Как уменьшить проценты по ипотеке в сбербанке в 2018 году: Как снизить ставку по действующей ипотеке Сбербанка для семей с детьми — Ипотека

Но будьте осторожны. По истечении этого срока ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой корректируются выше. Для неподготовленных потребителей или в тех случаях, когда в течение пяти или семи лет произошел значительный сдвиг процентных ставок, покупатели жилья могут увидеть резкое увеличение ежемесячных выплат по ипотеке.

С другой стороны, ипотека с фиксированной процентной ставкой ничего не оставляет на волю случая. Вы знаете, что получаете заранее. Этот компромисс — это то, что домовладельцы должны учитывать.

Ипотечные баллы — это предоплата, выплачиваемая покупателями жилья для снижения своих ставок по ипотеке. Каждый балл равен 1% от стоимости ссуды, и выплата балла обычно снижает текущую процентную ставку на 0,125%. Например, выплата балла по кредиту в 250 000 долларов будет стоить дополнительно 2500 долларов, но при этом ваша процентная ставка снизится на 0.125% в течение срока кредита.

баллов помогут вам сэкономить деньги, если вы собираетесь оставаться дома надолго. Снижение ставки по ипотеке позволит сэкономить деньги в течение 15 или 30 лет.

Иногда самые простые вещи могут сэкономить деньги. Некоторые кредиторы предлагают более низкую процентную ставку для клиентов, которые настроили автоматический платеж по ипотеке. Просто имейте в виду, что если вы закроете свой счет или смените банк, ваш первоначальный банк-кредитор может отменить скидку на процентную ставку, применявшуюся для настройки автоматического платежа по ипотеке.

Наконец, нынешние домовладельцы, желающие снизить свои ежемесячные ипотечные кредиты, должны серьезно рассмотреть возможность рефинансирования существующих ипотечных кредитов.

Домовладельцы должны следовать всем вышеупомянутым предложениям — особенно при поиске лучших ставок — при поиске рефинансирования. Используйте ипотечный калькулятор, чтобы решить, действительно ли стоит рефинансирование, включая комиссию за рефинансирование.

Как максимально увеличить вычет процентов по ипотеке — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Чтобы максимально увеличить налоговые вычеты по ипотечным процентам, используйте все детализированные вычеты так, чтобы они превышали стандартные вычеты по подоходному налогу, разрешенные Налоговой службой. Федеральный стандартный вычет достаточно высок, поэтому вы вряд ли будете требовать удержания процентов по ипотеке, если не заработаете значительный доход. Если вы все же потребуете вычет, то чем выше будет ваш доход и чем больше размер ипотеки, тем выше будет налоговая льгота, вплоть до лимита в 750 000 долларов.

Что такое вычет налога на проценты по ипотеке?

Налоговый вычет с процентов по ипотеке — это налоговая льгота, доступная домовладельцам, которые перечисляют свои вычеты по федеральному подоходному налогу. Государства, которые исчисляют подоходный налог, также могут разрешить домовладельцам требовать этого вычета в своих налоговых декларациях штата, независимо от того, указаны ли они в своих федеральных декларациях. Нью-Йорк — один из примеров.

Однако не путайте налоговый вычет с налоговым вычетом. Налоговая скидка снижает размер налога, который вы платите в долларах за доллар.Если вы должны 1000 долларов и получаете налоговый кредит в размере 100 долларов, ваш налоговый счет упадет до 900 долларов. Если вы получите вычет в размере 100 долларов, вы сэкономите только 100 долларов. Если вы относитесь к категории 24% федерального подоходного налога, ваша экономия на налогах составит 24 доллара. Вы все равно должны 976 долларов.

Как работает удержание процентов по ипотеке

Название говорит само за себя: вычет процентов по ипотеке позволяет вычитать только проценты, но не основную сумму, которые вы платите по ипотеке.

Допустим, ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 1500 долларов.Вы не можете вычесть 1500 долларов. Посмотрите на свою выписку по ипотеке, и вы увидите, что, возможно, 500 долларов из вашего платежа идут в счет основной суммы долга, а 1000 долларов — в счет процентов. 1000 долларов — это та часть, которую вы можете вычесть.

Выплачиваемые вами проценты немного снижаются каждый месяц, при этом большая часть ежемесячного платежа идет в счет основной суммы долга. Таким образом, ваш общий процент по ипотеке за год не составит 12 000 долларов; это могло быть больше похоже на 11 357 или 12 892 доллара.

В последующие годы ипотечного кредита тот же платеж в размере 1500 долларов может положить 1000 долларов в счет вашей основной суммы и только 500 долларов в счет процентов.Вычет по ипотечным процентам сэкономит вам больше в первые годы.

Проценты по ипотеке и стандартный вычет

Вы не можете удерживать проценты по ипотеке в дополнение к стандартному вычету. Чтобы воспользоваться вычетом процентов по ипотеке, вам нужно будет указать детали. Детализация имеет смысл только в том случае, если ваши детализированные вычеты превышают стандартный вычет, который составляет от 12 200 до 24 400 долларов США за 2019 налоговый год, в зависимости от вашего статуса подачи.

Любая экономия налогов, которую вы получаете от разбивки процентов по ипотеке, является результатом не только выплачиваемых вами процентов по ипотеке, но и ваших благотворительных пожертвований, налогов на недвижимость, ипотечного страхования, подоходного налога штата или налога с продаж и всего прочего, что вы перечисляете.

Как могла бы выглядеть ваша экономия от детализации при различных сценариях? Экономия сильно различается в зависимости от того, сколько процентов по ипотеке вы платите и вашего статуса регистрации, а также от того, сколько государственного налога вы платите и сколько складываются ваши другие детализированные вычеты.

Например, если вы состоите в браке и подаете совместную регистрацию и у вас есть 19 000 долларов в виде детализированных вычетов, включая 5 000 долларов в виде процентов по ипотеке, вам гораздо лучше взять стандартный вычет в размере 24 400 долларов. В этом случае, если вы укажете детали, вычет процентов по ипотеке окажется нулевым, потому что они не достигают стандартного лимита вычета.Тем не менее, вы можете быть холостым, имея только 17000 долларов в виде детализированных вычетов, включая 5,000 долларов в виде процентов по ипотеке, и сэкономить более 1,000 долларов, разбивая их по статьям, потому что стандартный вычет для индивидуальных подателей составляет 12 200 долларов.

Чем больше ваши детализированные вычеты превышают стандартный вычет и чем выше ваша предельная налоговая ставка, тем больше вы можете сэкономить. Фактически, налоговый вычет по ипотечным процентам в первую очередь приносит пользу налогоплательщикам, зарабатывающим более 200000 долларов, согласно независимому налоговому фонду Вашингтон, Д.Некоммерческая организация на базе C.

Почему? Эти домохозяйства более склонны к разбивке по статьям и получению крупных ипотечных кредитов с большим процентом. У них также более высокие предельные налоговые ставки, что делает вычеты более ценными.

Что дает право на вычет процентов по ипотеке?

Не только процентная часть вашего ежемесячного платежа имеет право на вычет процентов по ипотеке. Вы также можете вычесть штрафы за просрочку платежа, скидки и взносы по ипотечному страхованию.

Вы можете вычесть оплачиваемые баллы для снижения процентной ставки по ипотеке либо в том году, в котором вы их выплачиваете, либо пропорционально в течение срока действия кредита. Вы можете сделать то же самое для баллов, которые продавец платит, когда вы покупаете дом, или баллов, которые вы платите по ссуде под залог недвижимости, или HELOC, доходы от которых вы используете для строительства, покупки или существенного улучшения своего дома.

балла, которые вы платите по ипотеке за второй дом, можно вычесть только в течение срока кредита, но не в год, в который вы их выплачиваете. Пункты рефинансирования обычно также должны вычитаться в течение срока ссуды.

В 2019 и 2020 годах премии по ипотечному страхованию также подлежат налогообложению в качестве процентов по ипотеке. Частное ипотечное страхование, страховые взносы FHA по ипотечному страхованию, авансовое страхование ипотечного кредита FHA, плата за финансирование VA, гарантийный сбор USDA и годовая ипотечная страховка UDSA — все это имеет право.

Тем не менее, этот вычет постепенно прекращается для налогоплательщиков, состоящих в браке и совместно регистрирующих совместную налоговую декларацию, со скорректированным валовым доходом (AGI) выше 100 000 долларов США и для одиноких или состоящих в браке налогоплательщиков, ведущих отдельную регистрацию, с AGI выше 50 000 долларов США.Как только ваш AGI достигнет 109 000 долларов (54 500 долларов США), вы вообще не сможете вычитать ипотечную страховку.

Что нельзя вычесть

Вы не можете вычесть проценты по ссуде или кредитной линии, если вы используете деньги для чего-то, кроме строительства, покупки или существенного улучшения своего дома. Существенное улучшение — это улучшение, которое увеличивает стоимость вашего дома, продлевает срок его полезного использования или адаптирует ваш дом для новых целей. Текущее обслуживание и ремонт не в счет.

Аналогичным образом, если вы осуществляете рефинансирование с выплатой наличных, вы не можете вычесть проценты на снятые вами деньги, если вы не используете их для строительства, покупки или улучшения дома.

Если вы используете жилищный заем для погашения долга под высокие проценты, покупки автомобиля, взятого отпуска или оплаты счетов за обучение, вы не можете требовать удержания по этим процентам.

Вы также не можете вычесть проценты по любой части вашего ипотечного долга, превышающей 750 000 долларов США (375 000 долларов США для налогоплательщиков единого налога или состоящих в браке налогоплательщиков, которые подают документы отдельно), если вы взяли ипотеку в 2018 году или позже. (Из этого правила есть много исключений, но они не применимы к большинству людей.)

Итак, если у вас есть одна ипотека на 500000 долларов на ваше основное место жительства, а другая на 400000 долларов на дом для отдыха, вы не можете вычесть проценты по всем

0 долларов вашей ипотечной задолженности только потому, что они из двух отдельных ипотечных кредитов, каждая из которых меньше 750 000 долларов.

Если у вас есть второй дом, который вы сдаете в аренду круглый год и в нем никогда не живете, вы не можете вычесть проценты по ипотеке этого дома. Вы также не можете вычитать проценты по ипотеке более чем на один второй дом.

Как изменения в налоговом законодательстве повлияли на вычет процентов по ипотеке

Домовладельцы, берущие крупные ипотечные кредиты, не могут удерживать столько, сколько могли, до подписания президентом Трампом Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года.

Проценты по ипотечным кредитам до TCJA на общую сумму до 1 миллиона долларов (500 000 долларов для налогоплательщиков-одиночек или состоящих в браке налогоплательщиков, которые подают отдельную декларацию), плюс проценты по ссудам под залог недвижимости и HELOC на общую сумму до 100 000 долларов, по-прежнему подлежат вычету.

Если вы закрылись по ипотеке 1 января 2018 г. или после этой даты, вы можете вычесть любые уплаченные вами проценты по ипотеке на свои первые 750 000 долларов ипотечной задолженности (375 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, которые подают отдельную декларацию). Другими словами, если у вас есть ипотечный кредит на 800 000 долларов, вы можете вычесть проценты только на 750 000 долларов. В этот новый лимит включена задолженность по собственному капиталу. TCJA применяется до 2025 налогового года.

Согласно новому закону, вычет процентов по ипотеке приносит пользу гораздо меньшему количеству домохозяйств. TCJA почти вдвое увеличил стандартный вычет, и в результате меньше людей вносят в список.Даже до изменений только 20% налогоплательщиков требовали вычета процентов по ипотеке. В 2018 году только около 8% домовладельцев заявили об этом вычете.

TCJA также усложнил домовладельцам возможность максимизировать налоговый вычет по ипотечным процентам, ограничив вычет по государственному и местному подоходному налогу (SALT) до $ 10 000, когда ранее не было ограничений. Налоги на недвижимость, которые платят домовладельцы, попадают в эту категорию. Таким образом, для некоторых домовладельцев в штатах с высокими налогами на недвижимость, подоходный налог и / или с продаж ограничение вычета ОСВ также ограничило их детализированные вычеты, что сделало вычет процентов по ипотеке менее ценным.

Эти изменения относятся к федеральным налоговым изменениям, однако законы вашего штата могут быть другими. Калифорния, например, по-прежнему позволяет налогоплательщикам вычитать проценты по ипотеке в размере до 1 миллиона долларов. Однако ставки государственного налога ниже, чем ставки федерального налога, поэтому вычет более ценен на федеральном уровне.

Как получить вычет

Правомочные домовладельцы могут потребовать вычет налоговых процентов по ипотеке в Приложении А своих годовых налоговых деклараций. Приложение А сопровождает форму 1040 или 1040-SR (упрощенная форма 1040 для пожилых людей).

Чтобы узнать, сколько процентов по ипотеке вы заплатили в течение года, просмотрите свой отчет о процентах по ипотеке, форму IRS 1098. Ваш кредитор отправит вам одну копию этой формы и одну копию в IRS. Вы будете получать его в январе или феврале каждого года.

Публикация IRS 936, обновляемая ежегодно, содержит всю информацию, которая потребуется большинству налогоплательщиков для определения их права на вычет по ипотечным процентам. Налогоплательщикам в сложных ситуациях может потребоваться помощь сертифицированного аудитора.

Итог

Налоговый вычет по ипотечным процентам может сделать заимствование денег на покупку дома немного менее финансовым бременем, особенно если у вас высокий доход и крупная ипотека. Вычет не является причиной для получения ипотеки или сохранения ипотеки, которую вы готовы выплатить. Для большинства людей это также не повод растягивать бюджет на покупку жилья.

Существует множество исключений из стандартных правил вычета налоговых процентов по ипотеке, но приведенные выше рекомендации должны помочь большинству людей понять, имеют ли они право на этот вычет и получат ли от этого выгоду.

Как сэкономить 9000 долларов на ипотеке

Переход к домовладению — это большое изменение, особенно для ваших финансов.

Покупка дома, вероятно, является самой крупной покупкой, которую вы когда-либо совершали, поэтому важно, чтобы ваши платежи соответствовали строке с тем, что вы можете себе позволить.

Когда ваша ипотека съедает слишком большую часть вашего бюджета, это может повлиять на вашу долгосрочную финансовую безопасность, ограничивая вашу способность откладывать на пенсию, погашать долг или следовать другим мечтам, таким как путешествия или открытие бизнеса.

Общее практическое правило — стремиться к тому, чтобы ваши ежемесячные расходы на жилье составляли менее 30% от вашего ежемесячного дохода до налогообложения.

Несомненно, что на рынках более дорогого жилья в стране это сделать сложно, но покупатели могут принять меры, чтобы помочь сократить свои жилищные платежи.

Повысьте свой кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг играет важную роль для кредиторов при принятии решения об условиях вашего жилищного кредита (или о том, дадут ли они вам его вообще).

Чем выше ваша оценка, тем больше вероятность того, что вы получите более низкую процентную ставку, а это означает, что вы будете платить меньше в течение срока действия кредита.

Кредитный рейтинг 750 и выше обычно считается отличным и сделает вас наиболее привлекательным заемщиком.

Посчитайте: сколько дома вы можете себе позволить?

По данным Управления финансовой защиты потребителей, покупатели жилья с кредитным рейтингом ниже 620, как правило, имеют очень высокие процентные ставки и рискованные функции по жилищным кредитам.

Но хороший кредитный рейтинг не получается в одночасье.

«Это означает, что за пару лет, прежде чем вы действительно захотите купить дом, вы начнете работать, чтобы получить как можно более высокий балл», — сказала Николь Тайзен Штрбих, сертифицированный специалист по финансовому планированию и директор по финансовому планированию в Buckingham Financial Group.«Это не переключатель, который можно щелкнуть».

Начните с просмотра своего кредитного отчета, чтобы определить непогашенный долг и составить план игры, как его сократить как можно быстрее. Обязательно поищите в своем отчете любые ошибки, поскольку на их исправление может потребоваться время.

Делайте покупки вокруг … много

Когда дело доходит до получения ипотеки, стоит присмотреться к магазинам.

По данным Бюро финансовой защиты потребителей, процентная ставка по аналогичным кредитам может варьироваться более чем на половину одного процентного пункта от одного кредитора к другому.И хотя это число может показаться небольшим, оно может сэкономить вам тысячи долларов в течение срока действия вашей ипотеки.

Разница между средней ставкой по ипотеке для человека и самой низкой доступной для него ставкой составила дополнительно 300 долларов в год, говорится в отчете CFPB. Это означает, что нужно заплатить дополнительно 9000 долларов сверх 30-летней ипотеки.

Получите котировки от различных кредиторов, традиционных банков, онлайн-банков и местных банков, чтобы найти лучшую ставку, посоветовали эксперты.

Не беспокойтесь о повреждении вашего кредитного рейтинга: несколько проверок кредитоспособности от ипотечных кредиторов в течение 45-дневного окна записываются в ваш кредитный отчет как один запрос.

По теме: 4 вещи, которые нужно знать начинающим покупателям жилья

Внесите большой авансовый платеж

Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше вам нужно брать в долг и тем меньше будут ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

Это также означает меньшую уплату процентов.

Если вы можете внести как минимум 20% стоимости дома, вы также можете избежать оплаты частной ипотечной страховки, которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств, экономя тысячи долларов в год.

Если вы вложите больше денег, вы также сможете избежать выплаты баллов и других комиссий по ссуде.

Пока вы экономите, чтобы достичь отметки в 20%, убедитесь, что эти средства в безопасности.

«Если вы планируете совершать покупки в ближайшие пять лет, сохраните их в месте, не подверженном волатильности фондового рынка», — рекомендовал Штрбих. «Найдите самый высокий процентный счет со страховкой FDIC. Онлайн-банки — отличный вариант для этого».

Думай короче

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой на 30 лет является наиболее распространенным ипотечным кредитом, но есть и другие варианты.

«Я стараюсь увести молодых людей от 30-летней ипотеки», — сказал Джон Купер, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Южной Каролины. «Увеличенный срок погашения кредита дает покупателям более низкий ежемесячный платеж, но в действительности он может заставить их покупать больше дома, чем они могут себе позволить».

Ипотека на 15 лет с более высокими ежемесячными выплатами, но также с более низкой процентной ставкой, что может принести значительную экономию.

По теме: Хотите купить свой первый дом? Удачи с этим

Более короткие ссуды также означают, что больше ваших платежей идет на основную сумму ссуды и меньше на проценты по сравнению с 30-летней ссудой, поэтому вы быстрее накапливаете капитал.

Для некоторых покупателей ипотека с регулируемой процентной ставкой также может иметь смысл.

ARM предлагают фиксированную более низкую процентную ставку на определенный период времени. Но после истечения вводного периода ставка может вырасти (или упасть) до текущих ставок. Поэтому важно оценить риски и убедиться, что ваш доход сможет покрыть более высокую процентную ставку.

Купер сказал, что ARM может работать для покупателей, которые знают, что не будут жить в доме долгое время или работают на тех профессиях, на которых они не зарабатывают много денег вначале, но увидят значительное увеличение дохода. несколько лет.

CNNMoney (Нью-Йорк) Впервые опубликовано 24 мая 2018 г .: 12:00 по восточному времени

Расчет вычета процентов по ипотеке (HMID)

Вычет процентов по ипотеке (HMID) — одна из самых желанных американских налоговых льгот. Риэлторы, домовладельцы, потенциальные домовладельцы и даже налоговые бухгалтеры рекламируют его ценность. По правде говоря, миф зачастую лучше реальности.

Ключевые выводы

• Вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотеке, выплаченные на сумму до 750 000 долларов из основной суммы кредита.
• Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд.
• TCJA также почти удвоил стандартные вычеты, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.
• В результате большинство из них полностью отказались от налогового вычета по ипотечным процентам.

Расчет вычета налога с процентов по ипотеке

Большинство домовладельцев теперь ничего не получают

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, все изменил.Он снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд (что означает, что домовладельцы могут вычесть проценты, выплаченные по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов). Но это также почти удвоило стандартные вычеты, избавив многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.

В результате большинство из них полностью отказались от налоговых вычетов по ипотечным процентам. В первый год после внедрения TCJA, по оценкам, 135 человек.Ожидалось, что 2 миллиона налогоплательщиков выберут стандартный вычет.

Для сравнения, ожидалось, что 20,4 миллиона будут внесены в список, и из них 16,46 миллиона будут претендовать на вычет процентов по ипотеке. В Соединенных Штатах насчитывается более 80 миллионов непогашенных ипотечных кредитов, что говорит о том, что подавляющее большинство домовладельцев не получают выгоды от вычета процентов по ипотеке.

Налоговый вычет по ипотечным процентам — это, пожалуй, наиболее неправильно понимаемый аспект домовладения.Он приобрел почти мифический статус до такой степени, что многие потенциальные домовладельцы продаются на льготах еще до того, как они даже исследуют математику, чтобы определить свое право. В основе этого мифа лежат два основных заблуждения: первое заключается в том, что каждый домовладелец получает налоговые льготы, а второе заключается в том, что каждый доллар, уплаченный в виде процентов по ипотеке, приводит к снижению обязательств по подоходному налогу в соотношении доллар к доллару.

Удержание процентов по ипотеке

Заблуждение 1: Вы получите налоговую льготу

Несмотря на шумиху, подавляющее большинство домовладельцев вообще не получают налоговых льгот от налоговых вычетов по ипотечным процентам.Имейте в виду, что даже для того, чтобы иметь право на вычет, домовладельцы должны перечислить свои вычеты при определении своих налоговых обязательств. Детализация дает возможность учитывать конкретные расходы, включая проценты по ипотеке, налоги на имущество и частичные медицинские расходы. Поскольку проценты по ипотеке часто являются крупнейшими из этих расходов, которые платит налогоплательщик, их вычет часто упоминается как финансовый стимул для покупки дома.

Еще раз, хотя идея является привлекательной в теории, в действительности принятие TCJA означает, что для большинства людей больше не имеет смысла перечислять вычеты по статьям.Для налогоплательщиков, которые не замужем или состоят в браке, но подают документы отдельно, стандартный вычет составляет 12 400 долларов США в 2020 году и 12550 долларов США в 2021 году. Для глав домашних хозяйств он составляет 18 650 долларов США в 2020 году и 18 800 долларов США в 2021 году. 2020 год и 25100 долларов в 2021 году.

Налогоплательщикам, у которых нет вычетов, которые в сумме превышают стандартные суммы вычетов, не нужно детализировать, и, следовательно, они не получают налоговой выгоды от уплаты процентов по своим ипотечным кредитам.

Заблуждение 2: это будет большой вычет

Даже для домовладельцев, которые перечисляют свои налоги и имеют право на вычет по налогу на проценты по ипотеке, сумма вычета составляет лишь небольшую часть суммы процентов, уплаченных по ипотеке. Опять же, требуется небольшое вычисление, чтобы полностью понять ситуацию, потому что вычет не является налоговой льготой.

Вы не получаете налоговой льготы в размере 1 доллара за каждый потраченный доллар; вы получаете гроши на доллар.В отличие от кредита, который обеспечивает снижение фактических налоговых сумм в долларах к доллару, вычет процентов по ипотеке уменьшает сумму общего дохода, подлежащего налогообложению, на основе налоговой категории налогоплательщика.

В качестве упрощенного примера, налогоплательщику, потратившему 12 000 долларов на проценты по ипотеке и уплате налогов по ставке индивидуального подоходного налога 24%, будет разрешено исключить 12 000 долларов из обязательств по подоходному налогу, что приведет к экономии 2 880 долларов. Фактически, домовладелец заплатил банку 12 000 долларов в качестве процентов, чтобы менее четверти этой суммы было исключено из налогообложения.

Тратить 12000 долларов на уменьшение суммы денег, которые вы будете платить в виде налогов, на 2880 долларов просто бессмысленно. Что еще хуже, честная оценка фактической чистой экономии должна не учитывать значение стандартного вычета. В таблице ниже приводится сравнение.

В нашем примере с процентами по ипотеке в размере 12 000 долларов супружеская пара с налоговой категорией 24% получит стандартный вычет в размере 25 100 долларов в 2021 году, что составит 6024 доллара в виде сокращенных налоговых платежей.Если бы пара перечислила свои вычеты в Графике А, вычеты по ипотеке составили бы 2 880 долларов. Пара получит налоговую скидку в размере стандартного вычета, даже если у них нет ипотеки. Разница между ними — налоговая льгота, полученная при выплате банку 12 000 долларов в реальных долларах в качестве процентов по ипотеке — обернулась бы убытком в 3 144 доллара. Было бы гораздо разумнее использовать стандартный вычет, чем перечислять только для получения налогового вычета по ипотечным процентам.

Даже налогоплательщики с более высокими налоговыми категориями не получат никакой выгоды, если у них нет других вычетов на высокую долларовую стоимость, которые нужно детализировать.Налогоплательщик, потративший 12 000 долларов на проценты по ипотеке и уплату налогов по ставке индивидуального подоходного налога 35%, получит только 4200 долларов налогового вычета. Это немного меньше того, что налогоплательщик получил бы от стандартного вычета. «Выгода» от вычета процентов по ипотеке показана в таблице ниже.

При такой структуре неудивительно, что налоговые вычеты, предположительно введенные для поощрения покупок жилья, как правило, используются в основном домохозяйствами с более высокими доходами.Из 14,35 миллиона налогоплательщиков в 2019 году, которые, как ожидается, будут претендовать на пособие в 2019 году, 10,56 миллиона относятся к домохозяйствам, зарабатывающим 100000 долларов в год или больше.

Кроме того, существует ограничение на размер вычета процентов по ипотеке. На 2021 год лимит составляет процент по ипотеке, выплачиваемый на первые 750 000 долларов задолженности для супружеской пары или 375 000 долларов при раздельной подаче документов, состоящих в браке или одиноких. Для задолженности, возникшей до декабря, существует несколько более высокий предел.16, 2017 (1000000 долларов США при совместной регистрации в браке и 500000 долларов США при подаче отдельно состоящей или не состоящей в браке).

Лучший способ

Вместо того, чтобы тратить большие суммы денег на проценты за небольшую взамен, вам будет гораздо лучше платить наличными за ваш новый дом. Покупка за наличные сэкономит вам десятки тысяч долларов, потому что вы не будете платить проценты.

Конечно, всегда есть аргумент, что вы могли бы заработать больше денег, выплачивая проценты и инвестируя остаток своих денег на фондовом рынке.Это кажется отличной стратегией, когда рынок растет, но прогнозистов, дающих этот совет, нигде не видно, когда фондовый рынок упадет на 40%, стоимость жилья упадет на 40%, а их советы по инвестициям заставят домовладельцев больше задолжать по своим ипотечным кредитам. чем стоит дом.

Никакие вложения не гарантируют более высокую доходность, чем сумма, которую вы сэкономите, если вообще откажетесь от выплаты процентов, поэтому консервативный выбор очевиден. По возможности избегайте выплаты процентов.Расплатитесь с домом быстро, если не можете.

1. Налоговая служба. «Будьте готовы к налогообложению — понимание изменений в налоговой реформе, затрагивающих отдельных лиц и семьи.”По состоянию на 24 февраля 2021 г.

2. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы по состоянию на 2018 год», страницы 4 и 36, скачать «JCX-3-18». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

3. Федеральный резервный банк Нью-Йорка. «Отчет о домашнем долге и кредитах (3 квартал 2019 г.)», стр. 4 Данные. По состоянию на 24 февраля 2021 г.

4. Налоговая служба. «Тема № 501:« Стоит ли перечислять по пунктам? » По состоянию на 24 февраля 2021 г.

5. Налоговая служба.«IRS обеспечивает корректировку налоговой инфляции на 2020 налоговый год». По состоянию на 15 марта 2021 г.

6. Налоговая служба. «IRS обеспечивает корректировку налоговой инфляции на 2021 налоговый год». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

7. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы на 2019 год», стр. 36, скачать «JCX-9-19». По состоянию на 24 февраля 2021 г.

8. Налоговая служба. «Публикация 936 (2019), Удержание процентов по жилищной ипотеке.”По состоянию на 24 февраля 2021 г.

Сравнить счета

×

Предложения, представленные в этой таблице, поступают от партнерств, от которых Investopedia получает компенсацию. Эта компенсация может повлиять на то, как и где появляются объявления. Investopedia не включает все предложения, доступные на торговой площадке.

13 вещей, которые следует учитывать при рефинансировании ипотеки

13 вещей, которые следует учитывать при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита может быть способом снизить ежемесячные платежи и сэкономить деньги в течение всего срока действия жилищного кредита.Однако рефинансирование дома не является правильным выбором для каждого домовладельца, поскольку оно не всегда приводит к снижению процентных ставок или сокращению расходов на жилье. Если вы думаете о рефинансировании, несколько соображений помогут вам решить, является ли получение новой ипотеки для вашего дома лучшим выбором для вас. Вот о чем следует подумать перед рефинансированием.

1. Почему вы хотите рефинансировать

Когда вы рефинансируете жилищную ссуду, ваша текущая ипотека выплачивается, и ее заменяет новая ссуда.Обычно новый заем предлагает некоторую выгоду, которой не было в предыдущем. Что это за выгода, зависит от ваших конкретных целей и потребностей. Вот почему рекомендуется тщательно изучить причины рефинансирования, прежде чем начинать процесс.

Общие причины рефинансирования включают получение более высокой процентной ставки по ссуде, сокращение срока ссуды, снижение ежемесячных платежей или доступ к собственному капиталу дома. У каждой причины есть свои плюсы и минусы, поэтому очень важно убедиться, что плюсы перевешивают минусы, прежде чем вы решите действовать дальше.

2. Ценность вашего дома

Одна вещь, которая определяет, подходит ли ваша ипотека для рефинансирования, — это текущая стоимость вашего дома по сравнению с суммой ссуды. Процесс рефинансирования обычно включает в себя оценку вашего дома, в ходе которой независимая сторона посетит ваш дом и определит его рыночную стоимость. Оценочная стоимость вашего дома может повлиять на план рефинансирования, так как отношение суммы кредита к стоимости обычно не должно превышать 80 процентов.Если стоимость вашего дома упала с тех пор, как вы его купили, возможно, у вас недостаточно капитала для рефинансирования, или вам, возможно, придется внести наличные в закрытие, чтобы компенсировать разницу между стоимостью вашего дома и суммой ссуды.

В то время как обычная ипотека с рефинансированием обычно требует оценки вашего дома, не все. Программа рационализации рефинансирования Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования с понижением процентной ставки от Управления по делам ветеранов (VA) не требуют оценки.Если вы обеспокоены тем, что оценка не будет в вашу пользу, возможно, стоит потратить время на изучение вариантов рефинансирования, доступных в FHA или VA, если вы соответствуете другим требованиям.

3. Как долго вы планируете оставаться в своем доме

Процесс рефинансирования дома аналогичен процессу получения первой ипотеки. При рефинансировании вам нужно будет оплатить заключительные расходы. В зависимости от снижения процентной ставки и того, как долго вы планируете жить в доме, заключительные расходы могут превышать сумму, которую вы в конечном итоге сэкономите.

Перед рефинансированием стоит подумать о будущем. Хотя вы, возможно, не сможете точно сказать, как долго вы пробудете в своем нынешнем доме, полезно иметь приблизительную цифру, чтобы вы могли определить, сможете ли вы окупиться или сэкономить деньги за счет рефинансирования. Один из способов найти точку безубыточности — разделить общую стоимость рефинансирования на ваши ежемесячные сбережения. Если вы сэкономите 150 долларов в месяц, а затраты на закрытие — 4500 долларов, это займет около 30 месяцев или 2.5 лет, прежде чем вы начнете копить по ипотечному кредиту. Если вы планируете проживать в своем доме более 2,5 лет, то рефинансирование того стоит.

4. Ваш кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг может сыграть роль в определении того, одобрены ли вы для рефинансирования, и при определении предлагаемой процентной ставки. Хорошей новостью является то, что кредитные баллы для рефинансирования обычно немного ниже, чем кредитные баллы, необходимые для покупки ипотечных кредитов. Согласно отчету Ellie Mae Origination Insight Report, 72 процента ссуд на покупку были предоставлены людям, у которых был кредитный рейтинг выше 700, в то время как только 65 процентов людей имели оценку выше 700 по ссудам рефинансирования в июле 2018 года.Чуть более 21 процента кредитов рефинансирования было предоставлено людям с рейтингом от 650 до 699. Чуть более 25 процентов рефинансирования было предоставлено людям с рейтингом от 700 до 749, и чуть более 39 процентов кредитов рефинансирования были предоставлены людям с рейтингом более 750.

5. Соотношение вашего текущего долга к доходу

Есть ли у вас другие источники долга, помимо ипотеки, например, автокредит или задолженность по кредитной карте? В таком случае они могут повлиять на вашу способность рефинансировать или на получаемую вами процентную ставку.Когда вы подаете заявку на рефинансирование, кредитор будет учитывать так называемое соотношение вашего долга к доходу. Рассчитайте отношение долга к доходу, разделив ежемесячные выплаты по долгу на свой ежемесячный валовой доход. Обычно отношение долга к доходу должно быть менее 43 процентов, чтобы иметь право на ипотеку или рефинансирование.

6. Ваш текущий доход и статус занятости

Так же, как и при подаче первой заявки на ипотеку, при подаче заявления на рефинансирование ипотеки от вас, скорее всего, потребуется предоставить подтверждение дохода и занятости.Если с тех пор ваш статус работы или дохода изменился, это может повлиять на вашу способность рефинансировать. Если ваш доход выше, чем раньше, вы можете обнаружить, что вам предложат более выгодную ставку или другие более выгодные условия по ссуде рефинансирования. Но если у вас снизился доход или вы недавно сменили работу, у вас могут возникнуть трудности в процессе рефинансирования, в зависимости от того, как долго вы проработали на новой работе или насколько сильно упал ваш доход. Если вы только начали работу, может быть полезно немного подождать, прежде чем пытаться рефинансировать.

Стоит отметить, что ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды рефинансирования FHA и VA, обычно не требуют такого объема документации, как обычные ссуды рефинансирования. Если вы сменили работу или у вас снизился доход, возможно, вам стоит заняться этим вариантом, если вы имеете на это право.

7. Процентная ставка по новой ипотеке

Одной из распространенных причин рефинансирования ипотеки является право на более низкую ставку. Возможно, процентные ставки упали после того, как вы получили свою первую ипотеку, или ваше финансовое положение настолько улучшилось, что вы имеете право на более низкую процентную ставку.

Процентные ставки часто меняются в зависимости от рынка. В июле 2017 года средняя процентная ставка по 30-летнему фиксированному кредиту составляла 4,25 процента. К июлю 2018 года средняя процентная ставка по 30-летнему фиксированному кредиту выросла до 4,91 процента. Если процентные ставки в настоящее время выше, чем они были, когда вы впервые получили ссуду, скорее всего, нет смысла рефинансировать.

8. Вид процентов по новой ипотеке

Когда вы думаете о рефинансировании, стоит учитывать не только сумму процентов, которые вы платите по ипотеке.Тип начисляемых процентов также может определить, имеет ли для вас смысл рефинансирование. Ипотека с регулируемой ставкой может предлагать низкую ставку в течение первых нескольких лет ссуды. По истечении установленного периода курс будет корректироваться в зависимости от рынка. Если ставки повышаются, ваша процентная ставка повысится. Если ставки ниже, чем при оформлении ипотеки, процентная ставка упадет.

Если у вас есть ипотека с регулируемой процентной ставкой и вы предвидите резкое повышение ставки в будущем, имеет смысл рефинансировать ссуду с фиксированной ставкой.Таким образом, вы сможете зафиксировать более низкую ставку и сохранить ее неизменной на протяжении всего срока действия ипотеки.

9. Как долго вы хотите платить по ипотеке?

Рефинансирование дома похоже на нажатие кнопки «перезагрузка» по ипотеке. Даже если вы выплачиваете свой текущий жилищный кредит в течение многих лет или десятилетий, рефинансирование запускает процесс заново. Если вы рефинансируете существующую 30-летнюю ссуду в новую 30-летнюю ссуду, вы начнете с первого дня после закрытия ссуды.Это означает, что вам придется платить по новой ипотеке в течение следующих 30 лет.

Если ипотека на 30 лет вас не привлекает, вы можете подумать о переходе на более короткий срок, например 10 или 15 лет. Вы можете получить более низкую процентную ставку с более краткосрочной ипотекой, но ежемесячные платежи, вероятно, будут выше. Компромисс заключается в том, что вы быстрее выберетесь из долгов и в конечном итоге сможете сэкономить деньги.

10. Как срок ипотеки влияет на общую сумму выплат

В зависимости от процентной ставки по новой ипотеке и срока новой ипотеки рефинансирование может не сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.Некоторые домовладельцы предпочитают со временем платить больше в обмен на более низкий ежемесячный платеж. Чтобы узнать, сэкономите ли вы деньги в течение всего срока действия новой ипотеки, полезно оценить, сколько вы потратите, если продолжите вносить текущий ежемесячный платеж, по сравнению с тем, сколько вы потратите, если перефинансируете.

У вашей текущей ипотечной ссуды остаток в размере 100 000 долларов США с оставшимися 10 годами, фиксированной ставкой 5,5 процента и ежемесячными выплатами в размере 1000 долларов США. Если вы продолжите платить в соответствии с договоренностью до конца срока, вы заплатите 120 000 долларов.Если вы перефинансируете ипотеку до ссуды на 30-летний срок и процентной ставкой 4,9 процента, ваши выплаты упадут до 530,73 доллара в месяц, что выглядит как значительная экономия. Но в течение 30 лет вы в конечном итоге заплатите 191 062,80 доллара.

Возможно, вам стоит высвободить почти 500 долларов в месяц, так как вы сможете работать над другими финансовыми целями, например, выплатить другие долги или сэкономить на колледже для ваших детей. Есть также люди, которые предпочли бы погасить ипотеку как можно быстрее и заплатить как можно меньше, даже если для этого придется заплатить больше вперед.

11. Общая стоимость рефинансирования

Вам также следует подумать о стоимости рефинансирования ипотечного кредита и о том, сводит ли эта стоимость на нет экономию, которую вы получаете от снижения процентной ставки или более короткого срока ипотеки. Также стоит рассмотреть варианты покрытия расходов. Хотя при закрытии сделки обычно выплачивают комиссию полностью, некоторые кредиторы предлагают другие варианты снижения авансовых расходов. Возможно, вам удастся включить расходы на закрытие в основную сумму ипотеки, чтобы вы платили их со временем.Другой вариант — обменять затраты на закрытие сделки на несколько более высокую процентную ставку по кредиту. Это может уменьшить сумму, которую вы платите изначально, но также может уменьшить любые преимущества, которые вы получаете от рефинансирования до ссуды с более низкой ставкой.

12. Есть ли у вас ссуда под залог собственного капитала?

Если в настоящее время у вас есть вторая ипотечная ссуда на ваш дом, также называемая ссудой под залог собственного капитала, или если вы открыли кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC), ваши дополнительные ссуды могут помешать процессу рефинансирования. Наличие ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии не помешает вам рефинансировать, но может усложнить ситуацию.Когда вы выплачиваете свою первую ипотеку, владелец второй ипотеки имеет право занять место, принадлежащее основной ипотеке.

Чтобы вы могли рефинансировать, владелец вашей ссуды или кредитной линии должен дать согласие на то, чтобы кредитор рефинансирования занял основное место. Некоторые кредиторы позволят это, а другие нет. Если кредитор, владеющий вашим ссудой под залог жилого фонда или кредитной линией, не одобрит ваше рефинансирование, вы можете погасить остаток по ссуде под залог собственного капитала или попытаться объединить две ипотечные ссуды в одну при рефинансировании.

13. Хотите ли вы рефинансирование с выплатой наличных средств?

Хотя некоторые домовладельцы осуществляют рефинансирование, чтобы сэкономить деньги или уменьшить ежемесячные платежи, многие рефинансируют, чтобы использовать свой собственный капитал. Рефинансирование с выплатой наличных приводит к получению ипотечного кредита, принцип которого превышает сумму основного долга по существующей ипотеке. Согласно статистике Freddie Mac, 68 процентов рефинансирования в первом квартале 2018 года приходилось на рефинансирование с выплатой наличных средств и было как минимум на пять процентов выше, чем остаток, оставшийся по первой ипотеке.

Люди используют деньги от рефинансирования с выплатой наличных по разным причинам, например, для погашения других долгов или для оплаты ремонта и улучшений дома. Таким образом, рефинансирование с выплатой наличных похоже на ссуду под залог собственного капитала или HELOC. Большая разница в том, что срок рефинансируемой ипотеки обычно намного больше, чем срок ссуды под залог собственного капитала или HELOC. Если вы хотите задействовать собственный капитал своего дома, может быть стоит сравнить процентные ставки и условия рефинансирования со ставками и условиями, доступными по кредитной линии собственного капитала, чтобы определить, какая из них будет наиболее рентабельной.

Суть в том, что рефинансирование дома — это больше, чем кажется на первый взгляд. Вы должны учитывать свои общие финансовые цели и то, поможет ли вам рефинансирование их достичь. Если вы живете и хотите узнать больше о рефинансировании ипотечного кредита, ознакомьтесь с вариантами, доступными в Mid Penn Bank сегодня, или не стесняйтесь обращаться к нам с любыми вопросами. Также не стесняйтесь ознакомиться с нашей полезной статьей «Следует ли мне рефинансировать свою ипотеку?» калькулятор для сравнения предлагаемых вариантов ссуды с текущей ссудой.

Что такое ипотечные баллы и стоит ли их платить?

Покупка дома — самая дорогая покупка, которую большинство из нас когда-либо совершает, поэтому, естественно, стоит обратить внимание на все, что может снизить стоимость ипотеки. Помимо переговоров о выгодной цене и покупок по лучшим ставкам по ипотеке, некоторые сообразительные покупатели жилья покупают ипотечные баллы, также называемые «дисконтными баллами», чтобы снизить размер выплачиваемых процентов.

Что такое ипотечные баллы?

Ипотечные баллы — это комиссии, которые заемщик платит ипотечному кредитору для снижения процентной ставки по ссуде.Иногда это называют «скупкой ставки». Каждый покупаемый заемщиком балл стоит 1 процент от суммы ипотеки. Таким образом, один балл по ипотеке на 300 000 долларов будет стоить 3 000 долларов.

Каждая точка обычно снижает ставку на 0,25 процента, поэтому одна точка снижает ставку по ипотеке с 4 процентов до 3,75 процента на весь срок действия ссуды. Однако степень понижения ставки зависит от кредиторов. Способность ипотечных пунктов снижать ставки также зависит от типа ипотечной ссуды и общей среды процентных ставок.

Заемщики могут покупать более одного балла и даже доли балла. Например, пол-балла по ипотеке в 300 000 долларов обойдется в 1 500 долларов и снизит ставку по закладной примерно на 0,125 процента.

Баллы выплачиваются при закрытии и указываются в документе сметы кредита, который заемщики получают после подачи заявки на ипотеку, и в заключительном раскрытии информации, которое заемщики получают перед закрытием ссуды.

Пункты дисконтирования по ипотеке против

Хотя покупка пунктов дисконтирования по ипотеке фактически является предоплатой процентов, годовая процентная ставка (APR) — это способ облегчить сравнение ссуд с различными комбинациями ставок и пунктов.Он включает не только процентную ставку, но и оплачиваемые вами баллы, а также любые комиссии, которые кредитор взимает за предоставление кредита. Ознакомьтесь с кратким объяснением Грега Макбрайда, CFA, главного финансового аналитика по банковским вопросам:

Как ипотечные баллы учитываются в рекламируемых ставках

Независимо от того, найдете ли вы ставку на веб-сайте ипотечного кредитора или через третью сторону, ипотечный кредит ставки, которые вы видите в рекламе, могут включать или не включать баллы. Одна ставка может даже показаться привлекательно низкой, но это может быть из-за того, что вы уже учтены в том, что вы, возможно, не захотите платить.В разделе «Банковская ставка» мы указываем, включают ли рекламируемые ставки по ипотечным кредитам баллы, чтобы вы могли провести объективное сравнение между кредиторами.

Пример того, как ипотечные баллы могут снизить процентные расходы

Если вы можете позволить себе покупать дисконтные баллы сверх первоначального взноса и затрат на закрытие, вы снизите свои ежемесячные платежи по ипотеке и сможете сэкономить много денег. Ключ — оставаться дома достаточно долго, чтобы вернуть предоплаченные проценты. Если вы продадите дом всего через несколько лет, рефинансируете ипотеку или погасите ее, покупка дисконтных пунктов может оказаться убыточной.

Вот пример того, как баллы дисконтирования могут снизить затраты на 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США:

В этом примере заемщик купил две точки дисконтирования, каждая из которых стоит 1 процент от основной суммы кредита, или 2000 долларов.При покупке двух пунктов за 4000 долларов авансом процентная ставка заемщика снизилась до 3,5 процента, снизив их ежемесячный платеж на 56 долларов и сэкономив 20 680 долларов в виде процентов в течение срока кредита.

Какая точка безубыточности?

Чтобы рассчитать «точку безубыточности», в которой этот заемщик возместит то, что было потрачено на предоплаченные проценты, разделите стоимость ипотечных баллов на сумму, которую сниженная ставка экономит каждый месяц:

$ 4,000 / $ 56 = 71 месяц

Это показывает, что заемщику придется оставаться в доме 71 месяц, или почти шесть лет, чтобы возместить стоимость дисконтных баллов.

«Добавленная стоимость ипотечных баллов для снижения вашей процентной ставки имеет смысл, если вы планируете сохранить дом в течение длительного периода времени», — говорит Джеки Бойс, старший директор по жилищным вопросам и услугам по банкротству некоммерческой организации Money Management International. Консультационная организация по вопросам задолженности, расположенная в Шугар Ленд, штат Техас. «В противном случае вероятность возмещения этих затрат невелика».

Вы можете использовать калькулятор ипотечных баллов Bankrate и калькулятор амортизации, чтобы выяснить, сэкономит ли покупка ипотечных баллов ваши деньги.

Что такое пункты выдачи ипотеки?

Существует еще один тип ипотечных точек, называемый «исходными». Пункты выдачи — это сборы, уплачиваемые кредиторам за выдачу, рассмотрение и обработку ссуды. Пункты выдачи обычно стоят 1 процент от общей суммы ипотеки. Таким образом, если кредитор взимает 1,5 пункта выдачи ссуды по ипотеке в размере 250 000 долларов, заемщик должен заплатить 4 125 долларов США.

Ипотечные баллы и ссуды ARM

Ипотечные баллы по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) работают как баллы по ипотеке с фиксированной ставкой, но большинство ARM корректируют через пять или семь лет, поэтому еще важнее знать безубыточность балл перед покупкой баллов.

«Учитывайте вероятность того, что вы в конечном итоге рефинансируете эту регулируемую процентную ставку, потому что у вас может не быть ссуды на достаточно длительный срок, чтобы получить выгоду от более низкой ставки, которую вы обеспечили за счет выплаты баллов», — говорит Макбрайд.

Можете ли вы обсудить баллы по ипотеке?

Вы можете решить, платить ли баллы по ипотеке, в зависимости от того, имеет ли эта стратегия смысл в вашей конкретной ситуации. Как только вы получите предложение от кредитора, просмотрите числа, чтобы увидеть, стоит ли платить баллы, чтобы снизить ставку на весь срок вашего кредита.

Иногда можно также согласовать точки отправления. По словам Бойса, покупатели жилья, которые вложили 20% и имеют хорошую кредитоспособность, имеют наибольшую силу на переговорах.

«Потрясающий кредитный рейтинг и отличный доход поставят вас в наилучшее положение», — говорит Бойс, отмечая, что кредиторы могут уменьшить количество пунктов выдачи, чтобы привлечь наиболее квалифицированных заемщиков.

Облагаются ли ипотечные баллы налогом?

Пункты дисконтирования по ипотеке, которые представляют собой предоплаченные проценты, не облагаются налогом в отношении ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов.Налогоплательщики, претендующие на вычет по ипотечным процентам и скидочные баллы, должны указать вычет в Приложении А формы 1040.

«Обычно это не проблема для покупателей жилья, поскольку процентов по ипотеке часто бывает достаточно, чтобы сделать более выгодным перечисление ваши вычеты, а не стандартные вычеты », — говорит Бойс.

Однако, если вы не соответствуете целому ряду требований IRS, вы не можете вычесть все баллы, уплаченные вами в том же налоговом году. Каждый год вы можете вычитать только ту сумму процентов, которая применяется в качестве процентов по ипотеке за этот год.Баллы списываются в течение срока кредита, а не в течение одного года.

Пункты происхождения, с другой стороны, не облагаются налогом.

«Баллы, которые не являются процентами, но являются платой за такие услуги, как подготовка ипотеки, оценочный сбор или нотариальные сборы, вычету не подлежат», — говорит Бойс.

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, если вы не уверены, какие расходы на покупку жилья подлежат вычету из налогооблагаемой базы.

Подходят ли вам ипотечные пункты?

Покупка ипотечных баллов — это способ внести предоплату, чтобы снизить общую стоимость вашего кредита.Это имеет смысл, если вы планируете оставаться дома в течение длительного периода времени. Сумма, которую вы будете экономить каждый месяц, скорее всего, окупит ваши первоначальные затраты.

Для многих заемщиков, однако, оплата дисконтных баллов в дополнение к другим расходам на покупку дома является слишком сложной финансовой задачей, и покупка баллов не всегда может быть лучшей стратегией для снижения процентных расходов.

«Может иметь финансовый смысл использовать эти средства для более крупного первоначального взноса», — говорит Бойс.

Чем больше первоначальный взнос, тем выше процентная ставка, потому что это снижает отношение кредита к стоимости, или LTV, то есть размер вашей ипотеки по сравнению со стоимостью дома.

В целом заемщикам следует учитывать все факторы, которые могут определить, как долго они планируют оставаться в доме, такие как размер и местоположение собственности, а также их рабочая ситуация, а затем выяснить, сколько времени им потребуется, чтобы окупиться раньше. покупка ипотечных пунктов.

Подробнее:

Калькулятор вычета налога на проценты по ипотеке

Кто имеет право на этот вычет?

Чтобы иметь право на вычет процентов по ипотечному жилищному кредиту, домовладельцы должны соответствовать этим двум требованиям:

• Вы заполнили форму IRS 1040 и перечислили свои вычеты.
• Ипотека — это обеспеченная задолженность по квалифицированному дому, которым вы владеете.

2018 изменения в налоговом кодексе

С 2018 года были снижены лимиты по квалифицированным жилищным кредитам. Теперь пары, подающие совместно, могут вычитать проценты только по квалифицированным жилищным кредитам на сумму до 750 000 долларов, по сравнению с 1 миллионом долларов в 2017 году. Для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельные декларации, предел составляет 375 000 долларов; ранее это было 500 000 долларов.

Эти лимиты включают любую комбинацию квалифицированных ссуд, таких как ипотечные ссуды, ссуды под залог недвижимости и HELOC.

Например, если у вас есть первая ипотека на сумму 300 000 долларов и ссуда под залог собственного капитала на сумму 200 000 долларов, все проценты, уплаченные по обоим этим займам, могут быть вычтены, поскольку вы не превысили лимит в 750 000 долларов.

Если вы взяли ипотечный кредит или ссуду под залог собственного капитала / HELOC не позднее 15 декабря 2017 г. , вы все равно можете вычесть проценты по ссудам на сумму до 1 миллиона долларов.

Ссуды под залог недвижимости и правила HELOC

Новый налоговый закон также прекратил вычет процентов по задолженности по собственному капиталу до 2026 года, если не выполняется одно условие: вы используете HELOC или ссуды под залог собственного капитала для оплаты ремонта дома.

Другими словами, если вы не использовали кредит под залог собственного капитала для ремонта крыши, постройки еще одной спальни или других улучшений своего жилища, то эти проценты не будут вычитаться из налогооблагаемой базы.

Не забудьте вести записи о своих расходах на проекты по благоустройству дома на случай, если вы пройдете аудит. Возможно, вам даже придется вернуться и восстановить свои расходы на вторую ипотеку, взятую за годы до изменения налогового законодательства.

Сколько процентов я могу требовать?

Большинство домовладельцев могут вычесть все свои проценты по ипотеке.Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), который действует с 2018 по 2025 год, позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотечным кредитам в размере до 750 000 долларов. Для налогоплательщиков, которые используют отдельный статус регистрации в браке, лимит долга на приобретение дома составляет 375 000 долларов.

Для ипотечных кредитов, выданных до 16 декабря 2017 года, лимиты выше. То же самое касается заемщиков, которые заключили обязательный договор к крайнему сроку 16 декабря и закрылись до 1 апреля 2018 года. Эти заемщики могут вычитать проценты по ссудам до 1 миллиона долларов или 500 000 долларов для состоящих в браке, подавая отдельно.