Как узнать цену квартиры: Калькулятор недвижимости

Оценка квартиры. Как узнать стоимость квартиры бесплатно, в городе по адресу – онлайн калькулятор

Оценка квартиры. Как узнать стоимость квартиры бесплатно, в городе по адресу – онлайн калькулятор

Как оценить квартиру, узнать ее реальную рыночную стоимость и для каких случаем это нужно

Оценка стоимости недвижимости — квартиры

Продажа квартиры на вторичном рынке жилья не потребует от вас наличия оценки недвижимости. Обычно владелец самостоятельно устанавливает цену. Если он хорошо ориентируется на рынке, то сделка пройдет быстро и без особых финансовых потерь. Но в жизни возникают случаи, при которых оценку недвижимости необходимо провести.

Оценка недвижимости — это определение специалистами ее реальной стоимости в настоящее время. Тут учитывается состояние вашей недвижимости (квартиры, частного дома, коттеджа, земельного участка или дачи), срок эксплуатации, ее месторасположение, а также спрос на рынке.

Существует три обстоятельства, по которым оценка недвижимости обязательно должна быть проведена:

1. Когда этого требует закон.

Данное обстоятельство возникает при спорах имущественного характера. Например, раздел недвижимости при разводе, где определяется размер материального ущерба.

2. Когда оценка желательна для максимально точного соблюдения интересов человека.

Такая оценка поможет вам назначить оптимальную цену при продаже квартиры. Вы же не хотите отдать свою недвижимость почти даром? Просто потому, что не знали ее реальную стоимость. А чересчур завышенная цена быстро отпугнет любого покупателя. Это реальные риски, которые необходимо снизить.

3 Оценка квартиры для ипотеки или для рефинансирования ипотеки

В данный момент, в связи с тем, что ставка рефинансирования (ключевая ставка определяемая Банком России на определенный промежуток времени) в последнее время неуклонно снижается, в связи с тем, что государство законодательно установило множество программ льготного ипотечного кредитования, наиболее остро актуализировался вопрос оценки квартиры на приобретение ее по ипотеке, а так же определение стоимости квартиры для рефинансирования ипотеки.

Чтобы принять решение на выдачу клиенту ипотеки банк должен понять сколько стоит квартира. То же самое – определение рыночной и реальной стоимости квартиры, ее объективной цены необходимо при рефинансировании уже существующей программы ипотечного кредитования.

Специалист, который будет проводить оценку, должен иметь соответствующее образование. Ему необходимо знать все стандарты проведения оценки, иначе его отчет признается недействительным. Это все прописано в федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ». В исключительных случаях к отчету могут предъявляться дополнительные требования. Существует и, так называемая, экспресс-оценка недвижимости — краткий отчет, содержащий только самые основные пункты. Он тоже поможет выгодно продать вашу квартиру.

Помните, что отчет по оценке стоимости недвижимости для договоров займа немного отличается от оценки для договоров продажи. Кстати, оценка жилья может проводиться, как самостоятельная услуга. А может быть, вы просто хотите определить стоимость квартиры, но пока без дальнейшей продажи? Такое тоже случается достаточно часто, и это нормально.

Срочный выкуп квартир по максимальной цене. Аванс до 1 млн. в день обращения. Выгодно. Проверь!

Определяем рыночную стоимость квартиры

Реализация недвижимости на рынке сопряжена с необходимостью проведения ее оценки. Причем нужно понимать, что существует как минимум четыре способа оценивания, в результате которых нам удастся получить совершенно разные цифры:

-цена ожидания (выставляется продавцом из личных финансовых предпочтений),

-рыночная стоимость,

-ликвидационная,

-ликвидная (рыночная + вознаграждение за работу риэлтора).

В этом списке нас интересует именно рыночная цена, так как она более всего приближена к тем цифрам, которыми мы можем оперировать при продаже.

Как оценить недвижимость — квартиру?

Правильная оценка квартиры — это, прежде всего, знание факторов, влияющих на ее стоимость. Вот основные факторы:

1. Район города. Очевидно, что центр является самым дорогим, однако необходимо учитывать и соседство. К примеру, если на первом этаже многоквартирного дома располагаются офисы, вход в которые выполняется через общий подъезд, квадратные метры будут менее привлекательными для потенциального покупателя, нежели те, что в доме по соседству, но без офисов. Придется сбросить цену и в том случае, если жилье располагается возле ночного клуба, вокзала, любых других шумных, неприятных мест. В качестве преимущества следует рассматривать соседство с парком, сквером, детской, спортивной площадкой.

2. Отдаленность от транспортной магистрали. В больших городах это метро, в городах поменьше — остановки общественного транспорта.

3. Этажность. Чтобы использовать данный фактор с максимальной выгодой, необходимо учесть возраст самого дома. «Сталинки» или «хрущевки» — не самый лучший выбор, даже если вам предлагают 2-3-й этаж. Есть негласное правило, что первые и последние этажи в доме стоят дешевле.

4. Количество комнат. Чем больше комнат, обширнее жилая площадь, тем выше стоимость квартиры.

5. Планировка. В тренде квартиры-студии, цена на которые всегда выше той, что предлагают за жилье советской эпохи.

6. Состояние квартиры, наличие ремонта. Здесь стоит выделить 4 ключевых состояния:

-без ремонта (новостройка),

— жилое состояние, поддерживаемое косметическим ремонтом,

— капитальный ремонт,

-ремонт капитального типа старше 5-и лет.

7. Срочность продажи. Нередко из-за необходимости реализовать квартиру быстро, продавец вынужден понижать стоимость.

Конечно, на самом деле таких факторов гораздо больше. Выше мы привели, так сказать, классические и фундаментальные факторы примерного определения стоимости и реальной рыночной цены квартиры.

Но в настоящее время на первый план выходят такие факторы оценки квартиры, как:

-спрос на квартиру именно по конкретному району;

-наличие комфортных условий проживания – охраняемые и огражденные дворы с видеонаблюдением и наличием парковочных мест и многое другое. Например, вид из окна после пандемии коронавируса приобрел очень важное значение, влияющее на ликвидность объекта.

Вопрос срочной продажи квартиры – это совершенно отдельный вопрос. Здесь существует четкая градация уменьшения ценовых параметров в зависимости от периода продажи.

Если и вам предстоит продать квартиру, то многие советуют не скупиться на услуги оценщика.

Мы же предлагаем совершенно бесплатный вариант оценки квартиры – определения ее рыночной стоимости с минимальной погрешностью и высокой точностью.

Онлайн – калькулятор оценки квартиры, определения ее цены бесплатно, по адресу

Наш онлайн калькулятор бесплатной оценки квартиры на основе алгоритмов искусственного интеллекта позволяет провести самостоятельно настоящую экспертную оценку стоимости квартиры и безошибочно узнать ее цену.

Экспертная оценка квартиры — это залог конкурентного преимущества на рынке. К тому же, в беседе с потенциальным покупателем, вы всегда сможете сослаться на задокументированный отчет нашего онлайн — калькулятора, подтвержденный сравнительным анализом продаж аналогичных квартир. Такой аргумент может оказаться ключевым в споре об итоговой цене. Принимайте правильное решение и бесплатно мониторьте стоимость квартиры хоть каждый день!

 

Все способы узнать рыночную стоимость квартиры

Рынок недвижимости фрагментирован, динамичен и функционирует исходя из принципов свободного формирования цен на основе спроса и предложения. Поэтому потенциальным покупателям и продавцам важно понимать, как узнать рыночную стоимость квартиры в отдельно взятом периоде, чтобы не продешевить или, наоборот, не потратить больше положенного при заключении сделки.

Рыночная стоимость простым языком
– это та денежная сумма, которую в данный момент целесообразно потратить (покупателю) или получить (продавцу) за объект недвижимости при условии свободного намерения сторон заключить сделку купли-продажи.

Определение рыночной стоимости жилья может потребоваться не только при продаже. Ситуаций много: получение кредита, где в качестве залога выступает квартира, различные судебные споры относительно жилого имущества, оценка ущерба в результате чрезвычайного происшествия, расчет страховой суммы при покупке полиса и прочее.

Какими способами можно определить рыночную стоимость квартиры

Предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами, узнать о положительных и отрицательных моментах каждого и выбрать наиболее подходящий для вас.

• Определить рыночную стоимость жилья самостоятельно. Чтобы произвести расчеты самому, достаточно собрать статистику по аналогичным предложениям, размещенным на популярных досках объявлений. Затем нужно сравнить информацию с параметрами своей квартиры и посчитать среднюю цену за квадратный метр. Чем больше объектов попадет в обработку, тем точнее будут результаты самостоятельной оценки.
  Плюсы: не нужно платить за услуги специалистов.
  Минусы: потребуется немало времени на обработку данных, велика погрешность между реальной стоимостью и той, что выводится путем самостоятельного анализа.
• Рассчитать в онлайн калькуляторе (экспресс-оценка). Чтобы узнать рыночную стоимость квартиры онлайн, можно воспользоваться системой примерного автоматического расчета в интернете.
  Плюсы: Способ не требует финансовых вложений, калькуляторы доступны на сайтах крупных агентств недвижимости.
  Минусы: Онлайн-оценка не обеспечивает реальной картины и носит ориентировочный характер, так как на цену каждого конкретного объекта может оказывать влияние целый ряд уникальных дополнительных факторов: реальное состояние и планировка жилья, инфраструктура района, экологическая обстановка, вид из окон, соседи и так далее.
• Нанять оценщика. Подходящий вариант, если нужна оценочная экспертиза, например, для суда. Подыскать подходящего эксперта-оценщика сегодня не составляет труда.
  Плюсы: Профессиональный оценщик передает клиенту отчет — официальный документ, пригодный для предоставления в коммерческие и государственные структуры.
  Минусы: Вариант с привлечением оценщика считается одним из самых затратных.
• Обратиться к профессиональному риэлтору. Узнать рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье просто — достаточно обратиться в надежное агентство с многолетним опытом и хорошей репутацией.
  Плюсы: Риэлтор крупного агентства недвижимости — это единственный игрок рынка, кто знает и стоимость объекта (по которой тот выставляется на продажу), и его реальную цену (за которую он был в итоге продан).
  Минусы: Существует риск столкнуться с меркантильными интересами риэлтора, поэтому стоит обращаться только в проверенные компании.

Цена и рыночная стоимость зачастую отличаются. Образно говоря, стоимость объекта — это желаемая продавцом сумма, а его цена — это реальная сумма после торга с покупателем. Определение рыночной стоимости вашей квартиры является одним из важнейших условий успешной продажи, поэтому в большинстве случаев без участия квалифицированных помощников не обойтись.

Рыночная и кадастровая стоимость жилья — различие

В своей практике специалисты агентства «Чистые Пруды» часто сталкиваются с попытками клиентов узнать рыночную стоимость квартиры по адресу через бесплатный веб-сервис Росреестра. Действительно, данная онлайн услуга весьма полезна для граждан, однако следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, и разница может быть очень существенной. Их принципиальное различие заключается в следующем:

• кадастровая стоимость — устанавливается в результате госоценки — используется для расчета налогов, определения ставки за аренду, госпошлины в суде и так далее;
• рыночная стоимость — отражает актуальную ситуацию на рынке — определяет цену, за которую с наибольшей вероятностью может быть совершена сделка с объектом.

Таким образом, если перед вами стоит задача узнать рыночную стоимость квартиры по кадастровому номеру, нужно зайти на сайт Росреестра и найти нужный раздел. Затем следует ввести в специальное поле номер или адрес интересующего вас объекта и получить информацию совершенно бесплатно.

Профессиональная рыночная оценка жилья в Москве

Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Чистые Пруды», если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры для продажи. Мы следуем правилу, согласно которому первую консультацию для клиентов предоставляем бесплатно, поэтому обращение к нам вас ни к чему не обязывает.

Истории из жизни
Когда мы решили продавать московскую однокомнатную, то возникла проблема: как правильно оценить объект. Собственность, предназначенная для продажи, хоть и находится в не самом престижном районе, но имеет хороший метраж, недавно там сделан капитальный ремонт, и, что немаловажно, по соседству живут прекрасные люди. Попробовали сделать расчет в нескольких калькуляторах, и поняли, что эти результаты очень ориентировочные. Друзья посоветовали компанию «МИЭЛЬ» у метро Чистые Пруды, и мы обратились туда. Знаете, это действительно самый лучший вариант, потому что риэлторы владеют оперативной и настоящей информацией по рынку, да и само агентство располагает собственной обширной базой недвижимости. Первая консультация вполне удовлетворила, и мы решили заключить договор с агентством на комплексное сопровождение сделки. Продали быстро и выгодно, молодцы!

При необходимости наши специалисты также готовы помочь в других вопросах по недвижимости: подготовить документы для приватизации, обеспечить полное сопровождение покупки квартиры «под ключ», провести процедуру по рефинансированию ипотеки и много другое. Выбирайте профессионализм — приходите к нам!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости. Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое. Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Как узнать реальную стоимость квартиры ?

Мало кому удается прожить всю жизнь в одной квартире. Женитьба, появление детей, развод, новый брак — все это может стать причиной смены жилья. В социалистическом прошлом в таких случаях затевали обмен, при этом ценность квартиры в денежном эквиваленте особой роли не играла. Сейчас же все упирается в цену. Но как ее определить?

Рисунок: Полина Васильева

Как россияне привыкали к торговле недвижимостью

С 1992 года началась массовая приватизация недвижимости, актуальным стало понятие «стоимость квартиры». В 90-е годы цены на квартиры объявлялись в долларах. Рубль тогда дешевел ударными темпами, и пересчитывать цену квартиры каждый месяц было неудобно.  С середины «нулевых» цены на квартиры в газетах бесплатных объявлений начали объявлять в рублях. Но обычно при уточнении стоимости в переговорах фигурировала и долларовая цена.

Однако и долларовая цена на квартиру не стояла на месте. С начала 90-х до 1998-го — стремительный рост, потом обвал цен после дефолта, когда однокомнатную квартиру в Москве можно было легко купить за 17-18 тысяч долларов. После пяти лет затишья с 2003 года — снова стремительный рост вслед за ростом цены на нефть. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве к середине 2004 года увеличилась с 1000 до 2000 долларов. Потом последовало еще два безумных скачка цен на жилье: в 2006 году и в первой половине 2008 года. Стоимость квадратного метра московской квартиры достигла сумасшедших 6000 долларов. Кризис 2008 года обвалил цены до 4000 долларов за метр, но уже в середине 2009 года начался стабильный рост, хотя прежний рекорд побит не был. До 2014 года индекс цены на московскую недвижимость колебался возле значения 5000 долларов за метр.

Текущее положение дел на рынке

После всех неприятностей 2014 года и паники декабря, когда на рынке сметалось все — от пылесосов и холодильников до жилья, недвижимость уверенно дешевеет вслед за рублем. То есть рублевые цены стоят на месте, но долларовый индекс упал до 3500 за метр. И ситуация такова, что ожидать роста  не приходится.

Несмотря на удешевление жилья объем продаж на рынке недвижимости в 2015 году значительно упал по сравнению с 2014 и предыдущими годами. Продать квартиру стало труднее, купить — легче, но для этого надо иметь деньги.

На самом деле мы, как и в советские времена, продолжаем обмениваться жилплощадью. Просто сейчас этот обмен чуть более усложнен: вы выезжаете из своей «трешки», туда въезжают Ивановы, освобождая «двушку» для Сидоровых. Но чтобы вся цепочка пришла в движение, нужен тот, кто принесет чемодан денег — например, человек который покупает квартиру в ипотеку. Причем сейчас покупатель с деньгами обычно пытается для начала сбить цену на неприличные 10-15%, хотя при обычном состоянии рынка торг не превышает 5%.

Оценка стоимости

Итак, чтобы выставить квартиру на продажу, надо предварительно оценить ее стоимость. Как это сделать? Для начала можно просмотреть информацию о продаже аналогичных квартир в интернете. Нужно найти варианты, максимально похожие на ваш (район, количество комнат, этаж, тип дома), и узнать их стоимость.

Однако сейчас многие не совсем адекватно оценивают свои квадратные метры. Людям трудно смириться с тем, что еще год назад их жилье стоило гораздо дороже. Но все-таки определенные выводы о цене квартиры сделать можно. Далее можно воспользоваться онлайн-калькулятором расчета стоимости квартиры. Сайтов с такими калькуляторами много, но нужно учитывать что онлайн-калькуляторы размещены на сайтах риелторских агентств, поэтому «играют на понижение».

Классический способ уточнения стоимости квартиры — посоветоваться с риелтором. Но помните, что агенту выгоднее занизить стоимость вашей квартиры, нежели завысить, поскольку в этом случае его шансы продать ее и получить вознаграждение увеличиваются.

Существует еще один способ: заключить договор с оценочной компанией, которая имеет лицензию на такую деятельность. Она выдаст вам красивую бумагу, где указана стоимость вашей квартиры. Эта процедура стоит недорого, но смысл воспользоваться такими услугами есть только в том случае, если нужен документ для ипотеки, оформления наследства или в суд. Вы получите оценку не рыночной, а кадастровой стоимости, о которой мы поговорим ниже. Если вы захотите, например, заложить квартиру, то банк проведет свою экспертизу и может не согласиться с вашей справкой. Ну а в случае обычной продажи квартиры официальный документ о стоимости вам мало поможет.

Как правило, продавец квартиры поступает все-таки следующим образом: выставляет квартиру на продажу по максимальной цене, за которую есть шанс ее продать. Далее он смотрит на реакцию покупателей и постепенно опускает цену до уровня, пока квартирой не начнут интересоваться. После появления реального покупателя начинается торг. Еще раз напомним, что рынок недвижимости нынче таков, что уступка от первоначальной цены может достигать 10% и более.

Если квартиру надо продать срочно, нужно быть готовым к еще большим уступкам. Увы, при вялом рынке с тенденцией к понижению стоимости срочно продать квартиру, не потеряв в цене, невозможно — только если как-то нереально повезет. И нет гарантий того, что позже не придется продавать еще дешевле.

Все вышесказанное касалось рыночной стоимости квартиры. С 2015 года в некоторых случаях стало актуально понятие кадастровой стоимости. Теперь эта величина фигурирует в расчетах налогов при продаже, приобретении и пользовании квартирой, при оформлении ипотеки, вступлении в наследство, мене и дарении. Раньше для этого использовали инвентаризационную стоимость БТИ, которая была значительно ниже рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости гораздо ближе к рыночной, а вычисляется она Федеральной службой кадастра и картографии. Кадастровая стоимость не является постоянной и время от времени пересматривается. При ее определении учитывают среднюю рыночную цену квадратного метра жилья в регионе, год постройки дома и другие факторы. Узнать кадастровую стоимость своей квартиры несложно. Если официальная справка с печатью не нужна, можно сделать онлайн-запрос на сайте Росреестра и получить ответ в электронном виде, причем бесплатно. Для получения официальной справки, которая будет готова в течение недели, нужно подать запрос в Кадастровую палату. Для этого потребуется свидетельство о праве собственности на недвижимость, поэтажный план, экспликация, паспорт гражданина РФ.

Может случиться и так, что кадастровая стоимость квартиры  превышает рыночную. Для некоторых регионов это актуально. Чтобы оспорить ее, придется обратиться в суд. Пока эта мера непопулярна, поскольку зачастую овчинка выделки не стоит, но, учитывая планы государства повышать налог на недвижимость на 20% в год и фактическое падение рыночных цен на недвижимость, судебный пересчет кадастровой стоимости грозит стать обыденным явлением.

Не забывайте: если у вас дешевеет недвижимость, то она дешевеет и у вашего соседа. А если вы стали платить больше налогов, то государство становится богаче. Это ли не поводы для радости!

Алиса Орлова

23. 10.15

Узнайте онлайн, сколько стоит ваша квартира на N1.RU

Нам доверяют собственники
и профессионалы рынка

21 100

собственников доверяют нам
продажу своей квартиры

13 200

агентств недвижимости доверяют
нам продажу своих объектов

408 000

объявлений ежемесячно
публикуется на нашей площадке

Благодаря нашему опыту и эффективности сотни тысяч
пользователей доверили нам свои объявления

Ваши возможности на сайте

Простое добавление объявления

Мы не спросим у вас лишнего, только базовые характеристики вашей квартиры

Понятная статистика по объявлению

Всегда будете видеть спрос на ваш объект и сможете отреагировать на него

Всегда актуальный статус объявления

Мы будем сообщать вам на почту обо всех изменениях с вашим объявлением и предупредим вас, когда придет время его продлить или откорректировать

Легкий способ выделиться среди конкурентов

На случай срочной продажи, у нас есть целый набор опций для привлечения внимания именно к вашему объекту

Отзывы о нас

Мы хотим сказать спасибо внимательным и высококвалифицированным сотрудникам компании — менеджерам и модераторам, которые готовы в кратчайшие сроки прийти на помощь, объяснить и совместно разрешить возникающие вопросы. Отдельно хотим поблагодарить руководство сайта …

Смотреть отзыв целиком

---

Дмитрий Николаевич Комков

Директор, Агентство недвижимости «Авеню»

Мы высоко ценим совместную работу с вашей компанией и выражаем надежду на продолжение уcпешного сотрудничества на благо наших общих интересов, а также на дальнейшее увеличение достигнутых показателей совместной работы. А также желаем порталу N1.RU продолжать …

Смотреть отзыв целиком

---

Старцева Юлия Михайловна

Директор, Агентство недвижимости «Банзай»

С сайтом N1.RU (НГС) наша организация работает с 2008 года. Хотелось бы отметить, что очень удобный интерфейс, расширенный поиск, посещаемость объявлений отображается, что позволяет своевременно реагировать и корректировать текст и описание подаваемого объявления.

Смотреть отзыв целиком

---

Уткин Дмитрий Михайлович

Директор, Агентство недвижимости «Масштаб»

Оценка объектов недвижимости, приведенная на сайте, не является оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости по смыслу, придаваемому оценке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29. 07.1998. Вся информация, размещаемая на сайте, предназначена исключительно для частного использования и не может быть использована для принятия решений, связанных с материальными и иными рисками. Администрация сайта не несет ответственности за возможный ущерб, нанесенный в результате использования представленной на сайте информации. Данные автоматической оценки не могут служить в качестве доказательства в суде или при разрешении споров граждан и хозяйствующих субъектов. Данные оценки объектов недвижимости, размещённые на сайте, предназначены только для консультативного использования частными лицами.

:: Памятка перед сделкой :: Оценка квартиры. Как узнать стоимость своей квартиры?

Имея в собственности квартиру и спокойно живя в ней, люди обычно не задумываются о том, сколько она стоит.  Но в какой-то момент может возникнуть необходимость оценки — получение кредита под залог квартиры, дележ наследства или совместно нажитого в браке имущества, обмен или продажа, или просто страхование.

Существует оценка недвижимости государством, так называемая балансовая стоимость. Ее можно узнать, заказав в районном ПИБе (для Санкт-Петербурга) или в БТИ (для Ленинградской области) справку о стоимости или технический паспорт квартиры. Однако балансовая стоимость, как правило, существенно ниже рыночной стоимости недвижимости.

Основные параметры, влияющие на цену, — это район, тип дома, количество комнат, площадь, этаж. Однако если просто сравнивать эти параметры, разброс цен будет огромным.

Район

На территории одного и того же района могут быть зоны промышленные  или жилые, более или менее престижные или просто труднодоступные. Квартира в доме, окруженном заводами, и квартира  с видом на парк будут стоить по-разному. Наличие рядом станции метро увеличивает цену жилья, однако желательно, чтобы эта станция не была прямо под квартирой: в этом случае цена будет ниже, чем в соседнем доме.

Тип дома

С типом дома разобраться несложно, если жилье действительно типовое: сталинка, хрущевка, брежневка, панельные дома 137, 606 и прочих серий, типовые кирпичные дома 60-х или 70-х годов постройки. Однако все сложнее, если оценить надо старый фонд. Здесь нужно учитывать год постройки, наличие капитального ремонта, материал перекрытий, износ дома, состояние двора, парадной и лестницы, наличие лифта, возможность парковки, вид из окон и т. д.  Еще сложнее оценивать элитное жилье — смотрите соответствующие статьи на нашем сайте.

Комнаты и площадь

Количество комнат и площадь — параметры перекликающиеся. Как правило, для типовых квартир при оценке большее значение имеет количество комнат, а для элитных или квартир в строящихся/ только что построенных домах, или просто для квартир большой площади важнее метраж.

Этаж

Этаж квартиры — тоже параметр неоднозначный. Считается,  что первый и последний этажи стоят дешевле. Однако есть и исключения. Например, квартира на первом этаже в Центре или на Петроградке, в оживленном месте, если ее можно переделать под магазин, будет стоить гораздо дороже такой же квартиры на среднем этаже этого же дома. Квартира на последнем этаже нового дома, имеющая панорамный вид на достопримечательности города, также будет дороже аналогичной квартиры, расположенной ниже и упирающейся окнами в соседний дом.

Детали

Существует еще много факторов, влияющих на цену: состояние квартиры и дома в целом, планировка, размер кухни, количество санузлов и т. д.

Также, если мы оцениваем квартиру для ее последующей продажи или обмена, будут иметь значение условия сделки. Квартиру с готовыми документами, свободную и продающуюся без встречных покупок, можно продать дороже. Срок владения недвижимостью, которую вы продаете, тоже будет играть важную роль.

При изучении каталога надо учитывать, что в нем указана не цена, за которую квартира будет продана, а цена, за которую продавец хотел бы ее продать, а это большая разница.

Вы можете воспользоваться нашими советами и оценить свою квартиру самостоятельно. Либо обратиться в компанию «Ваш Адрес» — наши специалисты с удовольствием вам помогут.

Как выяснить реальную цену при оценке жилой недвижимости?

Рынок недвижимости Украины, как и во многих других странах, не всегда зависит от объективных показателей стоимости жилья. Если речь идет о рынке первичного жилья, то цены более или менее приближенные к реальности. На вторичном же рынке стоимость жилья зачастую оценивается «на глаз».

В большинстве частных случаев без участия риэлтерских контор стоимость жилья устанавливается в зависимости от нескольких факторов: стоимость аналогичного жилья, количество аналогичных предложений, цели продажи недвижимости.

Например, человек хочет продать квартиру, но для него важна срочность. Тогда он устанавливает заниженный ценник. Естественно, такая цена не будет объективной. Не редки и случаи сильного завышения стоимости.

Объективную оценку жилой недвижимости вы сможете получить лишь у независимых экспертов.

КАК ОЦЕНИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ

Существует большое количество факторов, которые оказывают влияние на рыночную стоимость квартиры. Именно их учет и влечет за собой формирование той самой, рыночной стоимости.

Какие аспекты учитываются при оценке жилой недвижимости?

При профессиональной оценке специалисты заходят гораздо дальше сравнительного подхода. В основном оценщик обращает внимание на:

• Стоимость квадратного метра в районе;
• Этажность дома;
• Расположение квартиры в доме. Жилье на первом и последнем этажах, обычно, стоит дешевле;
• Состояние квартиры;
• Наличие незарегистрированных перепланировок;
• Инфраструктура района;
• Транспортная доступность;
• Удаленность от центра города;
• Экологическая обстановка в районе;
• И т.д.

Помимо этих факторов, влияющих на стоимость жилья, существует и множество других. Кроме того, после оценки вышеперечисленных факторов, проводится анализ подобной недвижимости на рынке. Реальные сведения позволяют максимально точно оценить, сколько стоит квартира на момент проведения оценки.

Также если речь идет о новостройках, то учитываются и показатели застройщика, и стадию строительства, и наличие ипотечного кредитования и т.д.

После проведения анализа, компания-оценщик предоставляет официальный отчет, в котором указывается стоимость квартиры, и методика, которая использовалась для ее расчета.

Важно понимать, что большинство людей, которые продают квартиры, ставят цены как попало. В этой ситуации в выигрыше остаются те, кто провел экспертную оценку недвижимости жилья, поскольку у них будет официальный документ, подтверждающий цену.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ В СООТВЕТСТВИИ С СОСТОЯНИЕМ

Вопрос: У меня «убитая» квартира, а постройка самого дома — старая. Будут ли эти факторы учитываться при оценке?

Ответ:  Естественно эти два фактора обязательно будут учитываться при проведении оценки квартиры.

Относительно старой постройки, то при проведении оценки в качестве объектов сравнения будут выбраны такие же по возрасту дома, соответственно, в стоимости уже будет отображен данный фактор.

Касаемо понятия “убитой” квартиры, как правило, в таком случае  подразумевается, что состояние внутренней отделки жилья неудовлетворительное, но не в аварийном состоянии.

В оценочной практике чаще всего апеллируют такими понятиями, относительно состояния внутренней отделки:

• идеальное состояние – сделан свежий, современный ремонт с заменой всех коммуникаций;
• хорошее состояние – выполнен свежий, “косметический” ремонт;
• удовлетворительное – состояние жилья вполне нормальное для проживания в нем;
• неудовлетворительное – состояние, при котором необходимо обязательное проведение ремонтных работ для эксплуатации жилплощади в дальнейшем.

Подбирая объекты сравнения, оценщик обязательно обращает внимание на вышеперечисленные аспекты, для того, чтобы подобрать наиболее схожий объект сравнения.

Иногда все же встречаются ситуации, в которых объекты в неудовлетворительном состоянии сравниваются с хорошими вариантами. В таких ситуациях, чтобы выявить адекватную стоимость недвижимости требуется из цены предложения квартиры с ремонтом вычесть стоимость того самого ремонта.

Однако, такие ситуация чаще всего выступают исключениями, нежели правилами.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ ПРИ ВСТУПЛЕНИИ В НАСЛЕДСТВО

Вопрос: “В какой последовательности выполняется оценка квартиры при вступлении в наследство и какие документы потребуются для проведения данной процедуры?”

Ответ: Доверить проведение оценки квартиры при вступлении в наследство можно исключительно профессионалу. В четко проговариваемые сроки, специалист проводит оценку, после чего предоставляет своему клиенту отчет, в котором содержатся все необходимые данные относительно рыночной стоимости  объекта недвижимости.

Для проведения оценки квартиры при вступлении в наследство потребуется следующий пакет документов:

• Свидетельство о смерти, подтверждающее кончину бывшего собственника имущества;
• Документ, удостоверяющий личность приемника;
• Техпаспорт на имущество;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Получение заключения об оценке имущества значительно упростит процедуру вступления наследства и ускорит данный процесс.

ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Для нас – компании «Парето» — оценка недвижимости уже давно стала одним из основных запросов. За долгие годы оценочной деятельности мы тщательно отработали каждый этап оценки, внедрили собственные методы, что позволило нам существенно сократить общие сроки оценки.

За качество и объективность результатов вы можете не переживать, поскольку оценка недвижимости самый систематичный и не сложный оценочный процесс. Мы проходили его уже сотни и тысячи раз.

Помните, что экспертная оценка недвижимости от «Парето» поможет вам быстрее найти потенциальных покупателей жилья, ведь цена недвижимости будет официально подтверждена профессионалами.

Должность: директор, эксперт по оценке. Опыт работы 13 лет.
Эксперт по оценке бизнеса и нематериальных активов.
Специализация: Оценка недвижимого и движимого имущества, а также целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов.

Рейтинг 4.5 на основе 838&nbsp ответов

Узнать стоимость квартиры

Успешно оформить сделку невозможно без правильного расчета цены. Разумеется, если вы недооцените свою недвижимость, она продастся гораздо быстрее, однако, в то же время, вы потеряете часть денег. Если же стоимость жилья будет завышенной, вероятность появления покупателя будет сведена к нулю.

Неправильно сформированная цена объекта станет проблемой для продавца. А потому перед тем, как приступать к оценке своей квартиры, нужно предельно внимательно ознакомиться с нюансами расчета.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как можно узнать стоимость квартиры

Итак, сначала можно обратиться в агентство недвижимости. В случае продажи жилья в данном учреждении, вас обязательно бесплатно проконсультируют касательно цены. Однако консультация будет бесплатной, лишь если дальнейшая сделка планируется с участием агентов.

Тем не менее, такой способ не всегда будет подходящим. К примеру, он не подойдет в таких ситуациях:

• Если планируется оформление кредита под залог квартиры, сотрудники банка потребуют отчета об оценке. Данный документ не может быть предоставлен агентствами по той причине, что оценочные услуги не являются их специализацией, а потому они (агентства) не имеют необходимых сертификатов;
• Часто бывает так, что агенты относятся к своей работе недобросовестно. Квартира имеет ряд своих особенностей, существенно влияющих на цену недвижимости, в то время как оценщик из агентства назовет вам среднюю цену на квадратный метр недвижимости в данном районе. А потому рассматривать заключение оценщика из агентства как истину в последней инстанции, не следует.

Второй способ – самостоятельная оценка

Ее можно произвести при помощи самых разных источников:

• Газет;
• Журналов;
• Интернет-сайтов.

Однако получить информацию – это лишь половина дела. Далее нужно ее обработать, что тоже очень важно.

Объекты следует подыскивать очень тщательно, они должны максимально соответствовать вашей недвижимости по всем ключевым характеристикам, например, площади, состоянию, году постройки и даже наличию/отсутствию мебели.

Также следует понимать, что если вы нашли максимально похожий объект, единственное отличие которого заключается в наличии/отсутствии отделки или мебели, то следует прибавить или отнять соответствующую суму относительно общей стоимости.

Также цена может разниться в зависимости от этажа. Существует серьезная зависимость стоимости квадратного метра от общей площади квартиры (чем больше площадь, тем выше стоимость). Это имеет ключевое значение, если по остальным условиям объекты являются идентичными.

Последний способ определить цену – обратиться в специальную оценочную компанию. Кроме обращения, нужно заключить с ней полноценный договор, приложить все правоустанавливающие бумаги, паспорт БТИ и заплатить за отчет об оценке.

Он содержит готовые расчеты и стоимость вашего объекта недвижимости. Отчет также не является однозначно верным, однако, максимально приближен к действительности.

Разумеется, качество услуг напрямую зависит от уровня компании, к которой вы обратились. Также следует заметить, что этот вариант будет наиболее дорогостоящим.

Наиболее актуальным такой способ является в том случае, если нужно предоставить документальное подтверждение стоимости вашего объекта, либо вы просто не справились с самостоятельной оценкой.

Документальное подтверждение представляет собой справку о стоимости. Она может пригодиться в следующих ситуациях:

• Начисление налогов на имущество;
• Залог имущества в банк;
• Изъятие квартиры, ее раздел или продажа.

Отметим, что официальные структуры котируют исключительно справку о кадастровой стоимости, оформленную по форме БТИ. В остальных случаях, можно смело обращаться к специалистам независимого оценочного агентства для определения рыночной стоимости жилья.

Для этого понадобятся следующие бумаги:

• Заявление;
• Свидетельство о собственности;
• Паспорт;
• Экспликация + поэтажный план.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно, выполнив следующий алгоритм действий:

• Сначала написать заявление в БТИ, предъявить свой паспорт и свидетельство о собственности;
• Основой для оценки являются регион, где находится квартира, ее состояние, площадь, год ввода в эксплуатацию, материал постройки, а также рыночная цена жилья;
• Для получения справки, нужно подать соответствующее заявление. Она будет предоставлена спустя 5 рабочих дней. Существует возможность, оплатив ускоренный тариф, получить справку в день подачи заявления;
• Если нужно узнать рыночную стоимость квартиры, следует обратиться в оценочное агентство. Специалистами по оценке квартир располагает любое риэлтерское агентство, работающее с недвижимостью. Нужно предъявить правоустанавливающие документы, справку БТИ (заполненную по форме 11а), а также план дома. Далее на место прибудет оценщик, проведет визуальный осмотр дома, придомовой территории, подъезда и самой квартиры. На основании проведенной оценки и предъявленных документов, будет сформирована рыночная стоимость объекта;
• Если вы планируете свое жилье продать, то проводить оценку вовсе необязательно. Достаточно просто назвать покупателю свою цену. Чтобы она была адекватна, нужно предварительно ознакомиться со схожими объявлениями. Для этого можно посмотреть объявления в СМИ, связаться с продавцами и спросить у них цены на недвижимость на квартиры, похожие на вашу, и расположенные в соответствующем районе;
• В крайнем случае, стоимость квартиры можно абсолютно бесплатно узнать в онлайн-сервисе Росреестра. Для этого нужно ввести соответствующие данные в поля поиска. Следует отметить, что полученный результат будет достаточно похожим на истинное значение рыночной цены.

Как узнать стоимость квартиры по адресу онлайн

Информацию о кадастровой стоимости объекта можно получить в интернете. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести адрес расположения вашей квартиры.

Следует отметить, что вероятность получить нужную информацию в данном сервисе далеко не 100%. Также она может быть уже не актуальной.

Тем не менее, инструкция выглядит следующим образом:

Открываем сайт Росреестра.

Далее нужно перейти на страницу «Справочная информация по объектам недвижимости online».

Перед вами откроется страница, на которой нужно будет выбрать чекбокс «Адрес», кликнуть на «ГКН». Далее в открытом окне нужно указать подробный адрес квартиры, включая область, район, населенный пункт, его тип, название улицы, номер дома и квартиры и др.

Далее нужно нажать на «сформировать запрос». Нажмите на адрес искомой квартиры. Далее появится вся необходимая информация.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как оценить многоквартирный дом

Если вы читаете это, я полагаю, вы более чем немного заинтересованы в покупке многоквартирных домов. Но что покупать? Другими словами: какие из всех построек на рынке являются «выгодными»?

Что такое «хорошая сделка»? Многоквартирные дома не похожи на дома. Вы не покупаете их ради фен-шуй. Вы покупаете их, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который, как вы можете представить, они производят с некоторыми дополнительными инвестициями с вашей стороны.

«Хорошо, — скажете вы, — но это мне не очень помогает. Я ищу хорошую сделку на здание и понятия не имею, как выглядит хорошая сделка ».

Вот идея: возьмите факты о здании (количество квартир, общая арендная плата, площадь в квадратных футах и ​​т. Д.), Примените приведенные ниже инструменты и обработайте эти факты, чтобы составить обоснованное мнение о его стоимости. Затем, если вы сможете договориться о цене ниже стоимости здания, БАМ! Ты покупаешь. Все просто, правда?

Вот инструменты:

Инструмент 1: Множитель общей арендной платы (GRM)

Интуитивно понятно, что чем больше команд арендует здание, тем более ценным оно должно быть.Таким образом, мы можем посмотреть на ренту и использовать ее для приблизительного определения ее стоимости. Самый простой способ сделать это — метод «множественной валовой ренты».

Чтобы получить приблизительную оценку стоимости здания, начните с суммирования всей арендной платы, которую здание получает за один месяц. Итак, если у вас есть восемь квартир, каждая из которых арендуется за 1000 долларов в месяц, общая «валовая» арендная плата составляет 8 x 1000 долларов = 8000 долларов. Затем умножьте месячный показатель на 12 месяцев, чтобы получить годовую валовую арендную плату. В нашем примере умножьте 8000 долларов на 12 = 96000 долларов за год брутто.

Когда я пишу это в конце 2011 года в Лос-Анджелесе, разумный диапазон стоимости многоквартирного дома составляет 9–11 раз брутто-арендной платы. Это называется МРЖ: «Множественная валовая рента». Итак, чтобы оценить наш образец здания выше, я бы умножил 96000 долларов на 9 = 864000 долларов, чтобы получить нижнюю часть диапазона оценки, и 96000 долларов на 11 = 1056000 долларов, чтобы получить верхний предел диапазона. «Но, — спросите вы, — как мне решить, использовать ли« 9 »,« 11 »или какое-то другое число?»

В целом, чем более желательная (и, следовательно, менее рискованная) область, тем выше GRM.Таким образом, здание в лучшей части Беверли-Хиллз может стоить 12-13 граммов. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

В идеале, вы хотите просмотреть данные о недавних продажах сопоставимых зданий в целевой области, чтобы получить представление об увеличении арендной платы, за которую они продали. Чтобы получить GRM для данного сопоставимого здания, проверьте цену, по которой оно было продано, и размер арендной платы, который он получал в то время. Разделите цену на годовую арендную плату брутто, и получится ваш ГРМ. Например, если аналогичное здание получало 100 000 долларов годовой валовой арендной платы и недавно было продано за 1 000 000 долларов, разделите 1 000 000 долларов на 100 000 долларов = 10 ГРМ.Затем умножьте арендную плату за целевое здание на десять, чтобы получить свою ценность.

GRM — это быстрый и грязный способ получить диапазон оценки здания. Но при этом не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Инструмент 2: ставка CAP

Идея метода ставки CAP также довольно проста. Мы хотим сравнить реальную прибыльность здания с его стоимостью.Для этого нам нужно начать с определения «чистой операционной прибыли» или NOI.

Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату и вычитая все затраты на эксплуатацию здания, включая налог на недвижимость, но НЕ какие-либо платежи по ипотеке. Например: возьмите ваше здание выше, приносящее 96 000 долларов в год. Отнимите 3% от арендной платы за резерв вакансий. Затем вычтите коммунальные платежи, садоводство, уборку, техническое обслуживание, управление, ремонтный резерв и налоги на имущество. Предположим, мы оцениваем все перечисленное примерно в 33 600 долларов в год.Чтобы получить NOI, мы вычислим 96 000–33 600 долларов США = 62 400 долларов США. Это чистая операционная прибыль, которую приносит здание.

Чтобы перейти от NOI к оценке стоимости, вам понадобится так называемая ставка капитализации или «ставка CAP». Это соотношение между ценой, по которой продаются аналогичные здания, и генерируемым ими NOI. Чтобы рассчитать ставку CAP, вы разделите цену здания NOI на NOI на цену здания. Таким образом, если сопоставимое здание было продано за углом за 1 000 000 долларов, и оно приносило 75 000 долларов в NOI, ставка CAP может быть рассчитана следующим образом: 1 000 000 долларов США / 75 000 долларов США 75 000 долларов США / 1 000 000 долларов США =.075 или 7,5%. Другой способ подумать об этом: если вы купили это здание за 1 000 000 долларов, вы бы зарабатывали 75 000 долларов в год в виде прибыли или 7,5% прибыли на свои деньги. Лучше банковского счета, а?

В целом, ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 4,5% для отличных зданий в абсолютно лучших районах до примерно 9% для плохих зданий в дрянных районах. Давайте возьмем наше здание чистой операционной прибыли в размере 62 400 долларов США сверху. Если он находится в хорошей зоне, мы бы использовали ограничение в размере 4,5%. Мы бы разделили NOI на ставку CAP.Итак, 62 400 долл. США / 0,045 = 1 386 667 долл. США (!!). С другой стороны, если бы он находился в плохой зоне, мы могли бы установить для него ставку CAP 9%, в результате чего его значение 62 400 долл. США / 0,09 = 693 333 долл. США. Это очень большая разница в стоимости … обратите внимание на важность выбора правильной ставки CAP!

Инструменты 3 и 4: оптовые закупки

Некоторые покупатели полностью игнорируют денежный поток. Может быть, они уже богаты и думают, что купят в хорошем районе и надеются на благодарность со временем. Или, может быть (как я!) Они все равно собираются полностью поменять здание, так что существующая арендная плата и расходы не имеют значения.Эти покупатели покупают «оптом» или «на фунт». Это можно сделать двумя способами: посмотреть на стоимость квадратного фута здания и стоимость единицы.

Давайте сначала посмотрим на стоимость квадратного фута. Здесь покупатель говорит: «Меня не волнует арендная плата. Я полагаю, это может измениться. Я просто хочу знать, дешевле ли купить это существующее здание или построить новое, подобное ему ». Поэтому они используют эмпирическое правило, например, 100 долларов за квадратный фут. Они берут квадратные метры существующего здания и умножают его на свое практическое правило, чтобы получить приблизительное значение.Представим, что в нашем примере здание (с арендной платой 96 000 долларов и NOI 62 400 долл. США) имеет площадь 8 800 кв. Футов (включая восемь квартир по 1 000 кв. Футов плюс 800 кв. Футов прихожей и т. Д.). Наш оптовый покупатель может просто пойти: 100 x 8 800 = 880 000 долларов. Как правило, в Лос-Анджелесе лучшие районы могут стоить 300-400 долларов за квадратный фут, в то время как худшие районы могут поддерживать только 80 долларов за квадратный фут.

Наконец, есть стоимость единицы (или «квартиры», или «двери»). Это именно то, на что это похоже. Вы берете эмпирическое правило для оценки стоимости каждой квартиры и умножаете ее на количество квартир в доме.Согласно вашему эмпирическому правилу, вы не оцените ни одну единицу больше 100 000 долларов. Итак, ваше восьмиэтажное здание стоит: 8 x 100 000 долларов = 800 000 долларов. Это очень грубый инструмент: он не делает различий между крошечными квартирами-студиями и великолепными просторными квартирами с тремя спальнями и парковкой. Тем не менее, некоторые люди его используют. В Лос-Анджелесе вы увидите несколько новых зданий в отличных районах по цене более 300 000 долларов за квартиру, в то время как в плохих районах я видел закрытие сделок по ценам, равным 45 000 долларов за квартиру.

Связать все вместе

Как видите, различные инструменты оценки многоквартирных домов могут привести к совершенно разным оценкам стоимости.К сожалению, нет четкого способа объединить их все для получения одной «истинной» оценки. Как всегда, ценность в основном в глазах смотрящего: вы игрок денежного потока? Тогда для вас важнее всего значение ставки CAP. Повторный хаббер? Вы, наверное, купите оптом.

Однако, если вы умен, каким бы покупателем вы ни были, вы оцените потенциальные приобретения с помощью всех доступных инструментов. В конце концов, вы получите диапазон. И где-то в этом диапазоне находится справедливая стоимость здания.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 28 апреля 2021 г.

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

• Подход к продажам
• Подход к замене
• Доходный подход

Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — основа для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основополагающим для вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность.Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

Определение общего дохода

Сложите все источники дохода для собственности за год.Предметы могут включать:

• Арендная плата от недвижимости
• Стиральные машины с монетоприемником
• Торговые и кондитерские аппараты
• Стоимость парковки
• Стоимость хранения
• Просроченные платежи
• Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят 1000 долларов ежемесячного дохода.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

• 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
• 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
• Расходы на парковку 5000 долларов в год
• Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Определение расходов

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

• Сборы за управление имуществом
• Техническое обслуживание и ремонт
• Сборщик мусора
• Ландшафтный дизайн
• Обслуживание бассейна
• Налоги и страхование
• Бухгалтерские и юридические услуги
• Утилиты
• Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный комплекс составляет приблизительно 517 000 долларов.

Расчет NOI

Так каков наш NOI?

1 217 000 долларов США (общий доход) — 517 000 долларов США (общие расходы) = 600 000 долларов США (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Определение рыночной капитализации

Чтобы определить ставку рыночной капитализации, вы можете сделать три разные вещи:

1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Определение стоимости многоквартирного дома

Когда у нас будет достаточно четкое представление о местной ставке капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «заставить оценивать» и оценивать недвижимость, управляя недвижимостью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который обучает искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Как оценить многоквартирный дом за 15 минут

Терри Пейнтер / ипотечный банкир, автор «Энциклопедии советов по коммерческой недвижимости», опубликованной Уайли, членом Совета по недвижимости Forbes

Попробуйте один или все четыре способа оценить многоквартирный дом за 15 минут:

1. Средняя цена за дверь
2. Используйте множитель валовой ренты
3. Метод быстрой оценки Cap Rate
4. Среднее значение всех 3 из вышеперечисленных

Почему нужно быстро узнать стоимость многоквартирного дома

Итак, однажды утром вы просыпаетесь рано и думаете о том, чтобы найти идеальный многоквартирный дом для инвестиций.А потом вы найдете это в LoopNet; 16-ю единица крутят вашу голову. Его цена составляет 2 310 000 долларов. Что вы действительно хотите знать, и хотите знать сейчас — это то, если цена на нее завышена, занижена или установлена ​​справедливая цена. Вы звоните брокеру, и вам сообщают, что недвижимость занята на 100% и находится в хорошем состоянии. Она отправит вам рекламный буклет с информацией об арендной плате за квартиру, валовой годовой арендной плате, годовых расходах, годовом чистом операционном доходе и максимальной ставке. У вас есть соблазн назначить встречу, чтобы осмотреть недвижимость, но прежде чем вы потратите на это время, вы просто хотите знать, сколько, вероятно, будет стоить эта собственность?

В моей книге «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» я подробно рассказываю о том, как определить стоимость коммерческой недвижимости за 15 минут.Это просто разумно, если вы сами проведете небольшое расследование по цене листинга. Это сэкономит вам время и деньги. Для вас просто не имеет смысла делать предложение на недвижимость и не знать, переплачиваете ли вы за нее. Еще хуже, чтобы знать об этом, подождать 30 дней для завершения коммерческой оценки после того, как вы подадите заявку на ссуду. Четыре метода определения стоимости многоквартирного дома, которые я рассматриваю в этой статье, не будут такими точными, как полноценная коммерческая оценка, но они должны дать вам хорошее представление о том, сколько эта недвижимость, вероятно, стоит на этом рынке.

Я должен упомянуть, что из моего опыта закрытия сотен коммерческих займов за последние 24 года я обнаружил, что коммерческая оценка не является точной наукой. Это потому, что оценщик начинает с того, что я называю «маркером». Другими словами, у них есть предположение или мнение о том, сколько стоит недвижимость, до проведения всех своих исследований. Когда недвижимость продается, цена продажи является маркером. Большинство оценщиков обычно не хотят прерывать продажу, предлагая более низкую стоимость, чем принятое предложение в договоре купли-продажи, поэтому чаще они обнаруживают сопоставимые продажи, подкрепленные ставками рыночной капитализации, чтобы подтвердить эту цену.В конце концов, кто станет утверждать, что лучший показатель стоимости — это то, что кто-то готов платить за недвижимость. Что вы можете сделать, чтобы получить представление о стоимости жилого комплекса, прежде чем сделать предложение? Начните с первого шага:

Шаг первый — Найдите 3 сопоставимых свойства

Расположен в 10 милях или меньше от объекта недвижимости аналогичного возраста, размера и состояния

Прежде чем использовать эти методы, вам нужно будет найти три похожих объекта недвижимости, которые либо выставлены на продажу сейчас, либо были проданы в прошлом году.Желательно, чтобы объекты недвижимости находились в пределах 10 миль от объекта, и они были аналогичного возраста, размера и состояния. Вы можете искать данные о квартирах, которые были проданы на Zillow, и о недвижимости для продажи на LoopNet. Но самый точный способ найти эти 3 сопоставимых объекта недвижимости — это попросить брокера по коммерческой недвижимости поискать эту информацию для вас. Большинство из них подписываются на службы сбора данных о продажах недвижимости, такие как CoStar или Reis. Просто скажите им, что вы заинтересованы в том, чтобы использовать их в качестве брокера для вашего покупателя, когда вы будете готовы сделать предложение по этому объекту и пытаетесь определить его стоимость.Я уверяю вас; они с радостью перепрыгнут через обручи, чтобы вы могли представить вас. В противном случае они захотят взимать с вас небольшую сумму за составление для вас сопоставимого отчета о продажах. Кроме того, всегда лучше, чтобы брокер покупателя по недвижимости представлял ваши интересы, а затем просто использовал листингового агента, который четко представляет интересы продавца. Далее представлены 4 метода, которые вы можете использовать для самостоятельной оценки стоимости. Но прежде чем мы начнем, выполните шаг 2.

Шаг второй — сбор данных о объектном свойстве и трех сопоставимых свойствах

Вот что вам нужно знать обо всех 4 объектах недвижимости:

1. Цена за дверь каждого объекта
2. Годовая валовая аренда каждого объекта недвижимости со 100% занятостью
3. Закупочная цена
4. Cap Rate

Шаг третий — четыре быстрых метода определения стоимости коммерческой собственности

1.Средняя цена за дверной метод — Это самый быстрый. Выясните цену за дверь в рассматриваемой собственности. А затем выясните цену за дверь для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Просто возьмите продажную цену и разделите ее на количество квартир в каждом многоквартирном доме. Затем вычислите среднее значение всех 4 свойств вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь. Например, если объект недвижимости продается за 2 310 000 долларов США и имеет 16 единиц: 2 310 000 долларов США / 16 = 144 400 за единицу.Теперь выясните цену за единицу для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Допустим, они составляют 142 500, 154 200 и 141 350 долларов. Наконец, усредните их все вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь на этом рынке. Среднее значение всех 4 составляет 145,613 долларов. Затем умножьте эту цену за дверь на 16 единиц объекта недвижимости, чтобы получить рыночную стоимость объекта недвижимости. 145 613 долларов X 16 = 2 329 808 долларов.

Объект недвижимости: Закупочная цена 2 310 000 долл. США / 16 = 144 400 долл. США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости A = 142 500 долларов США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости B = 154 200 долларов США за единицу

Сопоставимое имущество C = 141 350 долларов США за единицу

Всего 4 объекта недвижимости 582 450 долл. США / 4 = 145 613 долл. США за единицу

145 613 долларов X 16 = 2329 808 долларов Стоимость собственности

Эта стоимость примерно на 20 000 долларов ниже запрашиваемой цены, что свидетельствует о справедливой цене.

2. Метод множителя валовой арендной платы (GRM) — GRM — это покупная цена, деленная на общую годовую арендную плату при 100% -ной занятости собственности. GRM дает вам представление о стоимости на основе арендной платы, полученной за недвижимость. Таким образом, недвижимость с более высокой арендной платой будет иметь более низкий или лучший показатель GRM по отношению к продажной цене. Чем ниже GRM, тем выше денежный поток, основанный на продажной цене, и тем лучше ваши инвестиции.

Начните с вычисления GRM для свойства объекта.Затем вычислите это для 3 сопоставимых объектов и усредните все 4 GRM вместе.

Закупочная цена / годовая арендная плата брутто = ГРМ

Субъект собственности GRM: Закупочная цена: 2 310 000 долларов США / Годовая арендная плата: 258 800 долларов США = 8,9 GRM

Сопоставимый GRM: Закупочная цена: 2 295 000 долларов США / годовая арендная плата: 250 600 долларов США = 9,2 GRM

Comparable B GRM: Закупочная цена: 2 780 000 долларов США / годовая арендная плата: 306 500 долларов США = 9,0 GRM

Comparable C GRM: Закупочная цена: 2 450 000 долларов США / годовая арендная плата: 296 750 долларов США = 8.3 ГРМ

Итого = 35,4

35,4 / 4 = 8,85 Среднее значение GRM для всех 4 объектов

Наконец, возьмите средний GRM по всем 4 объектам и разделите его на 4, что равняется

GRM.

из 8.85. Затем умножьте полученный GRM на годовую арендную плату за объект недвижимости

.

Годовая арендная плата за объект недвижимости: 258 800 долларов США X 8.85 = 2 290 380 долларов Стоимость

Теперь этот метод оценки показывает, что объект недвижимости оценивается в 2 310 000 долларов, а цена завышена на 21 000 долларов.

3. Метод быстрой оценки Cap Rate — Начните с определения максимальной ставки на основе продажной цены на объект недвижимости. Ставка капитализации равна: чистой операционной прибыли (NOI), деленной на цену продажи. Затем получите ставки капитализации для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Затем вычислите среднее значение всех 4 ставок капитализации вместе.

NOI / Цена продажи = Ставка капитализации

Ставка верхнего предела собственности субъекта: 6,5%

Сопоставимая ставка капитализации: 6,2%

Сопоставимая ставка ограничения B: 6,7%

Сопоставимая ставка C Cap: 6,0%

Итого 25,4%

25,4% / 4 = 6,35% Средняя ставка капитализации для всех 4 объектов

Теперь возьмите годовой чистый доход от продажи объекта недвижимости и разделите его на среднюю ставку капитализации, равную 6.35%.

Чистая операционная прибыль объекта собственности = 150 950 долларов / 6,35 = 2 377 165 долларов Стоимость

Этот метод оценки собственности показывает, что покупная цена в 2 310 000 долларов является хорошей стоимостью.

4. Среднее значение трех предыдущих методов оценки — Этот метод, вероятно, займет несколько минут. Просто вычислите среднее значение из 3 вышеперечисленных методов. Это дает вам наиболее точное значение:

.

Цена за дверной метод $ 2 329 808

Метод GRM 2 290 380 долл. США

Метод капитальной ставки 2 377 165 долл. США

Итого 6 997 353 долл. США

6 997 353 долл. США / 3 = 2332 451 долл. США

Среднее значение для всех 3 методов: 2332451 долл. США

При запрашиваемой цене покупки в 2 310 000 долларов эта недвижимость стоит чуть ниже рыночной стоимости, и ее можно считать справедливой.

Удивительно, но запрашиваемая цена этой собственности в размере 2 310 000 долларов, похоже, немного меньше ее справедливой рыночной стоимости. Это не означает, что вы не должны предлагать меньше, просто если это рынок продавца и очень конкурентный, вы не будете переплачивать, если купите его по цене листинга.

Таблица быстрого анализа покупки квартиры

Если у вас есть последние 12-месячные прибыли и убытки по собственности, вы можете использовать мою таблицу быстрого анализа покупки квартиры, которая основана на ставке капитализации и GRM, чтобы определить стоимость.Один для покупок и один для рефинансирования. Просто перейдите по этому URL:

https://apartmentloanstore.com/loans/forms

* Обратите внимание, что этот быстрый 15-минутный метод оценки коммерческой недвижимости является лишь индикатором стоимости, основанным на вашей способности найти сопоставимые объекты на том же рынке, которые имеют аналогичный размер, возраст и состояние, и не так точен, как коммерческая оценка. .

Общая стоимость аренды квартиры

На пути к аренде квартиры вы обнаружите, что вам нравится и не нравится в таких вещах, как планы этажей, удобства и особенности сообщества.Но самое главное, вы узнаете, какова на самом деле общая стоимость аренды квартиры. Это, конечно, зависит от интересующей вас квартиры, потому что каждая аренда и прилегающий район различаются по цене. Но вы обнаружите, что это нечто большее, чем просто оплата аренды один раз в месяц. Если вас интересует разбивка цен на аренду квартиры, я предлагаю вам остаться со мной здесь!

Что и сколько стоит плата за въезд?

Со дня подачи заявки на аренду до дня въезда за эти действия будут взиматься сборы.Плата за въезд может включать следующее:

• Регистрационный взнос
• Административный сбор
• Залог
• Арендная плата за первый (и последний) месяц
• Ключ-карта или дистанционный сбор
• Залог за домашнее животное / Плата

Регистрационный взнос — это первый взнос, который вы должны заплатить в день подачи заявления на аренду недвижимости. Плата за подачу заявления обычно колеблется от 25 до 100 долларов, в зависимости от района и типа аренды, на которую вы подаете заявку. Обратите внимание, что этот сбор не возвращается.
Если вы имеете дело с более крупной компанией по управлению недвижимостью, а не с отдельным арендодателем, вы, скорее всего, будете платить административный сбор вместе с этим сбором за подачу заявления. Административный сбор покрывает предысторию и проверку кредитоспособности, а также покрывает усилия, которые члены арендного офиса сообщества приложили, чтобы одобрить (или отклонить) вашу заявку на аренду. Это может варьироваться от 75 до 350 долларов, в зависимости от области и типа управления. Административный сбор обычно возвращается в течение 48 часов с момента подачи заявки на недвижимость, если вы решите удалить свое заявление в течение этого срока.Однако это полностью зависит от менеджмента.
Если ваша заявка будет одобрена, вам будет предложено внести залог в размере от 100 долларов до стоимости месячной арендной платы. Залог возвращается, но если вы нанесете какой-либо ущерб арендуемому объекту во время аренды, эти деньги пойдут на устранение повреждений. Все, что осталось (если есть), будет возвращено вам в течение 30 дней с даты окончания срока аренды.
В зависимости от квартиры вам, возможно, придется заплатить либо арендную плату за первый месяц, либо за первый и последний месяц, либо пропорциональную арендную плату в день въезда.Сумма, которую вы должны заплатить в день заселения, обычно зависит от политики администрации апартаментов, а также от вашего прошлого и проверки кредитоспособности. Хотя арендная плата за первый и последний месяц кажется высокой, это дает уверенность домовладельцу или управляющему недвижимостью, что у вас есть деньги, чтобы платить за квартиру. Арендная плата за первый месяц является типичной, но многие жилые кварталы предлагают вам пропорциональную арендную плату, которая покрывает неполное время (менее 30 дней), в течение которого вы, арендатор, будете проживать в доме в течение вашего первого месяца.
Если вы живете в закрытом жилом комплексе, то с вас могут взимать плату в размере от 20 до 100 долларов за ключ-карту для входа в общественные места, такие как бассейн, фитнес-центр, клуб и прачечная, а также пульт дистанционного управления, который позволяет получить доступ в собственность.Некоторые квартирные сообщества сдают их арендаторам бесплатно (и взимают плату только в том случае, если арендатор теряет первую копию), в то время как другие взимают плату за эти предметы в день въезда, стоимостью от 25 до 100 долларов. Спросите об этой потенциальной плате, прежде чем подписывать договор аренды.

Сколько стоит аренда в месяц?

Сумма, которую вы платите за базовую арендную плату каждый месяц, полностью зависит от квартиры, которую вы снимаете. Вы спросите, что такое базовая рента? Базовая арендная плата включает только стоимость аренды квартиры — без других сборов, коммунальных услуг и дополнительных расходов.К сожалению, базовая арендная плата — это всего лишь базовая. Помимо базовой суммы, вы будете платить за любые включенные в нее сборы (если квартира включает в себя коммунальные услуги в арендной плате), такие как вода, сточные воды, канализация и т. Д. Например, если базовая арендная плата вашей квартиры составляет 1200 долларов, но они включают воду и канализацию в вашу арендную плату и взимают фиксированную ставку в размере 80 долларов в месяц, тогда ваша арендная плата в месяц будет составлять 1300 долларов вместе с другими ежемесячными платежами.

Сколько стоят коммунальные услуги?

Стоимость коммунальных услуг полностью зависит от жилого комплекса, вашего использования и от того, какая компания предоставляет вам эти коммунальные услуги.Коммунальные услуги включают:

• Вода
• Газ
• Электричество
• Канализация
• Мусор
• Интернет / кабельное телевидение
• Борьба с вредителями

Некоторые многоквартирные дома включают в аренду часть (или все) коммунальные услуги. Это либо взимается с арендаторов по фиксированной ставке, либо в зависимости от использования всего здания, которое затем делится на количество занятых единиц. В любом случае, многие арендаторы ценят, что коммунальные платежи включены в их арендную плату! Это потенциально может снизить затраты.Однако во многих жилых комплексах нет коммунальных услуг, поэтому арендатор должен приобретать их у внешних поставщиков; сообщество квартир обычно дает жильцам список поставщиков, которые они предпочитают или которые предлагают услуги в этом районе. Просто помните, что когда вы регистрируетесь у этих поставщиков, каждый из них обычно взимает с вас плату за установку коммунальных услуг в размере от 15 до 50 долларов!

Есть ли дополнительные ежемесячные платежи?

В зависимости от того, куда вы переезжаете, вам, возможно, придется заплатить дополнительные сборы, которые включают:

• Аренда питомца
• Стоимость хранения
• (Гараж) Плата за парковку
• Страхование арендаторов

Если у вас есть домашнее животное, которое приезжает с вами в вашу новую квартиру, вам придется платить арендную плату за домашнее животное каждый месяц — но только в том случае, если квартирное сообщество требует этого в вашем договоре аренды.Арендная плата за домашнее животное обычно составляет от 10 до 50 долларов в месяц, в зависимости от квартиры и района, в котором она расположена. Некоторые жилые комплексы предлагают индивидуальные шкафчики для хранения вещей или комнаты, которые вы можете сдавать в аренду на ежемесячной основе для хранения лишних вещей. Если вы думаете, что воспользуетесь этим, добавьте и эту плату!
Может быть, вам нравится идея парковаться под крытым парковочным местом или на парковочной площадке, а не на открытом воздухе. Если квартирное сообщество предлагает крытую парковку или парковку в гараже (по ежемесячной ставке), добавьте это в свой бюджет.И не забывайте о страховании арендаторов! Большинство квартирных сообществ требуют этого в рамках договора аренды, поэтому обязательно спросите об этом, когда будете обсуждать договор аренды с домовладельцем или управляющим недвижимостью. Страхование арендатора обычно стоит около 12 долларов в месяц или может быть оплачено полностью за весь срок аренды — решать вам!

Как рассчитать общую стоимость?

Чтобы рассчитать общую стоимость аренды квартиры, просто сложите плату за въезд, базовую арендную плату, включенные коммунальные услуги (если они есть) и дополнительные ежемесячные платежи.Вы заранее узнаете, сколько вы платите и сколько за эти товары. Фактически, если вы воспользуетесь калькулятором стоимости квартиры Finder, который находится в разделе «Условия аренды» в списке каждой квартиры, вы сможете увидеть разбивку затрат на переезд в конкретную арендуемую квартиру (или план этажа).
Вы можете выбрать план этажа (в зависимости от наличия), указать количество домашних животных (собак или кошек), добавить количество кандидатов и транспортных средств, и вуаля! Будет рассчитана ваша общая стоимость, включая ваши единовременные и ежемесячные платежи, если вы будете проживать в этой конкретной квартире.Единственное, чего вам не хватало бы, это утилит, как включенных, так и не включенных. Стоимость коммунальных услуг зависит от размера квартиры и использования, но может варьироваться от 150 до 400 долларов в месяц за все. Так что, если у вас есть сосед по комнате, ваши коммунальные расходы будут разделены пополам — это большое облегчение!
Как только вы найдете свою квартиру, вы можете задать вопросы о том, какие коммунальные услуги включены, какие дополнительные ежемесячные платежи будут добавлены и сколько все будет стоить в целом. Но до того, как это произойдет, было бы здорово иметь инструмент, который поможет вам фильтровать поиск квартир на основе разбивки затрат!

Что вы думаете?

183 ответа

Обновлено: 11 марта 2019 г.

Сообщение навигации

Смета аренды

Zillow | Zillow Rental Manager

Общие вопросы об аренде вашего дома

1.Как мне установить цену за аренду?

Для определения арендной платы учитывайте местные законы о контроле арендной платы, арендные ставки домов в вашем районе (арендные ставки), характеристики вашего дома и изменения на вашем местном рынке. Чтобы быстро начать работу, попробуйте наш бесплатный инструмент Rent Zestimate ^® . Чтобы узнать больше о ценах на аренду, ознакомьтесь со статьей

2. Как рассчитывается моя аренда Zestimate

^® ?

Инструмент Rent Zestimate ^® помогает оценить арендную плату по адресу.Чтобы придумать Zillow Rent Zestimate ^® , мы смотрим на:

• Физические характеристики и удобства дома (например, площадь в квадратных футах, количество спален и ванных комнат)
• Сопоставимые объекты аренды и рыночные арендные ставки в районе
• Любые факты о доме, обновленные владельцем, а также другие общедоступные данные, такие как последняя цена продажи.

Помните, что это всего лишь смета арендной платы — она ​​не высечена на камне, но служит источником информации для арендодателей и управляющих недвижимостью.Узнайте больше о Rent Zestimate ^® здесь

3. Как я могу рекламировать свою аренду?

Большинство арендодателей (84%) ищут дом в Интернете, поэтому важно максимально увеличить представленность вашего объявления несколькими брендами. С помощью Zillow Rental Manager вы можете рекламировать свои объявления об аренде в трех из пяти ведущих арендных сетей — Zillow, Trulia и HotPads. *, Показывая свое объявление о аренде более чем 34 миллионам пользователей в месяц.

4. Что я должен указать в моем аренде?

Некоторые ключевые элементы, которые следует включить в ваше объявление:

• Подробное описание арендуемой недвижимости (включая квадратные метры, количество спален и ванных комнат)
• Стоимость аренды, срок аренды и необходимые сборы
• Не менее 10 высококачественных фотографий
• Поднимите свое объявление с помощью тура 3D Home ^® — легко включите виртуальный 3D-тур с помощью бесплатного приложения Zillow 3D Home ^®
• Ограничения на парковку и домашних животных
• Общие удобства
• Близость к общественным транспортам, ресторанам, магазинам, и т.п.

Получите дополнительную информацию о написании вашего объявления здесь.

5. Когда мне следует повышать или понижать арендную плату?

Как домовладелец, вы можете рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы, если повысились рыночные ставки, налоги на недвижимость, страховые взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Также подумайте, есть ли расходы на содержание собственности, которые необходимо покрыть. Это руководство поможет вам принять решение.

Если вы изо всех сил пытаетесь найти арендаторов, вы можете снизить арендную плату. Вы также можете попробовать переосмыслить свои условия (т.е. предлагая краткосрочную аренду) или предлагая скидку на арендную плату за первый месяц. Просто убедитесь, что вы знаете, на что способен ваш бюджет.

* Источник: Comscore Media Metrix ^® Ключевые показатели многоплатформенности, настраиваемый список, включающий: Zillow.comRentals, Trulia.com Rentals, HotPads.com, Apartments.com, Rent.com, Apartmentguide.com, Apartmenthomeliving .com, Forrent.com, Apartmentfinder.com, Rentals.com, Всего уникальных посетителей, декабрь 2019 г.

5 наиболее важных факторов

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем впервые, готовым опробовать рынок аренды, или более опытным арендодателем, пробующим новые локации и типы собственности, определение размера арендной платы может быть одной из самых сложных частей процесса аренды.И один из самых важных.

Сумма, которую вы взимаете за аренду, будет определять вашу прибыль, периоды вакансий, качество вашего арендатора и многое другое. Неосторожные домовладельцы посмотрят на соседние дома, выберут номер и продолжат движение.

Но чтобы получить максимальную прибыль и привлечь лучших арендаторов, вы знаете, что вам нужно сделать больше, чтобы определить цены на аренду для вашей собственности.

В целом, есть пять основных факторов, которые следует исследовать, сравнивать и учитывать при оценке стоимости своей собственности.Сегодня мы расскажем вам о каждом из этих факторов, чтобы в следующий раз при расчете арендной платы вы могли получить больше информации.

Содержание для определения стоимости аренды

Прежде чем вы решите, сколько будет взиматься арендная плата

Мы знаем, что вы хотите как можно скорее научиться точно рассчитывать арендную ставку, но есть несколько вещей, которые вы должны учесть и запомнить, прежде чем приступить к исследованиям и расчетам.

В конце концов, вам нужно знать больше, чем просто ставку — вам нужно понимать, почему эта ставка работает! По этой причине лучше, если вы не будете просто расспрашивать друзей: «За сколько я могу арендовать дом?»

Сесть и точно изучить передовой опыт расчета арендной платы поможет вам стать лучшим арендодателем и инвестором в недвижимость, поскольку вы начнете более точно знать свою собственность и ее стоимость.

Наконец, не забудьте проверить законы о контроле за арендной платой в вашем районе.Если ваша собственность подпадает под действие этих законов, сумма, которую вы можете взимать, может регулироваться. Лучше узнать об этом, прежде чем предпринимать какие-либо другие действия, чтобы не тратить зря время!

Основные факторы расчета арендной ставки

А теперь давайте перейдем к передовым методам расчета арендной ставки! Независимо от того, есть ли у вас одна или дюжина объектов недвижимости, по которым вам нужно установить цену, использование следующих основных факторов для анализа вашей собственности поможет вам установить арендную ставку.

Проработайте следующие характеристики вашей собственности, чтобы установить правильную цену для рынка вашей собственности.

1. Стоимость имущества

Часто вы можете использовать общую стоимость вашего имущества для получения базовой арендной платы. Это особенно полезный метод для тех, кто сдает в аренду свое бывшее жилище, поскольку вы должны знать истинную стоимость своего дома.

Арендная плата за недвижимость обычно составляет от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, то арендная плата может составлять от 2400 до 3300 долларов в месяц.

Этот метод, конечно же, будет зависеть от реального диапазона цен на вашу недвижимость. Если стоимость недвижимости составляет менее 100 000 долларов, большинство рынков могут поддерживать вас, взимая около 1% от стоимости дома за аренду.

Если, однако, стоимость вашей собственности составляет 375 000 долларов или больше, вы, вероятно, захотите придерживаться нижней части диапазона, чтобы привлечь лучших арендаторов. Слишком высокая плата может отпугнуть хороших арендаторов, и вам нужно сосредоточиться на сдаче в аренду только лучшим арендаторам.

2. Местная аренда

Одна из вещей, которые делают большинство арендодателей, пытаясь решить, сколько взимать за аренду, — это проверить, сколько взимают другие арендодатели в этом районе. Однако есть одна распространенная ошибка, которую допускают при использовании этой техники.

Когда вы сравниваете арендную плату между объектами недвижимости в вашем районе, вам необходимо убедиться, что вы сравниваете похожие объекты недвижимости. Если вы сдаете в аренду однокомнатную квартиру, вы не сможете сравнить стоимость аренды с ценой на дом на одну семью.

Определить баланс арендной платы проще, если вы выбираете недвижимость с аналогичными характеристиками в следующих областях:

• Объем партии
• Количество спален
• Количество санузлов
• Год постройки
• Год последней реконструкции
• Удобства в комплекте

Если вы взимаете гораздо больше, чем местная недвижимость с аналогичными характеристиками вашей собственности, вам будет сложно найти качественного арендатора для вашей собственности.С другой стороны, вы должны быть уверены, что не теряете прибыль, взимая слишком низкую плату. Анализ местного рынка может помочь вам найти правильный баланс стоимости для арендаторов и прибыли для вашего бизнеса.

После того, как вы нашли сопоставимые объекты недвижимости и определили диапазон цен, которые могут подходить для вашей собственности, обратитесь к трем местным агентам по недвижимости или управляющим недвижимостью. Спросите их, считают ли они вашу цену разумной. Благодаря своему опыту работы на местном рынке они будут иметь хорошее представление о том, что работает, а что нет.

3. Учитывать спрос

Несмотря на информацию, которую вы получаете из пунктов №1 и №2 выше, арендная стоимость вашей собственности может резко измениться из-за спроса.

Спрос может повлиять на стоимость аренды вашей собственности как положительно, так и отрицательно. Вот некоторые из наиболее распространенных эффектов спроса, которые вы, вероятно, увидите:

• В условиях плохой экономики: спрос на аренду растет, поскольку все меньше людей могут позволить себе купить
• В условиях плохой экономики: квартиры меньшего размера и подешевле разойдутся быстрее
• Перед учебным годом: более крупная недвижимость пользуется большим спросом, поскольку семьи пытаются переехать до начала учебного года

Итак, как эти изменения спроса влияют на то, что вы можете взимать за аренду своей собственности?

Вообще говоря, чем меньше спрос, тем ниже вы должны сделать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов.Когда спрос на тип квартиры, который вы предлагаете, высок, вы можете установить более высокую арендную плату.

4. Покройте свои расходы

Часто новые арендодатели используют только №1–3 выше, чтобы решить, сколько арендной платы взимать. Хотя эти факторы дают хорошее представление о том, что вы можете ожидать от сдачи в аренду, им не хватает ключевого расчетного фактора, который может серьезно повлиять на вашу прибыль.

Эти числа не учитывают расходы, которые вы, как арендодатель, несете.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на то, сколько денег вы получите от собственности:

• Выплаты по ипотеке (если применимо)
• Расходы на техническое обслуживание
• Комиссия ТСЖ
• Налоги
• Стоимость вакантных периодов
• Расходы на управление недвижимостью

В дополнение к этим расходам вы должны быть уверены, что сможете получать прибыль каждый месяц! Прибыль в размере от нуля до шести процентов арендной платы также должна откладываться как прибыль каждый месяц.

После того, как вы рассчитали потенциальную арендную плату в соответствии со стоимостью местной собственности, стоимостью вашей собственности и текущим спросом, подсчитайте, сколько из этих денег нужно будет ежемесячно направлять на расходы. Если вы остались в минусе или без прибыли, вам следует подумать о небольшом увеличении арендной платы, чтобы гарантировать получение прибыли каждый месяц.

5. Функции повышения ренты

Мы вкратце упомянули, как удобства, доступные в вашем объекте, могут повлиять на стоимость аренды, но важно понимать, какие удобства значительно повышают стоимость аренды.Эти удобства намного дороже по стоимости и, как правило, дорого обходятся в месяц, поэтому они могут позволить себе повышение арендной платы на 3–15%.

К таким удобствам относятся:

• Бассейны
• Парковка на территории
• Посудомоечная машина
• Стирально-сушильная машина

С другой стороны, добавление дополнительных возможностей может создать дополнительные проблемы с обслуживанием. Важно, чтобы техника была хорошо оценена арендаторами. Некоторые домовладельцы отказываются устанавливать такие объекты, как вывоз мусора, из-за дополнительных проблем с обслуживанием, которые они создают.

Обращение внимания на эффект от этих удобств особенно важно, если вы не можете найти недвижимость, в которой есть те же удобства, что и у вас. Обязательно помните об этой разнице и соответственно оцените недвижимость.

Следуй своим инстинктам

Теперь, когда у вас есть инструменты, чтобы начать поиск подходящих цен на аренду в вашем районе, вы никогда не перестанете задаваться вопросом: «Сколько я должен брать за аренду?»

Вместо этого обострятся ваши инстинкты и понимание наиболее важных факторов, влияющих на ренту.Помните, обратите внимание на:

• Местные, сопоставимые цены на недвижимость
• Общая стоимость объекта
• Текущий рыночный спрос
• Ваши расходы
• Дополнительные удобства на территории

Используя свой инстинкт роста в отношении ценности каждой из этих характеристик, вы будете на пути к установлению идеальной арендной ставки, повышающей чистую прибыль каждый раз. И это произведет революцию в вашем бизнесе!

Как найти дешевое жилье с ограниченным бюджетом

Специалисты по личным финансам рекомендуют, чтобы арендная плата не превышала 30 процентов вашего дохода.Но в наши дни для многих молодых специалистов в городах это большая проблема.

Миллионы американцев тратят более 30 процентов своего дохода на аренду, поскольку цены остаются заоблачными. В Бостоне, например, квартира с одной спальней стоит в среднем 2930 долларов в месяц. В Сан-Франциско это 3360 долларов. Даже некоторые программисты в Facebook заявляют, что не могут позволить себе арендную плату.

Как 26-летний профессионал, живущий в Нью-Йорке, где средняя двухкомнатная квартира стоит 3680 долларов в месяц, я понимаю.

Фактически, я жил дома четыре года после колледжа, чтобы сэкономить деньги, пока я выяснял, чем я хочу заниматься в своей карьере, и в процессе я сэкономил около 47 000 долларов.

Я стою перед моей квартиркой на пятом этаже в день переезда.

Когда пришло время переехать в мое собственное жилье, было невероятно трудно найти аренду, которая не нарушила бы мой бюджет. После двух месяцев поисков я наконец нашел доступную квартиру. Конечно, это был коридор на пятом этаже с общей ванной комнатой и без духовки, но это сработало.

Вот мои главные советы, которые я мог бы дать, пройдя через процесс поиска квартиры с ограниченным бюджетом:

1. Знайте, что вы нарушаете.

У вас, вероятно, не будет собственной квартиры с одной спальней. Но ограниченный бюджет не означает, что вы должны ставить под угрозу качество своей жизни.

Найдите минутку и подумайте, чего бы вы хотели, а чего нет.

Вот мой рекомендуемый список вещей, которые следует учитывать:

• Время в пути
• Курение в квартире или некурящих
• Как вы относитесь к домашним животным
• Расстояние до ближайшей метро или автобусной остановки
• Если хотите тихое или оживленное место для жизни
• Если вам нужна плита, духовка, посудомоечная машина, лифт или прачечная на месте
• Что вы ищете в соседе по комнате
• Как вы относитесь к ночным гостям

Вдобавок подумайте о том, можете ли вы позволить себе использовать брокера по недвижимости.

Если у вас ограниченный бюджет, скорее всего, у вас не получится. Брокеры в крупных городах обычно взимают от 10 до 15 процентов годовой арендной платы. Для квартиры за 1200 долларов это от 1440 до 2160 долларов. Если вы не можете позволить себе брокера, используйте такие ключевые слова, как «без брокера» или «без комиссии» при просмотре списков.

2. Загрузите приложения для недвижимости

Чтобы быть в курсе последних новостей, загрузите такие приложения, как Craigslist, StreetEasy, Trulia и Zillow. Ежедневная проверка их — удобный способ развести широкую сеть, поскольку на каждом из них вы найдете уникальные списки.Если приложение предлагает определенные преимущества людям, которые создают учетную запись, например, возможность сохранять ваши поисковые запросы или отслеживать ваши любимые списки, воспользуйтесь ими. Ваш поиск будет намного проще.

Дополнительно включите уведомления. Вы будете получать пинг каждый раз, когда будет добавлено новое объявление, соответствующее вашим критериям. Когда тысячи других людей ищут места, ответ даже на несколько минут раньше, чем другие, может иметь огромное значение.

3. Сэкономьте время и перестаньте искать студию

Найти недорогую однокомнатную квартиру в таком городе, как Нью-Йорк, чрезвычайно сложно, а то и невозможно.

На случай, если вы его найдете, у него почти всегда есть какая-то серьезная загвоздка: он будет размером со шкаф или у него не будет собственной ванной комнаты. Если у вас есть соседи по комнате, с которыми вы можете жить в одной квартире, вы действительно открываете свои возможности.

Ричард Левин / Корбис через Getty Images

Если у вас нет друзей или братьев и сестер, с которыми можно было бы переехать, не бойтесь. Есть много молодых специалистов, которые тоже ищут соседей по комнате. Это будет похоже на онлайн-свидания, но когда вы найдете подходящую пару, у вас больше шансов найти счастье в сфере недвижимости (недвижимости).

4. Присоединяйтесь к группам жилья в Facebook

Существуют десятки групп в Facebook, где люди публикуют списки квартир. Подруга пригласила меня присоединиться к группе в Нью-Йорке, и я очень рад, что она это сделала. Это делает поиск квартиры более личным, так как вы можете зайти в профиль в социальных сетях и пометить имя лицом.

Найдите название своего города вместе с «квартирами», «списками» или «жильем», и вы обязательно найдете кучу групп. Просьба присоединиться к ним.

5. Разместите объявление о соседе по комнате

Чем больше вы транслируете свой поиск, тем больше ответов вы получите. Так что опубликуйте то, что вы ищете, в своем профиле Facebook и расскажите своим друзьям. Если вы не хотите сообщать точную цену, вы всегда можете указать диапазон или использовать такие термины, как «в рамках бюджета».

Присоединяйтесь к сайтам поиска соседей по комнате, таким как Spareroom.com или Roomster.com, и рассмотрите возможность размещения объявления о поиске соседа по комнате на Craigslist.

Район Форт Грин в Бруклине, Нью-Йорк.

Getty Images

В этих сообщениях укажите свой бюджет, идеальные районы, немного о себе и о том, что вы ищете от соседа по комнате.

Чтобы оставаться в безопасности при этом, не отвечайте никому, кто просит деньги или личную информацию — это красные флажки.

Попросите человека предоставить несколько ссылок на учетную запись в социальных сетях, чтобы убедиться, что он или она настоящий. Вы также можете организовать видеозвонок перед встречей.

6. Составьте черновик сообщения, которое вы можете использовать для ответа на объявления о квартирах

Ответ на десятки предложений может быть утомительным.Чтобы избежать выгорания из-за охоты за квартирой, составьте общий ответ по электронной почте, который вы можете скопировать и вставить с небольшими изменениями в каждый список, который вас интересует.

Ответ должен содержать немного информации о себе, вашей идеальной дате переезда, о том, что вы ищете, и о любых вопросах, которые у вас есть по этому списку.

7. Будьте в безопасности

Никогда не отправляйте деньги, свой номер социального страхования или любую другую личную информацию незнакомцам, что бы они ни говорили. Серьезно, существует огромный рынок людей, пытающихся вас обмануть.

Не подписывайте никаких документов и не передавайте наличные, пока не проведете собственное расследование. Найдите имя человека и компанию со словами «мошенничество», «мошенничество» и «судебный процесс», чтобы узнать, не всплывет ли что-нибудь.

Чем больше вы транслируете свой поиск, тем больше ответов вы получите.

Собираясь осмотреть квартиру, всегда собирайтесь в общественном месте и сообщайте другу, куда вы направляетесь. Если у вас есть сомнения, копайте еще раз или просто подождите. Завтра будет больше объявлений.

И если вы подумываете о переезде в комнату в чужой квартире, обязательно сначала познакомьтесь с человеком или людьми, с которыми вы будете жить. Вы сможете задать ключевые вопросы об их образе жизни и привычках.

8. Загляните в новые районы

Найти доступную квартиру в фешенебельных частях любого города, таких как Вест-Виллидж на Манхэттене или престижные Бруклинские высоты, чрезвычайно сложно, даже если вы планируете делить это пространство. По этой причине многие молодые специалисты из Нью-Йорка переезжают в менее благоустроенные районы Куинса, Бронкса и близлежащего Нью-Джерси.

Если вы посмотрите на менее модные, но все же яркие районы, такие как Джексон-Хайтс, Саннисайд, Сансет-Парк, Кенсингтон и Инвуд, вы найдете больше предложений по конкурентоспособным ценам. Дорога на работу может быть не намного хуже, а местная еда может быть намного лучше.

Узнайте, куда переезжают молодые специалисты в вашем районе, и проведите небольшое исследование. Посмотрите, где находятся прачечные, парки и продуктовые магазины, каков уровень преступности и где находятся ближайшие метро или автобусные остановки.Визит. Вы можете просто найти подходящую вещь.

9. Не покупайте импульсивно

Поиск недорогой квартиры — это очень напряженный процесс. Не забывайте не торопиться и расслабиться. Увидев квартиру, прогуляйтесь по окрестностям. Вам нравится это? Вы могли представить себя живущим там?

Если ответ «Да», свяжитесь с нами как можно скорее, так как квартиры разойдутся быстро.