Компенсация при покупке недвижимости в 2018 году: Возврат налога при покупке квартиры 2018, 2017

Содержание

ВС рассказал, как получить налоговый вычет при покупке квартиры долями

Ирина Бондарь* в 2006 году купила у двух разных собственников две комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире и зарегистрировала право собственности на них. А в 2014 году Бондарь зарегистрировала право собственности на всю квартиру как единый объект. Когда в 2015 году она обратилась в ФНС с целью получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение этой квартиры, налоговая провела камеральную проверку и отказала в выплате. Причиной отказа явилось то, что фактические расходы на приобретение двух отдельных комнат в квартире Бондарь понесла в 2006 году. Жалоба Бондарь в налоговую результатов не принесла. Тогда налогоплательщица обратилась в суд с административным иском об отмене решения ФНС.

Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области и Кемеровский областной суд отказали Бондарь в иске. Они пришли к выводу, что на момент возникновения права собственности в 2006 году налоговое законодательство не относило комнаты к объектам, в связи с приобретением которых предоставляются имущественные налоговые вычеты.

Регистрация права собственности на квартиру в 2014 году также не является основанием для предоставления налогового вычета, поскольку Бондарь в этот год не приобретала квартиру как единый объект недвижимости. Судья Кемеровского областного суда отказал Бондарь в передаче кассационной жалобы.

налог на недвижимость за границей

1. Выбор объекта

Будущий собственник начинает с того, что выбирает объект покупки в интересующей стране. Недвижимость подбирают дистанционно или планируют поездку, чтобы осмотреть варианты лично.

Когда покупатель выбрал объект, он подписывает предварительный договор с продавцом недвижимости.

2. Резервирование объекта

Покупатель вносит задаток за недвижимость. После этого ее резервируют и снимают с торгов.

Агент покупателя проверяет юридическую чистоту недвижимости. Объект не должен быть обременен долгами за коммунальные услуги или находиться в залоге у банка. Также смотрят, чтобы на него не могли предъявить право другие лица, например наследники предыдущего владельца.

3. Открытие банковского счета

Если проверка прошла успешно, покупатель открывает банковский счет в стране, где находится объект, и переводит на него деньги для покупки.

Другой безопасный способ оплатить недвижимость — перевести деньги напрямую со счета покупателя в российском банке на счет продавца.

Недвижимость за рубежом можно оплатить и наличными, но у этого способа есть весомые недостатки. Многие страны ограничивают наличные расчеты при крупных покупках, чтобы противодействовать отмыванию денег.

Кроме того, вывоз наличных сопряжен с неудобствами: придется заполнить таможенную декларацию и подтвердить легальное происхождение средств.

4. Заключение договора купли-продажи

После открытия счета стороны заключают договор купли-продажи на объект недвижимости. В нем фиксируют окончательные условия сделки.

5. Оплата объекта

Когда договор купли-продажи заключен, покупатель переводит продавцу оплату за объект недвижимости. На этом же этапе платят сопутствующие налоги.

6. Регистрация права собственности

Когда все расчеты по сделке выполнены, продавец и покупатель регистрируют переход права собственности. Новому собственнику выдают официальную бумагу, которая подтверждает его права на объект недвижимости. Как только покупатель получает эту бумагу, он переоформляет на себя договоры на коммунальные услуги.

Когда возникает право на налоговый вычет при покупке квартиры?

Дерево посадил, сына родил, квартиру купил. Теперь можно и о налоговом вычете подумать. А, нет, это ж все не так работает!

Что ж, давайте разбираться…

Право на имущественный вычет возникает после оформления жилья в собственность (пп. 6 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Подтверждением такого права является выписка из ЕГРН или Акт приема-передачи в зависимости от того, как куплена квартира – по договору купли-продажи или договору долевого участия.

Это означает, что нельзя получить имущественный вычет за годы, предшествующие получению права собственности.

Пример:

В 2014 году вы заключили договор долевого участия и купили квартиру в новостройке. Дом был сдан в 2019 году, тогда же был получен Акт приема-передачи. С этого момента у вас возникло право на налоговый вычет. В 2020 году вы можете обратиться в ИФНС и получить возврат налога за 2019 год. Получить вычет за 2014 и другие годы, предшествующие получению права на вычет, нельзя.

Согласно п. 10 ст. 220 НК РФ пенсионеры могут перенести налоговый вычет на годы, предшествующие году получения права собственности на жилье:

У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Пример:

В 2018 году Иван Алексеевич вышел на пенсию, а в следующем, 2019 году, купил дом. В 2020 году Иван Алексеевич имеет право обратиться в ИФНС и получить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы. Вычет за 2019 год получить не удастся, так как в 2019 году Иван Алексеевич уже был пенсионером. При расчете вычета за 2018 год будут учитываться месяцы до выхода на пенсию.

Более подробно том, когда и за какие годы можно получить имущественный вычет, а также о вычете для пенсионеров, читайте на нашем сайте.

Ставьте лайки и подписывайтесь на наш блог, чтобы не пропустить новые выпуски. Впереди много полезного!

Собственников недвижимости призвали самостоятельно проверить актуальность сведений в ЕГРН

Если при покупке недвижимости приобретатель проверил сведения об объекте в ЕГРН, этого достаточно, чтобы признать его добросовестным и осмотрительным. Покупателю не нужно «копать глубже» и проверять всю историю сделок с имуществом, поскольку это привело бы к недоверию населения к системе государственной регистрации недвижимости. Проверка сведений в ЕГРН защищает приобретателей от возможных будущих притязаний третьих лиц. Указание всех собственников в данных государственного реестра — обязанность самих владельцев недвижимости, говорится в постановлении КС РФ.

В КС РФ обратился гражданин М., который в 2016 году купил квартиру в Ангарске (Иркутская область). До продажи жилье находилось в общей собственности супругов. В 2015 году муж без разрешения жены продал квартиру своему родственнику, а он уже впоследствии продал ее гражданину М. Однако в дело вмешалась жена первоначального собственника и через суд вытребовала себе половину квартиры, поскольку жилье было нажито в период брака, ее согласия на сделку никто не спросил. Доводы гражданина М. об истечении срока исковой давности и о том, что он добросовестно приобрел недвижимость, судами не учитывались.

В итоге договор купли-продажи квартиры был признан недействительным. Но гражданин М. в жалобе в КС РФ указал, что суды лишили его половины единственного жилья. В ЕГРН не было информации о том, что квартирой владеет кто-то еще. Суды признали сделку по продаже недвижимости недействительной и выбытии ее из собственности жены помимо ее воли намного позднее. Вдобавок, такое решение судов лишает гражданина М. как добросовестного покупателя права на получение компенсации за то, что жена первоначального собственника «отобрала обратно» половину квартиры.

КС РФ при рассмотрении дела пояснил, что актуальность сведений в ЕГРН в первую очередь должны проверять сами собственники. Покупателям не требуется отслеживать всю цепочку сделок с объектом. Супруги должны самостоятельно позаботиться о разделе имущества при необходимости. В данном деле жена, по мнению КС РФ, или полагалась на мужа как на человека, который правомочен распоряжаться имуществом, и доверяла всем его действиям, или попросту не интересовалась судьбой квартиры. Но, поскольку недвижимость выбыла из собственности жены без ее согласия, ей следует предъявлять претензии к мужу, а не к добросовестному приобретателю в лице гражданина М.

По общему правилу приобретатель, опирающийся при заключении сделки на данные ЕГРН, должен признаваться добросовестным, ведь из самого понятия ЕГРН из Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что он представляет собой свод не просто систематизированных, но и достоверных данных о недвижимости, подчеркивает адвокат Бюро адвокатов «Де-юре» Яков Булут. По его мнению, КС РФ справедливо отметил, что бывший супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество, должен сам предпринимать необходимые меры, в том числе о внесении в ЕГРН сведений о себе как о сособственнике недвижимости.

«Не всегда одни лишь сведения из ЕГРН позволят новому приобретателю недвижимости оставить ее за собой в споре с прежним собственником. Например, в ситуации, когда прежний собственник, зная о готовящейся сделке, сообщил о своем несогласии приобретателю. Или покупателю и так об этом было известно (например, в силу тесного общения с прежним собственником). Тогда такого приобретателя суды могут все же признать недобросовестным», — говорит Яков Булут.

Так, сторонний приобретатель не может самостоятельно проверить факт наличия прежних брачных отношений у продавца собственности, отмечает адвокат Тульской областной коллегии адвокатов «Бородин, Медведев и партнеры» Ростислав Шишков. Реестр ЗАГС находится в закрытом доступе. Даже если продавец не скрывает наличия брачных отношений в прошлом, в связи с расторжением брака и потерей контактов бывает трудно получить нотариальное заверение от бывшего супруга об отсутствии притязаний на продаваемое имущество. Поэтому на практике, как правило, используют нотариальные заверения самого продавца, что имущество — его личная собственность, на которую бывший супруг не претендует.

Заработная плата, которую вы должны заработать, чтобы купить дом в 50 крупнейших метро

См. Ниже, сколько именно зарплаты вам нужно будет заработать, чтобы позволить себе выплатить основную сумму, проценты, налоги и страховые выплаты на дом со средней ценой в 50 самых густонаселенных городских районах.

Ключевые выводы:
В условиях роста ставок по ипотечным кредитам, резкого скачка цен на жилье и небольшого количества покупок для потенциальных покупателей условия на рынке жилья в первом квартале 2021 года оставались сложной задачей.

Ситуация не обещает улучшения в ближайшее время. По сравнению с четвертым кварталом, когда 20 из 50 рынков метро (40%), которые мы отслеживаем, показали снижение цен на жилье от квартала к кварталу, в первом квартале было всего 15 рынков (30%) с более низкими затратами. Это был самый низкий показатель за первый квартал, по крайней мере, за последние пять лет. Как правило, это второй квартал каждого года, когда цены на жилье растут быстрее всего и с наибольшим географическим разбросом — за последние пять лет во втором квартале за четыре из этих периодов выросли все 50 метро (последний год был самым большим). за исключением 48–96%) со средним медианным приростом почти 9%.В этом году ожидается еще больший рост затрат — в апреле, начале второго квартала, медианные цены на жилье выросли на 19,1% по сравнению с апрелем прошлого года.

В первом квартале в годовом исчислении насчитывалось 47 метро с двузначным средним ростом цен на жилье, достигающим 28% (Остин, Техас), и национальным приростом по сравнению с первым кварталом 2020 года. составило 16,24%. Доходы тоже растут, но значительно медленнее, но доступность сохраняется и даже повышается в течение года из-за падения ставок по ипотечным кредитам, но это уже не так.

То, что ставки по ипотечным кредитам перестали падать и немного укрепились, тоже не помогает покупателям жилья. В первом квартале 2021 года ставки по ипотечным кредитам впервые повысились от квартала к кварталу с четвертого квартала 2019 года. Однако это повышение в 2019 году было всего лишь всплеском в более длительном цикле снижения ставок, который начался в конце 2018 года и почти снижение ставок на два процентных пункта за это время. В отличие от этого, мы наблюдаем рост ставок по мере того, как экономика возобновляет работу и возникают опасения по поводу инфляции, а перспективы снижения ставок в ближайшем будущем весьма невелики.Сейчас, спустя семь недель второго квартала, ставки по ипотечным кредитам уже на одну восьмую процентного пункта выше, чем они были в первом квартале, с «номинальной» ставкой 3,19% для соответствующего 30-летнего FRM вместо 3,04. % в первом квартале 2021 года.

Список домов, доступных для покупки, начинает расти, но лишь незначительно. В первом квартале (обычно это довольно непродолжительное время) было доступно всего два месяца предложения при темпах продаж того периода; Уровень апреля немного улучшился, но 2.4 месяца домов на рынке остается гораздо ближе к историческим минимумам, чем нормальные условия, не говоря уже об оптимальных (около 6 месяцев предложения). Проблемы с поставками, вероятно, несколько улучшатся по мере того, как количество вакцинаций будет продолжать расти, а жизнь постепенно возвращается к чему-то более близкому к нормальному, но это приближается к шести годам с тех пор, как мы увидели даже 5 месяцев в наличии. Когда в прошлом году разразилась пандемия, поставки в апреле и мае, казалось, действительно выросли (4 и 4,8 месяца соответственно), но это было связано с относительным спадом спроса, вызванным COVID, а не резким увеличением предложения.

Как и следовало ожидать, такое сочетание факторов оказывает давление на доступность, но, возможно, не в такой степени, как вы думаете. По сравнению с первым кварталом прошлого года, ставки по ипотечным кредитам все еще значительно ниже — примерно на две трети процентного пункта ниже — и это сдерживало повышение зарплаты для покупки дома по средней цене. В первом квартале 2021 года типичному покупателю, покупающему дом со средней ценой в 50 рассматриваемых нами метро, для покрытия расходов потребовалось всего лишь на 5,44% больше дохода, чем в прошлом году.Несмотря на то, что это значительный рост, на первый взгляд это меньше, чем может показаться двузначным числом прироста цен на жилье. Тем не менее, на самом деле было четыре метро, где двузначное увеличение зарплаты требовалось, чтобы не отставать: Феникс, Аризона, Сан-Франциско, Калифорния, Риверсайд / Сан-Бернардино, Калифорния и Остин, Техас, и три других, довольно близких к двузначным. , тоже.

Вы можете провести свои собственные расчеты с помощью HSH.com, Сколько дома я могу позволить себе купить? калькулятор.

По большей части доступность остается приемлемой на большинстве рынков, хотя и ухудшается по мере продвижения.Если сравнивать с последними доступными данными о доходах для городских районов по данным переписи населения, существует восемь рынков (по сравнению с семью в прошлом квартале), где средний доход на рынке недостаточен для покупки дома по средней цене. Сиэтл-Такома-Бельвью, штат Вашингтон, недавно присоединился к группе, где доступность является огромной проблемой, при этом средние цены на жилье выросли почти на 18% за последний год. Немногие другие рынки находятся в непосредственной опасности перейти черту и стать полностью недоступными, но с учетом того, что цены будут расти вместе с процентными ставками во втором квартале, по крайней мере еще несколько будут двигаться в этом направлении.

Одно мало обсуждаемое осложнение с быстро растущими ценами на жилье заключается в том, что доллары, необходимые для осуществления типичного процентного первоначального взноса, продолжают расти, и это может быть более неприятным для потенциальных покупателей жилья, чем увеличение ежемесячных платежей.

Например, 20% первоначальный взнос при покупке дома по средней национальной цене в этом квартале (319 200 долларов США) означает, что потенциальному покупателю необходимо будет заплатить 63 480 долларов — и даже 10% первоначальный взнос требует почти 32 000 долларов наличными.Конечно, эти суммы указаны без учета любых затрат на закрытие ипотеки, финансирования резервов, счетов условного депонирования и т.п. Это большие деньги для покупателя жилья впервые; Покупатели с наименьшей скидкой, вероятно, будут иметь доступный капитал (в результате резкого роста стоимости жилья), чтобы уменьшить сбережения, необходимые для покупки следующего дома.

Разумеется, доступны ипотечные ссуды с низким первоначальным взносом

, но чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет стоимость PMI — и эта более высокая ежемесячная стоимость будет влиять на размер ипотеки, на которую может претендовать заемщик.И в нашем ежеквартальном анализе, поскольку мы рассчитываем доход, необходимый для покрытия фиксированной средней цены дома, меньший первоначальный взнос также означает большую сумму кредита, что, в свою очередь, требует большего дохода, чтобы соответствовать требованиям.

Дом со средней ценой по стране в 319 200 долларов США с 3% первоначальным взносом (9 576 долларов США) означает сумму кредита в размере 309 624 долларов США, и право на получение этой суммы с учетом PMI означает доход более 77 000 долларов США — примерно на 26% больше, чем тот же дом с 20% первоначальным взносом и без PMI — и это для заемщиков с первоклассным кредитом.Любые существенные сдвиги по шкале кредита и рост процентных ставок и стоимости PMI.

Несмотря на эти проблемы, при всем при этом следует учитывать то, что мы работаем по средней цене дома, предоставленной Национальной ассоциацией риэлторов. Медиана означает, что половина домов, проданных в первом квартале 2021 года, имела цены ниже опубликованных значений, а половина — выше, поэтому половина заемщиков нашла бы доступные варианты с более низкой стоимостью. Кроме того, средние ставки, предлагаемые Freddie Mac, которые использовались в большинстве наших расчетов, таковы: средние.Заемщики, которые делают покупки вокруг, предпринимают такие действия, как выплата баллов, чтобы несколько снизить ставку и другие соображения, также, вероятно, смогут добиться большего, чем в среднем, что поможет держать расходы более управляемыми. Для новых покупателей: подготовка, осмотр и необходимые шаги для успешной покупки дома>

Справочная информация по данным за этот квартал: данные о медианных ценах на дома в метро Питтсбурга, предоставленные RealStats, снова являются предварительными и могут быть пересмотрены в будущем.

Потенциальные покупатели жилья с более скромным достатком, желающие купить дома, часто не могут придумать хотя бы минимальный первоначальный взнос и затраты на закрытие, особенно на горячих рынках. Помощь в переходе к домовладению часто доступна, но ее сложно найти, если вы не знаете, где искать. Чтобы помочь желающим быть покупателем жилья, HSH предлагает свою базу данных программ помощи покупателям жилья по штатам, где можно найти информацию об этих ценных программах, адреса жизненно важных веб-сайтов, контактную информацию и многое другое.

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Заработать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «покупай дешево, продавай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

Готовы купить инвестиционную недвижимость? Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на участие.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов зарабатывает 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.

В этой статье:

Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развеем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его для специальной цели получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы будете владеть им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и местные рыночные условия стоимость жилья не всегда повышалась. На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

Хорошая прибыль, быстро и единовременно.
Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворачивание домов Минусы

Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы должны будете оплатить затраты на закрытие, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риэлтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в , прежде чем постоянно растущие расходы на разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Аренда недвижимости за и против

Плюсы аренды недвижимости: Неважно, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом сдачи в аренду является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие с переворотом дома может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1 000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание квартир или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и неприятностями.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы и . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам придется нанять компанию по управлению недвижимостью для выполнения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплачиваемых арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Нажмите, чтобы проверить сегодняшние ставки.

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) максимально возможную сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной собственности обычно требуются шестимесячные денежные резервы.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным делом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдать или сдать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень помогают ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома обычно является более серьезной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам собственности, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, чем от быстрой перепродажи собственности.

В середине 2017 года самые высокие показатели доходности были в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время там росли цены на жилье.

Что касается арендуемой недвижимости, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси — 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым лицам.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Кредиты под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированным доходом, они имеют три основных преимущества:

1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как ее смогут подобрать конкуренты.

1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упустят из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.

Это краткосрочные кредиты . Большинство кредитов твердыми деньгами имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выписали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая не может квалифицироваться как жилых .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. В общем, вы, вероятно, заплатите по процентной ставке от половины до одного процента выше за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Если предположить, что вы будете , а не , занимать квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

- Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)

- Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к повышению процентных ставок, более высоких комиссий и более низких LTV.

- Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, разрешает выдачу 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика в рамках программы , найти банк, который предоставит вам ипотеку, может быть сложно, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для односемейных домов требуется минимум 25% скидки, а для 2–4-квартирных домов — 30%.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Чтобы профинансировать аренду недвижимости, ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование первоначального взноса для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка при покупке двух квартир и 25% -ная скидка при покупке трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимума для обычной ипотеки и ипотеки VA.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный балл 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
2. VA ипотечные кредиты позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в доход. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, сдаваемая в аренду собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как будет одобрен ссуда.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе с вашим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по кредиту кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые или предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной собственности по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «синюю луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец действует как банк, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на получение инвестиционного кредита

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

4 шага к пониманию комиссии по недвижимости

Как новый лицензиат или кто-то, намеревающийся сделать карьеру в сфере недвижимости, вам необходимо понимать основы комиссии за недвижимость, поскольку именно так вам, скорее всего, будут платить.В то время как некоторые брокерские конторы переходят на более основанную на заработной плате структуру, большинство современных брокерских контор по-прежнему работают по системе, основанной на комиссионных. Таким образом, ваша зарплата агента по недвижимости будет основана на главном распределении комиссионных.

Шаг 1. Согласование разделения комиссии

Обычно вы оговариваете разделение комиссии на недвижимость со своим брокером, когда подписываетесь на него. Изначально у большинства брокерских контор есть стандартное разделение комиссионных, которое они предлагают новым агентам.Как только у вас появится некоторый опыт или вы достигнете определенного производственного порога, ваш брокер обычно увеличивает вашу комиссию.

Скачать бесплатно: Какие расходы вы можете ожидать в первый год работы в качестве агента по недвижимости?

Вкратце, разделение комиссии работает так. Допустим, вы продаете дом за 300 000 долларов, а средняя комиссия агента в вашем районе составляет 6%. Во-первых, комиссия в размере 6% распределяется между агентом по покупке и продаже (по 3% для каждого из вас).Если вы представляете и покупателя, и продавца, поздравляем: вы сохраняете полные 6%.

Допустим, вы представляете только покупательскую сторону. Эти 3% составляют 9000 долларов. Теперь вам нужно поделиться этим со своим брокером. Если у вас соотношение 60/40, это означает, что вы заберете домой 5400 долларов. Просто помните, что как независимый подрядчик вы несете ответственность за уплату собственных налогов. Это число до вычета налогов и расходов.

Шаг 2: Оцените заработную плату агента по недвижимости с учетом тенденций

Согласно данным, собранным для профиля участника Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® 2020, заработная плата РИЭЛТОРА немного отличается от заработной платы других агентов по недвижимости, но средний заработок РИЭЛТОРА является хорошей оценкой для типичной зарплаты агента по недвижимости.Вот несколько статистических данных для сохранения в памяти:

Средний годовой доход РИЭЛТОРА составляет около 49 700 долларов США.
РИЭЛТОРОВ с 16 и более годами опыта в среднем получали около 86 500 долларов в год.
27% РИЭЛТОРОВ зарабатывали более 100 000 долларов в год.

Оптимизм по доходам продолжается. По словам тех агентов, которые ответили на наш опрос, опубликованный в нашем Справочнике по доходам агентов по недвижимости за 2020-2021 годы, большинство агентов по недвижимости и брокеров указали, что они заработали больше от бизнеса с недвижимостью в 2019 году, чем в 2018 году.

Найдите лучшего брокера по недвижимости, с которым можно работать, с помощью нашего БЕСПЛАТНОГО загружаемого рабочего листа.

Шаг 3. Рассчитайте комиссию за недвижимость на основе продаж

Поскольку ваша зарплата агента по недвижимости, скорее всего, будет зависеть от комиссии, то, сколько вы зарабатываете каждый год, будет зависеть от того, сколько у вас продаж. Когда вы начинаете исследовать карьеру в сфере недвижимости, исследуйте свой целевой рынок. Сколько домов продается на этом рынке каждый месяц? Сколько агентов? Достаточно ли велик рынок для достижения ваших финансовых целей?

Если вы планируете продавать недвижимость в большом мегаполисе, вы, вероятно, найдете множество доступных вариантов бизнеса.Но допустим, вы заинтересованы в продаже недвижимости в небольшом прибрежном поселке на берегу Северной Каролины. Сколько домов продается каждый месяц? Со сколькими агентами вы будете конкурировать? Какая средняя цена на дом в этой части страны? Все эти факторы будут влиять на зарплату вашего агента по недвижимости.

Какие еще факторы повлияют на ваш доход от недвижимости? Ознакомьтесь с нашей статьей: 7 затрат, которые следует учитывать при начале карьеры в сфере недвижимости.

По данным Бюро статистики труда, агенты в крупных городах получают более высокие зарплаты.Отчасти это связано с количеством домов, которые продаются каждый год. Но это еще и из-за средней цены домов, которые они продают. С другой стороны, агенты в небольших сообществах могут преуспеть, если специализируются на продаже элитной недвижимости.

Шаг 4. Зарабатывайте больше в своей карьере в сфере недвижимости

Один из лучших способов увеличить свой потенциальный доход — это образование в сфере недвижимости. Например, вы можете получить звание специалиста по маркетингу роскошных домов или помощи семьям военнослужащих в переезде.Поступая таким образом, вы создаете специальную нишу, которая позволяет обслуживать более широкий круг потенциальных покупателей. Для получения дополнительной информации о том, как увеличить зарплату вашего агента по недвижимости, см. Нашу статью: 5 способов, которыми новые агенты по недвижимости могут повысить свою зарплату.

Готовы начать карьеру в сфере недвижимости? Загрузите наше бесплатное руководство: Подходит ли вам карьера в сфере недвижимости?

9 вещей, о которых агенты по недвижимости не хотят, чтобы вы знали

Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщает, что в 2019 году по всей стране было продано более 6 миллионов домов, из них 5.34 миллиона из них — уже существующие дома и 682 тысячи — новое строительство. В 88% этих сделок покупатель, продавец или оба использовали агента по недвижимости. Фактически, только 8% домов, проданных в 2018 году, были проданы на продажу собственником (ФСБО).

Итак, если вы планируете переезд, вы, вероятно, также планируете нанять агента по недвижимости. Прежде чем вы это сделаете, вам нужно знать несколько ключевых вещей, о которых агенты могут не захотеть рассказывать вам. Вот их девять.

1. Вам не нужно нанимать агента по недвижимости для продажи вашего дома

Если вы хотите узнать цены и сделать отличные фотографии, вы можете добиться большого успеха, продав свой дом самостоятельно.Если рынок жилья является горячим, вам, возможно, даже не придется ничего делать, кроме как вкладывать деньги в табличку «Продается» и разбирать предложения, которые приходят потоком.

Для большинства списков FSBO вам нужно получить свой дом в Службе множественных списков (MLS) покупатели и агенты с большой базой данных используют для поиска домов на продажу. Услуги с фиксированной оплатой, такие как FSBO.com или USRealty.com, позволяют вам разместить свой дом на MLS без агента по недвижимости, но вам нужно будет предложить комиссию для агентов покупателя.

Если вы продаете дом сами, знайте, сколько он стоит. Заниженная цена означает, что деньги остаются на столе, но дом с слишком высокой ценой может никогда не продать. Даже если вы позже снизите цену, у вас не будет такого количества потенциальных покупателей, поскольку вы упустите этот шум о новом доме.

2. Вы можете избежать комиссии, если приведете собственного покупателя.

Итак, вы подписываете контракт с агентом продавца завтра, а друг вашего соседа или начальник кузена уже осмотрел это место.После того, как вы подпишете контракт, если босс сделает предложение, вам придется обратиться к вашему агенту, верно?

Не так быстро. Прежде чем подписать контракт с агентом, сообщите в письменной форме обо всех законных потенциальных покупателях, которые уже проявили интерес. Если раскрытый покупатель решает завершить покупку, вам не нужно идти через брокера или платить ему комиссию.

3. Комиссия почти всегда договорная.

Продавцы платят комиссию как своему агенту, так и агенту покупателя при продаже собственности.По отраслевому стандарту комиссия составляла 6%, разделенная между двумя агентами; однако средняя комиссия для агентов по недвижимости упала до 5,03% в 2018 году, затем 4,96% в 2019 году.

При найме агента для продажи вашего дома вы можете договориться о еще более низкой комиссии, просто попросив, особенно если вы готовы использовать одного и того же агента как для продажи вашего нынешнего дома, так и для покупки следующего. В случае более дорогих домов вести переговоры зачастую легче. И если Redfin (NASDAQ: RDFN) присутствует на вашем рынке, он предлагает эффективную комиссию в размере 4% (3% для агента покупателя, 1% для агента Redfin) и скидку на часть комиссии для покупателей.

Продавцы должны обсудить комиссионные до подписания контракта, чтобы предпочтительный агент знал, предлагается ли более выгодная сделка, чтобы увидеть, согласится ли агент с ней. Если покупатель заинтересован в доме, но цена между покупателем и продавцом составляет несколько тысяч долларов, агенты, участвующие в сделке, также могут пожелать снизить свою комиссию за заключение сделки.

И помните, что комиссионные не должны выплачиваться, если продажа дома не состоится, поэтому всегда читайте мелкий шрифт.

4. Этот дом открытых дверей — это не для вас

Вы знаете, что дом открытых дверей, в котором вы весь день убирались, чтобы ваш дом был в первозданном виде? Вероятно, это не имело никакого значения для привлечения покупателей или продажи вашего дома.

NAR сообщает, что только 6% покупателей с июля 2019 года по июнь 2020 года нашли дома, которые они приобрели, с помощью вывески на продажу или открытого двора, и это число уменьшается, поскольку все больше покупателей обращаются к Интернету в поисках домов.

Так почему же агенты устраивают дни открытых дверей? Чаще всего посетители состоят из соседей или людей, которые небрежно смотрят.Агенты по недвижимости могут раздавать свои карты и открывать для себя новый бизнес, используя ваш дом в качестве фона для своих собственных маркетинговых усилий. Вот почему агенты по недвижимости оставляют свои карты везде, куда они идут.

5. Маленькие агентства могут быть такими же хорошими, как и большие

У крупных агентств недвижимости есть узнаваемость бренда и значительные маркетинговые бюджеты, но это не обязательно означает, что они лучший или единственный вариант.

Крупные агентства обычно менее охотно идут на переговоры о комиссионных, чем мелкие, и агенты могут получать меньшую долю комиссионных, что дает им меньше стимулов упорно трудиться, чтобы продавать по самой высокой цене.Агенты в крупных агентствах также могут испытывать сильное давление, чтобы достичь целей по продажам, а это означает, что они могут быть слишком натянуты, чтобы уделять вашему дому должное внимание.

Небольшое бутик-агентство иногда обеспечивает лучшее обслуживание клиентов — и Интернет выровнял игровое поле, так что многие мелкие агенты могут продавать ваш дом так же эффективно, как и крупные. Ключ состоит в том, чтобы не быть ослепленным торговыми марками и опросить нескольких агентов, чтобы найти того, который вам нравится, — но также необходимо убедиться, что любой агент из небольшой брокерской компании является квалифицированным агентом по недвижимости, работающим на полную ставку, если вы пойдете по этому пути. .

NAR сообщает, что с июля 2019 года по июнь 2020 года 73% покупателей и 77% продавцов связались только с одним агентом по поводу своей транзакции, что означает, что большинство, возможно, пропустили поиск агента, который идеально подходил бы. Проведите собеседование с агентами крупных и мелких брокеров и сравните маркетинговые планы, чтобы найти для вас лучшего агента.

6. Ваш домашний инспектор может рассказать вам не все.

Большинство покупателей недвижимости справедливо настаивают на предпродажной проверке любого дома, который они собираются купить, у лицензированного инспектора.Тем не менее, в Интернете полно рассказов инспекторов, утверждающих, что на них оказали давление агенты, чтобы они не были слишком тщательными в процессе проверки.

Многие инспекторы быстро понимают, что, если они хотят быть нанятыми, они не могут позволить себе тревожить покупателей, перечисляя все проблемы. Хуже того, некоторые недобросовестные агенты могут сотрудничать с инспекторами, которые, как они знают, не обращают внимания на большие проблемы, поднимая лишь мелкие вопросы.

Если вы покупаете дом, поищите самостоятельно, чтобы найти высококвалифицированного инспектора, на которого вы можете рассчитывать, чтобы обсудить проблемы с термитами, пятнышко плесени на чердаке или другие серьезные проблемы, которые могут повлиять на ваше желание купить.

7. Контракт, который вы подписываете, выделен мелким шрифтом.

Брокеры по недвижимости обычно предоставляют контракты покупателям и продавцам, участвующим в сделке. Если ваш контракт исходит от вашего брокера, внимательно ищите отказ от обещаний. В этом отказе от ответственности может быть указано, что вы проходите продажу в качестве покупателя, не полагаясь на устные заявления агентов по недвижимости или продавцов. Конечно, на самом деле вам больше не на что полагаться.

Чтобы убедиться, что ваш контракт не предусматривает отказа от прав — и что он содержит статьи, защищающие вас, — рассмотрите возможность найма юриста для проверки соглашения.Ваш дом, вероятно, является вашей самой большой инвестицией, поэтому внесение платы за заключение справедливого контракта того стоит.

8. Получение лучшей цены не всегда может быть главной целью

Агентам по недвижимости платят больше, если ваш дом продается дороже, поэтому они будут усердно работать, чтобы получить лучшую цену. Верно?

Может быть. Но если агент может продать ваш дом через месяц по более низкой цене и перейти к следующей сделке, возможно, не стоит тратить несколько дополнительных месяцев на маркетинг и показы только для увеличения вашей прибыли.Агенты могут также предпочесть больший объем, даже за счет цены, из-за риска, что транзакции могут развалиться.

Агенты могут даже вести себя недобросовестно, предлагая вам предложение от непредставленного покупателя и «забывая» конкурентное предложение, поступившее от агента покупателя. Хотя агент может потерять лицензию за такой проступок, обнаружение незарегистрированного предложения может быть трудным, и некоторые агенты готовы пойти на риск, если они могут удвоить свои комиссионные.

9.Покупатели и продавцы могут проверять ненадлежащее поведение.

Агенты по недвижимости должны иметь лицензию и должны предоставить свой номер лицензии. Вам следует уточнить у штата, был ли агент наказан за проступки.

В Нью-Йорке, например, есть доступная для поиска онлайн-база данных, где вы можете ввести номер лицензии агента или выполнить поиск по имени, городу или округу. В большинстве штатов есть аналогичные функции поиска, и вы обязательно должны проверить записи любого агента, которого вы думаете о найме.Выбор незарегистрированного агента означает снижение шансов получить плохой совет или такую проблему, как агент, который не принесет вам все ваши предложения.

Найдите подходящего агента — если вы планируете нанять его вообще

Хотя у агентов по недвижимости, несомненно, есть отраслевые секреты, это не означает, что все агенты плохие. Хотя вы могли бы продать свой собственный дом, вы, скорее всего, продадите его по более низкой цене, чем если бы вам помогал агент.

Чтобы решить, нужен ли вам агент, подумайте, готовы ли вы потратить дополнительное время и усилия на изучение цен и составление списка или поиск жилья самостоятельно, а также выясните, как закрыть сделку без профессиональной помощи.

Если вы не хотите ориентироваться в мире сделок с недвижимостью FSBO, внимательно изучите своего агента, чтобы найти того, кто позаботится о ваших интересах в одной из крупнейших сделок вашей жизни.

Как попасть в недвижимость с зарплатой в 40 000 долларов

По словам магната недвижимости Сидни Торреса, вам не нужно много денег, чтобы продать свою первую недвижимость. И он знает это по личному опыту.

Когда Торрес впервые занялся недвижимостью в 1997 году, он зарабатывал всего около 25 000 долларов в год, работая в строительной компании.С оплатой сверхурочных он приносил домой от 30 000 до 40 000 долларов в год, говорит он CNBC Make It.

Благодаря помощи наставника, его старого футбольного тренера, который был агентом по недвижимости, Торрес купил свою первую собственность и успешно ее реализовал, несмотря на свою небольшую зарплату. Вот как сделать то же самое за три шага:

Сидни Торрес из «The Deed»

Уоллинг МакГэрити фотография | CNBC

1. Найдите «золотую середину»

Местоположение — это все, — говорит Торрес, который теперь помогает борющимся инвесторам в недвижимость в программе CNBC «Дело».«Особенно, когда вы только начинаете заниматься недвижимостью, вам нужно убедиться, что вы нашли недвижимость в правильном районе, а это может занять время.

До того, как Торрес купил свою первую собственность, дом за 40 000 долларов недалеко от Тулейна и университета Лойола , он и его наставник «проводили часы за часами, дни за днями, выходные, праздники, ездя по окрестностям», — говорит он.

Вам следует искать недвижимость в многообещающих районах — или, как Торрес называет это «золотая середина» между причудливыми участками и бахромой.Чтобы найти это золотое пятно, вы должны сделать домашнее задание, говорит он: «Не торопитесь. Обыщите то место, где вы хотите быть. Поговорите со своими наставниками. Вы никогда не сможете спросить достаточно людей, прежде чем нажмете на курок и закроете».

2. Договоритесь о правильной цене

В конечном счете, «вы зарабатываете деньги на покупке, а не на продаже», — говорит Торрес. «Вы соберете ваших денег на продаже». Это означает, говорит он, «вы должны пойти туда и действительно продемонстрировать свои навыки ведения переговоров».

Торрес договорился о снижении стоимости своего первого переворота до 40 000 долларов, но, по его словам, «фактическое имущество, как оно стояло, было оценено в 60 000 долларов».«Итак, у меня было 20 000 долларов в капитале, прежде чем мне даже пришлось искать кредитора с твердыми деньгами. Это хороший способ начать, потому что, когда вы обращаетесь к своему кредитору с твердыми деньгами и говорите:« Я покупаю эту недвижимость за 40 000 долларов ». у него сразу 20 000 долларов в капитале, «кто не захочет пойти на эту сделку? Потому что в случае невыполнения обязательств он получит небольшую сумму в 20 000 долларов, потому что вы принесли ему эту собственность».

Для новичка, решительные переговоры на начальном этапе могут иметь решающее значение, говорит Торрес: «Потому что, когда вы обращаетесь к кредитору с твердыми деньгами, как я, и у вас нет финансовой отчетности для поддержки заимствования денег, вы у вас нет дохода, чтобы поддержать заимствование денег, но вы провели достаточно переговоров, чтобы внести в сделку капитал, я знаю, что вы тот человек, с которым я хочу работать.«

3. Имейте несколько стратегий выхода.

« У вас должна быть стратегия, если ваша собственность не продается сразу », — говорит Торрес, но очень немногие люди, инвестирующие в недвижимость, думают о конце с самого начала.

«Независимо от того, в какую сделку с недвижимостью я вступаю, я всегда хочу иметь четыре двери для выхода», — говорит он. Стратегии выхода из недвижимости включают, среди прочего, оптовую продажу собственности, покупку и хранение на длительный срок или аренду

Торрес вышел из своей первой попытки с хорошей прибылью.«Как только я закончил строительство этого дома, я получил оценку на 100 000 долларов больше, чем у меня было на самом деле», — говорит он CNBC Make It. «Я рефинансировал этот дом, взял эти деньги и купил еще один дом по соседству».

С тех пор этот магнат недвижимости разработал коммерческую и жилую недвижимость на сумму более 250 миллионов долларов, и он говорит, что другие могут сделать то же самое: «Вам не обязательно иметь кучу денег, чтобы начать работу в реальном мире. Это действительно зависит от окружения себя хорошим наставником или наставниками, и вы знаете, как научиться делать домашнее задание.»

Смотрите Сидни Торрес в телеканале CNBC» The Deed «, премьера которого состоится в среду, 13 июня, в 22:00 по восточному времени.

Нравится эта история? Нравится CNBC Сделайте это в Facebook!

000

пропустите: 3 доступные функции, которые могут увеличить стоимость вашего дома

Зарплата агента по недвижимости | Расчет комиссионного дохода в недвижимости

Автор: Kaplan Real Estate Образование
Обновлено: 19 мая 2020 г.

Вы заинтересованы в , чтобы начать новую карьеру в качестве профессионала? l агент по недвижимости ? Перед тем, как начать новую карьеру, у большинства людей возникает один важный вопрос: «Сколько денег я могу заработать?» Чтобы понять размер заработной платы агента по недвижимости, важно знать, что агент по недвижимости делает для получения своего дохода.Клиенты нанимают агентов по недвижимости для покупки или продажи недвижимости. Средняя заработная плата агента по недвижимости варьируется от года к году, потому что заработная плата основана на комиссионных , зависящих от результатов работы. Это означает, что сумма денег, которую вы зарабатываете в год, зависит от того, сколько объектов недвижимости вы продаете и какую комиссию вы получаете с каждой продажи.

По данным Министерства труда США , средняя зарплата агента по недвижимости составляет около 61 720 долларов США по состоянию на май 2018 года. Некоторые агенты по недвижимости зарабатывают намного меньше, а некоторые зарабатывают намного больше .Как правило, в качестве нового агента по недвижимости вы будете работать под руководством менеджера брокера, с которым вам придется разделить свою комиссию. Это означает, что вы будете выставлять и продавать недвижимость, но получаемая вами комиссия будет разделена между вами и вашим управляющим брокером в соответствии с согласованной суммой. Вашему управляющему брокеру также, возможно, придется разделить комиссию с другим брокером, который представляет сторону покупателя в сделке. Ниже приведен пример того, как этот процесс может работать.

Думаете начать карьеру в сфере недвижимости? Загрузите электронную книгу

Launching Your Real Estate Career .

Как рассчитать комиссионную зарплату агента по недвижимости

Вы совершаете продажу на 300 000 долларов с комиссией 6%, что составляет 18 000 долларов.
Эти 18 000 долларов делятся между брокером покупателя и брокером продавца в соответствии с согласованной суммой (обычно соотношение 55% к 45%).
Это означает, что 8 100 долларов поступают брокеру покупателя, а 9 900 долларов — брокеру продавца (вашему управляющему брокеру).
Затем 9 900 долларов делятся между вами и вашим управляющим брокером в согласованной сумме, скажем, 50% и 50%.
Это оставляет вам комиссию в размере 4950 долларов за листинг и продажу дома за 300 000 долларов.

Имейте в виду, что это не учитывает дополнительные расходы, которые вы можете понести, такие как маркетинговые расходы, расходы на вывески, снижение комиссионных и т. Д. Если расходы не управляются должным образом, вы потенциально можете потерять деньги на продаже. Кроме того, эта математика верна для продаж по любой цене.Например, если вы использовали ту же математику для дома за 400 000 долларов, вы получите разделенную комиссию в размере 6 600 долларов.

Ваш потенциал заработка в качестве агента по недвижимости зависит от того, сколько продаж вы можете совершить и сколько комиссионных вы получаете с каждой продажи. Ваш доход также может варьироваться в зависимости от того, сколько часов вы работаете, вашего уровня лицензирования и обучения, а также от того, в какой части страны вы работаете.

Теперь, когда вы знаете больше о том, как рассчитывается зарплата агента по недвижимости, узнайте , как стать агентом по недвижимости .

БЕСПЛАТНАЯ электронная книга: Начало карьеры инспектора дома

Мы собрали знания шести успешных профессионалов в области домашнего осмотра в одну ценную электронную книгу, чтобы дать вам инсайдерские знания, которые вам нужно знать, прежде чем начать свою карьеру. Мы спросили этих профессионалов, какой совет они дали бы потенциальным домашним инспекторам и в каких случаях они часто видят, что новые инспекторы терпят неудачу.Эта бесплатная электронная книга содержит все их советы в одном важном ресурсе для всех, кто готовится перейти на домашнюю инспекцию.

Скачать БЕСПЛАТНУЮ электронную книгу

Сколько стоит продать дом

Содержание:

В то время как средняя комиссия агента по недвижимости колеблется от 5% до 6%, в зависимости от того, где вы живете, общая стоимость продажи, как правило, выше.

Если учесть дополнительные расходы, которые являются обычными для большинства продаж, такие как расходы на ремонт, закрытие и переезд, ваши общие расходы могут приблизиться к 10% от продажной цены дома.

Также могут потребоваться значительные затраты времени, поскольку вы ждете, пока нужный покупатель сделает предложение, получите право на ипотеку, а затем закроете сделку.

Это руководство дает вам обзор того, сколько стоит продажа вашего дома, чтобы вы могли выбрать лучший способ продажи, который имеет смысл для вашего бюджета.

→ Если вы изучаете различные варианты, узнайте, как стоимость продажи в Opendoor сравнивается с традиционной продажей.

Какова в двух словах стоимость продажи дома?

Предположим, вы продадите свой дом за 248000 долларов (средняя цена дома на одну семью в США в 2018 году), вы можете в конечном итоге заплатить 41000 долларов в общей сумме затрат. Комиссия за недвижимость, скорее всего, будет самой большой комиссией, которую вы будете платить как продавец.

Ознакомьтесь с более подробной разбивкой нашей ориентировочной стоимости продажи дома в разделе в конце этого руководства.

Подготовка дома к продаже

Перед тем, как выставить свой дом на продажу, убедитесь, что он готов к продаже для привлечения заинтересованных покупателей. При подготовке дома необходимо учитывать четыре основных вида затрат.

Стоимость подготовки (~ 1% от продажной цены)

Когда потенциальные покупатели видят ваш дом впервые, вы хотите, чтобы они сосредоточились на его лучших особенностях, одновременно представляя себя живущими в этом пространстве. Вот где начинается постановка. Постановка включает в себя расстановку мебели и декора, чтобы сделать дом максимально привлекательным для покупателей.

Согласно сайту сравнения затрат Fixr, средняя стоимость найма профессионального стейджера по стране составляет от 2300 до 3200 долларов. Вы можете сэкономить деньги на обустройстве дома самостоятельно, но вам придется потратить время на подготовку и обслуживание каждой комнаты.

Если вы собираетесь делать это самостоятельно, подумайте, что вам нужно купить. Это может быть краска, новая мебель или осветительные приборы, шторы и декоративные аксессуары. Вы также можете арендовать глубокий очиститель для ковров, который может стоить от 35 до 50 долларов в день, или заплатить за профессиональную чистку ковров, которая, по данным HomeAdvisor, может стоить от 80 до 550 долларов.

Staging окупится, когда вы будете готовы продать. В обзоре Национальной ассоциации риэлторов (NAR) 29% агентов продавцов сообщили об увеличении долларовой стоимости, предлагаемой покупателями, от 1% до 5%. Двадцать один процент сообщили, что постановка увеличила стоимость дома продавцов на 6-10%.

→ Хотите избавиться от хлопот с листингом, выставок и месяцев неопределенности? Узнайте, как работает продажа в Opendoor.

Стоимость озеленения (~ 1%)

Когда дело доходит до продажи, внешний вид вашего дома может быть почти таким же важным, как и внутреннее.Ограниченная привлекательность может соблазнить покупателей, особенно тех, кто делает покупки в Интернете и сравнивает дома по фотографиям. Уход за ландшафтом включает такие вещи, как мульчирование, обрезка кустов и посадка цветов; Стандартный уход за газоном включает прополку и внесение удобрений.

В низком ценовом сегменте ландшафтный дизайн может стоить всего несколько сотен долларов, если вы делаете что-то простое, например, повторно засеваете лужайку или украшаете клумбы. По данным HomeAdvisor, средняя стоимость более комплексных услуг — цветников, растений, деревьев и т. Д. — составляет около 3239 долларов.Это, конечно, будет зависеть от размера вашего двора и объема работы.

Ремонт и обслуживание дома (различается)

Проблемы с обслуживанием и ремонтом — одна из основных причин, по которым незавершенные продажи жилья не проходят при закрытии. Если вы продаете компании Opendoor, мы упрощаем процесс ремонта, чтобы у вас была уверенность в конкурентоспособном предложении и больше гибкости в том, как вы можете выполнить необходимый ремонт. Если вы продаете традиционным способом, убедитесь, что ваш дом находится в хорошем состоянии перед включением в список, что поможет вам избежать серьезных уступок покупателю, когда есть предложение.

Готовясь к продаже, осмотрите свой дом на предмет поврежденных деталей, сломанной техники и мест, которые необходимо очистить или освежить. В нашем контрольном списке по содержанию дома вы найдете общие сведения, которые могут повлиять на стоимость вашего дома, и, в частности, то, на что обращать внимание при осмотре каждого участка.

Предварительная оценка может также помочь вам определить, что необходимо исправить. Общая стоимость ремонта зависит от состояния вашего дома. Составив список необходимых ремонтов, решите, что вы можете сделать самостоятельно и где вам потребуется помощь специалистов.Сравните предложения от нескольких подрядчиков, чтобы у вас был диапазон цен для рассмотрения.

Домашние улучшения (различаются)

Помимо ремонта, подумайте, хотите ли вы сделать какой-либо ремонт в доме, сколько времени и денег вы можете потратить, а также потенциальную отдачу от инвестиций.

Например, согласно исследованию NAR, кухни являются наиболее важным пространством для покупателей. Небольшая реконструкция может стоить вам в среднем почти 21 200 долларов, согласно данным анализа затрат на реконструкцию 2018 г.Отчет о стоимости. Потенциал роста — 81,1% окупаемости затрат при продаже, но вы вкладываете время и силы, если делаете ремонт самостоятельно. Наем профессионалов может сэкономить время, но может оказаться неудобным или дорогостоящим.

Сосредоточение внимания на небольших ремонтных работах, которые увеличивают ценность для покупателей, может иметь больше смысла, если у вас не так много свободного времени или денег. Например, вместо капитального ремонта кухни вы можете потратить выходные на обновление вытяжек шкафов и установку нового фартука.И то, и другое может привлечь внимание покупателя и повысить стоимость вашего дома.

Согласование продажи

Когда ваш дом будет готов к размещению, следующим шагом будет ожидание, когда покупатель сделает предложение. После того, как вы приняли предложение, вы можете перейти к следующему этапу процесса продажи, который обычно включает в себя некоторые двусторонние переговоры между вашим агентом и агентом покупателя. Также необходимо взвесить еще один раунд затрат.

→ См. Наше руководство по быстрой продаже дома

Комиссионные агента по недвижимости (от ~ 5% до 6% от продажной цены)

Работа с агентом по недвижимости означает, что он берет на себя всю работу по продаже за вас, такую как организация туров, составление расписания документов, обновление вашего объявления и организация таких вещей, как фотосъемка дома.Это экономит ваше время, но эти услуги платные. В среднем, по оценке Bankrate, продавцы платят от 5% до 6% от продажной цены в качестве комиссионных. Для дома 300 000 долларов это означает, что вы заплатите от 15 000 до 18 000 долларов.

Эта комиссия делится между вашим агентом и агентом покупателя. Если вы продаете компании Opendoor, наша плата за обслуживание в настоящее время составляет около 5%, что аналогично 5–6% комиссии за недвижимость, которая покрывает как комиссию агента по листингу, так и комиссию агента покупателя при традиционной продаже.Узнайте больше о наших ценах и их сравнении с традиционной распродажей.

Вы также можете лететь в одиночку и продать свой дом без агента, но вы все равно можете нести ответственность за уплату комиссии агенту покупателя, если покупатель представлен агентом. Предполагая, что это половина средней комиссии, оцененной по банковской ставке, вы заплатите от 2,5% до 3%. Учитывая, что 87% покупателей используют агента, по данным НАР, эта комиссия часто является неизбежным расходом.

→ Предложение за наличные от Opendoor позволяет более быструю и надежную продажу.Посмотрите, что мы можем предложить для вашего дома.

Уступки продавца (от ~ 1,5% до 2%)

Уступка означает, что вы согласились оплатить определенные расходы для покупателя, обычно в качестве средства облегчения сделки, чтобы покупатель с большей вероятностью закрыл сделку. Например, они могут попросить помочь с оплатой инспекционных сборов, сборов за обработку или других расходов. Покупатель может попросить уступку, если у него недостаточно денег, чтобы покрыть свои затраты на закрытие, или если дом старше, и он хочет сэкономить деньги для внесения обновлений.Покупатели также могут использовать уступки в качестве инструмента ведения переговоров на рынке покупателя или для компенсации затрат, связанных с необходимостью делать более высокое предложение для конкуренции на рынке продавца.

Сумма, которую может запросить покупатель, ограничена типом ссуды. Обычные ссуды, соответствующие руководящим принципам Fannie Mae, допускают уступки до 3%, 6% и 9% в зависимости от размера первоначального взноса покупателя. Согласно The Mortgage Reports, для ссуд FHA и VA, которые поддерживаются Федеральной жилищной администрацией и Департаментом по делам ветеранов, соответственно, льготы ограничены 6% и 4%.

Рынок, на котором вы продаете, может повлиять на ваши уступки. Проведенный Опендуром анализ данных о внутренних и государственных продажах домов на наших рынках показывает, что, когда покупатели просят уступок, они обычно просят от 1,5% до 2% от цены продажи дома.

Завершение сделки

По мере того, как вы приближаетесь к закрытию, вам все еще предстоит запланировать несколько затрат.

Затраты на закрытие (от ~ 1% до 3% от продажной цены)

Затраты на закрытие — это набор сборов, не связанных с комиссиями агента, которые оплачиваются как покупателями, так и продавцами при закрытии сделки с недвижимостью.Мы разбиваем их в нашем блоге на заключительные расходы для продавца. По данным Realtor.com, продавцы обычно платят в среднем от 1% до 3% при закрытии сделки. Если вы надеетесь продать свой дом за 250 000 долларов, вы потенциально можете заплатить от 2500 до 7500 долларов на покрытие расходов.

Затраты на закрытие обычно ниже для продавца, так как в этом случае взимается меньшая комиссия. Как правило, основные расходы, которые вы оплачиваете, включают заключительный взнос, который уплачивается заключительному агенту, налоги на недвижимость, гонорары вашего адвоката, сборы за регистрацию, налог на передачу и любые расходы, связанные с выплатой вашей первоначальной ипотеки.

Налоги на перевод

Налоги на передачу применяются при передаче права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому. Налог на передачу может быть начислен на уровне штата, округа и муниципалитета. Сумма, которую вы платите, зависит от того, где происходит продажа. По данным Национальной конференции законодательных собраний штатов, 12 штатов вообще не взимают налог на передачу недвижимости. Аризона взимает фиксированную плату за перевод в размере 2 долларов. В остальных штатах налоги на трансферт обычно варьируются от 0.От 01% до 5% от продажной цены.

Выплата по ипотеке

Прежде чем вы сможете официально признать продажу завершенной, вам необходимо погасить ипотечный кредит. Поступления от продажи используются для погашения вашей старой ссуды, но может возникнуть небольшая нехватка, если сумма выплаты не включает пропорциональные проценты. Возможно, вам придется заплатить кредитору чек, чтобы компенсировать разницу.

Кроме того, вам, возможно, придется заплатить штраф за досрочное погашение кредита.По данным Realtor.com, штрафы за досрочное погашение обычно устанавливаются в размере от 2% до 4% от вашей первоначальной суммы кредита.

Гарантия покупателя на дом (

<1%)
В то время как ваша страховка домовладельцев обычно покрывает структурные аспекты вашего дома в случае повреждений, вызванных пожаром или определенными типами стихийных бедствий, гарантия на дом имеет другой объем. Согласно Realtor.com, домашняя гарантия может покрывать расходы на ремонт и / или замену кухонной техники, стиральной и сушильной машин, а также электрических, водопроводных, отопительных и воздушных систем.
Вы можете предложить приобрести гарантию для покрытия дома до закрытия, чтобы покупатель знал, что ему не будут нести расходы на ремонт, как только он подпишет. Или вы можете предложить оплатить год или два гарантийного покрытия после закрытия. По данным Realtor.com, гарантия покупателя может стоить от 300 до 600 долларов. Это хороший бонус, который можно предложить покупателям, но это не обязательно.
Переехать в новый дом
К настоящему времени вы можете подумать, что закончили оплачивать все расходы по продаже дома.Но когда вы готовитесь к переезду в новый дом, не забудьте также принять во внимание следующие расходы.
Расходы на переезд (от ~ 1% до 2%)
Вы можете двигаться до закрытия или после. На транспортные расходы влияют три фактора:
Перемещаетесь ли вы на короткое или большое расстояние
Количество перемещаемых предметов домашнего обихода
Переезжаете ли вы сами или нанимаете профессиональных грузчиков
Аренда профессиональных грузчиков имеет свои преимущества.Грузчик с полным спектром услуг может упаковать ваши вещи, перевезти их в ваш новый дом и распаковать. Для этого вы можете платить фиксированную плату или почасовую плату.
HomeAdvisor оценивает стоимость профессионального переезда дома с тремя спальнями на месте в 760–1000 долларов. Перевозчики берут больше за переезды на большие расстояния и за транспортировку тяжелых или громоздких предметов, таких как пианино или детские качели.
По данным HomeAdvisor, для самостоятельного переезда аренда движущегося грузовика может стоить от 50 до 2000 долларов, в зависимости от размера грузовика и количества пройденных миль.Местный переезд может стоить всего несколько сотен долларов, если учесть арендную плату и газ. Вам также нужно будет заплатить за коробки, скотч и другие упаковочные материалы.
Если у вас есть вещи, которые нужно выбросить, возможно, вам также придется заплатить либо за переносной мусорный контейнер, который можно забрать, либо за то, чтобы кто-то унес эти предметы. Наконец, вам может потребоваться внести залог за электроэнергию, газ, воду и вывоз мусора в вашем новом доме.
Помните, что время хода имеет значение.HomeAdvisor предполагает, что стоимость переезда может быть вдвое выше в летние месяцы. С мая по сентябрь спрос на переезды грузовиков и профессиональные услуги по переезду достигает пика, поскольку семьи часто переезжают летом, когда школы нет, а студенты колледжей переезжают в кампус и обратно. Более высокая конкуренция за услуги по переезду часто приводит к более высоким ценам.
Стоимость перехода домой и перекрытия (~ 1%)
Обычно бывает переходный период между продажей вашего нынешнего дома и переездом в новый.Если вы уже закрылись на новом месте, вы можете оплатить стоимость владения двумя домами одновременно. Это может включать и ипотеку, коммунальные расходы, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев.
Если вы еще не остановили свой выбор на новом доме или все еще ищете подходящий, вам необходимо внести в бюджет временные жилищные условия. Вам также нужно будет заплатить за хранение вашей мебели и других вещей до тех пор, пока вы не сможете окончательно заселиться. Согласно SpareFoot, среднемесячная стоимость хранилища самообслуживания колеблется от 66 до почти 135 долларов в зависимости от размера устройства.Имейте в виду, что в этом сценарии вам может потребоваться переехать дважды, что помимо затрат времени, также может быть очень дорогостоящим.
Наш анализ внутренних и отраслевых данных показывает, что вместе переходные расходы обычно составляют около 1% от продажной цены, если предположить, что переходный период составляет полтора месяца. Одним из преимуществ продажи Opendoor является то, что мы даем вам контроль над графиком переезда, чтобы вы могли избежать накладных расходов на жилье.

Основные выводы
Как правило, продажа дома обходится дороже, чем комиссионные агента по недвижимости — 10% от продажной цены — хорошее место для начала.Найдите время, чтобы рассчитать каждую из перечисленных здесь затрат по отдельности, предполагая, что они применимы к вашей ситуации. Чем точнее вы сможете оценить общую сумму, которую заплатите, тем меньше останется места для сюрпризов. Что еще более важно, вы будете лучше понимать, сколько вам стоит уйти, и, следовательно, сколько вы можете вложить в свой следующий дом.
Разбивка затрат на продажу дома
В приведенной ниже таблице мы разбиваем общие затраты на продажу дома, исходя из предположения, что цена предложения составляет 248 000 долларов — это средняя цена дома на одну семью в США.S. в четвертом квартале 2018 года, по данным НАР.
Как видите, если учесть все расходы, общая стоимость продажи достигает более 16% от продажной цены. Имейте в виду, что эти расходы будут варьироваться в зависимости от обстоятельств продажи, но вы можете быстро увидеть, как стоимость продажи выходит за рамки комиссионных агентов по недвижимости.
Цена дома 248 000 долл. США
Статья затрат Сумма затрат % от продажной цены
Домашняя подготовка
Стоимость подготовки $ 2,480 1%
Ремонт и реконструкция дома * $ 12 400 5%
Ведение переговоров о продаже
Комиссионные агента по недвижимости $ 14 880 6%
Уступки продавца $ 3 720 1.5%
Завершение сделки
Затраты на закрытие ** $ 2,480 1%
Переезд
Стоимость перехода и перекрытия $ 2,480 1%
Транспортные расходы $ 2,480 1%
Итого 40 920 долларов США 16,7%
Предполагаемая выручка $ 207 080
* По данным homeadvisor, мы взяли средний показатель по стране за 2018 год.com.
** Включает ориентировочную стоимость титула, условного депонирования, нотариуса и налог на передачу права собственности
Ребекка Лейк
Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве финансовых, налоговых, юридических рекомендаций, рекомендаций по недвижимости, страхованию или инвестициям.

Цена дома	248 000 долл. США
Статья затрат	Сумма затрат	% от продажной цены
Домашняя подготовка
Стоимость подготовки	$ 2,480	1%
Ремонт и реконструкция дома *	$ 12 400	5%
Ведение переговоров о продаже
Комиссионные агента по недвижимости	$ 14 880	6%
Уступки продавца	$ 3 720	1.5%
Завершение сделки
Затраты на закрытие **	$ 2,480	1%
Переезд
Стоимость перехода и перекрытия	$ 2,480	1%
Транспортные расходы	$ 2,480	1%
Итого	40 920 долларов США	16,7%
Предполагаемая выручка	$ 207 080