Как составить соглашение об определении долей в квартире: Соглашение об определении долей в квартире образец бланк

Соглашение об определении долей — нотариус Самоходкина И.И.

Нотариальные действия:

Лицензия нотариуса №000686 от 10.05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998 Соглашение об определении долей заключается между участниками общей собственности с  целью выделения доли в имуществе одного или всех участников. Определение долей посредством заключения соглашения направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.  Раздел имущества и определение доли в общем имуществе регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 252, 254). Любой участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества между участниками может быть произведен путем заключения между ними соглашения об определении долей, а в случае если участники не достигли соглашения, выдел доли в натуре осуществляется по заявлению одного из участников в судебном порядке.  Если выдел доли участника в натуре невозможен без ущерба имуществу или в силу закона, то участник общей собственности вправе рассчитывать на компенсацию в денежной сумме равной стоимости его доли. В случае если после определения долей и выдела доли участник получает денежную компенсацию от других участников, то он утрачивает право собственности на свою долю в общем имуществе. Доли участников в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением об определении долей.   Чаще всего владельцы общей собственности оформляют соглашения относительно недвижимого имущества: определение долей в квартире, жилом доме или определение земельной доли. Необходимость заключения соглашения об определении долей возникает в случае если один или несколько участников общей собственности  принимают решение о совершении сделки  по отчуждению доли или нескольких долей по отдельности в имуществе. Соглашение об определении долей может заключаться между бывшими супругами при необходимости определения доли в общем имуществе каждого из супругов после расторжения брака. При наследовании недвижимого имущества, в котором доли выделены не были, также может понадобиться определение доли наследника. Таким образом, при определении долей (например, в квартире) и выделе доли каждого собственника происходит переход общей совместной собственности в общую долевую собственность. Участники вправе в соглашении об определении долей устанавливать условия, порядок и способы раздела общего имущества. Определение долей может быть осуществлено в любом удобном для всех собственников соотношении.Соглашение об определении долей участников в общей собственности составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Любые изменения, вносимые по взаимному согласию всех участников в соглашение об определении долей, также должны быть удостоверены нотариально. Право собственности каждого участника после определения долей по соглашению подлежит обязательной государственной регистрации. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО   ОБРАЩЕНИЕ К  НОТАРИУСУ НОТАРИУС В ОФИС НОТАРИУС НА ДОМ

«Как написать соглашение о распределении долей в новом жилом доме?» – Яндекс.

Кью

Есть несколько вариантов соглашений вот один из них:

Соглашение об определении долей в праве долевой собственности

г. ___

«_» ___ 2020 г.

Гражданин ____, именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и Гражданин ____, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.

В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

2. На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

3. доля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет __%;

4. доля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет __%.

Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

3. В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

4. Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

5. Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

6. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами ______.

7. Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

8. Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

9. Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за __ дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

10. При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

11. Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

12. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона 1Адрес регистрации:________ Почтовый адрес:________ Паспорт серия, номер:____ Кем выдан:________ Когда выдан:___ Контактный телефон:____

Сторона 2Адрес регистрации:________ Почтовый адрес:________ Паспорт серия, номер:____ Кем выдан:________ Когда выдан:___ Контактный телефон:____

ПОДПИСИ СТОРОН

Сторона 1 _____

Сторона 2 _____

Могут ли супруги разделить недвижимость по долям без брачного договора?

Нужно ли соблюдать нотариальную форму договора, приобретая объект недвижимости в браке? Ответ на этот вопрос будет утвердительным, если каждый из супругов решил зафиксировать за собой право на долю в нем. В таком случае Семейный Кодекс будет рассматривать это как элемент брачного договора. Об особенностях таких сделок Домострою рассказали в Управлении Росреестра по Нижегородской области. 

Посмотрите квартиры в новостройках

Семейных Кодекс предполагает, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Как общую собственность рассматривает и Гражданский Кодекс. Соответствующие нормы части первой статьи 256 ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года.

Если же супруги решили установить иной режим своей собственности, то Семейный Кодекс будет расценивать это как брачный договор. Так, может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае документ обязательно потребует нотариального заверения.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.  Его также можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время после этого. Заключение брачного договора происходит в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Смешанные договоры

Супруги также имеют право заключить так называемый смешанный договор. Он может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или другими правовыми актами.

Говоря проще, действующее законодательство допускает возможность заключения договора, содержащего одновременно элементы договора купли-продажи и брачного договора или договора участия в долевом строительстве и брачного договора.

Смешанный договор подобного рода потребует обязательного нотариального удостоверения.

Заверить также придется договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если супруги решили оформить объект недвижимости, например, как долевую собственность.

Пример:
После приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны начать оформлять ее на своих детей. Допустим, супруги делят объект: один ребенок получает ¼ часть, второй также ¼, а оставшаяся ½ остается у их папы и мамы без определения долей, в совместной собственности. В этом случае форма договора будет ненотариальной, так как супруги свою долю не определили, а значит эта часть осталась в совместной собственности. Если же они решают эту ½ разделить между собой, то это будет рассматриваться как элемент брачного договора, который необходимо заверить нотариально.

Нужно ли включать в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность? Должны ли супруги в обязательном порядке составлять брачный договор, чтобы изменить режим совместной собственности? 

На эти вопросы ответила  заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской Светлана Балескова.

«Поскольку с 1 июня 2019 условие сделки, согласно которому в отношении имущества, приобретаемого супругами, устанавливается общая долевая собственность, следует толковать исключительно как элемент брачного договора (исходя из буквального значения слов и выражений), считаем, что заключенные с указанной даты и в более поздний период договоры купли-продажи или участия в долевом строительстве, направленные на приобретение объекта недвижимости в долевую собственность супругов, в случае отсутствия брачного договора, подлежат нотариальному удостоверению.

Указанная позиция в равной мере применима на случаи приобретения объекта недвижимости с использованием средств материнского капитала».

В управлении также обратили внимание на то, что договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие  режим, отличный от совместной (бездолевой) собственности, не потребуют нотариального удостоверения только если они заключались до 1 июня 2019 года.

Автор: Елена Карал

Отказ от доли в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала

Друзья, хорошая новость: в судебной практике найден ответ на часто задаваемый вопрос, может ли кто-то из членов семьи отказаться от доли в праве на жилье, приобретенное (построенное) с использованием средств материнского капитала (МСК).

Наши постоянные подписчики уже знают, что жилое помещение, купленное или построенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Право общей долевой собственности возникает у членов семьи в силу закона. Но что делать, если кто-то из них, например супруг владельца сертификата или совершеннолетние дети, не желают быть участниками данного права собственности в части средств МСК?

Прямого ответа на вопрос о том, может ли мама, папа, совершеннолетний ребенок отказаться от доли в праве на такое жилье, законодательство не содержит.

Отсутствие в законодательстве о материнском капитале положений, позволяющих отказаться совершеннолетним членам семьи от участия в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств МСК, считается одним из проблемных вопросов при реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

И тут формируется определенная правоприменительная практика, а суды уже оценивают, насколько же правильно она, практика эта, сформировалась.

Неоценимая роль судебной практики (и причина, по которой я ею так увлечена) заключается в том, что она устраняет — как бы нивелирует — те пробелы, которые, к сожалению очень часто встречаются в правовых нормах. Да и законодателя, собственно, понять можно: ну как абсолютно все жизненные ситуации-то предугадать?

Перейдем, собственно, к первому судебному делу, друзья.

В рассматриваемом судебном деле (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.04.2015 по делу № 33-5404/2015) совершеннолетняя дочь сначала отказалась от оформления своей доли на дом, а потом передумала и долю захотела вернуть. Возможно ли такое?

Дарья обратилась в суд с иском к своей матери — Нине — о признании отказа от права недействительным, просила закрепить за собой 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование иска указала, что, являясь дочерью Нины, имела право на долю в праве на данный дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала; при оформлении отказа у неё с матерью была достигнута устная договоренность о передаче в ее (Дарьи) собственность комнаты, однако указанное обязательство мать не выполнила.

Решением суда 1 инстанции в иске отказано.

Разрешая спор, суд указал на недоказанность Дарьей факта нарушения ее прав и наличия между ней и матерью договоренности о передаче ей комнаты в квартире (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Приняв во внимание нотариально удостоверенный отказ истца от реализации права на определение долей в праве на дом, приобретенный с использованием материнского капитала, суд вынес решение об отказе в иске.

Апелляция с такими выводами согласилась и решение осталось в силе.

Дарья — дочь Нины, которая после рождения второго ребенка (во втором браке) получила сертификат на материнский капитал.

По договору купли-продажи Нина с мужем и вторым ребенком купили в равнодолевую собственность дом и земельный участок, в том числе использовав средства материнского капитала.

Дарья подписала нотариально удостоверенный отказ от реализации права, по которому она отказалась от предоставленного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ (Закон о материнском капитале) права участвовать в определении долей в жилом доме, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

В этом же нотариальном отказе, Дарья указала, что ей известно, что соглашение об определении долей в этом доме будет оформлено матерью, ее мужем и сводным братом.

Согласно п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению.

Но, повторюсь, Дарья-то отказалась от реализации права, предусмотренного названной нормой!

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А вот и ответ суда на вопрос, может ли совершеннолетний, дееспособный человек отказаться от права на долю в жилом помещении, купленном с использованием средств материнского капитала!

Внимание, формулировка суда: решение вопроса о приобретении (не приобретении) права собственности производится гражданином по своему усмотрению, наделить долей в праве собственности вне воли гражданина (в т. ч. и в порядке п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ невозможно.

Дарья, будучи совершеннолетней и полностью дееспособной, т.е. способной своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, самостоятельно распорядилась своим правом, указала на нежелание приобретать долю в праве собственности на дом, отказалась от заключения соответствующей сделки.

Поэтому, по изложенным ею мотивам данный отказ закону не противоречит.

Односторонняя сделка по предусмотренным законом основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ) не оспаривается Дарьей.

Итак, решение суда 1 инстанции об отказе Дарье в иске оставлено в силе. Отказалась, ну извините.

Мораль: Прежде чем совершить гражданско-правовую сделку, в том числе и одностороннюю, влекущую отказ от принадлежащего по закону права, много раз взвесьте все «за» и «против», а также оцените все возможные последствия.

И второе судебное дело: в нем гражданка, назовем ее Светлана, во втором браке второго ребенка родила. И все было бы замечательно, но, как это часто бывает, что-то пошло не так и в итоге, до суда дошло.

Впрочем, об этом по порядку.

Светлана, второго ребенка родив, получила сертификат на материнский капитал. И добавив немного денег, купила дом и земельный участок. Муж Светланы человеком сверхпорядочным оказался, и от своей доли в праве у нотариуса в пользу ребенка отказался.

Но не тут-то было! Росреестр потребовал от Светланы предоставить письменное ее обязательство, у нотариуса заверенное, оформить жилое помещение в общую собственность ее, супруга, детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев. А когда та не представила обязательство истребуемое — отказал в регистрации права.

Светлана обратилась в суд (Апелляционное определение Белгородского областного суда от 12.01.2017 № 33а-201/2017 (33а-6528/2016), указала, что супруг её не желает реализовывать свое право на получение доли в праве собственности на приобретаемые по договору купли-продажи объекты недвижимости, несмотря на то, что приобретаются они частично за счет средств материнского (семейного) капитала, что нотариально засвидетельствовано и данный отказ представлен в Росреестр.

Суд 1 инстанции установил, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома Светлана приобрела в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доли (себе и двум детям).

В итоге, суд 1 инстанции требования Светланы поддержал и исходил из того, что нотариально удостоверенный отказ её мужа от реализации права на определение доли в приобретаемом недвижимом имуществе по договору купли-продажи не противоречит положениям закона, а приобретение недвижимости без его участия не противоречит концепции государственной поддержки семей, имеющих детей, закрепленной в Законе   № 256-ФЗ.

А потому, отказ Росреестра в государственной регистрации является незаконным, поскольку препятствует в реализации прав, предусмотренных вышеуказанным законом.

И апелляция единодушно согласилась с выводами суда 1 инстанции и оставила его без изменения.

Апелляция указала, что в силу общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункте 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, т.е. своей волей и в своем интересе.

Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей.

Но! Ни Закон № 256-ФЗ, ни иные нормативные правовые акты не содержат положений, ограничивающих супруга владельца сертификата в возможности не осуществлять данное право. Будучи супругом владельца сертификата и отцом несовершеннолетнего ребенка, мужчина отказался от реализации своих имущественных прав на приобретаемое по договору купли-продажи, о чем оформил нотариально удостоверенный отказ.

При таких условиях должно быть реализовано волеизъявление мужа Светланы об отказе от реализации права, поскольку это соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает чьи-либо права и законные интересы, включая публичные.

В итоге на территориальный орган Росреестра была возложена обязанность провести государственную регистрацию.

И еще один важный момент: предвосхищая ваши вопросы, дорогие наши подписчики, скажу, что отказ супруга от участия в соглашении об определении долей в части средств материнского капитала не означает его отказа от права собственности на данное имущество в части вложенных супружеских средств, что, в принципе, в одностороннем порядке не допускается действующим законодательством!

Это означает, что от доли в совместной собственности супругов в одностороннем порядке отказаться не получиться. Такой «отказ» оформляется брачным договором или соглашением о разделе совместно нажитого имущества.

И последнее, но не по значению, а по порядку!

Отказ от своего права возможно только у нотариуса совершить. В простой письменной форме, не удостоверенный нотариусом отказ для третьих лиц, в том числе и Росреестра, юридической силы и значения иметь не будет.

Итак, совершайте все сделки в соответствии с требованиями закона и суд будет на вашей стороне!

О ФОРМЕ СОГЛАШЕНИЯ О ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОЛЕЙ

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). В силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ)Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона). Вместе с тем, представляется, что сделка по отчуждению недвижимого имущества направлена на передачу объекта недвижимости отчуждающим его лицом в собственность иному лицу (приобретателю), то есть обязательным элементом сделки по отчуждению недвижимого имущества является смена собственника объекта недвижимости с одного на другого. Пунктом 2 статьи 245 ГК РФ предусмотрено, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Соглашение о перераспределении (изменении размера) долей в праве общей долевой собственности, в результате которого не изменяется состав участников общей долевой собственности, а изменяется только размер принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности (не происходит отчуждение долей (переход права)) не должно рассматриваться как сделка по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости применительно к статье 218 ГК РФ. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме, поскольку требование о нотариальном удостоверении подобного рода сделок законом не установлено, и оно будет являться основанием для государственной регистрации изменения размера долей участников общей долевой собственности в Едином государственном реестре недвижимости (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ). Вместе с тем, следует отметить, что если в соглашении о разделе наследственного имущества, заключаемом после принятия наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство, наследники перераспределяют принадлежащие им (согласно свидетельству о права на наследство) доли в праве собственности на наследуемое имущество таким образом, что каждый (один) из них становится единоличным собственником одного из наследуемых объектов недвижимости, то есть на основании такого соглашения о разделе наследственного имущества изменяется вид права, состав правообладателей объектов недвижимости и, поскольку право общей долевой собственности у наследников уже возникло, совершается, по сути, мена долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости — сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в понимании статьи 218 ГК РФ, такое соглашение о разделе наследственного имущества, учитывая положения части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ подлежит нотариальному удостоверению. Материал подготовлен межмуниципальным Ленинским отделом Управления Росреестра по Новосибирской области Изменено 07.06.2019 10:43:59 Просмотров:

Раздел дома, квартиры по взаимному согласию

СОГЛАШЕНИЕ О  РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Москва, «___» дата месяц год г. Гражданин Ю.А.Т, дата 1953 года рождения, уроженец города Ч. Московской области, проживающий по адресу Московская область, адрес, паспорт № реквизиты , именуемый в дальнейшем «Супруг», с одной стороны, и гражданка В.В. Т., дат 1960 года рождения, проживающая по адресу: Москва, ул. адрес, паспорт реквизиты  № реквизиты  выдан , именуемая в дальнейшем «Супруга», с другой стороны, состоящие в браке, зарегистрированном Отдел городского бюро ЗАГС г. Москвы (актовая запись № реквизиты ), именуемые в дальнейшем «Супруги», в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем. 1. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения ни на какое совместно нажитое в браке имущество не установлен договорный режим, действует законный режим имущества Супругов — общая совместная собственность супругов, как это понимается Главой 7 Семейного кодекса Российской Федерации и ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации. 1.2. Супруг и Супруга подтверждают, что ведение совместного хозяйства, совместное проживание и иные семейные отношения они прекратили с 01 марта дата г. После указанного времени семейную жизнь они возобновили лишь на период с дата по дата. 1.3. Предмет настоящего Соглашения и способ раздела имущества супругов, избранный Сторонами, не имеет целью раздела имущества в равных долях, в связи с чем оспаривание Соглашения по причине неравенства долей не допускается. 2. В период брака к моменту прекращения брачных отношений Супругами нажито (приобретено на основании возмездных сделок или актов органов государственной власти) следующее недвижимое имущество, приобретенное хотя и на имя Супруга _________, но являющееся общей совместной собственностью обоих сторон: 2.1. земельный участок общей площадью __ га по адресу: Московская область, ____, кадастровый номер ____, категория земель: земли поселений; 2.2. земельный участок общей площадью __ га по адресу: Московская область, ____, кадастровый номер: ___, категория земель: земли для ведения садового хозяйства. 2.3. жилой дом, находящийся по адресу: _________, свидетельство о государственной регистрации права _________, находящийся на земельном участке, предоставленном для строительства жилого дома на правах аренды сроком до _______ с правом в последующем заключить на преимущественных началах новый договор аренды.

