Какого выбрать застройщика – Как правильно выбрать застройщика: советы юриста

Содержание

Как выбрать застройщика

Найти надежного застройщика в настоящее время является делом непростым. В этой сфере широко процветает мошенничество. Временные, «однодневные» фирмы собирают со своих дольщиков деньги, переводят на офшорные счета и бесследно исчезают. В таком случае речь о строительстве уже явно не идет. Не стоит рассчитывать и на возврат средств. Они действуют настолько профессионально, что даже в судебном порядке добиться выхлопа сложно.

В данной статье мы рассмотрим все нюансы, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций и успешно стать собственником жилья.

Подводные камни при выборе застройщика при покупке квартиры

Риск наткнуться на недобросовестного застройщика велик.

Приведем модельные ситуации возможных невзгод (все имена вымышлены и случайны):

  1. Фирма «СтройДом» находилась на первом месте в поисковом списке, который просматривала семья Зайцевых. Молодые люди прочитали положительные отзывы на их сайте, что внушило доверие. Они не учли того, что информация может быть сфабрикована. Спешно заключили договор, оплатили свою долю. После совершения сделки господин Зайцев хотел уточнить пару моментов, но набранный номер оказался фальшивым. Далее последовала длительная судебная тяжба, что стало бесценным уроком для Зайцевых.
  2. При заключении договора между компанией-застройщиком и Петровым были указаны конкретные сроки, но в реальности они оказались превышены почти в 2 раза. Ожидание стоило молодому человеку мучительных переживаний, более поздний переезд доставил неудобства.
  3. Иванова нашла приличную фирму-застройщика. Вся информация была достоверной, проверенной, привлекала сниженная стоимость жилья. После переезда оказалось, что при постройке были использованы некачественные материалы.
  4. Воробьёв заключил договор со строительной компанией и выплатил свою долю. После завершения строительства к нему обратились представители фирмы с условием, что он станет собственником жилья, если дополнительно выплатит определенную сумму. Мотивировано это было тем, что за время строительства цены на материалы возросли, стоимость земельного участка в этом районе повысилась. Воробьёв не обратил внимания на наличие этого пункта в договоре.

Возможны и форс-мажорные обстоятельства. Они случаются не по вине застройщика, но обязательно должны быть предусмотрены договором.

  1. Супруги Снигиревы заключили договор с фирмой «Построим». Через месяц она обанкротилась по независящим от нее обстоятельствам. Возврат денежных средств возможен, но процесс займет значительное количество времени.
  2. Савушкины заключили договор с проверенным застройщиком. Но еще до завершения строительства случилось стихийное бедствие: сильное наводнение уничтожило большинство работ, от дома буквально остался один фундамент. Сроки строительства сильно смещаются.

Мало найти хорошего застройщика, необходимо внимательно изучить все условия договора.

Рекомендации по выбору надежного застройщика

Какого выбрать застройщика, советы — помогающие выбрать надежного подрядчика (строительную фирму), сводятся к следованию определенных правил.

Шаги следующие.

  1. Проверка информации о компании

У вас есть желание и возможность вложиться в строительство нового жилья. И, несомненно, хочется, чтобы все прошло спокойно и завершилось переездом. Приступайте к выбору застройщика. Мы живем в мире современных технологий – поиск любой информации начинается с интернет-ресурсов. Каждая приличная фирма обязательно имеет свой сайт. Зайдите на него, чтобы проанализировать имеющуюся там информацию.

По одному только внешнему виду сайта можно судить о репутации застройщика. Мошенники чаще всего используют сайты-одностранички. Их легко и быстро создать, и, даже, если этим занимались разработчики сайтов, стоимость услуги невысока.

Что из себя представляет такой сайт? Это страница, протяженная по вертикали, вся важная информация представлена поочередно, читается посредством прокручивания мышки, какие-либо ссылки отсутствуют.

Знайте, серьезная компания не поскупится на создание солидного сайта. Он будет состоять из нескольких разделов, наполнен большим количеством информации. Ее необходимо изучить.

Опубликование темпов ведения строительства повышает уровень доверия к фирме. Значит, компания четко придерживается плана строительных работ, сдает объекты в срок. Что является несомненным преимуществом.

Проверьте документы, позволяющие фирме вести свою законным путем. Это проектная декларация (представленная в ней информация малопонятна рядовому читателю) и девелоперский проект (содержит данные о важных аспектах строительства: право на выполнение строительных работ, сроки и модель строительства, сведения о земельном участке).

Отзывы о застройщике читайте не только на сайте фирмы – скорее всего там будут только положительные оценки, что должно скорее насторожить, чем порадовать. Дополнительно вбейте в поисковике наименование фирмы с ключевым словом «отзывы». Для надежности свяжитесь с людьми, оставивших отзывы.

Обязательно посетите офис компании: оцените обстановку, запросите документацию для проверки.

  1. Изучение сведений о партнерах при выборе хорошего застройщика

«Скажи мне кто твой друг, и я скажу кто ты» – выражение старо как мир.

В плане партнерства действует такой же принцип. Если инвестором фирмы является крупная солидная организация или надежный банк, можете не сомневаться в правильности выбора застройщика. Почему так? Прежде чем вложить крупную сумму, инвестор однозначно тщательно проверил его.

Банк может выступать не только в роли инвестора. После согласования основных пунктов, он имеет возможность выдать вам ипотеку или взять ваше будущее жилье под залог.

  1. Обратите внимание на вид договора

При выборе надежного застройщика немаловажное значение имеют схемы работы и заключения договора. Вариантов может быть несколько.

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ). Расценивается как самый надежный, поскольку подразумевает покровительство со стороны государства, механизмы передачи жилья более прозрачны. Схема заключения договора четко установлена законодательством. Право на совершение таких сделок получают только компании, имеющие разрешение на строительство. Это является дополнительным преимуществом, снижает риск столкнуться с мошенничеством.

Неплохим вариантом являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК и ЖСК). По сути, являются договорами инвестирования: подписание таких документов происходит чуть ли не на этапе моделирования проекта. Вы становитесь членом кооператива (наделяетесь определенными правами, также на вас возлагаются обязанности). Требования законодательства к таким договорам ниже, соответственно, понижена надежность.

Жилищный сертификат – интересный документ, облигация особого вида. Приобретение жилья по жилищному сертификату имеет риски. В нем не указывается конкретная квартира на конкретном этаже, он декларирует право собственности на несколько квадратных метров в строящемся доме.

Предварительный договор свидетельствует только о намерениях сторон заключить основной договор в будущем.

ДДУ – самый надежный вариант, но все остальные виды договора также предусмотрены и защищены законодательством. Взвешивайте риски, выбирайте подходящую для вас модификацию.

Имеет ли право застройщик выбрать управляющую компанию

Этот вопрос возникает наиболее часто. Он урегулирован на законодательном уровне.

Если в доме располагается не более 30 квартир, жильцы могут управлять самостоятельно или делегировать обслуживание компании. На принятие решения у жильцов есть 1 год.

Управляющую компанию фирма-застройщик имеет право выбрать только на период строительства или пока жильцы не определились с выбором.

Итог: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Чтобы выбрать надежную строительную фирму, которая несомненно предоставит вам уютное жилье в срок, следует следовать памятке:

  1. Изучите и проверьте всю информацию о фирме, ориентируйтесь на достоверные отзывы. Проверьте документацию.
  2. Узнайте сведения о партнёрах (как давно они на рынке, являются ли надежными).
  3. Определитесь с видом договора.

privatecottage.ru

Как выбрать застройщика при покупке квартиры в 2018-2019 году

Покупка квартиры на этапе строительства дома может быть выгодным вложением, при условии, что строительные работы пойдут по намеченному плану, без заморозок. Цены на такую недвижимость ниже, но и рисков больше, если не знать, как выбрать застройщика при покупке квартиры. Существует несколько критериев, по которым определяется его надёжность. Учитывая эти критерии, можно прийти к пониманию того, как правильно выбрать застройщика.

Критерии выбора

Перед тем как вкладывать крупную сумму денег в покупку жилья на стадии строительства или в , необходимо собрать как можно больше информации о девелопере и интересующем вас проекте.

Степень надёжности застройщика

Такую информацию можно собрать через интернет. Прежде всего, следует зайти на сайт застройщика и оценить его деятельность, ориентируясь наследующую информацию:

  1. Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов.
  2. Инвесторы проектов и партнёры.
  3. Проектные декларации.
  4. Судебные разбирательства.
  5. Отзывы дольщиков.
Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов

Чем дольше компания находится на рынке строительства, тем больше шансов на то, что она надёжна. Однако, это не означает, что нет необходимости проверять её деятельность за всё время существования. Нужно узнать, не было ли у данной фирмы заморозок строительных работ на сданных объектах.

О многом говорит количество уже построенного и строящегося жилья. Так, например, если организация продолжительное время успешно занимается застройкой в нескольких регионах, скорее всего, она имеет надёжных инвесторов и партнеров.

Инвесторы проектов и партнёры

Хорошо если деятельность застройщика инвестирует крупный банк, а лучше сразу несколько кредитных организаций. Любой банк тщательно проверяет финансовое состояние компании, перед тем как инвестировать свои средства в какой-либо проект. Такой банк часто предоставляет дольщикам квартиры для ипотеки в проектах такого девелопера.

Важны и партнёры застройщика. Если ими являются крупные строительные компании с хорошей репутацией и продолжительной деятельностью в данной сфере, значит и за самого застройщика можно быть относительно спокойным. Вряд ли такая строительная фирма будет портить свою репутацию, вступая в партнёрские отношения с ненадёжным застройщиком.

Проектные декларации

Обычно данная информация находится в открытом доступе на сайте застройщика или в интернете и содержит полные сведения о деятельности компании за последние три года. Любой застройщик обязан предоставлять открытые декларации по всем своим проектам. В них отражены данные о девелопере, конкретном проекте, наличии или отсутствии задолженностей.

Судебные разбирательства

Необходимо также проверить, не было ли у застройщика судебных разбирательств с кредитными организациями или недовольными дольщиками. Для этого необязательно искать сведения по сайтам районных судов.

Централизованно получить такую информацию можно на сайте Электронное Правосудие

. Здесь собрана данные обо всех судебных производствах на территории РФ. Для получения справки достаточно ввести в соответствующее поле название организации или ее ИНН.

Отзывы дольщиков

Большое значение имеют и отзывы участников долевого строительства данного девелопера. Но полностью рассчитывать на интернет в данном случае было бы не дальновидно. Ведь многие комментарии здесь оставляют не сами клиенты, а исполнители, нанятые компаниями с этой целью. Однако, есть смысл поискать негативные отзывы.

Не стоит упускать случай почитать и положительные отклики, но среди них нужно отобрать те, которые не имеют признаки написания на заказ. С целью получения более достоверной информации лучше лично посетить один или несколько готовых объектов.

Это даст возможность своими глазами оценить качество строительства, увидеть какие-то изъяны. Не лишним будет и пообщаться с жильцами. От них можно получить ценные сведения о технических недочётах в сданном доме или иных существующих проблемах.

Проверка документации

Перед тем как делать окончательный выбор застройщика, нужно подвергнуть тщательной проверке все документы, связанные с выбранным проектом, а также сам .

Документы на проект

Недобросовестный застройщик не сможет представить всех необходимых бумаг, и будет любыми способами обходить этот вопрос. Добросовестный девелопер предоставит будущему дольщику полный пакет, который включает в себя:

  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы на участок и дом;
  • договор о страховании ответственности.

Если застройка участка ведётся без разрешительных документов, она может быть приостановлена при первой же проверке. Помимо этого нужно помнить, что девелопер должен иметь разрешение именно на возведение многоэтажного, а не частного дома.

Правоустанавливающие документы на участок и дом должны отражать юридическое отношение девелопера к этим объектам. Он может быть, собственником или арендатором. Поскольку аренда предполагает определенный срок действия, необходимо убедиться в том, что её срок не истечёт до завершения строительства.

Необходимо удостовериться и в том, что застройщик застраховал свою ответственность. Тогда, в случае возникновения каких-либо проблем, он сможет рассчитаться с дольщиками за счёт страховой выплаты.

Финансирование проекта

Чтобы исключить дополнительные риски, важно также понять за счёт каких средств ведётся строительство. Здесь возможны три варианта:

  1. За счёт застройщика.
  2. За счёт кредитных средств.
  3. За счёт дольщиков.

Первый вариант самый предпочтительный. Риск банкротства застройщика здесь наименее вероятен. Ведь строительство ведётся на средства самого девелопера. При их недостатке у него будет возможность взять кредит или пустить в дело деньги дольщиков.

При втором варианте есть некоторая опасность того, что девелопер не выполнит кредитных обязательств перед инвестором. Но в этом случае у него будет запасной вариант – воспользоваться для погашения долгов деньгами дольщиков.

Третий вариант самый плохой. В этом случае при нехватке денежных средств возможна заморозка строительства. На практике такое происходит не редко, поэтому данный вариант можно выбирать в самом крайнем случае, ведь риск очень велик.

Договор

Перед покупкой недвижимости необходимо тщательно изучить договор. В нём могут быть отражены значимые с юридической точки зрения детали, которым юридически неподкованный человек не придаст значения. Поэтому документ лучше отдать на проверку опытному юристу. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  1. Сроки передачи объекта.
  2. Его полная стоимость.
  3. Сроки и порядок выплат.
  4. Гарантийные сроки.

В документе должно быть оговорено, что покупатель является участником долевого строительства и по его окончании получает в собственность конкретный объект (точный адрес его расположения, этажность, метраж, количество комнат и основные характеристики).

Отдельное внимание следует уделить печати и подписи. Договор должен быть заверен именно мокрой печатью компании-застройщика. Подписывать такой документ должно уполномоченное лицо, имеющее право на подпись. В противном случае договор не будет иметь юридической силы.

Чтобы избежать ошибки, перед подписанием следует проверить уставные документы организации, выписку из ЕГРЮЛ. Нельзя подписывать договор, в случае если застройщик является ИП.

Как свести риски к минимуму

Выбирая девелопера, следует понимать, что ни один даже самый опытный эксперт не в состоянии предсказать успех предприятия при покупке жилья у застройщика. Срыв строительства может произойти и не по вине самого застройщика, например, из-за разразившегося экономического кризиса или изменения курса валют. Но есть способ свести риски к минимуму, проверив следующие данные:

  1. Скорость строительных работ на объекте.
  2. Периодичность выплат зарплаты строителям.
  3. Стоимость квадратного метра предлагаемого жилья.

Не стоит спешить с покупкой жилья, понаблюдайте, как идет строительство на выбранном объекте. Сделать это можно даже через интернет – многие девелоперы устанавливают веб-камеры вблизи строящихся зданий. Если они не установлены, можно посещать объект лично один раз в месяц. При нормальном ходе работ за это время воздвигаются два-три этажа.

Посещая объект, поинтересуйтесь у строителей, насколько регулярно они получают зарплату. Невыплаты или их задержки могут сигнализировать о том, что у застройщика начались финансовые трудности.

Плохим показателем является и сильно заниженная стоимость за квадратный метр предлагаемого жилья. Следует обязательно выяснить у девелопера. с чем это связано. Наверняка, у предлагаемых квартир есть какие-либо дефекты.

Заключение

Покупая жилплощадь у застройщика, не нужно торопиться, ведь совершив ошибку в выборе, вы получите множество проблем и необходимость выяснять отношения через суд. Чтобы этого избежать, важно тщательно и не спеша проверить самого девелопера и документы, связанные с приобретаемой недвижимостью.

Написано статей

61

yur01.com

Как выбрать надежного застройщика: 5 практических советов

До принятия решения о выборе застройщика нужно смириться с мыслью о том, что искать и проверять информацию о дееспособности, юридической чистоте и репутации компании, которой вы доверите деньги, придется самостоятельно.

 

В законодательство о долевом строительстве внесены изменения, но, к сожалению, покупатель недвижимости с момента подписания с застройщиком договора участия в долевом строительстве и внесения денег становится фактически заложником застройщика.

При этом в стране до сих пор никто не может гарантировать, что застройщик и объект строительства безопасны для заключения договора, а дольщик в установленный договором срок получит квартиру. Конечный риск все равно лежит на покупателе. Государство лишь законодательно ужесточило требования к застройщикам. Несмотря на ужесточения, эти требования сложно назвать достаточными с точки зрения защиты дольщика, как потребителя. В основной своей массе покупатели не являются профессиональными участниками строительного рынка и не обладают достаточными юридическими или экономическими знаниями, чтобы сделать квалифицированный выбор.

До принятия решения о выборе застройщика нужно смириться с мыслью о том, что искать и проверять информацию о дееспособности, юридической чистоте и репутации компании, которой вы доверите деньги, придется самостоятельно. О том, на что нужно обратить внимание, рассказывает Валерий Курганов, советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам.

Документы

Требования к застройщику по раскрытию информации перечислены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это значит, что будущий покупатель может получить все необходимые документы для изучения. Перечень их достаточно велик и приведен в Статье 3.1. «Раскрытие информации застройщиком».

Документы, которые застройщик обязан предъявлять по первому требованию будущего покупателя, можно условно разделить на 4 группы:

  • подтверждение статуса компании: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы; 
  • подтверждение законности строительства: опубликованная проектная декларация, проектная документация на объект, действующее разрешение на строительство и заключение уполномоченного органа о соответствии компании 214-ФЗ, а также договор банковского поручительства, договор страхования гражданской ответственности компании или уплата взносов в «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства»; 
  • подтверждение статуса земельного участка: договор об аренде земли должен быть зарегистрирован Росреестром, при этом его срок должен совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком дома или застройщиком, а кадастровый номер и назначение земли – должны совпадать с проектной документацией; 
  • подтверждение полномочий на подписание договора: заключать договор имеют право только руководители компании, указанные в учредительных документах, сотрудники компании, имеющие доверенность, или компании-агенты, действующие по договору с застройщиком. 

Опыт застройщика

По закону застройщик обязан подтвердить, что все объекты, построенные его компанией или ее дочерними и зависимыми обществами за последние 3 года, сданы в эксплуатацию. Нужно убедиться в том, что у застройщика действительно есть опыт в строительстве многоквартирных домов, если речь идет о покупке квартиры. Если это не так, то это повод для сомнений. 

Если сроки строительства по ранее сданным объектам не соблюдались – не нужно стесняться спрашивать о причинах у застройщика. В случае, когда причиной является недостаток финансирования, следует очень тщательно прочитать проектную декларацию в этой части. 

Если срок деятельности застройщика с даты регистрации в качестве юридического лица составляет менее одного года, то это однозначно должно стать стоп-фактором для заключения сделки. 

Источники финансирования

Проверка документов и подтверждение компетенций застройщика – лишь первые шаги на пути к заключению договора о покупке. Если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов вызывает сомнения, то дальше двигаться просто бессмысленно, поскольку это гарантированный риск потери денег. 

Есть менее очевидные, но очень важные факторы, которые выдают ненадежного застройщика. Например, структура финансирования объекта. Она должна быть изложена в опубликованной проектной декларации. Мало убедиться в наличии этого документа – его необходимо прочитать. 

Если из декларации следует, что застройщик предполагает строить многоквартирный дом только за счет средств дольщиков и привлеченных кредитов, то от такого застройщика стоит держаться подальше, поскольку он, скорее всего, не располагает собственными средствами. В такой ситуации любой сбой в получении внешнего финансирования, например, при слишком медленном темпе продажи квартир, приведет к остановке строительства.

Стоимость квартиры

Лучше всего ненадежного застройщика выдают цены, если они ниже среднерыночных. Стоит опасаться больших скидок и распродаж. Это напрямую свидетельствует о нехватке у застройщика денежных средств и падении спроса на объект. Как следствие – крайне высоки риски незавершения сдачи объекта в срок, а то и замораживания проекта.

Информация из СМИ и открытых источников

Также перед тем, как принять решение о приобретении недвижимости от конкретного застройщика, покупатель может самостоятельно проверить его деловую репутацию. Например, необходимо обязательно проверить наличие у организации существенных судебных процессов и исполнительных производств, дел о банкротстве или извещения о ликвидации. 

Для проверки информации по судебным процессам между юридическими лицами служит открытая Картотека арбитражных дел. Проверить статус юридического лица на предмет возможной ликвидации можно через сервис проверки контрагентов на сайте ФНС РФ. Статус земельного участка под застройку можно посмотреть на Публичной кадастровой карте. Все это доступные и условно бесплатные ресурсы, если речь не идет об истребовании выписок и справок. Минимально необходимый набор информации можно получить в свободном доступе. 

И не стоит недооценивать возможности поисковых систем. Если деятельность компании сопровождается шлейфом скандалов и негативных отзывов, которые никак нельзя объяснить происками конкурентов, то стоит еще раз подумать о репутационных рисках подобного застройщика, которые могут в любой момент превратиться в финансовые и имущественные претензии со стороны третьих лиц.

realty.vesti.ru

полезные советы по выбору надежного застройщика в Санкт-Петербурге

Надежность застройщика – наряду с ценой и расположением, входит в тройку основных критериев, по которым человек подбирает квартиру.

Это подтверждают и собственные исследования одной из старейших компаний-застройщиков Санкт-Петербурга – Ленстройтреста. Об этих исследованиях мы рассказывали весной 2017 года. Между тем, стоит напомнить, что, по данным опроса петербургских новоселов, цена в перечне значимых для покупателя квартиры факторов лидирует с огромным отрывом – 60% против 28% у местоположения и 14% у репутации застройщика.

Поэтому для начала давайте посмотрим, как выбрать надежного застройщика – в Петербурге, в Ленобласти, где угодно, и подобрать квартиру, которая не разочарует, ориентируясь, в первую очередь, на цену и локацию.

О чем говорит цена

Посмотрите рекламу, обращая внимания именно на цену. Застройщики, которые упирают на то, что у них дешевле всего, действуют, как правило, на пределе норм, закрепленных законодательством.

Например, есть требование о том, что коэффициент обеспеченности машиноместами должны быть не менее 0,3 (то есть 3 машиноместа на 10 квартир) – и застройщик выполняет эти правила, не больше. Потому что больше – это дополнительные деньги, затратив которые сделать очень дешево не получится. Каждое дополнительное место стоит денег, что, в конечном счете, определяет стоимость квадратного метра в проекте.

На цену влияют, например, высотность дома и количество планировок.

Среднеэтажное и малоэтажное строительство менее доходно, чем возведение высоток. Но высокий дом требует значительного увеличения парковочных площадей, далеко не все жители смогут поставить машину рядом с домом, если только застройщик не предусмотрит паркинги. А выгоды от них застройщику никакой.

С планировками примерно то же самое: чем стандартнее варианты – тем дешевле строительство. Любое дополнительное отклонение – это удорожание. Поэтому сравните количество предлагаемых планировок в приглянувшемся комплексе с количеством квартир. В некоторых крупных проектах всего 25 планировок на 5,5 тысяч квартир. Хорошо, если среди них попадется та, которая сразу понравится.

Необходимо учитывать и типы квартир в проекте. Конечно, лучше всего продаются студии и однокомнатные квартиры. Но такие квартиры часто покупают для сдачи в аренду, и заселяются в них представители совсем не того социального слоя, на который проект был рассчитан изначально. В итоге район может оказаться не вполне благополучным. Зато на начальном этапе все было дешево.

И, разумеется, слишком низкая продажная цена может, в конечном итоге, обернуться тем, что стройка остановится, поскольку у застройщика попросту не хватит средств ее продолжать.

Но о скидках с застройщиками можно и нужно договариваться. Да и акциями, которые проходят в момент сделки имеет смысл поинтересоваться. Иногда экономия получается весьма существенной, а, поучаствовав в акции, можно получить приятный бонус.

Так, например, в качестве бонуса покупателям готовых квартир в голландском квартале Янила Кантри Ленстройтрест предлагает сертификат на ремонт по индивидуальному проекту с помощью онлайн-сервиса «Конфигуратор отделки».

О чем может предупредить локация

По развитию районов города и области открытой информации очень много. Например, по прогнозам, количество жителей на территориях, примыкающих к району Девяткино, где сейчас активно ведется жилищное строительство, увеличится с 44 тысяч человек, которые там проживали в 2014 году, до 154 тысяч (!) человек к 2020 году. Плюс 110 тысяч. Больше, чем население, например, Гатчины.

Безусловно, рано или поздно вопросы транспортной инфраструктуры будут решены. Но ездить из дома на работу и обратно людям придется сразу после заселения. И есть ли у тех, кто покупает квартиры в районах такой активной застройки – даже у самого надежного застройщика, понимание, как именно они будут в ближайшие годы добираться от своего жилья куда-либо?

Так что вот один из самых правильных и полезных советов: покупая квартиру, попытайтесь представить, как будет развиваться район, как будет выглядеть жизнь в нем через 3-5-10 лет.

Известность надежность

Допустим, и с предельной ценой, и с желаемой локацией вы определились, а выбирать по-прежнему есть из чего: в приглянувшемся микрорайоне ведут застройку несколько компаний, и квадратный метр у каждой стоит вполне приемлемых денег.

Если еще не пришло время аргументов вроде «А зато этот – красненький!», то есть ни один из строящихся кварталов не полюбился настолько, что вы готовы закрыть глаза на возможные риски – рассуждаем дальше.

Опрос покупателей квартир, проведенный Ленстройтрестом, выявил любопытное заблуждение: сторонний человек склонен приравнивать надежность застройщика к известности бренда. Что это значит? А вот что.

Пока человек не соберется покупать квартиру, он не обращает внимания на окружающую его рекламу. А она, реклама – повсюду. На щитах над дорогой. На растяжках на заборах. По телевизору, по радио, в интернете – что называется, «из каждого утюга». И она невольно запоминается.

Поэтому, когда человек начинает заниматься вопросом приобретения квартиры вплотную, решать, какого застройщика выбрать – как самого надежного он воспринимает того, рекламу которого видел чаще остальных.

Это, как вы понимаете, не всегда и не совсем так. Давайте посмотрим, что может послужить куда более убедительным подтверждением надежности.

О чем расскажут документы застройщика

Проверьте через системы «ГАС Правосудие» и «КАД» наличие у застройщика судебных споров вообще и по данному строящемуся дому, в частности. От проблем не застрахован никто, но признаком надежного застройщика является умение разрешать споры и претензии в мирном порядке, полюбовно. К тому же, так вы сможете убедиться, насколько застройщик является клиентоориентированным.

Изучите учредительные документы компании. Их можно найти на сайте либо запросить у самого застройщика, которого закон обязывает предоставить потенциальному покупателю не только учредительные документы, но и бухгалтерскую отчетность за три года и результаты аудита за последний год.

В пакет учредительных документов входит:
  • устав фирмы,
  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство о постановке на налоговый учет,
  • выписка из ЕГРЮЛ.

На сайте налоговой службы или в иной справочной системе проверьте, совпадают ли реальные даты в учредительных документах с рекламной информацией, которую дает застройщик. Если обнаружились какие-то непонятные моменты – запросите у застройщика разъяснения.

О чем расскажут документы на новостройку

На сайте застройщика в обязательном порядке размещены два основных документа, подтверждающих законность стройки – разрешение на строительство и проектная декларация.

В разрешении на строительство, которое выдается администрацией города или района, обязательно указаны:

  • название компании-застройщика,
  • дата выдачи документа, после которой застройщик вправе вести строительство,
  • объекты, которые застройщик вправе возводить на участке,
  • адрес застраиваемого участка,
  • срок, на который выдано разрешение (до его истечения застройщик должен либо построить разрешенные объекты, либо получить разрешение на продление срока),
  • наименование и печать органа, выдавшего разрешение, и подпись уполномоченного лица.

Проектную декларацию составляет застройщик. С 2017 года форма проектной декларации изменилась.

Очень важны для понимания надежности застройщика следующие блоки:

  • информация о финансировании, указывающая, за чей счет ведется строительство – за счет средств, полученных в кредит у банка, или за счет собственных средств компании.
  • срок строительства, который (в зависимости от конструктива здания и климатических особенностей вашей зоны проживания) может составлять от одного года до четырех лет. Так, для возведения панельного жилого дома в Петербурге необходим — самое малое! — один год. Если по какой-то причине срок строительства настораживающе невелик – это повод предположить, что ввод здания в эксплуатацию будет задержан.

Что должно быть в договоре долевого участия

Если дом строится, то приобретение квартиры в нем желательно лишь по договору долевого участия (ДДУ). В построенном и введенном в эксплуатацию доме квартиру можно приобрести и по предварительному договору купли-продажи.

При приобретении жилья в строящемся доме главным «зонтиком», защищающим дольщика от мошенничества, является Росреестр. Именно он при регистрации договора проверяет наличие у застройщика и разрешительной документации на строительство, и прав на землю, и проектной декларации, и страхования финансовых рисков. Если у госструктур к застройщику возникнут вопросы – договор не зарегистрируют.

Сосредоточьтесь на пунктах договора, содержащих описание квартиры. Не уповайте на рекламные листовки и буклеты. Основные показатели, характеризующие квартиру, должны обязательно оговариваться в ДДУ: число комнат, этаж, площадь, материал стен, описание инженерного оборудования и общего имущества дома. Вплоть до марки лифта, который будет смонтирован в доме.

Договор также не должен содержать каких-то штрафов и финансовых удержаний, которые не предусмотрены 214-ФЗ.

Кроме того, застройщик не вправе навязывать дольщику свою управляющую компанию и требовать подписываться в ДДУ на внесение каких-либо авансовых платежей по коммунальным услугам.

Обходите стороной и тех застройщиков, которые вносят в ДДУ условия о том, что дольщик изначально дает согласие на изменение застройщиком планировки квартиры, числа ее комнат, материала дома, этажности, числа лифтов и прочих характеристик дома, которые, по сути, могут превратить дом из семейной респектабельной резиденции в «табор под крышей».

И, разумеется, срок передачи квартиры должен быть также определен четко, без возможности одностороннего изменения срока по инициативе застройщика.

Что стоит найти в интернете

Используйте несколько источников информации о стройке и застройщике. Найдите сообщество дольщиков в соцсетях, посмотрите обсуждение там. Посмотрите отзывы о застройщиках – некоторые порталы сейчас активно публикуют обзоры «Тайный покупатель».

Однако помните: недвижимость – тема острая, недовольные были, есть и будут всегда, причем высказываются недовольные куда охотнее тех, кому все пришлось по душе. Поэтому не ищите застройщика, о котором нет отрицательных отзывов – смотрите, о каком из настройщиков негативных отзывов меньше, чем в среднем по рынку.

Кроме того, у многих застройщиков на сайтах публикуются фотоотчеты с объектов или даже ведутся онлайн-трансляции. Проверяйте эти разделы сайта регулярно: пополнение раздела фотоотчетов и визуальные изменения на стройплощадке – лучшее свидетельство того, что стройка идет.

Не забудьте просто посмотреть и поговорить

Съездите на стройку, убедитесь, что строительство действительно идет – многие застройщики или агентства недвижимости проводят экскурсии на объекты, так что посмотреть своими глазами на будущий дом сложностей не доставит.

Найдите – в интернете или в проектной декларации – перечень объектов, которые построены вашим застройщиком. Не поленитесь доехать до них – причем лучше съездить на те объекты, что были сданы недавно. Обратите внимание на то, как выполнено благоустройство, есть ли какая-то инфраструктура (помимо инфраструктуры микрорайона), как отделаны фасады и в порядке ли содержатся места общего пользования.

Поговорите с жителями. Узнайте, довольны ли они качеством строительства, что думают о застройщике. Уточните, какой управляющей компанией обслуживается объект. Если общее впечатление у вас и у новоселов благоприятное, можно предположить, что и ваш новый дом будет таким же удобным и уютным.

www.6543210.ru

Как правильно выбрать застройщика? Какого застройщика выбрать?

В то время, когда наличие собственного жилья – не норма, а роскошь, вполне понятно стремление каждого россиянина купить свою квартиру. Одни откладывают многие годы, другие берут кредиты, третьи продолжают надеяться на чудо. Но, чудес не бывает, и если вы решили приобрести жилье, то лучший вариант – вложить в новостройку на этапе ее возведения. Это самый дешевый способ обзавестись жильем. Но, надежный ли он?

На строительном рынке постсоветских государств просматривается тенденция обмана застройщиками своих вкладчиков: на определенном этапе строительства все работы прекращаются, а единственное оправдание – нехватка средств. И что интересно, еще ни разу не удалось доказать, что такие лже-предприниматели работали ради своего блага. Как результат, семьи остаются без крыши над головой и без своих сбережений…

Риск подписания сделки с мошенниками очень высокий. Их на первичном рынке очень много. Чаще всего это так называемые фирмы-однодневки, предоставляющие вкладчикам поддельные документы, демонстрирующие уже сданный в эксплуатацию объект, или же тот, что только находится на этапе возведения. Они собирают деньги и просто исчезают.

Второй вариант риска – сотрудничество с надежной компанией, которая вдруг сталкивается с проблемами и объявляет себя банкротом: строительство замораживается на неопределенный срок.

Так как выбрать застройщика? Как определить самый надежный вариант и не потерять свои деньги?

Проверка документации

Чтобы знать, какого выбрать застройщика, первым делом вы должны ознакомиться с документацией возможного участника договора. Если вы не обладаете необходимыми знаниями, лучше воспользоваться услугами юриста, знакомого адвоката или нотариуса.

Что обеспечивает законность деятельности того или иного застройщика? В первую очередь это:

  • Устав строительной компании;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • регистрация в налоговой службе;
  • протокол о назначении главы компании;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Вышеперечисленная документация говорит о том, что компания существует на законных основаниях.

После этого вы можете приступать к изучению бумаг, свидетельствующих о праве на строительство. Вам должны быть дополнительно предоставлены аудиторские заключения за последний год работы компании. Это поможет разобраться с текущим состоянием дел.

В большинстве случаев учредительные документы вообще не вызывают никаких вопросов. Тогда вам нужно внимательно присмотреться именно к праву на строительства. Это обезопасит от покупки квартиры в многоквартирном здании, что существует только на бумаге. Вот пакет документов, что должны быть в наличие у компании, и которые она обязана вам предоставить:

  • Разрешение на строительство;
  • вся проектная документация возведения многоквартирного дома;
  • документы, что подтверждают права на землю под строительство;
  • заключения государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение было установлено законом.

Популярная хитрость, к которой прибегает большинство фейковых компаний, состоит в том, чтобы заключить договор долевого строительства сразу после приобретения земельного участка, когда вся остальная документация еще на стадии оформления. Мы настоятельно советуем вам отказаться от подобной покупки, потому что все это займет много времени, да и никто не даст гарантии того, что все необходимые разрешения вообще будут получены.

Если вы не юрист и не нотариус, вам лучше начать с договора долевого соглашения. Именно он поможет получить полную картину о том, как, где и когда будет возводиться дом с вашей будущей квартирой в нем. После индивидуального изучения, отдайте документ на экспертизу, чтобы заранее оценить потенциальные риски, внести свои замечания и предложения. В любом соглашении будут указаны обязанности сторон и их права, условия сдачи недвижимости и сроки. Помимо этого в нем должен быть указан гарантийный срок на квартиру, срок и условия оплаты, стоимость.

Собираем сведения о застройщике

  • Публичная известность

Самый лучший вариант – обращаться к тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже давно себя зарекомендовали. В процессе выбора вы должны опираться на факты: сколько объектов уже сдано, сколько еще строится. Нивелируйте любую рекламу – лучше обращать внимание на застройщиков, которые не только широко известны, но и работают на рынке не меньше пяти лет.

Чтобы узнать больше о том или ином варианте, используйте Интернет и прессу. Как показывает практика, уверенные в себе предприятия не уходят от публичности и стремятся продемонстрировать плоды своей работы.

 

Обратите внимания на то, что главные конкуренты могут заказать антирекламу, поэтому важно также узнать мнение тех, кто уже живет в эксплуатируемых домах. Поинтересуйтесь их впечатлениями от сотрудничества.

Порою разглядеть наличие или отсутствие опыта достаточно тяжело. Мы советуем вам пойти нестандартным путем, а более экстраординарным. Так, у каждого жилого массива есть либо форум, либо группа в социальных сетях, где дольщики общаются, обсуждают успехи или проблемы.

Это прекрасная возможность обратиться к простым вкладчикам, чтобы честно узнать о том, как составлялись договора, и все ли в них прописанное было правдой.

Не покупайтесь на очень низкие цены на жилье, так как «доступная» квартира чаще всего скрывает много недочетов и подвохов. Настораживать должны скидки от 30%, потому что они приводят к росту убытков для самой компании, а сегодня на это никто не пойдет.

Низкие цены – приманка, с помощью которой привлекают внимание потенциальных покупателей с целью завладения их деньгами. На первичном рынке жилья это стандартная мошенническая схема. Советуем вам прочитать статью — Динамика роста цен на недвижимость.

  • Личный осмотр

Очень часто надежные застройщики устраивают для потенциальных клиентов так называемые дни открытых дверей: их водят по эксплуатируемому дому и тому, что еще находится на этапе строительства, чтобы прорекламировать себя, показать, с чего все начинается, и какого результат стоит ждать.

Но, что если компания не предлагает такой возможности? Что ж, в таком случае вы можете действовать самостоятельно: просто отправьтесь на место и посмотрите на ситуацию «из-за забора». Сверьте этапы строительства и сроки по факту и документам. Это и есть показатели не только надежности, но и честности предприятия.

 

Потратьте время и на то, чтобы съездить на объекты, что уже сданы в эксплуатацию. Это возможность осмотреться не только снаружи, но и внутри. Для этого достаточно зайти в холл через парадный вход. Также на месте вы сможете пообщаться с жильцами. Если рядом есть детская площадка, на ней, конечно же, полно мам. Они расскажут вам намного больше, чем скажет документация от самой добросовестной компании.

Иногда партнеры застройщика «скажут» вам больше, чем сам предприниматель. Вам не нужно расспрашивать их, нет. Просто наведите справки о том, есть ли они вообще, а если есть, то какая у них репутация.

Если это, например, известный инвестиционный фонд или же крупный банк, то строительная компания имеет низкие шансы на банкротство. К тому же, у нее всегда будут деньги, чтобы довести строительство до конца.

Как снизить риски при заключении договора?

Договор всегда заключается только в письменной форме и подлежит регистрации на государственном уровне в Управлении Федеральной службы госрегистрации, кадастра, а также картографии по городу. Договор считается заключенным уже с момента его регистрации.

Соглашение обязательно должно содержать такие важные условия как:

  1. Определение конкретного объекта долевого строительства, что будет передан в эксплуатацию: условный номер, 2х-3х комнатная квартира, площадь помещения, расположения на этаже, адрес и т.д.;
  2. цена договора;
  3. сроки и порядок уплаты цены;
  4. сроки передачи объекта долевого строительства от застройщика пользователям;
  5. гарантийные сроки на объекты долевого строительства.

Будьте предельно внимательны! Если в вашем соглашении отсутствует хотя бы один из вышеуказанных пунктов, договор можно считать незаключенным. Если в договор вносятся какие-либо коррективы или изменения, то они все должны быть оформлены как дополнения к соглашению, подписанные всеми сторонами соглашения, и подлежащие государственной регистрации в обязательном порядке.

Полная оплата по составленному договору может быть произведена только после государственной регистрации.

Как правильно выбрать застройщика? Задаваясь таким вопросом, мы первым делом черпаем любую информацию из Интернета. Именно определение «любая» заставляет многих задуматься о том, стоит ли верить всему тому, что написано в сети? Да, сегодня Интернет – один из способов получения информации, но при выборе строительной компании не стоит опираться только на него.

 

Мы советуем вам использовать Интернет лишь как одно из средств получения информации. Но, вы также можете подключить своих родственников, знакомых и друзей, которые совсем недавно купили квартиру, или вложили в новостройку и уже въехали в новый дом. Не поленитесь посмотреть здание, качество работы, планировку, ведь только так можно быть уверенным в том, стоит ли доверять компании.

Даже не берите в учет те структуры, что появились на рынке совсем недавно: возможно они будут надежнее других, но ведь пока их преимуществ и обещаний никто не успел проверить. Лучший вариант, когда структура функционирует на рынке от 5 до 15 лет. И это еще минимальный срок.

Оцените материал!



moneybrain.ru

Нюансы выбора благонадежного застройщика в условиях кризиса

Ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего: за последние три года число застройщиков-банкротов достигло рекордного роста. Если в 2015 году в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве числилось только 72 компании, то уже в 2018 году их количество увеличилось в 4 раза — до 281 разорившегося девелопера. Однако уже в 2019 году этот рост значительно снизился: с января по февраль в ЕФРСБ зарегистрирован лишь один обанкротившийся застройщик.

И все же покупателям недвижимости не стоит терять бдительность: по мнению самих девелоперов, только самые крупные и стабильные компании сумеют пережить грядущий переход к новой системе финансирования строительства, основанной на использовании эскроу-счетов. Есть шанс и у небольших фирм, которые грамотно распоряжаются финансовыми потоками и делают ставку на качество жилья. Специалисты нашей компании рассказывают, на что стоит обратить особое внимание при выборе застройщика.

Сбор информации

В первую очередь необходимо изучить статистику застройщика: как давно работает, сколько домов сдано, сколько реализуется сейчас, довольны ли жильцы качеством квартир, какими темпами идут работы на объектах. Источниками информации могут стать официальные сайты компаний и форумы дольщиков. Верить отзывам на сторонних ресурсах не стоит — они вполне могут быть заказными. Лучше всего отправиться на стройплощадку, посмотреть на задействованную технику и количество материалов, побеседовать с рабочими. Нелишним будет посетить сданные дома и переговорить с жильцами. Так вы узнаете, не было ли проблем с вводом здания в эксплуатацию и соответствует ли качество застройки заявленному девелопером.

Юридическая проверка

Второй этап — ознакомление с документами застройщика. Здесь лучше обратиться к независимому юристу, который изучит бумаги и оценит возможные риски. В обязательный список входит устав компании, протокол о назначении руководителя, свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, договор аренды либо свидетельство о праве собственности на земельный участок, проект дома и заключение госэкспертизы. Подписывать договор без наличия какого-либо из этих документов рискованно. Необходимо также уточнить, за счет каких средств возводится здание. Это могут быть собственные активы фирмы, кредитные линии либо вложения заемщиков. Первый вариант — самый надежный.

Тревожные сигналы

Не стоит заключать договор в следующих случаях:

  • У застройщика отсутствует разрешение на строительство и/или документы на землю.
  • Участок не относится к категории земель, на которых разрешена многоэтажная застройка.
  • Сроки сдачи несколько раз переносились, менялся застройщик.
  • Стоимость квартиры значительно ниже среднерыночной.
  • Продавцом выступает инвестор, а не застройщик.
  • Представители компании не предоставляют необходимые сведения или их данные не соответствуют действительности.
  • Вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другой тип договора (предварительный, займа, вексель).

Важный момент — наличие у компании судебных споров с дольщиками. Проверить честность застройщика можно на сайте регионального суда.

Собственное производство и автопарк стройтехники — хорошие признаки. Это не только свидетельствует о достаточном финансировании, но и снижает риски перебоев в снабжении объекта материалами.

Договор по правилам

Договор с застройщиком (ДДУ) регистрируется в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира будет продана только одному покупателю. В документе обязательно должны быть указаны следующие нюансы:

  • предмет долевого строительства;
  • характеристики квартиры — условный номер, этаж, площадь, количество комнат, точный адрес;
  • стоимость недвижимости, порядок и сроки оплаты;
  • сроки передачи квартиры;
  • гарантийные обязательства.

При покупке жилья в строящемся доме важно адекватно оценивать все риски. Заморозка проекта грозит судебными тяжбами и вероятностью остаться без долгожданной недвижимости. Чтобы не потерять деньги, отнеситесь к выбору застройщика как можно более внимательно!

Каждый застройщик, с которым мы сотрудничаем, прошел все эти этапы проверки, поэтому мы можем гарантировать надежность всех строительных компаний, новостройки которых предлагаем вам. Звоните, мы предоставим полную информацию по интересующим вас девелоперам!

mirndv.ru

Как выбрать квартиру в новостройке и застройщика

Поделиться с друзьями


Содержание статьи

Выбор и покупка квартиры в новостройке

Содержание:
– С чего начать покупку квартиры в новостройке
– Как проверить застройщика и документы

Выбирая квартиру, наверное многие испытывают опасения. Как выбрать квартиру и застройщика? Не оказаться в рядах дольщиков годами дожидающихся своих квартир.Несколько рекомендаций, помогут вам избежать очевидных ошибок на первом этапе выбора застройщика и предлагаемых вам квартир.

С чего начать покупку квартиры в новостройке

Начинать покупку квартиры в новостройке нужно с изучения рекламы (наружной, в СМИ, в интернете и т. д.). Она обязательно должна содержать название компании-застройщика и адрес сайта, на котором должна быть размещена проектная декларация комплекса и разрешение на строительство. Интернет (сайт объекта, форумы) поможет составить первое представление о проекте и его инициаторах: их учредителях и опыте работы. Полезно обратить внимание на наличие кредитующих объект крупных банков и его аккредитацию по ипотеке (это дает дополнительные гарантии, что Ваш будущий дом будет построен в срок).

Изучите на сайте планировки квартир: есть ли среди них подходящие вам варианты. Если да, то приступайте к изучению проекта: этажность, количество квартир на этаже, технологии строительства, инженерия, наличие внутренней инфраструктуры и т. д. Обратите внимание на ближайшее окружение комплекса: есть ли вокруг парки, детсады, школы, поликлиники, ТЦ, транспортные развязки и прочее. На некоторых сайтах можно в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Обязательно воспользуйтесь этой возможностью, посмотрите, как движется стройка.

Далее обязательно обратитесь к специалистам, которые помогут Вам в изучении документов, являющихся основанием для законного строительства. Также очень важной является документация, подтверждающая правомочность действий продавца: договор на реализацию объекта, протокол поквартирного распределения. Следующий этап — изучение самого договора на приобретения жилья. Самой надежной правовой схемой на этапе строительства является покупка квартиры в соответствии с ФЗ-214.
Уточните сроки реализации проекта поэтапно: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будет оформлена собственность и вам будут выданы ключи.

Как проверить застройщика и документы

Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок: находится ли он в собственности у застройщика или только на правах аренды. Если на правах аренды, уточните срок договора аренды и регулярность арендных платежей.
Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта. По ней очень внимательно проверьте, есть ли залоги, обременения и ограничения.
Запросите у продавца разрешение на строительство, обратите внимание на срок окончания строительства объекта или реставрации объекта. Вам обязаны предоставить всю информацию.
Проверьте компанию-застройщика на бесплатном сайте nalog.ru по номеру ОРГН. Почитайте форум проекта и отзывы на сайтах о недвижимости. Поищите информацию о генеральном директоре в открытых источниках.
Проверьте страховой полис (или генеральный договор страхования застройщика), договор поручительства.
Найдите на сайте застройщика список банков, которые аккредитовали объект, изучите условия.
Уточните, имеется ли банковское проектное финансирование или застройщик строит проект только за счет собственных средств и инвестиций дольщиков.
Еще раз проверьте последнюю версию проектной декларации и изменений к ней, чтобы сопоставить все документы.
Подробно ознакомьтесь с формой ДДУ и обратите внимание, учитывается ли понижающий коэффициент, какова форма взаиморасчетов, в какой срок дольщик получает квартиру по акту приема-передачи.

Эта статья о том, как выбрать квартиру и застройщика, рекомендация автора и администратора сайта. Написанная, исходя из собственного опыта выбора и покупки квартиры в новостройке. Если вы задумываетесь о покупке квартиры и начинаете ознакомление и поиск подходящего вам варианта, то надеюсь, что эти рекомендации пригодятся вам на начальном этапе. Если статья оказалась полезной для вас, оставляйте пожалуйста свои отзывы в комментариях.


Поделиться с друзьями

classical4u.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о