Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство: Как проверить застройщика перед покупкой жилья — Российская газета

Содержание

Как проверить застройщика перед покупкой жилья — Российская газета

Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет «проблемной», помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.

В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию. Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ.РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме — если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.

Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис «Проверка новостроек» выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям. На что обратить внимание?

1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома. Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.

2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это — указывает система), говорит о «благонадежности» застройщика.

3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке «Проверка новостройки» указывается, как обстоит дело с другими проектами компании — если ранее все дома сдавались в срок — это хороший знак.

4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана — минус застройщику.

5. Обратите внимание, каким образом застройщик «собирает» деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).

6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании — можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.

7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.

«Сервис «Проверка новостроек» мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы», — говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.

Как проверить застройщика и распознать долгострой

Как перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями.

По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Читайте также Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Читайте также Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Как проверить надежность застройщика? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Если при покупке квартиры на вторичном рынке основное внимание нужно уделять дееспособности продавца и взаимоотношениям прежних собственников, то в новостройке эти риски минимизированы. На первый план здесь выходит надежность застройщика.

Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии. Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре. Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.

Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами. Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф. И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.

Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро. Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.

Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах

Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете. Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте Sibdom.ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.

Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.

Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.

Проверьте, аккредитована ли новостройка банками

Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях. Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования. Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства. Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек. На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.

Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom. ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Изучите договор участия в долевом строительстве

Сегодня нет единой формы договора, которой пользовались бы все застройщики, содержание этого документа может отличаться в зависимости от компании. В обязательном порядке в него должна быть включена информация о предмете договора — конкретной квартире, которая должна быть передана дольщику. В договоре приводятся ее характеристики: адрес и этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, высота потолков, техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.

В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре. Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре. Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.

Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты. Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры. Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.

Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома. И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве. На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.

Подводные камни покупки квартиры в новостройке. Как проверить застройщика

Несмотря на затянувшийся кризис, рынок жилой недвижимости в Москве и Московской области все же находит своего покупателя. Сайты пестрят предложениями купить, в том числе в ипотеку, квартиры в новостройках от надежного застройщика. Но на деле может оказаться, что не все застройщики надежные. Поэтому, прежде чем решиться на покупку квартиры, лучше проверить информацию о застройщике и его деятельности.

Каждый покупатель имеет право проверить наличие разрешения на строительство, проектную декларацию, полис страхования гражданской ответственности застройщика, заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство. Такая выписка раскроет информацию о том, имеется ли зарегистрированное право застройщика на указанный земельный участок, есть ли какие-либо наложенные обременения (например, ипотека банка), каково общее количество заключенных договоров долевого участия с застройщиком, а также заключен ли договор на приобретение выбранной вами квартиры с другим лицом.

На просторах интернета можно найти не только списки проблемных застройщиков и объектов строительства, но и рейтинг застройщиков, их конкурентоспособность; например, такие сведения предоставлены на сайтах Рейтингового агентства строительного комплекса (http://www.rask.ru/), Минмособлстроя (http://msk.mosreg.ru/), Москомстройинвеста (https://invest.mos.ru/). По вопросам строительства или реконструкции городских объектов в Москве можно обратиться по телефонам горячей линии Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы.

В ходе первоначальной проверки могут выясниться следующие факты:

1. Текст договора участия в долевом строительстве не соответствует условиям закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В случае отсутствия в договоре определения объекта долевого участия, подлежащего передаче, срока передачи объекта, цены договора, порядка и срока её уплаты, гарантийного срока на объект долевого участия, способов обеспечения застройщиком своих обязательств договор участия в долевом строительстве считается незаключенным.

2. Не опубликована проектная декларация на объект, включающая информацию о застройщике и проекте строительства, изменения к ней.

3. Застройщиком не исполняются обязательства по строительству объекта, строительство объекта «заморожено».

Об этом можно узнать, посмотрев динамику строительства на сайте застройщика по веб-камерам или выложенным фотографиям строящегося объекта.

4. Претензии приобретателей квартир игнорируются застройщиком.

Такую информацию можно отследить на форумах дольщиков по конкретному строительному объекту. Например, при приемке квартиры, в случае обнаружения недостатков в выполненных строительных работах, покупатель вправе не подписывать акт приема и указать в приложении к нему все имеющиеся строительные недостатки, а также требовать у застройщика их устранения или соразмерного уменьшения цены договора (или возмещения своих расходов на устранение недостатков). В случае установления в течение гарантийного срока ненадлежащего качества объекта, приобретатель квартиры вправе предъявить требования к застройщику по их устранению, а в случае игнорирования застройщиком таких требований, участник долевого строительства вправе обратиться в суд.

5. Застройщиком совершаются двойные продажи квартир. Это можно проверить по информации из ЕГРП.

Наиболее распространенные схемы двойных продаж — заключение предварительного договора купли-продажи с обязательством о внесении обеспечительного платежа или заключение предварительного договора и договора о приобретении векселя.

Дело в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры не подлежит регистрации в Росреестре, и заключение с дольщиком такой сделки позволяет недобросовестному застройщику совершать двойные продажи квартир, указывая в соответствующих пунктах документа ранее проданные объекты, от которых собственники не отказывались и договоры не расторгали. С юридической точки зрения предварительный договор не содержит иного обязательства, кроме заключения основного договора купли-продажи квартиры в будущем, то есть непосредственно прав покупателя на квартиру не порождает.

В случае предложения застройщика заключить предварительный договор и договор на покупку векселя, следует учитывать, что приобретая вексель, покупатель получает лишь ценную бумагу, а не обязательство застройщика передать квартиру. Впоследствии, в случае нежелания застройщика заключить основной договор купли-продажи квартиры, покупатель может обратиться в суд и попытаться доказать, что фактически между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве и объект недвижимости оплачен.

Судебная практика по таким делам сложилась в пользу участников долевого строительства. Например, Московский областной суд оставил без удовлетворения апелляционную жалобу застройщика о признании предварительного договора купли-продажи прекратившим свое действие. Из материалов дела следует, что между покупателем и застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, покупателем оплачен обеспечительный платеж по договору. Застройщик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, ко дню истечения срока действия предварительного договора не исполнил свои обязательства по передаче квартиры и обеспечительный платеж не вернул. В связи с этим судом признан факт заключения предварительного договора, возникновения обязанности застройщика по заключению основного договора и взыскания с застройщика неустойки в виде штрафа от суммы обеспечительного платежа за необоснованный отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры. В иске застройщика к покупателю о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества прекратившим свое действие суд отказал.

В настоящее время в районах Москвы и Подмосковья насчитывается более 1 500 новостроек. Такой широкий выбор позволяет найти квартиру практически на любой вкус. Вот только выбирая, лучше внимательно изучить как самого застройщика, так и документы на объект строительства.

Публикации по теме:

5 способов проверить застройщика при покупке новостроя

В данной статье, мы хотим поделиться тем — насколько важно выбрать надежного застройщика, как его выбрать и с кем лучше работать и сотрудничать при покупке квартиры в г. Казань.

1. Цена квартиры должна быть конкурентноспособной. Если вы сами покупаете квартиру в новостройке, проверяйте её конкурентную рыночную стоимость, как делают оценщики недвижимости. Сравнивайте 4-5 объектов-новостроек в районе строительства, в городе строительства.

2. Проверяйте сам объект. Рабочий процесс на стройке присутствует? Транспортный вопрос решен? Какова транспортная доступность до любого вида общественного транспорта? Решен ли вопрос парковок? Учитывайте, что если двор небольшой, то стоимость подземной парковки вам нужно включить в стоимость квартиры. Дата сдачи объекта соответствует вашим наблюдениям за объектом? Если появилась возможность показа квартиры на этапе строительства — обязательно ею воспользуйтесь. Возможно, вам удастся пообщаться с подрядчиком и с его слов понять сроки окончания стройки.

3. Проверяйте документы: учредительную документацию компании, проектную декларацию. Помните — проектная декларация публикуется до заключения первого договора долевого участия в строительстве. Государственная экспертиза должна подтвердить соответствие проекта для дома нормам и регламентам в строительстве. Правомочия застройщика на землю подтверждает договор на право собственности на землю, на право аренды или субаренды земли под застройку.

4. Дольщику, кроме учредительной документации строительной компании, нужно обратить внимание и на историю компании-застройщика. Исторические сведения о работе, предыдущих объектах фирмы, судах, финансовом состоянии можно получить на сайтах:
— Арбитражного суда
— Федеральной службы судебных приставов
— Министерства строительства
— Единого реестра застройщиков

5. Финансирование строительной фирмы и его источники. Источниками могут быть собственные средства, средства дольщиков, кредиты и средства партнерских организаций.
Данная информация даётся к размышлению, так как все способы финансирования хороши. Лишь бы оно было. Свои средства компания может вкладывать свободнее, но за заемные фирме приходится отчитываться и сам кредит или заем будет являться для дольщика гарантией надежности строительства дома.
При всех проверках на надежность застройщика — всё равно есть риски неправильного оформления договора, неправильной технологии строительства, некачественных материалов. В данном случае только целенаправленный подход к своей строящейся квартире, как к дому или серьёзному вложению средств, поможет избежать мошеннических схем на рынке новостроек.

Надеемся, данная информация была для Вас полезной и Вы узнали для себя что-либо новое!

И помните — Центр недвижимости №1 — Ваш надежный партнер в покупке квартиры в г. Казань.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями. Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами. С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому. Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас. Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски. По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Текст: Елизавета Кобрина

Долевое строительство: как проверить надежность застройщика

Несмотря на то, что в Казахстане функционирует большое количество застройщиков, далеко не всегда граждане страны готовы приобрести недвижимость, даже с условием кредитования. Есть причины, из-за которых покупка квартиры становится несбыточной мечтой. У населения не хватает денежных средств, программы кредитования недоступны для большинства из-за ограниченных доходов людей. Как купить квартиру у застройщиков в этой ситуации — ответы представлены в настоящем материале.

Долевое строительство — это риск для человека, инвестирующего в застройку квартир. Выбор квартиры в новостройке зачастую для покупателей ограничивается фактором цены. На самом деле, следует внимательно изучать все документы для покупки квартиры в новостройке, узнавать как можно больше информации о застройщике — это избавит вас от проблем в дальнейшем.

Покупка квартиры по ДДУ: признаки недобросовестного застройщика

Мало просто изучать отзывы других покупателей, необходимо также получить от компании ряд документов, которые помогут удостовериться в ее чистоте. Итак, какие документы должен предоставить застройщик?

данные о точном юридическом адресе проектировщика и компании-застройщика;
документы, подтверждающие прохождение госрегистрации компаний;
сведения об учредителях компании, а также учредителях проектировщика;
лицензию от компетентных органов, в которой говорится о разрешении строительства за счет привлечения финансовое физических лиц;
документ, в котором подтверждается право компании на землю, на которой будет вестись строительство;
данные и документы об объектах, сданных в эксплуатацию за последние несколько лет;
заключение аудиторской компании о деятельности застройщика в последнем отчетном году.

Также покупка квартиры по договору долевого участия предполагает сбор сведений, касающихся объекта застройки. К ним относятся:

выданное ГАСК разрешение на возведение объекта;
документ, подтверждающие точное соответствие места застройки данным из проектной документации;
данные о генподрядчике;
сведения об этапах строительства и данные о сроках его окончания.

В рамках процедуры покупки квартиры в новостройке вы заключаете договор. В нем важно указать все предусмотренные законом условия — это защитит инвестора. Все обещания, взятые на себя застройщиком устно, должны быть отражены в соглашении, иначе все они теряют смысл.

Ссылаться на то, что эти документы носят секретный характер, застройщик не может, так как они открыты для ознакомления. Получить информацию также можно на интернет-ресурсе www.elicense.kz. Существует также Ассоциация застройщиков Казахстана. Участие в ней для юридических лиц — добровольное решение. Если вы не нашли вашу компанию в списке членов этой ассоциации — это не критично.
Согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», у застройщика обязательно наличие счета в банке второго уровня — именно туда при покупке квартир от застройщика поступают средства от вкладчиков. Вопросы финансирования строительных работ прорабатываются при совместном обсуждении банка и компании-застройщика. При покупке недвижимости обращайте внимание на то, какой договор подписываете, и предоставляете ли вы право самостоятельного обращения с деньгами компании-застройщику. Если обратиться к положениям законодательства, регламентирующего долевое строительство, то любое соглашение, в котором привлекаются средства для строительства домов, можно отнести к долевому строительству. Соответственно, эти правоотношения будут регулироваться нормами отраслевого законодательства.

Порядок покупки квартиры в новостройках: разногласия

Обращайте внимание на то, чтобы площадь, указанная в договоре, соответствовала той, которую вы получите от компании. В договорах указывают на возможную погрешность в 5-10%. Если она будет больше — обращайтесь в суд.

Обязательно фиксируйте стоимость квадратного метра жилья. В противном случае есть угроза того, что даже после заключения договора застройщик поменяет условия, касающиеся цены. Эту хитрость допускать нельзя уже на стадии заключения контракта.

Также из информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке, отмечают сведения, касающиеся просрочки сдачи жилья в эксплуатацию. Эта проблема важна. Компании не готовы вовремя сдавать в эксплуатацию недвижимость. Они объясняют это дольщикам тем, что возникли проблемы с поставщиками материалов, рабочими, государственными органами и так далее — для покупателя это все не имеет значения с точки зрения договора. Обращайте внимание на наличие в договоре неустойки за просрочку сдачи объекта и наличие точных сроков окончания работ. В противном случае, сдача не будет считаться просроченной.

Если вы обнаружили недостатки объекта в процессе его эксплуатации, и они являлись скрытыми, то требуйте от компании-застройщика устранения проблем. Требуйте, чтобы недостатки были устранены силами компании, либо сделать это самостоятельно и потребовать возмещения ущерба. Также закон допускает и уменьшение покупной цены. В пределах гарантийного срока бесплатно устраняйте проблемы. Если вы еще задавались вопросом о том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройках, то максимально на эти вопросы ответит юрист — все вопросы решаются в индивидуальном порядке между сторонами сделки.

Существенные условия сделки

В договоре должны отражаться некоторые аспекты. К ним относятся:

данные о сроках сдачи объекта;
сведения о доли покупателя;
сумма, подлежащая внесению на депозитный счет;
размеры неустойки для обеих сторон;
данные из проектной документации;
гарантия на сданный объект;
порядок внесения оплаты и дальнейшей передачи средств;
данные об обязательности наличия депозита.

При определении конечной стоимости недвижимости учитываются разные факторы — начиная от места расположения объекта, качества отделки, наличия коммуникаций и других факторов — выбирайте квартиру по возможностям. Юрист окажет содействие при заключении договора с застройщиком, проведет с ним переговоры, а при возникновении разногласий — обеспечит защиту ваших законных интересов и прав.

Источник: info.homsters.kz

Для покупателей новостроек или новостроек, 20 важных вопросов

Жители Нью-Йорка больше всего привлекают квартиры в недавно построенных кондоминиумах с их современной планировкой и высококлассными удобствами. Но это изменилось недавно с пандемией. Опасения по поводу коронавируса привели к тому, что высокие здания с общими пространствами потеряли свое преимущество по сравнению с домами на одну семью с частным открытым пространством.

Тем не менее, согласно рыночному отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, средняя цена продажи новостроек на Манхэттене выросла по сравнению с прошлым годом с 2446 647 долларов до 2 660 000 долларов.

[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в сентябре 2019 года. Она снова представлена с обновленным содержанием за сентябрь 2020 года.]

В целом, продажи новых разработок некоторое время находились в затруднительном положении из-за переизбытка товарных запасов, но картина не одинакова по всему городу. Согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, в Квинсе количество продаж продолжало резко расти из года в год.

Это может быть связано с тем, что застройщики на ранних стадиях строительства смогли изменить и адаптировать планировки, чтобы отреагировать на кризис общественного здравоохранения.Другие покупатели могли решить, что покупка товара, который не пользуется популярностью, — лучший шанс на сделку.

В любом случае, если вы хотите построить новую или строящуюся квартиру, как никогда важно знать, какие вопросы задать, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение о покупке.

Совет профессионала Совет профессионала:

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на завершение покупки нового проекта — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию. Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вам нужно чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск — неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается избыток предложения элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении. Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цены — это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Участвуют ли они в каких-либо судебных процессах? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора — юридическое лицо, строящее кондоминиум, связанное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, — а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения. Взгляните на их прошлые проекты.Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании — Brick Underground имеет пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем застройщик сможет начать продажу новых квартир, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк.Этот документ содержит подробную информацию обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада, и сколько деревьев они посадят на этой территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, затраты и другие детали, которые неопытный (ваш) глаз может пропустить.

Совет профессионала Совет профессионала:

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш адвокат должен провести тщательную проверку застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», — говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров.«Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт будет расторгнут и официально рассмотрен поверенным.

«Есть определенные вещи, на которые следует обратить внимание на раннем этапе», — говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативам и кондоминиумам в Braverman Greenspun. Например, раздел о специальных рисках в плане предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, говорит Браверман, что может означать, что здание будет превращено в гибридную аренду / квартиру.

Более низкие продажи в новых кондоминиумах означают, что более вероятно, что спонсор сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении — хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает.Получение независимого контроля над советом директоров — важный шаг к структурному и финансовому благополучию многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бекташи, управляющий портфелем нью-йоркской фирмы по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вам нужно проверить план на предмет отчета инженера. Он указывает на то, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно выявить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы.”

В плане предложения представлены бюджетные отчеты, в которых указаны эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год. «Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно», — говорит Бектеши. Он предлагает задавать вопросы о цифрах, предупреждая, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «общие расходы вырастут на 5–10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные сотрудники к аутсорсингу.Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперкары, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя. «В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», — говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить заранее, — говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о несколько более ранней внешней дате», — говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных затратах при закрытии сделок?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей неожиданные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания за первый год и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения. Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы — это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на цену продажи, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, поэтому узнайте заранее, что это такое.Если ваше сердце настроено на этот спа-салон для собак, сделайте это — просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих платежей, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, который работал над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который стоит задать — как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Также имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По прошествии первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, принимая на себя общие расходы.

8. Как выглядит модельная квартира?

Для зданий, которые все еще строятся, застройщики часто создают внешние офисы продаж, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы дать вам представление об отделке, бытовой технике и сантехнике.Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Принесите свою отличную игру, чтобы узнать подробности. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли на шкафах? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это скорее всего не такая же планировка, как ваша квартира. Спросите у агентов по продаже, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Модель квартиры не даст вам почувствовать вид, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дрона, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вы должны попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», — говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», — говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманов семьи из пяти человек вы можете позаботиться о небольших удобствах, таких как место, где можно поставить выдвижной мусорный бак или достаточно ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно поменять верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, возможно, придется понизить потолок.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, — это наличие выключателя света прямо у входа, поэтому, когда вы входите в квартиру, вы можете легко регулировать освещение, например, включив лампу в углу от дома. главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

Некоторые новые многоквартирные дома получают налоговую скидку 421-a, и для покупателя это означает более низкий ежемесячный счет по налогу на имущество.Обычно легко узнать, предлагается ли такая привилегия. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который стоит задать, — это сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени — часто 10, 15 или 25 лет — и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете остаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще один важный момент: налоговые льготы не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, и недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Невозможно получить ссуду при покупке новой квартиры, но это может быть немного сложнее, чем для существующей квартиры. Банки опасаются кредитовать покупателей в строящихся зданиях из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не соответствует определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство нового кондоминиума до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года с домовладельцами, оплачивающими общие расходы, и пока 51 процент не будет продан», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и ссудный офис Национального кооперативного банка (FYI, Brick Underground). спонсор).

К счастью, застройщики Нью-Йорка постоянно с этим справляются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который выстраивает ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем останется в строю.В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если вы покупаете, когда оно продано на 50 процентов. Однако, как правило, вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается получения разрешения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может назвать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, вне их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не покидайте свое старое место до того, как будет завершено новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть контракт и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какая будет розничная торговля в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, являются обычным явлением в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого пространства в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство под тренажерный зал или продуктовый магазин, что может показаться еще одним приятным местом. Но возможно, вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то не о чем беспокоиться, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих сборов.

15. Кто соседи? На что будет похож шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если да, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», — говорит Браверман.

В облагораживаемых районах это может быть еще более серьезной проблемой. Сделайте домашнее задание и прогуляйтесь по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит в районе, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задавайте сотрудникам отдела продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это владелец дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся устройства PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы узнать, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнате, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены, как правило, тише и эффективнее, а их размещение позволяет создавать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух — это то, что вам не нравится и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах — трехкамерные окна обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств — гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт жителей на данный момент?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и вывозил мусор.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-то конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, включая утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать квартиру в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора по дороге, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы можете изучить вопрос о том, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать апартаменты на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть тех, кто может в конечном итоге конкурировать со спонсором за непроданные квартиры.Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

Покупаете квартиру или арендуете новостройку? Вот как узнать информацию о других проектах разработчика

Когда вы покупаете или арендуете новостройку, важно знать, во что вы ввязываетесь. Один из лучших способов сделать это — узнать о других проектах разработчика и посмотреть, как они были созданы и как они продержались с течением времени.

Разве вы не хотели бы знать, существует ли другому проекту разработчика три года, а продано только 50 процентов? Или что у застройщика есть новый проект, который собирается начать продажи, поэтому о вашем здании через несколько месяцев будут думать в последнюю очередь? Эту информацию вряд ли кто-то предоставит добровольно.

Или, что более позитивно, возможно, вам нравятся здания застройщика и вы хотите найти больше проектов, над которыми работает фирма, чтобы вы могли выйти на рынок.

Несмотря на то, что в Нью-Йорке есть обширные базы данных, охватывающие все аспекты отрасли недвижимости, нет бесплатного, исчерпывающего исходного списка застройщиков кондоминиумов и сдающих в аренду застройщиков вместе с их проектами. По сути, вы должны покопаться и найти эту информацию самостоятельно.

«Чем больше у вас информации, тем больше информации вы сможете получить от брокера и оказать давление на разработчика, чтобы он снизил цену», — говорит Адам Пинкус, основатель сайта новостей о недвижимости PincusCo.

Пинкус, специалист по исследованиям в сфере недвижимости, создал приведенное ниже пошаговое руководство, чтобы узнать подробности о других проектах застройщика. Это может показаться немного сложным, потому что это не удобные для потребителя базы данных для поиска, поэтому вы можете отправить это руководство своему юристу и попросить его или ее проверить его для вас.

Начните с определения разработчика

Для начала определите разработчика. Эта информация может быть в списке квартир или на рекламном веб-сайте здания.Но если это не так, вы можете узнать имя разработчика с помощью руководства Brick Underground, чтобы узнать имя разработчика, стоящего за LLC.

После того, как вы нацелились на разработчика, у вас есть два веб-сайта, на которых вы можете составить полный список проектов. Первый — это сайт открытых данных Департамента строительства Нью-Йорка для подачи заявлений о приеме на работу, на котором регистрируются все новые строительные и реабилитационные проекты, как кондоминиумов, так и сдача в аренду.

Второй — это веб-сайт Финансового управления недвижимого имущества генерального прокурора штата Нью-Йорк, который отслеживает сдачу в аренду кондоминиумов и кооперативов.

Имейте в виду, что качество поиска зависит от времени, которое вы хотите инвестировать. Если вы хотите найти всего несколько проектов, вы можете быстро выполнить этот поиск. С другой стороны, если вы хотите найти полный список проектов, поиск становится более детальным и медленным.

Для поиска лучше всего иметь возможность фильтровать, сортировать и удалять дубликаты с помощью Excel или Google Docs Sheets.

1) Чтобы найти дополнительные проекты разработчика, вам понадобится хотя бы одно из следующего: фирменное наименование разработчика, корпоративный адрес или один из руководителей фирмы.Чтобы найти адрес и руководителей, используйте Google или руководство Brick по определению разработчика и запишите информацию о «владельце» DOB, как показано на шаге 10, включая адрес владельца, имя и фамилию владельца.

2) Первый поиск будет в DOB. Перейдите на страницу открытых данных DOB. На этом участке собраны все строительные проекты, поданные в город с 1 января 2000 года.

3) Чтобы эффективно ориентироваться в этой базе данных, нужно наложить фильтры. Для этого щелкните вкладку «Фильтр», откроется раскрывающийся список.Нажмите «Добавить новое условие фильтра». Вы увидите «Job # is». Щелкните морковь справа от задания №, чтобы открыть раскрывающееся меню. Он огромный, почти 100 вариантов.

4) Второй элемент в раскрывающемся списке — № документа. Выберите это и в поле введите 01, затем нажмите Enter. Нажмите «Добавить новое условие фильтра», нажмите «Номер задания», чтобы открыть раскрывающийся список, и выберите «Тип задания». В первом поле укажите NB, код города для «нового здания», а во втором укажите A1, что означает существенное изменение и изменение свидетельства о заселении здания.Затем нажмите Enter.

5) Нажмите «Добавить новое условие фильтра», нажмите «Номер задания», чтобы открыть раскрывающийся список, и выберите «Тип задания».

6) В первом поле укажите NB (новостройка), а во втором — A1 (капитальная переделка). Затем нажмите Enter.

7) В этом наборе данных вы можете найти своего разработчика. Немногие разработчики используют свое корпоративное название, поэтому надежный инструмент поиска — это фамилия руководителя или владельца. Вы нашли их на шаге 10 руководства по идентификатору владельца.

8) В этом примере мы искали Симона Душинского, руководителя группы Рабского.

9) Чтобы экспортировать результаты, щелкните вкладку «Экспорт» и выберите CSV для Excel, чтобы экспортировать проекты.

10) Откройте файл Excel, и вы увидите, что столбцы C, D и E содержат район и адрес для каждого проекта.

11) При прокрутке вправо столбец BU заполняется поисковым запросом Душинский. Кроме того, в столбце BV «Название компании» указано, что некоторые проекты обозначены как Rabsky Development.

12) См. Столбец CB, Номер телефона владельца, очень часто использует один и тот же номер телефона.Номер телефона и служебный адрес — это дополнительные записи поиска, которые можно использовать на сайте открытых данных для поиска дополнительных проектов. Вы можете искать и экспортировать, используя различные ключи, добавлять их все на одну страницу Excel, а затем использовать функцию Excel «удалить дубликаты», чтобы отсеять строки до уникальных проектов.

13) Другой вариант поиска — это корпоративный адрес. Например, в столбце «Название улицы дома владельца» мы видим, что Рабски часто использует 505 Flushing Ave. и 39 Heyward St.. Для поиска используйте фильтр № документа «01» и фильтры типа документа «NB» и «A1», а затем нажмите «Добавить новое условие фильтра».

14) Найдите «Название улицы дома владельца», а затем измените изменение «is» на «содержит», используя другой вариант раскрывающегося списка, и добавьте часть адреса, в данном случае «505 Flushing».

15) Второй метод определения дополнительных проектов (без аренды) — это веб-сайт генерального прокурора штата Нью-Йорк. Выберите «Поиск по спонсору или основному имени».

16) Мы снова вошли в Душинский, и вы можете увидеть варианты, которые продолжаются на второй странице.Все заявки, идентификаторы которых начинаются с CD, CC или C, относятся к кондоминиумам, кондоминиумам или кооперативам соответственно. Подача заявок на регистрацию CP является «тестированием рынка» и не является добросовестной заявкой на кондоминиум. Те, которые начинаются с NA («нет действий»), представляют собой канцелярские документы, не относящиеся к «выставленным на продажу» квартирным единицам.

17) Вы также можете попробовать ввести название компании, например Extell, но, опять же, большинство фирм не используют корпоративное название, так что это редко срабатывает.

18) Например, Brookland Capital, которая подала заявки на десятки квартир, показывает только одну.

19) Но другой поиск с использованием руководителя фирмы, Боаза Гилада, показывает десятки.

Полное руководство по покупке кондоминиума перед строительством | by Hauseit

Покупка кондоминиума перед строительством может быть выгодна прежде всего из-за лучшей цены по сравнению с проектом, готовым к немедленному заселению. Однако покупка кондоминиума перед строительством также сопряжена со многими рисками, такими как задержка завершения, внезапные уведомления о закрытии, отклонения в строительстве и многое другое.

Самым большим преимуществом покупки квартиры до начала строительства является возможность получить самые низкие цены, заблаговременно.Разработчикам необходимо на раннем этапе достичь вехи и продемонстрировать прогресс своим кредиторам, и в результате часто у первых покупателей будет больше гибкости в выборе цены.

Эти первые покупатели кондоминиумов, которые еще не были построены, могут воспользоваться так называемыми ценами по Графику А, которые обычно являются самыми низкими ценами, доступными для населения.

Репутация застройщика чрезвычайно важна, когда дело доходит до покупки квартиры до начала строительства, потому что то, получите ли вы удовлетворительный продукт или попадете в суд, во многом зависит от того, есть ли у спонсора репутацию, которую нужно поддерживать.

В то время как хорошо известный, иногда публично торгуемый девелопер будет иметь значительный капитал бренда, который нужно защищать, мелкий разработчик может буквально распустить свое ООО сразу же после завершения всех закрытий, чтобы они могли скрыться с деньгами. Шутка ли, мы уже видели, как это происходило раньше на сомнительных конверсиях кондоминиумов в Нью-Йорке, где конверсия была скорее легкой «работой ботокса», чем полной реабилитацией.

Совет профессионала: Репутация спонсора будет чрезвычайно важна, когда дело доходит до завершения вашего перфолиста .Помните, что спонсору нужно только приложить коммерчески разумные усилия для завершения вашего списка результатов в течение коммерчески разумного периода времени после закрытия, с определением того, что является разумным, часто оставляется на усмотрение спонсора. В результате, когда дело доходит до исправлений и исправлений, вы в значительной степени зависите от спонсора, а это означает, что все сводится к тому, насколько спонсор заботится о своей репутации.

Не верьте наивно в предполагаемые даты завершения, которые вам сообщают.Как и во всем, что связано со строительством, будьте готовы ждать вдвое дольше, чем вы ожидали. Это означает, что вы не должны отчаянно пытаться переехать в определенное время, особенно если вы покупаете квартиру перед строительством, где нет никакой уверенности в дате въезда.

Худшее, что вы могли бы сделать, — это продать свой бывший дом, а затем отчаянно нуждаться в переезде в кондоминиум до строительства в качестве нового дома. Будет чрезвычайно сложно согласовать время, и вы буквально не сможете контролировать, когда спонсор закончит свою работу.

Поскольку строительство, вероятно, займет гораздо больше времени, чем ожидалось, вам следует ожидать, что ваш контрактный депозит будет ограничен на месяцы, а возможно, и на годы. В результате вам следует попросить вашего юриста согласовать «внешнюю дату» в договоре купли-продажи, которая позволит вам расторгнуть договор, если строительство не будет завершено к определенной дате.

Таким образом, если строительство сильно затягивается, вы можете расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Это может быть очень полезно, если в центре города есть рынок, и вы хотите вернуть свой депозит и повторно разместить его на рынке или другом участке.

Покупатели квартир перед строительством должны быть очень осторожны в отношении допустимых строительных отклонений в первоначальном плане предложения. Тенистый застройщик максимально воспользуется допустимыми отклонениями в регулирующих документах, чтобы как можно больше обворовать покупателей.

Например, предложение планов обычно допускает отклонение плюс-минус 5% по многим ключевым факторам, таким как площадь в квадратных футах и высота потолка. Так что будьте готовы к тому, что сомнительный мелкий разработчик гарантирует, что вы получите на 5% меньше, чем рекламируется по различным ключевым показателям.

Одна из опасностей покупки кондоминиума новой постройки в здании смешанного использования заключается в том, что план предложения часто дает несправедливые преимущества коммерческим квартирам, которые часто остаются у спонсора.

Например, в плане предложения может быть указано, что владельцы коммерческих квартир в кондоминиуме несут ответственность только за 2% общих коммунальных расходов здания (то есть счет за электричество в общих помещениях), если они занимают 20% от общей площади здания. Или в плане предложения может быть указано, что владельцы коммерческих квартир в кондоминиумах несут максимальную ответственность за 10 000 долларов в год по специальной оценке, что означает, что стоимость капитального ремонта фасада может полностью ложиться на владельцев жилых домов.

Что-нибудь из этого звучит справедливо? Точно нет. Но правда в том, что коммерческие помещения на первом этаже приносят колоссальный доход от сдачи в аренду и чрезвычайно привлекательны для девелоперов, чтобы оставить их себе. В результате многие коммерческие кондоминиумы в новостройках либо напрямую принадлежат спонсору, либо связанной стороне. Так что будьте осторожны при покупке в новом здании смешанного использования, потому что спонсор написал план предложения, который управляет зданием!

Покупка квартиры перед строительством обычно означает, что у вас будет больше возможностей для переговоров, особенно на слабом рынке, где застройщики нервничают по поводу разгрузки запасов и удовлетворения кредиторов.Помните, что спонсоры обычно ожидают, что покупатели нового строительства будут платить налоги спонсора на передачу недвижимости в штатах Нью-Йорк и Нью-Йорк в дополнение к гонорарам спонсора, которые обычно оплачиваются продавцом во время обычной сделки по перепродаже.

Что ж, вы можете не только договориться об этих дополнительных затратах на закрытие, связанных с новым строительством, но вы также можете договориться о других затратах на закрытие, например, о налоге на особняк покупателя в Нью-Йорке.

Сумма залога по контракту обычно составляет 10% от покупной цены при обычной перепродаже, но иногда может быть увеличена до 20% с течением времени, когда проект близится к завершению при покупке нового строящегося дома в Нью-Йорке.

К счастью, сумма залога по контракту является предметом переговоров, как и все остальное в сфере недвижимости, особенно на слабом рынке недвижимости, где девелоперы более склонны к переговорам.

Поскольку покупка кондоминиума перед строительством может занять много месяцев или даже лет, покупатели могут быть легко удивлены уведомлением о закрытии от спонсора, потому что они забыли о своей покупке.

Важно понимать, что контракты на закупку нового строительства позволяют спонсору отправлять уведомление о закрытии, как только будут выполнены определенные условия, такие как получение временного Свидетельства о занятости.Обычно вы получаете уведомление о дате закрытия за 30 дней, что может стать проблемой, если у вас длительный отпуск. Убедитесь, что ваш адвокат договорился о праве отложить рассмотрение дела на 10 или 15 дней без штрафа.

Совет для профессионалов: узнайте больше в нашей статье об особых рисках при покупке нового строящегося дома в Нью-Йорке и обратите особое внимание на подраздел под названием «спонсор может заставить вас закрыть». Вы можете увидеть язык уведомления о закрытии в этом образце шаблона договора купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке.

Дороги и доступ: Совет № 6 для покупки участков и земли

Наше путешествие по 8 советам по покупке жилых участков и земли для нового дома продолжается рассмотрением важной темы «Техническая экспертиза дорог и доступа».

Доступ: не выходите к морю

Не имеет выхода к морю. Это термин, связанный с недвижимостью, который описывает землю, полностью окруженную недвижимостью, принадлежащей другим лицам, что влияет на возможность владельца свободно получить доступ к земле. Этот совет может помочь вам лучше понять проблемы доступа, чтобы вы могли в первую очередь избежать покупки собственности, не имеющей выхода к морю или иным образом имеющей неадекватные права доступа.

Как правило, участки, выставленные на продажу в новых жилых районах, не имеют проблем с доступом, поскольку застройщики тесно сотрудничают с местными отделами планирования, чтобы убедиться, что все новые участки спроектированы должным образом и имеют надлежащий доступ к дорогам общего пользования. Так что, если вы много покупаете в сообществе такого типа, ваш доступ, скорее всего, будет довольно легко подтвердить.

Даже если вы ищете землю для продажи в старом районе или в неосвоенном районе, доступ к участкам под застройку обычно легко проверить с помощью опроса и проверки прав собственности.Но поймите, что наличие дороги рядом с отелем не обязательно означает, что у вас есть к ней доступ. Мы видели земельный участок, который не имел доступа к асфальтированной дороге, всего в нескольких футах от границы участка, потому что соседний землевладелец владел небольшой полосой земли, которая блокировала доступ к дороге. Кроме того, некоторые могут предположить, что подъездная дорога от общественной улицы является частью их собственности, только для того, чтобы обнаружить, что она пересекает землю, принадлежащую соседу.

Сервитуты доступа не редкость и используются, чтобы предоставить кому-либо право пересекать землю, принадлежащую другой стороне, например, подъездную дорогу над землей соседа.Если ваш единственный или основной доступ к вашему участку осуществляется через сервитут , убедитесь, что вы тщательно изучили его и обратитесь к поверенному по недвижимости, чтобы проверить его и подтвердить свои права:

Время — Некоторые сервитуты ограничены по времени. Тот факт, что Продавец использовал сервитут для доступа в течение многих лет, не означает, что срок его действия не истек.
Use — Easements может ограничивать тип использования и круг лиц, которые могут его использовать. Когда-то мы рассматривали возможность покупки недвижимости, но сервитут был ограничен только подъездом и явно не позволил бы нам закопать коммунальные услуги в зоне сервитута.Кроме того, если ваше использование не является эксклюзивным, то кто еще может использовать зону сервитута и как?
Размер — Достаточно ли широк сервитут для проезда автомобиля или двух полос движения, если вам это нужно для использования собственности? Мы предпочитаем сервитуты с указанными размерами, хотя иногда сервитуты описываются более широко.
Полевые условия — Обследуйте сервитут , чтобы точно увидеть, где он расположен на прилегающей земле. Мы увидели, что сделка сорвалась, потому что соседний землевладелец препятствовал сервитуту доступа к незастроенному жилому дому, построив на нем гараж.
Written — Сервировка всегда должна быть оформлена в письменной форме и записана в земельной книге. Вы можете слышать о предписывающих сервитутах, сервитутах по использованию, подразумеваемых сервитутах и других необычных методах получения доступа к земле, не требующих письменных документов. Хотя эти методы иногда оказываются действенными, мы не рекомендуем вам полагаться на подобные концепции, чтобы получить доступ к земле, которую вы хотите купить. Кроме того, ваше «рукопожатие» с соседом не будет иметь значения, когда он продаст свою собственность и у вас появится новый сосед.Имейте четко письменное соглашение о доступе.

Сюрвейеры могут подтвердить, есть ли у участка доступ к дороге общего пользования (напрямую или через сервитут). Кроме того, получите соответствующее страховое покрытие для вашего доступа. Это довольно стандартная практика для профессионалов отрасли, но многие люди, покупающие участки для нового дома, небрежно отказываются от опроса, чтобы сэкономить на заключительных расходах. К сожалению, отсутствие опроса может помешать владельцу получить действительно необходимое покрытие титула. И опросы, и страхование титула стоят своих затрат, и мы обсудим эти темы подробнее в Совете № 7.

Качество и обслуживание дорог

Даже если вы подтвердили доступ к своему участку, проверьте состояние существующих дорог и узнайте, можете ли вы платить за содержание дороги.

Часто дороги в новых населенных пунктах строятся застройщиками в соответствии со стандартами местных властей, а затем передаются правительству для обслуживания и ремонта. В других случаях новые сообщества строятся с частными дорогами, которые должны обслуживаться ассоциацией владельцев собственности.Или подъездные дороги могут обслуживаться непосредственно одним или несколькими землевладельцами. Помните о любых потенциальных обязанностях по содержанию дорог, которые связаны с собственностью. Кроме того, существуют ли адекватные меры, гарантирующие, что другие владельцы собственности будут оплачивать свою часть коллективных затрат на частные дороги?

Остерегайтесь «Зомби-кварталов», где дороги и сооружения могли быть построены, но застройщик не смог продать достаточно домов или участков, чтобы оплачивать текущие расходы на техническое обслуживание. Мы видели сообщества, в которых до спада было продано лишь несколько участков, а теперь частные дороги пронизаны выбоинами, затонувшими участками и сорняками, окруженными пустырями.Возможно, вы не сможете рассчитывать на то, что застройщик завершит работу, и, возможно, вам придется заплатить больше, чем ваша справедливая доля, за содержание района.

Следует отметить, что застройщики могут продавать участки или дома в новых кварталах, даже если некоторые дорожные работы должны быть завершены. Это не редкость и не обязательно должно вызывать беспокойство. Застройщик, вероятно, защищает дорожное покрытие от движения транспорта для строительства нового дома и завершит окончательную укладку, когда осталось построить меньше домов.Но задавайте вопросы и будьте довольны ответом.

В следующем посте этой серии будет более подробно рассказано о проверке заголовка и ограничениях.

Вы также можете посетить нашу страницу, посвященную Советам и ресурсам для покупки участков и земли, которая собирает в одном месте множество различных полезных ресурсов для покупателей участков и земли и предоставляет советы по использованию LotNetwork.com, которые помогут вам в вашем поиске.

Статьи по теме

Что такое обследование собственности и почему оно важно?

Есть много исследований, которые вам нужно провести, когда вы думаете о приобретении инвестиции размером с дом.Это исследование также называется завершением комплексной проверки, что относится к сфере недвижимости. По сути, это означает, что вы точно знаете, в каком состоянии находится дом, который хотите купить, и что вы будете готовы ко всему, что произойдет. (Конечно, если некоторые вещи находятся вне вашего контроля, вы можете покрыть их гарантией или страховкой жилья.) Если вы хотите увидеть список того, как выглядит ваша должная осмотрительность при покупке дома, мы опубликовали Полное руководство к Due Diligence здесь.

Одна из вещей, которую вы должны заполнить (но иногда и не обязательно, в зависимости от вашей ипотечной компании), — это обследование собственности.Это может показаться не таким уж большим делом, но незавершенное обследование собственности и отсутствие последующих действий с геодезистом могут привести к плачевным результатам. Не верите нам? Просто подожди. Но сначала давайте посмотрим, что на самом деле влечет за собой обследование собственности:

Что такое обследование собственности?

Вы можете провести обследование вашей собственности в любое время, но, скорее всего, вы наймете геодезиста, когда покупаете дом или что-то строите. Большинство ипотечных компаний требуют обследования собственности, чтобы убедиться, что она стоит той суммы денег, которую они предоставляют в ссуду.Однако исследование собственности не всегда требуется по закону. Некоторые ипотечные компании останутся довольны страхованием титула.

Инспектор недвижимости исследует собственность еще до того, как они осмотрят землю. Они изучат историю дела и могут включить поиск по названию. Этот поиск по названию гарантирует, что нет разночтений, когда дело доходит до того, кому принадлежит земля. Все исследования собственности начинаются с изучения юридических описаний земли, которую они будут обследовать, и ее истории.Затем геодезист выйдет на участок и зарисует участок, его границы и различные элементы, из которых состоит ваша собственность. Это называется полевой работой. После съемки они предоставят карту с подробным описанием юридических границ собственности. Обследование также будет включать письменное описание собственности, почтовый адрес, расположение зданий и прилегающей собственности, а также любые улучшения, которые домовладелец может внести в землю.

Обследование собственности также включает такие вещи, как отвод и сервитуты.Это элементы, которые подробно описывают, что делать с общими дворами или проездами, или если у вашего соседа есть право проезда на улицу или переулок между вашими домами.

Ваша комплексная проверка при обследовании имущества

Звучит достаточно просто, правда? В вашем обзоре недвижимости вы узнаете об объекте, который вы потенциально собираетесь приобрести, и о любых связанных с ним условиях. Когда дело доходит до обследования собственности, по-прежнему важно завершить комплексную проверку. Во-первых, получите несколько предложений от сюрвейерских компаний и выберите ту, которая лучше всего подходит для вас.Затем убедитесь, что вы идете с геодезистом для участия в обследовании собственности. Вы узнаете больше о земле, которую можете купить, и первым узнаете о любых потенциальных проблемах. Наконец, ответьте на любые вопросы после просмотра обзора собственности.

Почему так важно обследование собственности

Для некоторых это может показаться несложным, но завершение комплексной проверки при обследовании собственности может спасти вас от очень дорогостоящей ошибки, например, от строительства дома на чужой земле.

Бонни и Ким Боуман именно это и сделали. Несколько лет назад дочь и мать Боумен приобрели участок земли в небольшом городке Стоктон, штат Юта. Они построили дом, в котором сейчас живут. Единственная проблема в том, что дом, который они построили, был не на той собственности, которую они купили. Ламар Пенович владеет недвижимостью, где проживает их дом.

Гет Гепхардт из

KUTV расследовал ситуацию. Судя по всему, агент по недвижимости показал Бонни и Ким неправильный участок, и они согласились купить освободившуюся землю.Когда заключительный акт был завершен, единственной вещью, которая идентифицировала землю, был идентификационный номер налогоплательщика, который показывал, какой земельный участок находится на карте участка в офисе регистратора округа. Идентификационный номер налогоплательщика соответствовал земельному участку, расположенному вниз по улице от земли, которую им показали и которые думали, что они покупают.

Тогда начинаются настоящие неприятности. Боумен нанял строительную компанию, которая подала заявку на разрешение на строительство на земле Ламара. Разрешение было выдано, и дом Боумена был построен.По словам Гепхардта, городской прокурор заявляет, что город не несет ответственности за то, чтобы человек, строящий дом, владел землей.

К несчастью для Боуменов и Пеновичей, нет простого способа выбраться из этого беспорядка. Скорее всего, это закончится в зале суда.

Вы можете подумать, что это случается только раз в жизни, но, к сожалению, это случалось не раз. Например, застройщик из Род-Айленда Four Twenty попытался продать дом за 1,8 миллиона долларов в 2011 году.Когда потенциальные покупатели наняли собственное обследование земли, они обнаружили, что дом был построен на территории общественного парка. Верховный суд РИ приказал разработчикам перенести дом в собственность, которая фактически принадлежала застройщикам.

К счастью, потенциальные покупатели наняли геодезиста и смогли указать на проблему (а не купить проблемный дом!). Эта должная осмотрительность спасла их от очень дорогостоящей ошибки при покупке.

Другая пара из Флориды наняла строительную компанию, чтобы построить дом своей мечты за 680 000 долларов на приобретенной ими собственности.Строительная компания Keystone Homes обвинила в том, что обследование было проведено не на том участке; участок, который с 2003 года принадлежал супружеской паре из Северной Каролины.

Покупка недвижимости у землевладельцев Доля

землевладелец

Во время покупки недвижимости многие люди не знают, что квартира, которую они покупают, принадлежит доле землевладельца. Недавно один из моих клиентов узнал только в день регистрации собственности, что его квартира принадлежит землевладельцу. Строитель держал его в неведении.Он был шокирован, но у него не было другого выбора, кроме как продолжить регистрацию. Хотя это сложная тема, и каждый случай отличается от другого. Я подумал о том, чтобы написать об этом отдельный пост. Большинство имущественных споров в стадии строительства возникает между застройщиком и землевладельцами. Одна из наиболее частых причин для споров — землевладельцы чувствуют себя обманутыми и обманутыми, когда узнают, что застройщик продает квартиры с огромной прибылью, а они получили очень небольшую долю. Обычно землевладельцы получают до 40% доли в собственности, которая разрабатывается совместно.Самым большим преимуществом квартиры от землевладельца является то, что вы можете получить скидку до 20% по сравнению со ставками, указанными застройщиком.

Соглашение о совместной застройке, подписанное между застройщиком и землевладельцами, является важнейшим документом. Он также известен как JDA. Соглашение о совместной разработке должно быть зарегистрировано, и покупатель должен тщательно проверить JDA перед подписанием под пунктирной линией. Также покупатель должен знать, покупает ли он квартиру на долю строителей или землевладельца. По моему личному мнению, для большей безопасности желательно покупать квартиру из долей застройщиков.Я не отговариваю своих читателей покупать Landowners Share, но они должны проявлять особую осторожность. Я выделяю некоторые из общих моментов, которые покупатель должен проверить перед покупкой недвижимости под долю землевладельца.

Доля помещика — 7 баллов для рассмотрения

1. № квартиры. не упоминается в JDA: Это одна из наиболее частых проблем. Например, если застройщик строит 100 квартир, а из 100 квартир 40 — собственники земли. В большинстве случаев в зарегистрированном соглашении о совместной разработке упоминается только 40 единиц.Если кто-то укажет, то застройщик поделится незарегистрированным дополнительным соглашением или оно может быть недоступно. Это всего лишь одна из возможностей и может быть N нет. перестановки и комбинации. В этом случае покупателю практически невозможно узнать, какая квартира принадлежит застройщикам, а какая — собственникам. В худшем случае я заметил, что не было упоминания о ровном счетчике. Только% доля в UDS (Неразделенная доля земли) была указана в JDA. Сейчас никто не знает, на сколько квартир претендуют помещики, а сколько — застройщик.Объяснение, данное застройщиком, заключалось в том, что это будет пропорционально UDS. Необходимо указать количество квартир и соответствующие номера квартир в зарегистрированном Соглашении о совместной застройке. В случае, если квартиры землевладельцев разделены между несколькими землевладельцами, JDA должно четко указать номер квартиры и соответствующее имя землевладельца.

2. Ипотека: Самым большим недостатком строящейся недвижимости является то, что узнать, заложена недвижимость или нет, очень сложно или невозможно.Строители по-прежнему прозрачны в этом отношении, но если вы покупаете долю землевладельцев, то это очень сложно выяснить. Во многих случаях землевладельцы настаивают на заключении двустороннего соглашения, но не рекомендуется подписывать какое-либо двустороннее соглашение. Чтобы защитить свои интересы, необходимо подписать трехсторонний договор между застройщиком, землевладельцем и вами. Это поможет снизить риск во всем процессе. Хотя связанный с этим риск не исключен полностью, но его можно свести к минимуму.

3. Недоплаченный: Как я уже упоминал, это одна из наиболее частых причин для юридических споров.Как покупатель, если вы производите платеж землевладельцу, рекомендуется настаивать на следующем пункте 2 в вашем трехстороннем соглашении со строителем и землевладельцем

(a) Землевладелец продает свою собственность без какого-либо принуждения или давления со стороны кого-либо.

(b) Землевладелец получил вознаграждение по рыночной стоимости, которая была им независимо проверена перед продажей.

Это не юридические статьи, а их краткое изложение. Эти 2 пункта гарантируют, что в будущем возникнут какие-либо споры по этому поводу.

4. Права на сбыт застройщику: Еще одна точка для проверки. В некоторых случаях землевладелец передает застройщику маркетинговые права, то есть право продать свою квартиру. В этом случае Землевладелец не может продать свою долю напрямую. Хотя участие землевладельца не требуется для покупки в большинстве случаев, тем не менее, рекомендуется включить землевладельца в качестве стороны вашего соглашения с застройщиком. Если застройщик не согласен, вы можете настоять на том, чтобы землевладелец был хотя бы подтверждающей стороной в соглашении.На мой взгляд, это необходимо.

5. Головки затрат: Есть несколько способов купить собственность, и к ней привязаны бесконечные заголовки затрат. Например, если землевладелец получил только UDS в проекте и он должен отдельно заплатить застройщику за строительство. Желательно внимательно изучить все договоренности и указать в договоре, кто будет нести расходы по каждому пункту.

6. Балансовый платеж застройщику: В некоторых случаях я заметил, что мой клиент заплатил полную стоимость возмещения землевладельцу, и землевладелец должен был заплатить X сумму или остаток платежа застройщику в соответствии с его соглашением с застройщиком i.е. JDA. В его случае землевладелец не платил застройщику. По этой причине застройщик отказался зарегистрировать недвижимость на имя моего клиента. Желательно, чтобы покупатель взял на себя оплату остатка от землевладельца застройщику и скорректировал свой платеж. Например, если покупатель платит 100 рупий землевладельцу, а землевладелец должен заплатить 20 рупий застройщику. В этом случае покупатель должен указать в трехстороннем соглашении, что он покупает недвижимость за 100 рупий. В условиях оплаты он должен указать, что из 100 рупий он платит землевладельцу 80 рупий.Остаток, то есть 20 рупий, он будет напрямую платить строителю, который должен быть от землевладельца строителю.

7. Законные наследники: Во многих соглашениях о совместной разработке вы могли заметить, что 30-40 человек подписываются как Вторая сторона. Сюда входят и дети. Причина в том, что для защиты финансовых интересов застройщик включает всех законных наследников / акционеров землевладельцев в Соглашение о совместном застройке. При подписании соглашения вы также должны указать, какие стороны, подписавшие Соглашение о совместном застройке, связаны с землевладельцем, у которого вы покупаете недвижимость.Все законные наследники и заинтересованные стороны должны подписать ваше соглашение. Это сделано во избежание любых будущих споров или претензий со стороны законных наследников.

Я попытался охватить все распространенные сценарии, но, как я уже упоминал, невозможно охватить 100% в одном посте, поскольку каждый случай индивидуален. Любые общие вопросы по этому поводу можно размещать в разделе комментариев.

Предупреждение: Если вы покупаете квартиру у землевладельца, позаботьтесь о следующих пунктах

(a) Подписывайте только трехстороннее соглашение

(b) Условия оплаты и стоимость должны быть четко указаны

(d) И последнее, но не менее важное: никогда не платите землевладельцу авансом e.грамм. 80% оплачиваются при подписании договора, а 20% — при регистрации. Условия оплаты должны быть аналогичны CLP (Construction Linked Plan) застройщика.

Надеюсь, вам понравился пост !!!

Кто виноват в высокой стоимости жилья? Это сложнее, чем вы думаете.

Общественные дебаты разделяются на две точки зрения относительно того, почему стоимость жилья так высока во многих частях США.S. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти и избиратели приняли чрезмерно ограничительные правила землепользования, которые ограничивают строительство нового жилья. С другой стороны, политики левого толка, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные девелоперы облагораживают кварталы».

Итак, что это такое? Делают ли правительственные постановления невозможным строительство новых домов, или же застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто действительно получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?

В этой статье я излагаю некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и обсуждаю, как правила землепользования влияют на решения о застройке.Как нормативные барьеры влияют на прибыльность нового жилого дома? И как распределяются затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) между разработчиками, кредиторами и инвесторами?

Кто есть кто в сфере жилой недвижимости

Люди часто определяют всю отрасль жилищного строительства как «девелоперы», но есть много разных типов компаний, участвующих в создании новых домов (Рисунок 1). Эта статья посвящена производству жилья по рыночной цене; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.

Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители. Застройщики покупают большие земельные участки и работают в рамках регулирующего процесса для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также разделяют основной участок на индивидуальные участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопровод и канализацию.

Земельные застройщики затем продают обслуживаемые участки строителям домов, то есть компаниям, которые проектируют и строят отдельные дома для продажи или сдачи в аренду домашним хозяйствам.Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному собственнику.

На практике существует две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа застройщиков и застройщиков специализируется на девелопменте «с нуля»: застройка новых частных домов или таунхаусов на неосвоенных сельскохозяйственных землях в пригородных и сельских районах (квартиры составляют небольшую долю от застройки с нуля). Отдельная группа компаний специализируется на перепланировке «заглушки» в центре города, состоящей в основном из многоквартирных домов (как арендных, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.

Определенные нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и создания новых участков. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных нормативов плотности для новых одноквартирных домов, но они менее актуальны для проектов застройки, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.

Большинство застройщиков и строителей не могут позволить себе полностью самофинансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения, чтобы предоставить ссуды для покрытия некоторой части затрат на застройку.Финансирование покупки многоквартирной арендуемой недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.

Как обсуждается ниже, местные правила влияют на процесс строительства жилья по разным каналам, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение нормативных требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов. Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и застройщиков до кредиторов и инвесторов в акции.

Девелопмент — дело рискованное. Нормативные барьеры делают его более рискованным.

Процесс строительства нового дома полон неопределенности и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельхозугодий в новое подразделение односемейных домов в пригороде или небольшом городке. Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже.Следующим шагом является обращение в соответствующие местные органы власти за разрешением перенести зонирование участка с его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) на жилое.

Органы местного самоуправления могут удовлетворить запрос застройщика о переносе зон, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, местный житель может согласиться преобразовать землю в жилую зону, но с меньшей плотностью, чем требовалось, что вынудит застройщика построить меньше единиц, чем она ожидала. Большинство населенных пунктов также требуют проведения обзора воздействия на окружающую среду перед тем, как разрешить изменение зонирования, чтобы оценить влияние предлагаемого застройки на загруженность дорог, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое.Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводом и канализацией, — строительство или финансирование которых обычно требуют от местных органов власти. Все это должно произойти еще до начала строительства.

Процесс строительства нового дома полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земель, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или обеспечение необходимой инфраструктуры.Но есть также расходы, связанные с процессом: плата за юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными чиновниками на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.

Кто в конечном итоге оплачивает расходы, связанные с застройкой земли — будь то прибыль застройщиков или перекладывание на потребителей нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно одно: более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.

Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.

Ключевым принципом финансирования является временная стоимость денег: доллар дохода, полученного в будущем, стоит меньше доллара, полученного сегодня. При развитии недвижимости проектные расходы (покупка земли, права, строительство инфраструктуры и зданий) оплачиваются авансом, в то время как доход, полученный от продажи или аренды домов, может не поступать в течение нескольких лет. Правила, которые удлиняют процесс застройки, усугубляют проблему, заставляя застройщиков наращивать расходы задолго до получения дохода от построенных домов.

Самым рискованным из всех является процесс застройки, в котором оба конечных результата — могут ли быть построены новые дома и сколько — и продолжительность процесса являются неопределенными. Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство на основе текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые могут значительно меняться со временем. Строители стараются рассчитать время завершения проекта так, чтобы оно соответствовало росту спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты недвижимости не остаются пустыми. Когда продолжительность процесса неизвестна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции, — разработчики не могут предсказать даты завершения.Многие проекты, начатые во время бурного роста рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены — или вообще прекратили строительство — во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по выгодным ценам.

Риски и правила определяют, что будет построено

Если сложные правила застройки увеличивают риск строительства нового жилья, а некоторые органы местного самоуправления имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы вкладывают свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают в конечном итоге более высокой прибыли.Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов, которые предоставляют средства на строительство жилья.

Застройщики земли и застройщики могут приспосабливаться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбрать юрисдикцию, в которой они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рыночных ограничений).

В отличие от автомобилестроения, жилищное строительство в США сильно фрагментировано. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как несколько очень крупных фирм работают в нескольких городских районах или штатах.

Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментированной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно многосемейные девелоперы, стратегически выбирают места для заполнения в регионах с ограниченным предложением. В таких местах, как Район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы — особенно крупные односемейные застройщики, которые получают прибыль от экономии на масштабе, — в основном строят в менее регулируемых пригородных и загородных районах.Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на всех рынках.

В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию.

В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, препятствия на пути развития могут варьироваться в зависимости от района, что отражает степень скоординированного противодействия со стороны существующих жителей.

Правила

также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме частных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего по размеру и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество арендуемого жилья в сообществе, поскольку дома для одной семьи с большей вероятностью будут заняты собственниками, а многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.

Нормативные особенности, такие как сложность процедур и высокие сборы, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке.Таким образом, разработчики с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно большие проекты.

Мировые рынки, местное законодательство

Девелоперы — наиболее заметное лицо отрасли недвижимости, поэтому они подвергаются критике со стороны политиков и местных ассоциаций. Но застройщик — это только часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.Нормативные акты, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить строительный кредит, и какую процентную ставку он взимает с застройщика.

Застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.

Несмотря на то, что существует множество научных исследований о том, как регулирование землепользования влияет на цены на жилье и его производство, мы гораздо меньше знаем о том, как регулирование влияет на потоки капитала, стоящие за развитием и приобретением жилья.Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной аренды недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой владельцами. Ниже я предлагаю три возможных способа, которыми местные законы могут повлиять на инвестиции рынка капитала в жилье. Политическим деятелям было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.

Нормативные барьеры могут способствовать восходящей «фильтрации» существующих квартир

В местах, где новое строительство особенно затруднено из-за нормативных требований, больше капитала может поступать на приобретение и реконструкцию существующей собственности.Они подвержены меньшему нормативному риску, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры, когда институциональные инвесторы на жестко регулируемых рынках покупают старые многоквартирные дома, проводят значительный ремонт, а затем сдают в аренду отремонтированные квартиры по существенно более высокой арендной плате — это аналог многоквартирного дома для продажи старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит с точки зрения доступности жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.

Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием

Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут стимулировать потоки капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения действительно вкладывают средства в недвижимость в строго регулируемых местах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или доходности капитала.Обеспечение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и застройщики взимали более высокие цены за завершенное жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.

Региональные банки могут выделять средства вне строительства кредита

Небольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют ссуды в определенных географических регионах, сложная нормативно-правовая среда вряд ли приведет к перемещению их капитала в другие места.В пределах своей рыночной зоны они могут вместо этого уменьшить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами ссуд. В совокупности это может проявиться как «сужение» площадей под строительство.

Не забывайте и других бенефициаров нормативных барьеров: существующих домовладельцев

Несмотря на всю враждебность, нацеленную на девелоперов, домовладельцев и банкиров, наибольшая группа бенефициаров положений, ограничивающих предложение жилья, — это не эти коммерческие корпорации.Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили существенный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья.