как воспользоваться мат капиталом в 2021 году
Материнский капитал (МСК) — одна из форм господдержки семей с детьми. Денежная помощь выдаётся супругам, у которых после 2020 года появился первый или второй ребёнок. Субсидия положена и при рождении последующих детей, но только если родители не получали выплату ранее.
Сумма капитала за первого ребёнка в 2021 году составляет 483 881 ₽, а за второго — 639 431, 83 ₽. Если семья уже пользовалась помощью при рождении первенца, то за второго государство доплатит 150 000 ₽. Программа господдержки действует до 2026 года. Маткапитал можно направить на разные цели, в том числе на улучшение жилищных условий. С помощью материнского капитала можно погасить уже оформленную ипотеку. Субсидию можно использовать как первый взнос по ипотечному кредиту.
Кто может получить маткапитал
•
семьи, в которых хотя бы один из супругов имеет российское гражданство;
•
родители, усыновившие второго ребёнка или последующих детей после 2020 г;
•
родители, ребёнок которых является гражданином РФ.
Материнский капитал выдаётся не за каждого ребёнка, а только один раз. При этом средства перечисляются только в безналичной форме — в виде электронного или бумажного сертификата.
Куда можно потратить материнский капитал
Направить средства государственной поддержки можно на образование или реабилитацию детей, накопительную пенсию мамы. Средства материнского капитала разрешено использовать и для других целей:
•
•
для погашения процентов по ипотечному займу или частично выплатить тело кредита. Частично-досрочное погашение поможет уменьшить срок кредитования или сократить размер ежемесячных платежей. В результате снизится общая переплата по сделке;
•
чтобы погасить остаток задолженности. Если долг по ипотеке меньше или равен сумме материнского капитала, заёмщики смогут полностью закрыть долг с его помощью.
Наличие МСК даёт право воспользоваться льготными условиями, но не гарантирует получение ипотечного кредита. Чтобы банк одобрил кредит, нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный уровень доходов и постоянный заработок.
Как погасить ипотеку материнским капиталом: особенности и условия
Порядок погашения ипотечного займа средствами маткапитала регламентируется ст.10 ФЗ №256. Среди базовых требований можно выделить следующие:
•
приобретаемая недвижимость должна находиться на территории России;
•
в жилье, купленном на средства господдержки, необходимо выделить равные доли для супругов и несовершеннолетних детей;
•
покупаемое жильё оформляется в собственность основного заёмщика;
•
маткапитал можно направить на покупку, реконструкцию жилья, приобретение недвижимости по ДДУ, а также на приобретение участков ИЖС;
•
ипотечный кредит необходимо оформить в банке, АИЖС (ДОМ.РФ) или кредитном кооперативе;
•
средствами нельзя погасить начисленные пени, штрафы или банковские комиссии. Маткапитал предназначен только для оплаты фактической задолженности и/или начисленных процентов;
•
Чтобы вложить средства материнского капитала в погашение жилищного кредита, необязательно ждать, когда ребёнку исполнится три года. Как правило, сделку по ипотеке нужно обязательно согласовать с банком-кредитором, а также Пенсионным фондом РФ.
Как внести материнский капитал в ипотеку: пошаговое руководство
Шаг 1: обращение в банк
В первую очередь нужно получить в банке справку для Пенсионного фонда о том, что заёмщик оформляет ипотеку (либо оформил ранее). В справке указывают номер кредитного договора, личные данные заёмщиков, общую сумму задолженности, банковские реквизиты для перечисления средств.
Шаг 2: оформление обязательства
Далее оформляют нотариальное обязательство. Документ гарантирует, что родитель, получивший МСК, выделит детям доли в приобретаемом жилье после полного погашения долга и снятия обременения. Для оформления обязательства понадобятся следующие документы:
•
паспорта всех членов семьи;
•
свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
•
выписка из ЕГРН;
•
ипотечное соглашение и сертификат на материнский капитал;
•
Дополнительно нужно сделать заверенные копии, поскольку оригинал останется в ПФ, а свидетельство ещё пригодится при распределении долей.
Шаг 3: обращение в Пенсионный фонд
Перед тем как оплатить ипотеку материнским капиталом, владелец сертификата подаёт заявление в ПФ РФ. В документе нужно указать вид расходов, а также размер необходимых денежных средств. К заявлению прикладывают:
Паспорта супругов, свидетельство о регистрации (либо расторжении) брака.
Документы, подтверждающие покупку недвижимости, а также подтверждающие право собственности заёмщиков — ДКП, ДДУ.
СНИЛС, оригинал или дубликат сертификата.
Копию кредитного договора с графиком погашения. Справку об остатке долга и процентам на дату обращения за субсидией, закладную.
Нотариально заверенное обязательство, что заёмщик обязуется выделить доли всем членам семьи.
Справку с указанием счёта владельца сертификата.
Квитанцию, подтверждающую перевод средств продавцу недвижимости.
Если семья планирует направить маткапитал на строительство (реконструкцию) дома, потребуется разрешение на строительство и документы на земельный участок.
Способы подачи документов:
Пенсионный фонд рассматривает заявление в течение двух недель. Максимальный срок рассмотрения составляет 30 дней. Если фонд примет положительное решение, средства господдержки поступят на счёт заявителя через 10 дней. После этого банк примет деньги в счёт досрочного погашения ипотеки.
Шаг 4: подача заявления в банк
Далее о решении погасить ипотеку (тело кредита либо проценты) средствами семейного капитала необходимо сообщить кредитной организации. Сделать это желательно до наступления даты обязательного платежа. Чтобы внести средства, заёмщики предоставляют в банк заявление, сертификат, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на счёте.
После утверждения процедуры деньги поступают на счёт банка-кредитора. Далее банк сделает перерасчёт и передаст новый график платежей. Если же средств МСК хватило на полное погашение кредита, заёмщику нужно взять справку об отсутствии задолженности. В дальнейшем с недвижимости снимают обременение: соответствующее заявление подают в Росреестр.
Способы погашения ипотеки материнским капиталом
Государственную субсидию можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке оформленной для:
•
покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке;
•
строительства либо реконструкции частного дома;
•
приобретения жилого дома, степень износа которого не превышает 50%. Средствами МСК можно закрыть часть основного долга либо оплатить проценты по кредиту. При частичном досрочном погашении можно уменьшить размер обязательных платежей или сократить срок кредитования.
Предварительно стоит выбрать подходящий банк. Альфа-Банк предлагает льготные программы кредитования, в том числе с возможностью использования средств маткапитала. Ипотеку с семейным капиталом можно оформить как на общих основаниях, так и на льготных условиях по ставке от 5,99% годовых.
При внесении маткапитала в качестве первого взноса желательно добавить часть собственных средств, поскольку ПФ переводит деньги в течение месяца. При подписании кредитного соглашения деньги не будут учитываться, а перерасчёт банк сделает позднее.
Возможные риски
В использовании материнского капитала есть свои нюансы:
Возможные риски
Получение налогового вычета
По закону получить налоговую льготу можно только, если недвижимость приобреталась за собственные средства. С государственных субсидий вычет не положен. Если же семья оформила вычет, а после этого погасила часть ипотеки средствами материнского капитала, то сумму, полученную с этих средств, необходимо вернуть
Продажа недвижимости
При продаже объектов недвижимости, купленных с помощью МСК, могут возникнуть сложности. Это связано с тем, что при оформлении ипотеки родители выделяют доли всем детям. Для продажи долей несовершеннолетних собственников требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без документа сделка будет недействительной
Рефинансирование ипотеки
Не все банки готовы рефинансировать ипотечные кредиты, которые оплачивались средствами МСК. Процедура рефинансирования предусматривает переход долга от одного кредитора к другому с одновременным снятием обременения и перерегистрацией договора. Такая ситуация потенциально нарушает права детей, имеющих доли в недвижимости
Сроки перечисления средств
Если Пенсионный фонд принял положительное решение, то в пятидневный срок отправит уведомление заявителю. Деньги по заявлению перечисляются в течение 10 дней. Это важно учитывать при подаче заявки в банк. Во время рассмотрения документов проценты начисляются на стандартных условиях, прописанных в кредитном договоре.
Подача онлайн-заявления
Записаться в Пенсионный фонд, чтобы подать заявление и предоставить оригиналы документов, можно через портал государственных услуг. Для этого нужно иметь подтверждённую учётную запись и авторизоваться на сайте. Затем:
•
выбрать вкладку «Услуги» и зайти в раздел «Семья и дети»;
•
открыть вкладку «Управление маткапиталом» и выбрать электронное получение услуги;
•
нажать кнопку «Получить услугу» и отправить заявку на рассмотрение.
Через несколько дней придёт приглашение с указанием времени посещения ПФ.
Как погасить ипотеку маткапиталом в Альфа-Банке
Процесс погашения ипотеки средствами МСК выглядит так:
•
заёмщик подаёт заявление, к которому прикладывает стандартный пакет документов, в том числе справку об остатке доступных средств по сертификату;
•
оформляется сделка по ипотечному кредиту;
•
не позднее, чем через 6 месяцев после оформления ипотечного кредита заёмщик подаёт заявку на распоряжение маткапиталом в любом отделении Альфа-Банка.
В среднем субсидия зачисляется на счёт в течение 30 рабочих дней с даты подачи заявления. Следить за изменениями остатка долга можно на сайте или в мобильном приложении.
Причины отказа
Право использовать средства семейного капитала на погашение ипотеки установлено на законодательном уровне. Согласно 8 статье ФЗ № 256 причинами отказа становятся:
•
утрата права на получение государственной поддержки — лишение родительских прав, отмена усыновления;
•
ошибки, недостоверная информация в предоставленных документах, предоставление неполного комплекта документов;
•
несоответствие банка-кредитора требованиям ПФ РФ.
Кроме того, Пенсионный фонд откажет в заявлении на приобретение жилья, признанного аварийным или подлежащим реконструкции.
Выделение долей
После полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости держатель сертификата должен исполнить обязательство по выделению долей в течение 6 месяцев с момента закрытия кредита.
В законе нет чёткого условия, какими должны быть доли. На практике доли распределяются соразмерно тому, какой процент от общего ипотечного долга погашен выделенными средствами. С появлением в семье третьего или последующего ребёнка выделяют ещё одну долю в недвижимости. Таким образом, происходит перераспределение долей.
Нюансы
•
маткапиталом можно оплатить ипотечный кредит, оформленный одним из супругов до регистрации брака. При условии, что заявление в ПФР супруги подали после того, как узаконили отношения;
•
иные родственники супругов: родители, братья, сёстры не могут участвовать в распределении долей на недвижимость, поскольку не считаются членами семьи держателей сертификата;
•
совершеннолетние дети и супруг могут отказаться от выделения долей. В этом случае необходимо заверить отказ нотариально.
С помощью МСК нельзя погасить потребительский кредит. Средства государственной поддержки можно направить только на оплату ипотеки.
Заключение
С помощью материнского капитала можно взять ипотеку, выплатить часть задолженности или процентов. Держателям сертификата доступны льготные ипотечные программы, а также региональные субсидии.
как не остаться без денег, покупая жилье у семьи с детьми
Просторный зеленый двор, рядом школа, до метро рукой подать – именно в таком районе москвичка Наталья Белоусова и мечтала переселиться. Она уже готовилась к сделке, но решила проверить квартиру мечты вместе с риелтором.
«Заказала выписку из домовой книги и выяснилось, что в квартире прописаны маленькие дети. Соответственно, я задала вопрос собственникам, был ли использован материнский капитал», – рассказала Наталья.
Выяснилось, что маткапитал действительно использовался, но детей долями в квартире не наделили, хотя, по закону, родители обязаны это сделать.
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, детям должны быть выделены доли в квартире, соразмерные сумме выплаты. Но если в сделке фигурирует ипотека, родителям дают отсрочку, и выделить те самые доли они могут в течение полугода после погашения кредита. К тому времени кто-то уже забывает об обязательствах, а кто-то намеренно обходит закон. И это повод признаться последующую сделку по продаже жилья недействительной.
Узнать о том, что квартиру покупали с использованием материнского капитала, порой удается не сразу, а лет через десять. Детям, которые имеют право на часть квадратных метров, уже может исполниться 18 лет, и они могут подать в суд. То же самое могут сделать органы опеки и Пенсионный фонд, если узнают о нарушении. В таком случае покупатель недвижимости может лишиться не только жилья, но и денег. Не исключено, что средства продавцом давно потрачены, а возвращать их смогут лишь частями и не один год.
Обезопасить себя от подобных сделок, к сожалению, непросто, признают эксперты.
«В едином государством реестре недвижимости, к сожалению, нет отметок о том, что по данному объекту, на его приобретение использовались средства маткапитала, и что, соответственно, у родителей имеются обязанности», – констатировала нотариус Елена Образцова.
Но есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание.
«Должно насторожить то, что в договоре купли-продажи не указан материнский капитал, использование материнского капитала, но при этом есть у собственников двое детей или более, даже один ребенок, и в выписке из домовой книги фигурируют прописанные дети собственников», – говорит руководитель агентства недвижимости Дмитрий Шапцев.
Поэтому прежде чем пускать корни, специалисты советуют тщательно прощупать почву. Вы можете задать вопрос про маткапитал, даже увидев у продавца в паспорте отметку о детях, и, если хотя бы один из них родился после 1 января 2007 года. С этого времени и действует господдержка семьям с детьми. Попросите показать сам сертификат или предъявить справку из Пенсионного фонда как доказательство того, что деньги были использованы на другие цели.
|
| ||||
| |||||
| |||||
| |||||
|
| ||||
|
| ||||
| |||||
|
| ||||
|
| ||||
| |||||
|
|
На что выгоднее потратить материнский капитал в 2021 году?
Не знаете, на что можно использовать материнский капитал?
Сейчас расскажем, как можно использовать средства материнского капитала:
- На улучшение жилищных условий.
Распорядиться маткапиталом можно, когда ребенку исполнится 3 года.
Но если вам необходимо погасить основной долг, проценты по ипотеке или внести первоначальный взнос по кредиту на приобретение (строительство) жилья, то использовать сертификат можно уже сразу после рождения (или усыновления) ребенка.
А вот отремонтировать жилье на маткапитал НЕЛЬЗЯ.
Материнский капитал нельзя использовать для приобретения жилого помещения, которое признанно непригодным для проживания, аварийным, а также подлежащим сносу или реконструкции.
- На образование.
Маткапиталом можно оплатить учебу любого ребенка в семье. Деньги можно направить на обучение детей в образовательных учреждениях, начиная с детского сада и заканчивая ВУЗом.
Образовательное учреждение должно находиться на территории России (то есть Гарвард не подойдет) и иметь лицензию на оказание образовательных услуг.
- На формирование накопительной части пенсии матери.
- На социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов.
- На ежемесячную выплату.
Про 3 последних пункта мы рассказываем в нашем видео на YouTube-канале Владей Легко недвижимостью, смотрите его прямо сейчас!
P.S.:
- По сертификату получить наличные деньги НЕЛЬЗЯ!
- Средства материнского капитала можно одновременно распределить по нескольким направлениям на Ваш выбор.
Как Вы считаете, на что ещё государство должно разрешить тратить материнский капитал?
можно ли использовать мат капитал?
Согласно статистики, более 60% молодых семей тратят семейный капитал на приобретение собственного жилья или улучшения жилищных условий. Покупка квартиры с использованием материнского капитала – самый простой способ приобрести недвижимость в 2021 году за счет собственных денежных средств, не влезая в кредиты и займы. Это способ особенно актуален, когда появляется второй ребенок – расходы растут, а накопить на новую квартиру становится сложнее. Государственная программа продлена до конца 2026 года.
Государство выдает сертификат на право использования средств МСК всем семьям при рождении второго ребенка. По закону, чтобы купить квартиру на материнский капитал в 2021 году, нужно дождаться 3-летия малыша. Также нужно получить разрешение Пенсионного фонда. Все сделки по купле-продажи квартир с помощью материнского капитала контролируются государственными органами, и в обход ПФР не получится воспользоваться сертификатом МСК. Есть три основных варианта использования мат капитала, когда расходы возмещаются государством:
- Погашение кредита (займа) на покупку жилья
- Первоначальный взнос по ипотеке
- Прибавка к собственным денежным сбережениям для приобретения квартиры
Важный нюанс: при оформлении договора купли-продажи квартиры за счет мат капитала покупатель должен выделить доли в жилье для каждого члена семьи.
Можно ли купить квартиру на материнский капитал
При рождении второго ребенка остро встаёт вопрос о расширении жилплощади и улучшении жилищных условий. Законом установлено, что воспользоваться сертификатом МСК можно только после достижения ребенком трехлетнего возраста. Но есть ряд ситуаций, когда ПФР разрешает воспользоваться маткапиталом до 3 лет:
- В качестве первичного взноса при получении ипотечного кредита в банке
- Для погашения долгов по ипотеке
- Для приобретения доли в доме или квартире
Также существуют другие варианты целевого использования бюджетных средств: погашение займов на строительство собственного дома, улучшение жилищных условий. Но если Вы собираетесь напрямую приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке, то купить квартиру на материнский капитал получится лишь после 3 лет. И только после подачи заявления в ПФР об использовании маткапитала.
Как купить долю в квартире, в домеМатеринский капитал в Нижнем Новгороде Покупка жилья за маткапитал Погашение ипотеки материнским капиталом Как купить дом за материнский капитал Кредит на строительство дома под МСК Займ под материнский капитал до 3 лет
Покупка квартиры у родственников на материнский капитал
Сделки по купле-продажи жилья у близких родственников с использованием государственных средств запрещены на законодательном уровне. Запрет был установлен в связи с большим количеством случаев мошенничества. Многие люди пытались таким образом обналичить материнский капитал, а не улучшить жилищные условия или повысить собственный уровень жизни. К совершению такого рода сделок привлекались папы, мамы, бабушки, дедушки, которые якобы продавали квартиры и дома за счет средств маткапитала.
Официально разрешена покупка квартиры у родственников на материнский капитал только в том случае, если сделка осуществляется между двоюродными сестрами и братьями. Но даже в этом случае нужно иметь ввиду, что государство отслеживает все проводимые операции с МСК.
Если у Вас недостаточно денег на покупку новой квартиры, то Вам необходимо обратиться в кредитно-потребительский кооператив. КПК специализируются на потребительских займах и материнском капитале. Сотрудники такой организации могут помочь в решении любого вопроса, связанного с покупкой квартиры у близких или дальних родственников.
Покупка квартиры в ипотеку с материнским капиталом
Молодые семьи всё чаще покупают жилье в кредит. Наличие договора с банком значительно упрощает и ускоряет процесс перевода средств материнского капитала на банковский счет. Основной целью этой операции является погашения части долга по ипотеке. Но даже для совершения таких сделок нужно придерживаться следующего алгоритма действий:
- Оформить договор с выбранным банком
- Подать заявление в ПФР в установленный срок
- Дождаться перевода денежных средств
Покупка квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала и заёмных средств одобряется не всеми банками. Большинство частных финансовых организаций отказывается от сделок по МСК. Основными банками, выдающими ипотеку под маткап, являются:
- Сбербанк
- ВТБ 24
- Альфа-Банк
Но обращение в крупный государственный банк потребует от Вас безупречной кредитной истории и высокого семейного дохода. Если Вы не подходите под эти требования, то и желаемый кредит Вам не выдадут. Как поступить в этой ситуации? Нужно обратиться в кредитный потребительский кооператив. Такие организации специализируются на выдаче займов на приобретение квартир под маткапитал.
Как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки
Если у Вас хватает денег на прямую покупку квартиры с учетом суммы материнского капитала, то можно сразу заключить договор купли-продажи. Основной проблемой в этом случае является тот факт, что средства МСК поступают на счет продавца только через 2 месяца после согласования заявки Пенсионным Фондом России. Специалисты ПФР проверяют чистоту и легальность сделки, уточняют состояние жилья и оформляют необходимые документы. Эта процедура занимает длительное время.
Чтобы найти покупателя, который захочет ждать 2 месяца, придется затратить уйму времени. Проще обратиться к любой кредитный потребительский кооператив для оформления займа, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала без ипотеки и банковских ссуд.
Документы для покупки квартиры с материнским капиталом
Если Вы нашли подходящее жилье, располагаете нужной денежной суммой, а продавец готов ждать 2-3 месяца окончательного расчета до сделки, то можно приступить к подаче заявления в ПФР об использовании материнского капитала на покупку квартиры. Понадобятся следующие документы:
- Паспорта обоих родителей
- Свидетельства о рождении первого и второго ребенка
- Сертификат МСК
- Договор на покупку жилья
- Нотариально заверенное обязательство о выделении долей всем членам семьи в течение 6 месяцев
- Реквизиты банковского счета продавца
При оформлении сделки по ипотеке потребуется обязательное страхование жизни заемщика.
Особенности купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
Молодые семьи предпочитают выбирать жилье на вторичном рынке, а не в новостройках. Это проще и выгоднее, так как можно заехать в полностью обустроенную квартиру уже на следующий день. К сожалению, часть продавцов не хотят заключить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала по нескольким причинам:
- Требуется прозрачность сделки – в договоре нужно писать реальные суммы
- Срок сделки растягивается на несколько месяцев
- Работники ПФР лично выезжают для осмотра квартиры и принятия решения о передаче средств МСК
Существует ряд строгих требований к покупаемому жилью на вторичном рынке:
- Техническое состояние квартиры должно быть на хорошем уровне и не требовать капитального ремонта
- Жилплощади должно хватать для комфортного проживания всех членов семьи
- Квартира находится на территории РФ
- При оформлении сделки учитываются интересы детей
Как купить квартиру на материнский капитал до 3-х лет
Государство ограничивает варианты использования маткапитала до достижения ребенком определеннего возраста. Выделяют четыре легальных способа купить квартиру за материнский капитал до 3 лет:
- Воспользоваться сертификатом для погашения ипотечного займа, а остальную сумму погашать самостоятельно
- Использовать МСК как первый взнос по ипотеке
- Погасить господдержкой для погашения процентов по кредиту
- Обратиться в КПК для получения займа и оформления сделки по купле-продажи квартиры с использованием маткапитала.
Обращение в кредитно-потребительский кооператив значительно ускорит процесс получения денежных средств по программе «Материнский капитал». Возможно приобретение жилья целиком, или доли в квартире.
направлений на лечение с помощью лекарств (MAT) |
Fellowship Recovery Community Organization считает, что каждый заслуживает возможности работать над своим выздоровлением без какой-либо дискриминации и осуждения. Мы предоставляем направления MAT Housing в F.A.R.R. Сертифицированные дома для восстановления.
MAT — это ступенька к полному воздержанию от употребления психоактивных веществ. MAT — это не единичный процесс или отдельное лечение, предписанное для обращения вспять расстройства, связанного с употреблением психоактивных веществ.MAT Housing at Fellowship Living Facilities предоставляет услуги по поддержке выздоровления жильцам, желающим выздороветь во время программы сужения MAT.
Жилье с медикаментозным лечением (MAT)
Жилье с медикаментозным лечением, также известное как программы MAT, обеспечивает клиентам более безопасную и структурированную среду для лечения. Программы MAT предлагают внимательный персонал, который тесно сотрудничает с вами. Организация сообщества восстановления Fellowship Foundation будет направлять людей в сеть F.A.R.R. Сертифицированные резиденции, обеспечивающие безопасную и хорошо структурированную среду, ориентированную на выздоровление и предотвращение рецидивов. Жилье для восстановления, которое часто называют трезвым образом жизни, является проверенным методом, помогающим уменьшить рецидивы и чувство изоляции во время выздоровления.
SAMHSA * определяет Медикаментозное лечение (MAT) как «использование лекарств в сочетании с консультированием и поведенческой терапией для обеспечения комплексного подхода к лечению расстройств, связанных с употреблением психоактивных веществ.”Fellowship Living Facility предоставляет специализированное жилье жильцам, которые следуют плану лечения с применением лекарств, который направляется лицензированным поставщиком медицинских услуг.
Plan of Care & Provider
MAT Жильцы жилья должны иметь МЕСТНОГО лицензированного поставщика медицинских услуг, который руководит их планом лечения с помощью лекарств. Контактная информация поставщика, выпуск записей и план обслуживания должны быть отправлены нашему администратору до приема. При необходимости мы можем связать жителей с местными поставщиками услуг.
Персональная ответственность
Все лекарства будут надежно храниться. Жильцы MAT Housing самостоятельно отпускают все прописанные лекарства в соответствии с указаниями их поставщика под присмотром. Каждый план ухода за MAT контролируется сертифицированным менеджером по восстановлению.
Свяжитесь с нами
Этот 26-летний аспирант на самом деле не развенчал Пикетти, но то, что он сделал, не менее важно
Знаменитая книга Томаса Пикетти « Капитал в 21 веке » была опровергнута 26-летним аспирантом? Не совсем.
Рассматриваемый студент, Мэтт Роньли из Массачусетского технологического института, опубликовал статью под названием «Расшифровка падения и роста чистой доли капитала», которая добавляет ценную глубину и контекст в дискуссию о богатстве, которую открыл Пикетти. Генезис газеты — это чертовски хорошая история, умело рассказанная Джимом Танкерсли; как отмечает Танкерсли, «почти наверняка это будет первая статья престижного журнала Brookings Papers об экономической деятельности, заказанная на основе комментария в блоге».
Но взаимосвязь хорошей истории, сильной политизации Пикетти и того факта, что почти никто на самом деле не читал бестселлер Пикетти, также открыла двери для путаницы и способствовала созданию ложного впечатления, что Рогли опровергает основные выводы книги.Он обнаруживает, что Пикетти, конечно, ошибся, но вряд ли дискредитирует весь аргумент.
Вот краткая версия того, что вам нужно знать:
- Эмпирический вывод Пикетти о резком увеличении имущественного неравенства остался нетронутым.
- Эмпирический вывод Пикетти о том, что доля капитала в национальном доходе увеличилась (а доля, идущая на долю рабочих, упала), также осталась нетронутой.
- Роньли обнаружил, что при правильном учете амортизации увеличение доли капитала было менее значительным, чем говорит Пикетти.
- Роньли обнаружил, что при правильном учете амортизации увеличение доли капитала полностью связано с жилищным фондом.
- Многих экономистов гораздо меньше убеждает модель Пикетти и его предсказания будущего, чем его ретроспективная эмпирическая работа.
- Поддерживаете ли вы предписания Пикетти в отношении политики, по-прежнему во многом зависит от вопросов, выходящих за рамки его работы или работы Рогнли.
Жилье играет ключевую роль в увеличении доли капитала в доходах
В течение последних нескольких лет много обсуждался тот факт, что заработная плата, выплачиваемая рабочим, составляет снижающуюся долю в общем ВВП.Дилан Мэтьюз рассмотрел несколько ведущих теорий о том, почему это происходит в последнее время, включая растущее использование роботов, упадок профсоюзов, рост мировой торговли и другие важные концепции, которые волнуют людей. Пятая теория в его списке заключалась в том, что снижение доли рабочей силы — это просто вопрос плохой статистики.
Проблема здесь в амортизации. Когда фирма покупает компьютер, ценность этой покупки со временем падает. Компьютер за 2000 долларов, купленный в 2012 году, не будет стоить 2000 долларов в 2014 году. Если принять это во внимание, прибыль от бизнеса выглядит менее впечатляющей.Роньли говорит, что эта теория объясняет большую часть, но не все, очевидного увеличения доли капитала:
Если учесть амортизацию, Роньли обнаружит, что в целом ряде развитых стран рост доли капитала в доходе был незначительным. Более того, это полностью объясняется жилищным сектором, а не видами бизнес-инвестиций — фабрики, офисные здания, оборудование, патенты и т. Д. — которые вкладывают капитал в капитализм.
Означает ли это, что Пикетти опровергнут?
Это действительно зависит от того, что вы подразумеваете под «Пикетти». «Капитал в 21 веке» — длинная книга, в которой говорится о многом. Если ваш главный вывод из книги Пикетти звучал так: «Неравенство богатства резко возросло — до уровней, существовавших до Первой мировой войны, — и меня это тревожит», то в исследовании Рогнли действительно нет ничего, что могло бы изменить ваше мнение по этому поводу. Это то, что имели в виду подавляющее большинство людей, которые говорили о «Пикетти» в течение последнего десятилетия или около того.Линия эмпирических исследований, начатых Пикетти с Эммануэлем Саезом и продолженных различными сотрудниками, показывает, что уровни неравенства в благосостоянии выше, чем предполагалось ранее, и в целом продолжают расти.
Однако в своей книге Пикетти дополняет это исследование, предполагая, что в будущем неравенства, вероятно, будет доминировать унаследованное богатство. Это связано с его мнением о том, что норма прибыли на капитал (r) будет выше, чем общий темп экономического роста (g).Пикетти показывает, что так было в прошлом, а затем утверждает, что, скорее всего, так будет и в будущем. В статье Роньли утверждается, что r> g неверно для нежилого сектора, и таким образом оспаривается особенно яркое утверждение Пикетти, хотя, вероятно, не то, что вызвало интерес у массовой аудитории его книгой.
Считается ли жилье капиталом?
Роньли показывает, что доход от капитала растет, «только если вы учитываете жилье», что в некотором смысле менее важно, чем кажется.Капитал — это термин искусства в определенных видах макроэкономической теории, и в контексте и имеет большой смысл задуматься о том, какие вещи на самом деле являются капиталом.
Но в своей книге Пикетти очень ясно и недвусмысленно использует термин капитал («le capital» по-французски) как точный синоним богатства («le patrimoine» по-французски).
Возможно, это была не самая лучшая идея, поскольку из-за нее обсуждения его работы увязли в Cambridge Capital Controversy и других неясных и раздражающих уголках экономики.Но если вы просто скажете богатство вместо капитала, тогда, очевидно, вы должны считать богатство недвижимым имуществом одной из форм богатства. Если бы вы унаследовали гигантскую квартиру на Пятой авеню, пляжный домик в Хэмптоне и лыжный домик в Колорадо, вы бы стали богатым человеком.
Более того, как показывают Гийом Аллегр и Ксавье Тимбо, общий рост цен на недвижимость ведет к увеличению неравенства в благосостоянии. Это верно даже несмотря на то, что (как говорит Роньли) жилищное богатство находится в более широкой собственности, чем богатство в акциях и других финансовых активах.Состоятельные люди владеют более дорогими домами (и просто большим количеством домов, как для отдыха, так и для сдачи в аренду), поэтому, если цена на все дома вырастет вдвое, абсолютный разрыв в уровне благосостояния между богатыми людьми и людьми среднего класса будет расти.
Разве многие люди, кроме Пикетти, не говорили о сдвиге баланса сил между трудом и капиталом?
Да. Вместо того, чтобы думать о Роньли как о узком опровержении Пикетти, что вводит в заблуждение, лучше сказать, что он бросает серьезный вызов гораздо более широкому кругу работ о снижении влияния рабочих в современной экономике.
ВыводыРоньли прямо ставят под сомнение актуальность многих экспертов в отношении будущего труда в эпоху растущей автоматизации. В конце концов, никто не думает, что в области землевладения в последнее время произошел огромный технический прогресс. Тем не менее, если падение доли труда в национальном доходе полностью объясняется возросшей отдачей от жилищного капитала, то, похоже, нам следует обратить внимание на тенденции, связанные с конкретным жилищным фондом, чтобы объяснить проблему. Проблема не в роботах, а в правилах зонирования снобами, которые препятствуют строительству нового доступного жилья в дорогих районах.
Может ли перезонирование уменьшить неравенство в благосостоянии?
Рогнли цитирует работу экономистов Эда Глэзера, Джозефа Риорко и Рэйвена Сакса, утверждающих, что практика исключительного зонирования в значительной степени способствовала недостаточной доступности жилья и что это должно быть более важным в дебатах о неравенстве благосостояния. Лоуренс Саммерс, аналогичным образом, утверждал в обзоре Capital , что «ослабление ограничений на землепользование, из-за которого недвижимость богатых в крупных мегаполисах продолжает расти в цене», должно быть важным элементом политической повестки дня. решить проблемы Пикетти.
Когда я брал у него интервью в прошлом году, Пикетти указал, что он открыт для широкого спектра дополнительных политик, касающихся жилья, интеллектуальной собственности и других вещей, но не рассматривает все это как окончательную замену прогрессивному налогообложению.
Куда девать идею налога на богатство Пикетти?
Сомнительно, что технические вопросы, связанные с возвратом капитала, действительно имеют большое значение для достоинств основного предложения Пикетти: введение небольшого прогрессивного налога на чистое богатство.
Основная критика этой идеи заключается в том, что ее будет сложно реализовать и она нанесет ущерб экономическому росту. Вопрос о том, вредят ли налоги на доход от капитала инвестициям и экономическому росту, как и следовало ожидать, является предметом споров, и на самом деле ничего в нем не зависит от жилищного капитала по сравнению с другими видами эмиссии капитала. И, конечно же, очень большие практические проблемы внедрения всеобъемлющего налога на богатство либо решаемы, либо не решаемы, независимо от точки зрения Роньли.
WATCH: «Президент Обама о том, почему резко возросло неравенство доходов»MAT Лекарства, консультации и связанные с ними условия
MAT Лекарства
Управление по санитарному надзору за качеством пищевых продуктов и медикаментов (FDA) одобрило несколько различных лекарств для лечения расстройств, связанных с употреблением алкоголя и опиоидов. Лекарства MAT облегчают симптомы отмены и психологическую тягу, которые вызывают химический дисбаланс в организме. Лекарства, используемые при МАТ, являются вариантами лечения, основанными на фактах, а не просто заменой одного препарата другим.
Метадон, используемый для лечения лиц с подтвержденным диагнозом расстройства, связанного с употреблением опиоидов, может отпускаться только через сертифицированный SAMHSA OTP. Некоторые из лекарств, используемых в MAT, являются контролируемыми веществами из-за их возможности неправильного использования. Наркотики, вещества и определенные химические вещества, используемые для производства лекарств, классифицируются Управлением по борьбе с наркотиками (DEA) по пяти отдельным категориям или спискам в зависимости от допустимого медицинского использования и возможности злоупотребления наркотиками. Узнайте больше о графиках приема лекарств DEA.
Лекарства от алкогольного расстройства — Акампросат, дисульфирам и налтрексон являются наиболее распространенными лекарствами, используемыми для лечения алкогольного расстройства. Они не являются лекарством от расстройства, но наиболее эффективны для людей, участвующих в программе MAT.
- Acamprosate — для выздоравливающих, которые больше не употребляют алкоголь и хотят избежать употребления алкоголя. Он предотвращает употребление алкоголя людьми, но не предотвращает абстинентный синдром после употребления алкоголя.Не было доказано, что он действует у людей, которые продолжают употреблять алкоголь, употреблять запрещенные наркотики и / или злоупотреблять лекарствами, отпускаемыми по рецепту. Использование акампросата обычно начинается на пятый день воздержания, а полная эффективность достигается через пять-восемь дней. Он предлагается в форме таблеток и принимается три раза в день, предпочтительно в одно и то же время каждый день. Побочные эффекты лекарства могут включать диарею, расстройство желудка, потерю аппетита, беспокойство, головокружение и проблемы со сном.
- Дисульфирам — лечит хронический алкоголизм и наиболее эффективен у людей, которые уже прошли детоксикацию или находятся на начальной стадии воздержания.Предлагаемый в форме таблеток и принимаемый один раз в день, дисульфирам никогда не следует принимать в состоянии алкогольного опьянения и не следует принимать в течение как минимум 12 часов после употребления алкоголя. Неприятные побочные эффекты (тошнота, головная боль, рвота, боли в груди, затрудненное дыхание) могут возникнуть уже через десять минут после употребления даже небольшого количества алкоголя и могут длиться в течение часа и более.
- Налтрексон — блокирует эйфорические эффекты и чувство опьянения и позволяет людям с расстройствами, связанными с употреблением алкоголя, сократить употребление алкоголя и сохранить мотивацию для продолжения приема лекарств, продолжения лечения и предотвращения рецидивов.
Чтобы узнать больше о ЗАТ при расстройствах, связанных с употреблением алкоголя, просмотрите «Лекарства для лечения расстройства, связанного с употреблением алкоголя: Краткое руководство — 2015» и СОВЕТ 49: Включение алкогольной фармакотерапии в медицинскую практику.
Лекарства от опиоидной зависимости — Бупренорфин, метадон и налтрексон используются для лечения расстройств, связанных с употреблением опиоидов, до опиоидов короткого действия, таких как героин, морфин и кодеин, а также полусинтетических опиоидов, таких как оксикодон и гидрокодон. Эти препараты MAT безопасны для использования в течение месяцев, лет или даже всей жизни.Как и в случае с любыми другими лекарствами, перед прекращением приема проконсультируйтесь с врачом.
- Бупренорфин — подавляет и снижает тягу к опиоидам. Узнайте больше о бупренорфине.
- Метадон — снижает тягу к опиоидам и абстинентный синдром, а также притупляет или блокирует действие опиоидов. Узнайте больше о метадоне.
- Налтрексон — блокирует эйфорическое и седативное действие опиоидов и предотвращает чувство эйфории. Узнайте больше о налтрексоне.
Узнайте больше о MAT при расстройствах, связанных с употреблением опиоидов, или загрузите СОВЕТ 63: Лекарства от расстройства, связанного с употреблением опиоидов — Введение в лекарства для лечения расстройства, связанного с употреблением опиоидов (часть 1 из 5) — 2020.
Лекарство для предотвращения передозировки опиоидов — Налоксон спасает жизни, обращая вспять токсические эффекты передозировки. По данным Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), налоксон является одним из ряда лекарств, которые считаются необходимыми для функционирования системы здравоохранения.
- Налоксон — используется для предотвращения передозировки опиоидов, налоксон обращает токсические эффекты передозировки.Узнайте больше о налоксоне.
MAT Лекарства и безопасность детей
Важно помнить, что если лекарства разрешено хранить дома, их следует запереть в безопасном месте, недоступном для детей. Метадон в жидкой форме окрашен и иногда ошибочно принимается за безалкогольный напиток. Дети, принимающие лекарства, используемые в МАТ, могут передозировать или испытывать побочные реакции.
Предотвратите случайное проглатывание детей и домашних животных, храня его в недоступном для детей месте. Для получения дополнительной информации посетите образовательную кампанию CDC Up and Away.Для получения информации о том, как утилизировать лекарства в вашем доме, обратитесь к информации FDA «Как безопасно утилизировать неиспользованные или просроченные лекарства» или на веб-страницах DEA по утилизации лекарств.
Консультации и поведенческая терапия
В соответствии с федеральным законом 42.CFR 8.12 пациенты ОЗТ, получающие лечение в ОТП, должны получать консультации, которые могут включать различные формы поведенческой терапии. Эти услуги необходимы наряду с медицинскими, профессиональными, образовательными и другими услугами по оценке и лечению.Узнайте больше об этих методах лечения расстройств, связанных с употреблением психоактивных веществ.
Независимо от того, в каких условиях предоставляется МПЗ, он более эффективен, если в него включены консультирование и другие психотерапевтические методы лечения, чтобы обеспечить пациентам индивидуальный подход.
Сопутствующие заболевания и другие состояния здоровья
Сосуществование расстройства, связанного с употреблением психоактивных веществ, и психического заболевания, известное как сопутствующее расстройство, распространено среди людей, проживающих в МПТ. Кроме того, у людей могут быть другие состояния, связанные со здоровьем, такие как гепатит, ВИЧ и СПИД.Узнайте больше о сопутствующих расстройствах и других состояниях здоровья.
Обучение и ресурсы
SAMHSA предлагает инструменты, обучение и техническую помощь практикующим специалистам в области психического здоровья и расстройств, связанных с употреблением психоактивных веществ. Найдите информацию об обучении и ресурсах SAMHSA.
Вынудит ли судебный процесс Clovis выдать приветственный коврик арендаторам с низким доходом?
Робин Уревич | Capital and Main
Эта статья подготовлена отмеченной наградами некоммерческой журналистской организацией Capital & Main.Он был опубликован здесь совместно с разрешения.
«Тот факт, что у меня низкий доход, не означает, что я должен жить там, где постоянно стреляют», — сказала Дезире Мартинес.
Она должна знать.
Мартинес, 48 лет, инвалид, управляет небольшой некоммерческой организацией, которая помогает бездомным, и сама не жила в течение трех лет, пока не получила субсидию на аренду, которая позволила ей жить в криминальном районе Фресно.
«Как будто я живу в кино — люди прыгают через заборы и бегают по дворам», — сказал Мартинес.Каждый раз, когда она уходит из дома, она предлагает 17-летней дочери: «Возьми питбуля с собой».
Мартинес предпочла бы снимать квартиру в соседнем Хлодвице, где она жила подростком, а затем молодой матерью и где она чувствует себя в большей безопасности.
Хлодвиг может быть самым желанным сообществом в долине Сан-Хоакин. Уровень преступности низок, а школы, в которых работают спортивные команды штата и страны, являются одними из лучших в штате. «Ворота в Сьерры» могут похвастаться историческим старым городом, по которому можно пройти пешком, и логотипом города, на котором изображен ковбой верхом на вздыбленном бронко.
Жители Хлодвига преимущественно белые и более обеспеченные, чем жители близлежащих городов. Это 10-й по величине город в Калифорнии по темпам роста, и многие люди, живущие в прибрежных районах, предпочитают просторные дома с большими дворами, которые по-прежнему доступны для покупателей из среднего класса. Но перед арендаторами с низкими доходами, такими как Мартинес, перспективы гораздо сложнее.
Мартинес вместе с Марией де Хесус Санчес, еще одним малообеспеченным арендатором из Хлодвига, подал в суд на город, его городской совет и городской менеджер, утверждая, что Хлодвиг с его обширными участками домов для одной семьи незаконно удерживает малообеспеченных арендаторов. и люди цветные.
«Под прикрытием сохранения« образа жизни Хлодвига »респонденты уступили давлению граждан и« предпринимали систематические усилия по предотвращению развития доступного жилья в городе », — написали адвокаты Мартинеса в своей жалобе.
Виновата политика Хлодвига в области землепользования, предусматривающая резервацию больших участков земли для домов на одну семью и гораздо меньше — для многоквартирных домов, утверждают они. Это также объясняет заметные различия в доходах и расовых различиях между Кловисом и Фресно, заявила Джессика Трунстин, профессор политологии Калифорнийского университета в Мерседе, в заявлении от имени истцов.
Пятьдесят лет назад эти два города имели схожие демографические характеристики, пишет Трунстин. Но к 2018 году средний доход Хлодвига превысил доход Фресно на 25000 долларов, а его белое население было на 26 процентных пунктов выше, чем у Фресно, что отражает тот факт, что городское жилье, а также его безопасные улицы и высококачественные школы становились все более недоступными для людей с низким доходом. такие цветные люди, как Мартинес и Санчес.
Сегодня почти 1,3 миллиона арендаторов с низким доходом в Калифорнии не имеют доступа к доступному дому, сообщает некоммерческое жилищное партнерство Калифорнии, в то время как в округе Фресно 35 244 арендатора не имеют такого доступа.
Департамент жилищного строительства и общественного развития штата сообщает, что только 98 из 539 местных юрисдикций Калифорнии стремятся построить достаточно малоэтажного и очень малообеспеченного жилья для достижения поставленных государством целей.
Хлодвиг является примером нынешней «напряженной битвы за муниципальное землепользование» в Калифорнии, — сказал Стивен Менендиан, заместитель директора Калифорнийского университета, Института других и принадлежности Беркли, исследовательского центра, который стремится «устранить препятствия на пути к инклюзивному, справедливому и устойчивое общество.
Государственные органы жилищного строительства пообещали принять жесткие меры в отношении городов, которые не соответствуют целям в области доступного жилья, и тем самым исключить людей с низкими доходами и цветных. Они говорят, что ряд законов, одобренных в период с 2017 по 2019 год, укрепит их возможности в области правоприменения, так что в 2021 году у них, наконец, появятся инструменты, чтобы преодолеть нехватку жилья в штате.
Это означало бы больше многоквартирных домов, а вместе с ними и большее разнообразие в эксклюзивных анклавах, таких как Хиллсборо в округе Сан-Матео, где зонирование только для одной семьи привело к доходу и расовой сегрегации.
Между тем, города сталкиваются с противодействием со стороны местных властей и групп домовладельцев, предупреждающих об утрате местного контроля над решениями о муниципальном землепользовании.
Как заявила одна женщина на встрече в 2018 году, когда под давлением государства городской совет Хлодвига изменил зонирование земли на доступное жилье: «У меня действительно есть пустой участок рядом со мной, и я такая, пожалуйста, Господи, не позволяй этому». быть высокой плотностью «.
Каждые 10 лет штат определяет, сколько единиц жилья в каждой из четырех категорий доходов — очень низкого, низкого, среднего и выше среднего — необходимо для размещения населения штата.Региональные правительственные советы ставят перед каждым городом цель в каждой категории.
Калифорния не имеет полномочий заставлять города строить достаточно жилья для достижения своих целей, но регулирующие органы штата могут потребовать, чтобы каждый город и округ доказали, что они зонировали достаточно земли для их достижения.
Кловис на сегодняшний день построил более чем в два раза больше единиц жилья с умеренным доходом и рыночной ставкой, которые, по словам штата, ему необходимы, и работают намного лучше, чем большинство городов Калифорнии в этих категориях, но он не построил домов для людей с очень низким доходом и имеет только достиг 7.6% от цели в области жилья с низким доходом.
Два года назад государственные чиновники обнаружили, что Хлодвиг настолько отстал в зонировании земли для размещения многоквартирного жилья, что это не соответствовало жилищному законодательству штата. Город рисковал потерять миллионы долларов государственных жилищных фондов, если бы не выделил землю для более плотного жилья, которое было бы доступно для съемщиков с низким доходом.
«Это похоже на тяжелую пилюлю, потому что нам придется снизить стандарт Хлодвига», — сказал член городского совета Хосе Флорес, когда он и его коллеги из совета рассмотрели свое затруднительное положение на заседании совета 15 октября 2018 года.
«Есть ли города, которые не соблюдают правила?» — подумал советник Вонг Муантоноа. «Может быть, Кловис должен узнать, как Bel Air и Беверли-Хиллз обходят правила», — предложил Муантоноа.
У государства был большой дублер: он предлагал Хлодвицу возможность согласиться на требования штата или потерять деньги, и совет единогласно проголосовал за одобрение плана переназначения зон. Он позволяет размещать многоквартирные дома на землях, которые в настоящее время зонированы под школы, полицейские участки и другие общественные объекты, а также разрешает жилье как с низкой, так и с высокой плотностью населения в некоторых других районах.
Штат одобрил план Хлодвига в марте 2019 года. Но Мартинес и Санчес утверждают, что пересмотренный план жилищного строительства города был неадекватным, обреченным на провал и утвержденным штатом по ошибке.
«Вы можете заставить их спланировать это, и они [разработчики] придут», — сказала Пейшенс Милрод, один из адвокатов Мартинеса и директор юридической службы Центральной Калифорнии в Фресно, утверждая, что штат упустил свой шанс сделать это. .
Она и другие поверенные Мартинеса утверждают, что, если город разрешит строительство жилья как с высокой, так и с низкой плотностью на одном участке, застройщики выберут более прибыльные варианты с низкой плотностью населения, которые почти наверняка будут недоступны для людей с низкими доходами.Они поддерживают некоторые из определенных городом участков, которые также зонированы для размещения общественных зданий, таких как здания суда или школы, неадекватны по собственному признанию города, и они указывают на заявления городских властей, такие как те, которые Флорес и Муантоноа сделали, чтобы показать, что город не любит. не собираюсь соблюдать закон.
Мэр города Дрю Бессинджер, бывший капитан полиции Кловиса и нынешний начальник полицейского управления международного аэропорта Фресно Йосемити, отвергает эти аргументы.
«Дома не строим. Мы не можем заставить людей строить доступный жилой комплекс, если им это не выгодно. С тех пор как я занимаюсь политикой, я встретил много разработчиков — они не собираются терять деньги ».
Бессинджер указывает на городскую программу строительства дополнительных жилых домов и на новый комплекс доступного жилья, открытие которого ожидается следующей весной.
«Когда нас бьют за быдло, становится неприятно. Это несправедливо, — добавил Бессинджер.«Я вспоминаю катящиеся гроши. В полицейской академии я каждый день ел бутерброды с арахисовым маслом. Мы хотим быть инклюзивным сообществом для людей, независимо от того, кто они ».
Ожидается, что в феврале 2021 года судья Верховного суда Кристи Калвер Капетан внесет свой вклад в спор, вынеся решение о том, соответствует ли жилищный план Кловиса юридической проверке. Она также примет решение о том, следует ли приказать городу инвестировать в меры, направленные на стимулирование строительства жилья с низким доходом, например, предложение стимулов для застройщиков доступного жилья или создание трастового фонда доступного жилья, как просили истцы.
Аргументы обеих сторон отражают более широкие дискуссии в сообществах во многих частях Калифорнии. Избранные чиновники, такие как Бессинджер, утверждают, что они не могут заставить застройщиков строить, в то время как защитники жилищного строительства говорят, что власть зонирования дает им почти полный контроль над тем, какое жилье строится и кто может себе это позволить.
На панели, организованной некоммерческой организацией Marin Housing Solutions в прошлом году, Меган Киркеби, заместитель директора Департамента жилищного строительства и развития сообществ Калифорнии по развитию жилищной политики, отметила, что за последний восьмилетний цикл жилищного строительства Беверли-Хиллз должна была разместить только три единицы доступного жилья, в то время как Азуса, гораздо менее богатый город того же размера, поставил цель — более 600.Теперь, сказал Киркеби, эксклюзивным городам будет труднее использовать свое политическое влияние, чтобы не получить свою справедливую долю доступного жилья.
Киркеби добавил, что в прошлом жилищным чиновникам Калифорнии не хватало правоохранительных органов, но теперь они готовы настоять на том, чтобы даже эксклюзивные анклавы, такие как Rancho Palos Verdes или Atherton, открыли свои двери для доступного жилья.
«Они больше не могут сказать« нет », — сказала она Capital & Main.
Тем не менее, долгосрочные изменения, скорее всего, будут происходить медленно.Менендиан из Калифорнийского университета в Беркли сказал, что необходима гораздо более радикальная реформа, такая как обязательное увеличение плотности застройки по всему штату и предоставление более щедрых субсидий на доступное жилье.
На данный момент Дезире Мартинес надеется, что ее иск повысит осведомленность о ее борьбе и борьбе других родителей за воспитание своих детей в более благоприятных условиях.
«Я устала от проезжающих мимо машин, выстрелов и вертолетов», — сказала она.
«Детей не нужно так воспитывать, потому что у их родителей низкий доход.Дайте родителям возможность поехать туда, где они чувствуют себя в безопасности ».
Арендаторы, выселившие своего арендодателя
Когда Covid нанес удар, многие группы, в том числе Национальная квартирная ассоциация и Национальная коалиция жилья с низким доходом, призвали правительство к значительному увеличению помощи в аренде жилья. Но некоторые организаторы арендаторов начали обсуждать возможность чего-то еще: общенациональной забастовки арендаторов. «Вы собираетесь подать заявление на получение огромной суммы денег, чтобы вы могли вернуть их своему домовладельцу?» — спросил де ла Рива, говоря о стимулирующем пакете для арендаторов.«Сейчас мы требуем от общества другого отношения власти».
Многие люди, как либералы, так и консерваторы, считали забастовку арендной платы необоснованной и даже опасной. Политические союзники предупредили де ла Риву и его содиректора Дженнифер Арнольд не поддерживать кампанию «Отмена аренды», пока Ковид вызывает беспокойство. То же самое произошло с Сюзанной Бланкли, организатором Коалиции Нью-Йорка за право на адвоката. «Я даже не могу вам сказать, не только люди слева сказали нам, что это нереально, — говорит она, — они сказали нам, что это безрассудно.Безрассудный! Но я думаю, дело в том, что на самом деле все возможно. Теперь у нас действует мораторий на выселение. Все невозможно, пока этого не произойдет. Я хочу быть в мире, где мы думаем о том, что нам нужно, а не только о том, что мы думаем, что можем получить ».
В мае группы арендаторов по всей стране скоординировали гигантскую забастовку арендной платы. Двадцать тысяч арендаторов только в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе обязались удерживать арендную плату. В июле арендаторы в Новом Орлеане заблокировали вход в здание суда после истечения срока моратория штата на выселение в знак протеста против перемещения.Забастовки за аренду жилья и блокады выселений продолжались на протяжении всей пандемии — так же, как и почти 100 лет назад, во время худшего экономического коллапса в истории современного мира.
На протяжении 20 века американские городские арендаторы организовывались против завышения арендной платы и небезопасных условий, одерживая значительные победы. Забастовки арендаторов, организованные в начале 1900-х годов в ответ на внезапное повышение арендной платы, а позже и на отсутствие тепла и горячей воды, привлекли внимание Социалистической партии, которая упустила из виду арендаторов как потенциальную революционную силу.Социалистические лиги арендаторов начали требовать постоянно доступного жилья, поддерживаемого государством. В 1923 году первый в Америке проект государственного жилья был завершен в Милуоки под руководством его мэра-социалиста Дэниела Хоана, но к 1930 году Соединенные Штаты оставались единственной развитой демократией без федеральных обязательств по жилищному строительству.
Поскольку во время Великой депрессии рынок жилья и труда одновременно разрушился, кампания за государственное жилье ускорилась. В первые годы Великой депрессии тысячи арендаторов участвовали в забастовках арендной платы и блокаде выселений.Движение городских арендаторов становилось все более воинственным, и насилие, связанное с перемещением населения, встречало ожесточенное сопротивление.
Когда маршалы прибыли с приказами о выселении, жильцы забросали камнями и бутылками из-за импровизированных баррикад. Некоторые бросились прямо на офицеров, атаковав их палками. В сообщении одной из газет Бронкса в 1932 году вспоминается сцена, где «полицейских царапали, кусали, пинали ногами, а их форму порвали» арендаторами, которые отказывались быть выселенными. В таких городах, как Нью-Йорк, эти усилия вынудили законодателей принять меры по регулированию арендной платы и начать строительство социального жилья.Конгресс также отреагировал на это, приняв Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года, в значительной степени призванный остановить волну отчуждений права выкупа заложенного имущества в эпоху депрессии, и Закон о жилищном строительстве 1937 года, который засеял инфраструктуру государственного жилья в стране. Сегодня более двух миллионов американцев живут в государственном жилье.
По мере того, как шел 20-й век, движения арендаторов добивались большего количества уступок. К началу 1980-х годов примерно 200 городов, включая Бостон, Лос-Анджелес и Вашингтон, в той или иной форме прошли контроль над арендной платой, но эти достижения уже были подорваны.В конце 60-х годов в Нью-Йорке произошел тревожный всплеск отказов от жилья, вызванный неспособностью домовладельцев поддерживать свои здания под контролем за арендной платой. В 1971 году губернатор Рокфеллер пересмотрел политику штата, чтобы ограничить способность города регулировать свою арендную плату. На смену строгой системе контроля арендной платы в Нью-Йорке пришла новая система стабилизации арендной платы, которая позволяла домовладельцам ежегодно повышать арендную плату на определенный процент. По всей стране законодательные органы одного штата за другим принимали законы, запрещающие городам вводить контроль за арендной платой.Затронутые города — такие как Бостон и Кембридж, штат Массачусетс, лишенные контроля над арендной платой в 1994 году по приказу штата; и Беркли и Восточный Пало-Альто, Калифорния, в следующем году отрицали то же самое — были решительно более прогрессивными, чем законодательные собрания штатов, определяющие их судьбы. В 1961 году около 1,8 миллиона единиц жилья в Нью-Йорке — более восьми из каждых 10 квартир — находились под контролем за арендной платой. К 2017 году только 21 751 человек. Сегодня примерно половина городских квартир стабилизирована.
Мат Ишбиа излагает стратегию закупок UWM
На весеннем саммите HousingWire в четверг Генеральный директор UWM Мат Ишбиа провел индивидуальное интервью с генеральным директором HousingWire Клейтоном Коллинзом, чтобы обсудить стратегию UWM для этого рынка закупок.
Однако, поскольку Ишбия только что объявил, что UWM больше не будет сотрудничать с ипотечными брокерами, которые также работают с Rocket Mortgage или Fairway , обсуждение превратилось в более широкий разговор об общей стратегии кредиторов по увеличению доли брокеров.
Говоря об объявлении брокера, Ishbia провел различие между другими оптовыми кредиторами, с которыми могут работать брокеры, и Rocket и Fairway, заявив, что эти две компании активно подрывают брокеров.
«Есть 75 оптовых кредиторов … брокеры могут использовать все 75, но если они используют этих двух, я не хочу сотрудничать с ними. Это наша система убеждений. У меня нет проблем, если они хотят работать с [этими двумя], но я не собираюсь давать вам нашу проприетарную технологию, потому что она не для людей, финансирующих конкуренцию на брокерском канале », — сказал Ишбиа.
UWM потребует от своих партнеров-брокеров подписать до 15 марта дополнительное соглашение, в котором говорится, что они не будут работать с Rocket или Fairway.Ишбия сказал, что это затронет только около 25% из 12 000 брокеров, которые в настоящее время сотрудничают с UWM.
«Ракета идет напрямую к агентам по недвижимости и помогает им получить лицензию на должность кредитного специалиста и говорит:« Мы заплатим вам комиссию, если вы не отправите письмо брокерам »… это не очень хорошо для брокеров. Мне это не нравится. Давайте побеждать вместе, как семья, как команда », — сказал Ишбия. «Я поддерживаю всех брокеров … все брокеры выигрывают с этим решением, и я так думаю об этом».
В широком интервью Ишбия сказал, что UWM имеет хорошие возможности для рынка закупок и для увеличения своей доли рынка.UWM является ведущим оптовым кредитором в стране и №2 в целом после Rocket.
«Моя цель — быть вторым кредитором в целом, а быть №1, и мы собираемся это сделать».
Ishbia сказал, что эффективность UWM хорошо послужит брокерам в этом году, поскольку один из показателей компании быстро закрывается.
«UWM закрывает ссуды через 16-17 дней… На рынке закупок нельзя пропустить дату контракта. Гораздо важнее быть быстрым при покупке, чем при покупке.Вы должны быть быстрыми и эффективными, и UWM выигрывает в этом с нашей технологией ».
Ishbia также рассказала о новом продукте компании Prime Jumbo, который будет запущен 17 марта и будет иметь LTV до 89,99%. Как и многие кредиторы, UWM прошлой весной из-за неопределенности, вызванной пандемией, не справился с большими объемами финансирования, но Ишбиа сказал, что новый гигантский банк UWM будет еще лучше, с возможностью финансировать ссуды до 2 миллионов долларов. Основываясь на объеме UWM, Ишбия оценил гигантский бизнес в 1,5 миллиарда долларов в месяц.
«Наша работа — дать [брокерам] инструменты для конкуренции. Я все время делаю ставку на брокеров — пока они могут конкурировать, они выиграют ».
UWM объявила в четверг о «повсеместном повышении цен», но Ишбия сказал, что компания выиграла бизнес, основываясь больше на уверенности и быстром времени выполнения заказов, чем на ценах. Он также сказал, что инвесторы компании (после ее публичного дебюта в январе) понимают ценность многолетнего опыта UWM в ипотечной отрасли.
«Наши инвесторы понимают нашу историю роста на всех рынках.Мы намного менее цикличны, чем наш крупнейший конкурент », — сказал Ишбиа. «Мы предоставляем лучшие возможности для тех, кто хочет инвестировать в ипотеку в долгосрочной перспективе… Мы работаем здесь уже 35 лет. Я здесь 18 лет и собираюсь быть здесь какое-то время ».
Одна из тех долгосрочных игр — удержание прав на обслуживание ипотечных кредитов. Ишбия сказал, что UWM завершил 2020 год с MSR примерно в 185-190 миллиардов долларов, и сказал, что он ожидает, что UWM вырастет до 300 миллиардов долларов в этом году. Он сказал, что ставки по ним находятся в диапазоне от 3 до 2, и они увидят «огромную ценность», когда ставки поднимутся.
На вопрос, почему UWM начал сохранять MSR, Ишбиа сказал: «Все сводится к доступу к выпуску капитала… когда вы становитесь достаточно большим, вы можете воспользоваться тем фактом, что это также отбрасывает деньги, это одно из самых больших преимуществ выхода на биржу. ”
Ishbia сказал, что методы работы UWM не изменятся при его новой государственной структуре.
«Инвесторам было ясно:« продолжайте делать то, что вы делаете ». Я всегда говорю:« То, что привело нас сюда, приведет нас туда ».
Clarity on MAT может переломить ситуацию в пользу индийских рынков; оптимистично настроен по финансированию жилищного строительства, потому что: Шив Пури, TVF Capital Advisors
В интервью ET Now Шив Пури, основатель и управляющий директор TVF Capital Advisors, поделился своими взглядами на рынки.Отрывков:ET Сейчас: комиссия по правосудию AP Shah, скорее всего, представит свой отчет по ВСУ до конца месяца, который, как полагают, занимает позицию в пользу ИПИ. Ваш дубль.
Шив Пури: Были некоторые иностранные инвесторы, которые пострадали или потенциально могут быть затронуты. Очевидно, что в СМИ было много информации, но нет ясности, и если есть некоторая ясность по этому вопросу, что это не повлияет на будущее, это определенно будет положительным моментом.
ET Сейчас: поскольку недоговорные деньги по-прежнему составляют около 45%, тогда как договорные деньги, которые проходят через Маврикий и Сингапур, составляют около 60-65%, в целом 40% все еще недоговорные деньги, так что это большой ясность для фонда, который поступает из Европы, или фонда, который поступает из США.
Шив Пури: Да, верно. Это большие деньги.
ET Сейчас: как вы думаете, изменится ли имидж этого правительства с точки зрения налогового террориста?
Шив Пури: Да, будет, но это было описано как унаследованная проблема, может быть унаследованная проблема, но прояснение этого, безусловно, было чем-то, что было необходимо, и это правительство готово к этому.
ET Сейчас: может ли это изменить ситуацию в пользу Индии?
Шив Пури: Это один из факторов, но есть и другие более важные факторы. Во-первых, если прибыль будет соответствовать ожиданиям рынка. Политика некоторых из законопроектов, приобретение земли, GST, все подобные вопросы — это внутренние факторы, на которые будут обращать внимание инвесторы. Другой большой вопрос — это то, что происходит в мире в глобальном масштабе.
ET Сейчас: вы никогда не купите акции авиакомпании или вы когда-нибудь покупали акции авиакомпаний?
Шив Пури : Мы вообще никогда не смотрели на авиационную отрасль.
ET Сейчас: не планируете покупать?
Шив Пури: И никаких планов на это смотреть.
ET Теперь: я не могу представить мир без авиакомпаний, так что это одна из вещей, которые вам нужны, но одна из акций, которые вы никогда не захотите покупать?
Шив Пури: Да, это не обязательно означает, что то, что вам нужно, делает это хорошим бизнесом.
ET Сейчас: как инвестор вы сейчас цепляетесь за компании, занимающиеся домашним финансированием, вас не беспокоит замедление темпов роста, которое происходит в секторе недвижимости? Аграрная экономика никуда не денется, что в некотором смысле могло бы повлиять на продажи ГФУ, и это сейчас видно?
Shiv Puri: Компании жилищного финансирования, наиболее привлекательные, нацелены на рынки уровня II, уровня III, и там мы не наблюдаем абсолютно никакого замедления темпов роста.
ET Теперь: что у вас есть, очевидно, у вас есть HDFC, но какие другие?
Шив Пури: Не вдаваясь в конкретные названия, компании по жилищному финансированию стремительно растут, и наблюдается замедление темпов экономического роста в сельской местности, но даже в этой среде они растут на 20%. В стране наблюдается огромная нехватка жилья, коррекция жилищного строительства в основном произошла в городах первого уровня, а также в средних и высоких ценах. Таким образом, в сельской Индии нет замедления роста, где средний размер билета составляет от 5-6 лакхов или даже до 10 лакхов.Там спрос по-прежнему высок.
ET Сейчас: переходите ли вы в компании в сфере жилищного финансирования, которые обслуживают именно этот сегмент, потому что двое или трое из них делают это?
Шив Пури: Проблема в жилищном финансировании заключается в том, что некоторые компании пытаются стать паниндийскими или они пытаются расти слишком быстро, и проблема в том, что это обычно в конечном итоге отражается на проблемах качества активов. по линии.Таким образом, привлекательными будут компании, которые сосредоточены на определенной области, потому что кредитование — это местный бизнес.
ET Сейчас: HDFC не фокусируется на определенной области?
Шив Пури: HDFC фокусируется на конкретной области, на определенном подсегменте. Они ориентированы на класс заработной платы. Значительная часть их заемщиков — это частные предприниматели. У них нет той ежемесячной квитанции о зарплате, которая облегчает задачу, поэтому в результате необходимо очень внимательно следить за тем, как она растет, на какой регион ориентироваться и т. Д.
ET Сейчас: можете ли вы сказать нам, где вы находите поддержку в сфере жилищного финансирования?
Шив Пури: Я не могу назвать конкретные имена, но, по сути, если бы можно было посмотреть на количество компаний жилищного финансирования, которые там, и просто применить простой экран, который говорит, какие из них говорят, что они хотят быть очень хорошо на западе страны, или хотите сосредоточиться на юге страны и попытаться выращивать органически.Эти компании будут намного лучше, чем те, которые пытаются стать национальными. Я имею в виду, что если вы посмотрите на успешные предприятия в прошлом, многие из них были построены именно таким образом. Например, Walmart, который создал крупную франшизу, начал с одного магазина, понял рынок, а затем построил следующий магазин в 20 милях и так далее.