Можно ли расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги: Права дольщика: как расторгнуть договор — Рынок жилья

Как дольщику расторгнуть договор долевого участия 🏗 🔶 2021 Домком

Нередко случается, что задержка ввода в эксплуатацию жилого дома, нарушения при строительстве и даже приостановка строительства дома приводят к тому, что дольщики, вложившиеся в стройку больше не хотят ждать, когда застройщик исполнит заключенный договор и склоняются к его расторжению и возврату уплаченных денег. В этой статье мы расскажем как отказаться от договора ДУ в досудебном и судебном порядке, вернуть деньги и компенсацию.

Отказ от договора ДДУ без суда

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья 9 этого закона дат возможность участнику долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Эта норма защищает дольщиков от недобросовестного поведения застройщика и позволяет разорвать договор в уведомительном порядке.

Основания для одностороннего расторжения договора долевого участия

Случаи, в которых можно отказаться от ДДУ установлены в статье 9 ФЗ № 214. Участник долевого строительства может расторгнуть договор с случаях, если:

1. Застройщик нарушил сроки передачи жилья более чем на два месяца;
2. У переданного жилья есть недостатки и застройщик не устранил их;
3. У переданного жилья есть недостатки и застройщик отказался уменьшить цену договора;
4. У переданного жилья есть недостатки и застройщик не возместил расходы дольщика на устранение таких недостатков;
5. Застройщик нарушил условия договора долевого участия, технические, проектные, градостроительные, другие обязательные требования;
6. Застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7. В случае банкротства застройщика.

Как отказаться от ДДУ в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор долевого строительства нужно направить в адрес застройщика уведомление.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения, такую форму установил закон.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Пр направлении уведомления сделайте его копию, сохраните опись вложения и почтовые документы, подтверждающие отправку.

После расторжения договора застройщик должен вернуть полученные по договору денежные средства, а, кроме того, проценты в размере ¹⁄300 ставки рефинансирования. В том случае, если участник строительства — физическое лицо, то эти проценты выплачиваются в двойном размере. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Деньги должны быть возвращены в двадцатидневный срок.

Если застройщик нарушит двадцатидневный срок, то он должен будет уплатить проценты в в размере ¹⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Расторжение ДДУ через суд

Если застройщик не исполняет требование о расторжении договора в одностороннем порядке, тогда придётся обратиться в суд. Кроме положенных по 214-ФЗ основной суммы и долга дольщик также может требовать возмещения убытков и морального вреда.

Также закон предусматривает случаи, в которых договор можно расторгнуть исключительно через суд.

Основания для расторжения договора долевого участия в судебном порядке

Эти случаи также указаны в статье 9 ФЗ № 214. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора через суд в случае если:

1. Строительство дома остановилось и, очевидно, не будет продолжено;
2. Проектная документация дома сильно изменилась во время строительства, например, площадь квартиры изменилась более, чем на 5 %;
3. Назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома изменилось, например, на первых этажах дома внезапно появился торговый центр или кардинально изменились инженерные системы ли обслуживающие дом постройки.

Как расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке

В том случае, если застройщик допустил указанные в предыдущем разделе нарушения, то договор может быть расторгнут в суде.

Для этого в первую очередь нужно направить застройщику претензию.
Претензию нужно направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить лично. При личном вручении претензию нужно подготовить в двух экземплярах. Один них останется у вас с отметкой о получении с указанием даты, Ф. И. О. и должности принявшего.

В том случае, если вы получите от застройщика отказ расторгнуть договор или не получите ответа вовсе, нужно будет составить исковое заявление и подать его в суд.

В исковом заявлении кроме требований о расторжении договора и возврата денежных средств и процентов также можно включить требования о взыскании штрафа, убытков и морального вреда.

Иск подаётся в суд по месту нахождения застройщика.

Расторжение договора долевого участия по соглашению сторон

В том случае, если застройщик не возражает против расторжения договора, оно оформляется соглашением сторон.

В этом случае обычно процедура заключается в том, что

1. Желающая расторгнуть договор сторона (например, дольщик) уведомляет другу сторону (застройщика) о своём намерении;
2. В том случае если обе стороны согласны на разрыв договора, составляется соглашение;
3. В соглашении оговаривается срок и порядок возврата уплаченных денежных средств;
4. Соглашение регистрируется в Росреестре.

В этом случае, если нарушений со стороны застройщика нет, он не обязан выплачивать проценты и штрафы.

В России предложили усилить защиту прав дольщиков при расторжении договора — Российская газета

Законопроект, усиливающий защиту прав дольщиков, предполагается к концу года внести в Госдуму. Поправки должны помочь тем, кто незадолго до банкротства застройщика заподозрил неладное и решил отказаться от покупки квартиры.

Сейчас, несмотря на предпринятые в защиту дольщиков меры, некоторые из них все равно теряют деньги. Речь о покупателях, которые, увидев, что стройка приостановилась (как правило, это проекты, запущенные еще до реформы долевого строительства), решили расторгнуть договор долевого участия. Росреестр регистрирует расторжение договора, но застройщик, даже продав ту же квартиру новому покупателю, зачастую затягивает возвращение денег. Экс-дольщик подает в суд (рассмотрение дела обычно длится 4-6 месяцев), получает исполнительный лист, но оказывается, что застройщик уже банкрот. «Практика показывает, что денег у банкрота-застройщика не бывает никогда, — говорит автор законопроекта, президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. — А дом, пусть и с большой просрочкой, часто достраивают. Поэтому дольщики, которые предъявляют требование о передаче помещений, все-таки получают квартиры. А экс-дольщики, которые по закону могут предъявить лишь денежные требования, так и не могут вернуть свои средства».

Законопроектом предлагается обязать застройщика, когда тот оформляет расторжение договора в Росреестре, предъявлять документ, подтверждающий возврат денег дольщику. Если это не сделано, договор расторгается, но квартира остается в залоге у бывшего дольщика до возврата денег. Кроме того, изменениями в закон о банкротстве предлагается дать возможность бывшим дольщикам переходить из «денежного» реестра в реестр по передаче помещений, если его квартира не была повторно продана.

Также предусматривается, что заявление о расторжении договора дольщик должен будет заверить у нотариуса. Это снизит вероятность расторжений договоров без ведома покупателя (например, мошенниками или при семейных ссорах).

В России около 20 тысяч человек, попавших в такую ситуацию, говорит соавтор законопроекта, депутат Мосгордумы Сергей Савостьянов. Когда будут ослаблены карантинные ограничения, предполагается провести «круглый» стол для общественного обсуждения законопроекта и внести его в Мосгордуму. Если депутаты столичной думы поддержат поправки, к концу года он может быть внесен в Госдуму.

В пресс-службе Росреестра отметили, что официальный текст законопроекта на рассмотрение не поступал, однако ведомство приветствует предложения, направленные на защиту прав граждан и совершенствование форматов взаимодействия с ключевыми игроками рынка недвижимости.

«Граждан, у которых не выдержали нервы и они расторгли договоры долевого участия, необходимо поддержать наравне с теми, кто верил до конца, что застройщик выполнит взятые обязательства», — считает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

Расторжение дду по согласшению сторон, инициативе дольщика, договора долевого участия по фз 214

Расторжение договора участия в долевом строительстве считается радикальной мерой, которая имеет как положительные, так и отрицательные последствия. В качестве инициатора аннулирования соглашения могут выступать как дольщик, так и компания-застройщик. Также возможны ситуации, когда к прекращению договорных обязательств стремятся обе стороны.

Инициатива принадлежит дольщику

Прекращение сделки чаще всего инициируют покупатели недвижимости. В соответствии с Законом ФЗ 214, расторжение ДДУ можно потребовать при:

• нарушении более чем на два месяца строительной фирмой сроков сдачи объекта;
• невыполнении застройщиком обязанностей по устранению обнаруженных недочетов на объекте;
• несоблюдении требований, предъявляемых к качеству недвижимости;
• неисполнении обязательного требования о заключении нового договора поручения в случае, если предыдущий утратил силу.

Полное прекращение обязательств и расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может повлечь за собой множество серьезных последствий для покупателя недвижимости. Поэтому, принимая решение об одностороннем отказе от соглашения, необходимо учитывать следующие риски:

• После расторжения договора с застройщиком, участник долевого строительства теряет возможность требовать передачу объекта недвижимости в собственность. Ситуация, при которой строительная организация добровольно захочет вернуть деньги с процентами, является маловероятной. В большинстве случаев участника ДДУ ждет длительная претензионная работа и сложные судебные разбирательства. При этом, есть вероятность, что до вступления в законную силу судебного решения активы фирмы будут выведены и застройщика объявят банкротом, вследствие чего взыскание средств станет невозможным или крайне затруднительным. Это приведет к тому, что инициатор аннулирования документа потеряет не только деньги, он и право на недвижимость.
• Закон No 214-ФЗ предусматривает, что в качестве обеспечения прав покупателей выступает объект долевого строительства, а также права на земельный участок, где возводится здание. Отмена сделки аннулирует право залога. Поэтому, если строительная фирма будет признана судом несостоятельной и объявлена банкротом, покупатель будет лишен возможности осуществить обращение взыскания на предмет залога.
• Цена недвижимого имущества на этапе закладки фундамента намного ниже, чем на стадии завершения работ. При расторжении договора ДДУ по инициативе дольщика покупателю будет возвращена сумма, которая значительно меньше рыночной стоимости объекта. Проценты, которые будут взысканы с застройщика за использование средств покупателя, а также «потребительский штраф» в большинстве случаев образовавшейся разницы не покроют.
• Если расторжение ДДУ по инициативе дольщика сопровождают неопытные юристы, застройщик сможет добиться значительного сокращения процентов за пользование деньгами, сославшись на ст. 333 ГКРФ.

Вместе с тем, одностороннее расторжение ДДУ дольщиком имеет и ряд плюсов, в числе которых выплаты денежных средств. Сумма взыскиваемых со строительной организации процентов за пользование средствами значительно больше, чем сумма неустойки, так как рассчитывается с момента передачи денег за объект, а не с даты, на которую запланирована передача прав собственности. Кроме того, вопрос о взыскании процентов может быть переведено в арбитраж, что исключит использование ответчиком ст.

333 ГКРФ, позволяющей минимизировать сумму выплаты.

Аннулирование ДДУ особенно выгодно покупателю в ситуации, когда на рынке недвижимости наблюдается падение цен, ведь после прекращения действия соглашения участник долевого строительства получит не только ранее инвестированные деньги, но и проценты. Учитывая уровень ставки рефинансирования ЦБРФ, если средства находились в распоряжении строительной организации 2 года, размер компенсации может составить примерно 50 % от суммы инвестиции.

Инициатива принадлежит застройщику

Инициатива расторгнуть договора долевого участия может исходит и от застройщика. Законодательство предоставляет строительным фирмам право аннулировать сделку в ситуации, когда покупатель объекта:

• Допустил просрочку, задержав выплату более чем на два календарных месяца. Данное требование распространяется как на соглашения, предусматривающие одноразовое внесение средств, так и на договоры, предполагающие выплаты в соответствии с утвержденным графиком.
• Нарушение покупателем графика выплат более трех раз на протяжении одного года.

При одностороннем расторжением договора долевого участия из-за невыполнения покупателем финансовых обязательств предусмотрены штрафные санкции в виде неустойки. Величина санкций определяется исходя из условий ДДУ.

При отмене соглашения по инициативе застройщика организация возвращает покупателю сумму уплаченных денежных средств за вычетом неустойки.  Возврат денег должен быть осуществлен в течение 10 дней с даты аннулирования документа.

Соглашение сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон, когда и застройщик, и дольщик заинтересованы в прекращении обязательств, происходит достаточно редко. В данной ситуации не предполагается обязательного выполнения каких-либо условий, так законодательство позволяет дольщику и застройщику самостоятельно реализовывать свои права и обязанности. Основным требованием является обоюдное согласие сторон, а также согласование всех условий отмены сделки.

Необходимо учитывать, что в процессе расторжение ДДУ по соглашению сторон не исключено возникновения спорных ситуаций. Например, строительная организация может настаивать на длительном сроке для возврата денег или выдвинуть условие, что перечисление средств дольщику будет выполнено после подписания договора с новым клиентом.

В ситуации, когда строительная компания не осуществила возврат денег в срок, который предусматривает соглашение расторжения договора, подписанное двумя сторонами, участник долевого строительства может обращаться в суд с иском о взыскании денег в принудительном порядке.

Вне зависимости от того, производится ли аннулирование сделки в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению, каждой из сторон потребуется помощь адвоката, который поможет минимизировать риски и добьется для клиента максимально выгодного решения суда.

Дата публикации: 28 Января 2020
Теги:

Как не платить штраф за односторонний отказ от ДДУ

Если вы хотите расторгнуть договор долевого участия, то платить штраф, который выставляет застройщик, вовсе не обязательно.

По закону об участии в долевом строительстве, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:

1. Застройщик не передает вам квартиру более чем два месяца (считая с даты передачи, которая указана в ДДУ).
2. Застройщик передает вам квартиру со значительным нарушением качества, не соответствующую условиям ДДУ или проектной документации.
3. Застройщик отказывается устранять недоделки.
4. Застройщик не уведомил дольщика о прекращении у застройщика поручительства банка.
5. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

И тут самое интересное – это пункт 5. Он означает, что расторгнуть ДДУ вы можете по любой личной причине – нашли квартиру получше, срочно понадобились деньги на другие цели и так далее. И без уплаты каких бы то ни было штрафов.

Перед заключением ДДУ советуем изучить статьи: “Всё, что вы хотели знать о ДДУ” и “ДДУ в вопросах и ответах“.

Дело в том, что вы, как дольщик, являетесь и потребителем услуг. Значит, вас защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. А статья 32 этого закона гласит, что “потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги) в любое время”. Для этого нужно отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (обязательно по почте, заказным письмом, с описью вложения).

Застройщик же в течение 20 рабочих дней со даты отправки письма обязан вернуть вам все уплаченные вами деньги, причем с процентами за пользование ими.

За что же штраф?

Пункт о штрафе за одностороннее расторжение включают в ДДУ многие застройщики. Сумма штрафа в среднем разнится от 10% до 30% от цены договора. Но такое условие не может быть правомочным – ведь закон дает вам право отказаться от услуги в любой момент.

Это подтверждает и судебная практика – арбитражные суды и суды общей юрисдикции в данном случае встают на сторону граждан. Более того – они не только снимают с дольщика обязательство платить штраф, но и налагают штраф на застройщика, который включил в ДДУ такой пункт. Причина в том, что сбор штрафов за расторжение ДДУ – это условие, которое ущемляет права потребителя (частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ). Одно из таких решений можно посмотреть здесь.

Таким образом, если вы передумали приобретать жилье в промежутке между регистрацией ДДУ и подписанием акта приема-передачи квартиры, то можете отказаться от договора и вернуть свои деньги без штрафа.

Поэтому, если застройщик

• отказывает в расторжении договора,
• не реагирует на ваше уведомление
• или требует с вас денег за расторжение ДДУ,
  вы имеете право обратиться в прокуратуру и Роспотребнадзор с заявлением о нарушении ваших прав.

А затем и в суд, чтобы взыскать со строительной компании деньги по договору, проценты, неустойку за несвоевременный перевод денег и компенсацию морального вреда. При этом в иске указать, что просите суд признать пункт о штрафе ничтожным, то есть не имеющем силы.

И даже если застройщик вернул деньги, но за вычетом штрафа, который прописан в ДДУ, вы также можете вернуть через суд остатки суммы + проценты на нее.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке и через суд: основания, пошаговая инструкция

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика – процедура непростая и длительная, но вполне реализуемая. О том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, мы и поговорим далее.

Обязательства договора участия в долевом строительстве считаются выполненными, когда застройщик сдает, а дольщик получает квартиру по передаточному акту. Для этого необходимо выполнение двух условий: квартира должна быть готова и в нее можно переезжать, а дольщик со своей стороны выплатил стоимость квартиры. До подписания акта договор долевого участия может быть расторгнут дольщиком, но только в том случае, если застройщик нарушает условия, прописанные в договоре. Правила расторжения ДДУ ужесточили в 2017 году.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

• Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
• Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
• Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет
Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

• в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
• строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
• нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
• поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
• приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
• существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
• у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

• Через суд.
• В одностороннем порядке.
• По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

• Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
• Внесение существенных изменений в проектную документацию.
• Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

• Качество монтажа дверей и окон.
• Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
• Наличие следов от плесени или грибка.
• Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

• Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
• Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
• Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Что делать, чтобы получить свои деньги

Если застройщик приостановил или заморозил строительство, есть опасность того, что ухудшилось его финансовое положение. В этом случае, даже решение суда в вашу пользу — не гарантия быстрого возврата средств.

Александр Марущенко Старший юрист

Соберите доступную информацию о его платежеспособности, гарантах, страховке, взаимоотношениях с налоговыми структурами, о построенных объектах и новых проектах.

Если финансовое положение неустойчиво и есть вероятность банкротства — дольщики получают деньги в третью очередь (после выплат гражданам, получившим вред здоровью и зарплаты сотрудникам). Чаще всего, дольщикам ничего не достается, т.к. ДДУ заключают дочерние компании, созданные строительными холдингами под конкретный проект. В собственности у них только оргтехника и несущественные активы.

Если у застройщика по объективным причинам временные трудности, не надо торопиться с расторжением ДДУ: можно остаться без денег и квартиры. Подготовка к подаче иска, сбор документов, назначение судебного заседания, вынесение решения и его исполнения займет немало времени и денежных расходов. Иногда есть смысл немного подождать и въехать в долгожданную квартиру.

Если у застройщика нет финансовых проблем, он перенаправил средства на другой объект, или строительство идет незапланированными темпами, или внесенены существенные изменения в проект — надо собрать доказательства, фото-видео материалы, заключения экспертиз, переписку с застройщиком, информацию о/от него в СМИ, интернете, из других подтвержденных источников. Это необходимые материалы для составления обоснования требования о расторжении ДДУ.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св+[Св*{Д*Кс/300/100}]*к1 = С, где:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

Возврат денег застройщиком

Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.

Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

Если же застройщик не возвращает деньги в срок, то начинают действовать дополнительные штрафные санкции в виде тех же процентов за пользование чужими деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования, удваивающейся для гражданина.

Дольщик имеет право отказаться продолжать исполнять договор, если поймет, что застройщик его подводит. Если доказательства этого будут условными, тогда расторжение договора осуществляется через суд. А при неоспоримых доказательствах договор расторгается путем направления застройщику письменного уведомления. Возврат уплаченных за квартиру денег происходит уже после разрыва договора, но в установленный законом срок, иначе застройщика ожидают штрафные санкции.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве

Порядок действий следующий:

• Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.

• При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.

• К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.

• Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Практика богата примерами, когда расторгая договор долевого строительства, люди годами ожидали возврата вложенных в строительство средств, не говоря уже компенсациях морального вреда и уплаты застройщиком неустойки. В большинстве случаев, это связано банкротством застройщика. Данная процедура регламентируется Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Исходя из подобной малоприятной практики, перед расторжением договора долевого участия в строительстве, стоит основательно взвесить все за и против, а также по возможности найти другие выходы из конкретной ситуации.

Как застройщик может расторгнуть договор долевого участия

Может ли застройщик расторгнуть договор долевого участия? Если дольщик не вносит своевременно средства по сделке, желание застройщика очевидно – на эти средства компания рассчитывает, закупая материалы и нанимая рабочую силу. Между сторонами может быть заключено соглашение, если застройщик готов подождать некоторое время. Когда мировое соглашение не достигнуто, застройщику следует подождать два месяца и расторгнуть договор.

Дольщик или застройщик могут расторгнуть договор в любое время, требуется лишь направить уведомление другой стороне с причинами одностороннего отказа. На практике чаще встречается расторжение сделки, когда одна сторона нарушает условия. Вы обязательно получите вложенные деньги назад, компенсацию и пени, если правда на вашей стороне.

Преимущества и недостатки договора ДДУ

До сегодняшнего дня большинство многоквартирных домов строилось на условиях договора долевого участия. Такая схема устраивала всех субъектов отношений, за счет нее происходило финансирование развития рынка новостроек. Так, дольщикам в соответствии с условиями соглашения гарантировалось получение жилья с определенными характеристиками в определенный срок по определенной стоимости.

При этом цена 1 кв. м. фиксировалась на момент внесения платежей, то есть покупателю было выгодно купить помещение на ранней стадии строительства. Договором закреплены и гарантийные обязательства застройщика. Если при приемке дома или в течение первых лет его эксплуатации обнаружатся недостатки, застройщик будет обязан за свой счет устранить недоработки.

Предлагаем ознакомиться: Образец проводок по аренде автомобиля

Существуют и недостатки данной формы финансирования строительства многоквартирных домов:

• Длительные сроки оформления собственности;
• Ограничения в сроках внесения всей суммы договора дольщиком;
• Наличие риска нарушения сроков возведения дома или банкротства застройщиков.

Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.

Возврат денег по незарегистрированному ДДУ — Вопрос-ответ — Долевое участие в строительстве

Добрый день! Заключили договор ДДУ на покупку квартиры, застройщик договора не зарегистрировал, сказал что нужно заключить договор подряда вместо ДДУ. Отказались, написала претензию по возврату денег (было внесено несколько платежей пока дду был якобы на регистрации), в возврате отказали, сказав что денег нет все в стойке. Принесли лично уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, так же отказали. На лицо факт мошенничества, т.к. на стройке ничего не построено. Деньги возвращать не хотят, как быть? 

Добрый день, Юлия!

Если Ваш ДДУ не прошел регистрацию, то он не считается заключенным. Это следует из ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1.По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Юридическая консультция по вопросам с недвижимостю.

Поможем в расторжении договора долевого участия в строительстве | ЮрФилд

Расторжение договора долевого участия в строительство
Если вы твердо намерены расторгнуть договор долевого участия в строительстве — обращайтесь к нашему юристу за помощью!

Если вы твердо намерены расторгнуть договор долевого участия в строительстве — обращайтесь к нашему юристу за помощью!

Известно, что у долевого участия в строительстве есть как свои положительные стороны, так и недостатки. К последним относится и тот печальный факт, что нередко дольщики сталкиваются с недобросовестным поведением застройщика. Поэтому они вынуждены задумываться, как расторгнуть договор долевого участия (ДДУ).
ФЗ-214 (ст. 9) предусматривает, что расторжение договора долевого участия в строительстве со стороны дольщика может осуществляться двумя путями: во внесудебном порядке – с уведомлением застройщика – и через суд. Второй способ правомочен тогда, когда досудебные попытки урегулирования вопроса не принесли результата.
Есть три основные ситуации, в которых дольщик может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем (внесудебном) порядке.
Несоблюдение договорных сроков сдачи объекта.
Указание точного срока сдачи является обязательным условием, без которого ДДУ недействителен. Если прошло более двух месяцев с оговоренной даты, вы имеете право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. По закону застройщик, если понимал, что строительство затянется, должен был за два месяца письменно сообщить вам об этом и предложить переоформить договор на новые сроки. Вы и в этом случае вправе выбрать: соглашаться на ожидание либо сразу расторгать ДДУ.

Качество сданного объекта не соответствует проектной документации либо строительным нормативам.
В данной ситуации застройщик обязан устранить недостатки. Либо возместить вам средства, затраченные на самостоятельное их устранение. Либо уменьшить цену договора соразмерно выявленным недоделкам. В случае отказа вы имеете полное право на расторжение договора долевого строительства. Следует помнить только, что претензии по качеству можно предъявлять лишь в течение гарантийного срока (не менее 5 лет).
Нарушение условий договора.
Тут речь идет об уменьшении площади жилья, перепланировке, при которой ущемляются интересы дольщика и подобных нарушениях. В данном случае застройщик также должен уменьшить стоимость жилья или иным образом компенсировать причиненный вам ущерб. В противном случае вы смело можете идти на расторжение договора с застройщиком.
Помимо указанных, и иные случаи возможного расторжения договора могут быть предусмотрены в самом ДДУ.
Каким образом следует действовать, если ваша ситуация подходит под какой-либо из перечисленных выше пунктов?
Отправьте застройщику заказным письмом с описью вложения уведомление о вашем намерении в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ.
День отправления письма считается днем расторжения договора.
В течение 20 календарных дней застройщик обязан вернуть вам полную сумму стоимости договора, компенсировать понесенные вами убытки и выплатить то, что часто называют «неустойкой». На деле это «процент» от суммы договора – вознаграждение дольщика за пользование его финансовыми средствами – размер которого для физических лиц определяется исходя из 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Если за этот срок вы сами не обратились за деньгами к застройщику, он обязан перечислить сумму договора и набежавший процент на банковский счет нотариуса по тому месту, где находится застройщик. И непременно вас об этом уведомить.
Застройщик также вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик либо допускает просрочку платежей дольше, чем на три месяца, или регулярно нарушает их сроки.
Но, если вы все честно выплатили, а после расторжения договора получить обратно деньги не получается – застройщики максимально оттягивают возврат средств, пытаясь удержать финансы до полного завершения строительства – вам остается только обратиться с иском в судебные инстанции.
В данном случае вам, наверняка, потребуется помощь квалифицированных юристов – и мы всегда готовы вам ее предоставить.

Как вернуть деньги инвесторам ресторана

Если вы заинтересованы в открытии малого бизнеса, скорее всего, к вам будут привлечены инвесторы. Ваши инвесторы могут быть друзьями и семьей, но часто вашими инвесторами будут третьи стороны, которые верят, что могут зарабатывать деньги вместе с вами. Со всеми инвесторами вам нужно определить, как они должны погашаться.

Есть несколько вариантов погашения долга инвесторам. Они могут быть погашены по «прямому графику» (для инвесторов, которые предоставляют ссуды вместо покупки акций вашей компании), они могут быть возвращены в зависимости от их доли владения, или они могут быть возвращены по «предпочтительной ставке». возврата.

Если инвесторам выплачиваются строгие, запланированные платежи, это, вероятно, потому, что они ссужают вам деньги, а не покупают акции вашей компании. Это может быть хорошо для вас, если условия благоприятны, но также может быть более рискованным, поскольку платежи, скорее всего, наступят независимо от того, насколько успешными (или неудачными) вы можете быть.

Чаще всего инвесторам будет выплачиваться сумма, равная их доле в компании или сумме бизнеса, которым они владеют, на основе их инвестиций.Это может быть погашено строго в зависимости от суммы, которой они владеют, или это может быть сделано так называемыми предпочтительными платежами.

Предпочтительные платежи — это выплаты инвесторам по более высокой ставке, чем сумма компании, которой они владеют. Это может произойти в том случае, если собственный капитал владельца бизнеса в компании превышает долю капитала, которую он внес. Например, даже если бизнес получает 80% капитала от инвесторов, владелец может оставить себе 50% капитала.Инвесторы могут предпочесть получать выплаты предпочтительными платежами, поэтому они могут быть настроены таким образом, чтобы они возвращались по ставке 80/20 (или даже 100/0) до тех пор, пока их вложения не окупятся, а не по ставке 50. / 50, как следует из разбивки капитала. Это показывает вашим инвесторам, что вы заинтересованы в том, чтобы вернуть их как можно скорее, прежде чем вы начнете получать деньги, основанные на вашем капитале. Однако важно отметить, что предпочтительные платежи разрешены не для всех типов бизнеса (например, S-корпораций).

Если вы хотите узнать больше о структурировании своего бизнеса и о том, как Helbraun Levey может помочь сориентироваться в этом процессе, нажмите здесь: https://helbraunlevey.com/legal-services/corporate/ или свяжитесь с Эндрю Файном для получения информации. непосредственно от председателя нашей корпоративной группы.

Основы бизнеса — Капитал: деление пирога

Основы бизнеса — Капитал: деление пирога

Бизнес Основы для Инженеры Майк Волкер

КАПИТАЛ: Разделим пирог

Контакты: Майк Волкер, тел .: (604) 644-1926, факс: (604) 925-5006

Электронная почта: mike @isktaker.ком

---

Я бы предпочел маленький кусок большого пирога, чем большой кусок ничего такого! (М. Волкер)

Зачем вам партнер?

Если вы очень умны, упорны и хорошо обеспечены в финансовом отношении, тогда вы можете создать компанию, которой вы владеете полностью и в которой вы может нанять яркую, способную, высокомотивированную и хорошо оплачиваемую команду менеджеров. Однако, если вы не подходите под это описание полностью (я могу добавить, что если у вас нет хотя бы одного из этих атрибутов, вы можете захотеть переосмыслить создание собственного дела), то вам, скорее всего, придется принести «партнеров» в вашу компанию, предоставив им акции, т.е.е. некоторая долевая собственность. Очевидно, что инвесторы, которые приносят деньги для роста вашей компании заслуживают владения. Точно так же ключевые люди, которые присоединятся к вам в вашей команде, или те, кто вместе с вами основывают компанию, захотят владеть какой-либо формой собственности, если они вносят ценный вклад, который не полностью оплачивается наличными. Другие, которые делятся своими навыками, опытом, идеями или другие активы (например, интеллектуальная собственность) могут быть переданы в вашу компании вместо оплаты наличными.

Как вы относитесь к новым партнерам?

Оценка — это вопрос. Сколько стоит вклад нового партнера отношение ко всему пирогу? На данный момент какая компания стоит и как она определяется? Всегда приводить новых акционеров означает «разводнение» для существующих акционеров. Если новый инвестор должен получить 10% акций компании, а затем акционера, который ранее владел 40% капитала теперь будет держать 36% (то есть 90% от 40%).Ты никогда не на самом деле никогда не отказывайтесь от своих акций, когда дело касается новых людей. Вы просто выпускаете больше акций (так же, как правительства печатают деньги). Выпуск дополнительных акций вот что вызывает разбавление. Если у вас 100 акций и вы хотите подарить кто-то 10%, вам придется выпустить 11 новых акций (11/111 x 100 = 10%, приблизительно).

Если вас не очень беспокоят проблемы с контролем, каждый раз, когда вы разбавлять, вы должны увеличивать свою экономическую ценность. Если разбавить доля владения с 40% до 36%, вы по-прежнему владеете тем же количеством акций, но стоимость одной акции должна была увеличиться.Например, если вы соблазняете Терри Мэтьюз (из Ньюбриджа и Митела) в ваш совет, заплатив ему 10%, вполне вероятно, что стоимость ваших акций вырастет вдвое или втрое (т.е. рыночная стоимость наверняка и, надеюсь, также внутренняя стоимость благодаря усилению руководство). Если ваши 40% стоили 1 миллион долларов, ваши 36% могут теперь стоить 3 миллиона долларов!

Если вы пригласите нового вице-президента по маркетингу и дадите ей 5% в качестве подписного бонуса, как узнать, что ее вклад будет стоить 5%? Как вы измеряете чья репутация? Если человек не известен или не имеет подтвержденных данных, это может быть не так просто.Вот почему наделение (описанное ниже) может быть уместным.

Есть только один способ привлечь новых партнеров: осторожно и обдуманно. Партнер может быть с вами на всю жизнь. Может быть сложнее прекратить деловое партнерство, чем получение развода. Так что подумайте об этом!

Кто что должен получить?

Какой процент компании должен получить каждый партнер в новом предприятии? Это сложный вопрос, на который нет простого ответа.С точки зрения процентные пункты, сколько стоит идея (или изобретение, или патент)? Что такое Стоят 5 лет низкой зарплаты, пота и преданности делу? Что такое опыт и стоит ноу-хау? Сколько стоит доллар? Лучше всего «Кто что должен получить» определяется с учетом того, кто что приносит на стол.

Предположим, Билл Гейтс сказал, что будет работать в вашем Правлении или окажет вам некоторую помощь. Какую долю в компании он должен получить? Просто подумайте о ценности, которую его имя принесет в вашу компанию! Если венчурный капиталист посчитал вас без Гейтса стоила 1 миллион долларов, эта стоимость увеличилась бы в несколько раз. с участием Гейтса.Но что он «сделал» для вас?

Часто основатели компаний мало задумываются над этим вопросом. Во многих В некоторых случаях числа определяются тем, что «приятно», то есть внутренним ощущением. Например, в случае совершенно нового предприятия, начатого с нуля четыре инженера, тенденция может заключаться в том, чтобы поровну участвовать в новой сделке по 25% каждая. В случае единственного учредителя, это лицо может выбрать сохраните 100% акций и создайте это предприятие путем «бутстрепинга» процесс, чтобы сохранить полное владение и контроль, не имея дела в других партнерах.Возможно, удастся отложить работу с новыми партнерами. до некоторого времени, когда бизнес приобретает некоторую внутреннюю ценность тем самым позволяя основателю сохранять значительную долю собственности.

Ответ на вопрос «кому что должно быть» в принципе прост. ответить: Это зависит от относительного вклада и взятых на себя обязательств в компанию партнерами по номеру , на тот момент времени . Следовательно, необходимо определить ценность компании, выраженную либо в денежные выражения или какой-либо другой общий знаменатель.Сложнее становится, когда есть материальные активы (денежные средства, оборудование), внесенные некоторыми сторонами и мягкие активы (интеллектуальная собственность, ноу-хау), предоставленные другими. Давайте посмотрите несколько примеров для иллюстрации.

1. Профессор Голдблюм разработал новый продукт для уменьшения стоимость расхода автомобильного топлива. Он решает, что для того, чтобы принести это нововведение на рынке, ему понадобится деловой партнер, чтобы помочь ему с бизнес-планом, а затем управлять и финансировать новую компанию, созданную использовать эту возможность.Он нанимает Сэма Брауна, 45 лет, у которого есть хорошая репутация местного предпринимателя. Они соглашаются, что Сэм получит 30% компании за предоставленный опыт, контакты и послужной список плюс тот факт, что он будет получать зарплату в 50 тысяч долларов в год вместо «рыночной». зарплата 100 тысяч долларов за первые два года. Кроме того, они согласны с тем, что Сэм посвятит свое постоянное внимание фирме в течение 5 лет, и это должно он уйдет по какой-либо причине до истечения срока, он потеряет 4% капитала за каждый год сроком до 5 лет.Профессор берет 60% за вклад в интеллектуальную собственность и за постоянное технические консультации и поддержка. Профессор «дает» университету жетон 10%, потому что в соответствии с политикой университета университет имеет право на «некоторую долю» его интеллектуальной собственности из-за ее вклада объектов, даже если в соответствии с его политикой интеллектуальная собственность права остаются за создателем. Хотя эти числа несколько произвольны, они рассматриваются сторонами как справедливые на основании относительного вклада сторон.Как налогоплательщик можно предположить, что университет получил короткий конец сделки, но это спорный вопрос.

2. Трое новичков в программном обеспечении решают создать новое программное обеспечение. компания, которая будет разрабатывать и продавать набор инструментов для разработки программного обеспечения, принимая во внимание нехватку специалистов по программному обеспечению, от которых страдает отрасль. Они все начинаются с аналогичных активов, т. е. со знанием программного обеспечения и сопоставимыми вклады «пота справедливости». Хайди берет на себя роль генерального директора новое предприятие, и они делят пирог до 40% для Хайди (из-за ее большая ответственность) и по 30% для двух других.Они счастливы туристы на данный момент. Спустя некоторое время они решают нанять опытного генерального директора. с соответствующим опытом и привлечь венчурного инвестора для финансирования продвижение разработанного и готового к поставке пакета программных продуктов. Затем им придется решить вопрос о том, что представляет собой их компания. сейчас стоит и сколько собственности им придется обменять на эти новые Ресурсы. Это будет определяться претендентом (-ами) венчурного капитала в в свете текущих рыночных инвестиционных условий и привлекательности эта конкретная сделка.

3. Четыре предпринимателя, недавно получившие непредвиденные финансовые результаты. из своего бизнеса, решают заняться венчурным бизнесом. Они решают создать компанию с инвестиционным капиталом в 10 миллионов долларов. Гарри предоставляет 3 миллиона долларов, Билл — 2 миллиона долларов, а два других предоставляют 2,5 миллиона долларов. Какой долей в новой компании будет каждый из них? (Этот вопрос не с подвохом.) Для таких основных активов, как наличные, легко определить «справедливые» проценты.

Во втором примере, приведенном выше, мы имеем ситуацию, в которой компания создана и имеет некоторую ценность благодаря своей продукции и потенциальные продажи на рынке. Правление компании решает ввести опытный генеральный директор (это тоже радует венчурного капиталиста) для развития бизнес переходит на следующую стадию роста. Хотя может быть возможно нанять такого человека и платить ему / ей привлекательную зарплату, это, вероятно, сделает больше смысла привлекать такого человека в качестве партнера, чем нанятого рука.В этом случае можно было бы договориться о зарплате ниже рыночной. с долей участия. Один из способов сделать это — применить разницу между рыночной ставкой и реальной заработной платой за определенный период времени, скажем 5 лет, до позиции в капитале на основе оценки компании, приемлемой для учредители. Если венчурные инвестиции были сделаны или в настоящее время После переговоров это может подготовить почву для такой оценки. Например, Луиза зарабатывал 125000 долларов в год, работая генеральным директором американской компании Канадские операции.Она соглашается работать за 75 000 долларов в год в течение 5 лет. По сути, она вносит аванс в размере 250 000 долларов (в форме собственного капитала). что не нужно растить, чтобы нанять ее). Если компания была оценена при 2 млн долларов она должна получить что-то более 10% компании. Однако ее акции будут «переходить» в течение 5 лет, что означает, что каждый год она получит пятую часть акций из условного депонирования. Она проиграет любые акции, не выпущенные таким образом, если она нарушит свое обязательство или если она увольнение с работы по уважительной причине.В этом примере зарплата Вши составляет действительно 125 000 долларов в год, но она вкладывает часть из них в капитал компании (я бы добавил, с учетом налоговых льгот!).

Для более зрелых компаний, особенно для публичных компаний, можно предоставить менеджерам опционы на поощрительные акции в качестве дополнительных поощрение в виде вознаграждения, если компания работает хорошо и если цена акций отражает эту производительность. Однако это не то же самое, что владение и должно рассматриваться как часть пакета заработной платы.

Важный момент: не путайте капитал (т.е. инвестиции и собственность) с доходом (т.е. зарплатой)!

Доли в процентах

Иногда люди зацикливаются на процентных пунктах. Например, если создается новая компания, состоящая из многих людей, это может быть невозможно разделить фиксированные 100% на 20 или 30 значимых частей по 10%. Это просто не сработает. Некоторые люди могут получать только 3% и могут чувствовать пренебрежение тем, что кажется незначительной суммой (хотя я, конечно, хотел бы иметь когда он только начал работать, у него был 1% акций Microsoft).Жаль, что только 100 процентов точки доступны. Однако нет ограничений на количество акций. который можно оформить. Итак, давайте выпустим 10 миллионов акций и отдадим наши 3% человек 300 000 акций. Все мы знаем, что когда-нибудь эти акции могут стоить 5, 10 или 50 долларов! Проработай это! Он внезапно становится более вкусным.

Итак, сколько акций должно быть выпущено? Небольшие публичные компании обычно имеют от 5 до 15 миллионов акций в обращении. Крупные публичные компании может иметь выпущено 100 миллионов или более акций.Частные компании, крупные или маленькие, имеют меньше выпущенных акций — от 1 до нескольких миллионов. Для частных компаний это число не имеет особого значения, потому что они акции не торгуются на открытом рынке. Когда компании становятся публичными, т.е. выставляют свои акции для торговли, часто бывает так, что 5 или 10 новых акций торгуются на каждую существующую акцию, чтобы дать компании «нормальное» количество акций и «нормальный» ценовой диапазон.

Количество акций, которые вы выпустите при первом запуске, должно определяться тем, сколько партнеров вы хотите иметь.Если бы только горстка, тогда вы можете просто выпустить 100 акций с процентными пунктами эквивалент количества акций. Это может сделать вас и ваших партнеров Лучше увеличить это число на несколько порядков. Это Хорошо, тоже. Если у вас много партнеров, полезно иметь много акций — даже хотя бы по психологическим причинам.

Начинающие предприниматели могут подумать: «Да ну, неплохо было бы владеть 5 миллионами. акций компании «. Верно, но это может вызвать проблемы, если у вас слишком большое число.Например, если вы начнете с 10 миллионов акций и затем сделайте так, чтобы у вас было 15 миллионов акций, а затем вы решили выйти на биржу, в результате чего было размещено более 20 миллионов акций, это может будет слишком большим числом, и вам, возможно, придется выполнить откат или консолидацию (см. следующий абзац).

Разделение и откат запаса

Вы, наверное, слышали о «дроблении акций». Это часто случается с публичным торгуемые компании, когда цена их акций становится «слишком высокой».Microsoft, например, много раз раскололся. Вот почему у Билла 270 миллионов акций. Microsoft делает это, когда цена акций оказывается слишком высокой для средний инвестор. В конце концов, кто захочет платить 500 долларов за одну акцию? если ты разделите 2 на 1, тогда цена за акцию составит 250 долларов, но если вы разделите 5 за 1, цена за акцию теперь будет 100 долларов. Когда компании разделяют свои акции, они делают это, просто обменивая новые акции на старые акции с все акционеры.

Откат акций или консолидация акций, как их иногда называют являются противоположностью дробления акций, но с одним заметным отличием. Когда выполняется откат, выпускается 1 новая акция на 2 или 3 (или как там Совет решает) старые акции. Однако новые акции выпускаются под новой корпоративной название означает, что компания должна изменить свое юридическое название. Часто изменение является второстепенным, например, от Acme Corp до Acme Inc или от Acme Corp до Acme 2000 Corp. Это сделано для того, чтобы новые акции не были перепутал со старыми акциями.Это не относится к расщеплениям, если предположить, что акционеры захотят обменять свои старые акции на новые, тогда как в случае объединений акционеры не будут стремиться торговать своими старые для своих новых.

Почему откат? Если цена акции будет слишком низкой, компания может появиться как «копейка» или наряд за десять центов. Итак, если акция торгуется по цене 0,10 доллара за акцию, откат 1 к 10, даст акции более респектабельный доллар внешний вид.Кроме того, если у более мелкой, более молодой компании есть 500 миллионов акции в обращении (что может случиться), может быть лучше по рыночным причинам, иметь большее «плавание» (то есть количество выпущенных акций, торгуемых на рынке).

С точки зрения того, что уместно, вот несколько приблизительных цифр, которые следует учитывать. Частные компании с закрытым акционерным капиталом (то есть с небольшим количеством акционеров) будут иметь небольшую количество акций, независимо от их размера. Частные компании с большим количество акционеров (скажем, до 50) может иметь несколько тысяч или даже выпущено несколько миллионов акций.Небольшие публичные компании (с годовым объемом продаж ниже 10 миллионов долларов), например, торгующие на младшей фондовой бирже, например В Ванкувере будет выпущено от 5 до 10 миллионов акций. Старшие компании (с годовым объемом продаж, превышающим 100 миллионов долларов США), например, те, которые торгуются на В Торонто может быть выпущено более 50 миллионов акций. Настоящий мамонт корпорации с продажами в миллиарды долларов, вероятно, будут иметь больше выпущено более 100 миллионов акций. У Microsoft около 600 миллионов акций выпущен по состоянию на март 1997 г.

Последствия владения

Право собственности означает разделение рисков и разделение вознаграждений. Это подразумевает определенное степень контроля (например, управление рисками), поскольку акционеры назначают управленческая команда, и это подразумевает разделение стоимости компании — независимо от того, как они измеряются (например, прибыль, чистая стоимость, рыночная стоимость и т. д.). Эти это два совершенно разных понятия. Проницательный предприниматель может спросить сама, если она хочет быть богатым, независимым владельцем или если она хочет быть очень занятым менеджером! Большинство собственников, особенно учредители, назначают себя как высшие менеджеры.И они имеют на это право. Но я бы предпочел быть богатым чем занят или беден. Наиболее важным аспектом владения акциями является то, что по мере увеличения стоимости компании увеличивается и доля стоимости компании. У Билла Гейтса нет миллиардов долларов. Что у него есть дробь (примерно четверть) бизнеса стоимостью в несколько миллиардов долларов. Ваш риск — это вложенные вами инвестиции, другие упущенные возможности и, возможно, репутация (если сделка скиснет). Но награда может быть неограниченной.Это почему акции так привлекательны. Это не редкость для основателя высокого технологическое предприятие, чтобы владеть миллионом акций (что очень мало стоило ему в наличными) и увидим, как эти акции подорожают на несколько миллионов долларов в относительно короткие сроки. Их буквально тысячи Примеров этого — Гейтс является наиболее ярким из них.

Право собственности не влечет никаких дополнительных обязательств или обязательств. После покупки или передачи доли в капитале она принадлежит владельцу. навсегда.Это также дает право владельцу голосовать за совет директоров компании. директора, его руководящий орган. В зависимости от относительной доли владения, акционер может иметь очень слабый контроль, как в случае большого публичного компании или очень существенный контроль, как в случае небольшой компании в в которых он имеет более 50% голосов или в которых он может иметь менее 50% голосов, но все еще имеют большое влияние благодаря акционерам соглашение.

Один очень успешный основатель однажды сказал: «Я не очень умен, но У меня действительно много умных людей работает на меня! ».Этот человек понял разница между владением и управлением.

В чем ценность компании? (и когда?)

Как добавляется стоимость для бизнеса в течение определенного периода времени? Все компании стартуют от того, что стоит только затраты на регистрацию. Как только люди, деньги и активы добавляются или развиваются, компания оценит в цене. Если команда менеджеров предложит прорывную технологию, это может стоить миллионы долларов! Развитие продуктов и клиентов добавляет ценность.Сама команда менеджеров чего-то стоит в силу его совокупный опыт, навыки, контакты и т. д. Ценность лучше всего измеряется с точки зрения потенциала, а не с точки зрения исторических доходов или финансовых послужной список — но с точки зрения возможностей производительности в будущем. Значение увеличивается как за счет внутренних действий и роста, так и за счет внешних взносы (например, наличными и людьми), которые способствуют такому росту.

Для учредителей и ранних инвесторов потенциал роста наибольший.На ранних стадиях развития компания может стоить очень мало, особенно посторонним. Вся ценность может бездействовать в команде — в ожидании разработки. Те, кто вносит свой вклад на этом раннем этапе, заслуживают чтобы получить огромную прибыль, потому что именно они достаточно смелы, чтобы взять на себя первоначальный риск. Инвестор-ангел, обеспечивающий преподавательский состав университета. участник с небольшим стартовым финансированием, скажем, 50 000 долларов на подготовку изобретение для эксплуатации, может легко заслужить 10 или 20% этого бизнеса.После более полной разработки концепции эту исходную позицию можно просмотреть. как «кража», но опять же, большинство таких «краж» в конечном итоге бесполезны сделки!

Для предпринимателя завидовать нездорово и нереально доля, принадлежащая его или ее ранним покровителям. Иногда наблюдается тенденция к раскаянию продавца. Например, предприниматель, продающий 20% его фирма за 50 000 долларов может почувствовать себя обманутой через год, когда серьезный инвестор готов заплатить 500 000 долларов за 20%.Это ошибочное мышление. Без этого При начальных 50 000 долларов эта компания, возможно, никогда не пережила бы свой первый год. В На этой иллюстрации у основателя сначала было 100%, затем 80%, затем закончилось до 64%. У ангела было 20%, затем осталось 16%. Богатый инвестор закончили с 20% — по крайней мере, до следующего раунда, когда они будут все снова терпят разведение. В идеале, когда время идет, ценность компания резко увеличивается, так что последующие разводнения становятся все менее и менее болезненно для существующих заинтересованных сторон.Иногда, когда вехи не достигнуты, ранние инвесторы и основатели должны проглотить горькую пилюлю, привлекая новых инвесторов большими позициями в капитале с крупным разводняющим эффектом. последствия. Но это же бизнес!

Ценность бизнеса лучше всего определяется желанием инвестора заплатить за это (то есть за его акции) или за то, что потенциальный стратегический покупатель (то есть инвестор (или конкурент), который хочет купить его для стратегического бизнеса причин) готов за это платить.

Разумная философия управления — всегда думать с точки зрения сделать бизнес привлекательным для таких женихов, заложив прочный фундамент и взращивая и взращивая его. Бизнес всегда должен быть в состоянии продать это.

Другие альтернативы

Будем креативными. Вам не всегда нужно отказываться от акций своей компании если вы не можете заплатить наличными. Кроме того, это становится беспорядочным (из-за корпоративного управления перспектива) слишком много, особенно мелких, инвесторов.Вы, возможно возможность договориться об отсрочке платежа, возможно, с процентами. Если вам нужно приобрести материальный актив, вы, вероятно, можете получить банк или стороннее финансирование. Для мягких активов, таких как интеллектуальная собственность, вы мог бы рассмотреть возможность заключения соглашения о роялти, то есть за каждую единицу продано, олицетворяющее указанную интеллектуальную собственность, вы платите 5% роялти с продаж поставщику актива. И помните, капитал стоит дорого. Давая кто-то владеет 5% долей, означает, что эта сторона владеет 5% чистой стоимости вашей фирмы и прибыль навсегда! Так что действуйте осторожно.

Резюме

Разделить пирог непросто. В конце концов, или правильнее сказать — вначале важно, чтобы все акционеры приняли сделку. Каждый акционер хотел бы иметь больший процент — это только дает смысл. Но, к сожалению, все «проценты» должны составлять в сумме 100. Вот и все. почему приятно иметь возможность выпустить 10 миллионов акций. Это звучит намного лучше владеть 100000 акций в следующей горячей сделке по программному обеспечению, чем владеть только всего один процент!

Когда вы продаете часть или все свои акции компании, помните: что это доллары, которые вы кладете на свой банковский счет, а не проценты точки.

---

Авторские права 1997 Майкл К. Волкер
Электронная почта: [email protected] — Мы будем благодарны за комментарии и предложения!
Обновлено: 971015

Определение соглашения о финансировании

Что такое соглашение о финансировании?

Соглашение о финансировании — это тип инвестиций, который используют некоторые институциональные инвесторы из-за характеристик инструмента с низким уровнем риска и фиксированной доходностью. Этот термин обычно относится к соглашению между двумя сторонами, при котором эмитент предлагает инвестору возврат на единовременную инвестицию.Как правило, две стороны могут заключить юридически обязывающее соглашение о финансировании, и в этих условиях обычно указывается запланированное использование капитала, а также ожидаемая норма прибыли с течением времени для инвестора.

Понимание соглашений о финансировании

Для продукта соглашения о финансировании требуется единовременная инвестиция, выплачиваемая продавцу, который затем предоставляет покупателю фиксированную норму прибыли в течение определенного периода времени, часто с доходностью, основанной на LIBOR, которая стала самым популярным эталоном в мире для краткосрочные процентные ставки.

Ключевые выводы

• Соглашение о финансировании — это соглашение между эмитентом и инвестором.
• В то время как инвестор предоставляет единовременную сумму денег, эмитент гарантирует фиксированную норму прибыли в течение определенного периода времени.
• Соглашения о финансировании популярны среди состоятельных инвесторов и институциональных инвесторов из-за их низкого риска и фиксированного дохода.
• Портфели, ориентированные на сохранение капитала, а не на рост, с большей вероятностью будут заключать соглашения о финансировании.
• Из-за низкого уровня риска доходность для инвестора от соглашения о финансировании обычно невелика.

Продукты соглашения о финансировании аналогичны фондам гарантий капитала или гарантированным инвестиционным контрактам, поскольку оба этих инструмента также обещают фиксированную норму прибыли с минимальным риском для основной суммы или без него. Другими словами, гарантийные фонды обычно могут быть инвестированы без риска убытков и обычно считаются безрисковыми. Однако, как и депозитные сертификаты или аннуитеты, соглашения о финансировании обычно предлагают лишь умеренную доходность.

Соглашения о финансировании и аналогичные типы инвестиций часто имеют ограничения по ликвидности и требуют предварительного уведомления — от инвестора или от выпуска — для досрочного погашения или прекращения действия соглашения. Поэтому соглашения часто ориентированы на состоятельных и институциональных инвесторов со значительным капиталом для осуществления долгосрочных инвестиций. Паевые инвестиционные фонды и пенсионные планы часто покупают соглашения о финансировании из-за безопасности и предсказуемости, которые они предлагают.

Продукты соглашения о финансировании могут предлагаться по всему миру и многими типами эмитентов.Обычно они не требуют регистрации и часто имеют более высокую доходность, чем фонды денежного рынка. Некоторые продукты могут быть привязаны к опционам пут, позволяющим инвестору расторгнуть контракт по истечении определенного периода времени. Как и следовало ожидать, соглашения о финансировании наиболее популярны среди тех, кто желает использовать продукты для сохранения капитала, а не для роста инвестиционного портфеля.

Пример соглашения о финансировании

Mutual of Omaha предоставляет единую платформу для продуктов соглашений о финансировании, доступных институциональным инвесторам.Эти соглашения о финансировании продаются как консервативные продукты с выплатой процентов с выплатой стабильного дохода и предлагаются на фиксированные сроки с фиксированной или переменной процентной ставкой. Внесенные средства хранятся на Общем счете активов United of Omaha Life Insurance Company.

После того, как единовременная инвестиция сделана, соглашение о финансировании Mutual of Omaha допускает прекращение действия и погашение по любой причине либо эмитентом, либо инвестором, но условия контракта требуют, чтобы уведомление было направлено за 30-90 дней до последнего дня период процентной ставки эмитента или инвестора.

Определение долевого участия

Что такое участие в капитале?

Под долевым участием понимается владение акциями компании или собственности. Участие в акционерном капитале может включать покупку акций посредством опционов или разрешения частичного владения в обмен на финансирование. Чем выше доля участия в капитале, тем выше доля акций, принадлежащих заинтересованным сторонам.

Разрешение заинтересованным сторонам владеть акциями связывает их успех с успехом компании или инвестиций в недвижимость.В этом случае более прибыльная компания принесет заинтересованным сторонам большую прибыль.

Компании могут использовать различные типы капитала для создания программы долевого участия, например, опционы, резервы, фантомные акции, привилегированные акции или обыкновенные акции.

Как работает участие в капитале

Участие в капитале используется во многих инвестициях по двум основным причинам. Во-первых, он используется для привязки финансового вознаграждения руководителей к судьбе компании, повышая вероятность того, что руководители примут решения, которые повысят прибыльность компании.

Этот тип компенсации может быть отсроченным, что снижает вероятность принятия руководителями краткосрочных решений о повышении цены акций. Компаниям также может быть предложен акционерный капитал не только руководителям, но и работникам в качестве формы удержания сотрудников и стимулирования их работы. Обычно это дополнение к базовой заработной плате и получаемым им бонусам.

Вторая причина участия в акционерном капитале заключается в том, что его могут использовать компании, работающие в странах с развивающейся экономикой, в которых органы местного самоуправления хотят получить выгоду от развития.

Преимущества участия в акционерном капитале

Как и в случае с руководителями, которые получают акции, цель состоит в том, чтобы побудить сотрудников приложить все усилия для долгосрочного роста и процветания организации. Капитал, принадлежащий руководителям и сотрудникам, может сопровождаться дополнительными условиями, касающимися того, как акции могут быть конвертированы, проданы или переданы. Даже с учетом этих потенциальных выгод способ, которым компания делает доступным участие в капитале, может иметь непредвиденные последствия, например, подвергать сотрудников новым налоговым обязательствам.

Участие в акционерном капитале также позволяет местным органам власти влиять на решения компании. Жителям муниципалитета также могут быть предложены доли участия в развитии или реконструкции их родного города.

Ключевые выводы

• Долевое участие представляет собой право собственности на актив, такой как компания или собственность.
• Участие в капитале эффективно связывает успех заинтересованного лица с успехом компании.
• Долевое участие в основном используется как форма вознаграждения работникам или компаниями, ведущими бизнес в странах с развивающейся экономикой.

Пример участия в капитале

Например, после того, как Новый Орлеан был разрушен ураганом Катрина и последовавшими за ним наводнениями, были предложения предоставить перемещенным жителям долю в доходах, полученных от реконструкции их районов. Намерение состояло в том, чтобы дать людям, потерявшим свои дома и средства к существованию, шанс пожинать плоды нового бизнеса и богатства, которые придут в город благодаря усилиям по восстановлению. Это также сделало бы этих жителей более активными в процессе принятия решений по возрождению их территорий.

Правила партнерства: часто задаваемые вопросы — FindLaw

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 6 декабря 2019 г.

Хотя начать партнерство намного проще, чем присоединиться к нему, существуют правила и передовой опыт, которых следует придерживаться.Например, вы хотите убедиться, что обязанности и распределение прибыли, записанные в соглашении о партнерстве, должным образом отражают реальность партнерства. Ниже приведены ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о правилах партнерства.

Часто задаваемые вопросы

Что такое партнерство?

Товарищество — это объединение двух или более лиц, которые действуют как совладельцы и делят прибыль. Это может быть денежный вклад (капитальные вложения в бизнес-проект) или услуги в обмен на долю прибыли.

Какие бывают типы партнерства?

Существует три типа товариществ — полное товарищество, совместное предприятие и товарищество с ограниченной ответственностью. В полном товариществе партнеры поровну делят управленческие обязанности и прибыль. Совместные предприятия — это то же самое, что и полное товарищество, за исключением того, что товарищество существует только в течение определенного периода времени или для конкретного проекта.

Коммандитные товарищества состоят из партнеров, которые играют активную роль в управлении бизнесом, и тех, кто просто вкладывает деньги и играет очень ограниченную роль в управлении.Эти ограниченные партнеры по сути являются пассивными инвесторами, ответственность которых ограничивается их первоначальными вложениями. У товариществ с ограниченной ответственностью более формальные требования, чем у двух других типов товариществ.

Как создается партнерство?

Преобразование деловых отношений в полное товарищество не требует каких-либо формальностей. Это означает, что вам не нужно иметь никаких письменных документов для создания партнерства. Ключевыми факторами являются два или более человека, которые действуют как совладельцы и делят прибыль.Даже если вы не собираетесь вступать в партнерство, если вы так себя преподносите, ваши отношения будут считаться партнерскими, и все партнеры будут нести ответственность по обязательствам партнерства (см. Вопросы ответственности ниже). Хотя письменное соглашение о партнерстве не требуется, часто бывает очень хорошо иметь такой документ, чтобы предотвратить внутренние разногласия (о прибыли, направлении компании и т. Д.) И дать партнерству твердое направление.

Партнерство с ограниченной ответственностью требует письменной формы.Это документ, в котором говорится, что ограниченный партнер вложил деньги в партнерство и практически не контролирует его деятельность. Таким образом, партнеры с ограниченной ответственностью не будут нести ответственности по долговым обязательствам партнерства, и партнер с ограниченной ответственностью не будет слишком сильно влиять на партнерство.

Существуют ли правила управления партнерскими отношениями?

Единственное требование — при отсутствии письменного соглашения партнеры не получают зарплату и не распределяют прибыль и убытки поровну.Партнеры обязаны проявлять лояльность по отношению к другим партнерам и не должны обогащаться за счет партнерства. Партнеры также обязаны предоставлять финансовую отчетность другим партнерам.

Например, если вы состоите в партнерстве, вы не можете заключить сделку на покупку у поставщика по завышенной цене, понимая, что вы получите откат от поставщика. Это нарушение ваших обязательств перед партнерством, и ваши партнеры могут потребовать от вас отчета по сделке.Если будет установлено, что вы нарушили свои обязанности, партнеры могут подать на вас в суд о возмещении ущерба и лишить вас прибыли от сделки.

С другой стороны, если вы просто заключите плохую сделку, подписав контракт на выплату поставщику завышенной цены, партнерство будет вынуждено принять сделку. Одним из потенциальных недостатков партнерства является то, что другие партнеры связаны контрактами, подписанными друг другом от имени партнерства. Выбор партнеров, которым можно доверять и которые подкованы, имеет решающее значение.

Единственные другие правила можно найти в письменном соглашении о партнерстве. В таком соглашении могут быть изложены процедуры принятия основных бизнес-решений, порядок разделения прибылей и убытков и степень контроля каждого партнера.

Должны ли быть соглашения о партнерстве в письменной форме?

Партнерские отношения — это уникальные деловые отношения, не требующие письменного соглашения. Однако всегда полезно иметь такой документ. Поскольку при отсутствии письменного соглашения партнеры делят прибыль поровну, вы можете столкнуться с ситуациями, когда вы чувствуете, что делаете всю работу, но ваш партнер по-прежнему получает половину прибыли.Всегда разумно освещать основные вопросы, связанные с вашим бизнесом, в письменной форме.

Какова моя личная ответственность по деловым обязательствам товарищества?

Партнеры несут персональную ответственность по деловым обязательствам товарищества. Это означает, что если партнерство не может позволить себе платить кредиторам или бизнес терпит крах, партнеры несут индивидуальную ответственность за уплату долгов, а кредиторы могут обращаться за личными активами, такими как банковские счета, автомобили и даже дома.

Например, если товарищество распадается, но все еще остаются непогашенные долги перед поставщиками или кредиторами, эти кредиторы могут предъявить иск лично вам, чтобы заплатить за долги. Долги товарищества подвергают ваши личные активы ответственности, если вы не являетесь партнером с ограниченной ответственностью, и в этом случае ваша ответственность ограничивается деньгами, которые вы вложили.

В чем разница между партнерством и образованием корпорации?

Основное различие заключается в том, что в партнерстве кредиторы могут предъявить иск лично вам, чтобы выплатить долги по бизнесу, тогда как если вы создаете юридическое лицо, такое как общество с ограниченной ответственностью (LLC) или S-корпорация, задолженность заканчивается бизнесом. .

В приведенном выше примере, если бы вы создали LLC вместо партнерства, ваши личные активы были бы в безопасности от кредиторов компании. Выражаясь юридическим языком, кредиторы не могут «пробить корпоративную завесу», то есть образование юридического лица образует защитный щит вокруг ваших личных активов. Это главное преимущество создания LLC, но LLC также требуют больше документов и денег для регистрации, запуска и обслуживания.

Как платят налоги товарищества?

Налоги уплачиваются через налоговые декларации индивидуальных партнеров.Как партнер, вы получаете доход в виде своей доли прибыли (или убыток, если партнерство теряет деньги), и вы указываете этот доход в своих личных налогах. Само партнерство сообщает IRS о прибылях и убытках в специальной форме (чтобы IRS знало, сколько вы получаете), а вы платите налоги со своей доли.

Как прекращается партнерство?

При отсутствии письменного соглашения партнерство прекращается, когда один из партнеров уведомляет о своем явном желании выйти из партнерства.Если вы не хотите, чтобы ваше партнерство закончилось так легко, вы можете заключить письменное соглашение, в котором изложен процесс, в результате которого партнерство прекратится. Например, партнерство может распасться, если произойдет определенное событие, или оно может предоставить механизм, посредством которого партнерство может продолжаться, если остальные партнеры согласны сделать это.

Каковы преимущества партнерства?

• легко установить
• с большим количеством владельцев сбор средств может быть проще
• прибыль идет прямо в карманы партнеров, что упрощает налоговую отчетность
• партнеры могут объединить свои индивидуальные таланты, чтобы дополнять друг друга и укреплять партнерские отношения
• сотрудник может быть привлечен к работе в партнерство, если у них будет возможность стать партнером

Каковы недостатки партнерства?

• партнеры несут индивидуальную ответственность по корпоративным долгам
• партнер подчиняется действиям других партнеров
• ограниченный срок партнерства — если один партнер уйдет, партнерство может прекратиться
• совместное принятие решений означает, что у вас нет полного контроля, что может привести к разногласиям или параличу партнерства

Получите юридическую помощь с вашими партнерскими потребностями

Тип организации, которую вы создаете, — это решение, которое вы должны принять самостоятельно.Тем не менее, опытный бизнес-юрист сможет провести вас и ваших партнеров через процесс и найти любые потенциальные проблемные места до того, как они перерастут в реальные проблемы.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

9 часто задаваемых вопросов о планах фантомных акций

Планы акций

Phantom могут быть ценным методом поощрения компенсации для компаний, которые ищут способ привязать компенсацию к изменениям в стоимости компании, но не хотят напрямую распределять акции компании.Ниже приведены ответы на девять часто задаваемых вопросов, которые помогут вам лучше понять планы фиктивных акций и их значение для вашей компании.

В. Что такое фантомный план запаса?

A. План фантомных акций — это план отложенного вознаграждения, который предоставляет работнику вознаграждение, измеряемое стоимостью обыкновенных акций работодателя. Однако, в отличие от реальных акций, вознаграждение не дает права собственности на компанию. Другими словами, работнику не передается никаких фактических запасов.Вместо этого сотруднику предоставляются единицы фантомных акций, и план предусматривает, что каждая единица равна по стоимости одной акции обыкновенных акций.

В. Почему компания может захотеть выпустить фантомный капитал вместо реального капитала?

A. Призрачный капитал не имеет некоторых недостатков, связанных с предоставлением фактического капитала. Компании могут не захотеть выпускать акции, потому что:

• Превращение сотрудника в фактического акционера может дать ему или ей право голоса или непредвиденные права меньшинства в соответствии с законодательством штата
• Могут вступить в силу дополнительные соглашения, такие как соглашение акционеров, которые увеличивают сложность и увеличивают судебные издержки
• Необходимо учитывать судьбу акций, выпущенных сотруднику, который отделяет службу от компании
• Если у компании есть положение о выкупе акций, которое применяется к уходящему акционеру, план может увеличить затраты компании на удержание акций во владении компании

Q.Как работает фантомный план акций?

A. План фантомного запаса должен указывать количество единиц фантомного запаса или процент участия, который должен быть предоставлен работнику. Компания может предоставить сотруднику определенное количество паев или процентных ставок на начальном этапе, которые будут увеличиваться частями в течение нескольких лет. Например, компания может первоначально предоставить сотруднику 5-процентную долю участия и увеличить процентную ставку до 10 процентов после того, как сотрудник завершит пятилетний стаж.Независимо от того, предоставлены ли они авансом или на протяжении нескольких лет, фантомные акции могут быть переданы немедленно или в соответствии с любым графиком передачи прав, выбранным компанией. Кроме того, в план фиктивных акций могут быть включены специальные положения о конфискации, чтобы исключить обязательство компании производить платежи руководителю в определенных случаях (например, если сотрудник нарушает ограничения в плане отсутствия конкуренции или увольняется по какой-либо причине).

В. Как определяется стоимость фантомной складской единицы?

А.Стоимость фантомных акций измеряется стоимостью акций компании. Стоимость может быть оговорена, определена по специальной письменной формуле или определена путем оценки. Подход, используемый для оценки, должен учитывать корректировки, которые, по мнению сторон, являются уместными. Например, компания может исключить прибыль или убыток, относящиеся к операциям или продажам определенных подразделений компании. Другие корректировки, которые могут быть рассмотрены, включают вычитание капитальных вложений, сделанных акционерами в ходе выполнения плана, и добавления любых дивидендов, выплаченных акционерам в течение этого периода, и суммы начисленной отсроченной компенсации, относящейся к самим фантомным акциям.Следует отметить, что стоимость фантомных акций колеблется из года в год по мере изменения стоимости компании. Например, если у компании плохой год, стоимость ее акций и стоимость фантомных акций снижается. Таким образом, независимо от графика перехода, фантомному запасу не присуща фиксированная стоимость.

Кроме того, компании должны знать, что события, не зависящие от компании, также влияют на ее стоимость, если используется оценка третьей стороной. Например, снижение налоговой ставки в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости повысило оценку компании, при прочих равных, потому что компании имеют больший денежный поток в результате более низких налогов; Аналогичным образом такое крупное событие, как пандемия коронавируса, влияет на рыночную стоимость многих компаний.Такое колебание оценки не может препятствовать использованию оценки третьей стороной, но, по крайней мере, это должно быть понятно компаниям.

План фантомных запасов должен указывать, какие события должны запускать или приводить к оценке (т. Е. Какие события должны давать сотруднику право на получение льгот по плану) и в какой точный момент должна определяться стоимость фантомных единиц запаса. . Как правило, оценка проводится после события, которое инициирует выплату суммы, привязанной к фантомным единицам.Компании могут выбирать, какими могут быть эти триггеры — примеры включают прекращение службы, смену контроля или указанную дату через определенное количество лет с даты предоставления. В большинстве случаев при увольнении сотрудника требуется оценка. В других случаях может потребоваться оценка на определенную дату или через определенное количество лет. Следует указать практическую дату для измерения значения, связанного с инициирующим событием. Как только инициирующее событие было идентифицировано, компания должна оценить, следует ли определять значение на точную дату инициирующего события или имеет смысл смотреть вперед или назад в ближайший квартал или конец года.

В. Как руководитель получает прибыль от фантомной акции?

A. Фактическая выплата пособий обычно откладывается до заранее установленной даты или до прекращения трудовых отношений в связи с выходом на пенсию, смертью или инвалидностью. План фантомного запаса должен указывать, когда должны начаться выплаты фантомного запаса, после чего обычно запускается оценка единиц, как описано выше. Кроме того, в плане должно быть указано, должна ли выплата установленной стоимости производиться единовременно или частями в течение нескольких лет.Если план осуществляется по частям, в плане также следует указать, будут ли начисляться проценты по неоплаченным частям. При разработке этих положений компания должна учитывать возможные фантомные оценки акций и денежные потоки компании. Следует отметить, что даже если платежи производятся после того, как получатель прекращает обслуживание, характер платежа, как правило, по-прежнему является компенсацией для лиц, которые были сотрудниками до увольнения.

В. Как фантомные акции учитываются при подоходном налоге?

А.Планы фантомных запасов — это планы отложенной компенсации, и, как таковые, планы должны быть разработаны и задокументированы в соответствии с требованиями раздела 409A. Для целей налога на прибыль, если план соответствует разделу 409A, отсроченная компенсация, относящаяся к фантомным акциям, не будет облагаться подоходным налогом для работника до тех пор, пока она не будет фактически выплачена и получена исполнительной властью. Когда платеж становится налогооблагаемым, компания может вычесть соответствующую сумму (с учетом общих ограничений в отношении разумной и не чрезмерной суммы).Однако, в отличие от фактических акций, увеличение стоимости которых при продаже может иметь право на льготное налогообложение прироста капитала, стоимость фантомных акций, выплачиваемых работнику, облагается налогом как обычный доход. Компании должны обеспечить соблюдение раздела 409A до того, как план вступит в силу, чтобы обеспечить получение таких налоговых результатов. Нарушение правил может привести к налогообложению и начислению штрафов, связанных с доходом, до фактического его получения работником.

В. Каковы последствия фантомных акций для налога на заработную плату?

А.В соответствии с Федеральным законом о страховых взносах (FICA) отсроченная компенсация включается в качестве заработной платы в более поздний из (1) года, в котором предоставляются соответствующие услуги, или (2) года, в котором наступает отсроченная компенсация. Положения плана о наделении и конфискации определяют, наделены ли права исполнительной власти. По мере передачи паев фантомных акций стоимость фантомных паев включается в заработную плату, подлежащую обложению налогами FICA и Medicare. Это так, даже если суммы не облагаются подоходным налогом до тех пор, пока они не будут фактически выплачены работнику.Если базовая заработная плата сотрудника (до фантомного запаса) превышает базу заработной платы FICA, дополнительный налог FICA не будет начисляться на выплаты фантомного запаса. Однако компания и сотрудник будут подлежать обложению налогом на заработную плату в рамках программы Medicare, поскольку налог в рамках программы Medicare взимается с общей заработной платы без какого-либо ограничения заработной платы.

В. Могут ли субъекты, облагаемые налогом как партнерство, использовать фантомные акции?

A. Хотя товарищества не имеют обыкновенных акций, организации, облагаемые налогом как товарищества, могут реализовывать планы, очень похожие на планы фантомных акций.Однако в случае партнерства стоимость фантомной единицы будет привязана к стоимости капитала партнерства, а не к стоимости обыкновенных акций. Все остальные аспекты плана остались бы такими же. Поскольку фантомные подразделения на самом деле не являются долей участия в партнерстве, такой план не должен вызывать никаких опасений по поводу того, что партнеры считаются сотрудниками.

В. Что следует учитывать компании при разработке плана фиктивных акций?

A. Поскольку план фантомных запасов является неквалифицированным планом отложенной компенсации, компании имеют большую гибкость в разработке плана.При разработке письменного плана компании должны учитывать следующее:

• Каковы цели плана?
• Кто будет допущен к участию (подумайте об этом с точки зрения как нынешних, так и будущих должностей)?
• Какой процент капитала следует выделить или зарезервировать для этого плана?
• Должны ли участники получать базовую стоимость паев или участвовать только в росте сверх базовой стоимости?
• Имеются ли в виду целевые показатели того, какую выгоду от плана должны стоить руководителю через три, пять, 10 или 15 лет при определенных предположениях относительно эффективности?
• Как часто будут выдаваться фантомные отряды (например,g., единовременный грант или ежегодные гранты)?
• Когда появятся юниты? Если единицы присуждаются ежегодно, будет ли каждый новый грант подчиняться новому графику передачи прав?
• Как будут оцениваться единицы (т. Е. На основе формулы или оценки)?
• Как будут оцениваться единицы в случае продажи, слияния, консолидации или смены контроля над компанией? Как следует определять смену контроля?
• Будут ли применяться особые правила наделения правами в случае смерти, потери трудоспособности или достижения указанного нормального пенсионного возраста?
• Будет ли использоваться какой-либо механизм финансирования, чтобы помочь компании финансировать свои будущие обязательства?
• Должны ли применяться положения о конфискации, если сотрудник вступает в конкуренцию с компанией или уволен по какой-либо причине? Насколько широко или узко следует определять «по причине»?
• Когда следует выплачивать стоимость фантомных акций наличными (например,g., периодически каждые три-пять лет, после увольнения, только при будущей смене контроля или при каких-либо других событиях)?
• Должна ли выплата производиться единовременно или в рассрочку на несколько лет? Если выплаты должны производиться в рассрочку, на сколько лет?
• Должны ли быть на балансе проценты в течение периода выплаты взноса? Если да, то с какой скоростью? Должны ли фантомные акции, ожидающие оплаты, продолжать участвовать в росте стоимости компании?
• План должен быть разработан и задокументирован в соответствии с разделом 409A.Это может ограничить некоторую гибкость дизайна плана.

Различные методы компенсации акционерного капитала, включая фантомные акции, могут стать большим стимулом как для получающих их сотрудников, так и для работодателя, предоставляющего их, за счет более активного участия, что может повысить производительность компании. Атрибуты фантомных акций следует тщательно изучить, чтобы определить, является ли это правильным планом стимулирования, отвечающим потребностям компании.

Руководство по методам аудита компенсаций на основе акционерного капитала

LB & I-04-0815-006

ПРИМЕЧАНИЕ : Это руководство актуально на дату публикации.Поскольку после даты публикации могли произойти изменения, которые повлияли бы на точность этого документа, не дается никаких гарантий относительно технической точности после даты публикации.

Что такое компенсация на основе собственного капитала?

Термин «компенсация на основе долевого участия» включает любую компенсацию, выплачиваемую сотруднику, директору или независимому подрядчику, которая основана на стоимости указанных акций (как правило, акций работодателя, которые могут быть корпорацией или товариществом).Примеры компенсации на основе собственного капитала включают в себя передачу акций, опционы на акции, варранты на акции, ограниченные акции, ограниченные доли акций, планы фиктивных акций, права на повышение стоимости акций и другие вознаграждения, стоимость которых основана на стоимости указанных акций.

Где найти информацию о компенсации на основе собственного капитала

Во время процесса первоначальной проверки хорошей отправной точкой является проверка соответствующих документов в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC) и внутренних документов налогоплательщика.Обзор этих документов может помочь в выявлении лиц, которые могли получить компенсацию на основе справедливости.

Соответствующие документы для целей компенсации, поданные в SEC, включают Форму 10-K (Годовой отчет), DEF 14A (Окончательное заявление о доверенности) и Форму 4 (Заявление об изменениях в бенефициарной собственности). Лица, указанные в отчетах SEC, считаются руководителями и директорами в соответствии с разделом 16 (b) Закона о ценных бумагах. После того, как были определены руководители и директора по разделу 16 (b) с механизмами компенсации на основе долевого участия, необходимо подтвердить, была ли получена информация обо всех компенсациях, связанных с различными компенсационными планами (в форме W-2 или форме 1099 физического лица). -MISC) и что соответствующие налоги на занятость были удержаны и уплачены.Если вознаграждение, присужденное руководителям по разделу 16 (b), не было должным образом признано, объем аудита, возможно, потребуется расширить на других руководителей, директоров и сотрудников соответственно. Следует рассмотреть возможность помощи специалиста по налогам на занятость и обзор веб-сайта Группы по вопросам компенсаций и льгот (CAB).

документов SEC можно скачать с веб-сайта SEC.

Предлагаемые документы SEC и возможные внутренние документы налогоплательщика более подробно рассматриваются ниже.

SEC Документы

Форма 10-K — это годовой отчет, поданный в Комиссию по ценным бумагам и биржам, в котором содержится полный список руководителей и директоров согласно разделу 16 (b), вознаграждение руководителей и право собственности на обеспечение определенных бенефициарных владельцев и менеджмента. В форму 10-K включены пункты 10, 11 и 12, а также ссылки на дополнительные экспонаты, поданные в SEC, которые могут содержать дополнительные планы компенсации для руководителей. Эти планы вознаграждения могут включать в себя опционы на акции, акции с ограничениями и другие виды вознаграждения, основанного на капитале.В планах может обсуждаться наделение опционами и наделение правами в случае смены контроля (например, слияния или выкупа компании). Положение об изменении контроля может также применяться к публичным товариществам, которые предлагают акции для сотрудников.

DEF 14A (Заявление о доверенности в соответствии с разделом 14A SEC) , более известное как Окончательное заявление о доверенности или годовое заявление о доверенности, является самым простым местом для поиска информации о вознаграждении руководителей. Это доверенное заявление отправляется зарегистрированным акционерам до Годового собрания и может содержать информацию о конкретных вариантах акций и планах вознаграждения для руководителей.Она более подробна, чем форма 10-K, и содержит конкретные сведения о количестве предоставленных опционов и общей цене исполнения по различным планам.

Сводная таблица вознаграждений , содержащаяся в окончательном доверенном заявлении, является краеугольным камнем требуемых SEC раскрытия информации о вознаграждении руководителей. Сводная таблица вознаграждений предоставляет в одном месте исчерпывающий обзор практики оплаты труда руководящих работников компании. За итоговой таблицей вознаграждений следуют другие таблицы и раскрытия, содержащие более конкретную информацию о компонентах вознаграждения за последний завершенный год.Это раскрытие включает информацию о предоставлении опционов на акции, правах на повышение стоимости акций, выплатах по долгосрочным планам стимулирования, пенсионных планах, трудовых договорах и связанных с ними договоренностях. Окончательное заявление о доверенности также содержит Обсуждение и анализ компенсации (CD&A), в котором объясняются все существенные элементы программ вознаграждения руководителей компании.

Чтобы соответствовать требованиям к финансовой отчетности, компания должна оценить стоимость компенсации на основе собственного капитала на момент предоставления гранта.Для целей налогообложения компенсация, основанная на собственном капитале, не указывается как компенсация до даты перехода прав или даты исполнения (в зависимости от типа рассматриваемой компенсации, основанной на капитале). Часто встречаются большие расхождения. Таблицы «Непогашенный капитал на конец года», «Исполнение опционов» и «Переданные запасы» могут дать представление о том, где возникают расхождения.

Опционы на акции и другие планы стимулирования, основанные на акциях, часто включаются в документы, приложенные к документам SEC в год, когда план вступил в силу (план обычно включается в DEF 14A для проверки акционерами в этом году).Например, «План запаса и стимулирования на 2004 год» часто будет доступен в DEF 14A 2004 года. Для компаний финансового года планы могут быть приложены к DEF 14A за предыдущий календарный год. Термин «Стимулирующие опционы на акции» (ISO) может указывать на то, что компания предлагает компенсацию акционерного капитала в соответствии с IRC §422. Термин «План покупки акций для сотрудников» может указывать на то, что компания предлагает компенсацию в виде долевого участия в соответствии с IRC §423. Для получения дополнительной информации см. Раздел «Обязательные опционы на акции».

Форма S-3 (Заявление о регистрации) используется компаниями для раскрытия важной финансовой информации.

Форма 4 (Заявление об изменении бенефициарного владения) предоставляет информацию о реализации акций путем продажи или передачи. Эта информация может указывать на то, были ли акции переданы семейному товариществу или другому юридическому лицу, контролируемому акционерами, должностными лицами и / или директорами.

Внутренние документы

Трудовые договоры могут содержать дополнительную информацию о типах вознаграждения, присуждаемого сотрудникам, включая право участвовать в конкретных планах вознаграждения на основе долевого участия, таких как предоставление опционов на акции, фиктивные акции, права на повышение стоимости акций, акции с ограничениями, акции с ограничениями единицы / награды или другие предметы в зависимости от стоимости указанного запаса.Важно просматривать эти контракты, даже если их содержание дублирует информацию, содержащуюся в документах Комиссии по ценным бумагам и биржам.

Совет директоров и комитет по вознаграждениям Протокол должен быть рассмотрен для определения действий, связанных с принятием планов поощрительных компенсаций и предоставлением или передачей прав на акции, опционы или другую компенсацию, основанную на долевом участии. Отчеты, выпускаемые комитетом по вознаграждениям и представляемые совету директоров, следует запрашивать, поскольку они могут дать представление о любой компенсации, основанной на капитале.

Эксперт должен удостовериться, что планы, в соответствии с которыми могут быть предоставлены установленные законом опционы, были одобрены советом директоров и акционерами. Обязательные планы опционов на акции требуют одобрения акционеров в течение 12 месяцев до или после принятия советом директоров. Обязательные варианты включают поощрительные опционы на акции (ISO) и опционы, предоставляемые в соответствии с планом покупки акций для сотрудников (ESPP). Существуют также правила одобрения акционеров, связанные с ограничением вычета в соответствии с IRC §162 (m).За исключением случаев, предусмотренных в правилах согласно IRC §162 (m), в соответствии с Налоговым кодексом нет требований об одобрении акционерами необязательных опционов на акции, ограниченных акций, прав на повышение стоимости акций (SAR) или планов фиктивных акций. Для получения дополнительной информации см. Руководство по методам аудита (ATG) относительно IRC §162 (m).

Эксперт также должен удостовериться, что налогоплательщик не аннулировал или не уменьшил ссуды, предоставленные руководителям для исполнения опционов или покупки ограниченных акций.Отмена или сокращение ссуды приемлемы в той степени, в которой они были включены в качестве дополнительной компенсации, и регулируются налогами Федерального закона о страховых взносах (FICA), Федерального закона о налоге на безработицу (FUTA) и Федерального удержания подоходного налога (FITW). См. Постановление казначейства (Treas. Reg.) §1.83-4 (c) и Постановление о доходах (Rev. Rul.) 2004–37. Без включения в заработную плату руководителей экзаменатор должен рассмотреть, допустимы ли корпоративные вычеты. См. IRC §83 (h). Штрафы могут также применяться за неправильную подачу и предоставление формы W-2 в соответствии с §§ 6721, 6722 и / или 6674 IRC.Дополнительное обсуждение сокращенных ссуд, используемых для приобретения акций работодателя, приведено ниже в разделе потенциальных проблем.

Передача акций и вознаграждение

Определите, был ли фактически передан запас. Акции считаются «переданными» только в том случае, если работник несет риски и выгоды владельца. Передача не зависит только от получения акций.

Определите, существуют ли следующие условия:

• Имеет ли сотрудник или независимый подрядчик право голоса и права на получение дивидендов?

• Налагаются ли ограничения на запасы в трудовых договорах, планах запасов или других документах? Существует много типов ограничений, но одним из примеров может быть ограничение на продажу или передачу акций сотрудником.

• Если корпорация была ликвидирована, имеет ли работник или независимый подрядчик право на распределение при ликвидации?

• Имеет ли работник или независимый подрядчик право на прибыль или убыток в результате увеличения или уменьшения стоимости акций?

Казначейство. Рег. §1.83-3 (a) содержит несколько критериев и примеров для принятия решения о том, произошла ли передача. Например, если поставщик услуг (т.е., сотрудник или независимый подрядчик) оплачивает акции без права регресса (примечание, в котором сотрудник не несет личной ответственности), транзакция может не быть передачей акций, а вместо этого может рассматриваться как вариант покупки акций в будущем, потому что поставщик услуг не сделал никаких инвестиций и не несет риска убытков. Если стоимость акций снижается, поставщик услуг может принять решение не платить вексель и конфисковать акции. В этих обстоятельствах поставщик услуг не несет риска бенефициарного собственника, если стоимость собственности существенно снизится.

Определите, была ли передача опционов на акции связанному лицу. Передача компенсационных опционов на акции связанным лицам (сотруднику или независимому подрядчику) является «листинговой сделкой». Эксперту следует рассмотреть вопрос о выпуске информационного документа для налоговых укрытий, а также ознакомиться с Уведомлением 2003-47, 2003-2 C.B.132 для получения дополнительной информации об этом типе перечисленных транзакций.

Определите, произошло ли снижение покупной цены векселя, используемого для приобретения акций работодателя. Исторически сложилось так, что в условиях падающих фондовых рынков некоторые работодатели сокращали непогашенный остаток регрессной записки (записки, в которой кредитор имеет возможность возложить на должника личную ответственность за погашение), выдаваемой работодателем работнику в счет погашения цены исполнения. опциона на приобретение акций работодателя. Под Treas. Рег. §1.83-4 (c), если задолженность, которая рассматривалась как «выплаченная сумма» (для целей IRC § 83 впоследствии аннулируется, прощается или удовлетворяется) на сумму, меньшую, чем сумма такой задолженности, сумма сумма, которая фактически не выплачена, включается в валовой доход поставщика услуг за налоговый год, в котором происходит такое аннулирование, прощение или удовлетворение.Уменьшение непогашенного остатка векселя приводит к компенсационному доходу работнику, а заработная плата регулируется FICA, FUTA и FITW.

Некоторые налогоплательщики ошибочно полагают, что такое снижение является корректировкой цены покупки в соответствии с IRC §108 (e) (5). Если бы применялся IRC §108 (e) (5), служащий не признавал бы доход при уменьшении непогашенного остатка векселя, а вместо этого скорректировал бы основу базового имущества (приобретенные акции). В этом случае уменьшение непогашенного остатка векселя является средством выплаты компенсации работодателем работнику, и любой доход, полученный в результате сокращения, не является доходом от погашения задолженности перед работником, поэтому IRC §108 (e) (5) не применяется.См. Преподобный Рул. 2004-37.

Определите, проводились ли какие-либо выборы в соответствии с IRC §83 (b), и запросите записи для проверки этих выборов. Выбор в соответствии с IRC §83 (b) позволяет получателю ограниченного имущества облагаться налогом, когда собственность передается, а не когда собственность фактически переходит (позже, когда стоимость может быть выше). Выбор должен быть произведен не позднее, чем через 30 дней с даты передачи собственности поставщику услуг без продления.Как правило, такие выборы проводятся через отдел заработной платы работодателя. Выборы в соответствии с IRC §83 (b) также распространены, когда физическое лицо получает долю в партнерстве или получает капитал до того, как организация проводит первичное публичное размещение (IPO). См. Порядок получения доходов (Rev. Proc.) 93-27 и Rev. Proc. 2001-43. См. Rev. Proc. 2012-29 для типовых выборов в соответствии с IRC §83 (b).

Эксперт должен удостовериться, что налоги с трудоустройства были удержаны надлежащим образом в отношении собственности с ограниченным доступом, в отношении которой был сделан выбор IRC §83 (b), если применимо.Кроме того, экзаменатор должен убедиться, что корпоративный вычет соответствует сумме, включенной (если таковая имеется) в доход поставщика услуг.

Выборы в соответствии с IRC §83 (b) и опционы на акции. Иногда поставщик услуг может попытаться сделать выбор в соответствии с IRC §83 (b) при получении опционов на акции. Выборы в отношении опциона недействительны, поскольку выборы в соответствии с IRC §83 (b) могут проводиться только в отношении переданной собственности. Опционы без легко определяемой справедливой рыночной стоимости (FMV) не являются собственностью в смысле IRC §83.Однако, если акции, приобретенные в соответствии с исполнением опциона, подвержены значительному риску конфискации, поставщик услуг может сделать выбор IRC §83 (b) в отношении акций, полученных в результате исполнения опциона.

Определение наличия существенного риска конфискации зависит от фактов и обстоятельств. Как правило, существенный риск конфискации существует только в том случае, если права в передаваемом имуществе обусловлены, прямо или косвенно, выполнением в будущем (или отказом от выполнения) существенных услуг каким-либо лицом или при возникновении условия, связанного с цель перевода.Имущество не считается переданным, если оно подвергается значительному риску конфискации, и на момент передачи факты и обстоятельства показывают, что условие конфискации вряд ли будет выполнено. См. Treas. Рег. §1.83-3 (c) для определения и примеров существенных рисков конфискации.

Если происходит передача собственности, эксперт должен определить, существует ли существенный риск конфискации, и если да, компенсация должна быть признана после того, как существенный риск конфискации истек (при условии отсутствия выборов в соответствии с IRC §83 (b) сделан).Корпорация имеет право на соответствующий вычет (см. IRC §83 (h)), если это не разрешено IRC §§ 162 (m) или 280G.

Раздел 16b Руководители

Физические лица, которые квалифицируются как руководитель в соответствии с разделом 16 (b) Закона о фондовых биржах 1934 года, могут быть привлечены к судебной ответственности, если акции будут проданы с прибылью в течение шести месяцев после покупки акций. Права этих физических лиц в собственности рассматриваются как подверженные значительному риску конфискации и не могут быть переданы до одного из следующих событий: (i) истечение такого шестимесячного периода или (ii) первый день продажи такой собственности. с прибылью не будет подвергать лицо иску в соответствии с разделом 16 (b) Закона о фондовых биржах 1934 года.

Срок действия ограничений

Временные ограничения — это ограничения, отличные от бессрочных (см. Ниже), и включают ограничения, которые несут существенный риск конфискации. Ограничение «истечения срока» предотвращает передачу ограниченного запаса до определенной даты, после которой акции могут быть проданы сразу, например, требование о том, чтобы сотрудник выполнял услуги в течение одного года. См. Treas. Рег. §1.83-3 (я).

Непрерывные ограничения

Непрерывные ограничения никогда не теряют силу и требуют от держателя акций продать или предложить продать акции по цене, определенной в соответствии с формулой.Они не считаются существенными рисками конфискации и никогда не откладывают признание дохода, поэтому поставщик услуг признает доход сразу после предоставления, и компании разрешается вычет. Непрерывное ограничение не зависит от поставщика услуг, оказывающего услуги в течение определенного количества лет. Скорее, ограничение будет прекращено при наступлении определенного события, такого как смена контроля, увольнение или смерть поставщика услуг.Обычное бессрочное ограничение (как правило, для непубличного работодателя) — это когда работодатель требует от работника продать акции обратно работодателю по балансовой стоимости всякий раз, когда работник желает избавиться от них по какой-либо причине. В этом случае балансовая стоимость будет учитываться при определении суммы, включенной в качестве компенсации в валовой доход поставщика услуг. Сотрудник признает в качестве компенсации разницу между балансовой стоимостью и любой суммой, уплаченной за акции. См. IRC §83 (d) и Treas.Рег. §§ 1.83-3 (h) и 1.83-5.

Дивиденды от акций с ограниченным доступом. Если служащий или независимый подрядчик получает дивиденды или другой доход от акций с ограниченным доступом, в значительной степени не имеющих прав собственности, эти суммы считаются дополнительной компенсацией физическому лицу и должны включаться в доход, облагаться налогом на трудоустройство и могут вычитаться корпорацией. См. Treas. Рег. §§ 1.83-1 (a) (1) и 1.83-1 (f), Пример (1). Однако, если сотрудник делает выбор в соответствии с IRC §83 (b), дивиденды рассматриваются как дивидендный доход, а не как компенсация.После передачи ограниченного вознаграждения по акциям дивиденды рассматриваются как дивидендный доход, а не как компенсация.

Возможные проблемы, связанные с опционами на акции

Чтобы определить, есть ли проблема с опционами на акции, эксперт должен определить тип опциона на акции, полученный физическим лицом. Обычно опционы, полученные руководителями, называются «неурегулированными опционами». Работодатели имеют гораздо больше свободы действий при предоставлении неурегулированных опционов по сравнению с установленными законом опциями.Установленные законом опционы включают поощрительные опционы на акции (ISO), как описано в IRC §422, и опционы, предоставляемые в соответствии с планом покупки акций для сотрудников (ESPP), как описано в IRC §423.

Обязательные опционы на акции включают ISO и опционы, предоставленные в рамках ESPP, которые могут быть предоставлены только сотрудникам. Осуществление установленных законом опций не приводит к начислению дохода (компенсации) или подоходного налога с работника, и работодатель не имеет права брать компенсационные вычеты. Налоги на занятость, такие как FICA, FUTA и FITW, не применяются при исполнении опциона ISO или ESPP.См. Уведомление 2002-47, 2002-2 CB 97 (это уведомление было предусмотрено для моратория на оценку FICA, FUTA и FITW либо исполнения установленного законом опциона на акции, либо отчуждения акций, приобретенных сотрудником в соответствии с исполнение уставного опциона на акции), IRC §§3121 (a) (22), 3306 (b) (19), 421 (b) и 423 (c). Для получения информации о налогах на заработную плату см. Уведомление 2002-47.

Эксперт должен изучить условия установленного законом опциона и убедиться в том, что его нельзя рассматривать иначе, как как установленный законом опцион на акции.Если исполнительному директору разрешено конвертировать его в нечто иное, чем установленный законом опцион, то этот опцион считается неурегулированным опционом на акции, при условии соблюдения правил FICA, FUTA и FITW во время исполнения (Rev. Rul. 78-185, 1978 -1 CB 304).

Квалификационные распоряжения

Квалифицированное отчуждение происходит, когда работник владеет акциями не менее двух лет с даты предоставления и одного года с даты исполнения. Если требования к конкретному периоду владения соблюдаются, то работник признает прирост капитала (или убыток) при выбытии акций (но для работодателя по-прежнему не производится вычетов).

Специальные правила применяются к квалифицированному отчуждению акций, приобретенных в рамках ESPP, если цена исполнения опциона была ниже FMV акции на момент предоставления опциона. Согласно IRC §423 (c), работник признает компенсационный доход, равный наименьшей из следующих величин:

.

• • Превышение FMV акции на дату отчуждения над суммой, уплаченной за акцию, или

  • Превышение стоимости акции на дату предоставления опциона над ценой исполнения.

Если цена опциона не является фиксированной и не может быть определена в момент предоставления опциона, цена опциона будет рассчитана так, как если бы опцион был исполнен в дату предоставления. См. Treas. Рег. § 1.423-2 (k) (1). Этот компенсационный доход не регулируется FICA, FUTA или FITW. См. Уведомление 2002-47. Любая дополнительная прибыль от продажи акций характеризуется как прирост капитала. См. IRC §423 (c). Работодатель не получает налогового вычета для компенсации, признанной работником в соответствии с этим особым правилом.См. Treas. Рег. §1.423-2 (k) (1) (iii).

Дисквалифицирующие решения

Несоблюдение требований к периоду владения ведет к дисквалифицирующей реализации акций, приобретенных путем исполнения Обязательного опциона на акции. В этом случае работник имеет компенсацию (обычный доход) на дату дисквалификации, равную разнице между ценой исполнения и FMV базовых акций на дату исполнения. Если акции, о которых идет речь, были ограничены (т.д., с учетом существенного риска конфискации) доход — это разница между ценой исполнения и FMV на дату истечения срока действия ограничения. В случае дисквалификации работодатель имеет право на соответствующий вычет из заработной платы.

Согласно Treas. Рег. §1.6041-2 (a) (1), компенсация от дисквалификации считается заработной платой, должна быть указана в форме W-2 работника и вычитается из налоговой декларации работодателя. Однако доход от дисквалификации не подлежит FICA, FUTA или FITW.Для получения информации о налогах на заработную плату см. Уведомление 2002-47.

Годовые ограничения

Существует ежегодное ограничение в размере 100 000 долларов США на стоимость ISO сотрудника, которая может быть использована впервые в течение любого календарного года. См. IRC §422 (d). Этот лимит определяется на основе FMV акции на момент предоставления опциона, а не на момент передачи права опциона. В тех случаях, когда ISO может быть исполнен впервые (в первый день FMV превышает 100 000 долларов США), сумма превышения более 100 000 долларов США рассматривается как неурегулированный вариант с учетом всех правил налогообложения персонала, регулирующих эти варианты.Во время исполнения это приводит к получению обычного дохода работника и вычету из заработной платы работодателя. См. Treas. Рег. §1.422-4 для правил, связанных с правилом 100 000 долларов. См. IRC §422 (c) (5) для ознакомления с особыми правилами для 10% собственника.

Для опционов, предоставленных в соответствии с ESPP, ни одному сотруднику не разрешается приобретать право на покупку акций работодателя, превышающих 25000 долларов США от стоимости акций (определяемой при предоставлении опционов) за каждый календарный год, в котором опцион остается в обращении.См. IRC §423 (b) (3) и Treas. Рег. §1.423-2 (я).

Правила отчетности и подачи

В дополнение к выдаче формы W-2, работодатель имеет требование о предоставлении информации в соответствии с IRC §6039 после реализации установленной законом опции. IRC §6039 требует, чтобы корпорации предоставляли письменное заявление каждому сотруднику не позднее 31 января года, следующего за годом, за который требуется заявление, относительно:

1. 1. Перевод акций корпорации в соответствии с выполнением сотрудником ISO; и

   2. Корпорация (или ее агент) регистрирует первую передачу юридического титула на акции, приобретенные сотрудником в соответствии с опционом ESPP, описанным в IRC §423 (c).

Передача акций сотруднику в соответствии с исполнением ISO после 31 декабря 2009 г. должна отражаться в форме 3921. Что касается исполнения опциона в рамках ESPP после 31 декабря 2009 г., передача акций в пользу о сотруднике сообщается в форме 3922. IRC §6039 также требует, чтобы корпорации подали информационную декларацию в IRS.

Неуставные опционы на акции обычно приводят к получению обычного дохода и заработной платы на дату исполнения или иного отчуждения (Rev.Rul. 78-185). Корпорация обычно имеет право на соответствующий вычет согласно IRC §83 (h), если это не запрещено согласно IRC §§ 162 (m) и 280G. Неуставные опционы с ценой исполнения ниже FMV на дату предоставления («опцион со скидкой») могут подпадать под действие IRC §409A. См. Окончательные правила согласно IRC §409A.

Неуставные опционы на акции

не подпадают под исключения из заработной платы, предусмотренные IRC §§ 3121 (a) (22) или 3306 (b) (19), и не подпадают под действие моратория в соответствии с Уведомлением 2002-47.К опциону с легко определяемым FMV применяются особые правила. Как правило, компания может предоставить отчет об опционах на неустановленные акции, в котором должны быть показаны по сотрудникам дату предоставления опциона, дату исполнения, удержанные налоги на трудоустройство и тип предоставленной информации. Этот отчет может быть использован для сверки налоговых вычетов по Приложению M-3 налоговой декларации компании с Формой W-2, выданной сотрудникам. О вознаграждении бывших сотрудников следует указывать в Форме W-2. Для некоторых более крупных операций следует запросить сверку с указанным сотрудником доходом по опциону, указанным в ячейках 1 и 12, код V формы W-2.Необходимо предпринять дополнительные шаги для согласования вычетов с надлежащим годом для компаний, заканчивающихся финансовым годом. Расхождения в сверках могут указывать на проблему с подоходным налогом или налогом на трудоустройство.

Если директорам предлагаются варианты, выясните, была ли выпущена форма 1099. Этот доход от опциона должен указываться в индивидуальной налоговой декларации директора (например, в Таблице C или в строке 21 «Прочие доходы») вместе с налогом на самозанятость при исполнении или ином отчуждении.

Убедитесь, что все соответствующие FICA, FUTA и FITW депонированы. Если налоги на трудоустройство равны или превышают 100 000 долларов в любой день в течение периода депозита, компания должна внести налог на следующий банковский день, независимо от того, вносят ли они ежемесячный или полунедельный вклад. Если есть значительные корректировки в Таблице M-3 для исполненных опционов, и если график депозитов не меняется, проконсультируйтесь со специалистом по налогам на работу, чтобы получить рекомендации по применению возможного штрафа за неуплату депозита в соответствии с IRC §6656.

Прочие виды компенсации за счет собственного капитала

План Phantom Stock Plan — это договоренность, в соответствии с которой отсроченные суммы определяются на основании гипотетических «фантомных» акций работодателя без предоставления работнику реальных акций.В зависимости от условий соглашения работник может иметь право на получение только увеличения стоимости акций между моментом, когда работодатель присуждает фантомные акции, и моментом, когда служащий обналичивает акции. В качестве альтернативы работник может иметь право на получение всей стоимости акций, а также любых дивидендов, выплаченных с момента предоставления работодателем фантомных акций. Работодатель не владеет фактическими акциями для работника, но в зависимости от условий плана, работнику могут выплачиваться фактическими акциями или наличными во время выплаты наличных средств.

Несмотря на свое название, планы с фантомными запасами являются соглашениями о неквалифицированной отсроченной компенсации (NQDC), а не соглашениями о запасах. IRC §3121 (v) (2) предусматривает, что договоренность является NQDC, если работник имеет юридически обязывающее право в течение календарного года на денежную стоимость определенного количества акций, которая должна быть оплачена в более позднем календарном году. Как правило, физическое лицо имеет право на получение наличной стоимости количества фантомных акций, которые были зачислены на его счет после увольнения.Эксперт должен определить, занимается ли компания такой практикой, и, если да, получить понимание условий соглашения. См. Окончательные правила согласно IRC §409A.

IRC §3121 (v) (2) касается обработки определенных отсроченных компенсаций и соглашений о сокращении заработной платы, в частности, обработки некоторых неквалифицированных планов отсроченной компенсации. Treas. Рег. В § 31.3121 (v) (2) -1 (b) (4) (ii) обсуждаются планы, договоренности и льготы, не предусматривающие отсрочки выплаты компенсации, такие как опционы на акции, права на повышение стоимости акций и другие права на стоимость акций.Treas. Рег. § 31.3121 (v) (2) -1 (b) (5), пример 8 предоставляет специальное правило времени для неквалифицированной отсроченной компенсации, которая может включать фантомный запас. В соответствии со специальным правилом выбора времени FMV фантомного запаса — это заработная плата на момент зачисления на счет сотрудника (когда он передается). Если «учитывается» при зачислении на счет сотрудника, то любое повышение стоимости акций не является заработной платой FICA, когда руководитель обналичивает фантомные акции. Однако такое вознаграждение является доходом для работника и подлежит FITW.

Права на увеличение стоимости акций — это еще один метод вознаграждения сотрудников или независимых подрядчиков. Право на увеличение стоимости акций (SAR) — это договоренность в течение определенного периода, по которой работник имеет право получить увеличенную стоимость акций работодателя путем обналичивания или использования SAR. Сотрудник может только выиграть от повышения стоимости акций; следовательно, налогооблагаемое событие не происходит до тех пор, пока не будет осуществлен SAR. Сумма, полученная при выполнении SAR, включается в доход работника, составляет заработную плату и в то время вычитается работодателю.См. Преподобный Рул. 80-300, 1980-2 C.B.165, Rev. Rul. 82-121, 1982-1 C.B.79 и Treas. Рег. §1.451-2 (а). Права на повышение стоимости акций НЕ являются отсроченной компенсацией, подпадающей под действие специального правила выбора времени согласно IRC §3121 (v) (2). См. Treas. Рег. §31.3121 (v) (2) -1 (b) (4) (ii) и Уведомление 2005-1. Однако, если условия SAR ограничивают сумму, которую сотрудник может получить при исполнении служебных обязанностей, IRS сочло, что доход был получен конструктивно в том налоговом году, в котором был достигнут максимальный предел. См. Постановление о частном письме (PLR) 8104119.Кроме того, сотрудник, который не выполняет SAR, конструктивно получил стоимость акций в конце срока его действия. См. PLR 8120103.

Запрещенные акции — это необеспеченные, нефинансированные обещания выплатить наличные или акции в будущем и считаются неквалифицированной отсроченной компенсацией в соответствии с IRC §§ 3121 (v) (2), 451 и 409A. Как правило, одна Пая с Ограниченным запасом представляет собой одну акцию от фактических запасов. Паи с ограниченным доступом, как правило, не подлежат налогообложению при предоставлении гранта, если они соответствуют требованиям или иным образом освобождены от налоговых правил IRC §§ 451 и 409A.Как правило, налогооблагаемое событие не происходит до перехода прав на Ограниченную долю акций. Кроме того, паи с ограниченным доступом не считаются собственностью для целей параграфа 83 IRC, поскольку фактическая собственность не была передана, и поэтому выбор IRC §83 (b) не может быть сделан в отношении предоставления паи с ограниченным доступом.

Акции с ограничениями, рассчитанные с использованием запаса

Единица ограниченного запаса, подлежащая оплате в запасе, аналогична Присуждению ограниченного запаса, за исключением того, что работодатель не передает запас работнику до тех пор, пока не будет передана Пая ограниченного запаса.Запрещенные акции. Паи, рассчитанные в запасе, регулируются §§ 451 и 409A IRC (если они не удовлетворяют исключению), но не подпадают под действие §83 IRC при предоставлении. Запрещенные паи. Паи, рассчитанные на складе, подпадают под действие параграфа 83 IRC только тогда, когда запас фактически передается сотруднику. Как правило, стоимость переданных акций включается в доход поставщика услуг, а получателю услуги разрешается соответствующий вычет.

Денежные средства с ограничениями по расчету акций

Пая с ограниченным запасом, подлежащая оплате наличными, — это договор, в соответствии с которым работник имеет право получить стоимость пая на дату перехода пая.Запрещенные акции. Паи, подлежащие оплате наличными, никогда не подпадают под действие параграфа 83 IRC, поскольку никакая собственность не передается. Сумма денежных средств, полученных при переходе на Ограниченную единицу запаса, включается в доход поставщика услуг, и получателю услуги разрешается соответствующий вычет.

Варранты на акции аналогичны опционам на акции. Это сертификаты, которые позволяют владельцу приобрести определенное количество акций в определенное время по определенной цене. Опционы на акции обычно предоставляются сотрудникам и другим поставщикам услуг, тогда как варранты обычно предоставляются лицам, не являющимся сотрудниками (включая внешних инвесторов).Как правило, это опционы на покупку акций на длительный период и свободно переводимые инструменты. См. Юридический словарь Блэка 1617 (8-е изд. 2004 г.). Как правило, варранты не являются компенсационными для налоговых целей; однако некоторые варианты могут ошибочно называться «варрантами». В зависимости от фактов и обстоятельств, ордера фактически выдаются в обмен на оказание услуг и должны подлежать налогообложению в соответствии с §83 IRC. Чтобы определить, были ли приняты во внимание надлежащие налоговые режимы и соображения, необходимо получить копию соглашения о выдаче гарантии на акции и соответствующую документацию по плану (если таковая имеется).

Дополнительные ресурсы

Технические вопросы могут быть отправлены в Практическую группу по вопросам компенсаций и льгот на веб-сайте CAB IPG.