Можно ли выписать человека из муниципальной квартиры если он не платит: Выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия

как правильно это сделать через суд

Мы с женой живем в московской квартире моей тещи. Она пять лет назад прописала в нее свою подругу — просто по дружбе. Сейчас отношения у них испортились, теща хочет подругу выписать, но не может: подруга утверждает, что ей некуда выписываться. Родственных связей с этой подругой у нас никаких нет. Благодаря прописке подруга получает московскую пенсию. А мы с женой — дополнительные счета.

Как выписать эту подругу из квартиры?

Придется ли для этого обращаться в суд?

С уважением, Алексей

Алексей, снять человека с регистрационного учета, то есть «выписать» из квартиры, можно двумя способами: по заявлению самого прописанного или по решению суда, если согласия на выписку нет.

Екатерина Морозова

юрист Тинькофф-банка

При решении вашего вопроса будем руководствоваться гражданским и жилищным кодексами и постановлением пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ».

1. Квартира частная или муниципальная?
2. Подруга проживает в квартире или нет?

В любом случае, если нет согласия прописанного, вопрос будет решаться через суд. Но есть разница в деталях. Я расскажу про все варианты.

Если квартира муниципальная

Вариант первый. Человек перестал жить в квартире и больше не платит за услуги ЖКХ по договору социального найма. Если доказать это суду, человека признают утратившим право пользования квартирой. Доказательствами в суде могут быть показания свидетелей и соседей, квитанции о том, что вы оплачиваете все коммунальные платежи самостоятельно и так далее. В суд нужно подавать иск, который так и называется: «О признании гражданина утратившим право пользования квартирой».

Вариант второй. Человек в квартиру не вселялся, ни одного дня в ней не жил и за ЖКХ не платил. Если доказать это суду, то суд признает, что человек даже не приобрел права пользования квартирой.

Вариант третий: человек живет в квартире по месту прописки, оплачивает услуги ЖКХ и физически не разрушает помещение. Выписать его из муниципальной квартиры невозможно. Даже через суд.

Если квартира частная

Тут тоже три варианта.

Если человек перестал жить в квартире и больше не платит за услуги ЖКХ, то надо обращаться в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Если человек во время суда все еще живет в квартире, то в иск можно добавить требование о выселении. Тогда в судебном процессе еще будет участвовать прокурор, которому в суде вы объясните свою ситуацию.

Если человек, которого требуется выписать, не вселялся в квартиру и не проживал в ней ни одного дня, то считается, что он не реализовал свое право на проживание. А значит, по исковому заявлению в суде его признают «не приобретшим право на жилую площадь».

Что еще важно знать

Обращаться в суд нужно по месту нахождения квартиры.

Суд сам не выписывает гражданина. Суд только выносит решение, на основании которого возможна выписка.

Если суд принял решение в пользу собственников на выписку ответчика и оно вступило в силу, нужно отнести копию судебного решения в территориальный отдел УФМС или в МФЦ. Решение суда вступает в силу через 1 месяц. Стандартный срок снятия с регистрационного учета — три рабочих дня.

Почитайте наши статьи про суд:

1. Как устроен российский суд.
2. Как подготовиться к суду с родственником.
3. Как составить судебный иск.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

К вопросу о выписке из квартиры лица, в ней проживающего, без его согласия

Данный вопрос является одним из самых часто задаваемых в юридической практике. Потребность выписать человека из квартиры возникает:

• если кто-либо из членов семьи не проживает в квартире в течение длительного периода;
• если кандидат на выселение уклоняется от оплаты по коммунальным платежам;
• при намерении приватизировать квартиру, при этом не включая в число участников приватизации не проживающих в квартире лиц;
• если совместное проживание в квартире, которая занимается по договору социального найма, по тем или иным причинам невозможно;
• если семейные отношения с владельцем жилого помещения были прекращены;
• в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Определением судьи районного суда города Славянска-на-Кубани исковое заявление А к Б об определении места жительства Б совместно с истцом, а также снятии с регистрационного учета было приостановлено. Истцу было предложено в установленный срок подтвердить свои полномочия на представительство от имени Б, представить доказательства физической невозможности реализации права Б на судебную защиту,  сформулировать требование в просительной части с учетом фактических обстоятельств дела. Впоследствии судья постановил возвратить исковое заявление А к Б ввиду неисполнения постановления о предоставлении необходимой информации.

В данной статье в качестве примера я буду использовать условных супругу и супруга, однако жилищные споры, приведенные ниже, могут возникать среди различных категорий родственников.

Выселение из муниципальной квартиры: нюансы и прецедент

• уклонение от оплаты за жилое помещение или по коммунальным платежам. При этом необходимо доказать, что в течение не менее полугода наниматель не оплачивал услуги, и что нарушение не связано с его отсутствием;
• повреждение помещения, его разрушение или приведение в непригодное состояние;
• неоднократное систематическое пренебрежение правами и интересами соседей;
• использование жилплощади не по назначению, не для проживания.

Например, основанием для принудительной выписки лица, проживающего в муниципальной квартире, послужит непорядочное поведение сожителя. Это могут быть пьянство, драки, использование жилплощади не для проживания граждан и прочее. В соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса PФ для того, чтобы выписать нарушителя, необходимо подать  прошение на имя собственника помещения с просьбой о вынесении письменного предупреждения. В статье 91 Жилищного кодекса PФ указано: «… если хулиган после предупреждений продолжает нарушать права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением и прочее, его можно выписать в судебном порядке».

Однако существуют судебные прецеденты, наглядно иллюстрирующие малую эффективность данного метода. Даже у злостного нарушителя есть возможности избежать выселения.

Рассмотрим интересное исковое заявление А к Б о выселении из квартиры без последующего предоставления другого жилого помещения на следующих основаниях.

Полностью благоустроенная квартира предоставлена отцу сторон исполкомом городского Совета депутатов трудящихся; все лица, включенные в ордер, были зарегистрированы и проживали в квартире с момента ее предоставления; между братьями сразу после смерти их родителей сложились сложные отношения, в связи с чем истец временно проживал по другому адресу; истец физически не может существовать в спорной квартире по причине того, что ответчик привел жилплощадь в непригодное для проживания состояние, разводя кошек… А является инвалидом-сердечником, неспособным жить в антисанитарных условиях; истец много раз обращался к брату по данному вопросу, задействовал управляющую компанию и прокуратуру. Гражданин Б полностью проигнорировал вынесенные ими предписания и предупреждения.

В удовлетворении заявленных требований истцу было отказано. В своем решении суд руководствовался следующими основаниями.

Гражданин Б проживает в квартире один и использует жилое помещение по назначению, что было установлено судом. Однако на момент обследования состояния квартиры было установлено, что жилплощадь не соответствовала санитарно-гигиеническим нормам, находилась в запущенном состоянии и нуждалась в капитальном ремонте и генеральной уборке. Однако ответчику удалось привести в установленный судом срок квартиру в удовлетворяющее санитарным нормам состояние. Таким образом,  суд установил, что ответчик Б выполнил вынесенное в отношении него предписание и привел жилплощадь в соответствие с санитарно-гигиеническими нормами. Никаких других оснований для выселения гражданина Б из спорного помещения истец А не заявлял.

Если  жена хочет выселить мужа, являющегося нанимателем, то в этом случае с ним выпишут всех членов семьи. Если супруги в разводе, но проживают вместе, то выписать одного из них не нарушая статью 83 Жилищного кодекса PФ, не представляется возможным. Также распространены ситуации, когда, например, супруга вносила плату за мужа, не имеющего самостоятельного дохода, однако такое положение связано с уходом за детьми, ведением домашнего хозяйства и другими уважительными причинами. В этом случае, согласно статье 34 Семейного кодекса PФ, супруг имеет право на общее имущество, и основание для выселения также не возникает.

Если зарегистрированный в муниципальной квартире бывший супруг в ней некоторое время не проживает и долго не оплачивает коммунальные платежи, то супруга выселить его все равно не сможет. Статья 71 Жилищного кодекса PФ прямо указывает, что временное отсутствие нанимателя жилплощади, а также членов его семьи не влечет за собой потери прав пользования квартирой. Единственное, что можно сделать, – это, основываясь на статье 72 Жилищного кодекса PФ, инициировать принудительный обмен неприватизированной квартиры.

В случае, если нежелательный жилец не оплачивает коммунальные платежи, то ответственность несет лицо, с которым заключался договор найма квартиры. В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса PФ нанимателя и его семью могут выселить в судебном порядке, если квартплата и платежи по «коммуналке» не вносились в течение полугода.

Выселение из приватизированной квартиры: нюансы и прецедент

Своеобразной ловушкой становится приватизация с согласия остальных лиц, в ней зарегистрированных. Если впоследствии после приватизации кто-то из них вдруг станет нежелательным, выписать его из квартиры не получится даже через суд. Несмотря на то, что лицо, приватизировавшее квартиру, становится собственником, оно, в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса PФ, не имеет права выписать тех, кто согласился отдать ему свою долю. Причина следующая: лица, имевшие до приватизации равные права на пользование муниципальной квартирой, обменивают право на долю на право пользования данной жилплощадью. Собственнику придется действовать уговорами.

В процессе перехода права собственности на жилплощадь к другому лицу за бывшими родственниками экс-собственника сохраняется право пользования квартирой. Это очень распространенный случай в юридической практике, сильно осложняющий сделки купли-продажи квартиры. Добиться выселения из квартиры вышеуказанных лиц можно только уговорами.

Давайте рассмотрим один из распространенных случаев нарушения прав собственности и договора купли-продажи.

Гражданка А обратилась в суд с иском о  снятии с регистрационного учета и последующем его выселении из квартиры к гражданину Б. Мотивация была следующая: на основании договора купли-продажи, который был заключен между истицей и ответчиком, гражданка А является   собственником спорного жилого помещения.

Согласно пункту 5.7 договора купли-продажи  жилплощади, Б был обязан сняться с регистрационного учета и покинуть квартиру в течение семи дней с момента регистрации указанного договора.

Условия договора ответчиком исполнены не были.

Суд установил, что между  истицей и ответчиком действительно был заключен договор купли-продажи. Пункт 5.7 договора купли-продажи  обязует ответчика в течение семи дней с момента регистрации указанного договора сняться с регистрационного учета. Право собственности на указанную квартиру перешло от Б к А. В связи с этим ответчик утратил право проживания и пользования спорным помещением. А и Б не связаны семейными или кровными узами. На основе указанных выше оснований требования А о снятии с регистрационного учета  и последующем выселении гражданина Б были удовлетворены.

В связи с отсутствием у  ответчика прав на пользование спорной жилплощадью, то, что он не освободил квартиру в установленный договором срок, является очевидным нарушением прав нового собственника.

Нюансы выселения из подаренной либо наследуемой квартиры

Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка: нюансы и прецедент

Однако в случае, если несовершеннолетний ребенок прописан у одного из родителей в приватизированной квартире, выселить его будет очень сложно. Также сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую. Такое действие может быть признано нарушением его прав. По этой же причине могут возникнуть проблемы при оформлении договора купли-продажи жилплощади.

Судебные тяжбы в отношении несовершеннолетних детей всегда очень сложны для всех фигурирующих сторон. Давайте напоследок рассмотрим один очень показательный случай по этой тематике.

А, действуя в интересах несовершеннолетнего сына Б, обратилась в суд с иском к В о признании за Б права пользования жилой площадью в городе Крымске. Мотивацией послужили следующие факты.

истица состояла в браке с ответчиком. ХХХ года у них родился ребенок Б; семья проживала вместе в спорной муниципальной квартире. Все члены семьи имели постоянную регистрацию и были включены в лицевой счет; оплата квартиры и коммунальных платежей осуществлялась из расчета четырех человек. Б посещал близлежащий детский сад; по причине различных злоупотреблений ответчика семья распалась, и брак был расторгнут; истица была вынуждена выселиться из спорной квартиры по причине неприязненных отношений с ответчиком.

Основываясь на статьях 69 – 70 Жилищного кодекса PФ, А утверждает, что ее малолетний сын Б приобрел право пользования спорной жилплощадью, так как:

• был прописан в спорной квартире с момента рождения, будучи членом семьи нанимателя;
• был включен в лицевой счет помещения в установленном законом порядке.

В свою очередь, В обратился в суд со встречным иском. Он хотел добиться признания судом расторжения договора социального найма жилплощади гражданки А и ее несовершеннолетнего сына. В своем иске В оперировал следующими фактами.

А обратилась к мировому судье с исковым заявлением к В о расторжении брака. В своем иске она указала, что ребенок будет проживать с ней; с момента расторжения брака А вместе с несовершеннолетним сыном постоянно проживает по другому адресу; несовершеннолетний ребенок Б проживает с матерью по ее месту жительства. Гражданин В также регулярно выплачивает алименты в пользу А в размере 1/4 части от всех доходов, которые должны направляться на содержание их несовершеннолетнего ребенка; непроживание гражданки А в спорной жилплощади не носит временного характера; расходов по содержанию жилья А не несет. Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса PФ это свидетельствует об отказе от исполнения договора социального найма в одностороннем порядке.

Суд постановил, что А и ее сын Б утратили право на пользование спорной жилплощадью. Также было вынесено постановление удовлетворить требования гражданина В о признании расторгнутым договора социального найма с бывшей супругой. В своих решениях суд основывался на пункте 2 статьи 20 Гражданского кодекса PФ, гласящем, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Родители Б при расторжении брака определили место его жительства с матерью А.

Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда решение суда первой инстанции было отменено. Дело в том, что закон РФ не связывает жилищные права несовершеннолетнего лишь с одним из родителей. Б с момента своего рождения проживает и включен в лицевой счет жилплощади, где приобрел соответствующее право пользования. Поскольку несовершеннолетний лишен права свободного выбора места жительства, у суда первой инстанции не было достаточных оснований полагать, что Б выселился к матери  на постоянной основе. Судебная коллегия посчитала выводы суда первой инстанции ошибочными.

