Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры

Риелторы и юристы M16-Group рассказали, как проверить юридическую чистоту квартиры и продавца собственными силами. Узнайте, на что обратить внимание перед заключением сделки и в какие ведомства стоит обратиться для проверки.

Содержание статьи:

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры?

Начнем с главного: проверка недвижимости перед покупкой – это залог вашего спокойствия и надежности положения в будущем. В законе имеется целый ряд факторов, которые могут стать основанием для оспаривания сделки или признания ее ничтожной. В любом случае вы лишаетесь жилья.

Закон предусматривает множество оснований для оспаривания сделки, проверка юридической чистоты нужна для исключения такой возможности

Чтобы не допустить этого, стоит убедиться в чистоте квартиры, ее продавцов и третьих лиц, имеющих отношений к недвижимости (а это тоже немаловажно), до заключения сделки. В идеале необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в арсенале которых имеются все необходимые инструменты для проверки истории квартиры и ее собственников.

Если же такой возможности нет, воспользуйтесь нашей инструкцией.

Проверка продавца

Начните свое «расследование» с человека, который выступает второй стороной сделки. Как собственника квартиры, так и его законного представителя (если таковой имеется) необходимо проверить.

Паспорт и доверенность

Первым делом проверьте паспорт потенциального партнера. Он должен быть без помарок и с нормальной нумерацией страниц. Также убедитесь, что имеющиеся печати и штампы не потекли и имеют читабельный вид. Обратите внимание и на срок действия паспорта. Иногда люди по собственной рассеянности могут забыть про своевременную замену документа, так что лучше проявить бдительность.

Все печати в паспорте должны быть целые и читабельные, а страницы – с правильной нумерацией

Кстати, проверить паспорт можно и через интернет. Для этого вам нужен сайт ГУВМ МВД, на котором имеется online-проверка недействительных паспортов РФ. Раздел с данным сервисом легко находится через поиск сайта, проверка бесплатная.

Если интересы продавца представляет посторонний человек, вам стоит детально ознакомиться с документами, на основании которых он действует как доверенное лицо. Начните с детальной сверки паспорта и указанных в доверенности данных – они должны совпадать буква в букву.

Внимательно прочитайте текст документа, особенно пункт про то, на что именно уполномочено доверенное лицо: бывает так, что собственник передает право вести от своего имени переговоры и даже подписывать документы, однако участвовать в финансовых операциях он намерен сам. Недобросовестные лица могут поставить на невнимательность покупателей, взять деньги по доверенности и испариться.

Внимательно прочитайте доверенность, чтобы узнать, на что уполномочено доверенное лицо

Сама доверенность должна быть действительной на момент заключения сделки, в ней так же должны быть читабельными и целыми все печати и отметки. Стоит убедиться и в том, что заверявший доверенность нотариус является уполномоченным специалистом.

Банкротство, обременения и судебные разбирательства

Если в отношении собственника недвижимости инициирована процедура банкротства, свободно распоряжаться своим имуществом, и уж тем более продавать его, он больше не имеет права. Проверить это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Воспользуйтесь поиском должников, чтобы убедиться, что владельца недвижимости в нем нет.

Следующая проверка касается обременений на квартиру, например, ареста. Обременения накладывают на имущество должников, в отношении которых уже возбуждены дела о взыскании задолженностей. Если это случилось, продавец не вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым.

Сведения об обременениях и долгах можно найти в открытых online-источниках

Теоретически эти сведения должны находится в Росреестре, однако информация там обновляется с опозданием. Чтобы подстраховаться, стоит проверить квартиру на обременение в интернете, а именно на сайте Федеральной службы судебных приставов. На официальном сайте ведомства вам необходимо найти банк данных исполнительных производств. По фамилии и году рождения продавца вы узнаете, приняты ли против него и его имущества ограничительные меры.

И последнее в этом разделе, но не в общей проверке продавца – судебные разбирательства, в которых участвует собственник. Нас интересуют не все его тяжбы, а только те, в которых фигурирует выставленная на продажу квартира. Это может быть спор о наследстве, разделе имущества и т. д.

Вам необходимо найти Государственную автоматизированную программу «Правосудие», с помощью которой можно быстро установить интересующую информацию. Кстати, не лишним будет поискать аналогичные сведения и на сайте районного суда.

Если квартира является предметом спора, не ведитесь на уговоры собственника и дождитесь судебного решения

Даже если собственник уверяет вас, что обязательно выиграет дело, лучше не соглашаться на покупку. Если уж квартира запала вам в душу, дождитесь, когда суд вынесет решение, но ни в коем случае не заключайте договор заранее!

Дееспособность и здоровье

Может случиться и так, что причиной для отмены сделки по суду станет состояние здоровья или образ жизни продавца. Если человек страдает от наркотической или алкогольной зависимости, состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, он не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Такую сделку очень легко оспорить в суде.

Если у вас возникли сомнения в адекватности собственника, убедитесь, что он не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере

Стоит сделать запрос в диспансеры и убедиться, что ваш продавец не состоит в них на учете. Это тем более важно, если у вас возникают сомнения в адекватности второй стороны! Даже если подобный поступок кажется вам не вполне этичным.

Семейное положение

Объясним, почему важно знать о семейном положении продавца: если квартира является совместно нажитым имуществом, на ее продажу должно быть оформлено нотариально заверенное согласие супруги/супруга. В противном случае ничто не мешает второй половине продавца оспорить сделку в судебном порядке.

Вторая половина может оспорить сделку в будущем, поэтому стоит сразу получить нотариально заверенное согласие на продажу

К сожалению, проверить это в интернете затруднительно (социальные сети не в счет), лучше спросить напрямую у собственника и посмотреть соответствующие страницы в его паспорте.

Остальные собственники

Если квартира находится в долевой собственности, все владельцы долей должны подписать официальное согласие на продажу. Выходите на сделку, только когда получите нотариально заверенное согласие от всех собственников!

Может случиться так, что после продажи один из долевых собственников не выполнит обязательства перед другими и присвоит все деньги себе, в этом случае велик риск, что обманутый содольщик будет оспаривать сделку в суде, но ответчиком выступите уже вы.

Соглашайтесь на сделку только после получения официального согласия на продажу всех собственников

В целом покупка квартиры, разделенной на доли, особенно если среди собственников имеются несовершеннолетние, может быть слишком сложной для непрофессионалов. В таком случае лучше заручиться юридическим сопровождением сделки.

Юридическая чистота квартиры и документы

Не менее важный этап проверки, который требует от вас особой внимательности, скрупулезности и усидчивости, это анализ документов на квартиру.

Приступаем.

Общие сведения о недвижимости и ее собственниках

Ваш главный помощник в проверке – Росреестр. Личное посещение ведомства от вас не требуется, все операции можно сделать через официальный портал. Для получения базовой информации об интересующем вас объекте недвижимости достаточно воспользоваться специальным сервисом – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

: Если последние сделки с недвижимостью совершались до 1998 года, за информацией об объекте необходимо обратиться в БТИ.

Чтобы воспользоваться сервисом, достаточно знать кадастровый номер или адрес объекта. Однако бесплатный запрос достаточно поверхностный, из него вы можете узнать кадастровую стоимость объекта, форму собственности, а также наличие возможных ограничений.

Базовые сведения о недвижимости можно получать на сайте Росреестра, более детальную информацию – там же, но по доверенности от продавца

Для получения более детальной информации (включая сведения о собственниках) придется заказать полную выписку, однако в этом случае от вас потребуется соответствующая доверенность, подписанная продавцом, и оплата госпошлины. Данная услуга также может быть получена в режиме online.

Что делать с выпиской из Росреестра?

Сверьте данные, полученные из реестра, с предоставленными продавцом. Особое внимание уделите точности адреса, размерам жилплощади, информации о текущих собственниках и т. д.

Любое несоответствие – тревожный звоночек: лучше отложить сделку и заказать профессиональную проверку или отказаться от покупки вообще.

Что спросить дополнительно?

Нелишним будет узнать, на основании чего продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, соответствующее решение суда, свидетельство о праве на наследство. Зарегистрированное право собственности – это хорошо, но стоит уточнить, как именно текущий собственник завладел квартирой, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что это был незаконный захват.

Наличие задолженностей по коммунальным платежам

Важно убедиться, что нынешний собственник не оставляет вам в «наследство» платежи по коммунальным услугам, в противном случае обязанность по их погашению ляжет на нового владельца, то есть на вас. При этом все будет в рамках закона, оспорить судебное решение о признании вас новым должником не удастся, придется выплачивать чужие долги, а они могут достигать серьезных размеров.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным услугам, погашать их придется вам

Чтобы избежать этого, ознакомьтесь с последними платежными квитанциями за КУ. Если долги имеются, в квитанциях это будет отображено. Дополнительно можно попросить собственника принести справку об отсутствии задолженности, которую оформляют в МФЦ.

Возможные перепланировки

Попросите у собственника документы из БТИ, подтверждающие либо отсутствие перепланировок, либо их узаконенность. Почему это важно? Если после сделки выяснится, что была проведена незаконная перепланировка, и об этом станет известно компетентным органам, вам не просто выпишут большой штраф, но и обяжут вернуть все в первоначальный вид, а это тоже требует внушительных денежных трат.

Использование материнского капитала

Покупка квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала, – без преувеличения сложный и запутанный процесс. Готовьтесь к тому, что за сделкой внимательно будут следить органы опеки. Они обязаны удостовериться, что в процессе продажи (и после нее) права ребенка не были нарушены. И если что-то вызовет сомнения у специалистов, они имеют право запретить сделку.

Продажа квартиры, купленной за маткапитал, сопровождается контролем со стороны органов опеки

Если родители в течение установленного законом срока не пропишут ребенка и не выделят «детские» доли в новой квартире после продажи той, что была куплена с использованием материнского капитала, органы опеки также могут ходатайствовать об отмене сделки.

Словом, процедура действительно сложная, но не невозможная. В данном случае все зависит от продавцов: если вы имеете дело с адекватными людьми, которые в отведенный срок выполнят все сопутствующие действия, сделка будет признана законной.

Третьи лица и их права на недвижимость

Итак, продавец прошел все тесты и оказался вполне благонадежным человеком, а документы оказались в безукоризненном порядке? Здорово, но убирать руку с пульса рано, осталось проверить третьи лица, которые могут иметь долю в квартире или претендовать на владение ею.

Если это случится, худшее, что может вас ждать, – это потеря квартиры или необходимость делить жилплощадь с посторонними людьми.

Приватизация и ее участники

Попробуйте узнать, не было ли в момент приватизации людей, которые добровольно отказались от участия в ней. Дело в том, что таких граждан законодательство поощряет правом на пожизненное проживание в квартире. Ни оспорить это право, ни снять подобное обременение просто невозможно.

Человек, добровольно отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на проживание в квартире

Чужой человек в любой момент может объявить о своем желании воспользоваться дарованным правом и под контролем участкового заселиться в вашу квартиру, и вы с этим ничего не сможете сделать.

Чтобы убедиться в отсутствии потенциальных соседей, сверьте список участников приватизации с выпиской из домовой книги за год, когда она состоялась.

Зарегистрированные лица

Узнайте, кто в настоящий момент зарегистрирован в квартире. Если среди них имеются несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, в какие сроки продавец намерен прописать их в новом месте. К сожалению, тут остается полагаться на честное слово собственника, однако и это лучше, чем ничего.

Выписанные «в никуда» дети – это серьезная проблема для новых владельцев жилья, которые рискуют стать участниками незаконной сделки. И речь идет не только о недвижимости, купленной за маткапитал.

Потенциальные наследники

Если нынешний владелец получил квартиру по наследству, стоит убедиться, что другие потенциальные наследники не объявятся в самый неподходящий момент. Впрочем, об этом можно не беспокоиться, если с момента вступления в наследство прошло более трех лет – столько составляет срок исковой давности для людей, которые намерены оспорить наследственное дело.

Если собственник получил квартиру в наследство, убедитесь, что другие наследники не заявят свои права на квартиру после покупки

В противном случае попросите у продавца подтверждение того, что других наследников не было либо что они официально отказались от каких-либо притязаний на жилье.

Нужна ли помощь специалистов?

Это решать только вам. В целом самостоятельная проверка по нашей инструкции поможет вскрыть очевидные проблемы, лежащие на поверхности. Но для более глубокого анализа без компетентной помощи не обойтись.

Профессиональная проверка юридической чистоты квартиры дает больше гарантий, чем самостоятельная

Юристы могут проверить не только текущий статус недвижимости, но и ее историю, что немаловажно, поскольку любая незаконная сделка в прошлом (например, выписка несовершеннолетних «в никуда») может обернуться для вас потерей квартиры. Так что если финансы позволяют, лучше перестраховаться и заказать профессиональную проверку.

Как проверить юридическую чистоту недвижимости перед покупкой

Покупка квартиры, дома или участка сопряжена с большими рисками: при определенных обстоятельствах сделка может оказаться недействительной, а несостоявшийся покупатель рискует потерять свои деньги. Чтобы этого не случилось, перед покупкой следует сделать полную проверку объекта на юридическую чистоту — самостоятельно или с помощью специалистов. Проверить недвижимость перед покупкой можно онлайн на сайте Reestr.net – https://reestr.net/. Сервис создан профессионалами и гарантирует достоверность и актуальность информации на момент ее запроса.

Посмотрим, какие риски могут возникнуть при оформлении сделки с недвижимостью.

Проверка собственника и обременения

Вам понравилась конкретная недвижимость и вы хотите ее купить. Тогда для начала стоит идентифицировать личность собственника. Попросите его предоставить паспорт, сверьте фотографию. Затем следует выяснить, кто является владельцем имущества и на каком основании. Если речь идет о квартире, то правоустанавливающими документами могут быть договор купли-продажи, передачи квартиры в собственность или свидетельство о праве на наследство.

Чтобы быть уверенными в чистоте имущества, закажите выписку из ЕГРН — этот документ содержит сведения о праве владения недвижимостью. За выпиской можно обратиться в МФЦ, но ждать ее придется несколько дней. На сайте Reestr. net – https://reestr.net/proverit-kvartiru – этот процесс занимает несколько часов. Заказчик получает актуальную выписку из ЕГРН с официальной печатью Росреестра в электронном виде на свой mail. Чтобы заказать документ, на сервисе нужно указать адрес объекта или кадастровый номер. Выписка содержит его характеристики, сведения о владельцах, обременениях, ограничениях, адрес, план и историю. Аналогично можно проверить земельный участок — подробнее по ссылке https://reestr.net/proverit-uchastok. Для этого достаточно знать его адрес, а кадастровый номер сервис найдет сам. Так же, как и квартира, земля может иметь обременение в виде ареста или залога.

Посмотрите по базе Федеральной нотариальной палаты, не состоит ли недвижимость в залоге. Также убедитесь, что собственник и его имущество не фигурируют на сайте Федеральной службы судебных приставов, в реестре исполнительных производств.

Проверка регистрации и задолженностей

По вашему требованию продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире по Форме 9. Вам нужно взять в управляющей компании справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Как видим, проверка юридической чистоты недвижимости — это кропотливый труд, занимающий определенное время, требующий специальных знаний и предельной внимательности.  Полную проверку недвижимости по всем базам, по наличию обременений, ареста, залога, с информацией о собственнике проводит REESTR.NET. Без сомнения, сотрудничество с профессионалами при подготовке крупной сделки является гарантией вашей безопасности.

На правах рекламы

Как проверить самостоятельно, юридическую чистоту квартиры при ее покупке (часть первая)

Сегодня мы расскажем Вам и дадим несколько дельных советов при покупке квартир на вторичном рынке жилой недвижимости. Вторичный рынок недвижимости значительно отличается от первичного рынка прежде всего тем, что это, как правило, продажа квартир, в которых проживают ее владельцы или прописаны граждане, но не проживающие в данной квартире, выставленной на продажу. Основную часть вторичного рынка жилья занимают бывшие в эксплуатации квартиры или купленные для продажи новые отремонтированные квартиры. Но цены на них в своей основной массе намного дороже новых квартир из первичного рынка недвижимости, за исключением старого фонда, хотя и здесь предлагают квартиры, завышенные по цене из-за исторического места расположения или налаженной инфраструктуры.

 

Поэтому сегодня, мы будем вести речь о продаваемых и покупаемых квартирах вторичного рынка жилья. Какие при этом надо проверять документы и что обратить внимание. При условии, что Вы покупаете квартиру и будите самостоятельно проверять и юридически оформлять все документы. Ваша задача найти хорошую и нужную Вам квартиру, все проверить и правильно юридически все оформить, не потерять свои деньги, совершить чистую сделку и купить квартиру, чтобы ночью спать спокойно и пользоваться ее комфортом. Свои рекомендации мы разобьем на две части статей и материалов.

Проверка юридической чистоты квартиры (часть первая).

С чего надо начать. Надо проверить право собственности на квартиру, которое предусматривает проверку следующих документов:
1. Свидетельство о регистрации права собственности.
2. Документ-основание
3. Кадастровый паспорт и технический план квартиры
4. Доверенность на право продажи квартиры

 

1. Свидетельство о регистрации права собственности — данный документ сам по себе никакой юридической силы не несет, так, как только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Из Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, Вы можете узнать, сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику, может оно выдавалось ему несколько раз по разным причинам: потеря Свидетельства, ошибки регистраторов, гашение ипотеки, и тому подобное. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру является — первым и основным документом для проверки юридической чистоты квартиры.

 

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Основания для собственности квартиры могут быть разные: купля-продажа, приватизация, договор долевого участия, обмен или рента, решение суда, наследство и другие, в зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на данную квартиру. Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Напомним, что согласно закону, несовершеннолетние (дети, члены семьи) имеют право пожизненного проживания в квартире. И если Вы этого не проверите, вряд ли Вам понравиться совместное проживание с чужими несовершеннолетними детьми.

Далее Вам надо проверить, лицо, которое указано в Документе-основании то же самое, что и предлагает Вам купить квартиру. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру или есть моменты, о которых мы рассказывали выше. Проверить Документ-основание, который может представлять собой документ — это оригинал или копия, имеет ли документ синие печати регистрирующих органов. Например, квартира, на которую право собственности приобреталось до 1996 года должна иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра. Это два основных документа на основании которых Вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

 

3. Кадастровый паспорт и технический план квартиры с экспликацией помогут Вам выяснить следующие факторы, была-ли перепланировка квартиры, имеется на это соответствующее разрешение государственных органов (городской или сельской администрации), то есть узаконена ли перепланировка. Если при осмотре покупаемой квартиры и знакомстве с техническим планом, Вы обнаружили не соответствие в планировке, тогда не стесняйтесь уточнить у собственника, почему перепланировка имеет место быть и где документы об узаконенной перепланировке. Этот факт может быть особенным для Вас, если Вы покупаете квартиру по ипотеке, так как любой банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. А если Вы этот момент пропустили, то потом Вам после покупки квартиры, придется узаконивать перепланировку, а это множество времени и дополнительные расходы из Вашего бюджета. И если Вам не удастся узаконить перепланировку, то придется за свой счет восстанавливать прежнюю планировку по техпаспорту, произвести капитальный ремонт, потрать уже множество времени и денег, чтобы вернуть все в исходное состояние.

 

4. Доверенность на продажу – это документ, дающий право продавать квартиру и юридически оформлять все документы от имени продавца-собственника квартиры. Например, Вы решились купить квартиру по доверенности, прежде всего Вам надо убедиться, что она действительная и действующая. Обращаем внимание, что истинный собственник квартиры, может отозвать доверенность в любой момент. В проверке доверенности Вам может помочь нотариус, который ее заверял.

 

В следующих материалах Единого Центра новостроек и застройщиков города Краснодара (Микрогород), мы продолжим рассказывать, как проверить самостоятельно, юридическую чистоту квартиры при ее покупке.

 

Источник размещения: МикроГород — www.microgorod.ru — купить новую квартиру в новостройках Краснодара

 

купить квартиру в хорошем районе Краснодара

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Есть вопросы?!

Захотели жить в ЖК «Южный Бульвар»? Тогда скорее бери трубку и звони в офис продаж: 700-272

Вам перезвонить?

Иногда вместе с недвижимостью можно случайно купить и ворох проблем. Особенно часто это случается, если приобретать квартиру от собственника. Чтобы вы не попали в такую ситуацию, мы подготовили для вас небольшую инструкцию, как проверить квартиру перед покупкой.  

 

Юридическая чистота: из чего она состоит?

 

Перед заключением сделки очень важно узнать, как проверить юридическую чистоту квартиры.

 

Для этого нужно у собственника запросить документы и самому собрать некоторые справки:

• Выписка из ЕГРН. Там будут указаны точные данные об объекте, включая квадратуру, комнаты, имеющиеся на данный момент обременения;
• Выписка о прописанных сейчас и ранее лицах из МФЦ;
• Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться недвижимостью;
• Наличие технической документации на квартиру;
• Есть ли долги по платежам или ипотеке.

 

Все это позволит сразу обнаружить моменты, которые должны насторожить и побудят вас отложить сделку.

 

 

Информация об объекте

 

В выписке из ЕГРН указывается вся информация о доме или квартире. В ней четко прописано количество комнат, метраж, этажность. Там же будет указано количество собственников. Без их согласия и участия сделку осуществить не получится, либо она будет считаться юридически недействительной. В выписке можно увидеть наличие обременения: является ли квартира предметом имущественных споров, не наложен ли на жилье арест и т.д.

 

Также должен быть документ, который подтверждает права собственника или позволяет распоряжаться, в частности продавать квартиру.

 

Это может быть:

• Договор сделки купли-продажи;
• Свидетельство о праве наследования;
• Дарственная и т.д.

 

Если собственник вам демонстрирует договор найма как подтверждение прав – откажитесь от покупки.

 

Кто прописан?

 

Наличие скрытых жильцов – один из главных показателей юридической чистоты квартиры. Прописанные граждане могут стать существенным препятствием и источником хлопот, особенно после заключения сделки. Речь идет, прежде всего, о социально незащищенных людях: детях, инвалидах, недееспособных гражданах. Очень важно еще до внесения любых платежей, задатков запросить справку, которую, обычно, выдает МФЦ. Там будет указано количество прописанных в квартире человек и их данные. 

 

Это важно, поскольку вы не сможете их самостоятельно выписать без предоставления равноценной жилплощади для дальнейшей регистрации. Также важно обратить внимание на предыдущих прописанных лиц – если их выписали незаконно или они выписаны временно (служба в армии или нахождение в местах лишения свободы), то они могут предъявить свои законные права на регистрацию и потребовать их восстановить на этой жилплощади.

 

Не висит ли долг?

 

Вариантов финансовых проблем может быть два: долги старого собственника по коммунальным платежам и невыплаченная ипотека за эту недвижимость. Чтобы узнать, есть ли долги за услуги, достаточно запросить выписку из ТСЖ, а также справку о состоянии ФЛС. 

 

Для подтверждения о погашении ипотеки собственник предоставляет соответствующую справку из банка. Она оформляется на фирменном бланке и подтверждает, что за данную недвижимость кредит выплачен в полном объеме. Важно, чтобы на бланке были все реквизиты банка и его печать.

 

Нужно ли проверять квартиру от застройщика?

 

Хотя юридическая чистота в новостройках всегда в порядке, перед сделкой лучше проверить девелопера. Дело в том, что при покупке до сдачи дома есть риск, что строительство остановится.

 

Вы сможете защитить свои права таким способом:

• Узнайте, работает ли застройщик через эскроу-счета. Хотя с 2019 года это обязательное условие, стоит быть начеку;
• Проверьте рейтинг через единый реестр застройщиков РФ. Его важная составляющая – своевременная сдача проектов. Чем выше показатель, тем надежнее компания;
• Изучите репутацию девелопера, почитайте отзывы.

 

Хорошим примером в нашем регионе можно считать девелоперскую компанию «Унистрой». В Тольятти вы можете смело покупать квартиры в ЖК «Южный бульвар». Компания не только всегда вовремя сдает квартиры, но и предлагает своим клиентам максимально комфортное современное жилье и множество инструментов для его покупки.

 

Теперь, когда вы знаете, как проверить квартиру самостоятельно, где лучше покупать жилье, выбор подходящей и юридически чистой недвижимости не составит для вас большого труда. При этом вы не получите в придачу проблемы, в том числе необходимость вернуть купленную квартиру.

 

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка документов, подтверждающих право на квартиру

После долгих поисков, когда подходящая квартира найдена, важно выяснить, какие документы свидетельствуют о том, что право собственности на данное жильё принадлежит именно продавцу. Как правило, у законного владельца должен быть один из документов:

• договор купли-продажи,
• договор мены,
• соглашение о дарении,
• свидетельство о праве наследования,
• договор ренты,
• в редких случаях — решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого право собственности закреплено за владельцем.

Только взглянуть на документы недостаточно. Хорошо было бы взять их в руки и внимательно рассмотреть, нет ли на бумаге признаков какой-либо фальсификации. Если в документе содержатся исправления — рядом с ними должны находиться подписи всех участников договора, заверяющие поправки. Исправления, внесённые в документ в присутствии нотариуса, должны быть заверены его личной печатью и подписью.

Каждый гражданин страны имеет право проверить, был ли зарегистрирован договор надлежащим образом в уполномоченном государственном органе. Иногда в договоре могут содержаться условия, невыполнение которых ведёт к его расторжению. В этом случае необходимо выяснить, выполнены ли они в полном объеме. Например, если продавец жилья сам его приобрел согласно договору купли-продажи, и в соглашении есть пункт, который обязывает его к определённому сроку выплатить полную стоимость квартиры. При невыполнении этого условия договор может быть расторгнут, возможно в данный момент продавец квартиры не имеет прав на распоряжение, владение и пользование квартирой.

Следует обратить внимание на дату вступления договора в силу. Очень подозрительно, если владелец продаёт квартиру слишком быстро, особенно если ему подарил её или оставили в наследство не родственник.

