Как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности: Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

– В Подмосковье есть земельный участок 26 соток (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) и расположенный на нем жилой частный дом (одноэтажный, 44 кв. м). Дом и земля находятся в общей долевой собственности у шести родственников, включая меня. Моя часть земли доля в праве 2/7 (то есть 7,4 сотки), моя часть дома доля в праве 15/56 (около 11 кв. метров). Собственником части земли и дома я стал в 2015 году. Хочу выделить из общей долевой собственности свои 7 соток, чтобы огородить участок, построить на нем дом и баню.

Yuriy Poznukhov/Fotolia

Если потребуется, то готов при необходимости отказаться от части (доли) жилого дома в пользу других совладельцев. Возможно ли выделить мои 7 соток в данной ситуации? Если да, то что мне для этого надо сделать? Каков алгоритм действий? Слышал, что сейчас земля и расположенный на нем дом (часть дома) рассматриваются как единый имущественный комплекс.

В связи с этим отдельно выделить свой земельный участок в 7 соток по закону я не смогу. Так ли это на самом деле?

Отвечает адвокат Роман Алымов:

Да, Вашу долю можно выделить в отдельный земельный участок, который будет принадлежать только Вам. Но для этого потребуется согласие остальных сособственников, межевание, кадастровый учет и регистрация нового участка. Придется ли отказываться от доли в доме зависит только от того, как Вы договоритесь с остальными. Земельный участок и расположенный на нем дом действительно очень тесно связаны между собой юридическими нормами, но называть их единым имущественным комплексом не совсем корректно. В Вашем случае важно, чтобы выделяемый земельный участок не препятствовал использованию дома.

---

Как изменился порядок регистрации участков?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

---

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В первую очередь, чтобы выделить долю в натуре, необходимо согласие всех сособственников и их участие. Потом надо заказать проект разделения участка с определением точек доступа на каждый из участков и точных границ. Согласовать все это с сособственниками, отдать на утверждение в земельный комитет, произвести межевание, получить новые кадастровые номера и зарегистрировать право собственности. В принципе, все это возможно, но долго и сложно. Особенно при таком количестве сособственников. Весьма велика вероятность, что кто-нибудь из Ваших родственников из вредности откажется в этом участвовать. Тогда Вам придется смириться или судиться со всей семьей.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Раздел земельного участка возможен двумя способами. В первом случае подписывается соглашение о разделе и выделе в натуре всех частей по согласию двух сторон, делаются учетные карточки, приглашаются кадастровые инженеры и решается вопрос о том, как и что делать. Второй способ подразумевает решение вопроса через суд: готовится пакет документов, у кадастровых инженеров запрашивается судебная карточка на определенный вид учетного документа и фиксируется часть, которую нужно выделить. Дальше вопрос либо решается посредством вынесения соответствующего решения, либо подписывается мировое соглашение и утверждаются границы вновь образованных участков. После этого необходимо обратиться в Росреестр с вопросами о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Отказа от права собственности нет, возможно только распоряжение. Часть дома неразрывно связана с земельным участком, но в этой ситуации существуют разные варианты. Вам лучше обратиться к профессионалам-геодезистам, чтобы понять, как лучше поступить можно ли выделить часть дома или лучше выделить часть дома с небольшой частью участка, а остальную часть зафиксировать и оставить как свободную (для дальнейшего строительства на нем нового объекта).

---

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

---

Отвечает департамента правого сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Выделить часть земельного участка из общей долевой собственности можно. Для этого необходимо получить согласие на эту процедуру от всех собственников общедолевой собственности. Если кто-то из других собственников против, то оформить выделение части участка в натуре возможно только в судебном порядке. Суд будет принимать решение, исходя из размера долей сторон в праве либо на основании фактически сложившегося порядка пользования земельным участком.

При выделе земельного участка в натуре необходимо учитывать, что его размер должен отвечать минимальным нормам, установленным законодательством. Также должна быть учтена техническая и физическая возможность выделения этого участка в натуре.

Для осуществления работ по выделу необходимо заказать проведение геодезических работ и установить точные границы участка в результате выделения. На основании произведенных измерений кадастровым инженером готовится межевой план, новый участок ставится на кадастровый учет, и затем, на основании этих данных, регистрируется право собственности на вновь образованный участок.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская:

Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества. Земельный участок может быть разделен с учетом предельных (минимальных и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами (предварительно следует уточнить допустимые размеры земельного участка в Вашем районе в органах местного самоуправления). К каждому из образующихся в результате раздела участков должен быть обеспечен отдельный подъезд. Нельзя разделить земельный участок, занятый домовладением и требующий при делении выведения отдельной его части из собственности при его строгом отношении к отделенному участку.

Вместе с тем, в случае согласия Ваших сособственников с Вашими предложениями о разделе земельного участка, Вы можете составить с ними соответствующее соглашение, в котором можете указать принцип раздела земельного участка. Перед составлением соглашения о разделе земельного участка необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы он предоставил заключение о том, возможно ли раздел земельного участка, и о вариантах такого раздела. Если решение будет положительным, кадастровый инженер выполнит межевые работы, после чего Вы сможете поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности.

---

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Как законно продать дом, который построил сам?

---

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Нет, не так. Правовой режим совместной собственности, а у Вас именно этот случай, определяется Гражданским кодексом РФ. Собственники совместного имущества, или так называемые сособственники, вправе самостоятельно устанавливать режим и порядок использования долевой собственности, в том числе путем заключения гражданско-правовых договоров и соглашений между собой. В Вашем случае это можно сделать так.

Вы совместно с Вашими родственниками (сособственниками) проводите оценку земельного участка (как целого, состоящего из совокупности долей, включая Вашу) и жилого дома (аналогично). Далее Вы проводите межевание земельного участка, выделив свои доли в натуре, это можно сделать как добровольно, так и в судебном порядке. После этого Вы решаете, как поступить с 15/56 доли дома. Вы можете ее поменять (например, на дополнительную площадь земельного участка, равного по стоимости, вот тут-то Вам и пригодится оценка), подарить или продать другим сособственникам.

Продать данную долю третьим лицам Вы также вправе, однако при этом Вам нужно будет предложить выкупить это долю родственникам по цене предложения третьим лицам. И только в случае невыкупа или отказа сделка по продаже будет легитимной. Однако, как следует из практики, наличие у Вас доли в доме может помочь бесконфликтно разрешить вопрос о выделении Вам удобного земельного участка по соглашению сторон, при условии передачи Вашим родственникам доли в доме.

Отвечает адвокат адвокатской коллегии «Кузнецова и партнеры» Ирина Кузнецова:

К сожалению, отказаться от доли в доме с целью выдела своей доли в земельном участке невозможно, поскольку по общему правилу земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если отсутствует доля в доме, то и нет оснований для раздела земельного участка. Однако есть следующие варианты мирного разрешения ситуации.

Первый вариант заключить соглашение о разделе земельного участка и дома. Такой вариант является наиболее оптимальным со всех точек зрения (финансовой, временной), и, главное, подписывая такое соглашение, стороны вправе разделить принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок и дом, как удобно сторонам. Единственное ограничение касается раздела земельного участка: выделяемые доли, из которых впоследствии будут сформированы новые земельные участки, не должны быть меньше минимального размера земельного участка под ИЖС на соответствующей территории (обычно 6 соток).

Второй вариант обращение в суд с иском о разделе земельного участка и дома. Самым сложным вопросом будет возможность раздела жилого дома при такой площади. Минимальный размер выделяемой части дома составляет 8 кв. метров жилой площади, дополнительно должна быть возможность оборудовать санитарные части такого помещения (туалет, душ), а также кухню и отдельный вход. Но на возможность выдела влияют и другие параметры жилого дома, в том числе возможность технического переоборудования в силу износа строения. Скорее всего, при заданных параметрах, когда на выделяемую долю приходится всего 11 кв. метров, эксперт выдаст заключение об отсутствии технической возможности произвести раздел дома. Однако тогда можно заключить мировое соглашение с другими участниками судебного спора (они же сособственники). Фактически решение вопроса лежит в плоскости достижения соглашения с другими родственниками (сособственниками).

Третий вариант обращение в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком и жилым домом. В рамках рассмотрения спора будет назначена судебная экспертиза, которая определит, какой частью земельного участка и дома Вы имеете право пользоваться. Вместе с тем, при определении порядка пользования домом и земельным участком не будут действовать ограничения, связанные с возможностью или невозможностью раздела дома и земельного участка. Однако юридически земельный участок и дом останутся целыми, и выдела доли не произойдет. Но такой вариант также можно рассмотреть. После получения решения о порядке пользования можно будет огородить выделенную часть и использовать ее для строительства каких-либо объектов. Впрочем, впоследствии придется доказывать, что данные объекты (новый дом и баня) были построены именно Вами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка — Российская газета

Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

Верховный суд разрешил менять размер долей собственников

Земельный участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности между Ольгой Сахарковой*, Мариной Волковской* и Николаем Киревым*. Кирев через суд попросил выделить его долю в праве собственности. И хотя Киреву причитается чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки – поскольку такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом. Сахаркова и Волковская возражали: они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.

Калужский районный суд Калужской области удовлетворил иск Кирева. Суд отверг вариант ответчиков, поскольку выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок, а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку 22 кв. м. 

ИСТЕЦ: Николай Кирев*

ОТВЕТЧИКИ: Ольга Сахаркова*, Марина Волковская*

СУТЬ СПОРА: О выделе доли в праве собственности на земельный участок 

РЕШЕНИЕ: Апелляционное определение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции 

Калужский областной суд отменил вынесенное решение и принял новое, которым отказал в удовлетворении требований. Он пояснил: предложенный истцом вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности, что противоречит закону.

Верховный суд напомнил: ст. 252 ГК допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела. Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому ВС отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию. Калужскому областному суду следует учесть: выдел земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности (№ 85-КГ18-14). Пока еще дело не рассмотрено.

Мнение экспертов

В судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.

Надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС № 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в долевую собственность недопустимо.

В этом сюжете

Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, помочь в этом должен суд. Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли. «Определение ВС – удачный пример судебного разрешения возникшей проблемы. ВС не отказал в иске, несмотря на формально имеющиеся для этого основания, не ограничился разъяснением действующего законодательства, а пошел дальше, применив закон на практике. Апелляции рекомендовано предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Ранее подобных решений на уровне ВС не принималось», – отметил руководитель направления «Недвижимость» Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × Юрий Марфин. «К такому определению ВС следует относиться положительно. Если выдел доли в натуре не запрещен законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, нет оснований для отказа в иске. При этом суд мог по своему усмотрению определить наиболее приемлемый вариант раздела», – считает юрист практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Сергей Омельченко. «ВС справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников», – добавил руководитель допофиса Федеральный рейтинг. × Андрей Еремин.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Изменился порядок выдела земельного участка из земель сельхозназначения

Кадастровая палата по Курганской области обращает внимание граждан, что в порядок выдела земельного участка из земель сельхозназначения внесены изменения.

Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей долевой собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

При выделе доли упрощается процесс последующий действий или операций с вновь образованным земельным участком: раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду.

Образовать участок из земель сельхозназначения, находящихся в общедолевой собственности можно, в том числе, на основании решения общего собрания. Раньше собрание признавалось правомочным, если на нем присутствовали не менее 20% участников долевой собственности. На практике это означало, что решения по вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельхозназначения, находящихся в долевой собственности, могут приниматься без учета мнения большинства.

Законодатели повысили кворум общего собрания. Теперь оно считается правомочным, если на нем присутствуют владельцы более чем 50% долей в праве общей собственности на земельный участок.

Также предусмотрена возможность проведения повторного собрания, в случае если первое будет признано несостоявшимся. Оно должно пройти не позднее двух месяцев после несостоявшегося. Кворум повторного собрания – 30% участников от общего числа участников долевой собственности.

Новые законодательные нормы должны быть соблюдены при подготовке документов для кадастрового учета выделенной доли.

Обязанность по публичному размещению протокола общего собрания возложена на органы местного самоуправления. Не позднее 10 дней после даты проведения общего собрания, он должен быть размещен в сети “Интернет” и на информационных щитах.

Выдел земельного участка, выдел доли в натуре

Если вам необходимо провести процедуру выдела земельного участка, прежде всего стоит разобраться в теории. Главное, нельзя путать выдел земельного участка с разделом.

Что такое выдел земельного участка

 Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).  При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Если исходный земельный участок находится в федеральной собственности, то требуется решение исполнительных органов власти Российской Федерации; если в собственности субъекта Российской Федерации — то исполнительных органов власти на уровне субъекта; если в муниципальной — нужно решение органов местного самоуправления. Такое решение не требуется, если исходные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства или если заключён договор о развитии застроенной территории. ЗК 11.3.1

Выдел допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. ЗК 11.2.3 Согласие не требуется, если исходные участки предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда. ЗК 11.2.5 ЗК 11.2.6

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков. ЗК 11.2.3

Сервитуты, установленные в отношении исходных земельных участков сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. ЗК 11.8.5

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

Зачем нужен выдел земельного участка

Общедолевая собственность накладывает определенные ограничения в использовании земельного участка. Чаще всего выдел земельного участка необходим в случае продажи либо при отсутсвии согласия между собственниками долей в вопросе распоряжения имуществом.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам:

• предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
• предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами;
• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Почему мы?

• консультируем бесплатно
• работаем на результат
• индивидуальный подход
• большой опыт работы
• высокая квалификация специалистов
• реальные сроки
• аттестованные кадастровые инженеры в штате
• геодезические работы без посредников
• помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Выдел земельных участков в счет доли из земель сельскохозяйственного назначения

Выдел земельных участков в счет доли

из земель сельскохозяйственного назначения

 

 

В Кадастровую палату по Курской области часто обращаются граждане с вопросами о порядке выдела земельных участков в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения.

Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков.

Основаниями для образования земельного участка путем выдела являются: решение общего собрания участников долевой собственности и решение собственника земельной доли (долей). 

Порядок выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок на основании решения общего собрания участников долевой собственности следующий. 

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания, если таким решением утверждены проект межевания участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые участки. При соблюдении этих условий дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 

Проект межевания земельных участков, подготовленный кадастровым инженером, должен быть утвержден общим собранием участников долевой собственности и содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке (участках), право общей собственности на которые сохраняется или возникает. Одновременно с решением об утверждении проекта межевания земельных участков, общее собрание утверждает перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности. 

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер должен ознакомить правообладателей земельных участков, органы местного самоуправления и заказчика кадастровых работ с проектом межевания до его утверждения и в случае необходимости внести в него доработки. Извещение о месте и порядке ознакомления направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации. Срок ознакомления с проектом межевания не может быть менее тридцати дней до дня его утверждения. 

Общее собрание участников долевой собственности может быть инициировано участником долевой собственности, лицами, использующими находящийся в долевой собственности участок, а также органами местного самоуправления по месту расположения участка. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

В том случае, если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли (долей) самостоятельно заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка. 

Теперь, что касается порядка выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок на основании решения собственника земельной доли (долей). 

Проект межевания, утверждаемый собственником земельной доли (долей), должен быть согласован с участниками долевой собственности на предмет размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или долей участка.

 Извещение о необходимости согласования проекта межевания направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. Если в течение 30-ти дней возражения не поступают, проект межевания считается согласованным. При этом кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений.

Поступившие возражения должны содержать фамилию, имя, отчество лица, их выдвинувшего, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин несогласия, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающие право лица на земельную долю в исходном участке. Возражения относительно размера и месторасположения границ выделяемого в счет доли (долей) земельного участка направляются кадастровому инженеру, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. 

Отметим, что в состав приложения проекта межевания, обязательно включаются все поступившие кадастровому инженеру возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) участка, а также заключение кадастрового инженера о снятии или об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка. 

В заключении кадастрового инженера о снятии возражений необходимо указать сведения о лице, предоставившем возражения, причины его несогласия и информацию о способе их устранения. Заключение о снятии возражений подписывается лицом, снявшим ранее представленные возражения, и кадастровым инженером. Подпись кадастрового инженера заверяется его печатью.

Выдел земельного участка

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществляется выдел (исходный земельный участок), сохраняется в измененных границах.

На практике чаще всего выдел осуществляется в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности такого выдела установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Для реализации своего права на выдел участнику или участникам долевой собственности необходимо в первую очередь обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит необходимые для кадастрового учета документы.

Стоит отметить, что закон предусматривает два способа образования участков путем выдела.

Первый — на основании решения общего собрания участников долевой собственности, которым утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Второй способ может использоваться только тогда, когда указанное выше решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует. В таком случае, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Проще говоря, в случае отсутствия проекта межевания, утвержденного решением общего собрания, для выдела доли может быть подготовлен проект межевания, подлежащий утверждению собственником земельной доли или земельных долей.

На основе проекта межевания кадастровым инженером изготавливается межевой план в связи с образованием земельного участка или нескольких земельных участков путем выдела.

ВАЖНО: с 01.01.2017г. постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, образуемого путем выдела, должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией прав. С заявлением о кадастровом учете и регистрации прав в МФЦ может обратиться участник долевой собственности, по инициативе которого осуществляется выдел. К заявлению должны быть приложены следующие документы:

— межевой план;

— проект межевания;

— документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли.  

В случае образования земельного участка на основании решения общего собрания помимо указанных документов в орган регистрации прав должна быть представлена заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

 

Распоряжение акциями на праве общей долевой собственности. Распоряжение акциями на праве общей долевой собственности. Распределение доходов от общего имущества

Проблема распределения доли в натуре может коснуться каждого, кто получил наследство или расторгнул брак. С его помощью необходимо задокументировать изменения, установить границы доли в реальном жилом доме или на земельном участке и присвоить новый адрес. Разберемся, как осуществить выделение доли в натуре, в каком порядке это можно сделать из долевой собственности.

Внесудебный приказ

Перед подачей искового заявления необходимо попытаться найти мирное решение. Его схема будет такой:

1. Общая собственность оформляется как долевая собственность.
2. Подается заявление в специализированный комитет администрации о необходимости внесения изменений в технический план жилища и получено разрешение на его переоборудование.
3. Достигнута договоренность о ремонте дома.Эта часть самая сложная, так как часто владельцы не могут договориться. Необходимо пригласить оценщика и узнать с его помощью стоимость выделенной части помещения. Эта оценка будет субъективной, поэтому стороны часто будут требовать компенсации, если разделяемая доля, по их мнению, слишком дорога или дешевая. После согласования этих нюансов при необходимости необходимо перечислить компенсацию. Договор подписывается нотариусом.
4. Завершает процедуру регистрации собственности.Для этого Росреестр должен связаться со всеми дольщиками и подписать заявления о предстоящих изменениях имущества. Дополнительно необходимо предоставить документы на недвижимость, добровольный договор (количество копий должно быть равным количеству дольщиков и взять одну для Росреестра), обновленный технический паспорт, гражданские паспорта, квитанцию ​​об уплате пошлин.

После этого владельцы получают титулы, которые позволяют им назначить акции новый адрес и вести отдельный личный кабинет.

Выделение границ долей через суд

Если на этапе подписания добровольного договора владельцы акций не смогли прийти к единому мнению, порядок будет изменен. Необходимо подать иск против всех совладельцев с целью принудительного выделения части имущества. К заявлению в суд прилагаются следующие документы:

• технический паспорт;
• подтверждение прав собственности;
• заключение экспертной комиссии о возможности выделения в натуре;
• квитанция об оплате пошлины;
• любых документов, подтверждающих право истца на предъявленные им требования;
• экз. Иска на количество собственников частей имущества.

Суд может назначить дополнительную строительную экспертизу для оценки обоснованности требований истца. В случае принятия положительного решения процедура завершается в Росреестре, где сдается копия приговора суда и другие документы для регистрации (перечень такой же, как и в случае добровольного разделения).

Нюансы разделения частей в жилом помещении

В некоторых случаях сложно выделить часть недвижимости в натуральном выражении.В судебной практике часто встречаются случаи, когда необходимо перестроить или достроить здание, чтобы сделать отдельный вход. По закону затраты на строительство должны делиться между собственниками поровну, но не все с этим согласны. Суд может встать на сторону бедной стороны и разделить расходы в соответствии с финансовым положением, если нехватка средств будет доказана. Также учитывается количество иждивенцев в семье.

При выделении доли в натуре из жилого помещения суд принимает решение по плану:

• обособленность блока не нарушит технико-строительные нормы — требования соблюдены;
• при наличии самостоятельных несогласованных перепланировок рассмотрение дела откладывается до их легализации;
• определение доли в натуре невозможно без ущерба имуществу — перепланировка заменяется компенсацией.

При отчуждении недвижимого имущества двумя и более физическими лицами необходимо учитывать особенности юридического вопроса, в том числе определение доли в праве общей собственности. Осуществление права может выражаться в форме совместной собственности без выделения частей каждого участника и долевой собственности, при которой определяется размер собственности всех совладельцев. Порядок действий и возможность отчуждения объекта зависит от того, находится ли имущество в долевой или совместной собственности.

Порядок определения размера долей

Простое имущество, отнесенное к долевой собственности, учитывает возможность и необходимость установления размера, выделяемого каждому собственнику недвижимого имущества. Порядок определения долей в праве общей долевой собственности будет зависеть от конкретных обстоятельств приобретения права собственности:

• В соответствии с положениями закона;
• По достижении договоренности между участниками.

Объект считается равным имуществом в следующих случаях:

• , если невозможно определить размер имущества каждого участника;
• в соответствии с положениями закона;
• по свободному согласию владельцев.

Равенство долей

Необходимость определения размера части возникает в следующих случаях:

• при отделении от целого объекта;
• при планировании каких-либо действий в отношении объекта.

Семейный кодекс устанавливает равенство в отношении совместной собственности супругов.

Кроме того, части считаются равными для участников фермерского или крестьянского хозяйства в соответствии со ст. 258 ГК. Члены фермы при разделе недвижимости или выходе из состава фермы имеют право рассчитывать на равное распределение собственности.

Определение доли

Размер собственности, за исключением случаев равного распределения, устанавливается в зависимости от вклада каждого из участников в формирование рассматриваемого объекта.

Обмен акций

В процессе владения и совершения различных действий с недвижимым имуществом (продажа, обмен, покупка и т. Д.) Могут возникать ситуации смены собственника.

Порядок определения измененной доли участника долевой собственности учитывает следующие критерии:

• материальный вклад в улучшение всего недвижимого объекта;
• возможность установления стоимости прироста и отделения от общего недвижимого имущества;
• трудовой вклад участника долевой собственности в вносимое изменение;
• прочие инвестиции и дополнительная деятельность.

Варианты изменения доли

Изменение стоимости в долевой собственности связано с принимаемыми мерами по благоустройству жилья. Принимая меры по изменению всего объекта недвижимости, следует различать отдельные изменения и неотделимые улучшения.

В случае, если один из собственников совершил действия, которые повлекли за собой неотъемлемое улучшение всего имущества, он имеет право ожидать одобрения увеличения своей доли в соответствии с увеличением стоимости имущества, в результате изменений.

Если были предприняты действия, которые привели к отдельному улучшению, увеличению, без какого-либо ущерба для первоначальной собственности и ущерба для остальных участников, согласование с другими совладельцами для внесения этих изменений не требуется.

При установлении размера собственности каждого участника после улучшения исходят из решения, принятого всеми совладельцами:

• увеличение доли физического лица, внесшего улучшения;
• выплата компенсации пропорционально внесенному вкладу в улучшение с сохранением размеров деталей.

Если единственное решение не было достигнуто, отделимое улучшение становится собственностью владельца, инициировавшего приращение или изменение.

В случае возникновения споров о способе регистрации измененных имущественных прав передаются в суд.

Арбитражная практика

В судах чаще всего рассматриваются споры по следующим ситуациям:

• идентификация доли в квартире;
• определение размера имущества для последующего отчуждения;
• изменение пропорции после улучшения.

Установление доли в недвижимом имуществе, в частности в квартире, допустимо только при наличии реальной возможности при соблюдении следующих положений:

• Естественное распределение части недвижимого имущества практически неосуществимо в одно- комнатная квартира.
• В случае установления объективных непреодолимых препятствий, влекущих невозможность отделения имущества от общего недвижимого имущества, суд может назначить компенсацию в соответствии с размером доли.
• Отсутствие выделения и надлежащей регистрации доли предполагает обязательное согласование с другими собственниками объекта каких-либо действий в части реализации права распоряжения имуществом.
• Отвод сопровождается урегулированием порядка пользования общим имуществом с другими собственниками.

Каждый случай определения доли рассматривается индивидуально с учетом всех сопутствующих обстоятельств и условий.В случае невозможности достижения мирного соглашения с совладельцами решение принимается на основании рассмотрения дела в суде.

Сегодня гражданское законодательство определяет, что имущество, принадлежащее 2 и более лицам, должно считаться объектом общей собственности. Также важно понимать, что этот вид собственности может быть как долевым (когда доли распределяются между собственниками), так и совместной (если не было разделения на доли).

