Как расторгнуть договор с застройщиком: Статья 9. Расторжение договора / КонсультантПлюс

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Открыть полный текст документа

Расторжение ДДУ, что обязательно нужно знать

Кто и как может расторгнуть ДДУ

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

Четыре способа расторжения ДДУ:

• по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• по требованию дольщика через суд;
• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на  юридический адрес строительной компании.

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

• Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
• Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для расторжения договора долевого участия через суд

В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны. Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ. При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон. Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой. За консультацией и юридическими услугами обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Как расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке?

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

• Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
• Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
• Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

• Через суд.
• В одностороннем порядке.
• По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

• Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
• Внесение существенных изменений в проектную документацию.
• Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Вернуться к содержанию ↑

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

• Качество монтажа дверей и окон.
• Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
• Наличие следов от плесени или грибка.
• Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

• Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
• Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
• Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами.  Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св+[Св*{Д*Кс/300/100}]*к1 = С, где:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

Вернуться к содержанию ↑

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Расторжение ДДУ со стороны дольщика — Юридическая компания Силкин и Партнеры

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Как расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства

Расторжение договора с застройщиком без судебного разбирательства возможно по обоюдному согласию сторон на осуществление процедуры. Если в рамках инвестирования заключался нотариально заверенный документ – например, предварительный договор купли-продажи, то и раторгается он с нотариальным подтверждением.

Когда можно расторгнуть договор с застройщиком:

• когда квартира не соответствует параметрам и характеристикам, которые прописаны в договоре, или ее состояние не соответствует описанию;
• застройщик нарушает сроки и не соблюдает определенный порядок их продления по сдаче объекта;
• компания внесла значительные изменения в проектную документацию.

Если же оснований для расторжения договора нет, потому что застройщик выполняет свои обязательства, скорее всего расторгнуть соглашение с возвратом средств откажутся.

Порядок расторжения договора с застройщиком:

1. Застройщик согласен расторгнуть соглашение и вернуть деньги. По обоюдному согласию вы обсуждаете условия расторжения договора, оформляете соответствующие бумаги, указав порядок, сроки возврата средств и сумму. В случае проведения процедуры по инициативе инвестора, застройщик удержит суммы, потраченные в связи с обязательствами вкладчика. Расторгается договор в такой же форме, что и заключался.

2. Застройщик согласен расторгнуть договор, но не согласен с суммой к возврату. Здесь есть два способа разрешения ситуации. В первом вы можете согласиться на условия строительной компании и без риска вернуть сумму, которую застройщик готов вам возместить. В этом случае также наступает момент обоюдного согласия. Если инвестор хочет получить больше, чем готов вернуть застройщик, требует возместить моральный ущерб или материальный ущерб, ситуация уже решается в суде. Сначала вам необходимо официально в письменной форме обратиться к застройщику с обращением о расторжении договора. Далее подаете иск.

3. Застройщик не желает расторгать договор и возвращать деньги. Решать ситуацию придется в суде. Для расторжения договора придется пройти следующие этапы:

• официально обратиться к застройщику. Письменно уведомите строительную компанию о желании расторгнуть соглашение. Отправьте уведомление заказным или ценным письмом. А лучше обратитесь лично, отдайте в приемную и попросите предоставить вам копию зарегистрированного письма – его можно приложить к документам для суда;
• получить от застройщика официальный ответ. Компания обязана ответить вам и указать причины, по которым не может удовлетворить желание расторгнуть договор;
• обратиться в суд для урегулирования вопроса. Порядок рассмотрения дела, бумаги, которые нужно будет предоставить, зависит от ситуации, схемы инвестирования, наличия в ней посредника – фонда финансирования строительства или Компании по управлению активами.

Если иск будет удовлетворен полностью или частично, застройщик должен вернуть средства в установленный срок – в основном на это выделено от 3 до 6 месяцев. Затягивание сроков – еще один повод обратиться в суд, и требовать компенсации за пользование вашими деньгами, моральный и материальный ущерб.

news.finance.ua

Как расторгнуть договор долевого участия?

1. Что такое договор долевого участия?

2. В каких случаях дольщик может разорвать договор?

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, несмотря на то, что государство, отменив субсидирование ипотечных ставок, заявило о том, что кризис на рынке закончился. При этом по информации экспертов, лишь около 30% строительных компаний сдают свои объекты в срок. Задержки и недоделки, увы, нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим. Порой покупателям не остается ничего, кроме расторжения договора долевого участия.

Что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) — основной документ, который регулирует отношения девелопера и клиента. Он является узаконенной формой инвестиционной деятельности. Ведь строительная компания привлекает для работы над объектом средства дольщиков. В рамках этого соглашения застройщик берёт на себя обязательства по возведению объекта в оговоренные сроки.

Эксперты называют такую форму договора одной из самых надежных на рынке недвижимости.

В каких случаях дольщик может разорвать договор?

Дольщик имеет право расторгнуть договор как в одностороннем порядке, так и через суд.

Ранее массовое расторжение ДДУ могло обанкротить девелопера. Но теперь к строительству допускаются только финансово-устойчивые компании.

Часто в социальных сетях распускают слухи о банкротстве того или иного застройщика. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

Эксперты утверждают, что в самой процедуре расторжения ДДУ нет ничего сложного, её может провести любой покупатель самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Другой вопрос – возврат денег, особенно в сложных ситуациях, связанных с банкротством. В этом случае действительно лучше обратиться к профессионалам, однако нужно понимать, что гарантировать возврат вложенных средств вам никто не будет (да и не сможет). Нередко банкротство застройщика завершается тем, что его активов не хватает на покрытие расходов дольщиков, и в этой ситуации уже никаких средств от строительной компании получить не удастся.

Как происходит расторжение ДДУ?

Либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по решению суда.

По соглашению сторон:

— Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения;

— При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения;

— Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ;

— Определение порядка и сроков возврата денежных средств;

— Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Если застройщик не пошел на встречу и отказался согласовывать расторжение:

— исковое заявление вместе с пакетом документов подается в суд;

— соответствующее уведомление направляется застройщику;

— проводятся слушания;

— суд обязывает застройщика выплатить дольщику уплаченную сумму, проценты, штрафы.

Как отмечают эксперты, вести дело без юриста в суде сложно. Только квалифицированный специалист сможет грамотно составить исковое заявление и предоставить веские доказательства того, что застройщик нарушил условия договора, а клиент должен получить не только уплаченные деньги и проценты, но и неустойку (при просрочке сдачи объекта), штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию за понесенные расходы.

Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

Застройщик возвращает ту сумму (плюс проценты), которая указана в договоре долевого участия. Рыночный рост (или падение) цен ни застройщик, ни участник долевого строительства не компенсируют друг другу. Именно поэтому расторжение договора на финальных стадиях строительства экономически невыгодно для дольщика, так как фактически объект, приобретенный два-три года назад мог подорожать на 20-30%, а возвращена будет только цена договора.

Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

Как расторгнуть договор с застройщиком?

Если застройщик постоянно откладывает срок сдачи дома, решил изменить план квартиры или повысить стоимость, то вы можете расторгнуть с ним договор создания объекта долевого строительства (договор долевого строительства). Как это сделать, куда обращаться, и вернут ли деньги?

Причины для расторжения договора долевого строительства

Согласно Положению о долевом строительстве в Республики Беларусь дольщик вправе расторгнуть соглашение до сдачи жилплощади или после (п. 18). Какие мотивы могут быть:

1. Застройщик не исполняет или не надлежаще исполняет свои обязательства по договору;
2. В случае несогласия с изменением цены квартиры, предлагаемым застройщиком.

Пути расторжения договора долевого строительства

Стороны могут расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию сторон.
2. По инициативе одной из сторон
3. Через обращение в суд

Расторжение договора долевого строительства по обоюдному соглашению

Если дольщик и застройщик оба хотят прекратить сотрудничество, то здесь нет трудностей. Условия взаимного прекращения прописаны в договоре долевого строительства. Участники соглашения должны направить друг другу письменное уведомление о расторжении договора.
Далее подписать документ о расторжении соглашения. Как только акт расторжения подписан, договор долевого строительства считается расторгнутым.

Расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке

Расторжение договора долевого строительства одной из сторон допускается, когда:

1. Нарушены сроки передачи жилья, которые указаны в соглашении.
2. Качество переданной жилплощади намного ниже, чем предусмотрено проектом.
3. Застройщик не устраняет дефекты, сделанные при планировке и строительстве жилого помещения.
4. В других ситуациях, обозначенных в договоре или предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Расторжение договора долевого строительства через суд

Расторгнуть договор между дольщиком и застройщиком через суд можно, когда:

1. Проект был изменен строительной компанией без согласования с дольщиком (площадь, планировка, количество комнат и т п.).
2. При ином существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При расторжении в судебном порядке дольщик должен составить иск и направить его в суд по месту нахождения ответчика. Кроме иска необходимо приложить:

1. Копию договора.
2. Бумаги, подтверждающие нарушения со стороны застройщика.
3. Расчёт сумы иска, которую истец взыскивает с ответчика.

Если ваши интересы представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Риски для дольщика при расторжении договора долевого строительства

Если застройщик грозит вам удержанием определенной суммы в случае расторжения договора, а в документе это не прописано – его действия неправомерны.

Расторжение договора создания объекта долевого строительства — это трудоемкая процедура, которую сложно провести самостоятельно, так как в редких случаях дольщики знают свои права и возможности в таких ситуациях. Чтобы минимизировать риски и гарантированно вернуть свои средства, лучше обратиться к адвокату, который проведет расторжение договора долевого строительства и решит споры с застройщиками с минимальными потерями для вас.

Устранение нарушений и прекращения действия контракта на разработку программного обеспечения

Иногда взаимодействие идет не по плану, и неплохо было бы договориться о том, чего ожидать, если это произойдет. Индивидуальные контракты на программное обеспечение обычно определяют, как исправить ситуацию, если ожидания не оправдываются, а также могут определять права на расторжение соглашения.

Заявление об ограничении ответственности

Этот пост не является официальной юридической консультацией. Я не юрист. Я рекомендую вам работать с юристами по всем вопросам, связанным с вашим контрактом на программное обеспечение.

Это четвертый пост в серии, в которой будут рассмотрены общие вопросы в следующих категориях:

• Обзор
• Права интеллектуальной собственности
• Гарантии, компенсации и ответственность
• Нарушения и прекращение действия

Этот пост посвящен нарушениям и прекращению действия:

1. Нарушения — Что происходит, если обещание в контракте не выполняется?
2. Прекращение действия — При каких обстоятельствах проект или контракт могут быть прекращены? Что происходит при расторжении проекта или контракта?

1.Нарушения

Нарушение контракта происходит, когда один из партнеров не выполняет обещание, данное в контракте или в конкретном техническом задании. Вы можете определить конкретные действия и периоды времени для устранения нарушения в разделе гарантий вашего контракта. Устранение нарушения обычно называют лечением.

Некоторые контракты определяют процесс проверки и принятия и период для результатов поставки, что позволяет вам оставлять за собой право проверять результаты и убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям.Я вижу общий образец:

• Все результаты подлежат рассмотрению и письменному принятию.
• Период проверки определяется как некоторое количество недель, скажем, две.
• Если результаты не соответствуют условиям контракта или спецификациям, указанным в техническом задании, они не будут приняты.
• Затем у вашего партнера есть некоторый период времени, например 30 дней, чтобы заменить результаты и исправить нарушение.
• Если ваш партнер не устраняет нарушение акцепта, вы можете предпринять действия по устранению нарушения за счет партнера или усугубить нарушение, чтобы расторгнуть проект или весь контракт.

Мне не нравится определять слишком конкретный процесс исправления нарушения. Я считаю, что условия, подобные приведенным выше, являются остатками контрактов с поставщиками запчастей (например, поставленные вами болты не соответствуют требованиям, и мы хотим, чтобы вы доставили новые болты в течение 30 дней, потому что тогда наши запасы закончатся и вызовут проблемы с производством).

В Agile-разработке программного обеспечения уже есть встроенный процесс для непрерывной доставки и проверки. Подробные критерии приемки обычно определяются в ходе проекта и проверяются с помощью методов автоматизированного тестирования. Незначительные дефекты или ошибки являются частью процесса разработки, выявляются во время регулярных проверок и исправляются в следующем спринте работы.

Вместо того, чтобы включать все особенности процесса гибкой разработки в контракт на разработку программного обеспечения, я считаю, что лучше:

• Проведите надлежащую комплексную проверку своего партнера и убедитесь, что вы работаете с партнером, который привержен качеству
• Согласен работать в соответствии с общепринятыми стандартами
• Согласен быть доступным для обсуждения и решения любых вопросов, связанных с завершением проекта
• Иметь оговорку о расторжении договора, которая позволяет вам расторгнуть договор, если ваш партнер не работает над адекватным решением проблем в рабочих отношениях.

Мои замечания выше относятся к рассмотрению и принятию, но я заметил, что в контрактах слишком подробно рассказывается о процессе устранения нарушений, соблюдении политик и т. Д.

Моя общая точка зрения такова, что меньше значит больше, когда дело доходит до определения процессов лечения для различных видов нарушений. Рекомендую:

• Сохранение подробных процессов лечения вне контрактов
• Определение общего высокоуровневого процесса эскалации проблемы и решения
• Обе стороны соглашаются активно работать над решением проблем
• Наличие оговорки о расторжении по соображениям удобства, которая дает обеим сторонам стимул для решения проблем и выход из положения, если другая сторона не будет сотрудничать в разумных пределах.

2.Прекращение действия

Условия прекращения действия

определяют, что произойдет, если вы и ваш партнер захотите завершить конкретный проект, определенный техническим заданием, или деловыми отношениями, определенными генеральным соглашением о предоставлении услуг.

Я рекомендую, чтобы эти условия были как можно более простыми, чтобы вы и ваш партнер могли завершить проект или активные деловые отношения без причины. Вам следует ожидать и желать периода уведомления (например, 30 дней) о расторжении, чтобы вы и ваш партнер могли ответственно отказаться от участия.

В течение периода разъединения вы и ваш партнер будете работать над завершением всех результатов, возвратом материалов в случае необходимости и окончательной оплатой всех оказанных услуг.

Вы можете ожидать, что в разделе о расторжении контракта появится пункт о сохранности, в котором указаны разделы контракта, которые останутся в силе после прекращения активных деловых отношений. Эти оставшиеся термины могут включать:

• Отсутствие найма и отказа от приглашения — Соглашение не нанимать сотрудников друг друга
• Гарантии и отказ от гарантий — Обещания, которые вы даете или явно не делаете.
• Условия ответственности — Виды и пределы ответственности, которую вы и ваш партнер принимаете на себя
• Условия возмещения убытков — Убытки, которые вы и ваш партнер соглашаетесь защищать друг друга от

Упрощение формулировок увольнения и прямой высокоуровневый подход к устранению нарушений позволяет вам и вашему партнеру поддерживать здоровые деловые отношения, если что-то пойдет не так.Предполагая, что деловые отношения ценны для вас обоих, каждый из вас будет делать то, что правильно, для сохранения здоровья долгосрочных отношений. Я считаю, что это лучший подход, чем дискуссии о том, что является нарушением, неудавшимся лечением или соблюдением других конкретных терминов, которые могут быть интерпретированы, а что нет.

