Как проверить покупаемую квартиру: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Как проверить документы при покупке квартиры — Вторичное жильё

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.

 д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке.

Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Как проверить квартиру перед покупкой

Приобретение квартиры на вторичном рынке удобно тем, что в неё можно въехать почти сразу. Отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. В то же время покупка готового жилья также сопряжена с рисками. Например, может выясниться, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения, а продаёт её лицо, не имеющее на это права.

Обращение к юристам или риелторам может снизить эти риски. Но при наличии времени и желания разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. При этом основными правилами при самостоятельной проверке должны стать консервативность и осторожность. Другими словами, при возникновении минимальных сомнений стоит обратиться к профессионалам и не рисковать. С помощью юриста The Village разобрался, как проверить «чистоту» продаваемой квартиры.

 

ИНСТРУКЦИЯ

Как провести анализ

юридической чистоты квартиры

Шаг 1

Выбор квартиры

 

Шаг 3

Проверка истории квартиры

   

Шаг 5

Проверка прав третьих лиц

Шаг 2

Проверка правоустанавливающих документов

 

Шаг 4

Проверка полномочий продавца

   

1. Выбор квартиры

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

 Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец. Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений. И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

2. Проверка правоустанавливающих документов

Если результаты осмотра и проверки соответствия планировки квартиры документам БТИ вас удовлетворяют, следует перейти к изучению и проверке правоустанавливающих документов на недвижимость.

 Ярослав Петрык: Наиболее часто такими документами являются договоры купли-продажи, мены, дарения, договоры о приватизации. Право собственности может возникать также на основании вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство, договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты). Реже встречаются случаи, когда право возникает, например, на основании акта органа местного самоуправления.

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. Должны отсутствовать признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного неоговорённого изменения их содержания.

Также важно обратить внимание на условия договоров. Предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, неисполнение которого влечёт за собой возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ от договора или на его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника (продавца квартиры) документы, подтверждающие выполнение им этого пункта договора.

Особое внимание следует обратить на случаи, когда продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника. В этом случае возможен спор между продавцом и родственниками предыдущего собственника о праве на квартиру. Если такой собственник пытается продать жильё почти сразу после регистрации своего права на неё, необходимо проявить особую осторожность.

3. Проверка истории квартиры

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним. Стоит проследить историю сделок с квартирой с момента её постройки или с момента создания ЕГРП в 1998 году.

 Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки. Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела. Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

4. Проверка полномочий продавца

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

 Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис. Однако информация на нём носит справочный характер. Официальные сведения можно получить, обратившись в подразделение ФМС.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

5. Проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

 Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

   

Обложка: Baijg

Вторичное жилье как проверить квартиру при покупке

Вторичное жилье всегда имеет свое «прошлое». Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке и не испытывать проблем в дальнейшем, нужно узнать всю историю: сколько жильцов и владельцев сменилось за все время, были ли проведены перепланировки, нет ли задолженности по выплате коммунальных услуг, нет ли «сюрпризов» в виде не выписанных родственников? То, что от вас зависит, вы должны сделать — проверить объект до того, как подпишете договор и получите в собственность жилье. Большие средства нужно вкладывать туда, где нет рисков. Поэтому, выбирая «сталинку», хрущевку, будьте внимательны.

Проверка квартиры самостоятельно

Месторасположение и внешний вид

Посещая квартиру, которую намереваетесь купить, обратите внимание на месторасположение, как далеко находится транспорт, учебные заведения. Большую роль играет сопоставление стоимости с качеством. Сейчас есть возможность рассматривать «внутренности» жилья в интернете — открывается панорамный вид. Но куда лучше приехать на объект и увидеть все в полном размере, мысленно планируя обстановку, ремонт. Это поможет вам оценить жилье в реальности и решить, стоит ли оно запрашиваемых денег. 

Выбор квартиры

Выбор должен основываться также и на технических моментах:

• Количество комнат.
• Этажность.
• Квадратура.
• Наличие лифта.
• Дизайн дома.
• Охраняется ли дом, есть ли в подъезде консьерж.

Обратите внимание на состояние подъезда, наличие инфраструктуры, на качество коммуникаций: в каком состоянии водопровод, электрика, сантехника. При осмотре не нужно скромничать — задавайте все вопросы, которые реально интересуют: о соседях, документах, задолженностях, мебели и прочем.

Цены

Чтобы не прогадать в цене, проанализируйте, каковы сейчас цены на рынке.

Это поможет вам увидеть картину более целостно и узнать о средней стоимости за квадратный метр. Желательно просматривать квартиры такой же планировки в подобных домах, чтобы иметь возможность сравнить. Если вы собрались покупать квартиру, цена которого подозрительно занижена: будьте внимательны. Вполне возможно, что продавцами являются мошенники. Или жилье имеет множество недостатков.

Какие документы нужно запросить

Не забудьте о документах, которые говорят о юридической чистоте квартиры, а также дадут вам право на владение и пользование без каких-либо подводных камней. Попросите у продавца предъявить следующие документы:

1. Свидетельство регистрации права владения.
2. Договор о купле, документ о наследовании, дарении.
3. Техпаспорт квартиры.
4. Кадастровый паспорт.
5. Справка из МФЦ, в которой будет информация о выплате за коммунальные услуги или же о долгах.
6. Документ из ЕГРП, свидетельствующий о том, что продавец действительно владеет данной собственностью.
7. Справка о том, что владелец не злоупотребляет наркотиками и является психически здоровым.
8. Законность планировки (если таковая была совершена), соответствие информации в документе с существующим положением вещей.

Как избежать рисков

Обратите внимание на список документов выше и потребуйте их предъявить. Особенно тщательно изучайте документы, если квартиру продает человек, имеющий доверенность, а владелец абсолютно не задействован в процедуре. Это рисковый момент, так как немало было случаев, когда доверенность оказывалась поддельной. Для перестраховки нужно связаться с истинным владельцем и узнать у него все нюансы. При осмотре квартиры обратите внимание на:

• Того, кто показывает квартиру. Очень важно, чтобы это был владелец. Настоятельно попросите перед осмотром о том, чтобы была возможность поговорить с ним. Это позволит более здраво оценить ситуацию, обращая внимание на поведение собственника, на то, какие нюансы квартиры он превозносит, а о каких нарочно умалчивает.
• Соседей. Подумайте о том, что вам жить впоследствии рядом с такими людьми. Если вас устраивают соседи — это прекрасно. Если при общении с ними возникает ряд вопросов — подумайте о том, стоит ли вкладываться в эту квартиру, где вам может быть некомфортно.
• Состояние дома и двора. Неухоженный фасад или двор — признак контингента жильцов. Также обратите внимание на машины, стоящие у подъездов, на их состояние и марки.

Судебные споры

Если и существовали судебные споры касательно выбранной вами квартиры, об этом вы сможете узнать в ближайшем гражданском суде. Обязательно обратитесь туда, чтобы узнать, были ли притязания на жилье со стороны родственников собственника или посторонних лиц. В канцелярии суда вам дадут выписку. Или же зайдите на официальный сайт, где может быть указана вся полезная информация касательно той или иной недвижимости.

Долги по коммунальным платежам

Что нужно сделать, чтобы не купить квартиру с долгами:

• Запросить справки из ЖЭУ.
• Попросить предъявить квитанции об оплате за несколько месяцев, а лучше — за последний год.
• При обнаружении долга укажите это в договоре, что продавец обязан его погасить до того, как сделка будет совершена.

Законность перепланировки

Бывает, что в техпаспорте указывается одна информация, а в реальности была сделана другая перепланировка. У вас потом могут возникнуть недоразумения с вышестоящими органами, даже можно получить штраф, хотя вы и не виноваты. Будьте внимательны при осмотре квартиры и сопоставлении технических моментов в документе с действительностью.

Права третьих лиц: как их проверить

Нередко случается, что на квартиру начинают претендовать родственники, о которых вы ранее ничего не знали. Чтобы не попасться на удочку и не купить недвижимость с не выписанными людьми, возьмите выписку из домовой книги. В ней будет указано, кто является истинным владельцем жилья, кто еще имеет на него право, существуют ли совладельцы, прописанные родственники. Таким образом, вы узнаете обо всех подводных камнях и обезопасите себя.

Правильное оформление покупки

Проверив покупаемую квартиру на юридическую чистоту, постарайтесь правильно оформить документы на покупку. Это тоже важный момент, который нужно проработать. Процедура оформления состоит из нескольких моментов:

• Заключение договора.
• Выплата аванса.
• Сбор пакета документов, который понадобится при регистрации.
• Подача всех документов в Росреестр.
• Прием выписки, в которой будет указано то, что вы стали владельцем недвижимости.

Предварительный договор и задаток

Бывали случаи, когда продавцов «переманивали» к себе более быстрые по оплате покупатели. Чтобы этого не случилось, и вы напрасно не рассчитывали на выбранную вами квартиру, нужно заключить предварительный договор. Вместе с ним требуется внести задаток и получить расписку.

Заключая договор о задатке, не забудьте о следующем:

• Обговорите все пункты договора, в том числе и момент, кто будет второй стороной, заключающей его.
• В документе обязательно должно быть указано, на какую квартиру он заключается.
• Каждая сделка имеет свой срок. Дата окончания должна быть вписана в документ.
• Информация о размере задатка обязательно должна быть внесена.
• Обговорить все штрафные санкции в случае несоблюдения пунктов договора.
• Вы должны получить расписку от продавца, который получил от вас аванс.

Нотариальное заверение договора

Договор требуется составлять четко по всем предписаниям Законодательства РФ. Там должны быть указаны все важные пункты, чтобы ничего не упустить касательно покупки недвижимости. Договор лучше всего подписывать с присутствием постороннего, чтобы было подтверждение правдивости совершения сделки. Для этой процедуры нужно найти нотариуса. В некоторых случаях требуется его заверение:

• Если владелец квартиры — ребенок или подросток, не достигший совершеннолетия.
• При нахождении владельца под опекой.
• Во время продажи доли.

Для удостоверения договора как подлинного нужно предъявить собранный пакет документов, который готовился для правильного заключения сделки.

Как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры – это серьезный шаг, связанный со значительными финансовыми вложениями.

Несмотря на то, что цены на рынке недвижимости в Украине в последние годы снизились, стоимость квартир по-прежнему для большинства украинцев остается недоступной. Понадобится не один год, чтобы собрать нужную сумму. В такой ситуации финансовые потери могут стать огромным испытанием.

Поэтому перед оформлением покупки важно убедиться в добросовестности продавца, чтобы не стать жертвой мошенников. Причем чем выше сумма сделки, тем больше будут и финансовые риски.

По статистике в 20% случае покупатели сталкиваются с аферистами. Причем как вторичный, так и первичный рынок таят в себе множество подводных камней и опасностей.

На первичке чаще всего – это невыполнение сроков сдачи дома или остановка строительства из-за банкротства застройщика. Могут быть проблемы с получением разрешения на проведение строительных работ или с документами на землю.

На вторичке – это подделка документов или продажа квартиры, у которой потом обнаруживается еще один законный владелец. Нотариус, риелтор и юрист помогут избежать неприятных ситуаций, однако и вы сами должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в каждом из этих случаев.

Читайте также: 13 правил осмотра квартиры перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году на первичном рынке?

Чтобы купить квартиру на первичном рынке, нужно обратиться в отдел продаж понравившегося вам ЖК. Однако не всегда его сотрудники рассказывают все нюансы. О некоторых неприятных моментах они могут умолчать. Поэтому чтобы встреча была максимально эффективной необходимо подготовиться и предварительно собрать как можно больше информации. В интернете вы можете узнать очень многое о своем жилом комплексе и застройщике. Вот как это сделать:

1. Зайдите на сайт застройщика и узнайте, где находится его офис, есть ли городские номера телефонов, какие объекты он уже сдал и как отзываются о нем покупатели. Эта информация поможет вам понять, насколько ему можно доверять.

2. Если застройщик является юридическим лицом, информацию о нем можно найти на сайте Минюста, введя ЕДРПОУ. Так вы узнаете, когда была создана компания, кто ее учредители и какой размер уставного фонда.

3. Обязательно проверьте компанию застройщика по Единому государственному реестру судебных решений. Там зафиксированы все судебные дела, в которых он был замешан.

4. Еще один полезный и доступный сервис – это Публичная кадастровая карта Украины. На ней вы узнаете, кому принадлежит участок и каково его целевое назначение. Если в кадастре значится, что участок предназначен не для строительства многоквартирных домов, но с таким застройщиком лучше не связываться.

5. Если земля, на которой находится новостройка, находится в коммунальной собственности, но нужно проверить, кому она передана в аренду. Сделать это можно на сайте Киевского городского совета и Киевской городской администрации.

6. Зайдите на сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам и убедитесь, что жилой комплекс, в котором вы собрались купить квартиру, не относится к проблемным.

7. Изучите информацию о заинтересовавшем вас жилом комплексе на авторитетных тематических ресурсах, таких как: lun. ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua и kut.ua. Они постоянно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и обновляют данные на своих сайтах.

Полезная информация: какими могут быть документы на квартиру?

Собрав и проанализировав данные о застройщике и жилом комплексе, можно отправляться в отдел продаж. Идя туда, важно четко представлять список вопросов, на которые вы хотите получить ответ. Первое и самое важное, что нужно сделать на этом этапе – это попросить показать вам все документы на строительство. У застройщика должна быть:

• Лицензия на строительные работы
• Градостроительные условия и ограничения
• Разрешение на строительство дома
• Документы на землю
• Проект жилого комплекса и его экспертиза
• Декларация о начале проведения строительства
• Технические условия на подключение коммуникаций

Если застройщик отказывается предоставить вам один из документов, это значит, что в нем содержится информация, которая вам не понравится. Можно попробовать получить их напрямую у соответствующих организаций. Например, градостроительные условия и ограничения можно получить по запросу в Департаменте Градостроения и архитектуры, а Технические условия на подключения дома к коммуникациям в Киевводоканале, Киевэнерго и Киевгазе. Но нужно делать отдельный запрос в каждую из этих организаций.

Второе, на что нужно обратить внимание – это договор. Прежде чем подписывать его, изучите все условия. Лучше попросить взять типовую форму домой, чтобы в спокойной обстановке просмотреть все пункты. В Украине не существует единого формата взаимодействия застройщика и покупателя, а, значит, нет и единой формы договора. Факт покупки жилья на первичном рынке может быть подтвержден инвестиционным договором, договор купли-продажи имущественных прав, уплаты паевых взносов через кооператив или долевого участия. Однако в любом из перечисленных случаев в договоре должны быть оговорены следующие моменты:

• Указана дата введения объекта в эксплуатацию
• Указана стоимость квартиры
• Если оформлена рассрочка, то четко прописан график внесения платежей
• Оговорены условия расторжения договора
• Прописаны права и обязанности сторон

Перед тем, как подписать договор, обязательно посетите строительную площадку. Обратите внимание на то, сколько техники на ней находится и сколько людей работает. Хорошо, если у вас получится вести наблюдение на протяжении нескольких дней, а лучше недель. Если в вашем жилом комплексе есть уже сданные и заселенные дома, вы можете поговорить с его жильцами и узнать, с какими проблемами они столкнулись и как их решили.

Еще один важный момент при покупке квартиры на первичном рынке – это ее приемка. Чтобы избежать последующих расходов на ремонт, внимательно проверьте, выполнены ли все заявленные в договоре работы и насколько качественно. Что же проверять при приемке квартиры? Вот несколько моментов, на которые обязательно стоит обратить внимание:

• Площадь квартиры должна соответствовать той, что указана в договоре.
• В квартире должна быть организована система вентиляции.
• Стеклопакеты должны соответствовать заявленному качеству.
• В квартире должна быть проведена разводка системы канализации, отопления и электричества, если это предусматривалось договором.
• Проверьте также наличие счетчиков и другого оборудования, если его установка была предусмотрена договором. Обратите внимание на качество его монтажа.

Не стесняйтесь задавать вопросы при осмотре квартиры. Вы имеете на это полное право.

Если вы обнаружили дефекты, укажите их в акте приемки-передачи и подписывайте его только после того, как застройщик полностью их устранит.

Собираетесь купить квартиру? Узнайте, как рассчитать стоимость ремонта!

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

На вторичном рынке риск стать жертвой мошенников, пожалуй, даже выше, чем на первичном. Будем рады, если наши советы при покупке квартиры помогут вам. Что же нужно сделать?

1. Идентифицируйте личность продавца

Первым делом посмотрите паспорт. В нем должны быть вовремя вклеены все фотографии. При общении обращайте внимание на поведение. Если человек нервничает или ведет себя неадекватно, то есть риск того, что он может состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, обманывать вас или что-то скрывать. Найдите продавца в социальных сетях и внимательно изучите всю информацию. На персональной страничке обычно есть данные об образовании и местах работы. Пообщайтесь с соседями. Есть несколько интернет ресурсов, помогающих идентифицировать личность. По паспортным данным можно проверить человека на сайте Государственной миграционной службы, а по идентификационному коду – на сайте Государственной налоговой службы.

Только, если вы полностью уверены, что перед вами реальный человек, соглашайтесь на сделку.

2. Проверьте квартиру

• Убедитесь, что продавец является законным владельцем недвижимости. Мы расскажем вам, как проверить право собственности на квартиру? Здесь все очень просто. У собственника должен быть один из следующих документов: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Обязательно посмотрите их оригиналы. Даже нотариально заверенные копии в этом случае не подойдут.

Образец договора купли-продажи

• Право собственности должно быть зарегистрировано в государственном реестре.  Чтобы проверить квартиру в реестре, зайдите на сайт Министерства юстиции Украины. Зарегистрировавшись на нем, и оплатив услугу, вы получите справку о том, кто является владельцем квартиры, на электронную почту. Однако электронный реестр существует только с 2013 года. Поэтому, если никакие действия с недвижимостью с этого момента не проводились, то информацию в нем самостоятельно вы не найдете. В таком случае придется обратиться в БТИ.
  
• Узнать, не находится ли квартира в залоге либо под арестом можно воспользовавшись Единым государственным реестром судебных решений.
• Убедитесь, что по квартире нет долгов по коммунальным платежам. Это можно сделать через Единый реестр должников, если ввести в форму поиска фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире.
• Уточните, кто прописан в квартире. Соглашайтесь на сделку только в том случае, если в ней прописан один человек, а именно хозяин квартиры, с которым вы и будете заключать договор купли-продажи. Узнать, кто зарегистрирован в квартире можно из справки о составе семьи. Но лучше взять выписку с полной историей регистрации, чтобы понять, кто и когда был выписан и почему. Это поможет избежать ситуаций, когда, например, человек был выписан из-за пребывания в местах лишения свободы. Вернувшись, он может заявить в суд, о нарушении своих прав.

Справка БТИ с подтверждением права собственности

При покупке квартиры учитывайте еще несколько важных моментов:

• Если у квартиры несколько владельцев, то нужно нотариально подтвержденное согласие на продажу от каждого из них.
• Если владелец квартиры состоит в законном браке, то обязательно понадобится согласие супруга.
• Если собственник не достиг совершеннолетия, то нужно взять разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
• Для оформления сделки продавец должен оформить в БТИ технический паспорт на квартиру. В нем вы найдете описание параметров жилья. Обратите внимание на то, соответствуют ли данные из него действительности. Бывает, что владельцы присоединяют к своей квартире нежилые помещения, что является незаконным.
• Продавец также проводит независимую оценку недвижимости, которая затем регистрируется в Единой базе отчетов по оценке имущества. Указанная в ней сумма станет базой для налогообложения.

3. Изучите и проанализируйте цены на рынке недвижимости.

Слишком низкая стоимость квартиры должна вас сразу насторожить. Причем это касается, как вторичного, так и первичного рынка. Никто не станет продавать жилье себе в убыток. Всякое снижение стоимости ниже рыночного уровня должно иметь логическое объяснения. Вам стоит выяснить в чем дело еще до подписания договора, чтобы не получить неприятный сюрприз в будущем.

Надеемся, что наши советы будут вам полезны при покупке квартиры. Зная основные нюансы, вы сможете избежать неприятностей и станете владельцем уютного и качественного жилья.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Приобретая недвижимость, всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки. Для того чтобы его минимизировать или вовсе исключить, необходимо тщательно проверить чистоту документов. «Крыша» узнала у юристов, как правильно это сделать.

Итак, на что следует обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы долгожданное событие в итоге не привело к потерям?

Правоустанавливающие документы

Когда вы приняли решение приобрести определённую квартиру, в первую очередь попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию (позже вы сравните её с данными, указанными в справке об обременениях).

Сегодня в Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

Владелец квартиры обязан иметь также техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики недвижимости: материал, год постройки, план квартиры с указанием количества комнат, их размеры. Главное — в нём должны быть отражены реальные показатели объекта.

Поэтому специалисты советуют пройтись с этим планом по квартире на предмет обнаружения перепланировки. Конечно, непрофессионалу трудно будет разобраться в документе, но вы, по крайней мере, сможете увидеть, на месте ли дверные и оконные проёмы, а также стены и перегородки. В случае подозрений можно попросить продавца вызвать техника из БТИ, правда, эта процедура небесплатная и займёт несколько дней.

Все документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати. Без указанных выше бумаг продавец не только не может доказать своё право собственности, но и распоряжаться недвижимостью.

Обязательно сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. Случается, что мошенники используют чужие документы.

Справка об обременениях

Это определённый гарант спокойствия покупателя. В ней указан не только правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, но и количество сохозяев, если они есть, а также возможные обременения, ведь квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги.

Правда, есть несколько нюансов. Справка действительна один день, и получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Для получения документа нужно обратиться в районный ЦОН с заявлением и удостоверением личности собственника или доверенностью на право получения этого документа. Также справку можно получить онлайн на сайте электронного правительства egov.kz, если у продавца есть электронно-цифровая подпись.

Сейчас справку об обременениях может на месте запросить и получить сам нотариус.

Продавец и другие заинтересованные лица

Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае в любой момент купленное у него жильё могут отсудить.

Чтобы этого не произошло, юрист советует во время первого общения с хозяином выяснить, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет вам не только понять общую картину, но и узнать продавца немного лучше.

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.

Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить.

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки.

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищным вопросам

— Запросить справку у медиков о том, что человек не болеет психическими заболеваниями, вменяем и осознаёт свои действия, нужно и в случае, когда пожилого человека опекает молодая семья с условием передачи жилья после его смерти. Часто после смерти собственника из ниоткуда появляется куча родственников, которые не общались с покойным при жизни, но отсуживают жильё, ссылаясь на старость хозяина и принуждение со стороны опекунов.

Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. Эта обязанность позже, возможно, ляжет на плечи покупателя.

— Пристальное внимание нужно уделить дубликатам правоустанавливающих документов и доверенности, выданной не родственниками. В некоторых случаях можно обратиться с запросом в Министерство юстиции. Например, чтобы проверить добросовестность нотариуса, который заверял документ, срок действия его лицензии, — рассказала риелтор АН Grand Estate Company Елена Макаренко.

Что касается срока действия доверенности, то по закону он составляет 3 года. Если срок не указан, то доверенность действительна в течение одного года со дня выдачи. Кроме того, в доверенности должна быть указана дата выдачи. Если её нет, то документ является недействительным.

Легитимность документа следует проверить у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях этого специалиста, например запросить лицензию. Бывает, что «доверенности» оформляют несуществующие нотариусы.

Юрист также рекомендует попросить доверенное лицо дать контакты доверителя. Так вы сможете встретиться с доверителем и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление.

Договор купли-продажи

Он должен включать перечень существенных и обычных условий. К существенным относят: условие о предмете договора, то есть полный адрес местонахождения жилья, этажность, площадь, цену, а также порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указывается: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Договор обязательно заключается в письменной форме в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге, затем документ заверяется нотариусом. Он должен отправить его на госрегистрацию, без этого право собственности не перейдёт к новому владельцу.

При расчёте наличными в договоре нужно отразить факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.

Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство квартиры.

Что должно насторожить покупателя

1. Частая смена собственников жилья, особенно за последние 3 года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
2. Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
3. Разночтения в документах.
4. Продажа по доверенности.
5. Срочная продажа.
6. Цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.

— В моей практике был случай с квартирой, которая находилась в судебном споре. Её хозяйка, выиграв промежуточный спор, смогла снять арест с жилья и тут же дёшево продала и уехала в Россию. Оппоненты подали иск в городской суд, арестовали заново квартиру и выиграли суд, оставив покупателя ни с чем. Поэтому советую всем покупателям перед сделкой узнать более подробную информацию об объекте. Для этого нужно зайти на портал «Судебный кабинет» Верховного суда РК, ввести в необходимые поля фамилию продавца, район нахождения квартиры и по годам проверить, были ли судебные споры у собственника с кем-либо по поводу жилья, — добавил юрист.

«Крыша» советует перед покупкой квартиры также воспользоваться нашей шпаргалкой, с помощью которой можно отсеять ненужные варианты. Удачных вам сделок!

Спик По каким причинам нужна проверка сделки с недвижимостью, и как ее провести

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Проверка сделки с недвижимостью – необходимость на рынке вторичного жилья. При покупке квартиры у застройщика после введения эскроу-счетов участник долевого строительства рискует тем, что сдача дома произойдет позже. Деньги, внесенные по договору долевого строительства, банк вернет обратно. На вторичном жилье все сложнее – можно лишиться и купленной квартиры, и денег. Чтобы этого не произошло, от покупателя потребуются некоторые нетривиальные действия.

По каким причинам могут оспариваться права собственности?

Главная и общая причина – несоблюдение имущественных интересов всех собственников проданной недвижимости, а также их кредиторов. При заключении договора купли-продажи обе стороны должны:

1. Установить всех лиц, которые в разной степени обладают или претендуют на обладание частью этой недвижимости;
2. Определить кредиторов и других лиц, перед которыми продавец должен погасить взятые до продажи квартиры обязательства.

Установить исчерпывающее количество таких физических и юридических лиц сложно даже продавцу. Он может:

1. Не знать о наследниках, которые также претендуют на продаваемую им квартиру;
2. Игнорировать имущественные права бывшей супруги или супруга, с которым так и не решен вопрос о разделении совместной недвижимости;
3. Не брать во внимание невыполненные обязательства перед кредиторами, контрагентами намеренно или без умысла.

Тем более такой информацией не располагает покупатель. Но, в отличие от продавца, он обязан установить максимальное количество таких лиц. Поможет ему в этом качественная проверка недвижимости перед покупкой.

Какие вопросы нужно уточнять при проверке сделки с недвижимостью?

Знакомиться с данными полученных документов бессмысленно, если нет конкретных целей. А искать нужно следующую информацию:

1. Наличие судебных споров относительно продаваемого объекта недвижимости между наследниками или разведенными супругами;
2. Признание действующего или предшествующих собственников недееспособными на основании судебного решения;
3. Наличие приговоров, по которым бывшие собственники находятся в местах лишения свободы;
4. Наличие судебных решений о признании кого-то из собственников без вести пропавшими;
5. Факты, указывающие на снятие с регистрации из продаваемой квартиры несовершеннолетних лиц без разрешения органов опеки;
6. Сведения, указывающие на нахождение кого-либо из собственников в предбанкротном состоянии или прохождении ими процедуры несостоятельности;
7. Наличие арестов, залога, других обременений на продаваемую недвижимость.

Для справки! Проверять придется не только текущих собственников, но и всех предыдущих минимум за 10 лет. Это максимальный срок исковой давности для подачи иска бывшим супругом о нарушении его имущественных прав на совместную квартиру, дом, участок земли.

Источники для проверки сделки

Первый источник – сам продавец. От него нужно получить копии:

• паспорта гражданина РФ;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• правоустанавливающий документ;
• справки об отсутствии задолженности и количестве прописанных лиц.

Дополнительно у него нужно получить:

1. Документ из Бюро кредитных историй – выдается два раза в год бесплатно, характеризуют платежную дисциплину собственника квартиры, его добросовестность, финансовое состояние;
2. Медицинскую справку о дееспособности текущих собственников – выдает психоневрологический и наркологический диспансер по их заявлению в день его подачи;
3. Копию свидетельств о браке или его расторжении, рождении детей;
4. Заверенное нотариусом свидетельство о приобретении прав собственности на имущество наследодателя.

На основании этих документов осуществляется дальнейшая проверка текущей и предыдущей сделок с недвижимостью на правомерность их проведения. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРН на покупаемую квартиру.

Далее проверяется каждый из собственников квартиры, в том числе и предыдущие. Для этого необходимо:

1. Проверить паспорт, копии которого предоставил продавец, на действительность через сайт Главного управления по вопросам миграции МВД;
2. Проверить их через сайт Федеральной службы судебных приставов на наличие против них исполнительного производства и наложения обременений;
3. Отследить через реестр сведений о банкротстве прохождение кем-либо из собственников данной процедуры. Проверять нужно каждого из них за период в последние 3 года;
4. Через автоматизированную систему «Правосудие» или официальный сайт суда по месту регистрации владельцев ознакомиться с материалами завершенных и открытых дел с их участием;
5. Через картотеку арбитражных дел проверить участие собственников квартиры в экономических спорах.

Основное, что может сделать неподготовленный покупатель в такой ситуации, – это тщательная проверка ареста недвижимости, других обременений. Установить вероятность наложения взыскания на имущество продавца, отмены сделки по продаже квартиры на основании текущих дел сложно.

Например, объект жилой недвижимости куплен у главного бухгалтера компании, которая проходит процедуру ликвидации. На первый взгляд нельзя обнаружить какие-то риски. Компания добровольно прекращает деятельность, а главный бухгалтер не относится к контролирующим предприятие лицам. Соответственно, от субсидиарной ответственности он освобожден.

Но через два месяца после заключения соглашения купли-продажи против компании инициируют процедуру банкротства. В ходе его ведения выясняется, что главный бухгалтер непосредственно влиял на решения, которые привели к несостоятельности предприятия. Его привлекают к субсидиарной ответственности, в ходе конкурсного производства управляющий подает заявление на отмену сделку по отчуждению квартиры продавца.

Такой исход событий возможен, но предсказать его сложно даже специалистам-правоведам. Однако они смогут проанализировать все обстоятельства процедуры, и дать прогноз по рискам относительно сделки.

К кому лучше обратиться для проверки недвижимости?

Наиболее эффективный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию. Нередко покупатели полагаются на риелторов. Но, как правило, проверка агентства недвижимости поверхностная.

Они выступают посредниками, заинтересованы в скорейшей продаже. Юридическая компания берет фиксированную плату за услугу, дает беспристрастный и объективный результат. В этом главное преимущество специализированных юристов перед агентствами недвижимости.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Как оформить покупку квартиры | Центр оформления сделок

КАК ОФОРМИТЬ ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Частые вопросы

Как оформить покупку квартиры — каждый из нас рано или поздно сталкивается с такой необходимостью, как решение квартирного вопроса или же улучшении жилищных условий. Кажется на первый взгляд оформить покупку квартиры очень просто, однако, это не так. Оформление покупки квартиры это одна из сложнейших процедур с точки зрения законодательства. И у покупателя как правило всегда возникает множество вопросов. Например, когда и как передавать продавцу задаток? Как проверить документы, подготовленные и предоставленные продавцом к сделке купли-продажи квартиры? Что должен получить на руки после совершения сделки покупатель? Как можно безопасно, без рисков потери организовать передачу денег за покупаемую квартиру? И это только не большая часть вопросов возникающих у покупателя при оформлении покупки квартиры. По статистическим данным из открытых источников информации ежегодно только в Москве регистрируется более пятисот случаев мошенничества с квартирами. Так как же можно себя обезопасить от неприятных последствий связанных с покупкой и оформлением покупки квартиры, что бы не потерять, а сохранить, приобрести и преумножить…

Как оформить покупку квартиры, не став при этом жертвой мошенничества?

При оформлении покупки квартиры, есть основной метод защиты – предусмотреть все возможные риски и качественно проверить покупаемую вами квартиру. Постарайтесь выяснить все! Максимум получите информации перед покупкой квартиры и передачи денег за нее. Постараться выяснить (не находится ли объект недвижимости в залоге у банка, не признан ли застройщик или продавец банкротом, не имеет ли квартира запрета на право пользования, не состоит ли данная квартире в споре между наследниками, какое количестве долей в данной квартире, сколько зарегистрированных собственников, не находится ли кто-нибудь из них в местах лишения свободы, есть ли среди них несовершеннолетние, не лишен ли продавец дееспособности, и т.д.). Простому обывателю это зачастую не под силу…

Доверяй, но проверяй!

Оформление покупки квартиры и вся связанная с этим процедура, всегда очень серьезный и ответственный момент, поэтому после того как вы на семейном совете, определились со своим выбором квартиры, вам можно переходить к следующему шагу оформление сделки. Конечно неплохой вариант, если вы лично знаете много лет продавца покупаемой вами квартиры, но слепо доверятся такому продавцу тоже не стоит. Всегда тщательно выбирайте место проведения вашей сделки, об этом нужно обязательно позаботиться заранее. Постарайтесь выбрать такое место, где вам будет комфортно и безопасно. Обязательно, чтобы была надежная охрана, система видеоконтроля, удобная закрытая парковка для участников вашей сделки. Чтобы вы могли спокойно оформить покупку квартиры и воспользоваться в одном месте услугами, депозитария, банка и нотариуса, а также перед покупкой проверить свою будущую квартиру, после чего зарегистрировать на нее право собственности.

Как оформить покупку квартиры с комфортом?

При оформлении покупки квартиры лучше обратиться за помощью к профессионалам. В противном случае процедура покупки жилья у вас отнимет много времени и доставит массу хлопот и может принести кучу проблем. Кроме того, вы не сможете самостоятельно полноценно оценить все свои риски связанные с покупкой квартиры и не будете до конца уверены в том, что процесс заключения договора купли-продажи квартиры произошел верно, по всем правилам. Не выявленные недостатки могут привести к фатальным последствиям. Оформить покупку квартиры и избежать неблагоприятных последствий вам помогут наши специалисты Центра оформления сделок. Наши специалисты всегда придут к вам на помощь и помогут с оформлением покупки квартиры, и вы сэкономите свое время, нервы и деньги!

Ключ к покупке квартиры — составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило — помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе. То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем.Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями. Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту.Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания. Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет. Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. Некоторые из более новых и дорогих квартир имеют на фасаде экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу.Примером этого является застройка замка Корр в Хоут, Дублин 13, на внешней стороне которого есть материал под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Еще одно соображение — окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом — дерево внутри и алюминий снаружи — теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша.Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация. Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание.Также следует отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда — это план, в котором излагаются правила застройки.Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки. В некоторых небольших, как правило, старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно.Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей — встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть хранилища в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую вы собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры в цокольном этаже находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу развития, уйдите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Как узнать, сдан дом в аренду или в собственности | Руководства по дому

Райан Кокерхэм Обновлено 20 ноября 2018 г.

Если вы ищете новое место жительства, которое можно назвать «домом», возможно, вы потратили много времени на просмотр веб-сайтов в Интернете и проезжая по районам в выбранных вами сообществах .Если недвижимость привлекает ваше внимание, у вас может возникнуть соблазн узнать больше о потенциальных возможностях ее покупки, даже если нигде нет знака «Продается».

Учитывая стремительный рост стоимости собственности в районе залива, вы, возможно, обнаружили, что некоторые люди просто ждут «правильного предложения», чтобы продать свою собственность, даже если у них нет активных планов переезда. Однако, чтобы быть уверенным, что вы разговариваете с нужными людьми, вам необходимо сначала узнать, сдается ли недвижимость текущим жильцам или принадлежит им.К счастью, вы можете выполнить эту задачу, выполнив несколько простых шагов.

Наконечник

Онлайн-поиск в налоговых ведомостях округа показывает адрес владельца собственности.

Прямой контакт

Самый простой и эффективный способ определить, принадлежит ли дом или арендуется ли дом нынешним жильцам, — это спросить их напрямую. Если вы не уклоняетесь от прямого разговора с незнакомыми людьми, вам следует воспользоваться возможностью, чтобы постучать в парадную дверь дома и посмотреть, сможете ли вы получить ответ.

Если кто-то откроет дверь, вежливо объясните, что вы внимательно изучали этот район в поисках потенциальных возможностей для покупки дома и что ваше внимание привлекла именно эта недвижимость. После этого утверждения у вас будет прекрасная возможность спросить, является ли человек, с которым вы разговариваете, владельцем или арендатором собственности. Если они снимают недвижимость, не стесняйтесь спрашивать у них любую контактную информацию, которую вы могли бы использовать для связи с владельцем недвижимости.

Просмотр в Интернете

Если дом сдан в аренду, вы можете найти доказательства этого с помощью простого онлайн-поиска.Попробуйте поискать в Интернете, используя термины, включающие адрес дома плюс слова «в аренду» или «аренда». Хотя этот метод может оказаться пустым, даже если недвижимость действительно сдана в аренду, велика вероятность того, что появится некоторая информация, относящаяся к аренде, если недвижимость доступна арендаторам. Если результаты поиска не появятся, велика вероятность, что дом не сдается. Однако это ни в коем случае не следует считать окончательным завершением вашего поиска.

Поиск по заголовку

Вы можете связаться с офисом оценщика-регистратора города и округа Сан-Франциско, чтобы узнать имя владельца интересующей вас собственности.Если адрес владельца отличается от адреса собственности, возможно, что дом занят арендатором. Напишите владельцу записку, задав необходимые вопросы.

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «добавленной стоимости».

Для объекта с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• привнести навыки, необходимые для управления проблемным имуществом
• , усовершенствовать и отремонтировать объект
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.

Когда вы имеете дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем вы можете проглотить. Но если вы готовы поработать, приобретение недвижимости с добавленной стоимостью может быть полезным как в личном, так и в финансовом отношении.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Имущество находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

2. Плохое управление имуществом

Нынешний менеджер просто косит лужайку и устраняет утечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. Д.), А также множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Подтверждаемый потенциал роста существующей арендной платы по отношению к рынку

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. У нынешнего руководства плохая история сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленная проверка резидентов привлекут новых жителей за счет более высоких арендных ставок.

4. Мотивированный продавец

Собственность была у одного владельца последние 15-20 лет. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован на продажу (см. № 2).

5. Требуется некоторый уход за домом, а не полный ремонт.

В многоквартирном доме нет капитального ремонта с отсроченным ремонтом. Есть предложение на 1-2 года, чтобы довести недвижимость до рыночных стандартов, таких как: новый ковер, душевые кабины, освещение, краска, парковка, бытовая техника и т. Д.

6. Заполняемость 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев для вывода здания на рынок. Заполнение ниже 70% создает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хорошее сочетание квартир

Ищите многоквартирный дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами без мебели. Обратите внимание, что это будет зависеть от рынка и спроса арендатора — избегайте всех студий.

8. Предоставляются и поддаются проверке полные финансовые отчеты.

Рентгеновские снимки, договоры аренды, записи технического обслуживания, прибылей и убытков, капитального ремонта и т.д.доступны в течение последних 12-24 месяцев.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельно измеряемые единицы

Существует возможность легко ввести Систему возврата счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость «C» в зоне, которая поддерживает свойства «B»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и / или снаружи, паркетный пол, новое освещение) улучшат переход с класса C на объект класса B .

Бонусные материалы

Вы можете загрузить полный контрольный список комплексной проверки многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для многоквартирных инвестиций.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Денежные правила инвестирования в недвижимость

***

Следующие две вкладки изменяют содержимое ниже.

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она вошла в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и получила 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

Десять вещей, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры

Исследование, проведенное WA Apartment Advocacy, показывает, что до 60% людей имеют некоторые сомнения по поводу покупки квартиры, и, безусловно, фраза «покупатель, остерегайтесь» преобладает в этом секторе, как и в любом другом. .

Вот 10 основных пунктов, которые покупатели должны учитывать перед покупкой квартиры, чтобы вы могли быть более информированными и принять правильное решение.

1. Ознакомьтесь с подзаконными актами о краткосрочной аренде

Некоторые застройщики предпочитают не отслеживать подзаконные акты в отношении краткосрочной аренды. Это означает, что вы можете переехать в квартиру и осознать, что вас окружает недвижимость для краткосрочного проживания, которая может повлиять не только на ваш мир и покой, но и на ответственность компании Strata.Важно, чтобы вы внимательно прочитали подзаконные акты, и, если они не очевидны, спросите разработчика или торгового агента для дальнейших разъяснений.

2. Запросить прогноз бюджета управления стратами

Большинство застройщиков предоставят бюджет управления слоями на один год после завершения строительства. Однако, поскольку затраты большинства строителей покрываются гарантией на дефекты в первый год, бюджет часто может быть минимальным, а затем возрастает (иногда значительно) на второй и последующие годы.Запрос на трехлетний прогноз бюджета (как минимум) даст вам знать, как ваши сборы за страту могут вырасти за этот период времени, а затем вы сможете соответствующим образом рассмотреть свой бюджет.

3. Проверить, есть ли прогнозируемые капитальные работы

В старых зданиях может быть проведен капитальный ремонт, например, замена лифтов и т.п. Если у руководства страты не хватает резервного фонда, то разница в стоимости может быть взыскана с собственников.Был недавний случай, когда каждый владелец квартиры был вынужден заплатить 12 000 долларов за модернизацию лифта из-за недостатка средств на погашение, чтобы покрыть расходы. Это неожиданная цена, которой вы бы предпочли избежать!

4. Проверьте количество переходов для посетителей и способы управления ими

Исследование

WAAA показало, что, хотя 70% владельцев квартир довольны своими парковочными местами, 50% готовы платить больше за дополнительное место. Основная проблема заключается в том, что в большинстве квартир с одной спальней есть один отсек, но в квартире может проживать пара с двумя автомобилями.Следовательно, они, как правило, используют площадки для посетителей — а это значит, что парковки для посетителей не хватает! Рекомендуется, чтобы пропуски в отсек для посетителей использовались менеджером участка и чтобы парковка находилась за закрытой зоной, чтобы не злоупотреблять парковкой для посетителей.

5. Проверьте, не планируются ли застройки в вашем районе

Вид на реку или воду может стоить дороже, но если кто-то строит перед вами — и вы теряете вид, — вы теряете атмосферу и возможную стоимость недвижимости.Стоит поговорить с местным советом о том, что планируется в ближайшем будущем, но в конечном итоге единственный способ гарантировать вид — это если перед вами нет другой земли, то есть у кромки воды или есть определенность планирования для области вокруг ты.

6. Убедитесь, что ваша квартира соответствует принципам хорошего дизайна

Стоит проверить разработчика и строителя в Интернете и посмотреть, выиграли ли они какие-либо награды или, что еще лучше, есть отзывы от людей, которые проживают в их зданиях и / или других застройках.В противном случае спросите, какие аспекты разработки соответствуют руководящим принципам проектирования, или еще лучше спросите разработчика, где они превысили австралийские строительные стандарты.

7. Убедитесь, что разработчик, строитель и менеджер страты не являются одним и тем же

В некоторых разработках разработчик, строитель и руководитель группы — одно и то же. Это не допускает какой-либо беспристрастности, особенно если застройщик имеет право голоса по вопросам слоев населения, поскольку им принадлежит большая часть квартир.Определенно необходима определенная степень разделения, когда речь идет о профессиональном решении финансовых вопросов и поддержании вашего развития.

8. Сколько вы хотите платить за сборы страты?

Переезд в квартиру освобождает ваше время и финансы, но вы должны учитывать один фактор, это постоянные сборы страты. Было установлено, что сокращение владения автомобилем, например, часто может компенсировать расходы на оплату страхового взноса (экономия на обслуживании, топливе и т. Д.), И это даже более целесообразно, если вы живете в большом городе или поселке.Подумайте, что для вас важно, когда дело доходит до удобств — если вы не против, чтобы у вас не было бассейна, тренажерного зала или даже подъемника — тогда это все расходы, которые могут сэкономить ваши страховые взносы.

9. Звукоизоляция

Конфиденциальность и звукоизоляция — две самые большие проблемы для покупателей, поэтому важно, чтобы вы спросили о строительном стандарте для стен, особенно для общих стен. Все строительные работы должны соответствовать или превосходить требования Строительного кодекса Австралии (BCA).Таким образом, вам необходимо проверить, соблюдаются ли эти стандарты или они превышаются. Также стоит посмотреть, сможете ли вы остаться в застройке на какое-то время, чтобы понять, что такое звукоизоляция здания, и соответствует ли она вашим ожиданиям.

10. Перспективы

Есть прогноз, что через десять лет 50% транспортных средств на дорогах будут работать от электричества, и все же в скольких разработках есть точки зарядки для экологически чистых автомобилей? Проверьте, зависит ли ваше здание от медной проводки или оптоволокна, поскольку это повлияет на модернизацию в течение следующего десятилетия и связанные с этим расходы.В целом, используя новейшие доступные технологии, вы определенно захотите найти здание, рассчитанное на будущее, которое также обеспечит среднесрочную экономию затрат.

Похоже на это:

Подводные камни договора о гарантии аренды

Влияет ли зонирование школ на цены на недвижимость?

Исследование показывает предпочтения квартир в Вашингтоне

Стоит мне арендовать или покупать дом?

Ваши друзья покупают дома. И вам интересно, стоит ли вам перестать снимать и купить дом.Вашей собаке нужен двор, вашим детям — игровая площадка, а вы не будете возражать против гаража и офиса.

Есть только одна проблема: вы не уверены, что можете себе это позволить.

Постой! Решение о покупке или аренде всегда сводится к тому, что вы можете себе позволить. Готовы ли вы финансово купить дом? Или аренда по-прежнему более разумный вариант? Давайте сравним аренду с покупкой и выясним, что вам подходит.

Стоит ли покупать дом?

Иметь собственный дом — это американская мечта.Нет сомнений в том, что наличие собственного адреса приносит большое удовлетворение и гордость, а также требует дополнительных затрат и обслуживания. Вот почему вы хотите быть абсолютно уверены в том, что готовы купить дом.

Как узнать, что ты готов? Если вы можете ответить да на следующие вопросы, вы готовы сделать решительный шаг.

Готовы купить?

1. Вы расплатились с долгами?

Мы не говорим ни о студенческих ссудах, ни о потребительском долге — ничего!

2.У вас есть полный запас средств на случай чрезвычайной ситуации?

Если бы вас сегодня уволили, могли бы вы оплачивать свои ежемесячные расходы (например, ипотеку и счета) в течение как минимум трех-шести месяцев при поиске работы?

3. Достаточно ли у вас денег для 10–20% первоначального взноса по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет?

Наличие 20% или более означает, что вы не платите надоедливый PMI (частное ипотечное страхование), которое в основном защищает вашего кредитора от банкротства, если вы перестанете платить по ипотеке.Чтобы убедиться, что вы получаете только ипотеку, которую вы можете быстро выплатить, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage.

4. Будет ли плата за дом составлять 25% или меньше от ежемесячной заработной платы на дом?

Обеспечение того, чтобы ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI и сборы ТСЖ) составлял не более четверти вашего ежемесячного дохода, получаемого на руки, оставляет в вашем бюджете достаточно места для достижения других целей, таких как сбережения. на пенсию и откладывать деньги на учебу ваших детей в колледже.

5. Планируете ли вы оставаться в одном месте более трех лет?

Если вы не без ума от того, где живете, зачем вам покупать там дом?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Если вы ответили нет на любой из вышеперечисленных вопросов, возможно, сейчас не самое подходящее время для вас покупать дом. Отложите покупку дома и сосредоточьтесь на своих финансах, пока не ответите да на все эти вопросы.

Но что, если я найду хорошую сделку?

Вы нашли идеальный дом, и продавцы его практически раздают. Возможно, это сделка века. Даже несмотря на то, что Салли Мэй все еще сжимает твой бумажник, ты был бы глуп, если бы ушел, верно?

Неправильно!

В сфере недвижимости вам будет лучше, если вы купите нужную вещь в нужное время, а не пользуетесь преимуществами рынка. Никогда не покупайте дом исключительно на рынке.Купите, когда будете финансово готовы.

Плюсы и минусы покупки

Даже если вы финансово готовы купить дом, вы все равно должны быть уверены, что ваше сердце находится в этой покупке. Итак, прежде чем принять решение, подумайте о плюсах и минусах покупки дома.

Плюсы при покупке

• Каждый платеж приближает вас к владению домом. Когда вы платите арендную плату, эти деньги тратятся. Прошло. До свидания. Не вернусь. Но когда вы платите по ипотеке, вы стремитесь к полному владению.

• Вы можете заработать на повышении стоимости. Ваш дом, скорее всего, со временем будет расти в цене в зависимости от рынка и того, насколько хорошо вы о нем заботитесь. То, что вы покупаете сегодня за 200 000 долларов, в будущем можно продать за 260 000 долларов.

• У вас есть налоговые преимущества. Многие расходы на владение домом, например налоги на недвижимость, не подлежат налогообложению. А если вы выплачиваете ипотечный кредит, вы должны будете засчитать проценты по ипотеке как вычет при подаче налоговой декларации.

• Вы можете отремонтировать свой дом. Как владелец дома, вы можете делать с ним все, что захотите. Если вы хотите покрасить его в ярко-розовый цвет сверху вниз, ни один домовладелец не сможет вас остановить, но вашему супругу может быть что сказать по этому поводу.

• У вас больше конфиденциальности. Рики и Люси снова дерутся — и поскольку гипсокартон тонкий, как игральная карта, их слышит каждый арендатор. Но иметь собственный дом — значит быть без Рики, Люси и тесной квартиры.Только ты и мирная тишина . Конечно, если дом вашей мечты — это красивая квартира посреди ярких огней и городской жизни, это не применимо.

• Это твое! У вас есть дом! Вы испытываете удовлетворение, зная, что воплотили американскую мечту в реальность.

Минусы при покупке

• Путешествовать и переезжать труднее. Хотите по прихоти поехать на полгода в Юго-Восточную Азию? Продать дом не так просто, как разорвать договор аренды, упаковать рюкзак и получить билет в один конец неизвестно куда.То же самое и с переездом по работе.

• У вас больше расходов. Помните, как мало вам стоила страховка арендатора? Что ж, не хочу вам это рассказывать, но страховка домовладельца будет намного дороже. Добавьте к этому политику наводнения, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и более высокие счета за коммунальные услуги, и вы получите больше ежемесячных расходов.

• Кто починит протекающую трубу? Вы. Или сантехник, которому вы платите. Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание своего дома.

Покупка дома — дело взрослых?

Не совсем так. Взять под контроль свои деньги — дело взрослых. Если вам 25 лет, и вы чувствуете, что отстаете от графика, потому что еще не купили дом, перестаньте беспокоиться.

Нет причин спешить с крупной покупкой только потому, что все твердят, что это то, что вы должны делать. Настоящие взрослые знают, что домовладение — не всегда разумный выбор.

Стоит ли арендовать?

Прежде всего, давайте кое-что проясним.Аренда — это не пустая трата денег. Конечно, отдача денег домовладельцу может означать, что вы не инвестируете в домовладение. Но вы платите, чтобы где-то жить! И пока вы платите, чтобы жить, ваши деньги тратятся не зря.