Например, общая собственность может возникнуть, если более двух человек приобретают собственность, подпадающую под действие положений о неделимых вещах.Для таких ситуаций законом установлено, что если вещь не может быть разделена без изменения в процессе ее первоначального функционального назначения, она не подлежит разделению. Итак, общая собственность может относиться только к делимым вещам, если это не нарушает нормы закона или соглашения.

При внимательном изучении норм Гражданского кодекса Российской Федерации можно увидеть, что явное преимущество отдается долевой собственности, а не совместной собственности. Так, в соответствии с гражданским законодательством, общая собственность может считаться долевой собственностью, если законодательством не установлен в отношении нее режим совместной собственности.

Очень важно отметить принципиальные различия между такими юридическими терминами, как часть недвижимости и доля в праве на нее. Гражданское право не определяет такие понятия, как доли в здании, доли в квартирах или доли в домах. Доли рассчитываются только в рамках права на определенный вид собственности — квартиру, дом, комнату, строение, участок и т. Д. То есть доля не может быть выражена как часть какого-либо имущества.

Гражданским законодательством установлена ​​обязательная форма выражения акций — дробь.Это абстрактная форма, позволяющая законодателю регулировать имущественные отношения двух и более граждан.

Отчуждение доли: специфика.

В случае отчуждения доли из имущества, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, третьему лицу другие субъекты долевой собственности наделены важным полномочием — преимуществом покупки доли на присвоенное значение или на условиях равенства.

Таким образом, продавец должен направить всем субъектам долевой собственности письменное уведомление о продаже своей доли третьему лицу.Продавец указывает цену, а также другие существенные условия продажи.

Если субъекты долевой собственности получат отказ или отсутствие намерений с их стороны приобрести долю в течение календарного месяца, продавец может продать ее третьему лицу.

При выставлении на продажу доли имущества, находящегося в долевой собственности, продавец должен приложить к договору купли-продажи пакет документов, подтверждающих тот факт, что продавец уведомил всех субъектов долевой собственности о продаже доли, объявление цены и иных существенных условий сделки.При составлении заявления на государственную регистрацию необходимо приложить документы об отказе указанных лиц от покупки.

Увеличение доли в праве долевой собственности — задача непростая. Все собственники долевой собственности могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, проводя процедуру продажи, дарения, завещания, реконструкции и капитального ремонта или совершая другие аналогичные действия. Но такие процедуры должны проводиться только в полном соответствии с правилами, установленными законодательными органами страны.Наши помогут не запутаться в процедуре и добиться положительного исхода дела.

Правила распоряжения долевым имуществом

Продать или иным образом избавиться от доли собственности можно только в том случае, если другие участники не захотели сначала доказать свое право на ее покупку. Более того, они могут подать заявку на покупку только на тех условиях, которые владелец выставляет всем потенциальным клиентам.

Перед началом процедуры продажи необходимо письменно уведомить всех участников собственности.Нарушение этого правила может привести в будущем к признанию нарушения сделки.

В этом вопросе существует ряд ограничений, о которых можно узнать, внимательно прочитав устав ассоциации / организации или обратившись к юристу.

Как увеличить долю в праве долевой собственности?

Есть несколько законных способов увеличить вашу долю долевой собственности. Это может быть совместное решение всех собственников в пользу одного из них или обращение в суд.В первом случае процедура проходит легко и быстро, без привлечения юристов и других посторонних лиц. Вторая ситуация сулит длительные судебные разбирательства и необходимость доказывать свою правоту.

Если собственники совместной собственности отказываются признать право одного из собственников на крупную долю, он может обратиться за помощью в надежную адвокатскую контору, где ему помогут составить претензию и собрать необходимый пакет документов. .

Когда может потребоваться увеличение доли?

Увеличение доли в праве общей долевой собственности может потребоваться, если вы значительно улучшили качество собственности, единолично управляли ею в течение длительного времени и в некоторых других случаях.Это часто случается, когда дом разрушен или когда одна из сторон потратила на восстановление совместного имущества (подробнее по ссылке). Обычно грамотный юрист способен доказать правоту своего клиента, и суд в этом случае не вмешивается в дела истца. Но бывают самые разные ситуации, поэтому правильнее всего будет воспользоваться помощью специалиста и поручить ему ведение такого сложного и деликатного дела.

Помните: помощь грамотного профессионала позволит вам не только добиться желаемых результатов, но и сэкономить собственные финансовые ресурсы на ожидании и сборе неопровержимых доказательств вашей невиновности в этом случае (что бывает очень сложно сделать).

Подробнее о работе нашего гражданского юриста:

Было бы полезно прочитать:

Совместное владение недвижимостью — The Economic Times

Под совладельцами понимаются все собственники собственности. Если собственность принадлежит более чем одному человеку, это называется совместной собственностью. В случае соучастия члены мужского пола и дочери имеют общий и равный интерес в наследственной собственности.

Любой совладелец может передать свою долю в собственности незнакомцу или другому совладельцу, и получатель становится на место совладельца. Правопреемник становится совладельцем.

Вы можете изменить совместное владение на единоличное через раздел. Термин совладелец включает в себя все виды собственности, такие как совместное владение, совместное владение, совместное владение, членство в индусской неразделенной семье (HUF) и т. Д.

Если стороны имеют доли в собственности, это означает, что они совместно собственники.Совладелец имеет право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Общие арендаторы

В случае общих арендаторов тип совместной собственности конкретно не указывается. Каждый общий арендатор имеет отдельную долю владения во всем имуществе. Хотя каждый общий арендатор имеет отдельный интерес в собственности, каждый может владеть и использовать все имущество.

Общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, но доли, принадлежащие каждому, представляют собой дробную долю во всем имуществе.Каждый может свободно передавать свою долю в имуществе.

Общие арендаторы не имеют права наследования. Таким образом, после смерти одного из них его интерес переходит через завещание или через законы завещания к другому лицу, которое затем становится общим арендатором с оставшимися совладельцами.

Совместная аренда

В отличие от этого, совместная аренда влечет за собой право наследования. После смерти одного совместного арендатора его интересы немедленно переходят к оставшимся совместным арендаторам, а не к имуществу умершего.Совместные арендаторы имеют единую долю владения во всем объекте недвижимости.

Каждый совместный арендатор должен иметь равные доли в собственности. Каждый совместный арендатор может занимать всю собственность только на правах других совместных арендаторов.

Совместная аренда имеет несколько требований, которые должны быть выполнены для правильного создания. Чтобы создать совместную аренду, необходимо включить конкретный язык в передачу, явно предназначенную для создания недвижимости в совместной собственности. Одновременно должны передаваться интересы совместных арендаторов.

Совместные арендаторы должны иметь неразделенные интересы во всем имуществе, а не разделенные интересы в отдельных частях. Совместные арендаторы должны получать свои проценты по одному и тому же инструменту. Кроме того, у каждого совместного арендатора должно быть имущество одного типа и одинаковой продолжительности. Совместное владение может быть создано завещанием или актом.

Полная аренда

Возможна и полная аренда. Этот вид совместной собственности предназначен исключительно для мужа и жены. Аренда в целом дает право на наследство.Для того, чтобы жить в полном объеме, необходимо, чтобы два совладельца состояли в браке.

Полная сдача в аренду не позволяет одному из супругов передавать свои интересы третьему лицу. Однако один из супругов может передать свой интерес другому супругу. Полное владение недвижимостью может быть прекращено только в случае развода, смерти или взаимного согласия обоих супругов. Полностью прекращенная аренда становится общей арендой.

Раздел 44 Закона о передаче собственности 1882 года касается передачи имущества одним совладельцем.Если один из совладельцев недвижимого имущества, имеющий юридические полномочия в отношении этого имени, передает свою долю собственности, лицо, передающее имущество, приобретает право лица, передающего имущество, на совместное владение или использование имущества. Он может добиться раздела собственности.

Получатель, принимающий передачу от другого лица, становится на место своего лица, передавшего передачу. Он имеет все права и принимает на себя все обязательства передающей стороны. Он становится совладельцем, каким был его правопреемник до передачи.

Штат Калифорния Арендаторы по общему праву | Home Guides

Юридические термины «общая аренда», «TIC» и «общие арендаторы» в Калифорнии могут ввести в заблуждение людей, которые хотят поделиться собственностью с двумя или более людьми, находящимися в совместной собственности.Хотя эти термины часто используются как синонимы, каждая договоренность имеет различное назначение. Соглашение с «общими арендаторами» подпадает под более широкие термины «долевое владение» или «долевое владение», в которых участвуют два или более собственника, которые разделяют распределенные доли участия в земельном участке.

Право на наследство по сравнению с указанием бенефициаров

В других распространенных соглашениях об аренде право на наследство, закрепленное в договоре между арендаторами, гарантирует, что доля собственности каждого совладельца переходит к другим, указанным в качестве совладельцев смерть.Сарендаторы в общем соглашении арендаторов должны назвать бенефициаров, которые унаследуют имущество после смерти владельца, в то время как арендаторы в общем соглашении не предоставляют «право на наследство», как другие соглашения о совместной собственности, такие как совместное владение. .

Совместное владение с назначенным пространством

Некоторые договоренности заключаются без назначенных прав использования, что означает, что совладельцы соглашаются делить имущество неофициально. Группы друзей или родственников могут иметь право собственности на недвижимость по наследству или в качестве пассивных инвестиций или репозитория для 1031 отсрочки налогообложения.Когда права использования распределены между владельцами, комнаты, складские помещения, квартиры и дома назначаются определенным лицам в так называемых SACO, или «совместных владениях с назначенным пространством». Чаще всего они используются в многоквартирных жилых домах, где каждый совладелец может использовать или получать доход от конкретной квартиры или дома. SACO также могут включать коммерческую недвижимость.

Совместное владение с переуступкой по времени

Права собственности также могут быть определены по срокам использования — когда арендаторы совместно используют недвижимое имущество через определенные промежутки времени.Эти договоренности, ранее называвшиеся таймшерами, в Калифорнии называются TACO, или долями совместного владения с распределением по времени, или «дробными». В отличие от других соглашений о долевом владении в Калифорнии, у общих арендаторов есть выделенный процент неразделенной собственности. Они не владеют долей собственности, обозначенной на карте и записанной, как кондоминиум. Совместное владение в кондоминиуме назначается путем разделения собственности на физические компоненты, которые регистрируются в публичных записях, в то время как общие арендаторы подписывают письменный договор, в котором описывается процент, выделенный каждому собственнику.

Выгоды от процентного распределения

Распределение процентной доли собственности между арендаторами в общем соглашении может помочь людям получить большую покупательную и торговую способность. Поскольку совладельцы могут продать свою долю в любое время, соглашения о совместной собственности снижают цены и позволяют людям объединять ресурсы. Кроме того, распределение прав и обязанностей, присущих арендаторам в рамках общих договоренностей, дает покупателю возможность адаптировать то, что ему нужно от собственности, чтобы в итоге он не получил больше, чем ему нужно.Однако, поскольку это совместное владение, арендаторы в общих соглашениях должны включать пункт, позволяющий соарендаторам проверять потенциальных покупателей.

Ссылки

Биография писателя

Тина Бойл пишет с 2000 года. По образованию журналистка, она побывала в более чем 150 городах США. Она специализируется на путешествиях, культуре, домашних животных, бизнесе и социальных сетях и регулярно публикуется в газетах, журналах и на веб-сайтах. Она получила степень бакалавра искусств в колледже Санта-Фе.

Форма собственности регулирует имущественные права

Способ, которым вы владеете собственностью, определяет ваши права на собственность и ваши права распоряжаться этой собственностью. Узнай ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.

Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительное право владеть ею и контролировать ее, использовать ее для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение вашей жизни по контракту, документу, безвозмездной передаче, аренде или подарку.В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распорядиться им в случае смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие расходы, связанные с имуществом.

Когда собственность принадлежит одному лицу, все права и обязанности принадлежат этому лицу. Когда собственность принадлежит двум или более лицам, должен существовать какой-то метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами. Правила, регулирующие права и обязанности совладельцев собственности, определяются законами штата и поэтому несколько отличаются в каждом штате.

Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую ​​как «арендатор», означающий собственника, и «арендатор», означающий собственность. Кроме того, несколько штатов позаимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.

Обычно преобладает закон государства, в котором находится недвижимость. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет земельным участком, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, сдачей в аренду, финансированием, наследованием. , завещание или завещание собственности.

К наиболее распространенным формам совместной собственности относятся:

• Общая аренда используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или правопреемникам
• Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность находится во владении двух или более лиц и в случае смерти интересы каждого собственника автоматически переходят к другим совладельцам
• Полная аренда — это вид совместной аренды, которая распространяется только на мужа и жену во время брака
• Общинная собственность — это установленная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют имуществом в штате, который принял законы об общине / семейной собственности

Общая аренда не дает права на наследство

При «совместной аренде» два или более лица имеют право владеть и использовать одно и то же имущество, но не наследуют автоматически долю совладельца.Владельцы могут владеть неравными долями (долями) и могли получать свои доли в разное время и разными способами (дарение, акт, наследование и т. Д.).

Важное различие между общей арендой и другими видами совместной собственности состоит в том, что после смерти права каждого собственника переходят к его наследникам или тем, кто указан в его завещании. Не существует права на наследство, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.

Право на выживание

Это право указать, кто получит вашу собственность после вашей смерти, считается настолько важным, что по закону общая аренда предпочтительнее других форм совместной собственности.То есть, если собственность передается двум или более лицам и ничего не сказано о том, как это имущество должно храниться, обычно предполагается, что оно будет находиться в совместной аренде.

Право собственности

Каждый общий собственник может вступать в общую собственность, вступать во владение целым, занимать и использовать каждую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права на использование и владение не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права.Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.

Ответственность за владение

Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонтных работ. Если расходы оплачиваются одним совладельцем, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть реализована путем удержания их доли в собственности. Если один совладелец платит за улучшения в собственности, другие совладельцы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общей собственности.

Адам добавляет гараж к дому, который в равных долях принадлежит Адаму, Биллу и Чаку. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но это увеличивает стоимость собственности всего на 15 000 долларов. Адам может получить только 5000 долларов, а не 7000 долларов от каждого из других совладельцев, Билла и Чака.

Транспортировка

Каждый совладелец имеет право передать или передать свою долю в имуществе (но не само имущество) путем продажи, передачи или передачи лицам по своему выбору в случае смерти без согласия другого совладельца. -владельцы.Кроме того, долги каждого общего собственника связывают его долю в собственности, но не влияют на общую собственность или акции, принадлежащие другим совладельцам.

Перегородка

Если общие арендаторы желают прекратить свое совместное владение недвижимостью, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить собственность на отдельные владения, или любой совладелец может подать в суд иск о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.

Алиса умирает, владея земельным участком, улучшенным за счет дома на одну семью, не оставив супруга и не имея завещания. Она оставляет дочь Бетти и двух внуков, Дика и Джейн, которые являются детьми умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн наследуют по четверти доли в собственности.

Бетти подает иск о разделе против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя общими арендаторами, поэтому он приказывает продать имущество на публичных торгах.Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает по 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов каждый.

Совместная аренда имеет право наследования

Совместным арендаторам принадлежат равные доли собственности, и каждый из них имеет право владеть имуществом. Когда совместный жилец умирает, другой совместный арендаторы автоматически наследуют собственность. Не каждый поступок, который описывает совладельцев как совместных арендаторов, достаточных для создания совместной аренда. Для создания совместной аренды в документе должны быть указаны:

А и Б, как совместные арендаторы с правом выживание, а не как общие арендаторы, арендаторы в целом, или Общественная собственность.

На банковских счетах или других видах инвестиций, находящихся в совместной собственности двух люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду. Без этого или аналогичных формулировок закон предполагает совместное владение недвижимостью. создано.

Выполнение необходимых условий

Традиционно совместные арендаторы должны получать свои проценты на в одно и то же время и через один и тот же документ (например, акт или завещание).Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете обычно меняют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем просто уведомив учреждение о том, что вы хотите изменить названия на счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как подарок, облагаемый налогом.

Кроме того, доля каждого совместного арендатора должна быть равной по сумме, (например, половина процентов для двух совместных арендаторов, одна треть процентов для три совместных арендатора, одна четвертая процентная ставка для четырех совместных арендаторов и т. д.) и равны по природе своей (напр.г. пошлина простая или пожизненное имущество)

Право собственности

Каждый совместный арендатор имеет равные, безраздельные интересы во всем свойство. Как и в случае общей аренды, каждый совместный арендатор может вступить в общая собственность, владеть целым, занимать и использовать каждая часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Но права на использование и владение не являются исключительными; те же права разделяются каждым совместным арендатором. Если доход получен от собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю доход.

Ответственность за владение

Каждый совместный арендатор также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачиваются одним совместным арендатор, другие совместные арендаторы должны возместить ей свою долю. В обязанность по возмещению может быть исполнена одним совместным арендатором путем помещения залога против интересов других арендаторов. Если один совместный арендатор оплачивает улучшения в собственности, другие совместные арендаторы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличение стоимости общего имущества.

Право на выживание

В случае смерти одного из сожителей интерес умерший автоматически переходит к выжившим совладельцам, а не к наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право дожития продолжается до единственного выжившего из совместных арендаторов владеет всей долей в собственности.

Выход

В совместной аренде нет ничего святого. Это может быть нарушено любой из совместных арендаторов. Определенные действия сломают его, даже против пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в обычным, так что функция выживаемости не сработает.

• Передача или даже договор о передаче совместного арендатора в третье лицо разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении лицо, передающее долю в совместной аренде.
• Недобровольная передача права собственности приводит к разрыву совместной аренды. Для Например, кредитор одного из солидарных арендаторов может достичь только этого доля арендатора.
• В некоторых штатах ипотека оформлена одним из совместно арендаторов разделяет совместную аренду, но ипотека оформляется всеми совместными жильцов нет.
• Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других, и раздел предоставляется, совместное владение прекращается.
• Любое соглашение между совместными арендаторами, показывающее намерение рассматривать собственность как общую аренду, приведет к выходному пособию.

Недостатки

Совместное владение с правом наследования может показаться удобным и легким, но у него могут быть недостатки.

• Семья может быть лишена наследства.

Два брата, Тим и Джейк, владеют собственностью как совместные арендаторы с правом выживаемости.После смерти одного выживший автоматически получил интерес умершего. Если Тим умрет, Джейк получит интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил будет заявлено, что его собственность должна была достаться его жене и детям.

• Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместной с детьми собственности.

Мейбл, вдова, полностью владеет домом. Думая, что она спасет расходы на наследство после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду со своей дочерью Пэтси.Теперь Мейбл хочет снова выйти замуж, продать дом, и переехать во Флориду. Пэтси, не желая, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала прочь, отказывается продавать.

• Включение имени только одного ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.

Г-жа Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном. Роберт. Она сказала Роберту разделить собственность с его сестрой Рут. После смерти матери Роберт отказался делиться имуществом с Рут.Юридически он не обязан этого делать.

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Аренда в полном объеме — это форма совместной собственности, которая применяется только мужу и жене, когда они состоят в браке. Он основан на старом мнение общего права, что муж и жена — одно лицо для целей владение собственностью.

Пока они женаты, ни муж, ни жена отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или удерживается против.Также имущество не может быть разделено или разделено между их. Каждый супруг безраздельно заинтересован во всем имуществе и право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Следовательно, необходимо, чтобы любой документ, касающийся собственности, находящейся в аренде, полностью подписывается мужем и женой.

Рик и Джейн полностью арендуют собственность. Рик делает документ о передаче его доли в собственности Тодду. Джейн не участвует в этом деле.После этого Рик умирает. Джейн теперь имеет полное право собственности на недвижимость. У Тодда ничего нет.

Лишь около половины штатов продолжают полностью признавать аренду, а некоторые признают эту форму собственности только для недвижимого имущества.

Аляска	Арканзас	Делавэр	Округ Колумбия	Флорида
Гавайи	Иллинойс *	Индиана *	Кентукки *	Мэриленд
Массачусетс	Мичиган *	Миссисипи	Миссури	Нью-Джерси
Нью-Йорк *	Северная Каролина *	Оклахома	Орегон *	Пенсильвания
Род-Айленд	Теннесси	Вермонт	Вирджиния	Вайоминг

* Только недвижимость

В тех штатах, которые признают аренду в целом, как правило, любые передача собственности мужу и жене создает договор аренды полностью, если в акте или завещании специально не указано иное.В заявляет, где это не признается, передача с указанием аренды в целом будет создана совместная аренда с правом наследования.

Поскольку аренда в целом применима только к мужу и жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда целое автоматически превращается в общую аренду с каждым лицо, владеющее половиной доли в собственности. Однако есть несколько штатов, которые преобразовывают его в совместную аренду с правом выживаемость.

Закон штата создает общинную собственность на собственность

Общинная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В В этих состояниях собственность обычно делится на две категории: раздельное имущество и общественная (супружеская) собственность. Имейте в виду, что если вы когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, собственность, которая стал «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если вы переезжаете в штат, не принадлежащий сообществу.

Отдельное имущество

Имущество, которое принадлежало либо супругу до брака, либо находилось в собственности приобретены одним из супругов после брака в дар, по наследству, завещанию или устройство считается отдельным имуществом. Доходы от отдельных имущество также считается отдельным имуществом, как и приобретенное имущество при заключении брака на средства, полученные из раздельного имущества. Однако, если отдельное имущество смешано с общим имуществом, поэтому чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается, что обособленное имущество быть общественной собственностью.

Если вы когда-либо жили в государственной собственности, важно вести полные и точные записи о том, как отдельное имущество было получены и используются для преодоления презумпции того, что это сообщество свойство.

Общинная собственность

Все имущество, принадлежащее или приобретенное женатым лицом, считается быть общественной собственностью, если человек не может доказать, что это отдельная свойство. Каждый из супругов владеет половиной собственности и имеет равную право управления и контроля над общественным имуществом, но ни супруг (а) может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке имущество без согласия другого супруга.Общественная собственность не могут быть использованы для погашения отдельного долга любого из супругов.

При расторжении брака общее имущество делится поровну и считается принадлежать мужу и жене как общим арендаторам. Если один из супругов умирает оставив завещание, его или ее доля в общественном имуществе перейдет в лица, указанные в завещании. Кто наследует общественную собственность, когда нет воли меняется от штата к штату. В некоторых штатах оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других государствах доля умершего переходит к его или ее потомкам.

Что такое дуплекс? Ваш окончательный путеводитель по этому удвоенному домашнему стилю

Вы разговариваете со своим агентом по недвижимости, и он предлагает вам варианты выбора типов собственности: односемейный дом, кондоминиумы, таунхаусы, многоквартирные дома, апартаменты — это может начинаете чувствовать себя бесконечным шведским столом выбора, и когда вы, наконец, думаете, что владеете всеми различными типами собственности, они бросают вам новый термин: дуплекс.

Не беспокойтесь, если вы не знаете, что такое дуплекс — это может быть сложно.

Также известные как дома-близнецы, соседние дома или многоквартирные дома, дуплексы — это дома, в которых проживает более одной семьи. Вы можете даже подумать о дуплексах как о двух домах по цене одного. И почти каждая пятая семья живет в каком-то многоквартирном доме, поэтому дуплексы сегодня популярны как никогда.

Источник: (Джексон Хирш / Unsplash)

Что делает недвижимость дуплексом?

Есть несколько критериев, которым объект недвижимости должен соответствовать, чтобы его можно было назвать дуплексом.

Дизайн — это первый элемент, определяющий дуплекс. Дуплекс — это собственность, состоящая из двух жилых единиц в одном здании. Обычно эти блоки симметричны и равны по размеру и либо располагаются рядом, либо делятся на блоки первого и второго этажа. Ключевой момент, о котором следует помнить, заключается в том, что дуплекс обычно разделяет либо стену (рядом или дом-близнец), либо пол и потолок (наверху / внизу).

Хотя эти две единицы находятся в одной и той же структуре, часто напоминающей дом на одну семью, каждая единица имеет свои собственные входы и выходы, кухню, спальни, ванные комнаты и функционирует как таунхаус или даже как квартира.

Часто на территории есть общие пространства, такие как задний двор или сад, прачечная и кладовая. Парковка либо общая, либо назначенная, в зависимости от конкретного арендодателя и арендаторов.

Дуплексное владение

Владение дуплексом делится на две категории. В классическом дуплексе оба объекта недвижимости принадлежат одному человеку или семье. Однако ситуация с домами-близнецами иная. Дома-близнецы выглядят как дуплексы — обычно они располагаются рядом и разделяют стену, — но есть два владельца собственности.У каждого юнита есть владелец, а не оба юнита принадлежат одному человеку.

Земля, или «участки»

Существует разница в праве собственности на земельный участок при различении дуплекса и дома-близнеца. В случае дуплекса на одном участке два объекта; с домом-близнецом — два участка, поэтому у каждого собственника есть свой участок или участок земли.

«Если вы зайдете на веб-сайт окружного асессора и найдете конкретный адрес, дуплекс будет иметь свой собственный адрес, но также будет и его собственным участком», — объясняет агент из Омахи Тайлер Банди.«Дом-близнец может принадлежать либо двум разным людям, либо одному человеку, но он все равно будет указан как два разных участка».

Техническое обслуживание

В случае дома-близнеца каждый владелец несет ответственность за содержание собственности и земли на своей стороне, включая озеленение, покраску и обслуживание. В случае дуплекса один владелец несет ответственность за обслуживание всей собственности.

Страхование

В случае дома-близнеца отдельные владельцы также должны иметь собственный страховой полис для своей части дома.

Мезонеты

Дуплексы иногда путают с мезонетами. Термин мезонет происходит от французского слова, означающего «маленький дом». Хотя мезонет может иметь некоторые характеристики дуплекса, обычно это квартира, занимающая два этажа.

Мезонеты обычно имеют отдельный вход, тогда как многоквартирные дома (или даже дуплексы) имеют общий вход. Эти объекты недвижимости популярны в крупных городах с большим количеством арендаторов, таких как Нью-Йорк и Чикаго.

Источник: (Кэти Харп / Unsplash)

Зачем покупать дуплекс?

С дуплексом у вас есть возможность приобрести дом для проживания, а также получить инвестиционную недвижимость. Многие владельцы дуплексов предпочитают жить в одной квартире и сдают в аренду другую в качестве источника дохода. Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции, есть две возможности для получения дохода, встроенные в одну собственность.

Если вы покупаете дуплекс в качестве арендатора, процентная ставка по ипотеке, вероятно, будет ниже, чем если бы вы приобрели недвижимость в качестве инвестиции.Вы также можете воспользоваться налоговыми льготами, потому что вы можете вычесть определенные расходы на жилье, такие как содержание собственности, поскольку она считается приносящей доход недвижимостью. Для некоторых дуплексных домов также доступны страховые льготы.

Живя в дуплексе, вы будете рядом со своими арендаторами, но у каждого из вас есть свои собственные помещения. Близость к арендаторам означает, что вы можете следить за недвижимостью и быстро решать любые возникающие проблемы. У вас также есть некоторая правовая защита и свобода действий, которых нет у арендодателя-нерезидента.

Это тоже может пригодиться, если вы хотите быть рядом с родственниками; Вы можете жить в одной половине, а вторую половину сдавать своим близким. Например, если вы хотите переселить родителей в свой дом, но они хотят оставаться независимыми, дуплекс — хороший компромисс, поскольку у каждого есть свое пространство.

Если вы хотите окунуться в игру с инвестициями в недвижимость, дуплекс — хороший способ начать, потому что вы несете ответственность только за одно другое подразделение (если вы решите жить в доме).«Независимо от того, на каком этапе жизни вы находитесь, владение дуплексом может быть ценным», — объясняет Банди. «Если вы молодой человек, который хочет разбогатеть и хотите, чтобы ваши расходы были низкими, купите дуплекс. Тогда на другом конце будут пенсионеры. Это отличный способ пополнить доход по социальному обеспечению «.

Вы также можете использовать вторую квартиру в качестве Airbnb, если вы не заинтересованы в том, чтобы ее занимали постоянные арендаторы. Опять же, нахождение рядом со вторым блоком позволяет легко следить за тем, кто находится в другом блоке, а также удобно для любых проблем, которые могут возникнуть.Когда гости уходят, их легко помыть и перевернуть, потому что вы всегда на месте.

Друзья, которые хотят купить недвижимость вместе, потому что это имеет финансовый смысл, также являются отличными кандидатами на дуплекс. Вы можете разделить стоимость домовладения и по-прежнему иметь свою собственность, так что это беспроигрышный вариант. Есть даже пары, которые считают, что им лучше всего подходят дуплексы, в которых каждый блок будет занимать один человек. Они могут находиться рядом друг с другом и иметь собственное пространство, не переезжая в отдельные владения.

Источник: (Annie Spratt / Unsplash)

Почему бы не купить дуплекс?

Космос

Пространство может быть проблемой при покупке дуплекса. Вы либо по соседству друг с другом, либо друг на друге … буквально.

Если вам нужна уединенность и вам не нравится делить стены, дуплекс, вероятно, не лучший выбор.

Стоимость

Стоимость также является фактором, который следует учитывать при выборе дуплекса, поскольку они, как правило, дороже, чем дома на одну семью из-за их потенциального дохода.

Изменения образа жизни

Это может быть неудобно, если конфигурация вашей семьи изменится (развод, разлучение), особенно если члены вашей семьи занимают вторую квартиру.

Техническое обслуживание

Помните, когда вы владеете дуплексом, вы несете ответственность за все техническое обслуживание собственности. Это может быть более обременительным, чем односемейный дом, потому что в одном здании живут две группы людей. Иногда участки для дуплексов больше, а это значит, что нужно больше озеленения и работы во дворе.

Общие помещения

Если вы занимаетесь дуплексом, вам придется делить с арендаторами общие помещения, такие как прачечная, гаражи или дворы, что может быть неудобно, если вы к этому не привыкли.

Аренда

Когда вы покупаете дуплекс в качестве инвестиционной собственности, вам необходимо привлечь арендаторов, чтобы они заняли другую квартиру. Проверка арендаторов может занять много времени, потому что вам придется просматривать заявки, проверять рекомендации, трудоустройство и так далее. Это также может быть дорогостоящим, если вы решите получить кредитные отчеты или провести проверку данных потенциальных арендаторов.

«К сожалению, люди, у которых нет звездной кредитной истории и звездной истории платежей, очень часто сдают в аренду в поисках дуплексов, находящихся в частной собственности», — говорит Банди. «Большинство арендаторов считают, что у них есть больше шансов сыграть на эмоциях этих людей, чтобы получить более выгодную сделку, или если они опаздывают с арендой».

Если вы не хотите иметь дело с этими неприятными ситуациями, вы всегда можете нанять управляющую компанию, которая позаботится о собственности. Управляющие компании обычно взимают от 5% до 10% ежемесячной арендной платы плюс авансовый платеж после размещения арендатора, поэтому будьте готовы к расходам, связанным с наймом арендатора.

Дуплекс — это здорово, но у него есть свои недостатки. Если вы хотите начать инвестировать в недвижимость, покупка дуплекса — хорошее начало. Обязательно посмотрите на выбор со всех сторон, прежде чем сделать решительный шаг!

Источник изображения заголовка: (Мэри Энн Вутен / Unsplash)

Продам совладение | Манила Таймс

PERSIDA ACOSTA

Уважаемый PAO,

У нас с мамой возникло недоразумение после смерти моего отца в прошлом году.Она пыталась выселить нас из дома и участка, который был приобретен еще при жизни отца. В прошлом месяце я узнал, что она и два моих брата продали всю землю Хуану, и тот теперь требует, чтобы мы освободили эту собственность. Я пытался договориться с Хуаном о возможной покупке определенной части земли, где мы могли бы остановиться, но он утверждал, что не продает никакую ее часть. Пожалуйста, помогите мне в этом вопросе.

Wilse

Уважаемый Wilse,

Имущество, проданное вашей матерью и двумя вашими братьями, не принадлежит им полностью.

Вы также являетесь совладельцем собственности в соответствии с правилом о наследовании. В соответствии со статьей 774 Нового Гражданского кодекса Филиппин говорится, что:

«Наследование — это способ приобретения, в соответствии с которым имущество, права и обязанности в пределах стоимости наследства лица передаются через его смерть другому или другим лицам либо по его воле, либо в силу закона».

Важно подчеркнуть, что вы стали совладельцем указанного имущества после смерти вашего отца.Это соответствует статье 777 указанного Кодекса, которая гласит, что «право на наследство передается с момента смерти умершего».

Следствием вышеупомянутых положений закона является статья 493 того же Кодекса, которая гласит, что:

«Каждый совладелец имеет полное право собственности на свою часть и связанные с ней плоды и выгоды, и поэтому он может отчуждать, уступать или закладывать его, и даже заменять его другим лицом, за исключением случаев, когда затрагиваются личные права.Но последствия отчуждения ипотеки в отношении совладельцев ограничиваются той частью, которая может быть передана ему при разделе после прекращения совместной собственности ».

Этот закон был разъяснен судом в деле Национального банка Филиппин против Гарсиа и др. (GR 182839, 2 июня 2014 г.), где Верховный суд через помощника судьи Артуро Бриона заявил, что:

«В соответствии со статьей 493 Нового Гражданского кодекса каждый совладелец должен полностью владеть своей частью и относящиеся к ним плоды и выгоды, и он может отчуждать, уступать или закладывать их и даже заменять другое лицо в их пользовании, последствия отчуждения или ипотеки в отношении совладельцев должны быть ограничены мандатом той же статьи на долю, которая может быть передана ему при разделе после прекращения совместной собственности.Он не имеет права продавать или отчуждать конкретную, конкретную или определенную часть общей вещи, за исключением других совладельцев, потому что его право на вещь представлено абстрактной или идеальной частью без какого-либо физического судебного разбирательства. Индивидуальный совладелец не может судить самому себе или претендовать на право собственности на какую-либо определенную часть земли или вещи, находящейся в общей собственности, до ее фактического раздела по соглашению или судебному постановлению. До этого времени все, что было у совладельца, было идеальной или абстрактной квотой или пропорциональной долей во всей вещи, которой совместно владели все совладельцы.Совладелец может распоряжаться только своей неделимой долей, которая ограничивается той долей, которая может быть передана ему при разделе. xxx ”

Применяя вышеупомянутое решение в вашей ситуации, вы, ваши братья и сестры и ваша мать

стали совладельцами земли после смерти вашего отца. Ваша мать, как совладелица, не может продать или продать все имущество. Она может продать только свою неразделенную аликвотную долю, которая ограничена той частью, которая может быть передана ей при разделении.

Надеемся, что смогли ответить на ваш запрос. Этот совет основан исключительно на фактах, которые вы рассказали, и на нашей оценке того же. Наше мнение может измениться при изменении или уточнении других фактов.

Примечание редактора: Уважаемый PAO — это ежедневная колонка прокуратуры. Вопросы для шефа Акосты можно отправлять на [адрес электронной почты]

.

Покупка дома с кем-то

Содержание

Многие люди рассматривают возможность покупки дома вместе по разным причинам.Будь то ваш первый дом или инвестиционная недвижимость, совместная покупка дома имеет свои преимущества. Если все будет сделано с осторожностью, такая договоренность может оказаться очень полезной для получения дома, который в противном случае был бы вам не по карману. Обязательно выясните детали, описанные в этой статье, прежде чем покупать дом вместе, чтобы избежать финансового и юридического хаоса.

Выбор между совместно арендаторами и совместно арендаторами с правом наследования

Когда вы становитесь владельцем собственности, вы получаете лист бумаги под названием «акт», подтверждающий, что у вас есть право собственности.Этот документ объясняет, как вы хотите владеть недвижимостью. Когда вы и другое лицо покупаете дом вместе, вы можете владеть имуществом либо как общие арендаторы (TIC), либо как совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS). Вы по-прежнему владеете домом в каждом сценарии, но последствия для каждого разные.

Общие арендаторы

При совместной аренде каждый арендатор владеет своей отдельной и отличной долей в одной и той же собственности. Размер этой доли владения может варьироваться, но каждый человек имеет безраздельное равное право использовать и занимать всю собственность.Когда общий арендатор умирает, его доля собственности переходит его бенефициарам, а не другим общим арендаторам. Эта форма владения титулом наиболее распространена среди не состоящих в браке лиц, особенно если каждый из них вносит разную сумму в собственность.

Совместные арендаторы с правом наследования

При совместной аренде каждый арендатор имеет право на наследство, что означает, что в случае смерти одного собственника его доля в собственности переходит к оставшемуся собственнику или владельцам.Интерес к имуществу умершего владельца просто испаряется и не может быть унаследован его или ее бенефициарами.

В отличие от общей аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы в собственности или долевую собственность, все совладельцы имеют равные доли в собственности. Эта форма владения титулом наиболее распространена между мужьями и женами или родителями и детьми, когда совместные арендаторы хотят, чтобы титул автоматически переходил к выжившему арендатору.

И в TIC, и в JTWROS, когда один из арендаторов хочет продать свою часть, они продают свою долю в собственности.Это потому, что было бы невозможно разделить дом пополам и каждому принадлежать свои части. Покупатель дома получит те же права и интересы, что и продавец. Если вы вместе покупаете дом для сдачи в аренду, каждый арендатор будет иметь право на часть дохода от аренды, пропорциональную его или ее доле.

Составление письменного договора о совместной собственности

Некоторые люди ошибаются, полагая, что любые возникающие проблемы или разногласия будут разрешены, когда придет время.Такой подход может серьезно повлиять на вас, ваше время, ваши деньги, ваши отношения и даже может закончиться с вами в суде.

Вместо этого попробуйте подумать обо всем, что может возникнуть в ходе вашего совместного владения, и запишите, что должно произойти в этих случаях. После того, как договор устраивает всех арендаторов, каждый из вас должен его подписать. Ниже приведены некоторые вопросы, которые вы обязательно должны включить в свое соглашение.

Что такое долевая собственность каждого арендатора?

Это, вероятно, самое важное соглашение, которое нужно заключить, поскольку оно влияет на собственность, как только вы решите продать свою долю или после вашей смерти.Это несложное решение, если у вас есть JTWROS. В этом случае вы просто разделите свой интерес на равные части. Например, если вас двое, каждый из вас согласится разделить свои доли 50/50.

Если у вас есть ТИЦ, у вас есть больше возможностей, потому что вам не нужно делить свои интересы 50/50. Вместо этого вы можете разделить акции на долевое владение. Некоторые люди решают, кому что принадлежит, в зависимости от того, сколько денег вносит каждый арендатор. Вы также можете согласиться с тем, что арендатор A получит большую долю из-за всего технического обслуживания, которое он выполняет; или что арендатор B заслуживает большей доли, потому что он ежегодно платит все налоги на недвижимость.Как бы вы ни хотели разделить его, это нормально, если вы все согласны.

Как будут оплачиваться текущие расходы?

Текущие расходы, такие как выплаты по ипотеке, налоги на имущество, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание и страховые взносы, должны распределяться в соответствии с тем, что все арендаторы считают справедливым. Некоторые люди решают разделить все поровну. Другие люди делят его на основе того же процента, что и владение, или на основе процента первоначального взноса, внесенного каждым человеком.Часто, если дом является домом для отдыха, арендаторы делят расходы в зависимости от того, сколько времени каждый арендатор будет использовать дом.

Как арендаторы разрушают свои интересы?

Вы имеете полное право уничтожить свой интерес к собственности, передав свой интерес кому-то другому. Для этого вам не нужно разрешение другого арендатора, поскольку вы имеете право удерживать или продавать свою долю по своему усмотрению.

Уничтожение интересов в ТИЦ

Эффект разрушения вашего интереса зависит от того, находитесь ли вы в TIC или JTWROS.Без соглашения о совместной собственности в TIC арендатор, желающий уничтожить свой интерес, может получить раздел собственности. Раздел собственности делит любую землю на отдельные участки. Иногда, особенно в доме, это невозможно. В этом случае может быть проведена принудительная продажа имущества с разделением выручки по долям.

Каждый совладелец имеет право на раздел по решению суда. Преимущество заблаговременного определения того, кому принадлежит какой процент в соглашении о совместной собственности, заключается в том, что вы можете избежать вмешательства суда в раздел.В вашем соглашении вы также можете отказаться от права раздела.

Уничтожение интересов в JTWROS

Когда арендатор JTWROS прекращает свою долю участия, оставшиеся совладельцы сохраняют свои JTWROS между собой и остаются совладельцами оставшейся доли. Однако, если прекращающий арендатор передает свою собственность третьей стороне, эта третья сторона владеет своей долей на основе TIC вместе с другими арендаторами. Первоначальные арендаторы по-прежнему сохраняют свои совместные права аренды между собой, в то время как новый арендатор является общим арендатором с двумя другими.

Этот результат возникает из-за другой синхронизации. Все первоначальные арендаторы получили свой интерес к дому одновременно, тогда как новый арендатор получил свой интерес позже. Если все арендаторы желают сохранить совместную аренду, тогда все первоначальные арендаторы должны передать совместную долю оставшихся совместных арендаторов и нового совместного арендатора вместе в одном документе. Если в соглашении не указано иное, это то, что происходит, когда арендатор нарушает или уничтожает свои интересы.

Один из способов обойти стандартный подход состоит в том, чтобы фактически указать в соглашении о совместной собственности, что продающий совладелец должен сохранить возможность для оставшихся арендаторов приобрести долю раньше любой третьей стороны. Добавление этого положения имеет смысл; однако вы также должны подумать о том, как вы справедливо оцените стоимость недвижимости в то время, должен ли оставшийся совладелец принять предложение о продаже и что произойдет, если у оставшегося совладельца не будет достаточно средств для принятия продажи предложение.

Покупаете дом у кого-то другого? Рассмотрим Legal Advice First

Совместная покупка дома имеет свои преимущества до тех пор, пока все вовлеченные стороны вдумчивы и осторожны в выборе того, что будет лучше всего для каждой из них. Часто для каждого из них будет хорошей идеей проконсультироваться с юристом, который будет следить за их индивидуальными имущественными интересами.