Проверка личности продавца

Тщательно проверять следует не только квартиру, но и её владельца. Для начала нужно удостовериться в подлинности его паспорта. Это несложно сделать в местном паспортном столе. Сложнее, если все вопросы по продаже квартиры решает не владелец, а его представитель. Следует учитывать, что наличие доверенности — дополнительный риск. В этом случае нужно с особой тщательностью проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом. Без этого документа представитель продавца просто не имеет права действовать от его имени.

В этом документе также должно быть указано, наделил ли владелец квартиры представителя правом получить деньги за её продажу. Возможно, в его полномочия входит лишь подписание договора.

Если при контакте с продавцом у покупателя зарождаются сомнения в его эмоциональной или умственной адекватности, нужно быть особенно осторожным. Можно встретиться с соседями продавца квартиры. Они могут пролить свет на его состояние или образ жизни и предупредить о возможных последствиях. Если продавец в момент заключения сделки был недееспособен — договор признают недействительным.

История квартиры

Можно обратиться к продавцу, с просьбой предоставить подтвержденную документами историю квартиры за последние годы, чтобы убедиться, что с ней не происходило ничего подозрительного и не ведутся имущественные споры. Если, например, жильё продавалось слишком часто, это может означать, что с производившимися сделками не все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, лучше поискать другие варианты.

Существует максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут признать недействительными. Если на протяжении этого периода времени не возникало никаких споров из-за квартиры — можно считать это хорошим признаком. В любом случае, стоит попросить у продавца подтверждение того, что он в настоящий момент владеет этой жилплощадью на законном основании. Если есть информация, что судебное разбирательство ещё продолжается и решение пока не вынесено — лучше отложить заключение сделки до окончания спора.

Наличие нарушений правил застройки

Покупателю необходимо взглянуть на документы, выданные владельцу в БТИ. Так легко определить, производилась ли в квартире незаконная перепланировка. Все подобные действия необходимо согласовывать с местными властями. Если требования законодательства не выполнены, — возможно, новому владельцу придётся отвечать за явные нарушения правил застройки.

Права третьих лиц

Чтобы жизнь в купленной квартире не вызывала ненужного беспокойства, непременно нужно убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить свои права на данную жилплощадь. Нередки случаи, когда прописанный в квартире член семьи, который в ней не проживал много лет, неожиданно появляется. Он предъявляет свои права на часть жилья, оспаривает заключённую сделку или сообщает, что собирается вселиться. Чаще всего это касается лиц, находящихся в местах лишения свободы за совершение преступления, солдат срочной службы, людей, которые пребывают в длительной заграничной командировке, в экспедиции или на лечении (например, в психоневрологическом диспансере). По возвращении, эти категории лиц имеют право возобновить регистрацию в квартире, откуда были временно «выписаны».

Особый случай — если в жилье прописаны несовершеннолетние дети. Органы опеки чётко контролируют соблюдение их интересов при проведении сделок по купле-продаже квартиры. Разобравшись с этим вопросом, можно исключить в будущем признание судом сделки недействительной.

Владелец квартиры, состоящий в законном браке, должен показать согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Чтобы выяснить все подобные нюансы, можно попросить, чтобы собственник предоставил полную выписку из домовой книги. В ней должно сообщаться, кто зарегистрирован в данной жилплощади и сохраняется ли за этими людьми право проживания на ней в случае её продажи.

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное — настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить профессиональный юрист по недвижимости или надежное агентство недвижимости.

Росреестр

Покупка недвижимости для большинства людей — событие значительное и ответственное. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.

Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

         Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.

         Собственник, в случае опасений за принадлежащие ему объекты недвижимости, может обратиться в офис Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).  

На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости.

Прежде всего, проверьте соответствие адреса, информацию о собственнике, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

Продавцом должны быть представлены документы – подлинники (например, договора) или надлежащим образом заверенные копии (например, акта органа местного самоуправления), на основании которых ему принадлежит отчуждаемый объект недвижимости. Покупателю следуют обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости. Если объект недвижимости продают по доверенности, то важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание.

Чтобы установить факт принадлежности объекта недвижимости продавцу, можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сведений об объекте нет в ЕГРН, целесообразно настаивать на получении справки  из органа, который осуществлял регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (например, в отношении жилых помещений информацию может предоставить ОТИ/БТИ).

Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки.

Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

Проверьте на дееспособность правообладателя.

Запросите согласие органов опеки.

Если собственником недвижимости (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

 

 

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — 12 секретов

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.
 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
 

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
 

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
 

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
 

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.
 

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
 

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.
 

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
 

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
 

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
 

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.
 

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

На что обращать внимание при покупке квартиры? Проверка документов и юридической чистоты квартиры

Любая сделка в виде продажи предполагает наличный расчет. Мебель, пальто, зелень у бабушки на рынке — определенное количество купюр перетекает из одного кошелька в другой. И всегда есть риск получить продукт крови не того качества, на который они рассчитывали, или даже остаться без него, если продавец — мошенник. Даже при небольшой стоимости покупки потеря нескольких банкнот может вызвать глубокое разочарование, но если речь идет о миллионах? Например, при покупке квартиры или дома? Вот где нужно сто раз проверить, прежде чем переходить к окончательному расчету.

Новое или перепродажа?

Вероятность приобретения имущественного «багажа» — долга за коммуналку, незарегистрированных владельцев долей и другие подобные нюансы, которые впоследствии могут помешать нормальному проживанию на личном квадратном метре, — возможны при покупке имущества, ранее принадлежавшего кому-либо. -называется фонд вторичного жилья. Решившись на такую ​​сделку, обязательно знайте, на что обращать внимание при покупке квартиры или дома у предыдущего хозяина или его представителя. Риск для жилья бесполезен в судебном процессе и в итоге остаться без угла и без денег при покупке на перепродаже довольно высок.

Более надежный вариант — покупка квартиры в новостройке. Особенно, если дом уже сдан и ожидает заселения. В этом случае список, необходимый для проверки документации на жилье, намного короче. Но советы по покупке квартиры от застройщика от опытного юриста не лишние — это подводные камни, присущие любой сделке. А в случае с недвижимостью, когда речь идет о довольно значительных суммах денег, нужно проявлять особую осторожность.

Опасность чистой квартиры

На сегодняшний день самый дешевый способ приобретения недвижимости — участие в совместном строительстве. В этом случае можно сэкономить до 30% от реальной стоимости квартиры. Но риск, что спустя годы яма обнаружит заросший сорняками пустырь, тоже довольно высок. Как купить квартиру в совместной застройке & ndash; Лучше знать перед встречей с застройщиком, не подписывать договор, не дающий никаких гарантий на этапе получения ключей от объекта недвижимости.Однако даже самый надежный документ, заверенный нотариально, в некоторых случаях не защищает от убытков. Застройщик может обанкротиться, не к назначенному сроку разрешения на возведение дома, а деньги на момент сбора всех подписей и печатей обесцениться. Акционеры фондов иногда исчезают в неизвестном направлении. Решая купить дом еще до его строительства, покупатели должны помнить, что в большинстве случаев, если застройщик столкнулся с неожиданной проблемой, максимум, на что можно рассчитывать, — получить статус обманутых дольщиков, а не само жилье.

Когда новый дом уже возведен под крышей, вероятность быстрого внедрения в собственное жилище намного выше, чем в случае приобретения на стадии земляных работ. Где купить квартиру, каждый вправе решать самостоятельно, но желание сэкономить не всегда оправдано. Часто стать дольщиком при строительстве дома все равно, что купить кота в мешке. Деньги даются, а нет.

Когда дом был построен и сдан в эксплуатацию с утвержденной технической документацией, вы должны увидеть линию, написанную на бумаге с тем, что есть на самом деле.Чтобы сравнить имеющуюся перед глазами планировку с дизайном, количество квадратных метров и полезную площадь, нужен застройщик для продажи той или иной площади. Не лишним проверит, не прописан ли в новой квартире уже кто-то. Дважды продать одно и то же жилье разным людям — не новый вид мошенничества.

Родословная второго дома

От подобных застроек при покупке собственного дома никто не застрахован. Проверка юридической чистоты квартиры может занять много времени, но пренебрегать ею не стоит.Отслеживать список предыдущих владельцев недвижимости, продолжительность их пребывания по адресу, семейное положение, наличие детей и других родственников сложно, но возможно. В этом отношении для получения соответствующей информации и реальной помощи несколько государственных учреждений: кадастровая служба, паспортный стол и т. Д. Полная информация, необходимая для совершения сделки или после заселения, вдруг выяснилось, что не все квадратные метры в квартире принадлежат. продавцу. Часть жилой площади, а иногда и отдельные комнаты могут принадлежать другим лицам.Свои права на эти счетчики они могут запросить в любое время. И их претензии лучше защищены законом, в отличие от желания покупателя иметь полностью оплаченные счетчики.

На что обращать внимание при покупке квартиры — техническая документация. Часто жильцы проводят ремонт с перепланировкой кухни, коридора, спален. Сносят несущие стены, совмещают ванную комнату или, наоборот, делят одну комнату. С проблемами правового характера, когда под угрозой находится право собственности, штрафы со стороны БТИ в случае обнаружения изменения плана не сравниваются.Но они способны доставить немало хлопот. В любом случае, конечно, приведет к дополнительным денежным расходам. Штрафное исправление нарушений внепланового ремонта — наиболее вероятный ход событий.

Скрытое прошлое вторичного

Помимо информации, которую продавец хотел бы скрыть до завершения транзакции, существует множество подводных камней, о которых часто трудно догадаться. На что обращать внимание при покупке квартиры, помимо всех этих нюансов? Например, возможное нарушение закона при приватизации нажитого имущества.

В 90-х годах прошлого века вступил в силу закон, согласно которому каждый был в определенном метре на каждый квадратный метр. Это касается всех, в том числе детей, бывших супругов, прописанных в пределах одной квартиры, временно отсутствующего члена семьи, например, заключенного на длительный срок. Не все члены семьи упомянуты в документации о приватизации. Но через некоторое время они могли пожаловаться, что их обманули.

Следующий нюанс — договор дарения или аренды.Как правило, об этих операциях редко узнают враждующие родственники. Правда может всплыть спустя некоторое время после покупки спорного жилья. Но самый частый сюрприз, с которым можно столкнуться при покупке недвижимости, — это квартира с задолженностью по коммунальным платежам. Здесь проблему можно обнаружить еще до подписания контракта, и покупателю важно договориться с продавцом, как ее решить. Как правило, его тушат за счет удешевления жилья. Но каждый случай индивидуален.

Самая достоверная информация

Не вся достоверная родословная собственности содержится в официальных документах. Скрытых родственников, потенциальных претендентов на жилье их не обнаружить. Кроме того, по счетам могут оплачиваться помещики и самые разные люди, которым было обещано. Схема следующая: пожилые владельцы квартир подписывают договор с дальними родственниками или социальными работниками, что после их смерти им достанется территория, а за коммуналку нужно платить сейчас. Деньги по договору переводят в управляющую компанию, а жилье считают почти своим.Не считая такого соглашения, прямые наследники после смерти пожилых людей пытаются избавиться от ненадежного подарка. Распродажа квартиры проходит, но претендентов на нее уже двое.

Есть самый надежный способ узнать обо всех возможных подводных камнях, способных испортить радость от приобретения недвижимости — получить информацию о ее предыдущих владельцах от соседей по подъезду или любителей посплетничать во дворе. Если квартира довольно долгое время находилась в собственности одних и тех же хозяев, никакие секреты скрыть от соседства не удастся.Полученную от них информацию не найдете ни в каких документах при покупке квартиры. Неожиданно кто-то в семье продавца психически больной или инвалид, который не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, а опекун не считает нужным подчиняться его закону. Если новое жилье будет хуже предыдущего, сделка может быть аннулирована по требованию опеки. Потому что информацией от соседей пренебрегать и не стоит.

Лучший риэлтор-покупатель

Важно помнить следующее — никакая комиссия посреднику не сделает его более настороженным при проверке документов на приобретение недвижимости, за исключением оговоренных в контракте пунктов.Поэтому, обращаясь за помощью к риелторам, нужно четко определить их ответственность перед нынешним работодателем, если что-то пойдет не так и сделка будет сорвана. Покупка квартиры через агентство — другое дело довольно рискованное. К тому же очень дорого. Риэлтор не собирает информацию о прошлом бывших владельцев, не пытается защитить вашего клиента в будущем. Он только проверяет данные о жилье с теми, которые имеют формальную структуру. И только после оформления акта и оплаты и агентского вознаграждения могут появиться потенциальные кандидаты на купленную квартиру.В абсолютном преимуществе будет риэлтор. И предыдущим, и новым владельцам предстоит окунуться в череду испытаний.

Продажа квартир без посредников также сопряжена с неожиданными трудностями, если вы не обладаете достаточной проницательностью, с информацией обо всех возможных сюрпризах, связанных с оформлением документов, переводом денег и другими тонкостями сделки. Но среди этих очевидных недостатков есть одно существенное преимущество: никто не будет так стремиться защищать свои интересы, как человек, который покупает для себя, тот, кто платит.Достаточно заручиться поддержкой опытного консультанта, который сможет рассказать обо всех тонкостях операции, и приобретенная квартира будет тщательно проверена.

Мошенники не дремлют

Продажа своей квартиры — один из самых распространенных способов мошенничества с недвижимостью. Опытные мошенники подделывают документы на само жилье, доверенности, в которых они имеют право проводить сделку, зачастую выглядят лучше, чем настоящие. В сфере продажи, аренды недвижимости опытные мошенники, знающие все тонкости правовой системы по этому вопросу.Просто доверенность — первое, что должно насторожить покупателя. Почему хозяин сам продает свои дома, с ним можно связаться хотя бы для того, чтобы он лично подтвердил авторитет посредника. В любом случае проверяйте документы при покупке квартиры, начиная с поверенного, у нотариуса не обойтись. Это необходимо для подтверждения подлинности документа, для проверки его действительности. Лучше всего обратиться к нотариусу, чтобы была оформлена доверенность.

Следующая уловка аферы — поддельный паспорт.Домовладельцы находятся в длительной поездке или в отпуске, и в их районе избавляются от посторонних, приобретают образцы подлинных документов или даже оригиналы. Криминальные схемы, в которых могут действовать мошенники. Не забывайте о черных риелторах. Так что, планируя покупку жилья, лучше проконсультироваться с юристом и держать его на всю сделку в тесной связи. Он может дать дельный совет по вопросу, когда лучше всего покупать квартиру, ориентируясь на текущий спрос на рынке недвижимости.

Документация под микроскопом

Какими бы ни были привлекательные условия сделки и выгодная цена, спешить с оплатой не стоит. Для начала нам нужно собрать вторые копии или копии всех документов в помещении, их владельцев и пойти со всеми бумагами к нотариусу. Если недвижимость в числе владельцев количество несовершеннолетних членов семьи, юрист подскажет, как оформить объект в договоре. Кроме того, он порекомендует, в какой суд посетить, какую информацию получить, чтобы права малолетних детей не были нарушены, и никто в последствии не мог признать регистрацию продажи квартиры недействительной.

Полезный совет поможет при оформлении акта, если собственники — супруги с разной долей собственности на недвижимость или квартиру во владении только одна из них, а вторая она только прописана. Как правильно оформить документы и любые расписки — опять же, одного нотариуса не хватит. Даже если сам покупатель является профессионалом в юридических вопросах, каждую бумагу, подтверждающую подлинность сделки, следует внимательно проверять на отсутствие ошибок при написании адресных данных покупателя и продавца, даты, суммы и других уместных реквизитов.

Борьба за ценность

На что обращать внимание при покупке квартиры, помимо уже перечисленных пунктов, ведется по документам и реально передается денежная сумма за сделку. Продавцу выгоднее указать в декларации о доходах (а продажа жилья подпадает под это положение) меньшую стоимость сделки, так как ему придется проводить по ней налоговые платежи. Важно отметить, что эта сумма не была ниже рыночной на 20-30%, так как это может вызвать подозрения у таких властей.Если будет доказан момент сговора между продавцом и покупателем, последний может стать участником административного дела о мошенничестве.

Продавцу выгодно указать меньшую сумму, и он может попросить об этом покупателя.

Согласиться не стоит по многим причинам:

• Во-первых, выполнение такого задания нарушает закон и последствия.
• Во-вторых, покупатель имеет право вернуть около 13% потраченной на жилье суммы. Возможность регулируется Налоговым кодексом.
• В-третьих, если сделка впоследствии будет оспорена одной из сторон и признана недействительной, продавец имеет право вернуть только ту сумму, которая указана в документах. Доказать обратное, прописав в контракте определенную цифру, потерпевшему не удастся.

Data smart

И последняя большая опасность, которую могут ожидать и продавец, и покупатель, так оно и есть — для окончательного расчета. Мы оставили позади трудности выбора (приобретается первичный или второй дом), определили сроки, когда лучше всего покупать квартиру, завершили испытания по сбору и проверке всех документов, накоплению необходимой суммы или кредит в банке.И все это может развалиться в последний момент, если не застраховать перевод денег. Это можно сделать, передав необходимое количество купюр в руки продавца, или переведя на банковский счет, что безопаснее. Если речь идет о крупной сумме, то с наличными обычно опасаются связываться. Однако, если одна из сторон предпочтет такой способ расчета, денежный перевод, арендуйте сейфовую ячейку, из которой может забрать тот, кто предъявит определенные документы при покупке декорированной квартиры.Их список проверяют специализированные компании. Это также гарантирует их подлинность. Все нюансы того, как этот вид расчетов и безналичный, можно узнать в Банке.

Более того, важно помнить об окончательной оплате цены, чтобы не путать размер депозита и авансовый платеж, так как они имеют разные цели и варианты возврата, если сделка не состоится по какой-либо причине . Сумма аванса учитывается в итоговом счете, а размер депозита нет.Он либо возвращается покупателю, если приобретение прошло успешно, либо является продавцом, если операция не удалась не по его причине. В любом случае залог при срыве сделки остается у потерпевшей.

Покупка и владение домом

Покупка дома может быть сложной задачей. Прежде чем вкладывать время и деньги в новый дом, вы должны понять, как работает этот процесс.

На веб-сайте Управления жилищного строительства штата Иллинойс есть видеоролики с кратким обзором.

Вы также можете ознакомиться с брошюрой Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD) Buying a Home and Home Economics.

Знайте свои права

Прочтите брошюру HUD о справедливом жилищном обеспечении, чтобы узнать о Законе о справедливом жилищном обеспечении и своих правах как потенциального домовладельца.

Бюджет на покупку дома

Планируя покупку дома, очень важно иметь бюджет и придерживаться его. Убедитесь, что вы считаете, сколько денег вы можете позволить себе потратить на дом сегодня, а не сколько денег вы надеетесь или ожидаете потратить в будущем.

Получение ссуды на покупку дома

Ссуду на покупку дома также называют ипотекой . При продаже дома с ипотекой участвуют 3 стороны:

• Покупатель,
• Продавец и
• Кредитор.

Кредитор, обычно банк, ссужает деньги покупателю, который платит продавцу. Затем покупатель выплачивает кредитору обратно в течение согласованного периода времени (например, 15 или 30 лет).

Получение ипотеки в банке или ипотечном кредиторе поможет вам продемонстрировать, что вы можете платить за дом.Ипотека различается в зависимости от нескольких факторов, например, продолжительности времени, необходимого для выплаты ссуды, и процентной ставки. Некоторые ипотечные ссуды застрахованы правительством штата или федеральным правительством и могут иметь более низкие кредитные стандарты, чем ссуды, предоставленные частной компанией. Эти более низкие кредитные стандарты могут быть выгодны некоторым покупателям. Есть множество кредиторов, предлагающих ипотечные кредиты. Остерегайтесь кредиторов, которые могут использовать обманные и мошеннические методы, которые могут навредить покупателям. Это называется хищническим кредитованием.

Дополнительная информация

HUD’s Shopping for a Loan предоставляет информацию о процессе покупки ипотеки.

Вы можете проверить текущие процентные ставки по ипотеке в Bankrate.

Используйте страницу HUD Predatory Lending: Illinois для получения ресурсов, которые помогут не стать жертвой хищнического кредитования.

Вот список ипотечных программ, застрахованных государством:

Использование контракта для дела

Контракт на документ — это способ купить дом без обращения к кредитору.Это хорошая альтернатива для покупателей, которые не могут получить ипотеку. Договор подряда — это договор между покупателем и продавцом, в котором говорится, что покупатель будет платить продавцу ежемесячные платежи. После того, как все платежи были произведены, продавец передает покупателю документ на недвижимость.

Если покупатель задерживает платежи, продавец может выселить покупателя, если причитается более 80% от первоначально согласованной контрактной цены. В противном случае, если покупатель должен менее 80%, продавец должен подать уведомление о потере права выкупа .Первоначальная цена покупки — это общая сумма, которую покупатель согласился заплатить за дом.

Закон штата Иллинойс защищает покупателей домов больше, чем арендаторов. Покупателям жилья дается возможность наверстать уплату, чтобы не потерять свой дом. Столкнувшись с потерей права выкупа, покупатели имеют по крайней мере 90 дней, чтобы наверстать упущенные платежи и остановить потерю права выкупа. В противном случае обращение взыскания может занять от 7 до 15 месяцев.

Поиск дома

Используйте контрольный список покупок для дома HUD, чтобы отслеживать, что вы ищете в доме.

Домашний осмотр

Домашний осмотр дает покупателю лучшее представление о состоянии дома, который он собирается купить. Хотя обычно это не требуется, осмотр дома может снизить риск покупателя приобрести проблемный дом. Например, в некоторых домах могут быть термиты или плесень, которые могут вызвать структурные проблемы или проблемы со здоровьем. В большинстве случаев ответственность за планирование и оплату осмотра дома лежит на покупателе. В Иллинойсе домашние инспекторы должны иметь лицензию штата.

Следующие организации могут помочь вам найти домашнего инспектора:

Чтобы узнать, есть ли у домашнего инспектора активная лицензия, воспользуйтесь поиском лицензий Департамента финансового и профессионального регулирования штата Иллинойс.

HUD предлагает список из 10 важных вопросов, которые следует задать домашнему инспектору.

Сделать предложение на дом

Когда вы нашли дом, который хотели бы купить, следующим шагом будет сделать предложение продавцу. После получения вашего предложения продавец может:

• Принять ваше предложение,
• Отклонить ваше предложение или
• Сделать встречное предложение.

Если продавец представляет встречное предложение, покупатель должен решить, принимать ли новые условия.

Завершите сделку по вашему новому дому

Завершение сделки — последний шаг в процессе купли-продажи недвижимости . Это когда покупка / продажа дома завершена. Убедитесь, что вы внимательно прочитали все документы. Если возможно, вам следует попросить юриста просмотреть документы, прежде чем вы их подпишете.

Получение помощи в процессе покупки дома

Найдите программу Homeownership Assistance в вашем районе.Программы помощи в сфере домовладения предоставляются государством и могут помочь вам в процессе покупки дома. Вы также можете выполнить собственный поиск в Интернете, чтобы найти другие программы, которые могут быть в вашем районе, но не указаны на сайте выше. Например, в западном округе Кук есть Центр домовладения Вест Кука.

Консультанты по жилищным вопросам доступны в определенных районах, чтобы дать совет по поводу покупки дома. Воспользуйтесь одним из этих веб-сайтов, чтобы найти ближайшего к вам консультанта по жилищным вопросам:

Страхование титула

При покупке дома вы получаете документ, называемый актом.Это документ, который показывает, что продавец передал вам свое законное право собственности или «титул» на дом или собственность. Иногда возникают проблемы с правом собственности после покупки, такие как неуплаченные налоги, залоговые права, ипотека или ограничения на собственность. Страхование титула защищает покупателей и кредиторов от дефектов или проблем с титулом при передаче права собственности. Кредиторы обычно требуют, чтобы покупатель приобрел страховку титула.

Страховщики титулов должны иметь лицензию в Иллинойсе.Посетите веб-сайт Департамента профессионального и финансового регулирования штата Иллинойс, чтобы проверить лицензию страховщика.

Страхование домовладельца

Страхование домовладельца защищает ваш дом и имущество, если они повреждены в результате кражи, пожара, шторма или других событий, которые могут нанести ущерб вашему дому. В страховом полисе каждого домовладельца указывается, какой тип ущерба покрывается.

Большинство полисов домовладельцев включает страхование:

• повреждений от пожара и молнии,
• кражи и вандализма, повреждений,
• повреждений дыма и
• повреждений урагана.

Страхование домовладельца может также включать покрытие:

• Прочие здания на вашей собственности,
• Личное имущество, такое как одежда, мебель и техника,
• Потеря использования, которая покрывает некоторые расходы во время ремонта вашего дома,
• Личная ответственность, которая покрывает некоторые судебные издержки, и
• Медицинские выплаты, если кто-то пострадал на вашей собственности.

Большинство полисов домовладельцев не покрывают ущерб от:

• наводнений,
• землетрясений,
• термитов или других насекомых, или
• нормального использования вашего дома или собственности.

Одной из наиболее важных частей страхования домовладельца является размер страхового покрытия, которое вы получаете. Если ваш дом застрахован на 100 000 долларов, это максимум, который вы получите от страховой компании, если ваш дом будет разрушен. Сумма страхового покрытия вашего дома указана на первой странице вашего страхового полиса, которая называется страницей деклараций. Убедитесь, что вашего покрытия достаточно, чтобы восстановить дом, если он полностью разрушен.

Как правило, покупатель несет ответственность за страхование домовладельца.Большинство ипотечных кредиторов требуют страховки домовладельца перед выдачей ссуды.

У Департамента страхования Иллинойса есть информация о покупке страховки домовладельца.

Используйте сайт Национальной программы страхования от наводнений Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям (FEMA) для оценки рисков наводнений и страховых взносов, а также для получения дополнительной информации о страховании от наводнений.

Налоги на дом или собственность

В Иллинойсе округа и города собирают налоги на недвижимость для различных целей.Налоги на недвижимость обычно подлежат уплате через год после их начисления. Например, налоги, начисленные на недвижимость в 2016 году, будут уплачены в 2017 году. Невыплаченные налоги на недвижимость, известные как неуплаченные налоги, могут вызвать проблемы в процессе покупки дома. Страхование титула на покупку может защитить покупателей от уплаты налогов.

В налоговом управлении штата Иллинойс есть обзор налога на недвижимость.

Вы также можете использовать оценщик налога на имущество, чтобы узнать среднюю цену налогов в вашем округе.

Проблемы с соседями или споры

Споры с людьми, которые живут вокруг нас, могут возникать по разным причинам, включая шум, чистоту и безопасность. В зависимости от характера спора хорошим и недорогим вариантом может быть встреча с соседом, чтобы обсудить проблему и попытаться найти решение. Если решение не может быть достигнуто, другой вариант — принять участие в альтернативном процессе разрешения споров, таком как посредничество . Другой вариант — подать иск против соседа, но он может быть более дорогостоящим и трудоемким.

Проблемы с ремонтом дома с подрядчиками

Лучше всего получить письменное соглашение на проект по благоустройству дома. Если подрядчик, которого вы нанимаете для выполнения работ в вашем доме, делает что-то, с чем вы не согласны, первое, что нужно сделать, — это сообщить ему о проблеме, прежде чем они продолжат работу, желательно в письменной форме. Если решение не может быть достигнуто, в зависимости от характера спора, домовладелец может подать жалобу в Генеральную прокуратуру штата Иллинойс.Также может быть уместным обращение к юристу.

Генеральная прокуратура штата Иллинойс дает дополнительные советы по ремонту и строительству домов.

Что покупать, как выбирать

Часто принятой нормой для покупки дома является выбор собственности в прекрасном месте. Выбор лучшего места позволит лучше оценить ваши вложения. В то время как одни выбирают апартаменты, другие предпочитают отдельные дома. Обычно недвижимость с заоблачной ценой в метро вынуждает большинство покупателей жилья рассматривать апартаменты как предпочтительный выбор.Это немного дешевле, чем отдельная недвижимость, которая может быть в виде виллы или ряда этажей, построенных на участке. Хотя общеизвестно, что последнее имеет свою цену, между ними есть некоторые заметные различия.

MakaanIQ объясняет некоторые из этих различий, чтобы помочь вам облегчить принятие решения о покупке и узнать квартиру или дом, который является лучшим выбором для вас —

На момент покупки

Стоимость услуг составляет: В то время как квартира имеет дополнительные преимущества, такие как безопасность, достаточное количество парковочных мест, резервное электроснабжение, системы водоснабжения и механизм противопожарной безопасности на месте, независимая собственность требует дополнительных усилий для настройки этих услуг.Это также будет включать дополнительную плату. Подсчитано, что на эти удобства вокруг отдельной виллы необходимо потратить 2-3% от общей стоимости недвижимости. Это будет включать установку небольшого резервного источника питания в виде инвертора или генераторной установки, а также вашего собственного водного механизма. Безопасность по-прежнему останется ограничением. Если ваша вилла расположена в колонии таких вилл, жители могут создать Ассоциацию социального обеспечения жителей (RWA). Затем RWA может позаботиться о безопасности и других подобных проблемах.

Напротив, в квартирном товариществе застройщик предоставляет все это заранее на первые 2–3 года. Позже управление услугами переходит к RWA.

Ипотека: В случае, если вы покупаете недвижимость, взяв жилищный кредит, легче получить кредит на квартиру, чем на отдельную недвижимость. Банки-кредиторы часто составляют список санкционированных проектов, по которым покупатель может легко получить одобрение своей ссуды. Однако банки санкционируют выдачу кредитов на независимую недвижимость только после тщательной проверки заемщиков.Кредитование независимой собственности затруднено также из-за доли неучтенной денежной составляющей. Более того, сложно определить стоимость независимого дома.

Если вы планируете купить участок, имейте в виду, что банки в Индии предоставляют только 60-70% от общей стоимости участка. Вы должны будете оплатить оставшуюся сумму, включая гербовый сбор и регистрацию. Однако банки предоставляют строительную ссуду сверх этой суммы.

При покупке строящейся недвижимости : Допустим, вы решили купить строящуюся недвижимость. Есть проблемы. Однако, когда вы инвестируете в проект квартиры, проблемы резко сокращаются. Если вы планируете купить участок, а затем построить на нем дом, строительство участка будет долгой, громоздкой и утомительной задачей. Однако здесь у вас будет преимущество построить недвижимость в течение определенного периода времени. Для сравнения: в проекте квартиры вы будете во власти застройщика — независимо от того, хочет он завершить проект вовремя или нет.Денежный кризис, плохой экономический сценарий, рост стоимости сырья и рабочей силы, а также низкие продажи иногда сказываются на доходах застройщиков, что приводит к задержкам строительства.

После продажи / владения

Стоимость обслуживания: На этом ваша работа не заканчивается. Как только вы начнете жить в собственном доме, вам потребуется постоянная работа по поддержанию чистоты, строительству и ремонту. Однако было замечено, что расходы на содержание независимого дома больше, чем расходы на многоквартирный дом, так как обслуживание осуществляется RWA общества в многоквартирном проекте.Из-за объединенных ресурсов в жилом комплексе стоимость услуг резко снижается. Эти услуги занимают меньше времени, чем в отдельном доме, таком как бунгало.

Возможность продажи: Среди всех классов активов собственность как класс активов требует больше времени для перепродажи. И задача может стать титанической, если это самостоятельное свойство. По оценкам отрасли, сейчас спрос на квартиры повысился. Даже в городах второго уровня наблюдается такое развитие событий.Сейчас девелоперы предлагают проекты квартир с комплексом запланированных застроек. Если вы решите продать свою недвижимость на более позднем этапе, будет проще продать квартиру. Внутри квартир наибольшим спросом пользуются трехкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Таким образом, если вы решили купить недвижимость, отрабатывайте по этим параметрам. Хотя вы можете выбрать один вариант, всегда учитывайте, что для инвестиций в недвижимость нет определенного времени. Так что не ждите этого.

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Думаете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может быть отличным способом добавить дополнительные деньги в ваш бюджет — независимо от того, есть ли у вас целый дом или только свободная комната.

Может быть, вы подумываете о том, чтобы сдать дом в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете в него переезжать. Независимо от того, что вас сюда привело, вам интересно, как снять дом, и у нас есть для вас ответы.

Как снять дом за 9 шагов

1. Решите, имеет ли смысл арендовать

2. Установите свой бюджет

3. Изучите варианты аренды в вашем районе

4.Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления имуществом

6. Заключите договор аренды

7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документирование арендуемой площади

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать

Перед тем, как надеть обувь домовладельца, необходимо убедиться, что эта обувь подходит вам по размеру. Это означает, что нужно внимательно и внимательно посмотреть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Вам не нужно тратить весь день на сбор котировок (которые, вероятно, и так завышены). Не тратьте время зря. Позвольте агенту ELP найти для вас самое выгодное предложение !

Если вы думаете об инвестициях в аренду, вам следует платить за дом наличными. Если вы не в состоянии выложиться на 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или съемщиков для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас появятся деньги, чтобы позволить себе весь дом, , затем купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный платеж самостоятельно? Продай это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты для свекрови или оплачиваемый дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте подробнее рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1: Сдача запасного помещения

Может быть, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы помочь с ежемесячными выплатами по ипотеке или помочь досрочно погасить ипотеку.Прежде чем согласиться на совместное проживание в доме, вы должны честно заявить о своей терпимости к жизни с другими и о том, стоит ли потраченных дополнительных денег.

Плюсы:

• У вас будет больше денег. По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов, что примерно на 11% больше за последнее десятилетие. ¹ Если домовладелец имеет средний ипотечный долг — 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66%, — выплата по кредиту составит около 1465 долларов в месяц.Сосед, который скинул половину, может снизить выплату примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Чтобы узнать это, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита.
• Соседка по комнате отлично подходит для разделения счетов. От коммунальных услуг и Интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет еще наличных денег.
• Сосед по комнате может вылечить скуку в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но определенно неплохой результат, если вы станете друзьями.

Минусы:

• Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным. Вам необходимо установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться аренда. (Мы более подробно рассмотрим, как этого избежать, на шаге 6).
• Всегда есть вероятность плохого соседа по комнате. Жить с человеком, с которым ты не ладишь, было бы жалко.
• Владеть домом, который с вами делит кто-то другой, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не придерживается ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Вы можете рассмотреть график домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продают

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

• Это может означать больше денег в банке. Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
• Это может означать меньше стресса. Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
• Есть потенциал для увеличения капитала. Если вы сможете сдать дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости жилья. Чем больше у вас капитала, тем выше будет ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

• В тот момент, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Существуют правила штата в отношении того, какой вид страхования вам необходимо иметь и что необходимо включить в договоры аренды. Кроме того, теперь вы домовладелец, а это серьезное обязательство.
• Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место. Стать арендодателем, проживающим на большом расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам нужно будет вложить деньги в управляющего недвижимостью, чтобы он проверил дом для вас и убедился, что правила соблюдаются.
• Вы отложите продажу дома. Если вы намереваетесь продать, сдача дома в аренду помешает вашей цели.

Ситуация № 3: Аренда дома в наследство

Потерять родителя непросто. Меньше всего вам захочется принять неверное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком высока, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам необходимо понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на имущество. Ситуация у всех разная, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы понять ваши обязательства.

Плюсы:

• Вы можете сохранить дом, который напоминает вам о ваших родителях. Немного легче позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы по-прежнему отвечаете за это место.
• Дом мог быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы — отличный способ накопить сбережения, погасить долги или вложить средства для выхода на пенсию.
• Вы можете попробовать свои силы в инвестировании в недвижимость. Вы почувствуете, что значит быть домовладельцем, и убедитесь, что это ваша чашка чая.

Минусы:

• Определить, кто будет обслуживать собственность, может быть сложно. Вы будете нанимать управляющего имуществом или обслуживать его самостоятельно? Если ваше наследство разделено с братьями и сестрами, вам нужно будет определиться с ролями и обязанностями.
• Есть налоги (и еще налоги). Опять же, проконсультируйтесь с налоговым профи, чтобы понять ваши налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
• Текущий ремонт и техническое обслуживание могут оказаться утомительными. Быть домовладельцем — это большое обязательство. Если что-то в доме требует ремонта, это ваша ответственность.

Шаг 2. Установите бюджет

Если вы взвесили все «за» и «против», и чаша весов склоняется к сдаче дома в аренду, пора составить финансовый план — или бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать дом просто для удовольствия. Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть домовладельцем — это тяжелая работа, и вам нужно будет спланировать определенные расходы, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам нужно включить в свой домашний бюджет:

• Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить эту сумму в свой бюджет на недвижимость.Между арендаторами могут быть месяцы, когда вы будете нести ответственность за счет. И не забывайте про проценты!
• Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
• Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение определит, нужны ли вам другие виды страхования, например страхование от наводнений или землетрясений.
• Ремонт и обслуживание. Если вы думаете, что ваши арендаторы никогда не позвонят вам, чтобы что-то исправить, вы живете в стране грез.Отложите запас на случай, если посудомоечная машина сломается или разорвется водопровод.
• Модернизация и чистка. Это особенно актуально между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и глубокую уборку — внутри и снаружи. Будьте готовы платить за эти вещи хотя бы раз в несколько лет.
• Желаемая аренда. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы можете получить прибыль. Но мир несовершенен, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему.Посмотрите на арендуемые дома или комнаты аналогичного размера в вашем районе, чтобы понять, что является разумным. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «халявы» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше пространство выглядело более привлекательно.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная ли это комната, квартира в гараже или весь дом — если вы собираете арендную плату за собственность, которая принадлежит вам, вы — домовладелец. И эта работа — это гораздо больше, чем просто получение арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего помещения в Интернете, вам необходимо освежить в памяти законы об арендодателях. В каждом штате действуют разные правила относительно того, что вам нужно включить в листинг, как получить гарантийный депозит, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли.

Есть также федеральные законы о безопасности жилья и недопущении дискриминации, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному процессу, поэтому будьте умны и изучите свои дела, прежде чем сдавать дом в аренду.

Шаг 4: поговорите со своим страховым агентом

Это может показаться легкой задачей, но держите своего страхового агента в курсе своих планов аренды. Даже если вы только планируете сдавать в аренду комнату в уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить покрытие ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку аренды.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают рынок страхования от начала и до конца и помогут вам получить нужную сумму страхового покрытия по отличной цене.Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5: Составьте план управления имуществом

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и в 2 часа ночи его запирают.Дверь падает с петель. По кладовой с яростью бежит мышь. Кому будут звонить арендаторы, когда это произойдет? Вы — если у вас нет плана.

Может быть, вы захотите позвонить первым. Но если вы управляете недвижимостью из другого города, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью.Если вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять менеджера, который будет звонить на место и проверять арендную плату при необходимости. Но имейте в виду, что наем управляющего может оказаться дорогостоящим и минимизирует вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или согласны с тем, чтобы быть управляющим недвижимостью, все же неплохо составить список надежных экспертов, которым можно будет позвонить в таких случаях: сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее.Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, в какой-то момент вам понадобится один из них. Если только вы не являетесь специалистом в области сантехники, столярных работ и борьбы с вредителями. В таком случае запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6. Составьте договор аренды

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда аренды» найдет миллионы бесплатных шаблонов, которые можно использовать для составления договора. Просмотр примеров поможет решить, что вы, как домовладелец, хотите, а чего не позволите.

Например, могут ли ваши арендаторы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они задерживать гостей на длительное время? Могут ли они досрочно разорвать договор аренды без дополнительной оплаты?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет еще раз изучить все правила, которые вы изучили на шаге 3, и убедиться, что в вашем договоре аренды есть все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес собственности, список всех, кто будет проживать в этом помещении, время начала и окончания договора, а также стоимость аренды и залог.

Наконец, здесь важно привлечь юриста. Аренда — это юридический договор, который может иметь юридические последствия. И нужно знать, как сдать дом легальным способом.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат поставит высокую оценку арендному договору, остается только найти кого-нибудь, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто бывает самым сложным.

Поиск арендаторов

Так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. Шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости.Нет, это не значит, что вам нужно нанимать какую-нибудь модную рекламную компанию или компанию по недвижимости. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, который позаботится о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется внести их в бюджет.

Вопрос, как привлечь качественных арендаторов? Разместите качественное объявление! Ваше объявление о аренде должно включать качественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что ваше жилье может предложить, и того, чего в нем нет.Если на вашем объекте запрещено размещение с домашними животными, укажите это. Если курение на территории запрещено, укажите это. В противном случае вы потратите время на проверку кандидатов, которые не согласятся с правилами вашего договора аренды.

Для вашего объекта размещения также необходима четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы сами управляете процессом, выделите в своем расписании время, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов

Было бы неплохо иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы разместите свою недвижимость.Таким образом, вы сможете начать процесс отбора, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство домовладельцев взимают регистрационный сбор для покрытия стоимости проверки биографических данных и других расходов. Вам также следует попросить юриста осмотреть ваше заявление, прежде чем вы его заполните, потому что это юридический документ. В заявлении должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

• Имя и дата рождения для всех арендаторов
• Номера социального страхования для всех взрослых квартиросъемщиков
• Список литературы
• Подтверждение дохода
• Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях как можно лучше, но вы должны все это проверить.Позвоните своему работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая придирчивого арендатора, который выгонит ваше пространство и не заплатит арендную плату.

Шаг 8: Выберите арендатора

Это не так просто, как выбрать симпатичную парочку, которая принесла вам печенье, когда они приехали сюда на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы.Если у вас есть несколько подходящих кандидатов на выбор, рекомендуется снова обратиться к своему юристу или агенту по недвижимости для принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, самое время подписать договор аренды. Поздравляю! Вы официально сдали свой дом в аренду.

Шаг 9: Задокументируйте арендуемое пространство

Не пропустите шаг 9 — он очень важен, . Прежде чем какие-либо жильцы переедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство.Сфотографируйте все. Обратите внимание на трещины в стенах и царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор переедет, проведите с ним обход и попросите их задокументировать пространство для себя. Вам обоим необходимо согласовать текущее состояние помещения и записать все, что может считаться поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть своему арендатору полную сумму залога. (Примечание: не тратьте их!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы держали залог арендатора на отдельном банковском счете. ² Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что ваш арендатор причинил ущерб помещению. Сделать предварительные фотографии и заметки будет полезно, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Бонусный шаг: не делайте этого в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует больших размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на каждом этапе аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков услуг (ELP).Мы работаем только с лучшими агентами в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам выбрать наиболее подходящий для вас и вашего бюджета процесс аренды.

Найдите своего доверенного агента сегодня.

Как купить дом — руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно посмотрите на свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки тратить за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельных блюд на вынос в ресторане.Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке около рекордно низкой территории составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж на дом.Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налоги и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда . Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другой задолженностью могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье.(Но помните, что остальная часть вашего бюджета будет направлена ​​на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за машину и счета по кредитным картам, не должно превышать 43 процента.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов. В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц.Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая затраты на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома. И не забывайте о платах за переезд или ремонт дома.

Пандемия также увеличивает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.