Важно помнить, что вы и ваш партнер, вероятно, будете иметь ограниченные возможности при совместной работе над исправлением проблемы. Общим стимулом будет ценность будущих деловых отношений.

В проектах гибкой разработки программного обеспечения результаты предоставляются постоянно. Программное обеспечение обычно передается несколько раз в день. Отчеты о ходе работ и другие итоговые документы более высокого уровня доставляются каждые одну-две недели. Часто все цифровые результаты хранятся в контролируемой вами инфраструктуре. Ваш партнер, вероятно, будет выставлять вам счета каждые две или четыре недели.

Эта ситуация означает, что вы всегда будете иметь в своем распоряжении почти все результаты активной работы. Как правило, ваш партнер будет иметь непогашенный платежный риск, если он не потребует предоплату, просроченный счет и чистые условия оплаты через 15 или 30 дней.Это означает, что у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров с вашим партнером, когда вы будете работать над исправлением проблемы. Ваш партнер захочет снизить непогашенный платежный риск и будет работать над сохранением ценности будущих отношений.

---

Написание контракта на разработку программного обеспечения

Этот пост является частью серии статей о написании отличного контракта на разработку программного обеспечения:

1. Обзор и принципы
2. Права интеллектуальной собственности
3. Гарантии, компенсации и ответственность
4. Нарушения и прекращение действия

Я надеюсь, что эти идеи помогут вам при разработке ваших контрактов.

Кто несет ответственность за выплаты при расторжении контракта?

Обязанность вас (клиента / покупателя) произвести оплату после расторжения контракта зависит от причины расторжения, сроков расторжения, стороны, расторгнувшей контракт, и условий контракта. В основном это зависит от того, что написано в контракте!

Короткий ответ заключается в том, что вам, возможно, придется заплатить в зависимости от обстоятельств, связанных с увольнением. Ниже приведены некоторые важные моменты, о которых следует помнить.

Нарушение договора

Если вы несете ответственность за существенное нарушение договора, от вас могут потребовать возмещения убытков или устраненных убытков (сумма, заранее согласованная в договоре, как ущерб, причиненный нарушением). Имейте в виду, что это должно быть существенное нарушение , которое затрагивает суть соглашения, а не что-то незначительное, что не повлияет на завершение согласованной услуги.

Возьмем, к примеру, контракт на разработку программного обеспечения для создания мобильного приложения.Как клиент, существенным нарушением может быть ваша неспособность предоставить разработчику важную информацию, необходимую для разработки вашего приложения, или ваша неспособность произвести платежи по контракту при наступлении срока их оплаты. Если вы совершите существенное нарушение и в результате договор будет расторгнут, вы можете нести ответственность за оплату.

Если другая сторона совершит существенное нарушение контракта, она может нести ответственность перед вами за убытки и, в зависимости от условий контракта, вполне вероятно, что вы больше не будете нести никакой ответственности по контракту.Например, в контракте на разработку мобильного приложения, если разработчик не выполняет вехи (с точки зрения сроков или качества рабочего продукта) и дефекты не подлежат устранению в течение периода времени, установленного в контракте, контракт может укажите, что вы имеете право расторгнуть договор. Ответственность за дальнейшие платежи будет зависеть от условий контракта.

Права на прекращение действия

Ваш контракт должен включать положения, касающиеся права на прекращение действия договора.Часто контракт предусматривает, что одна или обе стороны имеют право на расторжение по причине (обычно нарушение со стороны другой стороны) и что это расторжение вступает в силу, как только уведомление о расторжении направлено другой стороне. Если есть период лечения , то сторона будет иметь право прекратить участие, если проблема не будет устранена (или не может быть вылечена) в течение указанного периода.

В контракте также может быть предусмотрено, что одна или обе стороны имеют право на расторжение для удобства.Это означает, что сторона может расторгнуть договор по любой причине или без таковой в течение определенного периода времени после направления письменного уведомления другой стороне. Если договор расторгается в соответствии с положениями о расторжении, то само расторжение не будет нарушением договора, требующим выплаты компенсации за расторжение.

Выплата при расторжении договора

Многие контракты содержат статьи, которые касаются вопроса о том, должны ли / какие платежи производиться после расторжения контракта.Эти пункты часто согласовываются в тесном порядке, и условия могут сильно различаться от контракта к контракту.

Продолжая наш пример контракта на разработку программного обеспечения, разработчик захочет включить пункт, который требует от клиента оплаты всей работы, выполненной до даты прекращения, а также дополнительную сумму за все ресурсы (например, персонал), которые не могут быть перераспределены в другой проект в течение, например, 3 недель после прекращения, независимо от причины прекращения или того, кто расторгнул контракт.

Клиент хочет, чтобы этот пункт не предусматривал никаких выплат после даты расторжения или оплату только за работу, выполненную и принятую клиентом до даты расторжения. Крупные клиенты с сильной переговорной силой могут иметь собственные стандартные контракты на разработку программного обеспечения, которые могут включать положения, в которых говорится, что клиент может расторгнуть, если рабочий продукт не принят клиентом, и что если контракт расторгается, разработчик будет обязан вернуть все платежи, произведенные по контракту.

Внимательно проверьте свой контракт, чтобы узнать, какой тип оплаты при расторжении договора он содержит, если таковые имеются!

Плата за досрочное расторжение

Некоторые контракты, особенно контракты на услуги (такие как хранение данных, пакеты служебной телефонной / интернет-связи и т. Д.), Предусматривают, что в случае, если клиент желает досрочно расторгнуть контракт, он будет обязан уплатить сбор за расторжение. . Плата за расторжение договора часто определяется как произведение ежемесячной платы на количество месяцев, оставшихся до окончания срока действия контракта.Другими словами, плата за расторжение договора — это стоимость оставшихся платежей, которые в противном случае были бы произведены по контракту.

Внимательно проверьте свой договор, чтобы узнать, какие положения о досрочном прекращении в нем содержатся, если таковые имеются!

Положения о сохранении платежа

Большинство контрактов будут содержать «оговорку о продолжительности действия», которая предусматривает, что определенные положения контракта остаются в силе после прекращения действия контракта, что означает, что они продолжают действовать, даже если остальные договорные обязательства были прекращены.Пункты о платежах обычно включаются в список пунктов, которые остаются в силе при расторжении договора — любые платежи, которые вы были обязаны произвести до расторжения контракта, вы все равно обязаны произвести после расторжения.

Условия вашего контракта будут определять

Итак, вам, клиенту, придется платить, если вы расторгнете договор? Маловероятно, что вам удастся избежать выплаты, которую в противном случае потребовали бы произвести, просто расторгнув контракт. Все зависит от условий вашего контракта.

Перед тем, как подписать, внимательно проверьте свой договор, чтобы узнать, какие в нем условия оплаты!

Все, что вам нужно знать

Условия расторжения контракта включают в себя конкретные детали того, как контракт должен завершаться после того, как сделка между сторонами закончилась. 3 мин читать

1. Каковы условия расторжения контракта?
2. Что такое недействительные контракты?
3. Способы расторжения договора

Обновлено 21 октября 2020 г.

Условия расторжения контракта состоят из конкретных деталей о том, как контракт должен завершаться после того, как сделка между сторонами закончилась.Точные условия будут варьироваться в зависимости от специфики и характера соглашения.

Каковы условия расторжения договора?

Контракт — это юридически обязательный документ между двумя или более сторонами. Контракт требует, чтобы все участвующие стороны выполнили определенные обязательства, изложенные в контракте, прежде чем соглашение будет считаться завершенным. В некоторых случаях договор становится недействительным, когда происходит его расторжение, но только те, кто участвует в соглашении, могут принять решение о расторжении договора.

Положение о расторжении договора позволяет прекратить действие соглашения или иным образом прекратить его действие при определенных обстоятельствах, указанных в пункте о расторжении. Как правило, контракты могут быть расторгнуты по взаимному соглашению сторон или в соответствии со следующими правовыми доктринами:

• Прекращение действия означает прекращение действия контракта до его естественного заключения и по причинам, не связанным с нарушением контракта
• Отмена контракта означает прекращение действия соглашения путем прекращения его действия, действительности или силы, что обычно освобождает другую сторону от невыполненных обязательств, поскольку другая сторона не выполнила или нарушила условия контракта.
• Термин «расторжение» используется при расторжении контракта для обозначения отмены, отмены или расторжения контракта.
• Отказ относится к стороне, отказывающейся выполнять обязанности или выполнять договорные обязательства перед другой стороной
• Отзыв относится к ряду ситуаций, таких как взаимное аннулирование контракта, отзыв предложения контракта до его принятия, отмена документа до того, как он станет законным, или отзыв полномочий органа

Большинство контрактов включают положение о расторжении, но если такового нет и вам необходимо расторгнуть контракт, ссылка на любую из вышеупомянутых правовых доктрин может помочь вам преждевременно расторгнуть соглашение.Некоторые контракты также автоматически прекращают свое действие по истечении определенного периода или после завершения определенных событий или действий. В целом ожидается, что все стороны, участвующие в контракте, будут выполнять свои обязанности и обязательства, если контракт не будет расторгнут, расторгнут, аннулирован или аннулирован.

Никогда не пытайтесь расторгнуть контракт, не посоветовавшись с другой стороной или не получив постановления суда. Попытка расторгнуть договор самостоятельно может привести к нарушению договора и последующей юридической ответственности.Даже в этом случае некоторые контракты могут содержать оговорку о расторжении договора, которая позволяет одной стороне в одностороннем порядке расторгнуть договор при определенных обстоятельствах.

Проверьте наличие пункта о расторжении договора в разделе «Условия» документа. Если вы сами составляете контракт, включите в этот раздел пункт о расторжении, чтобы вы могли сообщить пользователям, какие обстоятельства являются основанием для расторжения. Не забудьте включить следующую информацию, чтобы сделать ваше условие о расторжении более подробным:

• Как пользователь может закрыть свою учетную запись
• Какие обстоятельства позволяют пользователю закрыть свою учетную запись
  • i.д., «в случае нарушения условий соглашения» или «по нашему усмотрению по любой причине» и т. д.
• Что происходит после расторжения договора

Что такое недействительные контракты?

Недействительные контракты — это соглашения, в которых отсутствуют существенные элементы для обеспечения соблюдения или которые являются незаконными по иным причинам. Например, контракты, которые не были подписаны всеми вовлеченными сторонами, соглашения с участием несовершеннолетних, мошеннические контракты или соглашения, связанные с продажей незаконных наркотиков, считаются недействительными.

Способы расторжения договора

Каждый контракт требует, чтобы одна или несколько сторон что-то сделали, что в терминах называется «исполнением». Если невозможно выполнить требуемые по контракту обязательства, вы можете расторгнуть договор в связи с невозможностью исполнения.

Другой способ преждевременно расторгнуть контракт — это нарушение контракта, что не рекомендуется. Нарушение происходит, когда одна сторона намеренно не выполняет обязательства, а сторона, не нарушившая договор, решает расторгнуть соглашение, направив письменное уведомление о нарушении.

Вы можете расторгнуть соглашение, если ранее существовало соглашение с другой стороной, предусматривающее расторжение контракта. В этом случае одна сторона должна письменно уведомить другую сторону о расторжении договора.

Расторжение контракта происходит, когда сторона представляет себя в ложном свете, совершает ошибку или действует незаконно, что является основанием для расторжения. Например, если вы покупаете дом, но обнаруживаете, что продавец скрыл его плохое состояние, вы, вероятно, можете расторгнуть договор.

Контракты также прекращаются после выполнения всех обязательств.

Если вам нужна помощь в понимании условий расторжения контракта, опубликуйте свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Точно так же, как лучшее время для размышлений о продаже дома — это когда вы решаете купить дом, лучше всего думать о расторжении договора — это когда вы подписываете договор.Это означает любое соглашение: контракт на покупку недвижимости, известный как предложение о покупке, или брокерское соглашение покупателя, документы для рефинансирования ипотеки, листинговое соглашение или любой документ, который требует от вас выполнения.

Прежде чем подписывать подобные юридические документы, спросите, как вы можете отменить подписку, если что-то пойдет не так, как вы надеетесь, или если вы передумаете. Если вы не получили удовлетворительного ответа или не можете понять его самостоятельно, прочитав положения об отмене, не подписывайте его, пока адвокат не ознакомится с ним и не проконсультирует вас.Вот что вам следует знать о расторжении договоров купли-продажи и листинга.

Ключевые выводы

• Вы можете расторгнуть договор купли-продажи и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах.
• Отменить листинговые соглашения труднее, поскольку они могут содержать положения о безопасности или защите.
• Если брокер отклоняет ваш запрос на расторжение соглашения о листинге, попросите его назначить вам другого агента.
• Если нет действенных решений, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора.

Как отменить договор купли-продажи

Вы можете отменить договор покупки и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах. Вот что следует учитывать при расторжении договора о покупке.

• Прочтите ваше соглашение: Попросите вашего агента или юриста указать на положения об отмене. В некоторых штатах все проверки завершаются заранее, и после подписания предложения о покупке оно становится обязательным. В других штатах проверки проводятся после подписания предложения и предусматривают возврат депозита покупателя, если предложение отменено из-за проверки.
• Федеральный закон дает покупателям 10 дней для проверки на наличие свинцовой краски: Спросите своего агента по недвижимости или юриста, если вам нужно отменить подписку в течение этого периода времени. Спросите, как вы это делаете и в какой форме подписывать. Вы можете отказаться от этого права в письменной форме, но немногие покупатели осмотрительно подумают об этом. Большинство домов, построенных после 1978 года, не содержат краски на основе свинца.
• Отмена до наступления периода непредвиденных обстоятельств: В некоторых регионах страны домашний осмотр проводится после подписания договора купли-продажи.Вы можете обнаружить существенные дефекты, которые заставят вас отказаться от контракта, а состояние собственности может быть отражено в вашем контракте в качестве непредвиденных обстоятельств. Другим непредвиденным обстоятельством может быть оценка или заем. Если вы не можете получить ссуду или ваша оценка не соответствует продажной цене, вы можете отменить ее.
• После истечения периодов проверок: В некоторых штатах по умолчанию установлены временные рамки для завершения проверок. Например, в Калифорнии стандартный период по умолчанию для завершения проверок составляет 17 дней.Однако, если вы не снимаете все непредвиденные обстоятельства, этот период времени продлевается до тех пор, пока не будут сняты непредвиденные расходы. Другими словами, вы не теряете право на отмену просто потому, что срок расторжения контракта истек или истек. Так продолжается до тех пор, пока продавец не возразит.

Если период проверки истек, продавец может направить покупателю уведомление о выполнении, которое требует действий в течение определенного периода времени (обычно 72 часа). Если вы не подпишете уведомление о непредвиденных расходах в течение этого периода времени и не доставите его, продавец может расторгнуть договор.

Как отменить листинговое соглашение

Листинговое соглашение — это документ, который вы используете для подтверждения работы с конкретным агентом по недвижимости. Перед тем, как подписать соглашение о листинге, спросите своего агента, можете ли вы быть освобождены по какой-либо причине, даже если эта причина такова: «Я хочу провести листинг у другого брокера». Если ваш агент скажет вам «Нет», возможно, вы не захотите перечислять это в его компании.

Если вы не спрашивали своего агента об отмене до подписания, имейте в виду, что списки исключительных прав на продажу содержат пункт о безопасности или защите.Если вы попросите агента отменить размещение, а он откажется, позвоните в его брокерскую службу и запросите отмену. Ваше объявление, хотите верьте, хотите нет, не находится между вами и вашим агентом. Это между вами и брокерской фирмой.

Если брокер отклоняет ваш запрос на отмену, попросите брокерское бюро назначить вам другого агента. Большинство брокеров с радостью назначат другого агента и сохранят листинг в компании. Брокерская служба часто будет платить вашему уволенному агенту реферальный сбор.

Если действенных решений нет, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора, но сначала сообщите брокеру о своих намерениях.Иногда этого достаточно, чтобы получить освобождение.

Попросите вашего агента предоставить вам форму, которая называется прекращением действия посреднических услуг покупателя. TBA, выданное Калифорнийской ассоциацией риэлторов, например, отменяет устные или письменные агентские соглашения при надлежащем подтверждении и исполнении.

Когда девелопер может расторгнуть договор?

Новое судебное решение пролило свет на то, когда и почему разработчик может расторгнуть сделку с консультантом.

Новое судебное решение пролило свет на то, когда и почему разработчик может расторгнуть сделку с консультантом.

Недавнее судебное решение по делу Redbourn Group Ltd против Fairgate Developments Ltd [2018] EWHC 658 (TCC) подчеркивает важность четких условий назначения при назначении разработчиками консультантов для оказания услуг по проекту.

Он обращает особое внимание на то, когда обстоятельства дают застройщику право прекратить работу консультанта и условия оплаты при таком прекращении.

Законное прекращение?

Fairgate Developments назначила Redbourn Group менеджером по развитию и проектированию предлагаемой застройки в Уэмбли, Лондон.Согласно условиям назначения, выплаты Redbourn были разделены в соответствии с различными этапами проекта.

На этапе 3/4 Фэргейт решил прекратить назначение Редборна. Redbourn подал иск о неправомерном отказе от права, требуя возмещения ущерба в размере 1,5 млн фунтов стерлингов. Иск был рассмотрен в суде по технологиям и строительству.

Redbourn утверждал, что он имел право на все гонорары, которые были бы уплачены ему, если бы ему было разрешено выполнять все услуги по назначению, в отношении всех этапов проекта (за вычетом любых еще не понесенных затрат, но которые он понес бы, если бы потребовалось предоставить остальные услуги).

TCC постановил, что Redbourn может требовать только те гонорары, которые должны были быть уплачены до того момента, когда назначение могло быть прекращено Fairgate на законных основаниях.

При оценке того, в какой момент могло произойти такое законное прекращение, TCC истолковала пункт в назначении, который допускал прекращение только при определенных обстоятельствах, не являлся исключительным основанием для прекращения и не подразумевал, что Фэргейт должен будет нанять Redbourn для каждый этап проекта.

TCC принял во внимание коммерческую реальность, что в любом случае разрешение на строительство для проекта не было бы предоставлено, и поэтому проект был бы остановлен. Таким образом, Redbourn была присуждена только оставшаяся сумма гонорара в качестве возмещения убытков, которая должна была быть выплачена за этап до предоставления согласия на планирование.

Договорная кабина

Хотя Fairgate не обязана была платить Redbourn всю сумму, это демонстрирует важность (для разработчиков) обеспечения того, чтобы назначения консультантов содержали достаточно широкие положения о расторжении контрактов.

«Уроки этого дела особенно важны с учетом значительных последствий, которые Brexit может иметь для строительной отрасли»

Это позволит разработчику уйти в обстоятельствах, когда, например, проект больше не является коммерчески жизнеспособным.

Всегда должно быть предусмотрено право прекратить работу консультанта по назначению для удобства. Однако суды будут искать причины предполагаемого прекращения действия в соответствии с таким положением, поэтому оно не может использоваться в качестве основания для отказа клиента от консультанта, например, исключительно из-за личных столкновений.

В назначении также должно быть четко указано, какие сборы несет застройщик в случае расторжения — например, справедливая и разумная плата за услуги, предоставленные до момента расторжения, и разумные расходы консультанта, понесенные в связи с предоставлением услуг. конец.

Уроки этого дела особенно важны, учитывая значительные последствия, которые Brexit может иметь для строительной отрасли — не только с точки зрения доступа к иностранной рабочей силе, но и с точки зрения доступности финансирования для проектов и стоимости материалов.

Имея это в виду, проекты, которые были финансово жизнеспособными на момент зачатия, больше не могут складываться.

Разработчикам было бы хорошо изучить положения о прекращении действия в своих стандартных контрактах о назначении, чтобы убедиться, что они обеспечивают достаточную гибкость.

Роберт Рид — сотрудник отдела строительного права в Kingsley Napley

Расторжение договоров — есть ли безопасный выход?

Никто не вступает в новые отношения, предполагая, что они потерпят неудачу, но в начале коммерческих отношений стороны должны подумать, чем они могут закончиться.Эксперт по разрешению споров Элизабет Битти рассматривает пути выхода, как обеспечить, чтобы ваш уход был запланирован, и как избежать подводных камней, связанных с расторжением контракта.

В начале новых коммерческих отношений стороны рассматривают множество вопросов, ряд из которых требует неотложной помощи. То, что не часто рассматривается, или, если это рассматривается, может рассматриваться лишь кратко, — это то, как и когда можно положить конец этим новым отношениям. Это понятно. Ни один бизнес не хочет начинать новые отношения, предполагая, что они потерпят неудачу.Однако реальность такова, что договорные отношения портятся.

Большинство коммерческих предприятий будут работать на стандартных условиях, которые содержат положения о прекращении действия. Однако наш опыт показывает, что некоторые коммерческие организации недостаточно учитывают соответствующие положения о расторжении договора при анализе коммерческой выгоды от контракта. То, что может показаться хорошей коммерческой сделкой, может обернуться чем угодно, но если обстоятельства изменятся, безопасного способа положить конец отношениям не существует.Стороны заблокированы или можно что-нибудь сделать, чтобы освободить его от взятых на себя обязательств?

Споры относительно расторжения договора возникают регулярно, отчасти потому, что расторжение договора и его последствия не рассматриваются достаточно рано. Ниже мы приводим краткое изложение способов, которыми сторона может завершить договорные отношения, а также некоторые соответствующие коммерческие соображения.

Профилактика, а не лечение

Во избежание трудностей при расторжении, конечно, лучше всего понять вероятную позицию при расторжении до заключения контракта.Это не будет охватывать все возможные основы, но будет гарантировать, что стороны, по крайней мере, вступают в отношения с некоторым пониманием того, чем они могут закончиться.

Как минимум, мы предлагаем, чтобы перед заключением любого контракта процесс рассмотрения контракта включал следующее:

• Рассмотрение того, что стороны не хотят рекламировать в коммерческих отношениях и насколько они стратегически важны.
• Надлежащий анализ любых стандартных положений и условий, которые применяются или могут применяться, с особым упором на положения, касающиеся срока действия контракта, уведомления и расторжения, включая любые сборы, подлежащие уплате при расторжении.
• Анализ рисков, связанных с любыми ограничениями на возможность расторжения, в сравнении с коммерческой выгодой отношений в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
• При необходимости, обсуждение конкретных условий расторжения.
• Обозначение ключевых дат для уведомления о расторжении, особенно в отношении контрактов, которые продлеваются по истечении первоначального фиксированного срока.
Конечно, во многих случаях стороны могут заключать контракты, особенно контракты, которые они считают малоценными или ограниченными по важности, не рассматривая какие-либо применимые «мелкие шрифты» в деталях, если вообще.Однако предприятиям следует убедиться, что они осведомлены о потенциальной значимости вопроса о расторжении договора, и выполнить описанный выше процесс проверки.

Способы прекращения

Что произойдет, если стороны уже состоят в договорных отношениях и хотят их прекратить? Как этого достичь и с какими рисками они сталкиваются?

Прекращение действия в соответствии с условиями Контракта и уведомлением

В большинстве случаев существуют особые договорные положения, позволяющие сторонам досрочно завершить договор.Они могут применяться в определенных обстоятельствах (например, когда виновата сторона) или в целом, или могут вообще не применяться к конкретной стороне. Они почти всегда потребуют уведомления, и во многих случаях, когда контракт заключается на текущие услуги, будут определенные ограничения на то, когда должно быть сделано уведомление (например, уведомление может потребовать истечения срока действия в годовщину даты начала действия контракта. ).

Важно, чтобы сторона, которая желает полагаться на договорное право на расторжение, строго и точно соблюдала договорные положения.Любые уведомления должны быть отправлены способами и по адресам, указанным в контракте, с учетом любых положений о предполагаемой услуге. Многие контракты предусматривают, что в случае расторжения договора по вине необходимо отправить письмо с описанием нарушения, чтобы другая сторона могла принять меры по исправлению положения. Любое такое письмо должно содержать как можно больше подробностей, включая шаги, необходимые для устранения нарушения, чтобы на него можно было положиться позже. Если контакт предусматривает, что он может быть прекращен за существенное нарушение, необходимо провести достаточное расследование, чтобы убедиться, что нарушение является существенным.В идеале это должно быть определено в контракте как «материальное»; в противном случае необходимо очень внимательно рассмотреть серьезность нарушения. Если это техническое нарушение, не имеющее значительных последствий, было бы очень рискованно классифицировать его как «существенное», чтобы использовать его в качестве предлога для расторжения контракта. (В этой связи маловероятно, что серьезные незначительные нарушения будут в совокупности считаться «существенными».)

Несоблюдение соответствующих положений может привести к тому, что уведомление будет признано недействительным, даже если несоблюдение кажется минимальным (например, отсутствие требуемой даты для доставки уведомления в течение одного дня).В этом случае вручение уведомления может быть классифицировано как нарушение авторского права (см. Ниже). Очевидно, что если сторона получила уведомление о расторжении договора, она также захочет проверить договорные положения, чтобы определить, есть ли основания для отклонения уведомления, и либо настаивать на выполнении договора, либо требовать расторжения договора и требовать возмещения убытков.
Если в контракте ничего не говорится о его сроке и прекращении, то Суд, вероятно, будет подразумевать условие, согласно которому контракт может быть расторгнут после «разумного» уведомления.Чтобы определить, является ли уведомление обоснованным, суд рассмотрит продолжительность контракта, степень формальности отношений, продолжительность отношений, а также осведомленность сторон и время переговоров. Каждое дело будет опираться на свои собственные факты, и возникает трудность, заключающаяся в том, что ни одна из сторон не сможет с какой-либо уверенностью предсказать, что Суд сочтет уведомлением в разумные сроки. Очевидно, что в таких обстоятельствах разумно проявить осторожность и предоставить «слишком много» уведомлений, а не «слишком мало»: если можно убедительно доказать, что данное уведомление является более чем разумным, это сведет к минимуму вероятность того, что это будет оспорено другой стороной.Опять же, существует риск того, что, если уведомление не является «разумным» по продолжительности, оно не будет действительным для целей расторжения контракта, но может быть принято принимающей стороной как нарушение авторского права (опять же, см. Ниже).

Перед тем, как принять решение о вручении договорного уведомления о расторжении, сторона всегда должна проверять, указывается ли в контракте, будут ли взиматься какие-либо сборы при расторжении. Например, контракты на оказание услуг могут разрешать расторжение договора заказчиком до истечения установленного срока, но также могут предусматривать, что в таком случае прекращающий действие заказчик обязан уплатить сумму в отношении сборов, которые поставщик поднял бы до конец срока, но для прекращения.Отправной точкой является то, что эти сборы, которые могут казаться штрафными по своему характеру, тем не менее могут быть взысканы поставщиком в виде ликвидированной суммы. Во многих случаях в контрактах указывается, что сторона может запросить сводку комиссионных, которые будут выплачиваться при расторжении договора до расторжения. Было бы разумно запросить такие цифры («без предубеждения») перед тем, как принять решение о вручении уведомления о расторжении договора. Это само по себе может побудить другую сторону пойти на некоторые уступки, чтобы убедить вас не прекращать действие.
Наконец, даже если сторона законно прекращает договор в соответствии с соответствующими договорными положениями, это не препятствует предъявлению претензий, связанных с предыдущими нарушениями договора.

Прекращение действия за отказ от права

В дополнение к любым договорным правам на расторжение, сторона обычно имеет право по общему праву расторгнуть договор, если другая сторона «отказалась» от договора, либо путем прямого отказа от обязательств (либо в момент, либо в отношении будущих обязательств) , умышленное создание невозможности исполнения или невыполнение обязательства, лежащего в основе контракта (включая обязательство, когда время имело существенное значение).Однако стоит иметь в виду, что право общего права может быть прямо (или в некоторых случаях подразумеваемым) исключено условием в контракте.

Опять же, не всегда ясно, будет ли какое-либо конкретное нарушение настолько серьезным, чтобы иметь отказ, и каждое дело будет прекращаться в силу своих собственных фактов. Полное невыполнение обязательств является относительно необычным, и во многих случаях с обеих сторон может быть выдвинут ряд аргументов относительно того, будет ли конкретное нарушение в сложном контракте аннулирующим.Таким образом, расторжение договора за нарушение авторских прав является рискованным по своей сути, и это не то, что следует делать легкомысленно без надлежащего анализа рисков и достоинств.

Как указано выше, недействительное уведомление о расторжении контракта может быть классифицировано как упреждающее нарушение договора. Кроме того, обвинение в нарушении авторских прав, которое, как показывает анализ, является нарушением меньшей значимости, само по себе может представлять собой нарушение, нарушающее авторские права.

Нарушение условий договора само по себе не приводит к прекращению действия договора.Сторона, столкнувшаяся с нарушением авторских прав, должна принять и четко и недвусмысленно сообщить решение о том, принять ли нарушение и прекратить действие контракта (освобождая его от будущих обязательств), или подтвердить текущее существование контракта и (если он желает) потребовать возмещения убытков за нарушение. Хотя у партии будет некоторое время для принятия этого решения, она не может сохранять свою позицию на неопределенный срок. Сторона, которая не решит рассматривать договор как расторжение достаточно быстро, рискует быть сочтенным утвердившим договор, тем самым потеряв право на расторжение.

Прекращение действия договора, общего права или и того, и другого?

Размер возмещения убытков может значительно варьироваться в зависимости от того, расторгнут ли контракт по уведомлению о контракте или в соответствии с общим правом; и это может быть важным соображением при принятии решения о дальнейших действиях, если открыты оба варианта.

При расторжении с использованием договорных положений прекращающая сторона может поддерживать требование о возмещении любого ущерба, возникшего в результате предыдущих нарушений договора, вместе с любыми убытками (или другими сборами), специально предусмотренными в договоре.Если расторжение договора происходит без вины или на основании нарушения, в отношении которого не был причинен реальный ущерб, расторжение договора не может повлечь за собой существенных финансовых претензий.

Положение, когда расторжение договора осуществляется в соответствии с общим правом за существенное нарушение, иная. В этом случае сторона, которая расторгает договор, может потребовать возмещения убытков, связанных с потерей сделки, которую она понесла. Это будет соответствовать стоимости выгоды, которую он ожидал получить в течение всего срока действия контракта, при условии, конечно, обязанности по уменьшению своих убытков.Тем не менее, правило «наименее обременительного обязательства» может уменьшить размер ущерба, нанесенного по общему праву, если он применяется. Это правило предусматривает, что, если бы не нарушение, связанное с отказом от судебного преследования, Суд будет исходить из того, что нарушившая договор сторона выполнила бы свои договорные обязательства наименее обременительным образом. Это будет актуально, когда сторона, нарушившая обязательства, могла бы прекратить действие, используя договорные положения. В таком случае Суд, скорее всего, скажет, что, если бы не нарушение, нарушившая договор сторона предпочла бы расторгнуть договор как можно скорее.Таким образом, потеря сделки, вероятно, будет ограничена периодом уведомления, которое сторона, нарушившая договор, должна была предоставить для расторжения контракта.

Также стоит помнить о любых положениях (таких как конфиденциальность или ограничительные условия), которые, как утверждается, остаются в силе после расторжения договора. Даже если сторона сможет успешно расторгнуть договор, используя договорные положения, она может оказаться объектом постоянных ограничений, которые препятствуют ее коммерческой деятельности.Если он может прекратить свое действие в соответствии с общим правом, он может считать себя освобожденным от любых текущих обязательств, что само по себе может иметь значительную коммерческую выгоду.

Если сторона будет значительно лучше расторгнута в соответствии с общим правом или договорными положениями и доступны оба варианта, в уведомлении о расторжении должно быть четко указано, какой вариант используется, чтобы избежать какой-либо двусмысленности. С другой стороны, если есть какие-то сомнения относительно возможности расторжения, скажем, в соответствии с общим правом, в уведомлении может быть указано (если применимо), что расторжение происходит в соответствии с договором и общим правом.

Отмена

Помимо расторжения договора, также могут быть основания для прекращения отношений путем расторжения договора, т. Е. Обращения с ним так, как будто его никогда не существовало. Эти основания возникают из-за недействительности согласия одной (или нескольких) договаривающихся сторон. Кратко коснемся этих оснований.

Наиболее частым основанием для расторжения договора в коммерческом контексте является введение в заблуждение, то есть когда сторона была вынуждена заключить договор на основании ложного факта или закона.Обвинения в искажении фактов относительно распространены, поскольку в ходе переговоров можно давать всевозможные обещания. Однако преобладание положений о полном соглашении и искажении фактов означает, что успешный иск может быть маловероятным. Введение в заблуждение может быть мошенническим, небрежным или невиновным, и права сторон и средства правовой защиты будут соответственно различаться. В некоторых случаях возмещение ущерба может быть присуждено в дополнение к расторжению договора или вместо него.

Аннулирование также может быть доступно в случае односторонней ошибки, когда одна сторона неправильно поняла условия, а другая сторона знала об этом в то время.

Наконец, расторжение договора может быть доступно, если имело место ненадлежащее влияние или принуждение, то есть когда сторона была ненадлежащим образом вынуждена заключить договор. Такие заявления редки и потребуют большего, чем простое коммерческое давление.

Если контракт расторгается, стороны должны быть возвращены в положение, в котором они находились до заключения контракта. Не может быть и речи о возмещении убытков в случае потери сделки.

Даже несмотря на то, что могут быть основания для расторжения, это будет невозможно, если сторона, имеющая право на расторжение, подтвердила договор, невозможно восстановить стороны в их преддоговорных положениях (потому что, например, обязательство, которое имеет уже выполненное не может быть отменено) или если расторжение может отрицательно повлиять на права третьих лиц.

Выписка по разрешению или соглашению

Стороны всегда могут добиться досрочного прекращения контракта по договоренности. Это может быть сделано мирным путем, если позволяют обстоятельства (путем освобождения, отказа или изменения), или может быть частью мирового соглашения после спора. Соответствующие договорные принципы будут применяться, поэтому, если не будет предоставлено возмещение (которое будет включать взаимный отказ от прав), может потребоваться формализовать соглашение, достигнутое в документе.

Как действовать?

Если сторона принимает решение о прекращении договорных отношений, ее возможности, конечно, будут зависеть от обстоятельств и могут быть ограничены.В некоторых случаях реальность такова, что они не смогут в одностороннем порядке прекратить действие контракта, по крайней мере, без нарушения и риска предъявления претензии.

Важно, чтобы стороны полностью понимали юридические возможности и потенциальные риски, прежде чем просто принять решение о расторжении контракта. Некоторое время, потраченное на выполнение надлежащего анализа, может значительно сэкономить время и деньги в будущем. Независимо от правовой позиции, всегда могут быть возможности для «беспристрастных» переговоров и творческих коммерческих решений.

Для получения дополнительных советов и помощи обращайтесь к Элизабет Битти по телефону 01905 746471 или по электронной почте

.

Прекращение и приостановление договоров на строительство

Большинство договоров на строительство стандартной формы содержат четкие положения, регулирующие права одной или обеих сторон на прекращение договора при определенных обстоятельствах.

Внедоговорные права на расторжение договора

Фрустрация: это происходит, когда ни одна из сторон не нарушила исходный контракт, но вмешались другие обстоятельства, чтобы помешать выполнению контракта, как первоначально предполагалось.Результатом должно быть то, что дальнейшее выполнение контракта невозможно, незаконно или радикально отличается от того, что стороны предполагали при заключении контракта.

Если происходит неприятное событие, контракт автоматически завершается, и стороны освобождаются от своих будущих обязательств, хотя любые начисленные обязательства сохраняются.

Важно, чтобы сторона была уверена, что разочарование действительно произошло, если она собирается полагаться на разочарование, чтобы оправдать прекращение выполнения своих обязательств по контракту, чтобы избежать нарушения, если событие на самом деле не является разочаровывающим.В прецедентном праве приводятся некоторые примеры событий, которые не являются фрустрирующими событиями — например, если контракт стоит дороже, это не фрустрирующее событие. Если произойдет событие, предусмотренное в контракте, последствия этого события будут такими, как указано в контракте, и это не будет разочаровывающим событием. Поэтому сторонам следует опасаться возможного дублирования положений о форс-мажорных обстоятельствах.

Отказ от авторства: это происходит, когда сторона совершает нарушение договора, которое является достаточно серьезным, чтобы невиновная сторона имела право рассматривать договор как расторгнутый с немедленным вступлением в силу и требовать возмещения убытков за нарушение договора.Будет ли нарушение существенным или ожидаемым, будет зависеть от серьезности и последствий нарушения, а также от того, повлияет ли оно на основную причину договора.

Обычно определенные крайние виды нарушений равносильны явному отказу от договора на строительство. Примеры включают:

• отказ от выполнения работ;
• оставление участка или вывоз завода подрядчиком;
• привлечение других подрядчиков для выполнения тех же работ;
• отказ работодателя предоставить доступ к сайту.

Другие нарушения могут быть нечеткими. Если невиновная сторона претендует на то, чтобы рассматривать контракт как расторгнутый из-за нарушения, которое на самом деле не является отказом, она совершит противоправное расторжение и сама нарушит. По этой причине, если есть сомнения относительно того, является ли нарушение аннулирующим, невиновная сторона может рассмотреть возможность использования договорного права на расторжение, если таковое имеется, хотя сумма возмещения убытков, как правило, будет ниже, чем убытки за отказ от ответственности.

Отказ одной стороны сам по себе не приведет к прекращению дальнейших договорных обязательств — он должен быть принят невиновной стороной. Не существует какой-либо конкретной формы, которую должно принять это принятие, но это должно быть безоговорочное принятие. Если она будет принята, обе стороны освобождаются от выполнения своих соответствующих неисполненных обязательств, а убытки, оцениваемые в соответствии с обычными правилами, будут выплачиваться виновной стороной. Ущерб за отказ направлен на то, чтобы поставить невиновную сторону в положение, в котором она находилась бы, если бы контракт был надлежащим образом завершен.

Если невиновная сторона не принимает отказ, она «подтверждает» договор. Он по-прежнему имеет право требовать возмещения убытков за нарушение, но договор остается в силе.

Сложности могут возникнуть, если невиновная сторона непреднамеренно подтверждает договор вместо принятия отказа, действуя таким образом, который противоречит принятию или является в некоторой степени двусмысленным. Он может оказаться в нарушении контракта, если он прекратит выполнять свои обязательства, ошибочно полагая, что он согласился с нарушением договора.

В некоторых случаях нарушение может дать невиновной стороне как право расторжения договора, так и право по контракту. Невинная сторона не обязательно должна выбирать использование того или иного права в этих обстоятельствах, но если осуществление договорного права несовместимо с принятием отказа — например, если последствия прекращения действия договорного права различны — или ответ на нарушение не является однозначным: невиновная сторона будет считаться «подтвердила» договор и должна будет полагаться на договорное право, а не на отказ.

Договорные права на прекращение действия

Положения о расторжении договора дают сторонам право расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Чаще всего они связаны с нарушением определенных договорных обязательств. Могут быть права на расторжение и в других ситуациях, например, при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Прерывание для удобства

Прекращение действия Формулировка «по желанию» или «для удобства» может быть включена в договор, позволяя одной стороне прекратить действие без необходимости доказывать, что какое-либо событие произошло или нарушение было совершено другой стороной.Это может быть полезно там, где:

• работодатель пересматривает порядок использования земли, не может обеспечить финансирование всего проекта или не может обеспечить якорных арендаторов
• подрядчик считает, что проект будет убыточным или слишком рискованным, или проект был приостановлен на значительный период без перспективы его возобновления.

Этот тип положения был традиционно менее распространен, чем положения, разрешающие расторжение договора в случае неисполнения обязательств, в некоторых неизмененных стандартных формах, но работодателям дается право сделать это в некоторых формах, таких как GCWorks и NEC3, и в большинстве контрактов PFI.Однако подрядчикам и консультантам редко предоставляется право расторгнуть договор для удобства.

Что говорится в прецедентном праве?

В контракте не может быть явных ограничений в отношении того, когда и при каких обстоятельствах может действовать пункт о расторжении договора по соображениям удобства. Однако прецедентное право имеет тенденцию предполагать, что при отсутствии достаточной формулировки нарушением контракта будет исполнение оговорки о расторжении договора просто для работодателя, чтобы получить лучшую цену за выполнение работ от другого подрядчика.Английские суды, как правило, обращаются к австралийским делам в качестве руководства по этому вопросу.

Предусмотреть компенсацию: для вступления в силу прекращения действия по условиям удобства должно предусматривать компенсацию подрядчику. Стандартные формы, которые содержат эти пункты, уже делают это. В австралийском деле 2000 года говорилось, что, если компенсация предусмотрена в контракте в ясных и недвусмысленных условиях, она обычно подлежит исполнению.

Четкая формулировка: Как и в случае с большинством положений контракта, четкая формулировка потребуется, прежде чем оговорка о прекращении действия по соображениям удобства вступит в полную силу.Необоснованные положения, такие как разрешение работодателю передать работу третьей стороне, должны быть изложены в ясных и недвусмысленных выражениях, в противном случае они не будут иметь исковой силы.

Использование оговорок о бездействии для борьбы с невыгодными сделками и плохой работой: суды постановили, что работодатель не сможет использовать оговорку о бездействии, чтобы выйти из того, что он теперь считает невыгодной сделкой. Также сомнительно, что на такую ​​оговорку может ссылаться работодатель при смене подрядчика в случае неудовлетворенности работой текущего подрядчика.

Пример попытки сделать это можно найти в деле 2003 г. между Abbey Development и PP Brickwork Ltd. для удобства. Abbey полагалась на эти положения, чтобы снять работы с PPB после того, как уведомила подрядчика о недостаточном надзоре и плохом качестве изготовления. Судья обнаружил, что положение не было достаточно ясным, чтобы позволить Abbey использовать его для передачи работы другому подрядчику — это позволило Abbey сократить объем работ только там, где это больше не требовалось для завершения проекта.

Рациональные, честные и надлежащие причины: это обсуждалось в другом деле 2003 года между Вестминстерским советом и Hadley Design Associates. Компания HDA заключила контракт на постоянной основе на ремонт квартир, построенных в конце 1950-х годов. Совет прекратил действие контракта на основании пункта о прекращении действия в течение одного месяца без указания причин, ссылаясь на:

• необходимость тестирования рынка в связи с требованием об обязательных конкурсных торгах;
• их желание иметь одну фирму, предоставляющую услуги по техническому обслуживанию и ремонту, уже назначив другую фирму для оказания услуг по техническому обслуживанию после проведения конкурентных торгов;
Недовольство
• жителей услугами HDA.

Судья постановил, что эти причины были «рациональными, честными и правильными».

Таким образом, прецедентное право предупреждает нас, что даже если договор действительно содержит прямое положение, касающееся расторжения для удобства:

• тривиальные нарушения могут помешать прекращению действия договора;
Суровые цели
• требуют четкой формулировки, иначе прекращение работ будет рассматриваться как посягательство на право подрядчика завершить работу;
• работы, переданные между подрядчиками, вызывают сомнения;
• работодатель не может использовать положение о пропусках для выхода из невыгодной сделки, а также сомнительно, что оно может быть использовано, если работодатель недоволен работой подрядчика;
• пункт о прекращении действия должен предусматривать компенсацию, чтобы не рассматриваться как не имеющая исковой силы из-за несправедливости.

Подвеска

Как и расторжение договора, приостановка может принимать различные формы. Например, подрядчик может пожелать отреагировать на фактические или предполагаемые нарушения контракта работодателем, приостановив работы, или работодатель может пожелать отреагировать, приостановив платеж. Положения о приостановлении действия в контракте могут быть очень полезными, но иногда их можно упустить из виду, когда стороны сосредоточили свое внимание на согласовании положений о расторжении контракта.

Существует очень тесная взаимосвязь между приостановлением и прекращением действия, и, в зависимости от того, как сформулирована статья, конечный результат оговорки о приостановке может быть во многом таким же, как и оговорка о прекращении, в том смысле, что любая из сторон будет иметь право расторгнуть договор в окончание согласованного периода приостановки.

Обоснование оговорок о приостановке будет в целом аналогично прекращению работ — например, может произойти изменение обстоятельств на местах, которые сделают продолжение работ невозможным в краткосрочной перспективе. Иногда приостановка может использоваться одной стороной, чтобы дать ей возможность подумать о том, как продолжить работу над проектом, что должно быть приемлемо для другой стороны, если оно находится в определенных рамках.

В отсутствие четких договорных условий было бы трудно утверждать, что общее право на приостановление действия существует по закону, поскольку суды последовательно отказывались признавать такое право.Поэтому было бы неплохо, если бы стороны рассмотрели возможность включения в свои контракты оговорки о приостановлении. Если это так, они также должны убедиться, что контракт должным образом учитывает непосредственные практические последствия приказа о приостановке и на какой срок может быть приостановлен контракт до того, как может произойти расторжение. Следует также учитывать, что произойдет, когда работы будут возобновлены после приостановки.

Сводка

Соблюдайте осторожность, прежде чем использовать положения о прекращении и приостановке, и, если эти права должны быть задействованы, убедитесь, что вы строго следуете уведомлению о контракте и процедурным требованиям.