Таким образом, судебная практика на сегодняшний день подвергается значительным изменениям в вопросах, регламентируемых Жилищным кодексом РФ. Этому способствует как развитие непосредственно жилищного законодательства, так и обширный простор для практики в решении подробных случаев, количество которых имеет очевидную тенденцию к нарастанию. Результатом подобных изменений является расширение круга оснований, влекущих за собой возможность выселения. Однако есть некоторые стандарты, которые остаются неизменными. Давайте еще раз заострим на них внимание.

Снятие с регистрационного учета и последующее выселение гражданина из занимаемой жилплощади осуществляется только по решению суда. Законодательством предусматривается три варианта выселения, подразумевающие предоставление либо непредставление другого благоустроенного жилого помещения, а также предоставление не обязательно благоустроенной жилплощади.

Также следует понимать, что при разрешении споров, касающихся выселения, судом учитывается множество индивидуальных аспектов конкретного дела:

• готовы ли стороны конфликта заключить мировое соглашение;
• есть ли в семье несовершеннолетние дети;
• наличие уважительных причин неоплаты коммунальных услуг;
• готов ли гражданин, по вине которого жилое помещение пришло в негодность, добровольно восстановить его и так далее.

Ваше право на безопасное и достойное жилище

ГАРАНТИЯ ЖИЛЬНОСТИ

Арендодатели обязаны в соответствии с законодательством штата Нью-Джерси о арендодателях поддерживать свою арендуемую собственность в безопасном и достойном состоянии. Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные. Обязанность содержать сдаваемые в аренду единицы в безопасном и достойном состоянии называется гарантией пригодности для жилья . Гарантия пригодности для проживания основана на здравом смысле: в обмен на уплату арендной платы арендодателю он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатора.

Гарантия пригодности для проживания включает поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. Д .; системы, обеспечивающие тепло, горячую и холодную воду, электричество и газ; бытовая техника, такая как плита, холодильник, посудомоечная машина; поддержание чистоты в квартирах и местах общего пользования; и обеспечение защиты от преступности, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взломов.

КОДЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЬЯ И СОБСТВЕННОСТИ

Есть несколько кодексов, принятых правительством штата или местными органами власти, которые устанавливают стандарты обслуживания арендуемой собственности. Есть обученный персонал, который проверяет арендуемую недвижимость на предмет соблюдения кодексов и может принимать жалобы на нарушения кодекса от отдельных арендаторов.

Код многоквартирного дома

Арендодатели зданий с тремя и более квартирами должны соответствовать стандартам Кодекса здоровья и безопасности для отелей и многоквартирных домов Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов».Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общества Нью-Джерси. Образец цитирования: N.J.A.C. 5: 10-1.1.

Этот код содержит подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные перегородки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилые помещения и так далее. Вы можете найти эти правила в своей библиотеке здания суда или публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам общества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы купить копию.

Код местного обслуживания собственности

Большинство городов также имеют свои собственные жилищные коды или коды обслуживания собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Эти кодексы охватывают дома на одну семью и дома на две семьи. Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.

Потребление тепла

Если ваш договор аренды требует, чтобы домовладелец обеспечивал тепло, он должен предоставить вам количество тепла, требуемое кодексами штата и постановлением местного города или города.Согласно ГЖК, с 1 октября по 1 мая домовладелец должен обеспечить достаточно тепла, чтобы температура в квартире была не ниже 68 градусов с 6 утра до 23 вечера. Между 23:00. и 6 часов утра, температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Образец цитирования: N.J.A.C. 5: 10-14 и след. и N.J.A.C. 5: 28-1,12 (м). Местные санитарные кодексы охватывают периоды года, не охваченные жилищными кодексами.

Жилищный инспектор или совет здравоохранения в вашем городе обеспечивает соблюдение требований к отоплению в соответствии с государственными и местными кодексами.В больших городах есть специальные горячие линии, созданные специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать собственную жалобу. Затем домовладелец должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.

Для получения информации о цитатах и ​​о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. «Поиск закона» в разделе «Арендодатель-арендатор».

СВИНЦОВАЯ КРАСКА И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦЕМ

Отравление свинцом — опасная проблема для здоровья многих арендаторов, особенно детей. Отравление свинцом — это присутствие в организме слишком большого количества свинца. Дети и еще не родившиеся младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их организм и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то с этим сделать, если вы думаете, что вы или ваши дети можете подвергнуться воздействию свинца в вашей квартире или доме.

Отравление свинцовой краской

Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в ​​своей квартире или доме. До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Наружная краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.

Детям нравится вкус кусочков краски, они грызут подоконники и кусочки краски, которые падают на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят класть вещи в рот. В домах с отслаивающейся или трескающейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на руки, соски и игрушки детей. Когда дети засовывают в рот руки, соски или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.

Свинец может попасть в ваше тело или тело ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль.Соскабливание краски со стен или удаление остатков краски с пола пылесосом может привести к распространению свинцовой пыли по дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать вдыхает свинцовую пыль.

Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для наружной отделки домов, содержался свинец. Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока не будет удален. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.

Проверка на отравление свинцом

Есть анализ крови, который показывает, отравились ли вы или ваши дети. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на свинец. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в домах престарелых, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом. Если у вас есть ребенок младше 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.

Ваш врач может сделать анализ крови. Существует также множество проектов по профилактике отравления свинцом в детстве, в которых дети проходят бесплатное тестирование.Больничные клиники также могут анализировать кровь на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.

Удаление или ослабление свинцовой краски

Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить арендодателя удалить ее, например, удержание арендной платы или просьба о снижении арендной платы.

Отравление свинцом — серьезная опасность для здоровья.Если вы или ваши дети проверяете уровень свинца в крови, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь снаружи. Вам следует немедленно получить совет и помощь в юридической службе о том, как заставить арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете связаться с частным адвокатом, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на арендодателя за ущерб, нанесенный свинцовой краской.

Поскольку отравление свинцом очень опасно, вы можете использовать другие законы.Закон запрещает использование свинцовой краски во многих вещах, в том числе внутри и снаружи квартир или домов. А уже имеющуюся свинцовую краску нужно удалить или накрыть, чтобы она никого не отравила. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или внешних стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», которое должен устранять домовладелец. Образец цитирования: N.J.S.A. 24: 14А-5; N.J.S.A. 55: 13А-7.

Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовых красках и заставить домовладельца удалить свинцовую краску.Если кто-то из членов вашей семьи прошел обследование и у него в крови высокий уровень свинца, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно осмотреть ваш дом.

Если департамент здравоохранения обнаружит, что у ребенка младше 6 лет высокий уровень свинца в крови, департамент здравоохранения проверит содержание свинца в доме. Если внутри дома нет опасности свинца, будет проверяться внешняя часть здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасности свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности свинца отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность свинца. Чтобы устранить проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить не содержащей свинца краской. В некоторых случаях арендаторы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемой квартире.

Департамент здравоохранения предоставит арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал владельцу сделать.

Поддержка малообеспеченных домовладельцев

Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов США и гранты арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой совокупность грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенных для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (В соответствии с этим законом также был создан фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создан реестр безопасного для свинца жилья в штате.)

Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проверяли ли вашего ребенка на отравление свинцом ?.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КОДОВ И ЗДОРОВЬЯ

Как обсуждалось в предыдущем разделе, арендуемое жилье должно соответствовать жилищным и медицинским кодексам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должна соответствовать собственность арендодателя, чтобы ее можно было одобрить как безопасное или «стандартное» здание. Правила касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.

Если вы чувствуете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему домовладельцу. Если ваш домовладелец не сможет произвести ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее осмотреть недвижимость как можно скорее. Если можете, присутствуйте при инспектировании, чтобы вы могли указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его прислать вам копию отчета.

Если требуемый ремонт представляет собой проблему с канализацией, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной совет здравоохранения.Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.

Если инспектор обнаружит нарушения кода, он или она направит домовладельцу письмо со списком нарушений кода. В этом письме домовладельцу будет сообщено, что повторный осмотр для проверки того, был ли произведен ремонт, состоится в определенный день.

Некоторые инспекторы жилищного и санитарного кодекса не отправляют арендатору копии отчетов о проверке и не информируют арендатора о результатах проверки.Как арендатор в собственности, вы имеете право получить копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.

Повторный осмотр жилищной единицы

Если ваша жилищная единица не прошла осмотр, она должна быть повторно проверена инспектором по жилищным кодексам или санитарным нормам. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. В этом случае следует позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что домовладелец не произвел требуемый ремонт.

Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что домовладелец не производил ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения все еще не устранены, инспектор по строительству должен вызвать домовладельца в городской суд. В случае признания вины домовладельца могут оштрафовать.

Чиновники местных органов власти не всегда серьезно относятся к обеспечению соблюдения жилищных норм и правил здравоохранения. Немногие домовладельцы предстают перед муниципальным судом за нарушение Кодекса содержания собственности, и еще меньшее количество когда-либо подвергается штрафу в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на том, чтобы проверки и повторные проверки проводились тщательно и своевременно и чтобы инспекторы привлекали домовладельцев, не соблюдающих кодекс, к суду.

Отказ или закрытие здания

Кодексы по содержанию жилья и собственности позволяют инспекторам объявлять дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей», если в арендуемой единице или здании имеются серьезные дефекты. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности арендаторов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это ситуации, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Объявив здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.

Были случаи, когда инспектор отказывался от здания, даже если плохие условия были недостаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, домовладелец, желающий переоборудовать здание в кондоминиумы, может вывести арендаторов из здания с помощью инспектора, тем самым обойдя требования закона о преобразовании кондоминиумов. Образец цитирования: Проспект-стрит, 49 против Шевских садов, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (Приложение Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или домовладелец пытается незаконно заставить вас покинуть ваш дом, вам следует проконсультироваться с юристом.

Если строительный инспектор письменно сообщает вам о переезде, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на помощь в переезде от местного правительства. Помощь при переезде включает помощь в поиске нового места жительства, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Образец цитирования: N.J.S.A. 52: 31B-1 и след. и N.J.S.A. 20: 4-1 и след. . (См. Помощь при переезде.)

Использование доски здоровья для получения тепла

Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно было издать постановление, наделяющее совет по здравоохранению такими полномочиями. Даже постановлением совет здоровья может действовать только при температуре на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в медицинскую комиссию и сообщить им, что вы пытались заставить домовладельца исправить отопление. После этого плата будет ждать 24 часа, прежде чем кто-нибудь сделает ремонт. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 3-31 (p) и Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).

Что делать, если кончился мазут?

В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по обеспечению экстренной доставки нефти за счет государства, когда у арендаторов нет отопления, потому что домовладелец не покупал нефть.Затем город получает деньги напрямую от домовладельца. Узнайте о таких программах в местных органах власти.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ РЕМОНТА И ВЫЧИСЛЕНИЯ

Арендаторы часто жалуются, что их арендодатель не будет ремонтировать такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, когда они выходят из строя в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их домовладельцы не проводят рутинного обслуживания, такого как уничтожение вредителей. Как арендатор вы имеете право жить в безопасном, чистом и приличном жилье.В этом разделе объясняется это право и законы, которые возлагают на вашего арендодателя обязанность поддерживать вашу арендуемую квартиру в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт и текущее обслуживание.

При определенных условиях арендаторы могут использовать арендную плату для ремонта. После ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонтом и вычетом .Существуют определенные правила ремонта и удержания, которым вы должны следовать:

• Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.

• Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем дать арендодателю разумное количество времени для его проведения. Уведомление должно быть в письменной форме и отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

• Выждав разумное время, арендатор должен произвести ремонт и оплатить его всей или частью арендной платы.

• Стоимость ремонта должна быть разумной.

• Затем арендатор должен вычесть стоимость из следующего арендного платежа и предоставить домовладельцу копию квитанции о ремонте. Образец цитирования: Марини против Ирландии, 56 Нью-Джерси, 130 (1970).

Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы письменно сообщаете домовладельцу, что он неисправен. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы он починил туалет, платите водопроводчику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта туалета — 50 долларов. При наступлении срока аренды в следующем месяце вместо полной суммы арендной платы вы отдаете арендодателю деньги за вычетом 50 долларов за ремонт. Вы даете домовладельцу копию счета водопроводчика, а оригинал оставляете себе.

В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с домовладельцем лично или по телефону, вы можете произвести ремонт, а затем сообщить об этом домовладельцу.

Использование ремонта и удержания иногда приводит к спорам между домовладельцем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для устранения серьезного дефекта. В этой ситуации домовладелец может попытаться выселить вас в суде за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию отправленного вами письма с просьбой к домовладельцу произвести ремонт и копию квитанции о ремонте, судья не должен возлагать на вас ответственность за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и может возложить на вас ответственность за полную арендную плату.Поэтому вам следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.

ВЫДЕРЖКА АРЕНДЫ

Там, где арендодатель просто отказывается делать необходимый ремонт, у арендаторов часто нет другого выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется с удержанием арендной платы , если в ней участвует один арендатор. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой арендной платы. Удерживая арендную плату, арендаторы оказывают давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт, и они избегают платить за услуги, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить домовладельца произвести необходимый ремонт.

Как начать удержание арендной платы

Если вы решите удержать арендную плату, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт, вы должны предпринять два шага:

1. Вы должны отправить домовладельцу письмо с объяснением, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы прекратите платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу, и что вы не будете платить больше, пока не будут завершены все ремонтные работы.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить сниженную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может вам понадобиться позже в суде.

2. Вы должны отложить ежемесячную арендную плату и положить ее в надежное место. Банковский счет — хорошее место для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты с этих денег.Экономия на аренде — это самое важное, что вы можете сделать. Вы удерживаете ренту, а не тратите ее на что-то другое!

Чего ожидать

Арендодателям нужны деньги за аренду, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает арендодателя этих денег каждый месяц. Некоторые домовладельцы решат произвести весь ремонт или заключить соглашение с арендаторами о ремонте в обмен на уплату удержанной арендной платы и возобновление выплаты арендной платы. Если вы достигнете такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно составлено в письменной форме.

Некоторые домовладельцы вместо ремонта будут пытаться напугать жильцов, рассылая письма и извещения с угрозами выселения. Если ваш домовладелец сделает это, вы должны ожидать, что рано или поздно он подаст в суд жалобу на ваше выселение за неуплату арендной платы. (См. Раздел «Причины выселения».)

ВНИМАНИЕ! Здесь очень важно сэкономить на удержанной вами арендной плате. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы сохранили всю арендную плату и явитесь с ней в суд в день вызова.

Вы должны сообщить судье, что удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас не будет денег, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать доказательства условий в вашей квартире. Это называется слушанием о снижении арендной платы и описывается в следующем разделе.

Арендная плата

Слушание о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохие условия в вашей квартире или в местах общего пользования в здании.Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напоминать себе во время дачи показаний. Вам следует взять копию письма, которое вы отправили, с уведомлением арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о плохих условиях в квартире или доме. Вам также следует ознакомиться с любыми отчетами инспекторов жилищного или санитарного кодекса об этих условиях. По возможности сфотографируйте дыры, пятна и другие проблемы и покажите их судье.

Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить меньшую арендную плату в будущем, пока домовладелец не произведет весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который необходимо произвести, прежде чем арендная плата может быть возвращена в обычную сумму. Это называется приказом о снижении арендной платы .

Сумма снижения вашей арендной платы зависит от того, насколько плохими условия считает судья.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может снизить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не решит проблемы. Вот почему вам следует постараться как можно лучше полностью описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понимал трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.

Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в том случае, если проблемы в вашем доме или квартире серьезны, и только после того, как вы уведомили домовладельца.На слушании дела о снижении арендной платы судья может также решить, что условия недостаточно плохи, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. В этом случае вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и расходов на гонорары адвоката арендодателя. (См. Раздел «Защита от выселения ».)

Мировое соглашение в суде

В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если домовладелец соглашается произвести ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не произведет ремонт, как обещал, вы можете подать в суд, чтобы обеспечить выполнение соглашения.

Арендаторы, участвующие в забастовке арендной платы

Забастовка — это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами одного и того же арендодателя. Забастовка арендодателя увеличивает давление на арендодателя, потому что, чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег будет поступать арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет сложнее убедить судью в том, что какой-либо арендатор каким-то образом несет ответственность за плохие условия, или что домовладелец будет отрицать наличие дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить слова друг друга в суде. Совместные действия арендаторов значительно повышают их шансы на то, чтобы суд оказал давление на арендодателя посредством значительного сокращения выбросов.

По мере того, как к забастовке арендаторов присоединится все больше арендаторов, инспекторы жилищного и санитарного кодекса будут с большей вероятностью оказывать давление на домовладельца с целью его ремонта. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять юриста. С адвокатом у вас может быть больше шансов убедить судью заказать ремонт или назначить приемника.Забастовка арендаторов часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося домовладельца разобраться с плохими жилищными условиями.

СУДЕБНЫЙ ПРИКАЗ НА РЕМОНТ

Вместо удержания арендной платы арендаторы могут напрямую обратиться в суд и попросить судью приказать арендодателю оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать в себя просьбу о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, выполненный арендаторами. Цитировать: R.6: 1-2 (a) (2). См. Обращение в суд, чтобы вернуть свой залог.

Арендаторам следует поговорить со своим региональным офисом юридических услуг, организацией арендаторов или частным юристом, если они хотят узнать больше об использовании Суда мелких претензий или если они не уверены в том, как им следует заполнять документы, необходимые для подачи жалобы мелких претензий. .

АРЕНДА АРЕНДА

Закон также позволяет арендаторам подавать в суд ходатайство о назначении управляющего для управления зданием или комплексом. В ходатайстве, которое должно быть подано в Верховный суд, содержится просьба к судье назначить кого-либо, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора арендной платы и заказа ремонта, называется получателем арендной платы. Образец цитирования: N.J.S.A. 2А: 42-85.

Судья обычно рассматривает возможность удовлетворения ходатайства, если домовладелец неоднократно отказывался исправить условия, лишающие арендаторов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель арендной платы обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и удержание, удержание арендной платы и другие попытки ремонта потерпели неудачу.

Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме выходит из строя. Арендодатель уведомляется в письменной форме, но не отвечает. Стоимость ремонта лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. Согласно закону о конкурсном управлении, один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или получателю облигаций. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.

Для подачи ходатайства о получении арендной платы требуется помощь адвоката. Имейте в виду, что если домовладелец пытается выселить вас из-за того, что вы удерживали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем доме, судья может самостоятельно начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания дела о снижении арендной платы, если ваш домовладелец категорически отказывается сотрудничать и условия в вашем здании серьезные. Образец цитирования: Дрю против Пуллена, 172 N.J. Super. 570 (Приложение Div. 1980).

ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Еще один способ оказать давление на домовладельца с целью проведения ремонта — это подать жалобу в страховую компанию арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролем за арендной платой название страховой компании будет фигурировать в счетах, которые домовладелец представляет в связи с заявлением о повышении уровня материальных благ. В других местах может быть сложнее узнать название страховой компании арендодателя.

ЗАЩИТА ОКНА

Арендодатели нескольких жилых единиц обязаны по письменному запросу арендатора установить и поддерживать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого арендатора, у которого есть ребенок в возрасте 10 лет или младше, который живет в квартире или регулярно присутствует в квартире значительное количество времени. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13. Закон требует от домовладельцев ежегодно уведомлять арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть передана арендаторам, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, через которые есть доступ к пожарной лестнице. Здания, занимаемые собственниками, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13A7.13b. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными рабочими в связи с любой работой или местом, где они выполняются, не считаются «сезонной арендой».«Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б (2). Если у вас есть маленькие дети, и вы не были уведомлены о оконных решетках, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадают ли вы под действие этого закона.

Согласно правилам, принятым в 2006 году, арендодатели должны проверять оконные решетки дважды в год, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели регистрировать проверки в журнале.

Арендаторы могут подать жалобу уполномоченному Департамента по делам общества штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также могут наложить штрафы и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-1. Любой арендатор, желающий удалить оконную решетку, должен будет подать письменный запрос своему домовладельцу.

КАК ПОЗВОЛЯТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ

Закон дает вам несколько способов отстоять свое право съемщика на безопасное и достойное жилье и заставить домовладельца отремонтировать неисправные условия в вашей съемной квартире.У вас есть законное право:

• Вызовите на дому или санитарного инспектора,

• Используйте арендную плату для ремонта,

• удерживает арендную плату и

• Подайте в суд.

Примечание : Если вы живете в здании, построенном с помощью государственного финансирования, домовладелец должен каждые три месяца проводить собрания для всех арендаторов, чтобы арендаторы могли обсудить жалобы, которые у них есть на условия проживания. здание.(Собрание не проводилось бы, если бы большинство арендаторов проголосовало против его проведения.) Ссылка: N.J.S.A. 55: 14К-7,3; П.Л. 2007, г. 8.

Права арендатора »OCCL» Illinois

Если вы снимаете квартиру, дом или комнату, расположенную в городе Урбана, у вас есть определенные права и обязанности, предусмотренные главой 12.5 Городского кодекса Урбаны «Взаимоотношения арендодателя и арендатора». Этот закон применяется только в том случае, если вы живете в пределах корпоративной территории Урбаны. Если вы арендуете за пределами города или в Шампейне, Савойе или где-либо еще в Иллинойсе, этот закон не применяется к вашей ситуации аренды.

Ниже приводится объяснение положений Постановления. К ним относятся конфиденциальность и доступ, запрещенные положения об аренде, возврат гарантийного депозита и проценты, средства правовой защиты при нарушениях кодекса, а также определенные требования, касающиеся устной аренды, отказа, выселения и штрафов за просрочку платежа и других сборов. Чтобы получить копию точного текста закона, перейдите к резюме (pdf).

Конфиденциальность и доступ

Ваш домовладелец имеет право войти в вашу квартиру, дом или комнату либо с вашего разрешения, либо после уведомления, как того требует закон Урбаны.На арендатора может быть подан иск в суд, и договор аренды может быть расторгнут за отказ домовладельцу в доступе. Арендодатель имеет право войти, чтобы осмотреть, произвести необходимый или запрошенный ремонт, предоставить услуги, показать место потенциальным покупателям или арендаторам или внести изменения или улучшения, если работа не мешает арендатору использовать это место.

За исключением экстренных случаев или с разрешения арендатора, арендодатель может войти в арендуемую квартиру в Урбане только между 10:00 a.м. — 8:00 вечера. в будние дни или с 11:00 до 20:00. по выходным и только после уведомления арендатора за 24 часа. Исключения допускаются при ремонте и демонстрации устройства, как описано ниже.

п. 12.5-15 (в)

С того момента, как домовладелец или арендатор уведомит другую сторону о том, что договор аренды не будет продлен, арендодатель будет иметь право доступа без предварительного уведомления за двадцать четыре (24) часа с целью демонстрации сдача квартиры в аренду потенциальным арендаторам, при условии, что:

1. Арендуемая квартира еще не была сдана в аренду на период двенадцать (12) месяцев после истечения срока действия договора аренды;
2. Арендодатель входит только в течение двух (2) определенных одночасовых периодов в будние дни и трех (3) определенных одночасовых периодов в выходные дни, выбранных арендатором из числа вариантов, предлагаемых арендодателем, в течение которых арендодатель будет иметь ежедневный доступ ; и
3. Арендодатель должен уведомить арендатора, когда арендуемая единица сдана в аренду на период двенадцать (12) месяцев после истечения срока действия договора аренды.

п. 12.5-15 (г)

Если арендатор требует ремонта, и арендодатель входит в арендуемую квартиру для выполнения указанного ремонта в течение четырнадцати (14) дней с момента первоначального запроса арендатора, арендодатель не обязан направлять арендатору предварительное уведомление о въезде. Если арендодатель не выполнит указанный ремонт в течение четырнадцати (14) дней с момента первоначального запроса арендатора, арендодатель должен предоставить арендатору уведомление о въезде как минимум за 24 (двадцать четыре) часа.Уведомление действительно только в течение семи дней.

Арендодатель должен оставить записку

Раздел 12.5-15 (f) гласит: арендодатель или агенты арендодателя должны входить в арендуемую квартиру только после того, как постучат в дверь и предоставит арендатору разумную возможность ответить, должны оставить помещение в таком хорошем состоянии, в каком он вошел, произвести уборку удалять грязь и мусор, возникшие в результате проведения технического обслуживания и ремонта, оставлять записи с указанием имен лиц, вошедших в арендуемую квартиру, и блокировать арендуемую квартиру при выходе.

п. 12.5-16 Средства правовой защиты от злоупотребления правами доступа

1. Если арендатор отказывается разрешить законный доступ, домовладелец может получить судебный запрет, чтобы принудить доступ или расторгнуть договор аренды. В любом случае домовладелец может взыскать убытки и разумные гонорары адвоката.
2. Если домовладелец делает незаконный въезд или законный въезд необоснованным образом, арендатор может получить судебный запрет, чтобы предотвратить повторение такого поведения, и взыскать сумму, равную арендной плате не более чем за два (2) месяца или понесенному ущербу, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокату.
3. Если домовладелец делает законный вход для внесения изменений или улучшений, которые существенно мешают арендатору использовать помещения, или если арендодатель предъявляет повторные требования о въезде, иным образом законные, но которые приводят к преследованию арендатора после получения письменного уведомления арендатор, которого арендатор считает, что его преследуют такие повторяющиеся требования, арендатор может получить судебный запрет, чтобы предотвратить повторение такого поведения или расторгнуть договор аренды. В каждом случае арендатор может взыскать арендную плату за два (2) месяца или понесенный ущерб, в зависимости от того, что больше, а также разумные гонорары адвоката.Положения этого раздела не применяются к изменениям или улучшениям, выполненным домовладельцем для исправления указанных нарушений жилищного кодекса, за исключением случаев необоснованности, небрежности или небрежности арендодателя в устранении нарушений.

Запрещенные положения об аренде

Раздел 12.5-10: Договор аренды Urbana не должен содержать ни одного из следующих пунктов. Если в вашем договоре аренды появляется одно из этих запрещенных положений и ваш домовладелец намеренно пытается его принудить, вы можете подать на него в суд на арендную плату сроком до двух месяцев, а также расходы и гонорары адвоката.

• Отказ от прав арендатора в соответствии с федеральным законом, законом штата или Урбаны
• Признание в суде
• Право арендодателя на взыскание гонорара адвоката без предоставления арендатору возможности взыскать гонорар адвоката на идентичных условиях
• Ограничение ответственности
• Запрет права арендатора на субаренду
• Плата за просрочку, превышающую 5% ежемесячной арендной платы в месяц, если арендодатель не докажет, что фактические расходы выше
• Плата за субаренду, плату за локаут, плату за поздний выезд или любые другие сборы или штрафы, которые превышают фактические затраты арендодателя на услуги
• Автоматическое продление аренды в случае непредставления уведомления арендатором

Считается, что арендодатель намеренно попытался обеспечить выполнение запрещенной статьи об аренде, если арендодатель:

1. отказался утвердить субаренду или требует, в качестве условия утверждения субаренды, уплаты запрещенной платы за субаренду, уплаты более высокой арендной ставки, чем первоначальный арендатор, который должен был заплатить, или предоплаты будущей арендной платы, которая еще не подлежит оплате;
2. отказался предоставить услугу из-за неуплаты арендаторами запрещенного сбора или сбора;
3. обслуживает арендатора с письменным требованием, в котором говорится о намерении расторгнуть договор аренды за неуплату запрещенной платы или сбора;
4. подал иск против арендатора, чтобы обеспечить соблюдение запрещенного положения.

Договоров аренды

Раздел 12.5-11. Уведомление о невозобновлении: Если домовладелец решает не продлевать договор аренды, либо решает поднять арендную плату или изменить условия аренды после продления, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды. аренда. Если домовладелец не направит это уведомление, арендатор может рассмотреть возможность продления договора аренды на ежемесячной основе до тех пор, пока не будет направлено необходимое уведомление.

Раздел 12.5-11. Ежемесячная устная аренда: Арендодатель и арендатор обязаны направить другой стороне письменное уведомление не менее чем за 30 дней до последнего дня периода аренды о своем намерении завершить месяц за месяцем в устной форме аренды в конец срока аренды.

Если арендодатель не направляет арендатору необходимое уведомление о расторжении договора, арендатору не нужно выезжать, пока арендодатель не предоставит надлежащее уведомление. Если арендатор не предоставит надлежащее уведомление, арендатор будет нести ответственность за потерянную арендную плату арендодателя в течение одного месяца после выезда арендатора.Однако, если арендодатель не предоставит арендатору краткое изложение Постановления о арендодателе и арендаторе Urbana, арендатор НЕ будет нести ответственности за непредоставление письменного уведомления о прекращении устного договора аренды.

Раздел 12.5-12. Копия данной главы должна быть предоставлена: Копия Постановления о арендодателе и арендаторе Урбаны или краткое изложение, подготовленное городом, должно быть предоставлено арендодателем каждому арендатору во время подписания письменного договора аренды или заключения договора аренды с нет письменного договора аренды.

Раздел 12.5-13. Просроченные платежи: Арендодатель Urbana не может взимать штраф за просрочку платежа, если (1) сумма платежа не указана в договоре аренды и (2) если арендная плата отправлена ​​по почте, конверт, содержащий арендную плату, проштампован по почте после даты платежа. .

Раздел 12.5-14. Уведомление о сборах: Арендодатель Urbana не имеет права взимать какие-либо сборы или сборы, указанные в договоре аренды, включая штрафы за просрочку платежа, если арендодатель не уведомит арендатора в письменной форме в течение 30 дней после понесения платы, что арендатор должен уплатить плату. или зарядить.

Раздел 12.5-22. Abandonment: Если арендатор отказывается от съемной квартиры, арендодатель может вступить во владение квартирой. Раздел 12.5-22 (а) определяет отказ следующим образом:

Считается, что арендатор покинул съемную квартиру из-за отсутствия с видимым намерением не возвращаться и с неоплаченной арендной платой.

Если арендатор оставляет собственность в арендуемой квартире после отказа от нее или после освобождения по окончании срока аренды, арендодатель должен держать недвижимость либо в арендуемой квартире, либо на складе (за что арендодатель может взимать с арендатора фактическую стоимость) .Арендодатель может распоряжаться недвижимостью через 30 дней после отправки письменного уведомления по последнему известному адресу арендатора, если арендатор не потребует права собственности в течение этого времени.

Залоговые депозиты

Раздел 12.5-19. Проценты: Если залог в размере 100,00 долларов США или более удерживается в течение шести месяцев или дольше, арендодатель должен выплачивать арендатору годовые проценты, рассчитываемые с даты первой выплаты депозита и подлежащие уплате в течение 30 дней после окончания каждых двенадцати месяцев. срок аренды.Требуемая процентная ставка равна проценту, выплачиваемому крупнейшим банком округа Шампейн по сберегательным счетам с минимальным депозитом по состоянию на 30 июня, непосредственно перед началом аренды. Арендодатель, который не платит или отказывается уплатить требуемые проценты, может быть привлечен к суду со стороны арендатора на сумму, равную самому депозиту, плюс судебные издержки и гонорары адвоката.

Раздел 12.5-20. Возврат: Арендодатель не может удерживать деньги из депозита на стоимость уборки или ремонта, если арендодатель не предоставит арендатору подробный отчет о повреждениях, включая фактические затраты на каждый объект, и копии оплаченных квитанций за выполненные работы в течение 30 дней после выселения арендатора помещения.

Если арендодатель не предоставит эту справку, залог должен быть полностью возвращен в течение 45 дней после выселения арендатора. Арендодателю, который не выполняет эти требования, может быть предъявлен иск о взыскании двойной суммы депозита плюс гонорары адвоката. Эти требования, которые в соответствии с законодательством штата применяются только к объектам недвижимости с 5 и более квартирами, применяются ко ВСЕЙ арендуемой недвижимости в городе Урбана.

Раздел 12.5-20 (D). Отделка: Затраты на отделку, включая покраску и чистку ковров, не могут быть вычтены из депозита, если стены или ковры не повреждены сверх нормального износа.

Следующий раздел (12.5-20 (c)) был отменен 7-17-00 и больше не действует: Раздел 12.5-20 (C). Совместная проверка: По запросу арендодателя или арендатора обе стороны проводят обходную проверку в начале и в конце срока аренды, а также составляется список проверок с копиями для обеих сторон. Запрос на совместную проверку должен быть оформлен в письменной форме и отправлен по почте за пять дней до даты проверки или доставлен лично не менее чем за 48 часов.Арендодатель, отказывающийся проводить осмотр, не может удерживать из депозита какие-либо расходы на материальный ущерб. Арендатор, который отказывается проводить осмотр, отказывается от своего права оспорить любые вычеты, сделанные за ущерб, который мог быть определен при осмотре.

Раскрытие информации о праве собственности

Раздел 12.5-21 требует, чтобы арендодатель сообщил арендатору в течение 72 часов после его запроса имя и почтовый адрес владельца или уполномоченного агента владельца.Представитель арендодателя, который не раскрывает эту информацию после его запроса, становится агентом владельца в целях обслуживания процесса и выполнения юридических обязательств арендодателя.

Ремонт и удержание

Хотя вы не можете удержать всю или часть арендной платы в качестве штрафа арендодателю за невыполнение ремонта, существуют определенные условия, при которых вы можете вычесть фактические расходы на ремонт из своей арендной платы.

Это применимо только в городе Урбана с целью устранения нарушений кодекса после выполнения определенных процедур (Раздел 12.5-23 Кодекса города Урбана)

Если вы живете за пределами города Урбана, перейдите в раздел этого справочника «Проблемы с ремонтом», чтобы узнать о законах штата о праве на ремонт. Если вы платите какую-либо сумму арендной платы, меньшую, чем полная сумма, требуемая вашим арендным договором, вы рискуете выселением и судебным иском в отношении всей причитающейся арендной платы.

Как ремонтировать и вычитать в Урбане:

• Свяжитесь с отделом безопасности зданий для проверки (ул. С. Вайн, 400, офис общественного развития).После завершения проверки арендодателю будет отправлен письменный отчет. Получите свою копию этого отчета у жилищного инспектора. В отчете будет указан срок завершения ремонта.
• Отправьте письмо своему домовладельцу с заявлением о своем намерении отремонтировать и вычесть сумму, если работа не будет завершена к сроку, установленному городскими властями. Ваше письмо должно быть доставлено лично или заказным письмом.
• Обычно работает уведомление, а ремонт делает домовладелец. Если ремонт не будет выполнен к установленному сроку или если город продлит срок, вы можете обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы он выполнил работу.Вы должны получить свидетельство о страховании и отказ от залогового права. Это требуется в соответствии с постановлением города.
• После ремонта отправьте арендодателю копию счета в качестве объяснения суммы, удержанной из вашей арендной платы.

Есть два важных ограничения на ремонт и вычет:

• Вы не можете вычесть арендную плату более чем за два месяца в течение любого 12-месячного периода.
• Вы не можете использовать компенсацию за ремонт более 3 раз в год.Это относится как к субарендаторам, так и к первоначальным арендаторам.

Основные услуги:

Если ваша проблема связана с отсутствием воды, тепла, горячей воды, газа, электричества, санитарии или существенно функционального кухонного оборудования или холодильника, или если нарушение является одним из тех, которые «создают опасное состояние, которое существенно и немедленно влияет на здоровье и безопасность» , у вас есть дополнительные возможности в соответствии с постановлением города. По истечении крайнего срока соответствия вы можете:

• Закупать разумное количество тепла, горячей воды, водопровода, электричества, газа или других необходимых услуг в период несоблюдения арендодателем требований и вычитать стоимость из арендной платы; или
• Приобретите альтернативное жилье на период несоблюдения арендодателем условий и вычтите из арендной платы фактическую стоимость замещающего жилья, при условии, что сумма не может превышать среднюю стоимость номера в отеле / ​​мотеле в Урбане.

Если арендодатель упоминается городом более трех раз в течение двенадцати месяцев за неспособность предоставить основные услуги или исправить опасное состояние, арендатор может освободить помещение и расторгнуть договор аренды.

Незаконное выселение

Раздел 12.5-25: Незаконно для арендодателя добавлять или изменять дверные замки, блокировать вход в арендуемую квартиру, удалять двери или окна, отключать коммунальные услуги, изымать личное имущество арендатора из арендной платы. квартиры, либо любым другим способом применить силу, насилие или угрозу насилия для выселения арендатора.Арендодатель должен получить постановление суда о выселении.

Арендатор Urbana, ставший жертвой незаконного выселения, может подать иск против арендодателя за владение арендуемой единицей или личным имуществом и выплатить сумму, равную двухмесячной арендной плате или фактическому ущербу, в зависимости от того, что больше, плюс гонорары адвоката.

Ответное выселение

Раздел 12.5-26: Арендодатель Urbana не может принимать ответные меры против арендатора, уменьшая объем услуг, подавая или угрожая подать иск о владении или отказавшись продлить договор аренды, потому что арендатор имеет:

• Добросовестно подал жалобу на нарушение кодекса в государственный орган, ответственный за обеспечение соблюдения таких кодексов;
• Жалоба домовладельцу на нарушение каких-либо положений закона Урбаны;
• Организовал ассоциацию арендаторов или подал жалобу в Союз арендаторов, Студенческую юридическую службу, Land of Lincoln Legal Assistance или в любую аналогичную частную или государственную организацию о нарушении закона или договора аренды;
• Осуществлял или пытался воспользоваться любыми правами или средствами правовой защиты в соответствии с законодательством Урбаны.

Если арендодатель нарушает Раздел 12.5-26, арендатор имеет защиту в любых ответных мерах против него или нее за владение и имеет право вернуть владение на сумму, равную двухмесячной арендной плате и разумным гонорарам адвоката.

Могу ли я получить помощь в случае экстренного выселения во время COVID?

15 марта 2021 года губернатор Ламонт объявил UniteCT , новую государственную программу по оказанию финансовой помощи утвержденным домохозяйствам Коннектикута, финансово пострадавшим от пандемии.Программа предоставит арендодателям помощь в аренде жилья от имени квалифицированных арендаторов на сумму до 10 000 долларов США. Подавать заявки могут как арендаторы, так и домовладельцы, и заявители могут отслеживать прогресс в Интернете. Чтобы узнать больше и подать заявку на помощь, посетите нашу страницу UniteCT.

Ламонт подписал Указ № 12D, в котором говорится, что домовладельцев, начиная с 30 июня 2021 года, должны подать заявку на участие в программе помощи в аренде UniteCT, прежде чем направить арендаторам уведомление о выселении за просроченную арендную плату.В Указе также говорится, что:

• Арендодатели должны направить арендаторам уведомления о выселении за неуплату арендной платы, по истечении времени или чье право занимать квартиру было прекращено по крайней мере за уведомление за 30 дней до начала выселения
• Арендаторам должна быть предоставлена ​​возможность продолжить аренду с сохранением всех условий путем уплаты невыплаченной арендной платы в течение 30-дневного периода.
• Уведомления о выселении должны быть доставлены вместе с определенной информацией о государственной программе UniteCT и федеральном моратории на выселение на английском и испанском языках.
• Приостановление процесса выселения на срок до 30 дней разрешается, если домовладелец или арендатор подает заявку на участие в программе UniteCT.

30 июня 2020 года губернатор Ламонт расширил меры защиты для арендаторов жилья, пострадавших от COVID-19, в соответствии с указом 7DDD.

Этот мораторий на выселение жилого помещения был продлен до 30 июня 2021 года для всех арендаторов, у которых была текущая арендная плата по состоянию на 29 февраля 2020 года .

Последующее распоряжение (см. Выше) было издано о переносе моратория на выселение после 30 июня 2021 года.

Однако домовладельцы с ипотечными кредитами с федеральным обеспечением (которые составляют примерно 70% U.S. mortgages) не может подать уведомление о выходе за неуплату арендной платы до 25 июля или начать процедуру выселения до 30 дней после вручения уведомления о выходе.

Судебная система устанавливает свои собственные правила для определения приоритетности дел в интересах социального дистанцирования и общественного здравоохранения.

Исполнительный приказ 7DDD также расширяет возможность, предоставляемую в соответствии с Исполнительным указом 7X, для арендаторов по внесению дополнительного гарантийного депозита в аренду по запросу на аренду со сроком погашения в апреле, мае, июне, июле или августе 2020 года.

Вы можете использовать остаток любого гарантийного депозита на сумму, превышающую арендную плату за один месяц, включая любые проценты, начисленные на ваш первоначальный депозит.

Вместе с положениями 7DDD губернатор объявил о новых ресурсах для помощи арендаторам, домовладельцам и владельцам жилой недвижимости.

Пожалуйста, посетите официальное руководство для получения более подробной информации.

—-