Хотя аренда как образ жизни не является тем, что мы рекомендуем, есть несколько ситуаций, в которых аренда является лучшим вариантом.

Когда мне следует арендовать?

1. Вы выплачиваете долг.

Если у вас есть студенческие ссуды или задолженность по кредитной карте, которую нужно погасить, считайте, что ваша квартира — это место для вас.Если ваша арендная плата не съедает слишком большую часть вашей зарплаты — в этом случае вам, вероятно, следует найти более дешевую квартиру — аренда может дать вам возможность выбраться из долгов и сэкономить.

2. Ваша работа требует от вас передвижения.

Если вы служите в армии или не планируете надолго оставаться в каком-либо районе, вам следует арендовать. В большинстве случаев вам придется прожить в доме два-три года, чтобы покупка окупилась.

3. Вам нужно время, чтобы составить план.

Покупка дома — это долгосрочное обязательство. Как и в случае с любыми отношениями, вы должны обдумать свое решение — импульсивные действия никогда не являются разумным шагом в сфере недвижимости. Итак, если вы только что вышли замуж, закончили колледж или не знаете, в каком районе хотите жить, не испытывайте чувство вины за аренду, пока у вас не будет твердого плана.

Аренда за и против

Подобно тому, как покупатели жилья сталкиваются с достоинствами и недостатками покупки, у арендаторов есть свои плюсы и минусы.Вот самые важные из них.

Плюсы в аренде

• Вы легко можете передвигаться. Устали от города, в котором живете? Думаете потратить год на путешествие по миру? При аренде вам необязательно оставаться в одном месте. Кроме того, выйти из договора аренды намного проще, чем по ипотеке.

• Вам не нужно платить за техническое обслуживание. Если плита перегорела и трубы крана лопнули, вам не нужно вызывать сантехника или ехать в магазин бытовой техники.Вы звоните домовладельцу. Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что вам никогда не придется беспокоиться о неожиданных расходах на ремонт. А если у вас есть страховка арендатора, у вас будет больше спокойствия, чем у монаха.

Консультации по аренде

• Ставки аренды повысятся. Даже если вы нашли выгодную сделку в жарком районе, инфляция, конкуренция и рост стоимости недвижимости заставят вашу арендную плату расти год за годом.

• У вас нет материального стимула. Без налоговых вычетов. Нет собственного капитала. Нет повышения стоимости недвижимости. Вы больше никогда не увидите денег, которые заплатили.

• У вас меньше свободы для ремонта. Даже если вы думаете, что паркетные полы будут отлично смотреться в ванной комнате, домовладелец может не одобрить вашу идею ремонта, тем более что они будут платить. Вы мало говорите о том, как выглядит ваше место.

Всегда ли дешевле снимать?

Вопрос о том, стоит ли вам арендовать или покупать дом, может показаться сравнением количества яблок с яблоками, если вы посмотрите только на ежемесячные затраты.В этом случае домовладение часто перевешивает чашу весов, потому что вы оплачиваете обслуживание, налоги и страховку домовладельца сверх выплаты по ипотеке. Однако долгосрочные затраты рисуют иную картину.

Если вы переезжаете каждые несколько лет или находитесь на очень дорогом рынке (например, в Сан-Франциско), аренда, вероятно, будет более дешевым вариантом. Но если вы собираетесь оставаться на месте надолго, вы, вероятно, сделаете покупку лучше, особенно если вы расплатитесь за свой дом.

Аренда vs.Купить: сделайте свой лучший выбор с Pro

Решить, покупать дом или нет, — нелегкий выбор. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который поможет вам сориентироваться в ваших возможностях.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который предоставит вам надежный совет независимо от вашего бюджета, попробуйте наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP). Наши ELP понимают, на каком финансовом пути вы идете, и не будут подталкивать вас к чрезмерным расходам на дом, чтобы они могли принести домой более крупный комиссионный чек.

Мы работаем только с лучшими агентами в вашем районе, так что вы можете доверять своему ELP, чтобы договориться о лучшей сделке по дому, которая подходит именно вам.

Как узнать, готовы ли вы купить дом?

Соперничество между братьями и сестрами не заканчивается в детстве; просто спроси мою сестру.

Эмбер купила свой дом в 25 лет, почти сразу после того, как я купил свой дом. Она не могла позволить своему младшему брату быть единственным домовладельцем в семье.В конце концов, владение домом — это американская мечта, не так ли? Моя сестра с гордостью переехала в свой дом и быстро заполнила его мебелью Ikea больше, чем шведское общежитие, и выкрасила комнаты во все последние цвета, как на каком-то шоу HGTV.

Потом сломался водяной насос.

За ручкой для душа.

А потом на ее нетронутую подъездную дорожку начал падать снег, из-за чего однажды утром невозможно было добраться до работы.

И все это было в первые несколько недель владения домом.

Живя по всей стране, я мало чем мог помочь. Мои родители сделали все, что могли, чтобы помочь, но в течение следующих двух лет моя сестра тратила больше времени, пытаясь решить проблемы, чем на самом деле наслаждаясь своим домом. Между тем, за эти два года я купил полдюжины домов для сдачи в аренду и даже большой жилой комплекс и нашел свое истинное призвание как инвестор в недвижимость. Ясно, что владение недвижимостью было для меня большим удовольствием, но для сестры это стало огромной головной болью.

Я поделюсь с вами позже, что случилось с моей сестрой и ее домом. Однако сейчас я просто хотел рассказать эту историю, чтобы проиллюстрировать одну мысль: просто потому, что вы можете купить дом, не означает, что вы должны это делать. Покупка вашего первого дома может стать отличным шагом в восхождении на гору к финансовой безопасности или может стать пушечным ядром в реку долгов и отчаяния.

Так как же узнать, когда пора покупать дом?

Открою вам секрет: дело не в том, «когда», а в том, «кто».» Кто ты? Каково ваше положение в жизни? Это вопросы, которые определят, когда вам следует рискнуть стать собственником жилья. Дело не в возрасте, которого нужно достичь в первую очередь. Речь идет о человеке, которым нужно стать, прежде чем покупать дом. Хотя я купил свой первый дом в 21 год, другие могут подождать до 41 года. Другие могут сдавать в аренду пожизненно, и это нормально. В аренде нет ничего плохого.

Владение домом действительно дает преимущества для накопления богатства в жизни, но я рекомендую задать себе эти пять вопросов, прежде чем покупать дом.Если вы не можете ответить утвердительно на каждый из этих вопросов, отложите покупку дома.

1: Ваш финансовый дом в порядке?

• Сколько у вас долгов по кредитной карте?
• Как насчет автокредитов, студенческих ссуд или личных ссуд?

Нет, мне не нужно говорить. Вы можете лгать мне и другим, сколько хотите, но вы не можете лгать себе (или банку), если хотите купить дом. Я не говорю, что у вас не может быть никаких долгов, чтобы купить дом, но я считаю, что долг — это симптом более серьезной болезни.«Но Брэндон, — говорите вы, — у меня этот долг только из-за (вставьте сюда финансовые трудности)».

Совершенно верно.

Этот долг — симптом более серьезной проблемы: нехватки денег. Если вы вынуждены использовать кредитную карту, потому что, кажется, всегда больше месяца, чем денег, не покупайте дом.

Как насчет вашего кредита? Вы качаете кредитный рейтинг 820 или скребете с 620? Ваш кредитный рейтинг — это число, которое банк использует для определения того, насколько хорошо вы обрабатываете кредит. Если ваш кредитный рейтинг ужасен, это, вероятно, потому, что вы ужасно обращаетесь с кредитом.Да, есть обстоятельства, не зависящие от вас, которые могут повлиять на ваш кредитный рейтинг (например, мошенничество или медицинские счета), но даже в этом случае эти проблемы необходимо устранить, прежде чем вы начнете делать покупки для дома.

2: Достаточно ли вы сэкономили на первоначальный взнос?

Ваш первоначальный взнос за ваш первый дом, скорее всего, будет самой крупной инвестицией, которую вы когда-либо делали. Я говорю не только о первоначальном взносе, который вам понадобится для финансирования дома, но и обо всех непредвиденных расходах, связанных с вашим приобретением.

Как вы, наверное, знаете, сегодня купить дом можно всего за 3,5% первоначального взноса. Для дома за 200 000 долларов это всего 7 000 долларов. Многие люди смотрят на это и говорят: «Отлично! Так получилось, что я сэкономил столько денег! »

Но не забывайте о затратах на закрытие, страховке, налогах и деньгах на ремонт и меблировку, чтобы превратить дом в пригодный для жизни дом. Эти расходы легко увеличат вашу чистую прибыль на тысячи долларов.

Нет ничего хуже, чем купить дом своей мечты и не иметь ни цента на ремонт, чтобы осуществить свою мечту.Вы можете застрять с простыми белыми стенами или оливково-зеленой ванной дольше, чем хотите. Если, однако, вы можете позволить себе первоначальный взнос, который дает возможность дышать (и обновлять) после покупки, вы на правильном пути к домовладению.

Если вы пытаетесь сэкономить на первоначальном взносе и не знаете, где тем временем спрятать свое гнездышко, рассмотрите вариант Wealthfront . Это многогранное приложение поможет вам управлять всем, от банковского дела до займов и инвестирования, и имеет особенно удобный инструмент сбережений для начинающих домовладельцев.

Wealthfront поможет вам спланировать дом своей мечты, рекомендуя домашний бюджет, основанный на ваших финансах и включая цены в реальном времени, чтобы держать вас в курсе событий на рынке жилья. Клиенты также могут распределить свои деньги по разным накопителям для первоначального взноса за дом и других сбережений, таких как фонд на случай чрезвычайных ситуаций или фонд отпусков.

3: Вы действительно можете позволить себе оплату?

Что касается ежемесячного платежа по ипотеке, можете ли вы действительно владеть такой же суммой, как вы можете арендовать?

Большинство агентов по недвижимости с энтузиазмом скажут вам «да!»

По правде говоря, сумма, которую вы платите в качестве арендной платы, вероятно, будет аналогична сумме, которую вы заплатите в принципе, и процентам по ипотечному кредиту.Однако ваши принципы и интерес — не единственные расходы, связанные с владением. Не забывайте про:

• Налог на недвижимость
• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Оценка города
• Вода, канализация и / или мусор
• Другие коммунальные услуги, которые может оплатить арендодатель

Эти сборы добавят сотни к вашему ежемесячному платежу. В одном из моих дуплексов мои налоговые и страховые выплаты более чем вдвое превышают сумму залога и проценты!

Будьте осторожны, просто используя онлайн-калькулятор ипотечного кредита, чтобы решить, сколько будет стоить владение домом.Сама по себе ипотечная выплата — это только одна часть головоломки. Прежде чем делать покупки для дома, вы должны определить разумную сумму, которую вы можете себе позволить.

Только вы знаете свой личный бюджет и то, что вы можете себе позволить, но я рекомендую никогда не брать ежемесячный платеж, превышающий 25% вашей заработной платы на дом… включая ваши налоги и страховку. Большинство кредиторов позволят вам значительно похудеть, но не поддавайтесь их искушению. Худший финансовый кризис, поразивший нашу экономику со времен Великой депрессии, был вызван теми же самыми слабыми критериями кредитования.

Связанные: Калькулятор аренды и покупки

Связано: сколько дома вы можете себе позволить в зависимости от вашего ежемесячного дохода

4: Готовы ли вы остепениться?

Сколько раз в жизни вы поменяли работу? Если вы похожи на меня, наверное, несколько. Пока вы не найдете ту карьеру, которую планируете сохранить на какое-то время, вы можете обнаружить, что ваша следующая работа может потребовать двухчасовых поездок на работу или, что еще хуже, привести вас в другой город или штат.

Если вы не занимаетесь переворотом, ваш дом — это долгосрочное вложение.Цены на жилье в среднем повышаются примерно на 3% в год. Другими словами, если вы покупаете дом и продаете его в течение года или двух, есть шанс, что увеличенная стоимость (если таковая имеется) даже не покроет заключительные расходы, которые вы заплатили при покупке дома. K

Я рекомендую планировать остаться в вашем доме не менее пяти лет. Если вы еще не готовы посвятить этому время, ничего страшного. Просто не торопитесь с лозунгом «Мне нужно купить дом, потому что все остальные».

Да, вы всегда можете сдать дом в аренду, если вам нужно переехать из этого района.Фактически, я верю в превращение прежних домов в аренду; так я начал инвестировать в недвижимость. Однако, чтобы быть домовладельцем, нужно потрудиться, и вы должны знать, во что вы ввязываетесь, прежде чем погрузиться в инвестирование в недвижимость.

5: Вы можете исправить утечку?

Когда вы становитесь владельцем дома, вы должны уметь решать свои собственные проблемы. Это, пожалуй, самое большое отличие от роли арендатора.

Вы не можете просто позвонить в офис квартиры или арендодателю, чтобы они починили протекающую раковину или сломанную посудомоечную машину.Когда вы являетесь владельцем, вам необходимо иметь:

• возможность исправить проблемы самостоятельно или
• ресурсов, чтобы заплатить другим за их исправление.

Если вы можете отремонтировать что-либо самостоятельно, вы можете сэкономить на рабочей силе, но материальные затраты все равно могут нанести ущерб вашим сбережениям. Новая посудомоечная машина стоит недешево. Эти маленькие сюрпризы являются частью домовладения, и вы должны быть готовы к ним как в финансовом, так и в психологическом плане.

Итак, вы готовы к покупке?

Вы ответили «да» на каждый из этих пяти вопросов?

1. Ваши долги и кредитный рейтинг в порядке?
2. Сэкономили ли вы первоначальный взнос и деньги на меблировку, переезд и модернизацию?
3. Можете ли вы с комфортом позволить себе новый ежемесячный платеж?
4. Вы готовы остепениться?
5. Можете ли вы устранить утечку?

Если это так, я настоятельно рекомендую вам продолжить покупку дома, если вы того пожелаете.Хотя эта статья может показаться немного противоречащей домовладению, я полностью верю в покупку дома (и более чем одного), как только вы будете готовы. Покупка дома может быть отличным вложением средств, особенно если вы покупаете, когда цены «распродаются», как на сегодняшнем рынке. Конечно, никаких вложений не гарантируется.

Если вы не смогли ответить утвердительно на эти пять вопросов — ничего страшного! Владение домом похоже на рождение детей: они могут быть благословением, но это не значит, что вам нужно спешить (и дома, и дети могут стать дорогими!)

Покупка дома — важное решение.Как я упоминал ранее, покупка дома — это не столько вопрос «когда», сколько «кто». Только вы по-настоящему знаете, кто вы, что можете себе позволить, а что нет.

Что касается моей сестры и ее трудностей как домовладельца, она наконец решила, что владение недвижимостью не для нее. Она продала свой дом только в прошлом месяце и решила снова заняться арендой, и я горжусь ею за это. Ей посчастливилось выбраться из дома, не потеряв денег (она осталась безубыточной), но другим повезло меньше.Не делайте такой же ошибки. Будьте готовы, делайте домашнее задание, покупайте, когда будете готовы, и, конечно же, не позволяйте соперничеству братьев и сестер влиять на ваше решение.

Ищете риэлтора? Найдите 5-звездочных агентов по недвижимости в вашем районе прямо сейчас с Zillow.

Подробнее:

Почему не стоит спешить с покупкой дома

Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру.Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда — пустая трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье. Сегодня я обменяю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье.

Дом — не вложение

Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки.Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях.

Да, ухоженный дом в желаемом месте должен быть оценен в долгосрочной перспективе. Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля:

Предполагая, что годовая норма амортизации составляет 2,5 процента, ставка налога на имущество составляет 1.5 процентов, процентная ставка по ипотеке 7 процентов и предельная ставка подоходного налога 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная норма прибыли на жилье фактически падает ниже нуля (-0,575 процента, если быть точным).

С другой стороны, фондовый рынок приносил в этот период в среднем 3,375% годовых после вычета налогов и инфляции.

Зачем кому-то инвестировать в дом, а не в фондовый рынок, с учетом этих цифр?

Дома, по сути, денежные ямы

Далее следует неоспоримый факт, что дома обходятся дорого.Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент.

Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем его аренда.

Вы не можете контролировать налоги — или ваши соседи

Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему. Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно.

С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью.

Единственный реальный аргумент в пользу домовладения

До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем создадите собственный капитал в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или более в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании.

При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом, кажется, имеет финансовый смысл, потому что вы держите на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы. Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами.

Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших:

• Если вы не проживете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома
• Собственный капитал неликвиден.Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и уплатить больше процентов).

Да, выплата ипотечного кредита и приобретение собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него.

Почему аренда — это здорово

Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два больших нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду.

Самое главное, что аренда дает вам гибкость.Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы прожить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться на столько (или на короткий срок), сколько захотите. Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности.

Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон.Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что я должен провести два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору. А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на утечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я снимал квартиру, я считал само собой разумеющимся тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании. Но не заблуждайтесь, быть арендатором — это большое преимущество.

Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру за существенно меньшую сумму в месяц, чем вы могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу. Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить ипотечный платеж в размере 1300 долларов за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета.Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом.

Нижняя строка

Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье.