Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры: Пакет документов для покупки квартиры

Содержание

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры

Просмотров 689

После сделки купли-продажи покупателю важно обратить внимание, все ли необходимые документы находятся у него на руках. Они нужны для подтверждения права собственности на недвижимость, истории совершенной сделки и оснований для дальнейших действий с купленной квартирой (пропиской, переоформлением лицевых счетов, получением налогового вычета).

Перечень бумаг будет отличаться в зависимости от того, покупалось жилье в новостройке или на вторичном рынке, за собственные или заемные средства.

После покупки жилья на вторичном рынке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

  • Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
  • Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
  • Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
  • Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Покупателю прежде всего важно хранить правоустанавливающий документ и приложения к нему. Выписка из ЕГРН – это только справка, которую можно заказать или обновить в любое время. Для операций с купленной квартирой в будущем (к примеру, дальнейшей перепродажи), нужно будет заказывать обновленный экземпляр, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость перед новой сделкой.

Дополнительный пакет

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
  • Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
  • Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

  • Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

  • Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
  • Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
  • Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
  • Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

После покупки жилья в новостройке

При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой.

На руках у покупателя остаются:

  • Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
  • Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
  • Акт приема-передачи
    (если дом сдан в эксплуатацию).
  • Выписка из ЕГРН.

Наличие кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Квартира в любом случае уже должна стоять на кадастровом учете, иначе зарегистрировать на нее право собственности невозможно. Получить выписку из кадастра с необходимыми данными можно в любой момент.

Документы по итогам ипотечной сделки

При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:

  • Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
  • Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
  • Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
  • Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.

Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.

Как восстановить недостающие бумаги

После подачи документов на регистрацию, заявитель получает расписку. В ней помимо даты составления указывается перечень предоставленных регистратору бумаг.  Если одна из них не будет выдана заявителю после завершения регистрационных действий, ее нужно восстановить.

Для этого нужно написать заявление в отделение Росреестра, где указать:

  • дату и обстоятельства подачи;
  • индивидуальный номер расписки;
  • полное описание утерянной бумаги.

Если утеряны договор купли-продажи или акт приема-передачи, следует указать их реквизиты. При утере расписки или дополнительных справок – достаточно просто указать сам факт и названия.

Регистратор обязан исправить свою ошибку, а при наличии мотивов невыдачи – предоставить выписку с отказом в регистрации и обоснованием решения. Последняя может стать основанием для заявителя обжаловать действия регистратора в судебном порядке, но на подачу искового заявления отводится 10 дней. Следует также учитывать, что возбудить иск можно только в отношении правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации.

Документы покупателя после покупки квартиры подтверждают соблюдение прав и обязанностей сторон договора купли-продажи, законности самой сделки, а также дают возможность подтвердить право собственности перед третьими лицами или государственными инстанциями. Продавец отказывается передавать дополнительные справки на квартиру? На бесплатной консультации юристы подскажут, чем чревато отсутствие того или иного документа. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки или представительство интересов клиента, если дело дойдет до судебного разбирательства.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Оформление квартиры в собственность. Процедура покупки квартиры.

В последнее время, количество заключаемых сделок по купле-продажи недвижимости в Беларуси растет уверенными темпами. Как правило, большая их часть оформляется при помощи риэлтерских агентств. Но есть и те, кто проводят такие действия самостоятельно. И в первом и во втором случаях, необходимо понимать, что покупка квартиры – дело тонкое и требующее определенных навыков и знаний.

Данная статья рассчитана больше на тех, кто планирует самостоятельное плаванье по рынку недвижимости и рассчитывает только на свои силы, не прибегая к помощи риэлтерских агентств. К сожалению, уровень юридической осведомленности нашего населения оставляет желать лучшего и, порой, некоторые даже не подозревают о том, как правильно начать оформлять документы, с чего начать, сколько юридических кругов необходимо будет пройти и какие подводные камни могут всплыть в процессе оформления сделки по покупке недвижимости.

И так, вы имеете определенную сумму денег и ваши фантазии рисуют вам небывалые апартаменты в любимом районе. Действительность оказывается совершенно другой. Порой, в процессе поиска искомого жилья вашей мечты, меняются все первоначальные планы и виденья квартиры вашей мечты. Но вот, случилось. Вы нашли свой вариант. И на эйфории возникает вопрос: с чего начать? Каким должен быть первый шаг при процедуре оформления договора на покупку недвижимости?

Радостно вздохнув от счастья, что квартира найдена – начинаем проверку документов вашей будущей квартиры. Для начала необходимо убедиться, что продавец обладает всеми полномочиями и имеет соответствующие правоустанавливающие документы. А это: договор купли-продажи; свидетельство о праве на наследство; договор мены; договор дарения; договор приватизации; регистрационное удостоверение.

Принадлежность квартиры продавцу подтверждается свидетельством о праве собственности. Данный документ включает в себя следующие сведения: информация о владельцах недвижимости; информация о самом объекте недвижимости: где, когда, кем и на основании каких документов было зафиксировано право собственности по данному жилому помещению на данного продавца. А также, самое важное – информация о возможных ограничениях (обременениях) права собственности продавца на покупаемую жилплощадь.

Необходимо знать, что данные, содержащиеся в свидетельстве на право собственности, могут устаревать. Но не стоит расстраиваться и пугаться. На помощь вам придет Единый Государственный Регистр Недвижимого Имущества. Достаточно взять выписку из этого учреждения, которая будет содержать все сведения о продавце и его правах, квартире и сделкам по ней. Этот документ также включает в себя: описания квартиры; зарегистрированные на нее права; ограничения прав; сведения о существующих на момент выдачи выписки притязаниях на права и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

Получить выписку не сложно. Она выдается по предъявлению документа, удостоверяющего личность, заявлению о выдаче и оплате.

Тем, кто выкупает долю в квартире находящейся в долевой собственности, необходимо учесть следующий нюанс. Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Что это значит? Только то, что продавец должен известить в письменной форме всех участников о своих намерениях с указанием цены и условий продажи. И только при отказе долевых участников недвижимости от покупки доли, продавец вправе предлагать данную долю третьим лицам.

Следующий шаг покупателя – поход в РСЦ. В этой организации проверяются сведения о прописанных гражданах в интересующей вас квартире. Здесь необходимо заострить внимание на тех, кто когда-то был прописан в этой квартире, но не потерял права пользования данным жилым помещением. Под эту категорию граждан попадают лица, находящиеся в местах лишения свободы, находящиеся в рядах вооруженных сил РБ и т.д. Для продажи квартиры от этой категории граждан должно быть получено письменное согласие. Если не предусмотреть этот момент – последствия могут быть не очень радужными. В теперь уже вашей квартире может поселиться совершенно посторонний вам человек – не очень радостная перспектива и, что гораздо хуже – признание недействительным договор купли-продажи. В любом случае, страдаете вы, как покупатель.

В соответствии с нашим законодательством, продаже подлежат лишь приватизированные квартиры, если речь идет о вторичном рынке жилья. Казалось бы, что за опасный зверь может поджидать покупателя в этой части оформления договора купли-продажи. К сожалению, может. Все мы люди, все мы человеки… Соответственно все могут допускать ошибки. Так и в процессе приватизации по случайности или намеренно могли быть допущены нарушения. Одно из самых распространенных – не учтены чьи-либо права. И чаще всего это касается несовершеннолетних детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем. Чтобы продать такое жилье, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего, при приватизации оказываются несоблюденными и права отсутствовавших в период приватизации жильцов и, конечно же, для продажи квартиры требуется и их согласие тоже. Бывают случаи, когда в документах не указаны или указаны не точно доли членов семьи, о чем продавец квартиры может и не знать. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке — очень сложно. В таких случаях лучше всего подстраховаться и получить в местной администрации дополнительную справку о начислении жилищной квоты.

Особое внимание и скурпулезность при проверке недвижимости потребуется при оформлении договора купли-продажи в основе которого лежит свидетельство о праве на наследство. Поэтому, приобретая квартиру, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, вам крайне необходимо проверить всех наследников, будь то по закону либо по завещанию, которые могут оспорить наследство и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д. И если впоследствии суд признает, что один из наследников имел право собственности на долю в этой квартире, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Прочитав эту информацию, не надо облегченно вздыхать и думать, что вы знаете всю подводную часть айсберга при оформлении квартиры в свою собственность. Для полной надежности сделки, покупателю следует убедиться, что собственник жилья не состоит на учете ни в наркологическом, ни в психоневрологическом диспансере. Потому, как в таком случае либо сам собственник, либо внезапно появившиеся родственники могут оспорить сделку в любой момент. И все ваши усилия, и денежные средства просто напросто пропадут даром. Чтобы избежать такого печального результата ваших усилий, при малейшем подозрении на физическую и психическую недееспособность продавца, необходимо освидетельствование собственника в медицинском учреждении, что продавец на момент подписания договора находится в адекватном состоянии и отвечает за свои действия и поступки. Всеобщее убеждение, что подпись нотариуса — залог успеха в данной сделке ошибочна. Необходимо понимать, что государственный служащий устанавливает только гражданскую дееспособность продавца. Если вы не можете развеять свои опасения и сомнения относительно здоровья собственника – следует отказаться от подписания договора купли-продажи и начать поиски жилья заново.

При совершении сделки с продавцом, который действует на основании генеральной доверенности, в первую очередь, покупателю необходимо убедиться не наступили ли обстоятельства, которые прекращают действие данной доверенности. Этими обстоятельствами могут быть: истечение срока доверенности, отзыв доверенности, смерть доверителя, признание доверителя недееспособным. При нахождении собственника за границей – доверенность должна быть заверена нотариусом того государства, на территории которого он находится. И для полной убедительности и перестраховки необходимо проверить апостиль документа, легализующий нотариальный акт на территории РБ.

Вы проделали огромную работу. Проверили все документы, собрали все справки для того, чтобы сделка была прозрачной и состоялась. Но праздновать успех еще рановато. Следующий шаг при при покупке квартиры не менее важен. Он является основополагающим для того, чтобы стать собственником недвижимости вашей мечты. Это оформление договора купли-продажи. Что нужно учесть на этом этапе?

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.