Купила квартиру что делать дальше с документами: Как действовать после покупки квартиры

Что сделать после покупки жилья

Составили чек-лист для новых хозяев.

1. Зарегистрируйте право собственности на недвижимость.

Согласно Гражданскому кодексу РК, сделка считается совершённой только после госрегистрации в «Правительстве для граждан».

Есть два способа:
— самостоятельный, через ЦОН;
— электронный, через портал eGov.kz. Воспользоваться им может только нотариус.

Для регистрации в ЦОНе понадобятся:
— заявление;
— удостоверение личности;
— составленный правоустанавливающий документ;
— квитанция об уплате госпошлины.

Электронная осуществляется по желанию собственника сразу после заключения сделки без заявления.
Процедура регистрации занимает 1–3 рабочих дня. Стоимость — 1203 тенге. По итогу выдаётся договор с пометкой о произведённой регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

2. Зарегистрируйтесь по постоянному месту жительства (прописка).

Необходима только при отсутствии. У граждан РК в собственности может находиться любое количество недвижимости. Получить прописку достаточно в одной из них.

Если постоянная регистрация проводится впервые, обратитесь в ЦОН или подайте заявку через eGov.kz.

В ЦОН предоставьте:
— удостоверения личности собственника жилья и членов семьи, в том числе свидетельства рождения/паспорта на детей старше 14 лет.
Сведения о владельце, подтверждающие основания возникновения права собственности на жильё, сотрудники ЦОНа получают из информационных систем.
— при отсутствии собственника — письменное согласие на регистрацию и копию его удостоверения личности.

На eGov.kz зайдите в раздел «Гражданство, миграция и иммиграция», далее — «Регистрация населения и снятие с регистрационного учёта». Услуга доступна при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись) или СМС-пароля (необходима регистрация в базе мобильных граждан). Как получить ЭЦП онлайн, читайте здесь.

Услуга бесплатная. Оказывается в течение 30 минут с момента подачи документов.

3. Поменяйте в квитанциях данные собственника и количество проживающих.

Обратитесь к одному из поставщиков комуслуг:
— по электроэнергии;
— горячей воде и отоплению;
— газу;
— холодной воде и канализации;
— вывозу мусора.
Контакты компаний можно узнать в квитанциях комуслуг, КСК, управляющих компаниях, в интернете.

Предоставьте:

• оригинал и копию удостоверения личности собственника;
• правоустанавливающий документ на жильё;
• техпаспорт недвижимости;
• уведомление о госрегистрации или справку об обременениях;
• сведения о зарегистрированных лицах (прописанных) в бумажном виде.

В случае с частными домами требуется перезаключение договоров на оказание услуг. Для этого, кроме указанных документов, предоставьте документ о техусловиях (отдельно на каждую услугу) и акты балансового разграничения. Запросите эти документы у продавца ещё до покупки жилплощади.

Процедура смены данных в квитанции бесплатная. Срок оказания — 1-3 дня при личном обращении к поставщику.

В Алматы и Алматинской области это сделать можно онлайн.

4. Посетите КСК, управляющую компанию, ОСИ или ПТ.

Для чего нужно:

— проверить, нет ли долгов;
— взять контакты руководителей и аварийной службы;
— узнать, какие услуги оказывает компания по договору и что ремонтируется бесплатно;
— ознакомиться с тарифами на оказываемые услуги;
— выяснить, сдаются ли по соседству квартиры в аренду, и взять контакты собственников на случай аварии.

При желании можно настоять на переоформлении договора на оказание услуг с управляющей компанией. В нём указать объём правомочий, сроки, права и обязанности управляющей компании и собственника.

5. Уточните наличие гарантий.

В первую очередь речь идёт о гарантии от застройщика, если квартира куплена на первичном рынке. На отделочные работы и материалы внутри квартиры, элементы благоустройства во дворе компании дают один год гарантии, на инженерные коммуникации — два года, на каркас здания — 70 лет. Узнайте, кто будет отвечать за инженерные сети после истечения гарантии.

Запросите у продавца документацию на приобретённую вместе с недвижимостью технику, мебель в случае, если не прошёл гарантийный срок обслуживания, в том числе техпаспорта на счётчики воды, электричества и газа. Это позволит не пропустить срок поверки и замены приборов, а значит, избежать штрафов.

После покупки жилья также узнайте телефон участкового инспектора, детали по инженерным коммуникациям, например по электроразводке, и не забудьте поменять замки на входной двери. Удачных сделок!

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры

Продавец и покупатель должны знать, какие документы оформлять после покупки квартиры. Большая их часть остается после сделки с новым собственником. Рассмотрим, какие документы понадобятся для купли-продажи в ипотеку или за собственные деньги, и как восстановить их в случае утери.

16.09.2020

Актуальность

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Какие документы нужны для купли-продажи?

Ни в одном законе не говорится, какие документы получает покупатель при покупке квартиры. Только в ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ сказано, что основанием для государственной регистрации права собственности является договор купли-продажи (далее – ДКП). Но другим сделкам используются иные документы.

Общий перечень документов для продажи зависит от рынка, на котором приобретается недвижимость – первичный или вторичный. Разберемся подробно.

На первичном рынке

Если квартира приобретается в новостройке, понадобится:

• договор долевого участия (далее – ДДУ) или договор уступки права требования;
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• акт о вводе дома в эксплуатацию;
• передаточный акт.

Из них покупателю передается только один экземпляр ДДУ или уступки права требования. Передаточный акт оформляется при приемке недвижимости и получении ключей. Также с ним должна остаться выписка из ЕГРН и справка о погашении взносов по договору от застройщика, либо расписка в получении денежных средств.

Важно! Сейчас свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого оформляется выписка из ЕГРН с гербовой печатью. В дальнейшем ее можно повторно заказывать в любое время для других сделок.

На вторичном рынке

В перечень документов от продавца недвижимости на вторичном рынке входит:

• паспорт;
• ДКП;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц;
• договор или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
• нотариальное согласие супруга на продажу жилья, купленного в браке;

Все это нужно для регистрации перехода права собственности. После покупатель получает на руки:

• свой экземпляр ДКП;
• техпаспорт;
• новую выписку из ЕГРН с печатью.

Если куплена общенажитая недвижимость, отдается и нотариальное согласие супруга продавца. Он может оставить себе его копию.

Совет юриста: желательно забрать себе и справку от ЖКХ, а также выписку из домовой книги. Эти документы могут понадобиться новому собственнику в случае возникновении проблем: например, если УК неожиданно предъявит требование по долгам бывшего собственника.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Если квартира куплена в ипотеку

Документы при покупке квартиры в ипотеку на вторичке в ипотеку дополняются ипотечным договором с банком, и договором залога. На основании закладной в Росреестре накладывается обременение в пользу кредитора, на руки заемщику она не выдается.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности. Для оформления налогового вычета понадобится справка о выплаченных процентах. Оформлением этих документов новый собственник занимается самостоятельно.

Обратите внимание! Если недвижимость на вторичке приобретается в ипотеку, от продавца дополнительные документы не нужны. Предоставляется все то, что указано выше.

Документы после продажи квартиры и электронной регистрации

Если есть электронная цифровая подпись, можно подать заявление через сервис Росреестра. Если ДКП удостоверен нотариусом, он сам подаст документы в ведомство. По истечении нескольких дней документы поступят на электронную почту в том же виде в формате xml, и отдельно направят электронную подпись регистратора в формате sig. Их нужно сохранить в надежном месте: например, на «Гугл-диске». В дальнейшем они могут понадобиться для других сделок.

Важно учитывать, что при подаче электронного заявления получение бумажных документов не предусмотрено.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как восстановить утраченные документы

При подаче документов на регистрацию права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст опись, где все они будут перечислены. В ней указывается и дата регистрации, после которой можно получить то, что было предоставлено изначально.

Если один из документов утрачен по вине сотрудника, и это обнаружилось при получении, дубликат обязаны выдать бесплатно. Если утеря произошла по вине участника сделки, нужно заказать дубликат и заплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от того, какой именно документ восстанавливается.

Ответы юриста на частные вопросы

Какие документы должны быть у прежнего владельца квартиры после продажи?

Он отдает все старые документы, ранее принадлежащие ему. С ним остается только ДКП.

Купила квартиру. Что делать дальше с документами?

Они должны все время храниться у собственника. Если есть право на имущественный налоговый вычет, документы понадобятся для его оформления.

Риэлтор просит копии документов на квартиру, я продавец. Можно ли ему их отдать?

Риэлторам нередко требуются копии документов для составления схем сложных альтернативных сделок или оформления ДКП. Для перехода права собственности всегда нужны оригиналы или заверенные дубликаты, поэтому опасности никакой нет.

Какие документы нужны покупателю для приобретения квартиры?

Покупатель должен представить продавцу только паспорт. В дальнейшем для регистрации права собственности в Росреестр подаются паспорта обеих сторон (с возвратом), все экземпляры ДКП.

Продаю квартиру ребенка. Нужно ли отдавать покупателю оригинал разрешения органа опеки на продажу?

Можно передать как оригинал, так и копию. Но для покупателя первый вариант безопаснее.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перечни документов при покупке квартиры в ипотеку, за собственные деньги, в новостройке или на вторичном рынке всегда разные.
2. Продавец обязан передать покупателю после регистрации перехода права собственности все старые документы, ранее принадлежавшие ему. С ним остается только ДКП, в отдельных случаях – разрешение органа опеки или нотариальное согласие супруга на продажу (оригиналы или копии, стороны договариваются сами).
3. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все документы от продавца предоставляются в банк.
4. Если у продавца есть брачный договор, на основании которого продаваемое жилье принадлежит ему, покупателю рекомендуется запросить у него копию.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

После покупки квартиры нужно уведомить налоговую

До 31 декабря нужно сообщить в ФНС о приобретенных объектах недвижимости или машинах.

С января этого года действуют новые правила, касающиеся неуплаты налога на имущество. Если собственник не сообщил в налоговую, что у него появилось, например, новое жилое помещение или транспортное средство, и не внес за них налог, то он обязан заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога на каждый объект. Плюс сам налог, конечно.

Собственно, Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков – физических лиц сообщать в налоговый орган о наличии недвижимости и/или транспортных средств, которые облагаются налогами, еще с 2014 года.

Делать это нужно до 31 декабря того года, который следует за налоговым периодом, в котором вы владели объектом. То есть, если вы купили квартиру в 2016-м, до конца 2017 года об это необходимо уведомить инспекторов ФНС. Иначе это будет считаться утаиванием собственности от налогов.

О чем именно нужно уведомлять?

Налогооблагаемым имуществом считается недвижимость (в том числе объекты незавершенного строительства и строения на дачных участках), гаражи и машиноместа. Норма закона касается также транспортного и земельного налога.

Таким образом, если вы покупали жилье или машину в прошлом году (или ранее), но ни разу не получали на них налогового уведомления, нужно до конца текущего года поставить ФНС в известность о своих покупках. Иначе налоговая когда-нибудь все равно узнает о незаявленном имуществе и выпишет штраф, а также пени за несвоевременную уплату налога.

Как это сделать?

Можно лично обратиться в налоговую, а также заполнить все необходимые документы в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, либо же отправить сообщение по электронной или обычной почте. Бланк сообщения можно взять здесь. К сообщению требуется приложить копии правоустанавливающих документов: свидетельства о собственности или паспорт транспортного средства.

Чтобы получить доступ к сервису личного кабинета для физических лиц, нужно либо оформить регистрационную карту, либо обзавестись электронной подписью, либо иметь учетную запись Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА).

В личном кабинете можно проверить, какие объекты вашей собственности учтены в налоговом органе, а также увидеть все задолженности по налогам, штрафы и пени, если таковые имеются.

Один из участников сделки с недвижимостью умирает. Что дальше?

Правовые последствия по исполненной сделке купли–продажи квартиры в случае смерти одной из сторон — на первый взгляд необычное, но на самом деле весьма типичное для Петербурга осложнение, с которым сталкиваются многие граждане, приобретающие недвижимость.

Правовые последствия по исполненной сделке куплипродажи квартиры в случае смерти одной из сторон на первый взгляд необычное, но на самом деле весьма типичное для Петербурга осложнение, с которым сталкиваются многие граждане, приобретающие недвижимость. Решение этих частных проблем имеет серьезное значение для развития теории и практики гражданских правоотношений, касающихся оборота жилья. Рассмотрим на конкретном примере, какой возможен выход из этой трудной ситуации для покупателя квартиры и на какие юридические основания он может рассчитывать.

Конкретный пример Возьмем ситуацию из реальной жизни: гражданин купил квартиру, деньги выплатил, сдал документы на государственную регистрацию права собственности. И вот, пока документы были на регистрации и пока регистрация еще не состоялась (гражданин не хотел доплачивать за срочность процедуры), случилось непредвиденное продавец квартиры умер. Сын продавца тут же объявил, что подает в нотариальную контору заявление о принятии наследства, претендуя на квартиру, которую выкупил гражданин. А знакомый юрист сказал, что право собственности возникает лишь с момента государственной регистрации, и гражданин, таким образом, не является собственником квартиры, хотя деньги за нее и уплатил. Как же быть? Кто эти деньги теперь вернет? И есть ли у гражданина хоть какието шансы получить выкупленную им квартиру?

Позиция органов юстиции К сожалению, единой, последовательной судебной практики по разрешению поднятой проблемы нет. В большинстве рассмотренных дел суды, ссылаясь на ст. 17, 131, 223, 433, 551 и 558 ГК РФ, отказывают в признании исков об обязании регистрирующих органов проводить государственную регистрацию права и договора куплипродажи жилья (дарения, мены и т.п.) в том случае, если до завершения процедуры государственной регистрации права и договора одна из сторон умирает. При этом едва ли не решающим аргументом, приводимым в обоснование таких решений, является положение о том, что, в соответствии со ст. 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью и, следовательно, государственная регистрация и сделки, и права не может быть произведена. При этом ссылаются и на общеизвестное юридическое положение: если совершенная при жизни сделка по жилью была нотариально удостоверена, но не зарегистрирована регистрирующим органом, она является не заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ) и недействительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Отсюда заключают, что она не может порождать правовых последствий (Домашний адвокат: 16, 1997 г., 7, 2001 г.). Между тем позиция органов юстиции, которая сводится к непризнанию сделки, отнюдь не бесспорна.

Смерть во время приватизации Рассмотрим аналогичную ситуацию с приватизацией. Как указано в Разъяснении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда (п. 8), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. Соблюдение установленного в этом законе (ст. 7, 8) порядка оформления передачи жилья является обязательным как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. Вопрос о приватизации должен быть решен в 2месячный срок с момента заключения договора на передачу жилья в собственность, подлежащего регистрации в исполнительном органе, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на это жилое помещение. Однако если гражданин, подающий заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника. В случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу рекомендуется учитывать, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, до самой смерти не отозвал свое заявление, хотя и был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию по независящим от него причинам (п. 3 Постановления Верховного суда РФ от 19.07.99 «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам).

Возможна ли аналогия Возникает правомерный вопрос: применимы ли вопросы наследственного права и вопросы государственной регистрации права собственности к договору куплипродажи жилья? Думается, что признанная судом возможность окончания процедуры приватизации (и, следовательно, образования новой собственности на объект недвижимости), несмотря на смерть заявителя, согласно Решению Верховного суда РФ от 19.07.99, имеет право на аналогию в отношении других ситуаций с недвижимостью, и в частности применима к сделкам куплипродажи. В нашем случае Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, к моменту смерти сделка фактически была выполнена: деньги Покупатель заплатил, все документы поданы на регистрацию, соблюдена и процедура государственной регистрации. Договор куплипродажи квартиры был заключен добровольно, в интересах обеих сторон, и какихлибо свидетельств о нарушении изъявленной воли Продавца нет. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено какихлибо ограничений по распоряжению квартирой, принадлежащей собственнику, которое тот произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.

Права покупателя защищает суд В силу ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в нашем случае Государственное учреждение юстиции ГБР), обязан по ходатайству правообладателя завершить процедуру регистрации. Таким образом, законодатель ставит факт регистрации договора и права, проистекающего из него, в зависимость от обращения правообладателя (правообладателей) за соответствующей регистрацией. Такое обращение состоялось и произведено в соответствующей форме, и поэтому регистрирующий орган эту регистрацию обязан произвести. Если же регистрация не будет произведена, необходимо получить документ об отказе в государственной регистрации и обратиться в суд с иском о признании права за Покупателем (исходя из обстоятельств фактически совершенной и исполненной сделки). В случае признания такого права Покупателя судом его государственная регистрация будет осуществлена регистрирующим органом на основании решения суда. Кроме того, следует учесть, что, даже если изложенные выше аргументы окажутся недостаточными для суда в отношении права собственности, получить с наследника по решению суда выплаченные покупателем денежные средства по договору куплипродажи квартиры, заключенному с наследодателем, безусловно, можно. Ведь в силу ст. 583 ГК РСФСР наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 398 ГК РФ) в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом, согласно положениям ст. 134135 Гражданскопроцессуального кодекса РСФСР, при подаче соответствующего иска к наследнику истец может обратиться с ходатайством о наложении ареста на недвижимое имущество, являющееся предметом иска (в нашем случае квартира). Необходимо также помнить, что при предъявлении соответствующих требований к наследнику необходимо соблюсти предусмотренные ст. 554 ГК РСФСР порядок и сроки предъявления. Что же касается консультации, данной знакомым «юристом, остается только выразить глубочайшие соболезнования как заявителю, так и «юристу. Юрий Баринов, адвокат СПбГКА, консультант Российскоамериканской аудиторской фирмы «Ай Си Пи Эй Корпорейшн (ICPA Corp.)

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Должна отдавать всю зарплату мужу, а потом выпрашивать у него денег на самое нужное. Может и не дать

Устала, обессилена и хочу развода. Устала выпрашивать у мужа деньги на самое необходимое. Каждый раз как будто проект на бюджет защищаю — все должна аргументировать и доказать. А он может просьбу и отклонить, если сочтет ее нецелесообразной.

Не подумайте, я не в декрете, не сижу у мужа на шее, я также работаю, получаю деньги. Только вот все деньги я отдаю мужу, потому что у меня «вообще деньги не держатся, мы так ни на что не накопим». Да, мы копим на квартиру, но такими методами мне эта квартира на пол не упала, я хочу жить, а не влачить жалкое существование.

Копить мы начали четыре года назад, сразу после свадьбы. Первоначально за это отвечала я. Делала я это просто — определяла круг необходимых трат, потом смотрела, на чем можно ужаться, сводила бюджет на месяц, что оставалось — откладывалось. Я не видела смысла во всем себе отказывать и есть одну макаронину на двоих. 

Муж через год поинтересовался, сколько мы накопили и очень удивился, что сумма, по его мнению, была слишком мала. Я объяснила, что не считаю необходимым прям закручивать гайки, тем более, что квартира-то у нас есть, хоть и однушка-гостинка, но все же.

Со мной не согласились, муж как маленькой мне объяснял, что если мы планируем детей, то сначала нужно решить квартирный вопрос, а мы его не решим, если не будем стараться. После того памятного разговора супруг решил взять бразды правления семейным бюджетом в свои руки. 

Так начался мой личный ад.

Я должна была всю зарплату отдавать супругу, а он потом выделял мне деньги на то, что необходимо. То есть, я должна была представить меню на неделю, написать список продуктов, их стоимость, сколько мне надо, подбить итог и вот эту сумму супруг выделял. Или не выделял, если считал меню слишком мажористым или цены на продукты неоправданно высокими. 

Все это отнимала очень много времени и раздражало. Я бы лучше устроилась на подработку, чтобы только не бегать по окрестным магазинам и ларькам и не выискивая, где картошка дешевле на рубль. Но у меня не хватало на подработку сил и времени.

С предметами моего обихода, одежды и личной гигиены дела обстояли еще хуже. Если «защищать» новые джинсы было просто муторно, то выпрашивать деньги на средства личной гигиены, например, прокладки, это уже унизительно. Особенно, когда мужик стоит и рассуждает, что вот эти вот слишком дорогие и мне следует брать вон те, которые вообще не для этих целей. И ведь приходится все разжевывать и объяснять.

Про уходовую косметику я просто молчу. Максимум — какой-нибудь один дешевый крем в рамках подарка к празднику. Зато у моих подруг теперь вообще никаких проблем с тем, что мне подарить. У меня список на несколько лет вперед готов.

От такой экономии уже сносит крышу. Мы никуда не ходим, потому что это необоснованные траты, мы не зовем гостей, потому что и это траты. Про отпуска я просто молчу. 

Да что там друзья и отпуск — я к маме второй год не могу съездить, потому что дорого, а мы экономим и копим на квартиру. Мама сама приезжала, так я чуть со стыда не сгорела, когда муж ей сделал замечание, что она слишком много воды потратила при мытье посуды.

Да, мы накопили уже приличную сумму, но до покупки квартиры еще очень и очень далеко. Такими темпами я просто не вывезу эту ситуацию Я устала и не хочу так больше жить. Это не жизнь, а существование какое-то. Муж же считает, что все нормально и наша жизнь не отличается от других. Переубедить его невозможно. Наверное, все это закончится разводом.

В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей портала, мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.

В Перми рухнула финансовая пирамида Finiko в 2021 г. | 59.ru

— Партнерами решили стать, потому что нас позвала подруга. Мы видели, что у нее реальные доходы, — объясняла Вера. — Муж изучал и наблюдал за компанией три месяца. Видели, как в Перми из автосалона выкатывали новые авто, которые купили по программе через «Финико» за 35% от стоимости.

За время сотрудничества с Finiko Вера с супругом попробовали участвовать в нескольких программах. Девушка рассказала, что они получали по 1% пассивного дохода в день с суммы на счету, закрыли два кредита, приобрели автомобиль за треть цены и «зашли на квартиру, но не успели ее получить».

— Доход получала полгода как по часам, всегда всё вовремя, обмана не было ни разу, — утверждала Миссис Пермский край. — Сначала мы не приглашали никого из знакомых, потому что хотели на себе проверить, что такое «Финико», как это работает. Когда увидели результат, стали рассказывать о нем.

По словам Веры, проблемы начались в июле — у компании появились перебои с работой сайта, а также она создала собственную криптовалюту FNK, хотя до этого доход все партнеры получали в биткоинах.

— FNK начал резко падать, и мы уже начали чувствовать потери. К примеру, завели 1000 $, через четыре месяца должны были получить 2000 $, а в итоге получили ровно столько, сколько ввели, — делилась Юдина. — Мы успели вывести деньги, когда FNK еще стоил 5 $. Сейчас он уже стоит 0,4 цента.

Вера и ее супруг не полностью успели вывести средства из Finiko. Такая же ситуация у некоторых их друзей. Тем не менее девушка не считает, что эти деньги потеряны безвозвратно. Собеседница поясняет: в интернете она смотрела несколько интервью с Дорониным, где он говорит, что открыл новую инвестиционную компанию Omfinom и планирует направлять часть средств, полученных от вкладчиков, на выплаты партнерам Finiko. При этом Вера с недоверием относилась к словам о том, что Finiko — финансовая пирамида.

— «Финико» уже начала обзванивать партнеров, которые не успели вывести вложенные деньги. Кирилл Доронин обещает, что вернет всё, что люди вложили в систему. Да, без дохода, но хотя бы свои деньги люди получат, — объяснила Вера. — По идее он мог бы ничего не возвращать, инвестиции — это всегда риск, это игра. Это прописано и в оферте. Тем более не было бы смысла возвращать деньги, если всё это — пирамида. Но Доронин всё равно старается вернуть деньги. Это многое говорит о нем. Он вообще внушает доверие, за ним хочется идти.

Вера не жалела, что однажды стала партнером Finiko и говорила, что получила колоссальный жизненный и инвестиционный опыт, но была не уверена, что будет участвовать в проектах Доронина дальше — хотела дождаться реальных выплат участникам Finiko и уже потом принимать решение.

Клиенты Finiko из других городов активно делятся своими историями в интернете, в том числе — в сообществе обманутых вкладчиков во «Вконтакте». «Здравствуйте. Вложила почти 2 миллиона. Что делать дальше? Большая часть — кредитные деньги!», — пожаловалась москвичка Любовь.

— Большую часть дохода мы всегда старались выводить, чтобы покрыть свои вложения в «Финико», — рассказала NGS24.RU жительница Красноярска, одна из лидеров местного Finiko Анна. — <…> В мае я закинула три миллиона на автомобиль, и 25 сентября мне должна была прийти выплата почти 9 миллионов на покупку автомобиля. Но мы не дождались этого дня. Мы осознанно шли на эти риски, у нас и в реальности очень рискованный бизнес, мы знали, что можем это потерять. Мы думали, что хотя бы до нового года они доживут.

Накануне выхода этой публикации корреспондента 59.RU пригласили стать партнером компании Life is Good и пообещали, что это поможет быстро и выгодно приобрести квартиру и существенно улучшить материальное положение. По словам действующего члена Life is Good, чтобы начать пользоваться преимуществами, нужно внести на счет Vista компании Hermes Management как минимум 1100 евро: 800 из них спишут в качестве вступительного взноса, а оставшиеся 300 должны пойти в активный рост.

Судя по схеме, выданной представительницей, за пять лет сумма вырастет до 2778 евро, а за 20 — превратится в 128 115 евро. Если ежемесячно пополнять счет на 100 евро, то через пять лет на нем должно оказаться 11 575 евро, через 20 — 757 135 евро. Если верить информационным материалам, принесенным на встречу, с 2015 года доходность счетов Vista ни разу не падала ниже 22% годовых — это существенно выше, чем у традиционных банковских вкладов.

Партнер Life is Good также рассказала о выгодных кредитах для клиентов компании и возможности вступить в жилищный кооператив BestWay. На счет в кооперативе нужно вносить средства, когда накопится 30% от стоимости желаемой квартиры, кооператив добавит недостающие средства и приобретет жилье в свою собственность. Деньги на доплату якобы возьмут из дохода с инвестирования средств партнеров — таких же вкладчиков. Впоследствии добавленные кооперативом 70% нужно вернуть.

Судя по словам собеседницы, участник кооператива получает право жить на квадратных метрах сразу после покупки квартиры, но их полноправным хозяином становится, только когда выплачивает долг компании. За свои услуги кооператив берет членские взносы — от одной до двух тысяч в месяц. Их нужно платить на всем протяжении сотрудничества — как до заселения в квартиру, так и после него.

Мы попросили кандидата экономических наук, старшего преподавателя кафедры государственного и муниципального управления ПГНИУ Николая Зубарева дать характеристику Life is good, Hermes Management, счету Vista и жилищному кооперативу Best Way.

— Все три компании и их продукт Vista взаимосвязаны. Основная в этой схеме консалтинговая компания Life Is Good, которая специализируется на мотивационных тренингах и семинарах, — объяснил Николай Зубарев. — Она не ведет финансовую деятельность и не занимается управлением активами Фактически, это сетевая (с системой представителей, как во многих косметических фирмах, продающих товары по каталогам. — Прим. автора.) компания, привлекающая людей с финансовыми средствами для привлечения других людей к использованию продуктов компании и ее партнеров. Ключевых партнеров у компании два: Hermes Management Ltd. — финансово-аналитическая компания, оказывающая услуги в сфере образования, международной защиты и управления активами. Она была зарегистрирована в Белизе, после — в Эдинбурге, сейчас — в Лондоне. Компания привлекает средства преимущественно российских граждан на специализированные счета Vista. Межрегиональный потребительский кооператив по улучшению качества жизни «Best Way» зарегистрирован в России в 2014 году и позиционируется как альтернатива ипотечному кредитованию.

Деятельность сетевых компаний, по словам Зубарева, в России не запрещена. Но традиционно они продвигают товар, в случае c Life is Good речь идет об услугах.

— Hermes Management Ltd. не имеет лицензии Центрального Банка ни как финансовая организация, ни как брокерская компания, ни как управляющая компания. Компания находится в другой юрисдикции и это значит, что защита интересов инвестора / вкладчика — это его собственная задача и российское законодательство тут бессильно, — продолжает разбор ученый. — Компания не публикует никаких отчетов о результатах своей инвестиционной и иной деятельности, поэтому инвестор / вкладчик не будет знать, где его деньги и что с ними происходит. Также практически невозможно найти какую-либо информацию о непосредственной деятельности данной компании на финансовых рынках.

Кандидат экономических наук говорит, что среднегодовая доходность американского фондового рынка (он самый доходный в мире) за последние 100 лет не превышает 10%. Поэтому доходность 20–24%, которую предлагают пользователям счета Vista, можно считать чрезвычайно высокой. За счет чего она достигается и достигается ли вообще, эксперту не ясно, поэтому вложение средств на счет Vista он считает высокорисковым.

С долгостроя на Киевской снят арест после вмешательства прокуратуры Томска

В СМИ региона появились сообщения о нарушении прав граждан, которые приобрели жилье в многоквартирном доме, расположенном в Томске на улице Киевской, 1. Городская прокуратура по данному факту провела проверку.

В томских средствах массовой информации были опубликованы материалы, в которых говорилось о том, что были нарушены права дольщиков, купивших квартиры в новостройке по улице Киевской, 1. Прокуратура города провела проверку по данному факту.

В результате проверки было установлено, что жилой дом, построенный по адресу: город Томск, улица Киевская, 1 был введен в эксплуатацию в ноябре прошлого года. Однако Управление Росреестра по Томской области новое здание на государственный кадастровый учет не поставило.

«В качестве одного из оснований отказа было указано наличие ареста на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, который был наложен Федеральной службой судебных приставов в рамках исполнительного производства в отношении жилищно-строительного кооператива – застройщика объекта, — сообщили в прокуратуре Томской области. 

В ведомстве отметили, что если член жилищного кооператива выплачивает паевые взносы в полном объеме, то он приобретает право собственности на жилье, а также на помещения, которые относятся к общему домовому имуществу и земельный участок под многоквартирным домом.

После того, как прокуратура города Томска провела проверку, постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста было отменено.

Сейчас специалисты регионального Управления Росреестра ставят на кадастровый учет жилой дом на Киевской, 1. Городская прокуратура поставила данный вопрос на контроль.

Как написал в своес телеграмм-канале спикер Думы города Томска Чингиз Акатаев,

Ситуация с домом по Киевской, 1 хотя медленно, но движется.

«Очень жаль, что органы власти не смогли или не захотели не доводить ситуацию до такой точки, что людям пришлось устраивать пикетирование, чтобы привлечь внимание властей. Буду дальше отслеживать ситуацию и помогать пайщикам», — написал Чингиз Акатаев.

Он выразил надежду, что жители Томска, которые купили жилье в этом доме, смогут наконец, оформить документы на право собственности. И властям больше не придется принимать и обсуждать «пинцетные решения».

Ранее «МК в Томске» рассказал о том, что мэрия города контролирует ситуацию с долгостроем на Сибирской, 89. 

Какие документы следует хранить после закрытия дома?

При закрытии дома покупатели подписывают огромную, устрашающую стопку документов. Одни только кредитные документы могут составлять сотни и более страниц. Многие из этих документов предназначены для кредитора. Они хотят избежать потенциальных судебных исков в будущем.

После закрытия у вас может не хватить места для хранения всех этих документов, но вам действительно следует сохранить готовый файл. Это означает сбор копий всех документов, подписанных во время транзакции с продавцом, от начала до конца.

Рассмотрите возможность хранения этих документов в течение как минимум нескольких лет после того, как вы в конечном итоге продадите купленный дом.

Вы захотите сохранить эти документы для дальнейшего использования — для вашего собственного просмотра или в случае, если вам придется подать судебный иск против продавца, вашей профессиональной группы представителей или подрядчиков.

Вам не обязательно иметь оригиналы, но у вас должны быть как минимум копии полностью оформленных документов с подписями всех сторон.

Где взять копии?

Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность предоставить вам копии документов по сделке, потому что брокеры обязаны вести файл на каждого покупателя и продавца.

Но заключительные документы обычно хранятся у заключительного агента или ответственного за депонирование. Эти документы отделены от документов, связанных с переговорами по контракту, и включают финансовые и юридические документы.

Акты и ипотечные документы регистрируются в регистратуре округа, и они становятся общедоступными.Вы всегда можете получить их копии в офисе рекордера или в титульной компании.

Большинство документов в той или иной форме оцифрованы, особенно те, которые связаны с транзакцией. Ваш риэлтор или координатор транзакций, вероятно, может предложить вам безопасную загрузку для безопасного хранения многих из этих документов на вашем компьютере или на накопителе.

Предварительные документы

В вашем агентском соглашении с покупателем указаны все условия ваших отношений с брокерской компанией вашего агента по недвижимости, в том числе, как долго соглашение остается в силе, а также как и когда вы или агент можете его расторгнуть.

Это юридический договор, и его может быть важно держать под рукой, чтобы у вас было подтверждение условий, на которые вы согласились … даже спустя долгое время после закрытия продажи. Некоторые проблемы могут возникнуть позже.

Договор купли-продажи — это ваш договор на покупку дома, в котором излагаются все условия, необходимые для закрытия. Это документ, который вы и продавец подписали, когда согласились купить недвижимость, и обе стороны юридически обязаны соблюдать его условия.

Документы на пути к закрытию

Дополнения, поправки или предложения включают все, что изменяет или дополняет условия вашего первоначального договора купли-продажи.В этих типах документов могут быть уточнены названия в названии или написание имени продавца или покупателя. Они могут исправить почтовый адрес.

Запросы на ремонт записывают любые денежные соглашения или контракты на ремонт предметов, и их можно рассматривать как дополнения к договору купли-продажи. В приложении по ремонту указывается конкретный вид работ, которые необходимо выполнить. В нем может быть указано, потребуется ли для работы разрешение или она должна выполняться лицензированным подрядчиком.

Раскрытие информации продавцом включает существенные факты о таких вещах, как краска на основе свинца. Они могут включать заявление о раскрытии информации о передаче и другие письменные гарантии или раскрытие информации, предоставляемые продавцом. Эти документы часто являются основанием для будущих судебных исков против продавцов, если они не раскрывают проблему, которая становится очевидной позже.

Заключительные документы

Инструкции условного депонирования часто заменяют договор купли-продажи и излагают финансовые условия соглашения между покупателями и продавцами.Они уполномочивают агента условного депонирования выполнять определенные действия от имени вовлеченных сторон.

Сводка результатов домашнего инспектора будет указывать , какие предметы находятся в хорошем состоянии, а какие нуждаются в ремонте или замене. Он должен включать фотографии. Это может быть инструмент переговоров во время продажи, а позже он может предоставить контрольный список необходимого ремонта.

Сертификат проверки и завершения проверки на наличие вредных организмов — это отчет инспекционной компании, подтверждающий, что работа была завершена.Не каждый штат требует инспекции на вредителей, но другие, например Калифорния, требуют, чтобы они хранились в архиве в течение двух лет.

Прочие инспекции и рабочие документы могут включать счета-фактуры и разрешения подрядчика.

Заключительное раскрытие включает в себя все окончательные расходы по вашей ипотеке, изложенные в манере, которую вы можете не понять, даже если правительство пытается упростить для вас это. Задавайте вопросы о любых сборах, в отношении которых вы не уверены, и держите раскрытие под рукой на время уплаты налогов.Некоторые из этих предметов не облагаются налогом.

Заключительный отчет — это окончательная оценка всех расходов и кредитов на покупку дома. Этот документ включает в себя продажную цену, ваши наличные для закрытия условного депонирования, сумму вашего кредита и все другие расходы, уплаченные через условное депонирование для урегулирования продажи, включая кредиты и пропорциональные выплаты. Этот документ также известен как Заявление об урегулировании HUD 1. Бюро финансовой защиты потребителей заменило его последним раскрытием в 2015 году.

Вексель и ипотека не всегда записываются, и вы не получите оригинал векселя, пока он не будет оплачен полностью.Ипотека покажет ваш основной баланс и условия вашей ссуды в соответствии с требованиями кредитора.

Страховые документы

Планы домашней гарантии будут включать номер полиса и контактную информацию для звонков по ремонту. Они расскажут, что покрывается гарантией, и типы вещей, на которые она не распространяется.

Страховой полис должен охватывать условия, уведомление о страховых взносах и номер полиса для страхования вашего домовладельца.Кредитор выплатит вашу премию при продлении, если ваш кредит будет конфискован. В противном случае вы должны платить его ежегодно, но это может быть включено в ваш платеж по ипотеке.

В полисе по страхованию титула указывается ваше наделение правами, сумма в долларах по страховке титула и любые исключения из страхового покрытия. Он включает название титульной компании, дату выдачи и номер полиса. Это может быть использовано в качестве защиты, если кто-либо предъявит предыдущее право удержания в отношении вашей собственности.

Документы в качестве оригиналов

Вы можете получить заверенную копию этих документов у заключительного агента или у своего агента по недвижимости, если вы потеряете оригиналы.

Заключительное раскрытие содержит всех официальных сборов и кредитов, связанных с покупкой дома. Он понадобится вам для подачи личных налоговых деклараций за этот календарный год, потому что некоторые элементы могут также подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Передайте этот документ своему составителю налоговой декларации.Ваше заключительное заявление, вероятно, также будет подтверждено доводчиком.

Акт — это документ о передаче правового титула, возвращаемый регистратором округа после того, как он был внесен в публичные записи.Это доказательство того, что вы действительно являетесь владельцем собственности. В нем указывается, как вы владеете титулом, имя продавцов, давших вам право собственности, и юридическое описание собственности.

Документ будет отправлен вам по почте после записи, и он вполне может быть единственной копией. Никто другой не обязан хранить это в своих записях.

На момент написания этой истории Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, была брокером-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния.

Покупка снова после продажи: документы нужны

В этой статье:

Хотя многие люди покупают новые дома и одновременно продают старые, это работает не для всех. Если вы — продавец жилья, который в ближайшем будущем будет делать покупки и подавать заявку на новую ипотеку, вам необходимо иметь под рукой следующие документы:

• Заключительный отчет о продаже вашего текущего дома
• Подтверждение перевода выручки от продажи вашего дома на ваш банковский или инвестиционный счет
• Документы, подтверждающие ваш доход и имущество

Чтобы получить полную разбивку всех документов, загрузите наш контрольный список для покупки дома.

Подтвердите новую ставку (8 августа 2021 г.)

Проверьте свой кредит, найдите кредитора

Это правда, что делать покупки и подавать заявку на ипотеку не так приятно, как искать дом. Но , а не , покупка ипотеки может стоить вам. Значительное количество респондентов опроса Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) признали, что они вообще откладывают обращение к кредитору до после , когда они нашли дом для покупки.

Есть несколько причин, по которым это плохая идея:

• Исследования показывают, что обращение к большему количеству кредиторов означает меньшую оплату ипотечного кредита
• Вы не знаете, что можете себе позволить, пока не узнаете, какие тарифы и программы для вас доступны.
• Продавцы жилья и агенты не будут уважать вас или ваше предложение, если вы не получили предварительного одобрения на получение кредита (или, по крайней мере, предварительного отбора)

Итак, как вы делаете покупки для кредитора? Проверьте свой кредит и свой банковский счет.Затем обратитесь к кредиторам онлайн, по телефону или лично.

Будет полезно получить свой кредитный отчет (бесплатно на сайте www.annualcreditreport.com, который спонсируется правительством). Вы также можете приобрести свой кредитный рейтинг, который поможет вам дать кредиторам расчетный кредитный рейтинг при получении котировок по ипотеке. Им это нужно, чтобы оценить вашу ставку.

Связано: 5 вещей, которые делает действительно великий ипотечный кредитор

Кредиторы должны быть готовы предоставить вам смету ссуды, рабочий лист или сценарий ссуды с указанием ставки и стоимости ипотеки, применимой к вам.Сообщите им, сколько у вас есть для первоначального взноса, укажите примерный кредитный рейтинг и сколько вы хотите потратить на дом. Эта информация нужна кредиторам, чтобы предоставить пригодную для использования цитату.

Они также захотят, чтобы ваш валовой (до налогообложения) доход и ежемесячные платежи по долгу имели предварительное право на получение нового жилищного кредита.

Предварительное одобрение ипотеки

Вам действительно не следует начинать покупать дом, пока вы не знаете, на что вы можете потратить. Предварительный квалификационный отбор по ипотеке обычно включает ответы на несколько вопросов о вашем доходе, ежемесячных долгах, таких как автокредиты и кредитные карты, и указание того, сколько у вас денег для первоначального взноса и расходов на закрытие сделки.

По теме: Почему каждому покупателю жилья необходимо предварительное одобрение ипотеки перед покупкой

Однако предварительный квалификационный отбор не является обязательным. Кредитор может даже не проверять ваш кредит и, как правило, не проверяет ваш доход или остаток на счете. Предварительное одобрение ипотеки (также называемое одобрением кредита) намного лучше, чем предварительная квалификация, потому что это означает, что до тех пор, пока недвижимость, которую вы хотите, соответствует рекомендациям кредитора, вы сможете закрыть ее.

Документы, необходимые для предварительного одобрения ипотеки

По закону ипотечные кредиторы должны убедиться, что вы можете позволить себе оплату жилищного кредита, а также другие ваши обязательства.Это называется правилом способности к погашению (ATR).

Итак, вам нужно будет подготовить документы, показывающие, сколько вы зарабатываете, чем владеете и сколько должны. (В большинстве случаев ваши ежемесячные счета отображаются в вашем кредитном отчете.)

В большинстве случаев кредиторы гарантируют вашу заявку с помощью программного обеспечения автоматического андеррайтинга (AUS), которое значительно ускоряет процесс и сообщает вам, что именно вам нужно предоставить для завершения утверждения кредита. Вы получите список документов, которые должен подписать андеррайтер-человек, прежде чем вы получите письмо с предварительным одобрением.

По теме: 5 любопытных вопросов, которых стоит ожидать от своего ипотечного кредитора

Вот некоторые из предметов, которые вам могут понадобиться:

Работа / доход

• квитанции о заработной плате за один месяц или последний отчет об отпусках и доходах от военнослужащих
• W2 за последние два года
• Если вы работаете не по найму, наемный сотрудник (25 процентов или больше), сотрудник с невозмещенными коммерческими расходами или доходом от недвижимости, вы должны предоставить по крайней мере две последние налоговые декларации.Если доход сильно варьируется или необычен, вам могут потребоваться дополнительные годы.
• Если вы владеете бизнесом, вам нужна налоговая декларация не менее чем за два года.
• Подтверждение получения социального обеспечения, пенсии, государственной помощи (если используется для получения права) или другого дохода. Обычно это означает письмо о вознаграждении, квитанцию ​​о чеке или прямой депозит.
• Постановление о разводе и оформление мирового соглашения для отдельного обслуживания (если применимо)
• Разъяснение по поводу отсутствия на работе

Активы

• Выписки по текущим и сберегательным счетам за два месяца
• Выписки по инвестиционным и пенсионным счетам за два месяца
• Информация об уже имеющейся недвижимости (использование, доход, если она находится на рынке, оценочная стоимость, ипотека)
• Заключительное заявление о недавней продаже вашего дома
• Подтверждение перевода выручки от продажи на ваш банковский или инвестиционный счет

Личная информация

• Удостоверение личности государственного образца
• Предыдущие адреса за последние два года
• Даты рождения и годы окончания школы
• Номера социального страхования для всех заявителей
• Информация о расе и этнической принадлежности (для государственного мониторинга — запрашивается по всем ипотечным кредитам)
• Штат и округ, в котором вы планируете совершить покупку
• Количество и возраст иждивенцев

Имущество

• Договор купли-продажи принят и подписан вами и продавцом (если он у вас выбран)
• Имя и контактная информация страхового агента домовладельца, которым вы будете пользоваться
• Имя и номер телефона ассоциации домовладельцев, если применимо

Кредит / обязательства

• Ваш кредитный специалист найдет кредитный отчет, в котором будут показаны ваши счета, но иногда информация может быть устаревшей, отсутствующей или ошибочной.Эта информация включена в ваше приложение, и вы несете ответственность за ее рассмотрение и подтверждение.
• Объяснение кредитных неудач
• Постановление о разводе и оформление документов о выплате алиментов на ребенка или супруга (если применимо)
• Оформление документов о банкротстве и увольнении (если применимо)
• Документация, опровергающая любые ошибочные позиции в вашем кредитном отчете

Загрузите контрольный список здесь.

Подтвердите новую ставку (8 августа 2021 г.)

советов по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более верно, когда ваша недвижимость поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, так что вы можете сразу же начать получать доход от аренды.

Однако есть нюансы покупки аренды, занимаемой арендатором, и каждый инвестор должен знать потенциальные препятствия и преимущества для наследования арендаторов с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Договоры аренды остаются законными

Хотя аренда является юридическим соглашением между арендаторами и домовладельцем, договор аренды не прекращается с продажей собственности. Точно так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «связанными с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к собственнику.Это означает, что договор аренды остается «прикрепленным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец. Единственными исключениями из этого являются случаи, когда в условной аренде указывается, что владелец (продавец недвижимости) имеет право на расторжение после передачи собственности, или если вы покупаете недвижимость в качестве права выкупа, и в этом случае вы можете сослаться на правила относительно уведомления об освобождении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме — потому что вы хотели бы занимать недвижимость самостоятельно или потому, что хотите начать все заново, вы можете подать предложение, которое зависит от того, будет ли собственность свободна после закрытия. В этом случае на продавца возлагается бремя юридического расторжения договора аренды.

[Примечание: поскольку арендаторы имеют законное право проживать в собственности до истечения срока их аренды, это часто может означать, что лучший вариант для продавца — предложить арендатору деньги за ключи.] Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете подвергнуть себя судебному иску, если попытаетесь расторгнуть договор аренды или принудить к выселению.]

Когда заключать новое соглашение:

Если текущие арендаторы не заключили договор аренды, а просто помесячный договор, вам предоставляется еще несколько вариантов для изменения ситуации с арендой.Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или можете повысить арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы сообщите им об этом в соответствии с законодательством вашего штата и местными законами. Это может быть полезно для защиты вас самих, ваших инвестиций и гарантии того, что вы и ваши новые арендаторы находитесь на одной странице. Относитесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно просмотрите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в каких-либо действиях, нарушающих договор аренды, на том основании, что это было разрешено ранее.

Существующие арендаторы: хорошие и плохие

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости у существующих арендаторов является идеальным вариантом.Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для проживания в вашей новой собственности, и (если арендаторы проживали в этой собственности долгое время) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Бедные арендаторы могут создать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затяжных дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на предыдущий процесс отбора арендодателей, который может отсутствовать.Продавец мог принять любого заявителя (независимо от квалификации) просто для того, чтобы указать инвестиционную недвижимость как занятую, или у него может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще. Будьте осторожны с покупателями — домовладелец может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникнуть с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — это жильцы-мечты, но они не готовы продолжать снимать жилье у нового домовладельца.Продажа собственности — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы долгое время жили в своей существующей собственности, они, вероятно, поселились и привыкли к своей текущей арендной цене и арендным надбавкам. Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярных сезонных проверок, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы не согласятся с изменениями, которые вы должны внести для защиты своих инвестиций.

Перед окончательной распродажей:

Независимо от того, заключают ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время помесячное соглашение или условную аренду, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед закрытием объекта, занимаемого арендатором, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса.Во-первых, представьте себя новым арендаторам с помощью рекомендательного письма арендодателя. (Здесь вы можете найти образец рекомендательного письма арендодателя.) Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время переходного периода и заложит основу для хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включать важную информацию, например, где и как собирать арендную плату, и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Наконец, поскольку вы будете выполнять обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя.Снизьте свой риск, поручив вашим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение об эстоппеле вместе с переводом вам залога. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам разъяснять любые действующие условия аренды или льготы на имущество. Хотя, как правило, договор аренды распространяется на многие из этих областей, существуют обстоятельства, которые разрешает только эстоппель. Например, если арендатор предъявляет претензию при выселении, что он заплатил более крупный гарантийный депозит, чем у вас есть запись, или что оконные кондиционеры принадлежат им и не остаются в собственности.В этих случаях вы можете опровергнуть ложные претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Знание того, что текущий владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должно предотвратить предоставление арендатором ложной информации.

Последние мысли

Покупка инвестиционной недвижимости, занимаемой арендатором, — отличная возможность для инвесторов, которые хотят немедленно начать получать доход от аренды. Перед тем как приступить к сдаче недвижимости, занимаемой арендатором, обязательно рассмотрите договор аренды и ознакомьтесь с критериями отбора арендаторов, которые продавец использовал для отбора текущих арендаторов.Если вы можете согласиться с условиями аренды и чувствовать себя уверенно с текущими арендаторами, продолжите знакомство с арендодателем и заключите приемлемое соглашение об эстоппеле. Если текущие арендаторы являются ежемесячными арендаторами, у вас есть больше возможностей для изменения текущего договора аренды и аренды при условии, что они соответствуют законам штата и местным законам. Обратитесь к местным менеджерам по недвижимости и инвестиционным группам для получения дополнительных рекомендаций по аренде недвижимости в вашем районе.

---

Дополнительная литература для вас:

Покупка дома с арендаторами: краткое руководство

Независимо от того, заинтересованы ли вы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами.В таком случае, прежде чем совершить покупку, следует учесть несколько моментов. Прочтите краткое введение в права арендаторов, обязанности арендодателя и как ограничить риски при покупке дома с арендаторами.

Права арендатора

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «связаны с землей» — что означает, что они привязаны к земле, а не к владельцу, — договоры аренды остаются «привязанными» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки.Вывод: договор аренды, заключенный до покупки недвижимости, остается в силе даже после того, как вы его закроете, поэтому вы не можете по закону повышать арендную плату, изменять положения или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что ты новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы жильцы выселились, у вас есть несколько вариантов. Один из них — подать предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть без арендаторов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя: либо расторгнуть договор аренды, либо дает арендаторам стимул уйти раньше.Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды, и вы можете открыть для себя судебный процесс, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь принудить к выселению.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя.Большая часть работы домовладельцем — это поддержание безопасного и пригодного для жилья имущества для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

• Содержите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
• Убедитесь, что конструктивные элементы безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
• Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные / кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы содержатся в надлежащем состоянии.
• Убедитесь, что у жильцов есть доступ к водопроводу, горячей воде и теплу в разумных количествах и в разумные сроки.
• Обеспечьте контейнеры для мусора и организуйте вывоз мусора.
• Управлять известными токсинами в окружающей среде, включая свинцовую краску и асбест.
• Уничтожить грызунов и других паразитов.

В соответствии с вашими местными законами могут потребоваться дополнительные требования в отношении пригодности для проживания — просмотрите их, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые могут у вас возникнуть — например, стрижка лужайки или оплата коммунальных услуг.

Изменение или расторжение договора аренды

Как правило, если арендатор имеет помесячную аренду, вы (как новый арендодатель) можете прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор проживал в собственности). Однако, если заключен срочный договор аренды (например, на шесть месяцев или 12 месяцев), арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .

Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если они продают или передают собственность; в этом случае договор аренды может быть расторгнут при покупке дома. Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления о выселении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендатора за 60 дней об освобождении отчужденной собственности, прежде чем вы сможете начать действие по выселению.В некоторых случаях арендаторы соглашаются выселиться раньше срока, предложив «наличными в обмен на ключи» от нового владельца, доверительного управляющего или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой собственности), вы можете использовать выселение при заселении собственником (OMI), чтобы выселить арендатора. Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение установленного количества дней после выселения (часто от 60 до 90 дней) и проживать в нем в качестве основного места проживания в течение минимального количества лет (часто один до пяти).

Итог

Первым важным шагом является проверка документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, на что вы идете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо составлен и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил язык в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийных депозитов, но и деньги (они должны быть переведены вам в заключительном отчете).Вам, вероятно, придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по заключению сделки должен пропорционально распределить текущую арендную плату между вами и продавцом.

Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии собственности до въезда арендатора — в случае повреждения вам будет сложно доказать ответственность арендатора без отчета о заселении. Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.

Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не помогает. Сообщите своему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, халатности и других убытков.

Закрытие дома: чего ожидать

Если вы собираетесь закрыть дом, поздравляем! Было нелегко купить дом своей мечты на этом жарком рынке. Вам, вероятно, приходилось копаться и цепляться за свой путь, чтобы получить предложение.

После просмотра списков домов, обеспечения конкурентоспособности вашего предложения и преодоления финансовых затруднений, ваше предложение было принято , и наконец, был принят на дом, который идеально подходит для вашей семьи.

Но ключи еще не твои — так что будьте настороже! Будьте героем своей семьи при покупке дома, зная, чего ожидать от закрытия дома.

1. Что закрывается и когда это происходит?

Закрытие — последний шаг, прежде чем этот дом наконец станет твоим! Дата закрытия: день, когда вы станете законным владельцем своего нового дома.

На этапе переговоров по контракту вы (покупатель) и продавец устанавливаете дату закрытия, которая должна быть указана в контракте по договору купли-продажи. После того, как продавец примет ваше предложение и задаток — деньги, предоставленные для обеспечения контракта — вы можете подождать некоторое время до фактической даты закрытия.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Даже если вы и продавец можете договориться о дате закрытия, ваши агенты, вероятно, будут работать с вашим кредитором и титульным агентством, чтобы предложить график, который даст им достаточно времени, чтобы правильно выполнить свою часть сделки.Это может отодвинуть дату закрытия на несколько недель или даже месяцев после того, как ваше предложение будет официально принято.

2. Как подготовиться к закрытию дома

Означает ли это, что вы можете расслабиться и позволить всем остальным разбираться с деталями до тех пор? Ни за что! Сделайте глубокий вдох. У вас еще есть серьезные основания перед тем, как закрывать дом. Вот что вам нужно сделать:

Собери команду

Когда вы так близки к тому, чтобы стать владельцем дома, вы не хотите делать что-то глупое, чтобы все испортить.Поэтому убедитесь, что на вашей стороне сплоченная команда, начиная с опытного агента по недвижимости, если у вас его еще нет. Вам определенно понадобится эксперт, знающий ваш местный рынок, потому что, честно говоря, никто не любит неприятных сюрпризов.

Агент также может помочь вам пообщаться с другими ценными членами команды, которые могут вам понадобиться, например, (n):

Составьте и заполните свой заключительный контрольный список

После того, как вы соберете свою команду экспертов, они могут помочь вам проанализировать ваш контракт и подготовиться к закрытию непредвиденных обстоятельств.Заключительные непредвиденные обстоятельства — это условия, перечисленные в контракте, которые должны быть выполнены до того, как домашняя сделка станет юридически обязательной. Непредвиденные обстоятельства могут включать:

• Домашний осмотр : Чтобы защитить себя от плохой сделки, наймите домашнего инспектора, чтобы убедиться, что нет никаких скрытых неисправностей, которые могут стоить вам больших денег после того, как ваш продавец давно ушел.


• Оценка: Это требуется вашим ипотечным кредитором, чтобы он не дал вам ссуду больше, чем стоит дом.Вы или ваш агент по недвижимости можете нанять профессионального оценщика для оценки текущей рыночной стоимости недвижимости. Плата за оценку будет включена в ваши заключительные расходы.


• Документы по ссуде: Даже если вы получили предварительное разрешение на получение ссуды, у вас все еще есть еще несколько шагов, которые нужно пройти, чтобы получить окончательное одобрение вашего финансирования. Подготовьтесь, организовав всю свою документацию: идентификационные данные, отчеты о доходах (квитанции о заработной плате, формы W-2), отчеты об активах (банковские счета, инвестиции), информацию о страховании и копию контракта.Вам также понадобятся — если применимо — решение о разводе (алименты, информация об алиментах) и документы о банкротстве. Чтобы получить подробный контрольный список или информацию о финансировании, свяжитесь с ипотечным кредитором.


• Страхование домовладельцев : Страхование домовладельцев является обязательным, поскольку оно покрывает расходы на ремонт, восстановление или замену вашего нового дома или предметов в вашем доме в случае их повреждения или уничтожения. Типичные полисы также защищают вас страхованием ответственности от несчастных случаев в вашей новой собственности или на ее территории.Страхование домовладельцев часто требуется кредитором и обычно включается в ежемесячный платеж по ипотеке. Поэтому убедитесь, что вы найдете хорошего страхового агента, который поможет вам получить лучшее страховое покрытие по самой низкой цене.


• Заключительное пошаговое руководство: Не путайте с осмотром дома, последнее пошаговое руководство, которое ваш агент по недвижимости будет планировать, обычно происходит за 24 часа до закрытия. На этом этапе все вещи продавца должны быть полностью очищены, за исключением того, что вы согласились оставить.Принесите свой контракт, чтобы убедиться, что состояние дома соответствует первоначальному согласованному состоянию. В конце концов, это и есть прохождение. Тестируйте основные приборы, осветительные приборы, туалеты, окна, двери — и практически все, что вы можете придумать, чтобы проверить. Не торопитесь и немедленно обращайте внимание своего агента по недвижимости на любые нежелательные сюрпризы.

Непредвиденные обстоятельства закрытия — это условия, перечисленные в контракте, которые должны быть выполнены до того, как домашняя сделка станет юридически обязательной.

Если какие-либо из этих условий по недвижимости нечеткие, поговорите со своим агентом. Не подписывайте и не платите за то, чего не понимаете.

3. Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

В среднем процесс закрытия дома занимает 41 день. ¹

Почему процесс закрытия дома длится так долго? Ну, домашние транзакции, как правило, сталкиваются с некоторой задержкой или зависанием перед закрытием. И обычная задержка вызвана тем, что покупатели занимают больше денег до даты закрытия, что усложняет их кредит.

Но если вы следовали тому, чему мы учим в Ramsey до того, как подумали о покупке дома, то вы уже полностью расплатились с долгами, потратив 3–6 месяцев в свой фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Нет причин складывать дополнительный долг поверх ипотечной ссуды. Мало того, что это глупо, но это решение отправит ваше одобрение ипотеки прямо на чертежную доску. Заимствование большего количества денег изменяет ваш кредитный рейтинг, а это означает, что вашему кредитору придется совать нос в свои калькуляторы, чтобы скорректировать ваше соглашение об ипотеке.Фу.

Еще одна причина, по которой закрытие сделки может быть отложено, заключается в том, что вы не заранее передаете кредитору все свои платежные обязательства (например, алименты). Это может изменить отношение вашего долга к доходу, а значит, потребуется больше перерасчетов.

4. Решение проблем, вызывающих задержки

Пристегнитесь. Пришло время подготовиться к другим потенциальным задержкам, которые могут повлиять на вашу способность закрывать дом. Эти проблемы могут возникнуть в любое время после вашего предложения — даже до , включая в день вашего закрытия.

Задачи аттестации

Возможно, официальная оценка окажется ниже ожидаемой. Оценщики используют сопоставимые продажи домов для расчета стоимости дома, и в некоторых районах цены на жилье растут так быстро, что сопоставимые продажи не догоняют. Вы также можете получить низкую оценку, если в доме, который вы покупаете, есть особенности, нетипичные для вашего района.

Но чаще всего низкая оценка является предупреждающим знаком, что вы, возможно, платите больше, чем стоит дом.Независимо от причины, ваш кредитор не может утвердить ссуду на сумму, превышающую оценочную стоимость вашего дома. Если ваша оценка окажется низкой, у вас есть несколько вариантов. Вы можете:

• Попросите продавца снизить запрашиваемую цену. (У вас может быть даже оговорка в контракте, которая защищает вас от покупки дома за сумму, значительно превышающую оценочную.)


• Оспорить оценку или запросить новую, если она содержит неверную информацию. (Поговорите об этом со своим агентом по недвижимости.)


• Отменить договор.


• Встретьтесь посередине с продавцом, чтобы заплатить наличными.

Если вы выбрали последний вариант, действуйте осторожно. Добавление денег, чтобы компенсировать низкую оценку, означает, что вам, вероятно, придется жить в доме дольше, чтобы его стоимость восстановилась. Если вы не можете договориться с продавцом о более выгодной сделке, лучше всего отпустить дом.

Проблемы с займами

Если вы сделали предложение по новому дому до того, как вас предварительно одобрили для получения ссуды, ваш банк теперь начнет копаться в ваших финансах, чтобы определить, сколько они готовы предоставить вам ссуду.Это могло пройти очень хорошо — или ужасно неправильно.

Допустим, вы предлагаете недорогой дом с первоначальным взносом в размере 10% или более; тогда вы, вероятно, в хорошей форме, чтобы получить разрешение на ипотеку с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет и выплатой не более 25% от получаемой вами зарплаты. В этом случае вы сможете погасить ипотеку в разумные сроки. Любой другой вариант кредита — плохая идея.

Слишком много покупателей влюбляются в дома, которые им не по карману. И кредиторы сделают все возможное, чтобы «воплотить в жизнь ваши мечты о домовладении», но они сделают это с помощью некачественных вариантов финансирования, таких как ипотека с регулируемой процентной ставкой или дополнительные ссуды.Даже простая 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — это мошенничество, которое будет стоить вам на десятки тысяч больше процентов и держать вас в долгах на десятилетия!

В идеале, вы должны получить предварительное одобрение на получение ипотечной ссуды (а не только предварительную квалификацию), прежде чем вы начнете покупать дома. Таким образом, вы будете знать свой точный ценовой диапазон и не будете делать предложения по домам, которые вам не по карману.

В идеале, вы должны получить предварительное одобрение на получение ипотечной ссуды (а не только предварительную квалификацию), прежде чем вы начнете покупать дома.Таким образом, вы будете знать свой точный ценовой диапазон и не будете делать предложения по домам, которые вам не по карману.

Проблемы домашнего осмотра

Практически каждый домашний осмотр — даже в новых домах — выявляет какие-то проблемы. Некоторые из них незначительны и могут быть проигнорированы или решены путем дальнейших переговоров по условиям договора купли-продажи.

Однако некоторые проблемы, такие как заражение насекомыми или повреждение водой , являются предупреждающими знаками, которые нельзя игнорировать. Например, термиты ежегодно наносят имущественный ущерб на сумму более 5 миллиардов долларов, а расходы на ремонт обычно не покрываются базовой страховкой домовладельцев. ² Помимо ремонта, вам также нужно будет заплатить дезинсектору, чтобы он уничтожил заражение. Чтобы дать вам представление о том, сколько это может быть, химическое уничтожение дома площадью 2500 квадратных футов стоит от 1800 до 3100 долларов. ³

А ущерб от воды? Мы говорим от 1069 до 4099 долларов. В среднем по стране — 2582 доллара! ⁴ И в довершение ко всему, если протечка воды существует достаточно долго, у вас также может быть проблема с плесенью на руках.Стоимость типичного проекта устранения плесени составляет от 1116 до 3364 долларов. ⁵

Проблемы с фундаментом и серьезные проблемы с электричеством или водопроводом также требуют больших затрат в ремонте и указывают на потенциальные текущие проблемы в доме. Как бы вам ни нравился дом или место, обычно лучше уйти, чем зайти в дом с дорогостоящими осложнениями.

Как бы сильно вы ни любили свой дом или его местоположение, обычно лучше уйти, чем зайти в дом с дорогостоящими осложнениями.

Проблемы соседства

Если вы в первый раз увидели свой потенциальный дом, это было первым разом, когда вы посетили этот район — покупатель, будьте осторожны!

Примите меры до закрытия, чтобы убедиться, что вы покупаете дом в хорошем районе. Закрытие является окончательным, и вам нужно убедиться, что не содержит скрытых проблем. Езжайте в разные дни в разное время суток. Кажется ли, что людям комфортно проводить вместе вне дома? Дети бегают? Рядом есть строительство?

Новые торговые районы и расширяющиеся кварталы — признаки здорового сообщества.Найдите в Интернете информацию о ближайших школах и убедитесь, что это то место, где вы хотите остаться надолго. Многое на доме не стоит того, если район находится в упадке.

Проблемы с прохождением

Представьте, что во время последнего прохождения вы обнаружите что-то поврежденное или заметите, что продавец удалил что-то, что должно было остаться. Процесс решения этих проблем может отложить дату закрытия.

Проблемы с оформлением документов

В день закрытия вы подпишете 50–100 страниц документов.(Да, вы все правильно прочитали.) После нескольких недель ожидания у вас может возникнуть соблазн пролезть через весь сбивающий с толку юридический жаргон, чтобы сделать это. Но сейчас не время для гонки до финиша. Внимательно читайте каждую страницу и не бойтесь задавать вопросы, если что-то не складывается. Ваш агент по недвижимости поможет вам сориентироваться в труднодоступных местах.

5. Сколько стоит закрыть дом?

Затраты на закрытие — это сборы, которые взимаются третьими сторонами при окончательной покупке дома; эти расходы обычно включают счет за осмотр дома, премию по страхованию домовладельцев, плату за оценку, сборы за отчет о кредитных операциях, расходы на адвокатов и так далее.Помните, что вам нужно будет оплатить некоторые из этих сборов до фактического дня закрытия (задаток, осмотр дома).

В среднем вы платите 3–4% от покупной цены вашего дома в качестве платы за закрытие. ⁶ Например, если ваш дом стоит 300 000 долларов, вы можете заплатить от 9 000 до 12 000 долларов на закрытие.

Как подготовиться к затратам на закрытие

По крайней мере, за три рабочих дня до закрытия ваш кредитор должен отправить вам Заключительное уведомление .В этой форме перечислены все окончательные условия вашей ссуды, такие как расходы на закрытие, а также подробная информация о том, кто платит и получает деньги при закрытии.

Заранее внимательно просмотрите каждую стоимость и сравните ее с исходной оценкой кредита . Это форма, которую вы получили вскоре после подачи заявки, в которой указаны предполагаемая процентная ставка, ежемесячный платеж и общие затраты на закрытие вашего кредита. Если что-то изменилось, спросите своего кредитора, почему.

Перепроверьте свою ежемесячную сумму ипотеки, чтобы убедиться, что все рассчитано правильно — и что вы действительно можете себе ее позволить. . Выплата по ипотеке не должна превышать 25% ежемесячной выплаты на дом.

6. Что мне нужно принести в день закрытия?

Чтобы все прошло гладко, вам нужно принести несколько вещей на заключительную встречу. К счастью, представитель вашей титульной компании и специалист по ипотечным кредитам обычно предоставляют контрольный список всего, что вам нужно. В этот список вошли:

• ID фотографии


• Незавершенные документы или оформление документов для титульной компании или специалиста по ипотечным кредитам


• Сертифицированный или кассовый чек, выписанный на счет титульной или закрывающей компании на покрытие расходов по закрытию, которые не вычитаются из продажной цены

7.Что происходит в день закрытия?

Если вы принесете все необходимое в день закрытия, приготовьтесь к вечеринке Джона Хэнкока! Вот чего ожидать:

• Вы оплачиваете оставшиеся расходы на закрытие, как указано в вашем сообщении о закрытии.


• Продавец подпишет документы о передаче собственности.


• Вы подпишете:
  • Отчет о расчетах, в котором перечислены все расходы, связанные с продажей дома.
  • Ипотечная записка с обещанием выплатить ссуду.
  • Ипотечный или доверительный акт, обеспечивающий ипотечное кредитование

После этого титульная компания зарегистрирует новый документ на ваше имя. Звучит просто, но будьте готовы к тоннам документов!

8. Где происходит закрытие?

На заключительной встрече вы, скорее всего, встретитесь в офисе escrowee. Escrowee , вероятно, будет титульной компанией, которая юридически закрепляет ваше право собственности на дом.

Кто присутствует на закрытии дома?

В зависимости от того, где вы живете, на вашей заключительной встрече могут присутствовать вы (покупатель), продавец, агент условного депонирования / закрытия, поверенный (который также может быть агентом закрытия), представитель титульной компании, ипотечный кредитор, и агенты по недвижимости. Но если продавец заранее подписал акт и документы о передаче, их, вероятно, там не будет.

9. Сколько времени нужно, чтобы переехать в дом после закрытия?

Возможно, вы сможете переехать в новый дом, как только закончится заключительная встреча, если продавец не попросит остаться в доме на некоторое время после закрытия (как в случае соглашения об обратной аренде).Дата заселения уже должна быть определена и подробно изложена в контракте.

Закрывайте с уверенностью!

Выполнив эти шаги, вы сможете переехать в свой новый дом! Если вам нужно больше разобраться в каком-либо из этих аспектов, обратитесь к профессионалу. Наши поставщики недвижимости Одобренные местные поставщики (ELP) — лучшие в вашем районе и могут помочь вам с уверенностью заключить сделку. Найдите своего агента!

вложение-h-1c-необходимые-документы

Ниже приводится полный список документов, которые могут потребоваться для подтверждения вашего права на получение доступного жилья.Когда вы получите запрос на документ, предоставьте все нижеприведенные документы, относящиеся к вашей семье. Ваша семья — это все люди, которые будут жить в доступной квартире.

Доход от работы домохозяйств

• Копии последних 4-6 последних квитанций о заработной плате
• Копии прошлогодних форм W-2 (все страницы)
• Копии подписанных и заполненных налоговых деклараций на федеральном уровне и уровне штата за последний год
• Письмо от всех бывших работодателей в текущем и предыдущем году с указанием последней даты трудоустройства
• Подтверждение об оплате наличными:
  • Нотариально заверенные письма работодателей
  • Выписки из банковского счета, подтверждающие депозиты

Для каждого члена домохозяйства, работавшего самостоятельно, по крайней мере, в предыдущие 2 года, укажите:

• Копии формы 1040, подписанной за последние 2 года, с таблицами C, E или F
• Копии всех 1099 за последние 2 года
• Копии государственных налоговых деклараций за 2 года
• Расчетный прогноз вашего ЧИСТОГО дохода от самозанятости (валовой доход за вычетом расходов) на следующие 12 месяцев.Письмо CPA или заявление налоговика на фирменном бланке, или нотариально заверенное заявление. Могут потребоваться копии расходов, квитанций и другой резервной документации.

Для каждого члена домохозяйства, работавшего самостоятельно менее двух предыдущих лет, укажите:

• Примерный прогноз вашего ЧИСТОГО дохода от самозанятости (валовой доход за вычетом расходов) на следующие 12 месяцев. Допускается письмо CPA или заявление налоговика на фирменном бланке, или нотариально заверенное заявление.
• Вся сторонняя документация, подтверждающая оценку.Примеры: квитанции, записи о расходах, счета-фактуры, депозиты, аннулированные чеки и т. Д.

Семейный доход из других источников

Копии документации для:

• Текущий действующий трансферный ваучер по Разделу 8 или подтверждение другой арендной субсидии
• Письма о выплате социального обеспечения за последний календарный год (менее 30 дней)
• Льготы ветеранам (годовая документация)
• Доходы от сдачи в аренду
• Бюджетное письмо о государственной помощи, датированное менее 30 дней (в некоторых случаях письмо может быть датировано менее 120 дней)
• Резервы ВС
• Пенсионное письмо (менее 30 дней)

Получаете ли вы дивиденды и / или аннуитеты?

• Копии выписки из учреждения (организаций), выдавшего

Получаете ли вы стипендию и / или грант?

• Копии датированных писем о награждении

Получаете ли вы алименты и / или алименты?

• Копии соглашений о прекращении службы или мирового соглашения с указанием суммы и типа поддержки и графика выплат
• Копии любых официальных заявлений или распечаток (датированных в течение последних 120 дней и показывающих активность и суммы) или нотариально заверенные показания под присягой.
Получаете ли вы страховку по инвалидности, компенсацию работникам и / или выходное пособие?
• Копии последних шести (6) текущих квитанций о заработной плате или подтверждающее письмо

Получаете ли вы периодические пожертвования и / или подарки? Получаете ли вы другие формы периодического дохода?

• Нотариально заверенное заявление и / или аффидевит, подписанный лицом, оказывающим помощь, включая цель дохода, даты и стоимость подарка (ов), а также частоту предоставления подарка (еженедельно, ежемесячно, ежегодно).
• Выписки с банковского счета, подтверждающие получение этих платежей
• История выплат по безработице из онлайн-системы Департамента труда штата Нью-Йорк

Текущее место жительства

• Копия вашего текущего договора аренды, если вы снимаете собственную квартиру. Если у вас нет аренды, нотариально заверенное письмо от арендодателя.
• Копии ваших последних счетов за электричество и газ (на ваше имя и с указанием вашего текущего адреса).
• Если вы не снимаете свою квартиру и живете с кем-то еще, принесите нотариально заверенное письмо от вашего соседа по дому вместе с копией их договора аренды и копиями их счетов за коммунальные услуги.

Домашнее имущество

• Последние шесть последних выписок по текущему счету
• Самые последние выписки по любым другим депозитным счетам, например сберегательным, денежным рынкам
• Последняя выписка инвесторов по акциям и облигациям
• Самая последняя выписка по всем другим инвестиционным счетам, т.е. 401K, IRA, 403b, 414H, NYCERS
• Последняя выписка по полисам страхования жизни
• Расчетная текущая стоимость недвижимости или другой инвестиционной собственности, последний счет ипотечного кредита.При продаже: цена, расчетное брокерское вознаграждение и затраты на закрытие сделки.

После того, как вы отправите свои документы маркетинговому агенту в жилом комплексе доступного жилья, он их рассмотрит и свяжется с вами, если потребуется дополнительная информация.

---

Дополнительные документы

Если вы имеете право на получение жилья, вам могут понадобиться документы, указанные ниже. Приготовьте их:

• Копии свидетельств о рождении всех несовершеннолетних в семье
• Копии удостоверения личности с фотографией для всех лиц старше 18 лет (примеры: водительские права, паспорт, военный билет, муниципальный идентификатор Нью-Йорка, удостоверение личности без водителя)
• Копии школьных писем, подтверждающих зачисление всех членов семьи, посещающих школу (примеры: государственная школа Нью-Йорка, частная школа, колледж, университет)
• Свидетельство о браке или домашнем партнерстве (если применимо)
• Доказательство законной опеки или попечительства над всеми несовершеннолетними (если вы не указаны в свидетельстве о рождении)

История арендных платежей и кредитная проверка

Кандидатам предоставляется выбор: предоставить полную арендную плату за 12 месяцев или дать согласие на проверку кредитоспособности.

Вариант 1

Если вы хотите предоставить историю арендных платежей, вы должны принести:

1. Подтверждение суммы, которую вы должны платить ежемесячно в качестве арендной платы, например, договор аренды, нотариально заверенное письменное показание от владельца или менеджера здания и т. Д. И
2. Доказательство того, что вы ежемесячно вносили полную арендную плату за последние 12 месяцев. Например:
   • Формальные квитанции об аренде
   • Свидетельство о ежемесячном снятии средств, платежей или переводов, например, выписки из банковского счета
   • Квитанции или копии денежных переводов
   • Аннулированные чеки
   • Письменная запись арендодателя об арендных платежах, i.е., арендная книга

Если доказательства арендных платежей, которые вы предоставляете, неполны или их трудно проверить, вы можете предоставить письменное согласие маркетинговому агенту на то, чтобы связаться с вашим текущим / предыдущим владельцем здания или менеджером для записи книги арендной платы.

Вариант 2

Если вы не хотите или не можете предоставить историю арендных платежей, вы можете согласиться на проверку кредитоспособности.

Проводил ли другой управляющий зданием, владелец, маклер или другой представитель здания проверку кредитоспособности за вас в течение последних 30 дней?

• Да: принесите копию чека о кредитоспособности.Вы можете избежать дополнительной проверки кредитоспособности и комиссии.
• Нет: будьте готовы заплатить невозвращаемый сбор за проверку кредитоспособности в размере 20,00 долларов (максимум).

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Независимость редакции

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице (четко обозначенные) могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к получению нами реферальных комиссий. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Поднимитесь, потенциальные покупатели жилья.Весенний сезон недвижимости 2021 года обещает быть суровым.

С учетом низких процентных ставок, нехватки жилья и всех желающих переехать во время пандемии идеальный шторм подстегивает продажи домов до рекордного уровня за 14 лет. Тенденция сохраняется: в январе продажи новых домов достигли 6,7 млн, что на 23% больше, чем в предыдущем году.

Итак, вы можете остаться задаваться вопросом — с некоторыми FOMO — можете ли вы купить дом прямо сейчас? И даже если бы вы могли, должны вам, учитывая стремительно растущие цены и иррациональные войны ставок? Можем ли мы увидеть еще одну жилищную катастрофу, подобную той, что произошла в 2008 году, и остаться с чувством глупости с ключами от дома, который в одночасье теряет 30% своей стоимости?

Выдохните.

«Вопрос, который нужно задать себе, заключается не в том,« подходящее ли время для покупки? », А скорее в том,« подходящее ли время для покупки для меня ? », — говорит Кэти Брэддок, управляющий директор компании по недвижимости William Рэйвис в Нью-Йорке. «Обратите внимание на , почему вы покупаете . Это должно быть потому, что вы действительно хотите чем-то владеть и создать дом и сообщество для себя или своей семьи ».

Этот совет особенно важен в 2021 году, потому что покупка дома в этом году потребует больше силы духа, чем обычно.Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, останутся низкими, но пандемия экономики ужесточила стандарты кредитования и заблокировала покупателей с плохой кредитной историей из лучших сделок. Кроме того, многие покупатели жилья впервые, которым требуется помощь при первоначальном взносе, могут оказаться в невыгодном положении на быстро меняющемся рынке, где много предложений за наличные.

В целом, даже если у вас есть финансовые возможности для покупки, в этом сезоне было бы разумно отсидеться. Если вы готовы сделать решительный шаг и 2021 год станет для вас прекрасным временем , вот что вам нужно знать об этом беспрецедентном сезоне покупки жилья.

Чем отличается покупка дома в 2021 году

Цены растут

Прямо сейчас на рынке наблюдается некоторый шок, когда цены на дома выросли на 10% по сравнению с прошлым годом.

Помните жилищный кризис 2008 года? Основные факторы, поддерживающие цены на жилье сегодня (например, низкие процентные ставки, дефицит предложения), не такие, какими они были тогда (например, субстандартная ипотека, чрезмерное использование заемных средств). Но нельзя сказать, что нового падения цен не будет.

Мой совет? Меньше сосредотачивайтесь на цене покупки и больше на своих ежемесячных расходах, включая ипотеку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование домовладельца.Хорошее практическое правило — тратить не более 30% своего бюджета на ипотеку и связанные с ней расходы на жилье. Как говорит Брэддок: «Вы должны быть уверены, что можете себе это позволить, и не быть бедным в конце каждого месяца».

Лучше не ценить дом как финансовое вложение — иначе вы можете разочаровать себя. Дом, будучи активом, вряд ли ликвиден, как акции. А продажа зависит от поиска покупателя, что может произойти не сразу или по той цене, которую вы надеетесь получить.Такова реальность. Вот почему разумно подготовиться к тому, что дом продержится пять лет или дольше.

Рынки жилья быстро меняются

Не стоит слишком зависеть от изменений, которые вы наблюдаете на конкретном рынке в ответ на Covid-19, — предупреждает Брэддок. Например, если город или поселок испытывает приток жителей, поскольку они ищут альтернативные места, чтобы укрыться во время пандемии, такой рост не обязательно будет устойчивым. По словам Брэддока, лучшим барометром силы города или городской недвижимости является рост его местного бизнеса и возможности трудоустройства, а также наличие признаков того, что сообщество будет продолжать привлекать жителей после коронавируса.

И наоборот, не стоит сбрасывать со счетов будущее города, потому что, скажем, его школьный округ, когда-то привлекавший покупателей, сейчас находится в упадке. В нашем пригороде Нью-Джерси школы еще не открылись из-за пандемии, что создает конфликт между родителями, школьным советом и профсоюзом учителей. Хотя это было тяжело, мы не одиноки. Многие близлежащие районы сталкиваются с аналогичными проблемами, и, как только пандемия утихнет, создается ощущение, что уроки этого момента помогут городу стать более устойчивым.И как бы то ни было, новые покупатели, не колеблясь, получают более 20 предложений.

Письмо с предварительным одобрением имеет решающее значение.

Дома в этом году быстро продвигаются, и продавцы, вероятно, получат сразу несколько хороших предложений. Без предварительного одобрения при покупке дома вас, скорее всего, выбьет кто-то более подготовленный.

Письмо о предварительном одобрении — это условная выписка из банка, в которой указывается, сколько он готов предоставить вам ссуду.Он учитывает ваше финансовое положение, такое как доход, долг, сбережения и кредитный рейтинг. Имея его в руках, продавцы более уверены в вашей способности завершить продажу и принять ваше предложение. Банки обычно выполняют предварительное одобрение в течение 90 дней, за исключением каких-либо серьезных финансовых сдвигов в вашей жизни.

Андеррайтинг интенсивен

Это не прогулка по парку, особенно в наши дни, когда андеррайтеры внимательно следят за этим.

Как только ваше предложение будет принято, пора связаться с банком и поработать над обеспечением ипотечного кредита.Для этого вам нужно будет открыть кучу финансовых документов, включая предыдущие налоговые декларации, банковские выписки, квитанции о заработной плате и, возможно, письмо от вашего работодателя с указанием вашего статуса работы. Если вы работаете не по найму или ведете бизнес, вам понадобится письмо от вашего бухгалтера на фирменном бланке компании, в котором говорится, что у вашего бизнеса «хорошая репутация».

Процесс обычно включает в себя много разговоров с ипотечным кредитором, и затем вы можете ничего не слышать в течение недели, что только усиливает беспокойство (но отсутствие новостей обычно не является хорошими новостями).Весь процесс может занять до месяца или двух, прежде чем будет получено разрешение на закрытие от банка.

В наши дни есть несколько причин, по которым ваше одобрение ипотеки с большей вероятностью не состоится. Во-первых, банки нередко проверяют вашу занятость более одного раза в процессе утверждения ипотеки, тогда как раньше они могли сделать это только один раз. Наш кредитор позвонил моему бухгалтеру за день до даты закрытия, чтобы убедиться — в третий раз — что мой бизнес находится в хорошем состоянии.При высоком уровне безработицы следует ожидать потери рабочих мест, и банки не рискуют. Если вы получите отпуск или потеряете работу во время процесса утверждения ипотеки, даже если у вас есть сбережения, это может серьезно поставить под угрозу вашу ссуду.

Оценка очень высока

Далее: Если оценка, проводимая после принятия вашего предложения, окажется ниже вашей ставки, вы можете оказаться в затруднительном положении. Низкая оценка может произойти в условиях войны торгов, когда покупатели делают предложения, основанные в основном на эмоциях и адреналине, а не на сопоставимых ценах на жилье.Но если оценка окажется ниже, чем ваше предложение, вы рискуете отказаться от своего предложения или внести больший первоначальный взнос, чтобы покрыть пробел.

Например, вы сделали принятое предложение о покупке дома за 300 000 долларов. Это предполагает, что вы внесете 20% — 60 000 долларов — и что банк согласился профинансировать 80% стоимости дома, но не более чем на заранее утвержденную сумму в 240 000 долларов.

Но тогда оценка составляет 250 000 долларов, что на 50 000 долларов ниже первоначального предложения. Это означает, что кредитор покроет только 200 000 долларов от цены, поскольку теперь это 80% оценочной стоимости дома (при условии, что вы предлагаете 20% первоначального взноса).Поскольку ваша ипотека теперь на 40 000 долларов меньше, чем вы ожидали, вам нужно будет покрыть разницу, иначе вы рискуете потерять сделку, если не сможете пересмотреть ее. А на сегодняшнем рынке, где дома регулярно получают множество предложений, у продавцов меньше стимулов вести переговоры с покупателями.

Теперь возникает вопрос: могу ли я положить 100 000 долларов (это первоначальный взнос в размере 60 000 долларов плюс 40 000 долларов, которые кредитор больше не покрывает) на покупку дома? А также: хочу ли я купить дом по цене, превышающей его оценочную рыночную стоимость?

Оценочная стоимость	Цена продажи	80% профинансировано кредитором	Покупатель должен заплатить
$ 300000		$
250 000 долл. США	300,00 долл. США	200 000 долл. США	100 000 долл. США

Имейте в виду: оценщики смотрят на похожие дома, которые уже проданы, а не на активные списки, поэтому, даже если дом сегодня может не оцениваться равномерно, он может получить больше в следующем году, когда аналогичные дома зафиксируют продажи.

Первоначальный взнос в размере 20% важнее, чем когда-либо

Приготовьтесь получить 20% первоначальный взнос. Хотя в некоторых случаях впервые покупатели могут купить дом всего на несколько процентных пунктов, это очень рискованно. При таком небольшом капитале больше шансов, что в условиях падающего рынка ваша ипотека окажется «под водой», и вы будете должны больше, чем стоит дом. Именно это случилось со многими владельцами недвижимости во время жилищного кризиса 2008 года. Не имея возможности продать и погасить свою ипотеку, многие домовладельцы были вынуждены лишиться права выкупа своей собственности.

Более того, покупатели, впервые покупающие жилье без 20% первоначального взноса, могут оказаться в дополнительном невыгодном положении в этом году. Например, те, кто использует программы помощи при первоначальном платеже, сталкиваются с мнением продавцов, что эти программы замедлят транзакцию.

Как бы то ни было, я всегда с подозрением относился к программам для начинающих покупателей из-за их низких требований к первоначальному взносу. Ни для кого не секрет, что это «горячий» рынок, и цены могут быть со временем «скорректированы».Если цены упадут на 5% или 10%, а у вас будет только 3,5% капитала в вашем доме, это может подвергнуть вас более высокому риску дефолта. Вам также может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку или PMI, которая в основном защищает кредитора на случай, если вам придется отказаться от своей ссуды.

Сильная кредитоспособность — необходимость

Если вы хотите получить минимально возможную процентную ставку (которая сейчас колеблется в районе 3%), нет сомнений, что вам понадобится первоклассная кредитная история, а также оценка FICO в от среднего до высокого — 700 из 850.

Хотя это правда, что некоторые программы для начинающих покупателей жилья, такие как ссуды FHA, VA и USDA, требуют более низких требований к кредитам, они также могут сделать предложение вашего дома менее привлекательным для продавцов, предлагающих более привлекательные финансовые предложения или предложения наличными.

В конечном итоге может быть лучше потратить время на создание кредитной истории, накопление и, в конечном итоге, на получение стандартного жилищного кредита. Обычно вы можете проверить свой кредитный рейтинг после входа на сайт своего банка. Вы также можете просмотреть свою кредитную историю в Annualcreditreport.com.

Не делайте этого без резервного фонда

В такой нестабильной экономике, как эта, деньги — это король. Вы хотите иметь запас жидкости на случай непредвиденных расходов или потери дохода. Есть ли у вас хотя бы несколько месяцев — предпочтительно шесть месяцев — ваших необходимых расходов на жизнь, которые хранятся на сберегательном счете? Если бы вы потеряли работу на следующий день после закрытия дома и должны были бы платить по ипотеке в течение шести месяцев, могли бы вы? Обеспечение сбережений — жизненно важный шаг для любого покупателя жилья в 2021 году.

Bottom Line

Заманчиво присоединиться к безумству в сфере недвижимости и купить дом, но пусть это будет решение, основанное на личных потребностях и желаниях, а не на рыночных условиях. Если вы готовы к покупке, небольшая финансовая подготовка может иметь большое значение для обеспечения плавного процесса до финиша.