Кому нужна недвижимость – Покупка коммерческой недвижимости физлицом: подводные камни и риски

Извилистый путь в Евросоюз, или Кому нужна недвижимость в Латвии?

«Купить можно, перепродать нельзя.  Дорого, неликвидно, без гарантий. Прохладно, сыровато. Безлюдно. Работы нет. Зато есть море, сосны, дюны, тишина, хорошая экология и отличные дороги» – добро пожаловать в Латвию, дорогие инвесторы!

Все мы знаем, что россияне не могут жить годами в европейских странах, не имея долгосрочной шенгенской визы. С работой гражданина РФ за границей тоже не все так просто. Зачастую европейскому работодателю, для того чтобы официально взять россиянина на должность, нужно доказать контролирующим органам его уникальность как специалиста (дескать, местного на эту работу позвать не могу – квалификация низка), а также регулярно платить в казну особый налог за принятого на работу иностранца. Вид на жительство в европейской стране, пусть даже временный, мог бы стать для россиян волшебным ключиком, открывающим двери в Европу, и позволяющим, при желании, официально работать в странах шенгенского соглашения.

До недавнего времени Латвия предоставляла возможность жителям России получить заветное членство в Евросоюзе путем открытия собственного предприятия либо приобретения в собственность недвижимости, соответствующей определенным параметрам.

Получить временный вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью его дальнейшего продления мог иностранец, вложивший в основной фонд своего предприятия не менее 150 тысяч евро и обеспечивший рабочими местами 50 сотрудников. Годовой оборот его бизнеса должен быть не менее 10 000 000 евро, что призвано оздоровить экономику страны. В подобном проекте могли принять участие сразу три инвестора, если одному такие инвестиции казались неподъемными. Еще иностранец мог открыть в одиночку малое предприятие с капиталом  не менее 35 000 евро, и при этом платить в государственную казну не менее 40 000 евро налогов в год.

Стоит заметить, что гарантированно дать вид на жительство за покупку дома государство Латвия не обещает, но на практике случаев отказа выдать ВНЖ приобретателю собственности не случалось.

Не бизнес, так квартиру

Еще один ход для россиянина стать членом Евросоюза – приобрести в Латвии одну или несколько квартир или домов в Риге или в Рижском регионе планирования, а также в городах республиканского значения. Заметим, что этот хитрый «Рижский регион планирования» охватывает не только  зону вокруг Риги, но тянется вдоль всего Рижского залива, вплоть до границы с Эстонией. В любом населенном пункте, расположенном поблизости от моря, цены на жилье для иностранцев уже «кусаются»: сумма сделок за ВНЖ должна была составлять, до недавнего времени, не менее 142 300 евро. Можно, конечно, проехать еще дальше по побережью, до Колки, где живет, кстати, немало потомков русских старообрядцев, но там – только рыбацкие деревеньки, развлечений никаких, интернета нет, и жить придется исключительно натуральным хозяйством. Вне означенной зоны, фактически в захолустье и деревнях, можно было ограничиться покупкой недвижимости на сумму 71 150 евро.

Согласно данным латвийской статистики, к январю 2014 года в рамках закона «Об эмиграции» иностранцы потратили около 660 млн евро на покупку недвижимости, в обмен на получение временного ВНЖ. Среди покупателей были граждане бывших республик СССР – Украины, Белоруссии, Казахстана, а также Израиля, США и других стран, но в большинстве все же – граждане России: 6 883 человека (без учета членов из семей – супругов и несовершеннолетних детей).

Виктор Копосов, руководитель юридической фирмы Inlat Plus уверяет, что Латвия представляет интерес для некоторых бизнесменов, являясь оффшорной зоной. Налоговое законодательство Латвии предоставляет определенные преференции иностранным компаниям. Не так давно в стране была снижена ставка НДС, сокращен подоходный налог. В Латвии удобная банкoвская систeма с pусскoгoвopящим персоналом, латвийскиe компании выгoднo испoльзoвать в качeствe пoсpeдникoв в мeждунаpoднoй тopгoвлe стpан СНГ и Евpoсoюза.

Свобода подорожала

Однако с 1 сентября 2014 года ситуация с получением ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии изменилась в сторону укрупнения суммы сделки. По требованию представителей партии «Национальное объединение» депутаты сейма Латвии поддержали принятие изменений в законе об иммиграции, согласно которым отныне иностранцу нужно приобрести недвижимость на сумму не дешевле 250 тысяч евро (ее минимальная кадастровая стоимость должна быть не меньше 80 тысяч евро), чтобы получить ВНЖ в Латвии. Также было введено дополнительное требование взноса в государственный бюджет в размере 5% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества, что составляет около 13 тыс. евро, если ориентироваться на озвученную выше сумму. Кроме того, для получения вида на жительство отныне нельзя будет приобретать объекты недвижимости в разных городах или районах одного города, можно только купить 2-3 квартиры в одном многоквартирном доме с одним адресом, «связанные друг с другом функционально».

Таким образом, стать свободным гражданином, беспрепятственно перемещающимся по странам Европы, а также получить в них легальную работу может теперь только достаточно состоятельный человек, готовый выложить внушительную сумму за вожделенный ВНЖ – около 268 тыс. евро.

Жилье «про запас»

Риэлторы компании Balticzone составили собирательный портрет покупателя недвижимости в Латвии: возраст – 40-45 лет, бизнесмен, женат, в семье 1-2 ребенка, имеет высшее образование, хорошо осведомлен о традициях разных стран, юридически подкован, часто путешествует, словом, «человек мира», современный и продвинутый специалист своего дела, живущий подолгу в разных странах.

Яна Семерикова, риэлтор компании Arco Real Estate Sia из курортного городка Саулкрасты в 70 км от Риги, уверяет, что за последние 3-4 года в приморской зоне (но не в дюнной, там земля дороже в несколько раз и большие налоги) граждане РФ приобретали недвижимость в качестве летней резиденции. В остальное время, с осени до весны, купленные дома стоят закрытыми, а состоятельные россияне предпочитают жить, работать и отдыхать в Москве либо в странах с более теплым климатом. В курортных городках около моря, в частности, в Саулкрастах, есть несколько очень дорогих домов, фактически дворцов, построенных на больших территориях российскими инвесторами с большим размахом. В отсутствие хозяев эти дома охраняются и убираются нанятым персоналом, хотя владельцы посещают их нечасто.

До введения новых поправок, по данным Управления по делам гражданства и миграции, недвижимость с официальной стоимостью дороже 250 тыс. евро приобретали менее 20% от всех претендентов на латвийский ВНЖ. Логично предположить, что теперь сумма сделок уменьшиться более чем на 60%. Причем покупать квартиры и дома иностранцы будут исключительно в Рижском регионе и больших городах. В сельской местности Латвии объект за такую сумму найти сегодня проблемно. Инвестиционная привлекательность не только частного жилья, но и гостиниц, гостевых домов, а также ресторанов, магазинов и прочих коммерческих объектов в удаленных от центра регионах Латвии на сегодняшний день крайне низка.

Фантомы и жемчужины

Любопытно, что в период действия первой редакции закона с возможностью приобретения недвижимости по эконом-варианту в сельской местности рынок предлагал доверчивым иностранцам по цене 72 000 евро дома, квартиры и дачи, зачастую не соответствующие заявленной цене. Старые, ветхие строения с косметическим ремонтом, недострой, неутепленные дома для летнего проживания позиционировались продавцами как вполне ликвидное жилье, пригодное для круглогодичного проживания.

Впрочем, Яна Шапкина, руководитель риэлторской компании Balticzone, говорит о том, что помимо не всегда адекватной «вторички», в Латвии за последние годы появилось несколько интересных, качественных объектов, строящихся на деньги российских инвесторов и российскими же застройщиками либо с их долевым участием. Яркие примеры: высотный комплекс Z-Towers в Риге (своего рода аналог башен московского «Москва-Сити»), апартаментные комплексы Kado-Karim и SKY GARDEN в Юрмале, Golf Estate в поселке Салиена. Это проекты бизнес-класса, которые вполне соответствуют высоким требованиям состоятельных иностранцев к уровню комфорта и качеству инфраструктуры.

Яна считает возможность ведения бизнеса и получения ВНЖ, а значит, возможности безвизового перемещения по Европе,  достаточным стимулом к тому, чтобы купить недвижимость в Латвии. К тому же некоторые россияне не любят жаркое лето, и потому в июле-августе предпочитают отдыхать в умеренном климате Прибалтики, привозя в Латвию на отдых и своих детей. «Впрочем, по большей части покупатели интересовались в последние годы в основном недвижимостью Риги и Юрмалы, а после внесения поправок в закон об эмиграции региональные риэлторы и вовсе останутся не у дел. Поток покупателей из РФ, скорее всего, сильно уменьшится», – полагает риэлтор.

Что дает ВНЖ в Латвии простому русскому инвестору?

На что же может претендовать россиянин, поддержавший своим капиталом латвийскую экономику, если он не бизнесмен, а обычный представитель среднего класса? Допустим, он купил дом в крупном городе или в Рижском регионе или открыл предприятие. Сможет ли он успешно работать в Латвии, поддерживая свое существование, и насколько рентабельным будет его бизнес? И вот тут начинается самое интересное, потому что обеспечить рабочими местами Латвия не в состоянии даже собственных сограждан – постоянных жителей страны, не говоря уже о свежеприбывших на ПМЖ иностранцах.

Предлагая россиянам вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости, на одном из рижских сайтов риэлторы заманивают российских покупателей следующими сомнительными аргументами: «В вашем распоряжении будут балтийские пляжи, море, сосны, словом, отличная экология, а также дороги без пробок и… дешевое пиво!» В Риге по цене московской «однушки» можно купить хорошую «трешку» площадью 200 кв. м. Но продавцы скромно умалчивают о том, что жить по московским меркам и привычкам у россиян в Латвии не получится.

В Риге и Юрмале время от времени появляются вакансии в туристическом бизнесе, в основном же Центры занятости населения предлагают людям поработать нянями, разнорабочими, изредка – программистами, бухгалтерами, довольно часто – продавцами и менеджерами. Все вакансии – со знанием латышского языка, причем оплата труда в 1,5-3 раза ниже, чем в Москве. Рынок труда, в сравнении с той же Москвой, в Латвии ничтожно мал, ведь все население страны составляет немногим более 2 млн человек! А в регионах и вовсе востребованы только сельскохозяйственные специальности: ищут сезонных рабочих для уборки урожая, трактористов, комбайнеров, технических специалистов для ремонта сельхозтехники.

Бизнес в Латвии тоже, скорее всего, не принесет инвестору быстрого процветания. Страна живет за счет транзита нефти и иных грузов через порты, доля сектора услуг в ВВП Латвии составляет 70,6%, промышленности – 24,7%, сельского хозяйства – 4,7%. Но в сфере обслуживания местные прочно держатся за рабочие места и чужаков к кормушкам не допускают.

Потому что это дача!

По уверениям рижских риэлторов, российские толстосумы предпочитают покупать недвижимость в Риге и Юрмале просто в качестве летней резиденции. В столице Латвии востребованы квартиры в реновированных домах в центре города (Старая Рига, Исторический Центр) либо  в новостройках в спальных районах. Хорошим спросом пользуются дорогие особняки в районах частной застройки (Балтезерс, Марупе). В Юрмале у россиян в качестве объекта инвестиций популярны коттеджи у моря или квартиры в небольших новых жилищных кооперативах. Однако сдать их с выгодой для инвестора можно только на 2-3 летних месяца. В остальной период жилье не пользуется спросом у курортников. С сентября по май в Прибалтике довольно прохладно, и поток туристов резко иссякает. В качестве всесезонной дачи купленный в Латвии загородный дом тоже использовать сложно – тысячекилометровая удаленность от Москвы плюс временные затраты на прохождение границы делают путь к отдыху слишком долгим.

В регионах, находящихся вдали от Риги и Юрмалы, туристические объекты (кемпинги, гостевые дома, коттеджи и гостиницы) и вовсе считаются неликвидными. Купить их можно, а продать по цене приобретения уже проблемно. Так что рассматривать латвийскую недвижимость как объект долгосрочных инвестиций, однозначно не стоит.

Если лишние деньги…

Таким образом, напрашивается следующий вывод: приобретение вида на жительство в Латвии через учреждение своего предприятия или покупку недвижимости на сумму 268 тыс. евро – довольно дорогое удовольствие и в целом не слишком рентабельный проект с точки зрения человека, умеющего считать деньги. Обеспеченные иностранцы скорее рассмотрят варианты получения ВНЖ в других странах Европы – Словении, Финляндии, Болгарии, Эстонии, к примеру, путем учреждения юр.лица. Но для тех, кто любит климат, природу, тишину и красоту Латвии вкупе с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой, а также располагает свободными денежными средствами, домик на рижском взморье с ВНЖ в придачу может стать отличным местом уединения, а также запасным аэродромом на случай необходимости срочно покинуть Россию в случае перемены политических и экономических ветров.

www.cian.ru

«Почему я никогда не куплю себе дом»: все минусы владения недвижимостью

В последнее время люди частенько говорят мне что-то вроде «Я собираюсь купить дом» или «Что ты думаешь насчёт идеи купить дом?» Второй вариант мне больше нравится. Люди, задающие этот вопрос — мои друзья, и кажется, им действительно важно моё мнение. Так вот, сейчас я скажу вам моё мнение на этот счёт, хотя возможно, это немного не то, что вы ожидаете услышать.

Джеймс Альтушер

[adsense]

У меня имеется немалый опыт домовладения. Я купил дом, когда разбогател, продав свой первый бизнес, и ещё у меня был дом, где я жил со своей бывшей женой (всё закончилось разводом), а также дом, где я рос, и ещё один, о котором я вообще забыл до этого момента… Впрочем, довольно обо мне. Вы уже поняли, что я имел возможность изучить вопрос домовладения достаточно подробно. И вот, к какому выводу я пришёл.

Существует масса причин НЕ покупать себе дом или какое-то другое постоянное жилище.

Причина 1: Финансовая

а. Ваши деньги испаряются

Собираетесь приобрести, наконец, заветное жилище? Отправляйтесь в банк и заберите все свои деньги, всё, что удалось накопить, ибо с этого момента ваша жизнь «украсится» непрерывными финансовыми тратами. Например, вам нужен огромный первоначальный взнос, чтобы воспользоваться ипотекой. «Но ведь покупка недвижимости — это инвестиция!» — возразите вы. Ну так знайте, что в период с 1890 до 2004 года цены на недвижимость росли со средней скоростью… 0,4% в год. И это только стоимость самого дома, помещения из стен и крыши, а не всего сопутствующего домовладению, о чём я собираюсь рассказать ниже. Так что если вы покупаете жильё за, например, $400 000, вы можете сразу сказать «прощай» $100 000 (заработанным нелёгким трудом) из них. Можете даже поставить памятный знак на лужайке перед домом: «RIP $100 000».

б. Сопутствующие расходы

Агенты по недвижимости, комиссии, нотариусы, переезд, ремонт, антидепрессанты — вот и ещё 2–3% от стоимости жилья.

в. Техническое обслуживание

Люди как-то мало задумываются о том, как часто в доме что-то ломается. Ваш дом большой, в нём много вещей, бытовая техника, всякие коммуникации… Ой, стиральная машинка потекла. Становитесь на колени, засучивайте рукава и исправляйте ситуацию. Не вышло? Звоните мастеру, который скажет вам, что трубы прогнили, их залатали, заплатки отвалились и нужно всё менять. Доставайте кредитку! И снова, и снова, и снова.

Я арендую. Если у меня сломалась стиралка, я звоню хозяину, и он присылает мастера. Всё. Я ничего не делаю, потому что владелец дома работает на меня.

г. Вы в ловушке

Позвольте изложить очень чётко, почему домовладение постоянно поощряется правительством: всякие программы по доступному жилью и всё такое. Потому что они не хотят, чтобы вы уезжали. Всем: и крупным владельцам бизнеса, на который вы работаете, и руководству страны, тесно связанному с этим бизнесом, очень выгодно, чтобы вы сидели на одном месте. Нечего ездить туда-сюда в поисках лучшей доли. Купи жильё, плати ипотеку и утешай себя старой поговоркой «где родился, там и пригодился».

д. Невыгодно

Те, кто тешат себя мыслью «мой дом — это моя инвестиция», не должны забывать, что недвижимость обладает всеми тремя признаками невыгодных инвестиций:

  • Неликвидность. Вы не можете обналичить свои вложения в короткий срок.
  • Высокая долговая нагрузка. В большинстве случаев, чтобы купить жильё, приходится занимать много денег — у банка или ешё кого-то.
  • Невозможность диверсификации. Вы должны разделять свои деньги, если не хотите потерять всё разом. Для большинства домовладельцев дом составляет значительную (если не всю) долю инвестиций. И уж конечно, намного превышает те 10% капитала, что рекомендуется вкладывать в один актив.

Причина 2. Личная

Здесь я изложу ещё некоторые аргументы против владения жильём, которые касаются меня лично.

а. Вы в ловушке (часть 2)

Некоторым людям нравится «иметь корни», но это не про меня. Я обожаю что-то менять время от времени (хотя бы изредка). В 2009 году, например, я снимал квартиру, выходящую окнами на Уолл-стрит. Прямо на Нью-Йоркскую фондовую биржу! Это было круто. До этого я вообще жил в отеле. А в прошлом году мы решили сменить обстановку и сдвинуться немного севернее. Теперь я смотрю в окно и вижу реку Гудзон, иногда спокойную, иногда довольно штормовую. Весь переезд, включая выбор дома, занял у нас две недели. Никаких проблем. Вы можете осуждать, но мне нравится беззаботная жизнь.

б. Стены

Вы не можете менять планировку в арендованном жилье. Некоторые люди, кажется, обожают сносить стены, наверное, это где-то в генах заложено. Эволюция такая: «запомни, хочешь хорошо жить в новом доме — снеси все стены!» Типа, расширяют пространство (до бесконечности). Я этого не понимаю. Меня устраивают стены, так что пусть остаются там, где стоят.

в. Аренда

Иногда люди утверждают, что все траты: цена ипотеки, налоги, техническое обслуживание дома — заложены в стоимость аренды. Иногда это действительно так, но как правило — нет.

г. Психология

Присмотритесь внимательнее к причинам, по которым вы собираетесь купить дом. Вы чувствуете себя «несостоявшимся», не владея собственным жильём, куда можно поселить семью и детей? Вам необходимо «семейное гнёздышко»? А может быть, вы просто попали под влияние вздыхающих родителей и общественных стереотипов? Задумайтесь серьёзно — так ли неполноценна и несчастлива ваша жизнь без владения недвижимостью?

д. Выбор

Пока я живу в съёмном жилье, я чувствую, что у меня всегда есть выбор. Я могу уйти в любой момент. Я могу жить в том месте мира, в котором хочу. Приключения становятся возможностью, даже если я никогда не воспользуюсь ей.

е. Стресс

Для меня (не для всех) домовладение — это стресс. Я видел, через что прошли мои родители, прежде чем выплатили стоимость нашего дома до конца. Порой им приходилось очень туго. Я видел, через что проходили мои друзья. Я сам какое-то время имел дома. А ещё — я видел как в кризис 2008 года люди, потерявшие свои дома или возможность выплачивать ипотеку, покончили с собой. Свой дом — источник стресса, а я не люблю стресс.

ж. Деньги

Мне нравится иметь счёт в банке. Мне нравится иметь доступ к своим деньгам в любой момент. И мне НЕ нравится иметь дело с неликвидными инвестициями. Я хочу ванну, наполненную долларовыми банкнотами, в сумме равными стоимости взноса за дом. Я хочу купаться в этой ванне (пожалуй, сделаю это прямо сегодня вечером). В общем, владеть деньгами я люблю больше, чем иметь в собственности кучу сложенных в определённом порядке строительных материалов.

Кстати, сейчас отличное время для инвестирования в недвижимость. Кризис и всё такое — я мог бы рассчитать величину кредитного плеча и выгодно сыграть на купле-продаже. Но знаете что? Я никогда в жизни больше не куплю дом. Не хочу, знаете ли, сидеть в ночи и размышлять: «Зачем, зачем, чёрт возьми, я связался со всем этим снова?!»

Селена Парфёнова12.06.2015

www.factroom.ru

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: СТРАНЫ, ГДЕ ВЫГОДНО ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Покупка недвижимости за рубежом – одна из самых надежных инвестиций. Об этом часто говорят эксперты: инвестор получает источник регулярного дохода, плюс приятный бонус — возможность оставить повседневную суету и безмятежно отдохнуть в своем жилье с видом на море. Но для многих фраза «вилла в Испании» все еще звучит как красивая мечта, с этой мечтой люди многие годы проживают в старой хрущевке: «Хотелось бы, да как?».

Как оценить рынок, составить стратегию, разобраться с местными налогами и начать зарабатывать? Что лучше – сдавать в аренду или делать спекулятивные покупки? И наконец, в недвижимость каких стран сейчас лучше вкладываться? Подробно об этом центру деловой информации Kapital.kz рассказал Виталий Яковлев – руководитель отдела продаж турецко-украинской инвестиционно-строительной компании Hayat Estate.

— Виталий, стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?

— Я не знаю времени, когда в недвижимость не нужно вкладывать деньги. Кажется, что этот рынок – только камни и кирпичи, на самом деле он постоянно развивается. А кризисное время находится у нас в голове: нам говорят, что кризис в стране, так мы и думаем. Кризис – не значит, что у людей стало меньше денег, это значит, что в какой-то момент у кого-то денег стало меньше, но у других их стало больше. Вопрос надо ставить так: где на данный момент выгодно и надежно вложить деньги в недвижимость. Иначе можно просто «заморозить» свои деньги или потерять какую-то их часть.

— А с каким капиталом можно начинать это дело?

— Если у вас есть 2 тысячи долларов – это ваш первый взнос и, конечно, определенные стабильные доходы в валюте. Под вас уже можно будет расписать рассрочку, возможность получения кредита. Не факт, что вы будете выплачивать деньги до конца за это жилье, может, вы захотите ее перепродать, когда цена увеличится. Заработаете на этом, пойдете и купите другую недвижимость.

— Какие же страны в тренде по вашим наблюдениям?

— Самые привлекательные сегодня для инвестиций страны, на мой взгляд, это Турция, прежде всего, затем Испания, Таиланд. Очень интересным стало направление Южный Кипр. И такие страны, как Черногория, Албания и Хорватия. В каждом государстве есть свои входящие условия и свои цены. Если у человека ограниченный бюджет, но он хочет купить жилье на первой линии моря, либо заработать на строительстве, то это Турция.

Для Испании лучше долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 10-15 лет, когда недвижимость в этой стране придет на круги своя. Потому что испанский рынок только последние два года показал тенденцию к росту. До этого он практически десять лет падал.

Если мы рассматриваем Таиланд, то, безусловно, здесь самая выгодная арендная ставка — это хорошая страна, для того, чтобы купить и сдавать. Именно для инвесторов есть программы по гарантированной аренде: человек просто покупает недвижимость, отдает ее управляющей компании и получает свои доходы. Но тут, чтобы приехать и отдохнуть в своей квартире, вам нужно будет заплатить деньги — это бизнес. Есть гарантированная аренда под 7% годовых, под 10% и даже под 12% — но это инвестиция на 15 лет. Для инвестора – это очень удобно, не нужно думать об амортизации квартиры, о клиентах, об уборке, налогах.

Южный Кипр – это страна, которая сейчас на первом месте среди потенциальных инвесторов, которые хотят получить либо второе гражданство, либо постоянный вид на жительства через покупку недвижимости, либо получить ВНЖ (вид на жительство). Почему? Потому что Кипр входит в Евросоюз. В той же Турции и Черногории при покупке недвижимости вы тоже сразу — в течение двух недель получаете вид на жительство на год на всю вашу семью. На Кипре такие же условия при покупке любой недвижимости до 300 тысяч евро. Но это вид на жительство страны Евросоюза и с ним вы сможете уже путешествовать по Европе без виз. Открываются большие перспективы. А если вы открываете ПМЖ на Кипре, возможностей станет еще больше. Причем ПМЖ у вас пожизненный, вам нужно будет только в течение двух лет один раз слетать на Кипр. То есть остров перед вами не выстраивает никаких условий, практически.

Для больших клиентов здесь предусмотрена интересная программа по инвестициям– вы кладете на депозит в местный банк 2,5 млн евро и за 3 месяца получаете гражданство. При этом вы не дарите экономике Кипра эти деньги, в отличие от, например, Мальты, где для паспорта вам просто нужно будет безвозвратно отдать стране 300-400 тысяч евро. Здесь вы спокойно получаете на всю семью паспорта и через 3 года можете спокойно продать свою недвижимость, оставив только квартиру стоимостью в 500 тысяч — это должна быть ваша резиденция на Кипре.

Что еще важно знать потенциальному инвестору о Кипре – здесь нашли огромное месторождение газа и с 2019 года начнется его промышленная разработка. Объем запасов – 300% от ВВП страны. На остров придут крупнейшие нефтегазовые компании. Кроме того, на Кипре одобрено строительство крупнейшего в Европе казино-курорта.

— Чем привлекательна недвижимость Черногории и Албании для инвестора?

— Ну, смотрите. Все наши клиенты в основном хотят покупать недвижимость у моря. Турция, Кипр, Испания – это Средиземноморское побережье. Чем выгодно отличаются страны Балканского полуострова – Албания, Черногория и Хорватия – тем, что они находятся на Адриатическом побережье. Это другое море, другая природа. Черногория вообще очень компактная страна – есть такие красивые города-бухты, как Будва, Бар, Котор. Там комфортно жить, и вы находитесь в центре Европы. Черногория сейчас подала заявку в НАТО. Недвижимость в Черногории стартует от 1600 евро за квадратный метр. Квартира 1+1, порядка 50-60 квадратов может стоить от 75 тысяч евро. Да, это будут не такие шикарные комплексы, как в Таиланде или Турции, но эта квартира будет находиться в 800 метрах от побережья, ночная жизнь Будвы будет перед вами!

Хорватия, безусловно, и по уровню жизни, и по ценам на недвижимость среди этих трех стран самая развитая и самая дорогая. Черногория идет по пути Хорватии и, я думаю, лет через 5-10 дорастет до ее уровня.

Албания у наших соотечественников ассоциировалась с мафией, и никто до последнего времени даже не думал о том, что страна может быть интересной с точки зрения туристического бизнеса и покупки там жилья. По факту, Албания – страна, где вы можете сейчас купить квартиру на первой линии моря в небольшом комплексе либо в Саранде, либо во Влёре за 50-60 тысяч евро. И это будет большая квартира, в районе 1000 евро за квадратный метр, при этом минимальная стоимость оформления квартиры – 1-1,5 тысяч. И у вас готовая квартира в 50 метрах от Ионического моря: приезжать самому туда, отдыхать. Да, безусловно, инфраструктура там сейчас на нулевом уровне — это не Турция с ее шикарными дорогами и сервисом. Но Албания сейчас только начинается для инвесторов, земля на первой линии моря всегда ограничена, и в этой стране сегодня есть возможность купить жилье.

— Виталий, а как же можно осуществить мечту «вилла в Испании»?

— Основной момент – оформление этой виллы. В Испании, если вы захотите купить землю, вы должны понимать, что нужно заплатить налог в 21% при покупке участка. И это не маленькая сумма. Когда вы на своем участке земли построите виллу, также вам нужно будет еще заплатить 10% НДС уже с этой виллы или с любой другой недвижимости. И плюс около 3% от суммы – все затраты по сделке: адвокат, нотариус.

Мы советуем нашим клиентам находить участки, которые принадлежат застройщикам, потому что они уже за вас заплатили налог на землю. И этот застройщик под ваш проект построит виллу, в онлайн-режиме вы сможете наблюдать и контролировать этот процесс. От 9 до 12 месяцев вполне возможно сделать себе красивую виллу в разных районах: от Плайя-де-аро на границе с Францией и до Коста-Бланки, Аликанте, Малаги. Сейчас не проблема построить в Испании недвижимость. От полумиллиона евро можно уже рассматривать такую покупку. Местные банки выдают кредиты нерезидентам, процентная ставка в районе 4% в год. Но нужно обязательно доказать ваши доходы, показать ваш уровень жизнь. Ну и чтобы получать вид на жительство в Испании, нужны дополнительные средства, причем не кредитные.

Отмечу, что по запросам клиентов на квартиру у нас сейчас на первом месте – Аликанте, там очень приемлема цена-качество: от 120-130 тысяч евро можно рассматривать хорошие апартаменты в новых комплексах в доступности 300-400 метров до моря. На втором месте — регион Каталонии.

— Как обстоят дела со сдачей в аренду жилья в Испании?

— Для аренды лучше покупать жилье в двух самых востребованных туристических регионах: Барселоне и на Канарских островах. Но там очень высокие штрафы, если вы решите зарабатывать на аренде «в черную». При этом легально делать это дорого. Иногда там доходит до абсурда: если обычная квартира в Барселоне — не в центре — может стоить 150 тысяч евро, а квартира с лицензией открытой для сдачи в аренду может стоить 250 тысяч. Эти лицензии последнее время очень сложно получить. Поэтому нужно искать управляющую компанию с лицензией на сдачу.

— Что происходит сейчас на рынке недвижимости в Таиланде?

— Рынок Таиланда – это наглядный пример, что рынок недвижимости живой и постоянно на нем что-то происходит. Когда года два назад произошла девальвация рубля, россияне начали массово продавать свою недвижимость в Таиланде с дисконтом в 50-60% — за 25 тысяч долларов можно было купить квартиру. Тем самым они обвалили рынок и цены. Застройщики перестали строить – цена квартиры в их комплексе была намного выше, чем любой человек мог купить на вторичном рынке у того же россиянина. Буквально год это продолжалось, через год на место россиян пришли французы, и сейчас они занимают лидирующие позиции по инвестициям в недвижимость, плюс приезжают сейчас китайцы. Таиланд для них — это уже не просто отдыха, но и вложения. Потому что в Таиланде строятся действительно очень классные комплексы. Самые главные места – это Пхукет и Самуи. Клиенты на аренду есть постоянно, турпоток круглогодичный. Ваша квартира будет постоянно востребована.

Цены на недвижимость здесь уже не падают, а по-тихоньку растут: Паттая начинается от 40-45 тысяч долларов – без гарантированной аренды, это будет квартира-студия порядка 35 кв.м., но в Таиланде научились очень качественно распределять жилое пространство. Инвестиции под гарантированную аренду стартуют от 63 тысяч долларов, но это будут стабильные выплаты. На островах в новых комплексах на побережье чек начинается от 120 тысяч долларов, если вы хотите переехать и вам не обязательна близость моря – допустим, в центре Пхукета можно купить хороший таунхаус за 100-110 тысяч долларов, и это уже не апартаменты 35 кв.м. В Таиланде нет налога на недвижимость, нет вида на жительства, вы можете приезжать туда по разным визам: рабочей, студенческой, гостевой и находиться там просто периодически меняя эти визы. На островах хорошая инфраструктура, открываются британские школы – то есть дети смогут изучать английский язык. Основными застройщиками в Таиланде сегодня являются тайские и норвежские компании. Среди покупателей много китайцев.

— А какая динамика цен и обстановка на рынке недвижимости наблюдается в других странах?

— В Турции, несмотря на все катаклизмы, цена на недвижимость растет, застройщики не останавливаются. На первичном рынке цена за квадрат начинается от 600 евро — это новые комплексы в километре от моря. Самый большой процент роста – в Стамбуле, и здесь большие перспективы — строится уже третий аэропорт, который будет один из самых больших в Европе. Большое количество отелей на турецком побережье выставлены на продажу. И сейчас одни из основных инвесторов, кто здесь покупает отели – это США. Китайский инвестор Турцию для себя еще не открыл, но я уверен, что инвестиции из Поднебесной скоро придут сюда.

В Испании, как я уже сказал, тоже наметился небольшой рост цен. Кипр – там изначально цены были не маленькие, поэтому сейчас Кипр больше берет инвесторов тем, что они значительно улучшили качество строительства. В Черногории есть тенденция к росту цен на побережье. Все страны, о которых мы с вами говорим – они интересны с точки зрения того, что там растут и цены, там и приемлемые условия для иностранных инвесторов.

— Как вы оцениваете качество строительства в этих государствах?

— Турки – это одни из самых лучших строителей, по объемам они занимают третье место — впереди только США и Китай. Это у нас есть такое понятие как «квартира после строителей», где вам еще нужно будет тратиться на ремонт. Турция от этого отказалась много лет назад, и сейчас квартира вам сдается там готовая, зачастую уже с мебелью и техникой. На этапе строительства застройщик все сделает под вас. Таиланд по качеству может абсолютно конкурировать с Турцией, и в новых комплексах квартиры только «под ключ» идут. 

В Испании можно купить квартиру и после строителей, но в основном апартаменты по цене от 200 тысяч евро сдаются тоже уже с ремонтом, может входить пакет мебели. В Черногории внутренний ремонт тоже уже будет.

— Спекулятивная покупка, например, в Турции насколько выгодна?

— Разница в цене на этапе проекта и уже готового жилья может составлять от 20-50% и выше. В Алании на первой линии на этапе фундамента цена может быть 1000 евро за кв.м, а когда эта квартира будет готова и сдана – она будет стоить 2000 тысячи за кв.м.

— Какой совет вы бы могли дать тем, кто собирается покупать зарубежные апартаменты?

— Если человек задумывается о том, чтобы вложить деньги в недвижимость за рубежом, в первую очередь ему нужно ответить самому себе на вопрос: «Для чего я хочу купить эту квартиру или дом?». Запросы разные, кто-то хочет переезжать на ПМЖ, кто-то хочет зарабатывать большие деньги, кому-то нужен небольшой, но стабильный доход – и все это разная недвижимость: по локации, по цене, по оформлению и так далее.

Спасибо за беседу!

hayatestate.com

Работа агентом по недвижимости (тайные схемы)

Работа агентом по недвижимости. Хочу рассказать, как начать работать в недвижимости, сам имею стаж более 7 лет работы агентом в недвижимости. Официально, то есть работа на контору, всего год, может полтора. Остальное время занимался частной практикой. Самое главное в работе риэлтора это клиентская база и положительные отзывы о вашей работе. Действовал по принцыпу, сделал одному хорошо, тот поделился информацией с друзьями и так пошла цепная реакция, которая называется живая реклама.

Работа агентом по недвижимости, с чего начать

Работа агентом по недвижимости это кропотливый труд, основанный исключительно на общении с клиентами, если вы красиво общаетесь, и вас слушают с удовольствием, то Вы прирождённый оратор и можете с лёгкостью стать успешным агентом по недвижимости. Как стать профессиональным  агентом по недвижимости, спросите Вы меня?  А я отвечу, что для начала вам нужно понять и знать, как работают агентства недвижимости, а для этого Вы должны сказать себе, я хочу стать агентом по недвижимости. Вспоминаю себя, что многое не брался делать из-за своей неуверенности, что у меня это получиться, особенно бумаги меня напрягали больше всего, а именно их заполнение.

С чего начинается работа риэлтора?

Работа агентом по недвижимости начинается с того, что вы идя на работу покупаете газету с объявлениями, да не одну а несколько и все разные. Приходите на рабочее место, и начинаете обзванивать понравившиеся  объявления о купле-продаже или аренде. Вот тут и нужно проявить свой талант оратора, так как убедить сотрудничать именно с вами клиента это дорогого стоит. Особенно новичкам, кто хочет знать, как работать агентом по недвижимости. После того как у вас есть потенциальный клиент и Вы договорились о встрече с просмотром объекта предполагаемой, например продажи. Вы выезжаете на объект и знакомитесь с хозяином. Теперь начинается главный этап вашего обольщения убеждения, если хотите. Так как необходимо подписать договор на оказание услуг в работе с объектом недвижимости или договор на оказание консалтинговых услуг (ссылк, после которого Вы сможете преступить к своей работе.

В чем заключается работа агента по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают по одной и той же схеме отработанной агентством недвижимости. Помню, придешь на работу, выпьешь кружку кофе и давай прозванивать по газетке объявления, выбирая самые «вкусные». Потом мучаешь интернет, перебирая сайты по недвижимости. Кстати, если не изменилось, то объявления подавать  в газету из рук в руки на один номер телефона можно не более трех объявлении и то в разные рубрики. Хотя два можно подать и в одну рубрику. Если превысить лимит и подать четвертое или все в одну рубрику, то ваш номер телефона будет заблокирован, а объявления никогда не выйдут в газетке. Из рук в руки тоже хотят денег и поэтому если ты комерс, то все объявления подаешь платно, я подавал, бесплатно пользуясь этой схемой.

После того как мы заключили договор с клиентом и обговорили свою комиссию, приступаем к активной рекламной компании  объекта продажи или аренды. Размещаем на сайтах, публикуем в газетах, раскидываем информацию среди других агентств по недвижимости. Я пользовался программой VentaFax, очень хорошая прога, может как-нибудь, и опишу ее подробнее, кстати, она у меня есть с электронным ключом активации, бизнес версия. Забиваем номера телефонов всех известных нам агентств по недвижимости, цепляем комп к телефонному проводу, подготавливаем в Worldе рекламу своего объекта. Картинка описание и цена, не забываем указывать свои контакты для связи. Потом жмем кнопку и забываем на целый день. Можно в это время заняться другими делами. Например, взять другой телефон и прозванивать других клиентов. Помню, мне перезванивали и просили сказать своему секретарь, чтобы позвонила на другой номер, так как на этом номере у них нет факса. Я смеялся, за трубкой, так как у меня никогда не было секретаря. Это программка VentaFax так развлекается. При ответе на звонок программа женским голосом просит принять факс и ждет сигнала, если сигнал факса о приеме не поступил, то программа позванивает по кругу другие номера, а потом возвращается к тем, которые завершились неудачей. Некоторым факс приходил по несколько раз, и они просили не посылать им больше. Зато после такой факсовой атаки я был уверен, что про мой объект знают все. Ну да ладно, что то я отвлекся, хотя это один из методов, который использовал, когда работал с дома в частном порядке. Также рассылка по E_mail адресам агентств по недвижимости.

Один из важных моментов, который важен не только для риелтора, но и для всех, чтобы подчеркнуть свою солидность и чтобы вас не потеряли, пользуйтесь визитками. Люди это ценят. Бумажку с телефоном могут потерять или выкинуть, а визитку нет. У меня были такие случаи, когда делал одним, а они потом звонили и спрашивали, можно им дать мою визитку своим знакомым, чтобы те связались со мной. После завершения сделки я давал по несколько штук своих визиток, чтобы их раздали своим хорошим друзьям и знакомым.

Как получить комиссию со сделки?

Комиссию со сделки получать надо до самой сделки, так как клиенты бывают разные и свою комиссию можете не получить после сделки. Бегай потом по судам и доказывай, что ты не верблюд. Поэтому очень важно, чтобы у продавцов и покупателей между собой никакой связи не было. Вся связь через вас, вы за это денег получите, поэтому не проморгайте. Бывает, что покупатель звонит и говорит, что сейчас хочет глянуть повторно или даже в третий раз, желание клиента закон и неважно какие у вас на это запланированы дела или проблемы отменяйте все и договаривайтесь о встрече. Или вы рискуете, что встреча пройдет без вашего участия, а клиенты между собой будьте уверены, всегда договорятся быстрее. Вот поэтому комиссию со сделки получать надо до самой сделки. Я всегда это делал при передаче задатка или аванса, то есть оформляется предварительный договор купли продажи о намерениях купить и продать, а в подтверждения своих намерений передается некая сумма, как правило, 10% от общей стоимости объекта, но бывают и случаи когда сумма бывает мизерной. Вот тут надо не прохлопать момент, когда будет основная сделка и передача оставшейся суммы, чтобы забрать свое. Деньги передавали по-разному и в машине и в банке и в офисе и на улице и прямо в регистрационной палате, короче везде. Сам сколько раз перевозил такие суммы, которые сейчас за много лет не заработаю.

Вывод о работе агентом по недвижимости!

Конечно, я скучаю по тем временам, когда квартиры в цене за год вырастали в два раза, когда одни продавали, а другие покупали. В регистрационных органах очереди были огромные. Заводили специальные списки. Денег можно было заработать, только занимая очереди, за это неплохо платили. Некоторые пенсионерки занимали по несколько очередей сразу и за один день зарабатывали свою месячную пенсию. Очень хочется заняться недвижимостью снова, но пока не получается, так как заработок риелтора непостоянен. В одном месяце можно провести несколько сделок и заработать приличный куш, а потом полгода облом.

Занимаясь посредничеством, вы ничего не вкладываете, но зато всегда будите иметь место у большого пирога, правда кусок всегда доставаться будет разный. Теперь Вы знаете как начать работать агентом по недвижимости.

Закон РАА

law-raa.ru

Кому нужна легальная аренда недвижимости?

Ни для кого не станет открытием, что сдача в аренду жилья сегодня является распространенным бизнесом. При этом, получая доход, лишь ничтожно малая часть арендодателей платят налог. Остальные уверены в том, что никакие меры, разве что штраф, к ним не применимы. И они совершенно правы. Конечно, в Уголовном кодексе существует статья, которая даже грозит заключением под стражу неблагонадежных налогоплательщиком. Однако от сдачи в аренду жилплощади не выручить той баснословной суммы, за которую могут привлечь к ответственности.

Заключая сделку по аренде недвижимости, подписание договора является условием обязательным.

В первую очередь в его подписании заинтересован арендатор, поскольку четко прописанные обязанности и права, выгодны, в случае форс-мажорных ситуаций, именно ему. Подписание договора дает постояльцу возможность, пусть и временную, почувствовать себя в квартире хозяином: никто (даже суд) не сможет выселить из квартиры арендатора, соблюдающего условия договора. Не сможет хозяин повысить цену за аренду выше той, которая прописана в договоре. Если же есть еще и описание состояния квартиры на момент заключения договора аренды, то постояльцу не придется отвечать за царапины на окнах или трещины на потолке.

Выгодно подписание договора и арендодателям. Эта процедура защищает их от  риска быть втянутыми в аферу или попросту ограбленными. Ведь  недвижимость на время передается в собственность совершенно незнакомых людей. То есть, подписанный договор выгоден как арендодателю, так и постояльцу.

Единственным минусом «легальной» аренды являются увеличивающиеся затраты. Причем, это касается обеих сторон: комиссионные  агентству – платит арендатор, а налоги – арендодатель.

Многие арендодатели не желают платить налоги не потому, что хотят сэкономить, а потому, что не хотят пройти длинный путь получения свидетельства частного предпринимателя. Согласно бытующему мифу, именно оно необходимо для легализации бизнеса. Все гораздо проще на самом деле. Те, кто сдают в аренду лишь один объект недвижимости, не обязаны проходить длинный бюрократический путь, чтобы его получить. Вполне достаточно в налоговую инспекцию подать декларацию о доходах. И, если вы хотите играть «по — честному», то обязаны внести в декларацию все имеющиеся виды дохода.

Только, если человек, действительно, желает сдавать в аренду несколько объектов недвижимости, ему придется пройти не приятную процедуру регистрации ЧП. По закону, частный предприниматель должен заплатить налог в размере пятнадцати процентов от прибыли, чтобы спокойно спать и иметь чистую совесть.

Сняла квартиру, но пришел хозяин и стал выгонять:

 

Адвокат Светлана Гринфильд — Договор аренды квартиры:

egents.net

Секреты бизнеса: какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? | Цены и рынок | Недвижимость

Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15–20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

Время — деньги

Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

Правила выгодной аренды

Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц – два аренды.

Вторичный или первичный рынок?

Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20–30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

«Панель» и апартаменты

Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8–12 месяцев, а второго — 1,5–3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20–30 % дешевле.

Эксклюзивность — главный козырь

Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.

Риски при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

Смотрите еще: Как правильно сдать квартиру →

www.aif.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *