Можно ли выписаться без собственника: Можно ли выписаться из квартиры без собственника

Если заявление подаёт владелец, то он имеет полное право выписать человека, не являющегося владельцем жилья. Участие в судебных заседаниях могут принимать обе стороны, а также их юристы.

Если собственник выписал кого-либо из прописанных лиц на своей жилплощади, то это личное дело владельца, но для этого должны быть весомые причины, которые обычно заверяются нотариально.

Как не платить чужие долги за коммунальные и жилищные услуги — Российская газета

Упрощенная процедура взыскания долгов за коммунальные и жилищные услуги привела к тому, что каждый, даже тот, кто платит аккуратно, может столкнуться со списанием с банковского счета некоторой суммы. Почему и как обезопасить себя от неприятных сюрпризов?

За счета в ответе

Бывшие члены семьи собственника, совместно проживающие члены семьи несут солидарную ответственность по долгам. «К примеру, квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, — объясняет Игорь Кокин, эксперт Высшей школы госуправления РАНХиГС. — Накопился долг, по закону оплатить его должен собственник, но кредитор может попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире». При этом далеко не все живут по адресу своей регистрации, но в данном случае факт проживания не требуется подтверждать. Зарегистрированы — значит, проживаете, следовательно, обязаны погасить долги по ЖКХ, накопившиеся за квартирой. Обезопасить себя можно только одним способом — иметь регистрацию строго по месту фактического жительства.

Я не в доле

Не менее опасно владеть имуществом совместно с людьми, которые могут не платить за коммунальные и жилищные услуги. Кредиторы — УК, поставщики тепла, воды и света — не вникают в то, кто именно из собственников накопил долги.

Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.

Выход только один — распределить зоны ответственности, то есть расчетные счета. Сделать это можно двумя способами: непосредственно обратившись в управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, а в случае отказа — в суд.

Заплатили по-соседски

Обычной практикой управляющих компаний является расписывание долгов одних собственников, которые не платят, на тех, кто платит. Этот фокус скрыт в платежах на содержание дома. Каждый месяц требовать подробного отчета от УК о том, куда ушли средства, поступившие на содержание дома, довольно хлопотно. Самый простой способ избежать оплаты счетов за соседей — перейти на прямые договоры.

Нет квартиры, есть долги

Увы, столкнуться за долги с отключением от благ цивилизации может самый добросовестный собственник квартиры. Фото: photoxpress

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. «Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований», — поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, — периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Собственность с хвостом

Не меньше рискует и покупатель. Он также может заплатить по долгам прошлого владельца, если управляющая компания решит не вдаваться в подробности.

Новый собственник не отвечает по долгам прежнего. Исключение составляют только взносы на капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Но это только в теории. А на практике случаются вопиющие нарушения. На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитанции за коммуналку, а те оказались неоплаченными.

При этом коммунальщики не хотят вдаваться в детали, требуют уплатить деньги новых владельцев и грозят отключением воды, света и другими неприятностями. «Это советская привычка считать, что счет привязан к квартире, на самом деле он привязан к собственнику. И новый владелец жилья не должен расплачиваться за прежнего собственника», — говорит Кокин.

Что делать, если УК, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? Сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Заключить договор с УК или ТСЖ. Если дом находится в непосредственном управлении ресурсоснабжающих организаций, то придется обойти всех поставщиков — энергии, воды и тепла — и перезаключить с ними договор.

В случае приобретения квартиры с долгами рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги и задолженности у вас не имеется. К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции.

Если же управляющая компания или поставщик ресурсов отказывается принять ваши доводы, можно написать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете все это как вымогательство.

Может жилец, отказавшийся от приватизации квартиры, выписаться из нее, а потом прописаться обратно при необходимости?

https://realty.ria.ru/20170628/408711316.html

Может жилец, отказавшийся от приватизации квартиры, выписаться из нее, а потом прописаться обратно при необходимости?

Может жилец, отказавшийся от приватизации квартиры, выписаться из нее, а потом прописаться обратно при необходимости? — Недвижимость РИА Новости, 28.06.2017

Может жилец, отказавшийся от приватизации квартиры, выписаться из нее, а потом прописаться обратно при необходимости?

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном… Недвижимость РИА Новости, 28.06.2017

2017-06-28T09:45

2017-06-28T09:45

2017-06-28T09:46

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/sharing/article/408711316.jpg?1498632379

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

регистрация по месту жительства — вопрос-ответ — полезное

Может жилец, отказавшийся от приватизации квартиры, выписаться из нее, а потом прописаться обратно при необходимости?

Добрый день! Квартира приватизирована на мать, 2 сына и отец отказались от приватизации в ее пользу. Сейчас мать настаивает на том, чтобы один из сыновей выписался из квартиры (так как фактически проживает в другом регионе, а они хотят получить субсидию на квартплату, а данные его справок 2НДФЛ этому препятствуют). Получается, выписавшись, он лишится права на бессрочное проживание в этой квартире. Может ли он потом обратно зарегистрироваться обратно при необходимости, даже против воли матери, настаивая на том, что он когда-то имел право принять участие в приватизации этой квартиры?

Юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»  граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации квартиры, имеют право пожизненного проживания в ней (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; Определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 N 1033-О).

С одной стороны, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 9 ГК РФ). Законом не предусмотрена возможность отказа от бессрочного права пользования гражданина, отказавшегося от приватизации, из чего можно сделать вывод, что такое право сохраняется за лицом пожизненно. Кроме того, исходя из смысла закона, регистрационный учет не связан с правом проживания: снятие с регистрационного учета само по себе не влечет прекращения права проживания.

Однако, исходя из сложившейся практики, если в указанной ситуации сын выпишется из квартиры, приватизированной на мать, и зарегистрируется по новому месту жительства, прописаться обратно против ее воли ему будет крайне затруднительно. Позиция судебной практики такова: если сын «выпишется» из квартиры и зарегистрируется по месту постоянной регистрации в другом жилом помещении, т о есть вселится в другую квартиру, тогда суд, скорее всего, ему во вселении в прежнюю квартиру откажет. Более того, выезд из жилого помещения, если он не носит временный характер, может служить основанием для обоснования утраты бессрочного права пользования.

Жена или ребенок без «прописки»? Владельца жилья теперь не накажут! | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

Нашумевший закон «о резиновых квартирах», вопреки ожиданиям, не только ужесточил наказания, но и ввел серьезные послабления в правилах регистрации по месту пребывания и месту жительства (пресловутой «прописки»). 

Об этих полезных новшествах – в очередном выпуске нашей рубрики.

В столицу — без регистрации

У всех на слуху «карательные» положения обновленного законодательства: выросли штрафы для тех, кто проживает без регистрации либо предоставляет свою квартиру таким жильцам; введена уголовная ответственность за фиктивную «прописку». При этом в нашей стране, на первый взгляд, можно наказывать едва ли не каждого второго. Сотни тысяч пар после свадьбы не спешат прописывать на новую жилплощадь «вторую половинку». А после развода далеко не все экс-супруги регистрируются там, куда разъехались. Толпы граждан с подмосковной «пропиской» живут и работают в Москве., и т.д. и т.п. 

Общественного вреда от таких деяний вроде бы не наблюдается. Значит… и наказывать не следует, решили законодатели. И перед окончательным принятием добавили в закон «о резиновых квартирах» смягчающие нормы, выводящие из-под ответственности отдельные категории граждан.

Прежде всего, позаботились о тех, кто мигрировал в города федерального назначения – Москву и Санкт-Петербург из близлежащих областей – Московской и Ленинградской. Или, наоборот, решил переехать в загородный дом, не выписываясь из городской квартиры. Теперь такие граждане, имея областную регистрацию по месту жительства («прописку»), могут смело проживать без дополнительных формальностей в соответствующей ближайшей столице. 

А москвичи и питерцы не обязаны оформлять регистрацию по месту пребывания в населенных пунктах упомянутых областей. Эти ценные положения содержатся в новой редакции статьи 5 закона РФ от 25 июня 1993 года № 5241-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» (действующая редакция – от 28 декабря 2013 года).

Для близких родственников формальности не обязательны

Также без регистрационных формальностей теперь можно обойтись в случаях, когда человек фактически живет в другом населенном пункте того же региона, где имеет «прописку». 

Скажем, взрослые дети, проживающие во Владимире, перевозят к себе пожилую мать или отца из города Гусь-Хрустальный Владимирской области. Прежде потребовалось бы оформлять переехавшим родителям регистрацию по месту пребывания либо по месту жительства во Владимире, выписывая их с «малой родины». Сейчас подобной волокиты можно избежать благодаря той же статье 5 упомянутого закона. Причем, в данном случае родственные связи роли не играют: правила применяются для всех граждан, меняющих адреса проживания в пределах одного региона.

В то же время в законодательстве появились и специальные дополнения, рассчитанные исключительно на близких родственников. А именно: владелец жилья ни при каких условиях не может быть привлечен к ответственности, если в его квартире (доме) проживают без регистрации:

— супруг (супруга),
— дети, в том числе усыновленные,
— супруги детей,
— родители, в том числе приемные,
— супруги родителей,
— бабушки и дедушки,
— внуки.

Точно так же не может быть наказан гражданин, если он проживает без регистрации и является одним из указанных родственников по отношению к собственнику или нанимателю, имеющему регистрацию по месту жительства («прописку») в данном жилье.

Обратите внимание: такие положения содержатся в примечании к статье 19.15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях (действующая редакция от 15 февраля 2014 года).

Фиктивная регистрация: что это?

В законе о праве граждан на свободу передвижения появилась и еще одна примечательная норма. Статья 2 в новой редакции разъясняет, что следует считать «фиктивной регистрацией». Напомним: этот вопрос особенно важен потому, что именно за «притворную» регистрацию введена уголовная ответственность — статьей 322.2 УК РФ. 

Предусматривается три признака «фиктивности» — для возбуждения уголовного дела достаточно одного из них:

1)    Представление для регистрации заведомо недостоверных сведений или документов;
2)    Регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в нем;
3)    Регистрация гражданина на жилплощади без намерения ее собственника предоставлять это жилое помещение для проживания.

Как видим, во всех случаях речь идет об умышленных деяниях: требуется доказать преступные намерения. Представители Федеральной миграционной службы поясняют, что на практике в первую очередь будут приниматься во внимание степень общественного вреда деяния и материальной заинтересованности нарушителя.

Скажем, если собственник квартиры регистрирует на 30 квадратных метрах 50 приезжих рабочих, то его наверняка заподозрят в фиктивности. Поскольку укомплектовать в «однушку» такое количество жильцов явно нереально. Если же кто-то решит «прописать» в своей столичной квартире иногороднего друга или дальнего родственника, снимающего другое жилье, то об Уголовном кодексе речь зайдет вряд ли.

Впрочем, в последнем случае полностью расслабляться тоже не стоит: законодатели не забыли включить в КоАП РФ весьма расплывчатую и гибкую (в плохом смысле слова) статью 19.15.2. Она предусматривает наказание за ЛЮБЫЕ нарушения правил регистрации, не подпадающие под другие статьи, и в том числе не содержащие признаков преступления по статье 322.2 УК РФ. Упомянутая «помощь другу» сюда как раз вписывается. 

С другой стороны, действует и правило о том, что регистрация по месту пребывания производится в срок не позднее 90 дней после прибытия в жилое помещение (статья 5 закона о праве граждан на свободу передвижения). 

Иными словами, мы сохраняем право находиться в «чужом» населенном пункте до трех месяцев без каких бы то ни было формальностей.
 
Анна Добрюха, юрист

Конфиденциальность номеров и Четвертая поправка: Дафф о гостеприимстве.

Суды признали, что защита Четвертой поправкой от необоснованных обысков и конфискований распространяется на обыски и выемки в номерах отелей и мотелей. Некоторые исключения допускают необоснованный обыск и изъятие, включая согласие. В широком смысле исключение о согласии означает, что согласие стороны, фактическое или подразумеваемое в отношении обыска и / или изъятия, делает ордер ненужным.

Как правило, во время пребывания гостя в отеле только гость может дать согласие на обыск своего номера.Хотя сотрудники отеля могут получить доступ к комнате для уборки и обслуживания во время пребывания гостя, они не имеют права позволять полиции входить в номер. Таким образом, во время проживания гостя в отеле сотрудники не должны позволять полиции входить в номер гостя без ордера на обыск.

Четвертая поправка не действует после истечения срока аренды гостя, и в этот момент сотрудники, получившие соответствующее разрешение от отеля, могут помочь полиции и дать согласие на обыск номера.Хотя это кажется простым принципом, не всегда ясно, когда срок аренды действительно истекает для целей Четвертой поправки. Столкнувшись с такой неясностью, отели могут предпринять определенные действия для обеспечения тщательного соблюдения Четвертой поправки, выпуская и последовательно соблюдая правила в отношении (а) выезда гостей и (б) выселения гостей.

I. Политика и процедура оформления заказа

Права гостя на Четвертую поправку истекают по истечении расчетного времени.Однако это может быть изменено в соответствии с правилами отеля и общением с гостями. Следовательно, политика и практика отеля могут продлить защиту Четвертой поправки после заранее оговоренного времени выезда гостя. Например, если отель дает гостю разрешение остаться до более позднего расчетного часа или имеет обыкновение соглашаться, когда гость остается после указанного расчетного часа, защита Четвертой поправкой действует до этого более позднего расчетного часа. Суды установили, что после того, как отель предоставил определенным гостям такое пособие, эти гости «обоснованно полагали, что отели позволят им сделать это снова, что позволит им сохранить интерес к конфиденциальности в своих номерах.»Суды осознают, что в большинстве отелей существует практика или практика, позволяющая гостям некоторую свободу действий в отношении расчетного времени.

Каждый запрос Четвертой поправки, касающийся выезда гостей из отелей, зависит от конкретных обстоятельств дела. а последовательные процедуры обеспечат как персоналу, так и гостям уверенность в том, когда истек срок действия защиты гостя по Четвертой поправке.

Защита по Четвертой поправке зависит от разумных ожиданий гостя о конфиденциальности в его или ее номере, что означает, что отели должны изложить свои правила оформления заказа в манера, которая не смутила бы разумного человека.Эффективная политика и процедура связи могут включать в себя уведомление гостя о расчетном времени при регистрации, напоминание гостю за несколько часов до выезда и публикацию расчетного времени в каждой комнате. Дальнейшие меры могут включать в себя связь с гостем в случае, если время выезда прошло. Таким образом, отель может недвусмысленно заявить, что срок аренды гостя и сопутствующие меры защиты согласно Четвертой поправке истекают в определенное время.

Отель должен делать все возможное, чтобы быть последовательным в общении и обеспечении соблюдения своей политики оформления заказа.При отсутствии последовательности гости могут считаться разумными, ожидая, что их права по Четвертой поправке продлятся после расчетного времени. Если отель хочет сохранить возможность делать исключения из общего расчетного времени, он должен предоставить сотрудникам систему для записи этих расширений, чтобы они знали, защищен ли каждый гость Четвертой поправкой.

II. Политика и процедура выселения

Обоснованное выселение также аннулирует защиту гостя в соответствии с Четвертой поправкой.Срок аренды гостя истекает после того, как отель определит основания для выселения и предпримет позитивные шаги по возвращению права собственности на номер.

Примеры того, что суды сочли действительными основаниями для выселения, включают:

• • Грубое поведение.
  • Незаконная деятельность, в том числе хранение запрещенных наркотиков.
  • Неоплата за номер в отеле.
  • Отравление, хулиганство и ношение оружия в гостинице.
  • Запахи марихуаны (кроме тех штатов, которые в настоящее время легализовали рекреационное использование) и жалобы на громкий шум.

Затем отель должен принять меры, чтобы вернуть себе номер, что положит конец ожиданиям гостя о конфиденциальности. Четвертая поправка продолжает защищать гостя до тех пор, пока персонал отеля не примет меры для начала выселения. Следующие действия были определены как достаточные для начала выселения и, таким образом, аннулирования защиты по Четвертой поправке:

• • Запирание гостя из его комнаты до тех пор, пока это делается с целью выселения.
  • Обратиться в полицию за помощью в физическом выселении обвиняемого.
  • Вынос вещей гостя из комнаты, оставленная на двери записка, информирующая гостя о том, что он / она выселена, персонал отеля, сообщающий гостю, что он / она выселен, или комбинация вышеперечисленного.

Чтобы разработать и соблюдать политику выселения, которая способствует соблюдению Четвертой поправки, отель должен определять поведение, оправдывающее выселение.Для этого необходимо ознакомиться с законом, в том числе с любыми законодательными актами, регулирующими политику отеля. Затем отель должен обучить свой персонал распознавать поведение, провоцирующее выселение, и реагировать на него. Отель также должен предоставить гостям свою политику выселения или каким-либо образом сообщить о типах поведения, которые могут вызвать выселение. Наконец, в случае выселения отель должен предпринять шаги, чтобы сообщить гостю, что его выселяют. Если у отеля возникли какие-либо сомнения или путаница в отношении того, вызывает ли рассматриваемое поведение выселение, или явно не сообщает, что гость выселяется, меры защиты Четвертой поправки могут продолжать применяться.Поэтому, как и в случае с предложениями по процедурам оформления заказа, описанным выше, последовательность и ясность помогут обеспечить ситуацию, в которой сотрудники и гости отеля узнают, когда Четвертая поправка больше не применяется для защиты гостей.

Как правило, персонал отеля не должен позволять полиции входить в номер гостя без ордера. Однако, если срок аренды гостя истек из-за того, что истек расчетный час или гость был выселен, персонал отеля может дать согласие на проведение полицейского обыска.Гостиницы должны внедрить политику и процедуры, которые позволяют гостям и персоналу с уверенностью знать обстоятельства, при которых истекает срок аренды гостя.

Популярные вопросы о выдаче, возврате и версиях

Перетаскивание мышью

Наиболее распространенный способ загрузки файлов — перетаскивание их с компьютера или сетевой папки в библиотеку документов. Сначала откройте библиотеку на своем сайте.Затем найдите на своем компьютере документы, которые вы хотите загрузить, выберите их и перетащите в место в вашей библиотеке, где написано: перетащите файлы сюда .

Если вы не видите возможность перетаскивать файлы, установите последнюю версию программного обеспечения вашего браузера или Microsoft Office. Для этой функции требуется минимум Office 2013 или последняя версия Microsoft Edge, Internet Explorer, Firefox или Chrome.

Использование команды «Открыть в проводнике»

Эта команда открывает проводник Windows на вашем компьютере, но отображает структуру папок на сервере, который лежит в основе сайта.Время от времени вам может потребоваться скопировать или переместить много документов из библиотеки в другую библиотеку.

Примечание. Открыть с помощью проводника в SharePoint 2013 и SharePoint 2016 или просмотреть в проводнике с SharePoint работают только в Internet Explorer 10 или 11. Он не поддерживается Microsoft Edge, Google Chrome или Mozilla FireFox.

Например, вы можете захотеть переместить все документы, созданные более года назад в одной библиотеке, в другую библиотеку, чтобы заархивировать информацию.Или вы можете захотеть скопировать документы из библиотеки, которой вы владеете, с одного сайта в другую библиотеку на дочернем сайте по мере изменения рабочих групп.

Вы также можете управлять файлами в папке, например копировать, переименовывать, удалять и т. Д.

Использование команды нового документа

В выноске «Создать новый файл» нажмите ЗАГРУЗИТЬ СУЩЕСТВУЮЩИЙ ФАЙЛ. В появившемся диалоговом окне нажмите «Обзор», чтобы загрузить отдельные файлы.

Преимущество этого подхода в том, что он работает независимо от того, какой у вас браузер или его версия.

Сопутствующие советы о выписке, возврате и версиях

Каким бы способом вы ни загрузили, имейте в виду следующее о извлечении, возврате и версиях, когда они включены:

• Если вы загружаете файл в библиотеку, которая требует, чтобы файлы были извлечены, файл изначально извлекается для вас.Вам все равно нужно зарегистрировать файл, прежде чем другие люди смогут его просмотреть и отредактировать.

• Если библиотека настроена для отслеживания версий файлов, вы обычно добавляете загруженный файл как новую версию, которая затем становится частью истории версий файла.

• Если библиотека требует, чтобы вы добавляли значения в один или несколько столбцов библиотеки, например, название отдела или номер проекта, вы все равно должны отредактировать значения и зарегистрировать документ до завершения операции загрузки.

Дополнительная информация

советов по покупке дома для продажи от собственника

Большинство людей не собираются покупать дом, который продается владельцем (FSBO), но эти объекты регулярно появляются на рынке недвижимости. Следует ли вам следить за этими свойствами или держаться подальше? Вот что нужно иметь в виду, если вы собираетесь купить дом на продажу владельцем.

Ключевые выводы

• Наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно платит ему комиссионные.
• Многие юристы составят предложение о покупке и другие документы за разумную плату.
• Предложите цену ниже прейскуранта, проверьте, за что продается сопоставимая недвижимость в этом районе, и будьте готовы к переговорам.
• Передайте свой задаток третьей стороне, например, титульной или эскроу-компании.

Вам нужен агент?

Очевидно, что продавец не хочет нанимать агента по листингу, но многие домовладельцы готовы платить агенту покупателя.Если у вас уже есть агент, он может связаться с покупателем от вашего имени. Если у вас его еще нет, подумайте о том, чтобы найти того, кто готов взяться за эту работу.

Агенты покупателя не всегда рады работать с FSBO без листингового агента, потому что они не хотят ответственности, и это может означать больше работы за необязательно большие деньги. Когда задействован только один агент, этот человек часто выполняет работу обеих сторон.

Что касается ваших потребностей, наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно оплачивает комиссию агента, поэтому нет причин не работать с кем-то.Зачем идти в одиночку, если не нужно?

Написание договора купли-продажи

Договор купли-продажи устанавливает условия продажи между вами и продавцом. Если вам неудобно писать его самому, и вы не хотите прибегать к помощи агента, позвоните юристу по недвижимости, который займется этим аспектом сделки за вас. Фактически, у вас должен быть поверенный, который будет ждать своего часа, чтобы убедиться, что сделка завершена на законных основаниях и все ваши права защищены.

Многие юристы составляют предложение о покупке и другие документы за разумную плату, и обычно это деньги, потраченные не зря. Вы также можете найти контракты на покупку недвижимости в Интернете, но, возможно, вам будет лучше нанять профессионала, если у вас нет опыта для правильного заполнения форм.

Если вы решили позаботиться о документах самостоятельно, помните о следующем совете.

Предложите цену ниже прейскуранта

Таким образом, переговоры могут только развиваться.Если вы начнете слишком высоко, вы не сможете вернуться назад. Это также может помочь заранее определить, разумна ли прейскурантная цена или несбыточная мечта. Узнайте, за что продаются сопоставимые объекты недвижимости в этом районе, и будьте готовы к переговорам.

Запись на непредвиденные расходы

Найдите выход из сделки, если вы обнаружите физические дефекты в собственности, которые продавец не исправит, или если ваш заем не одобрен, среди других проблем. Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают удовлетворительную оценку дома, одобрение ссуды, удовлетворительный осмотр дома и проверку на наличие вредных организмов, подтверждение права собственности от продавца, одобрение раскрытия информации продавцом и возможность страхования.Если любой из этих факторов не может быть соблюден, договор становится недействительным, если вы включили надлежащие условия на случай непредвиденных обстоятельств.

Не давайте продавцу задаток

Передайте свой задаток (деньги, которые вы отправляете вместе со своим предложением о покупке) третьей стороне, которая будет храниться для вас, например, титульной или эскроу-компании. Обычно агент по листингу помещает его на свой счет условного депонирования для хранения. Вы не хотите, чтобы он попал на текущий счет продавца.Что, если продавец потратит их, и сделка сорвется из-за одной из этих оговорок об непредвиденных обстоятельствах? Или что, если они откажутся вернуть его вам? У вас не будет денег, по крайней мере, до тех пор, пока вы не подадите на них в суд.

Определите, кто за что платит

Кто платит, какие комиссии обсуждаются. Выясните, кто будет платить налоги на передачу, условное депонирование и титульные сборы. Если вы отличный переговорщик, тем лучше. Вы, вероятно, сможете позаботиться об этом самостоятельно. Точно так же вы можете использовать пропорции в своих интересах.Выясните, будет ли в вашу пользу какая-либо пропорция.

Например, неиспользованная часть налогов на недвижимость обычно возвращается продавцу, если они уплачиваются до продажи. В этом случае вы можете не просить никаких пропорций. Но если налоги будут уплачены в просрочку, продавец возместит вам кредит, так что вам потребуются порции.

Когда вы вступите во владение?

Укажите, когда продавец передаст вам ключи, чтобы вы могли вступить во владение недвижимостью.В некоторых частях страны можно ожидать владения мячом в день закрытия. В других областях владение передается на следующий день после закрытия, чтобы дать продавцу время переехать. Нередки случаи, когда у продавца возникают проблемы с переездом, особенно если сделка была заключена быстро. Подумайте, готовы ли вы позволить продавцу арендовать у вас на некоторое время после закрытия.

О домашнем осмотре

Всегда проверяйте дом у уважаемого домашнего инспектора.Слишком много сделок идет на убыль, когда замешан плохой домашний инспектор. Спросите учетные данные и спросите инспектора, принадлежат ли они к какой-либо ассоциации, а затем проследите за обоими, чтобы подтвердить.

У вас есть несколько вариантов, если при осмотре обнаружены серьезные проблемы. Вы можете попросить продавца:

• Устраните проблему, но имейте в виду, что от них не требуется нанимать лучшего из имеющихся подрядчиков или обеспечивать выполнение качественной работы.
• Кредит вам деньги для найма собственного подрядчика после закрытия.Эта сумма будет применяться к вашим заключительным расходам. Но что бы вы ни делали, не указывайте в приложении, что кредит идет на ремонт.
• Уменьшите продажную цену, как правило, на сумму, соизмеримую с предполагаемой стоимостью ремонта.

Некоторые покупатели думают, что покупка страховки титула не стоит дополнительных денег, но умный покупатель всегда делает это. Стоимость устранения проблем с правом собственности или разрешения споров может быть огромной по сравнению с копейками, необходимыми для покупки страховки.

Некоторые мифы о сделках ФСБО

Существуют некоторые заблуждения о покупке дома собственником.Вот распространенные мифы и их причины.

• ФСБО не серьезные продавцы : Это неправда. Небольшое меньшинство может испытывать воду, но большинство из них абсолютно точно хотят продать свои дома.
• FSBO не гибки в цене. : Некоторые покупатели думают, что FSBO не нанимают агентов, потому что они не могут себе этого позволить, и что им нужно выкладывать все до копейки из сделки, чтобы они не уступали в цене. Но согласно исследованиям Национальной ассоциации риэлторов, большинство продаваемых собственниками домов на самом деле получают меньше за свои дома, чем те, которые размещаются у агента по недвижимости.FSBO, как правило, готовы к переговорам, но они могут не очень в этом преуспеть, если не зарабатывают этим на жизнь.
• Продажа собственниками, которые скрывают существенные факты : FSBO подчиняются тем же законам, что и законы, представленные агентом по недвижимости. Эти продавцы должны раскрывать покупателям информацию в соответствии с требованиями федерального правительства и штата, если таковая имеется, включая раскрытие любых относящихся к делу существенных фактов.
• Вам не нужно получать предварительное разрешение на ипотеку : Это полезно, покупаете ли вы FSBO или выбираете более традиционный маршрут.Возможно, это не обязательно, но это поможет определить ваш ценовой диапазон, и все продавцы оценят, зная, что вы уже одобрены для продолжения.

Помните, что если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь за юридической или налоговой консультацией. Немного рискованно покупать FSBO, когда у продавцов нет опыта продажи домов, но если вы работаете с агентом и / или адвокатом, чтобы убедиться, что все юридически надежно, у вас есть хорошие возможности для продвижения вперед. Также не забудьте рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке (используйте наш калькулятор ниже), который лучше всего соответствует вашему бюджету, до переговоров с FSBO.

Как продать свой дом без риэлтора

Нет никаких правил, требующих, чтобы вы продавали свой дом с агентом по недвижимости. Фактически, в 2019 году около 11% людей предпочли продать свою собственность за пределами службы множественного листинга (MLS), выставив ее на продажу владельцем (FSBO). Но стоит ли продажа недвижимости по собственному желанию потенциальной экономии средств? Узнайте, почему вы можете продать свой дом без агента по недвижимости и как продать свой дом владельцем.

Зачем продавать дом без посредника?