Как можно оформить соглашение об определении долей в квартире?

Соглашение об определении долей в квартире или доме – документ, который оформляется собственниками, владеющими общим имуществом. Если в квартире проживает несколько человек, и каждый из них считается собственником, жильцы могут договориться между собой и поделить жилплощадь. После этого они получат право полностью распоряжаться своей выделенной частью: продавать ее, дарить, передавать по наследству и т. д. Для оформления новых имущественных отношений нужно составить соглашение и заверить его у нотариуса.

В каких случаях выделяются доли в квартире?

Иногда приходится делить имущество…

Делить имущество, которое до недавнего времени считалось общим, приходится по разным причинам. Самые распространенные из них:

1. Выделяется доля наследника при оформлении наследства. Родители могут завещать квартиру детям, а могут внести в завещание и другого родственника, которому впоследствии будет выделена доля согласно документу.
2. Раздел имущества при расторжении брака. Когда семейный союз распадается, совместно нажитое имущество считается общим, поэтому бывшие супруги могут разделить его, чтобы по-своему распорядиться полученной частью. Этот вариант является наиболее справедливым, так как при размене большой квартиры на две маленьких крайне трудно найти равноценные варианты для обоих.
3. Выделение доли детям. Каждый родитель стремится максимально обеспечить будущее своего ребенка, а часть квартиры – это и гарантированное место для проживания, и некоторый капитал, который в будущем может сыграть важную роль.

Чтобы часть общего имущества официально перешла в руки одного собственника нужно грамотно оформить соглашение, на котором ставятся подписи сторон. Желательно обратиться к нотариусу для его заполнения, чтобы избежать каких-либо юридических неточностей. Такое соглашение требует обязательной государственной регистрации, чтобы каждый собственник получил свидетельство. В дальнейшем оно потребуется при любых сделках с долей недвижимого имущества.

Как оформляется такое соглашение?

Соглашение об определении долей в квартире составляется в свободной форме

Единого стандартного шаблона сегодня нет, документ составляется в свободной форме на обычном листе. Однако в нем должны быть указаны в определенном порядке следующие данные:

• Название документа, муниципальное образование и дата. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами, важно, чтобы дата была указана точно.
• Информация о сторонах, заключивших между собой соглашение. В документ нужно вписать ФИО участников сделки, домашний адрес и паспортные данные.
• Подробная информация об объекте соглашения. Нужно указать, что сторонам принадлежит на правах общей собственности жилое помещение: указывается точный адрес, расположение на этаже, количество комнат и их площадь. Нужно указать, что все эти данные отражены в кадастровом паспорте и вписать его номер.
• Указывается, кто и когда выдал кадастровый паспорт. После этого нужно указать основания для владения имуществом на правах собственности. Обычно указывается номер регистрационного свидетельства.
• Указывается распределение долей. Это самый сложный вопрос, который особенно часто поднимается при разделе имущества супругов. По закону, доли должны быть равными, однако если в семье есть несовершеннолетние дети, то матери (или отцу, если дети остаются с ним) может быть выделена большая по площади доля. Если стороны самостоятельно не могут решить этот вопрос, потребуется судебное разбирательство с выяснением всех условий.
• Нужно указать, что с момента вступления соглашения в силу у каждого из участников будет в собственности доля имущества с указанием ее размера. Примерный образец: «Право на 1/2 часть квартиры возникает у гражданина Иванова И. И.».
• Нужно указать количество экземпляров, и стороны ставят подписи на соглашении. Оно оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются на руки сторонам, а третий будет храниться в местном отделении регистрационной службы. Если документ будет утерян, или по каким-то причинам у сторон вновь возникнут разногласия, соглашение можно восстановить в короткие сроки.

После оформления соглашения документ предоставляется в регистрационный центр, и спустя положенный срок каждый собственник получит на руки свидетельство, в котором будет указано, что он является владельцем доли в жилом помещении.

Возможные сложности при выделении долей

Соглашеие необязательно заверять у нотариуса

Формально соглашение необязательно заверять у нотариуса, но лучше не пренебрегать этой процедурой. Он засвидетельствует, что соглашение было заключено добровольно, а оба участника находились в здравом уме и твердой памяти. Кроме того, он подскажет, как максимально прояснить все формулировки и максимально избежать возможных расхождений и неточностей.  Квартирный вопрос остается очень сложным, и часто бывшие супруги готовы подолгу судиться из-за каждого квадратного метра. В суде может подниматься вопрос, на чьи деньги была куплена квартира, кто из супругов больше вложил в ее ремонт и т. д. Закон всегда на стороне детей, поэтому тот, на чьем попечении они остаются, может рассчитывать на значительно большую долю.

Чем больше детей в семье, тем сложнее решать вопросы с имуществом, и чаще всего итоговое решение выносит суд.

Еще более сложными являются вопросы наследования, когда на дорогостоящее имущество имеется сразу несколько претендентов. Доля в квартире часто не является правом на проживание, однако собственник может потребовать за нее денежную компенсацию, которую должны будут выплатить другие наследники. В итоге, чтобы жилье стало полностью своим, приходится выплачивать большую часть его стоимости.
Важно, чтобы в соглашении были максимально четко прописаны все данные о квартире и ее площади, в том числе общей и жилой. Если в квартире прописан несовершеннолетний собственник, и на него тоже выделяется доля, необходимо получить разрешение органов опеки.

Вообще, если в сделке участвуют дети, их законные представители должны позаботиться о том, чтобы начать заранее оформлять документы, иначе процесс может затянуться из-за бюрократических формальностей. Если стороны не могут прибыть в регистрационные органы лично, сделка может быть оформлена по доверенности, но этот документ должен быть оформлен по всем правилам. Внимательное отношение к документам позволит в дальнейшем избежать необоснованных претензий. Оформленную долю можно будет продавать, дарить, наследовать, использовать для сдачи в аренду и т. д. Собственники могут также проживать на одной территории, но все расходы по содержанию имущества им придется делить согласно выделенным долям. Это касается и коммунальных счетов, и ремонта.

Мнение юриста-эксперта:

Правильность составления такого важного документа, как соглашение об определении долей в квартире, безусловно важно. От того как он будет составлен, зависит и безопасность сделки, и действительность права собственности. Но еще большее значение имеет процедура переговоров. Нельзя к ней подойти формально. Недостаточно скачать образец и заполнить пустые строки. Даже поход к нотариусу не гарантирует соблюдения ваших интересов. Нотариус тоже возьмет типовой бланк, который он заранее разработал, заполнит его данными, и заверит подписи сторон соглашение.

А переговоры необходимо проводить самостоятельно. К чему сводится суть? О чем следует договориться? Два основных вопроса. Размер долей каждого и как пользоваться своими долями. Представьте, что разделу подлежит однокомнатная квартира. Собственников на квартиру 10 человек. Договорились, что всем поровну. И что же теперь все 10 человек имеют право в ней проживать? Теоретически это так, но практически это сложно реализуется. Как быть? Надо договариваться. В этом вся сложность.

Больше, чем 3 человека в квартире жить не очень могут. И желательно, они должны быть одной семьей. Остальные могут проживать в других квартирах. Возможно, участники соглашения договорятся о том, что остальные будут получать какие-то платежи в виде арендной платы. Можно договориться о том, что при продаже своей доли, продавец обязан предложить купить ее другим участникам.соглашения. Вариантов очень много, надо только все продумать, чтобы в будущем не было серьезных проблем. Иначе, часто возникают ситуации, когда продается постороннему лицу небольшая доля, после этого начинается «выживание» остальных собственников квартиры.

Соглашение об определении долей в совместном имуществе — этот вопрос раскрыт в видеоматериале:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Правовой интерес и выгодный интерес в собственности

При совместном владении недвижимостью

Два или более человека могут принять решение о покупке дома совместно, либо как совместных арендаторов (все арендаторы имеют равные права на все имущество) или как общих арендаторов (каждый арендатор имеет право на определенную долю собственности) . Это называется совместным владением недвижимостью, и имена обоих лиц будут зарегистрированы в Земельном кадастре в качестве законных владельцев.

Однако совместные юридические владельцы собственности могут захотеть, чтобы бенефициарный интерес отличался от законного интереса, особенно если они хотят, чтобы один из партнеров имел право на более высокую долю дохода от аренды.Например, если A и B являются совместными юридическими собственниками собственности, они могут решить, что A имеет бенефициарную долю в 70% собственности и что B имеет бенефициарную долю в 30% собственности. Это даст А право на 70% арендной платы, а В — на 30%.

Это может обеспечить налоговую эффективность, поскольку налогообложение дохода основано на фактическом владении, а не на юридическом владении. Передача бенефициарного права партнеру, подпадающему под нижний порог налогообложения, позволяет назначить этому партнеру большую долю дохода от аренды, а общий налог можно минимизировать.Для получения дополнительной информации прочтите статью «Купить», чтобы узнать о налоговых последствиях.

Спросите юриста, если у вас есть какие-либо вопросы относительно разделения выгод, в частности, если вы хотите передать 100% выгодных процентов своему партнеру.

Когда есть только один правообладатель

Единственный владелец собственности может пожелать, чтобы их партнер (супруга, гражданский партнер или сожитель) имел долю в доходах от собственности, даже если у них нет законного интереса в этой собственности. Предоставление бенефициарного интереса партнеру, который не является законным владельцем, позволяет этому партнеру получить долю финансовой стоимости земли, например, доход от аренды или выручку от продажи.

Основы опционных контрактов на недвижимость

Традиционно в сфере недвижимости, когда продавцы выставляют свой дом на рынок, они могут рассмотреть множество покупателей и продать кому угодно. Но когда в совокупность вводится опционный контракт, все меняется — покупатель получает исключительное право на покупку собственности, но не обязан это делать. Вот как работают опционные контракты на недвижимость.

Основы договоров об опционе на недвижимость

Опцион на покупку недвижимости — это договор на конкретный объект недвижимости, который дает покупателю исключительное право на покупку недвижимости.

Если у покупателя есть возможность купить недвижимость, продавец не может продать эту собственность кому-либо еще. Покупатель оплачивает возможность покупки недвижимости. Опцион обычно включает заранее определенную цену покупки и действителен в течение определенного срока, например от шести месяцев до года. Однако покупатель не обязан покупать недвижимость, тогда как продавец обязан продать покупателю в соответствии с условиями контракта.

Опционы необходимо покупать по согласованной цене.Если покупатель не совершит покупку в установленные сроки, продавец оставляет деньги, использованные для покупки опциона.

Преимущества для покупателя

Вариант покупки недвижимости может быть отличным вариантом для покупателей. Например, если вы хотите купить много земли для строительства нового дома, можно использовать вариант покупки, чтобы оставить участок доступным в течение определенного времени, пока у вас не будет финансирования.

Землевладелец не может продать участок кому-либо еще в течение срока опциона. По истечении срока землевладелец должен продать землю по согласованной цене, даже если стоимость недвижимости за это время повысилась.Однако некоторые опционные контракты могут включать условия, ограничивающие цену собственности, или включать другие факторы для определения окончательной цены.

Преимущества для инвестора

Инвесторы могут использовать опционы на недвижимость для обеспечения высокодоходных инвестиций при относительно низком риске.

Вот пример: инвестор отмечает, что конкретный земельный участок находится в отличном месте для дальнейшего развития, например, для создания новых подразделений или торговой площади. Вместо того, чтобы покупать землю напрямую и затем продавать ее застройщикам, инвестор приобретает исключительные права на землю через опцион.

Имея опцион, он обращается к инвесторам и застройщикам, предлагая им землю по гораздо более высокой цене, чем цена покупки его фиксированного опциона. Как только его более высокое предложение принято, он либо продает сам опцион по покупной цене, либо покупает землю, а затем передает ее застройщику, забирая разницу.

Варианты аренды и связанные с ними риски

Арендаторы, заинтересованные в покупке арендуемой собственности, могут использовать вариант аренды, также известный как договор аренды с выкупом.Вариант аренды может быть сложным и техническим, поэтому в ваших интересах попросить юриста рассмотреть его.

Вариант аренды позволяет арендатору приобрести недвижимость по истечении заранее определенного срока аренды, за получение которого покупатель платит. Вариант аренды может определять покупную цену или указывать, что недвижимость будет продаваться по рыночной стоимости. Часть арендных платежей, которая, вероятно, увеличится в связи с добавлением новой премии, может быть применена к будущей покупке. Все эти условия будут включены в договор аренды.

Вы потеряете деньги при аренде, если не купите недвижимость. Владелец может присваивать себе дополнительную арендную плату и расходы на аренду, если вы не покупаете. По этой причине вам следует внимательно изучить и взвесить свои варианты. Помимо юриста, поговорите со специалистом по финансовому планированию, чтобы убедиться, что вы сможете купить недвижимость до истечения срока.

Дома, сдаваемые в аренду: как работает процесс

Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотека для финансирования покупки нового дома.Чтобы получить право, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для первоначального взноса. Без них традиционный путь к домовладению не может быть вариантом.

Однако есть альтернатива: договор аренды с правом собственности, по которому вы снимаете дом на определенное время с возможностью выкупить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом состоят из двух частей: стандартного договора аренды и возможности покупки.

Вот краткое изложение того, на что обращать внимание и как работает процесс аренды с выкупом.Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.

Ключевые выводы

• Соглашение о сдаче в аренду — это сделка, в рамках которой вы обязуетесь сдавать недвижимость в аренду на определенный период времени с возможностью ее покупки до истечения срока аренды.
• Договоры аренды с правом владения включают стандартный договор аренды, а также возможность выкупа собственности в более позднее время.
• Контракты с опционом на аренду дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как контракты на аренду требуют, чтобы вы его купили.
• Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды, и в некоторых случаях к покупной цене применяется процент от суммы платежа.
• В некоторых договорах аренды с выкупом вам, возможно, придется содержать недвижимость в хорошем состоянии и оплачивать ремонт.

Невозвращаемая предоплата

В соглашении о сдаче в аренду вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый авансовый платеж, который называется комиссией за опцион, деньгами за опцион или его рассмотрением.Эта плата дает вам возможность купить дом в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, так как стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно составляет от 1% до 5% от покупной цены.

Вариант аренды по сравнению с арендой с покупкой

Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с выкупом, некоторые из которых более удобны для потребителей и гибки, чем другие. Контракты с опционом на аренду дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды.Если вы решите не покупать недвижимость по окончании срока аренды, срок действия опциона просто истечет, и вы сможете уйти без каких-либо обязательств продолжать вносить арендную плату или покупать. Это не всегда происходит с договорами аренды и купли-продажи.

Чтобы иметь возможность покупать без обязательства покупать, это должен быть договор с опционом на аренду. Поскольку юридический язык может быть непросто расшифровать, всегда полезно ознакомиться с контрактом с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем подписывать что-либо, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что вы ввязываетесь.Взаимодействие с другими людьми

Остерегайтесь договоров аренды и купли-продажи — вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете вы себе это позволить или нет.

Согласование закупочной цены

В договорах аренды с правом собственности следует указывать, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о покупной цене при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других случаях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости недвижимости.Многие покупатели предпочитают «зафиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье растут.

Применение арендной платы к принципалу

Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос в том, применяется ли часть каждого платежа к конечной цене покупки. Например, если вы платите 1200 долларов за аренду каждый месяц в течение трех лет, и 25% этой суммы зачисляется на счет покупки, вы получаете кредит на аренду в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10800 долларов).Как правило, арендная плата немного выше, чем действующая ставка для района, чтобы компенсировать полученный вами кредит на аренду. Но убедитесь, что вы знаете, что получаете за уплату этой премии.

В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть применены к конечной цене покупки при закрытии.

Обслуживание дома, сдаваемое в аренду

В зависимости от условий контракта вы можете нести ответственность за содержание собственности и оплату ремонта.Обычно это ответственность домовладельца, поэтому внимательно прочтите текст контракта, напечатанный мелким шрифтом. Поскольку в конечном итоге продавцы несут полную ответственность за все сборы, налоги и страхование ассоциации домовладельцев (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы. В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно нанесете вред кому-либо.

Убедитесь, что требования к техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите своего адвоката объяснить ваши обязанности).Уход за недвижимостью, например, стрижка газона, сгребание листьев, чистка желобов и т. Д., Очень отличается от замены поврежденной крыши или приведения электричества в норму. Независимо от того, будете ли вы отвечать за все или просто за стрижку газона, проведете осмотр дома, закажете оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.

Покупка недвижимости

Что произойдет по окончании контракта, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали.Если у вас есть договор об аренде и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотеку (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.

И наоборот, если вы решите не покупать дом — или не сможете получить финансирование к концу срока аренды — срок действия опциона истечет, и вы переедете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Вы, вероятно, потеряете все деньги, уплаченные до этого момента, включая деньги за опцион и любой полученный кредит на аренду, но вы не будете обязаны продолжать аренду или покупать дом.Взаимодействие с другими людьми

Если у вас есть договор аренды-купли-продажи, вы можете быть юридически обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды. Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Контракты с опционом на аренду почти всегда предпочтительнее контрактов на аренду с покупкой, потому что они предлагают большую гибкость, и вы не рискуете получить иск, если не желаете или не можете купить дом по истечении срока аренды.

Относитесь к процессу так же, как если бы вы сразу покупали дом: проявите должную осмотрительность, исследуйте район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.

Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, федеральное правительство, штаты, муниципалитеты и частные кредиторы могут предоставить программы для арендаторов и домовладельцев, предотвращающие потерю права выкупа, выселение и предоставление льгот по выплате ипотечного кредита в рамках пакета мер по стимулированию распространения коронавируса. .

Идеальный кандидат для сдачи в аренду

Договор аренды с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но еще не совсем готовы с финансовой точки зрения.Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальный взнос, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги по опциону и / или процент от ренты идут на покупную цену, что они часто делают, вы также можете накопить некоторый капитал.

В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно ориентированы на людей, которые не могут претендовать на получение соответствующих займов, существует вторая группа кандидатов, на которую в значительной степени не обращает внимания индустрия аренды с вычетом владения: люди, которые не могут получить ипотеку в дорогие, некондиционные кредитные рынки.«На рынках дорогой городской недвижимости, где гигантские (несоответствующие) ссуды являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, платежеспособных людей, которые еще не могут получить или не хотят получить ипотеку», — говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор Verbhouse, стартапа из Сан-Франциско.

«По мере того, как цены на жилье растут и все больше и больше городов выходят за рамки установленных лимитов ссуд и переводятся в гигантские ссуды, проблема переключается с потребителей на сектор жилищного финансирования», — говорит Шольц.При строгих правилах автоматического андеррайтинга и требованиях к авансовому платежу от 20% до 40% даже у финансово способных людей могут возникнуть проблемы с получением финансирования на этих рынках.

«Любая необычная вещь — например, в доходе — превращает хорошо получающих доход в категорию« выброшенных », потому что андеррайтеры не могут аккуратно уложить их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционным доходом, самозанятые или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного авансового платежа от 20% до 40%, требуемого банками для несоответствующих ссуд. .

Дорогие рынки — не самое очевидное место, где можно найти недвижимость с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья с правом аренды с выкупом выиграют, если попытаются записать его ориентированные на потребителя особенности в контракты с правом аренды: плата за опцион и часть каждого арендного платежа выкупают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и цена покупки фиксированы на срок до пяти лет, и участники могут наращивать капитал и фиксировать повышение курса рынка, даже если они решат не покупать.По словам Шольца, участники могут «обналичить» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную оценку плюс любой капитал, который они накопили за счет «выкупа» арендной платы.

Перед подписанием контракта

Какие шаги вам следует предпринять, если вы рассматриваете возможность аренды с выкупом? Обязательно:

Выбирайте правильные термины

Заключите договор об аренде, а не договор купли-продажи.

Получить помощь

Наймите квалифицированного юриста по недвижимости, который объяснит вам условия договора и поможет вам разобраться в ваших правах и обязанностях. Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она вам не выгодна.

Изучите контракт

Убедитесь, что вы понимаете:

• Сроки (когда и когда)
• Опционная плата и арендные платежи — и какая из них применяется к покупной цене
• Как определяется покупная цена
• Как реализовать свой опцион на покупку (например, продавец может потребовать от вас предоставить предварительное письменное уведомление о вашем намерении купить)
• Разрешены ли домашние животные
• Кто отвечает за техническое обслуживание, взносы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество и т. Д.
• Что означает «техническое обслуживание»: просто стрижка газона, сгребание и т. Д.или серьезный ремонт, например, ремонт крыши.

Исследуйте дом

Закажите независимую оценку, проведите осмотр недвижимости, убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, и убедитесь, что на недвижимость нет залогового права.

Найдите продавца

Проверьте кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владел недвижимостью — чем дольше он владел ею и чем больше капитала, тем лучше.

Дважды проверьте мелкий шрифт

При каких условиях вы потеряете возможность купить недвижимость? По некоторым контрактам вы теряете это право, если опаздываете с оплатой только одной арендной платы или если вы не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.

Итог

Договор аренды с правом собственности позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, имея несколько лет на то, чтобы поработать над улучшением своих кредитных рейтингов и / или накопить для первоначального взноса, прежде чем пытаться получить ипотеку.Конечно, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если агент по недвижимости помогает с процессом, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем вы что-либо подпишете.

Как читать договор аренды

Когда-нибудь, между тем, как вы переедете из дома своего детства, и когда вы купите свое первое жилье, вы, вероятно, обнаружите, что рассматриваете договор аренды. Аренда — это договор между тем, кто владеет недвижимостью (домовладелец), и другим лицом, занимающим этот объект недвижимости (арендатор), охватывающий условия, при которых арендатор может владеть, занимать и использовать собственность.

Чтение договора об аренде может сбивать с толку, и часто первым импульсом является просто подписать договор, а не пытаться продираться и расшифровать юридический язык. Однако важно понимать, что договор аренды является юридически обязательным соглашением, и вы можете позже оказаться в затруднительном положении, если не будете соблюдать условия — те самые, на которые вы согласились, подписав пунктирную линию. Прежде чем подписать, найдите время, чтобы прочитать весь документ.

Вот на что обратить внимание при аренде жилья, будь то квартира или дом.

Ключевые выводы

• Аренда — это договор между лицом, владеющим недвижимостью (арендодателем), и другим лицом, занимающим этот участок недвижимости (арендатором).
• В договоре аренды подробно описаны условия, на которых арендатор может владеть, занимать и использовать собственность.
• Подробная информация о любых залогах, таких как авансовый залог или плата за парковку или домашних животных, также должна быть четко указана в вашем договоре аренды вместе с условиями возврата денег.
• В некоторых соглашениях об аренде домовладелец несет ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание, будь то протекающий кран или сломанный кондиционер.
• Есть также соглашения, по которым арендатор несет ответственность за все расходы по ремонту и содержанию.
• Если у вас есть домашнее животное, прочтите договор аренды, чтобы узнать, разрешено ли проживание с животными, и если да, то существуют ли какие-либо ограничения по размеру или породе.

Включить подробные сведения об объекте

В договоре аренды должны быть указаны основные факты и данные об имуществе, включая физический адрес, имя и контактную информацию арендодателя.Также должна быть указана дата подписания договора аренды; даты начала и окончания срока аренды; и варианты продления аренды, включая политику повышения арендной платы. Если в блоке есть какие-либо приборы (например, плита, холодильник или стиральная машина), или если блок меблирован, это тоже должно быть включено.

Определите суммы депозита, арендной платы и комиссионных

Люди склонны обращать пристальное внимание на то, сколько будет стоить аренда в месяц, но могут быть и другие расходы, которые также следует учитывать, включая различные депозиты и сборы.Подробная информация о любых залогах, таких как авансовый залог или плата за парковку или домашних животных, также должна быть четко указана вместе с условиями возврата денег.

В договоре аренды должны быть указаны следующие сведения об арендной плате:

• Ежемесячная задолженность
• Когда наступит срок
• Способы приема оплаты
• Любой допустимый период отсрочки платежа за просрочку платежа
• Сумма штрафов за просрочку платежа

Включение в коммунальные услуги

В договоре аренды должна быть указана политика в отношении коммунальных услуг и выставления счетов.Обязательно выясните, какие коммунальные услуги включены в вашу ежемесячную арендную плату и должны ли вы покрывать какие-либо расходы, если таковые имеются.

Некоторые домовладельцы, например, платят за электричество, воду и канализацию, а арендатор платит за кабель и Интернет.

Ремонт и обслуживание

Это то, на что следует обратить пристальное внимание, поскольку в конечном итоге это может стоить много денег, времени и головной боли. В некоторых соглашениях об аренде домовладелец несет ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание, будь то протекающий кран или сломанный кондиционер.

В других ситуациях арендодатель может отремонтировать или заменить только основные приборы, но возложить на арендатора ответственность за все остальное. А еще есть договоренности, по которым арендатор несет все расходы по ремонту и содержанию. Также могут быть оговорки о содержании двора или прилегающих территорий.

Как видите, вам необходимо прочитать договор аренды, чтобы определить обязанности арендодателя, а также ваши, когда дело касается ремонта и технического обслуживания.Убедитесь, что вы четко знаете, кто за что платит, кто организует вызовы в службу поддержки и сколько времени у вас и вашего арендодателя есть для решения любых проблем.

Политика в отношении домашних животных

Если у вас есть домашнее животное, прочтите договор аренды, чтобы узнать, разрешено ли проживание с животными, и если да, существуют ли какие-либо ограничения по размеру или породе (например, в некоторых арендуемых объектах разрешено проживание с большинством собак, но не с питбулями, например).

От вас могут потребовать внести «залог за питомца», который может быть или не быть возвращен после вашего выезда (при условии, что домашние животные не пострадали).Иногда «плата за домашнее животное» не возвращается, поскольку она используется для обработки помещения от блох, а также для дезодорации и мытья полов и обивки квартиры после вашего выезда.

В некоторых случаях вы также можете платить «арендную плату за домашнее животное», ежемесячную или годовую плату, которая добавляется к вашей арендной плате для покрытия нормального износа домашних животных.

Если в договоре аренды содержится пункт о запрете домашних животных, и вы нарушаете его, приводя в свою квартиру пушистого друга, арендодатель обычно имеет законное право выселить вас.Однако пункт о запрете домашних животных не может быть добавлен в договор аренды после его подписания, поэтому арендодатель не может изменить политику в отношении домашних животных в середине срока аренды.

Правила дома

В договоре аренды должно быть указано допустимое использование собственности (например, «Помещение должно использоваться исключительно в качестве частного жилого дома только для арендатора и его ближайших родственников»), а также любые правила в отношении таких вещей, как:

• Максимальная вместимость
• Тихие часы
• Ночевка гостей
• Парковка и кладовая
• Курение
• Право входа арендодателя
• Предоставление доступа обслуживающему персоналу
• Реконструкция объекта
• Длительное отсутствие (с Вашей стороны)
• Страховые требования
• Выселение

Досрочное расторжение

В договоре аренды должно быть указано, что вам нужно сделать перед выездом.Какое предварительное уведомление требуется? За какую уборку вы отвечаете? В договоре аренды также должны быть указаны ваши варианты, если вам необходимо съехать до истечения срока аренды.

Можете ли вы, например, сдать недвижимость в субаренду? Если да, то должны ли вы найти арендатора в субаренду или это ответственность арендодателя? Каковы штрафы за нарушение договора аренды, если вы не можете найти кого-то для сдачи в субаренду?

Итог

Чтобы убедиться, что вы понимаете, во что ввязываетесь, найдите время, чтобы прочитать договор аренды.Если вы чего-то не понимаете, обратитесь за разъяснениями к домовладельцу или проконсультируйтесь с местным специалистом в области права недвижимости. Имейте в виду, что, хотя многие из этих правил остаются на усмотрение арендодателя, другие (например, право арендодателя на въезд и выселение) могут регулироваться постановлениями штата или города.

После того, как вы и ваш арендодатель подпишете договор аренды, рекомендуется сохранить его копию. Этот документ может стать важным, если возникнут какие-либо разногласия относительно собственности или чего-либо, связанного с вашей арендой.

Также запланируйте тщательную проверку собственности перед подписанием договора аренды. Проверьте общее состояние собственности и убедитесь, что такие предметы, как бытовая техника, смесители, сантехника, окна и оконная арматура, находятся в хорошем рабочем состоянии. Отметьте и задокументируйте любой существующий ущерб в договоре аренды или в предоставленной форме оценки ущерба и сохраните копию этого в своем контракте — на всякий случай.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка жилищного кооператива

Что такое жилищный кооператив? (Скачать раздаточный материал)

Жилищный кооператив образуется, когда люди присоединяются на демократических началах, чтобы владеть или контролировать жилье и / или связанные с ним общественные объекты, в которых они живут.Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию. Каждый месяц они платят комиссию для покрытия своей доли операционных расходов. Вычеты по подоходному налогу с физических лиц, более низкая текучесть кадров, более низкие начисления налога на недвижимость (в некоторых регионах), контролируемые расходы на техническое обслуживание, а также участие и контроль со стороны резидентов — вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного домовладения.

Что у меня на самом деле есть?

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье состоит в том, что в жилищном кооперативе вы не владеете недвижимостью напрямую.Но если у вас нет недвижимости, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или сдает в аренду всю недвижимость. В рамках вашего членства (в качестве акционера) в кооперативе вы имеете исключительное право жить в определенной единице (это устанавливается в соответствии с соглашением о размещении или частной аренде) столько, сколько вы хотите, при условии, что вы соблюдаете правила и положения кооператива. Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Что включает в себя цена покупки доли или членства?

Когда вы покупаете долю или членство в жилищном кооперативе, вы платите только за это: за долю кооперативной жилищной корпорации. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от района, размера единицы, если кооператив ограничивает цены перепродажи, и если у кооператива есть основная ипотека на всю собственность.

Что такое заем на акции?

Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов.Скорее всего, вы не сможете заплатить продавцу всю покупную цену наличными. Вместо этого вы заплатите первоначальный взнос и получите ипотечный кредит для покрытия оставшейся части цены. В кооперативе, поскольку вы фактически покупаете долю (доли) в корпорации, а не недвижимость, вы получаете вид ссуды, называемой ссудой на акции, которая похожа на ипотеку. Он предоставляет вам заемные средства для покупки акций у продавца. Затем вы вносите ежемесячные платежи по ссуде на акции кредиторам и ежемесячные платежи по содержанию (содержанию) кооперативу.

Как мне накапливать капитал?

Хороший вопрос. На самом деле это зависит от того, какой тип кооператива вы покупаете. Существуют различные типы жилищных кооперативов, включая жилищные кооперативы с ограниченным капиталом.

Рыночные жилищные кооперативы

В кооперативе с рыночной ставкой вы можете купить или продать членство или акции по любой цене, которую будет понести рынок. Закупочные цены и накопление капитала очень похожи на кондоминиум или частную собственность.

Жилищные кооперативы с ограниченной ответственностью

В жилищном кооперативе с ограниченным капиталом (LEC) существуют ограничения на доходы, которые члены могут получить от продажи своих акций.Обычно они вводятся, потому что члены кооперативов получают выгоду от ипотечных ссуд, субсидий по ставке ниже рыночной, налоговых льгот на недвижимость или других условий, которые делают жилье более «доступным» как для первоначальных, так и для будущих жителей в течение определенного периода времени. В некоторых кооперативах эти ограничения налагаются членами добровольно. Эти ограничения обычно содержатся в уставе кооператива. В документах также могут быть установлены пределы максимального дохода для новых членов, чтобы предоставить особые жилищные льготы семьям, которые в них больше всего нуждаются.

Лизинговые кооперативы (или с нулевым капиталом)

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация сдает в аренду имущество у внешнего инвестора (часто некоммерческой корпорации, созданной для этой цели). Поскольку кооперативная корпорация не владеет недвижимостью, кооператив не наращивает собственный капитал (точно так же, как арендатор не создает собственный капитал). Однако, как корпорация, кооператив часто имеет возможность купить собственность, если она будет выставлена ​​на продажу позже и конвертировать ее по рыночной ставке или кооперативу с ограниченным капиталом.А некоторые лизинговые кооперативы позволяют выбывающим членам забрать хотя бы часть их доли денежных резервов, созданных кооперативной корпорацией, когда они были акционерами.

Что покрывает ежемесячная плата?

Почти все кооперативы взимают с жителей ежемесячную плату за содержание (часто называемую ежемесячной платой за содержание). Размер ежемесячной платы варьируется и обычно покрывает вашу пропорциональную долю в эксплуатации и обслуживании кооператива, которая может включать общие выплаты по ипотеке, налоги на имущество, плату за управление, расходы на техническое обслуживание, страховые взносы, коммунальные услуги и взносы в резервные фонды.

Плачу ли я налоги на недвижимость?

Налогами облагается кооперативная корпорация как собственник имущества. Ваши ежемесячные платежи кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Proposal007 — https://proposal007.com/ предоставляет пакеты предложений руки и сердца и услуги для тех, кто хочет создать идеальное предложение руки и сердца! Несмотря на то, что вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральное налоговое законодательство позволяет вам вычитать вашу долю налоговых платежей кооператива, а также выплаты процентов по ипотеке из вашей налоговой декларации.

Могут ли кооперативы проводить дискриминацию?

Как и любая другая форма жилья, кооперативы не могут проводить дискриминацию на основе защищенных классов, перечисленных в Законе о справедливом жилищном обеспечении, которые включают расу, цвет кожи, религию, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные принципы сотрудничества включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и беспристрастность в политике и несектантство в религии. Однако многие кооперативы избирательно одобряют членство.Как сообщества людей, которые разделяют финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, для кооперативов важно обеспечить, чтобы новые члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила сообщества.

Как выглядит большинство жилищных кооперативов?

В кооперативах может быть практически любое жилье, оно бывает самых разных по внешнему виду и размеру. Жилищные кооперативы могут быть многоэтажными многоквартирными домами, квартирами в садовом стиле, таунхаусами, домами на одну семью и домами для престарелых.

Существуют и другие типы жилищных кооперативов. Парковые кооперативы передвижных домов обычно владеют землей, коммунальными и общественными объектами; их члены владеют индивидуальными «передвижными домами». Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и общественными объектами и используют правовые документы, включая зарегистрированные соглашения, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативного сообщества.

Какие вопросы мне задать перед покупкой в ​​кооператив?

Помните, поскольку вы покупаете долю корпорации, владеющей недвижимостью, вам нужно будет узнать о финансовом состоянии корпорации.Вам также потребуется четкое представление о ваших предполагаемых финансовых обязательствах перед кооперативом. Обязательно узнайте все правила и положения сообщества. Вот несколько примеров вопросов, которые следует задать перед инвестированием:

• Какова цена акции?
• Где я могу получить долевое финансирование?
• Сколько стоит ежемесячная плата за перевозку?
• Что такое ипотека?
• Какова ваша политика в отношении домашних животных?
• Какова ваша политика субаренды?
• Каковы правила внесения изменений в мое устройство?

Запутались в любом из этих терминов? Ознакомьтесь с нашим глоссарием.Кроме того, чтобы понять свои права и обязанности как жителя кооператива, посетите раздел «Проживание в жилищном кооперативе». Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, проконсультируйтесь с профессиональным юристом кооператива прямо сейчас и получите ответы на свои вопросы!

Я хочу переехать в жилищный кооператив. Как мне найти кооператив в моем районе?

Найдите на веб-сайте местного жилищного управления жилищный кооператив в вашем районе. Чтобы получить полный список или поговорить с консультантом по жилищным вопросам, посетите U.S. Веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) для получения дополнительной информации о размещении кооператива в вашем районе. Кроме того, местный специалист по недвижимости сможет предложить свою помощь. Убедитесь, что ваши критерии поиска включают «многоквартирное жилье».

Экономические преимущества

• Доступное: более низкий первоначальный взнос, гораздо более низкие затраты на закрытие, экономия на масштабе и более длительный срок ипотеки — все это делает кооперативы более доступными по сравнению с жильем, находящимся в другой собственности.
• Проживание в кооперативе доступно по цене.У участников нет причин для существенного увеличения ежемесячных сборов, если только налоги или операционная деятельность не увеличиваются; как правило, ежемесячные платежи остаются разумными.
• Налоговые вычеты. Для целей подоходного налога член кооператива обычно считается домовладельцем и, как таковой, может вычесть свою долю налогов на недвижимость и процентов по ипотеке, выплачиваемых кооперативом.
  Собственный капитал. Кооперативы могут обеспечивать накопление собственного капитала членов. Для кооперативов с рыночной ставкой накопление цен на акции и цены при перепродаже основаны на рыночных ценах.Кооперативы с ограниченным участием в капитале устанавливают ограничения на накопление капитала, чтобы обеспечить долгосрочную доступность для новых членов.
• Ограниченная ответственность. Участники не несут личной ответственности по кооперативной ипотеке. Кооперативная ассоциация несет ответственность за выплату любых ипотечных кредитов. Это часто позволяет лицам, чей доход не дает им права на получение индивидуальной ипотеки, купить членство в кооперативе с ограниченным капиталом.
• Consumer Action. Через свою кооперативную ассоциацию члены могут совместно оказывать влияние на изменение налоговых ставок и цен на коммунальные услуги, а также на получение более качественных услуг от местных органов власти.Кооператив в качестве защитника интересов потребителей также может присоединяться к другим организациям и / или коалициям.
• Экономия. Члены кооператива могут получить выгоду от экономии на масштабе за счет затрат на кооперацию, а также от некоммерческой деятельности. Кроме того, когда есть «переводы», только капитал уходящего члена должен финансироваться новым членом. Передача акций требует меньших расчетных затрат.

Социальные преимущества

• Устранение внешнего арендодателя.Кооперативы предлагают контроль над жилищной средой и гарантии владения жильем, которых нет в арендуемом жилье.
• Общественный контроль. В качестве взаимных собственников резиденты-участники участвуют в процессе принятия решений на различных уровнях. Это не относится к арендаторам, которые обычно не имеют возможности участвовать в принятии решений арендодателем. Члены кооператива владеют коллективно и могут оставаться в своих домах столько, сколько захотят, при условии, что они выполняют свои ежемесячные обязательства и соблюдают устав, правила и положения кооператива.
• Культурное разнообразие. Многие члены кооперативов говорят, что возможность общения с людьми из разных слоев общества, культур и уровней дохода является положительным фактором в их решении стать членом.
• Расширенные услуги. Создав совместные процедуры и работая вместе, люди могут предоставлять себе услуги, которые иначе было бы невозможно получить. Когда одно совместное предприятие оказывается успешным, часто становится ясно, что люди могут добиться успеха и в другой области.В результате первоначальное усилие часто может быть усилено. Примеры включают спортивные команды, кооперативные дошкольные учреждения, кредитные союзы, репетиторство, клубы покупки продуктов питания, декоративно-прикладное искусство, а также службы здравоохранения и поддержки для пожилых людей.

Физические преимущества

• Общие обязанности по техническому обслуживанию. Члены кооператива обычно имеют ограниченные прямые обязанности по обслуживанию. Кооперативное объединение отвечает за капитальный ремонт, страхование, замену оборудования и содержание общих территорий и объектов.
• Вандализм и безопасность. Члены кооператива энергично защищают собственность своей ассоциации. Важным преимуществом преобразования арендуемой собственности в кооперативную собственность является сокращение случаев вандализма и злоупотребления собственностью, а также улучшение и совместное обеспечение безопасности. А недавние исследования показывают, что присутствие кооператива по соседству снижает уровень преступности.

Стандартные методы сотрудничества

Члены NAHC согласны с тем, что кооперативные жилищные ассоциации наиболее успешны, когда они действуют в соответствии с конкретными рекомендуемыми практиками в дополнение к общим принципам кооперации.

Совет директоров кооператива должен информировать своих членов обо всех своих действиях. Система регулярных коммуникаций (частые информационные бюллетени, информационные бюллетени, специальные встречи, запрос у членов мнений и приоритетов) укрепляет отношения между советом директоров и членами. Подотчетность лидера занимает центральное место в концепции сотрудничества. Совет директоров должен полагаться на двусторонний характер коммуникации, чтобы руководить им при принятии всех решений.

Кооперативная ассоциация должна поддерживать адекватные финансовые резервы для защиты интересов кооператива и его членов. Обычно они включают общий операционный резерв и резерв для замены компонентов зданий по мере их износа. Такие резервы уменьшают вероятность того, что членам придется платить неожиданные специальные сборы в чрезвычайных ситуациях. Ежегодный аудит должен проводиться профессиональными бухгалтерами и быть доступным для всех членов.

Для защиты интересов оставшихся жителей правление кооператива должно иметь право утверждать новых членов, которые заменяют тех, кто покидает кооператив.Обычно требуется проверка кредитоспособности и посещение членского комитета. Этот процесс также помогает сориентировать нового члена в его правах и обязанностях как членов кооператива.

Субаренда должна быть ограничена, если вообще разрешена. Если разрешено, срок действия договора субаренды и размер оплаты должны определяться кооперативом. Разрешение субаренды в более крупных масштабах рассматривается как возврат к отсутствующей арендной собственности.

Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, NAHC всегда рекомендует проконсультироваться со специалистом по кооперативному жилищному праву или жилищным поверенным.

вариант аренды или продажа в рассрочку?

Лизинг

Определите «экономическую реальность» ваших сделок с опционом аренды — или завещание IRS.

Дональд Дж.Валачи, CCIM |

Аренда с правом выкупа, также известная как «вариант аренды», является обычным соглашением о недвижимости. Важный вопрос о налоге на прибыль в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор недвижимость в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор осуществил опцион на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один из факторов не определяет, является ли вариант аренды в экономической реальности продажей.Как отметил известный налоговый орган Джеральд Дж. Робинсон в Федеральном подоходном налоге с недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, окружающие экономические обстоятельства и намерения сторон … Совокупность явных признаков приводит к выводу, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано ».

Если вариант аренды рассматривается как продажа, есть два важных налоговых последствия:

• Изменение времени передачи права собственности на недвижимость.При «истинном» опционе на аренду право собственности переходит при исполнении опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «истинного» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, весна 1995 г., стр. 21.)
• Изменен характер оплаты опциона и арендной платы в течение срока аренды.

Поскольку налоговый режим операции покупки сильно отличается от операции аренды, важно понимать факторы, которые могут побудить налоговую службу (IRS) охарактеризовать операцию с опционом на аренду как продажу.

Вариант аренды или продажи?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду состоит в том, будет ли IRS предполагать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. Как правило, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор исполнит этот опцион, IRS с большой вероятностью охарактеризует вариант аренды как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение периода аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, потому что это единственный способ защитить свои «инвестиции».»

Условия аренды. Арендные платежи вычитаются только за собственность, в отношении которой арендатор не имеет права собственности или доли в капитале. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

• выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную арендную стоимость недвижимости; и
• сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Увязка завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной обычно подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности.Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года с годовой арендной платой в 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку собственности в конце двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения соглашения об аренде справедливая рыночная стоимость собственности составляет 500 000 долларов, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов.

Адамс приобретает акционерный капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (годовая арендная плата 120 000 долларов — справедливая рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов).Кроме того, общие платежи, произведенные Адамсом, равны стоимости собственности (20 000 долларов США по опциону + 120 000 долларов США по арендной плате [год № 1] + 120 000 долларов США по арендной плате [год № 2] + 240 000 долларов США по цене опциона = 500 000 долларов США по справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения соглашения указывают на то, что в экономической реальности опцион на аренду является продажей, а оплата опциона в размере 20 000 долларов является авансовым платежом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, потому что суммы аренды настолько велики, что арендатор экономически вынужден реализовать опцион.Более того, доказательства в этом деле еще более убедительны, потому что завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную справедливую рыночную стоимость собственности.

Однако тот факт, что цена опциона является «выгодной» ценой, сам по себе не приведет к тому, что сделка с опционом аренды будет характеризоваться как продажа. Если цена опциона представляет собой значительную часть справедливой рыночной стоимости собственности, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной арендной стоимости, а арендные платежи не применяются к покупной цене, вариант аренды не будет характеризоваться как продажа. .

IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона собственности установлена ​​на уровне рыночной стоимости, но арендная плата и платежи за опцион применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов США, а оплата опциона на сумму 20 000 долларов США и два ежегодных арендных платежа в размере 120 000 долларов США должны применяться к цене опциона. Когда Адамс использует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — плата за аренду 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Другие экономические обстоятельства. Помимо арендной стоимости и цены опциона, при определении того, следует ли характеризовать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут быть приняты во внимание другие экономические факторы. При анализе сделок с опционом аренды каждый из следующих факторов рассматривался как свидетельство продажи:

• Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в недвижимость, и арендатор может окупить свои инвестиции только путем исполнения опциона.
• Часть арендных платежей может использоваться вместо процентов по ссуде.
• Соглашение предусматривает зачисление арендных платежей в счет цены опциона. Это верно даже тогда, когда и арендная стоимость, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит арендную плату не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает капитал в течение периода аренды.Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом аренды будет иметь вид продажи в рассрочку с разовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которые арендатор внесет, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности в том, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор сможет продемонстрировать IRS, что причиной аренды является невозможность продажи из-за экономических условий, вариант аренды, вероятно, будет поддержан.Как говорит Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «… если вы можете продемонстрировать, что причиной варианта аренды является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, будет стоять. Это будет иметь место, например, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время напряженного денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование ».

Намерение сторон.В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны при заключении сделки полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости собственности, вариант аренды, скорее всего, будет оставлен в силе.

Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердят эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку.Как предполагает налоговые факторы в операциях с недвижимым имуществом: «Хотя есть полномочия для реализации намерений сторон, с практической точки зрения сторонам будет сложно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, предоставленного объективными доказательствами. . » Соответственно, экономические факторы, рассмотренные выше, будут иметь значение, даже если намерение сторон считается контролирующим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует вариант аренды как продажу в рассрочку для целей налога на прибыль, предполагается, что право собственности на недвижимость было передано в то время, когда арендатор передал арендодателю оплату за опцион и аренда началась.Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

• Арендатору не разрешается удерживать свои арендные платежи как таковые.
• Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию, исходя из части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
• Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована как процентные платежи и будет учитываться как вычитаемые проценты для целей налога на прибыль. Сумма вычета процентов для арендатора будет рассчитана в соответствии с «правилами вмененных процентов». Часть арендных платежей, учитываемая как платежи по основной сумме кредита, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя для недвижимости.

Арендодатель как продавец.Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка с опционом аренды будет охарактеризована как продажа, следующие:

• Опционная оплата рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата по опциону будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» в рассрочку.
• Арендные платежи, полученные арендодателем-продавцом по договору аренды, учитываются как часть продажной цены.В частности, часть каждого платежа в рассрочку представляет собой налогооблагаемую прибыль. Поскольку в арендных платежах не указываются проценты, они должны быть начислены.
• Переоцененные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что собственность находилась в собственности более одного года на момент подписания договора об аренде, и что домовладелец-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении данной собственности.
• Обычный доход (доход от аренды) конвертируется в прирост капитала (выручка от продажи).В результате применимая ставка налога может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
• Арендодателю не разрешается вычитать скидку на амортизацию или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал недвижимость. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычесть амортизационные и другие операционные расходы.

Хотя вариант аренды является полезной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью.Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, которая значительно превышает справедливую рыночную арендную плату в сочетании с «выгодной» ценой опциона, указывает на то, что сделка, скорее всего, будет охарактеризована как продажа и что арендные платежи, по сути, являются платежами в рассрочку от покупной цены. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичную недвижимость.И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость недвижимости лучше всего определять путем независимой оценки экспертами.

Есть ли хорошие инвестиции в аренду в кондоминиумы?

Кондо могут быть привлекательными инвестиционными возможностями.Они часто имеют более низкие цены, чем сопоставимые односемейные или многоквартирные дома на данном рынке, и у них меньше проблем с обслуживанием, о которых владельцам нужно беспокоиться.

С другой стороны, есть некоторые недостатки, которые нужно учитывать. Во-первых, в кондоминиумах часто взимается ежемесячная плата, которая может значительно и непредсказуемо увеличиваться. А получить финансирование для кондоминиума может быть труднее.

Кондо — это хорошие инвестиции в правильной ситуации, но важно знать, на что вы идете, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Вот краткое руководство, которое поможет вам определить, подходит ли вам инвестирование в кондоминиум.

Почему кондоминиумы — хорошая инвестиционная недвижимость

Выбор кондоминиума в качестве инвестиционной собственности имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Вот некоторые из причин, по которым вы можете рассмотреть кондоминиум в качестве следующей инвестиционной собственности.

Низкая стоимость: На многих рынках недвижимости квартиры в среднем значительно дешевле, чем дома на одну семью. На моем собственном рынке кондоминиум можно найти за 60 000 долларов или около того, в то время как вам потребуется минимум 120 000 долларов, чтобы арендовать дом на одну семью.

Стоимость — самый большой барьер на пути к инвестированию в недвижимость, а кондоминиум может быть самым доступным способом начать работу.

Желательные места: Кондо часто расположены в районах, где не хватает аренды для одной и нескольких семей. Например, многие районы города и места отдыха заполнены квартирами и имеют мало отдельно стоящих жилых домов.

Меньше затрат на обслуживание: Кондо продаются за дополнительную плату (подробнее об этом чуть позже), но они, как правило, имеют значительно меньше затрат на обслуживание, чем односемейная или многоквартирная инвестиционная недвижимость.Лучше всего найти баланс.

Меньше индивидуальных расходов: Сборы за кондоминиум обычно покрывают некоторые из расходов, которые вам обычно придется оплачивать. В зависимости от здания кондо, включенные сборы и услуги могут включать страхование здания, кабель, вывоз мусора, воду, борьбу с вредителями и многое другое.

Потенциальные недостатки инвестирования в кондоминиум

У любого типа инвестиций есть свои недостатки, и кондоминиумы, конечно же, не исключение. Для многих инвесторов эти потенциальные недостатки могут перевесить преимущества инвестирования в кондоминиум, поэтому важно знать о них.

Сборы ассоциации кондоминиумов: Кондо обычно имеют ассоциацию домовладельцев, которая устанавливает ежемесячную плату, и в некоторых случаях она может быть довольно высокой. Когда несколько лет назад я искал квартиру в пляжном городке, первая квартира, которую я посмотрел, имела ежемесячный взнос в размере 825 долларов.

Эти сборы могут быть окупаемыми, в зависимости от того, что они покрывают. Но они могут шокировать ничего не подозревающих покупателей и добавить к расходам ваш доход от аренды. Кроме того, если планируется капитальный ремонт или улучшение (например, новая крыша), кондоминиум может назначить специальную оценку для покрытия этого.Это сверх стандартных сборов.

Финансовые трудности: Вы можете получить ипотечный кредит на кондоминиум, но это может быть значительно сложнее, чем финансирование односемейной или многоквартирной собственности. Например, обычный кредитор обычно предоставляет ссуду только в том случае, если здание занято владельцами не менее чем на 50% и имеет ассоциацию домовладельцев с низким уровнем просрочек и без текущих судебных разбирательств.

Нередко можно увидеть кондоминиумы на продажу по ценам, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой — одна из распространенных причин — трудность или невозможность получения финансирования.

Ограничения по аренде: Если вы планируете инвестировать в кондоминиум, убедитесь, что вы можете сдавать его в аренду по своему усмотрению. Некоторые кондоминиумы вообще запрещают сдачу в аренду, в то время как другие имеют определенные ограничения на аренду. Например, одно известное мне здание позволяет владельцам сдавать свои квартиры в аренду только после того, как они владели ими в течение целого года.

Более медленная оценка: Кондо, как правило, лучше подходят для инвесторов, стремящихся к заработку. Как правило, они растут в цене медленнее, чем сопоставимые объекты для одной и нескольких семей.

Убедиться, что цифры работают

Прежде чем вкладывать деньги в кондоминиум, важно убедиться, что цифры имеют смысл. Это важно для любой инвестиционной собственности, но кондоминиумы могут быть сложными, так как они требуют дополнительных сборов.

Короче говоря, вы хотите убедиться, что ваша квартира будет генерировать приемлемый денежный поток с течением времени, даже с учетом таких вещей, как вакансии, расходы на обслуживание и специальные оценки. Не существует четких правил, но я считаю, что откладывание 10% арендной платы на покрытие вакантного времени и еще 10% на покрытие любых эксплуатационных расходов или специальных взносов, которые вам необходимо заплатить, является достаточно консервативным подходом.