе при правильном использовании являются важными показателями. Последовательные падения цен также могут сигнализировать о хорошей возможности для покупки. — Ларри Соломон, TheGuarantors

5.Посмотрите на крышу

Посмотрите на линию крыши. Этому трюку меня научил известный домашний инспектор Дилан Чок, автор книги «Уверенный охотник за домом: советы домашнего инспектора по поиску идеального дома». Дилан провел структурные проверки около 5000 домов. Это первое, на что он смотрит. Он может сказать вам, выглядит ли дом крепким, сложным, простым, элегантным, уязвимым или слабым. Он оригинальный или был добавлен? Будет ли стекать как следует? Контуры крыши раскрываются.- Кевин Хокинс, WAV Group, Inc.

6. Оцените состояние и внешний вид

Состояние собственности, а также то, как она была представлена, обычно определяют, можно ли приобрести недвижимость со скидкой. Так что, если в отеле нет фотографий в Интернете, он, скорее всего, не будет привлекать внимание. Это также означает, что может быть запрошена значительная скидка на покупную цену, и что агенту по листингу не с чем работать, и он может быть только после быстрой продажи.- Энджело Румора, List’n Sell Realty

7. Оцените закупочную цену по сравнению с ценой покупки. Оценочная стоимость округа

Я могу сразу определить, является ли недвижимость хорошей сделкой, просто по адресу и веб-сайту округа оценки. Вставьте адрес, и если цена продажи намного ниже оценки стоимости округа, у вас есть 90% -ный шанс получить прибыль от этой собственности. Почему? Потому что справедливая рыночная стоимость определяется оценочной стоимостью округа плюс 10-20% сверх их оценки.Это всегда первый шаг. — Анжела Яун, Day Realty Group

8. Определить, меньше ли цена в 100 раз в месяц

Если вы можете купить инвестиционную недвижимость за 900 000 долларов и сдавать ее в аренду за 9 000 долларов в месяц (или больше), то это, вероятно, выгодная сделка. Хотя это значительно упрощает все факторы при инвестировании в недвижимость, рассмотрение цены как множителя, в 100 раз превышающего ежемесячную арендную плату, является быстрой и простой базой для получения отличной цены на инвестиции в недвижимость.- Зарнен Штайнбарт, TurboTenant

Сдам в аренду кондо | Zillow Rental Manager

В этой статье:

Кондоминиум (или кондоминиум) — это единица в жилом здании или сообществе, находящаяся в индивидуальной собственности. Кондо, управляемые ассоциациями домовладельцев (ТСЖ), привлекают многих покупателей, потому что большинство их правил устанавливаются для поддержания ценностей собственности и служат наилучшим интересам сообщества. В большинстве случаев владелец кондоминиума может сдать свою недвижимость в аренду — и, согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, из тех, кто владеет двумя объектами недвижимости, 38% заявили, что они сдают в аренду одну из них.Когда кондоминиум сдается в аренду, владелец обычно становится домовладельцем, если он не нанимает компанию по управлению недвижимостью.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Есть много факторов, влияющих на принятие решения о сдаче в аренду. Вот несколько популярных причин для сдачи квартиры в аренду:

• Вы в нем не живете, но не готовы продавать.
• Вы приобрели квартиру в качестве инвестиции.
• Вам необходима финансовая помощь для покрытия ипотеки по основному месту жительства.

Какой бы ни была причина, важно учитывать преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду.

Преимущества сдачи в аренду кондоминиума

Некоторые преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны, например, наличие дополнительного источника дохода. Но есть и другие, о которых вы поначалу можете не догадываться. Вот самые большие преимущества аренды кондоминиума:

Дополнительный доход. Если вы сдадите свою квартиру в аренду за 1 500 долларов в месяц, вы будете получать 18 000 долларов в год дополнительного дохода.

Значение увеличивается с течением времени. Стоимость недвижимости обычно увеличивается со временем, поэтому чем дольше вы держите свою квартиру, тем больше она будет продаваться в будущем.

Пониженные налоги из расходных отчислений. Если вы ремонтируете или модернизируете квартиру, вы можете добавить стоимость и вычесть расходы из своего дохода, уменьшив сумму, которую вы должны в виде налогов.

Недостатки сдачи квартиры в аренду

Напротив, сдача вашей квартиры в аренду имеет свои недостатки — особенно, если рынок жилья идет вниз.Прежде чем сдавать квартиру в аренду, имейте в виду следующие потенциальные проблемы:

Вы могли заработать меньше, чем предполагалось. Рынки могут колебаться, и если ваша квартира останется вакантной или сдается за меньшие деньги, это отрицательно скажется на вашем доходе.

Позднее будет сложно и дорого продать. Если спрос в этом районе упадет, вам может быть трудно окупить свои первоначальные вложения.

Можно много потратить на ремонт. Для аренды требуется постоянное обслуживание и периодический ремонт — это отнимает как время, так и деньги.

Вы можете быть ответственными за работу с трудными арендаторами. Если вы арендодатель, вам, возможно, придется иметь дело с такими вещами, как просрочка платежей или повреждение имущества.

Что нужно знать перед сдачей квартиры в аренду

Если вы хотите арендовать квартиру, которая является частью сообщества, управляемого ТСЖ, сначала сделайте домашнюю работу, чтобы убедиться, что это разрешено, и если да, то каковы правила того, как вы должны это делать.

Должен ли я сдавать квартиру в аренду самостоятельно или пользоваться услугами управляющего?

В конечном итоге это решение зависит от вас, но управляющий недвижимостью обычно взимает около 10% от ежемесячной арендной платы плюс часть арендной платы за первый месяц, когда въезжает новый арендатор.Какой бы путь вы ни выбрали, знайте, что домовладелец или управляющий недвижимостью несет ответственность за:

Что такое сообщество ТСЖ?

ТСЖ — это организация в сообществе кондоминиумов, которая устанавливает и обеспечивает соблюдение правил для отдельных владельцев собственности. Приобретая кондоминиум в ТСЖ, вы автоматически становитесь его членом и обязаны соблюдать их правила и платить взносы (известные как сборы ТСЖ). Согласно американскому жилищному обследованию 2017 года, проведенному Бюро переписи населения США, 80,4% квартир имеют ТСЖ.Для получения дополнительной информации о том, как работают ТСЖ, изучите учебные ресурсы, доступные в Институте общественных ассоциаций.

Может ли ТСЖ проверить потенциальных арендаторов?

Некоторые ассоциации попросят вас подать заявку на аренду потенциального арендатора, чтобы они могли ее просмотреть, но ассоциации могут сделать это только в том случае, если это соответствует закону штата и федеральному Закону о справедливом жилищном обеспечении.

Могут ли ассоциации домовладельцев запретить аренду?

ТСЖ может ограничить вашу возможность сдавать вашу собственность в аренду, но эти ограничения зависят от вашей ассоциации.Прочтите правила аренды ТСЖ, прежде чем пытаться сдать квартиру в аренду. Если вы ищете инвестиционную недвижимость, вам следует внимательно изучить Декларацию соглашений, условий и ограничений (CC&R) и подзаконные акты, прежде чем делать предложение.

Ограничения по аренде квартир в ТСЖ

Если сдача вашей квартиры в аренду разрешена, убедитесь, что вы соблюдаете все ограничения аренды ТСЖ. Эти ограничения могут включать предел арендной платы и ограничения на срок аренды.

Ограничения по аренде может установить минимальный срок аренды, чтобы избежать сдачи в аренду на время отпуска и высокой текучести кадров.

Ограничения по аренде могут ограничивать общий процент квартир, которые могут быть сданы в аренду в любой момент времени. Многие ТСЖ одобряют аренду в порядке очереди, поэтому есть вероятность, что вы попадете в список ожидания.

Требования к новому владельцу кондо могут быть выполнены. Это необычно, но в них обычно указывается, что вы должны прожить в кондоминиуме не менее одного года, прежде чем сдавать его в аренду.

Должны ли ТСЖ раскрывать ограничения на аренду кондоминиумов?

Да.Заветы в декларации являются публичным документом. При покупке кондоминиума вы должны получить уведомление обо всех соглашениях, включая ограничения на аренду. Любые ограничения, принятые после покупки, обычно не применяются в суде, поскольку вы не были связаны ими при покупке.

Почему ТСЖ могут накладывать ограничения на аренду квартир?

Многие жилые комплексы, управляемые ТСЖ, имеют правила, запрещающие владельцам сдавать свою собственность в аренду для сохранения стоимости собственности и общественной безопасности. Поскольку вы являетесь ее членом, ТСЖ знает, кто вы.Но когда в вашей собственности есть арендатор, у сообщества гораздо меньше информации о нем и меньше возможностей для решения любых возникающих проблем.

Можете ли вы изменить свою политику аренды квартирной ассоциации?

Можно оспорить политику вашего ТСЖ по аренде, но нет гарантии, что вы сможете ее изменить, а процесс может быть долгим и дорогостоящим. Мы рекомендуем обратиться за профессиональной юридической консультацией, прежде чем оспаривать ваше ТСЖ. Ниже приведены некоторые способы, которые могут помочь изменить арендную политику ТСЖ.

Присоединяйтесь к своей ассоциации

Посещайте собрания правления и знакомьтесь с владельцами в вашем районе. Если другие собственники считают, что правила аренды необходимо изменить, объединитесь, чтобы предложить поправки к уставу ТСЖ. Составьте проект политики аренды и договора аренды, отражающий эти изменения, и представьте ее совету директоров.

Лобби на государственном уровне для внесения изменений в полномочия советов ТСЖ

В штатах с большим количеством случаев отчуждения права выкупа, таких как Флорида, домовладельцы успешно объединились, чтобы права аренды регулировались законодательством штата.Во Флориде ТСЖ могут ограничивать аренду в сообществе только в том случае, если владельцы согласны с поправкой к уставу или если дом куплен после внесения поправки.

Убедитесь, что ограничения на аренду соответствуют процессу внесения поправок и закону штата

Адвокат может ознакомиться с уставом вашей ассоциации и определить, соблюдаются ли они. Даже если вы считаете, что у вас есть дело против ТСЖ, помните, что судебные процессы обходятся дорого и выигрыш не гарантирован. ТСЖ могут передать свои судебные издержки владельцам домов в сообществе, поэтому имейте в виду, что ваши действия могут повлиять на весь район.Попробуйте сначала поработать со своим ТСЖ, чтобы увидеть, сможете ли вы прийти к приемлемому решению.

Какое страховое покрытие необходимо для аренды квартиры?

Часто ваша страховка кондоминиума может быть добавлена ​​к вашему основному страхованию имущества. Как домовладелец, вы должны рассматривать потенциальные судебные иски в дополнение к страховке собственности. Поговорите со своим страховым агентством, чтобы определить, какое покрытие подходит именно вам.

Как сдача квартиры в аренду влияет на налоги?

Есть налоговые последствия для преобразования вашего основного места жительства в аренду, и ставки будут варьироваться в зависимости от местоположения.Поговорите со своим сертифицированным бухгалтером (CPA), чтобы определить, как это повлияет на ваши налоги.

Как сдать квартиру

Сдача кондоминиума требует времени и денег. С помощью Zillow Rental Manager вы можете упростить большую часть процесса, облегчая работу арендодателем. Вот шаги:

1. Сдайте недвижимость в аренду, чтобы найти арендаторов

Zillow, HotPads и Trulia — популярные веб-сайты для рекламы арендаторов. Вы можете разместить свою недвижимость для сдачи в аренду на всех трех сайтах, разместив всего одну публикацию через Zillow Rental Manager.

2. Запустите проверку приложений клиента

Проверка заявлений арендатора является обязанностью арендодателя. Zillow Rental Manager предлагает продукты, которые упрощают процесс проверки, такие как проверка данных и кредитоспособность.

3. Подготовить договор аренды и заявку

Вам потребуется лицензированный поверенный, чтобы подготовить договор аренды и аренды. Обязательно защитите себя и свое имущество, обращаясь с арендатором справедливо.

4. Сбор арендной платы ежемесячно

Сбор арендной платы — еще один простой процесс с Zillow Rental Manager: вы сможете получать ее онлайн, а ваши арендаторы могут даже настроить автоматические платежи.

5. Следите за своими финансами на предмет налоговых вычетов

Рассмотрите возможность открытия коммерческого банковского счета и хранения всех связанных с арендой денег отдельно от ваших личных финансов. Это поможет во время налоговых периодов, особенно когда дело доходит до вычета расходов и определения чистой прибыли.

6. График ремонта и содержания имущества

Отсрочка обслуживания в конечном итоге навредит вам, поскольку мелкие исправления превращаются в дорогостоящий ремонт. Например, удаление пятен с ковра и его регулярная чистка поддерживает его в хорошем состоянии несколькими арендаторами, тогда как пренебрежение этим может привести к покупке нового ковра раньше, чем позже.

7. Отправляйте юридические уведомления и оплачивайте их в случае возникновения проблем

Вы несете ответственность за прохождение судебного процесса в случае необходимости выселения или других действий. Ознакомьтесь с местными законами и наймите юриста, чтобы убедиться, что вы их соблюдаете.

Таковы основы сдачи в аренду квартиры, находящейся в ведении ТСЖ. Ищете дополнительную информацию о том, как быть собственником жилья и сдавать в аренду свою собственность? Zillow Rental Manager предоставляет инструменты и ресурсы, необходимые для получения прибыли от ваших инвестиций.

Как вы покупаете свою первую инвестиционную недвижимость?

Агентские ссуды, доступные вам, будут представлять собой ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой (ARM). Оба эти варианта предъявляют особые требования к первоначальному взносу и кредитному баллу.

Какой кредитный рейтинг и первоначальный взнос вам нужно, чтобы купить инвестиционную недвижимость?

Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой минимальный кредитный балл для индивидуальной инвестиционной собственности составляет 620 баллов, при этом потребуется 20% первоначальный взнос.Однако, если у вас есть кредитный рейтинг 720 или выше, вам необходимо внести только 15% на единичную инвестиционную недвижимость.

Для ипотеки с регулируемой процентной ставкой минимальный кредитный рейтинг составляет 620 баллов, и для индивидуальной инвестиционной собственности потребуется минимум 15%.

Если вы заинтересованы в покупке многоквартирного дома, обратитесь к эксперту по жилищному ссуде, чтобы обсудить требования и варианты.

Другие требования для соответствия требованиям

За исключением первоначального взноса, требования к арендуемой собственности в чем-то схожи с требованиями ипотеки для основного места жительства.Вам все равно нужно будет следовать правилу 2/2/2: предоставить налоговые декларации за два года, формы W-2 за два года и выписки с банковского счета за два месяца в вашу ипотечную компанию, а также подтвердить свои активы.

Ваша ипотечная компания также захочет, чтобы у вас был резерв на выплату ипотечного кредита на шесть месяцев, чтобы дать себе некоторое буферное пространство на случай, если вы столкнетесь с неожиданной финансовой проблемой.

Почему я должен брать ипотеку на свою инвестиционную недвижимость?

Если у вас есть средства для оплаты инвестиционной собственности наличными, получение ипотеки может иметь смысл в вашей ситуации, особенно если вы планируете приобрести несколько инвестиционных объектов недвижимости.Например, предположим, что у вас есть 100 000 долларов в банке.

Ваш первый вариант — купить дом за наличные за 100 000 долларов. Хотя вы получите больший денежный поток от этих инвестиций, они свяжут все ваши деньги в одном месте.

Однако, если вы получите ссуду под 20%, вы потенциально можете купить еще один или два дома по той же цене на оставшиеся 80 000 долларов. В то время как ваш непосредственный денежный поток ниже, эта прибыль будет расти в долгосрочной перспективе, особенно по мере увеличения арендной платы и выплаты ипотечных кредитов.Вы наращиваете активы в более быстром темпе, если берете ипотеку вместо наличных денег.

В случае, если вы приобретаете инвестиционную недвижимость за наличные, в вашей ситуации могут быть выгодные возможности получения кредита.

Джеймс Милн, менеджер по продукту в Rocket Mortgage ^® , объясняет, что «большой процент инвестиционной собственности в США принадлежит без ипотеки, поэтому есть много возможностей высвободить наличные или вывести капитал для улучшения. недвижимость.Рефинансирование с выплатой наличных — отличный вариант для этих клиентов ».

Эта опция может помочь вашим инвестициям работать на вас.

Висконсин расторгает договор аренды в Ресурсном центре для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства началось до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

---

Причины выхода из договора аренды

В Висконсине или местных законах нет положений, позволяющих арендаторам выходить из договора аренды, если они покупают дом, заболевают, теряют работу, получают перевод работы и т. Д.Однако есть шесть четких способов выйти из договора аренды без дополнительных обязательств по уплате арендной платы. Некоторые из них существовали как запрещенные положения об аренде до изменения закона, а последние изменения в законодательстве фактически содержат еще несколько причин, по которым вы можете расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий. Wis. Stat. 704.44, 2013 г., Висконсин. Закон 143, разд. 26-35 Эфф. 31.03.12.

1. Срок действия взаимного соглашения

Арендодатель и арендатор могут договориться о прекращении аренды в любое время без дополнительной ответственности любой из сторон.Арендодатель может пожелать подписать досрочное прекращение договора, чтобы:

• Избегайте споров между арендаторами
• Избегайте судебных издержек процесса выселения
• Получить комиссию, которую арендатор предлагает заплатить
• Избегайте расходов на строительного инспектора, если требуется ремонт
• Иметь доступ в квартиру на ремонт, или
• Иметь доступ к квартире, чтобы ее можно было продать

Если арендатор и арендодатель соглашаются взаимно расторгнуть договор, это должно быть оформлено в письменной форме и требует согласия всех лиц, указанных в договоре аренды.Если арендодатель требует оплаты, от арендатора нельзя требовать уплаты суммы, превышающей фактические и разумные расходы арендодателя (включая потерянную арендную плату и расходы на рекламу, но не компенсацию за время, потраченное на повторную аренду квартиры), но он может по своему усмотрению заплатить больше, чтобы арендодатель прекратил договор аренды и избежал рисков разрыва договора аренды. Образцы форм взаимного расторжения можно получить в Ресурсном центре для арендаторов. Посетите наш блог, чтобы получить советы по ведению переговоров и оформлению документов в письменном виде.

2.Конструктивное выселение

Если есть серьезная проблема со здоровьем или безопасностью , и арендодатель знает об этом и получил разумное время, чтобы исправить это, или если это вызовет неоправданные трудности для арендатора из-за сроков или характера ремонта, арендатор может съехать и больше не будет нести ответственность по аренде. Для конструктивного выселения это должен быть очень тяжелый случай. В качестве примеров в законе упоминаются наводнения и пожары. Судья должен будет решить, был ли ремонт достаточно серьезным для конструктивного выселения, поэтому важно иметь отчеты строительной инспекции или другие доказательства.Даже если вы проиграете, арендодатель все равно должен будет доказать, что он уменьшил ущерб. См. Наши страницы о ремонте (Мэдисон, Фитчбург или Висконсин) и этот полезный пост в блоге для получения дополнительной информации о конструктивном выселении. Висконсин. Стат. 704,07 (4)

3. Закон о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим позволяет арендаторам прекращать договор аренды, если арендатор поступает на военную службу или если арендатор получает военный приказ сменить место работы или развернуться на 90 дней или более.Это относится к договорам аренды, которые заняты или предназначены для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего (супруга, ребенок или физическое лицо, которому военнослужащий предоставил более половины алиментов в течение 180 дней до подачи заявления на получение помощи). Арендаторы должны направить арендодателю письменное уведомление за 30 дней и копию военных приказов, чтобы использовать этот акт.

4. Закон о безопасном жилье

Закон о безопасном жилье позволяет жертвам домашнего насилия, сексуального посягательства, преследования и жестокого обращения с детьми расторгнуть договор аренды, если они чувствуют, что им нависла угроза физического вреда, оставаясь в помещении, и имеют принятую форму документация (запретительный судебный приказ, условие об освобождении или заявление о возбуждении уголовного дела).Применяются очень специфические правила. Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с этими законами, арендаторы, заключившие договор аренды на срок, должны написать письмо арендодателю, в котором сообщается, что они желают расторгнуть договор аренды в соответствии с законодательством штата Висконсин. 704.16, поскольку они и / или их ребенок (дети) сталкиваются с неминуемой угрозой физического вреда, и предоставить заверенную копию принятой документации (пример: постановление суда) домовладельцу. При этих ограниченных обстоятельствах договор аренды прекращался бы, как если бы было уведомление о расторжении помесячной аренды. Висконсин. Стат. 704.16, штат Висконсин. 704,16 (1) (б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Помесячные арендаторы всегда могут уведомить о прекращении аренды по любой причине или вообще без причины.

Если у вас есть вопросы о получении документов, позвоните по номеру:

5. Смерть арендатора

Wis. Stat. 704.165 гласит, что договор аренды прекращается через 60 дней после того, как арендодатель получает уведомление о смерти арендатора (или раньше, если договор аренды заканчивается раньше, чем через 60 дней). По истечении 60 дней имущество арендатора не подлежит дальнейшей сдаче в аренду.Если квартира будет передана имуществом до истечения 60 дней, то домовладелец должен будет уменьшить убытки так же, как если бы договор аренды был расторгнут. Договор аренды будет по-прежнему действителен для всех оставшихся соарендаторов (например, живущего супруга, имя которого указано в договоре аренды).

6. ​​Положения о незаконной аренде

Если в вашем договоре аренды есть одно из следующих положений, вы можете автоматически расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, поскольку эти положения делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы.« Раньше прецедентное право наиболее четко отражало положение, касающееся судебных издержек. Недавние изменения в законе штата и Положении о защите прав потребителей делают более ясным, что следующие положения делают договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы:

ПРИМЕЧАНИЕ: Ваш арендодатель не обязательно действовал (или пытался действовать) в соответствии с незаконными положениями. Наличие положения (й) в договоре аренды само по себе является незаконным. Ваш арендодатель не может расторгнуть договор аренды без вашего согласия только потому, что он содержит незаконное положение, поскольку именно они составили договор аренды.

• Разрешение домовладельцу увеличивать арендную плату, уменьшать услуги, возбуждать иск о выселении, отказываться продлевать срок или угрожать любым из этих действий, потому что арендатор обратился в правоохранительные органы или службы экстренной помощи для обеспечения своей безопасности. Висконсин. Стат. 704.44 (1 м), ATCP 134.08 (1), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Выселение любым другим способом, кроме закона штата (см. Выселение) . Wis. Stat. 704.44 (2 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 26, Эфф.31.03.12 и ATCP 134.08 (2), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Ускорение арендной платы за нарушение правил аренды. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Отказ от обязанности арендодателя по уменьшению ущерба в соответствии со Статей Висконсина. 704.29, если арендатор досрочно выселяется. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Требование от арендатора оплатить гонорары адвокату арендодателя или расходы на защиту своих прав, если суд не примет их. Висконсин. Стат. 704.44 (4 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 30, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (4), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение домовладельцу «признать приговор» или выступить за вас в суде по поводу любых действий или бездействий, связанных с договором аренды.Висконсин. Стат. 704.44 (5 мес.), 2011 г., Висконсин. Закон 143, п. 32, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (5), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Освобождение арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения в результате халатных действий или бездействия арендодателя. Висконсин. Стат. 704.44 (6), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 33, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (6), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Возложение ответственности на арендатора за телесные повреждения, возникшие по независящим от него причинам, материальный ущерб, причиненный стихийными бедствиями или лицами, не являющимися арендатором или их гостями.Висконсин. Стат. 704.44 (7), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 34, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (7), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Отказ от ответственности арендодателя по предоставлению помещения в жилом состоянии или по содержанию имущества. Висконсин. Стат. 704.44 (8), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 35, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (8), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление.Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35 м ПРИМЕЧАНИЕ. Это действовало только для договоров аренды, заключенных или продленных с 31.03.12 по 3/1/14.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, законно проживающее с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсин. Стат. 704.44 (9) и 950.02 (4), Висконсин, 2013 г., Закон 76, Раздел 25, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое в соответствии со Статутом штата Висконсин. 704,14. См. Уведомление о защите от домашнего насилия, штат Висконсин. 704.44 (10), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 26, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, Sec.11, Эфф. 01.11.15.

Досрочное прекращение аренды

Арендаторы, которым необходимо выехать раньше срока и которые не могут расторгнуть договор аренды по шести указанным выше причинам, имеют два варианта: расторжение договора аренды и сдача в субаренду.

Расторжение договора аренды

Все арендаторы могут расторгнуть договор аренды, даже если арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, напишите письмо арендодателю (сохраните копию для себя), указав, что вы нарушаете договор аренды, и дату вашего выезда.Все арендаторы должны расторгнуть договор аренды одновременно. Напомните домовладельцу, что он обязан смягчить (уменьшить) ущерб, попытавшись как можно скорее сдать квартиру повторно. Вы будете должны платить арендную плату и несете ответственность по другим обязательствам по договору аренды (коммунальные услуги, уборка снега и т. Д.) До тех пор, пока новый арендатор не подпишет договор аренды и не переедет, но после этого вы больше не будете нести ответственность за квартиру, в отличие от субаренды. . Ваш арендодатель может выставить вам счет за аренду, пока квартира не сдана (до истечения срока аренды), при условии, что он уменьшит свой ущерб.Висконсин. Стат. 704,29

Смягчение

Арендодатель обязан смягчить ущерб (уменьшить сумму невыплаченной арендной платы), пытаясь найти нового арендатора после того, как вы переедете и перестанете платить арендную плату. Висконсин. Стат. 704,29 (2)

Это означает:

• • • Арендодатель должен рекламировать вашу квартиру так же, как обычно рекламируют свободные квартиры. Висконсин. Стат. 704.28 (2) (а)
    • Арендодатель должен показать вашу квартиру заинтересованным арендаторам.Хотя они не могут пытаться увести потенциальных арендаторов от вашей квартиры к другим свободным квартирам, они не обязаны сначала сдавать вашу квартиру. Висконсин. Стат. 704.29 (2) (б)
    • Арендодатель может взимать с вас фактические расходы, связанные с повторной сдачей квартиры в аренду (реклама и т. Д.), Но не за потраченное время (см. Примечание в истории закона). Сборы за расторжение договора аренды, которые выходят за рамки рекламных расходов и невыплаченной арендной платы, часто являются чем-то, за что арендатор может подать в суд или отказаться платить.Некоторые арендаторы готовы платить более высокую плату, потому что они не хотят рисковать и платить еще больше, если квартира не сдана в аренду. Просто убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о том, что уплата этого сбора прекращает все будущие обязательства по оплате аренды.

Если домовладелец не смягчает

• • • Соберите доказательства, подтверждающие, что ваш арендодатель не принял меры (см. Примеры таких доказательств ниже).
    • Отправьте письмо своему домовладельцу (сохраните копию для себя) с подробным описанием ваших доказательств того, что они не приняли меры по смягчению последствий, и укажите, что этот отказ означает, что вы больше не обязаны платить арендную плату.
    • Если домовладелец подает на вас в суд мелких тяжб в связи с невыплаченной арендной платой, вам нужно будет доказать, что они не смогли смягчить убытки или что их усилия по смягчению не были разумными, поэтому вы должны хранить все доказательства и корреспонденцию, относящиеся к неспособности арендодателя смягчить убытки. Висконсин. Стат. 704.29 (3) Советы суда по рассмотрению мелких тяжб доступны здесь.

Доказательство того, пытается ли арендодатель смягчить последствия

• • • Поищите объявления о своей квартире в местных газетах, на Craigslist и в публикациях по аренде.
    • Попросите друга позвонить, чтобы узнать о свободных квартирах, чтобы узнать, упоминает ли домовладелец вашу квартиру. Если в комплексе много квартир, ваш друг может упомянуть особенности вашей квартиры (например, количество спален, этаж, на котором она расположена, в каком направлении выходят окна и т. Д.). Получите письменное заявление от друга.
    • Узнайте, поднял ли ваш домовладелец цену на вашу квартиру, изменил ли договор аренды или правила аренды (например, теперь запрещает размещение домашних животных или курящих).Существенное изменение условий аренды таким образом, что это затрудняет аренду помещения или делает его менее привлекательным для потенциальных арендаторов, может означать неспособность должным образом уменьшить ущерб.
    • Зайдите, чтобы узнать, ремонтирует ли ваша квартира или использует ли домовладелец. Сделайте фотографии, если это так.

Сдам квартиру самостоятельно

Часто это самый быстрый способ найти нового арендатора, особенно если вы беспокоитесь, что арендодатель не попытается сдать квартиру повторно.

• • • Разместите рекламу своей квартиры и пусть люди звонят или пишут вам напрямую.
    • Покажите квартиру сами.
    • Подать заинтересованным лицам заявки (получить их у арендодателя). Арендодатель может только потребовать, чтобы они соответствовали тем же стандартам, что и вы.
    • Сохраняйте имена и номера телефонов заинтересованных арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае, если домовладелец пытается удержать людей от сдачи квартиры в аренду. Если возможно, получите письменные заявления.

Если домовладелец отказывается подписать договор аренды с потенциальными арендаторами, обладающими аналогичной квалификацией, которых вы обнаружили, чтобы сдать квартиру повторно, напомните арендодателю, что это их обязанность смягчить последствия и что, если они не подпишут договор аренды, это будет доказательством что они не смягчают, и вам больше не нужно будет платить арендную плату за квартиру. Обязательно изложите их отказ в письменной форме.

Сдача квартиры в субаренду

Если вы сдаете в субаренду, вы все равно будете в аренде, даже если вы больше не будете жить в квартире.Если человек, которому вы сдаете в субаренду, не платит арендную плату или повреждает квартиру, вы несете финансовую ответственность. Хотя субаренда может быть рискованной, вы можете захотеть сдать в субаренду, если хотите вернуться в ту же квартиру через некоторое время, если у вас есть конкретный друг или родственник, который хочет переехать, или вы чувствуете, что вам нужно предложить поощрение, например в качестве сниженной арендной платы, чтобы найти кого-нибудь для въезда. Если у вас есть соседи по комнате, и вы единственный, кто выезжает, субаренда может быть вашим единственным вариантом.

См. Нашу страницу «Все о субаренде» для получения более подробной информации о субаренде.

Что следует учитывать перед субарендой

• • • Разрешение арендодателя. Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок (не помесячно), могут сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное. Тем не менее, всегда лучше получить разрешение домовладельца. Проверьте свой договор аренды. Если вы сдаете в субаренду без разрешения арендодателя и разрешение требуется в письменном договоре аренды, арендодатель может выселить как субарендаторов, так и субарендаторов и, возможно, возложить на субподрядчика (вас) ответственность за оставшиеся арендные платежи и другие расходы до тех пор, пока место не будет повторно арендовано.Висконсин. Стат. 704,09 (1)
    • Процедуры субаренды арендодателя. У некоторых домовладельцев есть особые процедуры, которым вы должны следовать для получения разрешения на субаренду. Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы рекламировали, показывали квартиру и отправляли им на согласование заинтересованных лиц. Некоторые домовладельцы охотно показывают квартиры. Некоторые арендодатели требуют «плату за субаренду», а также фактическую стоимость рекламы. Если требуется оплата, запросите в письменной форме подробные сведения о сборах, чтобы вы знали фактические и разумные расходы.Арендодателям не разрешается взимать плату за свое время при аренде квартиры, и им не разрешается взимать плату за что-либо сверх их фактических затрат. Объяснение сборов здесь.
    • Разрешение соседа по комнате. Если у вас есть соседи по комнате, поиск приемлемого арендатора может стать для них проблемой. Все стороны, участвующие в договоре аренды, должны согласиться с любыми крупными изменениями, включая добавление новых арендаторов. Убедитесь, что ваши соседи по комнате встретят потенциального субарендатора. Напомните своим соседям по комнате, что они несут «солидарную» ответственность, поэтому, если вы не найдете субарендатора и не сможете платить арендную плату, домовладелец может попытаться выселить и / или взыскать с них вашу арендную плату.
    • Просмотрите возможный субарендатор. Вам следует тщательно проверять потенциальных субподрядчиков, поскольку в конечном итоге вы можете нести полную ответственность за невыплаченную арендную плату или повреждение квартиры. Вы хотите убедиться, что арендодатель может платить арендную плату и у него не было проблем с арендой в прошлом. Вы можете попросить рекомендации домовладельца, чтобы узнать, не платили ли они арендную плату поздно или нанесли ущерб предыдущим квартирам. Арендодатель может также решить проверить потенциальных субарендаторов.
    • Залоговые депозиты. Поскольку вы несете полную ответственность по договору субаренды, вы можете захотеть получить залог от субарендатора. В случае, если домовладелец подаст в суд на субарендатора и / или на вас, вы, по крайней мере, сохраните часть денег субарендатора. Когда вы получаете залог, вы можете оставить его себе и / или договориться с арендодателем в письменной форме о возврате уплаченного вами депозита непосредственно субаренденту. В некоторых случаях арендодатель может взимать с субарендатора залог, пытаясь сохранить первоначальный залог арендатора. В городах Мэдисон и Фитчбург это обвинение является незаконным, если общая сумма депозита превышает арендную плату за один месяц. Wis. Stat. 66.0101 (2) (б) Эфф. 21.12.11. Арендодатели могут взимать субаренду в качестве залога на любую сумму. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Заезд. Будет разумно попросить ваших субподрядчиков заполнить форму регистрации, когда они въезжают, чтобы задокументировать состояние квартиры. Попросите арендодателя предоставить копию формы, которую они используют или используют эту.Если вы держите залог вместо арендодателя, вы принимаете на себя права и обязанности арендодателя и должны следовать процедурам регистрации. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Выезд. Если возможно, договоритесь о встрече с домовладельцем до въезда нового субарендатора и заполните форму выезда либо вместе с ним, либо самостоятельно. Если вы заполняете форму самостоятельного выезда, сделайте копию заполненной формы выезда и отдайте оригинал арендодателю.Если вы считаете, что у вас могут возникнуть трудности с возвратом депозита, попросите свидетеля (не соседа по комнате или родственника) осмотреть вас и подпишите заполненную форму выезда. Вы также можете сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние устройства.

Завершение помесячной аренды

Помесячная аренда и другие периодические аренды обычно прекращаются путем письменного уведомления, направляемого по крайней мере за один полный период аренды до того, как прекращение вступает в силу.Висконсин. Стат. 704.19 (3) Арендатор может направить уведомление без причины. Некоторые ограничения могут применяться к арендодателям в округах Дейн и Мэдисон. Оба должны следовать тем же процедурам, которые указаны в штате Висконсин. 704.19:

Например: Если 10 мая арендодатель направит вам уведомление о том, что вам необходимо покинуть дом до конца мая, до даты окончания не останется 28 дней, поэтому этого уведомления недостаточно. То же самое будет справедливо и для даты окончания ровно через 28 дней, поскольку она приходится на середину периода аренды.Однако уведомление вступит в силу в следующем месяце, и вам нужно будет выйти до 30 июня. Арендодателю не нужно подавать новое уведомление, если он неправильно рассчитал его в письменной форме, вы указываете правильную дату в зависимости от того, когда он его вручил. Если в вашем договоре аренды указано, что вы должны уведомить вас более чем за 28 дней, это действительно и подлежит исполнению, даже если срок аренды истек. Проверьте свой последний письменный договор аренды, чтобы узнать, сколько требуется уведомлений.

Прекращение помесячной аренды — это не то же самое, что выселение.См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение». Образец уведомления доступен здесь.

Когда заканчивается обычный договор аренды

И арендаторы, и домовладельцы могут по своему усмотрению прекратить аренду по истечении срока аренды (например, аренда на год без оговорки об автоматическом продлении).

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, за исключением случаев:

Уведомление о невозобновлении — это не то же самое, что выселение. См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение».

Арендатор не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, если не действует положение об автоматическом продлении, и :

• • • Арендодатель отправил письменное уведомление за 15-30 дней до установленной даты письменного уведомления арендатора о прекращении аренды, и
    • Арендатор не направил необходимое письменное уведомление о невозможности продления в срок, указанный в договоре аренды.Висконсин. Стат. 704,15

17 июля 2013 года Наблюдательный совет округа Дейн внес поправки в постановление, защищающее жильцов в процессе продления договора аренды и подачи заявления. С 31.07.13 от арендодателей теперь требуется:

• • • Сообщите арендаторам в письменной форме, почему их договор аренды не продлевается, источники их информации, используемые для принятия решения, и направьте уведомление за 60 дней (в зависимости от их договора аренды).

Общественный совет Мэдисона принял тот же закон для города Мэдисон 6 ноября 2013 г. . МГО 32.08 Эфф. 01.03.14.

Завершение аренды Словарь

Пункт об автоматическом продлении: Пункт в договоре аренды, который продлевает его еще на целый срок после истечения текущего срока, без дальнейшего письменного соглашения между арендатором и арендодателем.

Прервать договор аренды: Прекратить договор аренды досрочно, выехав без согласия арендодателя.

Повреждений:

• • 1. Сумма денег, на которую может иметь право арендатор или домовладелец, когда другой арендатор или другое соглашение, включая невыплаченную арендную плату и коммунальные услуги.
    2. Физический ущерб квартире.

Солидарная и солидарная ответственность: Все соарендаторы, субарендаторы и субарендаторы несут равную ответственность за все условия договора аренды, включая полную оплату арендной платы.Арендодатель может привлечь к ответственности одного или любого арендатора. После этого арендаторы могут привлекать друг друга к ответственности.

Mitigate: Юридическая обязанность арендодателя сводить к минимуму потерянную арендную плату и другие расходы на повторную аренду после выселения арендатора путем активного поиска нового арендатора.

Срок аренды: Период, за который вы платите арендную плату. Обычно с ежемесячным приращением период аренды начинается в день, когда вы должны платить арендную плату, и заканчивается за день до того, как вы в следующий раз должны будете платить арендную плату.

Субаренда: Первоначальный арендатор.

Субаренда или субаренда: Новый арендатор.

Субаренда: Договоритесь с новым арендатором о принятии на себя ответственности за аренду. Если новый арендатор не выполняет свои обязанности, ответственность остается за первоначальным арендатором. Иногда это называется «переуступкой» аренды.

---

Законодательство менялось в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах.Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда договор аренды был подписан или продлен, а также когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.2011. (Закон штата Висконсин 2011 г.) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г. (2011 г., штат Висконсин.Акт 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсина, 2013 г.) Резюме Висконсин, Резюме Дейн Ко.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Бордовый текст применяется к договорам аренды и мероприятиям от 2 марта 2016 г. (Закон штата Висконсин, 2015 г.