Агенты по недвижимости получают комиссию (от 3% до 6%) от продажи вашей собственности.Таким образом, продажа вашего дома без агента по недвижимости может сэкономить вам от тысяч до десятков тысяч долларов, в зависимости от продажной цены вашей собственности.

Кроме того, дома, проданные FSBO, часто продаются быстрее, чем дома, проданные через агентов. Согласно профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, 58% домов FSBO были проданы менее чем за две недели. Часто дома, проданные владельцем, продаются личным знакомым, таким как семья, друзья, коллеги по работе, соседи или, возможно, даже инвесторы в недвижимость, и эти сделки часто могут заключаться намного быстрее, чем традиционная продажа.

Обратная сторона продажи дома без агента

Хотя вы можете сэкономить деньги, избегая комиссии, вы можете продавать дешевле. В 2019 году дома, которые были проданы FSBO, были проданы по средней цене дома в 200000 долларов, что значительно ниже средней цены на недвижимость, проданной через агента, в размере 280 000 долларов.

Еще одним недостатком продажи без агента является то, что вы несете ответственность за маркетинг недвижимости для продажи, координацию выставок, подготовку объекта к выставке, согласование цены и условий и получение объекта недвижимости через закрытие.Агенты по недвижимости обычно делают эту работу за вас, поэтому исключение их из уравнения перекладывает всю эту работу на вашу тарелку.

Как продать свой дом без агента по недвижимости

Точно определите стоимость вашего дома

Прежде всего, вам необходимо знать, сколько стоит ваша недвижимость «как есть». Довольно часто дома FSBO либо продаются быстро, потому что цена предложения ниже рыночной стоимости, либо остается на рынке в течение длительного времени из-за слишком высокой цены предложения.

На некоторых веб-сайтах индустрии недвижимости есть автоматические оценки стоимости вашей собственности; однако они могут быть неточными, иногда дешевле на несколько тысяч долларов. Возможно, стоит запросить оценку или получить мнение риэлтора о стоимости.

Подготовьте свой дом к продаже

Еще одним важным шагом при подготовке вашего дома к продаже является его ремонт и подготовка к выставке. Убирайте беспорядок в своем доме — лучше меньше, да лучше, когда вы пытаетесь продать недвижимость.Завершите любые незавершенные проекты и ремонт. Хотя ваш дом может казаться вам идеальным, покупателям может не понравиться фиолетовая ванная комната или три разных типа полов. Сохранение вашего дома как можно более нейтральным и обновленным, с ограниченным количеством личных фотографий или декора, увеличит ваши шансы на получение предложения.

Продать недвижимость на продажу

Перед тем, как продавать свою недвижимость, убедитесь, что у вас есть хотя бы одна качественная фотография каждой комнаты, хотя рекомендуется две-три фотографии.Возможно, стоит нанять профессионального фотографа. Кроме того, составьте хорошо написанное резюме для продажи собственности. Посмотрите на другие объявления в вашем районе и посмотрите, что вам нравится в этих описаниях собственности. Когда у вас есть и то, и другое, вы можете начинать маркетинг.

Есть несколько способов продать недвижимость, один из лучших — онлайн. Несколько веб-сайтов, таких как Zillow (NASDAQ: ZG), Facebook (NASDAQ: FB) Marketplace, Trulia или Redfin (NASDAQ: RDFN), позволяют продавать вашу собственность бесплатно.

Кроме того, в зависимости от штата, в котором находится ваш дом, определенные веб-сайты позволят вам внести небольшую фиксированную плату за размещение недвижимости для продажи в MLS. Это дает вам гораздо больше возможностей, чем размещение на каждом отдельном веб-сайте бесплатно.

Поскольку нет агента продавца, вы экономите деньги, не платя комиссию за продажу; однако, если потенциальный покупатель представлен к вам через агента, вам, возможно, придется заплатить комиссию агента покупателя.

Если ваша недвижимость находится в аварийном состоянии или нуждается в ремонте, или если вы просто не хотите иметь дело с хлопотами, связанными с листингом и демонстрацией ее, вы можете связаться с местным инвестором в недвижимость или компанией iBuying.Большинство будет покупать недвижимость как есть, иногда даже незаметно, всего через две-четыре недели.

Также неплохо повесить во дворе вывеску о продаже, если возможно, с листовками. Чем больше информации вы предоставите, тем реже вам придется звонить на места — хотя вы, скорее всего, получите большое количество звонков от агентов по недвижимости, пытающихся заставить вас включиться в их список.

Переговоры и закрытие

Агент по недвижимости обычно отвечает за переговоры и получение собственности через закрытие.Полезно освежить свои навыки ведения переговоров, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену или условия. После согласования заключите официальный контракт и поместите деньги на условное депонирование с титульной компанией по вашему выбору. Часто общайтесь с титульной компанией, чтобы обеспечить своевременное выполнение необходимых действий, таких как осмотр, оценка и страхование титула.

Продать дом без агента по недвижимости можно, и для многих это простой и дешевый вариант.Но это не обходится без дополнительной работы, и это сопряжено с риском получить меньше денег для вашего дома. Если вы решите продать свой дом без агента, убедитесь, что вы правильно оцениваете свою собственность, и продолжайте узнавать, что ищут покупатели жилья.

Ваши обязанности при увольнении

1. Если у вас есть договор аренды

Если у вас есть письменный договор аренды и вы хотите выехать на постоянное место жительства, вам нужно задать себе два вопроса:

• Когда должен закончиться мой договор аренды?
• Когда я хочу съехать?

а.Переезд по окончании срока аренды

Для того, чтобы письменный договор аренды был действительным, в нем должна быть указана дата окончания срока аренды. Если в нем не указана дата окончания, это письменное соглашение об аренде по желанию, и вам следует прочитать следующий раздел этой главы, озаглавленный «Если у вас нет договора аренды».

Если у вас есть действующий договор аренды и вы планируете выйти из него в день окончания срока аренды, посмотрите первые 10 или 15 строк договора аренды, чтобы узнать, продлевается ли ваша аренда автоматически.Если это так, будет написано что-то вроде:

. . . этот договор аренды будет оставаться в полной силе и действовать по истечении вышеуказанного срока из года в год до тех пор, пока Арендодатель (арендодатель) или Арендатор (арендатор) в первый день месяца любого года или ранее не предоставит другому письменному уведомлению о намерение расторгнуть договор аренды.

Если ваша аренда автоматически продлевается, у вас есть так называемая «самопродлевающаяся аренда», и вы должны уведомить арендодателя о том, что вы уезжаете. Ваше уведомление должно быть составлено в письменной форме, и вы должны доставить его арендодателю к определенной дате.Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать, когда и как вам нужно отправить домовладельцу это уведомление. Обычно требуется уведомление за один месяц. Если вы не уведомите арендодателя должным образом о своем выезде, ваш договор аренды будет продлен еще на один срок, и арендодатель может привлечь вас к ответственности за уплату арендной платы после вашего выезда.

Если ваша аренда не продлевается автоматически, то ваша аренда просто заканчивается в последний день аренды. В этой ситуации вам не нужно уведомлять арендодателя о своем выезде.Для получения дополнительной информации об условиях самопродления в аренде см. Главу 4: Какой у вас вид аренды — Каков срок действия моего договора аренды.

г. Переезд до окончания срока аренды

Если вы хотите расторгнуть договор аренды и съехать до его окончания, ситуация несколько сложнее. Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь платить арендодателю на протяжении всего срока аренды.

В вашем договоре аренды также может быть пункт, в котором говорится, что если вы уезжаете до окончания срока аренды, вы несете ответственность за арендную плату после того, как вы уйдете до конца срока аренды.Несмотря на это положение, есть несколько способов досрочно расторгнуть договор аренды и уменьшить сумму арендной платы, которую вы можете быть должны, если ваш домовладелец попытается предъявить вам иск на все деньги, причитающиеся по договору аренды, когда вы переедете. Каждый из перечисленных ниже способов досрочного прекращения аренды сопряжен с различными рисками с точки зрения вашей ответственности за аренду. Решая, покидать ли квартиру до окончания срока аренды, вы должны внимательно учитывать риски.

1. Арендодатель согласен на ваше выселение

   Вы можете связаться с домовладельцем или управляющим имуществом и сказать ей, что вы должны съехать до окончания срока аренды.Предложите конкретную дату. Арендодатель может согласиться с тем, что вы можете уехать раньше. Если она согласна, немедленно отправьте ей письменное уведомление (электронное письмо, текст или письмо) о том, что вы «сдаете» ¹ квартиру до _____ (укажите дату), и попросите письменное «согласие на передачу». Вы должны использовать эти конкретные слова. Затем убедитесь, что домовладелец отправил вам что-то в письменной форме (электронное письмо, текст или письмо), в котором говорится, что она согласна на ваш отъезд к определенной дате. Когда наступит этот день и вы вывезете все свои вещи из квартиры, вы должны вернуть ключи арендодателю.Если вы получили письмо от арендодателя, подтверждающее досрочную сдачу вашей квартиры, и вернули ключи в согласованную дату или раньше, арендодатель не может возложить на вас ответственность за арендную плату после вашего отъезда. ²

   Вам следует быть осторожным, просто принимая устное соглашение с арендодателем о том, что можно уйти раньше, даже если вы и ваш арендодатель в хороших отношениях. Если она не отправит обратно подписанную копию письма, в котором говорится, что она согласна с тем, что вы можете уехать раньше, вам следует подумать, хотите ли вы принять на себя риск того, что она может позже попытаться привлечь вас к ответственности за квартплату после того, как вы переедете.

2. Арендодатель отказывается ремонтировать

   Если в вашей квартире есть серьезные нарушения Санитарного кодекса или серьезно неисправные условия, вы уведомили арендодателя и городского жилищного инспектора о нарушениях или условиях, и арендодатель не отремонтировал их в кратчайшие сроки, вы можете по закону прекратить аренда. Однако, прежде чем вы сможете по закону прекратить (аннулировать) договор аренды ³ , вы, , должны предпринять определенные шаги, указанные ниже:

• Вы должны поручить участнику жилищной инспекции осмотреть квартиру и составить отчет, в котором указаны условия, нарушающие государственный санитарный кодекс. ⁴ Информацию о том, как пройти осмотр жилья, см. В Главе 8: Выполнение ремонта.

  Арендодатель должен получить отчет о проверке от жилищного инспектора и иметь возможность завершить ремонт, прежде чем вы сможете расторгнуть договор аренды. Хотя жилищный инспектор должен вручить копию отчета арендодателю, рекомендуется отправить копию отчета арендодателю, чтобы она не могла позже сказать, что не получила его. Приложите к отчету письмо с подробным описанием любых предыдущих запросов, которые вы обращались к арендодателю с целью ремонта, и с указанием продолжительности проблем, указанных инспектором.После получения отчета о проверке домовладелец должен начать все ремонтные работы в соответствии с отчетом инспектора или договором с третьей стороной, чтобы ремонт был произведен в течение указанного периода времени. ⁵

• Если домовладелец не отремонтировал или по существу не выполнил все необходимые ремонтные работы в течение требуемого времени, вы можете расторгнуть договор аренды и выехать из квартиры, но вы должны выехать «в разумные сроки». Непонятно, каков «разумный срок» ⁶ для выезда из-за плохих условий.
• Несмотря на то, что это не обязательно, перед выездом вам также следует отправить домовладельцу письмо с письменным уведомлением о причине вашего выезда. Ниже приведен образец письма.

  Уважаемый арендодатель,

  Сообщаем вам, что из-за многочисленных нарушений Санитарного кодекса в этой квартире, которую вы не смогли отремонтировать, мы больше не можем жить в этой квартире и выезжаем _____________ (дата).

  Вы получили уведомление об этих нарушениях из наших писем к вам и отчета жилищной инспекции от ______________ (дата).Поскольку вы не смогли произвести ремонт, вы нарушили свою гарантию пригодности для проживания, и настоящим мы решаем аннулировать договор аренды между нами.

  Вам также следует сфотографировать проблемы в вашей квартире, чтобы, если ваш домовладелец позже решит подать на вас в суд за нарушение договора аренды, у вас будет дополнительное доказательство того, что именно арендодатель нарушил договор аренды, не предоставив безопасную и гигиеничную квартиру.

3. Вы передаете договор аренды

Вы можете передать (передать) договор аренды другому лицу.Когда вы назначаете аренду, вы выезжаете на постоянное место жительства, и новый арендатор въезжает на оставшийся срок аренды. Это лицо называется «правопреемник». И вы, и новый арендатор будете нести ответственность перед арендодателем за состояние квартиры и арендную плату. Тем не менее, вам следует проверить свой договор аренды, прежде чем принимать решение о передаче, поскольку во многих договорах аренды арендаторам запрещается уступать договор аренды или разрешается уступка только с разрешения арендодателя. Дополнительную информацию о назначении аренды см. В разделе этой главы Назначение аренды .

4. Вы уходите

Вы можете уйти и пойти на любой риск, который может последовать за этим. Риск заключается в том, что арендодатель, вероятно, сохранит ваш залог. Она также может попытаться подать на вас в суд или возложить на вас ответственность за арендную плату до тех пор, пока не переедет другой арендатор. Но, хотя некоторые домовладельцы могут быть готовы отпустить вас из договора аренды, другие не могут. Однако закон требует от домовладельца приложить разумные усилия для поиска другого арендатора. ⁷ Если после письменного уведомления арендодателя о своем выезде он не желает отпускать вас из договора аренды, вы можете предпринять ряд мер, чтобы попытаться защитить себя:

• Письмо арендодателю: Напишите домовладельцу письмо о том, что она не может просто требовать, чтобы вы заплатили оставшуюся часть арендной платы за срок аренды, и что по закону она должна предпринять разумные усилия, чтобы найти нового арендатора уменьшить (смягчить) ее ущерб.
• Помогите найти нового арендатора: Вы можете попытаться найти кого-нибудь (знакомого или незнакомого человека), готового взять на себя вашу аренду. Если вы не знаете никого, кто был бы заинтересован в переезде в вашу квартиру, вы можете сами прорекламировать квартиру. Если да, опишите квартиру и текущую арендную плату, которую вы платите. Если с вами свяжутся люди, покажите им квартиру и объясните, что вы съезжаете и не уверены, повысит ли арендодатель квартплату. Если они заинтересованы в аренде квартиры, сообщите им имя и номер телефона домовладельца и попросите связаться с ним напрямую.Вам также следует отправить домовладельцу письменное сообщение (электронное письмо, текст, письмо) с именем и контактной информацией этого человека и сообщить арендодателю, что вы нашли человека, который желает переехать в квартиру. Вы также можете включить напоминание своему домовладельцу о его обязанности найти кого-нибудь, кто сможет переехать в квартиру, чтобы смягчить (уменьшить) ее потерю арендной платы. Сохраните копии всех письменных сообщений на случай, если арендодатель попытается подать на вас в суд на оставшуюся часть арендной платы по договору аренды.
• Комиссионное вознаграждение брокера: Вы можете предложить оплатить брокерское вознаграждение, чтобы помочь домовладельцу найти нового арендатора.

5. Вы перестаете платить арендную плату

Вы можете заставить домовладельца прекратить аренду. Если вы перестанете платить арендную плату, вы можете вскоре получить уведомление о выходе за 14 дней за неуплату арендной платы. Когда это происходит, домовладелец прекращает вашу аренду, и вы можете уехать. ⁸ Эта стратегия, хотя она обычно работает, требует крайней осторожности.В Массачусетсе, как и в других частях страны, арендодатели все чаще используют компьютерные службы, которые отслеживают записи и историю арендаторов, во многом как служба кредитной отчетности. Если вас выселили за неуплату арендной платы, эта информация может попасть в компьютерную систему службы отчетности домовладельца и может создать проблемы при попытке найти вашу следующую квартиру. Кроме того, если у вас есть ваучер по разделу 8 или какой-либо другой вид субсидии, вы можете подвергнуть свою субсидию риску, если просто перестанете платить арендную плату.

2. Если у вас нет договора аренды

Если у вас нет договора аренды и вы занимаетесь квартирой с разрешения арендодателя, то вы являетесь арендатором по своему желанию. ⁹ Дополнительную информацию об арендаторах по желанию см. В Главе 4: Какой у вас вид аренды. Как арендатор по своему желанию, есть три основных способа законного прекращения аренды.

а. Отправьте надлежащее извещение арендодателю

Закон требует, чтобы арендаторы по своему желанию уведомляли арендодателей в письменной форме о том, что они выезжают, по крайней мере, за один полный период аренды или за 30 дней (в зависимости от того, что больше) до переезда. ¹⁰ Этот период отсчитывается с момента получения уведомления арендодателем, а не с момента его отправки. ¹¹ Таким образом, если вы платите арендную плату первого числа каждого месяца и хотите уехать до 1 апреля, арендодатель должен получить ваше уведомление до конца февраля (28 февраля — это нормально, а 1 марта — нет).

Вы можете отправить копию извещения домовладельцу по почте или передать ее непосредственно ей. Убедитесь, что если вы отправите уведомление по почте, вы оставите достаточно времени, чтобы она получила уведомление до крайнего срока.Если вы хотите уехать до 1 апреля, отправьте уведомление по почте как минимум за неделю до 28 февраля, чтобы она получила его не позднее 28 февраля. Обязательно сохраните копию для себя.

Если вы решите отправить уведомление по почте, было бы неплохо также доставить копию уведомления самостоятельно. В противном случае может возникнуть вопрос, получил ли домовладелец уведомление. ¹² Если вас беспокоит, что домовладелец может сказать, что не получил его, отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении, обычной почтой и и сохраните копию для себя.Если вы отправите уведомление заказным письмом, а арендодатель откажется подписать его, уведомление не будет иметь силы для прекращения вашего аренды. Также отправьте его по почте.

Никогда не пытайтесь устно прекратить (прекратить) вашу аренду. Ваше уведомление должно быть оформлено в письменной форме. ¹³ В соответствии с законом вы должны использовать в своем уведомлении следующие слова:

Настоящим вас уведомляют о том, что я ухожу и сдаю в конце следующего месяца моей аренды __________ [указать последний день срока аренды], начиная с этого уведомления, помещения, которые теперь принадлежат мне как вашему арендатору, а именно ________________ [ваше имя и адрес квартиры]. ¹⁴

_________________________________

[Ваша подпись]

Если вы сделаете надлежащее уведомление, вы можете съехать без каких-либо дополнительных обязательств перед домовладельцем. Если вы не прекратите аренду должным образом, вы можете нести ответственность за дополнительную арендную плату.

Примечание. Если вам нужно уехать в середине месяца, вы не можете просто уведомить о том, что планируете выехать в середине периода аренды, и заплатить половину арендной платы.

г. Вы и ваш арендодатель можете договориться о прекращении аренды

Во время аварии

Если вы не можете надлежащим образом уведомить арендодателя о своем переезде — например, если вам необходимо переехать из-за чрезвычайной семейной ситуации — вы всегда можете спросить арендодателя, согласится ли она прекратить аренду.Арендодатель и арендатор могут в любое время и по любой причине прийти к соглашению о прекращении аренды. ¹⁵ Получите это соглашение в письменной форме. Если вы думаете, что арендодатель не согласится с этим в письменной форме, но может согласиться на это устно, попросите кого-нибудь пойти с вами и засвидетельствовать то, что говорит арендодатель. Затем вы можете отправить домовладельцу письмо с «благодарностью» за то, что она разрешила вам уехать, не уведомив должного количества, что поможет вам задокументировать ваше согласие.

Опережая время

Арендатор и домовладелец могут заранее договориться о том, сколько вы, как арендатор, должны уведомить арендодателя перед выездом. ¹⁶ Например, вы и ваш домовладелец можете договориться, что вы уведомите ее за 15 дней. Опять же, неплохо было бы изложить это в письменной форме.

г. Вы можете «сдать» свою квартиру

Арендатор по желанию может прекратить аренду, «сдав» квартиру. Это происходит, когда у вас недостаточно времени для того, чтобы должным образом уведомить об этом, и домовладелец не соглашается прекратить договор аренды, когда вам нужно его прекратить. В этом случае вы можете по закону уйти, если домовладелец согласится с так называемой «сдачей» аренды.Арендодатель принимает сдачу, если она принимает тот факт, что вы уезжаете или уезжаете. ¹⁷ Способы доказательства того, что домовладелец принял вашу передачу, могут включать следующее:

• Ваш домовладелец принимает ваши ключи. (Принесите свидетеля, когда вы вернете ключи.)
• Ваш домовладелец рекламирует квартиру для сдачи в аренду, делает ремонт или фактически сдает ее. (Вы можете даже попытаться найти жильцов на замену и сообщить эти имена домовладельцу, чтобы она смогла принять меры по заполнению квартиры.См. Раздел в этой главе, который называется «Вы просто уходите».)

3. Риск увольнения без надлежащего уведомления

Если вы покидаете свою квартиру, не отправив необходимое уведомление в соответствии с вашим соглашением об аренде (по крайней мере, за один месяц, если вы не согласились на другое уведомление), или если вы не вернете ключи в указанную вами дату или ранее уезжали, домовладелец может попытаться заставить вас заплатить арендную плату за следующий период аренды (обычно в следующем месяце). ¹⁸ Если вы добровольно не согласитесь выплатить домовладельцу эти деньги, ей придется подать на вас в суд, чтобы получить их.В зависимости от суммы денег домовладелец может решить, что подавать на вас в суд слишком сложно. И, как указывалось в предыдущем разделе этой главы, закон требует от домовладельца как можно скорее найти нового арендатора.

Залоговых депозитов в Висконсине — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства началось до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

Если вы живете в городе Мэдисон, у вас были дополнительные права на аренду и залог до 21 декабря 2011 г. Щелкните здесь для получения дополнительной информации.

Что такое гарантийный депозит?

Закон штата определяет гарантийный депозит как «общую сумму всех платежей и депозитов», предоставленных в качестве обеспечения, и «включает все арендные платежи сверх предоплаты за один месяц». Сюда входят залог за домашних животных, залог за ключ и залог за мебель, а также арендную плату за последний месяц, если это то, что требует домовладелец.ATCP 134.02 (11) Депозиты хранятся как гарантия того, что арендатор будет платить арендную плату и не повредит квартиру.

ПРИМЕЧАНИЕ: Согласно новым законам, арендодатели могут указать в договоре аренды, что они будут использовать электронные средства связи (электронная почта, текстовые сообщения и т. Д.) Для внесения залога и любых связанных с этим документов, таких как регистрация заезда / листы и списки отчислений (подробнее ниже). В противном случае бумажные копии — самый безопасный вариант. Висконсин. Стат. 704.10 (2), штат Висконсин, закон 317, п. 42, Эфф.18.04.18.

Сколько может взимать арендодатель?

Сколько бы они ни захотели, но без дискриминации. Законы штата не устанавливают ограничений на сумму, которую домовладельцы могут взимать за залог.

Должен ли мой домовладелец платить проценты?

Нет. Государство этого не требует, а новые законы лишили местные муниципалитеты права требовать проценты. Висконсин. Стат. 66.0104 (2) (b), Эфф. 21.12.11.

Как арендатору защитить свой залоговый депозит?

Заполните регистрационную форму

Когда арендатор въезжает, арендодатель должен:

• Дайте арендатору регистрационный лист и дайте ему знать, что у него есть не менее семи дней , чтобы проинформировать арендодателя о любых проблемах. ATCP 134.06 (1) (a) 1, Wis. Stat. 704.08, 2011 г., Закон штата Висконсин. Закон 143, п. 18, Эфф. 31.03.12.
• Арендодатели должны были сами заполнить регистрационный лист между 31.03.12 и 28.02.14. . Новый закон также требует, чтобы арендодатель предоставил арендатору «стандартизированный информационный лист регистрации, который содержит подробное описание состояния помещения на момент регистрации». Получается, что домовладелец должен заполнить регистрационный лист. Wis. Stat. 704.08, 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 13, Эфф. 01.03.14

Если арендатор не получает форму регистрации, он может сделать ее самостоятельно или воспользоваться образцом Центра ресурсов арендатора. Арендатор должен m получить копию полного документа для себя и отправить оригинал арендодателю в срок, указанный арендодателем (должен быть не менее 7 дней) . Если домовладелец не соблюдает процедуры заселения, им будет сложно доказать первоначальное состояние квартиры, когда они попытаются удержать сумму залога.Арендаторам следует заполнить свои собственные регистрационные листы и сделать фотографии или видео первоначального состояния квартиры.

При заполнении формы заселения будьте внимательны! Арендодатель не может взимать плату за какой-либо ранее нанесенный ущерб, но документация является ключевым моментом. Обратите внимание на проблемы с устройством, например:

• пятна на коврах или поврежденные полы
• треснувшие окна
• грохоты порваны или отсутствуют
• дырки от ногтей, потрескавшаяся краска, шелушение обоев
• грязные условия, приспособления и приборы
• витраж стен и потолка
• Сантехника, раковины, ванны и плитка изношены, загрязнены, покрыты плесенью или работают неправильно
• Отсутствуют лампочки или стеклянные заглушки
• электрические розетки или другие неработающие предметы (выключатели, конфорки печей, змеевики духового шкафа и т. Д.)
• столешницы с пятнами, царапинами или повреждениями

Получить свидетеля

Арендаторы могут иметь друга, который не живет с ними, чтобы засвидетельствовать условия при заселении и подписать свою форму регистрации или написать отдельное заявление о том, что они видели.

Снимайте фото или видео

Тщательно сфотографируйте или снимите на видео квартиру при въезде. Арендаторам следует проявлять особую осторожность и документировать все повреждения. Снимая фотографии или видео, подумайте о том, чтобы поставить отметку с датой и номером квартиры или адресом на фотографиях.Это поможет вам доказать, когда были сделаны фотографии, и даст представление о том, насколько большим может быть конкретное пятно или участок повреждения. Арендаторы должны отправить фотографии или видео домовладельцу вскоре после переезда и сохранить копии для себя.

Запросы предыдущего арендатора о начислении залога

В дополнение к заполнению формы регистрации и сообщению арендаторам, что они имеют право осматривать квартиру, домовладелец также должен проинформировать арендатора об их праве запросить список любых сборов с залогового депозита предыдущего арендатора.Арендодатель может потребовать, чтобы запрос был оформлен в письменной форме. Если арендатор делает это, арендодатель должен отправить список удержаний из депозита предыдущего арендатора в течение 30 дней или 7 дней после того, как он уведомит предыдущего арендатора о своих удержаниях, в зависимости от того, что произойдет позже. ATCP 134.06 (1) Если в этом списке есть дополнительные повреждения, которые не были устранены до их переезда и которые арендатор не указал в своем регистрационном листе, это будет важным свидетельством состояния квартиры на момент переезда. Это также может помешать домовладельцу взимать с обеих групп арендаторов один и тот же ущерб.

Прочтите ваши НЕСТАНДАРТНЫЕ УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Это часть договора аренды, в которой арендодатель должен указать все вещи, которые он возьмет из залогового депозита, сверх того, за что они могут вычитаться по закону, например, штрафы за просрочку платежа. Арендаторам следует убедиться, что арендодатель взимает плату только за реальный ущерб, который они могут документально подтвердить. Арендодатель не может взимать плату за заранее оцененные убытки (случайные сборы), даже если они указаны в нестандартном положении об аренде, например: 500 долларов за наличие бочонка с пивом в вашей квартире. Арендодатели могут быть сбиты с толку или воодушевлены принятием новых законов, но ничего не изменилось, что позволяет им взимать штрафы за предметы, которые не включают повреждение имущества или денежные потери. ATCP 134.06 (3) (b), штат Висконсин. 704,28 (2)

Арендодатели больше не обязаны «обсуждать» (но все же должны «идентифицировать») какие-либо нестандартные условия аренды, которые разрешают вычеты из гарантийного депозита за вещи, не включенные в ATCP 134.06 (3) (a). Это делает язык совместимым с Wis. Stat. 704,28 (2). CR 14-038, разд. 7 & 8, Эфф. 01.11.15.

Что делать жильцам перед тем, как покинуть квартиру?

Арендаторам следует попытаться назначить встречу с арендодателем для выезда. Если домовладелец соглашается сделать это, арендаторы должны уехать с подписанной копией формы выезда. Если домовладелец отмечает, что вещи грязные или поврежденные, арендатор может предложить почистить или починить их в это время, чтобы избежать платы за это.

Если домовладелец не будет проходить через квартиру вместе, арендаторы должны заполнить свою форму выезда и сделать снимки, документирующие состояние квартиры, в том числе места, где арендатор убирал или ремонтировал вещи. Не забудьте поместить что-нибудь на фото, чтобы использовать его в качестве ориентира для определения даты и размера повреждений. Подумайте о том, чтобы при выезде присутствовал тот же свидетель, который присутствовал при регистрации.

Если домовладелец представляет арендатору форму выезда, в которой перечисляется ущерб, который арендатор (или их соседи по комнате / гости) не причинил, арендатор не должен ее подписывать.Вместо этого им следует заполнить собственную форму выезда и сохранить копию. Сохраняйте копии всего!

Кроме того, арендаторам следует не забыть указать свой адрес пересылки на бланке регистрации отъезда или каким-либо образом указать его арендодателю в письменной форме. Арендодателям больше не требуется отправлять гарантийный депозит на последний известный адрес арендатора, если арендатор не оставил адрес для пересылки. Арендодатели по-прежнему должны «доставить или отправить по почте» гарантийный депозит, но в правилах нет требований о том, куда его отправлять.Он мог оказаться по старому адресу совладельца, адресу квартиры и т. Д. ATCP 134.06 (2), CR 14-038, Sec. 4, Эфф. 01.11.15 .

Когда домовладелец должен вернуть залог?

У арендодателя есть 21 день после окончания аренды * для отправки полного гарантийного депозита и / или подробного списка удержаний. Если они написали это в договоре аренды, они могут отправить это в электронном виде. Висконсин. Стат. 704.10 (2), штат Висконсин, закон 317, п.42, Эфф. 18.04.18. ATCP 134.06 (2) (a) , Wis. Stat. 704.28 (4), MGO 32.07 (7) Если арендодатель этого не сделает, закон позволяет арендатору предпринять дальнейшие действия (см. Ниже), но арендодатель не отказывается от права на возмещение ущерба после этой даты.

* Арендодатель больше не возвращает залог на основании того, когда помещение «сдано». Теперь домовладелец должен вернуть залог через 21 день после любого из следующих действий:

1. Дата окончания аренды, если арендатор уходит в конце срока аренды ATCP 134.06 (2) (а); или
2. Дата окончания аренды или дата начала аренды нового арендатора, если арендатор выселяется или уезжает до окончания срока аренды ATCP 134.06 (2) (b); или
3. Дата, когда известно, что помещение было освобождено, или дата, когда арендатор выселяется из-за выселения, если арендатор выселяется из-за задержания. ATCP 134.06 (2) (c)

Это делает язык совместимым с Wis.Стат. 704,28 (2). CR 14-038, разд. 4, Эфф. 01.11.15.

Что делать, если арендатор выезжает раньше срока?

Если арендатор съезжает до истечения срока аренды, он должен написать письмо с указанием дня переезда и вернуть ключи арендодателю, чтобы не возникало сомнений в том, владеет ли он квартирой до сих пор. Обратный отсчет 21 дня начинается в в день окончания договора аренды или в дату начала новой аренды, в зависимости от того, что наступит раньше. Есть исключения для субаренды. (См. Раздел «Завершение аренды» для получения дополнительной информации о возможных изменениях арендной платы, пока квартира свободна.) Висконсин. Стат. 704.28 (4) (b) Этот закон вступил в силу для всех, кто досрочно отказался от аренды с 31 марта 2012 года. Раньше у арендодателя был 21 день со дня «сдачи помещения» арендатором. Они должны были уведомить арендодателя в письменной форме, если они выехали раньше срока, в противном случае им пришлось бы ждать окончания срока аренды в течение 21 дня. ATCP 134.06 (2) (b), MGO 32.07 (7) Если в договоре аренды есть положение, противоречащее настоящему закону, закон сначала вступает в силу при продлении договора аренды.Висконсин. Стат. 704.28, 2011 Висконсин. Закон 143, Sec. 22, Эфф. 31.03.12.

На что может вычесть арендодатель?

Стандартные юридические вычеты: ATCP 134.06 (3) (a), Wis. Stat. 704,28 (1)

• Неоплаченная арендная плата (за некоторыми исключениями в штате Висконсин 704.29)
• Неоплаченные коммунальные услуги, причитающиеся по договору аренды, или за которые арендодатель становится ответственным
• Ущерб, нанесенный арендатором или его гостями, превышающий «нормальный износ»
• Неоплаченные ежемесячные муниципальные сборы за выдачу разрешений, Висконсин.Стат. 704.28, 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, раздел 22, Eff. 31.03.12. Правила защиты прав потребителей называли это «платой за парковку передвижного дома». Это было обновлено 11.11.15, чтобы соответствовать 704.28. ATCP 134.06 (3) (a) 5, CR 14-038, разд. 6

Язык был изменен, чтобы уточнить, что вычеты производятся из полной суммы гарантийного депозита и только на сумму, которая разумно необходима для оплаты вещей, которые им разрешили вычесть. ATCP 134.06 (3) (а), CR 14-038, разд. 6, Эфф. 01.11.15.

Нестандартные юридические вычеты

Арендодатель может вычесть вещи, отличные от перечисленных выше, только в том случае, если взимание платы за это является законным (см. Ниже) И если арендатор парафировал положения на отдельной странице под названием «Нестандартные условия аренды» при подписании договора аренды. Это может включать такие вещи, как штрафы за просрочку платежа. ATCP 134.06 (3) (b), Висконсин. Стат. 704,28 (2)

Незаконные удержания

Арендодатели не имеют права вычитать из гарантийного депозита «нормальный износ» или другие убытки, за которые арендатор не несет ответственности в соответствии с законом, даже если арендатор подписал НЕСТАНДАРТНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОБ АРЕНДЕ, разрешающее такие вычеты.ATCP 134.06 (3) (c), Висконсин. Стат. 704,28 (3)

Чистка ковров

Вычитание из залога за обычную чистку ковров является незаконным, даже если арендатор подписал договор аренды, в котором говорится, что он должен платить за чистку ковров. Исключение составляют случаи, когда они повредили ковер сверх «нормального износа». Если домовладелец вычитает деньги из залога за обычную чистку ковров , он должен выполнить следующие действия. ATCP 134.06 (3) (c), Висконсин.Стат. 704.28 (3) Имейте в виду, что домовладелец все еще может попытаться получить деньги в суде мелких тяжб!

Новое примечание в ATCP 134.06 (3) (c) разъясняет, что даже если арендодателю разрешено составлять договор аренды, в котором говорится, что арендатор должен платить за обычную чистку ковров, они могут , а не , забрать это из соображений безопасности. депозит. Плату за чистку ковров ny, которую они взимают заранее, следует рассматривать как часть гарантийного залога, который подлежит возмещению. Вычеты не могут включать «естественный износ».»По сути, домовладелец должен был бы подать в суд на арендатора в качестве отдельного дела, если бы он не заплатил за обычную чистку ковров, требуемую по договору аренды. CR 14-038, Sec. 10, Eff. 11/1/15.

Может ли арендатор обналичить частичный чек?

Это рискованно. Правила больше не гарантируют, что арендатор может подать в суд на оставшуюся часть суммы, которую, по его мнению, он должен. Если арендатор абсолютно должен обналичить чек, он может написать на чеке «Частичная оплата» или «Права защищены» и приложить письмо домовладельцу, в котором объясняется, что они принимают это только как частичную оплату.ATCP 134.06 (2) (e), MGO 32.07 (7) (d) CR 14-038, разд. 4, Эфф. 01.11.15

Кому вернуть депозит?

Арендодатель должен вернуть его тому, кому арендаторы письменно сказали арендодателю , чтобы он выписал чек, или тому, кому арендодатель решит вернуть его, если не было письменных инструкций. Правила больше не предписывают домовладельцу указывать имена всех на чеке, поэтому арендаторам, которые снимают вместе, следует тщательно подумать о том, кому они хотят получить чек и получить от него деньги.Легче, чтобы это был всего лишь один человек, но больше ответственности, если каждый должен его подписать. ATCP 134.06 (2) (d), MGO 32.07 (7) (c), CR 14-038, разд. 4, Эфф. 01.11.15.

Что делать, если арендодатель не соблюдает эти правила?

Если арендодатель не вернет гарантийный депозит и / или список удержаний в течение требуемого 21 дня, или если арендодатель снял деньги за вещи, с которыми арендатор не согласен, арендатор может в конечном итоге подать на арендодателя иск о двойной неправомерно удержанной сумме. , плюс судебные издержки и разумные гонорары адвокату.ATCP 134, Висконсин. Стат. 100.20 (5), Висконсин. Стат. 66.0104 (2) (б).

Этот процесс начинается с того, что арендатор выполняет следующие действия:

Написать письмо домовладельцу

Образец письма доступен здесь. Все, что отправляет арендатор, должно включать следующее:

Арендаторы должны хранить копию письма для своих записей!

Подать жалобу в службу защиты прав потребителей

Арендаторы могут легко подать жалобу в Департамент сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей.Бюро ведет учет жалоб и свяжется с домовладельцем по поводу нарушения. Чтобы получить форму жалобы, позвоните по телефону (608) 224-4953 или (800) 422-7128 или заполните ее онлайн.

Иск в суд мелких тяжб

Арендаторы могут подать иск в любое время, когда они считают, что домовладелец должен им деньги, но может быть лучше, если они сначала напишут письмо, а затем подождут, пока истечет срок, а арендодатель все еще не ответит. Затем арендатор может подать иск против арендодателя в суд мелких тяжб о возмещении двойной суммы неправомерно удержанного, плюс судебные издержки и разумные гонорары адвокату.Висконсин. Стат. 100.20 (5), Висконсин. Стат. 704.95, Висконсин. Стат. 66.0104 (2) (б).

ПРИМЕЧАНИЕ: Если арендодатель вернет деньги до того, как арендатор подаст в суд, арендатор больше не может подавать в суд, поскольку теперь ему не причитаются деньги. Двойной ущерб применяется только в случае передачи дела в суд.

Чтобы подать иск, арендатор должен обратиться в окружной суд мелких тяжб, заполнить простую форму «вызов и жалоба» и уплатить регистрационный сбор в размере 94,50 долларов США. (Этот сбор может быть отменен, если вы получаете талоны на питание или BadgerCare или имеете низкий доход по иным причинам.) Если арендатор выиграет, арендодатель должен будет вернуть ему этот регистрационный сбор, а также любые судебные издержки или разумные гонорары адвоката, назначенные судом. Арендодатель может не оспаривать иск, он может попытаться уладить дело или предъявить встречный иск о взыскании дополнительных денег, которые, по мнению домовладельца, они должны . Чтобы связаться с судом вашего округа, обратитесь в Окружную судебную систему штата Висконсин. Если у вас есть другие вопросы, ознакомьтесь с нашими советами суда по рассмотрению мелких тяжб.

Словарь

Задаток: иногда это называется удержанием денег, внесением денег или сбором за подачу заявления.Задаток включает ВСЕ деньги, которые арендатор платит арендодателю до подписания договора аренды в обмен на возможность заключения договора аренды в будущем или за рассмотрение договора аренды арендодателем, за исключением суммы до $ 20 25 долларов за фактическую стоимость проверки кредитоспособности) и до 25 долларов за проверку биографических данных для арендаторов, подающих заявление из другого штата. ATCP 134.02 (3, Закон штата Висконсин 704.085 (2), 2017 Закон штата Висконсин 317, Раздел 41, Эффект 18.04.18.

Нормальный износ: это термин, который используется в законах штата Висконсин, но не дает подробного определения.Это относится к ухудшению состояния помещения, которое происходит в нормальных условиях, когда арендатор регулярно убирается и разумно ухаживает за помещением. Если арендатор и домовладелец не могут прийти к соглашению, судья суда мелких тяжб решит, будет ли дело передано в суд.

Гарантийный депозит: деньги, которые арендатор платит арендодателю при заключении договора аренды, чтобы гарантировать обязательства арендатора. Это любая сумма, превышающая предоплаченную арендную плату за один месяц (включая залог за домашних животных, залог за ключ и залог мебели).Автоматически невозвратного депозита не существует.

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (2011 Wis.Акт 108) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 1 марта 2014 г. (Закон Висконсин 2013 г. 76) Резюме Висконсин, Резюме Дейн Ко.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям с 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин 2017 г. 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать, каковы ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете в суд на своего арендодателя.

Название Страхование Определение

Что такое страхование титула?

Страхование правового титула — это форма страхования возмещения убытков, которая защищает кредиторов и покупателей жилья от финансовых потерь, понесенных в результате дефектов правового титула на собственность. Наиболее распространенный вид страхования титула — это страхование титула кредитора, которое заемщик приобретает для защиты кредитора. Другой тип — страхование титула собственника, которое часто оплачивается продавцом для защиты доли покупателя в собственности.

Ключевые выводы

• Страхование правового титула защищает кредиторов и покупателей от финансовых потерь из-за дефектов правового титула на собственность.
• Наиболее частые претензии, предъявляемые к праву собственности, — это задолженность по уплате налогов, залоговое удержание и противоречивые завещания.
• Единовременный платеж, уплачиваемый за страхование титула, покрывает дорогие административные сборы за тщательный поиск данных о праве собственности для защиты от претензий по прошлым случаям.

Понимание титульного страхования

Четкое название необходимо для любой сделки с недвижимостью.Титульные компании должны провести поиск по каждому титулу, чтобы проверить наличие претензий или залогового права любого рода против них, прежде чем они могут быть выпущены.

Поиск титула — это проверка публичных записей для определения и подтверждения законного владения недвижимостью, а также для выяснения, есть ли какие-либо претензии к собственности. Ошибочные исследования и неразрешенные нарушения строительных норм и правил — два примера недостатков, которые могут сделать заголовок «грязным».

Страхование титула защищает как кредиторов, так и покупателей жилья от убытков или повреждений, возникающих в результате залогового удержания, обременений или дефектов в праве собственности или фактическом владении недвижимостью.Обычные претензии, предъявляемые к праву собственности, — это невыплата налогов, залоговое удержание (из ипотечных ссуд, кредитных линий собственного капитала (HELOC) и сервитутов) и противоречивые завещания. В отличие от традиционного страхования, которое защищает от будущих событий, страхование титула защищает от претензий по прошлым событиям.

Страховой полис основного титула владельца обычно покрывает следующие опасности:

• Право собственности на другую сторону
• Неверные подписи на документах, а также подделка и подделка документов
• Ошибочные записи
• Ограничительные условия (условия, уменьшающие ценность или удовольствие), такие как незарегистрированные сервитуты
• Обременения или судебные решения против собственности, такие как невыполненные судебные иски и залоговые права

Вместо страхования титула некоторые частные сделки могут включать гарантию права собственности, которая является гарантией продавца покупателю, что продавец имеет право передать право собственности, и никто другой не имеет прав на собственность.

Виды титульного страхования

Существует два типа страхования титула: страхование титула кредитора и страхование титула собственника (включая расширенные полисы). Почти все кредиторы требуют, чтобы заемщик приобрел полис страхования титула кредитора, чтобы защитить кредитора в случае, если продавец не имел юридической возможности передать право собственности. Политика кредитора только защищает кредитора от убытков. Выданный полис означает завершение поиска по названию, предлагая покупателю некоторую уверенность.Взаимодействие с другими людьми

Поскольку поиски титула не являются безошибочными и владелец остается в опасности финансовых потерь, существует потребность в дополнительной защите в виде полиса страхования титула владельца. Страхование титула владельца, которое часто приобретается продавцом для защиты покупателя от дефектов права собственности, является необязательным.

Страхование права собственности на покупку

Агент условного депонирования или заключительный агент инициирует процесс страхования после заключения договора купли-продажи недвижимости. Есть четыре основных U.Страховые компании S. титульных страховщиков: Fidelity National Financial, First American Title Insurance Company, Old Republic National Title Insurance Company и Stewart Title Guaranty Company. Есть также региональные страховые компании, из которых можно выбирать.

Стоимость страхования титула владельца колеблется от 500 до 3500 долларов, в зависимости от штата, в котором вы живете, страховой компании, которую вы выбираете, и покупной цены вашего дома.

Часто политика кредитора и политика владельца требуются вместе, чтобы гарантировать, что каждый будет должным образом защищен.При закрытии стороны приобретают титульное страхование за разовую плату. Чтобы предотвратить злоупотребления, Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA) запрещает продавцам требовать покупки у определенной страховой компании.

Хотя ваш кредитор, юрист или агент по недвижимости может порекомендовать компанию по страхованию правового титула, всегда полезно провести сравнение.

Риски отсутствия титульного страхования

Отсутствие страхования титула подвергает стороны по сделке значительному риску в случае наличия дефекта титула.Представьте, что покупатель жилья ищет дом своей мечты, а после закрытия обнаруживает неуплаченные налоги на недвижимость от предыдущего владельца. Без страхования титула финансовое бремя этой претензии в отношении задолженности по налогам лежит исключительно на покупателе. Они либо уплатят задолженность по налогам на недвижимость, либо рискуют потерять дом для налоговой организации. Взаимодействие с другими людьми

По тому же сценарию, что и страхование титула, покрытие защищает покупателя до тех пор, пока он владеет или имеет интерес к собственности.

Точно так же страхование титула кредитора покрывает банки и других ипотечных кредиторов от неучтенных залогов, незарегистрированных прав доступа и других дефектов.В случае дефолта заемщика, если возникнут какие-либо проблемы с правом собственности, кредитор будет покрыт до суммы ипотеки.

Инвесторы в недвижимость должны убедиться, что собственность не имеет плохого права собственности, прежде чем приступить к любой покупке. Например, дома, находящиеся под выкупом права выкупа, могут иметь ряд нерешенных проблем. Покупатели могут рассмотреть возможность приобретения страховки правового титула собственника, чтобы защитить себя от непредвиденных претензий к праву собственности.

Часто задаваемые вопросы

Какие виды страхования титула?

Существует два типа страхования титула: страхование титула кредитора и страхование титула собственника (включая расширенные полисы).Почти все кредиторы требуют, чтобы заемщик приобрел полис страхования титула кредитора, чтобы защитить кредитора в случае, если продавец не имел юридической возможности передать право собственности. Политика кредитора только защищает кредитора от убытков.

Поскольку поиски титула не являются безошибочными и владелец остается в опасности финансовых потерь, существует потребность в дополнительной защите в виде полиса страхования титула владельца. Страхование титула владельца, которое часто приобретается продавцом для защиты покупателя от дефектов права собственности, является необязательным.

Как купить страховку титула?

Агент условного депонирования или заключительный агент инициирует процесс страхования после заключения договора купли-продажи недвижимости. Часто политика кредитора и политика владельца требуются вместе, чтобы гарантировать, что каждый будет должным образом защищен. При закрытии стороны приобретают титульное страхование за разовую плату. Стоимость страховки титула владельца колеблется от 500 до 3500 долларов, в зависимости от штата, в котором вы живете, страховой компании, которую вы выбираете, и покупной цены вашего дома.

Зачем покупать страховку титула?

Отсутствие страхования титула подвергает стороны по сделке значительному риску в случае наличия дефекта титула. Представьте, что покупатель жилья ищет дом своей мечты, а после закрытия обнаруживает неуплаченные налоги на недвижимость от предыдущего владельца.