Как завысить стоимость квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя, схемы, примеры завышения цены квартиры без первоначального взноса

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. «Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков. Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты. В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian. ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2c5f46650d1363000d42dccafc60a928.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум»

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Директор по продуктам Online-Ipoteka

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

• —

  оспаривание сделки в судебном порядке;

• —

  неопределенный на какое-то время статус квартиры;

• —

  серьезный штраф;

• —

  доначисление налогов;

• —

  проведение глубокой проверки по ИП или же компании;

• —

  тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;

• —

  конфликт с риелтором и нотариусом;

• —

  репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Эксперт рассказала, как улучшить жилищные условия с открытой ипотекой

Ипотечный кредит — долгосрочное обязательство. Приобретенная несколько лет назад квартира может уже не удовлетворять покупателя: рождаются дети, хочется переехать в другой район или город, требуется увеличить площадь жилья, изменились доходы. Одним словом, хочется избавиться от приобретенной недвижимости и переехать в лучшие условия, но денег на досрочное погашение действующей ипотеки нет.

Оптимальный вариант — погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи. В этой ситуации можно продать ипотечную квартиру и одновременно купить новую. Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому от банка потребуется разрешение (согласие) на сделку.

О том, что для этого нужно сделать, рассказала «Российской газете» специалист по финансовой грамотности.

Ольга Дайнеко, эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России:

1) Предварительно нужно уточнить в своем банке схему досрочного погашения ипотеки (в разных банках она может незначительно отличаться), сроки передачи закладной и оформления необходимых документов.

2) Подать заявку на новый кредит, чтобы понимать, на какую стоимость будущего жилья можно рассчитывать. Однако при рассмотрении заявки банк будет учитывать платеж по текущему ипотечному обязательству. У разных банков требования отличаются, но усредненно платежи по всем кредитам не должны превышать 50% от общего (семейного) дохода. Если доходов недостаточно, лучше подавать заявку в тот же банк, где оформлена текущая ипотека. Там могут учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового.

3) Далее нужно найти покупателя на свое жилье и подать в банк заявление о добровольной реализации залогового имущества для получения согласия на сделку, приложив к нему копии паспортов заёмщика и покупателя, предварительного договора купли-продажи квартиры с покупателем, договора о покупке заемщиком продаваемой квартиры. Когда согласие получено, в банке запрашивается справка об остатке долга по ипотеке к полному погашению.

4) Подготовить необходимые для продажи квартиры документы.

5) После одобрения нового ипотечного кредита найти подходящее новое жилье.

6) После того, как все документы будут готовы и новая квартира в ипотеку будет одобрена банком, можно выходить на сделку.

7) Покупатель «старой» квартиры при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для банка и для продавца. Ипотечный долг погашается, и с объекта недвижимости чуть позже снимается обременение. Далее следует регистрация сделки в Росреестре. Если после погашения ипотеки останутся деньги для продавца, он их получит только после госрегистрации договора купли-продажи в Росреестре (на основании выписки из ЕГРН).

8) Далее следует приобретение нового жилья по новому ипотечному договору. После проверки всех необходимых документов и заключения договора сделка проходит регистрация в Росреестре. Оставшиеся после продажи первой квартиры денежные средства можно использовать для первоначального взноса или досрочного частичного погашения ипотеки с целью уменьшения ежемесячных платежей.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя

Упросить продавца указать в договоре купли-продажи цену, которая на 10-20% превышает оговоренную сумму сделки – способ купить жилье в ипотечный кредит без первоначального взноса. Но какие риски покупателя таит завышение стоимости квартиры при ипотеке?

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.

На это есть две серьезные причины:

1. Кредитная организация страхует себя от убытков.
2. Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

1. Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
2. Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Как работает завышение для ипотеки

Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:

1. Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
2. Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
3. Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.

Проблемы покупателя при завышении

Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:

• кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
• они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
• аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.

Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.

Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.

Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.

И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

Шесть способов обойти жесткие стандарты ипотеки с высокими ставками

С 1 октября 2021 года Банк России повысит требования к банкам, выдающим населению кредиты без залога. Как следствие — получить ипотеку с низким первоначальным взносом станет сложнее, а ставки вырастут

Обосновывая свое решение, регулятор признал, что в первую очередь его беспокойство вызывает тот факт, что рост объемов кредитования в стране обеспечивается за счет послаблений со стороны банков.

Когда речь идет об ипотеке, банки готовы не только снижать проценты, но и уменьшать размер первоначального взноса. В ЦБ считают, что это чревато рисками и для самих банков и для их заемщиков.

Решение повысить надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным кредитам (кредитам без залога, к которым относится в том числе ипотека) в рублях коснется займов, предоставленных с 1 октября 2021 года. А пока банки все еще демонстрируют лояльность, есть немало законных способов стать ипотечным заемщиком «на грани риска». И судя по тому, как развивается ситуация, скоро эти возможности могут растаять.

Инфляция и растущие цены — главные стимулы покупки

После рекордного для ипотечного рынка 2020 года эксперты ожидают некоторого спада, но несколько причин делают ипотеку интересной для россиян:

1. Растущие цены на недвижимость. В беседе с РБК Трендами Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, отметил, что рост цен на недвижимость для многих заемщиков стал просто пугающим. По его словам, в июне 2021 года банки почувствовали дефицит заемщиков, а спрос начал сокращаться как на вторичную недвижимость, так и на новостройки. Растущие цены — мощный стимул, заставляющий потенциальных заемщиков искать способы покупки недвижимости, пока цены на нее не стали космическими.
2. Растущая инфляция. «Население столкнулось с угрозой, которой не знало ранее, экономическая напряженность, вызванная распространением вируса и связанными с этим ограничениями, заставила людей переживать за свои накопления», — обрисовал картину для РБК Трендов Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. Рекордный спрос на жилье в 2020 году он объясняет массовым желанием соотечественников сохранить накопления, инвестировав их в самый надежный и понятный инструмент — недвижимость.
3. Наконец, никто не отменял интерес к покупке жилья с целью улучшить условия жизни. И это как раз тот случай, когда желание «впрыгнуть в последний ипотечный вагон» может быть самым сильным.

Банки пока идут навстречу

Ярким примером того, что банки еще готовы идти навстречу заемщикам, стало снижение размера первоначального взноса по ипотеке «Сбером»: с 15% он был понижен до 10% сразу по трем жилищным программам. Комментируя изменения, вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв объяснил это желанием максимально улучшить условия ипотеки.

Впрочем, эксперты считают, что снижением требований банки ни в коем случае не хотят нарастить долю рискованных заемщиков. Надежда Караваева, старший аналитик банковских рейтингов НРА, в беседе с РБК Трендами напомнила, что даже в период ажиотажного спроса на ипотеку в первом полугодии 2021 года, когда заемщики опасались завершения льготной ипотечной программы и роста ставок, порядка трети заявок банки отклоняли. «Снижение первоначального взноса скорее является мерой компенсации роста ставок по ипотеке, а также существенного удорожания жилой недвижимости. Другими словами, это способ увеличить доступность ипотеки для качественных заемщиков, а также способ сделать для них привлекательным/доступным более дорогие объекты недвижимости, под которые банк выдаст больший по размеру кредит», — считает Караваева.

Шесть способов «вписаться в ипотеку»

Искать банк, который понизил требования к первоначальному взносу — далеко не единственный способ взять ипотеку со скромными финансовыми возможностями и накоплениями. РБК Тренды нашли еще шесть идей и оценили их преимущества и недостатки.

Способ 1: взять кредит на первоначальный взнос

Это первое, что приходит на ум заемщика, когда не хватает денег на первоначальный взнос, — взять еще один кредит. Теоретически это возможно, особенно если не сильно разносить этот процесс по датам и взять потребкредит, уже получив одобрение на ипотеку, буквально за день-два до даты совершения ипотечной сделки в банке.

Недостатки. Самый большой риск этого способа заключается в том, что в первые несколько лет вам придется платить сразу два кредита. В случае ухудшения вашей финансовой ситуации риск стать проблемным заемщиком и лишиться недвижимости вырастает. Риск уменьшится, если вы получаете высокую официальную зарплату — тогда часть долга по потребкредиту вы сможете закрыть с помощью налогового вычета.

Если стоимость недвижимости невысока, это поможет существенно сократить выплаты по потребкредиту уже через несколько месяцев. В любом случае эксперты советуют рассчитывать свои силы так, чтобы ежемесячные выплаты по обоим кредитам не превышали 50% вашего бюджета.

Способ 2: ипотека в рассрочку

Этот гибридный продукт клиентам предложил «Сбер». По словам представителей банка, программа адресована тем, кто снимает жилье, но хочет купить квартиру в новостройке. Основная экономия в нем достигается за счет снижения ежемесячного платежа. «К примеру, при ипотеке в ₽2 млн, обычный ежемесячный платеж составляет порядка ₽20 тыс. Если кредит разделен пополам, то платить придется только ₽10 тыс.», — приводит свои расчеты «Сбер». Так, в совместной программе «Сбера» и ГК «ФСК» кредит выдается с первоначальным взносом 10% под фиксированные 8% годовых, но деньги перечисляют несколькими траншами, количество которых не ограничено. Первый транш банк перечислит сразу после подписания договора, последующие — не позднее 24 месяцев с даты выдачи первого и до подписания передаточного акта на приобретаемую квартиру. За счет этого экономится плата по процентам. По словам руководителя управления прямых продаж ГК «ФСК» Андрея Вербицкого, программа поможет сэкономить и тем, кто ждет продажи своего жилья, а также ждет окончания вклада.

Недостатки. Программа доступна только для покупки новостройки от аккредитованного застройщика, с которым Сбербанк заключил договор. Это значит, что при выборе квартиры мечты вы будете ограничены как в выборе места, так и в вариантах планировки будущего жилья. К примеру, программа ГК «ФСК» действует при покупке недвижимости в ЖК «Рихард» и апарт-комплексе «Движение.Тушино».

Способ 3: трейд-ин

Трейд-ин — еще один способ поднять неподъемное и взять ипотеку тем, кому она не по карману. Застройщики предлагают выкупить у покупателей имеющееся жилье в зачет новой квартиры или апартаментов. Схемы выкупа могут быть разные, но начинается общение с клиентом с оценки имеющегося у него актива. Клиенту не придется самому заниматься продажей, все хлопоты возьмет на себя агентство-партнер, которое присутствует в такого рода сделках. Способ подойдет семьям, которые рассчитывают улучшить жилищные условия, но не готовы ждать, когда будет продано их жилье. Некоторые застройщики предлагают клиентам по трейд-ин дополнительную скидку в 1–2%.

Недостатки. Как правило, жилье по трейд-ин банк у заемщика выкупит по цене гораздо ниже рыночной. Дисконт может составлять 7–10% и выше. Кроме того, предложения с выкупом жилья банки обычно разрабатывают совместно с застройщиками, что также ограничивает выбор новостроек проектами одной строительной компании.

По оценке компании «Метрум», в Москве при помощи сделок трейд-ин реализуют до четверти всех квартир в новостройках, причем преимущественно предложение формируют крупные строительные компании типа ГК «ПИК». В регионах, где рынок жилья менее развит, предложений может быть намного меньше.

Банк оценит, как быстро сможет продать ваше жилье. Это напрямую зависит от привлекательности вашей недвижимости на рынке. Чем больше времени займет этот процесс, тем ниже окажется предложенная цена. Нужно понимать, что сами вы смогли бы продать квартиру дороже.

В сделках трейд-ин жилье должно отвечать ряду требований:

• в собственности более трех лет;
• не в аварийном состоянии;
• жилье свободно физически и юридически (хозяева готовы покинуть квартиру в течение нескольких недель после подписания договора).

Способ 4: платить дольше

Удлинение срока кредита — еще один распространенный способ втиснуть в свой бюджет ипотеку, и россияне охотно им пользуются. В первую очередь это вариант для тех, кто имеет невысокий доход, но хотя бы минимальные накопления на первоначальный взнос. На примере любого ипотечного калькулятора нетрудно посчитать, как изменится размер ежемесячного платежа в зависимости от срока кредита.

Так, при сумме кредита ₽2,5 млн, растянув выплаты на пять лет, можно уменьшить ежемесячный платеж практически вдвое. Другое дело, что при этом вырастет и общая переплата за кредит.

Способ 5: вписаться в льготы

Прежде чем искать кредит на стандартных условиях, попробуйте выяснить, имеете ли вы легальные основания претендовать на ипотеку на особых условиях. Чаще всего право на льготы имеют молодые семьи и семьи с детьми, даже если ребенок один. По словам Караваевой из НРА, в регионах, где цена квартиры существенно ниже по сравнению с Москвой или Санкт-Петербургом, материнский капитал и субсидии по программе «молодая семья» могут стать существенным вкладом в первоначальный взнос по ипотеке. Однако банк может снизить ставку по ипотеке и на иных основаниях. Так, в пакете того же «Сбера» есть целый ряд ипотечных программ со льготными условиями, к примеру, ипотека для малоимущих, ипотека для ветеранов боевых действий. Есть банки, предлагающие особые условия работникам бюджетной сферы.

В ряде регионов России действуют программы, которые компенсируют заемщикам затраты на первоначальный взнос или возмещают проценты по ипотечному займу. Искать такие предложения нужно на сайтах регионального правительства или «Дом.РФ». Так, в Курганской области действует специальная программа «Русская мечта», в рамках которой можно получить субсидию на возмещение первоначального взноса.

Недостатки. Чтобы подыскать займ с льготными условиями или субсидией, требуется время и навыки поиска информации. Увы, в поисковых запросах первые строчки выдач по ключевым словам будут занимать предложения коммерческих банков.

Способ 6: искать не в банках, а у застройщиков

Не меньше банков в развитии ипотечного рынка заинтересованы застройщики, которые ради быстрой реализации квартир в строящемся жилье готовы предлагать более гибкие условия, чем сами банки. Поэтому если вы планируете покупать жилье в новостройке, поиски лучше начинать с сайта застройщика или визита в их офис продаж. Плюс такого подхода еще и в том, что застройщик сразу сориентирует потенциального клиента, какие из предложений аккредитованных банков будут актуальны именно для него.

«В данный момент существуют программы, по которым застройщики предлагают приобрести квартиры без первого взноса или берут на себя проценты по ипотеке в первый год», — отмечает Гусятников из PG Partners. По его словам, такие программы преимущественно действуют на первичном рынке. При желании можно и сегодня найти предложения по ипотеке без первоначального взноса или с его минимальным размером.

Недостатки. Нужно понимать, что окончательная стоимость такого предложения может оказаться довольно высокой за счет повышенной процентной ставки или максимального срока выплаты кредита.

Стоит ли рисковать?

Эксперты рынка недвижимости и специалисты банковской сферы крайне неохотно дают советы о том, как обойти систему и все же получить ипотеку «на грани». Причина одна — и те и другие прекрасно понимают, что риски заемщиков, которые не смогли накопить на пороговый первоначальный взнос, достаточно высоки. Именно поэтому они советуют таким потенциальным заемщикам подумать, нужно ли обзаводиться жильем по ценами, выросшим со старта пандемии на 30% и с явной перспективой роста ставок. «Со скромными доходами и небольшим первоначальным взносом лучше рассматривать бюджетные варианты жилья или постараться накопить на те кейсы, которые будут интересны», — советует Алексей Кричевский. Поэтому наиболее простыми и правильными действиями в этой ситуации эксперт считает копить на приличный первоначальный взнос, оптимизировать бюджет, искать подработки.

калькулятор, условия и документы — СберБанк

* ставка действует первый год кредитования при покупке строящегося или готового жилья по Программе субсидирования с застройщиками с дисконтом на 1-й год Список строительных объектов-участников программы размещен на сайте domclick. ru (раздел «Найти жилье»-«Квартиры в новостройках»- фильтр «Участник программы субсидирования»).

* при приобретении строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца. В указанную группу входят компании-продавцы (юридические лица), у которых приобретается жилье из списка аккредитованных новостроек, информация о которых размещена здесь. До обращения с заявкой на кредит по Акции на новостройки по каждому интересующему Вас объекту необходимо предварительно уточнить по телефону офиса продаж компании-продавца об участии объекта в Акции ПАО Сбербанк на новостройки и о возможности подачи заявки на кредит в офисе компании-продавца.

Услуга по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр в электронном виде предоставляется Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ОГРН 1157746652150, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, www.domclick.ru), входит в Группу компаний «Сбербанка». Услуга оказывается в Центре ипотечного кредитования Сбербанка. ПАО Сбербанк (Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015) выступает агентом ООО «ЦНС» на основании договора.

Услуга позволяет покупателям квартир в новостройках зарегистрировать договор участия в долевом строительстве с застройщиком и право собственности на готовый объект недвижимости без посещения Росреестра или Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Кроме того, услуга доступна для сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и земельных участков с постройками и без. Участниками сделки должны являться только физические лица — граждане РФ. К электронной регистрации принимаются прямые сделки (альтернативные сделки (цепочки) нельзя зарегистрировать электронно). Объект недвижимости может продаваться целиком из долевой̆ собственности и/или целиком приобретаться в долевую собственность. В сделке могут быть представители по нотариально удостоверенной доверенности. В сделке может быть не более шести созаемщиков, пяти продавцов, шести покупателей.

Росреестр приступает к регистрации после получения полного пакета документов и оплаты госпошлины, согласно регламенту, опубликованному на сайте https://rosreestr.ru/site/. Сроки регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , статья 16.

СМИ узнали о планах ВТБ повысить ставки по ипотеке

ВТБ решил поднять ставки на ипотечные кредиты, сообщает РБК со ссылкой на два источника в банке, знакомых с тарифными планами.

По их данным, с 18 августа базовая ставка увеличится на 0,4 процентного пункта по кредитам на новостройки, готовое жилье и рефинансирование. При этом условия кредитования по льготным госпрограммам останутся прежними.

Депозиты вместо ипотеки: упадут ли цены на недвижимость

Реклама на Forbes

Сейчас базовая ставка по кредитам на покупку квартиры в новостройке и на вторичном рынке в ВТБ составляет 8,8% годовых, после пересмотра она вырастет до 9,2% (без учета скидок за электронную регистрацию сделки, первоначальный взнос от 50% и других дисконтов), пишет РБК. Ставка рефинансирования ипотеки для клиентов других банков увеличится с 8,2% до 8,6%. Для клиентов, которые уже подали заявку на ипотеку, ставки с 18 августа не изменятся, добавил один из собеседников издания.

«Мы не исключаем изменения ставок по ипотеке, однако окончательное решение банк объявит позднее», — заявил РБК представитель ВТБ. В предыдущий раз банк повысил ставки по ипотечным кредитам в июне, тоже на 0,4 п. п. Такое решение принято в связи с повышением ключевой ставки ЦБ.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

23 июля Банк России объявил о самом резком повышении ключевой ставки с 2014 года — она увеличилась на один процентный пункт — до 6,5%. Регулятор объяснил свое решение ростом инфляции, а глава Банка России Эльвира Набиуллина допустила, что оно может стать последним в текущем цикле ужесточения денежно-кредитной политики при соблюдении нескольких условий: снижении устойчивых факторов, компонентов инфляции и устойчивом снижении инфляционных ожиданий.

После решения регулятора ставки по ипотеке повысил также Райффайзенбанк (на 0,2–0,6 п. п. по нескольким программам), следует из данных «Дом.РФ».

Ранее ВТБ допустил рост средней ставки по ипотеке до 9% к концу года в случае, если ключевая ставка к этому времени увеличится до 7% и выше. «Дополнительным фактором может стать ужесточение требований по резервированию ипотеки с низким первоначальным взносом, особенно на первичном рынке», — говорилось в сообщении банка.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

30 фото

Боитесь, что не получите ипотеку? 6 простых способов увеличить ваши шансы

В списке факторов, которые повышают или понижают вероятность получить ипотеку, есть возраст, место работы, кредитная история и другие пункты, на которые в моменте тяжело или невозможно повлиять. Но есть и простые советы, которые помогут увеличить шансы получить ипотеку — некоторые из них мы собрали в этой статье. Читайте дальше.

Оплатите долги по кварплате, налогам и штрафам ГИБДД

Прежде чем идти в банк за ипотекой, обратите внимание на ваши нынешние долги — например, квартплату и неоплаченные налоги. Лучше расплатиться с незакрытыми долгами и только позже обращаться в банк. Откройте почтовый ящик, если давно этого не делали, и проверьте, нет ли там письма с уведомлением об оплате долга. Вместе с уведомлением налоговая присылает квитанцию, которую вы можете оплатить в любом банке. То же самое можно сделать в интернете — например, на сайте налоговой.

Закройте все потребительские кредиты

Иногда банк не отказывает в ипотеке, даже если у вас есть потребительский кредит или открытая кредитная карта. Но он будет смотреть на доступную сумму кредита для вас, а также на сумму, которую вы должны. Если вы можете отказаться от карты, при подаче заявления на кредит ее лучше закрыть, либо понизить по ней лимит до минимально необходимого. Помните, что закрытие карты может произойти не мгновенно, а через несколько дней после вашего заявления.

Возьмите созаемщика и проверьте его кредиты

Россияне все чаще оформляют ипотеку вместе с созаемщиком — это может сработать тогда, когда вы один не можете взять кредит на сумму, которая вам нужна. Иногда люди автоматически становятся созаемщиками — например, когда они в браке. Тогда учитываются все доходы и долги и проверяются они тоже одинаково. Если кто-то из семейной пары не хочет брать на себя обязательства при оформлении кредита, следует составить брачный договор.

Другой вариант — созаемщиками могут выступить родители, родственники. В этом случае тоже проверьте все то, о чем говорится в предыдущих пунктах — оплаченные налоги, штрафы, открытые линии кредитных карт.

Ошибки в документах

Зачастую банк отказывает в ипотеке по формальным причинам — например, из-за ошибок в поданных документах. Иногда это не ваша вина, иногда — обычные опечатки, которые, тем не менее, приводят к искажению правдивой информации. Если вы нашли ошибки в кредитном договоре, договоре купли-продажи и других документах (даже после их подписания), следует обратиться в банк, чтобы признать сделку недействительной и перезаключить договор. В некоторых случаях помарки, опечатки и технические ошибки не будут являться основанием для пересмотра договоренностей, но лучше все равно сообщить о них.

Выбор жилья

Ваш выбор жилья важен для банка. Если выбранная вами площадь оценивается как неликвидная, шансы на получение ипотеки малы. Подберите благоустроенную квартиру в городской черте или жилье в новом доме, а не в «хрущевке». Так, банк с большей готовностью предоставит более крупный кредит под залог ликвидной недвижимости, чем небольшой кредит, обеспеченный неприглядным объектом.

Как самостоятельно оценить свои шансы?

Если вы хотите узнать свои шансы на получение ипотеки, воспользуйтесь сервисом онлайн-одобрения «Росбанк Дом Экспресс», даже если вы не планируете брать ипотеку в «Росбанк Дом».

Как снизить затраты на жилье и сэкономить деньги

Аренда или покупка: американская мечта не обязательно должна быть кошмаром

При принятии решения о том, арендовать или купить дом, нужно учесть много всего. Мы поговорили с консультантом по финансовому планированию, который помог нам разобраться. Видео предоставлено Newsy

Newslook

В выпуске на этой неделе серии «Укрощение ваших бюджетных счетов» мы рассмотрим, как сократить расходы на жилье для домовладельцев и арендаторов.

Если посмотреть на свой бюджет, каковы ваши самые большие ежемесячные расходы? Для большинства людей это будет ваша стоимость жилья.

Независимо от того, владеете ли вы домом или снимаете квартиру, этот ежемесячный платеж, поступающий вашему ипотечному кредитору или домовладельцу, может значительно снизить вашу зарплату.

Американцы тратят в среднем 18 886 долларов в год на жилье, или 1574 доллара в месяц, по данным Бюро статистики труда.

Большинство экспертов по личным финансам рекомендуют тратить на жилье только 25–30% своего ежемесячного дохода. Главный финансовый аналитик по банковским ставкам Грег Макбрайд называет 28–30% приемлемым потолком для жилищного строительства и говорит: «Все, что выше этого, — это красный флаг, который вы можете растягивать.”

НАЧАЛО РАБОТЫ: Как начать укрощать свои бюджетные счета

НЕДЕЛЯ 1: Пять шагов к сокращению дорогостоящего счета за кабельное телевидение

НЕДЕЛЯ 2: Шокирующий счет за электроэнергию? Бесплатные изменения могут помочь вам сократить расходы

НЕДЕЛЯ 3: Как несколько небольших инвестиций могут снизить ваш счет за воду

НЕДЕЛЯ 4: Немного потратите свой счет на питание: сэкономьте деньги на продуктах и ​​ресторанах

НЕДЕЛЯ 5: Пять способов сократить расходы на поездки

НЕДЕЛЯ 6: Как снизить расходы на машину и сэкономить тысячи

НЕДЕЛЯ 7: Как сэкономить на развлечениях и при этом получить удовольствие

НЕДЕЛЯ 8: Счет за Интернет слишком высок? Вот как можно сэкономить

Если вы тратите значительно более высокий процент на жилье, это может серьезно помешать вам в достижении многих финансовых целей, таких как накопление на пенсию, оплата образования детей или получение заслуженного отпуска.

И как только вы подпишете эти ипотечные бумаги или договор аренды на год, ваши расходы фиксируются на определенный период времени.

Итак, что вы можете сделать, чтобы снизить расходы на жилье? Сложность заключается в том, что для сохранения наиболее важных вещей необходимо изменить образ жизни, например, переехать или разделить жилое пространство.

Уменьшение размера: переезжайте в меньший по размеру, менее дорогой дом или квартиру

Если вы хотите сократить расходы на жилье, первое, что вам следует подумать, — это то, сколько места вам действительно нужно.Возможно ли сокращение до меньшего и более дешевого места?

В зависимости от того, где вы живете, переход из квартиры с 3 спальнями в квартиру с 2 спальнями может снизить вашу арендную плату на 300 долларов и более, сообщает NerdWallet на основе данных с сайта аренды Abodo.

Если у вас есть дом и вы накопили некоторый капитал, подумайте о продаже и переезде в дом или квартиру меньшего размера. Вы потенциально можете сократить выплаты по ипотеке с менее дорогим домом в зависимости от ставки по ипотеке, на которую вы можете претендовать. Если вы полностью владеете своим домом, вы можете использовать прибыль, чтобы купить следующий дом за наличные или значительно снизить общий долг по ипотеке.

Прежде чем принимать решение о сокращении, обязательно учтите скрытые расходы, такие как ремонт дома, затраты на продажу, расходы на переезд, меблировку небольшого помещения, плату за хранение, плату за кондоминиум или ассоциацию.

Чтобы получить общее представление о ваших потенциальных сбережениях, воспользуйтесь калькулятором уменьшения размера от Центра пенсионных исследований.

Сайт аренды Abodo имеет полезный контрольный список на тему «Как уменьшить размер дома до квартиры».

Переехать: переехать в более доступный район

Стоимость вашего жилья во многом зависит от того, где вы живете.Один из способов потенциально сэкономить значительную сумму денег — это подумать о том, чтобы переехать в более доступный район.

Согласно недавнему исследованию, проведенному сайтом объявлений о недвижимости Zillow и сайтом по уходу Care.com, средняя семья домовладельцев, живущих в городе, тратит на 9 073 долларов в год на покрытие основных расходов на жилье и уход за детьми больше, чем семья, живущая в пригороде. .

Разница в стоимости сильно варьируется в зависимости от города, как показало исследование: переезд из Нью-Йорка в пригород может сэкономить вам более 70 000 долларов в год, а в Бостоне — чуть больше 8 000 долларов.

А жить в некоторых городах дешевле, чем в пригородах. В Филадельфии жить в пригороде стоит почти на 14 000 долларов дороже.

Если возможен переезд, изучение стоимости жилья в другом месте может принести финансовые выгоды. Обязательно сравните стоимость жизни в районе, в который вы планируете переехать. На многих финансовых веб-сайтах, включая Bankrate.com и NerdWallet, есть калькуляторы, которые определят, какая эквивалентная зарплата вам понадобится в новом районе для поддержания вашего нынешнего уровня жизни.

Прибавьте больше денег: найдите соседа по комнате

Если вы не хотите переезжать или переезд — это не вариант для вас, лучше всего подумать о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы он помог оплатить расходы.

Принятие постояльца позволяет вам оставаться в своем доме, сокращая расходы. Если у вас есть дополнительная спальня или вы можете превратить дополнительную комнату или подвал в жилое пространство, сдайте ее в аренду.

Если вы не хотите постоянного соседа по комнате, подумайте о том, чтобы время от времени размещать свободную комнату на Airbnb.Вы можете использовать их калькулятор, чтобы узнать, сколько денег вы потенциально можете заработать.

В дорогих городских районах совместная квартира является популярным вариантом для многих.

В исследовании, проведенном веб-сайтом по личным финансам Smart Asset, среди 10 лучших городов, где аренда с соседом по комнате экономит вас больше всего, средний арендатор может сэкономить чуть менее 10 000 долларов в год, переключившись с проживания в одиночестве в однокомнатной квартире на разделение расходов с соседом, живущим в 2-х комнатной квартире.

Обязательно тщательно проверяйте потенциальных соседей по комнате и учитывайте финансовую стабильность.Выполните проверку данных любого потенциального нового клиента. При аренде убедитесь, что все ваши соседи по комнате находятся в аренде.

Подробнее: Как сделать бесплатную проверку биографических данных онлайн

Уменьшите размер жилищных выплат: рефинансируйте или обсудите арендную плату

Ставки по ипотечным кредитам остаются близкими к историческим минимумам, а рефинансирование по-прежнему является хорошим вариантом для многих домовладельцев, чтобы снизить ежемесячный платеж платежи по ипотечным кредитам.

По данным Bankrate, средняя ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет на 2017 год составляет 4,14%.com. Это выше среднего показателя 2012 года, составлявшего 3,88%, но намного ниже, чем в среднем 6,26% в 2007 году.

Если вы можете получить более выгодную ставку, которая требует хорошего кредитного рейтинга, вы потенциально можете сэкономить сотни долларов в год. Поищите среди кредиторов, чтобы сравнить ставки и комиссии.

Подумайте, как долго вы планируете оставаться в своем доме и сколько времени потребуется, чтобы окупить ваши затраты на рефинансирование.

Если вы арендатор и не хотите или не можете переехать, попробуйте договориться с арендодателем.Содержание хорошего арендатора может быть в лучших интересах домовладельца, так как он экономит время, энергию и деньги, чтобы найти кого-то нового.

Размер вашего кредитного плеча будет зависеть от рынка аренды в вашем районе. Прежде чем обращаться к арендодателю, обязательно изучите среднюю арендную плату и заполняемость в вашем районе.

Realtor.com предлагает следующие советы по снижению арендной платы: оцените конкуренцию, поговорите с арендодателем лицом к лицу, приведите статистику, будьте реалистичны, продемонстрируйте, что вы хороший арендатор, и очаруйте арендодателя.

Дополнительные советы по сокращению расходов на бюджетные счета:

5 советов по сокращению расходов на кабельное телевидение

Эти советы по экономии средств позволяют сократить расходы на кабельные счета, которые ограничивают бюджет!

США СЕГОДНЯ

Вот несколько простых приемов, чтобы сократить ваши счета за воду.

Сократить ваши счета за воду можно так же просто, как принять душ вместо ванны и использовать посудомоечную машину только тогда, когда она заполнена.

США СЕГОДНЯ

4 способа остановить присоски энергии и сократить ваши счета

В среднем 40 предметов потребляют энергию в вашем доме, даже когда они не используются.Вот как можно сократить расходы на электроэнергию, убив «вампирские» стоки!

США СЕГОДНЯ

Всегда платить арендную плату? Это может помочь вашему заявлению на ипотеку.

«Хотя кредитная история является ключевым элементом при оценке способности заемщика произвести платеж по ипотеке, создание кредита в Соединенных Штатах не является справедливым делом», — сказал Хью Фратер, исполнительный директор Fannie Mae, в своем блоге.

Значит, арендная плата имеет значение.Но согласно FICO, которая использует данные из кредитных отчетов для создания скоринговых систем, которые уже являются частью процесса андеррайтинга ипотечных кредитов, только 0,3 процента из 80 миллионов или около того взрослых, которые живут в арендуемом жилье, имеют какое-либо упоминание об аренде в своих кредитных файлах.

Как такое может быть? Я хотел поговорить об арендаторах с тремя доминирующими бюро — Equifax, Experian и TransUnion. Equifax и TransUnion вообще не ответили, а Experian отправила заявление вместо интервью. Как это часто бывает, когда я спрашиваю об их действиях, мой запрос каким-то образом попал в их отраслевую ассоциацию, хотя я ни с кем там не просил.

Фрэнсис Крейтон, руководитель Ассоциации индустрии потребительских данных, сказал, что он тоже был ошеломлен тем фактом, что, по данным FICO, информация об арендных платежах составляет менее 1 процента данных, которые компании и другие лица отправляли в бюро. .

«Это действительно большая проблема, — сказал он. «Мы отчаянно хотим, чтобы эта информация была в файле».

Однако, чтобы кредитные бюро получили его, домовладельцы, в том числе сотни тысяч людей, владеющих квартирой здесь или трехкомнатной там, должны были бы сдать ее.

«У них нет стимула для этого», — сказала Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute. Это стоит делать только в том случае, если каждый вносит свой вклад, потому что тогда домовладельцы смогут использовать этот новый набор данных для проверки арендаторов. И в настоящее время почти никто не вносит свой вклад.

Учитывая, что у кредитных бюро нет данных об аренде, которые так необходимы Fannie Mae и другим, Fannie разработала несколько заумный обходной путь, включающий механизм проверки «настольного андеррайтера» и заказы на «проверку активов».”

Определение мошенничества при оценке

Что такое мошенничество с оценкой?

Мошенничество с оценкой — это форма мошенничества с ипотекой, при которой стоимость дома намеренно оценивается по завышенной сумме, намного превышающей его справедливую рыночную стоимость (FMV). Мошенничество при оценке может иметь место, когда оценщик участвует в мошенничестве и нечестно завышает стоимость собственности. Это также может произойти, когда домовладелец, продавец или покупатель физически изменяет «честную» оценку, используя такие методы, как цифровое редактирование или подкуп определенных должностных лиц.

Ключевые выводы

• Мошенничество с оценкой — это преднамеренное завышение оценочной стоимости дома.
• Оценка предназначена для оценки дома с целью определения его справедливой рыночной стоимости (FMV).
• Мошенничество с оценкой обычно используется для того, чтобы либо получить для продавца более выгодную рыночную цену, либо помочь покупателю получить финансирование или предпочтительное рефинансирование.

Как работает мошенничество с оценкой

Мошенничество с оценкой является одним из наиболее распространенных видов мошенничества с ипотекой и происходит, когда оценщик, покупатель или продавец искусственно завышает (или снижает) стоимость недвижимости так, что она значительно отличается от ее FMV.Завышенная стоимость, полученная в результате мошенничества с оценкой, обычно используется для:

• Помогите продавцу получить лучшую цену, чем в противном случае может гарантировать рынок;
• Помогите покупателю получить финансирование, потому что сумма ипотеки может быть намного меньше оценочной стоимости дома; и
• Помогите домовладельцу получить предпочтительный рефинансирование или ссуду под залог собственного капитала.

Перед совершением сделки с недвижимостью, особенно связанной с ипотечной ссудой, стоимость имущества будет оценена профессиональным оценщиком.Оценщик внимательно осматривает собственность, осматривая внутреннее и внешнее пространство, чтобы определить FMV — или диапазон значений, — по которым собственность должна разумно продаваться на рынке.

Если оценка будет слишком высокой или слишком низкой по сравнению с согласованной продажной ценой, банк или кредитор могут отказаться от кредита.

Оценка стоимости недвижимости также используется в налоговых целях для оценки суммы налогов на недвижимость, которые должен уплатить собственник.

Особые соображения

Чтобы защитить себя от этого проступка, банки часто выбирают одного из своих предпочтительных оценщиков при андеррайтинге ипотеки или рефинансирования ссуды.

В случае завышенной оценки кредитор может потребовать от продавца снизить цену собственности или отказать в выдаче ссуды, если он считает, что цена дома завышена. Покупатель по-прежнему может оплатить завышенную оценочную цену. Однако кредитор не будет использовать эту цену для целей ссуды, а это означает, что покупатель должен будет оплатить разницу в оценке кредитора и запрашиваемой цене.

Домовладельцы и потенциальные домовладельцы должны быть столь же осторожны и убедиться, что они получают независимое второе мнение всякий раз, когда они собираются принять решение, основанное на чужой оценке.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах.Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Найдите ставки по ипотеке для новых покупателей (22 сентября 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, продолжающаяся стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти расходы? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика в 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Когда вы разбиваете стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

1. Текущие
2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, редко вспоминаете о них или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они будут постоянно у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит , так это сумму платежа, отнесенную на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку.Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу. Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование».«Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Сборы домовладельцев / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов. В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, поскольку плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства. И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой. Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения).Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил свидетельства этих колебаний.Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара). Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Так, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на недвижимость меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество.Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома). Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к вашей основной сумме и выплате процентов.

В этом случае общая сумма вашего платежа по ипотеке часто упоминается как ваш PITI в отношении основной суммы, процентов, налогов и страховки. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование.Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа. У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет.А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу покупную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов арендаторов переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев.Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах законы о покупках разные, а в некоторых вам приходится прыгать через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки. И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята поселятся на насесте, когда придет ваша очередь продавать.Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые взимают гораздо меньше, но предлагают самые низкие из простых услуг. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать.Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить связку, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение.И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Он накапливается при повышении цен на жилье. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране почти в четыре раза выросли за 60 лет с 1940 по 2000 год.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за какой-то более короткий период.Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще имели «отрицательный капитал», что означало, что сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный собственный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в области, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу.Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова выросли

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут. И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье до 5.1 процент — значительно выше инфляции и роста средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента. Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент. И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Предположения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой.И мы предположим, что вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке в размере 4,45 процента, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого рода ссуд за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше. Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете уже существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы сделаете это, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

Расходы	Стоимость в год / первый год	Через 3 года вы потратите	Через 5 лет вы потратите долларов	Через 10 лет вы потратите долларов
Ипотека: основная сумма и проценты	15,112	45,335	75,558	151,116
Частное страхование ипотеки 1250	6250	10,729 ****
Страхование домовладельцев *	1,737.00	5,311	9,021	18,933
Налоги на недвижимость * **	3,795,00	11,603	19,710	41,365
9048 99048	16827	35,315
Ремонт и техническое обслуживание *	9,100.00	27,822	47,262	99,188
Стоимость продажи (5%)	13,000	13,000 9049
Прирост капитала	—	(39,265)	(68685)	(155,515)
Итого	47,234	79,425	122,377	79,425	122,377	вырастет в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов ** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5 . *** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе **** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103 Выводы из таблицы Вы быстро увидите, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть впереди. Но этот упрощенный расчет не принимает во внимание тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете. Стоимость аренды Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов. Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов, что составляет 29 640 долларов в год. Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом. В аренде могут быть не все Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой. Если ваша организация не очень хорошо организована, иногда домовладелец может наложить на вас штрафы. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе: Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов за каждое событие Сбор за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз Штраф за пропущенную встречу с поставщиком планового ремонта : 125 долларов за каждое мероприятие Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор. Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите. Утилиты В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье. Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить ваши затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым. Страхование арендатора Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает: Ваше личное имущество Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта Любая ответственность перед другими людьми, которую вы несете Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют, чтобы сократить их собственный риск.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество. Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год. Инфляция для арендаторов Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы. Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост. Повышение арендной платы Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье. Однако, какова бы ни была обоснована теория, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов. Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения. Стоимость аренды в цифрах Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы. Действительно, многим арендаторам нужно найти только квартплату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту. Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента. Расходы Стоимость в год 1 Через 3 года вы заплатите долларов Через 5 лет вы заплатите долларов Через 10 лет , вы заплатите $ Аренда 29,640 90,620 153,940 323,070 Страхование арендаторов 155 474 805 9048 29,795 91,094 154,745 324,759 Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Независимо от того, пойдете ли вы вверх или вниз, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме. Расходы Стоимость в год 1 $ Через 3 года вы заплатите долларов США Через 5 лет вы заплатите долларов США Через 10 лет , вы заплатите $ Аренда 12,984 39,697 67,434 141,523 Страхование арендаторов 155 474 805 9048 13,139 40,171 68239 143,212 Через 30 лет Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения. Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование цифр за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов. Разница крутого миллиона Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого. За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать. «Принудительная» экономия Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата ипотечного кредита каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают в 27 раз больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить. Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите уйти на пенсию разоренным. Переезд Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке. Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, ипотечный платеж. Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность». Арендаторы У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется. Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям арендодателя во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые. Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными. Домовладельцы Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и активнее участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость. Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им.И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц. Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа закладной? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома? Эксперты Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье. Сьюз Орман Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы: Скорее всего переедут в течение пяти лет или около того Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг Не накопил чрезвычайный фонд Не получил достаточно большого первоначального взноса Некоторые из этих моментов отличный совет.Остальные более спорны. Дэйв Рэмси Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман. На самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички. Дэвид Бах Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства». «Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, чем позже », — сказал он CNBC« Сделай это »в 2018 году. И он привел примеры только трех ситуаций, в которых это разумнее для того, кто может покупать для сдачи в аренду: Когда вы скоро снова переедете Если вы не уверены в своей занятости Когда вам может понадобиться больше места для расширяющейся семьи Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее. J.D. Roth Дж. Д. Рот, известный как «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »». Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна. Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Когда ему больше 15, снимай, — говорит он. Только не забывайте о центах и ​​чувственности! Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство. Подтвердите новую ставку (22 сентября 2021 г.) В безумии ипотечного мошенничества китайские банки столкнулись с скрытой опасностью ШАНХАЙ / ГОНКОНГ / ПЕКИН — Когда в начале прошлого года Чжу Чэнься купила квартиру у Лэй Яронга в престижном районе Наньшань южного мегаполиса Китая Шэньчжэнь, две женщины подписали три договора купли-продажи для покрытия сделки. Только один был подлинным. Согласно законному контракту, Чжу согласился заплатить 6,49 миллиона юаней (около 980 000 долларов) леев за квартиру площадью 96 квадратных метров недалеко от границы города с Гонконгом, согласно записям, поданным в суд Шэньчжэня. С помощью своего агента по недвижимости Чжу составила второй контракт с Лей, в котором стоимость квартиры была завышена в 7 миллионов юаней. Это было для банка. Если бы Чжу представила своему кредитору истинную покупную цену, она имела бы право занять только до 70 процентов этой суммы, или 4.54 миллиона юаней. Китайские правила предусматривают, что покупатели первого дома в некоторых крупных городах должны внести первоначальный взнос в размере не менее 30 процентов, чтобы снизить подверженность банков риску. Более высокая оценка убедила Банк Китая предоставить Чжу 4,85 млн юаней, оставив кредитору меньше средств защиты от падения цен. Подробности обмана содержатся в решении суда по последующему спору между Чжу и Лэем по поводу сделки. Примечательно, что сама Чжу сообщила суду о мошенничестве, когда она дала показания, которые показали, что пара вступила в сговор с целью обмануть банк и правительство. Согласно интервью с покупателями, продавцами и десятками инсайдеров рынка недвижимости, включая агентов по недвижимости, юристов, банкиров, оценщиков и кредитных посредников из трех стран, на бурлящем рынке недвижимости Китая широко распространено мошенничество с ипотекой, такое как нарушение парой правил, разработанных для защиты банков. Крупные города Китая и четыре небольших города. Многие из этих людей отказались назвать свое имя, поскольку они были знакомы с «переработанными» кредитными заявками или участвовали в них, что является отраслевым эвфемизмом для обозначения этих мошенничеств. Исследование Reuters, включая анализ судебных протоколов таких дел, как спор между Чжу и Лэем, показывает, что по всему Китаю неквалифицированные заемщики используют поддельные документы для обеспечения ипотеки, в то время как ссуды, полученные обманным путем для других целей, переводятся в собственность. Эти мошенничества часто совершаются с согласия и при поощрении других сторон транзакций, включая брокеров-кредиторов, агентов по недвижимости, оценочные компании и сами банки. И эти предполагаемые преступления редко наказываются.Ни Чжу, ни Лэй не понесли наказания за мошенничество. Ху Вэйган, старший партнер юридической фирмы Guangdong Shen Dadi, хотел бы, чтобы закон применялся на материке, как и в Гонконге, где создание поддельного документа может привести к тюремному заключению. Но он признает, что масштабы этого обмана делают это практически невозможным. «Когда все это делают, вы не можете посадить всех в тюрьму», — говорит Ху, специализирующийся на судебных процессах, связанных с недвижимостью. В то время как цены на недвижимость в Китае продолжают расти, мошенничество с ипотекой остается в значительной степени скрытой опасностью, как и Субстандартные кредиты в США оставались в основном вне поля зрения перед мировым финансовым кризисом 2008 года.Есть опасения, что в случае исправления ситуации с недвижимостью развалится мошенничество с ипотечными кредитами, что ускорит обвал цен на жилье во второй по величине экономике мира. Это, в свою очередь, поставит под угрозу обремененную долгами финансовую систему Китая. Опасность завышенных гравитацией цен на жилье для правящей Коммунистической партии очевидна. В своей марафонской речи на 19-м съезде партии в октябре президент Китая Си Цзиньпин предупредил о перегретом рынке недвижимости. «Дома строятся для проживания, а не для домыслов», — сказал он. Беспокоятся и высшие руководители банков. Сюй Чжун, глава исследовательского бюро Центрального банка Народного банка Китая, видит впереди подводные камни. «Мы должны осознавать, что быстро растущие цены на жилье могут не только препятствовать нашему экономическому развитию, но и легко могут привести к системным рискам и негативно повлиять на макроэкономику», — написал Сюй в сентябрьской статье для журнала, контролируемого центральным банком. ОФИЦИАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ: Сюй Чжун, глава исследовательского бюро Народного банка Китая, предупредил в сентябре, что «быстро растущие» цены на жилье могут представлять «системный риск» для экономики.REUTERS / Stringer Мотив широко распространенного мошенничества с ипотекой прост: страх упустить. Миллионы домовладельцев ощущают постоянно растущее богатство. Средняя стоимость жилого жилья в Китае выросла более чем в три раза в период с 2000 по 2015 год, поскольку в первые десятилетия экономических реформ возник огромный рынок недвижимости. На данный момент новый класс домовладельцев в Китае еще не испытал устойчивого снижения стоимости жилья. Официальные данные показали, что цены выросли на 12.4 процента в 2016 году, самый высокий показатель с 2011 года. Согласно отчету Китайской академии социальных наук, государственного аналитического центра, цены на жилье в 33 крупных городах в 2016 году выросли на 42 процента. в большинстве крупных китайских городов с конца 2015 года фактически увеличилось вдвое или втрое. Для миллионов китайцев покупка дома теперь является обрядом перехода к среднему классу. В 2016 году рост цен на недвижимость увеличил общее благосостояние домохозяйств в 37 наиболее развитых городах Китая на 24 трлн юаней, что почти вдвое превышает значение совокупного располагаемого дохода, равного 12.9 трлн юаней, согласно мартовскому исследованию Deutsche Bank. Для многих покупателей, не имеющих необходимого первоначального взноса или дохода, чтобы претендовать на ипотеку, мошенническая заявка на получение ссуды является соблазнительным, если и незаконным шагом. По данным местных агентов по недвижимости, стоимость домов в комплексе Haiyue Garden, где Чжу купила свою квартиру, за последние два года выросла на 40 процентов. Чжу хотел получить неплохую прибыль. Ей не хотелось делиться прибылью с правительством. По третьему контракту, который она заключила с Лей, квартира в Шэньчжэне была оценена всего в 2.Судебные протоколы показывают, что это 8 миллионов юаней, что составляет менее половины его истинной стоимости. Этот контракт нужно было показать налоговому инспектору. При такой стоимости Чжу сэкономил бы более 50 000 юаней в виде налогов, согласно правилам Шэньчжэня. В подавляющем большинстве случаев мошеннические заявки на получение ссуды остаются скрытыми, поскольку цены продолжают расти, а покупатели выплачивают свои платежи. В случае Чжу мошенничество стало достоянием общественности только потому, что она поссорилась с продавцом Лей. «Когда все это делают, всех в тюрьму не посадишь.” Пункт настоящего контракта между двумя женщинами гласил, что продавец Лей согласился вернуть Чжу дополнительные 310 000 юаней, которые Чжу получил в Банке Китая, используя поддельную заявку на ссуду. Из судебных документов неясно, что Чжу намеревался сделать с дополнительными деньгами. На самом деле, однако, банк возместил бы часть первоначального взноса Чжу. Однако Чжу утверждает, что Лэй отказался и оставил деньги себе. Судебные документы показывают, что Чжу в прошлом году подал в суд на Лея в Шэньчжэне, чтобы вернуть деньги плюс проценты.Обращаясь к Лей в суд, Чжу раскрыла подробности мошеннических контрактов, которые она подписала с Лей. В своих объяснениях в суде Чжу описала свою сделку с Лэем как «контракт инь-янь» — широко используемое выражение на рынке недвижимости Китая, означающее, что реальные и поддельные соглашения действуют бок о бок. По словам Дэнни Цзяна, бывшего банкира и недавнего покупателя жилья в Пекине, почти все контракты на продажу существующей недвижимости в Китае содержат элементы инь-янь. Готовность Чжу признаться в правонарушении в суде предполагает, что подобный обман в Китае не считается серьезным преступлением.Народный суд района Наньшань Шэньчжэня вынес решение против Чжу на том основании, что продавец и покупатель совершили мошенничество. Позже Чжу подала апелляцию в Народный суд промежуточной инстанции Шэньчжэня, утверждая, что ее договоренности с Лэй показывают, что пара принимала участие в схеме вместе. Апелляционный суд также установил, что две женщины совершили мошенничество. Но он также принял аргумент Чжу о том, что она имела право на свою долю прибыли от схемы. Суд обязал Лея выплатить Чжу сумму, которую они обманным путем получили из банка, несмотря на признание в своем постановлении, что пара участвовала в «незаконном поведении».Адвокат Лэй сказал, что она выполнила постановление. Банк Китая не ответил на вопросы Рейтер о деле или утверждениях о широко распространенном мошенничестве с ипотекой в ​​Китае. Адвокат Чжу, Чжоу Чжэнфэн, отказался передать вопросы Чжу или ответить на конкретные вопросы по делу своего клиента. В интервью Reuters юрист откровенно рассказал о распространенности мошенничества с ипотекой. По его словам, покупатели на самом деле использовали деньги банка для спекуляции с недвижимостью.«В последние несколько лет в Шэньчжэне было много завышенных оценок для получения более высоких кредитов, — сказал Чжоу, специалист по имущественным спорам в своей фирме China Commercial Law в Шэньчжэне. — Это было совершенно безумно». Лей отклонила запрос об интервью, отправленный через ее адвоката, Сюань Хун Ся, партнера юридической фирмы Guangdong Wansheng в Шэньчжэне. Лей была «очень недовольна» исходом апелляционного суда, сказал Сюань. Сюань сказал, что спор Между парой не было отказа Лея передать дополнительные средства, полученные из банка, Чжу.Вместо этого, сказал Сюань, дело возникло из-за того, что Чжу задержал некоторые платежи по контракту Лею. Фактически, сказал Сюань, Лэй был готов вернуть дополнительные деньги в банк. Мошенничество с ипотекой не должно быть таким сложным, как сделка между Чжу и Лэем. Простой подкуп также может быть эффективным. Гонконгский инвестор в недвижимость по фамилии Фу, который отказался назвать свое полное имя, поскольку признавал преступное поведение, сказал Reuters, что 20000 юаней (около 3000 долларов США) в традиционном красном подарочном конверте было достаточно для оценочной компании, чтобы взвинтить цену квартиру в Шэньчжэне он хотел купить на 40 процентов.Это увеличило сумму, которую банк был готов предоставить ему, на 1,26 миллиона юаней. В то время как регулирующие органы требуют от банков соблюдения пруденциальных стандартов, очевидно, что некоторые кредиторы знают об этих заблуждениях. «В соответствии с отраслевыми стандартами использование высокой оценки имущества для получения более высокого кредита обычно требует участия сотрудников банка», — говорится в одном из приговоров 2016 года по делу в народном суде промежуточной инстанции Шэньчжэня. Агенты по операциям с недвижимостью играют ключевую роль в мошенничестве с ипотекой, согласно инсайдерам отрасли.В Китае есть армия этих агентов, многие из которых плохо обучены, но очень заинтересованы в продажах. Это был агент по недвижимости из Centaline, крупного гонконгского агентства недвижимости, который помог Чжу заключить поддельные договоры купли-продажи, как сообщил Лей суду в соответствии с документами дела. Centaline заявила, что не нашла в своих записях о сделке каких-либо документов, свидетельствующих о переоценке собственности для обеспечения более высокой ипотечной ссуды. Он заявил, что запрещает своим сотрудникам помогать клиентам в переоценке собственности. Рейтер опросил 12 агентов по недвижимости, продающих новые и существующие дома, которые сказали, что помогали клиентам уклоняться от правил кредитования. Другой опытный продавец из Шанхая, работающий в компании по продаже недвижимости E-House China, сказал, что около 50 процентов его клиентов занимаются каким-либо мошенничеством с ипотекой. Человек отказался назвать свое имя, и компания не ответила на вопросы. Агенты по недвижимости часто рекомендуют покупателям использовать так называемых ссудных агентов, чтобы помочь им получить средства от кредиторов.Эти ссудные агенты создали отрасль, удовлетворяющую спрос на средства от заемщиков, которые не соответствуют стандартам кредитования. Банкиры, стремящиеся достичь целевых показателей кредитования, также знакомят заемщиков с этими агентами, по словам инсайдеров недвижимости. Использование ссудных агентов позволяет банкирам держать мошенничество на расстоянии вытянутой руки. Работая в небольших тесных офисах, часто в жилых домах, кредитные агенты «переупаковывают» или фальсифицируют документы для заявок на ипотеку. «Около 60 процентов покупателей недвижимости в Шанхае участвуют в какой-то переупаковке», — сказал Джек Сяо, проработавший более десяти лет агентом по недвижимости в городе. Онлайн-чат-группы с такими названиями, как «Переупаковка ипотечных кредитов в Шанхае» наводнены рекламой от агентов, рекламирующих их товары. «Неважно, черный или белый, мы можем предоставить вам ипотеку», — говорится в одном рекламном объявлении. Это означает, что не имеет значения, насколько хорош или плох кредитный рейтинг клиента. Цена поддельных документов, необходимых для получения кредита, покупки дома или уклонения от налогов и сборов на недвижимость, открыто обсуждается в социальных сетях Китая. В недавних публикациях на WeChat, крупнейшей в Китае платформе обмена сообщениями, пользователи сравнивали цены на поддельные документы в разных городах. Когда предупреждения о пузыре на рынке недвижимости усилились в связи с резким ростом цен в прошлом году, государственные СМИ Китая опубликовали комментарии, в которых утверждалось, что правила авансового платежа были достаточным буфером для банков в случае изменения цен. Это требование резко контрастирует с коэффициентами первоначального взноса, близкими к нулю, для смертельных субстандартных кредитов, которые обрушили рынок США в 2008 году. Однако в Китае многие покупатели также занимают средства для покрытия своих первоначальных платежей. Среди них — Фу, инвестор из Гонконга, который сказал, что дал взятку, чтобы завысить оценку недвижимости, которую он хотел купить.Он занял миллион юаней в качестве первоначального взноса у финансовой компании под 2% в месяц. Когда банк предоставил ему его раздутую ипотеку, он заплатил за собственность и погасил свой первоначальный взнос. Старший сотрудник гонконгского агентства недвижимости Centaline сказал, что около 30 процентов его клиентов взяли в долг свои первоначальные взносы у третьей стороны. Старший ипотечный банкир Шанхайского банка развития Пудун назвал эту цифру примерно от 20 до 30 процентов. Сенталин сказала, что комментарии сотрудника не отражают точку зрения компании; банк заявил, что строго запрещает незаконный приток средств на рынок недвижимости. Заимствование денег для финансирования первоначального взноса является обычным явлением, потому что небольшие кредитные компании, банки и нерегулируемые кредитные фирмы на черном рынке не имеют ресурсов, чтобы проверить, как потрачены деньги, или не заботятся, пока выплачиваются их проценты, говорят сотрудники из малые кредитные фирмы. Банковский регулятор Китая сказал кредиторам, что им необходимо более тщательно контролировать поток потребительских кредитов на недвижимость. Официальные данные показывают, что краткосрочные ссуды физическим лицам выросли примерно на 243% за первые десять месяцев 2017 года по сравнению с годом ранее до 1.6 трлн юаней. Ссуды и агенты по недвижимости также помогают перенаправлять средства, выданные банками для других целей, в собственность. Банки, например, могут ссудить деньги для ссуд на ремонт, но в соответствии с внутренними правилами кредитования средства от ссуды должны быть выплачены на счет компании, которая должна выполнять эту работу. Итак, ссудные агенты создают фирму с рабочими счетами, чтобы обманом заставить банк выдать средства. В 2016 году Ли Лунтэн подписал договор о покупке недвижимости у Май Биксиа в городе Гуанчжоу за 1.25 миллионов юаней. Позже сделка сорвалась, потому что Ли, житель провинции Хунань, не имел права покупать недвижимость в Гуанчжоу. Впоследствии Май решил не продавать. Ли подал в суд на Май, требуя уплаты контрактных штрафов за неисполнение обязательств и возврата его депозита, согласно документам дела из суда Гуанчжоу. Записи показывают, что Май сказала суду, что агент по недвижимости и банкир вместе предложили ей помочь с попытками Ли подать заявку на ссуду на ремонт в банке с намерением отвлечь деньги на оплату его первоначального взноса за квартиру.Ли и его агент по недвижимости сообщили суду, что это банк предложил подделать заявку на получение кредита. В конце концов, мошенничества не произошло, потому что крах сделки означал, что кредит не был выдан. И суд вынес решение против Ли, потому что он не соответствовал жилищным требованиям для покупки недвижимости. Адвокат Ли сообщил агентству Рейтер, что его клиент отказался от комментариев. Вопросы, отправленные адвокату Май, остались без ответа. Банкиры редко сталкиваются с последствиями неспособности контролировать использование потребительских ссуд или одобрения повторно оформленных ипотечных заявлений — до тех пор, пока цены продолжают расти, а дефолты остаются в страхе. Некоторые комментаторы, агенты по недвижимости и девелоперы утверждают, что Пекин может обойти рыночную коррекцию, потому что Китай имеет закрытый счет операций с капиталом, обширные резервы, профицит текущего счета и финансовую систему, в значительной степени контролируемую правительством. Власти также контролируют предложение земли. Рост цен на новое жилье в Китае в этом году замедлился. Тем не менее регулирующие органы и местные власти проявляют озабоченность по поводу угрозы пузыря на рынке недвижимости. С апреля более 40 крупных китайских городов требуют, чтобы недавно купленные дома удерживались в течение двух, а в некоторых случаях и трех лет, прежде чем они могут быть проданы, с целью пресечения спекуляций.Власти также призывают к бдительности в борьбе с мошенничеством. В августе и сентябре центральный банк просил кредиторов опасаться заемщиков, направляющих личные ссуды в собственность, согласно сообщениям государственных СМИ и официальным документам, с которыми ознакомился Рейтер. Согласно официальным уведомлениям, разосланным банкам и просмотренным агентством Reuters в прошлом месяце, регулирующие органы также приказали банкам принимать жесткие меры в отношении контрактов инь-ян и завышенных оценок. Инсайдеры рынка недвижимости не видят перспектив эффективного пресечения мошенничества, если только банки не будут сотрудничать.Сюань Хун Ся, адвокат Лэй Яронга, приводит прошлогодний случай, когда ее фирма представляла продавца в сделке с недвижимостью. Покупатель и агент переоценили недвижимость. Юридическая фирма Сюаня известила банк об обмане, но кредитор проигнорировал предупреждение. «Похоже, банки не считают эту проблему серьезной», — сказала она. Опасный обман Энген Там, Клэр Джим и Явен Чен Графика: Крис Интон Редактор изображения: Томас Уайт Дизайн: Кэтрин Тай Под редакцией Дэвида Лага и Питера Хиршберга Follow Reuters Investigates Почему не стоит спешить с покупкой дома Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру.Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда — это напрасная трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье. Сегодня я обменяю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье. Дом не является вложением Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки.Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях. Да, ухоженный дом в желаемом месте должен быть оценен в долгосрочной перспективе. Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля: Предполагая, что годовая норма амортизации составляет 2,5 процента, ставка налога на имущество составляет 1.5 процентов, процентная ставка по ипотеке 7 процентов и предельная ставка подоходного налога 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная норма прибыли на жилье фактически падает ниже нуля (-0,575 процента, если быть точным). С другой стороны, фондовый рынок приносил в среднем 3,375% годовых за этот период после вычета налогов и инфляции. Столкнувшись с этими цифрами, зачем кому-либо инвестировать в дом, а не в фондовый рынок? Дома, по сути, денежные ямы Следующим шагом является неоспоримый факт, что дома обходятся дорого.Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент. Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка для посуды). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем его аренда. Вы не можете контролировать налоги — или ваши соседи Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему. Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно. С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью. Единственный реальный аргумент в пользу домовладения До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем создадите собственный капитал в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или более в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании. При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом кажется финансово целесообразным, поскольку вы держите на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы. Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами. Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших: Если вы не живете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома Собственный капитал неликвиден.Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и заплатить больше процентов). Да, выплата ипотечного кредита и приобретение собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него. Почему аренда — это круто Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два больших нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду. Самое главное, что аренда дает вам гибкость.Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы прожить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться на столько (или на короткий срок), сколько захотите. Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности. Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон.Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что я должен провести два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору. А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на протечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я снимал квартиру, я считал само собой разумеющимся тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании. Но не заблуждайтесь, это большое преимущество для съемщика. Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру в месяц значительно дешевле, чем могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу. Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить ипотечный платеж в размере 1300 долларов за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета.Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом. Нижняя строка Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье. Тратьте соответственно, а разницу откладывайте или инвестируйте. Если вы хотите гордости (и ответственности) за домовладение, непременно купите дом — вы можете даже заработать на этом деньги. Но не рассчитывайте на свой дом как на вложение. А если вы арендуете, ваши квартплаты не будут потраченными впустую деньгами! Пожалуйста, не ругайте себя за «выбрасывание денег». Ужасно приятно иметь место, куда можно позвонить домой в конце долгого дня. Подробнее: домовладельцев все еще ждут арендной платы из-за COVID-19 По мере того, как COVID-19 пустил корни и рабочие места исчезли, чиновники пытались избежать волны выселений, бездомности и распространения смертельных болезней, которые могут возникнуть. Правительства от федеральных до местных приняли правила, позволяющие людям, чьи финансы пострадали от пандемии, сохранять свое жилье, если они не платят арендную плату. Эти полисы стали спасением для многих во время кризиса, когда оставаться дома означало оставаться здоровым, но год спустя домовладельцы говорят, что правила возлагают на них все более несправедливое бремя. В интервью The Times владельцы и менеджеры недвижимости заявили, что понимают беспрецедентный характер кризиса, но берут на себя слишком большую часть затрат. Многие заявили, что они или их клиенты вкладывают средства в сбережения, чтобы сохранить недвижимость на плаву, и откладывают техническое обслуживание или ремонт, потому что не могут себе этого позволить. Некоторые сказали, что они, вероятно, не смогут или не продержатся дольше при таких обстоятельствах. «Я надеюсь, что что-то изменится, [чтобы] мне не пришлось продавать», — сказала Беверли Роу, управляющая семейным триплексом в Лос-Анджелесе, актив, которым она гордится, чтобы обеспечить финансовую поддержку службы для своих родителей. безопасность в старости и передача богатства по наследству. Этот актив, с трудом заработанный многими чернокожими домохозяйствами, такими как ее, теперь находится под угрозой. Роу сказал, что арендатор должен 30 000 долларов в виде упущенной за последний год арендной платы. Миллиарды долларов в виде федеральной арендной платы как для арендодателей, так и для арендаторов, наконец, начали поступать в последние недели, но неясно, насколько далеко пойдут эти деньги. Наихудшие последствия пандемии больше всего ощутили те, кто зарабатывает меньше — демографическая группа с большей вероятностью будет арендаторами, а также цветными людьми. Его толчок к средствам к существованию был ясен в данных о потерянных рабочих местах и ​​миллионах американцев, недавно получивших продовольственную помощь, среди других показателей.Исследователи также хорошо задокументировали рост долгов, которые арендаторы должны своим арендодателям (пропущенная арендная плата в конечном итоге должна быть возвращена), а также долгосрочные финансовые последствия для этих арендаторов. Менее ясна картина на другом конце жилищного уравнения: как обстоят дела с владельцами недвижимости, доход которых зависит от арендной платы, в то время как их арендаторы сталкиваются с финансовыми трудностями. Непрозрачная структура собственности может затруднить определение, например, того, кто какой собственностью владеет, а некоторые арендодатели не решаются открыто говорить об арендаторах или своем финансовом положении. Несколько домовладельцев, опрошенных The Times, попросили не называть их имен, заявив, что они опасаются, что их комментарии расстроят их арендаторов или местные власти, принявшие меры по защите арендаторов. Одна из владельцев недвижимости в возрасте 60 лет сказала, что она рассматривает возможность устроиться на вторую работу, чтобы избежать необходимости продавать свои два 20-квартирных здания, потому что у нее возникают трудности с выплатой по ипотеке. Владелец в возрасте 80 лет сказал, что он уже сказал своему кредитору, что больше не может выполнять платежи, и ожидает передачи 200 принадлежащих ему единиц обратно в банк. Новое исследование, опубликованное в понедельник исследователями из Пенсильванского университета, предлагает более конкретное представление о влиянии пандемии на домовладельцев в Лос-Анджелесе: более половины из 1300 владельцев недвижимости, опрошенных в декабре прошлого года, заявили, что их бизнес столкнется с финансовыми проблемами в течение шести месяцев. если их положение не улучшилось. Опрос показал, что по сравнению с периодом до пандемии больше владельцев сталкиваются с просроченной арендной платой и проблемами с заполнением вакансий.Это, в свою очередь, поставило под сомнение их способность платить ипотеку, налоги на недвижимость и расходы на содержание зданий. Результаты опроса показывают, что пропущенные платежи арендаторов могут повлиять на способность домовладельцев поддерживать свою собственность, а в некоторых случаях и их основной источник дохода. «Совершенно очевидно, что владельцы недвижимости сталкиваются с множеством проблем, — сказал Винсент Рейна, соавтор исследования. Исследование является частью сотрудничества между жилищной инициативой в Пенсильвании и шестью городами с целью анализа того, как местные органы власти реагируют на жилищные проблемы, вызванные пандемией. Опрос оставил определение финансового бедствия открытым, но перечислил несколько примеров: необходимость продавать активы, сокращать услуги или увольнять сотрудников или неспособность платить ипотечные кредиты или налоги на имущество. В декабре почти 29% опрошенных заявили, что достигнут такого уровня финансовых трудностей менее чем за три месяца. Арендодатели — это не монолит: есть фирмы с Уолл-стрит, которые владеют десятками тысяч домов; секретные компании с ограниченной ответственностью, объединяющие инвестиции богатых людей; и семейные домовладельцы, которые владеют несколькими квартирами и управляют ими на условиях полной или неполной занятости. Исследование прогрессивного аналитического центра Института политических исследований и других левых групп показало, что 61 «домовладелец-миллиардер» с очень большими портфелями за время пандемии вместе увеличил свое состояние на 24,4 миллиарда долларов — это далеко от трудностей, о которых сообщали менее крупные компании. владельцы в опросе Лос-Анджелеса. Владельцы недвижимости в Лос-Анджелесе с пятью или менее квартирами, скорее всего, на уровне 37%, сообщили о ожидании финансовых затруднений в течение трех месяцев. Владельцы 30 или более квартир меньше всего ожидали финансовых затруднений раньше трех месяцев, но процент все еще составлял 20.3%. Результаты опроса могут завышать финансовую нагрузку на домовладельцев. Опрос не проводился широко, а касался только тех, у кого есть хотя бы один арендатор, который подал заявку на участие в программе помощи в аренде жилья в Лос-Анджелесе, запущенной в начале пандемии, которая содержала гораздо меньше денег, чем недавние усилия. Тем не менее Рейна сказала, что многие проблемные арендаторы, вероятно, не обращались за помощью — это означает, что опрос, возможно, не учел многих борющихся домовладельцев — и что выборка из 1300 владельцев недвижимости представляет собой значительную долю жилищного фонда города. Некоторые арендодатели и управляющие компании заявили, что они подозревают, что некоторые из их неплатящих арендаторов не испытывают финансовых трудностей, но все еще пользуются пособиями на пандемию. Закон штата, например, защищает арендаторов от выселения за неуплату, если они подпишут под страхом наказания за лжесвидетельство, что COVID-19 повлиял на них финансово. Арендодатели сказали, что планка очень низкая, хотя они могут запросить доказательства, если у них есть доказательства того, что кто-то имеет высокий доход. Дэн Юкельсон, исполнительный директор Apartment Assn. из Большого Лос-Анджелеса, представляющего более 10 000 домовладельцев по всей Южной Калифорнии, заявили, что арендаторы не представляют широкомасштабного искажения фактов, но такой подход по-прежнему оставляет возможность для злоупотреблений. «Должна была проводиться какая-то проверка нуждаемости», — сказал он. «Большинство владельцев и арендаторов честны, но есть некоторые [арендаторы], которые воспользовались этим». Юкельсон сказал, что любая пропущенная арендная плата является ударом для членов ассоциации, которые также столкнулись с дополнительными расходами за последний год, включая рост счетов за воду и запросы на ремонт, поскольку дома во время пандемии превратились в офисы, классы и универсальные убежища. Ларри Гросс, исполнительный директор группы по защите прав арендаторов Coalition for Economic Survival, сказал, что он не встречал арендаторов, играющих в систему. Он сказал, что арендаторы, с которыми работает его организация, страдают и будут платить арендную плату, если бы могли, потому что они знают, что защита от выселения истечет, и понимают последствия для них накопления арендной платы. Гросс сказал, что мелкие арендодатели, в частности, должны получить больше помощи. Но он сказал, что нынешние ограничения на выселение не следует отменять: арендаторы уже проваливаются и вытесняются. И бюрократизм в форме проверки доходов сделает больше людей бездомными, чем небольшое количество людей, которые могут этим воспользоваться. Особому риску подвергаются лица без документов, которым на работе могут платить наличными, и которым может быть сложно доказать потерю дохода. «Учитывая жилищный кризис и бездомный кризис, нам нужно, чтобы людям было как можно проще оставаться в своих домах», — сказал он. Отставание Хотя опросы показывают, что подавляющее большинство арендаторов платят, значительная их часть отстает. По оценкам Moody’s Analytics и аналитического центра Urban Institute, на январь 9,4 миллиона американских домохозяйств-арендаторов задолжали в среднем 5 586 долларов по арендной плате, коммунальным услугам и связанным с ними штрафам за просрочку платежа, что составляет общую сумму долга в 52,6 миллиарда долларов. Для арендодателей влияние на их бизнес зависит от нескольких факторов, в том числе от наличия у них ипотеки и суммы резервов, которые они зарезервировали для покрытия непредвиденных расходов в их собственности. Ирма Варгас, финансовый директор компании по управлению недвижимостью RST & Associates, сказала, что из клиентов компании больше всего пострадали те, у кого было от одной до четырех квартир. У клиентов фирмы в среднем от 9 до 12 квартир, и эти владельцы должны иметь возможность сохранить свою собственность, даже если все больше и больше прибегают к сбережениям для уплаты налога на недвижимость, сказал Варгас. По ее словам, около 7% из 3 200 единиц, которыми управляет RST в округе Лос-Анджелес, имеют арендатора. Если у собственника с небольшим количеством квартир оказывается неоплачиваемый арендатор, это большая часть дохода, чем для тех, у кого есть несколько десятков квартир — категория владельцев собственности, которая также была в лучшем положении до пандемии, Обследование Пенсильванского университета показало. До марта 2020 года 4% владельцев более 30 квартир сообщали о проблемах с выплатой ипотеки, по сравнению с 7,3% владельцев с 6–30 квартирами и 10% владельцев с пятью или менее квартирами. Варгас сказала, что двое ее клиентов, каждый из которых владеет несколькими квартирами, недавно были вынуждены продать свою недвижимость, потому что не могли позволить себе ее сохранить. «Маленькие мамочки и папочки обжигаются на этом», — сказала она. Национальные коэффициенты просрочки свидетельствуют о различиях между владельцами собственности разного размера. По данным Mortgage Bankers Assn., Уровень просрочек по всем остаткам по многосемейным кредитам — цифра, которая будет смещена в сторону более крупной собственности — в прошлом месяце составила 1,8%, что ниже, чем по другим коммерческим кредитам на гостиничную, торговую и офисную недвижимость. Между тем, по данным компании Black Knight, около 9% ссуд на недвижимость от двух до четырех квартир были просрочены, что на несколько процентных пунктов выше, чем ставка для домов на одну семью. Если владельцы небольшой собственности разорятся, последствия для них и их арендаторов могут быть самыми разными. Многие мелкие собственники говорят, что они купили свои квартиры для получения дохода от сдачи внаем при выходе на пенсию после многих лет накопления, и их более поздние годы могут стать более трудными, если их основной доход будет перевернут. Их неспособность удержать свою собственность также повышает вероятность развития сценария, которого активисты в сфере жилищного строительства опасались с первых дней пандемии: что крупные корпорации и инвестиционные фонды, с большей вероятностью увеличивающие арендную плату, будут массово скупать проблемное жилье, подобно тому, как Уолл Уличные фирмы приобрели десятки тысяч домов на одну семью после финансового кризиса 2008 года. Похоже, этого не происходит, но напряжение нарастает. Согласно октябрьскому опросу, проведенному риелторской фирмой Avail, почти 31% арендодателей по всей стране заявили, что они почувствовали повышенное давление в отношении продажи во время пандемии. Генерирующий удар Для некоторых потеря коммерческой собственности рискует откатиться от экономической мобильности, которую когда-то обещал выход на рынок жилья — особенно болезненное событие для чернокожих американцев, которым правительство когда-то запретило доступ к домовладению. «Нам придется продать», — сказал Роу. «Это означает, что мы не можем передать эту собственность … В нашей семье не будет наследства из поколения в поколение». Переехав к своей 85-летней матери, чтобы помочь ей ухаживать за ней, Роу забеспокоилась о том, чтобы принести COVID-19 домой, и перестала работать на своей обычной работе в качестве помощника врача. Она сказала, что потратила сбережения, чтобы покрыть ипотеку и ремонт в триплексе Мид-Сити после того, как арендатор перестал платить за квартиру. Из-за нехватки наличных денег и отсутствия дохода от собственности Роу сказала, что изо всех сил пытается оплатить поддерживающую терапию, в которой нуждается ее мать после сердечного приступа. Разгрузка триплекса кажется все более необходимой. «Это ужасно», — сказала она. Пострадают даже некоторые домовладельцы, испытывающие меньшее финансовое давление. Джеф Вандер Борхт, 69 лет, вместе с женой владеет двумя четырьмя комплексами в Бербанке и Глендейле, которые они купили примерно 20 лет назад, чтобы помочь им выйти на пенсию. Вандер Боргт, архитектор на пенсии и бывший мэр Бербанка, сказал, что арендная плата его арендаторов с прошлой весны составила более 12 000 долларов. Он понимает, что они потеряли работу и не могут полностью заплатить, и не хочет их выселять. Он критиковал правительства за неспособность адекватно помочь нуждающимся жителям и, в свою очередь, домовладельцам, таким как он сам, сославшись на своего арендатора, который впервые в прошлом месяце получил помощь от программы округа. Благодаря местной помощи сумма долга уменьшилась примерно до 7000 долларов. «Я никогда, никогда не мог себе представить, что мы будем в состоянии, когда нам просто говорят бесплатно размещать людей и« удачи в получении помощи — помощь в конечном итоге появится », — сказал он. Улучшение экономики и приток значительных средств для снижения арендной платы могут улучшить состояние как арендодателей, так и арендаторов в ближайшие месяцы. Два федеральных законопроекта о стимулах, принятые с декабря, выделяют около 50 миллиардов долларов, чтобы помочь арендаторам по всей стране платить арендную плату, причем эти деньги автоматически отправляются арендодателям. Многое зависит от достаточности рельефа и правильного распределения. Город Лос-Анджелес на прошлой неделе открыл заявки на участие в программе снижения арендной платы на сумму 235,5 миллиона долларов, финансируемой за счет федерального стимулирования. Чиновники не думают, что денег хватит на помощь всем нуждающимся, и выбирают заявки наугад. Некоторые арендодатели уже направляются к выходу, и не только те, кто находится в непосредственной финансовой опасности. Дэвид Хаас, управляющий брокер Ernst and Haas Management Co., сказал, что у него есть клиенты, продающие товары в приоритетном порядке. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт